MARCELO EDUARDO URBANEJA

Práctica notarial
de
contratos usuales
Modelos según n o ~ i w nacional
a y local

Compraventa. Donación. Hipoteca

Usufructo, uso y habitación. Fideicomiso
Concordancia con DTR de PBA y CABR Datos personales
Nuevo régimen de capacidad, Pago con cheque o CEDIN
Cautelares. Tracto abreviado. Hipotecas abiertas
Prblogo &
NATAL10 PEDRO ETCHEGARAY
DERECHO APLICADO

PRACTICANOTARIAL
DE
CONTRATOS USUALES
 MARCELO EDUARDO URBANEJA

Práctica notarial
de
contratos usuales
Modelos según normativa nacional y local

Compraventa. Donación. Hipoteca

Usufructo, uso y habitación. Fideicomiso
Concordancia con DTR de PBA y CABA. Datos personales
Nuevo régimen de capacidad. Pago con cheque o CEDIN
Cautelares. Tracto abreviado. Hipotecas abiertas

2* edición actualizada y ampliada

ASTREA
BUENOS AIRES - BOGOTA - PORTO ALEGRE
2017
Urbaneja, Marcelo E.
Prdctica notarial de contratos usuaIes / Marcelo E . Urbaneja
2" ed. - Ciudad Autdnoma de Buenos Aires: Astrea, 2017.
464 p.; 23x16 cm.

ISBN 978-987-706-172-7

1. Derecho Notarial. 1. Titulo.

CDD 347.016

O EDITORIAL
ASTREASRL
Lavalle 1208 - (C1048AAF) Ciudad de Buenos Aires
(54-11) 4382-1880 - 0800-345-ASTREA (278732)
www.astrea.com.ar - [email protected]

La edición de esta obra se realiz6 en EDITORIAL ASTREA,y fue impresa

en su taller, Berón de Astrada 2433,Ciudad de Buenos Aires, en la primera
quincena de m a n o de 2017.

Queda hecho el depdsito que previene la ley 11.723

IMPRESO EN LA ARGENTINA
A Valeria,mi esposa, causa y efecto de mi felicidad

A AZdo y Betty, mis padres, por modelarme

con principios perdurables y por hacer
que los libros fueran para mí tan cotidianos
como un plato de comida

A Beba, que se alegró con la primera edición

desde este mundo y se alegrará
de Ia segunda junto a Dios
 INTRODUCCI~NA LA SEGUNDA EDICIÓN

La primera edición de esta obra fue publicada durante

el sinuoso proceso político y legislativo culminado con la ley
27.077, que anticip6 la entrada en vigencia del C6digo Civil y
Comercial de la Nación, estableciéndola para el lode agosto de
2015.
El impacto del nuevo cuerpo legislativo justifica la reela-
boraci6n del primigenio trabajo, que aquí presentamos con los
mismos rasgos distintivos de la publicación anterior, incluyen-
do el cotejo con la normativa local que se dict6 en función del
actual marco legal.
Esas profundas alteraciones tienen una significación nunca
antes conocida en nuestro país. El notariado, en función de la
naturaleza ínsita a su quehacer, que exige la inmediata aplica-
ción de la norma, hubo de abocarse con premura a su examen.
Para comprender las posturas que asumimos respecto de
cada uno de los institutos abordados, ciertas breves reflexiones
resultan imprescindibles.
En primer lugar, toda alusión a "los autores" se referirá a
quienes hayan contribuido a la redacción del texto legal impe-
rante, sean ellos quienes elaboraron el Anteproyecto (lo que así
fue en la enorme mayoría de los casos) como quienes intervi-
nieron en las sucesivas reformas que se fueron incorporando
en el periplo que coronó su vigencia.
En segundo lugar, una obra legislativa de esta envergadura
implica tal cantidad de directivas que es imposible calificarla
uniformemente. Sin embargo, no podemos ocultar nuestras
profundas discrepancias con el imperante panorama normati-
vo, que sostuvimos en publicaciones y disertaciones desde su
origen como Anteproyecto en 2012.
VI11 INTRODUCCI~NA LA SEGUNDA E D I C I ~ N

Tomamos nota de que del Código Civil y Comercial de la

Naci6n resulta una aparente vigorizaci6n de la función no-
tarial, según palabras de los autores del Anteproyecto en sus
Fundamentos. Se señala allí (libro 1, capítulo IV, titulo V) que
"la esencia de la funci6n notarial no es la de conferir fe pú-
blica, como habitualmente se afirma, sino que su esencia es
la de brindar protección a los ciudadanos en los actos y nego-
cios de máxima trascendencia, legislativamente seleccionados,
a través de un conjunto de operaciones jurídicas que son las
que fundamentan su eficacia erga ommes. La fe pública es el
efecto de tal conjunto de operaciones", asegurándose a renglón
seguido que esta estructura jurídica se propugna también de
jueces y de otros funcionarios.
No obstante, si cotejamos el resultado de agrupar sepa-
radamente los aciertos y defectos del Código, lamentablernen-
te estos últimos superan en número e intensidad a los prime-
ros. Y si hay algo que resume los aspectos desvaliosos es que
precisamente el ámbito patrimonial (y, en parte, también el de-
recho de familia) se halla colmado de una desconcertante can-
tidad de silencios, incongruencias y contradicciones que agrie-
tan las interpretaciones contundentes.
De esta manera, el Código se impregna de un rasgo sobre-
saliente, que es una marcada judicialización del derecho pri-
vado. Más allá de las supuestas doctrinas iusfilosóficas que
puedan invocar sus autores, la redacción de las normas revela
severas desprolijidades, quedando relegada su precisa ponde-
ración a la sede jurisdiccional, enturbiando y encareciendo la
contratación.
Estos perfiles se acenttían cuando se lo pondera desde la
óptica notarial, pues la esencia antilitigiosa de nuestra función,
centenariamente reposada en la seguridad preventiva, se res-
quebraja ante el cúmulo de imprecisiones y lagunas que impi-
den brindar respuestas incontrovertibles a los requirentes.
A partir de la vigencia del régimen imperante, principal-
mente desde la coordinación y participaci6n en simposios
juridicos y en publicaciones, propusimos lecturas finalistas
que arriben a lo justo, en armonía con el iusnaturalismo al que
adscribimos por formaci6n y convicción.
No obstante, esa actitud no puede conducir al intérprete a
modificar drásticamente el sentido del nuevo marco legal, pues
 INTRODUCCI~NA LA SEGUNDA E D I C I ~ N

si el legislador optó con claridad por un determinado sendero

normativo, solamente cabe apartarse de él cuando sea contra-
rio a los principios y valores esenciales o al bloque constitucio-
nal, y no cuando solamente se trate de decisiones incongruen-
tes o inconvenientes.
Proceder de manera diversa, pretendiendo hacer decir a
la ley 10 que ésta claramente no dice, coloca un manto de evi-
dente riesgo en la eficacia de las instrumentaciones notariales,
cuyas secuelas se apreciarán en todo su alcance solo cuando
comience a pronunciarse Za jurisprudencia.
Hubiéramos deseado que el impetu con que hoy se prohi-
jan interpretaciones que tergiversan las directivas del Código
se hubiera dispuesto en el intento de evitar su sanción o pro-
pender a la introducci6n de reformas. Por nuestra parte, en
lugar de las adulaciones o las lecturas indulgentes dispensadas
por buena parte de la doctrina argentina, incluyendo a un par-
ticular sector de la notarial, optamos por ser honestos y seve-
ros criticos de las agudas debilidades del por entonces Antepro-
yecto.
Lamentablemente, todas nuestras predicciones se cumplie-
ron, pues la existencia de interpretaciones abiertamente disimi-
les en libros, jornadas y disertaciones, muchas de ellas con sus-
tentos razonables, es indiciaria de la desprolijidad con que se
encar6 la tarea codificadora, a raiz de la atomizaci6n del pro-
ceso de estructuración y redacción de su texto.
Estas premisas tiñen las propuestas de este libro, enanca-
das en lecturas razonablemente precavidas. Y asi como toda
crisis apareja una oportunidad, se abre al notariado un atra-
yente y crucial desafío; continuar con su esencial misión de
procurar seguridad preventiva, desde su rol de primer opera-
dor juridico en aplicar un escenario legislativo que reemplaza
al monumental legado del inigualable DALMACIO V ~ L E SARS-
Z
FIELD.
 PRÓLOGO A LA PRIMERA E D I C I ~ N

FRUTO MADURO DE CINCUENTA AÑOS

DE PREDICA DOCENTE

Los primeros cincuenta años de vida que cumple nues-

tra Universidad Notarial Argentina tienen con este trabajo de
MARCELO EDUARDO URBANEJA un tributo a su raziin de ser, ya que
puede considerarse un fruto de su medio siglo de existencia.
Coincide la escritura de este prólogo con un trabajo que
acabo de concluir, donde se recuerda los comienzos de su or-
ganizacion y en especial el nacimiento de la cátedra de Técnica
Notarial, sus primeros contenidos, la bibliografía original y su
independencia docente de la cAtedra de Derecho Notarial.
Alli recordamos que la Universidad Notarial Argentina
nace como resultado de un largo y complejo proceso surgido
de la necesidad que el cuerpo notarial se pusiera a la altura de
los requerimientos profesionales que le efectuaba una sociedad
cada vez más compleja por la expansión del capital financie-
ro a nivel global, con sus secuelas comerciales, industriales, fi-
nancieras, impositivas y el consecuente nacimiento de delitos
vinculados a ese auge econ6rnico.
Ya en las conclusiones de la VI11 Jornada Notarial Argen-
tina realizada en la Ciudad de Buenos Aires en el mes de oc-
tubre de 1959, se había manifestado la necesidad de poner a
disposición de los graduados en derecho que ejercían el nota-
riado, las respuestas docentes que le permitieran afrontar con
mejor formacibn científica y técnica los desafíos del momento,
así como los antecedentes e inquietudes sobre redacci6n escri-
turaria contemporáneos al inicio de la universidad notarial.
XII PR~LOGO
A LA PRIMERA E D I C I ~ N

Nuestro Andlisls documental de una escritura de compra-

venta del año 1960 y la Critica a un Enstmmento publico, de
MARIOZINNYdel año 1961, pueden considerarse manifestacio-
nes casi simultaneas de esa necesidad de salir del estancamien-
to formulario que certeramente describe CARLOS PELOSI en su
magnífico Técpzica de la reducci6n escritururia, publicado ini-
cialmente en el año 1965 en "Revista Notarial" y reproducido
en el Cuaderno 15 de la serie Técnica Notarial de la Universi-
dad Notarial Argentina. Allí CARLOSPELOSIanaliza el tema y,
fiel a su estilo directo, describe las falencias que exhiben la ge-
neralidad de las escrituras respecto de la redacción, lenguaje y
estilo, y rescata los intentos de superación, tanto individuales
como de los colegios profesionales.
Pero fue la creacióln de la Universidad Notarial Argentina
la que nos obligó definitivamente a la profundización del tema
al confiarnos la cátedra de Técnica Notarial.
Reunir la bibliografía básica, limitada a la que los cursan-
tes tuvieran localmente a su alcance, constituyó un esfuerzo
inicial y así fueron apareciendo valiosos trabajos de maestros
europeos, tales los españoles Josg CAST~N TOBEÑAS,FRANCISCO
PALA MEDIANO,PEDRO ALVAREZ,FAUSTO
~ I L A NAVARRO AZPEIT~A,
RAFAEL NOÑEZ LAGOS, ENRIQUE GIMÉNEZARNAU,JOSI~ GONZALEZ PA-
LOMINO, G E R M PÉREZ
~ N OLIVARES Y GAVIRA, JUAN VALLETDE GOYTI-
SOLO, FÉLXXFALGUERA, JOSÉ FARRÉ MOREGO, ALFREDOGARC~A, BER-
NARDO LANDETTA, HONORIO GARCÍA-GARC~A, AURELIODIEZ G ~ M EYZ
MANUEL DE LA CAMARA ÁLVAREZ.
La bibliografía uruguaya nos trajo los aportes de JULIO
BARDALLO, ALFREDOCARLOSVIERA,RUFINO LARRAUD,ADHÉMARCA-
R ~ M B UHEBERT
L A , CURBEELO URKOZy LEDO ARROYOTORRES.
Entre los publicistas notariales argentinos recurrimos a
autores dedicados desde siempre a los temas notariales, como
CARLOSPELOSI,FRANCISCO MART~NEZ SEGOVIA, EDUARDO B. P O N D ~ ,
MIGUELN. FALBO, CARLOSEMÉRITO GONZALEZ, ROBERTO M. ARA-
TA, OSVALDO SOLARI, R A ~ GARC~A
L CON], IGNACIO ALLENDEY J O S ~
SAVRANSKY, y otros mas cercanos en el tiempo, producto de la
inquietud promovida por la creación de la Universidad Notarial
Argentina, como FRANCISCO CERAVOLO, CARLOSGATTARI, OSCARSA-
RUBO, MARIOZINNY,FRANCISCO FONTBONA y JUAN CARLOSVITERBORI.
De la bibliografía jurídica general utilizamos estudios es-
pecializados de RAFAELBIELSA, EDUARDO B. CARLOS,ALFREDOCOL-
 PR~LOGO
A LA PRIMERA E D I C I ~ N XIII
MO, GUILLERMO BORDA, ÁNGELOSORIO, IVALROCCA, GENARO CARRI~,
JORGE P ~ R EDELGADO
Z y LUISM A R ~CANEPA.
A
Completaron la base bibliográfica las discusiones y conclu-
siones de los Congresos Internacionales del Notariado Latino,
las Jornadas Notariales Argentinas y Provinciales, así como
el articulado y exposición de motivos del Anteproyecto de Ley
Notarial Argentina del entonces Instituto Argentino de Cultu-
ra Notarial, hoy Academia Nacional del Notariado, y las leyes
orgánicas de las distintas provincias y de la Ciudad de Buenos
Aires.
Ya en la tarea de estructurar la nueva materia, nos ser-
vimos de la esquematización de FRANCISCO MART~NEZ SEGOVIA
sobre "los operadores del derecho", en la que ubica la técnica
notarial en el campo de la técnica jurídica, en las etapas de
aplicación del derecho y de la técnica formativa del acto jurí-
dico, y enumera los operadores, mostrando en cada uno de los
extremos del arco operativo a los tratadistas -juristas puros- y
a los legisladores -funcionarios puros-, dejando para los jue-
ces, abogados, registradores y notarios un lugar central entre
ambos.
Uno de esos operadores centrales, el notario, completa la
norma objetiva abstracta con un derecho subjetivo concreto,
crea una relaciiin jurídica, convierte el pacto econiimico en
pacto jurídico. Por lo tanto, debe conocer la legislacibn, la
jurisprudencia, las doctrinas jurídicas vigentes y el medio so-
cio-económico en el que ejerce su función.
Cuando el pacto económico no encuentra un molde ade-
cuado a la ley, el notario debe ubicar las normas jurídicas
apropiadas para el caso, buscando en sus conocimientos jurí-
dicos y en su experiencia las bases para que el documento no
contraríe el derecho vigente ni resulte practicamente ineficaz.
PALAMEDIANO nos proporcionó otra de las bases para sis-
tematizar la estructura docente de la materia a nuestro cargo,
cuando escribió que dentro del ámbito de la autonomía priva-
da la formación del acto jurídico tiene un ancho campo en que
puede darse la creación de normas o reglas de derecho, por las
mismas partes cuando dejan de lado las soluciones que pro-
porcionan las normas supletorias que les brindan las leyes y
establecen las propias; o cuando el acto jurídico no puede ser
encuadrado en ninguna de las categorías del derecho positivo
XIV PR~LOGO
A LA PRIMERA E D I C I ~ N

y entonces será necesario configurarlo y ordenarlo en sus pre-

supuestos y efectos, realizando asi una verdadera obra de crea-
cion sirviéndose de los mismos procedimientos e instrumentos
que emplea la tkcnica legislativa para la elaboración del dere-
cho positivo, asumiéndose el notario con la autorización de la
escritura, como autor del instrumento.
Advertimos que el notario necesita aplicar cúnocimientos
técnicos, tanto jurídicos como lingüísticos, para que su tarea
llegue a feliz término y así satisfacer acabadamente el reque-
rimiento, ofreciendo un ejemplo concreto de la conceptualiza-
ción filosiifica de la técnica, que al decir de Ortega y Gasset
se reconoce como un instrumento al alcance del operador para
ahorrarle esfuerzos y brindarle su principal compuesto: la se-
guridad.
El bagaje técnico del notario le brinda seguridad en su ac-
tuación y se la transmite a las partes.
La materia del negocio juridico la suministran los contra-
tantes y la técnica jurídica trabaja para establecer las formas
jurídicas y luego en particular, ante cada caso concreto, la téc-
nica notarial trabaja sobre la forma de expresión singular de
aquella materia inicial brindada por las partes.
Los trabajos de MART~NEZ SEGOVIA y de BARDALLO nos brin-
daron la base teórica para dividir la tarea notarial en etapas,
proporcionándonos, el primero, el esquema principal y las de-
nominaciones, y el segundo su concepto de la "forma notarial''
corno una "forma total", en las que las "operaciones de ejerci-
cio" constituyen "formas parciales".
Rescatamos allí, entre algunas de las operaciones de ejerci-
cio o formas parciales notariales, las siguientes:
a) Configuración o forma concreta, en la que se determina
finalmente la materia inicial suministrada por las declaracio-
nes de las partes y se las adecua al régimen jurídico, por ejem-
plo, el proyecto de escritura.
b) Documentación o forma material, en la que todo el pro-
ceso anterior se materializa extendiendo un documento que
será el soporte del negocio, por ejemplo, la confección de la es-
critura matriz o de una certificación extraprotocolar.
c ) Autorización o forma de autoridad, en la que, luego de la
lectura, enmiendas en su caso, otorgamiento y suscripcidn de
la escritura por las partes, la firma del notario pone en vigor
 PR~LOGO
A LA PRIMERA E D I C I ~ N

la fe pública. Supone el cumplimiento de todas las anteriores

y responsabiliza civil, tributaria y penalmente, en su caso, al
notario autorizante.
Al concluir aquel trabajo celebratorio del cincuentenario
con un balance de medio siglo, entre otros conceptos expre-
sábamos: "Hoy a medio siglo de aquellos momentos iniciales,
podemos decir que una gran mayoría de los miles de escriba-
nos y abogados que cursaron la Universidad Notarial revisaron
sus formularios de escrituras y actas e incorporaron a ellos un
aspecto esencial para el mejoramiento de la interpretación del
negocio: la clara separación en el texto del documento de las
constancias notariales de las declaraciones de los comparecien-
tes*'.
Como una magnífica "frutilla del postre" de aquellos des-
velos iniciales y de los trabajos, cursos, seminarios, jornadas
y congresos realizados en estos cincuenta años de insistencia
sobre el desarrollo de la técnica de la redacción escrituraria,
tenemos hoy el honor de presentar esta obra que constituye,
sin duda, el fruto maduro de todas las siembras realizadas por
aquellos que nos dedicamos con tanto fervor al tema, a cuya
n6mina se incorpora MARCELO EDUARDO URBANEJA, con todo de-
recho por su capacidad y conocimientos científicos.
En lo personal celebro esta incorporación concreta de
MARCELO que, avalado por sus aportes doctrinarios en derechos
reales y especialmente en derecho registral, llega con esta obra
al catálogo de EDITORIAL ASTREApara enriquecerlo en una temá-
tica que siento muy cerca de mí: la de la técnica y prdctica do-
cumental.
XVIII PALABRAS PRELIMINARES

no nos abriga el prop6sito de persuadir, sino el de cumplir con

aquella función "antilitigiosa" que pregonaban los clásicos.
De allí que, para obtener el máximo provecho, se ha presu-
puesto en la redacción instrumental (y en las reflexiones que la
preceden o acompañan) la opini6n preponderante de la doctri-
na no sólo notarial, sino civilista, aunque no siempre se consig-
ne expresamente la existencia de otras corrientes que sustenta-
rían una instrumentación diversa. Sólo cuando esas posturas
minoritarias cobran gravitación peculiar, por la envergadura
de sus partidarios o la reiteración de sus propuestas, se hace la
pertinente salvedad.
En ocasiones se añaden, con el mismo criterio, los simpo-
sios juridicos más relevantes. Lo propio se hizo con la juris-
prudencia más recibida, incluyendo la de la Corte Suprema de
Justicia de la Nación, la de la Suprema Corte de Justicia de la
provincia de Buenos Aires y la plenaria de la justicia nacional,
la que, pese a la reforma de la ley 26.853 (de mayo de 2013, que
por su art. 12 derogó la obligatoriedad de los fallos plenarios
-art. 303, CPCCN-), conserva un indudable peso argumental.
Todos los análisis se concentraron en la contratación in-
mobiliaria, que representa el volumen de actuación más im-
portante para el notariado. Desde ese ángulo hemos conside-
rado las normativas notariales y registrales de la provincia de
Buenos Aires y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, bue-
na parte de las cuales ha repercutido en las del resto del pais.
Se colige de estas lineas que no pretendemos alumbrar la
redacción ideal, pues es probable que en este campo ese para-
digma no exista. Simplemente acercamos al colega algunas
reflexiones que lo ayuden a decidir, para "su" escritura de hoy
(que seguramente es diferente de la de ayer y lo será de la de
mañana), la conveniencia de incluir, modificar o excluir deter-
minadas cláusulas.
En procura de la meta señalada, cabe matizar la informa-
ción bibliográfica con 1a experiencia, la que no debe confundir-
se con la rutina, la costumbre ni la tradición.
Con estas modestas aspiraciones pretendemos contribuir
al desarrollo del derecho notarial, abrevando en su perfil más
característico, esto es, la redacción de actos instmrnentados en
escritura pública.
 AGRADECIMIENTOS

Independientemente de la valoracihn de la obra, su concre-

ción responde a un proceso naturalmente más prolongado que
el tiempo que insume su vuelco por escrito. Sólo destacaré a
algunas personas que confiaron en mí desde un primer mo-
mento, cuando darme semejante crédito era una empresa su-
mamente aventurada. En todos los casos la respetable distan-
cia generacional que nos separa es directamente proporcional
al afecto que nos une.
Estando en vías de graduarme en la Universidad Católica
Argentina, el doctor MANUEL H. CASTRO HERNANDEZ (que había
sido mi profesor de Derechos Reales) tuvo la deferencia de in-
vitarme a integrar sus cátedras, depositando tempranamente
en mí una expectativa que siempre espero no haber defrau-
dado. Al poco tiempo también el doctor JUAN JOSÉ GUARDIOLA
me alentó generosamente a compartir el dictado de la mis-
ma asignatura, y desde entonces he tenido el honor de acom-
pañar a cada uno de ellos en diversas colaboraciones cienti-
ficas.
Esos gestos desinteresados me permitieron comenzar una
carrera docente en esa disciplina que (con ellos y con otros do-
centes) se acerca a los tres lustros, el último encabezando mi
propia cátedra,
Recién llegado al notariado, el colega OSCAR E. SARUBO me
reveló el universo del derecho registral, rama que para él no
guardaba ningún secreto. Desde entonces, y gracias a esos in-
tercambios, abracé el t6pico con fervor en la docencia y en las
publicaciones. Tengo la certeza que su partida de este mundo
no le impedirá advertir que he intentado perseverar en el cami-
no trazado.
 AGRADECIMIENTOS

La notaria ZULMAA. DODDAsucedió al notario SARUBO al

frente del Instituto de Derecho Registra1 de la Universidad No-
tarial Argentina. Desde que me hice cargo de su Secretaría
unid, al aprecio que me prodigaba, una enorme confianza en
mis aptitudes. Con ese norte impuls6 y acompañó mi partici-
pacióln en múltiples cenáculos y eventos académicos que enri-
quecieron mi vocación por la especialidad.
Cuando la notaria CARMENS. E. MAGRIfue designada Di-
rectora de la Revista Notarial, comencé a colaborar con ella
como miembro del Comité de Redacción. Desde esa prestigio-
sísima publicación, decana de América en su género y órgano
de difusibn del Colegio de Escribanos de la Provincia de Bue-
nos Aires, me permitió canalizar mis inquietudes científicas en
la búsqueda y elaboracidn de múltiples investigaciones. Antes
y después de arribar ambos a esos cargos tuvo altísimas expec-
tativas sobre mi proyección académica que involuntariamente
mezclaba con el cariño. Me abriga la convicción que ahora,
en compañía del Señor, puede ver esta obra que tanto hubiera
celebrado.
El notario NATALIO P. ETCHEGARAY alimentó mis aspiraciones
en todos los 6rdenes desde que me inicik en la profesibn, y ha
estimulado la realización de este libro con la generosidad que
le es propia y que no ha podido disimular en su más que ama-
ble prólogo.
Finalmente, es ineludible referirme a ALDOEMILIO URBANE-
JA, ahora como notario. La prédica con la palabra y el ejem-
plo es la mejor síntesis de sus enseñanzas jurídicas, cimenta-
das con un rigor liigico ponderable y la dosis necesaria de duda
metiidica para fomentar el pensamiento crítico. Habiendo lle-
gado al notariado con muchos menos recursos que los que yo
tuve a mi disposici611, ha alcanzado una estatura académica y
profesional sencillamente asombrosa que explica por sí misma
cualquier meta que la vida me depare.
 ÍNDICE GENERAL

Introducción a la segunda edicibn .....................................

Prólogo a la primera edición. Fruto maduro de cincuen-
ta años de predica docente ......................................... XI
Pahbras preliminares ..................................................... XV 11
Agradecimientos ............................................................... XIX

PARTE GENERAL

1 Técnica de la redacción. Partes de la escritura pública .. 1

5 2. Los conceptos de "compareciente", parte" y "otor-l<

gante". Datos personales .................................... .. . 5

a) Nombre y apellido ................................................... 8
b) Documento nacional de identidad ........................... 9
c) Fecha de nacimiento .................................................. 11
d) Domicilio ................................................................... 11
e) Estado civil. Régimen matrimonial patrimonial.
Unión convivencia1 ................................................ 14
1) Pluralidad de regímenes matrimoniales patri-
moniales ............................................................. 15
2) Relevancia de la manifestación acerca de la "se-
paración de hecho" ................................................16
3) Uniones convivenciales .........................................17
f ) Nacionalidad ....................~.~..~~..~................................ 20
g) Cuit, Cuil y Cdi ..................................................... 22
h) Profesi611.....................................................................
25
i) Caso de personas jurídicas ....................................... 26
XXII
El inmueble. Su descripción ...................... . . ....... 28
La teoria del título y modo . Declaraciones sobre el
título. Influencia del boleto de compraventa ............ 32
.
La teoría del título y modo Declaraciones sobre el
modo ...........................................................................34
a) Tradición .......................... . . .................................35
b) "Traditio brevi manu"........................................... 37
c ) "Constituto posesorio" .............................................38
Actos sobre la parte indivisa de un inmueble ............ 40
Actos sobre parte materialmene determinada de un
inmueble ........................................................................ 42
Muebles ubicados en los inmuebles ........................... 43
Certificados registrales. El Registro Inmobilia-
rio. El Registro de Estado Civil y Capacidad de las
Personas y el "juicio de capacidad"............................. 44
a) Registro Inmobiliario .......................................... 44
b) La cuestión del Registro de Estado Civil y Ca-
pacidad de las Personas y el juicio de capaci-
dad . Impacto notarial del nuevo régimen le-
gal ............................................................................
45
1) Generalidades .................................................. 45
2) Innecesariedad de consultar las constancias
registrales .......................................................... 46
3) Persistencia del juicio de capacidad . "Ha-
bilidad". Alcance de las declaraciones es-
pecificas de las partes acerca de su capaci-
dad .................... . . ............................................49
Certificados administrativos ..................................... 54
a) Servicios sanitarios .............................................. 54
b) Catastro .............................................................. 54
c ) Zonas de seguridad y tierras rurales ..................... 56
d) Tasas municipales ............................................. 56
e) Expensas ............................................................... 57
f ) Vigencia del "seguro integral de consorcios" ......... 58
Intervinientes por otro. Técnica escrituraria ........... 59
a) Principios generales .............................................. 59
b) El "Registro de revocaciones de poderes" en el
ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Ai-
 XXIII
1 Casos particulares de intervención. Técnica escri-
turaria ...........................................................................62
a) Incapaces de derecho. Cónyuges en régimen de
comunidad y de separación de bienes ................... 63
b) Incapaces de ejercicio .......................................... 64
5 3 Caracteres y elementos de los actos jurídicos y de
los derechos que de ellos provienen ............................ 70
14. Esquema bhsico para todos los modelos .................... 71
a) Elementos de orden. Lugar y fecha. Compare-
cencia. Juicio de capacidad. Identificación ...... 71
1) Provincia de Buenos Aires ................................ 71
2) Ciudad Autónoma de Buenos Aires ................... 72
b) Intervención .......................................................... 74
1) Provincia de Buenos Aires ................................ 74
2) Ciudad Autónoma de Buenos Aires ................... 74
c) Tenor negocia1. Constancias notariales ............... 75

CAP~TULO
11
COMPRAVENTA

1. Generalidades ................................... .. .......................79

2. Caracteres y elementos ................................................. 80
5 3. Capacidad ................................................................... 81
4. El boleto de compraventa .......................................... 83
a) Reflejo escriturario. Derivaciones prácticas ....... 83
b) Naturaleza jurídica del boleto de compraven-
..
ta Derivaciones prActicas en la instrumenta-
.
cion notarial ............................................................. 85
5 . El inmueble ............................................................... 88
. .
6 Pago del precio Incidencia de la ley 25.345. Che-
que común. CEDIN ................................................ 88
a) Ley 25.345 ......................................................... 90
b) Pago con cheque................. . ................................. 91
c) Pago con cheque cancelatorio................................. 92
d) Pago con certificado de depósito para inversi6n
(CEDIN) ..................... ............................................... 93
XXIV
Obligación de saneamiento por evicción y vicios
. . . . ..........................................
ocultos ......................
La representación voluntaria ..................................
Representación necesaria ...........................................
a) Régimen general. Aspectos registrales ..............
b) "Adelantos de capacidad" .................... . . ...........
c) Personas con capacidad restringida ....................
d) Inhabilitados .................................... .. ..................
La representaci6n orgánica .......................................
El asentimiento ...........................................................
.
a) Actos alcanzados Declaraciones en la escritu-
ra ...........................................................................
b) Asentimiento anticipado y poder para asen-
tir. Requisitos. Diferencias ..............................
Los pactos accesorios .............................................
a) Pactos que impiden enajenar y pactos que gene-
ran dominio revocable ..........................................
b) Efectos frente a terceros. Aspectos registrales ..
Caso 1. Compraventa. Variantes sobre poderes.
pago de1 precio. asentimiento. evicci6n y vicios
ocultos. carácter propio del bien por subrogacibn
real .............................................................................
Caso 2 . Compraventa con "constituto posesorio" ...
a) Comodato y habitación .........................................
b) Comodato y depósito .............................................
c) Conclusiones ......................................................
Caso 3 . Compraventa con "traditio brevi manu"
(compra por el locatario y venta de inmueble al-
quilado) .......................................................................
Caso 4 . Compraventa de inmueble ocupado por
un contradictor ........................................................
Caso 5 . Compraventa de inmueble hipotecado ......
Caso 6. Compraventa de inmueble afectado por
medidas cautelares (vigentes. levantadas sin can-
celar registralmente y levantadas al solo efecto de
escriturar) .................................................................
a) Medidas que no admiten la transmisión domi-
nial .................... . . ................................................
b) Medidas que admiten la transmisión dominial ..
 xxv
c) Levantamiento sin cancelaci6n registra1. Asun-
ción o reconocimiento "al solo efecto registral" e
inscripcibn simultánea con transmisión dominial
d) Levantamiento al solo efecto de escriturar .........
19. Caso 7. Compraventa de inmueble por tracto su-
cesivo abreviado (sucesiones e instrumentaciones
simultáneas) ................................................................
a) Casos vinculados a sucesiones ..............................
1) Boleto suscripto por el causante o su cónyu-
ge (inciso a ) ..................................................
11 I?

2) Enajenacibn decidida por los sucesores (inci-

so "b") ................................................................
3) Actos relativos a la partición (inciso "c")........
4) Aclaraciones comunes ......................................
b) Inst rumentaciones simultáneas ...........................
9 20. Caso 8. Compraventa con pago de precio median-
te cheque. cheque cancelatorio y CEDIN ..................

Generalidades ............................................................
Caracteres y elementos ............................................
Capacidad ....................................................................
La representación voluntaria ..........................
.....
La representación necesaria .....................................
La representación orgánica .......................................
El asentimiento ...........................................................
Donaciones por causa de muerte ..............................
Derecho de reversión en caso de premoriencia del
donatario ....................................................................
a) Alcances ...............................................................
b) Plazo miiximo de la reversi6n .............................
c) Efectos de la reversión ..........................................
d) Aspectos registrales ...............................................
e) Pluralidad de donantes y de donatarios ..............
XXVI
Cargo ...........................................................................
Supernacencia de hijos ............................................
Prohibición de enajenar. Utilidad de su inclusibn.
Efectos de su violación. Prohibición de partir .......
Donaciones mutuas ....................................................
Donaciones remuneratorias ....................................
Rkgimen de la oferta. Pluralidad de inmuebles y
de beneficiarios ........................................ ..............*.a.
a) Muerte del ofertante o del aceptante ...................
b) Capacidad para aceptar ........................................
c) Formaciiin del contrato .......................................
d) Asentimiento ......................................................
e) Oferta de donación "en raz6n de matrimonio" ....
f) Pluralidad de inmuebles ....................... . . ....
g) Pluralidad de beneficiarios. El artículo 1547 ....
Donación de todos los bienes presentes ...................
Conformidad de hermanos u otros parientes del
donatario ..................................................................
Observabilidad de los títulos provenientes de dona-
ciones ...........................................................................
Impuesto a la transmisión gratuita de bienes en la
provincia de Buenos Aires ............................. ............
Caso 9. Donación con prohibición de enajenar y
de partir. y derecho de reversión ..............................
Caso 10. Donaci6n de nuda propiedad con reser-
va de uso o habitación. prohibición de enajenar.
derecho de reversión y derecho de acrecer ...............
Caso 11. Donaci6n de nuda propiedad de mitad
indivisa con reserva de uso o habitacibn. donación
de dominio pleno de la otra mitad indivisa y cons-
titución de uso o habitación sobre esta al cónyuge
del donante. Establecimiento de prohibición de
enajenar. derecho de reversión y derecho de acrecer
Caso 12. Donación con cargo .................................
Caso 13. Oferta de donaci6n de nuda propiedad
de varios inmuebles a un único destinatario con
derecho de reversión ...............................................
Caso 14. Oferta de donación con pluralidad de
destinatarios ...............................................................
 XXVII

IV
CAP~TULO
USUFRUCTO, USO Y H A B I T A C ~ N

1. Generalidades. Sensible alteracidn de la funci6n

económica del usufructo. Revitalización del uso
y la habitación ..........................................................
a) Aclaración ......................... . . ...............................
b) Definiciones. Función económica del usu fruc-
to durante la vigencia del Código Civil. Inutili-
dad del uso y la habitación ..................................
c) Sensible disminuci6n de la utilidad del usufruc-
to. Vigorización del uso y la habitación como
sustitutos. Normativa aplicable ........................
d) Advertencia acerca del objeto. Necesidad de
estipular "la extensión del uso y goce" en el uso
para que no se considere un usufructo. El in-
mueble %onstruido" como objeto de la habitación
e) Repercusiones de estas instrumentaciones so-
bre los donantes de la nuda propiedad ................
2. Caracteres. Derivaciones prácticas .........................
a) Consideración en conjunto del uso y la habitación
b) Diferencias entre uso y habitación .......................
3. Causas-fuente. El contrato, las partes y las pre-
cisiones terminológicas. El rechazo doctrinal a
la constitución de usufructo por orden judicial en
caso de divorcio o extinción de unión convivencia1 ..
4. Constitución por contrato. Alternativas .................
5 . Pluralidad de usufructuarios y derecho de acrecer..
6. La llamada 'Feserva de usufructo para el cdnyuge
no titular" ....................................................................
7. Uso o habitación sobre parte materialmente deter-
minada ........................................................................
8. Aspectos pasibles de modificación convencional .....
9. Prohibición de locar el inmueble ..............................
O Fijación del destino por el usufructuario, usuario
o habitador ..................................................................
9 11. Inventario y garantía .................................................
 ~ N D I C EGENERAL

1 2 Transmisión del uso y constituci6n de derechos

reales por el usuario ...................................................
a) TransmisiOn del derecho real .............................
b) Constitución de derechos reales .........................
c) Constitución de derechos personales ...................
d) Posibilidad de aplicar las prohibiciones de ena-
jenar . Controversia ..........................................
1 3 Renuncia .....................................................................
a) Forma y vocacion registra1 ......................... ..... .
.
b) Certificados registrales y asentimiento ................
14. Convenciones sobre el rango entre usufructo e hi-
poteca .........................................................................
5 15. Caso 15. Constitución gratuita de uso o habita-
ci6n ..............................................................................
5 1 6 Caso 16. Constitución onerosa de usufructo ..........
1 7 Caso 17. TransmisiOn de usuario y nudo propie-
tario a un mismo adquirente ..................................
18. Caso 18. Renuncia de uso .....................................

V
CAP~TULO
HIPOTECA

5 1. Generalidades .............................................................
2 . Caracteres. Derivacionesprácticas ........................
3 . Capacidad ...................................................................
4. Constituyente deudor y no deudor. Facultades del
dueño ..........................................................................
Q 5. Acreedor hipotecario. Facultades ...........................
6. Causa-fuente. Contrato constitutivo de hipoteca y
obligación garantizada .............................................
a) Causa-fuente de la hipoteca. El contrato cons-
titutivo ....................................................................
b) La obligación garantizada ....................................
c ) Prestaciones en moneda extranjera .....................
d) Deslinde entre ambos ...................... . . . ............
 XXIX
Accesoriedad y especialidad en cuanto al crédi-
to. Las hipotecas "de máximo" o "abiertas" ...........
a) Generalidades .....................................................
b) Plazo del derecho real .........................................
Obligaciones que no consistan en dar sumas de di-
nero ...........................................................................
El monto del gravamen . Rubros cubiertos. Dife-
rencia entre hipotecas %erradasny "de máximo" ...
Indivisibilidad .........................................................
Representación voluntaria .......................................
Representación necesaria ..........................................
Representaci6n orgánica ........................................
Prohibición de enajenar. Utilidad de su inclu-
sión. Efectos de su violación ..................................
Prohibicion de locar ...................................................
I I

Modalidades del dominio. de la hipoteca y del cré-

dito garantizado .........................................................
Mutuo ........................................................................
El grado de preferencia. Contratos sobre el rango
Hipoteca sobre parte indivisa ...................................
La llamada "ampliación de monto" o '4ampliación
de hipotecap'.................................................................
Cesión del crédito hipotecario. Diferencias prác-
ticas con la delegación activa (novación subjetiva
por cambio de acreedor) ............................................
Cancelación total. cancelación parcial. división de
hipoteca y reducción de monto .................................
a) Nociones generales sobre la cancelación .............
b) Cancelación parcial. división de hipoteca y re-
ducción de monto ................................................
Letras hipotecarias .....................................................
Procedimientos de ejecución. Ley 24.441 ...............
La hipoteca frente a regímenes de inejecutabili-
dad . Vivienda. ley 14.432 de la provincia de Bue-
nos Aires e inejecutabilidad genérica" de los ar-
tículos 454 y 522 .................... . . ..............................
a) El régimen de vivienda .........................................
b) La ley 14.432 de la provincia de Buenos Aires ....
XXX
c) La inejecutabilidad "genérica" de los artículos
456 y 522 ............................~~~..~~..~.~...................... 353
5 26. Caso 19. Hipoteca en garantía de mutuo ............... 355
5 27. Caso 20. Compraventa con hipoteca en garantía
de saldo de precio ................................................. 365
5 28. Caso 21. Compraventa con hipoteca simultánea a
tercero ....................................................................... 370
5 29. Caso 22. Cancelación de hipoteca con emisión de
letras hipotecarias escriturales que nunca se ins-
cribieron en el "agente de registro" ...........................373

VI
CAP~ULO
FIDEICOMISO

1. Generalidades. Características ventajosas frente a

las instrumentaciones tradicionales. El patrimonio
de afectación. Los defectos de técnica legislativa ...
2. El contrato de fideicomiso. Elementos. Forma y
.
registracion .................................................................
I

a) Partes. Caracteres. Objeto. Plazo. Ausen-

cia de personalidad jurídica ....................... .....
b) Forma .....................................................................
c) El "Registro Público". Los organismos locales ..
5 3. El "negocio base" o "subyacente". Clases de fidei-
CO~~SO .........................................***.*.*...**.*.***.*.*.*.*.*.**
S
4. Capacidad ...................................................................
El dominio fiduciario. Caracteres. Causas-fuen-
te. Plazo. La adquisición del dominio pleno al
finalizar el contrato ...................................................
a) Nociones generales. Caracteres ..........................
b) Causas-fuente ......................................................
C) Constancias del contrato de fideicomiso que es
conveniente reproducir en la transmisión de do-
minio fiduciario ....................................................
d) Plazo. La adquisición del domino pleno al fi-
nalizar el contrato. Impactante contradicci6n
legislativa .......................... . . ...............................
 XXXI
6. Partes del contrato y roles o sujetos vincula-
dos. La posibilidad de asumir más de un carácter
7. Fiduciante ...................................................................
8. Fiduciario .................................................................
a) Condominio fiduciario. Régimen ......................
b) Naturaleza de su derecho .....................................
c) Causas de cesación ............................................
d) Sustituto. Adquisici6n del patrimonio fideico-
mit ido .................... ... ...........................................
9. Beneficiario y fideicomisario. Noción. Diferen-
cia entre ambos: diluida relevancia práctica ............
a) Beneficiario (artículo 1671)..................... ... . . .. .
b) Fideicomisario. Distintas concepciones ............
l . Facultades del fiduciario. Los artículos 1688,
1703 y 1705. La adecuada redacción de los "fines
del fideicomiso" ............................................ ...
a) Controversia acerca de los efectos de la viola-
ción de los "fines" o de las limitaciones. Pos-
tura civilista ampliamente preponderante ..........
b) Repercusión en la función notarial. Los "fines
del fideicomiso" .................................... . ..............
c) Censurable directiva acerca de la eficacia de las
cláusulas limitativas ............................... ...............
11 Enumeración de las transmisiones y adquisiciones
de derechos reales inmobiliarios vinculadas al fi-
deicomiso .................... .............................................
1 Ejemplos de operaciones que pueden ser instru-
mentadas mediante el fideicomiso ...................... .....
13. Caso 23. Fideicomiso para la construcción de un
edificio en propiedad horizontal y comercializa-
ción de las unidades resultantes ...............................
a) Profesionales que desarrollarAn la obra y la co-
.
mercializacion ........................................................
I

b) "Anexos" con especificaciones técnicas ...............

c) Plazos de cumplimiento "escalonados" ................
d) Caso de imposibilidad de cumplir la obra pro-
yectada ....................... .....
..... ........ .... .....
..*. , ,.+.
,
e) Rol a atribuir a los adquirentes y al fiduciante ..
f) Actos de disposición o gravamen .........................
 PARTE GENERAL

A la hora de la redacci6n se ha seguido la técnica notarial

más moderna, que resulta de un breve periplo iniciado en la
segunda mitad del siglo pasado. Si bien se dieron a conocer
varios aportes de relevancia, pueden identificarse algunas con-
tribuciones que de manera superlativa innovaron en la materia.
El hito fundacional de esta etapa culminante fue un señe-
ro trabajo de CARLOS ALBERTOPELOSIde 1967'. Uno de sus mas
prestigiosos discípulos, NATALIO PEDROETCHEGARAY, realizó una
serie de estudios en la década de los setenta y a comienzos de
la de los ochenta que enriquecieron la idea original2 (y que ya
había anticipado en 1960, mediante un esquema inserto dentro
de marcos clásicos, con singulares avances para la época3). El
último eslabón de ese proceso fue la obra de 1997 del mismo
ETCWEGARA~, devenido desde mucho antes autoridad indiscuti-
da de la disciplina.
La idea liminar de la propuesta es separar en sectores di-
versos las manifestaciones de los sujetos negociales y del no-
tario autorizante. Esta concepción ya había sido preceptuada

' PELOSI,Tkcnica de la redaccidn escrittararia, y en "Revista Notarial", no 758,

p. 17 y no 759, p. 345 y SS.; no 760,p. 593 y SS., no 763, p. 1867 y siguientes.
SS.,
ETCHEGARAY, Técnica notarial, y Esquemas de técnica notarial.
ETCHEGARAY,
Andlisis completo de una escritura, "Revista Notarial", no 741,
p. 957.
Escritu?+asy actas notariales.
Ver, en general, ETCHEGARAY,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

en el art. 22, inc. 3, del Anteproyecto de ley notarial argentina

(aprobado por el Consejo Federal del Notariado Argentino en
1964 y que en sucesivas versiones se convertiría en Anteproyec-
to de ley de documentos n~tariales)~.También había sido re-
flejada en la antigua ley 8585 de la provincia de Buenos Aires
(art. 138, inc. 3).
Esta técnica no ignora que el autor del documento es, en
todos los casos, el notario6. Precisamente en esa tesitura co-
rresponde plasmar en segmentos diferenciados las declaracio-
nes que él realiza por imposición legal o decisión personal, de
aquellas otras que le formulan los otorgantes y que se vuelcan
por medio del tamiz de las operaciones notariales de ejercicio.
La consecuencia más visible es la "fe pública' que cubre
a las primeras (mientras puedan ser objeto de esta) y no a las
segundas7. Es lo que se desprende de la necesidad de inter-
poner la redarguci6n de falsedad para lo que el notario manifi-
este haber efectuado él o que ha acaecido en su presencia (art.
296, inc. a, C6d. Civil y Comercial), mientras solo se requiere
simple prueba en contrario para las aseveraciones acerca del
contenido de las manifestaciones (art. 296, inc. b, Cód. Civil y
Comercial).
Otro imprescindible estudio de PELOSIdiscipliníi las cate-
gorías de declaraciones de cada uno, ponderando las deriva-
ciones practicas de identificarlas adecuadamente8.
Entendemos que el criterio distributivo señalado admite
flexibilizarse solo por excepción y cuando resulte jurídica-
mente inocuo.

En la elaboración de las sucesivas versiones y comentarios al articulado

cupo diversa participación a CARLOS PELOSI, FRANCISCO MART~NEZ SEGOVIA, ALBER-
TO VILLALBA WELSHy J O S ~CARMINIO CASTAGNO.Ver Instituto Argentino de Cultu-
ra Notarial, Anteproyecto de ley de documentos notariales, "Revista d e Notariado",
no 765, p. 909 y siguientes.
PELOSI, El documento notarial,p. 81 y 82.
La expresión "fepliblica" en lugar de "plena fe", que es la que señala el art.
296, refleja el parecer prevaleciente de la doctrina, a1 que adherimos. Fue pro-
hijado también por la mayoría de las XIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil
(Buenos Aires, 1991, comisi6n 1, puntos 1 y 2). Hay quienes equiparan "fe públi-
ca" con "autenticidad"(PELOSI, EI documento notarial,p. 322 y siguientes).
PELOSI, Las declaraciones como contenido del documento notarial, "Revista
de Notariado", no 732, p. 2529 y SS.; no733, p. 185 y SS.; no 734, p. 575 y SS.,y no 735,
p. 981 y siguientes.
 PARTE GENERAL

En suma, corresponde la divisibn de la escritura pública

en cuatro sectores diferenciados, a saber: la comparecencia,
la intervención, el tenor negocia1 (la antiguamente denomina-
da "exposici6n y estipulación") y las constancias notariales. A
ellos hay que adicionar los elementos de orden del protocolo,
la foliatura, el lugar, la fecha, el juicio de capacidad, la acredi-
tación de la identidad, la lectura, el otorgamiento, la firma y la
autorizaci611, con los matices proporcionados por nutrida regu-
lación nacional y local.
A tono con el objetivo propuesto, hemos introducido un
esquema básico aplicable a todos los formularios. Luego, en
cada uno de estos, se apuntar6 quiénes comparecen al acto y
se desarrollará el texto del resto de la escritura. Por el cariz
que asume en los tramites pre y posescriturarios y en la pro-
pia redacción del instrumento, en los apartados siguientes se
formularán algunas precisiones sobre los datos personales que
corresponde consignar y sobre la descripción de los inmuebles.
El Código Civil y Comercial de la Nación permite utili-
zar abreviaturas en casos específicamente previstos (art. 303).
Entre ellos, siguiendo las aguas d e la legislación de la Ciudad
Aut6noma de Buenos Aires, cuando "sean signos o abreviatu-
ras científicas o socialmente admitidas con sentido unívoco"
(art. 61, inc. c, ley 404). Como naturalmente tal proceder no
resulta obligatorio, no utilizaremos abreviaturas, de manera de
seguir la tradicion de las demarcaciones que en sus legislacio-
nes locales las prohibían genéricamente, como la provincia de
Buenos Aires (art. 137, decr. ley 9020178).
El uso de números, previsto en la misma norma (art. 303),
queda vedado Para las cantidades que se entregan en presencia
del escribano y otras cantidades o datos que corresponden a eZe-
ínentos esenciales de2 acto jtdrlcdico". Si bien una persistente
costumbre notarial tendía a colocar ciertos datos en letras (en-
marcados en el régimen que el Código Civil señalaba en su art.
1001 y en las legislaciones locales), es dable ponderar cuáles
son las constancias que de manera forzada deben ser así dis-
puestas. Con todo, está fuera de duda que si se incurnpliera
el precepto nunca se generaría invalidez (arts. 294 y 309, C6d.
Civil y Comercial) ni, consecuentemente, un titulo observable,
por lo que se resalta exclusivamente a los efectos de evitar san-
ciones disciplinarias.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Los elementos esenciales del acto juridico, aludidos en el

precepto, son el sujeto, el objeto y la causa. De ellos, el úni-
co que se individualiza con un numero es el objeto (inmueble),
para indicar que es el lote o parcela de determinada manzana,
y el número de unidad funcional en caso de tratarse de propie-
dad horizontal. Resulta dudoso si cabe atribuir la misma rele-
vancia a la nomenclatura catastral o a la matricula, para que
deban ser señaladas en letras. Lo propio cabe decir acer-
ca de la superficie, que según la legislación local bonaerense
debe consignarse en letras (art. 137, inc. 2, ley 9020/78), lo que
no ocurre en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (por cuan-
to no surge del art. 61, párr. último, ley 404). El número de
la calle, naturalmente, no tiene esa trascendencia, pues resulta
relevante exclusivamente a los efectos de la legislación munici-
pal (aunque algunos registros inmobiliarios, como el porteño,
suelan incongruentemente atribuirle mayor alcance a su preci-
sa constancia).
Ni el sujeto nilacausa se individualizan con números. De
allí que el documento de las personas humanas no tiene por
qué consignarse en letras, puesto que es un rasgo del suje-
to que contribuye a identificarlo pero de ningún modo se erige
en requisito excluyente, como sí lo es el prenombre y el apellido
(cuyo uso son un derecho y un deber -art. 62, Cód. Civil y Co-
mercial-).
La cita de fuentes legales en el texto de la escritura se ciñe
a los casos en los que su invocación evita redacciones extensas
y poco accesibles para legos, en el entendimiento que el aseso-
ramiento notarial habrá advertido a los requirentes acerca de
su alcance. También se utilizan cuando la doctrina y la juris-
prudencia aun debatan sobre sus perfiles, procurando superar
cualquier tergiversación (como, verbigracia, el art. 466, Cód.
Civil y Comercial).
Por los motivos de practicidad señalados, nos apartamos
de reputada doctrina en dos aspectos puntuales que habitual-
mente se incorporan a las constancias notariales.
En primer lugar, el régimen de acreditación de identidad
(art. 306, C6d. Civil y Comercial). La ubicación documental
que sugerimos es la misma que, con anterioridad, correspondia
a la "fe de conocimiento"; esto es, luego de la comparecencia y
como hltima constancia previa a la intervenciiin. Si bien la
 PARTE GENERAL

acreditación la proporciona el compareciente, la juzga exclusi-

vamente el autorizante sin expresidn de motivosg,y por su vin-
culación a los sujetos instrument ales encontramos apropiado
conservar el lugar que se le asignaba en el régimen anterior.
En segundo lugar, el certificado de catastro y la nomen-
clatura catastral. Propiciamos volcar ambas menciones
luego de la descripción del inmueble, ya que esta también se
nutre de lo que surja del certificado respectivo a tenor de las
leyes catastrales locales, circunstancia acentuada desde la vi-
gencia de la ley nacional 26.209.
Por último, y atento la finalidad de la obra, los aspectos
fiscales se han considerado solo en lo que repercuta en la re-
dacción del documento.
Los artículos que no designan otra fuente corresponden
al Código Civil y Comercial de la Nación. Toda referencia al
"Código derogado" implicará aludir al "Código Civil" que rigió
hasta el 31 de julio de 2015.

5 2. Los coivc~pnisDE C I ~ ~ "PARTE'.

~ ~ ~ ~ z
Y "OTOR~ANTE'~ DATOS
PERSONALES

Los datos personales que a continuación se relevarán es-

tán impuestos, en primera medida, por el art. 305, inc. b. Se
exigen para los "otorgantes". El Código Civil y Comercial de
la Naci6n no atribuye una significacibn precisa a dicho térmi-
no, que permita compararlo rigurosamente con el de "parte"o
el de "compareciente". Poco ha abrevado el nuevo Código en
la doctrina notarial que, con renocido rigor, diferenció secular-
mente los "sujetos negociales" de los "sujetos instrumentales".
Como veremos a continuación, una lectura armónica de la
normativa en juego hace concluir que esos datos personales de-
ben consignarse respecto de todos los comparecientes (sean o
no partes) y tambikn de las partes que no comparezcan porque
han sido representadas.
Por %ompareciente" debe entenderse a toda persona pre-
sente en el acto escriturario, cualquiera sea la finalidad de di-

URBANEJA, Una trascendente modificacidn al C6digo Civil en torno a la cues-

tidn de la "fe de conociwsiento",ED, 221-906.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

11
cha presencia, sean las partes, sus representantes, testigos, cdn-
yuges u ofros", conforme dispone el art. 301.
A su vez, "otorgante", en la normativa atinente a escrituras
públicas, se utiliza de manera anárquica e imprecisa. Así, se
postula evidentemente de los comparecientes que sean partes
y de los representantes de ellas en los arts. 301, 302 y 305, inc.
f; solamente de los comparecientes, pero en apariencia también
de los que no sean partes ni representantes de ellas (como un
testigo o un firmante a ruego), en el art. 304, en relación con la
discapacidad auditiva; e indisputablemente de la parte que no
comparece en el art. 305, inc. b, al referirse a la persona jurí-
dica. El art. 307, en cambio, impone ciertos recaudos: "Si el
otorgante de la escritura es un representante" (lo que indica que
considera otorgante a la parte compareciente y al representan-
te de la parte).
Cuando en lugar de aludir al acto instrumental el Código
Civil y Comercial de la Nación se refiere al acto instrumentado,
el término "otorgante" recobra su significación de parte, como
luce en los arts. 1892 y 1902, que atañen a la capacidad y legiti-
mación en los títulos de adquisicibn.
Ante tales desatinos semAnticos, nuestra adhesi6n a la lec-
tura amplia se vigoriza con el texto del art. 1023. Allí se se-
ñala que se considera parte a quien "otorga a nombre propio"
(inc. a) y a quien es "representado por U I Z otorgante que actha
en su nombre e interés" (inc. b), es decir que también considera
44
otorgante" a quien interviene por otro. Si bien el artículo se
incluye en la normativa referente a contratos, una interpreta-
ción sistemitica permite proyectar sus alcances. Por el carác-
ter general de sus previsiones, hacemos primar esa norma por
sobre las otras citadas, que traducen la incertidumbre a que se
aludía más arriba.
En suma, la displicente utilización de las expresiones
41
otorgantes" y ''partes" en el Ciidigo Civil y Comercial de la
Nación, concatenadas con la de '~comparecientes",obliga a in-
terpretar con amplitud las exigencias legales, y consignar los
datos identificatorios del art. 305, inc. b, tanto respecto de
los comparecientes (sean o no partes) como de las partes que no
comparezcan.
Queda fuera de duda, en cambio, que los datos que adi-
cionan otras normas solo son requeridos para quienes efec-
 PARTE GENERAL

tivamente sean parte, con algunas salvedades que se apun-

tarán.
Se prestan al interrogante los testigos del testamento, acer-
ca de los cuales, en función del art. 2479, debe establecerse su
"nombre y domicilio". Nada se dispone acerca de los demás
datos que estabIece el art. 305, inc. b, y una hermenéutica rigu-
rosa permite concluir que no debe exigírselos, pues de lo con-
trario hubiera bastado con que el legislador guardara silencio.
No obstante, las demás circunstancias personales suelen con-
tribuir a evitar una eventual sustitución de personas, máxime
ante la posibilidad, ahora indiscutida, de identificar a los testi-
gos mediante la exhibición de documento idóneo (art. 306, inc. a).
Corresponde apuntar que la ausencia o defectuosa enun-
ciación de cualquiera de los datos exigidos puede tener diver-
sas implicancias (entre otras, sanción disciplinaria para e1 no-
tario), pero en ningún caso invalidez del documento, fuera del
nombre y apellido (cuya omisión ocasiona invalidez formal, se-
gún el art. 309).
Resulta controvertible 10 que ocurre en caso de omisi6n
del domicilio de los testigos en el testamento por acto público,
exigencia que recién se recordara (art. 2479). El art. 2467, inc.
b, fulmina de nulidad al testamento que tenga "defectos de for-
ma". La difusa expresión, sin otra acotación, replica la utili-
zada para todos los instrumentos públicos por el art. 294. En
materia testamentaria se alude también a "inobservancia de las
formas" (art. 2474) y a "inobservancia de las formalidades" (art.
2475). En suma, estando fuera de duda que las previsiones del
art. 294 se aplican también a los testamentos por acto públi-
co, podría sostenerse que los "defectos de forma" que mienta el
art. 2467, inc. b, no son aquellos, sino todos los recaudos
que surgen del art. 2479, entre los que se encuentra el domici-
lio de los testigos. Ante esta alternativa interpretativa, que re-
pudiamos desde una lectura finalista pero cuya pertinencia no
podemos desconocer, debe obrarse con mayor cautela en estos
supuestos.
Es menester indicar que la legislación organica de la profe-
sión permite que el notario exprese otros datos identificatorios
que él considere necesarios (en la provincia de Buenos Aires,
art. 155, ap. 11, inc. c, ley 9020; en la Ciudad Autónoma de Bue-
nos Aires, art. 77, inc. b, ley 404).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Como ya se señaló, siguen configurando los datos per-

sonales mAs importantes, pues su falta apareja nulidad (art.
309). Sin embargo, hay ciertos novedosos datos de interés.
Las reglas del Código Civil y Comercial de la Nación surgen de
los arts. 62 y siguientes.
El término "nombre" alude ahora a la conjunción del "pre-
nombre'' (equivalente a aquel en el régimen anterior) y del "ape-
llido" (arts. 62 y 63).
Cualquiera de los c6nyuges puede optar por usar el ape-
llido del otro, con la preposición "de" o sin ella (art. 67), abrien-
do un abanico de nuevas alternativas para las personas ca-
sadas.
A estas previsiones cabe añadir las de la ley 26.743, de
2012, llamada de identidad de género. Su vigencia previa ya
había introducido variables gravitantes. Segdn su art. 3 O ,
"Toda persona podrá solicitar la rectificación registra1 del sexo,
y el cambio de nombre de pila e imagen, cuando no coincidan
con su identidad de género autopercibida". Conforme su art.
4: no se requerirá intervención judicial, lo que armoniza con
el párrafo final del art. 69 del Cód. Civil y Comercial de la
Naci6n. El decr. regl. 1007112, resoluciones del Registro Na-
cional de las Personas y normativa local completan el marco
legislativo. Así, en la provincia de Buenos Aires, el Registro
Provincial de las Personas dictii la disp. 1094116, conforme la
cual corresponderá la adecuaciiin de las constancias registrales
obrantes en el organismo cuando se peticionara en virtud de la
ley 26.743.
La idea que gobierna a este esquema es la admisión de
cualquier modificacidn por la cola voluntad del interesado, sin
injerencia judicial. Al contrario, y por una significativa y cu-
riosa decisión legislativa, el cambio de prenombre a otro del
mismo sexo si requiere intervención judicial (art. 69).
En consonancia con el escenario actual, los registros in-
mobiliarios admiten las diferencias entre el prenombre y el
apellido registrado y el del instrumento que ingrese, siempre
que el funcionario haya calificado dicha circunstancia (asi, en
provincia de Buenos Aires, orden de servicio 45/15).
 PARTE GENERAL

El art. 305, inc. b, impone su consignación, que tiene diver-

sas implicancias.
Al entrar en vigencia el Código Civil no existía ningún
documento oficial que identificara a los argentinos. A la
creación de la libreta de enrolamiento para la población mas-
culina (ley 8129, de 1911, basada en el enrolamiento del servi-
cio militar, y luego la ley 11.386, de 1926, que la sustituy6) y
de la libreta cívica para la población femenina (ley 13.010, de
1947, que extendi6 los derechos políticos a la mujer), le siguió
en 1948 la ley 13.482, que creó el Registro Nacional de las Per-
sonas. Su art. 11 indicaba que en las escrituras piíblicas se
debía hacer constar la exhibicibn de la libreta, mencionando su
niimero. A partir de ella, entonces, se adicionaba este dato a
los señalados en el antiguo art. 1001.
En 1968 esa ley fue derogada parcialmente por la ley
17.671, todavía vigente, que creó el documento nacional de
identidad. Su art. 13 señala que la identidad solo se prue-
ba por este documento, sin poder reemplazarse por otro,
aun cuando admite alternativas para casos particulares (art.
57). Entre ellos, se conserva la validez de las anteriores libre-
tas de enrolamiento y cívica, hasta que sean reemplazadas por
el nuevo documento. Precisamente desde el 1" de agosto de
2016 solo conservará valor el documento nacional de identidad
en determinados formatos.
Si bien no contenía una norma semejante a la de la ley
anterior, que obligaba a consignar el documento de los inter-
vinientes en la escrituralo,un sector de la doctrina notarial in-
terpretó que, a partir de lo dispuesto en el art. 13 acerca de la
prueba de la identidad con el nuevo documento, se había modi-
ficado el art. 1001 del C6d. Civil entonces vigente, permitiendo
reemplazar la "fe de conocimiento" que allí se plasmaba. Lo
cierto es que, aun cuando esa tesis fue minoritaria en doctri-
na y jurisprudencia (no obstante lo cual contó con el aval de
la mayoría de las XIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
Buenos Aires, 1991, comisión 1, punto 6), el notariado asumió

Evitamos a conciencia el término "comparecientes", por los motivos ex-

puestos a comienzos de este parAgrafo.
10 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

la prhctica de requerir su exhibición, porque se transform6 en

un indudable sustento para formar la convicción que encarna-
ba la citada aseveración.
Contribuyó a vigorizar la relevancia del nuevo documento,
el mismo año de su creación, la ley 17.801, de 1968 (de aquí en
más, ley nacional registral inmobiliaria -LNRI-). En su art.
32 dispone que los oficios que ordenen la anotación de inhi-
biciones deben contener el número de documento nacional de
identidad del afectado.
La normativa registral local fue más tajante, exigiendo el
mismo dato para la generalidad de las solicitudes de inscrip-
ción. En la provincia de Buenos Aires, el art. 5 9 inc. a, del
decr. 5479165 (reglamentario de la ley registral local) señala
que deberá indicarse el documento al que se refiere el art. 30
de la ley reglamentada (decr. ley 11.643/63), que son las libre-
tas de enrolamiento y civica y cédula de identidad. Por las
disposiciones citadas de la ley de creación de los documentos
nacionales de identidad se entiende que estos se adicionan a
aquella enumeracidn. Para los documentos inscribibles en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el recaudo surge actual-
mente del art. gO, inc. c, del decr. 2080180 (t.0. decr. 466/99), que
señala para los argentinos el documento nacional de identidad,
la libreta de enrolamiento y la libreta civica; para los extranje-
ros residentes, pasaporte y cédula de identidad, y para extran-
jeros no residentes, el que corresponda según el país de resi-
dencia.
La ley general de sociedades 19.550 (en adelante, LGS), ori-
ginalmente ley de sociedades comerciales de 1972 (de aqui en
más, LSC), exige en el art. 11, inc. 1, mencionar el documento
nacional de identidad de los socios.
El último hito en la vigorización de las consecuencias de la
exhibici6n del documento nacional de identidad provino de la ley
26.140, al reformar el art. 1002 del Cód. Civil, añadiendo la
exhibición de documento idóneo como medio de identificación
de los comparecientes, alternativa que perdura en el vigente
art. 306, inc. a.
Obskrvese, finalmente, que aun cuando el notario identifi-
que al compareciente mediante su conocimiento (art. 306, inc.
b) y no le exija la exhibición del "documento idóneo" (art. 306,
inc. a), deviene indispensable consignar su número.
 PARTE GENERAL

El mismo art. 305, inc. b, obliga a consignar este dato. Su

relevancia está estrechamente ligada a la capacidad, que como
principio general se adquiere con la mayoría de edad, lo que
desde la ley 26.579, de 2009, ocurre a los dieciocho años (arts.
23, 24, inc. b, y 25). Para los socios de las sociedades previstas
en la LGS y para los constituyentes de las fundaciones bastará
con indicar su edad (art. 11, inc. 1, LSC, y art. 195, inc. a, i ,
Cód. Civil y Comercial).
La referencia legal tiene la obvia relevancia de hacer pre-
sumir la capacidad en todo mayor de edad, además de contri-
buir a disipar la sustitución de personas.
Deben computarse las normas de derecho internacional
privado de fuente interna (art. 2616) y de fuente convencional,que
pueden derivar en la intervencibn de menores de dieciocho años
que se consideren capaces a raíz de esas regulaciones.

Según lo dispuesto por el art. 305, inc. b, debe consignarse

el "do~~zicilioreal y especial si lo hubiera". Una de sus implican-
cias, aunque no la única, es determinar "la competencia de las
aealorid~des"(art. 78). Impacta en sede registral., pues el. domi-
cilio real o especial de los fiduciarios es uno de los factores que
determina la competencia material de la Inspección General de
Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la anota-
ción de los contratos de fideicomiso (establecida por el art. 284,
res. gral. 7/15 para fideicomisos vinculados a participaciones so-
cietarias), aspecto que será ponderado en el cap. VI. También
incide en aspectos impositivos, como en el caso del certificado de
retención para la enajenación realizada por el representante
de un residente en el extranjero (res. grales. Afip 2139106 -art.
20- y 2141106 -art. 21-) y del impuesto a la transmisión gratuita
de bienes de la provincia de Buenos Aires (puede ser determi-
nante para considerar al sujeto alcanzado por el gravamen -arta
306, Cód. Fiscal-).
El domicilio real está contemplado en el art. 73, y dado sus
previsiones (lugar de residencia habitual o lugar en donde se
desempeña actividad profesional o económica) solamente puede
conocerse mediante manifestaciones de los comparecientes.
12 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Puede, por lo tanto, no coincidir con el indicado en el docu-

mento de identidad (que será, en todo caso, el domicilio legal
-art. 74-).
El domicilio especial, que solo debe consignarse "si lo
hubiera", es el establecido por las partes de un contrato (art.
75). Más allá de la afirmación legal, no se advierten obstácu-
los para extenderlo a actos jurídicos que no sean contratos (art.
259). Así, y pese a la lamentable supresión legislativa, no cabe
duda de la subsistencia de la categoría de actos jurídicos unila-
terales, como por ejemplo el poder (art. 362). Allí se advierte
la trascendencia del eventual establecimiento de un domicilio
especial en los casos en que el apoderado renuncia y debe noti-
ficar al poderdante (art. 380, inc. d).
Este domicilio especial presta diversas utilidades. Para
las partes se transforma en el lugar en donde pueden realizar-
se las notificaciones, lo cual implica una prórroga de la juris-
dicci6n judicial. (el. ya citado art. 78), y se halla en consonancia
con la legislación adjetiva local (arts. lo, párr. 2", y ZO,CPCCN y
CPCCBA). Para cierta clase de obligaciones, el domicilio del
deudor es el lugar de cumplimiento, si nada se hubiere estipu-
lado al respecto en el contrato (art. 874, phrr. lo);sin embargo,
para los actos con mayor gravitacidn en el ámbito notarial, di-
cho lugar será en donde se encuentre la cosa o en donde deba
cumplirse la prestación principal (art. 874, párr. 2").
El domicilio puede ser cambiado por mera voluntad de los
particulares, y ninguna disposición contractual ni testamenta-
ria que lo obstaculice seria valida (art. 77))m8s allá de la nece-
sidad de notificar a la contraparte si ese domicilio tuviese rele-
vancia para el acto celebrado. La libertad del Código Civil y
Comercial de la Nacibn, en este aspecto, es absoluta, al punto
que se tiene por no escrita la condición que "afecte de modo
grave las libertades de la persona", entre las que se enumera la
elección de domicilio (art. 344).
El pám. 2" del art. 47 de la ley 17.671 obliga a comunicar al
Registro Nacional de las Personas el cambio de domicilio den-
tro de los treinta dias de producido. Para esa ley (art. 47, párr.
lo), domicilio es el que el Código Civil y Comercial de la Na-
cion individualiza como real (en el art. 73). Sin embargo, rei-
teramos, ninguna norma le prohibe a1 notario consignar como
domicilio de la parte o del compareciente el que declaren, inde-
 PARTE GENERAL 13
pendientemente de su coincidencia o no con el que surja del
documento de identidad.
La diferencia entre domicilio, residencia y habitación ha
disminuido considerablemente su impacto en sede notarial,
con relación al régimen del Código Civil. Ello no implica que
no persistan inconsistencias en e1 articulado.
Así, mientras en los arts. 73, 74 y 77 "residencia" parece
encarnar el aspecto físico de morar en cierto lugar, los arts. 49
600 y 645, inc. c, sugieren una significación que se emparen-
ta con la de la ley 25.871, de política migratoria. El art. 2332,
por el contexto en el que se inserta, permite sostener su sino-
nimia con el domicilio real, y quizh lo propio pueda hacerse
con el art. 2381, inc. a. El art. 2608 parece volver a la diferen-
cia, de modo semejante al que existía en el derogado Código
Civil.
Sin embargo, claramente se establece una distinción en la
diagramacibn de los preceptos del derecho internacional priva-
do. Así luce en el art. 2613 y SS., relativos a la persona huma-
na, en los que se introduce, incluso, la diferencia entre simple
residencia y residencia habitual. Vuelve a mencionarse esta
última en las disposiciones de matrimonio (art. 2621), unión
convivencia1 (art. 2627)) alimentos (art. 2629)) responsabili-
dad parental (art. 2639)) sucesiones (art. 2645) y contratos (art.
2650).
La referencia a la habitaci6n es equivalente a un inmue-
ble que sirva a ese fin, como en los arts. 121, inc. d, 541, 659
y 1190. Sin embargo, en otras descripciones, además de esa
significacibn la expresidn se vincula al domicilio y a la residen-
cia, como en el art. 247 para el régimen de vivienda; el 425,
incs. b y c, para la nulidad matrimonial; 1195 y 1196 para la
locaci6n; 2294, inc. c, para la aceptacidn de herencia, y 2381,
inc. a, para la atribución preferencial en caso de partición de
comunidad hereditaria. Finalmente, la alusión más clara en
sus alcances es la del derecho real (que abordamos en nuestro
cap. IV), tanto en su origen legal o forzoso como en el volunta-
rio (arts. 1894, 527 y 2383, para el primero, y 2157 y S S . , para el
segundo).
Para los testigos testamentarios el Código Civil y Comer-
cial establece que debe expresarse su domicilio, sin aclaracih
acerca de a cuál de ellos se refiere (art. 2479). No hay motivos
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

para apartarse de la regla general del domicilio real que sienta

el siempre aludido art. 305, inc. b.
La LGS establece diversas exigencias vinculadas al domi-
cilio de las personas humanas, que tienen relación con la re-
dacciiin escrituraria: 1) volcar el de los socios en el contrato
constitutivo (art. 11, inc. 1); 2) que la mayoría absoluta de los
directores (sociedad anónima y comandita por acciones, cuan-
do su administración se organice como directorio) tenga do-
micilio real en nuestro pais, y que en este deben constituir un
domicilio especial todos eIlos (art. 256, extensible a los gerentes
de la sociedad de responsabilidad limitada por el art. 157, párr.
39, y 3) todos los síndicos deben tener domicilio real en el pais
(art. 285).

El art. 305, inc. b, exige consignar el e s t a d o de familia",

expresión que resulta un resabio del art. 1001 del Cód. Civil. La
frase debe cotejarse con el "estado civil", asimilación que en el
régimen anterior se realizó sin dificultad.
La LGS exige para los socios, ya desde su texto original
de 1972, consignar precisamente el "estado civil" (art. 11, inc.
1). La normativa especial resultii inalterada por el Cód. Civil
y Comercial, el que, sin embargo, recurre a la misma expresión
al aludir a los fundadores (art. 195, inc. a, i, respectivamente)
y a los contrayentes del matrimonio (art. 420, inc. b). Sin em-
bargo, incongruentemente, para los testigos se exige su "estado
de familia".
Tales vaivenes terminológicos evidencian que estamos en
presencia de otra desatención de los autores del nuevo ordena-
miento y no de una asumida intención de establecer regímenes
diversos, máxime ante la señalada incongruencia respecto al
contenido de la propia acta de matrimonio. Por lo tanto, no
cabe sino concluir que, al igual que en el sistema precedente,
"estado de familia" equivale a "estado civil", al no contener una
conceptuaciiin precisa que permita distinguirlos.
El régimen general añade que, cuando se trate de casados,
viudos o divorciados, debe señalarse el grado de nupcias y el
$4
nombre del conyuge, si resulta relevante en atenciáin a la natu-
raleza del acto".
 PARTE GENERAL 15
La frase destacada permite inferir dos conclusiones. En
primer lugar, que la relevancia siempre aparece en cualquier
mutación de derechos reales, en función de diversos institu-
tos en los que impacta (como, por ejemplo, el asentimiento y
el carácter de los bienes propios y gananciales en el régimen
de comunidad; indirectamente, también incide en el even-
tual vínculo con el autorizante, fulminado de invalidez por el
art. 291). La segunda, que solo es atinente a las partes, por
lo que respecto de los comparecientes que no lo sean resulta
suficiente consignar el estado civil, perviviendo el principio del
régimen derogado según el cual resultaba innecesario colocar
el grado de nupcias o el nombre del cónyuge.
La normativa notarial local ya exigía los mismos recau-
dos. En la provincia de Buenos Aires, por la ley 9020 (art.
155, 11, b); en la Ciudad Autiinoma de Buenos Aires, tanto por
la ley 404 (art. 77, incs. a y b) como por su decr. regl. 1624100
(art. 44). En este último ámbito tambidn lo hace la regula-
cion registra1 local (decr. 2080180, t.o. por decr. 466199, art. 80J
inc. c).
Además, en el ámbito bonaerense su reglamentacihn regis-
tral inmobiliaria añade, para los solteros, e1 nombre y apelli-
do de los padres (decr. 5479165, art. 5O, inc. a), normativa que
no encuentra réplica en el régimen de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires. El dato, no obstante, adquiere relevancia tam-
bi6n para los notarios de esta última demarcacidn (y, natural-
mente, del resto del país), pues deben adicionar esas constan-
cias si el inmueble está en territorio bonaerense.
Deben ser examinadas tres cuestiones que, modeladas en
torno a la nueva legislación, introducen sustanciales alteracio-
nes en la práctica notarial.

En trascendente innovación, el Código Civil y Comercial de

la Nación admite que las personas casadas opten por uno de los
dos regirnenes matrimoniales patrimoniales que ahora se regu-
lan, el de comunidad (art. 463 y SS.) o el de separación de bienes
(art. 505 y siguientes).
La opción puede formularse en diversos momentos; antes
de contraer matrimonio, al hacerlo o posteriormente, en este
caso dejando transcurrir un año de vigencia del régimen prece-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

dente (arts. 420, inc. j; 446, inc. d, y 449). La partida de matri-

monio debe indicar si el régimen es el de separación de bienes
(art. 420, inc. j), lo que supone que el oficial publico debió reca-
bar la informaci6n al respecto. Si nada se hubiera pactado y
se guardara silencio al momento de contraer nupcias, el régim-
en será el de comunidad (art. 463).
No resulta dudoso que el rkgirnen único de la legislacibn
anterior se identifica con el que actualmente es el de comuni-
dad, y por eso esas reglas le resultan aplicables a los matrimo-
nios anteriores al lo de agosto de 2015 mientras no realicen un
cambio de régimen.
De allí que si una parte solamente manifiesta ser casada,
sin indicación del régimen matrimonial patrimonial que se le
aplica, debe interpretarse que es el de comunidad. Ello, por otra
parte, propenderá a una mayor protección del cónyuge, puesto
que la exigencia del asentimiento es mAs amplia (art. 470).
Los transmitentes o adquirentes que manifiesten encon-
trarse en el régimen de separación de bienes deberán probarlo
mediante el instrumento pertinente. Si del título adquisitivo
de quien hoy dispone surgía que se encontraba sometido al re-
gimen de separaci6n de bienes y argumenta que en la actuali-
dad se le aplica el régimen de comunidad, deberá exhibir la es-
critura pública de la que surja la modificación (la que, como ya
se apunt6, podría haberse otorgado recién cuando transcurriera
un año de vigencia del regimen anterior).
No caben dudas acerca de la posibilidad de subsanar por
escritura posterior la omisión o el error a1 declarar el régi-
men, puesto que no surge al respecto ninguna limitacidn como
la que se impone acerca del origen propio o ganancial de los
bienes (art. 466). Se aplicaran los principios generales de la
rectificaci6n por inexactitud, que examinamos con anteriori-
dad y que conservan plena vigencia".
2) RELEVANCIA
DE LA MANIFESTACI~NACERCA DE LA ' ~ E P A R A C I ~ N
DE HECHO"

Para quienes estén casados, encontrarse separados de he-

cho tiene diversas implicancias. Ello indica que puede resul-

''UKBANEM, "Metodologías subsanatorias de inexactitudes registrales': en

LIX Seminario 'Zaureawo Arturo Moreim", p. 53 y siguientes.
 PARTE GENERAL

tar relevante, si la parte así 10 entiende, la manifestación al res-

pecto.
Naturalmente que por sí misma no ser6 una prueba sufi-
ciente, pero no dejará de resultar un indicio, que además po-
dría dimensionarse si contara con la manifestación concordan-
te del otro cónyuge.
Enumeramos los tópicos en los cuales dicha separacióin
gravita en el ámbito patrimonial, y que por lo mismo deberán
integrar el asesoramiento notarial al respecto: a) la posibili-
dad de obtener separación judicial de bienes sin disolucióin
del vínculo (art. 477, inc. c, único supuesto en el que resulta
relevante que no haya "voluntad de unirse");b) la retroactividad
de la sentencia de divorcio a la fecha de la separación (art.
480); c) el fin de la vocaci6n hereditaria (art. 2437); y d ) par&
metro para la fijaci6n de la prestaci6n de alimentos (art. 433,
h e i).

La regulaci6n legislativa de las "uniones convivenciales"

(art. 509 y SS.) incorpora una problemática de indudable reper-
cusión en sede notarial, que será abordada de manera integral
en otro volumen de esta colecci6n.
Baste ahora ponderar la eventual necesidad de consignar
alguna manifestación acerca de las mismas, por supuesto so-
lamente para las partes y no para los otros comparecien-
tes. Como el ligamen es un impedimento para su existencia
(art. 510, inc. d), la cuesti6n incide exclusivamente en quienes
no sean casados.
La gravitacibn que presenta en ciertos actos jurídicos la
unión convivencia1 del enajenante surge del art. 522, predi-
cable, desde su letra, solamente respecto de las uniones con-
vivenciales inscriptas. Este incorpora la necesidad de prestar
"asentimiento" por el no transmitente para "disponer de los de-
rechos sobre la vivienda familiar",con alcances semejantes a los
que surgen del art. 456 (cap. 11, 5 11, b, 4). Se dispone allí que
en caso de omitirse esa conformidad, el acto será nulo y la ac-
ción del conviviente perjudicado caducará a los seis meses de
haber conocido la transmisión, siempre que la convivencia per-
dure. Por tanto, las implicancias de omitir dicho asentimiento
son semejantes a las que dimanaban del art. 1277 del Cód. Ci-
18 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

vil y actualmente del art. 456 del C6d. Civil y Comercial de la

Nación, ambos para los casados.
El marco normativo se abona con el art. 305, inc. b,
que obliga a consignar el "estado de familia" de los otorgan-
tes, expresión que podría no condecirse con la de "estado
civil".
Dentro de las variadas normas vinculadas a la temática de
la familia y el derecho, sobresale en lo que nos interesa el decr.
415106, reglamentario de la ley 26.061 (de 2005), de protección
integral de derechos de niñas, niños y adolescentes. A tenor
de su texto, "se entenderá por familia o núcleo familiar, grupo
familiar, grupo familiar de origen, medio familiar comunita-
rio y familia ampliada, además de los progenitores, a las per-
sonas vinculadas a las niñas, niños y adolescentes, a través de
líneas de parentesco por consaguinidad o por afinidad, o con
otros miembros de la familia ampliada. Podrá asimilarse al
concepto de familia, a otros miembros de la comunidad que re-
presenten para la niña, niño o adolescente, vínculos significati-
vos y afectivos en su historia personal como así también en su
desarrollo, asistencia y protección".
La vaguedad de la descripción legislativa persuade acerca
de los límites difusos que presenta en el derecho positivo vigen-
te el concepto de familia. Sin embargo, el término "estado",
que lo precede, acota sustancialmente la óptica interpretativa,
puesto que no es utilizado en ningún momento para describir a
las uniones convivenciales (art. S09 y SS.), que se definen como
"uniones" basadas en "relaciones".
El fundamento legislativo menos endeble para ensanchar
el concepto de familia y permitir abarcar en su seno a las unio-
nes convivenciales estaría dado por la calificación de "fami-
liar" a la vivienda, que formula el art. 522. No obstante, resul-
tando una referencia aislada y, además, una reproducción con
mínimas alteraciones de lo señalado por el art. 456, el sustento
argumenta1 es sumamente equivoco.
Lejos estamos de suponer que la intencidn de sus autores
haya sido atribuir a la expresión "estado de familia" una signi-
ficación diferente de la de "estado civil". Al elaborarse el art.
305, inc. b, se reprodujo la expresión velezana, sin reparar que,
si ya en el Código Civil lucfa desajustada, más aún lo es en el
Código Civil y Comercial de la Nación.
 PARTE GENERAL

Cabe entonces concluir que no resulta necesaria la mani-

festacibn acerca de la existencia o no de uni6n convivencial de
parte de quien transmite. Ante el silencio, la buena fe del ad-
quirente resulta indudable con las pautas interpretativas vigen-
tes, sustentadas en principios de arraigo perdurable (arts. 9O y
961, C6d. Civil y Comercial).
Esto no empece a que una buena técnica notarial destaque
las implicancias de las manifestaciones acerca de este vinculo,
tanto para quien dispone como para quien adquiere.
En primer lugar, si se consignara su existencia, devendría
indispensable volcar el citado asentimiento o bien la manifesta-
ción del disponente señalando que el inmueble no es su vivien-
da familiar. En este último caso, y como se hizo notar más
arriba, los alcances y efectos de esa afirmación o de su omi-
sión son equivalentes a los emanados del antiguo art. 1277 del
C6d. Civil, y que hoy se replican en el art. 456 del C6d. Civil y
Comercial de la Naci6n.
Otro tópico en el que gravita la declaración de estar convi-
viendo en los términos del Código Civil y Comercial de la Na-
ción se advierte en el phrr. último del art. 522, que, en forma
paralela al art. 456 para los casados, establece que "La vivienda
familiar no puede ser ejecutada por deudas contraidas después
de la inscripción de la unGn c~nvivencial,excepto que hayan
sido contraidas por ambos convivientes o por uno de ellos con el
asentimiento del otrowi2.Se deduce entonces que si quien ad-
quiere manifiesta estar en uni6n convivencial, esa afirmacidn
puede ser un indicio para demostrar la existencia del vinculo,
y de esa manera repeler el intento de ejecución si se trata de
la vivienda familiar. Esta hltima característica del inmueble
adquirido, usualmente declarada para exenciones del impues-
to de sellos, cobra una nueva dimensión en virtud de esta nor-
ma. Naturalmente que la ley no exige dicha rnanifestacibn
(pues podrá demostrarse que es vivienda familiar por otros
medios o incluso podría no haber tenido esa finalidad al
momento de ser adquirida pero sí despues); sin embargo, nue-
vamente, será un indicio relevante.

'* No debe confundirse el efecto determinado en esta parte de la norma con

el régimen de vivienda, diagramado en torno al art. 244 y SS., que sera examinado
en el volumen respectivo.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Una de las exigencias normativas para atribuir ambas pro-

tecciones es que la unión convivencia1 se encuentre inscrip-
ta. Si bien su registración será motivo de análisis en el volu-
men respectivo, alcanza aquí con señalar que de los arts. 511 y
517 surge que este vinculo se anotara en "el registro que corres-
ponda a la jurisdicción local", y además, tanto en ellos como
en los registros patrimoniales pertinentes se anotarán los
"pactos de convivencia" (así lo ha hecho, por ejemplo, el re-
gistro inmobiliario bonaerense por medio de las DTR 11/16 y
13116).
Como el C6digo Civil y Comercial de la Nación no ha de-
terminado cuáles son los registros "que correspondaín) a la
jurisdicción local", cada demarcación podría proceder de ma-
nera diversa, aunque se han inclinado por hacerlo en los Regis-
tros Civiles y de Capacidad de las Personas. En la provincia
de Buenos Aires, Ta competencia material para aplicar la ley
26.413, de registro del estado civil y capacidad de las personas,
corresponde al Registro Provincial de las Personas.
Pero subsisten múltiples demarcaciones en las cuales el
sistema no es aplicado aun en los hechos. Si, además, los con-
vivientes no hubieran celebrado pactos de convivencia, no po-
drían tampoco acceder al registro patrimonial respectivo (p.ej.,
el inmobiliario), por lo que tampoco por esa vía podrán publi-
citar la existencia del vínculo.
Con este marco, corresponde señalar que podría entender-
se que los beneficios del párr. último del art. 522 no requieren
el registro de la unión convivencial en aquellas demarcaciones
en que no se anoten aún, lo que vigoriza los efectos de la mani-
festación escrituraria.
Finalmente, e independientemente de que se aplique o no
en la demarcacibn pertinente la registracibn de estas uniones,
no surge del plexo normativo vigente el deber notarial de soli-
citar certificaciones que corroboren la afirmación de los com-
parecientes. Por lo tanto, y exactamente de la misma manera
que ocurriii siempre con los solteros, ha de estarse a las mani-
festaciones del interesado, que no podrían perjudicar a la con-
traparte en caso de resultar falsas.

El recaudo no surge del art. 305, inc. b.

 PARTE GENERAL

Acaso imbuido del sesgo proinmigratorio de buena parte

de su generaciiin, VÉLEZSARSFIELD no obligó a determinar la na-
cionalidad de las partes en la escritura. La misma inspiración
había justificado el art. 20 de la Const. nacional, que al impo-
ner la igualdad de derechos entre los extranjeros y los argen-
tinos, estableció una pauta de la que la legislación común no
podía apartarse, y así lo refleja actualmente el art. 4" del Cód.
Civil y Comercial de la Nación.
Diversos cuerpos normativos posteriores al Código Civil de
VELEZSARSFIELD matizaron ese enfoque, y resulta pertinente su
ponderación.
La ley 22.591, de 1982, dictada a propdsito de la guerra
contra el Imperio Británico por la usurpación de las Islas Mal-
vinas, estableció la indisponibilidad de los bienes "de propie-
dad del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte, de la
Corona Británica, de súbditos británicos no residentes perma-
nentes en la República Argentina, de personas de otra nacio-
nalidad residentes en el Reino Unido de Gran Bretaña e Irlan-
da del Norte y de toda empresa o entidad por ellos controlada
en forma directa o indirecta'' (art. lo). La ley 22.820, de 1983,
suspendi6 los efectos de esta norma. Cuando estaba en vigor,
la Comisión Nacional de Vigilancia (creada por aquella ley de
1982) dictó la res. 9/82, por la cual disponía que en las solici-
tudes de certificados de anotaciones personales o inhibiciones
se consignara la nacionalidad y residencia de los sujetos (los
registros inmobiliarios bonaerense y porteño dictaron, en con-
sonancia y respectivamente, las DTR 12/82 y 4/82). Esta regu-
lación afianzó el vuelco en la escritura de la nacionalidad, que
no desapareció, pese a perder eficacia esas disposiciones.
Mas aún, otras normas que conservan su vigencia justifi-
can la manifestacibn al respecto.
1) La ley 17.671, que crea el documento nacional de iden-
tidad, admite para los extranjeros de toda edad la validez legal
de diversas cédulas de identidad (art. 57). Al desarrollar los
pormenores acerca del documento nacional de identidad, re-
cordamos que la normativa registra1 local admitía otros docu-
mentos para los extranjeros.
2) La LGS exige consignar la nacionalidad de los socios
(art. 11, inc. 1) y lo propio hace el Ciid. Civil y Comercial para
las fundaciones (art. 195, incs. a e i).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

3) La ley 25.871, de política migratoria (con vigencia des-

de enero de 20041, determina en su art. 57 que quien con-
trate con extranjeros que residan irregularmente en el país
(celebrando, en lo que nos interesa, "adquisici6n, venta o cons-
titución de gravamen sobre bienes inmuebles") deberá comu-
nicarlo fehacientemente a la autoridad migratoria. El artículo
siguiente aclara que la falta de esa comunicación no obstará a
la validez del otorgamiento. El decr. regl. 616110 nada dispuso
respecto de estos dos artículos. La ley deroga la ley 22.439, de
1981, que estructuraba un sistema semejante.
4) El "rkgimen de protecci6n al dominio nacional sobre la
propiedad, posesión o tenencia de las tierras ruralesJ' (confor-
mado por la ley 26.737 -vigente desde diciembre de 2011- y su
decr. regl. 274112, modificado por decr. 820114) limita la posi-
bilidad para las personas humanas extranjeras y las personas
jurídicas constituidas en el extranjero de ser titulares de dere-
chos reales sobre cierta clase de inmuebles.
5 ) El regimen de "zonas de seguridad de fronteras" (decr.
ley 15.385/44), según el cual, en su texto vigente, cualquier acto
que implique entrega de posesibn o de tenencia requiere auto-
rización previa por la Comisión Nacional de Zonas de Seguri-
dad, bajo pena de nulidad absoluta. La res. 166/09, de la- Co-
misiiin Nacional de Zonas de Seguridad, reformada por la res.
434110, del Ministerio del Interior, establece en qué casos los
argentinos (nativos, por opción o naturalizados) están excep-
tuados de solicitar esa previa conformidad.
6 ) El régimen de la Unidad de Información Financiera (ley
25.246, de 2 0 ) , mediante una batería de resoluciones, esta-
blece diversas presunciones y conductas a asumir de manera
diferenciada, cuando el otorgante es un extranjero.

La necesidad de volcar esta información tampoco surge del

art. 305, inc. b, sino de un plexo normativo de tortuosa evolu-
ciiin, y solamente resulta exigible respecto de los sujetos ne-
gociales.
A nivel nacional, el decr. 1108198 incluyó a los registros in-
mobiliarios entre los organismos que debían incorporar la cla-
ve única de identificación tributaria (CUIT), el código único de
 PARTE GENERAL

identificación laboral (CUIL) o la clave de identificacibn (CDI)

de los titulares de situaciones registrables. La Afip dictó la
res. gral. 348199, por la que se establecía la necesidad de ex-
teriorizar en las escrituras ptíblicas el CUIT, CUIL o CDI de
las partes intervinientes (art. lo),quienes debían entregar al es-
cribano "fotocopia autenticada" de la constancia que acredite
la identificación asignada (art. 2O). Esa constancia debía ad-
juntarse al protocolo "o al legajo o carpeta" (art. 3O). La res.
gral. 219198 ya había dispuesto que quienes no tuvieran CUIT o
CUIL debían obtener CDI.
A nivel local, la provincia de Buenos Aires promulgó el
decr. 387/00, por el que se adhirió al régimen del decr. nacio-
nal 1108/98. El registro inmobiliario dictó las DTR 5/00 y
7/00. Su par porteño había hecho lo propio con la DTR 4/98.
Tanto las resoluciones de la Afip (en cuanto indicaban el
contenido de la escritura pública) como las DTR (en cuanto
asignaban al registrador la función de calificar que del instru-
mento surgiera esa constancia) eran abiertamente inconstitu-
cionales, por vulnerar la jerarquía normativa.
Solo cuando la ley 25.345, de 2001, incorporó el art. 3 O bis
a la ley 17.801, la constitucionalidad del requisito ya no pudo
cuestionarse.
Con este nuevo marco, la Afip dictó una serie de regulacio-
nes generales, de las cuales la res. gral. 1817105 (aún vigente) le
impone al notario el deber de solicitar la condición tributaria
de los 44adquirentes, locatarios, prestatarios, otorgantes, consti-
tuyentes, transmitentes, así como los titulares de actos, bienes
o derechos" (art. lo, inc. c). Señala, además, que al compro-
bante debe accederse por Internet, desde la página del orga-
nismo, y ser verificado e impreso por el notario autorizante,
y conservarse "como elemento probatorio de haber ejecutado
la correspondiente constataciiin" (arts. 7" y 3"). Si no se pu-
diera obtener por esa vía, deberá solicitar "la impresiiin de di-
cha consulta debidamente intervenida por el juez administra-
tivo competente", constancia que tendrá una validez de ciento
ochenta días corridos desde la fecha de su impresión y servirá
para acreditar la condición tributaria en reemplazo del acceso
por Internet (art. 59 párr. último).
También los registros inmobiliarios continuaron dictando
disposiciones con el nuevo amparo legislativo.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

En la provincia de Buenos Aires, la DTR 1/01, que dero-

$6 las DTR 5 y 7 de 2000, mantuvo el recaudo, señalando que
procedería la registracidn provisional, en caso contrario. Más
adelante, la DTR 6/11 dispuso que, si los adquirentes de domi-
nio se encontrasen fallecidos a la fecha de la registración, el
documento se inscribirá definitivamente si surge de ellos que
la Afip, la Anses o el "iirgano judicial interviniente" emitieron
resolución por la que eximan al registro inmobiliario de reque-
rir CUIT, CUIL o CDI.
Respecto de las personas jurídicas se presentaba una agu-
da problemática cuando, por diversos motivos, había sido dada
de baja la CUIT por parte de la Afip (res. gral. 3358112), pues
el registro inmobiliario solía observar los documentos ampa-
rado en su interpretación del art. 3 O bis de la LNRI. El XVII
Congreso Nacional de Derecho Registral, celebrado en Vicente
Ldpez, en 2013, conden6 ese proceder en el despacho unanime
del tema 11, del cual el autor de estas líneas fue relator. En
ese pensamiento, el Registro de la Propiedad dictó el instructi-
vo 6/13, por el que dispuso que no será objeto de calificacidn la
eventual suspensión de la identificación tributaria por el orga-
nismo competente. Por no diferenciar entre personas huma-
nas y jurídicas, no cabe duda de que el instructivo se aplica a
ambas. Saludamos esta excelente decisi6n del registro bonae-
rense, por ajustarse a una interpretación sistemática del orde-
namiento jurídico.
Pese a la lamentable técnica legislativa de la ley 25.345,
propia de similares del mismo cuño, cabe interpretar que la
identificación tributaria debe volcarse en el texto escriturario
y no tan solo en la rogación al registro inmobiliario, por
cuanto la petición no podría incluir datos no enunciados en el
documento presentado. La citada res. gral. Afip 1817105, en-
tonces, podría así salvar la insuficiencia de su jerarquía nor-
m at iva.
En la provincia de Buenos Aires, la DTR 2112, del Registro
de la Propiedad, exige consignar el mismo dato del represen-
tante voluntario, lo que es inconstitucional.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la DTR 2/12, que
establecía la misma exigencia para representantes voluntarios
y de personas jurídicas, fue felizmente derogada por la DTR
1/16.
 PARTE GENERAL

Tampoco surge del art. 305, inc. b. Dado que no se trata

de una imposici6n genérica, su constancia en el documento no-
tarial depende de la clase de acto otorgado.
1) Los menores deben esgrimirla cuando la ejercen por
medio de un título habilitante y pretenden contratar con bienes
provenientes de esa actividad (art. 30). Por ejemplo, comprar
un inmueble con dinero de ese origen.
2) La LGS requiere hacer constar la profesi6n de los socios
(art. 11, inc. 1) y determina que, cuando la sindicatura sea desem-
peñada por personas humanas, estas deban ser abogados o
contadores (art. 285). También en las fundaciones se requiere
hacer constar la profesion (art. 195, inc. a, i). Las asociacio-
nes civiles pueden exigir determinada profesión para ser socio
(art. 173).
3) La Unidad de Información Financiera (UIF) impone la
obligación de declarar y justificar, según los casos, el origen de
los fondos empleados en ciertos actos corno, por ejemplo, com-
praventa (arts. 7"y 8" -ambos en su inc. k-, res. 21/2011, según el
texto que les diera el art. gO, res. 49113). Uno de los modos de
cumplir esta obligacibn por las partes es asignar la proceden-
cia a la actividad profesional, 10 que deriva en individualizarla.
El adecuado asesoramiento notarial debe advertir a los re-
quirente~que la manifestación en el texto escriturario acerca
de su profesión (cualquiera que sea el motivo por el que se ha
consignado) tiene diferentes efectos. Los que con mayor fre-
cuencia repercuten en el ámbito notarial son los siguientes.
1) El enajenante no puede liberarse de la responsabilidad
por saneamiento si actúa profesionalmente en la actividad "a
la que corresponde la enajenación", salvo que el adquirente ac-
túe tambien en el mismo ramo (art. 1038, inc. b), sistema que
se reitera para la responsabilidad por daños derivados del sa-
neamiento (art. 1040). Proyección similar se advierte para los
vicios ocultos, cuya responsabilidad no comprende los defectos
que no existían a1 momento de la adquisición, caso en el cual
la prueba se coloca en el adquirente, excepto que el transmiten-
te actúe profesionalmente en ese mbro (art. 1053, inc. b). Vol-
veremos sobre el particular a prop6sito de la compraventa.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

2) Si el menor adquirió el bien con lo producido por su

profesi611 con titulo habilitante, tendrá la libre administraci6n
y disposición (art. 30).
3) Están excluidos de la administración de los padres, y
corresponde directamente a sus hijos menores, los bienes que
estos adquieran mediante su profesidn (y, además, "trabajo",
"empleo" o "industria") (ver cap. 11, 3 9).
(1
4 ) Los frutos civiles de la profesión (y del "trabajo", co-
mercio" o "industria") se reputan gananciales, por lo que ma-
nifestar cuál es aquella puede incidir en contratos en los que se
contrate respecto de dichos frutos (art. 464, inc. f).
5) Las cosas muebles no se transformaran en inmuebles
por accesión, pese a estar "inmovilizadas por su adhesión fí-
sica al suelo", si lo fueron solo por la actividad del propietario
(art. 226), expresión que invita a comprender en ella a la profe-
sión. Esto significa que no habrá obligación de transferirlas
junto con el inmueble si no se hubieren individualizado expre-
samente, tal como lo desarrollamos más adelante (cap. 1,s 8).

El C6digo Civil y Comercial clasifica a las personas juridicas

en públicas y privadas, siendo claramente estas últimas las más
frecuentes en la contratación inmobiliaria. Para ellas surge
unaseriedenormasgeneralesapartirdelart. 141. Elnuevoor-
denamiento, desde este punto de vista, resulta altamente ponde-
rable, pues incluso el art. 150 se ocupa de discriminar el orden
de aplicación en caso de colisión de estos preceptos con la legis-
lación especial. No obstante, el contenido de la mayor parte de
ese articulado reproduce con escasas alteraciones la normativa
de la LGS, lo que en varios aspectos no es conveniente.
Dentro de las distintas clases de personas jurídicas priva-
das, las mas usuales en el tráfico notarial son las anteriormen-
te conocidas como sociedades comerciales, hoy simplemente
sociedades, regidas por la LGS. Por lo tanto, nos centraremos
en ellas, más allá de alguna referencia a las demás.
Dando por sentada la inexistencia de documento de iden-
tidad, estado civil y profesión, el resto de los datos reseñados
pueden postularse respecto de las personas jurídicas. Así se
desprende también del art. 305, inc. b, que exige que se con-
 PARTE GENERAL

signen, a su respecto, la "denominación completa", el domicilio

social y los datos de inscripción de su constitución, de corres-
ponder.
Todas deben tener un nombre, ya se trate de denomina-
ción o de razón social, según los casos, y también CUIT. En
cuanto al domicilio, desde la ley 22.903, de 1983, que modifi-
có la primigenia ley 19.550, impulsada por el conocido plena-
rio "Quilpe SArPn3, e1 art. 11, inc. 2, de la norma especial da pie
para diferenciar la sede social (que es un inmueble determina-
do, que equivale entonces al domicilio de las personas huma-
nas) del domicilio social (que es la demarcación en la que se
11
encuentra o una subdivisión de ella -v.gr., provincia de Bue-
nos Aires" o "partido de La Matanza, provincia de Buenos Ai-
resp'-).
Esa distincióin fue parcialmente trasvasada al art. 152 del
Código Civil y Comercial para extenderla a todas las personas
jurídicas. Lamentablemente, al carecer de definición en dicho
cuerpo legal la expresión "sede social", no cabe mas que extra-
polar la noción desde el ámbito societario.
Como ya es pacifico en doctrina, si bien no tienen naciona-
lidad, por tratarse de un recaudó póstulable sólo de las perso-
nas humanas, sí existe un régimen especial cuando son consti-
tuidas en el extranjero (art. 118 y S S . , LGS, que se extiende a las
demás personas jurídicas privadas por el párr. último del art.
150). Esta legislación ha sido completada por otra para casos
específicos, como las señaladas normas sobre "régimen de pro-
tección al dominio nacional sobre la propiedad, posesión o te-
nencia de las tierras rurales", "zonas de seguridad de fronteras"
y las relativas a la Unidad de Información Financiera (UIF).
La LNRI (que -recordemos- es anterior a la ley 19.550) in-
dica que las personas jurídicas se individualizarán con 'nom-
bre o razón social, clase de sociedad y domicilio" (art. 12).
Para los otorgamientos en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, el art. 77, inc. a, de la ley 404 establece que se deben in-
dividualizar con la denominación o razón social, la inscripción
-de corresponder- y el domicilio.

"Quilpe SA", LL, 1977-E-248; JA, 1977-11-431, y

l 3 CNCorn, en pleno, 31/3/77,
ED, 72-644.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

9 3. EL INMUEBLE. SU DESCIUPCI~N
Todos los derechos reales y, por derivacidn, los títulos que
junto al modo componen su causa-fuente, tienen por objeto
"un" bien (ver 3 1, cap. II; 3 1, cap. III; 3 1, cap. IV; y 9 1, cap. V).
Cuando el acto tiene vocaci6n registral, la descripción de
los inmuebles debe realizarse conforme lo indican la LNRI y la
legislación catastral (nacional y local).
De la primera (art. 12) surge que debe indicarse ubica-
ción, descripción, medidas, superficies y linderos; el art. de
la ley nacional de catastro 26.209 señala circunstancias seme-
jantes.
A su tiempo, en el ámbito porteño el decr. 18.734149 esta-
bleció para la ubicación de los inrnuebles sometidos a propie-
dad horizontal su diferenciación en Zona Norte y Zona Sud, se-
paradas por la entonces calle Rivadavia (art. 15).
Retornando al Código Civil y Comercial de la Nación, el
art. 2209 señala una serie de exigencias que deben cumplimen-
tarse para la descripción del inmueble objeto de la hipoteca,
coincidentes con las de las leyes especiales nacionales ya refe-
ridas. Este artículo resulta redundante e inconsistente. Se
pretende reflejar allí el carácter de 'especialidad en cuanto al
objeto", habitualmente sindicado como carácter esencial de los
derechos reales de garantía.
La determinación del objeto es idéntica para todos los de-
rechos reales, y la consecuencia de su falta de individualización
es la misma: invalidez del acto (o inexistencia, para algunos
de los sostenedores de esa teoría). La relevancia atribuida al
carácter de especialidad objetiva de la hipoteca en el régimen
del Código Civil se justificaba por tratarse del único derecho
real que se registraba (precisamente por carecer su titular
de relación real, hoy denominada "de poder")14. Sin embargo,
también con ese régimen, la eventual existencia de relaci6n
de poder para cualquier derecho real no hubiera neutralizado
el defecto y la adquisición hubiera sido inválida (o, se reitera,

l4 La explicación y crítica de estas derivaciones las realizamos en URBANE-

"Extinción del derecho real de hipoteca", en LXZV Seminario "LueareanoArturo
JA,
Moreim", p. 1 a 33.
 PARTE GENERAL

inexistente), pues la determinación del objeto sigue siendo medu-

lar aun para el ejercicio de la relación de poder (arts. 1912 y
1914).
A partir de la vigencia de la LNRI, la descripción inmobi-
liaria debió hacerse de la misma manera para todos los dere-
chos reales. Por lo tanto, desde el origen de nuestra legisla-
ci6n civil, pero mAs aún desde 1968, la "especialidad en cuanto
al objeto" fue un carácter esencial de todos los derechos reales,
y no solamente de los de garantíaI5. Sin embargo, en inusual
incongruencia, el Código Civil y Comercial de la Nación ni si-
quiera lo extiende a la anticresis, que tambikn tiene por objeto
un inmueble, acaso imbuido por la equivocada percepción de
que la carencia de posesión amerita distintas soluciones. A tal
punto las consecuencias de su errónea descripción son las mis-
mas, que el art. 2190 mantiene la validez del acto si de las demás
enunciaciones del acto constitutivo se puede obtener su indivi-
dualizacidn.
Tan llamativo como el inconsistente tratamiento que le dis-
pensa el Código Civil y Comercial de la Nación es la indulgen-
cia doctrinal sobre el punto, que persiste desde autores poste-
riores a 1968.
En suma, trhtese de hipoteca o de cualquier otro dere-
cho real, la descripción de los inmuebles se realiza del mismo
modo, y también en cualquiera de ellos las reglas de validez
o invalidez en caso de defecto u omisión en la individualiza-
ción son exactamente las mismas. Por lo demás, todas estas
reflexiones se corresponden con la determinacidn acerca del
objeto de los contratos, que dimanan del art. 1005 y que, pese
a su desubicación metodológica, se deben aplicar a todos los
actos jurídicos. El art. 1912 y, fundamentalmente, el 1914, co-
rroboran esta conclusión.
Además, para lograr la registracidn definitiva deben apun-
tarse los datos de inscripción, identificando el número de ma-
trícula o folio real (cuando se encuentra sometido a esta técni-
ca), o el número y la fecha (cuando no lo esta. En provincias
que cuentan con divisiones administrativas que repercuten en

l5 Y,como bien apunta MOICCET DE ESPANES, también se proyecta el recaudo

a las demas situaciones juridicas, al menos patrimoniales (El principio de 'éspe-
cialidad ", "Revista del Notariado", no767,p. 1779).
30 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

la individualizacibn registral, corresponderá añadir el partido

(para la provincia de Buenos Aires -arta 15, decr. 5479-) o el
departamento (para otras).
Cuando se trata de un inmueble sometido a propiedad ho-
rizontal, las unidades funcionales y complementarias deben
individualizarse por su numero o letra, según las distintas de-
marcaciones. También deberá indicarse su superficie total
y su proporción, aunque no las superficies parciales (para la
provincia de Buenos Aires, art. 15, inc. d, DTR 14/10 -que alu-
de a las minutas, pero que puede extenderse al cuerpo de la
escritura-; para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, art. 10,
decr. 2080180, t.0. por decr. 466199). En la provincia de Bue-
nos Aires tienen una matricula independiente, mientras que en
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se vuelcan en las matri-
culas de las unidades funcionales a las que accedan. En el vo-
lumen respectivo de esta obra se aludirá a la influencia que,
en este aspecto, tiene el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Deberá individualizarse el plano de subdivisión para
someter al régimen de propiedad horizontal (denominado "PH"
en la provincia de Buenos Aires y "MH" en la Ciudad Autóno-
ma de Buenos Aires). La descripción del terreno (que es par-
te necesariamente común -art. 2041, inc. a-) dependerá de las
exigencias locales (en la provincia de Buenos Aires se pide su
descripción en todas las escrituras; en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, basta con que lo tenga el reglamento de propie-
dad horizontal, sin necesidad de reiterarla en las instrumenta-
ciones posteriores).
A fuer de evitar equívocos, y por la repercusión en la re-
dacción escrituraria, debe advertirse que la indicación de la
superficie se realiza exclusivamente por la imposición de este
plexo legal, pero siempre en los términos del antiguo art. 1344,
inc. 1, del Cód. Civil -es decir, "sin indicación de su área, y por
un solo precio"-, 10 que configuraría la llamada "venta ad cor-
Que así sea no depende en absoluto de darle este r6tu-
lo o de alguna otra expresión sacramental.
La posibilidad de contratar sin indicar superficie (ni total
ni por unidad de medida) surge actualmente del Código Civil y
Comercial de la Nacibn a contrario sensu, cuando el art. 1135 se-

Conf. L ~ P EDE Teoría de los contratos, t. 2, p. 218 a 224.

Z ZAVAL~A,
 PARTE GENERAL

ñala que la parte puede pedir un ajuste del precio si hay una
"diferencia mayor del 5 % con la acordada" (resaltado nues-
tro). Esto significa que puede no haberse acordado superficie
alguna, que es 10 que, insistimos, ocurre en la generalidad de
los casos, máls allá de que se enuncie ese dato exclusivamente
por requerirlo la legislación registra1 y catastral.
Y ello porque en la práctica argentina el adquirente está in-
teresado en un inmueble en particular por una serie de carac-
terísticas, pero no condicionando la operación a una superficie
determinada. Realizar adecuadamente esta interpretación de
los contratos es lo que permite concluir que no se aplicaría la
posibilidad de extinguir la transmisión con el alcance del ya ci-
tado art. 1135 (cuando se altere en un 5 % o m6s la superficie
señalada por el vendedor)17. En todos los casos, por otra par-
te, la obligación de la parte vendedora es indivisible (arts. 815,
inc. a, y 824).
Toda esta reflexiiin comprende a la compraventa y, por
analogía o reenvío legal (según los casos), también a los otros
contratos que tengan por objeto la transmisión del dominio o
la constitución de un derecho real.
La diferenciación entre "finca", para referirse a los inrnue-
bles edificados, y "lote", para los baldíos, carece de sustento
normativo suficiente. Las regulaciones catastrales o fiscales
que realizan menciones al respecto no derivan en ninguna di-
ferencia de régimen legal. Las construcciones son accesorias
a la tierra (art. 226) y entre ambas forman un conjunto jurídi-
camente inescindible, como con los frutos y productos no sepa-
rados (art. 230), directrices que tienen inmediata aplicaci6n en
materia de dominio y condominio (art. 1945). En la compra-
venta, innecesariamente, se reitera que la cosa debe entregarse
44
con sus accesorios" (art. 1140, que replica la regla general del
art. 746).
Los casos en los que se admite que el objeto del derecho
real, y por ende del contrato, sea una parte materialmente de-
terminada (que precisamente podrian ser las construcciones),
serán oportunamente ponderados. En suma, corresponde, en
todos los casos, hablar de "inmueble".

l7 BORDA, Tratado. Contratos, t. 1, p. 284. Las reflexiones las formula en

torno al antiguo art. 1346 del C6d. Civil, pero resultan plenamente aplicables al
regimen imperante.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

La recepción del sistema romanista de título y modo para

las transmisiones de derechos reales derivadas y por actos en-
tre vivos -arts. 1892, 750, 761, 875, 885, 878, 1017, inc. a, 1922,
1923, 1924, 1926, 2260- ha orientado al notariado a la preocu-
pacióln respecto del título, que resulta el elemento por él instru-
mentado. Como en materia inmobiliaria se impone la regla
de la escritura pública, en derredor del título se ha generado la
teoría de la publicidad cartular, cuyos pormenores hemos des-
tacado en reiteradas port tu ni dad es'^ y la doctrina civilista ha
reconocido expresamente solo de manera l-ecientelg. De pre-
ceptos aislados pero contundentes del Código Civil y Comercial
se desprende su subsistencia y efectos (arts. 298, 39, 415, 448,
449, 466 y 2204, párr. último), enancados en el indudable ca-
rácter de instrumento público que por perdurables pautas le-
gislativas poseen las notas que coloca el notario o cualquier
funcionario público en otro instrumento público (hoy, art. 289,
inc. b).
Si bien doctrina y jurisprudencia han delineado al título
en incontables ocasiones, ahora el C6digo Civil y Comercial lo
describe (art. 1892), y obliga a complementarlo con las otras
normas aludidas en el párrafo anterior. En lo que aquí inte-
resa diremos que el titulo (suficiente) es un acto jurídico vá-
lido con las siguientes características: a) es otorgado por un
transmitente capaz y legitimado a un adquirente capaz (sujetos);
b) su objeto es la misma cosa sobre las que se cumplió o se
cumplirá el modo, y c) tiene virtualidad, fuerza, aptitud o
idoneidad transmisiva, constitutiva o extintiva de un derecho
real (naturaleza de la caeasa) y esta otorgado con la forma que
imponga la ley (forma de la causa).

l8 Todo lo afirmado en el pairrafo puede ampliarse en URBANEJA, Las pro-

hibiciones de enajenar y los efectos de su violacidva en ~nateriainmobiliaria,
JA, 201 1-IV-1257, y Proyecciones de la publicidad cartulac "Revista Notarial",
no 964,p. 95 y siguientes.
l9 Conf. XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, San Miguel de Tucu-
mhn, 201 1.
 PARTE GENERAL

A tono con estas ideas, los formularios escriturarios tradi-

cionalmente sostuvieron que "José López vende a Juan Rodri-
,,
guez el inmueble ... .
Con el tiempo, la controversia sobre la naturaleza del bole-
to de compraventa tuvo su reflejo en esta cuestibn.
En el capítulo "Compraventa" nos detenemos en otros por-
menores del boleto relevantes para la funcidn notarial (ver
cap. 11, 5 4). Aquí solo interesa recordar que, hasta superada
la primera mitad del siglo pasado, la tesis que sostenía que se
trataba de un contrato de compraventa se encontraba en fran-
ca minoria. Desde entonces, los enrolados en esa idea fueron
creciendo en prestigio y número, hasta conformar en la actua-
lidad la opinión dominante, que compartimos.
Si bien el C6digo Civil y Comercial no aport6 afirmacio-
nes concluyentes al respecto, hay asidero suficiente para sos-
tener que se enroló en esta tesis, como lo entendieron dos pres-
tigiosos simposios jurídicos. Las XXV Jornadas Naciona-
les de Derecho Civil (celebradas en Bahia Blanca, provincia
de Buenos Aires, del lo al 3 de octubre de 2015) contribuye-
ron incidentalmente, al sostener por unanimidad que no era un
contrato preliminar. Y, con mayor contundencia, las XXXIX
Jornadas Notariales Bonaerenses (Mar del Plata, provincia de
Buenos Aires, 25 al 28 de noviembre de 2015) afirmaron, tam-
bién por unanimidad, que se trataba de un contrato de com-
praventa. En estas últimas fuimos cocoordinadores y, en tal
carácter, formulamos la conclusión aprobada.
Con la convicción de tratarse de un contrato, la naturaleza
de la causa del titulo no sería, entonces, la compraventa, sino
su cumplimiento (art. 281, que no puede eludirse por los "moti-
vos personales" del art. 267, inc. d ) .
En una aplicación de estas ideas cuando aún eran insula-
res en la doctrina argentina, PELOSIpergeñó una de las prime-
ras fórmulas notariales que reflejaron la concepción hoy pre-
ponderante: "José López transfiere a Juan Rodríguez a título
de venta el dominio de ..."20, propuesta que reputamos inmejo-
rablemente rigurosa. Hay quienes siguen señalando que "José
L6pez vende a Juan Rodríguez el inmueble ... , pero agregan en
$1

las manifestaciones del vendedor que este "transmite los dere-

 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

chos inherentes al dominio", lo que conducirla a idénticas con-

clusiones2'.
Para PELO=,la manifestación sobre la transmisión del do-
minio resultaba medular, al punto de que, si no se realizaba en
la parte dispositiva (porque se indicaba simplemente que "ven-
de"), debía hacérselo en algún otro sect0r2~. La 111 Conven-
ción Notarial de Capital Federal, celebrada en 1971, en el punto
c del tema 1, entendió que la expresión no era necesaria, con
acuerdo de GATTARI~~. Convencidos de que la técnica más de-
purada es la propuesta por PELOSI,no dudamos, sin embargo,
de la inobservabilidad del título por carecer de esa expresión.
La técnica instrumental asumida tiene la insustituible ven-
taja de ser utilizable para todos los actos que sirven de título
al dominio, aun cuando no quepa en ellos hablar de "boleto",
como ocurre con la donación.

La ya señalada focalizacion de la labor notarial en el títu-

lo ha desplazado la atención respecto del modo. No obstante,
la siempre compleja realidad de las relaciones de poder con el
inmueble amerita reflexionar sobre las constancias instrumen-
tales que pueden insertarse acerca del cumplimiento del modo,
siempre recordando que puede ser anterior, concomitante o
posterior al título. La posesión, que resulta del cumplimiento
del modo, viabiliza la publicidad posesoria, cuyo reconocimien-
to y valoración persisten en el Código Civil y Comercial de la
Naci6n (art. 1893).
De ordinario, el modo es la tradición, que requiere actos
voluntarios materiales de al menos una de las partes, con la
aquiescencia de la otra (art. 1923), sin la presencia de contra-
dictores (art. 1926, particularizado innecesariamente para la
compraventa en el art. 1140 y complementado por el art. 1141,
inc. b). Las hipotecas y las servidumbres negativas no requie-

21 ETCHEGARAY propone ambas alternativas, pero señala que siempre debe in-
dicarse la transmisión de los derechos inherentes al dominio (Escrituras y actas
notariales, p. 205,208 y 209).
22 PELOSI, Tdcnica de la redacción escrituraria, p. 66, nota 85.
23 GATTARI, Prdctica notarial, t. 1, 2007, p. 183.
 PARTE GENERAL

ren modo para adquirirse (arts. 1891 y 18921, y en las servi-

dumbres positivas la tradición se reemplaza por el primer uso
(art. 1891).
En todos los casos en los que se exige tradiciiin, ella puede
ser reemplazada por la traditio brevi manu o por el constituto
posesorio (arts. 1892 y 1923).
Es que la posesión existe aun cuando se carezca de la in-
mediata disponibilidad física del inmueble (v.gr., en un inmue-
ble alquilado), siempre que este permanezca en la esfera de
custodia" del titular. Es lo que se desprende de la esclarece-
dora nota que VI~LEZ S~RSFIELD había colocado al art. 2374 de su
magna obra y, en la actualidad, del art. 1922, inc. b.
Anticipamos un somero análisis de las declaraciones escri-
turarias sobre todas estas alternativas.

Una inveterada costumbre de los formularios notariales in-

corpora manifestaciones de alguna de las partes, o de ambas,
acerca del cumplimiento de la tradición. El C6digo Civil y
Comercial de la Naci6n optó, al respecto, por seguir las aguas
de la doctrina otrora mayoritaria, diseñada en su tiempo por
SALVA?^. Oportunamente meritamos las desviaciones que ad-
vertíamos en ese pareces5.
Se señala actualmente que los actos materiales no se su-
plen "con relación a terceros" por la declaraciiin de cualquiera
de las partes (art. 1924). De allí que, a contrario sensu, pue-
da interpretarse que, entre las partes, esa declaración surte el
efecto de una confesi6n, en armonfa con la ya referida tesis
mayoritaria.
Con este marco, la declaración respecto al cumplimien-
to de la tradici6n resulta gravitante, pero debe comprenderse
exactamente su alcance.
Para ello resulta fundamental diferenciar la relaciiin de
poder pertinente (posesión o tenencia) de su causa de adquisi-
ción (tradición, apoderamiento, etcétera).

24 Tratado. Derechos reales, t. 1, p. 107.

SALVAT,
Para ampliar los fundamentos y las posiciones sobre todo lo que se dice
en este apartado, ver URBANEJA, Tradicidn, 2onstituto posesorio'~ "tmditio brevi
manu", "Revista Notarial", no957, p. 765 y siguientes.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Para que el nacimiento del derecho real en cabeza del ad-

quirente se produzca en el mismo instante en que se conjuguen
título y relación de poder, esta debe haberse adquirido por un
modo iddneo o suficiente (art. 1892).
De allí la importancia de consignar tanto la posesión que
se ostenta como la causa por la que se la adquirió.
A este respecto, en suma, baste con decir que, si conflu-
yen la declaraciáin del enajenante de haberse hecho tradición
y transmitido todas las facultades inherentes a ella, con la del
adquirente de hallarse en posesidn por tradici6n que le hiciera
aquel, se cumplimenta la exigencia del artículo, aunque el régi-
men imperante admita derechamente la declaración conjunta
acerca de la tradición.
En el otro extremo de la problemática, y más allá de las
sugerencias de la buena técnica, el silencio guardado en la es-
critura acerca de la tradiciiin no hace mella en la validez y efi-
cacia del titulo. Y es que el juego de los arts. 1903, 1914 y 1930
proporciona una soluci6n de valioso orden práctico; así, quien
esgrima posesión en un momento determinado (puede supo-
nerse que en caso de serle controvertida su adquisición por un
tercero o tener que demostrar su existencia para interponer
determinada acción), se presume que la fecha de adquisicibn
será la del título, salvo que se demuestre lo contrario. Hay
consenso en que esa presunción alcanzará, además, para supo-
ner que se adquirió por tradición (es decir, por el modo sufi-
ciente, y no uno insuficiente como, por ejemplo, el despojo).
Estas conclusiones asumidas pacíficamente por la doctrina
y la jurisprudencia se extienden también al ámbito registral.
Se concuerda en que la falta de manifestación o acreditación
sobre el modo no obstaculiza la inscripcibn. Los simposios
juridicos se han pronunciado de la misma
La determinación del momento de entrega de la posesión
tiene otras implicancias liminares, entre las que se cuentan la
responsabilidad por daños del art. 1757, la oponibilidad a ad-
quirentes de derechos personales o reales o embargantes (arts.

26 Entre otros, VI11 Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Plata, 1981;

111 Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil y 1 Jornadas Nacionales de Derecho-
Registral, Mendoza, 1973, y IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, Mendo-
za, 1976.
 PARTE GENERAL

756, 761, 1170 y 1171), la responsabilidad por vicios aparentes

(art. 747), el régimen de mejoras, frutos y riesgos (arts. 751 a
756) y la posibilidad de obtener una presunción del inicio de la
posesihn a los efectos de la usucapión en caso de título defec-
tuoso (arg. art. 1903).

Su primera variante ("propia") se presenta cuando el adqui-

rente ya se encuentra ocupando el inmueble por una causa que
no sea un boleto del acto que ahora se instrumenta en la escri-
tura.
Por ejemplo, un inquilino que ahora compra, un tomador
de leasing que ahora realiza la aceptación de compra, un usua-
rio o habitador a quien ahora donan la nuda propiedad. No
ocurre, en cambio, cuando un comprador por boleto ahora ob-
tiene el cumplimiento de la escritura (en este supuesto, simple-
mente hubo cumplimiento del modo antes que del título).
Conforme los ejemplos que se sugieren, se advierte que la
alternativa se presente tanto respecto de tenedores como de
poseedores, afirmación que corresponde realizar pese a las in-
congruencias de los arts. 1892 y 1923 en la materia y que se
apuntarán en el apartado siguiente.
Las manifestaciones que se requieren en la escritura para
tener por cumplido el modo deberán indicar que antes se en-
contraba en posesión o tenencia por determinado acto jurídico,
y que desde este acto se encuentra en posesión por el acto que
se está otorgando.
La traditio brevi manu admite una segunda variante ("im-
propia" o "tradición por indicación"), en la cual el inmueble se
encuentra ocupado por un tercero ajeno al acto que se otorga,
pero que seguirá ocupándolo en virtud del mismo carácter, aun
cuando cambie la titularidad dominial.
El ejemplo clásico en sede notarial es el de la venta del in-
mueble alquilado, que suele incluir la cesión del carácter de lo-
cador. Otro caso menos frecuente es el del nudo propietario
que transmite la nuda propiedad, conservándose el usufructua-
rio, usuario o habitador en ese carácter.
El dato m6s relevante para la redaccidn escrituraria es que
la transmisi6n del dominio solo se producirá cuando medie
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

notificación al ocupante, anunciándole la enajenacibn operada

(art. 1923). Ello puede obtenerse mediante acto de las partes
o del notario posterior a la compraventa, o bien con la presen-
cia del ocupante en la escritura.
Reiteramos que lo significativo es la notificación y no la
covlformidad, por cuanto él no tiene facultades para oponerse a
la transmisión.
En alguna oportunidad se planteó la inquietud acerca de si
la oposición manifestada por el ocupante (v.gr., mediante car-
ta documento) implicaba convertirlo en contradictor (art. 1926,
C6d. Civil) por interversibn del titulo. De ser así, efectivamen-
te sería necesario recabar su conformidad.
Esa interpretación ofrece indudables reparos, por cuanto
la interversión del título requiere no solo la manifestación de la
intención pertinente, sino también que sus actos tuvieran ese
efecto (art. 1915). Por 10 tanto, quienes sugieren a las partes
abstenerse de la realización del acto, ante la oposición mani-
festada por el ocupante, no hacen más que afectar sus propios
intereses, pues han permitido que los actos del ocupante "tu-
vieran el efecto" buscado (impedir la transmisidn) y, ahora sí,
lo han convertido en contradictor.

A la inversa que la primera variante de la traditio brevi

manu, aquí se trata del transmitente que continúa ocupando el
inmueble luego del otorgamiento de la escritura, y que según
las diversas instrumentaciones podrá tratarse de un poseedor de
naturaleza distinta al dueño o de un tenedor.
Esta alternativa cobra liminar relevancia en sede notarial,
pues en otro de sus notables desatinos el Código Civil y Comer-
cial solamente ha previsto de manera expresa la transforma-
ci6n de posesi6n en tenencia, pero no en posesión de diferente
naturaleza. De esta manera, no se ha reparado que, habiendo
establecido que cuando un derecho real se ejerce por una rela-
ción de poder, esta es posesión (art. 1891), ha quedado sin con-
sideraci6n especifica el supuesto de la transmisión del dominio
desmembrado con reserva de usufructo, uso o habitación, pues
en este caso estos no son tenedores sino poseedores. Seme-
jante omisión luce más aguda a poco de advertir que el propio
Código ha contemplado el título suficiente de su instrumenta-
 PARTE GENERAL

ción (arts. 2130, inc. b, 1551 y 2461), pero ha omitido el modo

suficiente.
El error resulta inconcebible e injustificable por cuanto
precisamente omite uno de los supuestos más frecuentes de
constituto posesorio, que es el de la donaciiin de nuda propie-
dad con reserva de usufructo (hoy suplible con ventajas por
el uso o la habitación). En diversas oportunidades, incluso
cuando el actual C6digo era todavía Anteproyecto, hicimos no-
tar esta incon~istencia*~.
Para cubrir la ausencia de mención legislativa expresa,
puede recurrirse a una interpretacibn finalista y sistemdtica,
que atribuya al término "reserva" (utilizado por los articulas
citados) la suficiente entidad como para derivar de él la esteri-
lidad de entregas sucesivas que no cumplirían mayor papel que
el de un rito absurdo.
Superado este escollo, el caso que resulta más polémico
y de recurrente aparición en sede notarial es el del vendedor
que necesita continuar ocupando el inmueble unos pocos dias
luego de la escritura, habitualmente para obtener -a su vez- el
otorgamiento del titulo de su propia adquisiciiin, y poder mu-
darse a su nueva vivienda.
El principal interrogante que se genera reside en torno a la
necesidad o no de un acto jurídico que justifique la permanen-
cia del transmitente en el inmueble. Solo referiremos los
resultados de las polémicas y no sus argumentos, acerca de
los cuales nos extendimos en otro aporte2*,alusivo al régimen
precedente pero que conserva actualidad. Como se aprecia en re-
flexiones p o s t e r i ~ r e s ~las
~ , polémicas no han cesado por el
lamentable silencio que ha guardado el Código Civil y Comer-
cial en la temática, lo que obliga a reproducir el esquema anterior.
Una postura sostiene la posibilidad del vendedor de mani-
festar simplemente que "continuará ocupando el inmueble en
virtud de constituto posesorio hasta el día ... a las ...". Es mi-

27 URBANWA, Y U ~ ~ f r ~ ~ent oLAFERRIERE

M, (comp.), Andlisis del Proyecto de
nuevo Código Civil y Comercial 2012, p. 603; en CLUSELLAS {coord.), Cddigo Civil y
Comevcial, t . 7, comentario al art. 2134, 3 4, p. 371 y 372; Causas de adquisicidn
y de extinción del usufructo, ED, 265-554.
28 URBANEJA, Tradicidn, 'konstituto posesorio", "traditio brevi rnanu", "Revista
Notarial",no 957, p. 765 y siguientes.
29 C o s s ~ ~en
r , ALTERINI(dir.),Cddigo Civil y Comercid comentado, t. IX, p. 258.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

noritaria en doctrina y jurisprudencia, y ETCHEGARAY es el más

destacado notarialista que la sostiene30.
Otra tesis señala la necesidad de la celebración de un se-
gundo acto jurídico que legitime esa ocupación (v.gr., usufruc-
to, uso, habitación, comodato), postura a la que nos adheri-
mos. Esta lectura es la netamente dominante en doctrina y
jurisprudencia, habiendose pronunciado por ella la Corte Su-
prema de Justicia de la Nación, en el conocido caso "Club Co-
municaciones cluniversidad Nacional de Buenos Aires'j31. En
la misma línea se manifestó la 111 Convención Notarial del Co-
legio de Escribanos de la Capital Federal, de 1971, en el tema
132. En el cap. 11, "Compraventa", ensayamos diversas alterna-
tivas, en las que ponderamos las ventajas y desventajas de cada
uno de los contratos que se han sugerido para respaldar la ocu-
paci6n del transmitente.

En la practica notarial se presenta ocasionalmente la in-

tención de un condómino de otorgar determinados actos sobre
un inmueble, sin la participacidn (y hasta sin el conocimiento)
del resto de sus cotitulares.
Está claro que esa parte indivisa no tiene trasunto en una
porción material del inmueble, sino que se traduce en la posibi-
lidad de ejercer ciertos actos sobre todo el objeto, pero limitado
por los otros condóminos.
Sin lugar a duda puede transmitir su parte indivisa, tan-
to a un tercero como a otro cond6mino (art. 1989). Tambien
puede constituir sobre ella usufructo (arts. 1883 y 2129), uso
(arts. 1883 y 2154) e hipoteca (arts. 1989, 1997, 2207 y 2403),
pero no servidumbres (arts. 2163 y 2168).

30 ETCHEGARAY, Escrituras y actas notariales, p. 224 a 226.

31 CSJN, 314186, "Club Comunicaciones cluniversidad Nacional de Buenos
Aires", LL, 1987-A-273.
32 La XXVI Jornada Notarial Bonaerense, celebrada en Tandil, 1986, en
cambio, en su tema 11 resolvib, por unanimidad, que el acto juridico independien-
te no es exigido por la ley, pero que es aconsejable "regular las obligaciones de
las partes intervinientes" (lo que, para nosotros, es exactamente lo mismo que la
tesis dominante, pero tan so10 sin rotular al acto juridico que justifica la posesi611
o tenencia del vendedor).
 PARTE GENERAL

Resulta controvertible el caso de la habitación (art. 2158),

pues el Código Civil y Comercial exhibe normas incongruen-
tes o contradictorias. Hemos sistematizado los argumentos de
ambas tesis33. Igual incertidumbre se presenta en materia
de superficie y de anticresis. Para todos ellos remitimos a los
capítulos respectivos.
La afectación al régimen de vivienda requiere la decisibn
unAnime de los cond6minos (art. 245).
La redacción del acto pertinente no sufre mayor alteracibn
que consignar que se transmite la parte indivisa, señalando
su cuantía preferentemente en fracciones o quebrados (así, "la
mitad indivisa", "un tercio indiviso"). Esto hltimo, además de
avenirse a los tradicionales requerimientos de los registros in-
mobiliarios, propende a la exactitud, que se pierde en caso de
números periódicos (el clásico supuesto del tercio, representa-
do por 33,33...).
Además, hay que incorporar mínimas variaciones en las
cláusulas referidas a tradición (salvo, naturalmente, para la hi-
poteca), gravarnenes y, en constancias notariales, titularidad y
certificados registrales.
El Código Civil y Comercial indica los efectos que tiene la
hipoteca sobre parte indivisa efectuada por un condómino y
las implicancias de la partición (art. 2207). A raíz de lo dis-
puesto en el párr. último del art. 2403 y la remisión que a él
formulan los arts. 1996 y 1998, es sostenible que esa conclusi6n
puede extenderse, como principio general, a todos los derechos
reales sobre cosa ajena34.
Las consideraciones precedentes no varían si el constitu-
yente o transmitente es titular del 100 % (es decir, dueño) y pre-
tende otorgar el acto sobre una parte indivisa. La orfandad
de aportes sobre el particular reclama una sistematización que
intentamos en otra oportunidad, y que persiste en el régimen
imperante, salvo las excepciones que en este mismo parágrafo
se ~omentaron~~.

33 URBANEJA, en CLUSELLAS (coord.), Cddígo Civil y Comercial, t. 7, comentario

a los arts. 21 58 y 2154, 1, p. 422 y 412, respectivamente.
34 Con el rdgimen del C6digo Civil, la doctrina mayoritaria extendía las pro-
yecciones diseñadas para la hipoteca (que eran opuestas a la actual) a todos los
derechos reales. ALTERINI, en LAFAILLE,Tratado de los derechos reales, t. 111, p. 258.
35 URBANEJA, Actos del dueño por una parte indivisa, ED, 251-265.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Solo recordamos que, al igual que el condómino, tiene ve-

dada la constitución de servidumbres. La de superficie, habi-
tación y anticresis es controvertida por los mismos motivos que
para el cond6mino.
En cuanto a la hipoteca, una opini6n arraigada en los re-
gistros inmobiliarios cuando regía el Código Civil, y acerca de
la cual no se han pronunciado en contrario, señala la impo-
sibilidad de ser constituidas por una parte indivisa cuando no
medie condominio sino dominio36. Rechazamos esa inter-
pretación, por los argumentos vertidos en el aporte mencio-
nado.

9 7. ACTOSSOBRE PARTE MUERiAL.MENTE DETERMINADA

DE UN INMUEBLE

Cuando el contrato, como el comodato o la locación, impli-

ca la creaci6n de un derecho personal en el que su objeto me-
diato es un inmueble, no existe inconveniente en que se limite
a una parte materialmente determinada de este.
Cuando se trata de derechos reales, la posibilidad surge
del art. 1883. Sin embargo, no cabe duda de que está vedada
cuando se trate de derechos reales sobre cosa propia (dominio,
condominio, propiedad horizontal y el género de conjuntos in-
mobiliarios), excepto el de superficie, por motivos consistentes
que la doctrina tiene asumidos3?.
Al contrario, se admite, en general, la posibilidad respecto
de los derechos reales sobre cosa ajena, lo que surge del Códi-
go Civil y Comercial. Cabe apuntar que, cuando se trate de
hipoteca o anticresis, la superficie señalada debe ser pasible
de configurar un inmueble autónomo, puesto que en caso de
incumplimiento se podrá ejecutar y transmitir de manera inde-
pendiente del resto. La determinación de esa medida corres-
ponderá a las autoridades locales pertinentes, a tenor del art.
228 del Cód. Civil y Comercial.

36VILLARO,Elementos de derecho registra1 inmobiliario, p. 51 y 52.

37El estado de la cuestidn en el regimen precedente es imprescindible para
comprender los fundamentos y alcances del actual. Puede verse en LOPEZDE ZA-
VAL~A,Derechos reales, t. 1, p. 192 a 198, y GATTI,Teoría general de los derechos rea-
¡es, p. 201. Acerca del ordenamiento imperante, ver COSSARI, en ALTERINI(dir.),
Cddigo Civil y Comercial comentado, t. IX, p. 26 y 27.
 PARTE GENERAL

En estos casos, y a diferencia del supuesto de parte indivi-

sa, el constituyente debe ineludiblemente ser dueño y no con-
dómino. Si tuviera este último carácter, el acto se halla su-
peditado a que la partici6n se realice en especie y a que se le
adjudique (al constituyente) exactamente la misma parte mate-
rial sobre la que constituyó el derecho (arts. 1990, 1996, 1998 y
2403, o bien el principio general del art. 1885)38.
De todos los casos admitidos, indudablemente los de usu-
fructo, uso, habitacibn y servidumbre son los que brindan sig-
nificativo provecho por las proyecciones de su utilización.
El mayor obstAculo práctico para su aplicaci6n en sede no-
tarial es el de la determinación precisa de la parte del inmue-
ble afectada. En el ámbito registra1 de la provincia de Bue-
nos Aires, la legislación dispone que se pueden acompañar los
croquis de delimitación de superficie del inmueble en los ca-
sos de usufructo, entre otros (art. lor inc. d, decr. 5479165). En
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solo se establece para las
servidumbres administrativas (art. ZO, DTR 2/05). Nada quita
que en ambas demarcaciones, como buena técnica notarial, se
agregue en cabeza de la escritura ese documento, realizado por
profesional idóneo.

La transmisión de cualquier derecho real sobre un inmue-

ble implica hacer lo propio con los muebles que estén ubica-
dos en ellos y sean inmuebles por accesibn física, los que junto
con los frutos y productos no separados conforman una sola
cosa (arts. 226 y 230, y arg. art. 1945). Respecto de ellos nin-
guna mención debe realizarse en el cuerpo de la escritura, lo
que se corrobora por 10 dispuesto en el art. 746 (replicado para
la compraventa en el art. 1140), que obliga al deudor (cuando la
obligación es de dar) a entregar la cosa con sus accesorios.
También debe guardarse silencio respecto de los muebles
que, conservados en un inmueble, tengan regimen propio de
individualización por medio de registros, como las cosas re-
gistrables (buques, aeronaves, automotores, equinos de sangre

38 Con diversos argumentos, comparte la tesis COSSARI,

en ALTERINI
(dir.),
Cddigo Civil y Comercial comentado, t. IX, p. 609.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

pura de carrera, entre otros) y los animales sometidos al siste-

ma de marcas y señales (en el cual se registran estas y no los
animales en donde se colocan -ley 22.939, de 1983-).
El art. 2192 sienta una serie de reglas en materia de garan-
tías en general, que está metodológicamente desubicado pues
se proyecta sobre la generalidad de los derechos reales. Se se-
ñala allí que no están comprendidos en el derecho real: a) los
bienes ya físicamente unidos a su objeto, si fueron gravados con
prenda constituida anteriormente o si son de titularidad de ter-
ceros; b) los bienes que se unen físicamente luego, si en ese mo-
mento tienen el indicado gravamen o titularidad.
Acerca de toda esta temática, MOISSETDE ESPAN~S se ha
ocupado de trazar la distinción entre inmuebles por accesibn
moral (categoría hoy suprimida), muebles de la casa y bienes
de uso personal39y LOPEZDE ZAVALÍAlo ha hecho entre los acce-
sorios y las partes de una cosa4*. De ambos puede extraerse
casuística de interés.

9. CERTIFICADOS REGISTRALES. EL REGISTRO ~N~MOBLIIARIO.

EL REGISTRO
DE ESTADO DE LAS PERSONAS
CIVILY CAPACIDAD
Y EL u ~ DE CAPACIDAD''
~ z ~ ~ ~

La LNRI establece la obligatoriedad de tener a la vista, al

momento del otorgamiento, las certificaciones acerca del esta-
do jurídico del inmueble y de las personas. Conocidos como
"certificado de dominio" y "certificado de anotaciones persona-
les" (provincia de Buenos Aires) o Yertificado de inhibiciones"
(Ciudad Autónoma de Buenos Aires), el art. 23 de la misma ley
dispone que su número y constancias deben reflejarse en el do-
cumento respectivo. Su solicitud ha sido impuesta también por
la legislacidn notarial local (para la provincia de Buenos Aires,
art. 35, inc. 13, ley 9020; para la Ciudad Autonoma de Buenos
Aires, art. 29, inc. d, ley 404).
La falta de solicitud no deriva en defecto alguno del acto
autorizado, pero se verá privado de las ventajas de la "reserva

39 MOISSET DE ESPANBS,
Inwzuebles por accesión moral, www.derechoycambio-
social.com/revista0lOlaccesíon%2Omoral .pdf.
L ~ P EDE Derechos reales, t. 1, p. 190 y 199.
Z ZAVAL~A,
 PARTE GENERAL

de prioridad indirecta" y de la "retroprioridad", rigiéndose por

las normas de la prioridad directa de los arts. 19 y 40 de la
LNRI. El autorizante, además, podrá estar sometido a san-
ci6n disciplinaria, según las normativas locales.
Su plazo de validez se halla determinado por la vincula-
ción entre la ubicacibn del registro notarial desde el que se so-
licita y la del registro inmobiliario que lo expide, pudiendo ser
de quince, veinticinco o treinta días.
Cabe aclarar que el art. 24 dispone que "cuando las cir-
cunstancias locales lo aconsejen", la legislación local podrá am-
pliar el segundo de esos plazos. Es lo que ocurre en la provin-
cia de Buenos Aires para los certificados solicitados por registros
notariales con asiento en la localidad de Carmen de Patagones,
cuya validez es de treinta y cinco días (art. 28, decr. 5479165, con
el texto del decr. 2612172). También ha ocurrido, por excep-
ción, cuando existieron medidas de fuerza en el registro inmobi-
liario que paralizaron su actividad durante tiempo prolongado.
El plazo de validez comienza a computarse desde las cero
horas del dia de su expedicidn, a tenor de lo dispuesto por el
art. 24 de la ley nacional.
Gran parte de nuestras demarcaciones (como es el caso de
la provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autbnoma de Buenos
Aires -art. 60, decr. 2080/80,t.0. por decr. 466199-) interpretan
que "día de expedici6nn equivale a "dia de ingreso", de manera
de disipar cualquier riesgo proveniente de la demora del propio
organismo en la tramitación. Este criterio -que celebramos-
implica, en los hechos, contar con un día menos de validez,
pues el día de ingreso equivale al primero.

b) LA C U E S T I ~ NDEL REGISTRO DE ESTADO CIVILY CAPACIDAD

DE LAS PERSONAS Y EL JUICIO DE CAPACIDAD. IMPACTO
NOTARIAL DEL NUEVO R%GZMEN LEGAL

El sistema modulado en torno a los arts. 39,44, 388 y 1000,

que enrnarcan las derivaciones del otorgamiento de actos prohi-
bidos a quienes tienen restricciones a su capacidad, ha provoca-
do interpretaciones disímiles en el ámbito notarial.
Los aspectos puntuales en los que incidiría el régimen im-
perante serían dos. Por un lado, la exigencia de constancias
46 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

del Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas. Por

el otro, las ventajas de consignar expresamente en el texto es-
criturario alguna manifestación de los intervinientes acerca de
su propia capacidad. Como corolario de ambos t6picos se eri-
ge la cuestión del juicio de capacidad.
Si no dudamos de la persistencia de este último, recha-
zamos en cambio la solicitud de certificados y el vuelco de
declaraciones de los intervinientes al respecto. En los párra-
fos que siguen se fundamentarán estas conclusiones.
Tanto respecto de la solicitud de certificados como de las
pretendidas manifestaciones que censuramos, cabe señalar
que la evidente tendencia del plexo normativo vigente es la de
propugnar la validez de los actos y la presunción de capacidad
de las personas (arts. 31, inc. b, y 32), a tal punto que expresa-
mente se determina que la internación en un establecimiento
asistencia1 no permite desvirtuarla (art. 31, inc. a). Incluso,
para que la privacidn de la raz6n repute al acto como involun-
tario (y, por lo tanto, proporcione una pauta de la eventual in-
capacidad), debe haber acaecido al momento de realizarlo (art.
261, inc. a),y no en la &poca (como se indica en el art. 45, inc.
a y se aludirh más adelante). Además, en materia testamenta-
ria, el declarado judicialmente incapaz puede otorgar estos ac-
tos en intervalos lúcidos en los que no padezca la enfermedad
(art. 2467, inc. d).
2) INNECESARIEDAD
DE CONSULTAR LAS CONSTANCIAS REGISTRALES

El sistema modulado en torno a los arts. 39 y 44 ha gene-

rado inquietud en el notariado acerca de la eventual necesidad
de requerir certificados al Registro de Estado Civil y Capaci-
dad de las Personas en relación con las personas intervinientes
en el acto. Y decimos intervinientes porque, de ser requerido,
debe alcanzar también a los testigos y apoderados, dado que la
incapacidad o la capacidad restringida impide el desempeño de
los primeros y extingue la representacidn de los segundos si es
sobreviniente (art. 380, inc. h).
Anticipamos nuestra respuesta negativa a ese interrogan-
te, en linea con los pronunciamientos de la mayoria de la doc-
trina, y por los argumentos que exponemos de manera sucinta
para el propósito de esta obra. En la misma línea se pronun-
ció la XLI Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la
 PARTE GENERAL 47

Ciudad de Buenos Aires (24 al 26 de junio de 2015, en "Informe

final: Capacidades: sus lirnitaciones").
Los actos otorgados por personas incapaces y con capaci-
dad restringida luego de anotada la sentencia en el Registro de
Estado Civil y Capacidad de las Personas son nulos (art. 44),
de nulidad relativa (art. 388). El art. 39 del Cód. Civil y Co-
mercial y el art. 89 de la ley 26.413 (registro de estado civil y
capacidad de las personas, de 2008) señalan, con diverso ma-
tiz de significación, que la registración de la sentencia genera su
oponibilidad a los terceros. El art. 45, inc. b, complementa
el régimen, llevando a concluir que la anotación es necesaria
para hacer el acto oponible a los terceros interesados de bue-
na fe, en armonía con los arts. 9") 961 y 1893. En suma, la
anotación en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las
Personas no es constitutiva, lo que explica lo dispuesto por el
art. 45, inc. a, del C6d. Civil y Comercial, y los arts. 20 y 87 de
la citada ley 26.413.
Hasta aquí, el régimen anterior al lo de agosto de 2015
era exactamente el mismo. Si bien es cierto que no se conta-
ba con una disposición como la del actual art. 44, idéntica
proyección normativa resultaba del juego de los arts. 1041 a
1043 del C6d. Civil con el art. 89 de la citada ley 26.413. Así,
mientras los artículos mencionados establecían la invalidez
de los actos otorgados por incapaces, el de la ley 26.413 esta-
blecía el efecto de la sentencia frente a terceros a partir de la
inscripcidn. Incluso, al régimen de esa ley lo precedió el del
decr. 8204163, que por medio siglo conservó previsiones equi-
valentes. La única discrepancia que dividió durante un tiem-
po a nuestra doctrina y jurisprudencia fue acerca de la invali-
dez absoluta o relativa que pesaba sobre los actos violatorios
de estas normas prohibitivas, aunque en los últimos cuarenta
años la tesis de la invalidez relativa resultó prácticamente uná-
nime.
Del resto de ese esquema, solamente cabe hacer la salve-
dad en torno a los afectados por capacidad restringida, que
otrora configuraban la categoría de inhabilitados de los incs. 1
y 2 del art. 152 bis del Cód. Civil.
Además, como se reputaba "anulable" el acto "cuando no
fuere conocida su incapacidad impuesta por la ley al tiempo
de firmarse", en definitiva la falta de inscripción tenía efectos
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

idénticos a los actuales (arts. 1046 y 473, C6d. Civil), con las
precisiones que se harán más adelante.
Entonces, si con el ordenamiento precedente, y ante la
inexistencia de certificados emitidos para los notarios con re-
serva de prioridad, no se sostuvo la existencia de mecanismo
alguno más que la solicitud del certificado de anotaciones per-
sonales o inhibiciones, no hay argumento para variar ese sen-
dero interpretativo.
Tanto entonces como ahora, debe procurarse (por supues-
to mientras persista la ausencia de un organismo nacional al
efecto) que las sentencias que restringen la capacidad se anoten
también en los registros patrimoniales en donde surjan dere-
chos del afectado sobre los bienes pertinentes.
Persiste un nutrido elenco argumenta1 para negar el deber
notarial de requerir certificaciones al Registro de Estado Civil
y Capacidad de las Personas:
a) No existe norma que imponga ese proceder, lo que concuerda
con el derecho a la intimidad de las personas humanas, dimanado del
juego de normas legales (arts. 52 y 1770), principios constitucionales
y tratados internacionales.
b) La referencia a las "constancias registrales" que luce en el art.
1902 no tienevinculaciónalgunaconla temática. Enefecto,elpre-
cepto contempla los recaudos exigibles para configurar la buena fe
conducente a la prescripcidn adquisitiva breve (que, por evidente lbgi-
ca, con mayor razbn se requieren para producir la adquisición inme-
diata del subadquirente de buena fe y a título oneroso en función de
los arts. 392 y 2260). Por lo tanto, el contexto de la norma evidencia
que las mentadas "constancias registrales" son las que correspondan
al registro del objeto que se pretende adquirir.
c) Cualquier constancia que pudiera otorgarse, carecería de re-
serva de prioridad al modo del registro inmobiliario, lo que conspira-
ría contra cualquier finalidad razonable de obtenerla.
d) El Registro tiene carácter local (art. ZO), lo que implicaría re-
plicar el problema existente en torno a las anotaciones personales
de los registros inmobiliarios, que no brindan información de otras de-
marcaciones. Se presentaría el problema adicional del criterio a
seguirse para determinar el organismo en el que hubieran de solici-
tarse, que podría ser el del nacimiento, el del domicilio legal actual o
el correspondiente a la ubicación del inmueble.
Finalmente, resulta concluyente lo dispuesto en el art. 22 de
la LNRI. Por el mismo, "la plenitud, limitación o restricción
de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, solo podrá
acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que
 PARTE GENERAL

se refieren los artículos siguientes". En lo atinente a la "libertad

de disposición", expresión que se evidencia como alusiva a las
personas, debe complementarse el precepto con el art. 31, inc. b,
de la misma LNRI, por el que los registros inmobiliarios conten-
drhn secciones en las que se anotarh "toda otra registración de
carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provin-
ciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de
los inmuebles". Este contexto dispositivo es más que disuasivo,
pues a la generalidad de las normas aludidas acerca del efecto de
la anotación de la sentencia que limita la capacidad, se opone la
especificidad del articulado en materia inmobiliaria.
Resulta un fundamento de elocuente contundencia la posi-
bilidad de volcar en el registro inmobiliario estas anotaciones,
máxime que esa normativa entró en vigencia (1968) cuando ya
existían desde 1963 directivas legales similares en torno a la in-
capacidad.
Por motivos análogos a los expuestos, también debe des-
cartarse la exigencia de partidas o libretas del organismo (en
este punto, concuerdan las XXXIX Jornadas Notariales Bonae-
renses, tema 2, punto 9). Es que, si bien constituyen instru-
mentos públicos (art. 23, ley 26.413), naturalmente no pueden
publicitar más que las constancias existentes al momento de
ser expedidas, que pueden variar a cada instante ante la inexis-
tencia de reserva de prioridad.
3) PERSISTENCIA
DEL JUICIO DE CAPACIDAD. "HABILIDAD'I
ALCANCEDE LAS DECLARACIONES ESPECÍFICAS
DE LAS PARTES ACERCA DE SU CAPACIDAD

Algunas opiniones conocidas en los primeros tiempos de vi-

gencia del Código Civil y Comercial señalaban que, a raíz del
marco elaborado en torno a la capacidad y la registracidn de
las sentencias, sumadas al régimen de las nulidades, ha perdido
vigencia el juicio de capacidad como actividad notarial. Recha-
zamos rotundamente semejante conclusión.
Comencemos por puntualizar que, se sostenga o no la
necesidad de recabar información registra1 acerca de la inca-
pacidad, quienes postulamos la persistencia del "juicio de
capacidad" descartamos cualquier vinculaci6n entre ambos
recaudos. Es decir que, aun si existiera un organismo nacion-
al que expidiera constancias a los notarios acerca de la capaci-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

dad de los otorgantes, la necesidad de evaluar la comprensibn

del acto se asentaría en lo dispuesto por los arts. 45, inc. a -
y 301.
También es menester recordar que utilizamos la expresibn
"juicio de capacidad" con el alcance que siempre se le atribuyó
por la doctrina notarial, independientemente de que se disienta
acerca de las palabras "juicio" o "capacidad".
En cambio, no debe propugnarse la utilización de la ex-
presión "hAbilesn,contra la que con todo acierto combatid per-
sistentemente la moderna doctrina notarial4]. Sin embargo,
la anarquía terminológica del Código Civil y Comercial parece
dar phbulo a una novedosa acepci6n1 pues la "habilidad" se
predica ahora, con sentido semejante, de testigos (arts. 295 y
24791, de contrayentes del matrimonio (art. 417) y también de
contratantes (arts. 1001 y 1002). En cambio, la acepci6n elegi-
da para la posibilidad de suceder testamentariamente (art.
2482) tiene un alcance diferente y que perdura en sus rasgos
precedentes.
El término induce a un contenido difuso, pues pareciera
por un lado resultar más amplio que la capacidad (ya que esta
es aludida específicamente para los testigos en el art. 295, a),
y por otro identificarse con la capacidad de derecho prevista
en el art. 22, segunda parte (a tenor del fin con que se lo em-
plea en los arts. 1001 y 1002). Sin embargo, siendo que la ex-
presi6n no ha sido definida en ninguna parte del Código Civil y
Comercial y solo surge del r6tulo de los arts. 295, 1001 y 1002,
pero no de su texto, y de la denominación del Capítulo 4 en
el que se insertan los dos últimos ("Incapacidad e inhabilidad
para contratar"), resulta equívoco suponer que deviene pasible
de calificaci6n notarial en desmedro de la capacidad.
En suma, y mas allá de los prejuicios que evidentemente
pretendieron apartar a sus autores del lenguaje tradicional, "in-
habilidad" es un término alternativo a "incapacidad de dere-
cho", y por lo tanto más estrecho que "incapacidad" a secas,
que abarca también a la de ejercicio.
De allí que el juicio del notario no era ni es de habilidad,
sino de capacidad.

41. Conf. ETCHEGARAY, Escrituras y actas notariales, p. 116, autor que, no obs-
rante, señala la persistencia del juicio de capacidad.
 PARTE GENERAL

No se requieren argumentos de derecho positivo (que, no

obstante, brindaremos) para asumir un hecho que integra la
función notarial desde las operaciones de ejercicio, y que es
caro reflejo del cargcter de profesional del derecho con función
fedataria, que caracteriza al notariado latino.
Adviértase que no se propone que se vuelque en la escri-
tura, pues ni antes ni ahora se impuso legislativamente ese
proceder. La legislaciiin bonaerense establece que el notario
deberá ponderar "la capacidad de las personas individuales y
colectivas" (art. 35, inc. 4, ley 9020), sin imponer su vuelco es-
criturario. La porteña expresamente señala que no es me-
nester consignarla (ley 404, art. 77, inc. d), lo que naturalmente
impone el reconocimiento de su existencia.
Para quienes, sustentados en diversa filosofía, los conmue-
va exclusivamente la directiva escrita, el Cóidigo Civil y Comer-
cial resulta más que elocuente, pues se robustecieron legislati-
vamente los argumentos para reivindicarlo.
El art. 301 enumera una serie de operaciones de ejerci-
cio. Alli se indica que "debe calificar los presupuestos y ele-
mentos del acto". La capacidad se encuentra inexorablemente
en uno o en otro de ellos, segtín la tesitura interpretativa a la
que se adhiera (se inclinan de manera similar las XXXIX Jor-
nadas Notariales Bonaerenses, tema 2, punto 8). Y esa cali-
ficaciiin, que integra la operación notarial de idéntica denom-
ina~ión~ no~ ,puede limitarse a recabar los certificados que
eventualmente se exigieran por otras normas.
Finalmente, los arts. 45 y 261, ambos en sus incs. a, clausu-
ran el marco interpretativo.
Por el primero, el acto celebrado por quien fue declarado
incapaz o con capacidad restringida, pero cuya sentencia no
fue anotada, puede ser declarado nulo si perjudica a esa per-
sona cuando "la enfemedad mental era ostensible a la @oca de
la celebracid~tdel acto". La alteración del esquema precedente
es evidente (art. 473, Cód. Civil, con texto incorporado por la
ley 17.711), pero, en 10 que aquí interesa, el concepto de "época"
es más amplio que el de "momento". Esto significa que, tal
como podía ocurrir antes del lo de agosto de 2015, la enferme-
dad mental puede no ser ostensible al momento del acto, pero

42 Escrituras y actas notariales, p. 40.

ETCHEGARAY,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

este puede resultar nulo porque esa evidencia existla antes o

después de el, dentro del difuso período que encarna el térmi-
no "época". La recepción "por si mismo (de) las declaraciones
de los comparecientes", ahora impuesta por el Código Civil y
Comercial (art. 301) y desde siempre integrante del juicio de ca-
pacidad, podría resultar útil para descartar firmemente la exis-
tencia de la enfermedad mental 'a la @oca".
Ciertamente, la solución legal nos parece altamente desva-
liosa, porque extrema indebidamente los recaudos que debe to-
mar quien contrata, pero guarda su arraigo desde la reforma
de la ley 17.711 que fue saludada por la generalidad de nuestros
civilistas.
Nótese que la amplitud legal que censuramos aparece sus-
tancialmente acotada en el art. 46, que determina que, cuan-
do se pretende impugnar ese acto luego del fallecimiento del
incapaz o capaz restringido, debe probarse que la enfermedad
mental resultii "del acto mismo".
En armonia con este precepto, el art. 261, inc. a, seña-
la que es "involuntario por falta de discernimiento: a) el
acto de quien, al momento de realizarlo, estu privado de ra-
zón". Como la privación de razón no tiene vinculaci6n nece-
saria con una enfermedad mental, el legislador optó por res-
tringir el período de tiempo en que el acto podrá impugnarse
(en este caso, por faIta de discernimiento como elemento in-
tegrante de la voluntad). Similar inspiración abriga al art.
2467, inc. d, cuando establece la validez de los testamentos
otorgados por personas judicialmente declaradas incapaces, si
al momento de otorgarlo hubieran estado en "intervalos lzícidos
que sean suficientemente ciertos como para asegurar que la en-
fermedad ha cesado por entonces".
Sostiene TOBIAS,en tesitura incuestionable, que en el ré-
gimen imperante la nulidad de los actos celebrados por per-
sonas sin discernimiento (trátese de enfermos mentales o de
quien padece accidentalmente esa falencia) sobre los que no
recayó luego sentencia de incapacidad o capacidad restringida,
no puede afectar a adquirentes de buena fe y a título onero-

43 T o ~ f ~en (dir.), C6digo Civil y Comercial cowzentado, t. 1, p. 369

s , ALTERINI
y 370.
 PARTE GENERAL 53
Hay autores que consideraban incluido el juicio de capa-
cidad en la mencion de la mayoría de edad (art. 1001, Cód. Ci-
vil), lo que hoy debiera leerse como la fecha de nacimiento (art.
305, inc. b). No puede dudarse de que la sola comparecencia
al acto implica que el notario los consideró capaces, aun cuan-
do erróneamente hubiera omitido consignar la fecha de naci-
miento.
De principios interpretativos consolidados surge que ese
juicio no está cubierto por la fe pública y, por lo tanto, no es
pasible de impugnación por falsedad.
Quede claro, finalmente, que no debe realizarse la aseve-
ración cuando el acto es válidamente celebrado por un incapaz
(v.gr., un apoderado o un mandatario -arts. 364 y 1323-).
Finalmente, resta considerar la gravitación que pudiera
tener, tanto en la validez del acto como en la responsabilidad
notarial, la manifestacibn especifica que formulen los inter-
vinientes acerca de su capacidad. Ya anticipamos nuestra
convicción acerca de su esterilidad, pues no se alcanza a com-
prender cómo, si el otorgante careciera de capacidad para cele-
brar el acto, pudiera en cambio tenerla para afirmar su propia
capacidad. En nada se altera esta conclusión si esa mani-
festacibn se hiciera en un instrumento diferente.
Podría pensarse que del art. 388 podría extraerse el
provecho de la manifestación que objetamos, cuando señala
que "la parte que 0br6 con ausencia de capacidad de ejercicio
para el acto, no puede alegarla si obró con dolo", factor subje-
tivo de atribuci6n que es descripto por el art. 1724 como "La
producción de un daño de manera intencional o con manifies-
ta indiferencia por los intereses ajenos". El art. 1166 del Cód.
Civil expresamente puntualizaba que se concedía la acción de
nulidad al incapaz si el dolo consistiii en la ocultacibn de la
incapacidad. Más allá del cambio en la terminología, es per-
fectamente posible afirmar que el dolo que mienta el art. 388
puede consistir en la ocultaci6n de la incapacidad, aunque
no se agote en ella. La convicción de abarcar tanto la ac-
ción como la omisión se sustenta en el art. 271, y ha recibi-
do el respaldo de las XXXIX Jornadas Notariales Bonaerenses
(tema 5).
Los más elementales principios de lógica jurídica indican
que quien otorga un acto se está presentando frente a su co-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

contratante como alguien capaz y legitimado para ello. Se

aplican, en fin, los mismos criterios que respecto a la inutili-
dad de la declaración del apoderado acerca de la subsistencia
del poder, que exige la legislacidn notarial porteña (art. 78,
inc. b) y que con todo acierto critica, entre otros, ETCHEGARA~~.
De allí que, para neutralizar la acción de nulidad que pre-
tenda incoar un incapaz contra su cocontratante, es suficiente
el silencio del reclamante, que configura el dolo exigido por el
art. 388 para beneficiar al inocente.

10 CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS

En cuanto a los certificados administrativos, los hay im-

puestos por leyes nacionales y por normativa local.

Entre los primeros se cuenta el de la actual Agua y Sanea-

mientos Argentinos S A (Aysa), establecido por ley 26.221, de
2007. El art. 65, inc. c, de esa norma revive parte de la regu-
lación que correspondía a la antigua Obras Sanitarias de la Na-
ción (en lo que nos ocupa, los arts. 39 a 42, 72 y 74, ley 13.577, de
1949). Entre otras cuestiones, se impone a los notarios el deber
de solicitar un certificado de deudas para los actos de "transfe-
rencia de dominio o constitución de derechos reales", que tendrá
una validez de quince días contados desde la fecha de su expe-
dición (art. 40).

También debe considerarse el certificado de catastro, que

surge de la ley nacional 26.209. Fuera de los análisis acerca
de su constitucionalidad y pertinencia, lo cierto es que los inte-
rrogantes sobre su aplicabilidad se disiparon en la Ciudad Au-
tónoma de Buenos Aires desde el dictado de la ley 3999, sancio-
nada el 10 de noviembre de 2011, promulgada de hecho el 7 de
diciembre del mismo año y publicada en el Boletín Oficial local
el 12 de enero de 2012. Esta norma reproduce parte de las dis-
posiciones de la ley nacional. No obstante, la falta de reglamen-
tación hace que en la práctica ese certificado no se solicite. La

44 Escrituras y actas notariales, p. 132 y 234.

Conf. ETCHEGARAY,
 PARTE GENERAL

Secretaría de Planeamiento de esa demarcación dictO en el año

2015 la res. 43, por la que estableció que el procedimiento de
constitución de estado parcelario se aplicará inicialmente a to-
dos los inmuebles no sometidos a propiedad horizontal, siendo
obligatorio a partir del lo de abril de 2015. Esa obligatoriedad
fue prorrogada primeramente por la res. 112 y luego por la res.
167, esta última dictada el 28 de mayo de 2015, estableciendo que
la postergación será hasta que se dicte una resolución que regla-
mente la citada ley local 3999.
Otras demarcaciones, como la provincia de Buenos Aires
por su ley 10.707, de 1988 (con vigencia -en lo que nos interesa-
a partir del decr. regl. 1736/94),aplicaba en los hechos un régi-
men similar desde antes de la vigencia de la ley nacional. La
ley orgánica del notariado provincial también compele a su so-
licitud (art. 35, inc. 13, ley 9020).
La ley 26.209 determina que los notarios deberán solicitar
el certificado indicado, para los actos de transmisión, consti-
tución, declaración o modificación de derechos reales sobre
inmuebles (art. 111, excluyéndose los de cúnstituci6n de usu-
fructo, uso y habitación y la cancelacibn de cualquier derecho
real. El mismo precepto indica que debe relacionarse su con-
tenido en la escritura.
La ley bonaerense refiere a la misma categoría de actos
(art. 50, inc. b); aunque exime del certificado solo a la cance-
lación de hipoteca, uso, habitación, usufructo y servidumbre
(art. 51), y no a la constitución de usufructo, uso y habitación,
como la ley nacional. El instructivo 712013 del Registro de la
Propiedad de esa demarcacidn indica que no se requerir6 el
certificado para la constituci6n de estos tres últimos (es decir,
guardando coherencia con la ley nacional). La norma porteña
no alude a los actos que "declaren" derechos reales (art. 13).
El. citado articulo de la normativa bonaerense postula
la "transcripción" en la escritura del contenido del respecti-
vo certificado, en lo atinente a "la nomenclatura catastral, las
observaciones, restricciones o aclaraciones que constaren y la
descripción del inmueble". Respecto de este 6ltimo rubro es
pacifico interpretar que, si ese deslinde es idéntico al que surge
de los otros documentos vinculados (titulo de propiedad y cer-
tificado de dominio), no hay necesidad de reiterarlo en el texto
escriturario.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

El mismo marco normativo establece la necesidad de

acompañar los certificados catastrales junto con la copia de la
escritura al registro inmobiliario, so pena de no proceder a
la registracidn. La ley nacional y la porteña indican que la ins-
cripción vedada sera la definitiva (arts. 13 y 15, respectivamen-
te). La ley bonaerense se limita a señalar que no se inscribirá,
sin añadir calificativo a ese término (art. 52). De todos modos,
es inexorable concluir que se pretende el mismo resultado que
en las otras legislaciones; es decir, la inscripción provisional.
Un sector de pensamiento entiende que supeditar la ins-
cripción definitiva a un certificado administrativo colisionaria
con el art. 41 de la LNRI (puesto que el recaudo es de tinte ad-
ministrativo o tributario). La mayoría de la doctrina, en cam-
bio, avala la exigencia con distintos argumentos (entre otros,
ley posterior de la misma jerarquía, complementación del prin-
cipio registra1 de determinacibn e interpretacibn literal del art.
41 de la LNRI que no excluiría inscribir provisionalmente).

Fuera de estos casos de catastro y servicios sanitarios, otras

leyes nacionales imponen el deber de solicitar certificados para
regirnenes específicos. Así ocurre con las "zonas de seguridad
de fronteraJ'y con el "régimen de protección al dominio nacional
sobre la propiedad, posesión o tenencia de las tierras rurales".
El primero esta regulado por el decr. ley 15.385144 y sus
modificatorias, con una reglamentacióin que altera profunda-
mente el ordenamiento anterior, por medio de la res. 166109,
de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad, reformada por
la res. 434110, del Ministerio del Interior. El segundo se creó
posteriormente, por medio de la ley 26.737-con vigencia desde
diciembre de 2011- y su decr. regl. 274112, modificado por decr.
820116.
En ambos casos, la omisión de la autorización de los or-
ganismos respectivos, a diferencia de todo lo visto hasta aquí,
repercute sobre la validez de los actos otorgados.

Resta por considerar lo relativo a certificados establecidos

por legislaciones locales, como los casos de las deudas por ta-
 PARTE GENERAL

sas municipales. Ni en la provincia de Buenos Aires ni en la

Ciudad Autónoma de Buenos Aires se determina que deban in-
dividualizarse en el documento notarial, por lo que no presenta
interks para esta obra, m8s allh del rkgimen de obligatoriedad de
su solicitud que se establezca en la normativa pertinente.

El art. 2067, inc. E, del Cod. Civil y Comercial, obliga a los

administradores a expedir, 'h pedido de parte interesada" y den-
tro del plazo de tres días hAbiles, certificación sobre deuda por
expensas comunes. Si bien ya no se menciona expresamente a
los notarios, la expresión parece comprenderlos, pues si se alu-
diera solamente a los titulares se hubiera dicho de esa manera.
El rkgimen del C6digo Civil y Comercial ha variado los
efectos del crédito por expensas en diversos aspectos. En lo
que aquí interesa, frente a ciertas imprecisiones legislativas,
hemos sostenido que el adquirente responde solamente con la
unidad adquirida respecto a los montos devengados antes de
su adquisi~ión~~.
Como se desprende de la letra del precepto, no existe de-
ber notarial de formular esa petición. Sin embargo, la cir-
cunstancia de que los propietarios (art. 2049) y poseedores
"por cualquier fituío" (art. 2050) no puedan "liberarse del pago
de ninguna expensa o contribución a SU cargoJ'por enajenaci6n
o abandono, incluso respecto a las devengadas antes de su ad-
quisición (art. 2049), sugiere un adecuado asesoramiento al re-
quirente por parte del notario, en cumplimiento de las opera-
ciones notariales de ejercicio. Y es que, independientemente
de la polémica sobre su naturaleza o no de obligación propter
rem, lo cierto es que el adquirente deberá hacerse cargo de la
deuda que sobre esos rubros ostenten los anteriores titulares de
la unidad, independientemente de debatirse si pueden llegar a
agredirle también otros bienes de su patrimonio. No atenúa
la importancia de la solicitud de esta certificación el hecho de
poder reclamar el adquirente contra los anteriores titulares.
Si bien los arts. 2048 y 2049 aluden al propietario, el art.
2050 y, en parte, el art. 1937, amplían los obligados al pago a
los poseedores 'por cualquier titulo", lo cual lo extiende, como

Propiedad horizontal, p. 121 y siguientes.

URBANEJA,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

mínimo, a los titulares de los derechos reales que se ejercen

por la posesión (art. 1891). Esto significa que la solicitud co-
rresponderá formularla en la transmisión o constitución de
cualquier derecho real, incluyendo a las servidumbres, por las
dudas que genera el articulado (art. 1891 in fine). También en
el caso de las hipotecas, puesto que en caso de colisión entre
ambos créditos (art. 2582, incs. a y e) el privilegio del derecho
real prevalece sobre el de expensas en caso de haberse deven-
gado este con posterioridad a aquel (art. 2586, inc. c).

f) VIGENCIA
DEL ' 4 INTEGRAL
~ DE CONSORCIOS"
~ ~ ~ ~ ~

Era frecuente encontrar, en escrituras de compraventa, la

manifestación de los vendedores acerca de la vigencia del seguro
contra incendio sobre el inmueble. El art. 11 de la anterior ley
13.512 imponía al administrador el deber de contratarlo. Como
lo manifestamos en la primera edición, estamos persuadidos de
la esterilidad de esa manifestaci6n, convicci6n que ha sido aca-
badamente justificada por GATTARI~~.
El régimen vigente amplía la obligación del administra-
dor, pues señala que deberá contratar un "seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás
riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir" (art. 2067, inc. In).
Sin embargo, persisten los motivos que existían otrora
para descartar la necesidad de manifestación alguna al respecto.
Acaso en sus comienzos esta costumbre se debió, en el ám-
bito de la entonces ciudad de Buenos Aires, a la exigencia plas-
mada por la DTR 14/68, que algunos reputaban consonante de
lo señalado en el art. 24 del decr. 18.734149 (reglamentario de la
ley de propiedad horizontal en todo el país y que a su vez con-
tenía normas exclusivas para Capital Federal, como el articulo
citado). Sin embargo, aun para quienes consideraron vigente
esa disposición luego de 1968, esta señala que el notario deberá
exigir la constancia, pero no indica que deba mencionarlo en la
escritura. Si así se lo hiciera, siguiendo el criterio de aventar
interrogantes acerca del cumplimiento de ese recaudo, la ma-
nifestación debiera hacerse en las constancias notariales y no
solamente como afirmaci6n del transmitente. Actualmente, el

46 Prdctlcla notarial, t. 1, p. 224 y 225.

GATTARI,
 PARTE GENERAL

decr. 2080180 (tanto en su versión originaria como en la vigen-

te desde el t.0. por decr. 466199) no incluye ese recaudo entre
los extremos pasibles de calificación por el registrador.
En la provincia de Buenos Aires, al no existir normativa
semejante, no cuajó en la costumbre notarial una declaracibn
de ese tenor.
No obstante, si estas u otras demarcaciones exigieran tan-
to su vuelco en el texto escriturario como la constancia en el
formulario de rogación, nos encontraríamos con una palmaria
violaci6n a lo dispuesto por el art. 41 de la LNRI.
Por otra parte, el deber de asegurar el edificio correspon-
de al administrador y no a los titulares de las unidades. Cier-
to es que el incumplimiento de ese aseguramiento puede tener
consecuencias gravosas para el adquirente, pero con el mismo
criterio el vendedor debería aseverar también que el adminis-
trador ha cumplido con su deber de contratar al personal del
edificio y la carga consecuente de abonar sus remuneraciones
(art. 2067, incs. f y g), y lo propio hacer con todo el espectro de
obligaciones que surgen de la ley y el reglamento de propiedad
horizontal. Por fin, habría que interrogarse con mucha más
razón por qué no hacer lo propio con los deberes de la asam-
blea, dado que al menos el vendedor sí integra este órgano.
En suma, el eventual deber de reparar perjuicios compe-
terá al vendedor conforme a normas generales que en nada se
alteran por esta declaración, salvo que se le dé el alcance de
alguno de los institutos que prevé el ordenamiento (v.gr., con-
dici6n). Mas, en tal caso, no se advierte por qu6 considerar esta
circunstancia más gravitante que tantas otras que pudieran in-
teresar a un comprador.

A los efectos de la redaccibn de la escritura, las tres clases

de representación (voluntaria, necesaria y orgánica), ahora ex-
presamente consignadas en el art. 358, tienen similares deriva-
ciones en cuanto a su reflejo documental.
El art. 307 señala que el notario deberá agregar a su pro-
tocolo los documentos habilitantes, salvo que deban ser devuel-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

tos o se tratare de poderes "para más de un asunto", casos en

los cuales se agregará copia 44certificada". Si los documentos
habilitantes ya se hubiesen "protocolizado" en el registro del
autorizante corresponderá indicar folio y año en que se en-
cuentra. Siendo que, en otra desatenciiin, el Código Civil y
Comercial no ha descripto el concepto de "protocolización",
con indispensable rigor sistemático deberá interpret arse que se
alude a los casos en que el documento habilitante se otorgó,
se agregó o se transcribió en el mismo registro. Añadimos la
transcripción como variable, puesto que debe suponerse que si
se quiso referir solamente a los casos en que se hubiere agrega-
do, de tal modo debió expresarse en la norma. Para concluir
asi podemos seguir apoyándonos en las reflexiones de ETCHE-
CARAY, quien, en referencia a la anterior legislación que per-
mitía agregar la documentaci6n, sostenía que la prescripciáln
legal igual se cumplia si, en lugar de anexar el documento, se
transcribia, dado que ese era el recaudo anterior a la reforma,
que ella vino precisamente a "aliviar"47. Compartía la idea
GATTARI~~.
En cualquiera de esas situaciones, tal como lo indica el
mismo artículo, corresponde la exhibición del original que
acredite la representación. La necesidad es concordante con
las directivas de los arts. 361, 362, 366 y 374, pues la falta del
original puede ser un indicio de la revocación o limitacibn
del poder.
En la provincia de Buenos Aires, el art. 156, apdo. 1, de la
ley notarial local señala que la individualización de los docu-
mentos acreditativos de cualquiera de las tres clases de repre-
sentación se hará refiriendo los datos de Iugar y fecha, notario
o funcionario y demás datos que permitan su ubicación.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el art. 78, inc.
b, contiene similares estimaciones, y añade correctamente de-
marcación y número del registro notarial y datos registrales
(cuando esto último fuere obligatorio). En esta demarcación
se agrega la necesidad de volcar en la escritura la manifesta-
ción del representante acerca de la vigencia de la represen-

47 ETCHEGARAY.
D O C U W Z ~ Fhabilitanres,
I~OS "Revista del Notariado", no 779,
p. 1654.
48 Prdctica notarial, t. 11, p. 60.
GATTARI,
 PARTE GENERAL

taci6n (ley 404, art. 78, inc. b). Es indudable la esterilidad de

la aseveraci611~~.
La técnica notarial moderna indica que, en el sector de la
intervención, los comparecientes deben invocarla, pero su acre-
ditación la realizará el notario en las constancias notarialess0,
dado que es su deber examinar el alcance de esa documen-
tación (en la provincia de Buenos Aires, art. 35, inc. 4, ley 9020;
en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, art. 29, inc. d.
ley 404).

Con fecha 30 de marzo de 2016, el Consejo Directivo del Co-

legio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires aprob6, me-
diante res. 112/16, el "Registro de revocaciones de poderes", cuya
entrada en vigencia se estipuló para el 9 de mayo de 2016, aun-
que fue prorrogada sin fecha determinada.
En su reglamentación se establece (arts. 2" y 7") que los es-
cribanos de esa demarcación están obligados a comunicar al
Registro las revocaciones por ellos autorizadas y las que se les
notificaran respecto a poderes que pasaren en su protocolo, en
ambos casos dentro de los cinco días hábiles.
Su art. 8" contiene una disposición que altera singularmen-
te la práctica profesional: "El Archivo de Protocolos denegará a
los escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la petición de in-
sertar nota marginal en un poder por haber sido revocado, de-
biendo inscribirlo el escribano en el Registro de Revocaciones
de Poderes para que este comunique al Archivo la inscripcibn
a fin de que inserte la nota marginal, salvo que el escribano
hubiese sido exonerado de inscribirlo en el Registro de Revoca-
ciones de Poderes".
Finalmente, en lo que interesa para esta obra, el art. 5" de-
termina que el Registro "expedirá certificaciones en forma
escrita e informes en forma online según sea el caso a reque-
rimiento de toda persona. En caso de solicitar certificaciones
deberá invocar un interés legítimo, fundado en una eventual

49 Conf. ETCHEGARAY,
Escrituras y actas notariales, p. 132 y 234.
Escrituras y actas notariales, p. 131.
ETCHEGARAY,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

contratacidn con el poderdante". Los notarios de esa demarca-

ción esthn legitimados (arg. párr. último del mismo precepto),
pero no obligados. No hay plazo de duración de la certificación.
Participamos de la idea, de caro consenso en el notariado
contemporáneo, de rechazar la existencia de registros de este
tenor. Así 10 manifestó, con elocuencia, el tema 2 de1 XV Con-
greso Nacional de Derecho Registral, celebrado en la ciudad de
Santa Fe (capital de la provincia homdnirna) en mayo de 2009,
con nuestra coordinación nacional, al señalar por unanimidad
que "la registración de los poderes y de los mandatos no produ-
ce efectos jurídicos distintos a los que surgen del Código Civil".
Y si bien es cierto que el art. 381 señala que las modificaciones,
la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en
conocimiento de los terceros por medios idóneos, la aptitud del.
Registro para cumplir con esos fines es sumamente dudosa.
No es el lugar para recordar fundamentos largamente
reiterados, pero apuntamos que, además de carecerse de "reser-
va de prioridad" que asegure la perduración de la vigencia del
poder (que vulneraría normas del propio C6digo Civil y Comer-
cial), un organismo de corte local colisiona con el régimen de
las diferentes demarcaciones, y no atenúa la posibilidad de ex-
tinción del poder por causas diferentes a la revocación (v. gr., el
m& frecuente, muerte).
Con todo, su vigencia se torna obligatoria para el notaria-
do porteño, y con esta premisa resulta dificultoso suponer que,
si debe autorizar un acto en el que uno de los otorgantes es
apoderado, pueda prescindir de contar con una certificación
sin que se le impute responsabilidad en caso de hallarse revo-
cado. De allí que los formularios contendrán Ia rnanifestacibn
del autorizante de tener a la vista la certificacibn pertinen-
te, que corresponderá insertar en las constancias notariales
(acaso en el mismo acápite en el que se aluda a la representa-
ción). Esto no altera la ya apuntada necesidad de manifestar,
de parte del interviniente, la vigencia de la representaciiin.

1 2. CASOSPARTICULARES DE INTERVENCZ~N. ~ C N I C A
ESCAITURARIA

El régimen imperante establece irnportantes innovacio-

nes vinculadas a los intervinientes en las escrituras públicas,
 PALABRAS PRELIMINARES

Esta obra tiene el propósito eminentemente práctico de

brindar una guía para la redacción de los documentos notaria-
les de más reiterada utilización. En pos de ese objetivo, empe-
ro, no puede prescindirse de una somera contextualización te6-
rica, so pena de inducirnos a la repeticidn de un formulismo
arcaico, inútil y confuso.
Por ello, resulta un desafío conciliar con una perspectiva
notarial ambas facetas en cada instituto.
Con ese objetivo se ha optado por comenzar cada capítulo
con breves reflexiones que subrayen aquellas aristas que mayor
repercusi6n tengan en la instrumentación.
A su vez, el texto sugerido del documento se ha acompañado
-cuando se lo estimó necesario- de reflexiones que explican en qué
circunstancias es requerida o conveniente la inclusión de detemi-
nada cláusula. Lo propio se hizo en los casos en los que existen
diversas alternativas de redacción para una misma situación.
A esta altura de la evolución del derecho notarial no se
discrepa sobre la finalidad meramente instrumental de los for-
mularios. Ello obliga a transitar el justo medio, para evitar
caer en dos extremos. De un lado, la imprecisidn técnica por
vaguedad o por ambigüedad ("propiedad, posesión y domi-
nio", "quita, desiste y aparta", "transmite con todo lo plantado
y edificado", "el más eficaz recibo y carta de pago en legal for-
ma"). Del otro, la sacralizaci6n de los términos, que -al con-
fundirlos con los conceptos- conduce a un tardío norninalismo,
tan precursoramente combatido por el ilustre VÉLEZ SARS-
FIELP en el art. 1326 de su magna obra ("El contrato no será juz-
gado como de compra y venta, aunque las partes asi lo eestipulen,
si para ser tal Ze faltase algún requisito esencial").
Si bien en los aspectos controvertidos tenemos opini6n for-
mada (y en varias oportunidades publicada con anterioridad),
 PARTE GENERAL

lo hagan por sí o por otro. Con el propósito práctico que nos

abriga, enumeramos sintéticamente a todos los incapaces y a
quienes, sin serlo, merezcan un tratamiento particular por así
indicarlo el C6digo Civil y Comercial en virtud de algún pade-
cimiento físico.
Comenzaremos por el máximo grado de impedimento (la
incapacidad) y llegaremos gradualmente a quienes simplemen-
te no sepan o no puedan firmar. El régimen de incapaces, ca-
pacidad restringida e inhabilitación será ampliado para cada
uno de los diversos actos jurídicos contemplados en el resto de
la obra.

El art. 22 establece la posibilidad para las personas huma-

nas de ser titular de derechos y "deberes juridicos". En supues-
tos determinados se puede privar o limitar esta posibilidad,
como se puede apreciar en el art. 1002, más allá de su rúbrica
(ver cap. 1, 3 9). En estas situaciones, la prohibición legal no
puede evitarse con representantes ni con autorización judicial,
por lo que el notario en ningún caso podrd autorizarlas. El r6-
gimen para las personas juridicas es en principio semejante (art.
141 y legislación especial, como la LGS, arts. lo, 2" y 38).
Respecto de los cónyuges, el principio general es la impo-
sibilidad de contratar durante el régimen de comunidad (art.
1002, inc. d ) , y la posibilidad de hacerlo durante el régimen de
separación de bienes. Ambos reconocen excepciones.
Para los cónyuges en régimen de comunidad, de diversas
normas del Ciidigo Civil y Comercial surge la posibilidad de
celebrar entre si los siguientes contratos: 1) partici6n por do-
naci6n (arts. 2411 y 2414); 2) mandato que no sea para otorgar
asentimiento (art. 459); 3) partición por división de condominio
(art. 471); 4) modificacibn del régimen patrimonial a separa-
ción de bienes (art. 449); 5) constitución de sociedades (art. 27,
LGS), y 6) convenio regulador para el divorcio (arts. 438 y 439).
Para quienes estén sometidos al régimen de separación de
bienes, la permisión general tiene como límite los mandatos
para otorgar asentimiento, que no pueden otorgarse entre si
(art. 459).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Son quienes no pueden ejercer los actos por sí, sino por me-
dio de sus representantes (art. 100)) que se denominan "legales"
(art. 358, párr. 2"). Están enumerados en el art. 24 y discipli-
nados por un extenso cortejo de normas, con variadas inconsis-
tencia~.
1. Personas por nacer (art. 24, inc. a). Los derechos y
obligaciones quedan irrevocablemente adquiridos si nace con
vida (art. 21). Tambikn puede adquirir por testamento (art.
2279, inc. b).
2. "Persona(s) que no cuenta(n) con la edad y grado de
madurez suficiente" o "menores de edad". El art. 24, inc. b,
les atribuye la primera denominacidn, pero el r6tulo de la sec-
ción segunda del mismo capitulo, a la que remite esa norma,
los llama de la segunda manera. Para conservar el nombre
más breve y gráfico, aludiremos en la obra a "menores". Son
quienes no han cumplido dieciocho años (art. 25). Se distin-
guen entre quienes no son adolescentes y quienes sí lo son (art.
25). Excepcionalmente, cuando se trata de emancipados o de
quienes ejercen una profesión con título habilitante, no están
sometidos a estas reglas (arts. 27 a 30 y 686, inc. a).
En toda la obra aludiremos indistintamente a "padres" o
44
progenitores", pues aunque el Código Civil y Comercial pro-
pugne el reemplazo de aquella expresión por esta última, fruto
de su notable desprolijidad perduran numerosas referencias a
los padres (arts. 63, 64, 101, 416, 420, 1566, 1754 a 1756 y 2543,
para mencionar solamente algunos).
El principio general es la actuación por medio de represen-
tantes (arts. 23, 26 y 101, inc. b). Sin embargo, ciertos actos
pueden ejercerlos por sí mismos (art. 26, párr. 2"). La referen-
cia legal indica que esa posibilidad de ejercer por si mismos los
actos lo será para los que cuenten 'kan edad y grado de madu-
rez suficiente" (art. 26, párr. 2"). La excesiva utilización de eu-
femismos en el Código Civil y Comercial encuentra su coron-
aci6n en el 6mbito de la capacidad, pues m8s alla de ese giro
utilizado en esta norma, las disposiciones que autorizan los
distintos actos en el propio Código solamente colocan pautas
etarias rígidas, como corresponde a un mínimo de seguridad
jurídica. Esas franjas se establecen a los diez, trece y dieciséis
años,
 PARTE GENERAL 65
De ese catálogo de situaciones, en el ámbito notarial nos
interesan algunas, en las que pueden participar sin autorizacibn
paterna ni judicial.
a) Ser apoderados y mandatarios desde los trece años
(arts. 364 y 1323, con relaci6n al art. 261, inc. c). En el primer
caso, naturalmente, no intervienen en la escritura.
b) Adquirir una relaci6n de poder desde los diez años
(art. 1922, inc. a).
c ) Otorgar donaciones en convenciones matrimoniales,
siempre que cuenten con dieciséis años y autorización de los
padres para casarse (arts. 450, 403, 404).
d ) Celebrar "contratos de escasa cuantía" (art. 684) des-
de los trece años, aunque podria discutirse si la presunción de
conformidad paterna admite manifesttaci61-1de los padres en con-
trario, caso en el cual no podrían celebrarlo los menores por sí.
En los casos enumerados en el art. 645, cuando se trate de
actos que involucren a menores de más de trece años se requie-
re el "consentimiento expreso" de ellos, además del de sus pro-
genitores.
No cabe atribuir mayor relevancia al párr. 3" del art. 26,
en el que nuevamente campea la imprecisión terminológi-
ca. Cuando alIi se determina que el menor "tiepte derecho... a
participar en las decisiones sobre su persona" no se indica nin-
guna actuación que tenga implicancias notariales, pues el art.
101, inc. b, y sus concs., son categdricos acerca de la repre-
sentacion paterna. MAS aiín, el art. 646, inc. f, establece
que la representación y administración del patrimonio de los
hijos es uno de los deberes de los padres. En algunos casos co-
rresponderA la intervención del juez (arg. art. 117),que sera quien,
en todo caso, determinará la intervención del menor.
Pese a ello, la expresidn utilizada en la norma, contra lo
que pudiera parecer de su interpretación aislada, no puede
estar vinculada a ""tratamientosinvasivos" (mencionados en el
pdrr. 5"), "tratamientos no invasivos" (párr. 4O) ni al 'kuidado de
su propio cuerpo" (párr. 6").
3. Incapaces por sentencia (art. 24, inc. c). Ocupan el
lugar conceptual que en el régimen derogado correspondía a
los antiguos "dementes". Actúan mediante sus representantes
(art. 101, inc. c). La sentencia determinara los "actos que se
limitan" y sus "condiciones de validez" (art. 38)) pese a lo cual
66 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

respecto de los actos de disposicibn el régimen ya está legal-

mente tasado (ver cap. 11, § 9).
Como excepción, pueden otorgar por sí testamento, si al
momento de hacerlo hubieran estado en "intervalos lúcidos que
sean suficientemente ciertos como para asegurar que la enferme-
dad ha cesado por entonces" (art. 2467, inc. d).
El art. 40 contempla la revisión de la sentencia, que debe
ser realizada en un plazo no superior a tres años. Cabe recor-
dar que el art. 152 ter del Código derogado había provocado
interpretaciones disímiles por su pésima redaccidn. Si bien la
norma vigente no tiene la contundencia y claridad necesaria,
puede concluirse que el solo transcurso del plazo indicado no
produce automáticamente la adquisición de la capacidad, por
lo que en sede notarial, cualquiera sea el lapso transcurrido,
debe seguir considerándose a la persona como incapaz hasta
tanto una sentencia determine lo contrario.
4. Persona con capacidad restringida (ari. 32). Ocupan el
lugar conceptual que en el régimen derogado correspondía a
los antiguos "inhabilitados" de los incs. a y b del art. 152 del
C6d. Civil, con ciertas alteraciones.
Por no estar incluido entre los incapaces de ejercicio enu-
merados en el art. 24, cabe señalar que interviene por si (art.
102). La ley establece un sistema que precisamente tiende a
facilitar... la manifestación de voluntad de la persona para el
14

ejercicio de sus derechos" (art. 43).

Sin embargo, en ciertos casos debe celebrar el acto junto
con otro sujeto designado por el juez, denominado "apoyo"(art.
32, que admite la designación plural). La naturaleza de la ac-
tuación de ese apoyo será la de la "asistencia" (art. 102). De
un desprolijo repertorio de normas se desprende que el juez de-
terminará cuides son esos actos.
Así, el art. 32 señala que se deberán especificar "las fun-
ciones con los ajustes razonables en función de las necesidades
y circunstancias de la persona"; el art. 38 que deberan especifi-
carse "las funciones y actos que se limitan", indicando "la o las
personas intervinientes y la modalidad de su actuación";y el art.
43 que se tiende a facilitar "a la persona que lo necesite la toma
de decisiones pura dirig.ir su persona, administrar sus bienes y
celebrar actos juridicos ep~ge~teral".
 PARTE GENERAL

No obstante, en otra grave contradiccidn del C6digo Civil y

Comercial, el art. 101, inc. c, establece que estas personas s e r h
representadas por los apoyos 'buando, conforvne a la sentencia,
estos tengan representacibn para determinados actos". Incluso
el artículo siguiente ya colisiona con este, cuando, como se re-
cordó, determina que el apoyo "asiste". En suma, a la nómina
de incapaces de ejercicio del art. 24, hay que añadir a las per-
sonas con capacidad restringida cuando así & determinara Za
sentencia.
Esta postura normativa ya se anticipa en el art. 23, cuando
señala (en expresibn que ha pasado inadvertida para el grue-
so de la doctrina) que las limitaciones a la capacidad podrán
provenir de "una sentencia judiciall Esto significa que el juez,
además de poder decidir si una persona se encuadra en algu-
na de las categorías legales y, por ende, someterla al sistema
prepautado en ellas para todos los individuos que la integren
(que era el sistema anterior), podrá "crear" limitaciones a la
capacidad para cada afectado en particular. Esta decisión de
politica legislativa es congruente con las inspiraciones que se
enuncian en los fundamentos del Anteproyecto, de abrogar el
sistema "rígido" del Código derogado (Libro IV, Título 1, Capí-
tulo 2).
Adviertase que el ordenamiento tampoco es claro acerca
del sentido de la sentencia en el caso de quienes tengan capaci-
dad restringida.
El art. 38 en su primera parte parece indicar que solo de-
berán mencionarse los actos que no puede otorgar ("actos que
se limitan"), lo que podría robustecerse con el art. 44 (nulidad
de los actos "que contrarían lo dispuesto en la sentencia"). Con
esta lectura, todo lo no prohibido en la sentencia puede ser
otorgado, lo que sería consistente con los enunciados prin-
cipios de los arts. 23 y 24. Incluso, podría interpretarse que
la presencia del apoyo solo sería necesaria en los actos que la
sentencia hubiera indicado (arg. arts. 32, segunda oración, 38,
segunda oración, y 43, párr. último). Sin embargo, sugerimos
requerir siempre esa asistencia, pues el sistema de apoyos está
diagramado para facilitar "la toma de decisiones para celebrar
actos jurfdicos en general" (art. 43, párr. lo) y "favorecerlas de-
cisiones que respondan a las preferencias de la persona protegi-
da" (art. 32, párr. 3").
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Sin embargo, la última parte del art. 38, al señalar que la

sentencia deberá indicar "las condiciones de validez de los actos
específicos sujetos a la mstricción", podría dar a entender que,
al contrario, deberdn determinarse los actos que pueden ser
otorgados.
Estamos persuadidos de que el nuevo sistema no resiste
ningún análisis mínimamente riguroso, pues enmascarado en
una supuesta protección de los disminuidos en sus facultades,
prolongará los procesos judiciales y culminara en una senten-
cia que raramente contenga las previsiones necesarias para de-
terminar la procedencia de todos los otorgamientos posterio-
res. En la mayor parte de los casos, entonces, será menester
que el notario analice con detenimiento la sentencia, ponde-
rando la inclusión del acto requerido entre los que válidamen-
te pueden celebrarse. Si no se dedujera su admisión, deber6
recabar un pronunciamiento judicial específico al respecto, lo
que importar& en la práctica, diseñar un sistema análogo al
de la actuación de los incapaces, del que supuestamente quiso
apartarse para hacerlo mas ágil.
Resta apuntar que la expresión "apoyo" también alude a
las "medidas" que pueden tomarse para favorecer a quien tie-
ne capacidad restringida (art. 43). Esa vaguedad terminológi-
ca dificulta la interpretación de ciertas normas. Asi, el art. 32
impone el deber de designar en la sentencia a la persona "apo-
yo", mientras que el art. 43 no resulta tan terminante, pudien-
do entenderse que esa resolución podria ser posterior.
En cuanto a la revisión de la sentencia, se aplica lo que di-
jimos en el número anterior respecto a los incapaces.
5 . Inhabilitados (art. 48). Con ese nombre se rotula el
parhgrafo que los regula, aunque la r6brica del art. 48 indi-
que el término "priidigos'. Por lo tanto, en otra displicencia
en la técnica legislativa, el género contiene una sola especie,
pero ambas tienen diferentes denominaciones. Aludiremos en
la obra a los "inhabilitados", que recuerda a la expresión que
en el Código derogado contenía tres especies, entre ellas la de
los pródigos (art. 152, inc. c, C6d. Civil), que es la única que se
conserva (con matices distintivos).
Los inhabilitados son capaces y por lo tanto en ningún
caso hay incapacidad, sino asistencia, que será llevada a cabo
por un apoyo (arts. 23, 24 y 49). En los actos de disposicidn
 PARTE GENERAL

entre vivos será necesaria la intervencidn de ambos, el inhabi-

litado disponiendo y el apoyo asistiendo. La sentencia podrá
ampliar esa nómina (art. 49), que podrá modificarse (art. 50,
pdrr. último).
Nada dice el Código Civil y Comercial acerca de la dura-
ción de la inhabilitación ni de su procedimiento de revisión,
por lo que con más razón en todos los casos se requerirá la de-
claración judicial (art. 50).
4. Personas con discapacidad auditiva (art. 304). Quienes
padezcan discapacidad auditiva deberán someterse al régimen
de este artículo cuando otorguen una escritura pública, sin im-
portar su contenido. No se trata, naturalmente, de incapaces.
Más allá de las dudas interpretativas a que da lugar la po-
bre redacción del artículo, está fuera de duda que incumplir su
procedimiento no produce invalidez (arts. 294 y 309), lo que a
estos efectos reduce el impacto de las controversias que a con-
tinuación se señalarán.
No está claro si el Código Civil y Comercial ha elegido la
expresión "otorgante con discapacidad auditiva" como un eu-
femismo para quienes en el régimen derogado eran denomina-
dos "sordos", o si la laxitud de la expresión pretende abarcar
también a quienes solamente padezcan una disminucióin en su
facultad de oír. Las distintas interpretaciones brindadas se
basan en múltiples argumentos, desde tratados internacionales
hasta los fundamentos del Anteproyecto, pasando por distintas
cosmovisiones juridicas.
También se discrepa sobre la aplicación del articulo a quie-
nes estén provistos de audifonos, según se considere que pade-
cen una discapacidad y por eso lo utilizan o se interprete que
precisamente por utilizarlo ya no requieren este procedimiento.
Todas estas fatigosas controversias vuelven a impactar
contra la seguridad juridica, como lamentablemente ocurre en
numerosas disposiciones del C6digo Civil y Comercial.
El procedimiento del artículo indica que deberán interve-
nir dos testigos 'hue puedan dar cuenta del conocimiento y com-
prensión del acto por la persona otorgante". Si la persona es
"alfabeta", la escritura deberá realizarse de conformidad a una
minuta firmada por ese otorgante (hecho del cual el notario
debe dar fe), instrumento que deberá protocolizarse. Debe en-
tenderse que el término "alfabeta" alude a quien sabe leer y es-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

cribir, aunque en otras oportunidades el C6digo Civil y Comer-

cial haya preferido describirlo así y no con la expresión usada
en este artículo (art. 2467, inc. e).
7. Persona que ignora el idioma nacional (art. 302). Tam-
bién, naturalmente, son capaces. Como en todos los casos la
escritura pública debe hacerse en idioma nacional (no subsis-
tiendo la anterior excepción admitida en materia testamenta-
ria), cuando alguno de los otorgantes declare ignorarlo, debe
procederse a redactar la escritura conforme una minuta. Esta
deberá ser traducida por traductor público o, "si no lo hay, por
intérprete que el escribano acepte". La minuta y su traducci6n
debergn agregarse al protocolo.
8. Testador con limitaciones en su aptitud para comunicar-
se en forma oral que no sabe leer ni escribir (art. 2467, inc. e).
Es un caso peculiar, ya que sin tratarse de un incapaz, solo
puede otorgar el testamento por escritura pública, y con la par-
ticipacidn de un intérprete. Están contemplados también en
el art. 418, a propósito del matrimonio.
9. Persona que no sabe o no puede firmar (art. 305, inc. f).
Siempre en el ámbito de los capaces, cuando esta persona pre-
tende otorgar una escritura pública, deberá colocar su impresibn
digital y firmara por él otra persona. Hemos extendido algu-
nas explicaciones al respecto en el 9 14 de este capitulo, al co-
mentar el modelo básico de una escritura pública.

1 CARACTERES
Y ELEMENTOS DE LOS ACTOS JUR~DICOS
Y DE LOS DERECHOS QUE DE ELLOS PROVIENEN

Los caracteres de los diversos actos jurídicos instrumenta-

dos implican derivaciones varias.
Cuando se trata de contratos, esas consecuencias se agudi-
zan, y de allí la necesidad de relevar dichos caracteres en cada
modelo propuesto.
A tenor de las ambivalencias terminológicas y conceptua-
les generadas por el carácter de "formal", optamos por consig-
nar derechamente si se impone una forma determinada y, en
caso afirmativo, las consecuencias de omitirla.
Por análogas razones, lo propio se dirá acerca de los ca-
racteres de los derechos (personales o reales, según los casos,
 PARTE GENERAL

puesto que los intelectuales quedan fuera de esta obra) que na-
cen de esos actos jurídicos.
Hacemos notar que, habiéndose suprimido la categoría de
contratos reales, ninguno requiere ahora la entrega de la cosa
para su existencia, por lo que ya no corresponde aludir (por
obvio) al carácter consensual.
Los elementos que componen cada acto jurídico reciben
clasificaciones similares y a menudo se debate sobre su coinci-
dencia o diferencia con los caracteres.
En cada caso se indicará cuándo los elementos son esen-
ciales (si no existen invalidan la figura) o naturales (el ordena-
miento preve su existencia en caso de silencio -art. 964, inc. b-,
pero admite que los contratantes alteren la regulación o hasta
la supriman -art. 962-), y cuándo pueden añadirse otros acci-
dentales (aquellos que solo existen si se plasman expresamente
por los contratantes, y que pueden ser tanto genéricos -v.gr.,
condiciones- como específicos para determinados actos -v. gr., pac-
to de retroventa o derecho de reversión-).
Dentro de los elementos y caracteres esenciales pueden dis-
tinguirse aquellos que requieren menci6n expresa (p.ej., la obli-
gación de pagar el precio en la compraventa) de aquellos impli-
citos, que se presuponen por el solo otorgamiento del acto y en
los que cualquier constancia documental contraria implicaría
el rechazo de la figura elegida (p.ej., la circunstancia de ser vi-
talicio el usufructo).

CIEN. COMPRAVENTA. A y otro a C y otro. En la ciudad de

..., partido de ..., provincia de Buenos Aires, República Argenti-
na, a ... de ... de ..., ante mi, ...,notario ... del Registro ... de
este distrito, comparecen quienes expresan sus datos personales
como a continuación se indica: Z [datos personales], C [datos
personales] y D [datos personales]; siendo el primero de mi cono-
cimiento y justificando su identidad los dos últimos con el docu-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

mento citado, que en copia certificada de sus partes pertinentes

agrego...

COMPRAVENTA. CIEN. A y otro a C y otro. En la Ciudad Au-

tónoma de Buenos Aires, República Argentina, a ... de ... de
..., ante mí, ..., notario .. . del Registro l.., comparecen quienes
expresan sus datos personales como a continuación se indica: Z
[datos personales], c [datos personales] y D [datos personales];
siendo el primero de mi conocimiento y justificando su identidad
los dos últimos con el documento citado, que en copia certifica-
da de sus partes pertinentes agrego...
Los arts. 300 y 301 determinan ciertas pautas del protocolo y las
escrituras publicas, que deben complementarse con el varias veces
aludido art. 305. Sin embargo, el propio art. 300 relega a la ley local
la reglamentacibn de múltiples aspectos atinentes al contenido de los
documentos notariales.
Las normas locales notariales establecen los llamados elementos
de orden (número de escritura y epígrafe -Buenos Aires, art. 146, ley
9020; CABA, art. 68, ley404-). Seañadeelfolio, sobreelquenonos
detenemos, porque queda fuera del cuerpo escriturario.
Número y epígrafe constituyen las únicas menciones de la escri-
tura que tienen asignada una ubicaci6n determinada (al comienzo),
al menos en la provincia de Buenos Aires (art. 146, ley 9020). En
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se señala que los documentos
deberAn "iniciarse en cabeza de folio y llevar cada año calendario nu-
meración sucesiva del uno en adelante" (art. 68, ley 404); de ese texto
no se desprende la asignación de un sector. El resto del contenido
de la escritura, se sustente en normas nacionales o locales, no tiene
impuesto un Iugar particular.
En la provincia de Buenos Aires el número debe preceder al epi-
grafe (art. 146, ley 9020). En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la
costumbre es la inversa, pero no hay norma que así lo imponga, más
allál de cualquier interpretacidn que se propugne.
El epigrafe se compone de la mencidn de la naturaleza del acto
(que debe surgir también del cuerpo de la escritura, a tenor del art.
305, inc. c) y de la indicación del nombre y apellido de las partes (Bue-
nos Aires, art. 146, ley 9020; CABA, art. 68, ley 404). Cuando una
misma parte se integra con más de una persona, ambas regulaciones
admiten que se individualice a una sola y se añada "y otro" o "y otros"
(Buenos Aires, art. 98, decr. 3887198; CABA, art. 56, decr. 1624100).
El número de escritura suele ir precedido de las palabras "escri-
tura" o "escritura número". Ninguna norma exige que asi lo sea, y es
perfectamente posible consignar exclusivamente el numero, proceder
que sugerimos, atento a que todos los documentos notariales auto-
 PARTE GENERAL

nomos siguen la misma secuencia ordinal, independientemente de

su naturaleza. Aunque no sea un elemento esencial del acto jurídi-
co (art. 303, Cód. Civil y Comercial, la legislación local determina que
debe expresarse en letras en ambas demarcaciones (Buenos Aires,
art. 146, ley 9020; CABA, art. 61, ley 404, y art. 38, oración 2", decr.
1624100).
Aun cuando existan aisladas opiniones en contrario, debe des-
tacarse que ninguno de los elementos de orden integra la escritura
pública, dado que su existencia surge de normativa local, que a estos
efectos no puede modificar e1 C6digo Civil y Comercial.
La indicacion del lugar y la fecha resulta liminar para la vali-
dez formal (art. 309). La hora, en cambio, no dice sobre la validez
y solamente se consignarA si las partes o el notario lo estiman perti-
nente (art. 305, inc. a). En la provincia de Buenos Aires, en donde
la competencia territorial se delimita por distritos notariales (arts.
3" y 130, inc. 1, ley 90201, y estos, a su vez, coinciden con los partidos
mientras no se dicte una reglamentacibn diferente (art. 193, inc. 111, la
escritura debe incluir todos esos elementos. El agregado "República
Argentina" se motiva en la eventual utilizaci6n del documento en el
extranjero.
La designación del nombre del autorizante, el número del regis-
tro notarial y el cargo que en 61 ejerce facilitan la individualización
del documento.
En la comparecencia debe incluirse a todos los que realicen al-
guna manifestación en la escritura, sin importar su relevancia. Se
exceptúa al firmante a ruego (que se vuelca en el. cierre, al hablar de
la firma)51.
La frase "quienes expresan sus datos personales como a conti-
nuación se indica", que introduce la comparecencia, es técnicamente
superflua. Sin embargo, la moderna doctrina procura aventar, con su
inclusión, la reiteracibn de algunos olvidables pronunciamientos judi-
ciales de lamentable factura, que responsabilizaron al notario por la
falsedad de esas enunciaciones.
Luego de los datos personales se señala la justificacibn de identi-
dad, mentada en el art. 306.
En otro lugar examinamos los alcances del régimen impuesto por
la antigua ley 26.140, que resulta sustancialmente analogo al vigente
y que incluye aspectos polémicas, como la determinación del "docu-
mento id6ne0"~~.Es suficiente aqui puntualizar que en la actualidad
existen dos maneras de justificar la identidad de los comparecientes;
esto es, afirmación de conocimiento o exhibición de "documento idó-
neo". Es obligatorio optar por una de ellas pero no fundamentar la
elección, dado que las diversas modalidades son alternativas y no su-
ple torias.

51. E s c r i t ~ m sy actas notariales, p. 103.

ETCHEGARAY,
52 Una trascevsdente modifcacidn al Cddigo Civil, ED, 221-906.
URBANEJA,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Ya se reflexionó en torno al juicio de capacidad, sus alcances,

la eventualidad de su vuelco escriturario y la equívoca expresibn de la
"habilidad" (ver cap. 1, 2 9).

Intervienen C y D por sí, y Z por A [datos personales], B [da-

tos personales] y X [datos personales], como apoderado, a mérito
de la documentación que se relacionará.

Interviene Z por A [datos personales], B [datos personales] y

X [datos personales], como apoderado, a mérito de la documen-
tación que se relacionar&,cuya vigencia asevera el compareciente.
La fórmula más rigurosa para la intervencibn es p o r si" o p o r
otro", descartando "por su propio derecho" o "en nombre y represen-
tación de", respectivamente.
Cuando la intervencibn es por otro, en este sector se invoca el
carácter (v.gr., apoderado, en ejercicio de la responsabilidad paren-
tal, presidente del directorio) y se justifica en las constancias nota-
riales. Los datos personales de los representados, al no haberse
descripto en la comparecencia, corresponde que lo sean en este seg-
mento.
En la provincia de Buenos Aires, la indicación del carácter en
que intervienen los comparecientes es obligatoria aun para quienes
lo hacen por si(art. 155, apdo. 11, inc.d, ley9020). Estaúltimamen-
ción no es obligatoria en la Ciudad de Buenos Aires (art. 77, inc. c,
ley 404). En esta demarcación también deberá consignarse la mani-
festación del representante sobre la vigencia de la representación, en
virtud de lo dispuesto por el art. 78 de la ley 404.
Las posteriores referencias a las partes no requieren la salvedad
de hallarse representadas, por lo que la redacción es idéntica a la in-
tervenci6n por si. Cuando la escritura refiere a las "declaraciones",
lo hace en sentido jurídico; no alude a quien emite las palabras (el
representante), sino a aquel a quien legalmente le son atribuidas (el re-
presentado).
Por este motivo, para evitar las discrepancias en la pluralidad de
los verbos y el género de los adjetivos, se sugiere mencionar a la "parte
vendedora" y la "parte compradora". Para ampliar el campo de apli-
cación pueden individualizarse como "parte transmitente" y "parte
adquirente". Esa finalidad práctica supera la inquietud originada
por la imprecisión de señalar para una "parte" lo que corresponde
individualmente a cada uno de sus integrantes (v.gr., inhibiciones o
asentimiento).
 PARTE GENERAL

La utilización de los rótulos de "parte" no requiere ser introduci-

da con aclaraciones como "en adelante la parte compradora", pues las
posiciones jurídicas quedarán claramente delimitadas con la primera
clAusula dispositiva ("A transfiere a B a título de venta el dominio
de..."). El supuesto del fideicomiso (ver cap. VI, 5 13) admite cierta
elasticidad en este punto.

y dicen que celebran ... : [TENORNEGOCIAL]

LEO esta escritura a los comparecientes, quienes la otorgan

y firman de conformidad, doy fe.
VARIANTE.LEOesta escritura a los comparecientes, quienes
la otorgan,y firman de conformidad todos excepto D, quien, por
no poder hacerlo por estar enyesado en su mano derecha, estam-
pa su impresión digito-pulgar derecha, firmando a su ruego Y
[datos personales], quien justifica su identidad con el documento
citado, que en copia certificada de sus partes pertinentes agrego,
doy fe.
La redacción adecuada debe conservar el tiempo presente, que
es el que se utiliza en todo el texto, evitando el consabido "leida que les
fue".
El deber notarial de leer la escritura y así consignarlo se despren-
de del art. 305, inc. d. Ni la ausencia de lectura ni la de afirmar que
se lo hizo producen invalidez (art. 309).
En la Ciudad de Buenos Aires, el art. 79, inc. a, de la ley 404 ha
dado lugar a discrepancias. Señala que "el notario deberá leer la
escritura, sin perjuicio del derecho de los intervinientes de leer por
si, formalidad esta que será obligatoria para el otorgante sordo". La
aclaración final para los casos de sordera era ya una conclusión doc-
trinal pacifica, por lo que su inclusión es inobjetable. La frase "sin
perjuicio del derecho de los intervinientes de leer por si" no puede
vulnerar el Código Civil y Comercial. Por lo tanto, solo cabe la in-
terpretación que con todo rigor formula GATTARI, en cuanto a que el
notario siempre debe leer la escritura, pero los requirentes pueden,
además, solicitar leerla ellos
Debe separarse el otorgamiento de su expresión formal, que es la
firma, No cabe expresar que esta la estampan "corno acostumbran",
dado que no se exige que la firma sea permanente, sino que sea habi-
tual (nota de V ~ L ESARSFIELD
Z al antiguo art. 36391, y por eso puede ser
modificada (y de hecho sucede hasta involuntariamente). Incluso la

53 Prdctica notarial, 2009, t. 11, p. 115.

GATTARI,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

propia nota de habitualidad se pondera de modo relativo, pues de lo

contrario cualquier persona podría suscribir ante el notario con un
trazo deliberadamente distinto del habitual, para luego negar la au-
toría de las declaraciones. En este sentido resulta indispensable el
recuerdo de un señero fallo de la Suprema Corte de Justicia de la pro-
vincia de Buenos Aires, de 1971, en el que resolvió que, aunque lo plas-
mado como firma en un instrumento privado por una persona no era
la grafia habitual, el hecho de tenerse por cierta la suscripcih (por
haberse certificado notarialmente) le atribuye la autoria del acto54.
Si alguien no sabe o no puede firmar lo harh otro a su ruego,
como se propone en la variante. Ya no existe impedimento expreso
para que el firmante a ruego sea un testigo, aunque, como en todos
los casos, e1 notario debe velar porque la voluntad del otorgante sea
rectamente plasmada. En este sentido se inclinan las legislaciones
locales, al establecer que puede firmar a ruego otro integrante de la
misma parte u otro compareciente, en este último caso cuando sus
intereses no se contrapongan (Buenos Aires, art. 108, apdo. 11, decr.
3887198; CABA, art. 54, decr. 1624100); así, no podrA firmar a ruego un
comprador por un vendedor, pero si por otro comprador. Las mis-
mas normas disponen que una misma persona podra firmar a ruego
de mas de una.
En estos casos, según el art. 305, inc. f; "debe hacerse constar la
manifestación sobre la causa del impedimeízbo y la impresión digital
del otorgante". Los ordenamientos notariales locales indican que el
imposibilitado deberá colocar su impresión digital y que será obliga-
ción del notario dejar constancia de la causa del impedimento. Del
texto del Código Civil y Comercial surge sobreentendido que no le
cabra al notario responsabilidad alguna por la insinceridad de esa
afirmación del compareciente.
La impresi6n digital ser8 la del pulgar derecho y en su defec-
to cualquier otro, que se individualizará (Buenos Aires, art. 98,
ley 9020; CABA, art. 79, inc. c, ley 404). En el mismo precepto
la ley 404 dispone que, de no poder estamparse ninguna impresión
digital, deber&así indicarse por el notario y el acto podrá ser auto-
rizado. Esta muy adecuada disposici6n porteña no se replica en su
par bonaerense. Una interpretacibn sistemhtica debería arribar a
idkntica conclusión, por cuanto, de no admitirse la instrumentación,
se estaria violentando el Código Civil y Comercial, que no exige, para
que alguien otorgue escrituras públicas, que pueda ser tomada su im-
presi6n digital.
Es materia de polémica si respecto de los firmantes a ruego cabe
el juicio de capacidad y la justificacibn de identidad, estableciéndose
esta ultima en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (art. 79, inc. c,
ley 404). Ante la discrepancia sugerimos cumplimentar los dos re-
caudas en ambas demarcaciones, para evitar objeciones o sanciones

54 SCBA, 2/3/71,LL, 144-124.

 PARTE GENERAL

disciplinarias (siempre atendiendo, acerca del juicio de capacidad, a

lo dicho en 5 12 de este cap.). En la provincia de Buenos Aires se in-
dica que debe ser individualizado de la misma manera que los demas
comparecientes (art. 108, apdo. 1, decr. 3887198); en la Ciudad se de-
termina que deber6 expresarse nombre y apellido, edad, estado civil y
vecindad (art. 79, inc. c, ley 404).
El "doy fe" con que culmina el texto es una costumbre que no re-
sulta exigida por normativa alguna, pero la conservamos en homena-
je a esa tradición y a que, a diferencia de otras menciones superfluas,
no es errónea. La fe pública se desprende de la autorizacióln y es
efectivamente prestada por el autorizante.
 COMPRAVENTA

Es el contrato más usual en el tráfico inmobiliario y, en

consecuencia, el que mayor interés ha concitado de parte de la
doctrina notarial. Es regulado entre los arts. 1123 y 1171 del
Cód. Civil y Comercial, como Capítulo 1 del Título IV del Libro
111, aunque naturalmente otros preceptos fuera de ese marco
presentan vital importancia.
Por el primero de ellos "hay compraventa si una de las
partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra
a pagar un precio en dinero". La terminología legal es obje-
table por ser disonante con lo establecido en la donación y la
permuta, pues en la primera se señala que la obligaciiin es de
11
transferir gratuitamente una cosa" (art. 1542) y en la segunda
'él dominio de cosas" (art. 1172). La directiva adecuada es esta
última, que se compadece con el lenguaje legal (arts. 1941 y
1892), y a ella nos remite categóricamente una interpretación
cistemAtica. Si se pretendi6 abarcar conceptualmente a otros
derechos como la "propiedad superficiaria", la directiva del art.
1124, inc. a, a la que se aludirá, resultaba suficiente. En todo
caso, cualquiera sea el fundamento, los tres contratos debieron
enunciarse con términos idénticos. Por cierto, con precisibn
se alude al "dominio fiduciario" (arts. 1964 y 1701 y concs.),
desvaneciendo cualquier justificativo de la redacción que im-
pugnamos.
De la mano del principio general de los actos jurídicos que
conforman títulos suficientes para las mutaciones reales inmo-
biliarias, el objeto de la compraventa es "una" cosa, idea que
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

armoniza con el objeto de los derechos reales, que siempre es

"un" objeto (art. 1883).
El art. 1124, inc. a, aplica subsidiariamente la regulacihn
de la compraventa a otros contratos, cuestión a la que se
aludirá en cada uno de ellos. No obstante, de la utilizacibn
del término "propiedad" se desprende que por su intermedio
se transmiten el dominio, el condominio, la propiedad horizon-
tal y la superficie, en su variante de derecho sobre cosa pro-
pia, aunque todos ellos estén incluidos en la nómina del citado
art. 1124.
Por ser el contrato de cambio por excelencia, múltiples
normas del Código Civil y Comercial, previstas específicamen-
te para este negocio, expanden su aplicación a otros contratos
con y sin finalidad transmisiva, y tanto onerosos como gratui-
tos, pese a que la regulación de la parte general de los contratos
se vea ahora nítidamente ensanchada.
La entrega de la posesión, el precio, la evicción y los vicios
ocultos, las medidas cautelares, la representacibn y el asenti-
miento resultan institutos cuyo desarrollo en el ámbito notarial
se ha generado en derredor de la compraventa.
Todos ellos recibirán nuestra atención en los parágrafos si-
guientes, en la estricta medida de su interés para la redaccibn
de los diversos modelos propuestos.

Es un contrato esencialmente bilateral y oneroso, y natu-

ralmente conmutativo.
Sus elementos esenciales específicos son la obligación de
transmitir el dominio para el vendedor (mediante el otorga-
miento del título y la tradiciiin o sus sucedáneos) y la de pagar
el precio por el comprador (arts. 1123, 1137, 1140 y 1141, incs.
a y b). Ambos deben designarse en el contrato y estar deter-
minados (arts. 1129 y 1133), aunque la cosa pueda ser futura
o ajena (arts. 1007, 1008, 1131 y 1132). Ninguna de las presta-
ciones tiene necesariamente que estar cumplida concomitante-
mente con su celebración.
Sus elementos naturales son la llamada "cláusula resoluto-
ria implícita", la suspensión de cumplimiento (ambos derivados
 COMPRAVENTA

de su carácter bilateral, arts. 1087 y 1031) y la responsabilidad de

saneamiento por evicción y vicios ocultos (proveniente de su
carhcter oneroso, art. 1033). No computamos la seña, dado
que esta solo tiene relevancia para el boleto de compraventa.
Respecto de la cláusula resolutoria implícita, las imprecisio-
nes del Código Civil y Comercial no brindan certeza acerca de
su alcance frente a terceros. En lo concerniente a la transmi-
sión de dominio, solo interesan los efectos de la falta de pago
del precio respecto de la observabilidad del título, cuestibn
ponderada más adelante (ver cap. VI, 9 á),
Entre los elementos accesorios se encuentran los genéricos
de plazo, condici6n y cargo. A ellos se añaden los específicos del
contrato, que son los pactos especiales (ver cap. 11, 5 12).
La condicidn tiene, además del régimen general, cierta re-
gulación específica. Destacamos aquí la aleatoriedad, que
desplaza el carácter naturalmente conmutativo y que tiene
como fuentes algunos de los pactos especiales indicados; así, la
llamada 'venta de cosa futura" (arts. 1007 y 1131).
La compraventa en general, pero fundamentalmente los
casos en los que el constructor realiza su primera venta en el
régimen de propiedad horizontal, tienen rasgos que pueden lle-
gar a comprender al contrato entre los "celebrados por adhe-
sión a cláusulas generales predispuestas" (arts. 984 y siguien-
tes) respecto de los adquirentes de las unidades, y, en cuestión
polémica y no generalizable, eventualmente también como con-
tratos de consumo (arts. 1092 y siguientes). En ambos casos,
entre múltiples derivaciones, habrá una interpretación favora-
ble al adquirente (art. 1062) y sus cl5usulas podrán ser consi-
deradas "abusivas" (art. 1117 y siguientes). No obstante, es de
hacer notar que no pueden ser declaradas abusivas las cláusu-
las atinentes a la relación entre el precio y el bien (art. 1121,
inc. a).

Fuera de las normas generales para los actos jurídicos y

los contratos, la capacidad en la compraventa determina pocas
alternativas conflictivas desde el ángulo notarial. Las contro-
versias fundamentales se presentan alrededor del régimen de
los menores (ver cap. 11, 9).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Puede apuntarse que, aun cuando se haya alterado la de-

nominación de diversos institutos, los vaivenes terrninológicos
del Código Civil y Comercial permiten seguir hablando de inca-
pacidad, aunque el rótulo de los arts. 1001 y 1002 enuncie a
las "inhabilidades". Las razones fueron desarrolladas en el
cap. 1, 9 9.
Los apoderados no podrán comprar los bienes que se les
encargó vender (art. 372, inc. e), prohibición que solo se puede
superar con la expresa autorización en el poder (art. 368).
El art. 1002, inc. d, prohíbe la contratación entre c6nyu-
ges que estén sometidos al régimen de comunidad, mientras
este persista. Son variadas las causales que lo extinguen (art.
475). Esto significa que, por ejemplo, desde la sentencia de di-
vorcio la compraventa entre si está permitida. Como la inva-
lidez es evidentemente de orden público (art. 387), la retroacti-
vidad de la sentencia (art. 480) no puede subsanar el defecto de
haber contratado vulnerando la prohibicidn legal.
Los que estén sometidos al régimen de separación de bie-
nes no tienen impedimento. Hacemos notar que, a juzgar por
la letra del art. 459, un cónyuge podra otorgar al otro un poder
especial irrevocable en caso de haberse celebrado compraventa
entre ellos, pues claramente no integra el segmento en el cual
la norma veda la irrevocabilidad.
Entre las incapacidades relativas se encuentra la de quie-
nes estén impedidos de hacerlo conforme a disposiciones es-
peciales (art. 1001). Destacamos, entre ellos, a los fallidos,
cuyas limitaciones surgen de la ley de concursos y quiebras
24.522 (en vigencia desde 1995 y con múltiples modificacio-
nes), estableciéndose el desapoderamiento desde la sentencia de
quiebra (art. 107). Entre sus efectos se encuentra el impedi-
mento de disponer y administrar, como principio general (art.
108). También cabe aludir a los inhabilitados mencionados en
el art. 12 del Cód. Penal.
En ese marco, la ley establece que la enajenación de in-
muebles puede hacerse mediante licitacidn, subasta y ven-
ta directa (arts. 205, 208 y 213, respectivamente). La última
variante sufrió un sensible acotamiento a raíz de la reforma
impresa por la ley 26.484, de 2011. En el caso de subasta, la
transmisión dominial se produce en el mismo proceso, cuan-
do se cumplan sus recaudas (art. 208, LCQ, y art. 1017, inc. a,
 COMPRAVENTA

C6d. Civil y Comercial); en los de licitación y venta directa no

hay fuente legislativa para arribar a la misma conclusión, por
lo que requerirán el cumplimiento del título y modo con sus
características ordinarias1. En lo que aquí interesa, significa
que en el primer caso el notario podrá protocolizar las actua-
ciones de una enajenación ya operada; en los otros dos la escri-
tura será la forma del título, que junto con el modo acarrearán
la enajenacidn.

Entre los escasos puntos de coincidencia unánime sobre

este instrumento se concuerda que el boleto no es titulo (ni su-
ficiente, ni justo, ni putativo, aunque este último se haya des-
terrado de la consideración legislativa por el Código Civil y
Comercial), y que por lo tanto no es apto para transmitir el do-
minio. Tampoco hay duda de que su celebracibn por escrito
no es imperativa, y por ello no hay ninguna necesidad de de-
clarar en la escritura que "las partes no han suscripto boleto
de compraventa". Curiosamente esta cláusula tan repetida en la
compraventa no suele reflejarse en los demás actos transmisi-
vos que lo admiten, como la permuta o la dación en pago.

a) REFLEJO
ESCRITURARIO. DERIVACIONES
PRACTICAS

En cambio, resulta de suma utilidad reflejarlo cuando si se

ha celebrado. Además de los motivos tributarios (en gran par-
te de los casos permite computar el pago del impuesto de sellos
a cuenta del que corresponde por la transmisión por escritura),
hay razones de fondo, La oponibilidad a la quiebra del vende-
dor (art. 1171, Cód. Civil y Comercial), el triunfo frente a even-
tuales acreedores que argumenten la prelaci6n de sus derechos
(arts. 756, 761 y 1170) y la posibilidad de aplicar el primer caso
de tracto sucesivo abreviado (art. 16, inc. a, LNRI) son algu-
nas de ellas. Cuando, además, se ha otorgado la posesibn, se
generan otras derivaciones ya ponderadas (ver cap. 1,s 5).
Los arts. 756, incs. a y c, y 1170, inc. d, brindan sustento a
la vocación registra1 de la generalidad de los boletos de com-

"Adquisici6nen licitaci6n pciblica", en Derecho societa~o,p. 304.

Conf. MAGRI,
84 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

praventa, desoyendo el fuerte rechazo que provocaba en la más

reputada doctrina.
El XV Congreso Nacional de Derecho Registral, ya evoca-
do en estas líneas, resolvió por mayoría en el tema 2 -del que
el autor de estas líneas fue coordinador nacional- que "la re-
gistracidn de boletos de compraventa no otorga oponibilidad
a terceros, prioridad ni buena fe, no obstante lo previsto en
las legislaciones locales". Estas conclusiones fueron reafir-
madas en el XVII Congreso, realizado en Vicente Ldpez, en
2013, por doce votos, una abstención y ningún voto en contra.
Existen normativas locales como la de la provincia de Bue-
nos Aires (DTR 211 3 y orden de servicio 4113) que, dictadas en
otro contexto normativo, restringían su aplicación para ciertos
boletos de compraventa. Ahora, en virtud de la nueva legisla-
ción, sus previsiones resultan extendidas a todos esos instru-
mentos (orden de servicio 45115).
Entre las diversas problemáticas que trae el régimen im-
perante se encuentra la del caso en que exista anotado sobre el
inmueble un boleto cuyo comprador no sea el mismo que ad-
quiere en la escritura pública. El registro bonaerense, a tenor
del art. 8" de la citada DTR 2/13, establece que no se inscri-
birá definitivamente el título si no surge de la docurnentaci6n
presentada la cadena de actos que vincule al primitivo compra-
dor con quien ahora se pretende registrar como titular.
Ese proceder es abiertamente violatorio de su función ca-
lificadora, pues aplica el tracto sucesivo a derechos personales,
lo que no recibe amparo legislativo de ninguna clase.
El C6digo Civil y Comercial se limita a brindar efectos a la
registración, pero en ningiin momento determina que, si al-
guien adquiere mediante el pertinente título y modo, su domi-
nio se vea obstaculizado porque quien le transmitiói haya en su
tiempo otorgado un boleto de compraventa. Esta circunstan-
cia, en todo caso, implicará que si asi lo prueba en sede judicial
el comprador por boleto, oportunamente el juez determinará
que el adquirente del título y el modo fue de mala fe (art. 756),
pero ello no derivara en que por esa sola circtknstancia haya de-
jado de ser dueño. En todo caso, corresponde que, a tenor de
dicha sentencia judicial, le transmita el dominio al comprador
por boleto (pudiendo otorgar el acto el propio juez si resulta re-
miso en hacerlo, según art. 1018).
 COMPRAVENTA

Incluso, si el comprador por boleto hubiera recibido la po-

sesión por tradición antes de que se otorgara la escritura (y,
consecuentemente de que se inscribiera), la prevalencia otorga-
da por el art. 756, inc. b, no puede ser evaluada por el registra-
dor, a quien el hecho posesorio resulta ajeno.
Otro argumento de peso se suma al rechazo del proceder
registral. Podría perfectamente haber ocurrido que ese boleto
de compraventa fue rescindido por mutuo acuerdo (art. 1076),
o que, habiendo estado en posesión, el comprador hubiera he-
cho abandono (art. 1931, inc. e). Estas causales, entre otras,
determinan la imposibilidad para el comprador por boleto ano-
tado de formular reclamos a quien haya adquirido mediante ti-
tulo y modo, y ninguna norma determina que tales circunstan-
cias deban reflejarse registralmente.
Sin embargo, más allá de la palmaria inconstit ucionalidad
de las citadas normas de la provincia de Buenos Aires por pre-
tender obstaculizar la inscripcidn definitiva en función de lo
que resulte de esas anotaciones, el texto escriturario debe plas-
mar su vuelco registra1 para evitar dilaciones inscriptorias.

b) NATURALEZA JUR~DICADEL BOLETO DE COMPRAVENTA.

DERK
VACIONES PRACTICAS EN LA INSTRUMENTACI~NNOTARIAL

Como anticipamos e n el cap. 1, 5 4, hasta hace poco más de

medio siglo no tuvo arraigo la concepción del boleto como con-
trato de compraventa.
Desde allí, apuntalados en parte por la ley 17.711, diversos
aportes doctrinales y algún escorzo jurisprudencia1 fueron in-
virtiendo la magnitud de las posiciones. Importantes contri-
buciones notariales enriquecieron esta tesis, pero el estudio
que ha devenido imprescindible es uno de los clásicos de la ma-
teria, de NATALIO ETCHEGARAY, de 19712.
El incremento en la utilizacidn de estos documentos se
debió, fundamentalmente, a la creciente cantidad de trámites
administrativos que las legislaciones nacional, provincial y mu-
nicipal fueron imponiendo como requisito para la escritura-
ción, prolongando el tiempo entre el acuerdo económico y su
instrumentación. Esta circunstancia se agrava en épocas de

El boieto de compraventa i~amobiliaria.

ETCHEGARAY,
86 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

inflacibn, en las que durante ese lapso puede depreciarse sus-

tancialmente el valor de la moneda.
También se dijo que diversos simposios jurídicos se in-
clinaron de manera categórica por sostener que se estaba en
presencia del contrato de compraventa. Las XXV Jornadas
Nacionales de Derecho Civil señalaron que no era un contra-
to preliminar, y las XXXIX Jornadas Notariales Bonaerenses
afirmaron que se trataba de un contrato de compraventa, en
ambos casos por unanimidad. En estas últimas fuimos co-
coordinadores y, en tal carácter, formulamos la conclusióln
aprobada.
Lo que se instrumentaría mediante escritura pública sería
el cumplimiento de una de las obligaciones asumidas alli por
ambas partes.
Muy sucintamente recordaremos los motivos por los cuales
no nos caben dudas acerca de la razón que asiste a esta tesis
contundentemente mayoritaria, muchos de los cuales ya exis-
tían con el régimen precedente.
Desde un punto de vista estrictamente positivista, debiera
bastar: 1) que el Cód. Civil y Comercial alude a las "promesas"
para diversos actos jurídicos en particular (entre ellos, arts.
1007, 1008, 1635 y 1669), pero nunca para el boleto; 2) que el
art. 1170, que expresamente considera la figura, menciona al
44comprador de buena fe" y no al promitente.
La tesis que niega estar en presencia del contrato de com-
praventa sostiene que, por confluencia de distintas normas, el
boleto es un contrato de compraventa nulo por su forma. Con
el régimen imperante, debieran aplicarsele los arts. 285, 969 y
1018. Si bien en el sector notarial este pensamiento es también
minoritario, muchos de quienes adscriben a él lo hacen con
la genuina convicción de enfatizar la gravitación de la escritura
pública, cuando a nuestro entender generan el efecto inverso.
Si estamos convencidos de que esa postura es erronea, es
porque esos artículos solo podrían aplicarse a un instmmento
privado que expresase la intención de transmitir el dominio ("trans-
mite a título de venta el dominio"), caso en el que si seria uno
de los contratos para los que, "la ley exige una forma para su
validez " y ella es la escritura pública. Sin embargo, la escritu-
ra pública que exige el art. 1017, inc. a, es para aquellos que
tuvieren por objeto "la adquisicidn, modificacl6n o extincidn de
derechos reales sobre inmuebles".
 COMPRAVENTA 87
Ningún boleto de compraventa tiene finalidad semejante ni
está redactado como señalamos en el párrafo anterior. De allí
que no presente ninguna invalidez y simplemente se trate de la
mutua obligaci6n de transmitir el dominio.
Podría sostenerse, incluso, que la exigencia de la forma en
la compraventa inmobiliaria "lo es solo para que estos produz-
can SUS efectos propios, sin sancibn de nulidad'?,como indica la
segunda oración del art. 969, y por lo tanto ni siquiera podría
afirmarse la premisa inicial de la tesis criticada.
La cúnfusi6n de la tesis negatória ha llegado al extremo
de sostener que el boleto de compraventa es tal por su for-
ma (instrumento privado), cuando en rigor lo es por su fondo
(obligación de transmitir el dominio cumpliendo con titulo y
modo). Esta desviada convicción termina por considerar que
la única diferencia entre el boleto de compraventa y el título
para la transmisión dominial es la forma de escritura pública,
sobreentendiendo que su contenido es idéntico. Por ello ha-
blan de 44elevar'pla forma (como el antiguo art. 1185) o de "otor-
gar el instrumento previsto", interpretando que a esa situaci6n
se refieren los arts. 285, 969 y 1018.
Acaso como en ningún otro ámbito del derecho notarial se
perciba aquí el problema del nominalismo al que aludimos en
las Palabras Preliminares, que gradualmente penetra en las na-
turalezas jurídicas de los institutos dejando huellas lacerantes.
Sin embargo, pocos estudios se han preocupado de veri-
ficar las derivaciones prácticas de la controversia, que reper-
cuten de manera directa en la instrumentaci6n notarial. Las
aludidas Jornadas Notariales Bonaerenses las consideraron en
particular, y se trata del límite temporal que existe para la vi-
gencia de las promesas (un año, art. 999, y de la necesidad de
prestar el asentimiento para las "promesas" de ciertos actos so-
bre los bienes gananciales (art. $701,entre los que se cuentan la
enajenación o gravamen de bienes registrables (inc. u).
Hay otra derivación de esta disputa que se conserva desde
el &gimen precedente. Se trata precisamente de la celebra-
ción de un boleto de compraventa por escritura pública, alter-
nativa consciente o inconscientemente negada por la tesis com-
batida. Es que, para ser consecuentes con su razonamiento,
debieran concordar en que el boleto de compraventa celebrado
por escritura pública implica el título, y que, si se cumpliera
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

concomitantemente el modo, el dominio se habria transmitido.

Es decir, en suma, que en su terminología no habría boleto.
Mas, como ese boleto por escritura pública con toda cer-
teza señalará un plazo para cumplirse con el otorgamiento
del título transmisivo, sería menester sostener, como mínimo,
que se trata de una transmisión sujeta a condicióin suspensi-
va, aplicando la totalidad de sus consecuencias; entre ellas, los
arts. 347 y 349. Esto es lo que se debiera concluir acerca de
la abrumadora cantidad de boletos celebrados con esa forma,
a propósito del otorgamiento de un poder especial irrevocable.
En suma, si nos adherimos enfáticamente a la tesitura pre-
ponderante es porque percibimos un sofisticado entramado
argumenta1 formulado en torno a preceptos del Código Civil y
Comercial que podrían interpretarse literalmente sin dificul-
tad, evitando desvanecer el vigor de un ordenamiento que, si
pudo haber sido m& coherente y riguroso, no autoriza en cam-
bio a desviarse de interpretaciones sistemáticas.

Las consideraciones generales realizadas en el capítu-

lo anterior le son plenamente aplicables. Resaltamos aquí la
existencia de una modalidad contractual consistente en la obli-
gación, asumida por el dueño de un terreno, de construir un
edificio, afectarlo a propiedad horizontal y transmitir las uni-
dades resultantes a quienes las adquirieron mediante un con-
trato por el que se obligaban a pagar en cuotas. La naturale-
za jurídica de esta operación fue ampliamente debatida; desde
contrato atípico hasta locaci6n de obra, pasando por compra-
venta de cosa futura. Parte de la problemática se encuentra
resuelta por el art. 1125. No obstante, desde la vigencia de la
ley 24.441, estos negocios cada vez más frecuentemente se ca-
nalizan por la via del contrato de fideicomiso (cap. VI), hoy con
régimen propio en el Código Civil y Comercial.

Es esencial para la validez del contrato la estipulación

de un precio, que debe ser cierto y en dinero (arts. 1123 y
 COMPRAVENTA

1133). No lo es, en cambio, el pago de aquel, que puede ser an-

terior, concomitante o posterior a la escritura.
Cuando el pago es posterior, la doctrina civilista domi-
nante durante el régimen velezano concordaba en que el títu-
lo resultaba observable. La ponderación de los diversos ar-
gumentos supera el propósito de esta obra, por lo que solo se
apuntarán sus postulados fundamentales.
El Código Civil y Comercial aporta aún menos claridad a
una temAtica que resultaba controvertida con el ordenamiento
derogado. Lamentablemente la doctrina con su silencio tam-
poco contribuye a dilucidarla.
Los argumentos principales que servian de sustento hasta
el lo de agosto de 2015 a la tesis que veía en los supuestos de
falta de pago de precio un dominio revocable, no subsisten.
Ponderamos la gravitación del régimen imperante en re-
flexiones cuyas conclusiones sintetizamos seguidamente3.
En efecto, ninguna norma establece, a la manera del equí-
voco art. 3923 del Cód. Civil, una acción reipersecutoria para
el caso, y ni siquiera subsiste el privilegio que concedía el art.
3924.
Tampoco existe la "cláusula legal" que según el antiguo
art. 2668 producía la revocabilidad del dominio, pues los vigen-
tes arts. 1946 y 1965 solamente enumeran al plazo y a la condi-
ción resolutorios.
La iínica previsión que subsiste, a la manera del anterior
art. 1204, es el efecto resolutorio por incumplimiento, que en el
régimen imperante dimana de los arts. 1079, inc. b, y 1087.
Sin embargo, estas normas son insuficientes para conce-
der alcance reipersecutorio a la acción por resolución.
En efecto, el art. 1087 solamente establece en ciertos con-
tratos el carácter implícito de la facultad de resolución. Nada
autoriza a sostener de su texto ni de su espíritu que esa reso-
lución tenga efectos reipersecutorios, máxime cuando el art.
1079 se ocupa de la temática.
Resulta sumamente sugestivo que el art. 1079, inc. b, es-
tablezca que el efecto retroactivo se produce "entre las par-
tes". Más aún; cuando la norma alude a la intangibilidad de

URBANEJA, LOS "títulosobservables", las adquisiciones 'á non domino, e1 do-

minio", revocable y la falta de pago de precio, ED, 814116, p. 1 a 5.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

los derechos adquiridos "a titulo oneroso por terceros de bueua

fe",la presunción de haber obrado con esta no puede desvir-
tuarse por la sola circunstancia de carecerse de acreditacidn
del pago. No debe olvidarse que, en el régimen precedente,
la observabilidad del título tenia por sustento, además de una
directiva análoga a esta, la de los artículos que señalaban que
se estaba ante un supuesto de dominio revocable o pasible de
acción con efecto reipersecutorio. Nada de ello ocurre en el
ordenamiento imperante.
El silencio de los citados arts. 1946 y 1965 al respecto vi-
goriza con elocuente contundencia la tesitura sostenida. Por
lo tanto, cabe concluir que el campo de acción del art. 1079,
inc. b, con su efecto retroactivo, no opera frente a terceros que
hayan adquirido onerosamente derechos reales inmobiliarios.
De este modo, la única alternativa que tiene un vendedor
para lograr que el incumplimiento del comprador en el pago del
precio faltante le permita perseguir el inmueble aun frente a
terceros, es pactar una condici6n resolutoria (art. 343), pero
a la que expresamente deberá atribuirse efecto retroactivo,
pues el principio general es que opera hacia el futuro (art. 346).
Si, entonces, expresamente se hubiera atribuido este efec-
to a la falta de pago de precio, los medios de subsanación pro-
puestos son diversos y han sido prolijamente reseñados por la
doctrina notarial4.
El más utilizado es la escritura de recibo, en la que el ven-
dedor manifiesta haber percibido el saldo de precio restan-
te. Los pormenores de la operación pueden invitar a la inclu-
sión de un poder especial irrevocable al comprador, para que
este otorgue la señalada escritura.
Nótese que el plazo de prescripción de la acción para exi-
gir cumplimiento es de cinco años (art. 2560), que comenza-
r8n a computarse desde el día en que el comprador debió pagar
(art. 2554).

Reformada por la ley 25.413, esta norma ha establecido que

no surtirán efecto entre partes, ni respecto de terceros, los pa-

Para los argumentos y alcances de cada uno, ver el exhaustivo aporte de

PELOSI,Pago del precio con cheque simple o certificado, "Revista del Notariado",
no 740,p. 494 y siguientes.
 COMPRAVENTA

gos que no se hagan mediante alguno de los medios previstos en

su art. lo,entre los que no se encuentra previsto el efectivo. El
decr. 22/01, en uso de la atribuci6n conferida por el mismo ar-
tículo, ha conservado la validez de este último medio de pago
cuando se hiciere "en ocasión del otorgamiento de escritura pfi-
blica por la que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan
derechos reales sobre inmuebles" (art. lo). Los contundentes
argumentos de ETCHEGARAY dieron por tierra con las primitivas
inquietudes generadas en torno a las "transmisiones", que desde
entonces se reputan incluidas en la excepci6n5.
La disposición del decreto permite que los pagos puedan
hacerse en efectivo con plenitud de efectos en la escritura, pero
no antes ni despu6s de ella.
Doctrina de diferente sesgo ha concordado en la inconsti-
tucionalidad de la prohibición de pago en efectivo, que ha te-
nido algún reflejo jurisprudencia1 ligado tangencialrnente a la
problemát ica6.
Incluso para quienes, descreyendo de los argumentos brin-
dados, sostengan que persiste la observabilidad de los títulos
de los que no surja el pago del precio, desde la Academia Na-
cional del Notariado se había concluido en que no podía apli-
carse el régimen de precio impago a los casos en que no se hu-
biera cumplido con los medios previstos en la ley 25.345 y el
decr. 22/O17.
Por otro lado, cualquier eventual reclamo del vendedor al
comprador por el inadecuado medio empleado se neutralizaría
por su propia admisión de ese proceder, enmarcandose en la
teoría de los actos propios (arts. 1065, inc. b, y 1067). Más allá
de esta convicción, propusimos manifestaciones que considera-
mos de buena técnica, como se observará en el caso 1.

La entrega de cheque, al ser pro solvendo, por contener una

orden de pago librada contra un banco (art. lo, ley 24.452), no
es pago. Solo se habrh cumplido este cuando al vendedor se le
acrediten los fondos en su cuenta, y entonces deberá otorgar la

ETCHEGARAY,
Escrituras de compraventa de inmuebles, ED, 193-903.
La declaracidn de inconstitucionalidad parcial de la ley 25.345,
URBANEJA,
"RevistaNotarial", no 956,p. 548 y siguientes.
CURSACK -BENSE~OR, LOSpagos en efectivo y la ley 25.345,p. 98 y 99.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

escritura de recibo. Vale recordar que, a tenor de lo afirmado

en el punto anterior, el título será inobjetable aun cuando no se
otorgara la escritura de recibo y no surgiera por ningún medio
la efectiva acreditación de los fondos.
Estas conclusiones se extienden a cualquier categoría de
cheque que no sea el cancelatorio, incluso al certificado. Este
implica que el banco debitará de la cuenta sobre la que se gira
el monto de ese instrumento, reservándolo para ser aplicado al
cobro, cuando se presente (art. 48). Esa reserva no podr8 du-
rar m á s de cinco días hábiles bancarios, Luego de ese lapso
subsistirá como cheque común (art. 49). Sin embargo, diver-
sas circunstancias pueden impedir o prolongar la percepcibn
del efectivo (v.gr., quiebra del banco girado).
Estas peculiaridades sugieren el otorgamiento, en la mis-
ma escritura, de un poder especial irrevocable con valor para
después de la muerte por el vendedor al comprador. En él se
facultar5 a este último a otorgar la escritura de recibo median-
te la exhibición de certificación bancaria. El negocio especial
y el interés de las partes surgen de la propia instrumentación;
deberá añadirse un plazo (art. 380, incs. b y e).

Este instrumento, creado por la propia ley 25.345, tiene efec-

tos cancelatorios y extintivos de la obligación (arts. 8" y 10). Sin
embargo, a los fines de la circulabilidad del título no presenta
notables ventajas respecto del cheque común, por la irrelevancia
que en ese aspecto tiene ahora la falta de pago del precio. Por
otra parte, incluso con el ordenamiento precedente, ha demos-
trado su inutilidad y no cuaj6 en las prácticas argentinas, ade-
mhs de no ser ofrecido en la actualidad por la generalidad de
las instituciones financieras. De allí que apuntaremos solo sus
rasgos más salientes.
Ha sido reglamentado por la com. "A" 3201 del Banco Cen-
tral de la República Argentina, de 2000. Se emiten en pesos
o dólares estadounidenses. Admite hasta dos endosos, cuyas
firmas deberán certificarse notarial, judicial o bancariamente
(esta última no es técnicamente una certificación sino una ma-
nifestacidn de similitud por cotejo). Pueden realizarse hasta
los treinta días de vencido el cheque cancelatorio; luego, solo
podr6 transmitirse mediante cesi6n de crkditos.
 COMPRAVENTA

Creado por ley 26.860, de 2013, llamada "de exteriorizaci6n

voluntaria de la tenencia de moneda extranjera en el país y en
el exterior", tuvo el propósito de limitar la utilizacióin de dinero
efectivo y propender al llamado "blanqueo de capitales". Su-
cesivos decretos prorrogaron la vigencia de los plazos de la ley,
el último de los cuales fue el 2008115, que lo hace por tres me-
ses a partir del lo de octubre de 2015. El Cedin tiene efecto
cancelatorio de obligaciones de dar sumas de dinero en d61a-
res estadounidenses (art. 2O), lo que resulta ahora irrelevante a
los efectos de la circulación de los títulos, al igual que el che-
que cancelatorio. También, como este, y si bien se trata de un
instrumento muy reciente, se advierte el fracaso en su utiliza-
ción. De la desprolija sucesión de normas de jerarquía diver-
sa que pretendieron regularlo, tomaremos lo elemental para el
interés del notariado.
De la com. T 5447 del Banco Central de la República Ar-
gentina, de 2013, resultan las siguientes características de los
Cedin.
1 ) Son nominativos y circulan por endoso, no están limita-
dos en cantidad ni se prohíbe que sean en blanco o al portador.
debiendo surgir de él determinados datos (art. 4O).
2) Se emiten por montos de entre us$ 100 y us$ 100.000.
3) Se individualizan por serie y número.
4) No tienen fecha de vencimiento, aunque no se han mo-
dificado los plazos de prescripción de las obligaciones por las
que pueden emitirse.
5) Los requisitos para la utilizaci6n de estos instrumentos
en la compra de inmuebles surgen del punto 7 de la comunica-
ción citada.
6 ) Las operaciones que los involucren pueden ser realiza-
das en cualquier entidad financiera, aunque no se tenga cuenta
en ella.
7) Cuando se encuentren "aplicados" (cumplimiento de
una serie de recaudas), estarán en condiciones de ser canjeados
por dólares estadounidenses billete, lo que solo podr8 hacer
el poseedor del título.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

8) Pueden cancelar obligaciones en pesos, según el punto

7.2,lo que contradice la ley 26.680, que solo alude a dólares es-
tadounidenses.

5 7. OBLIGACI~N
DE SANEAMIENTO POR EVICCZ~NY VICIOS OCULTOS

Con diferente metodologia y sistematización al Código de-

rogado, el C6digo Civil y Comercial alude a la obligación de sa-
neamiento, que en lo que ahora interesa corresponde a los que
transmiten onerosamente y a sus antecesores (art. 1033, incs. a
y c), garantizando a los adquirentes por evicci6n y vicios ocul-
tos (art. 1034).
Es un elemento natural de los contratos onerosos, por lo
que la responsabilidad existe aunque se guardara silencio en la
escritura (art. 1036). Los textos legales resultan aún más cate-
góricos que el Código derogado acerca de la esterilidad de una
manifestación que simplemente sostenga que se "responde por
evicción y vicios redhibitorios" (hoy ocultos), justamente por tra-
tarse de un carácter natural8.
Para esta obra podemos considerar a la evicci6n (art. 1044)
como el defecto en cualquiera de los antecedentes del transmi-
tente que viabilice una acción con efecto reipersecutorio con-
tra quien hoy adquiere; y las turbaciones de hecho del propio
transmitente. Para poder reclamar, además del saneamiento,
la reparación por daños, el principio general es que las circuns-
tancias deben haber sido conocidas (o pasible de haberlo sido)
por el transmitente y desconocidas para el adquirente (art.
1040, incs. a y b).
Los vicios ocultos comprenden los vicios redhibitorios, que
son los defectos en la cosa adquirida que afectan el uso que a ella
se le puede dar (art. 1051, inc. b), sea porque la hagan impropia
para su destino o disminuyan ostensiblemente su utilidad; y
los defectos que el adquirente conoció o pudo haber conocido,
existentes al momento de la adquisición (art. 1053 a contrario,
por remisión del art. 1051, inc. a). No deben confundirse es-
tos defectos con el error esencial sobre cuál es la cosa, que es
vicio del consentimiento ("error en objeto" -art. 267, inc. b-), ni

ETCHEGARAY, Andisis completo de una escritura, "Revista Notarial", no 741,

p. 957 ySS., y Escrituras y actas notariales, p. 219 y 220.
 COMPRAVENTA

con un error sobre la denominación de la cosa, que no es vicio

(error en la denomimcidn del objeto, ahora contemplado por
el art. 270). Las diferencias entre estos tíltimos y las vias de
soluci6n en sede notarial han sido materia de otros estudios9.
En cambio, serA mucho más ardua la distinción entre los
vicios ocultos y el error esencial acerca de "la cualidad sustan-
cial del bien que haya sido determinante de la voluntad juridi-
ca segdn la apreciación comt-in o las circunstancias del caso",
que está previsto en el art. 267, inc. c. La cuestiáin está lejos
de ser menor, pues en el caso de error esencial opera la nu-
lidad del acto (art. 265), mientras que en el de vicios ocultos
tiene lugar la resolución, el saneamiento o un objeto equivalen-
te (art. 1039). Son diversos, además, los efectos frente a ter-
ceros (arts. 392 y 1079, inc. b, respectivamente) y el régimen de
prescripción (arts. 2562, inc. a, para la nulidad, y 2564, inc. a,
para los vicios ocultos, en donde incluso puede operar la ca-
ducidad, según 10 determina el art. 1055, inc. a).
Una vez que se hubiere determinado que el comprador se
ve afectado por alguno de estos rubros (evicci6n o vicios ocul-
tos), está facultado para exigir la subsanación del defecto del
título o del inmueble (art. 1039, inc. a). Si el vendedor no
ofrece esa solución y se dan ciertas exigencias legales (arts.
1049 y 1056)) el comprador puede provocar la resolución del
contrato (arts. 1039, inc. c, y 1057). La prescripción adquisi-
tiva a favor del comprador impide el reclamo resolutorio (art.
1050). Además de esas prerrogativas, el comprador también
esta legitimado para exigir la reparación por daños, que sola-
mente se excluye en algunos casos (art. 1040).
Como consecuencia de su carácter natural, la ley coloca
para ambos rubros una responsabilidad estándar", que puede
ser ampliada, reducida o suprimida (art. 1036).
Las alternativas de ampliaciiin, reducción y supresión t ie-
nen algunos pormenores de relevancia en la redacción escritu-
raria.
u) Respecto de la supresión, nunca puede llegar a evitar la
responsabilidad del transmitente: 1) por su mala fe ni por un
hecho suyo (arts. 9O, 729,961 y 1061);2) cuando conoció o debió

URBANEJA,PMetodologia~subsanatorias de inexactitudes registrales", en

LIX Seminario "LaurnanoArturo Moreira", p. 53 y siguientes.
96 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

conocer el hecho desencadenante de la evicci6n o del vicio (art.

1038, inc. a), y 3) cuando actúa profesionalmente en el ramo al
que corresponde la enajenación (v.gr., en el caso inmobiliario,
un graduado en Derecho o un ingeniero civil). La devolucidn
del precio entregado irá de la mano de los principios genera-
les de la resolución (arts. 1080 a 1082), siempre que pueda ejer-
cerse ese medio extintivo (arts. 1049 y 1056).
b) La reducción encuentra su mejor campo de aplicación
en la estipulación de la causa precisa por la cual el vendedor
no deber&responder. En materia de evicción es más usual de
lo que cotidianamente se piensa; se presenta cuando el vende-
dor anuncia la existencia de un gravamen sobre la cosa, como
una hipoteca. Esta aseveración acarrea la supresión de cual-
quier responsabilidad (art. 1036).
Mucho más excepcional es el caso de un antecedente
observable dentro de la cadena que formó el estudio de títu-
los. Por ejemplo, una donaci6n; en el caso, el vendedor seña-
lará que no responderá por evicción causada por ese contrato.
Dentro del ancho campo de la autonomía de la voluntad
en el Ambito contractual (art. 962), tambidn podria reducirse la
responsabilidad por limitacibn del monto del precio que el ven-
dedor deberá restituir. Seria el supuesto en el que se pactara
que, ocurrida la evicción o descubierto el vicio oculto, corres-
ponder&la devolución de la mitad del precio.
c) El régimen de los vicias ocultos se matiza cuando la
posesidn fue recibida antes de la escritura. Según el art. 747,
que refleja la anterior doctrina plenaria porteña, la recepcibn
de la posesión por el adquirente, sin haber formulado re-
servas al respecto, libera al vendedor de responsabilidad por
vicios aparentes. Esta interpretacibn se considera aplicable
para los casos en los que las partes manifiesten en la escritura
que ya se realizó. la tradición, dado que podria ser contradic-
toria con la ampliación de responsabilidad por vicios ocultos,
que debe plasmarse invocando los arts. 1040 y 1053. Adviér-
tase que según el inc. a de este último, no habrá responsabili-
dad por vicios ocultos si el adquirente conoció o debió haber
conocido los defectos mediante un examen adecuado a las cir-
cunstancias del caso al momento de la adquisición, mientras
que el art. 747 presume la inexistencia de vicios aparentes y la
adecuada calidad de la cosa por la sola recepción. Los puntos
 COMPRAVENTA

de contacto y de distancia con los vicios aparentes oscurecen la

temática. También debe conjugarse con el plazo de prescrip-
cion de la acción, que es de un año (art. 2564, inc. a), y con el
de caducidad, que es de tres años en materia inmobiliaria (art.
1055, inc. a).
d) En contra de lo que suele suponerse y enseñarse, el pac-
to decididamente más común en materia de evicción y vicios
ocultos es la ampliación de responsabilidad, sugerida de mane-
ra tradicional por el notariado.
La perspectiva que no debe perderse de vista para explicar
esta realidad es que la prestación que el vendedor percibe es de
bienes muebles consumibles y fungibles (dinero), "estandariza-
dos", y respecto de los cuales la alternativa de reclamo de un
tercero que se dice propietario es ridículamente remota, por la
conjunción del esquema legal y la cuasi imposibilidad probato-
ria, lo que se denota en la inexistencia de jurisprudencia sobre
el punto.
En cambio, el comprador es quien se halla sometido a los
riesgos más evidentes. En primer lugar, y a diferencia de lo
que le ocurre a su contraparte, para él no es indiferente la fi-
gura del vendedor; es ese inmueble, y no otro, el de su inte-
rés. Por lo mismo, la posibilidad de conocer los defectos de
la cosa es limitada dentro del tiempo propio de las tratativas
de cualquier contrato, máxime con el marco de los arts. 747
y 1053, inc. a. Respecto de la evicción, aun realizando el es-
tudio de títulos no se evitan los riesgos de una sustitución de
personas en Tos antecedentes, defecto que solo se subsanaría
con el transcurso de diez años desde ese otorgamiento obje-
tadolo.
A esta altura es indudable que los rasgos característicos
del ordenamiento argentino de transmisión de derechos reales
inmobiliarios conforman el más avanzado sistema del derecho
comparado, y por ello es que los títulos defectuosos son esta-
dísticamente irrelevantes. Sin embargo, el genuino sentir del
notariado lo lleva a intentar evitar por todos los medios que su
requirente de hoy sea el que integre esa excepcionalísima n6-
mina. El camino m& adecuado es el incremento de responsa-

URBANEJA, LOS l r t í t ~ l observables",

o~ las adquisiciones 'b ano domino",d
dominio revocabie y la falta de pago de precio, ED, 8/4/16, p. 1 a 5 .
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

bilidad del transmitente que con tanta conviccibn los cultores

de esta disciplina han defendido.
e ) Esa ampliación de responsabilidad procede de diversas
maneras. El principio general es que la mayor extensión posi-
ble está en admitir el reclamo de daños por parte del compra-
dor, aun cuando este conociera el defecto o debiera conocerlo
(art. 1040 in fine).
También existe una situación peculiar volcada en el art.
1052, inc. a, que permite transfo-ar en vicios ocultos cual-
quier característica de la cosa que por su naturaleza no con-
figure uno de ellos. Para ello debe así señalarse en el contra-
to, individualizando esa calidad (evitando la imprecisa frase
"inexisteízcia de defectos" que el artículo propone). Enten-
demos que no puede elevarse a la categoria de vicio oculto
cualquier circunstancia, sino solo las que impacten sobre la
utilidad o el destino, según la inspiración del art. 1051, inc. b,
aunque naturalmente sin necesidad de llegar a la intensidad
que allí se establece, pues de lo contrario el art. 1052 resultaría
estéril".
Por su parte, el art. 1053 señala situaciones que no están
comprendidas en la responsabilidad por defectos ocultos, en con-
sonancia con el art. 1051, inc. a. Interpretando sistemática-
mente estas normas con el art. 1036, es perfectamente posible
pactar que deberá responderse también por los defectos que el
comprador debi6 haber conocido "mediante un examen adecua-
do a las circunstancias del caso al momento de la adquisición"
(inc. a).
En cambio, no puede atribuirse responsabilidad al vende-
dor si el comprador efectivamente conoció el defecto, puesto
que se atentaría sin ambages contra el principio de buena fe
(arts. 9 O , 729, 961 y 1061). En este caso, la disponibilidad del
art. 1036 cede frente a la inmutabildad pregonada en el art.
962, pues del "contexto" de Ia norma y la armonizaci6n con
los artículos citados se desprende su carkter de orden público
(art. 12).
Entendemos que tampoco puede alterarse la exclusiiin de
responsabilidad del art. 1053, inc. b, en relación con los defec-

" Con el régimen precedente, se sostuvo, en postura acertada, que podían

elevarse a la categoria de vicio redhibitorio aquellos defectos vinculados con el
uso. Conf. MOSSETITURRASPE, Compraventa inmobiliaria, p. 430.
 COMPRAVENTA

tos existentes al tiempo de la celebración del contrato. Eviden-

temente no se alude a defectos preexistentes pero que "se mani-
fiesten" luego (de modo análogo a lo previsto por el art. 1045,
inc. c, para la eviccidn), pues si así fuera claramente se trataría
de defectos ocultos por los que debiera responderse. El inciso,
incluso, es redundante, pues está sobreentendido que los defec-
tos que nazcan luego estarán a cargo de quien sea titular. Por
motivos análogos a los expuestos en el phrrafo anterior, debe
descartarse la posibilidad de hacer responsable al vendedor
por ellos.
Otra posibilidad de ampliación, no siempre volcada en las
escrituras de compraventa, se presenta cuando se transmite
mas de una cosa (operaci6n frecuente en propiedad horizon-
tal, cuando se venden la unidad funcional y la complementa-
ria, y en inmuebles que están ligados por una restricción de
anexión). El art. 1041 establece que si se hubieren enajenado
como conjunto, existe la posibilidad de resolver ambas trans-
misiones (pues tal es el alcance de la indivisibilidad determi-
nada por el inc. b). Si bien en múltiples casos así se resolverá
en sede judicial, en atención a las particularidades del contrato
(v.gr., proximidad física entre ambos), la buena técnica sugiere
trasuntar expresamente esa ligazón, pues el inc. b del artículo
señala que la enajenacibn puede considerarse separada aun cuan-
do exista una única contraprestación. No caben dudas acerca
de la viabilidad de manifestar que la enajenación se considera
conjunta a los efectos de la norma señalada, pues la indivisibi-
lidad puede tener origen convencional (art. 814, inc. b).

Para vender inmuebles se requiere que el poder contenga

la facultad expresa (art. 375, inc. e) y sea otorgado mediante es-
critura pública (art. 363). Esto tiene una serie de consecuen-
cias para su utilización en la escritura de compraventa.
a) La facultad puede perfectamente estar contenida en un
poder que señale otras atribuciones. De allí que el rótulo del
artículo, incluso, hable de "poder" y de "facultad". Es decir,
no se requiere un instrumento que solamente indique la venta
inmobiliaria. Por ejemplo, podría ser una cláusula que inte-
gre uno de los llamados "poderes generales de administración
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

y disposici6n". Las doctrinas notariali2y civilistai3son termi-

nantes, y la buena jurisprudencia así lo ha entendido. En sen-
tencia gráfica inmejorable, ha advertido ETCHEGARAY que un po-
der general no es más que la suma de poderes especialesi4. El
art. 307 alude a los poderes para "más de un asunto".
b) No es necesaria ninguna expresidn sacramental. Si el
poder incluye la facultad de "transmitir el dominio de inmue-
ble~",sin especificar las causas-fuente de esas mutaciones, es-
taría cubierta sobremanera la exigencia, dado que la venta está
comprendida en la frase. Esta conclusion también es incues-
tionable, pues el propio art. 375, inc. e, utiliza terminología
equivalente.
c ) No es menester individualizar el inmueble objeto del
acto, 10 que implicaría un poder especifico, que es una subes-
pecie del especial. Cuando el codificador así lo quiso, lo pre-
vió expresamente, como para el asentimiento (art. 375, inc. b).
Tampoco existe la menor inquietud doctrinal. o jurisprudencial.
al respecto15.
d ) El poder no tiene por quk incluir autorizaciones para la
realización de cada uno de los actos necesarios para el cumpli-
miento (p.ej., hacer tradición o responder por evicción y vicios
ocultos). El art. 372, inc. b, al obligar al representante a reali-
zar la gestiiin encomendada, es más que elocuente, conclusión
avalada por los arts. 361 y 362, puesto que si el poderdante pre-
tendió que alguno de los actos que integran el cumplimiento
contractual no podía ser realizado por el apoderado sino por
él mismo (v.gr., hacer tradición), debió consignarlo así o hacér-
selo conocer a la contraparte. Por lo demás, el apoderado del
vendedor, si se le entreg6 la cosa, es tenedor y representante
del dueño (art. 19lo), y quien entonces la entregará.
e ) Tampoco es necesario que incluya manifestaciones so-
bre la posibilidad de rectificar datos del poderdante o del in-
mueble, o sobre la posibilidad de declarar que no corresponde

l2 ETCHEGARAY, Escrituras y actas notariales, p. 135 y 136.

l3 SALVAT, Tratado. Fuentes de las obtigaciones, t. 111, p. 148; L ~ P EDEZ ZAVA-
L ~ A , Teoría de los contratos, t . 4, p. 542; LORENZETTI, Tratado de los contratos, t . 11,
p. 208 y 209.
'"TCHEGARAY, Escrituras y actas notariales, p. 135 y 136.
l 5 SALVAT, Tratado. Fuentes de las obligaciones, t . 111, p. 150; L ~ P EDE
Z ZAVA-
L ~ A ,Teoría de los contratos, t. 4, p. 542; BORDA, Tratado. Contratos, t. 2, p. 352.
 COMPRAVENTA

el asentimiento. El art. 372, inc. b, determina la regla general,

despejando cualquier incertidumbret6.
El principio de interpretación restrictiva de las facultades
que expresamente se consigna en el C6digo Civil y Comercial
(art. 375) reemplaza la casuística del Código derogado, por lo
que con menos razón cabe la posibilidad de realizar inferen-
cias analiigicas para incluir actos que no estén expresamente
consignados en el poder.
Nada se consigna acerca del poder para comprar, pues el
art. 375, inc. e, no menciona la adquisición. No cabe conside-
rar incluida a esta última en la "constitución", pues claramente
el Código Civil y Comercial la utilizó para aludir a derechos
reales sobre cosa ajena, y precisamente lo hizo en materia de
compraventa (art. 1124, inc. a). Sin embargo, la alteración pa-
trimonial que genera para el poderdante sugiere al notario una
interpretación cautelosa, requiriendo facultades expresas tam-
bién para la compra.
Cabe aludir al poder especial irrevocable (art. 380, inc.
c). Más allá de las interpretaciones doctrinales, de su letra
surge la existencia de diferentes recaudos (negocio especial,
interés legítimo de poderdante, apoderado o tercero, y limita-
ción en el tiempo). Mirado desde el autorizante de la escritu-
ra de compraventa, si alguno de ellos faltase, hay consenso en
considerar que existe un poder común. Esto significará que,
mientras no le conste al notario o al adquirente la extinci6n
del poder, obliga al poderdante o sus sucesores (arts. 361, 342 y
381), por lo que podrá utilizarse.
Sin embargo, debe advertirse que, si el plazo impuesto a
un poder especial irrevocable se halla vencido, 61 no subsiste
como poder común, si ello no se dispuso expresamente. La
doctrina es contundente al respecto y, de la mano de los prin-
cipios generales, la conclusión es incuestionableu. Nada agre-
ga sobre el tópico el art. 380, inc. c, cuando señala que "se ex-
tingue llegado el transcurso del plazo fijado". Ninguna duda
cabe que se alude al poder y no a la irrevocabilidad, pues en la
misma frase se indica a continuación "y puede revocarse", giro
que no admite interrogantes. Más aún, la frase que señala la

Conf. ETCHEGARAY,
Escrituras y actas notariala, p. 137.
' ETCHEGARAY,
Escrituras yactas notariaks, p. 157.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

extinción al transcurrir el plazo es absolutamente redundante,

pues en el mismo inciso se indicó antes que el poder debe estar
"limitadopor un plazo cierto", lo cual ya implica per se la extin-
ciiin al cumplirse (art. 350).
Finalmente, vale poner de relieve que el poder entre cónyu-
ges no puede ser irrevocable, en función de lo establecido por
el art. 459.

9 9. REPRESENXACI~N
NECESARIA

Es la que tienen los incapaces y en algunos casos también

los que tienen capacidad restringida. En el cap. 1, 9 12, nos
detuvimos en estas categorías y sus principios generales.
En el caso de los menores, no estan sujetos a ella los ernan-
cipados (que actualmente solo pueden serlo por matrimonio -art.
27-1.

a) R ~ G I M EG ENN E R A L . ASPECTOS
REGISTRALES

La compraventa no puede celebrarse entre los incapaces y

sus representantes necesarios (arts. 689, 120 y 138).
Para las personas por nacer y los menores no emancipa-
dos, la representación necesaria corresponde a sus padres. En
caso de falta, incapacidad, privación o suspensión de Ia respon-
sabilidad parental de estos, corresponde al tutor (art. 101, incs.
a Y b).
Debe advertirse la novedosa incorporación que trae el art.
643, que permite la delegación del ejercicio de la responsabili-
dad parental, el que puede recaer en un pariente y precisa de
homologación judicial. Dura un año, con posibilidad de reno-
vación por otro período igual, también con intervención judi-
cial. La figura debe distinguirse de la "delegación en el pro-
genitor afín", plasmada en el art. 674. Aquí, "2 progenitor a
cargo del hijo puede delegar a su cónyuge o conviviente el ejer-
cicio de la responsabilidad parental", por razones determinadas
en la propia norma. Aparece como novedosa la posibilidad
de prescindir de la homologación judicial cuando el otro proge-
nitor (es decir, el "no delegante") expresa su acuerdo "de modo
fehacieízte", abriendo la posibilidad del instrumento notarial
para otorgar la conformidad.
 COMPRAVENTA

Para la disposición de inmuebles de menores se requie-

re conformidad de ambos padres y autorizacidn judicial (art.
692). A diferencia de lo dispuesto respecto a otros incapaces
(art. 44)) el acto sería vAlido si no perjudica al hijo (art. 692), lo
que solo puede determinarse judicialmente.
La necesidad de la autorización judicial para la compra de
inmuebles habia sido debatida en el ordenamiento preceden-
te. En la actualidad no pueden caber dudas de la respuesta
afirmativa.
El principal argumento de la tesis que sostenla la innece-
saridad de recabar esa conformidad se ha suprimido, pues ya
no existe el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos
menores de edad que estan bajo su responsabilidad parental
(art. 697). Los casos de excepción nunca pueden ser resueltos
ex ante por el notario (art. 698), por lo que siempre debe exigir-
se este recaudo.
Durante tiempo prolongado, el interrogante generado por
esta controversia con el Código derogado, sumado a una esca-
sa claridad conceptual del asunto, culminaron por generar re-
dacciones confusas en las compraventas relacionadas con me-
nores. En muchas de ellas resultaba dificultoso discernir si el
adquirente habia sido el menor, representado por sus padres,
o si habían sido estos, que establecieron un beneficio para el
menor (y sin adentrarnos ahora en resolver si se trataba de
una gesti6n de negocios -hoy art. 1781-, una estipulación a fa-
vor de tercero -art. 1027- o una oferta de donación -arts. 972 y
983-).
A esa práctica objetable del notariado contribuy6 el Re-
gistro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires con el
dictado de la tristemente recordada DTR 5/76, según la cual
la mención de haber actuado el padre (en aquel entonces, el
único progenitor que tenía la patria potestad) como gestor de
negocios era irrelevante, y la titularidad se inscribía a nombre
del menor (art. 2O). Resulta tan asombroso como inaceptable
que el registro inmobiliario indique qué acto jurídico celebra-
ron las partes. Tan desatinado régimen rigió durante quince
años, hasta que la DTR 17/91 puso las cosas en su sitio, al ad-
mitir tanto la gestión de negocios (con titularidad para el o los
padres) como la representacidn necesaria (con titularidad para
el menor).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el art. 86 del

decr. 2080180 (t.0. por decr. 466199) regula adecuadamente la
cuestión, indicando que la titularidad se volcará a nombre de
los menores, si los padres intervienen en ejercicio de la repre-
sentación legal, o de los progenitores, si establecen una estipu-
laci6n para sus hijos.
Si la representación de los menores correspondiera a los
tutores, la necesidad de autorizaci6n judicial, tanto para vender
como para comprar, está expresamente determinada (arts. 122,
para la venta, y 121, inc. a, para la compra). Si bien el princi-
pio general es la venta en remate, el juez puede dispensarla a
su exclusivo criterio (art. 123). Por tratarse de una cuestión de
hecho, escapa a la calificaciiin y a la responsabilidad notarial.
Para los declarados incapaces por sentencia (art. 24, inc.
e), la representación corresponde a los curadores (art. 101,
inc. c). El régimen que se aplica a estos incapaces es esencial-
mente análogo al de la tutela de los menores (art. 138), por lo
que la autorizacidn judicial corresponde con los mismos alcan-
ces. Si los incapaces tuvieren hijos menores, su curador será
tutor de estos (art. 140).
Para todos los casos de incapaces en los que sea necesaria
la autorización judicial, la intervención del Ministerio de Me-
nores deviene requisito de validez (art. 103, inc. a), salvo para
la autorización atinente a los emancipados, que ya están ajenos
al régimen (art. 29). No es indispensable, en cambio, que su
dictamen resulte aprobatorio, pues no resulta vinculante para
el juez.

El ordenamiento también contempla casos que han sido ro-

tulados doctrinalmente como "adelantos de capacidad"; esto es,
los menores que ejercen una profesi6n por medio de un título
habilitante (art. 30). Estos pueden administrar y disponer li-
bremente de los bienes adquiridos como consecuencia de esa ac-
tividad, por lo que a su respecto no se aplican las disposiciones
relativas a intervencibn paterna y autorizaci6n judicial. Este
esquema reproduce el precedente, que se enmarcaba en el art.
128 del Código derogado, en la redaccióln que le había atribuido
la ley 26.579. No se establece edad mínima para aplicar la norma.
 COMPRAVENTA

Por otro lado, el art. 686, inc. a, determina que correspon-

de la administración al menor (y no a sus progenitores) de los
bienes adquiridos por su "trabajo, empleo, profesión o indus-
tria". La referencia a la profesidn podría considerarse redun-
dante a la luz del ya citado art. 30.
El resto de la norma no deja lugar a dudas respecto a los
menores que desempeñen una labor que no sea una profesión
con título habilitante. Cuando pretendan disponer, la repre-
sentación de los progenitores y la autorizacidn judicial serán in-
dispensables, pues están sometidos al régimen regular del art .
692 y concordantes. A este mecanismo deben someterse tanto
quienes estén en relación de dependencia como quienes desa-
rrollen una actividad que no es profesión con título habilitante
(v.gr., el caso de los actores o deportistas), pues solo a quienes
tengan este último recaudo se extiende el marco de excepción
del art. 30. Este era, por otra parte, el sistema imperante desde
la ley 26.579, por lo que no hay alteraciiin al respecto.
El art. 683 determina la presuncibn que 'él hijo mayor de
dieciséis años que ejerce algún empleo, profesión o industria,esta
autorizado por sus progenitores para todos los actos y contratos
conceraientes al empleo, profesidn o industria". De esta norma
no puede desprenderse, de ninguna manera, que quien ejerce
'empleo, profesión o industria" puede comprar y vender inmue-
b l e ~sin la intervencidn de sus progenitores, pues resulta dificil
pensar que estos otorgamientos sean "concernientes" a dichas
actividades (realizadas por un menor de edad).
La solución legal no nos parece satisfactoria, y postulamos
su modificación, pues las características de ciertas actividades
las aproximan al título habilitante desde su desarrollo (como
los citados ejemplos de actores o deportistas), y en ocasiones lo
superan desde los ingresos.
No obstante, la interpretación de lege lata no admite du-
das (máxime cuando perdura la regulación precedente), y por
ello no compartimos la conclusión formulada al respecto en las
XXXIX Jornadas Notariales Bonaerenses (tema 5), que extien-
den el régimen a los 4'oficios".
No obstante, puede estimarse que se trató de una inadver-
tencia del legislador, en otra muestra de la desprolijidad nor-
mativa, que se agudiza paulatinamente con el correr de los
años,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Si a ello se suma que la ley 26.390, de 2009, de rkgimen la-

boral de los menores, ha modificado las edades mínimas para
las distintas categorías de trabajo que pueden realizar, se apre-
cia una pluralidad de preceptos con motivaciones disímiles,
que generan una ardua labor interpretativa, habiendo puntos
de colisión entre esa ley y los arts. 681 y 683. Hasta tanto se
afirme una postura dominante, el notariado debe ponderar con
suma prudencia toda interpretacidn que amplie la intervencidn
directa de los menores, más al15 de la letra vigente del art. 30.

Ya se señaló que conforme los arts. 23 y 24 a contrario sensu

y el 102, intervienen por si con la asistencia de un apoyo.
Hay una norma especial que puede pasar inadvertida. El
art. 885 señala que el pago a una persona con capacidad res-
tringida requiere autorización judicial para su validez. El
dato es sumamente relevante cuando quien tiene capacidad
restringida es comprador. Entendemos que, interpretando sis-
temáticamente el plexo normativo, esa autorización podría ser
previa y genérica surgiendo de la sentencia. Recuérdese que
esta, además de 'éspecificar las funciones y actos que se limitanp',
debe "señalar las condiciones de validez de los actos especlficos
sujetos a la restriccidn" (art. 38). Es decir que si expresamente
no surge de ella la posibilidad de recibir pagos, debe contar-
se con la autorización específica, no bastando con la actuacibn
del apoyo.
Recordamos también que el art. 101, inc. c, en flagrante
contradicción con el resto de las normas que disciplinan la fi-
gura, señala que en ciertos casos el apoyo será representante
necesario (ver cap. 1, 5 12, b, 4).

También deben intervenir con la asistencia de un apoyo

(arts. 49 y 102).
Por su parte, el art. 12 del Cód. Penal contempla la inhabi-
litación como inherente a las penas de reclusión y prisión por
más de tres años, mientras dure la condena. Podrá durar has-
ta tres años mAs, si así lo dispone la sentencia. EstarAn some-
tidos a la curatela establecida para los incapaces por el C6digo
 COMPRAVENTA

Civil y Comercial, por lo que -a los efectos de la funci6n nota-

rial- a ellos deben equipararse más allá del nombre atribuido
por la legislación, lo que se corrobora porque el mismo articulo
señala que se los priva de la disposici6n de bienes por actos en-
tre vivos.

Esta representación es la que corresponde a personas jurí-

dicas (art. 358, parr. ZO, concordado con los arts. 143 y 158). Es
sabido que la teoría del 6rgan0, imperante fundamentalmente
en materia de sociedades, concluye en que no se dan los sujetos
característicos de la representación (representante y represen-
tado), sino que es la propia persona la que actúa.
Más allá de esa atinada tesis, lo cierto es que para la re-
dacción escrituraria es un supuesto más de intervención P o r
otro".
Las múltiples categorías de personas jurídicas que recono-
ce el ordenamiento hacen imposible un análisis de todos los su-
puestos. Entonces, por tratarse de las más comunes en sede
notarial, someramente recordaremos algunos aspectos de las
sociedades de la LGS, consideraciones que pueden ampliarse
con otras contribuciones notariales18.
La LGS permite libertad en la designación de sus represen-
tantes, y admite tanto a socios como a terceros (excluyéndose
estos solo en la sociedad de capital e industria -art. 143- y los
comanditarios en ambas comanditas -arts. 136 y 318-). El re-
gimen debe surgir del contrato constitutivo original o de sus
reformas.
La administración y representación solo se encuentra sepa-
rada inexorablemente en la sociedad anónima (arts. 255 y 268),
y opcionalmente en las sociedades en comandita por acciones
(cuando su administración se organizó como directorio, alter-
nativa admitida por la vía del art. 316) y de responsabilidad li-
mitada (art. 157, phrr. 2"). En los demás casos ambas funcio-
nes se encuentran superpuestas.

l8 ALDOE., Constitucidn de sociedades comerciales, p. 47 y SS., 59 y

URBANEJA,
SS.,73 y S S . , 90 y SS., 122 y
S S . , y 151 y SS.; ETCHEGARAY,
Escrituras y actas notariales,
p. 166 y siguientes.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Corresponde resaltar una recurrente situación en las so-

ciedades anónimas, que se presenta cuando se "autoriza" a un
director mediante acta de asamblea, para suscribir una venta
inmobiliaria. Si el estatuto no tiene prevista esa posibilidad
(art. 268, para hacerlo junto con el presidente), esa supuesta
41
autorizaciiin" no es una representaciiin orgánica, sino volun-
taria, correspondiendo su otorgamiento por escritura pública
(art. 363).

El art. 1277 del Código derogado, con redacción dada

por la ley 17.711, estableció la figura del asentimiento conyu-
gal. Sus pormenores han sido fatigosamente agotados por
doctrina y jurisprudencia de todo el país.
Se trata de la conformidad prestada por un cónyuge que
no es el titular dominial del inmueble al otro, que sí es titular.
para que otorgue ciertos actos.
El Código Civil y Comercial conserva la naturaleza del ins-
tituto, con rasgos naturalmente distintivos que se ponderarán a
continuación, pero que permiten preservar la fecundidad de las
reflexiones precedentes.
La denominación ha sido en apariencia simplificada, pues
ahora se alude derechamente al "asentimiento" (arts. 456 y
470), acaso con el propósito de estrechar la distancia con el que
corresponde otorgar en las uniones convivenciales inscriptas
(art. 522). No obstante, el art. 375, inc. b, a propiisito del poder
para asentir, le añade el calificativo de 'conyugal".
Si se omite prestarlo, el cólnyuge agraviado podrá deman-
dar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis
meses de haberlo conocido (estimación de ardua comprobación
y cuya armonía con el art. 1893 produce interrogantes); en todo
caso, la acciiin no podrá interponerse luego de seis meses de
haberse extinguido el régimen matrimonial (arts. 456 y 470,
párr. último).

Acotando las reflexiones al ámbito inmobiliario, el asenti-

miento es requerido para: 1 ) "disponer de los derechos sobre la
 COMPRAVENTA

vivienda familiar" (art. 456), sin importar si ellos son propios o

gananciales; 2) enajenacion o gravamen de bienes registrables ga-
nanciales (art. 470, inc. a), y 3) 'promesas"de estos últimos actos
(art. 470, p8rr. anteúltimo).
La novedosa exigencia del asentimiento para "disponer de
los derechos sobre Za vivienda familiar" envuelve una nueva va-
guedad terminológica del Código Civil y Comercial. Ya no se
trata de la disposición de la vivienda familiar,sino de los dere-
chos sobre ella. Es sabido que el patrimonio está integrado
por los derechos reaIes sobre las cosas (entre elIos el dominio)
y no por las cosas mismas, pero es una tradici6n arraigada la
referencia legal a la disposicidn, enajenación o transmisi6n "de
las cosas". Por lo tanto, si en lugar de esa alusióln (corno se
hizo en el art. 470, inc. a), se señala ahora a la disposici6n "de
los derechos", se amplia la noción precedente. Actualmente,
por lo tanto, se exige no solamente en lo concerniente al do-
minio, sino también a los otros derechos reales y a los dere-
chos personales. Así, será requerible en la cesión de la posi-
ción contractual del comprador en un boleto de compraventa o
del carácter de locatario en una locacion, si para el cedente el
inmueble es su vivienda familiar; y también para ceder el usu-
fructo o el uso sobre ella.
El alcance de los tkrminos "enajenación" y 4'gravamen"
brinda campo fértil al desarrollo de teorías sustentadas en cri-
terios de contornos no siempre nítidos. Para el quehacer no-
tarial debe reputarse que "enajenación", como "disposición",
abarcan -como minimo- la transmisión, constitución y, en al-
gunos casos, modificación y renuncia de derechos reales inmo-
biliarios. El "gravamen" está alcanzado por la "dispo~ici6n"~~,
y, para una concepción amplia y pacifica, también por la "ena-
jenación".
En resumen, la transmisión, constitución y, en algunos ca-
sos, modificación y renuncia de derechos reales, requerirán el
asentimiento siempre que tengan por objeto un inmueble, trá-
tese o no de la vivienda familiar. Si fuera esta última, será re-
querido, además, para transmitir cualquier derecho real o per-
sonal que se tenga sobre ella.

l9 Conf. BELLUSCIO, en BELLUSCIO (dir.) - ZANNONI(coord.), C6digo Civil, t. 6,

comentario al art. 1277,s 29, p. 181.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

La referencia a las "promesas" de enajenación o gravamen

de bienes registrables puede dar pábulo a que se consideren alu-
didos allí los boletos de compraventa. Como se señaló en este
capítulo (5 4) y en el 1 (5 4), esa posibilidad debe considerar-
se descartada. Las XXXIX Jornadas Notariales Bonaerenses
(tema 12) rechazaron con contundencia que la alusi6n del art.
470, párr. anteúltimo, sea aplicable al boleto de compraventa.
Esto no empece a las ventajas de obtener ese asentimiento en el
mismo boleto (entre ellas, cerciorarse anticipadamente acerca
de la conformidad del cónyuge con la futura transmisión do-
minial), como también se declaró en ese simposio.
En lo que hace a la tbcnica de la redacción, el conocido
plenario "Feidman" sentó, en CABA, la doctrina -que rápida-
mente se extendió por toda la República- de que el registro in-
mobiliario se encontraba facultado para calificar la existencia
de manifestación en la escritura, acerca del asentimiento con-
yugal o de su improcedencia20. La resoluciiin del plenario fue
ampliamente compartida por el pensamiento civilista.
En cambio, abrumadora doctrina notarial, antes y despues
de ese pronunciamiento, fue acerbamente critica2l. Desde
hace tiempo adscribimos con la mayor convicci6n a ese repro-
he*^.
Por tanto, a fin de evitar observaciones del registro inmo-
biliario, la escritura de compraventa debe reflejar el. asenti-
miento por parte del no titular o la afirmación del titular de no
corresponder aquel, por tratarse de un bien propio y no ser la
vivienda familiar.
Como se examinará en el cap. V, 5 25, el asentimiento tam-
bién implicará la posibilidad de ejecutar el inmueble aun cuan-
do fuera vivienda familiar (art. 456, párr. último).
Cuando los cónyuges son condóminos y ambos disponen,
el asentimiento es tácito, por lo que su constancia documental
es innecesaria. La doctrina civilista y una elemental herme-
néutica no dan lugar a dudas.

20 CNCiv, en pleno, 27/7/77, "Feidrnan, Mauricio'', LL, 1977-C-392.

21 El exponente m8s destacado de esa corriente es PELOSI (La furecidn cali-
ficadora del regisrrador, "Revista del Notariado", no 730,p. 1447 a 1458, y Plenario
"contm legem", "Revista del Notariado", no 754, p. 1006 a 1021).
22 URBANEIA, A 35 años del decreto ley 17.801/68, ED, 206-773.
 COMPRAVENTA

Debemos diferenciar entre el asentimiento otorgado anti-

cipadamente y el poder que el no titular otorga a otra persona
para que, en el acto escriturario y manifestando intervenir por
el poderdante, preste el asentimiento.
1. Asentimiento anticipado
El art. 457 establece los requisitos del asentimiento, los
que cobran dimensión cuando se otorga previamente al acto al
cual se asiente, pues, cuando es simultáneo, este está perfecta-
mente individualizado.
Cuando se preste anticipadamente deber8 contener los
"lementos constitufivos" del acto, giro que el C6digo Civil y
Comercial no soIamente no define sino que tampoco vuelve a
utilizar. Aproximándonos a los fines de la norma, debemos
suponer que se quiere hacer alusión a los elementos esenciales,
terminologia, esta sí, que resulta familiar en la doctrina. A
este parecer se inclinan las escasas posturas sobre el t6pico y
no dudamos que es la única interpretación posible.
Con todo, se trata de otra de las tantas previsiones legales
que conmueven por su notable desacierto, que producirá
obstáculos en el tráfico inmobiliario.
En efecto, los elementos constitutivos de una compraven-
ta no se agotan en el inmueble (único recaudo que la generali-
dad de la doctrina civilista requería con el Código derogado),
sino que se le debe adicionar el precio. Resulta convincente
la tesis, que se está consolidando con firmeza, que entiende
cubiertas las exigencias legales si se consigna un valor mini-
rno de la venta (así, "por un valor igual o superior a ... d6-
lares estadounidenses o su equivalente en moneda de curso
legal"). De esta manera se cubre la evidente finalidad de la
norma, que es una suerte de control del cónyuge no titular.
Los elementos constitutivos se integran, además, con las
partes. Sin embargo, y pese a posturas que minoritariamente
se manifestaron en contrario, debe descartarse por absoluta-
mente irrelevante la necesidad de consignar el nombre del com-
prador. Y es que, siendo fungible el objeto de su obligacibn
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

(arts. 765 y 232), es indistinta la persona que deba abonar el

monto indicado.
Para requerir el nombre del comprador u otros pormenores
del negocio, debiera interpretarse que el Código Civil y Corner-
cial exige que el asentimiento solo pueda otorgarse cuando la
operacidn está concertada, lo que no surge de su letra ni de su
espíritu.
2. Poder para asentir
Cuando se otorga poder para asentir, en él solamente será
indispensable la individualizacióin del bien (art. 375, inc. b),
pero ninguna referencia al precio. La patente incongruencia
con los recaudos del asentimiento anticipado resulta asombro-
sa. No es muy difícil atribuirla a la desatencidn y ligereza en
la distribución de tareas de los autores.
Sin embargo, la letra de la ley resulta clara y a ella debe-
mos atenernos. Nótese que no hay contradiccidn, como se ha
sugerido desde algunos ángulos, sino inconsistencia y, repeti-
mos, incongruencia.
Por ello, no compartimos en absoluto la tesis de ETCHEGA-
R A Y ~ ~que
, propicia que el poder para asentir también contenga
los requisitos del art. 457. Lo que ocurre es que este último
disciplina el otorgamiento del asentimiento, el que en los ca-
sos de intervenir un apoderado recién es prestado al momento
de la escritura de venta. Y allí, si, se contienen los elementos
constitutivos, los cuales perfectamente pueden ser proporcio-
nados por el apoderado. De no interpretarse así, tendríamos
que considerar que la previsión del art. 375, inc. b, es ociosa,
pues ya el art. 457, en su determinación de los ''elementos consti-
tutivos",estaría comprendiendo al bien. La hermenéutica que
sugerimos fue receptada por la XXXIX Jornada Notarial
Bonaerense (tema 4, punto 4).
Finalmente, cabe apuntar que, a tenor del art. 459, el po-
der para asentir no puede ser otorgado al cónyuge "en llos casos
en que se a p k a el art. 456". Se controvierte acerca de la apli-
cación de la prohibición a los casos en que debe prestarse el asen-
timiento del art. 470.

23 ETCHEGARAY, (coord.), Cddigo Civil y Comercial, t. 2, cornenta-

en CLUSELLAS
rio al art. 375,5 4, p. 125.
 COMPRAVENTA

Atento el párrafo final del art. 470, no pueden caber dudas

acerca de la extensión de la restriccibn también a esos supues-
tos. La directiva legal es obviamente reprochable, pero clara
y contundente. La remisión del art. 470 al art. 459 no tendría
ningtín sentido si no fuera para señalar que está prohibido
otorgar poder al c6nyuge para esos fines. Por lo expuesto, no
compartimos la resolución en contrario de las XXXIX Jorna-
das Notariales Bonaerenses al respecto (tema 4, punto 4), que
es seguida por el registro inmobiliario bonaerense (DTR 11/16,
art. $O).
3. Diferencias prbcticas entre ambos procedimientos
Si bien la cuestión es polkmica, caben breves reflexiones
acerca de las diferencias de orden práctico entre el asentimien-
to anticipado y el poder para otorgarlo, entendiendo que ellas
se vislumbran en los rubros de la revocabilidad y de la incapa-
cidad.
Si se hubiera otorgado poder, este podrá ser revocado sin
justa causa (porque no es "especial irrevocable" con los alcan-
ces del art. 380, inc. c, y porque expresamente lo consigna el
art. 459). Claro está que, si el otorgante se negara a pres-
tar el asentimiento con la enajenación, entonces sí deberá ex-
teriorizar judicialmente la justa causa, pero -se insiste- no la
requerirá para revocar el poder. Además, la incapacidad del
poderdante pone fin al poder (art. 380, inc. h).
Si se hubiera prestado el asentimiento anticipado, entende-
mos que no podría revocarse sin justa causa. Si bien el tópico
es debatible, lo cierto es que se presume que esa conformidad
implic6 evaluar los pormenores del negocio, más aún cuando
estamos considerando un asentimiento específico. Considera-
mos, además, que no caduca por la incapacidad posterior del
asintiente. Rubrican la conclusión tanto la falta de estipula-
ción legal contraria como la aplicación de los principios gene-
rales, según los cuales conservan validez los actos del incapaz
anteriores a la declaraci6n. Cuando el C6digo Civil quiso ex-
ceptuar este régimen lo hizo expresamente, como en el art.
45. No puede aplicarse el régimen de la oferta, que no subsis-
te luego de la incapacidad del ofertante (art. 976), precisamente
porque el asentimiento, si bien se dirige a persona determinada
(el cdnyuge), no es recepticio; es decir, no requiere aceptación.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

En cambio, entendemos que la muerte del asintiente tie-

ne efectos semejantes. Si se trata del poder, su extinción esta
expresamente considerada (art. 380, inc. b). Si se trata de un
asentimiento previo sobre bien ganancial, no es que la muerte
lo extinga, sino que, estando el bien en cabeza de uno de los
cónyuges, el fallecimiento de cualquiera de ellos disuelve la so-
ciedad conyugal y esta debe liquidarse (arts. 435, inc. a, 475,
inc. a , y 481). En ambos casos, en suma, es inexorable la tra-
mitación del proceso sucesorio del cónyuge no titular. Buena
parte de la doctrina notarial entiende que, si el asentimiento
anticipado acompañó a un poder especial irrevocable y con
validez para luego de la muerte (art. 380, incs. c y b), goza de
la misma subsistencia que este frente al fallecimiento del otor-
gante.
Pero precisamente porque la muerte no extingue el asen-
timiento previo es que consideramos que, si se hubiera presta-
do respecto de un bien propio, el fallecimiento del asintiente
no hace mella en la operacidn, que no requiere el previo tr8-
mite de su proceso sucesorio. Y es que ni los herederos ni el
juez pueden modificar la declaración que libremente realizó
el causante.
La preocupaci6n notarial estriba en la posibilidad de que
quien prestó el asentimiento anticipado hubiera fallecido. Sin
embargo, y como ocurre con los poderes, la extincibn no puede
ser opuesta a quien no le fue notificada ni la conoce por otra
vla (doctr. arts. 361, 362 y 381).
Esto significa que solo en caso de resultar anunciado el fa-
llecimiento por el propio titular dominial, o por Ias constancias
registrales (si se hubiera inscripto la declaratoria de herederos
o la partición), no se lo podrá utilizar.
En caso contrario, no existe norma ni principio que co-
loque al notario en una labor indagatoria que trascienda más
allá del proceder habitual, sustentado en la legislación perti-
nente.
La diferencia en la técnica de la redacción también es evi-
dente. El asentimiento anticipado se relacionará en las cons-
tancias notariales; si interviene el apoderado, la conformidad
deberá otorgarse expresamente en la escritura, como si compa-
reciera el propio asintiente.
 COMPRAVENTA

4 . El asentimienfo en las uniones convivenciales

En el cap. 1, 5 2, e, 3, efectuamos consideraciones prelimi-
nares acerca de la temática, y ensayamos los argumentos por
los cuales sugeríamos requerir el asentimiento para enajenar
la vivienda familiar aun respecto de las uniones convivenciales
no registradas, pese a la letra del art. 522.
Ninguna norma señala cuál será la regulación de este
asentimiento, sin siquiera designar la aplicación subsidiaria
o supletoria de las trazadas en materia de matrimonio (que
es en el lugar en que el Código Civil y Comercial las contem-
pla). Este silencio normativo permite afirmar que ninguna de
las indicaciones del ámbito conyugal tiene lugar aquí.
Así, el asentimiento previo no tiene por qué designar el
precio de venta, sino solamente individualizar la vivienda fa-
miliar (en contra del art. 457); si se otorga poder para asentir,
no hay obstáculo para hacerlo al conviviente (en contra del art.
459), y, además, no hay necesidad de indicar cuál inmueble es
la vivienda familiar (en contra del art. 375, inc. b). En este
último caso, taI como ya se apunt6, la conclusi6n se robucte-
ce por la terminología legal, que alude al 'hsentimiento conyu-
gal". Si bien podría atribuirse la expresión a otro descuido de
los autores (ya que en ninguna parte del Código Civil y Corner-
cial la figura es invocada en esos tkrminos), lo cierto es que sir-
ve para corroborar las distintas implicancias que se presentan
en el ámbito de las uniones convivenciales.
Esta lectura de las normas indicadas, por otra parte, no
contraría las "palabras" ni las "finalidades" de la ley (art. 2 O ,
Cód. Civil y Comercial). Tampoco lo hace con "leyes análo-
gas", pues precisamente las diferencias con el matrimonio, fun-
damentalmente en el ámbito patrimonial, explican la ausencia
de reenvíos y justifican distinguir las soluciones entre ambos
sistemas.
No obstante, sí parece prudente que el asentimiento anti-
cipado individualice la vivienda familiar, pues nos encontra-
ríamos en una situación similar a la que existía con el antiguo
asentimiento conyugal del art. 1277 del C6d. Civil, para el que
la doctrina y jurisprudencia dominante (en postura reprocha-
ble) exigían el recaudo de la individualización del inmueble
cuando se otorgaba anticipadamente.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

a) PACTOSQ U E I M P I D E N ENAJENAR Y PACTOS

QUE GENERAN DOMINIO REVOCABLE

La compraventa presenta un rico catálogo de pactos que

pueden enriquecer las previsiones contractuales.
Si bien su utilización fue siempre acotada, ofrecen utilidad
en ciertas situaciones negociales, lo que amerita su sintético
tratamiento.
Para la actuaci6n notarial deben distinguirse primordial-
mente las siguientes clases de pactos, en función de los efectos:
1) aquellos que impiden enajenar; 2) aquellos que no impiden
enajenar, pero producen un dominio revocable con efecto re-
troactivo, y 3) aquellos que no impiden enajenar ni producen
un dominio revocable con efecto retroactivo (sea porque hay
dominio revocable, pero sin efecto retroactivo, o porque dere-
chamente no hay dominio revocable).
La prohibición de enajenar está expresamente prevista en
el art. 1972 (ver cap. 111, 9 12). De él se desprende que puede
imponerse al comprador la prohibiciiin de vender a persona de-
terminada, y que la violación de ese compromiso (es decir, la
venta al sujeto indicado) acarrea la nulidad del acto. Según el
texto del art. 234, inc. b, nos encontraríamos con bienes fuera
del comercio, lo que en cierto modo resulta equívoco, porque
su titular puede aun ejercer sobre él múltiples actos materiales
y jurídicos.
Si en lugar de hacerse respecto de persona determinada, la
prohibición de enajenar fuera genérica, el acto violatorio seria
válido y, ante el silencio del propio art. 1972, cabría concluir
que no aparejaría ninguna indemnización para el transmiten-
te. Sin embargo, el art. 1582 daría pie a interpretar que sí se
"genera responsabilidad del obligado". No obstante, ALTERINI
descarta esta última alternativa, pues entiende que de la nece-
saria integración entre ambas normas cabe concluir que el art.
1582 coloca fuera de su influencia a los supuestos de quienes
adquieren onerosamente derechos reales, a los que solamente
les atañen las directivas del art. 197224.

(dir.), Cddigo
24 ALTERMI,en ALTERINI Civit y Comercial, t. VII, p. 679 y 680.
 COMPRAVENTA 117
En torno a las otras dos categorías, vale recordar que en
materia inmobiliaria el principio general es que el dominio re-
vocable se extingue con efecto retroactivo, salvo cuando la ley
o el acuerdo de los contratantes indiquen lo contrario, tal como
lo señalan los arts. 1967 y 1969. En este sentido, esa normati-
va específica desplaza el precepto genérico inverso que campea
en materia de condiciones (art. 346).
Cabe señalar que el Código Civil y Comercial trae solamen-
te dos causales de dominio revocable, que son el plazo resolu-
torio y la condición resolutoria (arts. 1946 y 1965). Cuando
abordamos la cuestión del precio explicamos por qué la ausen-
cia de su pago no genera un dominio revocable, a diferencia de
lo que un grueso de la doctrina sostenla con el COdigo deroga-
do (§ 6, de este capítulo). Aunque inconcebiblemente el Códi-
go Civil y Comercial no haya definido al plazo, por su signifi-
cado en idioma castellano y por contraposición a la condicidn
(art. 3501, podemos concluir que se conservan las significacio-
nes tradicionales.
Con este marco, entonces, los pactos que traigan aparejado
un dominio revocable implicarán la generacibn de un título ob-
servable (cuando se trate de una condición, esto ocurrir&solo
hasta que eventualmente se adquiera la certeza de la irrevoca-
bilidad), por cuanto todos los derechos reales que transmita o
constituya el comprador se extinguirán ante el acaecimiento de
la causal resolutoria (art. 1969). Esos adquirentes de derechos
(v.gr., un nuevo comprador o un acreedor hipotecario) no po-
drán ampararse en el art. 392, por cuanto este protege ante la
invalidez del primer acto y aquí se trata de actos válidos.
Con todo, vale decir que el Código Civil y Comercial incor-
pora una excelente innovación en la materia, que surge del ter-
cer y párr. último del art. 1965. En síntesis, a tenor de este,
todo dominio revocable sujeto a una condición se transforma
en perfecto si transcurren diez años desde el otorgamiento del
título y el evento resolutorio aún no ha ocurrido. No son ad-
misibles las críticas que se le han formulado al ordenamiento
vigente por no haber incluido al plazo Puro" (es decir, el que no
se liga a ninguna condici6n) en esta previsidn, puesto que,
como este se cumplirá inexorablemente, el dominio nunca se
transformará en perfecto en el adquirente, sino que siempre re-
tornara al transmitente. Como este resultado ocurrirá fatal-
mente, resultaría estéril colocarle una duración máxima.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

Está sobreentendido que ese plazo mhximo cede cuando

la ley o las partes establecen uno inferior. Así, los pactos de
retroventa y preferencia, que originan también un dominio re-
vocable, tienen un tope legal de cinco años (art. 1167), lo que
significa que transcurrido ese plazo sin que se ejercieran por
el vendedor las prerrogativas a que cada uno faculta, el domi-
nio se habrá tornado automáticamente en perfecto sin esperar
a los diez años del art. 1965.
Para sintetizar, cabe concluir que en materia de compra-
venta inmobiliaria, producen dominio revocable con efecto re-
troactivo (arts. 1967 y 1969): 1) la condici6n resolutoria (arts.
343, 1169, 1946 y 1965); 2) el plazo resolutorio (arts. 350, 1946
y 1965); 3) el cargo, solo si su cumplimiento se estableció como
condición resolutoria (art. 354); 4) el pacto de retroventa (art.
1163); 5) el pacto de preferencia (art. 1165). Salvo la condi-
ciiin y el plazo resolutorios, que operan de pleno derecho (arts.
348 y 19681, en los demás casos el dominio se revocará solo
cuando medie manifestación del vendedor (arts. 1078, inc. a, y
1086). Esto significa que el texto de la escritura deberá pre-
ver las circunstancias de esa declaración (plazo para realizarla,
forma, lugar de notificación, momento en que deberá devolver-
se el inmueble).
Hemos incluido al pacto de preferencia entre los que origi-
nan dominio revocable porque el texto del art. 1166 (que anali-
zaremos a continuación) sugiere que tiene efecto frente a ter-
ceros. No obstante, la última oración del párr. lo del art. 1165
invita a la duda, pues establece que el derecho es "personaly no
puede cederse ni pasa a los herederos".
La indicación del carácter "personal" no parece significar
estrictamente que no se trata de un derecho real, pues así fue
siempre en nuestro país (aunque no en otros) y no está enu-
merado en la nómina del art. 1887 ni regulado de ese modo
en ninguna parte. Por lo tanto, y por no estar señalado legal-
mente como derecho real (art. 1884), es personal y no hace fal-
ta ninguna reiteración legal al respecto.
Más bien, invitados por las palabras con que culmina la
oración, podemos colegir que se alude a prestaciones que no
pueden ser ejercidas por otra persona (arg. art. 776, aunque en
él se alude al deudor y aquí al acreedor), y por eso no puede
transmitir el ejercicio de la retroventa a terceros, ni siquiera
 COMPRAVENTA

por causa de muerte. Pero ello no quita que los efectos de su

acción sean reipersecutorios, y de alli que el art. 1166 indique
la oponibilidad a terceros interesados.
El pacto de reventa, en cambio, no origina un título ob-
servable, más allá de la indicaciiin legal de aplicar las normas
de la condici6n resolutoria (art. 1164) y, por lo tanto, del domi-
nio revocable (arts. 1169, 1946 y 1965). Es que, si la facultad
de resolver la adquisición efectuada es del propio comprador,
cuando él la transmite nuevamente este nuevo adquirente tiene
un dominio perfecto. Y esto ocurre tanto sea que la transmite
al vendedor en ejercicio de la reventa como si la transmitiera a
cualquier tercero (incluso al vendedor, pero sin ejercer la reven-
ta sino como una nueva compraventa).
En suma, en el caso de haber comprado con pacto de re-
venta, el título es observable solo mientras el inmueble per-
manece en el patrimonio del comprador, pues la revocacibn
del dominio adquirido dependerá exclusivamente de su pro-
pia decisi6n. Cuando ese comprador lo haya transmitido a
cualquier persona, el nuevo adquirente sera titular de un domi-
nio perfecto.

El art. 1166 señala que los pactos de retroventa, reventa y

preferencia son oponibles a terceros interesados %si resultan de
los doceamentos inscriptos en el registro correspondiente". La le-
tra de la norma concuerda con los principios generales del de-
recho y la letra y el espíritu del art. 1893 y concs. del Cód. Civil
y Comercial y de los arts. 27 12,20 y 33 de la LNRI.
Ese plexo normativo clausura con contundencia una con-
troversia que se había generado con el régimen preceden-
te. En el XV Congreso Nacional de Derecho Registral, cele-
brado en el 2009 en la ciudad de Santa Fe, provincia del mismo
nombre, la buena doctrina triunfó en el tema 2, que contó con
nuestra coordinación nacional.
Ahora, con el amparo de los textos imperantes, nuevamen-
te el Congreso Nacional de Derecho Registral (en esta ocasi6n
el número XVIII) se pronunció acerca de la temática. Fue el
primero celebrado con el régimen vigente y se llevó a cabo en
Rosario, provincia de Santa Fe, entre el 22 y el 24 de octubre
120 PRACTICA NOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

de 2015, y, con todo acierto, ratific6 con mayor vigor aún las
conclusiones de 2009.
El tema 1, que nuevamente cont6 con nuestra coordina-
ción nacional, aprobó por mayoría (de la que participamos) la
declaración que por su relevancia transcribimos.
"El carácter revocable del dominio resulta oponible a
toda clase de terceros, sin distincibn, si surge del instrumento
registrado. No es necesario, para lograr esa oponibilidad,
que dicho carácter revocable surja de las constancias regis-
trales.
Todos los terceros deben informarse del alcance de la si-
tuaci6n registrada a través de la consulta del instrumento re-
gistrado o de su matriz, según el caso. Si no procedieran de
esta manera, carecerían de la buena fe exigida por el ordena-
miento jurídico (art. 9 O y 961, Ciid. Civil y Comercial de la Na-
ción); y de manera específica, los art. 1893 y 1166 del Cód. Civil
y Comercial de la Nación y 12 y 33 de la ley nacional registra1
inmobiliaria corroboran esta interpretación. Esta conclusidn
es concordante con lo resuelto al respecto en el XV Congreso
Nacional de Derecho Registral, celebrado en la ciudad de Santa
Fe, provincia hornónima, en el.año 2009"
Esto no significa que no preste utilidad que el registro
vuelque en sus constancias el carácter revocable del dominio
(mediante rogación específica del notario si así lo exige su ré-
gimen de rogaci6n -arts. 6" y 7O, LNRI-, como ocurre en la
provincia de Buenos Aires y en la Ciudad Aut6noma de Bue-
nos Aires). Significa que si así no se procediera, el plexo nor-
mativo indicado termina por hacerlo oponible de todos modos,
por lo que no cabe agotar el análisis en la información regis-
tral. Máxime en el ámbito notarial, donde ahora ha recibido
expresa consagración legislativa la tesis rotunda y acabada-
mente mayoritaria acerca de la necesidad de realizar el estudio
de títulos para invocar buena fe a los efectos de ciertos títulos
observables (art. 1902 y doctr. arts. 392, 2260 y 1138).
Respecto de todos los casos de resolución retroactiva, inte-
resa destacar dos peculiaridades que ha menester especial con-
sideración en el asesoramiento notarial.
En primer lugar, según lo dispuesto por el art. 1968, cuan-
do se produzca la causal resolutoria, la readquisición del domi-
nio por el anterior titular ocurrirá automáticamente y de pleno
 COMPRAVENTA

derecho. Cada una de esas causales operará de manera dife-

rente, tal como indicamos en el apartado anterior de este mis-
mo punto (así, mientras para algunas será suficiente que
ocurra el evento -plazo y condicidn-, para otras sera preci-
so que el transmitente manifieste su voluntad, o incluso que se
dicte sentencia cuando entre las partes haya controversia -el
resto-).
Esta autornaticidad en la extinción del dominio significa
que no será necesaria una nueva entrega del inmueble para esa
readquisición, y el adquirente que ha perdido el dominio se ha-
brá transformado en tenedor a nombre del transmitente, ahora
nuevo dueño. Se trata de un caso de constituto posesorio (ver
caps. 1, 5 5, y 11, 3 14), pero de origen legal. Esto no quita,
naturalmente, la facultad del dueño de exigir al adquirente la
devolución, por medio de las acciones pertinentes.
Cuando se produzca la readquisición del dominio en vir-
tud de haber ocurrido la causal resolutoria, tanto los derechos
reales como los personales que hubiese constituido el compra-
dor se extinguirán, pues el régimen imperante no distingue
en función de la naturaleza de estos (art. 1969). Ello signifi-
ca que si el comprador, en el lapso en que fue dueño, celebro
un contrato, verbigracia, de locacidn, este se extinguir6 junto
con el dominio. Lo mismo ocurrirá si hubiese celebrado co-
modato o depósito, o si hubiese constituido una hipoteca o un
uso. En ningún caso los adquirentes de esos derechos podrán
pretender conservar su situación jurídica amparados en su
onerosidad y en una supuesta buena fe (p.ej.,locatario o acree-
dor hipotecario). Es que, precisamente por lo que se indicó
más arriba en este mismo punto, la buena fe queda desplazada
toda vez que del título adquisitivo (o eventualmente de sus an-
tecedentes) surgía el carácter revocable del dominio.
Cabe hacer notar que este régimen en materia de dominio
revocable es una excepciiin a la regla general del art. 348, pues
según este los actos de administracibn persisten pese al cum-
plimiento de la condicidn, y los frutos quedan a favor de la par-
te que los ha percibido. El art. 1969, al no efectuar distincio-
nes, proyecta los efectos de la resolución con mayor amplitud,
innovando saludablemente respecto al ordenamiento preceden-
te, que seguía lo que hoy es el principio general (art. 2670, C6d.
Civil).
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

13. C m J. COMPRAVENTA.
VARIANTES
SOBRE PUDERES, PAGO
DEL PRECIO, ASENTIMENTO, E V I C C I ~ NY VICIOS OCULTOS,
CARACTER PROPIO DEL BIEN POR SUBROGACI~NREAL
La operad6n comprende dos vendedores, dos compradores
y dos inmuebles.
El precio se paga parte antes del acto y parte en la escritu-
ra. Si bien, como se hiciera notar, ya no subsiste la observabi-
lidad de los titulos por la falta de pago del precio (ver cap. 11,
5 6), tiene relevancia la advertencia a las partes de los efectos
de la violación a la ley 25.345 en los pagos anteriores, por lo
que se vuelcan las cláusulas respectivas.
En función de los pormenores negociales, se prevén todas
las alternativas de redacción acerca de eviccidn y vicios ocul-
tos, desde la liberación total hasta la máxima responsabilidad
legalmente admitida. Se hacen reflexiones en torno a los ma-
tices que presenta la pluralidad de inrnuebles.
Respecto del asentimiento, no corresponde por uno de los
vendedores, y el del otro lo presta el apoderado (que no es el
cónyuge). Debe distinguirse la redacción escrituraria entre
este último caso y aquel en que el asentimiento se otorga an-
ticipadamente. Uno de los adquirentes manifiesta que los in-
muebles son propios, pese a estar casado, por la subrogaci6n
real contemplada en el art. 466.
En cuanto a los regímenes de percepción e información, se
reflexiona acerca del impuesto a las ganancias, el COTI, la UIF
y el marco normativo de la protección de datos personales.
Los vendedores son A y B, que están representados por S ,
al igual que la cónyuge de B (X). Los compradores son C y D,
que intervienen por si. N es la cónyuge del comprador C, e in-
terviene en función de las exigencias del art. 466.

MODELO
2, C , N y D...
COMPARECENCIA:
a) PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Intervienen C , N y D por sí, y Z por A [datos personales],
B [datos personales] y X [datos personales], como apoderado, a
mérito de la documentación que se relacionar6.
 COMPRAVENTA

Interviene Z por A [datos personales], B [datos personales] y

X [datos personales], como apoderado, a mérito de la documen-
tación q u e se relacionará, cuya vigencia asevera el compare-
ciente,
y dicen que celebran el siguiente contrato de compraventa
inmobiliaria:
PRIMERO[Titulode transmisidn]. A y B transmiten a título
de venta a C y D la copropiedad horizontal sobre las unidades
funcionales ... y ... Certificados catastrales: ...
Se discrepa acerca de la manera adecuada de presentar el acto que
se celebra, Optamos por la fórmula más habitual ("y dicen que ,,,"),
dada la síntesis que encarna. Otra postura, mas estrictamente con-
secuente con la naturaleza jurídica de la función notarial, propone
que el texto de la escritura, seguidamente de señalar el lugar y Ia fe-
cha, continúe diciendo "para dar forma notarial a las declaraciones
que he recibido y redactado, comparecen ...". Luego, a continuación
de la intervencidn y como introduccidn al tenor negocial, se indica
que "formalizan el siguiente contrato de ..."25.
Calificar a la compraventa como "inmobiliaria" obedece a cier-
tas reglas particulares que este contrato exhibe cuando el objeto es
inmueble.
Si antes de la escritura no fue celebrado contrato alguno, las par-
tes otorgan la compraventa en este acto y simultáneamente el vende-
dor ya tiene cumplidas sus dos prestaciones (otorgamiento de título
y tradicibn). Si, en cambio, realizaron un boleto de compraventa,
lo que ahora estarían otorgando seria su cumplimiento, por lo que
cabría introducir sus declaraciones señalando "dicen que celebran
el siguiente cumplimiento de contrato de compraventa". Por cierto,
ese otorgamiento no dejaría de ser un contrato, si vislumbramos el
concepto desde la tesis amplia que es hoy pacíficamente asumida y
claramente receptada por el art. 957. Naturalmente, estas precisio-
nes terminológicas no desvirtúan la esencia de los conceptos, por lo
que la utilización de la f6rmula introductoria habitual no representa
ningún desvalor.
En cambio, es inexacta e imprecisa la expresi6n "vende, cede y
transfiere". Transferir abarca vender y ceder, pero ambas tienen di-
versos campos de aplicación (la venta, transmisión del dominio y -se-

25 PELOSI, Tkcnica de la redaccidn escriturap-ia, p. 64, notas 77 y 78, y p. 65

y 66, nota 84. Con inspiración análoga, pero diferente redacciiin, ver CARMI-
NIO CASTAGNO, Proyecto de escritura de permuta de inwzeaebles, "Revista Notarial",
no 884, p. 117 y 118, nota 9.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

gún se controvierte- tarnbikn constitución de un derecho real sobre

cosa ajena; la cesihn comprende transmisión de estos últimos o de
derechos personales).
Tambikn deben desecharse frases que aludan a1 inmueble "con
todo lo plantado y edificado" o de tenor semejante. De esclareci-
das normas del Código Civil y Comercial a las que se hizo referencia
(cap. 1, 9 3) se desprende que las construcciones son inmuebles por
accesión y, por lo tanto, se transmiten inexorablemente, aun cuando
las partes así no lo quisieran. Solo de constituirse superficie como
derecho real se admitirian variaciones en ese sentido, que devienen
superfluas en los demás casos.
Por fin, por tratarse de dos compradores, lo adquirido es para
ellos un condominio (art. 1983). Sin embargo, siendo ya doctrinal-
mente indiscutido que este derecho real no es mas que la variante
plural del dominio, es correcto mantener esa referencia cuando no
restan partes indivisas sin transmitir. Más allá de los matices argu-
mentales a que el C6digo Civil y Comercial da lugar acerca de su dis-
tinción con el dominio, insistimos que la cuestión no llega a impactar
en la técnica escrituraria. Al no haberse asignado en el texto escri-
turario la proporci6n en la que adquieren los compradores, el Código
Civil y Comercial dispone que serhn iguales (art. 1983).
Cuando, como en este caso, se transmitan inmuebles sometidos
al regimen de Ia propiedad horizontal, este es el derecho real adqui-
rido y a él corresponde aludir. Como hay pluralidad de titulares, el
art. 1984 hace aplicables subsidiariamente las normas de condomi-
nio, y de allí la denominación de copropiedad. Este sería el único
supuesto en el cual el Código Civil y Comercial expresamente hace
aplicables las normas del dominio y el condominio a la propiedad ho-
rizontal, que en su sector es regulado sin ninguna invocación a ellos,
aunque con ostensibles analogías en los aspectos que son de interés
aquí (v.gr., arts. 2037, 2039 y 2045).

SEGUNDO [Precio]. El precio de la presente operación es de

d6lares estadounidenses ..., abonados de la siguiente manera:
-

a) la suma de dólares estadounidenses ... fue abonada por la

parte compradora a la parte vendedora en dinero efectivo antes
de ahora; b) la suma de dólares estadounidenses ...la parte ven-
dedora la percibe en este acto en dinero efectivo de la parte
compradora. La parte vendedora otorga recibo por la presen-
te por el importe total del precio.
La frase "el precio de la presente operación" tiene la ventaja de po-
der utilizarse genéricamente en cualquier acto que tenga precio. Se-
gún el C6digo Civil y Comercial (art. 303), deberá indicarse en letras
tanto la cantidad que se entregue en presencia del escribano como
el monto total, pues es indudablemente un elemento esencial. Las
normativas locales lo imponen para todos los pagos y también para
 COMPRAVENTA 125
el precio total (Buenos Aires, art. 137, inc. 2, ley 9020; CABA, art. 61,
párr. último, ley 404).
Puede pactarse en cualquier moneda, por cuanto, desde la ley
23.928, de 1991, si esta fuera extranjera, no deja de tratarse de obliga-
cibn de dar sumas de dinero. El Código Civil y Comercial no introdujo
innovaciones al respecto, pues más alla de la equivoca e inconsistente
redacción de la parte final del art. 765, las expresiones ''moneda" y
"dinero" resultan equivalentes, idea corroborada por el art. 772.
Esa misma norma provoc6 una controversia que solamente re-
percute en el texto escriturario cuando restare un saldo por abonar
luego de la escritura. Remitimos al análisis que efectuamos en ma-
teria de obligaciones pasibles de ser garantizadas con hipoteca (cap.
V, 5 6 , c) y a las cláusulas que surgen del caso 20 (cap. V, 9 27).
Exclusivamente por exigencia de normativa tributaria, cuando
el precio se consigna en moneda extranjera se puntualizará luego la
conversión a pesos, segun cotizacion oficial.
El hecho de no haberse asignado la proporción en que cada uno
de los componentes de la parte compradora ha contribuido al precio
implica que lo ha sido en partes iguales (art. 808). Podría haberse
designado un porcentual distinto en esa participación (doctr. arts.
806, inc. b, 808 y $251, sin que necesariamente deba tener relaci6n
con la proporci6n en la adquisicibn del derecho real. Así, no media
obstAculo legal en que C abonara el 65 % del precio y D e1 35 %, aun
cuando resulten condóminos en partes iguales.
Tampoco hay obligacih de fraccionar el precio atribuyendo dife-
rentes porciones a cada uno de los dos inmuebles transmitidos.
Consignar los distintos momentos en los que se abonó el precio
repercute en diversas circunstancias. Respecto del pago en la es-
critura, por tratarse de un acto efectuado en presencia del notario,
queda amparado por los efectos del art. 296, inc. a, lo que implicará
la necesidad de redargüir de falsedad para suprimir la presunci6n de
veracidad. Se ha hecho tema -consideramos que desmesuradamen-
te- sobre la responsabilidad notarial por el detalle del monto entrega-
do. Lo cierto es que, al comprenderse en los efectos alll: mentados,
su deber de contar el monto entregado en efectivo en su presencia
parece ineludible.
Este efecto también lo tiene el hecho de la rnanifestacidn sobre el
cumplimiento anterior (acto percibido por el notario), pero no la sin-
ceridad de lo dicho; es decir, la efectiva existencia y circunstancias del
pago (que se regirán por el régimen del art. 296, inc. b).
Respecto de las cantidades abonadas con anterioridad, la situa-
ción ideal seria que las partes anunciaran con precisi6n su fecha,
muchas veces vinculada a la suscripción del boleto de compraven-
ta. Cuando ellas no manifiestan haber celebrado dicho contrato y
dicen no recordar con precisión el día del pago, ninguna fuente le-
gal idónea se opone a que en la escritura se lo consigne como hemos
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

señalado, lo que por otra parte es un uso recurrente en la práctica

argentina.
Independientemente de la imprecisión en el tiempo, la declara-
ción sobre el pago anterior genera una serie de consecuencias.
Además de los efectos fiscales (v.gr.,justificar el origen de los fon-
dos a esa fecha), si se suscribió boleto de compraventa, el pago de
más del 25 % del precio hará ese acto oponible a la falencia del vende-
dor (art. 1171, Cod. Civil y Comercial; art. 146, ley 24.522).
En este caso, el pago anterior no cumplid con las previsiones de
la ley 25.345, lo que surge de la manifestación de las partes de haber
abonado en efectivo. Esta circunstancia redundar6 en la inclusión
de dos cláusulas adicionales que sugerimos volcar como consecuen-
cia de ese incumplimiento.
Finalmente, el prestar recibo es una consecuencia del otorga-
miento de la escritura, que acarrea para la parte vendedora su con-
formidad con todo lo que allí se dice; entre otras cosas, el pago del
precio. Por lo tanto, no cabe duda de que puede prescindirse de la
expresi6n. A lo sumo, como se sugiere en la fórmula, puede indicar-
se que la parte vendedora otorga recibo (añadiendo "por el importe
total", cuando los pagos fueron en momentos diversos). La aclara-
cidn de hacerse "por la presente" expIica que no se suscriba un docu-
mento distinto para referirse a la suma entregada. Pero es menester
señalar la imprecisión y el arcaísmo de la frase "el más eficaz recibo
y carta de pago en legal forma"26;el recibo no admite gradación de
eficacia en más o en menos, y la "carta de pago" es un instrumento
que no existe en la legislaci6n argentina (y, si existiera, no se conci-
be que pudiera otorgarse en "ilegal forma").
[Declaraciones de la parte vendedora]
TERCERO
Superados los elementos esenciales del acto (cosa y precio), res-
tan los naturales y accidentales.
Exponerlos en oraciones ordenadas y separadas trae aparejada
una sistematización que permite utilizar la misma fbrmula para los
casos en donde quepa hacerlo. Se verá, por ejemplo, que una gran
proporción de clAusulas pueden reiterarse en las donaciones y en to-
dos los actos que sirvan de titulo a la transmisibn del dominio, y aun
para derechos reales sobre cosa ajena.
El orden elegido obedece a la combinación de criterios de rele-
vancia para la operación y recurrencia de su utilización (con esta
pauta, quedan hacia el final las circunstancias que se presenten con
menor frecuencia).
a) Que es la única titular de los inmuebles descriptos.
Como enseña ETCHEGARAY, las fuentes de la situación dominial
son la aseveración del transmitente, el titulo de propiedad y la certi-

26 PELOS,Tefc~ticade la redacctdn escritumri~,

p. 67,nota 87.
 COMPRAVENTA

ficación r e g i ~ t r a l ~Los
~ . pormenores de las dos últimas se verifica-
ran en las constancias notariales. La expresa afirmación de titula-
ridad (que podría presumirse por el solo otorgamiento y exhibici6n
al notario del documento acreditativo) sumerge indudablemente al
transmitente, en caso de engaño deliberado, en la responsabilidad
prevista en el párr. ultimo del art. 1008, en el delito penal de defrau-
dación (art. 172, inc. 9, C6d. Penal) y en otros (si además hubiere
fraguado documentación para tal fin), y especifica el alcance de la
responsabilidad por evicción. Si el registro inmobiliario no infor-
mara una titularidad que oportunamente hubiere inscripto u omitie-
ra cualquier situación que la menoscabe (v.gr., una medida cautelar),
se producirá lo que doctrinalmente se conoce como "fuga registral",
que redundará en responsabilidad estatal, en la generalidad de los
casos.
La referencia puede cambiar por "la única titular del dominio de los
inmuebles descriptos", "de la propisdad horizontal" o -visto que los titu-
lares son más de uno- "del condominio" o "de la copropiedad horizon-
tal". La ventaja de la fórmula empleada es que permite adaptarse,
con mínimas modificaciones, a la constituci6n de cualquier derecho
real, como se ver6 en los capítulos pertinentes.
El término "descripto", agregado a cada aparicibn de la palabra
"inmueble", proyecta su utilización indistinta para toda la escritu-
ra. De otra manera debe decirse solamente "inmueble" o bien mo-
dificar los agregados para cada utilizaci6n (v.gr., "enajenados" o "que
enajena", para los transmitentes; "adquiridos" o "que adquiere", para
los adquirentes).
b) Que la parte compradora se encuentra en posesión de los
inmuebles descriptos por Ia tradición que le ha efectuado antes
de ahora, y le transmite todas las facultades y acciones inheren-
tes a la propiedad horizontal y a la posesión sobre ellos.
La cláusula habitualmente utilizada en los antiguos formularios
era, matices aparte, que transmite "todos los derechos de propiedad,
posesión y dominio que sobre lo vendido había y tenía". "Propiedad"
es el término con que la Constitución de la Nación designa a todos
los derechos que una persona tiene "fuera de si mismo, de su vida
y de su libertad", en palabras antológicas de la Corte Suprema de
~usticia'~. La doctrina es pacíficamente conteste en que se refiere a
todos los derechos subjetivos patrimoniales, por lo que la alusi6n al
"dominio" es reiterativa, al verse abarcada por el primero. Incluso
el Código Civil y Comercial (al igual que el Código derogado) em-
plea en sinnúmero de oportunidades ambos sustantivos como sin6ni-
mos. Utilizamos la expresi6n "propiedad horizontal" porque ese es
el derecho real transmitido, aunque no pueda dudarse que, de seña-

27 ETCHEGARAY, Escrituras y actas notariabs, p. 226 y 227.

28 Fallos, 145307.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

larse al "dominio", el efecto será el mismo (pues las facultades inhe-

rentes a ambos que interesan aquí son las mismas).
Aseverar que el transrnitente "desiste, quita y aparta" es jurídi-
camente inexacto, pues tiene connotaciones unilaterales incompati-
bles con la naturaleza del acto celebrado. Por lo demás, ninguno de
los conceptos puede aplicarse a la compraventa. E1 desistimiento es
propio del Ambito procesal; la quita del falencia1 y tangencialmente
de las obligaciones (art. 1485) y el apartamie~etono tiene reflejo en
el derecho civil.
Respecto a la afirmacidn de haberse cumplido la tradicidn, el C6-
digo Civil y Comercial sigue la tesis que era dominante en el régimen
preponderante, oportunamente sugerida por SALVAT (todo lo cual se
hizo notar en el cap. 1, 5 5, a). Conforme a ella, la declaración de
haberse cumplido con la tradicidn no la suple %oiz relacidn a terceros"
(art. 1924), lo que significa que si tiene eficacia entre las partes. Si
armonizamos esa conclusi611, sus antecedentes y su inspiraci6n con la
noción de los actos propios (arts. 1065, inc. b, y 10671, resulta evidente
que los otorgantes no pueden volver sobre sus manifestaciones. Esto
significa que el notario deberá advertir al comprador acerca de las
implicancias de señalar falsamente que se halla en posesibn, pues en
tal caso, si cuando efectivamente quiera adquirirla encuentra a al-
guien que se opone (art. 1926), no podra responsabilizar al vendedor
por esa ocupacibn.
Acerca de la utilización del tiempo pasado para aludir a la tra-
dición, pero sin hacer referencia precisa a la fecha, remitimos a la
explicación en la declaración pertinente de la parte compradora, que
es la segunda.
Según ETCHEGARAY, la transmisión de los derechos inherentes al
dominio es lo que separa a la escritura como titulo del dominio de un
boleto de compraventa celebrado con esta misma forma29. Nosotros,
que preferimos utilizar en la primera cláusula dispositiva la f6rmula
"transmiten a titulo de venta ...el dominio (o la propiedad horizon-
tal)", no le damos esa trascendencia, sino la que a continuacibn abor-
damos y que apropiadamente tambien señala el mismo autor.
Entre otras facultades y acciones propias de este derecho real, las
más importantes son las acciones reivindicatoria y negatoria, que -a
tenor del art. 2248- corresponden a los titulares de los derechos reales
que se ejercen por la posesidn, cada una frente a una agresibn diver-
sa. Cabe recordar aquí que la doctrina mayoritaria se había pronun-
ciado a favor de la cesibilidad de la accibn reivindicatoria durante
la vigencia del Código derogado. Incluso un difundido plenario de la
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, de 1958, acabadamente
saludado por la generalidad de nuestros autores, tiene dicho que los
contratos que sirvan de titulo a la transmisibn dominial implican una
cesión implícita de la acción reivindicatoria, aun cuando el dominio

Escrituras y actas notariaks, p. 218.

29 ETCHEGARAY,
 COMPRAVENTA

no se haya transmitido por no haberse cumplido el modo30. En rigor

de verdad, la Corte Suprema de Justicia ya había insinuado la idea en
1899, invocando los anteriores arts. 1444 y 278931.
Si bien en general se ha guardado silencio acerca de la proble-
matica de las otras acciones, no se comprende que sus regímenes de
cesión fueran diversos.
En suma, incluimos expresamente la cesión, por cuanto -m&
al16 del mkrito que merezcan las extensas fundamentaciones a la di-
fundida tesis de la cesi6n implícita- existe un sector doctrinal que
minoritariamente la niega. Ese segmento se reduce aun más si la
cesi6n es expresa. Esta transmisión, entonces, resultara estdril si
la enajenación es válida y el comprador adquiere el dominio. Pero
si por cualquier motivo esto no sucediera, pese a la máxima diligencia
puesta por notario y adquirente, este contará, al menos, con la acción
reivindicatoria que el transmitente le cedió.
En cuanto a las facultades y acciones inherentes a la posesibn,
la finalidad de su inclusión es similar. A diferencia del interrogante
que para un sector minoritario se presenta con la acci6n reivindica-
toria, la cesibilidad de las acciones posesorias se desprende con clari-
dad meridiana de la doctrina del art. 1901 y su armonización con los
arts. 1914, 1923,1924 y 1937.
De nuevo, la fórmula será felizmente sobreabundante fren-
te a una enajenación válida, pero de suma utilidad en caso contra-
rio. Piénsese que entre los efectos de esta cesión de derechos pose-
sorios (naturalmente, si fue acompañada de la tradicion) se cuenta
la posibilidad de usucapir, beneficihndose del tiempo de la posesión
del transmitente. Y, si no se demuestra lo contrario, su posesibn se
inició en la fecha de su propio titulo de adquisici611, presumiéndose
su conservación en el tiempo intermedio hasta la actualidad (arts.
1903, 1914 y 1930).
De todo lo indicado se concluye en la evidente utilidad de la de-
claraci6n sugerida.
c) Que no tiene inhibiciones para disponer de sus bienes y
ostenta la libre disponibilidad de los inmuebles descriptos, no
existiendo sobre ellos gravámenes, medidas cautelares, restric-
ciones ni limites a esta transmisidn.
Todas las manifestaciones de esta cláusula tienen su respaldo en
los certificados registrales, por lo que -al igual que la aseveraci6n so-
bre la titularidad- su efecto primordial, tal como se meritó, es vincu-
lar a los transmitentes a la responsabilidad por la venta de cosa ajena
sin anunciar ese carácter, la defraudación y la evicción. Obviamen-

30 CNCiv, en pleno, 11111158, "Arcadini, Roque (suc.) ctMaleca, Carlos", LL,

92-463.
31 Fallos, 83:223.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

te, a su respecto también se aplicar5 la responsabilidad estatal, en

caso de fuga registral.
El análisis del polémico tema de las inhibiciones trasciende lar-
gamente el propósito de esta obra. Baste decir aquí que para el no-
tario la solicitud del certificado pertinente resulta forzosa (art. 23,
LNRI, y legislación notarial local de la provincia de Buenos Aires
-art. 35, inc. 13, ley 9020- y de la CABA -art. 77, inc. f, ley 404-1, y
para los organismos inscriptores la existencia de esta medida caute-
lar obstaculizar^ la inscripción definitiva,
La aclaración de no estar inhibida "para disponer de sus bienes"
reitera la expresión utilizada por los códigos de procedimiento bonae-
rense y de la Nación (arts. 228 y 532, CPBA; arts. 228 y 534, CPCCN),
para puntualizar que es a esa medida cautelar a la que se hace refe-
rencia.
Las demás enunciaciones reconocen miiltiples alternativas. Una
de las más difundidas es la de inexistencia de "gravámenes, restriccio-
nes e interdicciones", glosando la terminología que se refleja en el folio
real de la provincia de Buenos Aires, la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires y gran parte del resto del pais. A tal punto ha hecho escue-
la que el Código Civil y Comercial utiliza su sentido (art. 2091). La
fórmula que elegimos pretende superar ese rdtulo, contemplando las
mismas circunstancias. Es tkcnicamente deficiente, en cambio, la
utilizacion que en ocasiones se hace en la provincia de Buenos Ai-
res de frases como "no reconoce locación, embargo, hipoteca ni otro
derecho real" ni esta afectado por "las leyes 4564, 14.005 ni 14.394",
reproduciendo los r6tulos de los certificados de dominio de inmueble
no matriculado. Remitimos a las constancias notariales, cláusula 2,
para justificar la crítica.
El término "gravado" presenta la ventaja de abarcar diversas si-
tuaciones juridicas. Si bien el Cddigo Civil y Comercial utiliza el tkr-
mino y sus derivados para circunstancias en apariencia inconexas, en
lo concerniente a inmuebles determinados el concepto incluye indu-
dablemente: 1)todos los derechos reales sobre cosa ajena (art. 1888);
2) los accesorios de los actos juridicos (plazo, condición, cargo y pac-
tos especiales), como luce en los arts. 2447 y 2500; en algunas ocasio-
nes, su conceptuación como gravamen aparece ligado a los casos en
que siguen a quien sea titular de una cosa, como ocurre con el cargo
en las donaciones (art, 1570); 3) ciertos gravdmenes personales (art.
1836), y 4) obligaciones en los términos del art. 1937 (se considere o no
que constituyen obligaciones propfer rem); entre ellos las obligaciones
inherentes a la posesión (arts. 1932 y 1933) y ciertos tributos, confor-
me se utiliza en los arts. 249, inc. a, 490, inc. b, 1082, inc. b y 2307.
Todas estas referencias persuaden que el "gravamen" alude a si-
tuaciones juridicas que "siguen a la cosa", trdtese de derechos reales
(en cuyo caso este efecto se presenta siempre) como de derechos per-
sonales.
De alli que pueda sostenerse que resulta intitil añadir a las me-
didas cautelares, dado que ellas tendrian ese efecto. No obstante,
 COMPRAVENTA

por estar creadas por legislación local y discreparse acerca de algu-

nos matices de sus efectos, resulta conveniente mantener la referen-
cia. Además, el Código Civil y Comercial parece en ocasiones dife-
renciarlas de los gravarnenes (arts. 539, 1009, 1822 y 1850).
Las restricciones y límites mencionados en la declaracibn pre-
tenden abarcar, por un lado, a los limites al dominio, que reconocen
doble fuente legislativa (nacional y local -art. 1970-1. El instituto
era denominado en el régimen precedente "restricciones y límites",
y por la notable anarquía terminológica presentada por la norma en
vigencia sugerimos preservar también la antigua denominación. Es
que la voz restricción persiste aisladamente, aludiendo al mismo
concepto de los límites (arts. 239 y 20911, pero en ocasiones se con-
serva la promiscua alusión a limites, limitaciones o restricciones, en
este caso para referirse a encuadres contractuales (arts. 2074, 2078
y 2080). Por lo tanto, la expresión sugerida cubre ambas clases de
márgenes, los legales y los contractuales.
Las que preocupan aquí son las prohibiciones de enajenar que
pueden nacer de determinados actos, tanto por disposición legal (v.gr.,
ley 12.665, de museos, monumentos y lugares históricos) como volun-
taria (art. 1972). Lo único relevante para las transmisiones inmobi-
liarias es que algunas de esas prohibiciones tienen vocación real; es
decir, que los actos violatorios de ellas se reputarán nulos (ver cap. 11,
9 12). Estas restricciones tambikn podrian tener su origen en leyes
que establecieran la indisponibilidad, con la misma consecuencia de
invalidez en caso de su violación, si asf lo indicara la propia norma.
La libre disponibilidad trasunta no solo la conclusi6n de todas
las premisas aludidas, sino la inexistencia de impedimentos u obs-
táculos legales, como sentencias de incapacidad, inhabilitación o fa-
lencia, que no siempre surgen de la información registral, producto
-entre otros motivos- de desavenencias de nuestra organizacidn fe-
deral. Ver, al respecto, el desarrollo que hacemos en el cap. 1, § 9, b.

d) Que se obliga al saneamiento, respondiendo por eviccidn

y vicios ocultos aun en los casos de los artículos 1040, párrafo
último, 1045, 1052, inciso b, y 1053, inciso a, del Có-digo Civil y
Comercial de la Nación, excepto en este último caso si la parte
compradora hubiera efectivamente conocido el defecto, y reco-
noce que los inmuebles se enajenan como conjunto en los tér-
minos del artículo 1041, inciso a, del ordenamiento citado.
VARIANTE.d) Que no responde por vicios ocultos, ni por
evicción causada en cualquier otra circunstancia que n o sea una
acción con efectos reipersecutorios respecto de la donación que
podría estar incluida en las previsiones de los articulas 1565,
2386, 2458 y concordantes del Código Civil y Comercial de la
Naciiin, que surge de s u s antecedentes de título, otorgada por
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

escritura ..., de fecha ...,pasada ante el notario ..., al folio ... del
registro notarial ... de ...,a su cargo.
VARIANTE.d ) Que no responde por evicción ni vicios ocul-
tos.
La explicación exhaustiva de todas las alternativas fue realizada
en el texto (ver cap. 11,s 7).
La primera de estas cláusulas es la más corriente en el tráfico
inmobiliario. Abarca la mayor amplitud posible de responsabilidad
por parte del vendedor. El añadido acerca del art. 1041, inc. a, tam-
bien desarrollado en el mismo lugar, deriva en que la parte comprado-
ra podrh obtener la resolución de la transmisibn de ambos inmuebles,
aunque el afectado por evicción o vicios ocultos fuera uno solo.
Las otras dos variantes abarcan diversos grados de irresponsabi-
lidad, de manera creciente.
En la primera solo se responde por la evicción causada en ac-
ciones nacidas de una donación que afecte la porción legitima. A
su respecto es irrelevante consignar la fecha de inscripciiin (pues la
oponibilidad ya se logró con el conocimiento por medio del estudio de
títulos) o tener a la vista cualquier reproducci6n de dicho documento
notarial.
La segunda exime de toda responsabilidad por daños.
e) Que respecto de A, los inmuebles descriptos son bienes
propios en los que no se encuentra radicada su vivienda familiar,
por lo que no corresponde a su respecto el asentimiento que de-
termina el C6digo Civil y Comercial de la Nación.
Suponemos en este caso que A, que adquiri6 soltero, es hoy casa-
do, por lo que los inmuebles a su respecto son propios. Esto excluye
el asentimiento exigido por el art. 470. En cambio, si se tratara de
la vivienda familiar, correspondería prestar el establecido por el art.
456, que no distingue segun la naturaleza propia o ganancial del in-
mueble. Como el configurar o no la vivienda familiar es una cues-
tibn de hecho, basta la sola rnanifestaci6n del interesado, tal como
ocurría con el anterior art. 1277 del C6digo derogado.
Nbtese que si no consta la reinversi6n de los fondos percibidos
por el transmitente, al momento de extinguirse el régimen de comuni-
dad se considerará que la han beneficiado, salvo prueba en contrario
(art. 491, párr. 2"). De esta manera, se hara aplicable el sistema de
recompensas (arts. 488 y 491, pdrr. lo).
No cabe vincular el domicilio manifestado en la comparecencia
con esta declaración. Es perfectamente posible que A declare que su
domicilio real es este inmueble y que, sin embargo, no sea sede de la
vivienda familiar, por cuanto: 1 ) puede ocurrir que el acto implique el
"cumplimiento de obligaciones emergentes" de su actividad econbmi-
ca o profesional, y el domicilio real sea entonces el lugar en donde la
 COMPRAVENTA

desempeña (art. 73), o 2) puede estar casado pero separado de hecho,

y por eso su domicilio no coincide con el de su familia (arts. 477,
inc. c, y 2437).
f ) Que no se adeudan impuestos, tasas, contribuciones y ex-
pensas hasta la fechasobre los inmuebles descriptos,haciéndose
cargo de las diferencias que pudieren existir.
Esta declaracibn corresponde que sea formulada por el transmi-
tente o constituyente de un derecho real, y no por el notario, quien
agota su deber en la solicitud de las pertinentes certificaciones3*. Es-
poradicas sentencias sumamente desacertadas sostuvieron que el
notario incurria en falsedad si afirmaba la inexistencia de deudas
basado en la información de los organismos pertinentes y resultaba
que ellos la habían omitido. De allí que, para ni siquiera insinuar
la asunción de responsabilidades impropias, la doctrina notarial fue
concordante en la autorla que corresponde a esta aseveraci6n.
Si se hubiese exteriorizado la fecha de la entrega de la posesión, a
ella debla remitir la expresión, pues ahora se establece con nitidez la
obligación en cabeza del poseedor (art. 1939). Aludir a las "diferen-
cias que pudieren existir" cubre posibles exigencias de los organismos
recaudatorios, que por recategorizaciones, revaluaciones o verifica-
ción de construcciones no declaradas señalen montos a abonar que
no surjan de los certificados pertinentes.
En la CABA, la ley 2179, de 2006, establecib que la ley 22.427, de
1981, resulta inoponible a la Dirección General de Rentas (y ya des-
de 2003 era inoponible genéricamente al gobierno de esa demarca-
ción). Esta norma en su art. '5 permitía que, mediante la asunción
de responsabilidad por el adquirente (solidariamente con el trans-
mitente), se omitiera la solicitud de certificaciones de deuda. Por lo
tanto, ya no cabe redacciiin diferenciada para los inmuebles ubicados
en territorio porteño.
g) Que la presente operación no se encuentra comprendida
en los artículos 2" y 49 de la ley de impuesto a las ganancias.
La ley 20.628, de 1973, regula el impuesto a las ganancias. Su
texto actual, ordenado por decr. 649/97 y modificado por leyes poste-
riores, establece hechos imponibles que alcanzan a ciertas transmi-
siones dominiales inmobiliarias, en las cuales el notario es agente de
retención o percepción.
El art. 2" contempla sujetos pasivos identificados en función de
la teoria del redito-producto (inc. 1) y del rddito-ingreso (inc, 2). El
tercer inciso está fuera de la órbita notarial. El art. 49 contempla
las ganancias de la tercera categoría. Salvo algunos casos indicados
en este último (como la venta de sociedades o la primera venta en

Escrituras y actas notariales, p. 227.

32 ETCHEGARAY,
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

propiedad horizontal), los demás no surgen de fuentes documenta-

les que el notario deba requerir a las partes (como si ocurre con el
ITI). Incluso hay casos vinculados a explotaciones ya agotadas (art.
72, decr. 1344198).
Es por ello que sugerimos su inclusión, dado que revelara el
asesoramiento realizado por el notario, advirtiendo al vendedor en
qué supuestos su transmisión se gravará con impuesto a las ganancias.
Se respeta, además, la inspiración de la legislación de protección a los
datos personales, sumamente restrictiva en la posibilidad de indagar
en informacibn de los requirentes, tal como se señalar8 en la perti-
nente declaración de ambas partes.
No cabe duda de que se trata exclusivamente de una cuestidn de
técnica notarial, dado que ninguna norma obliga a consignar esta
cláusula y la responsabilidad por su insinceridad atañe al propio
declarante. Sin embargo, su efecto inmediato es traslucir que la
operaci6n estard alcanzada por el ITI,pudiendo procederse a la re-
tención o a la recepci6n del certificado de no retención, si estuviera
exenta.
h) Que exhibe y entrega al autorizante la constancia del có-
digo de oferta de transferencia de inmuebles, que se relacionará.
La res. gral. 2371107 de la Afip crea la figura del código de oferta
de transferencia de inmuebles (COTI), que reemplaza al antiguo cer-
tificado de bienes registrables. Con la reforma en el monto de que
fue objeto por la res. gral. 3904116 (que modificó el artículo uno de
la resolución original), actualmente toda operación de transmisión
inmobiliaria a titulo oneroso (entre otras) origina al transmitente
la obligaci6n de tramitar y obtener esa constancia cuando supere el
valor de un millón quinientos mil pesos (considerando el precio o
la base imponible que grave la transferencia, como valuaci6n fiscal
o valuaci6n al acto). Su plazo de vigencia es de dos años (art. 10,
res. gral. 2371107). Esa constancia debe ser exhibida y entregada al
notario, quien deberá verificarla en la página de Internet del orga-
nismo emisor antes del otorgamiento, y volcar en la escritura la
identificacidn del COTI. Luego deber6 ingresar alll cierta informa-
ción de él, generándose una constancia (certificado de bienes regis-
trables).
E) Que renuncia a cualquier acci6n que tenga como conse-
cuencia la resolución del contrato originada en el medio emplea-
do para el pago anterior a este acto.
El pago anterior a la escritura no cumplimentd los medios ad-
mitidos por la ley 25.345. Según se indic6 (ver cap. 11, 5 6), ante la
inexistencia de acción reipersecutoria por la falta de pago del precio,
el único reclamo que podría formular el vendedor está ligado a la
invalidez del medio empleado para abonar. Allí se dieron los moti-
vos por los que debe desestimarse esa tesitura. Sin embargo, para
 COMPRAVENTA

aventar cualquier malicioso intento de aventurarse en una acción ju-

dicial (empresa que debería estar condenada al irremisible fracaso),
propiciamos la inclusión de esta fórmula, que se complementa con la
plasmada en las declaraciones de ambas partes.
Es irrelevante, en cambio, establecer el mutuo relevamiento de
las partes de las obligaciones que surgen de la ley, por cuanto ella es
de orden público.
Conviene no individualizar la acci6n mediante la rnenci6n de
articulos del Código Civil y Comercial de la Nación, pues es doctri-
nalmente cuestionada la fuente legal de la acci6n del vendedor ante
el precio impago (nuevamente remitimos al cap. 11, 6). De allí que el
proceder 6ptimo sea describirla por sus efectos.
[Declaraciones de la parte compradora].
CUARTO
El criterio de enumerar las manifestaciones y el orden para ha-
cerlo sigue los mismos parámetros anticipados para la parte vende-
dora.
a) Que acepta la transmisión de dominio.
a) Que acepta la presente compraventa.
VARIANTE.
a) Que acepta la presente operación.
VARIANTE.
Para cumplir rigurosamente con la técnica notarial propia de la
bilateralidad del acto debe expresarse la aceptación por la contrapar-
te. Una pluralidad de fórmulas pueden reemplazar a la elegida o sus
variantes. La ventaja de las dos primeras es su precisi6n; la de la
ultima, que puede abarcar instrumentaciones más complejas, abre-
viando una larga explicación. Por ejemplo, la inclusi6n de modali-
dades (cargo, plazo, condición) o pactos accesorios (v.gr., prohibicibn
de enajenar, pacto de retroventa).
Tratándose de una cuestión atinente exclusivamente a la técni-
ca contractual, la ausencia de cualquier manifestación al respecto es
irrelevante para la validez y eficacia del acto.
b) Que se encuentra en posesión de los inmuebles descriptos
por la tradición que le hiciera la parte vendedora antes de este
acto.
En el texto (cap. 1, 5 5, a), se aludió a los alcances de los términos
empleados y a la utilidad de la declaración, con reflexiones ampliadas
al comentar la segunda declaración de la parte vendedora.
Para hablar en tiempo presente (refiriendo que la tradici6n se
hace "en este acto") debería realizarse el otorgamiento en el mismo
inmueble. Hacerlo de este modo revestiría de los efectos del art. 296,
inc. a, a lo que, en la virtual unanimidad de los casos, no trasciende
de una manifestación de las partes. Tornar obligatorio este proceder
-exhortación recurrente de prestigiosos civilistas- ha recibido el per-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

rnanente rechazo de los notarialistas, con argumentos que siguen pa-

reciéndonos inconrn~vibles~~.
La tradicibn puede realizarse conforme a diversas modalidades
(art. 1924), que sintéticamente consisten en actos materiales de am-
bas partes o de solo una de ellas, pero con la aquiescencia de la
otra. Es innecesario indicar en el texto escriturario cudl de elIas se
utilizó,
Tampoco es necesario agregar que la posesión o la tradición
fueron "sin contradictores" o "libre de ocupantes". Si bien es un
recaudo legal (art. 1926)) la sola declaración de estar en posesión lo
presupone, por cuanto "varias relaciorzes de poder de la misma especie
que se excluyan entre sf" son incompatibles sobre la misma cosa (art.
1913).
Una alternativa siempre esquiva en la consideración jurispruden-
cial ha sido estimar que la entrega de llaves importa tradici6n. Pro-
motores y detractores de la idea han desplegado sus argumentos a lo
largo de las décadas, y la sola existencia de la controversia persuade
al notario de asesorar acerca de su inconveniencia.
SI SE UTILIZO LA PRIMERA CLAUSULA SOBRE EVICCZÓN Y VICIOS
OCULTOS, QUE VINCULABA L A RESPONSABILIDAD RESPECTO DE AMBOS
I N M U E B L E S . C ) Que a los efectos de la responsabilidad por evic-
ción y vicios ocultos, considera a ambos inmuebles descriptos
como conjunto, en los términos del artículo 1041, inciso a, del
C6digo Civil y Comercial de la Naci6n.
SOLO S I HUBO ALGUNA L Z B E R A C I ~ NDE RESPONSABILIDAD POR
C) Que aceptaquelaparte vendedo-
E V I C C I ~ NY VICIOS OCULTOS.
ra no responda por evicción ni vicios ocultos.
Cada una de las alternativas refleja lo manifestado por la parte
vendedora. El único caso en que no corresponderla ninguna afir-
mación de la parte compradora seria si aquella hubiera señalado que
"seobliga al saneamiento, respondiendo por evicción y vicios ocultos
aun en los casos de 10s arts. 1040, parr. último, 1045, 1052, inc. b,
y 1053, inc. a, del C6d. Civil y Comercial de la Nación, excepto en
este último caso si el comprador hubiera efectivamente conocido el
defecto" (es decir, sin el aditamento sobre e1 vinculo entre ambos in-
muebles).
e ) Que respecto de C, los inmuebles descriptos revisten ca-
rácter de propios, por cuanto el dinero empleado en su adquisi-
.
ción proviene de ..,haciendo esta declaracidn a los efectos de lo
dispuesto por el articulo 466 del Código Civil y Comercial de

33 La síntesis de la polémica y los argumentos los sistematizarnos en UR-

BANETA, Tradicidn, %onstituto posesorio", "traditiu bmvi rnanu", "Revista Notarial",
no 957, p. 765 y siguientes.
 COMPRAVENTA

la Nacibn, de todo lo cual su c6nyuge prestará conformidad más

adelante.
La clAusula alude a una de las manifestaciones de la llamada "su-
brogación real". La temática es presentada por el art. 464, inc. c, y
desarrollada por el art. 466. El régimen imperante establece algu-
nos cambios sustanciales en la temática.
Se trata de establecer qué recaudos debe cumplir un comprador
casado con el régimen de comunidad para que el bien adquirido se
considere propio respecto de terceros. La expresión que destaca-
mos cobra relevancia por cuanto, si esos requisitos son debidamente
cumplidos, cuando el actual adquirente transmita en el futuro, no
requerirá el asentimiento de su c6nyuge salvo que se tratare de la
vivienda familiar (art. 456). Si, en cambio, las pautas normativas
no son respetadas, el inmueble será ganancial y tal asentimiento será
inexorable para la validez del futuro acto dispositivo.
Por supuesto que, además, la adecuada prueba del caracter de
propio impactarh en otras circunstancias vinculadas al adquirente,
ligadas a la extincibn del régimen de comunidad por divorcio o muer-
te (arts. 435 y 475). No obstante, como para la oponibilidad entre
los c6nyuges se aligeran las exigencias probatorias (art. 466, phrr. lo),
la prueba de la subrogación real sigue siendo relevante fundamen-
talmente para la bondad del titulo de quien en el futuro adquiera
del comprador actual. Es que, según la última oración del párr. lo del
art. 466 leída a co~ztrariosensu, la declaración es prueba suficiente en-
tre ellos, y solo podrd impugnarse por el propio declarante si hubiera
existido un vicio de la voluntad.
Con estos prenotados, corresponde analizar los mentados requi-
sitos, que son tres. El artículo exige que los recaudos surjan "del
acto de adquisicióny',por lo que luego de ponderarlos examinaremos
la eficacia de manifestaciones posteriores que vuelvan sobre omisio-
nes del acto escriturario.
En primer lugar, resulta liminar que 'Se haga coízstaresu circuns-
tancia", expresión que evidencia la necesidad de no inferir la subroga-
cidn de diversos indicios, sino invocarla expresamente.
El segundo requisito es que esta manifestación debe hacerse "de-
terminú~dosesu origen". Lamentablemente, el verbo utilizado por el
Código Civil y Comercial no contribuye a clarificar una de las dispu-
tas más Algidas producidas acerca de este tema en e1 ordenamiento
precedente. Se trata de discernir si resulta imprescindible acreditar
ese origen o si es suficiente con invocarlo. Insistimos en que solo
preocupa aquí el alcance que tiene esa manifestacidn pam el futuro
adquirente; esto es, cuál de esas dos alternativas es suficiente para que
a su respecto el cbnyuge eventualmente omitido carezca de acción,
independientemente que la preservara contra su cónyuge enajenante
que falseo la manifestación al adquirir.
La frase utilizada en el art. 1246 del Código velezano era que
la adquisici6n debía hacerse "designándose c6mo el dinero le perte-
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

nece". Con ese texto, el notariado mayoritariamente interpretó que

resultaba suficiente la invocación, pues ese sentido debía darse al de-
rivado del verbo designar. L a tesitura recibió el categórico apoyo de
las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Rosario,
en 1971, las que afimaron que la aseveración sobre el origen importa
una presunción iuris tantum de veracidad. BORDA entendía, concor-
dando con la jurisprudencia, que bastaba con que se afirmara que
la adquisici6n se producía "con dinero propio que tenía antes de ca-
sarse", y que si proviniera de una sucesión no es menester precisar
juzgado ni fecha, mas allá de la conveniencia de hacerlo34.
La expresión actual es harto inconsistente, y, a tono con el rasgo
mas reprochable del C6digo Civil y Comercial, sumerge en incerti-
dumbre la respuesta. Gran parte de las opiniones formuladas hasta
ahora interpreta que es menester acreditar ese origen, lo que impor-
tarla un giro trascendental. El cambio resultaria ciertamente disva-
lioso, pues nuevamente se legisla para la patología, que son los matri-
monios en los que impera la desconfianza y no la mutua colaboracion.
Como tercera y ultima exigencia, que se liga estrechamente a la
comentada, se demanda que conste "la conformidad del cónyuge",
devenido ahora en recaudo imprescindible para tener por probado el
carácter de propio.
La doctrina ha controvertido la posibilidad de efectuar manifes-
taciones posteriores que cubran la omisi6n del acto adquisitivo y pre-
tendan demostrar que el bien adquirido fue propio.
Adviértase cómo el art. 466 expresamente señala que el adqui-
rente puede obtener declaración judicial acerca del carácter propio
del bien "en. caso de haberse omitido la constancia en el acto de ad-
quisición". Con esta acotación legal parece enfatizarse e1 rechazo a
cualquier manifestación posterior.
No obstante, se ha sugerido su eficacia cuando se realiza en sede
notarial35. No hay duda que esta hubiera sido la directiva deseable,
pero el cuestionable sendero tomado por el Código Civil y Comercial
es claramente el opuesto. Mas asombrosa resulta la tesitura postula-
da cuando se advierte que es sostenida por una notoria colaboradora
e inspiradora del Anteproyecto, lo que nuevamente demuestra cómo
la desprolija técnica 1egisIativa pretende superarse con interpretacio-
nes reñidas con la letra de la norma, nacidas incluso de quienes tu-
vieron en su momento la oportunidad de formular redacciones más
acertadas.
El registro inmobiliario bonaerense ha tomado partido por esta
tesis (DTR 11/18,art. lo). Esta interpretación, que cuenta con un la-
mentable respaldo en la literalidad de la norma, colisiona, no obstan-
te, con una lectura postuIada desde los principios y valores a los que

34 BORDA, Tratado. Familia, t. 11, p. 246.

35 HERRERA, (dir.), Cddigo Civil y Cowzerciat, t. 111, comentario
en LORENZETT~
al art. 466,p. 113.
 COMPRAVENTA

ahora expresamente alude el art. 2" del C6digo Civil y Comercial, pues
no se justifica la competencia jurisdiccional en un asunto en el que no
hay conflicto. En este sentido, se conocen algunos pronunciamien-
tos judiciales,
Lo mismo cabe decir si lo omitido fue la conformidad del cón-
yuge. El carácter impersonal de la frase del art. 446 es conducente
en ese sentido (dado que señala que en el acto de adquisicidn se haga
constar la manifestación, %un la conformidad del cónyuge"), por lo
que de una interpretación literal debe inferirse tal lectura. Nóte-
se, que si su cónyuge no prestara la conformidad, nuevamente se
legitima al adquirente para obtener un pronunciamiento judicial que
determine el carácter propio del bien (art. 466). Pero, aun así, ese
acto posterior del cónyuge debería considerarse a la luz de la doctrina
de los actos propios (arts. 1065, inc. b, y 10671, pues según una razo-
nada interpretacidn de ella ese declarante ya no podría volver sobre
lo afirmado (al menos mientras no pruebe un vicio de la voluntad).
No obstante lo dicho, interpretamos que de realizarse ese acto
notarial posterior, si bien debiera considerarse como inoponible al
futuro adquirente (arts. 396 y 397))corresponde en cambio reputarla
plenamente eficaz entre c6nyuges (mientras no se probare su false-
dad).
En sentido contrario, se ha afirmado que "las subsanaciones por
escritura pública no serían tan solo inoponibles, sino nulas", atento la
gendrica prohibición de contratar entre c6nyuges dimanada del art.
1002, inc. d36. Presumimos que no se alude a la manifestacidn del
c6nyuge no adquirente (caso en el cual, por ser un acto unilateral, no
habría contrato), sino a la que se realiza en común por ambos. Aun
así, entendemos que el argumento brindado no guarda consisten-
cia. Como largamente se había expuesto con el régimen precedente,
no se trata de contratar prohibidamente, sino de prestar conformidad
con el acaecimiento de un hecho (que el dinero empleado tiene de-
terminado origen), lo que no implica ninguna clase de otorgamiento
actual. PodrA discreparse si es un simple acto licito (art. 258) o
un acto jurldico (art. 2591, pero ciertamente no parece tratarse de un
contrato (art. 957).
Por ello, y descansando en argumentos analogos a los recidn ex-
puestos, debe postularse la inobservabilidad del título en el que su
transmitente exhibe una manifestación de su c6nyuge acerca del ca-
rácter propio del bien a enajenarse, que fue formulada posteriormen-
te a la adquisición.
Sin embargo, debemos concluir que ante la colisión de interpre-
taciones doctrinales diametralmente opuestas, el notario debe actuar
con cautela y descartar la eficacia frente al hoy adquirente de cual-
quier acto posterior a aquel en que adquirió el hoy transmitente. En

36 BASSET, (dir.), C6digo Civil y Cowzerciai, t. 111, comentario al

en ALTERINI
art. 466, p. 250.
 P R ~ C T I C ANOTARIAL DE CONTRATOS USUALES

suma, en esos casos, para brindar certeza al adquirente acerca de la

bondad de su titulo, será indispensable el asentimiento del cónyuge
del transmitente.
Resta ponderar una circunstancia de escaso abordaje doctrinal
incluso en el sistema del Código derogado, cual es el efecto frente
a terceros que tiene la acción del cónyuge no adquirente que logra
demostrar la falsedad de 10 declarado por el adquirente. El único
aditamento que cabe con la legislacibn imperante es que él debi6 ha-
ber intervenido y prestado conformidad con la manifestación en el
propio acto adquisitivo. Sin embargo, un eventual falseamiento de
datos por el adquirente seria suficientepara ameritar el reclamo de su
cónyuge al advertir la mentira.
En esta linea, comentando un antiguo plenario civil porteño, el
siempre agudo PELOSI afirmó que esa acci6n carece de efecto reiperse-
~ .conclusión sigue siendo incuestionable, por cuanto el
c ~ t o r i o ~SU
principio general de Ias acciones es su efecto personal y, no habiendo
aquí norma que lo exceptúe, así debe interpretarse. Hay doctrina
civilista que posteriormente solo admitió esta conclusión cuando el
adquirente reuniera las condiciones del art. 1051 del Cod. Civil (hoy
art. 392, C6d. Civil y Comercial), exigencia que no compartimos. No
obstante, esta interpretacidn no obstaculiza el trdfico jurídico, dado
que la buena fe del comprador se tendrá por cumplida cuando quien
hoy le vende haya llenado, cuando adquirió, los requisitos aquí ex-
puestos.
f ) Que se hace cargo de las deudas por impuestos, tasas,
contribuciones y expensas sobre los inmuebles descriptas a par-
tir de la fecha.
Es réplica de la manifestación de la parte vendedora. Si se hu-
biere señalado la fecha de la tradición, ese hubiera sido el momento
en que esta responsabilidad comenzaba, mientras no hubiere norma
que dispusiera lo contrario (art. 1939).
g ) Que a los efectos de lo dispuesto por el artículo 12 de la
resoluci6n 21/11 de la Unidad de Informacibn Financiera, el di-
nero empleado en esta adquisición proviene de ...
VARIANTE.f ) Que a los efectos de lo dispuesto por el artícu-
lo 12 de la resolución 2111 1 de la Unidad de Información Finan-
ciera, el dinero empleado en esta adquisicidn tiene origen lícito.
La ley 25.246 creó la Unidad de Información Financiera (UIF),
que se encuentra en la 6rbita del Ministerio de Justicia y Derechos
Humanos. Una batería de resoluciones ha establecido obligaciones
pre y posescriturarias a cumplir por los notarios.

37 PELOSI,iu doctrina notarial en tomo al artécuto 1246 del Código Civil, "Re-
vista del Notariado",no 742, p. 1341.
 COMPRAVENTA

A los fines de esta obra interesa la res. 21/11, que en s u art. 12 se-
ñala que se deberá dejar constancia en la escritura acerca de la proce-
dencia del dinero empleado en la operaci6n para los pagos en efectivo
(tanto para el efectuado al momento del otorgamiento como para los
anteriores). Del contexto de la norma se desprende que, como prin-
cipio general, bastará la manifestacibn del adquirente, sin necesidad
de justificación, dado que su art. 7", inc. k, dispone que, cuando la
operación supere tres millones de pesos (monto actualizado por res.
104/16), 'Se requerirá documentación respaldatoria del origen licito
de los fondos".
Deben advertirse las irnplicancias que esta declaracidn puede te-
ner en vinculo con el art. 466. Así, resultaría contradictorio invocar
dos procedencias distintas (una para la UIF y otra para los efectos
previstos en el mentado artículo). Nada se opone, incluso, a consig-
nar ambas circunstancias en el mismo punto, comenzándose con la
frase "que a los efectos de lo dispuesto por el artículo 466 del Código
Civil y Comercial de la Nación y 12 de la resolución ...".
La res. 3114 de la UIF incorpora el inc. g al art. 13 de la ya cita-
da res. 21111. En lo que aquí interesa, su texto sustenta un nuevo
control que debe realizar el registro inmobiliario. Al momento de
inscribir el acto el escribano deberá enviar una declaracibn jurada
donde conste que él, en tanto autorizante, ha dado cumplimiento a lo
dispuesto en ella (la observancia de las disposiciones vigentes en ma-
teria de prevencibn de lavado de activos y prevención del terrorismo),
y deberá agregar ademáis su propia constancia de inscripción ante
dicha entidad.
El incumplimiento de esas disposiciones genera diferentes res-
puestas en los registros inmobiliarios bonaerense y porteño, ambos a
tenor de sus respectivas DTR 1/14. En el primero, el acto se inscri-
bir& definitivamente, pero se notificar&a la UIF de la omisión in-
currida. En el segundo se procede a observar el titulo, otorgándole
registracibn provisoria. Por lo que surge del art. 41 de la ley 17.801,
esta ultima respuesta aparece como inadecuada.
Una de las múltiples maneras de cumplir con las disposiciones
citadas es incorporar una declaración en la escritura (en el sector
correspondiente a las manifestaciones del notario) por la que se indi-
que que se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por esa resolucibn,
acompañando al registro la citada constancia de inscripción.
h) Que conoce el reglamento de propiedad horizontal que
afecta a los inmuebles descriptos, que se relacionará, surgiendo
del mismo la siguiente cláusula que se transcribe a indicación del
propio instrumento: ... .
44 II

Más allá de los atendibles reparos que para cierto sector doctri-
nal generó la afirmación, lo cierto es que el reglamento le resulta opo-
nible al adquirente lo quiera o no, por lo que no se hace más que refle-
jar el régimen imperant