CONTRATOS

CIVILES

Universidad Autónoma de Chihuahua

M.C. Jesús Enrique Seáñez

Sáenz
Rector

M.D. Saúl Arnulfo Martínez

Campos Secretario General

Lic. Sergio Reaza Escárcega

Director de Extensión y Difusión Cultural

Dr. Alejandro Chávez Guerrero

Director académico
 M.C. Javier Martínez Nevárez
Director de Investigación y Posgrado

Dr. Rosendo Mario Maldonado

Estrada
Director de Planeación y Desarrollo Institucional

M.A.R.H. Horacio Jurado

Medina Director
Administrativo

Lic. Crescenciano Duarte Jáquez

Director del Centro de Investigación y Desarrollo
Económico

Lic.
Carlos Martín Castañeda
Márquez
Coordinador General de Tecnologías de Información

Lic. Heriberto
Ramírez Luján Jefe
del Departamento
Editorial

Sindicato del Personal

Académico de la
Universidad Autónoma de
Chihuahua.

Comité ejecutivo

M.C. FRANCISCO SANTACRUZ RIVERA

Secretario general

M.D.F. FRANCISCO A. CHÁVEZ GONZÁLEZ

Secretario de Organización

M.I. BENITO AGUIRRE

SÁENZ
Secretario de Actas

C.P. HORTENCIA RUBIO

ACOSTA
Secretaria de Finanzas
 M.A. RAMÓN FARÍAS
RASCÓN
Secretario de Asuntos Culturales
 VÍCTOR EMILIO ANCHONDO PAREDES

Contratos
Civiles

35
Colección Textos Universitarios
Universidad Autónoma de Chihuahua
Chihuahua, México, 2012

ción: Dirección de Extensión y Difusión Cultural.

ector: Dr. Sergio Reaza Escárcega

e editorial: Heriberto Ramírez
Luján ducción: Marta Estela Torres Torres,
Jesús Chávez Marín eño de portada:
Marcela Ochoa. eño editorial:
Jorge Villalobos ción Digital: Laboratorio
de Edición Digital BN 978-607-8223-
94-7

rechos Reservados
2012. Víctor Emilio Anchondo Paredes
2012. Sindicato del Personal Académico de la UACH
2012. Universidad Autónoma de Chihuahua
Campus Universitario 1
Chihuahua, Chih., México. CP 31178
Teléfono: (614) 439-18-53 E-
mail: [email protected] tadoy
producido en
Chihuahua, México
 A Angélica Eugenia y a nuestro
hijo Víctor Eugenio, que son luz en
mi camino.
A mi padre y a mi madre, como homenaje a su
memoria.
A mis diez hermanos, apoyo firme en mi vida.
A todos ellos, en reconocimiento de lo que significan para
mí.
A mis alumnos de ayer, a los de
hoy, a los de mañana, por permitir
que siga siendo universitario.
 Prólogo

Una de las grandes preocupaciones de la docencia en

la Universidad Autónoma de Chihuahua es que, catedráticos y
estudiantes, dispongan de una obra didáctica que comprenda
los temas que en cada materia se imparte. Indudablemente
que la Facultad de Derecho no es ajena a esta
inquietud.
Por razón natural, los autores y los investigadores
atienden y desarrollan los temas que para ellos les resultan
más interesantes, dejando otras partes de las diferentes
disciplinas para presentarlas después; por lo tanto, resulta
no solo costoso sino hasta mortificante, recopilar el
material de un programa que ha de exponerse en
una materia.
El licenciado Víctor Anchondo Paredes, investigador
del Derecho Civil Mexicano y catedrático en la
Facultad de Derecho, haciendo un esfuerzo ha logrado
recopilar en estos apuntes el tratamiento que la doctrina
hace de los diversos contratos civiles, obra que al
disponerse ahora de ella, es una herramienta didáctica
inobjetable.
Creo que este trabajo es un ejemplo por la
voluntad al desarrollar-lo y estructurarlo, así como el
esfuerzo del tiempo invertido, robado del descanso
merecido, y que por estas características, con el transcurso
del tiempo deberá mejorarlo. El profesionalismo del
licenciado Víctor Anchondo Paredes es nuestra garantía.

LIC. PABLO ZAPATA ZUBIAGA

Expresidente del Supremo Tribunal de Justicia del Estado
de Chihuahua.

Advertencia preliminar

La oportunidad que por algunos años he tenido de

estudiar los contratos civiles, conjuntamente con algunas
generaciones de estudiantes de la Facultad de Derecho de
la Universidad Autónoma de Chihuahua, me ha
obligado a recopilar el material básico necesario para
lograr coordinar el análisis de esta materia en algunos de
los grupos de dicha Facultad, acudiendo para ello a la
Legislación Estatal y a la Doctrina Nacional.
Como producto de esa búsqueda, han surgido estos apuntes
para la clase de contratosciviles, que son la directriz
seguida para facilitar la explicación sencilla de conceptos y
problemas propios del tema, anotaciones que tan solo vienen
a constituir el compendio de los diversos criterios y
disposiciones relativos a la materia contractual.
La difusión de estos apuntes, quiero entenderla como la
oportunidad de compartir este modesto trabajo con quienes
se interesen por el estudio de la disciplina, con la
expresa advertencia de que no encontrarán aspectos
novedosos, porque no es ese el propósito, pues solo se
ha hecho una recopilación de lo que ya se ha
escrito; tampoco se intentan opiniones que pretendan
originalidad, sino que únicamente se conjuntan las que ya
existen.
La aportación de este trabajo, si generosamente así se
le quiere calificar, radica en referir el análisis de
algunos contratos civiles a la legislación local, para
que a los estudiantes de nuestra Universidad les
sirva de guía cuando se ocupen de aquellos.
 Además, son apuntes que deberán irse ampliando con la
aportación personal de cada estudiante que aborde el
tema.

Nota para la segunda edición

No cabe duda que las normas jurídicas deben actualizarse al

mismo ritmo que lo hacen la realidad social que regulan
y las corrientes doctrinales y jurisprudenciales que van
fijando los nuevos criterios interpretativos del alcance
de las disposiciones legales.
El Código Civil del Estado de Chihuahua, en el
2003 ha tenido modificaciones importantes en su apartado
contractual, lo que nos determina a ajustar esta obra a
los nuevos dispositivos.
Estamos seguros de que esta reforma integral tendrá
efectos positivos, tanto en el ámbito de las
relaciones contractuales como en la enseñanza de los
contratos civiles.
Esta edición contiene la nueva regulación de la materia
que constituye su principal objeto de estudio.

V. E. A. P.
Abril, 2003

Comentarios a
la tercera
edición
 Es incuestionable que la obra de Víctor Emilio
Anchondo Paredes, denominada Contratos civiles, desde su
primera edición ha contribuido enormemente en la
formación de varias generaciones de profesionales del
derecho, pues igual ha servido de texto a los estudiosos de
la licenciatura que a los abogados postulantes y a los
funcionarios encargados de la impartición de justicia en
los tribunales de la entidad.
Prueba de lo anterior es que en la actualidad
gran parte de los interesados en la ciencia jurídica poseen
en sus acervos bibliográficos un ejemplar del libro, y
que los profesores de la mayoría de las instituciones
educativas superiores del estado utilizan como texto básico
para la enseñanza de la materia de contratos
precisamente esta obra.
Han sido estas algunas de las razones por las cuales
se hizo necesaria la publicación de una tercera edición,
misma que, además de los temas centrales que la
conforman, relativos al análisis de los principales
contratos que se regulan en el código civil del estado,
contiene la actualización que el autor hace a partir de
las diversas reformas legales y de los nuevos
criterios doctrinales y jurisprudenciales sobre la materia,
aprovechando la oportunidad para ahondar en temas
referentes a la prenda mercantil y a la
celebración de negocios jurídicos por medios electrónicos,
entre otros.
Adicionalmente, el autor tuvo el apoyo en la
actualización de la obra de su hijo Víctor Eugenio
Anchondo Santos, quien actualmente cursa el doctorado de
derecho de la empresa, lo que le permite una visión
moderna de los contratos civiles.
Seguros estamos de que, al igual que las anteriores
ediciones del libro, las aportaciones que contiene esta tercera
edición seguirán enriqueciendo el conocimiento del foro
chihuahuense, sin descartar la posibilidad de que en
un futuro próximo se distribuya a nivel nacional.

MARCO EMILIANO ANCHONDO PAREDES

Magistrado Civil
 Cuarta edición

La necesidad de mantener actualizado este libro, que se

utiliza como texto en algunas instituciones educativas de
nivel superior en la entidad, nos hace que en esta
cuarta edición se incluyan los cambios legislativos
que en algunos temas relacionados con la materia
contractual se han dado, tanto en el nivel federal como en
el estatal, para que los estudiantes de esta disciplina
tengan el conocimiento de la regulación actualizada de
los contratos civiles. Además, se amplía la exposición de
algunas figuras en lo que se refiere a la
materia mercantil, para que el análisis permita la
comparación de los contratos civiles con los mercantiles y,
de ese modo, se tenga una comprensión mayor
del tema contractual.
 I. Contratos civiles.
Aspectos generales

1. Conceptos de convenio en sentido amplio, de

convenio en sentido estricto y de contrato
El contrato entraña, por su propia naturaleza, un
acuerdo de voluntades y representala principal fuente de
derechos y obligaciones de contenido patrimonial. Por
este motivo, se considera que el contrato es, por
excelencia, el ejemplo del negocio jurídico en que se
manifiesta con eficacia máxima la libre voluntad de
los sujetos de derecho.
Sin embargo, no todo acuerdo de voluntades es un
contrato, ni este constituye la única fuente de tales
derechos y obligaciones. En efecto, el legislador
estima al contrato tan solo como una especie de
convenio, lo cual nos obliga a precisar los alcances de
dichas figuras.
El artículo 1684 del Código Civil del Estado de
Chihuahua, define al convenio como el acuerdo de dos o
más personas para crear, transferir, modificar o extinguir
obligaciones. De estas cuatro funciones, asigna las
dos primeras, de carácter positivo, al contrato, en tanto
que las restantes, de índole negativa, al convenio en
sentido estricto. Con toda claridad, el artículo 1685
dispone que los convenios que producen o transfieren
las obligaciones y derechos toman el nombre de
contratos.
Hay que aclarar que a estas cuatro funciones
tradicionales del convenio se ha agregado otra más, la de
conservar los derechos y obligaciones.
 Así, el Código Civil del Estado de Tlaxcala, en su
artículo 1272, señala que: “convenio es el acuerdo de
dos o más personas para crear, transferir, modificar, conservar
o extinguir obligaciones”.
De lo anterior se advierte que el género es el
convenio en sentido amplio, en tanto que las especies
las constituyen el contrato y el convenio en estricto
sentido.
Por tanto, convenio, en su acepción general, es el
acuerdo de voluntades para crear, transferir, modificar o
extinguir derechos y obligaciones.
En sentido estricto, convenio es el acuerdo de
voluntades para modificar o extinguir derechos y obligaciones.
La expresión “contrato” tiene dos acepciones: la que
equipara al contrato con el documento en que se
plasma y la que lo caracteriza como negocio jurídico.
Aunque es frecuente que se confunda al contrato
con su expresión escrita, como enseña Néstor de Buen, la
acepción del contrato como negocio jurídico es la única
correcta.
Por contrato se entiende el acuerdo de voluntades
para crear o trasmitir derechos y obligaciones de
contenido patrimonial.
Lo anterior significa que al contrato le corresponde
la función positiva de dar nacimiento o lograr la
transferencia de derechos y obligaciones reales y
personales,pues, como apunta Rafael Rojina Villegas, hay
derechos no patrimoniales, como son los políticos, los
públicos, los subjetivos, los de potestad y los del estado
civil, pero el contrato no puede referirse ni a la
creación ni a la transmisión de estos derechos no
patrimoniales.
“Debe considerarse que solo habrá contrato”, opina Néstor
de Buen, “en aquellas relaciones que se constituyan
 alrededor de un contenido económico, y, por lo tanto, al
intentar la definición del contrato será preciso predicar
esa cualidad del instituto jurídico que nos ocupa”.
Si también se toma en cuenta la función de
conservar los derechos y obligaciones, la misma, en
opinión de Luis Mauricio Figueroa, le corresponde al
contrato.

2. Elementos de los contratos

Los contratos tienen elementos de dos clases:
esenciales y de validez.
Los primeros afectan a su existencia y, los últimos,
a su eficacia. Es decir, que si falta alguno de
los elementos esenciales, el contrato será inexistente. Por el
contrario, la ausencia de los elementos de validez,
tan solo puede generar la nulidad del contrato, pero este
será existente.
Al respecto, el artículo 1686 del Código Civil de la
Entidad dispone que, para la existencia del contrato, se
requiere: “I.- Consentimiento; II.- Objeto que pueda ser
materia del contrato”.
El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es
expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito
o por signos inequívocos. El tácito resulta de
hechos o actos que lo presuponen o que autorizan a
presumirlo, excepto en los casos en que por ley o
por convenio, la voluntad deba manifestarse expresamente.
En cuanto al segundo de los elementos de esencia,
la ley dispone que son objeto de los contratos: la
cosa que el obligado debe dar; y el hecho que el
obligado debe hacer o no hacer.La cosa objeto del contrato
debe: 1° Existir en la naturaleza o ser susceptible de
existir. 2° Ser determinada o determinable en
cuanto a su especie. 3° Estar en el comercio. El
hecho positivo o negativo, objeto del contrato, debe ser
posible y lícito.
El objeto se distingue en directo e indirecto. El
primero tiene que ver con la función primordial del negocio
jurídico, por lo que para identificarlo hay que
preguntarnos: ¿Qué buscan las partes con la celebración de
cada contrato en particular? Así, por ejemplo, en la
compraventa, la respuesta es: transmitir la propiedad de
una cosa y pagar un precio; en tanto que el objeto
indirecto se refiere a las prestaciones que deben darse.
En la misma compraventa serán la cosa y el
precio. Luis Mauricio Figueroa sostiene que “el objeto
directo de los convenios es crear, transmitir, conservar,
modificar o extinguir derechos y obligaciones. El objeto
indirecto del convenio es el objeto directo de la
obligación que consiste en prestaciones o abstenciones”.
Siguiendo este criterio tendríamos, entonces, que el objeto
directo del contrato es la creación o transmisión de
derechos y obligaciones, mientras que el objeto
indirecto lo constituyen la cosa que debe darse y el
hecho que se debe hacer o no hacer,es decir, la
prestación de dar, hacer o no hacer.
En lo que hace a los elementos de eficacia, el
artículo 1687 del invocado texto legal preceptúa que el
contrato puede ser invalidado:
“I.- Por incapacidad legal de las partes o de una de
ellas; II.- Por vicios del consentimiento; III.- Porque su
objeto, motivo o fin sea ilícito; IV.-
Porque el consentimiento no se haya manifestado en
la forma que la ley establece”.
Complementando lo anterior, concurren otras disposiciones
que precisan los alcances de dichos elementos de validez,
en los términos que a continuación se indican: son
 hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas
por la ley; el que es capaz para contratar puede hacerlo
por sí o por medio de otro legalmente autorizado.
Los vicios que invalidan el consentimiento son el error, la
violencia o el dolo. El objeto, motivo o fin
serán ilícitos si son contrarios a las leyes de orden
público o a las buenas costumbres. La ilicitud en el
objeto, motivo o fin del acto produce su nulidad
ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.
En los contratos civiles, cada uno se obliga en la
manera y términos que aparezca que quiso hacerlo,
sin que para la validez del contrato se requieran
formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente
designados por la ley, pues en este último evento,
mientras que el contrato no revista la formalidad
exigida, no será válido, aunque si la voluntad de
las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente,
cualquiera de ellas puede exigir que se le otorgue la
forma legal.
Para los contratos mercantiles sucede algo similar. Los
artículos 78 y 79 del código de comercio disponen
que en las convenciones mercantiles cada uno se obliga de
la manera y términos que aparezca que quiso
obligarse, sin que la validez del acto comercial dependa de
la observancia de formalidades o requisitos determinados.
Se exceptúan de lo anterior:
1. Los contratos que según la ley deban constar por escrito
o requieran formas o solemnidades para su eficacia;
2. Los contratos celebrados en otro país en donde la
ley exige formalidades determinadas para su validez.
La omisión de dichos requisitos hace que los
contratos mercantiles no produzcan obligación ni acción en
juicio.
La ley ha sido cuidadosa al puntualizar cuáles son
los elementos que deben contener los contratos, no solo
 para que puedan cobrar vida, sino también para que
sean eficaces, pues sin menoscabo de la voluntad de
las partes, la misma debe satisfacer determinados
requerimientos que legalmente se imponen.
Por ello, la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes, y desde que se perfeccionan obligan a
estos últimos no solo a cumplir lo pactado, sino
también a las consecuencias que, según su naturaleza,
son conformes a la buena fe, al uso o a la
ley. Incluso, en una disposición que no deja dudas, el
artículo 1733 establece que los contratantes pueden poner
las cláusulas que crean convenientes; pero las que se
refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean
consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrán
por puestas aunque no se expresen, a no ser
que las segundas sean renunciadas en los casos y
términos permitidos por la ley.
Lo anterior encuentra explicación en lo que Gabriel
Tarde enseña al sostener que, siempre y en todas partes,
cuando dos hombres se han comprometido uno con
otro, han previsto la violación posible de sus
promesas y han procurado prevenirse contra tal eventualidad,
precauciones que han diferido en cuanto a su
naturaleza y rigor, y cambiado a cada grado nuevo en
una ampliación sucesiva, aunque, opina, “en el fondo,
la única garantía verdadera consiste en el apoyo
moral o material, probable o asegurado, de los
coasociados a la vista de los que los contratantes se
comprometen”.
No puede soslayarse que los avances tecnológicos
necesariamente influyen en los requisitos esenciales y de
validez de los contratos, pues como comenta el notario
Javier Ignacio Camargo Nassar, el advenimiento de
los avances de la ciencia en materia tecnológica ha
dado nacimiento a lo que llamamos la era de la
tecnología, en la que nuestra forma de actuar y de
pensar se ha transformado en función de los
satisfactores que nos proporcionan los descubrimientos
científicos y tecnológicos. Las normas jurídicas no
son ajenas a este fenómeno. En efecto, en lo que se
refiere al consentimiento, el artículo 1803, fracción I,
del Código Civil federal alude a la posibilidad de
manifestar la voluntad de los contratantes por medios
electrónicos, ópticos o por cualquier otra tecnología.
En similares términos, el artículo 80 del Código de
Comercio dispone que dichos medios tecnológicos pueden
emplearse para los convenios y contratos mercantiles; incluso,
el título segundo se ocupa de la regulación del
comercio electrónico.
En cuanto a la forma, el artículo 1834-bis
del Código Civil federal contempla que puede cumplirse con la
utilización de medios electrónicos, ópticos o de
cualquier otra tecnología, siempre que la información
generada o comunicada en forma íntegra a través de
dichos medios sea atribuible a las personasobligadas y
accesible para su ulterior consulta.

3. Clasificación de los contratos

El Código Civil hace una división de los contratos acorde
a los principales criterios de la doctrina. Sin
embargo, antes de referirnos a cada una de dichas clases,
conviene precisar la manera como el propio
ordenamiento legal estructura la regulación de las diversas
especies de contratos que contempla, la cual atiende
primordialmente a la función que cumple cada uno
de dichos actos.
En primer término, alude a los contratos preparatorios,
en donde incluye a la promesa de contratar.
 Luego, se ocupa de los contratos traslativos de
dominio, entre los cuales se encuentran: la compraventa,
la permuta, la donación y el mutuo.
Enseguida se refiere a los contratos traslativos de
uso, como el arrendamiento y el comodato.
Dentro de los contratos de prestación de servicios,
incluye al depósito, al mandato, al de prestación de
servicios profesionales, al contrato de obras a precio
alzado, así como a los contratos de porte, alquiler y
hospedaje.
También regula los contratos asociativos, considerando
como tales a la asociación civil, la sociedad civil y la
aparcería, aunque igualmente alude a las fundaciones como
personas morales; sin embargo, estas últimas se
constituyen por declaración unilateral de voluntad, por lo
que no son actos contractuales.
Como contratos aleatorios contiene el juego y la apuesta,
la renta vitalicia y la compra de esperanza.
Asimismo, reglamenta los contratos de garantía como la
fianza, la prenda y la hipoteca.
Por último incluye al contrato de transacción como de
los que resuelven controversias.
En cuanto a la división de los contratos, se
pueden apuntar los siguientes criterios:

Contratos unilaterales y bilaterales

Esta división surge de la distribución de los efectos

que producen los contratos, pues estos serán unilaterales si
generan derechos para una de las partes y obligaciones
para la otra. Tal sucede con la donación y, en
ciertos casos,con la promesa de contratar. En cambio, si
los derechos y las obligaciones son recíprocos, porque
se producen para las dos partes, el contrato será
 bilateral. Así acontece con la mayoría de los
contratos, entre los que se encuentran la compraventa, el
arrendamiento, el mandato, etcétera. Al respecto, el
artículo 1729 del Código Civil dispone: “El contrato es
unilateral cuando una sola de las partes se obliga
hacia la otra sin que esta le quede obligada”. Por su
parte, el artículo 1730 estatuye: “El contrato es bilateral
cuando las partes se obligan recíprocamente”.
Es importante precisar que, aunque sea unilateral un
contrato, no debe confundirse con un acto unilateral, puesto
que entre ambos existen diferencias sustanciales, ya que,
como apunta Ernesto Gutiérrez y González, “en el
acto unilateral interviene una sola voluntad; no se necesita
el concurso de otra para producir consecuencias de
derecho; en cambio el contrato unilateral, aunque es
acto jurídico también, requiere del concurso de dos o
más voluntades, y por ello aunque unilateral, al ser
contrato, requiere de dos diversas voluntades”.
Se ha patentizado la importancia de esta clasificación
por el hecho de que el problema de los riesgos solo
cobra aplicación en los contratos bilaterales, pues si alguien
está obligado a dar una cosa y la misma se
pierde por caso fortuito o fuerza mayor, entonces
perece para su dueño, quien conserva la obligación de
cumplir su prestación sin poder exigir la entrega del bien
que se perdió.
También es relevante la división a propósito de la
excepción de contrato no cumplido, que únicamente puede
invocarse en los contratos bilaterales.
Miguel Ángel Zamora y Valencia, apunta que el
interés práctico de la clasificación obedece igualmente a
que el pacto comisorio solo opera en los contratos
bilaterales, porque la facultad de resolver las
obligaciones únicamente se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
 cumpliese lo que le incumbe; así como a la
cesibilidad del contrato, ya que siendo este unilateral, no se
requerirá el consentimiento de la otra parte para que una
ceda sus derechos, como sí sucede en los bilaterales.

Contratos gratuitos y onerosos

Se considera que el contrato es gratuito cuando

los provechos son para una de las partes y los
gravámenes para la otra. Como ejemplos de esta clase de
contratos, pueden señalarse a la donación, al comodato, al
mutuo simple, al mandato, cuando así se pacta, etcétera.
Por el contrario, si los provechos y gravámenes que surgen
del contrato, corresponden a ambas partes, entonces
aquel será oneroso, tal como sucede con lacompraventa, la
permuta, el mutuo con interés, el arrendamiento,
etcétera.
El artículo 1731 del Código Civil establece: “Es contrato
oneroso aquel en que se estipulan provechos y
gravámenes recíprocos; y gratuito aquel en que el provecho es
solamente de una de las partes”.
Para explicar esta clasificación suele acudirse al criterio
económico, señalándose que en el contrato oneroso debe
haber reciprocidad de beneficios, porque cada una de
las partes recibe alguna cosa de la otra, en tanto
que en el gratuito únicamente uno de los contratantes se
beneficia a costa del otro, ya que este, a pesar de
que procura una ventaja al primero, nada recibe a
cambio. Es decir, en el contrato oneroso hay una
contraprestación, en tanto que en el gratuito no existe.

Contratos conmutativos y aleatorios

Es esta una subclasificación de los contratos onerosos.

Es conmutativo el contrato cuando, desde que se celebra,
 los provechos y los gravámenes son ciertos y conocidos
por las partes, puesto que las prestaciones que
las mismas deben darse, se encuentran precisas y
determinadas desde entonces.
En la compraventa, la permuta, el mutuo con
interés, el arrendamiento, etcétera, los contratantes tienen
perfectamente definidas las prestaciones que deben
otorgarse y, por tanto, son contratos conmutativos.
Si los provechos y los gravámenes no son ciertos y
conocidos desde la celebración del contrato, porque las
prestaciones no están determinadas con exactitud pues
dependen de un acontecimiento futuro e incierto,
aquel se considera aleatorio. Como ejemplos de
contratos aleatorios encontramos al juego, la apuesta, la
renta vitalicia, la compra de esperanza y la compra
de cosa futura.
Sobre el particular, el artículo 1732 dispone: “El contrato
oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se
deben las partes son ciertas desde que se celebra el
contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar
inmediatamente el beneficio o la pérdida que les
cause este.
Es aleatorio, cuando la prestación debida depende de
un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la
evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que
ese acontecimiento se realice”.
Con todo acierto, Rafael Rojina Villegas y Ramón
Sánchez Medal critican la definición legal, argumentando
que no es exacto que en el contrato conmutativo se
sepa de antemano si habrá ganancia o pérdida; lo
que se sabe es la cuantía de la prestación que cada
parte debe entregar, pero la ganancia o pérdida es un
problema económico imposible de determinar al celebrarse el
contrato; en la mayoría de los casos puede existir
incertidumbre de la ganancia o de la pérdida, pues lo
 que para una parte es ganancia, para la otra resulta
pérdida.Por su parte, Ernesto Gutiérrez y González estima
que el concepto legal de contrato aleatorio es erróneo
por parcial, ya que existen contratos de esta clase en
los que no se puede, desde el inicio de la
convención,evaluar la ganancia o la pérdida; por lo
que propone que el concepto haga mención tanto al
alcance de las prestaciones debidas como al provecho o
pérdida que se puedan derivar, como dependientes de la
realización de un hecho incierto.

Contratos reales y consensúales

Es real el contrato que para su perfeccionamiento y

aún para su existencia, requiere la entrega de la
cosa que es objeto del mismo. Es decir, que
mientras el bien no se entrega, el contrato no se
constituye.
En la actualidad, el mutuo, el comodato y el
depósito han dejado de ser contratos reales y solo la
prenda subsiste como tal, según lo establece el artículo
2752 del Código Civil, el cual dispone que para que la
prenda se constituya debe entregarse real o jurídicamente.
Es consensual, en oposición a real, el contrato que se
constituye por el solo acuerdo de las partes, sin
requerir para ello la entrega de la cosa. La mayoría
de los contratos se perfecciona y existe por el solo
consenso de las partes, sin necesidad de la entrega
indicada, pues esta únicamente es efecto del contrato,
obligación de los contratantes, pero no requisito para la
constitución del negocio jurídico.
En materia mercantil existen disposiciones específicas
sobre este tema: el artículo 259, último párrafo, de la
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito,
señala que: “el reporto se perfecciona por la entrega
de los títulos y por su endoso cuando sean
 nominativos”. El depósito mercantil, afirma Raúl
Cervantes Ahumada, sigue considerándose, tradicionalmente, como un
contrato real, que se constituye por la entrega de
las cosas al depositario; según lo dispone el artículo 334
del Código de Comercio.

Contratos formales y consensúales

El contrato es formal cuando debe hacerse constar

por escrito para ser válido. Es decir, el acuerdo de
voluntades debe consignarse por escrito para cumplir con
un requisito de validez, pues de lo contrario, la
nulidad relativa podrá afectar al contrato.
En oposición a formal, el contrato es consensual
cuando, para su validez, no se requiere ninguna
formalidad, ya que el consentimiento puede expresarse
eficazmente en forma verbal u oral.
Ya se dijo con anterioridad que, en principio, los
contratos son consensúales, en cuanto que cada parte puede
obligarse en la manera y términos que aparezca
que quiso obligarse, sin que para su validez se
requieran formalidades determinadas; únicamente cuando la
ley exija de manera expresa una formalidad específica, debe
esta satisfacerse para que el contrato sea válido, según se
desprende de los artículos 1726 y 1727 del Código.
Es precisamente la ley del lugar donde se celebre
el acto jurídico la que determina la forma que este
debe satisfacer, como lo establece el artículo 8 del
Código Civil.

Contratos principales y accesorios

El contrato es principal cuando existe por sí solo.

Accesorio, en cambio, es aquel que requiere de otro
contrato u obligación para subsistir.
 La compraventa, la permuta, la donación, el mutuo,
el arrendamiento, etcétera, pueden citarse como ejemplos de
contratos principales, ya que no dependen de otra relación
jurídica para tener existencia. La fianza, la prenda y
la hipoteca, que son contratos de garantía, son accesorios en
cuanto que su existencia depende de la obligación
cuyo cumplimiento garantizan.
El mandato, cuando es irrevocable, también es
accesorio, ya que su otorgamiento surge como una obligación
contraída en un contrato bilateral o bien es un
medio para cumplir otra obligación.
Contratos instantáneos y de tracto sucesivo

Atendiendo al tiempo en que se cumplen, los

contratos se clasifican en instantáneos y de tracto
sucesivo. Los primeros se caracterizan porque su
cumplimiento o ejecución se realizan en el mismo
momento en que se celebran. Como ejemplos de esta
clase de contratos, encontramos la compraventa de
contado, la permuta y la donación, cuando se
cumplen de inmediato las obligaciones que correspondan a
las partes. Por el contrario, cuando el cumplimiento o
la ejecución se realizan con posterioridad a la
fecha de celebración del contrato y, en ocasiones,
mediante prestaciones periódicas, el contrato es de tracto
sucesivo. La compraventa en abonos, el mutuo, el
arrendamiento y el comodato, son algunos de los
contratos de tracto sucesivo.

4. La interpretación de los contratos

Interpretar un contrato significa desentrañar su verdadero
contenido y alcance. Como enseña Ernesto Gutiérrez y
González, “interpretar un contrato es averiguarel sentido en
que una declaración de voluntad es decisiva para el
derecho, esto es, buscar el alcance y efectos
jurídicos de las voluntades que en él intervinieron”.
Nuestro Código Civil formula algunas reglas que sirven
para llevar a cabo la interpretación de los contratos,
destacando las que tienden a conocer la verdadera
intención de las partes, aunque sin pasar por alto lo
declarado en el texto del documento. En efecto,
conforme al artículo 1745 del citado ordenamiento legal, si
los términos de un contrato son claros y no dejan
duda sobre la intención de los contratantes, se estará al
sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras
pareciesen contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas.
En esta materia, surgen los problemas del empleo de
conceptos vagos e imprecisos, así como de la inclusión de
cláusulas o palabras de diversa significación. En el
primer caso, el artículo 1746 resuelve en el sentido
de que, cualquiera que sea la generalidad de los
términos de un contrato, no deberán entenderse
comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de
aquellos sobre los que los interesados se propusieron
contratar. En el segundo, los artículos1747, 1748 y 1749
del propio Código Civil disponen que si alguna
cláusula de los contratos admitiese diversos sentidos, deberá
entenderse en el más adecuado para que produzca efecto,
interpretándose las unas por las otras, atribuyendo a las
dudosas el sentido que resulte del conjunto de
todas. Las palabras que pueden tener distintas acepciones
serán entendidas en aquellas que sean más conformes a la
naturaleza y objeto del contrato.
En cualquier caso, el uso o la costumbre de la
región se tendrán en cuenta para interpretar las
ambigüedades de los contratos, pues así lo establecen
los artículos18, último párrafo, y 1750.
 De no lograrse una interpretación exacta a través de
las reglas anteriores, si el contrato es gratuito, las dudas se
resolverán a favor de la menor transmisión de
derechos o intereses; siendo oneroso, a favor de la
mayor reciprocidad de intereses, según se desprende
del artículo 1751.
El criterio jurisprudencial sobre la interpretación de
los contratos, legible en la página 125 del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV,
Materia Civil, es en el sentido de atender a su
redacción, cuando esta es clara y no deja duda sobre la
intención de los contratantes, pues de no ser así, se
mantiene la preeminencia de la voluntad sobre su
expresión material, interpretando las cláusulas en su
conjunto, de acuerdo a su naturaleza y a los
hechos y actos consentidos por las partes, buscando que
no sean todas las ventajas para una ni todas las cargas
para la otra.
En materia de interpretación de contratos hay tres
sistemas: el subjetivo, el objetivo y el mixto.
Según el primero hay que averiguar la común
intención (voluntad) de las partes.
Conforme al segundo, la interpretación se dirige a
buscar el significado de la declaración como manifestación
externa y objetiva de la voluntad.
El sistema mixto atiende a la letra de las
estipulaciones, pero si con ello no se resuelve la
incertidumbre, entonces hay que encontrar la común
intención de los contratantes.
El artículo 1745 aparentemente adopta el sistema
objetivo o de la voluntad declarada, al disponer
que si los términos de un contrato son claros, se
estará al sentido literal de sus cláusulas.
Sin embargo, dicho precepto exige que los términos sean claros y,
además,
que no dejen duda sobre la intención de los contratantes.
Luego puntualiza que si las palabras pareciesen contrarias a
la intención evidente de los contratantes, prevalecerá
esta sobre aquellas. Es decir, reconoce la preferencia de la
común intención de las partes sobre la declaración de
voluntad, por lo que da prioridad al sistema subjetivo.
La disposición que establece que, independientemente de la
generalidad de los términos de un contrato, no deberán
entenderse comprendidos en el cosas distintas y casos
diferentes de los que se propusieron contratar los
interesados, adopta el principio de la interpretación
restringida o restrictiva, según el cual, el contrato no puede
tener efecto más allá de lo que las partes se
propusieron contratar.
Al preceptuar el Código Civil que si alguna cláusula
de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá
entenderse en el más adecuado para que produzca efecto,
se acoge al principio de eficacia o de conservación
del contrato, cuyo fundamento se encuentra en la
consideración de que las partes celebraron el contrato
precisamente para producir efectos.
Es el principio de la armonía de las cláusulas el
que impone que estas deberán interpretarse las unas
por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que
resulte del conjunto de todas. Parte de la base de
que las cláusulas de un contrato se encuentran subordinadas
entre sí, de manera que deben resultar armoniosas.
Cuando la ley señala que las palabras que pueden
tener distintas acepciones serán entendidas en aquellas que
sean más conformes a la naturaleza y objeto del
contrato, está dando vida al principio del sentido natural
de las cláusulas, el cual significa que cuando los
términos de un contrato son susceptibles de tener dos
sentidos, deben entenderse en el que más convenga a la
naturaleza del contrato celebrado.
El principio del uso común o de las cláusulas
usuales, es el que sustenta la disposición de que el
uso o la costumbre del lugar se tendrán en cuenta
para interpretar las ambigüedades de los contratos.
Solamente que las dudas no puedan ser resueltas por la
aplicación de alguno o algunos de los principios
anteriores, se recurrirá al principio de equidad, el cual
exige que los contratos gratuitos se interpreten conforme a
la menor transmisión de derechos, en tanto que los
contratos onerosos, conforme a la mayor reciprocidad de
intereses.
El principio de la buena fe se recoge en el
artículo 1688, al señalar este que desde que se
perfeccionan los contratos obligan a las partes no
solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a las consecuencias que, según su naturaleza,
son conformes a la buena fe, al uso o a la
ley. Según el principio de la buena fe contractual, las
partes que emiten una determinada declaración negocial,
siempre deben prever que la misma producirá los
efectos normales, lo cual contribuye a la seguridad en el
comercio jurídico.
Finalmente, de acuerdo con la regla de la última
alternativa para la interpretación de los contratos, si las
dudas recaen sobre el objeto principal y no puede
conocerse cual fue la intención o la voluntad de
las partes, el contrato no podrá existir.
 II. Promesa de contrato

1. Concepto
A la promesa de contrato también se le
denomina contrato preparatorio, contrato preliminar, ante
contrato, precontrato, contrato previo o simplemente
promesa, para patentizar su diferencia evidente con el contrato
definitivo cuya obligación de celebrarlo en el futuro se
asume.
La promesa es un contrato por virtud del cual una o
ambas partes se obligan a celebrar, dentro de cierto
tiempo, un contrato futuro determinado. Este concepto
se recoge en los artículos 2126, 2127 y 2129 del
Código Civil, ya que dichos preceptos aluden a las
características de este negocio jurídico, haciendo énfasis en
la posibilidad de asumir contractualmente la obligación de
celebrar un contrato futuro; en que la promesa será
unilateral o bilateral; y en las exigencias de que se
limite a cierto tiempo y se precisen en ella los
elementos esenciales del contrato definitivo.
La promesa se caracteriza por ser, en sí, un
contrato, en el que concurre el acuerdo de voluntades
para crear la obligación de celebrar un contrato futuro
determinado. Aunque deba celebrarse otro contrato definitivo y
que, por ende, a la promesa tenga que estimársele como un
acto preliminar, preparatorio, no por eso deja de ser
un verdadero y propio contrato. Dicho carácter se
lo reconoce expresamente el artículo 2126 invocado, al
disponer que: “Mediante el contrato de promesa uno o
varios contratantes, pueden asumir la obligación de
celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro
determinado”.
 Este contrato preparatorio puede ser unilateral o
bilateral. Es decir, aún siendo contrato, el acuerdo de
voluntades puede ser en el sentido de que solamente
una de las partes quede obligada a celebrar el contrato
definitivo, en tanto que la otra no. En ese evento, el
contrato de promesa será unilateral, pues los derechos
corresponden a uno de los contratantes y las
obligaciones al otro. En cambio, cuando las dos
partes prometen celebrar el negocio futuro, entonces el
contrato se considera bilateral, ya que ambos
contratantes se obligan recíprocamente. El artículo 2127 es
claro al señalar que: “El contrato de promesa será
unilateral cuando solo una de las partes se obliga a
celebrar el contrato; será bilateral, cuando las dos
partes se obligan a ello”.
Las partes que intervienen en la promesa de contrato,
son el promitente y el beneficiario. Es decir, el que se
obliga a contratar, que promete celebrar un contrato
futuro determinado, y aquel frente al cual se asume
esa obligación. En la promesa unilateral, la parte que queda
obligada es el promitente, en tanto que laotra, que no se
obliga a la celebración del contrato futuro, es el
beneficiario. En la promesa bilateral, como los dos
contratantes asumen la obligación, ambos tienen el doble
carácter de promitentes y beneficiarios.
La obligación que surge de la promesa es precisamente
la de celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato
futuro determinado. Es decir, a diferencia de otros
contratos, la promesa no genera obligaciones de
dar o de no hacer,sino exclusivamente la de hacer,
consistente en celebrar un contrato futuro. Así lo
establece de manera expresa el artículo 2128 del Código
Civil, al preceptuar que: “La promesa de contrato solo da
origen a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el
contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido,
 debiendo observarse lo establecido en los artículos 2130 y
2131 de este Código”.
La obligación de celebrar el contrato futuro
determinado, que dimana de la promesa, tiene un límite
temporal, ya que no resultaría adecuado, desde el punto de
vista jurídico o económico, que un compromiso de
semejante naturaleza fuera perpetua, pues no es razonable
mantener indefinidamente obligada a una persona a la
celebración de un negocio específico. Por tal motivo, la
propia definición consigna, como un elemento de validez
del negocio preliminar, que la obligación de contratar
quede delimitada dentro de cierto tiempo.
En forma acertada, Rafael Rojina Villegas comenta al
respecto que: “Se estima contrario a la libertad jurídica
y a la libertad en general, el contrato de
promesa sin sujeción a un plazo,para vincular
permanentemente al promitente. Sería además antieconómica
una promesa indefinida, sobre todo para celebrar contratos
traslativos de dominio. El promitente quedaría en
situación de no poder enajenar la cosa o actuar
libremente para responder de su promesa unilateral cuando el
beneficiario así lo exigiera”. Seguramente que tales razones
hicieron que el legislador precisara la necesidad de
limitar en el tiempo la obligación de contratar a
futuro, pues en el artículo 2129 se dispone que:
“Para que la promesa de contratar sea válida debe constar
por escrito y limitarse a cierto tiempo.
Además, deben precisarse en ella los elementos esenciales del
contrato futuro”.
Por último, el concepto de la promesa exige que el
contrato futuro cuya obligación de celebrarlo se contrae,
sea determinado. Ello significa que no basta asumir la
obligación de contratar, para que el contrato preparatorio
exista, si no se determina el negocio jurídico que ha
de celebrarse. Ni siquiera sería suficiente aludir, en
 términos generales, a un contrato específico de
compraventa, de mutuo o de arrendamiento, para cumplir
con el requisito en cuestión, sino que habría que precisar
los elementos fundamentales de ese contrato que se
promete celebrar. Por eso, cuando se indica que el
contrato futuro debe ser determinado, con esto se denota
que es imprescindible que, desde la promesa, se
establezcan los elementos esenciales del contrato futuro,
como lo dispone el artículo 2129, pues de lo
contrario, el ante contrato será inexistente por falta de
objeto.

2. Características de la promesa de contrato

Una vez definida la promesa, del concepto apuntado
podemos destacar las siguientes características del contrato
preliminar, que distinguen a este de los demás negocios
contractuales: a) el objeto; y b) la función
jurídica. En cuanto a la primera de dichas
características, cabe reiterar que a través de la promesa
se celebra un contrato para obligarse a celebrar otro
contrato definitivo. Es decir, que la promesa tiene por
objeto exclusivo el dar nacimiento a una obligación de
hacer, consistente en celebrar, dentro de cierto tiempo,
un contrato futuro determinado.
Según se indicó con anterioridad, el ante contrato
no genera obligaciones de dar o de no hacer,
sino únicamente una obligación de hacer,la de celebrar el
contrato definitivo que se promete. En este aspecto, la
promesa se distingue de los demás contratos, en los
que, generalmente, son de diversa naturaleza las
obligaciones que hacen surgir, de dar, de hacer o de
no hacer,mientras que en el precontrato, como lo dispone
expresamente el artículo 2128, solo se originan
obligaciones de hacer,consistentes en celebrar el contrato
 respectivo, de acuerdo conlo ofrecido, restricción que “debe
entenderse en el sentido de que, en el cumplimiento,
no podrá invocarse ninguna prestación que se funde en el
contrato que debe celebrarse, sino únicamente puede pedirse
que se celebre”.
La circunstancia de que la promesa solo engendre una
obligación de hacer,
tiene relevancia práctica, en cuanto que el beneficiario no
adquiere ningún derecho sobre las cosas que van a
constituir el objeto indirecto del contrato definitivo,
pues no se le trasmite el dominio ni el uso de
esos bienes. Así lo confirma la jurisprudencia de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación en la tesis
327, consultable en la página 221 del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación de 1917-1995, Tomo
IV, Materia Civil, que dice: “PROMESA DE VENTA.-
Mediante la promesa de venta no se trasmite el
dominio de la cosa, pues en ella solo se consigna
una obligación de hacer,consistente en la celebración del
contrato definitivo”.
Por lo que se refiere a la función de la
promesa, se ha afirmado con razón que es
exclusivamente jurídica, sin ningún contenido económico, en
cuanto que no implica la transmisión de la riqueza,
aprovechamiento de la misma, ni tampoco la utilización de
servicios. Ello obedece a que, por su propia
naturaleza, la promesa no crea obligaciones de dar,
sino únicamente de hacer,y aunque sea un verdadero y
propio contrato, que produce derechos y obligaciones,
los mismos se refieren tan solo a la celebración del
contrato definitivo, no al dominio o al uso de los
bienes objeto del negocio futuro, pues la
promesa, aún siendo de venta,no crea ningún derecho
real ni da lugar a una posesión jurídica. De ahí, pues,
que la función de este contrato sea estrictamente
jurídica, porque nada más engendra la obligación de
 celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro
determinado.

3. Elementos del contrato de promesa

Al igual que todo contrato, la promesa cuenta con
elementos esenciales y de validez.
Los primeros son el consentimiento y el objeto. El
consentimiento es el acuerdo de voluntades para obligarse a
celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro
determinado. Aunque sea una sola de las partes o
ambas quienes resulten obligadas a celebrar el contrato
definitivo, se requiere el concurso de las voluntades de
las dos partes, pues dado el carácter contractual de la
promesa, es necesarioque exista coincidencia en cuanto al
negocio futuro que habrá de celebrarse, ya que dicho
contrato deberá estar determinado, lo cual significa
que en la promesa son las dos partes las que deben
precisar los elementos esenciales del contrato futuro.
Por lo que se refiere al objeto de la promesa
de contratar, debe decirse que consiste en crear la
obligación de celebrar el contrato futuro determinado,
pues como antes se explicó, la promesa únicamente genera
una obligación de hacer, consistente en celebrar el contrato
definitivo, de acuerdo con lo prometido. El negocio
contractual que habrá de celebrarse constituye el objeto
indirecto o mediato de la promesa.
En cuanto a los elementos de validez, deben
analizarse la capacidad, la forma y el límite temporal.
La capacidad requerida para celebrar la promesa es la
general para contratar, pues tanto en el promitente como en el
beneficiario, únicamente se exige que sean mayores de
edad y que se encuentren en pleno ejercicio de sus
derechos. La capacidad especial que se requiera para la
celebración del contrato prometido, será necesaria hasta que
este último se lleve a cabo.
La forma de la promesa de contratar, de acuerdo
con el artículo 2129 del Código Civil, es la escrita.
Independientemente de que el contrato definitivo sea
consensual o formal, la promesa debe constar por escrito.
Además, nuestro Código Civil local dispone, en el artículo
2130, que la promesa relativa a bienes o derechos
cuyo contrato definitivo deba inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad, también se inscribirá para
que produzca efectos contra terceros. Así, estos podrán
conocer que, con respecto a tales bienes o
derechos, su titular ha prometido celebrar un contrato
futuro determinado y, por tanto, les será oponible la
promesa de contratar, al considerarlos la ley como
causahabientes del promitente.
El propio precepto agrega que “en este caso, el
contrato de promesa deberá otorgarse en escritura pública,
si el precio del inmueble o derecho real excede
del equivalente a quinientas veces el salario mínimo. En
caso contrario, bastará un escrito privado debidamente
ratificado ante fedatario público”.
De lo anterior se puede afirmar que la promesa de
contrato siempre debe constar por escrito. Cuando
deba inscribirse en el Registro, si el valor del inmueble
objeto del contrato definitivo no excede de
quinientos salarios, el escrito se ratificará notarialmente y,
si excede de dicho importe, la promesa se hará
constar en escritura pública.
Hay discusión en torno a la naturaleza del requisito
temporal exigido como límite de la obligación de celebrar
el contrato definitivo. Rafael Rojina Villegas sostiene
que “Es un requisito necesario para la validez de la
promesa el que se refiere a cierto tiempo, pues no
debe vincularse indefinidamente a una persona para sostener
 una oferta”. Ramón Sánchez Medal, por su parte,
opina que “el otro elemento real de la promesa (el
primero es el contrato futuro), es el plazo para la
celebración del contrato futuro, pues la falta de plazo
haría nula la promesa”, agregando que se trata de una
nulidad relativa, “por cuanto que los dos promitentes
pueden señalar posteriormente dicho plazo,convalidando
así la promesa nula celebrada por ellos con anterioridad”.
En cambio, Miguel Ángel Zamora y Valencia estima
que la falta del requisito del señalamiento de cierto
tiempo para cumplir la obligación que emane de la
promesa, no afecta su validez, porque el cumplimiento de
la obligación deberá efectuarse cuando lo exija el
beneficiario, siempre que haya transcurrido el tiempo
necesario para el cumplimiento de la obligación, además de
que la nulidad es una sanción que la ley impone
para situaciones diversas a la que se presenta en
un contrato de promesa en que se ha omitido fijar el
plazo para celebrar el negocio definitivo”.
Independientemente de toda discusión, debe puntualizarse
que el artículo 2129 del Código Civil dispone que,
para que la promesa sea válida, debe limitarse a
cierto tiempo, lo cual significa que en dicho contrato es
necesaria la inclusión del plazo de celebración del definitivo
para que aquel resulte eficaz, por las razones expuestas
anteriormente.
No hay duda que la falta de señalamiento del plazo en
el que se celebrará el contrato futuro, ocasiona la
nulidad de la promesa porque se trata de un
elemento específico de validez. Sin embargo, surge la
pregunta de si se trata de nulidad absoluta o relativa.
Autores como Francisco H. Ruiz sostienen que la omisión
de este requisito produce una nulidad absoluta. Otros,
como Pablo Macedo, Agustín García López, Francisco Lozano
Noriega y Ramón Sánchez Medal estiman que no
 es el caso de una nulidad absoluta, sino de una
subsanable nulidad relativa.
Podemos aceptar que las partes, en un acto
posterior al contrato de promesa omisa del plazo,señalen
este y le confieran así eficacia a la promesa.
Incluso sería razonable que una de las partes exigiera a
la otra, en un plazo prudente, según la naturaleza del
contrato definitivo, la celebración de este último. Lo
que no puede aceptarse es que se pueda exigir el
cumplimiento en cualquier tiempo, pues no sería
jurídicamente razonable que después de transcurridos
algunos años se pretendiera la celebración del contrato
prometido, ya que podría ser el caso de que el
precio pactado no respondiera a la realidad actual o
que el bien tuviera otras condiciones de conservación y
funcionalidad.

4. Diferencias con otros actos

Dadas las características del contrato de promesa, es
menester distinguirlo de otras figuras afines, con el
propósito de precisar su naturaleza.
En primer lugar, se distingue de la declaración
unilateral de voluntad en que en esta, únicamente existe la
manifestación de voluntad del oferente, que lo obliga a
mantenerla en el plazo que ha fijado.
Así, el artículo 1754 dispone que el hecho de ofrecer
al público objetos en determinado precio, obliga al
dueño a sostener su ofrecimiento. Luego, el
artículo 1755 establece que el que por anuncios u
ofrecimientos hechos al público se comprometa a
alguna prestación a favor de quien llene determinada
condición o desempeñe cierto servicio, contrae la obligación de
cumplir lo prometido.
 En cambio, en la promesa, aún siendo unilateral,
existe el acuerdo de voluntades para que una de las
partes resulte obligada, pues esta última circunstancia no
releva de la necesidad de que ambas voluntades
concurran en la formación del negocio jurídico
preliminar.
También se diferencia del contrato a término, porque
este constituye, ya, un contrato definitivo, para cuyo cumplimiento
se ha señalado un día cierto, que necesariamente ha
de llegar; por lo cual, en el contrato a término,
esa fecha únicamente ha sido fijada para que se realicen
sus consecuencias. En la promesa, el contrato definitivo
aún no se celebra, ya que tan solo se ha asumido
la obligación de contraerlo posteriormente. Al transcurrir
dicho plazo,puede o no celebrarse el negocio definitivo y
no es automática la producción de sus efectos, como
sucede con el contrato a término.
Se distingue del contrato sujeto a condición suspensiva
porque la promesa no se encuentra condicionada de
ningún modo, puesto que desde luego se origina la
obligación de celebrar, dentro de cierto tiempo, el
contrato futuro prometido. El acto bajo condición suspensiva se
caracteriza porque el surgimiento de la obligación depende
de la realización de un acontecimiento futuro e incierto,
como lo dispone el artículo 1821 del Código Civil, al
preceptuar que: “La condición es suspensiva cuando de su
cumplimiento depende la existencia de la obligación”.
Por último, la promesa también se diferencia del
contrato definitivo, porque aunque en la primera se
contrae la obligación de celebrar el segundo, en
realidad se trata de dos negocios jurídicos diversos, de
características propias y autónomas, y de efectos
diferentes.
Con relativa frecuencia se incurre en el error de
confundir a la promesa con elcontrato definitivo. Ello
 obedece a que, en ocasiones, en la primera se
contienen las prestaciones que corresponden al segundo,
por lo cual ya no se está en presencia de un
acto preliminar sino del negocio definitivo. Sin embargo, debe
puntualizarse que no por el hecho de que en la
promesa se señalen los elementos esenciales del contrato
prometido ya deba considerarse que se está celebrando el
último, puesto que la propia ley exige que en la
promesa se incluyan los elementos esenciales del contrato
futuro, por lo que no es optativo hacerlo sino
indispensable, pues la omisión provoca la inexistencia de
la promesa.
Autores como Luis Diez Picazo y Antonio Gullón
tratan de justificar esa equiparación y sostienen que en el
precontrato, la relación contractual se abre ya a las partes en
el momento mismo de su celebración.“Lo que ocurre,
afirman, es que se reservan ambas o bien una de
ellas, la facultad de exigir en un momento posterior su
puesta en vigor. Hasta entonces no pesan sobre las partes
los deberes ni le son concedidos los derechos que
constituyen el contenido típico del contrato proyectado. El
ejercicio de la facultad de exigir es el que
determina la vigencia o entrada en vigor del contrato
proyectado; hasta entonces no hay más que un vínculo
obligatorio del que nace exclusivamente aquella facultad”.
Conforme a nuestra legislación, lo que nos permite
distinguir si un acto es promesa o contrato definitivo,
son las obligaciones que se establezcan,el alcance
mismo de las prestaciones que por virtud del contrato
las partes deban satisfacer.
La equiparación que algunos hacen de la promesa
con el contrato definitivo se deriva de la
influencia del Código Civil francés, que en su artículo
1589 dispone: “la promesa de venta vale como venta,cuando
hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la
cosa y el precio”.
 En la promesa se genera una obligación de hacer,
consistente en celebrar un contrato futuro determinado;
esto es, engendra el derecho de exigir que se lleve a
cabo el contrato definitivo; en este último se transferirá el
dominio, el uso, se prestará un servicio o se ofrecerá
una garantía, según la naturaleza del contrato respectivo.
Sobre el particular, la tesis jurisprudencial número 167,
consultable en la página 116 del Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia
Civil señala: “COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE
PROMESA DE VENTA. Las llamadas promesas de venta,en
que no se contiene exclusivamente una obligación de
hacer sino una de dar, o se entrega la cosa y se
paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen
los elementos necesarios para la existencia de la
compraventa, independientemente de la terminología
defectuosa que hubieren empleado las partes”.

5. Incumplimiento de la promesa
Ya se indicó que por virtud de la promesa, una o
ambas partes, resultan obligadas a celebrar, dentro de
cierto tiempo, un contrato futuro determinado. Por tanto, si
el promitente rehúsa dar cumplimiento a la
obligación de hacer que ha asumido, puede exigírsele,
válidamente, la celebración del contrato prometido. De
negarse a firmar los documentos necesarios para dar
forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los
firmará el juez, salvo que la celebración del contrato ya
sea legalmente imposible, “pues entonces la promesa quedará
sin efecto, siendo responsable el que la hizo de
todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la
otra parte”, según dispone el artículo 2131 del Código
Civil.
 “Cuando el promitente”, opina Ramón Sánchez Medal,
“se resiste al otorgamiento del contrato futuro, puede el
beneficiario de la promesa exigir judicialmente el
otorgamiento de este y hacer efectivo tal otorgamiento
a través de la firma que estampe el Juez en rebeldía
del promitente... En este caso el Juez actúa no como
representante del promitente recalcitrante, sino como sustituto
de este”.
Por otra parte, el perjudicado con el incumplimiento puede
optar, en su caso, por la rescisión del contrato, ya
que, como lo sostuvo la Tercera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, en la ejecutoria
consultable en el Semanario Judicial de la Federación,
Sexta Época, Volumen CXXXVI, Cuarta Parte, Página
90 “no existe razón jurídica para estimar que la promesa
de contratar no pueda ser rescindida en caso de
incumplimiento... La promesa es un contrato y, como tal,
debe seguir las reglas establecidas por el artículo 1949
del
Código Civil, para el caso de incumplimiento de las
obligaciones, dado que esta disposición al facultar al
perjudicado para optar por la resolución no distingue entre
obligaciones de dar o de hacer”.
 III. Contrato de compraventa

1. Concepto
Sin duda alguna que, entre los contratos traslativos de
dominio, el de compraventa resulta ser el de mayor
importancia, pues constituye la forma más usual de
transferir la propiedad de las cosas,así como la figura
contractual de esta clase con una regulación legal más
completa.
La compraventa es un contrato por virtud del cual
una persona trasmite a otra la propiedad de una cosa o
de un derecho, a cambio del pago de un precio
cierto y en dinero. Así lo estipula el artículo
2132 del Código Civil, al señalar que: “Habrá compraventa
cuando uno de los contratantes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa o de un
derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.
Es un contrato porque implica el acuerdo de
voluntades para crear y transferir derechos y obligaciones.
En efecto, concurren las voluntades del dueño del bien y
de quien lo adquiere, para que el primero trasmita el
dominio de la cosa y el segundo se convierta en
propietario de la misma, con la obligación de pagar
un precio cierto y en dinero.
Es un contrato traslativo de dominio, porque a
virtud de la compraventa, las cosas salen del patrimonio
del vendedor para ingresar al del adquirente, operándose
así un cambio en la propiedad de los bienes.
En ocasiones, esa transferencia no se realiza
simultáneamente a la celebración del contrato, puesto que es
válido reservarse el dominio mientras no se paga el
 precio total convenido; sin embargo, ello no desnaturaliza
al contrato, en virtud de que, finalmente, al pagarse en
forma total el precio, será precisamente la propiedad del
bien la que se trasmitirá. Por lo tanto, sea al
momento de celebrarse la operación, sea posteriormente, de
cualquier modo la compraventa transfiere el dominio. La
transferencia, comenta Luis Muñoz, es conexa a la
adquisición y pérdida, pues es causa de las segundas, ya
que la transferencia hace adquirir el derecho a otro
sujeto y al mismo tiempo hace perder el derecho
al sujeto investido de él originariamente.
Las partes que intervienen en este contrato, son el
vendedor y el comprador. El primero, es el dueño
del bien, quien trasmite la propiedad del mismo; el
segundo, el que adquiere la cosa y se obliga a
pagar un precio cierto y en dinero.
A cambio de la propiedad de la cosa o del
derecho que se transfiere, el comprador debe satisfacer
un precio cierto y en dinero. Es decir, esta
contraprestación ha de ser determinada o determinable
matemáticamente y, además, en dinero, aunque el artículo
2134 del Código Civil admite la posibilidad de que el
precio se pague parte en dinero y parte con el
valor de otra cosa, siempre que la del numerario sea
igual o mayor que la del valor de la otra cosa.
Vale la pena aclarar que el concepto de compraventa
hace alusión a la transmisión de una cosa o de
un derecho, por lo que autores como Lozano Noriega,
Borja Soriano, Zamora y Valencia y Luis Mauricio
Figueroa precisan que de las cosas se transfiere la
propiedad y de los derechos la titularidad.
2. Clasificación del contrato
Aplicando a la compraventa los diversos criterios de
clasificación de los contratos, encontramos que esta
operación se caracteriza de la siguiente manera:
Es un contrato bilateral, en virtud de que ambas
partes se obligan recíprocamente: el vendedor, a trasmitir el
dominio del bien y a entregarlo; el comprador, a
pagar un precio cierto y en dinero. Consecuentemente,
como los derechos y las obligaciones que derivan
del contrato corresponden a las dos partes, la
compraventa es bilateral.
Es oneroso, atendiendo a que los provechos y
gravámenes se distribuyen entre los dos contratantes, pues
mientras el vendedor disminuye su patrimonio por la
enajenación que hace del bien materia del contrato, a
cambio tiene derecho a recibir el precio
estipulado. Por su parte, el comprador eroga la cantidad
necesaria para cubrir el precio, pero también ingresa a
su patrimonio el bien adquirido.
Generalmente, es un contrato conmutativo, ya que
las prestaciones que deben darse las partes son ciertas y
conocidas desde que se celebra el contrato, toda vez
que el vendedor y el comprador saben desde entonces,
con precisión, cuál es la cosa o derecho cuyo dominio
se transfiere, así como la suma que ha de pagarse como
precio. Solo ocasionalmente se caracteriza como aleatorio, en
los eventos en que, por lo menos para uno de los
contratantes, no está determinada la prestación que ha de
recibir, como sucede en la venta de cosa futura y en
la compra de esperanza a que se refieren los
artículos 2201 y 2689 del Código Civil, respectivamente,
pues el primero de ellos dispone: “Si se venden
cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de
que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y
se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a
 la compra de esperanza” y, el segundo: “Se llama
compra de esperanza al contrato que tiene por objeto
adquirir por una cantidad determinada, los frutos que
una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el
comprador para sí el riesgo que esos frutos no lleguen
a existir; o bien, los productos inciertos de un
hecho, que pueden estimarse en dinero. El vendedor
tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir
los frutos o productos comprados”.
La compraventa es, en oposición a real, un contrato
consensual, ya que no requiere la entrega de las cosas
que son materia de la operación, para que esta se
constituya o se perfeccione, pues ello acontece con el
simple acuerdo de las partes acerca del bien y
del precio, aunque no se entregue el primero ni
se pague el último. Al efecto, el artículo 2133
del Código Civil establece: “Por regla general, la venta es
perfecta y obligatoria para las partes cuando se han
convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho”. Por
tanto, no siendo la entrega un elemento indispensable
para la constitución del contrato, únicamente es efecto
o consecuencia del mismo, ya que es una de las
obligaciones del vendedor.
Se trata de un contrato formal cuando recae sobre
bienes inmuebles, en tanto que si se refiere a
muebles, la compraventa es consensual. Esto es, si se
transfiere el dominio de un inmueble, la compraventa
debe otorgarse por escrito, el cual será privado y
ratificado notarialmente, o bien en escritura pública, si
el valor del inmueble es inferior o excede del
equivalente a 1,500 veces el salario mínimo general diario de
nuestra ciudad capital. Así se desprende de los
artículos 2186, 2187 y 2190 del Código Civil. Por el
contrario, si la compraventa recae sobre bienes
 muebles, para su validez no requiere formalidad alguna
especial y, por ende, es consensual.
Como la compraventa puede existir por sí sola, se
caracteriza por ser un contrato principal, a diferencia de
los accesorios, que no tienen existencia autónoma y
que requieren de otro contrato u obligación para
subsistir.
Por último, la compraventa se clasifica como contrato
instantáneo, aunque también puede ser de tracto sucesivo. En
los casos en que su ejecución o cumplimento se realiza
en el mismo momento de celebrarse la operación,
como sucede en la compraventa de contado, donde
el vendedor entrega la cosa cuya propiedad trasmite y
el comprador paga desde luego el precio convenido, el
contrato será instantáneo. En cambio, cuando el cumplimiento
no se verifica en ese momento, sino con posterioridad,
porque el vendedor no entregue el bien o el
comprador pague el precio a plazos, de acuerdo a
lo convenido, la compraventa será de tracto sucesivo. Por
ello se afirma que puede caracterizarse de las dos formas
indicadas.
Hay ocasiones en que las partes llegan al acuerdo
respecto de los elementos esenciales de la compraventa:
la cosa y el precio, pero remiten la determinación
de aspectos como la forma, la entrega, los gastos de
envío, a un momento posterior, en cuyo caso esa
formación progresiva que suele darse a través del intercambio de
cartas o telegramas entre las partes, mientras implican
una ejecución diferida o escalonada de la compraventa,
hacen que esta sea de tracto sucesivo.
3. Elementos esenciales y de validez del contrato
La compraventa, al igual que los demás contratos,
cuenta con elementos esenciales y de validez. En
cuanto a los primeros, nos ocuparemos del consentimiento
y el objeto; respecto de los últimos, tan solo de
la capacidad y la forma.

a. Elementos esenciales

El consentimiento
El consentimiento es el acuerdo de voluntades para
trasmitir la propiedad de una cosa o de un
derecho, y pagar a cambio un precio cierto y en
dinero. Es decir, que las voluntades de las partes deben
ser coincidentes en dos aspectos: la transmisión del
dominio y el pago del precio.
Por tanto, si no existe tal concordancia, porque alguno
de los contratantes
no tenga la voluntad de transferir la propiedad de un
determinado bien, o de que se pague un precio
cierto y en dinero, entonces no se habrá integrado el
consentimiento propio de la compraventa.
El doctor Luis Muñoz comenta que, cuando de la
compraventa se trata, conveniente es precisar que el
consentimiento presupone dos declaraciones de contenido
volitivo distinto, que emanan de cada una de las
partes, vendedor y comprador, las cuales “tienen
que emitirse por cada parte y ser comunicadas o
notificadas a fin de que sean conocidas y comprendidas
por la futura contraparte, pues no cabe que las declaraciones
de las partes sean dirigidas válidamente a terceros”.
 El objeto
El objeto directo de la compraventa consiste en
trasmitir la propiedad de un bien y pagar un precio
cierto y en dinero. Cuando se celebra una
operación de esta naturaleza, el propósito fundamental
buscado por los contratantes, consiste precisamente en
transferir el dominio de una cosa determinada y
que se pague a cambio un precio cierto y en dinero.
El objeto indirecto del contrato, por su parte, lo
constituyen la cosa y el precio.
La cosa debe tener posibilidad física,posibilidad jurídica y
estar determinada. La posibilidad física significa que el
bien exista en la naturaleza o que, si se trata de
cosa futura, sea susceptible de existir. El artículo
1719 del Código Civil es claro al disponer que la cosa
objeto del contrato debe existir en la naturaleza; por su
parte, el artículo 1720 establece que las cosas futuras
pueden ser objeto de un contrato, excepto la herencia
de una persona viva, a pesar de que esta preste su
consentimiento. Por tanto, si la compraventa se celebra
respecto de un bien que no existe en la naturaleza ni
es susceptible de existir, el contrato también resultará
inexistente.
En la compra de esperanza, aunque los frutos no
lleguen a producirse, el contrato resulta perfecto y es
eficaz, puesto que de cualquier manera el comprador
está obligado a pagar el precio, porque asumió
tal riesgo, según lo preceptúa el artículo 2689.
Por otra parte, el bien materia de la compraventa,
debe tener posibilidad jurídica o, como señala el artículo
1719 invocado, debe estar en el comercio. Las cosas pueden
estar fuera del comercio, dispone el artículo 719 del
Código Civil, por su naturaleza o por disposición de la
ley. A su vez, el artículo 720 aclara lo anterior,
indicando: “Están fuera del comercio por su naturaleza,
 las que no pueden ser poseídas por algún individuo
exclusivamente, y por disposición de la ley, las que
ella declara irreductibles a propiedad particular”.
Las primeras, como explica Rafael Rojina Villegas,
son cosas que existen en el mundo, pero que por su
constitución física no podrían ser jamás apropiadas
individualmente, como los astros, el aire atmosférico, el
mar, etcétera.
Las segundas, por el contrario, son aquéllas respecto de
las cuales la propia norma jurídica establece que
no pueden ser objeto de apropiación por los
particulares y que, por lo tanto, pertenecerán al dominio
del poder público, porque corresponden a la federación, a
los estados o a los municipios, según lo postulan los
artículos 735 y 736 del Código Civil. Para estos eventos,
son los bienes de uso común y los destinados a
un servicio público los que se califican de inalienables e
imprescriptibles por los artículos 739 y 741 del mismo
ordenamiento legal.
Por último, la cosa debe ser determinada o
determinable en cuanto a su especie. Tanto la
determinación individual o de cuerpo cierto, como la
determinación en especie, que atiende a su género,
cantidad, calidad, peso o medida, resultan admisibles, no
así la determinación genérica, que no es válida
jurídicamente. Al respecto, el artículo 1898 establece: “En
las enajenaciones de alguna especie indeterminada, la
propiedad no se transferirá sino hasta el momento en que la
cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del
acreedor”.
Por lo que se refiere al precio, este debe ser
cierto y en dinero. Por precio cierto, preciso o
exacto, se entiende aquel que es determinado o
determinable matemáticamente.
 Los contratantespueden fijar el precio en el mismo
instante de celebración del contrato o convenir en
que el precio sea el que corre en día o lugar
determinados. Las divergencias sobre la fijación del precio
no son motivo para decir que este no fue cierto y
que faltó uno de los elementos esenciales del contrato.
Inclusive podría pactarse válidamente que el saldo
insoluto del precio se incrementará en determinada
proporción, por causas que alteren el cumplimiento del
contrato sinalagmático, por motivos que razonablemente
pueden tener en cuenta los contratantes, como sucedería
con una devaluación de la moneda, sin que en esa
hipótesis pudiera dispensarse la obligatoriedad de lo que
se convino asumiendo el riesgo implicado.
También pueden pactar las partes que el precio
sea el que fije un tercero, designado en el contrato
o posteriormente, aunque si aquel no quiere o
no puede señalar el precio, quedará el contrato
sin efecto, salvo convenio en contrario. Sin embargo,
una vez que el tercero ha fijado el precio, no
podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común
acuerdo. Lo que no resulta válido es que la
fijación del precio se deje al arbitrio de una de
las partes. Lo anterior se infiere de los artículos
2135, 2136 y 2138 del Código Civil.
Además, el precio debe ser en dinero, lo cual
significa que no puede ser en especie, aunque en ciertos
casos se permite que se pague parte en numerario y parte
en especie, siempre que el importe en dinero
sea igual o superior al valor de la otra cosa que se
da a cambio, pues de no ser así, la operación
no será de compraventa sino de permuta. Al efecto, el
artículo 2134 dispone: “Si el precio de la cosa vendida
se ha de pagar parte en dinero y parte con el
valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la
parte en numerario sea igual o mayor que la que se
 pague con el valor de otra cosa. Si la parte en
numerario fuere inferior, el contrato será de permuta”.
Como la ley exige que el precio sea en dinero, se
plantea el problema de saber si se entiende por
tal la moneda nacional, exclusivamente, o si resulta
válido contratar en moneda extranjera. Sobre el particular, se
ha resuelto que, como ambas monedas constituyen dinero,
ello hace posible que los contratantes puedan contraer
obligaciones en moneda nacional o extranjera, con la
peculiaridad de que, en este último evento, la deuda se
solventará entregando el equivalente en moneda nacional.
En varias ejecutorias, la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, ha abordado la problemática sobre la validez
de los contratos celebrados en moneda extranjera,
rechazando que pueda existir alguna ilicitud, sosteniendo al
respecto que: “Es verdad que el artículo octavo de
la Ley Monetaria establece que la moneda extranjera no
tendrá curso legal en la República salvo los casos en
que laley determina otra cosa, pero no lo es menos
que ese curso legal, reservado a la moneda nacional, solo
significa que no tendrá aquella moneda extranjera
poder liberatorio en el país, no que no pueda circular,
entendiendo como tal el pasar de una persona a
otra, el salir de un lugar para volver al mismo;
tan es así que el propio precepto permite que
dentro de la República se contraigan obligaciones en
moneda extranjera, en concordancia con lo dispuesto
por el artículo 2389 del Código Civil, casos en que aquellas
se solventarán entregando el equivalente en moneda nacional
(única de curso legal), al tipo de cambio que rija
en el lugar y fecha en que se haga el pago”.

b. Elementos de validez
 La capacidad
Por lo que se refiere a la capacidad, debe decirse
que en la compraventa, las partes deben tener capacidad
general para contratar: ser mayores de edad y encontrarse
en pleno ejercicio de sus derechos. Además, como se
transfiere el dominio de las cosas y se paga un precio,
es menester que también se cuente con una
capacidad especial para disponer del bien y del precio.
Por tanto, en términos generales, todo aquel que tenga capacidad
contractual y pueda enajenar, estará en aptitud de celebrar
el contrato de compraventa.
Sin embargo, en relación con la capacidad, resulta
procedente analizar algunos casos especiales, en los que se
advierten restricciones o limitantes a la capacidad
para intervenir en esta clase de contratos.
Por tal motivo, debe estudiarse la situación de los
menores de edad; de los extranjeros; de la compraventa
entre esposos; de la que se celebra entre padres e
hijo, y del derecho de los copropietarios.
Los menores de edad, no obstante que sean propietarios de
bienes, carecen de la capacidad general de contratar y,
por ende, están inhabilitados para celebrar en forma directa la
compraventa. Por tanto, de pretender vender alguna
cosa, deberán hacerlo a través de sus representantes
legales, pues los menores de edad no emancipados,
están bajo la patria potestad mientras exista alguno de
los ascendientes que deba ejercerla. Estos son legítimos
representantes de aquellos y tienen la administración
legal de los bienes que les pertenecen.
Además, la venta de bienes inmuebles y de muebles
preciosos que correspondan al menor de edad, solo puede
efectuarse por causa de absoluta necesidad o evidente
beneficio y previa autorización judicial, según lo
prescribe el artículo 413 del Código Civil. En el
supuesto de que se otorgue dicha licencia, el Juez
 adoptará las medidas adecuadas para hacer que el
producto de la enajenación se dedique al objeto a
que se destinó, y para que el resto se invierta, o
asegure convenientemente, depositándose mientras tanto en
una institución bancaria.
Al respecto, la Tercera Sala de la Suprema Corte de
Justicia, en la ejecutoria consultable en el Semanario
Judicial de la Federación, Sexta Época, Volumen CXXXIII,
Cuarta Parte, página 54, sostuvo que, siendo
incapaces para contratar los menores de edad, deben ser
sus padres los que enajenen, siempre que hubieren
obtenido previamente la autorización judicial que
los legitime para realizar esa enajenación; “en otras
palabras, si dichos padres no recabaron previamente a
la celebración de la compraventa la repetida
autorización del Juez para enajenar bienes de sus
menores hijos, no tenían la capacidad que exige la ley y
que resulta de la unión del ejercicio de la patria
potestad con la licencia del Juez para enajenar”.
Los extranjeros, por su parte, al tenor del artículo 2158
del Código Civil, no pueden comprar bienes raíces sino
sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la
Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos y en sus leyes reglamentarias. El párrafo
octavo, fracción I, del mencionado artículo 27
constitucional preceptúa, a propósito de la capacidad para
adquirir el dominio de las tierras y aguas de la
nación, que solo los mexicanos por nacimiento o por
naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho
para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus
accesiones; pero que el Estado podrá conceder el mismo
derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la
Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como
nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar,
por lo mismo, la protección de sus gobiernos por lo
que se refiere a aquellos, bajo pena, en caso de
faltar al convenio, de perder, en beneficio de la nación,
los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo.
En una franja de cien kilómetros a lo largo de las
fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún
motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo
sobre tierras y aguas.
De lo anterior se desprende que los inmuebles
comprendidos dentro de la zona prohibida, para los
extranjeros se encuentran fuera del comercio por disposición
legal; por lo que la compraventa que sobre dichos
bienes celebren, debe estimarse inexistente por la falta de
posibilidad jurídica del objeto indirecto, aunque el artículo
octavo de la Ley Orgánica de la fracción I
del artículo 27 constitucional aludía a la nulidad de
pleno derecho. En los demás casos, la adquisición de
tales bienes, se sujeta a la autorización de la
Secretaría de Relaciones Exteriores, aunque debe aclararse
que, en los términos del artículo 3° del Reglamento de la
Ley Orgánica invocada, y del artículo 67 de la
Ley General de Población, “se deduce que esa
autorización o permiso deberá insertarse por los
Notarios o por los respectivos funcionarios en la
escritura de compraventa, al darle al mismo la forma
preceptuada por la ley, mas no es necesarioque se exhiba
en el acto en que se realiza el concurso de
voluntades y por tanto el contrato, porque aunque ya se
perfeccionó, no se ha otorgado en la forma
requerida por la ley”, según la interpretación de la
Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, plasmada en la ejecutoria consultable en el Informe
de 1983, Segunda parte, tesis 52, página 41.
Con relación a este tema, es importante señalar que el
artículo 7 de la abrogada Ley para promover la
Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera,
era tajante al establecer que los Extranjeros,las
Sociedades Extranjeras y las Sociedades Mexicanas que no
 tuvieran cláusula de exclusión de extranjeros, no podrían
adquirir el dominio directo sobre las tierras y
aguas u obtener concesiones para la explotación de aguas.
De acuerdo con dicha ley y el artículo 36 de su
Reglamento, se podía afirmar lo siguiente:

1. Dentro de la franja prohibida, únicamente los mexicanos y

las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de
extranjeros podían adquirir el dominio de las tierras.
Inclusive, estas últimas ni siquiera requerían permiso de la
Secretaría de Relaciones Exteriores para dicho propósito.
2. Los extranjeros, fueran personas físicas o morales, al
igual que las sociedades mexicanas con cláusula de
admisión de extranjeros, por ningún concepto podían adquirir
la propiedad inmobiliaria dentro de la zona
restringida.
3. Fuera de la franja prohibida, el dominio podía ser
adquirido: a) por los mexicanos, personas físicas o
morales, aún sin contar estas con permiso de la
Secretaría, a pesar de que tuvieran cláusula de
admisión de extranjeros; b) por las personas físicas
extranjeras, con el previo permiso de la Secretaría.
Las personas morales extranjeras, bajo ningún aspecto
podrían hacerlo.
En el Diario Oficial de la Federación del
lunes 27 de diciembre de 1993, se publicó la Ley de
Inversión Extranjera, que abrogó la Ley para Promover la
Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera,
así como la Ley Orgánica de la Fracción I del
Artículo 27 Constitucional.
De acuerdo con los artículos 10, 11, 12 y
13 de la citada Ley de Inversión Extranjera, las
sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de
extranjeros podrán adquirir el dominio de bienes
inmuebles, aún dentro de la zona restringida. Las sociedades
mexicanas en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto
en la fracción I del artículo 27 constitucional, así
como las personas físicas o morales extranjeras, a
través de las formas que en seguida se señalan, podrán
adquirir bienes en dicha zona, siempre quelos inmuebles se
destinen a la realización de actividades no residenciales,
pues si tienen ese fin, solo podrán adquirir la
utilización y aprovechamiento de dichos bienes
ubicados en la zona restringida, por medio de fideicomisos
constituidos hasta por 50 años, susceptibles de prorrogarse hasta
por otros tantos. El 8 de septiembre de 1998 se
publicó el Reglamento de la Ley de Inversión
Extranjera, en cuyo artículo 8 establece los requisitos
que deben satisfacerse para que las personas físicas y
morales extranjeras puedan acceder al dominio de
inmuebles ubicados fuera de la zona restringida.
Así pues, actualmente en la franja permitida, los
extranjeros, sean personas físicas o morales, podrán
adquirir el dominio de inmuebles, previo permiso de la
Secretaría de Relaciones Exteriores. En la franja prohibida, no
lo pueden hacer y únicamente existe la posibilidad de
formar parte como accionistas de una sociedad mexicana
con cláusula de admisión de extranjeros que adquiera
inmuebles para fines no residenciales. También pueden, los
extranjeros, obtener como fideicomisarios el uso o
aprovechamiento de inmuebles ubicados en dicha zona
prohibida, en los fideicomisos antes citados.
Se insiste, en la franja prohibida, las sociedades
mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros podrán
adquirir el dominio de bienes inmuebles destinados a la
realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de
dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores
dentro de los sesenta días hábiles siguientes a
aquel en que se realice la adquisición.Para adquirir
derechos sobre bienes inmuebles que sean destinados a
fines residenciales, lo deberán hacer a través de los
fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida.
 Las personas físicas o morales extranjeras pueden
adquirir la utilización y el aprovechamiento de
inmuebles, sin constituir derechos reales sobre ellos, como
fideicomisarios en dichos fideicomisos, lo que les
permitiría el uso o goce de los inmuebles, la
obtención de frutos o productos y, en general, de
cualquier rendimiento que resulte de la operación y
explotación lucrativa, a través de terceros o de la
institución fiduciaria.
De acuerdo con el artículo 60 de la ley de
migración publicada el 25 de mayo de 2011, los
extranjeros independientemente de su condición de estancia,
por sí o mediante apoderado, podrán, sin que para
ello requieran permiso del Instituto Nacional de Migración,
adquirir valores de renta fija o variable y realizar
depósitos bancarios, así como adquirir inmuebles urbanos y
derechos reales sobre los mismos con las restricciones
señaladas en el artículo 27 de la Constitución y
demás disposiciones aplicables.
Por lo que se refiere a los consortes, los
artículos 163 y 2159 del Código Civil, disponen que el
contrato de compraventa entre ellos únicamente puede
celebrarse cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de
separación de bienes. Esto se explica porque si
uno de los cónyuges es exclusivo dueño de un
bien y lo vendiera al otro, encontrándose casados bajo
el régimen de sociedad conyugal, la cosa pasaría a
formar parte de esta última; por lo cual, en realidad, el
vendedor no trasmitirá íntegramente el dominio del bien,
pues al tener derecho en la mencionada sociedad,
continuaría teniéndolo también sobre el bien. Lo mismo
acontecería si lo que pretendiera venderse fuera la parte
que al cónyuge le correspondiera sobre una cosa
adquirida durante la vigencia de la sociedad
conyugal, pues nunca dejaría de pertenecer a esta si la
compra la realizara el otro consorte. Ello ha hecho,
pues, que el invocado artículo 163 únicamente autorice la
venta entre los consortes casados bajo el régimen de
separación de bienes.
Se presenta en la práctica judicial un
problema relacionado con este tema. Si se trata de rematar
la parte perteneciente a uno de los esposos casados
bajo el régimen de sociedad conyugal, la jurisprudencia
ha determinado que debe notificarse al otro consorte para
que este haga uso del derecho del tanto, si le conviniere. Si
en ese supuesto, el notificado decide ejercer tal derecho
del tanto como si fuera copropietario del bien subastado, en
realidad se estaría autorizando una compraventa entre
consortes que no están casados en separación de bienes.
Si la autoridad así lo ordena, el fedatario público se
verá constreñido a formalizar una enajenación de esa índole.
Acerca de la compraventa celebrada entre padre e
hijo, cabe señalar que, de acuerdo con el artículo 405
del Código Civil, los bienes del hijo, mientras esté
sujeto a la patria potestad, se dividen en dos clases:
los que adquiera por su trabajo y los que obtenga
por cualquier otro título. Luego, el artículo 2162 del mismo
texto legal preceptúa que los hijos sujetos a la patria
potestad solamente pueden vender a sus padres
los bienes comprendidos en la primera clase de las
mencionadas en el artículo 405.
Por tanto, tratándose de la compraventa entre el
hijo menor de edad y el padre, respecto de bienes
del primero, únicamente podrá celebrarse cuando se enajenan
los que el menor ha adquirido por su trabajo,
no así los que obtuvo por otro título, pues se parte
del supuesto de que si está en posibilidad de trabajar
y ha podido hacerse de bienes, ya conoce el
valor de estos y será menos factible que los enajene
en condiciones que le sean desfavorables.
 Obviamente que en esta clase de operaciones, como el
padre es el representante legal del menor y, a la
vez, es comprador, debe suponerse un interés opuesto o,
por lo menos, diverso al del hijo, y, por ende, el
menor tendrá que estar representado por un tutor
nombrado por el Juez para este caso, de conformidad
con el artículo 417 del Código Civil.
Los copropietarios también mantienen una situación
especial en lo que se refiere a la capacidad
para vender su parte alícuota. En efecto, cuando una
cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias
personas, existe una copropiedad. Aunque todo condueño tiene la
plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde,
y la puede enajenar, ceder o hipotecar, sin embargo,
los demás copropietarios tienen el derecho del
tanto para el caso de que se pretenda vender dicha
porción, pues gozan de la facultad de ser preferidos, en
igualdad de condiciones, con respecto de terceros.
Así, el copropietario notificará a los demás, notarial o
judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que hagan
uso del derecho del tanto, en un plazo de ocho días. Si
varios condueños ejercitan el derecho del tanto, será
preferido el que represente mayor parte; siendo iguales, el
designado por la suerte, salvo convenio en contrario.
En cambio, si transcurre el plazo de ocho días y tal
derecho no se ejercita, el mismo se perderá.
En el caso de que el copropietario enajene su
porción, sin haber notificado a los demás dicha venta
para que hicieran uso del derecho del tanto, los
copropietarios preteridos, a quienes les fue desconocida
tal prerrogativa, podrán obtener la anulación de la
venta,a través del ejercicio de la acción de retracto,
que tiene como finalidad que el preterido se subrogue en
los derechos y obligaciones de la persona que
figuró como compradora, a la cual se le
devolverá el precio que pagó, aplicando para ello el
que haya exhibido el condueño que haga valer el derecho
del tanto.
Como puede verse, al tenor de los artículos 935 y
936 del Código Civil, la capacidad del copropietario
para celebrar el contrato de compraventa respecto de la
porción que le corresponde, se encuentra restringida en
los términos apuntados, debiendo puntualizar que la
consecuencia que se produce por la inobservancia
del derecho del tanto, es la nulidad relativa del
contrato, como lo sostuvo la Suprema Corte de Justicia en
la ejecutoria consultable en el Semanario Judicial de la
Federación, Tercera Sala, Sexta Época, Cuarta Parte,
Volumen XL, página 111, al indicar que “la falta de
notificación a la persona que tiene derecho del tanto, no
motiva una nulidad absoluta, porque no contraviene
una ley imperativa o prohibitiva, es decir, de orden
público”.
Hay que señalar que el derecho del tanto del
que gozan los copropietarios, existe cuando se trata de
vender la parte alícuota, exclusivamente, no cuando se
pretende enajenar de otro modo, pues no podría
pretenderse que en el caso de que el condueño quisiera
donar su derecho, los otros gozarán de la preferencia aludida.
Por ello, en las donaciones, los condueños no gozarán
del derecho del tanto. Así lo dispone el artículo 2237,
último párrafo, del Código Civil.
Incapacidades para comprar
La ley ha previsto la situación de ciertas
personas que, por razón de su cargo o función, se
colocan en una posición que les permitiría, en su
caso, adquirir en condiciones ventajosas determinados bienes.
Por ello se ha establecido una prohibición para que dichas
personas compren tales bienes, fijando la nulidad como
sanción para el supuesto de que las ventas se
realicen.
 Así, el artículo 2160 del Código Civil dispone: “Los
Magistrados, los Jueces, los agentes y auxiliares del
Ministerio Público, los defensores oficiales, los abogados,
los procuradores y los peritos no pueden comprar
los bienes que son objeto de los juicios en
que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los
derechos que se tengan sobre los citados bienes.
Lo anterior no comprende la venta de acciones
hereditarias, cuando dichas personas sean coherederas,
ni los derechos a que estén afectos bienes de su
propiedad”.
Luego, el artículo 2164 preceptúa, “No pueden comprar
los bienes de cuya venta o administración se hallen
encargados:

1. Los tutores y curadores;

2. Los mandatarios, a menos que el mandante lo
hubiere autorizado expresamente en el instrumento en el
que conste el mandato;
3. Los ejecutores testamentarios y los que fueren
nombrados en caso de intestado;
4. Los interventores nombrados por el testador o por
los herederos; 5. Los representantes, administradores e
interventores en caso de ausencia;
6. Los servidores públicos”.

Asimismo, el artículo 2165 incluye a los peritos y

corredores en la situación de incapacidad aludida, ya que
señala que no podrán comprar los bienes en
cuya venta han intervenido.
En el caso del mandatario, se otorga la posibilidad de
que el mandante lo autorice a comprar los bienes
respectivos, pero mientras ello no suceda, subsiste la
prohibición.
En este supuesto encontramos una situación discrepante.
Los procuradores no pueden comprar los bienes que
 son objetos de los juicios en que intervengan. Los
mandatarios podrán comprar los bienes de cuya
venta o administración se hallen encargados, si el
mandante los hubiera autorizado expresamente.
El procurador es un mandatario judicial y no se
contempla la posibilidad de que se le autorice para
comprar el bien en litigio. Al mandatario con
facultades de dominio o administración sí se le
puede autorizar para que adquiera el bien que va a
enajenar o administrar. Como son reglas de excepción,
deben interpretarse de manera restrictiva.
Otro caso de incapacidad se encuentra en el Albacea
respecto de los bienes de la herencia, quien únicamente
podrá adquirirlos por compra si es coheredero, según lo
señala el artículo 1610 del Código Civil.
La forma
De acuerdo con el artículo 2186, el contrato de
compraventa no requiere para su validez formalidad
alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.
Esto es, la compraventa de inmuebles se caracteriza
por ser un contrato formal, ya que debe constar por
escrito e inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad para que surta efectos contra terceros.
En ocasiones, dicho escrito será privado y, en otras,
tendrá que ser escritura pública. Cuando el precio
del inmueble, su valor de avalúo o catastral, sean
hasta de 1,500 veces el salario mínimo general diario de
la ciudad de Chihuahua, en el momento de la
operación, la venta podrá hacerse en instrumento privado,
que firmarán los contratantes y se ratificará notarialmente.
En cambio, si el precio, valor de avalúo o
catastral, exceden de 1,500 veces dicho salario, la
compraventa se formalizará en escritura pública. Así se
 desprende de los artículos 2187 y 2190 del Código
Civil.
De lo anterior se colige que la compraventa de
bienes muebles es un contrato consensual, en cuanto
que no requiere formalidad alguna, pues esta solo se
exige tratándose de inmuebles.

4. Obligaciones de las partes

El contrato de compraventa se caracteriza por ser
bilateral, lo que significa que ambas partes resultan
obligadas. Corresponde ahora, pues, analizar esas
obligaciones que asume cada uno de los contratantes.
a. Obligaciones del vendedor

El artículo 2167 del Código Civil enuncia las

obligaciones que corresponden al vendedor, las cuales
son:
1. Trasmitir el dominio del bien
Esta obligación se deriva del artículo 2132 del Código
Civil, cuando dispone que: “Habrá compraventa cuando
uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el
otro a su vez se obliga a pagar por ellos un
precio cierto y en dinero”.
Aunque es de la naturaleza de la compraventa la
transferencia del dominio, ello no necesariamente ocurre
en el preciso momento en que se celebra el
contrato, pues es admisible que el vendedor conserve la
propiedad de las cosas hasta en tanto el comprador le
pague el precio convenido, según lo establece el artículo
2210.
 En el derecho moderno, ha dicho la Suprema Corte de
Justicia, la transmisión voluntaria de la propiedad no
exige el empleo de formas particulares, sino que se
efectúa por razón del convenio mismo, que no solamente
produce obligación, sino que es traslativo de la
propiedad, de modo que un comprador, aún cuando no se
le haya entregado la cosa, es propietario de ella, y
tiene, además de las acciones que se derivan del
contrato, las reales que provienen del derecho de
propiedad.
El cumplimiento de esta primera obligación
supone,conceptualmente, que elvendedor tenga el dominio
del bien materia del contrato, pues si se obliga a
trasmitirlo, debe estar en posibilidad de hacerlo, por ser el
dueño o tener facultades para disponer del mismo.
Por tanto, si una persona celebra el contrato sin ser el
propietario ni estar autorizado para enajenar, nos encontramos
entonces en presencia de la venta de cosa ajena, pues
“ninguno puede vender sino lo que es de su
propiedad”, como preceptúa el artículo 2153.
La sanción que se produce por la venta de cosa
ajena, es la nulidad absoluta, tal como lo expresa el
artículo 2154 del Código Civil.
Ello obedece a que la circunstancia de vender
un bien ajeno contraviene una disposición prohibitiva, además de
que cualquier interesado puede reclamarla. Se aplica en este
caso la disposición contenida en la primera parte del
artículo 7 del Código Civil, según la cual, los actos que
celebran las partes en contra de leyes prohibitivas o de
orden público serán nulos en forma absoluta.
El hecho de que la venta de cosa ajena pueda revalidarse,
no descarta la posibilidad de la nulidad absoluta,
puesto que la sanción queda claramente definida en el
artículo 2154 y en el siguiente se establece la
revalidación como una salvedad a tal dispositivo. En
 efecto, el artículo 2155 invocado señala que: “No
obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el
contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la
evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título
legítimo, la propiedad de la cosa vendida así como en el
caso en que el legítimo propietario del bien ratifique
expresamente el contrato”.
El contenido de los artículos 2154 y 2155 viene a
despejar una confusión que se generaba en torno a la
clase de nulidad de que está afectada la venta de cosa
ajena, pues por disposición expresa de la ley, aquella es
absoluta.
Sobre el particular, Rafael Rojina Villegas, opina que
quienes se han ocupado del problema de determinar si
la nulidad que surge en la venta de cosa ajena, es
absoluta o relativa, tienden a considerar que
semejante operación está afectada de nulidad relativa,
porque la ley permite la revalidación de la
misma, pero que “en nuestra opinión, la revalidación
a que se refiere el artículo 2271, no es la
confirmación que la ley regula para convalidar los
actos afectados de nulidad relativa y, por lo tanto,
pensamos en contra de la corriente general, que en
el caso se trata de una nulidad absoluta”.
Semejante criterio ha expresado la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, aduciendo que, como la
compraventa fue celebrada violando una ley prohibitiva, es
claro que está afectada de nulidad absoluta. Así puede
observarse en las ejecutorias publicadas en los informes de
1967 y 1980, páginas 50 y 59, respectivamente.
Hay quienes como Calixto Valverde, Francesco Messineo y
Leopoldo Aguilar Carbajal, opinan que la compraventa de
cosa ajena como si fuera propia es in oponible.
En este tema debe hacerse mención al caso en que la
venta se realiza a través de un mandatario que no
tenía facultad para enajenar. Aunque se trata evidentemente
de una operación afectada de nulidad, se ha
considerado que esta última es susceptible de convalidarse.
En el capítulo del mandato, al analizar sus efectos
con relación a terceros, se trata el asunto.
2. Conservar el bien mientras se entrega
En los casos en que el vendedor no entrega el
bien objeto del contrato, en el mismo instante de su
celebración,sino que debe hacerlo posteriormente, durante ese
intervalo se encuentra obligado a cuidar dicho bien.
No obstante, la intensidad del cuidado y la
diligencia que en ello debe poner, varía según exista o
no mora en la recepción por parte del comprador.
En efecto, no existiendo dicha mora, el vendedor está
obligado a conservar lacosa con un cuidado ordinario,
con una diligencia media, “como un buen padre de
familia”; en tanto que al haber tal mora, el vendedor
queda descargado de ese deber de cuidado ordinario y,
entonces, bastará una diligencia mínima y un cuidado
elemental, básico. Además, en esta última hipótesis, de
que el comprador incurra en mora en la recepción, la
intensidad del cuidado no solo disminuye para el
vendedor, sino que este tiene, también, derecho al pago
del alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en
que se contenga lo vendido.
El artículo 2185 dispone al respecto que: “Si el
comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al
vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas
en que se contenga lo vendido, y el vendedor
quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la
cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa
grave”.
 3. Entregar el bien
Aunque la compraventa es un contrato consensual, en
oposición a real, porque no requiere la entrega de la
cosa para su constitución, sino que se perfecciona por el
solo acuerdo de las partes; ello no significa que el
bien materia del contrato no deba entregarse, ya que
difícilmente podría aceptarse que alguien comprara una cosa
con el simple propósito de convertirse en el dueño
virtual de la misma, sin la finalidad de aprovecharla,
disfrutarla, usarla y disponer de la misma. Sin embargo, la
entrega del bien no surge como una necesidad de
constituir o perfeccionar el contrato, sino como efecto
del mismo y, particularmente, como una obligación del
vendedor.
El artículo 2168 distingue entre la entrega real, la
jurídica y la virtual. “La entrega real consiste en la
entrega material de la cosa, o en la entrega
del título si se trata de un derecho”, señala el
precepto en comentario.
En cambio, la entrega jurídica difiere de la
real en que la cosa no se ha entregado
materialmente, de hecho y, no obstante, es la norma
jurídica quien la considera recibida por el adquirente. El
tercer párrafo del dispositivo legal citado establece: “Hay entrega
jurídica cuando aún sin estar entregada materialmente la
cosa,la ley la considera recibida por el comprador”.
Esto sucede, por ejemplo, cuando se ha otorgado la
escritura pública correspondiente a la venta de un
inmueble que requiera tal formalidad; cuando los contratantes
convienen en que lacosa quede en poder de un tercero,
etcétera.
La entrega virtual se caracteriza porque, a pesar de
que el bien no se ha entregado materialmente, el
comprador acepta que ya se encuentra a su
disposición. Cuando solamente recibe las llaves del local
 donde se hallan los objetos que ha comprado; y
cuando se pacta que sea el vendedor quien continúe en
poder del bien, obviamente con un carácter diverso al de
dueño.
El último párrafo del mencionado artículo 2168
expresa que: “Desde el momento en que el comprador
acepte que la cosa vendida queda a su disposición, se
tendrá por virtualmente recibido de ella, y el
vendedor que la conserve en su poder solo tendrá los
derechos y obligaciones de un depositario”. Igual
disposición contiene el artículo 378del Código de
Comercio.
Ahora bien, la entrega debe hacerse en el lugar y
tiempo convenidos. No habiéndose pactado lugar de entrega,
el artículo 2175 dispone que dicha entrega se realizará en
el lugar en que se encontraba la cosa en la época en
que se vendió. Más aún, si por alguna razón no pudiera
determinarse el sitio donde se hallaba la cosa cuando
se vendió, no habiendo convenio sobre el particular, la
entrega se realizará en el domicilio del vendedor, en
aplicación de la regla general que contiene el artículo
1965 del propio Código Civil, al cual remite el
último párrafo del artículo 2175 citado.
En materia mercantil, el articulo 87 del Código de
Comercio establece que las obligaciones habrán de
cumplimentarse en el lugar determinado en el contrato o,
en caso contrario, en aquel que según la naturaleza del
negocio o la intención de las partes deba considerarse
adecuado al efecto por consentimiento deaquellas o
arbitro judicial.
En lo que se refiere al tiempo de entrega,
cuando no hay pacto expreso, Rafael Rojina Villegas
sostiene que, al tenor del artículo 2255 del Código
Civil del Distrito Federal, como la venta se entiende de
contado, una vez que se pongan de acuerdo las partes,
 deberán entregarse en el mismo acto la cosa y el
precio.
Miguel Ángel Zamora y Valencia estima que a
falta de estipulación al respecto, el vendedor está obligado a
entregar la cosa cuando reciba el precio o
cuando se lo solicite el comprador, ya que si el
vendedor la conserva, solo tendrá los derechos y
obligaciones de un depositario, y el depositario tiene la
obligación de entregar la cosa en el momento en
que se lo pida el depositante.
Por su parte, Leopoldo Aguilar Carbajal opina que si la
venta no es de contado, ni se hubiere estipulado plazo
para la entrega, deberá hacerse hasta treintadías después
de la interpelación judicial o extrajudicial. Ricardo
Treviño García, comenta que “si se hubiere señalado
un término para que el comprador pague el precio,
sin haberse estipulado cuándo se deba entregar la
cosa, esta deberá entregarse a los treinta días de la
interpelación judicial o extrajudicial ante un notario o
dos testigos, tal y como se establece en el artículo
2080 del Código Civil, en virtud de que se trata de una
obligación de dar”.
Nuestra legislación local no contiene ningún precepto
que presuma que la compraventa sea de contado y, en
cambio, el artículo 2171 señala que en caso de no
haberse pactado plazo de entrega se estará a lo
dispuesto por el artículo 1963, por lo que si no se
ha fijado el tiempo en que el vendedor ha de
entregar la cosa, su obligación se hace exigible después
de los treinta días siguientes a la interpelación que se
haga, en los términos del artículo 1963 del Código
Civil. De manera diferente se regula en el artículo
379 del Código de Comercio, el cual señala que si
no se hubiere fijado plazo para su entrega, el
vendedor deberá tener a disposición del comprador las
mercancías vendidas dentro de las veinticuatro horas
siguientes al contrato. Ello se explica porque a
falta de convenio, el comprador deberá pagar el precio
de contado.
Por último, conforme a los artículos 2172 y 2173, el
vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en
que se hallaba al perfeccionarse el contrato, entregando
también los frutos producidos desde que se perfeccione la
venta,así como los rendimientos, acciones y títulos de
la cosa.
4. Garantizar la posesión útil
Obviamente que un bien se adquiere por su utilidad,
que permite al comprador aprovecharlo y disfrutarlo de
acuerdo a su naturaleza. Por ello, el vendedor se
encuentra obligado a trasmitir y entregar una cosa
que ofrezca funcionalidad y, por lo mismo, es
responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa
que la hagan impropia para los usos que impone su
destino, o disminuyan su utilidad.
Al respecto, el artículo 2025 del Código Civil dispone:
“En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa
enajenada que la hagan impropia para los usos a que se
le destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que de
haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la
adquisición o habría dado menos precio por la cosa”.
Claro que si esos defectos son manifiestos o están a la
vista, dicha responsabilidad no puede existir, como tampoco
sucede cuando el comprador es un perito que, por razón de
su oficio o profesión, debe fácilmente conocer tales vicios
ocultos. En todo caso, al adquirente le incumbe probar
que el vicio existía al tiempo de la compra, pues
no haciéndolo, se entiende que sobrevino después.
La consecuencia del incumplimiento de garantizar la
posesión útil, es que el comprador puede exigir, en
un plazo de seis meses contados desde que recibió el
bien, la rescisión del contrato o que se le rebaje
una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos,
según los artículos 2027 a 2032 del Código Civil.
De manera específica, el artículo 2176 indica que
cuando la cosa vendida tenga vicios o defectos ocultos,
el vendedor responderá en la forma y términos previstos
en el capítulo relativo a la evicción y
saneamiento.
El artículo 383 del Código de Comercio otorga al
comprador cinco días después de recibir las mercancías
para reclamar por escrito al vendedor la falta de
calidad, y treinta días para reclamar los vicios internos
de dichas mercancías. Si no lo hace, perderá toda
acción y derecho a exigir por tales causas al
vendedor.
5. Garantizar la posesión pacífica
Por razón de que el comprador, que se torna propietario de
la cosa materia del contrato, debe estar en aptitud de
gozar y disponer de la misma sin más limitaciones
que las que impongan las leyes, el vendedor está
obligado a responder de las perturbaciones que aquel sufra,
por circunstancias anteriores a la operación y que sean
atribuibles al enajenante. Así, responde de los gravámenes
ocultos y debe prestar el saneamiento en caso de
evicción.
En efecto, el artículo 2021 del Código Civil
establece: “Si la finca que se enajenó se halla gravada,
sin haberse hecho mención de ello en la escritura,
con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el
que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al
gravamen, o la rescisión del contrato”. Como se ve,
esta obligación de responder de los gravámenes ocultos
surge por el solo hecho de no hacerse mención de su
existencia en el contrato, independientemente que se
encuentren o no registrados, más cuando expresamente se
afirma en la escritura que el bien se halla libre de
toda responsabilidad o gravamen, como suele acontecer.
En cuanto a la evicción, esta consiste en la
privación total o parcial de la cosa por sentencia
ejecutoriada que declare el mejor derecho de un
tercero, anterior a la adquisición.Aunque nada se exprese
en el contrato, el enajenante está obligado a
responder de la evicción, pero también se puede
renunciar a tal derecho por parte del adquirente.
El saneamiento por evicción implica, si hubo buena fe
del enajenante, que este restituya el precio íntegro
que recibió; los gastos que hubiere hecho el adquirente
en el contrato; los gastos causados en los pleitos
de evicción y saneamiento; y el valor de las mejoras
útiles y necesarias. Existiendo mala fe, la situación se agrava
para el enajenante, porque tendrá que devolver, a
elección del adquirente, el precio que tenía el bien al
tiempo de la adquisición o cuando sufra la
evicción; pagará las mejoras voluntarias y de mero
placer, así como los daños y perjuicios. La regulación de
la evicción y el saneamiento, se hace a partir
del artículo 2002 del Código Civil.
En las ventas mercantiles,salvo pacto en contrario, el
vendedor quedará obligado a la evicción y saneamiento,
según el artículo 384 del Código de Comercio.
6. Otorgar al comprador los documentos legales
Como ya se vio, cuando la venta recae sobre inmuebles es
necesario satisfacer la formalidad requerida por la ley.
En ese caso y cuando otras leyes así lo establecen, el
vendedor está obligado a otorgar la documentación
respectiva.
b. Obligaciones del comprador

1. Pagar el precio
El artículo 2177 del Código Civil establece que el
comprador debe cumplir todo aquello a que se haya
obligado y, especialmente, pagar el precio de la
cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos. El precio
es la contraprestación que el comprador debe satisfacer al
vendedor por el bien cuyo dominio se le transfiere.
Como antes se indicó, el precio debe ser cierto y en
dinero.
Por lo que se refiere al tiempo y lugar de
pago del precio, cabe señalar que si existe convenio al
respecto, entonces tendremos que atender a lo
estipulado. Sin embargo, no habiendo pacto sobre el
particular, el precio debe pagarse en el lugar y
tiempo en que se entregue la cosa vendida. Así lo
dispone el artículo 2178 del Código Civil, al señalar:
“Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará
en el tiempo y lugar en que se entregue la
cosa”.
En el caso de que existiera duda sobre cuál de los
contratantes debe cumplir primero, ambos depositarán la cosa y
el precio, según corresponda, en poder de tercero.
Como antes se indicó, en materia mercantil, a falta de
convenio, el comprador deberá pagar el precio de
contado. La demora lo obliga a pagar réditos al
tipo legal sobre el saldo adeudado.
2. Pagar intereses
Hay ocasiones en que el comprador, además de pagar el
precio, también está obligado a pagarle al
vendedor intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio. Estos
 supuestos, según lo preceptúa el artículo 2180 del Código
Civil, son los siguientes: a) cuando las partes expresamente
lo hubieren convenido; y b) cuando el comprador se
hubiere constituido en mora.
En las ventas a plazos, el comprador no está
obligado a pagar intereses si no se convino expresamente,
pues el artículo 2181 establece que el plazo hizo parte del
mismo contrato, y que debe presumirse que en esta
consideración, se aumentó el precio de la venta.Solo
cuando la concesión del plazo fue posterior al contrato, el
comprador deberá pagar intereses, salvo pacto en contrario.
3. Pagar los gastos de escrituración y registro
Esta obligación del comprador surge de la ley y
únicamente podrá eximirse de la misma si así se hubiera
estipulado, pues en caso contrario, de manera automática
tiene dicha carga el comprador. Así lo dispone el artículo
2147 del Código Civil, al señalar que: “Los gastos de
escrituración e inscripción en el Registro Público de la
Propiedad, correrán a cargo del comprador, salvo pacto en
contrario. Tratándose de los impuestos respectivos, se estará a lo
que dispongan las leyes de la materia”.
Como se ve, la obligación consiste exclusivamente en el
pago de los gastos que se causen con motivo de la
formalización del contrato y su inscripción en el
registro, lo cual significa que únicamente los honorarios del
Notario Público, los gastos de avalúo, elaboración de
plano, copias, etcétera. y los derechos de registro,
quedan comprendidos en los conceptos indicados, no
así los impuestos que se generen a virtud de la
operación, pues los mismos se cubrirán por la parte
que, de acuerdo con la ley que los imponga, sea
considerado el contribuyente de ellos y esté obligado a
su pago.
El impuesto sobre la renta por enajenación, si no
hay alguna causa de exención y existe utilidad, es a
 cargo del vendedor; el impuesto sobre la renta por
adquisición,si se compra a un precio inferior en
más del 10% del valor del avalúo, corresponde al
comprador. El impuesto cedular le corresponde pagarlo
al vendedor, si es persona física; el impuesto
sobre traslación de dominio de bienes inmuebles, recae sobre el
adquirente, y el impuesto al valor agregado sobre una
construcción que no se destina a casa habitación lo
paga el comprador.

5. Garantíasde las partes

Según se expuso con anterioridad, cada una de las

partes que intervienen en la compraventa, tiene determinadas
obligaciones que cumplir en favor del otro contratante.
Pues bien, la propia ley confiere a las partes ciertos
derechos frente al eventual incumplimiento de las
obligaciones que corresponden a la otra parte, que
propiamente constituyen garantías del cumplimiento de
las citadas obligaciones. Por tanto, conviene analizar cuáles
son las garantías que tiene cada uno de los contratantes.

a. Garantías del vendedor

El vendedor, por la transmisión del dominio de la

cosa, tiene derecho al pago del precio por parte del
comprador. En caso de incumplimiento de este último, el
primero tiene las siguientes garantías:
1. Derecho de preferencia en el pago del precio
Cuando el comprador queda sujeto a concurso, se requiere
que los créditos se gradúen en el orden que la propia
ley señala, con la prelación que para cada clase se
establezca. Según el artículo 2858 del Código Civil,
 procede el concurso de acreedores siempre que el deudor
suspenda el pago de sus deudas civiles, líquidas y
exigibles.
Ahora bien, existiendo una situación de concurso, el crédito
que provenga del precio de las cosas vendidas y
no pagadas, será preferentemente pagado con elvalor de
los bienes, si el vendedor hace su reclamación
dentro de los sesenta días siguientes a la venta,si
esta fue de contado, o del vencimiento, si hubiere
sido a plazo.Esta preferencia no existirá si se trata de
cosas muebles que hayan sido inmovilizadas, puesto que en
ese evento, el carácter accesorio que adquieren, hace
que su suerte esté determinada por el bien principal al
cual han quedado adheridas. Este derecho de preferencia
para ser pagado por el precio, lo establece el artículo
2886, fracción VIII, del Código Civil.
El artículo 386 del Código de Comercio también
reconoce este derecho de preferencia del vendedor y
para ser pagado de lo que se le adeude del
precio, pero lo acota a que sea: “mientras que las
mercancías vendidas estén en poder del vendedor, aunque
sea en calidad de depósito”.
2. Derecho de retener el bien
Aunque es una obligación del vendedor, la de entregar
la cosa vendida, según se vio anteriormente, en ciertos
casos está autorizado para no efectuar dicha entrega,
reteniendo el bien mientras no se le pague el precio
que debió cubrirse. En efecto, el segundo párrafo
del artículo 2170 dispone: “El vendedor no está
obligado a entregar la cosa vendida, si el
comprador no paga el precio, salvo que en el contrato
se haya señalado un plazo para el pago”. Es decir,
que si el comprador no paga el precio, siendo exigible
su obligación, el vendedor tampoco tendrá que cumplir
con la entrega del bien.
 Más aún, a pesar de que hubiere concedido al
comprador un plazo para el pago del precio, también
podrá retener la cosa si después de la venta
descubre que el comprador se halla en estado de
insolvencia, de suerte que el vendedor corra riesgo
inminente de perder el precio. En esta hipótesis, la
única forma como el comprador podrá evitar el ejercicio del
derecho de retención, será otorgando una garantía al
vendedor de que le pagará en el plazo convenido,
según lo dispone el último párrafo del artículo
2170 del Código Civil.
3. Derecho de exigir el cumplimiento de la
obligación de pagar el precio
Como es sabido, desde que los contratos se perfeccionan,
obligan a las partes no solo al cumplimiento de lo
pactado expresamente, sino también a las consecuencias
que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al
uso o a la ley. Si el obligado en un contrato
dejare de cumplir su obligación, en los términos
del artículo 1691 del Código Civil, podrá el otro
interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo
convenido y el pago de daños y perjuicios. Por tanto, si
el artículo 2177 invocado, impone al comprador la
obligación de pagar el precio de la cosa, no
haciéndolo en la forma convenida o cuando se le
entregue el bien, el vendedor puede exigirle judicialmente el
cumplimiento de dicha obligación.
Para reclamar el cumplimiento o la rescisión, es
necesario que la obligación sea exigible, esto es, que se
haya vencido el plazo estipulado y que se hubiera fijado
un lugar para el pago, sin que el comprador lo hubiere
realizado, pues no basta el solo transcurso del tiempo
estipulado si no hay pacto sobre el lugar de pago o
este es el domicilio del comprador, pues en tales
supuestos es necesario hacer el requerimiento en dicho
 domicilio para considerar que la falta de pago constituye
un incumplimiento eficaz para demandar la rescisión.
4. Derecho de exigir la rescisión del contrato
Otro de los derechos que origina el incumplimiento,
consiste precisamente en la rescisión del contrato, cuando
no se opta por la acción de cumplimiento o este
no se ha logrado.
De acuerdo con el artículo 1690, la facultad de
rescindir las obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados
no cumpla con lo que le incumbe. Por tanto, en
aplicación de dicho precepto y del artículo 2184 del mismo
Código Civil, la falta de pago del precio da derecho
para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se
hubiere hecho a plazo; pero si el bien ya se enajenó
a un tercero, la resolución solo podrá afectar a
este si expresamente se estipuló y quedó inscrita
la cláusula en el Registro Público de la Propiedad.
Además de la rescisión, también podrá exigirse el
pago de daños y perjuicios. En el caso de las
modalidades de la compraventa en abonos y
con reserva de dominio, la rescisión ocasiona efectos
que de manera específica analizaremos en su oportunidad.

b. Garantías del comprador

Al igual que el vendedor, el comprador también goza de

ciertas prerrogativas que lo protegen del incumplimiento
de las obligaciones del primero. Dichas garantías
son las siguientes:
1. Derecho de retener el precio
Aunque el comprador tiene como obligación fundamental la
de pagar el precio de la cosa vendida, en el tiempo,
 lugar y forma convenidos, hay casos en que queda eximido,
por lo menos temporalmente, de cumplir con tal
obligación. Así, el artículo 2183 del Código Civil dispone
que: “Cuando el comprador a plazo o con espera de
precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o
tuviese justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún
no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la
posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en
contrario”.
Claro está que la perturbación a que se refiere el
precepto no puede ser ilimitada, sino que debe encontrar su
origen en una causa atribuible al vendedor, para que
válidamente faculte al comprador a retener el
precio. De lo contrario, a pesar de que fuera
perturbado, si esa perturbación no proviene de actos
imputables al enajenante, el comprador no podría legalmente
dejar de pagar el precio, so pena de incurrir en
incumplimiento.
El justo temor de ser perturbado, para que autorice la
retención, debe ser de tal naturaleza que por su objetividad,
revele para el comprador, el riesgo inminente de verse
impedido en el libre ejercicio de la posesión o
derecho sobre la cosa adquirida. Debe tratarse de un
temor fundado en circunstancias objetivas, no en simples
conjeturas o apreciaciones meramente subjetivas.
En general, este derecho de retención del precio
existirá mientras el vendedor no cumpla las obligaciones
que le corresponden frente al comprador, puesto que la
posibilidad de exigir se actualiza cuando a su vez se
ha cumplido lo que le corresponde al reclamante.
2. Derecho de exigir el cumplimiento
El vendedor asume diversas obligaciones que debe
cumplir. En caso de no hacerlo, como el cumplimiento de
los contratos no puede quedar al arbitrio de uno
solo de los contratantes, el comprador está facultado
 para exigirle judicialmente el cumplimiento de tales
obligaciones, al igual que el pago de los daños y
perjuicios que se le hayan ocasionado, de conformidad
con los artículos 1688, 1689 y 1691 del Código Civil.
3. Derecho de exigir la rescisión del contrato
Como anteriormente se indicó, si el obligado en
un contrato dejare de cumplir su obligación, podrá el
otro interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo
convenido o la rescisión del contrato, y en uno y
otro caso, el pago de daños y perjuicios. Por tanto, el
incumplimiento injustificado del vendedor, da derecho al
comprador a optar por reclamar la rescisión del contrato
de compraventa. Ello sucede cuando no se le entrega
el bien vendido; cuando este tiene vicios o defectos ocultos;
cuando no se garantiza la posesión pacífica, etcétera.
Aunque en la compraventa mercantil también existe la
rescisión por incumplimiento, la lesión no autoriza a
rescindirla, según el artículo 385 del Código de Comercio.

6. Algunas modalidades de la compraventa

Bajo este rubro,el Código Civil destina un capítulo a
la regulación de algunas figuras de la compraventa
que cuentan con ciertas características especiales que
las distinguen de la compraventa típica, por las
particulares circunstancias que las matizan. Sin embargo,
estas modalidades no implican un cambio sustancial en la
naturaleza del contrato de compraventa, ni crean figuras
contractuales nuevas, ya que continúan manteniéndose
intocados los elementos propiosde la compraventa, pues se
transfiere la propiedad de las cosas a cambio de un
precio cierto y en dinero, pero con diversas formas
de manifestación.
 Realizada tal aclaración, conviene analizar las modalidades
de referencia.

a. Compraventa con pacto de no vender a persona

determinada

Generalmente, cuando alguien compra un bien, al

convertirse en el dueño de este, puede disponer libremente
del mismo como mejor le convenga, sin más limitación
que la señalada en la ley; por lo que, en
consecuencia, está en aptitud de enajenar la cosa de la
manera como quiera hacerlo. Sin embargo, la propia
norma jurídica permite que en el contrato de
compraventa se estipule que el comprador se obligue
a no vender a persona determinada el bien
que ha adquirido, pues el legislador parte del supuesto de
que al vendedor no le interesa o talvez no le
convenga que dicho bien quede bajo el dominio de una
persona determinada y, para evitarlo, al enajenar la
cosa, pacta con el adquirente que este no la venderá a
dicha persona.
La obligación de no hacer que se impone al
comprador, cuyo incumplimiento genera la responsabilidad
por los daños y perjuicios que se causen al vendedor,
solo puede fijarse en función de una persona
determinada, ya que no sería válido estipular que no se
vendiera a persona alguna, pues además de
antieconómico, ello resultaría contrario a las reglas de la
capacidad, pues esta se estará limitando de manera sensible
para el dueño, quien no podría disponer del bien, que
constituye uno de los atributos de la propiedad. Ello
motivaría, pues, la nulidad de la cláusula respectiva, pero
no de la operación de compraventa.
Esta modalidad se encuentra prevista en el artículo
2192 del Código Civil, el cual dispone:”Puede pactarse
que la cosa comprada no se venda a determinada
persona, pero es nula la cláusula en que se estipule
que no puede venderse a persona alguna”.
A su vez, el artículo 2193 estipula que: “La
contravención a este pacto hace que el responsable quede
obligado a pagar los daños y perjuicios que se originen
a aquel con quien contrató, sin que pueda invalidarse el segundo
contrato”

b. Compraventa con derecho de preferencia

Hay ocasiones en que el vendedor, aunque esté

trasmitiendo la propiedad del bien, puede tener interés de
volverlo a adquirir en el futuro y, por tanto,
conviene con el comprador que si este desea en lo
sucesivo vender dicho bien, otorgará al vendedor el
derecho de preferencia en la nueva compra del mismo.
Esto lo facultará para que en igualdad de condiciones que
un tercero, tenga prioridad para el caso de venta.
Por ello, el artículo 2195 del Código Civil dispone
que: “Puede estipularse que el vendedor goce del derecho
de preferencia, para el caso de que el comprador quisiere
vender la cosa que fue objeto del contrato de
compraventa”.
Esta modalidad debe ser materia de pacto expreso, pues
no se presume y, además, para que surta efectos respecto
de terceros, tendrá qué inscribirse en el Registro Público
de la Propiedad.
El derecho de preferencia corresponde exclusivamente al
vendedor, pues no puede cederlo ni trasmitirlo por
herencia, según lo dispone la fracción III del artículo
2197.
Si se estipula este derecho de preferencia, cuando el
dueño quiere vender la cosa, debe notificarle al
que se la vendió para que este último ejerza su
derecho, si así le conviene. Para ello, este último tiene
 tres días si se trata de bienes muebles, o de ocho si
son inmuebles.
Transcurrido el plazo sin hacer uso de ese derecho, se
pierde este.
El incumplimiento del pacto de preferencia solamente genera
la obligación de pagar los daños y perjuicios, según lo
preceptúa el artículo 2200.

c. La compraventa de cosa futura y la compra

de esperanza

Cuando estudiábamos el objeto indirecto de la

compraventa, decíamos que este estaba constituido por la
cosa y el precio; y que la primera debía tener
ciertas cualidades, entre las que se encontraba la posibilidad
física,consistente en que la misma existiera en la
naturaleza o fuera susceptible de existir. Pues bien, en
las modalidades que se enuncian, las cosas compradas
no existen en el momento de celebrarse el contrato;
sin embargo, no es eso lo que determina su distinción
de la compraventa simple, sino que la modalidad
consiste en el hecho de que el comprador asume el
riesgo de que los objetos que compra no lleguen
a existir o lo hagan en cantidades inferiores y que, a
pesar de ello, de todos modos esté obligado al pago del
precio estipulado. Por esta razón, los artículos 2201 y
2689 del Código Civil clasifican a estas modalidades como
contratos aleatorios.
Se distinguen entre sí, comenta Rafael Rojina
Villegas, en que la compra de esperanza solo se
refiere a los frutos o productos futuros, en tanto
que la venta de cosa futura abarca la cosa misma.
Igual criterio sostuvo la Sala Auxiliar de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, en la ejecutoria
publicada en la página 201 del Informe de 1970, al
señalar que: “La compra de esperanza es una operación
 jurídica distinta de la compra de cosa futura,
pues si bien ambos contratos se consideran aleatorios y se
aplican las reglas de la compra de esperanza a la
venta de cosas futuras, sin embargo se diferencian entre sí
en que laprimera solo se refiere a los frutos o
productos futuros, en tanto que la segunda abarca la
cosa misma”.
Al respecto, el artículo 2201 citado dispone: “Si se
venden cosas futuras, tomando el comprador el riego de
que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y
se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a
la compra de esperanza”.
Por su parte, el artículo 2689 preceptúa: “Se llama compra
de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir
por una cantidad determinada, los frutos que una cosa
produzca en el tiempo fijado, tomando el
comprador para sí el riesgo que esos frutos no lleguen a
existir; o bien, los productos inciertos de un hecho,
que pueden estimarse en dinero. El vendedor tiene
derecho al precio aunque no lleguen a existir
los frutos o productos comprados”.
Es pertinente destacar que, como lo advierte Ricardo
Treviño García, no hay que confundir la venta de
cosa futura con la venta de cosa esperada; “esta última se
presenta cuando las partes condicionan la existencia de
la cosa para el perfeccionamiento del contrato, de tal
manera que si la cosa no llega a existir, el
contrato no produce ningún efecto, en cambio, en la
venta de cosa futura, como ya lo hemos dicho,
aunque la cosa no llegue a existir, el
vendedor tiene derecho al precio. La venta de cosa
esperada es un contrato conmutativo, la venta de
cosa futura es un contrato aleatorio”.
d. Compraventa en abonos

Esta modalidad consiste en que los contratantes estipulan

que el comprador, a cambio del bien cuyo dominio se
le transfiere, pague al vendedor el precio pactado, con
posterioridad a la celebración del contrato y en
exhibiciones periódicas.
A pesar de que en la compra venta en abonos, el
precio no se cubre al momento de celebrarse la
operación, sino posteriormente, según se ha visto, ello no
constituye un obstáculo para que el comprador adquiera
desde luego el dominio del bien, pues el vendedor se lo
transfiere aunque el precio deba satisfacerse en partidas
periódicas.
En forma expresa, el artículo 2202 del Código Civil
señala que la venta que se haga facultando al
comprador para que pague el precio en abonos,
transfiere de inmediato al comprador la propiedad del
bien vendido.
La circunstancia de que el vendedor deje de ser el
dueño de la cosa enajenada, no obstante que no le
ha sido pagada aún, ha determinado al legislador a
adoptar una medida protectora de los intereses de
aquel,pues resulta fácil que el comprador, como nuevo
propietario del bien, a su vez, lo enajene a un tercero,
ocasionando, en algunos casos,su insolvencia para pagar al
original vendedor el precio respectivo. Por ello, los
artículos 2203, 2204 y 2205 del Código Civil establecen que en
la venta que se haga facultando al comprador para que
pague el precio en abonos, podrá pactarse que la
falta de pago de uno o de varios abonos, motivará la
rescisión del contrato.
Aparentemente, la inclusión de la cláusula rescisoria
expresa no introduce ningún elemento novedoso en cuanto
a la posibilidad de resolver el contrato en caso de
 incumplimiento por parte del comprador. Esto es exacto en
lo que a las partes contratantes se refiere, ya que,
conforme al artículo 1690, la facultad de rescindir las
obligaciones se entiende implícita en las recíprocas,
para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe. Es decir, que aunque nada
se dijera en el contrato sobre la rescisión, este podría
resolverse si el comprador omitiera el pago del precio.
Sin embargo, el problema surge realmente cuando el
bien materia de la compraventa ha sido enajenado por el
comprador a un tercero de buena fe. Este, al
cerciorarse, por ejemplo, de que quien le trasmite la
cosa aparece como dueño en el Registro Público de la
Propiedad y que, además, tiene la posesión de la
misma, no encuentra ningún impedimento legal para realizar
su adquisición.En estos casos,si el comprador no pagó el
precio al inicial vendedor, este no podría hacer
extensivo el efecto de la rescisión al tercero de
buena fe si no se estableció en el contrato la
cláusula rescisoria y se inscribió la misma en el
Registro Público de la Propiedad. Son pues necesarias estas
dos circunstancias para que la rescisión produzca efectos
contra terceros que hubieren adquirido los bienes materia
del contrato resuelto: primero, que se haya pactado
expresamente la rescisión en caso de incumplimiento; y
segundo, que dicha cláusula se hubiera inscrito en el
registro.
Las reglas aplicables a la cláusula rescisoria y a
sus efectos, se fijan en función de la naturaleza de
los objetos vendidos en abonos.
El artículo 2203 establece: “Si la venta de que habla el
artículo anterior recae sobre bienes inmuebles, puede pactarse
que la falta de pago de uno o de varios abonos
ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión
producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido
los bienes de que se trata, siempre que la cláusula
 rescisoria se haya inscrito en el Registro Público”.
En este caso, generalmente no se presentan problemas de
inscripción, ya que la enajenación de inmuebles debe
necesariamente registrarse para que surta efectos respecto de
terceros.
Sin embargo, como la exigencia del registro no es
enteramente aplicable a los bienes muebles, el artículo
2204 señala lo siguiente:
“En la compraventa en abonos, si se trata de
bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de
manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula
resolutoria de que habla el artículo anterior y esta
cláusula producirá efectos contra tercero que haya
adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro
Público”.
En el caso de que los muebles no sean susceptibles de
identificación plena, la cláusula rescisoria no podrá surtir
efectos respecto de terceros. Así lo dispone el artículo
2205, que señala: “Cuando la compraventa en abonos
recae sobre bienes muebles que no sean susceptibles de
identificarse indubitablemente, y que, por lo mismo,
no pueda registrarse, o aún registrándose, el bien no se
identifique en la forma mencionada, los contratantes podrán
pactar la rescisión de la venta por falta de pago del
precio; pero esa cláusula no producirá efectos contra
tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes
a que este artículo se refiere”.
Por lo que hace a las consecuencias que se
producen por la rescisión del contrato de compraventa en
abonos, las mismas se precisan en el artículo
2206 del Código Civil, al preceptuar: “Si se rescinde la
compraventa en abonos, el vendedor y el comprador
deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho;
pero el vendedor que hubiere entregado la cosa
vendida, puede exigir al comprador, en su demanda o en
 el juicio que corresponda, por el uso de ella, el pago
de un alquiler o renta que fijarán peritos, y
una indemnización también fijada por peritos, por el
deterioro que haya sufrido la cosa”.
Luego, el artículo 2207 agrega: “El comprador que
haya pagado parte del precio, tiene derecho a los
intereses legales de la cantidad que entregó. En
caso de que en el contrato se hubiere pactado
una tasa para que el comprador pagare intereses durante el
plazo fijado para liquidar el precio, si la operación se
rescinde, tendrá derecho el comprador a que las sumas
pagadas se le restituyan con los intereses a la
misma tasa pactada”.
A su vez, el artículo 2208 complementa: “Las
convenciones que impongan al comprador obligaciones
más onerosas que las expresadas en el artículo 2206,
estarán afectadas de nulidad y el tribunal la
declarará aún de oficio”.
En diversas ejecutorias, la Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, a propósito de
la compraventa en abonos, sostuvo que no era
necesario estipular en el contrato de compraventa la
sanción de rescisión en caso de mora, para que pudiera
ser aplicada por la autoridad judicial, sino que bastaba
acreditar el incumplimiento para que se decretara la
rescisión; que la inclusión dela cláusula rescisoria solo es
necesaria para que produzca efectos contra terceros
mediante su inscripción en el Registro Público; y
que las disposiciones legales que reglamentan la
rescisión del contrato de compraventa en abonos, en
cuanto a las restituciones recíprocas de las prestaciones
que se hubieren hecho las partes, son de orden público,
irrenunciables, por lo que las cláusulas contractuales que
impongan al comprador obligaciones más onerosas que
las expresadas por la ley, son nulas, y la sentencia
 respectiva, al declarar la rescisión, debe ordenar que las
restituciones se hagan en términos de ley.
La Ley Federal de Protección al Consumidor, en
sus artículos 70 y 71, en lo que se refiere a
la rescisión de la compraventa a plazos,
establece la posibilidad de que el alquiler, renta o
indemnización que el comprador que ha recibido la cosa
debe pagar, pueden ser fijados por las partes al
momento de pactarse la rescisión voluntaria, así como que
los intereses a que tiene derecho el comprador que
pagó parte del precio, serán computados conforme a la
misma tasa con que se pagaron. La Suprema Corte,
en cambio, ha señalado que el comprador tiene derecho
irrenunciable a que el monto del alquiler se
fije por peritos, estimando que no se trata de una
prestación que derive de una simple apreciación
subjetiva o presunción de los contratantes, sino traducida en
el valor efectivo de la prestación recibida.
Seguramente que fue el contenido de la disposición de
la Ley Federal de Protección al Consumidor, el
que motivó al Legislador local a imponer que la
restitución de la parte del precio pagada se hiciera
con los intereses previamente estipulados, como lo
establece el artículo 2207.
Por otra parte, también se contempla la posibilidad de
que la renta o la indemnización por el deterioro a
que alude el artículo 2206 se fijen por convenio que se
celebre con posterioridad a la rescisión y no
importe prestaciones más onerosas que las señaladas en
dicho precepto. Sobre el particular, el artículo 2209 indica:
“Las partes pueden por convenio estimar la renta o el
deterioro, siempre y cuando se celebre con posterioridad
al hecho que motive la rescisión del contrato y
no rebasen las prestaciones a que se refieren
los artículos 2206 y 2207”.
e. Compraventa con reserva de dominio
Esta modalidad tiene como característica fundamental que el
vendedor, mientras que el comprador no le hace pago
total del precio, continúa siendo propietario del bien materia
del contrato. Es decir, que entre las partes se estipula que el
pago del precio se efectuará con posterioridad a la
celebración del contrato, pero que, mientras tanto, el
vendedor se reserva el dominio de la cosa. Por
tanto, el comprador, no obstante que el contrato ya se
perfeccionó desde que se pusieron de acuerdo las partes
sobre la cosa y el precio, no adquirirá la propiedad
de la primera hasta el momento en que se realice
el pago del segundo.
Por esta razón se afirma que en la venta con reserva
de dominio, el bien no se trasmitirá hasta que se realice
el pago convenido, que constituye el acontecimiento futuro e
incierto al que se sujeta la transferencia de la
propiedad.
En la compraventa con reserva de dominio, como
afirman los tratadistas, la condición afecta al nacimiento de
la obligación de trasmitir la propiedad o el dominio de
la cosa, entre tanto no se cumpla con este
acontecimiento futuro e incierto que es el pago total
del precio. Al respecto, el primer párrafo del
artículo 2210 del Código Civil, dispone: “Puede pactarse
válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de
la cosa vendida hasta que su precio haya sido
pagado”.
La circunstancia de que el domino de los bienes
no se transfiera en el momento de celebrarse el
contrato, no lo desnaturaliza, puesto que la
característica fundamental de la compraventa, que consiste
precisamente en la transmisión del dominio, continúa
observándose, ya que, finalmente, al pagarse el precio,
será la propiedad lo que se transfiere al comprador. El
 instante, pues, en que dicha transmisión se realice, no
determina la naturaleza de la compraventa.
Como en esta modalidad, el dominio se lo reserva el
vendedor hasta en tanto el comprador le pague el precio,
conviene entonces definir la posición que las partes
mantienen frente a la cosa objeto del contrato. Ya se
dijo que el vendedor sigue siendo el propietario del bien,
pues el dominio del mismo no lo trasmite mientras se
encuentra insoluto el pago del precio; sin embargo,
ello no significa que, como dueño de la cosa, pueda enajenar
esta a un tercero, puesto que el hecho de haberla
vendido con reserva de dominio, aunque lo siga
manteniendo como propietario, lo imposibilita para enajenarla a
favor de otra persona diversa al comprador. En efecto,
el artículo 2211 del Código Civil, expresamente
establece: “El vendedor a que se refiere el artículo
anterior, mientras no se vence el plazo para pagar el precio,
no puede enajenar la cosa vendida con la reserva de
propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de
venta se hará una anotación preventiva en la que se
haga constar esa limitación de dominio”.
Por lo que se refiere al comprador, cabe decir que
este no puede ser dueño de la cosa sino hasta que cumpla
la condición estipulada de pagar el precio convenido. No
siendo entonces aún el propietario, el artículo 2213
del Código Civil define su condición, al señalar:
“En la compraventa con reserva de dominio a que se
refiere el artículo 2210, mientras no se pasa la
propiedad de la cosa vendida al comprador, si este
recibe la cosa será considerado como arrendatario de la
misma, salvo que las partes hubieren pactado otra cosa”.
Rafael Rojina Villegas, comenta al respecto que la
citada disposición “... solo funciona como supletoria de la
voluntad de las partes, de tal manera que las
mismas pueden indicar en el contrato que el
comprador tendrá el carácter de comodatario, de
 depositario, de mandatario, etcétera, para usar o custodiar la
cosa”.
La Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación, en la ejecutoria visible en el
Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época,
Volumen Semestral 127-132 Cuarta Parte, Página 31, se
ocupó de esta problemática, tratando de fijar la
situación del comprador con reserva de dominio, expresando
que: “Si bien es cierto que el artículo 2314 del Código
Civil para el Distrito Federal equipara al comprador con
reserva de dominio que recibe el bien enajenado con el
arrendatario, también lo es que ello no es más que
una comparación que permite al juzgador aplicar
las reglas del arrendamiento a los casos en los cuales se
rescindió la compraventa, pero no puede tener el alcance
de desvirtuar la naturaleza de propietario condicional que
tiene el adquirente mientras no se satisface el precio o
no se rescinde la venta y darle el carácter de
arrendatario que no tiene, por la sencilla razón de que
entre vendedor y comprador no se estipuló un contrato
de arrendamiento sino una venta, cuyos pagos se aplican al
precio y no a una renta o alquiler”.
Para que los terceros conozcan la situación en que se
encuentran los bienes que han sido objeto del contrato de
compraventa con reserva de dominio y, en su caso,
esta circunstancia les sea oponible, es menester que,
tratándose de inmuebles y de muebles identificables, el
pacto respectivo se inscriba en el Registro Público de la
Propiedad y, al margen de la inscripción donde
aparece registradoa nombre del vendedor, deberá
efectuarse “una anotación preventiva en la que se haga
constar esa limitación de dominio”. El segundo párrafo
del invocado artículo 2210 dispone: “Cuando los bienes
vendidos son de los mencionados en los artículos 2203 y
2204, el pacto de que se trata produce efectos contra
tercero si se inscribe en el Registro Público;
 cuando los bienes son de la clase a que se
refiere el artículo 2205, se aplicará lo dispuesto en
dicho precepto”.
Si el contrato se rescinde por incumplimiento, de
acuerdo con el artículo 2212 del Código Civil, los
contratantes deben restituirse las prestaciones que se hubieren
hecho. Además, el vendedor tendrá derecho a
exigir el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos,
por el uso de la cosa, así como una indemnización,
también fijada pericialmente, por el deterioro que aquella
hubiere sufrido. El comprador, por su parte, tendrá derecho
a que el precio que haya pagado, se le
reintegre junto con los intereses respectivos. Las convenciones
que impongan al comprador obligaciones más onerosas
que las expresadas, serán nulas. Por mandato del artículo
2212, resultan aplicables en caso de rescisión, los
artículos 2206, 2207, 2208 y 2209 del Código Civil.
Un problema que es importante resolver a propósito de
esta modalidad es el de la pérdida o destrucción del
bien. Conforme a la teoría del riesgo, la cosa perece
para el dueño y este sigue siendo el vendedor
que se ha reservado el dominio. Por ende, si el bien
aun permanece en su poder y se pierde por caso
fortuito o fuerza mayor, se aplica para el vendedor el
principio res perit dominus. Sin embargo, si se ha
reservado el dominio pero ya ha entregado al
comprador el bien, sería válido el pacto según el cual el
comprador asumiera los riesgos, pues como afirma Oscar
Vázquez Del Mercado, es lógico y equitativo que se
transfieran los riesgos a quien se ha transferido la tenencia
de la cosa, aunque la propiedad todavía corresponda
al vendedor hasta la total solución del adeudo.
f. La compraventa a vistas, sobre muestras y por
acervo

De acuerdo con el artículo 2140 del Código Civil, la

compraventa a vistas es la que recae sobre cosas que se
acostumbran gustar, contar, pesar o medir. En
efecto, la disposición legal citada establece:”Las compras o
cosas que se acostumbran gustar, contar, medir o pesar,
no producirán sus efectos sino después de que se
hayan gustado, contado, pesado o medido los objetos
vendidos”.
Rafael Rojina Villegas, señala que la venta de cosas
que se acostumbran gustar no existe y, por tanto, el
consentimiento no se forma, sino hasta que la cosa se
ha gustado y el comprador resuelve, a su arbitrio,
si la acepta o no.
En esta modalidad, el interesado efectúa primeramente la
prueba de los objetos y una vez que han sido
gustados, decide si los compra.
El mismo autor opina que, en cuanto a las cosas
que se acostumbran pesar o medir, el consentimiento sí
se ha formado, ya que una vez que las partes se
ponen de acuerdo sobre el precio, la operación solo
queda sujeta a la modalidad de que sean pesados o
medidos los bienes materia del contrato.
Leopoldo Aguilar Carbajal y Ricardo Treviño García,
también sostienen que, si se trata de compraventa “a
gusto”, aún no se forma y perfecciona el contrato, sino
hasta que la cosa sea gustada; en cambio, en las
cosas que se tratan de contar, pesar o medir, el
contrato ya está perfeccionado y solo falta su
determinación.
La compraventa sobre muestras, que se caracteriza porque
las cosas no están a la vista de las partes en el
momento de celebrarse el contrato, sino que se realiza
 sobre la base de un patrón o muestra que permite
su determinación y conocimiento, se encuentra prevista en
el artículo 2141 del Código Civil, al señalar que:
“Cuando se trate de venta de artículos determinados y
perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre
muestras. En caso de desavenencia entre los contratantes,
dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero
para el caso de discordia, nombrado por aquellos o
por el juez si no se ponen de acuerdo, resolverán
sobre la conformidad o inconformidad de los artículos
con las muestras o calidades que sirvieron de base
para el contrato”.
Es una práctica muy extendida, sostenía la Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia, para allanar y
dar fluidez a las transacciones, la de celebrar
operaciones de compraventa sobre géneros, teniendo tan
solo a la vista una muestra, la cual en algunas
ocasiones, suele ser una porción de la mercadería misma
(muestra en sentido estricto), y en otras, tan solo es
una porción de mercadería exhibida con el claro
propósito de dar una idea general aproximada, aún cuando
bastante precisa, de la mercadería que se ofrece en
venta y de sus principales características, caso en el
cual y con más propiedad, conviene hablar de ventas
sobre el tipo de la muestra. Por lo que se
considera bajo esta modalidad, la compraventa de un
bien fungible, celebrado teniendo el comprador a la
vista tan solo una muestra de dicho bien, con características
determinadas y que no era una porción de la
mercadería misma, sino solo una cantidad de ella que
ambas partes tuvieron en cuenta únicamente para precisar
su acuerdo de vender y comprar en mayor cuantía,
exhibida durante los tratos preliminares, y que el
comprador acepta, manifestando que cerraba la
operación sobre tal mercancía del estilo de la muestra
enviada.
 La compraventa mercantil también puede hacerse sobre
muestras o calidades de mercancías determinadas en el
comercio y, en caso de desavenencia, dos comerciantes, o
tres si no hubiere acuerdo, resolverán sobre la identidad de
la mercancía con las muestras o calidades que
sirvieron de base al contrato.
La compraventa por acervo, dice Miguel Ángel
Zamora y Valencia, es aquella en que respecto al
objeto se hace referencia en forma fundamental al
continente, no al contenido. Rafael Rojina Villegas, amplía
el concepto, señalando que esta venta se refiere a
un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos, de
la misma especie o calidad, o de especies o
calidades distintas, que están especialmente determinadas,
tomando como punto de referencia no el contenido, sino el
continente. El último párrafo del artículo 2143 del
Código Civil preceptúa que: “Se entiende que la venta se
hace por acervo cuando recae sobre un conjunto de
cosas que no se estiman individualmente sino como partes
de un todo”.
Esta modalidad se caracteriza porque no se compran
objetos por su calidad, cantidad o número, sino en
conjunto. Las partes no se refieren específicamente, al
concertar la operación, a cada una de las cosas que se
venden sino al conjunto de ellas o al espacio donde
se hallan; por lo que aquellas pueden ser más o
menos. Por eso se afirma que se atiende al
continente, no al contenido. El primer párrafo del artículo
2143 del Código Civil dispone: “Si la venta se hizo
solo a la vista y por acervo, aún cuando sea de
cosas que se suelen contar, pesar o medir, se
entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en
el precio, y el comprador no podrá pedir la
rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el
acervo, la cantidad, peso o medida que él
calculaba”. Solo que el vendedor hubiere presentado el acervo
 como de especie homogénea,y ocultare en él especies de
inferior clase y calidad de las que estén a la
vista, el artículo 2144 autoriza la rescisión del
contrato.
Cuando se compran todos los muebles de una finca,
un lote de bienes o los libros de una biblioteca, en
conjunto, pueden resultar más o menos de los
calculados,sin que por ello pueda rescindirse el contrato.
Si esa falta de precisión en la medida se refiere
a un bien inmueble, la venta se denomina “ad corpus”,
o a precio alzado y se caracteriza porque en
ella, los contratantes no han estimado especialmente sus
partes o medidas y, por ende, puede haber faltante o
exceso según lo previene el artículo 2145, sin que
por ello pueda rescindirse.
Si la venta se hace “ad corpus” y no ad
mensuram, no afecta a lo pactado la diferencia
numérica de las medidas señaladas a la extensión
territorial, pues en tal modalidad se determinan los linderos
sin especificación de sus dimensiones, “aunque se aluda a
que la superficie comprendida en el perímetro, tiene
una extensión determinada, pues si solo se indican
los linderos, es natural que se adquiere lo comprendido
en ellos, lo que puede ser mayor o menor que la
superficie cuya extensión se haya especificado”.
En la operación ad mensuram, la intención es adquirir
en base a la unidad de medida, es decir, una
específica extensión de terreno por un precio total
determinado por el número de metros o hectáreas.
De haber diferencia en la superficie total del predio,
podrá existir también modificación del precio total.
g. Compraventa con pacto de retroventa

Esta modalidad ya no existe en nuestra legislación local,

pues a partir del 27 de enero del 2000, se derogaron los
artículos del 2200 al 2219 del Código Civil que la
regulaban. No obstante, es importante tener presentes sus
características esenciales.
Al efecto, el artículo 2200 del Código Civil disponía
que “se llama retroventa la venta hecha con la condición de
que dentro de un plazo determinado se pueda
rescindir el contrato, devolviéndose respectivamente el precio
y la cosa”.
Planiol y Ripert definen a la retroventa como
“el contrato por el cual el vendedor se reserva el
derecho de recobrar la cosa, restituyendo al
comprador el precio y los gastos en un plazo
convenido”,agregando que en esta modalidad se incluye una
facultad de reventa, que mantiene cierta analogía con el
retracto convencional.
Bonecase, por su parte, señala que el pacto de
retroventa “Es la cláusula por la cual el vendedor se
reserva recuperar la cosa vendida, mediante la
restitución del precio y de ciertos accesorios, en
un plazo máximo de cinco años”.
El doctor Luis Muñoz sostiene que para algunos
autores, el contrato de venta con pacto de retroventa
contiene una condición resolutoria que consiste en la
restitución del precio con el aumento o disminución
estipulados, de tal manera que la condición queda cumplida y
la venta resuelta si es restituido el precio, y si
este no se restituye, falta la condición y el comprador se
hace irrevocablemente propietario de la cosa vendida.
La retroventa, que debía inscribirse en el Registro Público,
únicamente podía estipularse en los contratos de compraventa
de inmuebles, y no podía convenirse por más de cinco
 años, contados a partir de la fecha de la operación. Si
el vendedor no ejercitaba su derecho de rescate o
redención dentro del plazo establecido y, en su defecto,
en el de cinco años, la venta quedaba irrevocablemente
consumada.
Mientras la redención o el retracto no se
realizaran, el comprador adquiría sobre la cosa todos los
derechos y obligaciones de un verdadero propietario,
siempre que no menoscabaren el rescate que podía hacer el
vendedor.
Al llevarse a cabo la redención, el vendedor debía
reembolsar al comprador: el precio recibido; los gastos
necesarios del contrato; y los gastos necesarios y útiles
efectuados en la cosa vendida. Por su parte, el
comprador restituía el bien vendido y respondía de
los daños o deterioros que hubiere sufrido por su
culpa o negligencia.
Al efectuarse el retracto, bastaba que se cancelara la
escritura de retroventa al margen del libro donde se
inscribió, en virtud del consentimiento expreso del comprador
o de sentencia ejecutoriada.
El artículo 2194 del Código Civil establece: “Queda
prohibida la venta con pacto de retroventa, o con
cualquier otro que imponga al adquirente la obligación de
enajenarlo al vendedor, excepto lo dispuesto en los
artículos siguientes”. Esta excepción se refiere al derecho
de preferencia que se puede estipular.

h. Venta judicial

El artículo 2214 del Código Civil se refiere a

las enajenaciones forzosas que se realizan por la
autoridad judicial y en un procedimiento de remate
o subasta públicos, aspectos que caracterizan esta modalidad,
disponiendo que dichas ventas se rigen por las reglas de
 la compraventa, en cuanto a la sustancia del
contrato y a las obligaciones y derechos del
comprador y del vendedor; y por el Código de
Procedimientos Civiles, en cuanto a los términos y
condiciones en que hayan de verificarse.
Leopoldo Aguilar Carbajal y Miguel Ángel Zamora
Valencia, se pronuncian por negar a la venta judicial
carácter contractual, argumentando que no existe el
consentimiento porque el ejecutado nunca estará conforme con el
remate, además de que, en todo caso, su consentimiento
sería irrelevante para la enajenación del bien. Tampoco
concurre el acuerdo de voluntades en cuanto al
precio. “En tal forma, si no hay acuerdo de
voluntades entre el propietario y el adquirente en el
remate, ni respecto a la transmisión del bien ni
respecto del precio, no puede hablarse de contrato y
menos de contrato de compraventa”.
Una vez que se ha dictado resolución judicial
ordenando proceder a la venta de un bien, debe
realizarse el avalúo por parte de los peritos; luego,
se anuncia la venta mediante edictos que se
publiquen convocando postores. Al que, en la audiencia de
remate, formule la mejor licitación o postura, podrá
adjudicársele el bien, fincando en su favor el remate.
Una vez que este último se ha aprobado, la venta se
torna irrevocable y es entonces cuando se opera la
transmisión de la propiedad de la cosa subastada,
adquiriéndola el comprador libre de todo gravamen, a
menos de que sea el propio acreedor el que se
adjudique el bien y reconozca a los acreedores preferentes
sus créditos para pagarlos a sus respectivos vencimientos.

7. El problema de la doble venta

 El artículo 2148 del Código Civil plantea la
posibilidad de que un bien sea vendido dos o más veces
por la misma persona. Como no es dable,
obviamente, reconocer eficacia a todas las operaciones,
dado el conflicto de intereses que se presenta, el
precepto se ocupa de señalar las reglas que sirven
para resolver el problema. Así, cuando se trata de
bienes muebles, deberá observarse lo que dispone el
artículo 2149, conforme al cual, prevalecerá la venta primera
en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de
esta, prevalecerá la hecha al quese halle en posesión de la
cosa.
Tratándose de inmuebles, según el artículo 2150, prevalecerá la
venta que primerose haya registrado; si ninguna lo ha
sido, la primera en fecha; y si no es posible
conocer la prioridad temporal, prevalecerá la venta
realizada al que se encuentra poseyendo el bien.
Si en un caso no se dieran ninguno de los
aspectos que permitieran definir la preferencia por alguna de
las operaciones, el Juez tendría que decidir el
conflicto aplicando los principios generales del derecho, pues el
silencio o insuficiencia de la ley no autoriza a
dejar de resolver una controversia, según lo disponen los
artículos 16, 18 y 19 del Código Civil.
 IV. Contrato de permuta

1. Concepto
La permuta, también conocida como trueque o contrato
de cambio, constituye el antecedente de la compraventa,
pues en épocas en que no existía la moneda, era la
forma de llevar a cabo las operaciones de intercambio de
bienes, transmitiendo la propiedad de los mismos.
La permuta es un contrato por virtud del cual una
persona transfiere a otra la propiedad de una cosa o
de un derecho a cambio del dominio de otro
bien.
El artículo 2218 del Código Civil dispone: “La permuta
es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se
obliga a dar una cosa por otra. Se observará en su
caso lo dispuesto en el artículo 2133”.
La permuta tiene carácter contractual porque entraña
un acuerdo de voluntades para crear y trasmitir
derechos y obligaciones.
Las partes que intervienen en este contrato se llaman
permutantes.
Ambos mantienen la misma situación, ya que los
dos trasmiten la propiedad de un bien a cambio de
otro bien.
Es, según se ha visto, un contrato traslativo de
dominio, ya que es de su naturaleza que la
propiedad de las cosas se transfiera, pues “la convención
por la cual las partes se prometiesen el uso de
una cosa, por el uso de otra, o servicios por otros
servicios, no constituirá un cambio. Para la permutación
 es necesaria la transmisión de la propiedad de un
cuerpo cierto”.
La característica de la permuta es que las partes se
intercambian la propiedad de las cosas,ya que aunque
se transfiere el dominio de un bien, a cambio se
recibe el de otro bien. Es decir, la contraprestación
que se otorga no es un precio cierto y en dinero,
como en la compraventa, sino otra cosa. Claro está que el
artículo 2134 del Código Civil permite que uno de
los contratantes cumpla su obligación entregando una cosa y
numerario, siempre que el importe de este último sea
inferior al de la primera. En efecto, el
precepto dispone: “Si el precio de la cosa vendida se
ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de
otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte en
numerario sea igual o mayor que la que se pague con el
valor de la cosa. Si la parte en numerario fuere inferior,
el contrato será de permuta”.
Aunque el Código de Comercio reconoce que hay
permuta mercantil, su artículo 388 se limita a señalar
que, salvo la naturaleza de aquella, le son aplicables
las disposiciones de la compraventa.

2. Clasificación del contrato

El contrato de permuta es muy similar al de
compraventa, puesto que, en ambos, se trasmite la
propiedad de una cosa o de un derecho; la
diferencia radica en que la contraprestación que se otorga
en el primero es el dominio de otro bien, en
tanto que, en el último, un precio cierto y en
dinero.
Tal semejanza hace que ambos contratos participen de
los mismos criterios de clasificación, como luego se verá.
La permuta es un contrato bilateral, ya que las
dos partes se obligan recíprocamente. Es decir, la operación
hace surgir derechos y obligaciones para ambos permutantes.
Es oneroso, puesto que los provechos y gravámenes
que se derivan del contrato, corresponden a las
dos partes.
Generalmente es un contrato conmutativo, en virtud de
que, desde su celebración, las partes conocen con certeza
las prestaciones que deben satisfacerse. Ocasionalmente
será aleatorio, cuando una o ambas partes se obligan a
trasmitir cosas futuras, tomando el otro contratante el
riesgo de que las mismas no lleguen a existir o
lo hagan en cantidad menor a la estimada.
El contrato es consensual en oposición a real, ya
que no requiere de la entrega de las cosas para que se
constituya o perfeccione, pues ello se logra desde que
las partes se ponen de acuerdo sobre los bienes
cuya propiedad se intercambia, aún sin entregarse.
La permuta es consensual, en oposición a formal,
cuando recae sobre bienes muebles. En cambio, cuando se
trata de inmuebles, es un contrato formal, en virtud de
que debe hacerse constar por escrito, el cual será
privado o público, según que el valor de las cosas
exceda o no del equivalente a 1,500 veces el salario
mínimo general. Esta regla es la misma que se
aplica a propósito de la compraventa, pues el artículo
2222 del Código Civil dispone que, con excepción de lo
relativo al precio, son aplicables a la permuta
las reglas de la compraventa, en cuanto no se
opongan a las disposiciones específicas.
La permuta tiene la característica de ser un contrato
principal, en cuanto que no requiere de otra obligación o
contrato para subsistir, sino que tiene existencia propia.
 Este contrato puede ser instantáneo o de tracto sucesivo.
Cuando las partes se otorgan las prestaciones a
que están obligados, en el preciso momento de celebrarse
el contrato, este será instantáneo. En cambio, si las
prestaciones se dan en forma diferida o en
exhibiciones periódicas, la permuta se considerará de tracto
sucesivo, porque no se cumple o ejecuta en el
instante de su celebración, sino posteriormente.

3. Elementos esenciales del contrato

Los elementos esenciales de todo contrato son: el
consentimiento y el objeto.
En la permuta, el consentimiento es el acuerdo de
voluntades para trasmitir la propiedad de un bien por la
propiedad de otro bien.
Es decir, la concurrencia de las voluntades de los
permutantes, gira en torno a la transferencia del
dominio de las cosas que son materia de trueque.
Por tanto, si no son las dos partes quienes tienen la
voluntad de trasmitir el dominio de las cosas, porque
alguna crea estar haciéndolo respecto de un derecho
diverso a la propiedad, es obvio que no se
integrará el consentimiento en cuestión.
El objeto directo, por su parte, consiste en trasmitir
la propiedad de las cosas que se intercambian. Al
celebrar un contrato de permuta, las partes tienen como
propósito fundamental la transferencia del dominio de
los bienes que se permutan, esto es, trasmitir una
cosa por otra.
El objeto indirecto de la permuta está constituido
por los bienes que son materia de intercambio; es
decir, las cosas mismas cuya propiedad se trasmiten las
partes. Dichos bienes, al igual que sucede en la
 compraventa, deben tener: posibilidad física,en cuanto que
deben existir en la naturaleza o ser susceptibles de
existir; posibilidad jurídica, es decir, existir en el
comercio, ya que no deben ser cosas que por su propia
naturaleza o por disposición legal no puedan ser apropiadas
por un individuo en lo particular o, simplemente,
que no puedan ser materia de contratación; y
determinación, pues deben ser bienes conocidos o susceptibles
de determinarse por sus características individuales o
específicas.

4. Elementos de validez del contrato

Solamente se analizarán la capacidad y la forma.
En cuanto a la capacidad, cabe señalar que, en la
permuta, las partes requieren una capacidad general para
contratar, ya que deben ser mayores de edad y
encontrarse en pleno ejercicio de sus derechos, y una
capacidad especial para disponer de las cosas cuya
propiedad se transfiere. Como a través de la permuta se
logra intercambiar la propiedad de los bienes, ello
hace que las partes deban tener capacidad para efectuar
esa transmisión del dominio de aquellos. Por tanto, deberá
ser el dueño de las cosas o quien tenga facultades de
dominio con respecto a las mismas el que celebre
la permuta. En este aspecto, también se aplican las
reglas que se observan a propósito de la compraventa.
Por lo que se refiere a la forma, ya se
dijo que, en observancia de lo dispuesto por el artículo
2222 del Código Civil, tratándose de bienes muebles, la
permuta es consensual, en virtud de que no requiere que se
haga constar por escrito para que sea válida. En cambio,
cuando recae sobre inmuebles, el contrato es formal, ya
que debe otorgarse por escrito. Si el valor del bien es
equivalente o menor a 1,500 veces el salario mínimo
 general, puede formalizarse en escrito privado y
ratificarse notarialmente. Si excede de dicha suma, la
permuta debe hacerse constar en escritura pública. En
cualquier de los casos,si la permuta se refiere a
inmuebles, tendrá que inscribirse en el Registro Público
de la Propiedad para que surta efectos con relación a
terceros.

5. Obligaciones de las partes

En la permuta, como hay un intercambio en la propiedad
de las cosas, ambas partes tienen idénticas obligaciones.
Estas son las que le corresponden al vendedor, puesto
que en la permuta también se trasmite la
propiedad de una cosa o de un derecho. Dichas
obligaciones son las siguientes:

1. Trasmitir el dominio de las cosas

Es de la naturaleza de la permuta que las partes se

transfieran la propiedad de las cosas; por tanto, los
permutantes deben ser los titulares de dichos bienes
para que válidamente se celebre el contrato. De lo
contrario, se estará en presencia de una operación de
permuta de cosa ajena que estaría afectada de nulidad
absoluta. Además, si uno de los contratantes aún no
entrega la cosa a que está obligado, y se entera
que la que recibió no pertenece al otro permutante,
no se le podrá exigir que entregue la primera y se
liberará devolviendo la que recibió. En efecto, el
artículo 2219 del Código Civil establece: “Si uno de
los contratantes ha recibido la cosa que se le da en
permuta, y acredita que no era propia del que la
dio, no puede ser obligado a entregar la que él
 ofreció en cambio, y cumple con devolver la que
recibió”.
Evidentemente que, ante el incumplimiento de uno de
los contratantes, no se le puede exigir al otro que cumpla,
además de que este último podrá dejar sin efectos el
contrato, devolviendo el bien que hubiere recibido.
“En el contrato de permuta”, anota Ricardo Treviño
García, “no hay necesidad de pedir la nulidad, ya que
opera una especie de rescisión tácita,al permitirle el
artículo 2328 del Código Civil al permutante devolver la
cosa ajena”.

2. Conservar la cosa mientras se entrega

Cuando las partes han convenido que la entrega del

bien se realice con posterioridad a la fecha en que el
contrato se celebre, el permutante que no haya
efectuado dicha entrega, está obligado a custodiar la cosa
mientras tanto.
Ese cuidado será ordinario, el que corresponde a
un buen padre de familia, cuando no exista mora en la
recepción, pues de haberla, la intensidad del cuidado
disminuye, ya que entonces será mínimo, simplemente
elemental, además del derecho que se adquiere al
pago de una renta o alquiler de las bodegas,
graneros o vasijas en que se contenga lo
permutado, como dispone el artículo 2185 del Código Civil.

3. Entregar la cosa

El permutante está obligado a entregar el bien cuyo

dominio transfiere, en el lugar y tiempo convenidos. A
falta de estipulación sobre el lugar de entrega, esta deberá
 realizarse en el sitio en que se hallaba la cosa al
momento de celebrarse la permuta, según lo dispone el
artículo 2175 del Código Civil. Si por alguna razón no
fuere posible establecer dónde se encontraba el bien en
la época en que se permutó, entonces tendrá que
aplicarse la regla general que contempla el artículo
1965 del mismo ordenamiento, al tenor de la cual el
cumplimiento debe realizarse en el domicilio del
obligado.
En cuanto al tiempo de entrega, no habiendo
pacto expreso, como se trata de una obligación de dar, de
acuerdo con el artículo 1963, “si no se ha fijado el
tiempo en que deba hacerse el pago y se trate de
obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo, sino
después de los treinta días siguientes a la
interpelación que se haga, ya en lo extrajudicial, ante
un Notario o ante dos testigos”.
Además, el bien permutado debe entregarse en el estado
en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, junto
con los frutos producidos desde entonces, y los rendimientos,
acciones y títulos de aquel.

4. Garantizar la posesión útil

El permutante es responsable de los vicios ocultos que

afecten a la utilidad del bien. Al respecto, el artículo
2025 del Código Civil dispone que: “En los contratos
conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento
por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la
hagan impropia para los usos a que se le destina, o
que disminuyan de tal modo este uso, que de haberlo
conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o
habría dado menos precio por la cosa”.
5. Garantizar la posesión pacífica

Las partes están obligadas a responder de las

perturbaciones sufridas en el disfrute de las cosas,cuando
las mismas sean imputables a quien trasmitió el bien.
Por tanto, el permutante es responsable de los gravámenes
ocultos y el adquirente puede pedir la indemnización
correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato,
dentro de un año, en los términos de los
artículos 2021 y 2022 del Código Civil.
Del mismo modo, el permutante debe prestar el
saneamiento en caso de evicción. Esta obligación surge del
artículo 2003 del citado código, conforme al cual
todo el que enajena está obligado a responder de la
evicción, aunque nada se haya expresado en el
contrato.
Ahora bien, el permutante que sufra evicción de la cosa
que recibió a cambio, podrá reivindicar la que dio, si se
halla aún en poder del otro permutante, siempre que no se
perjudiquen los derechos que a título oneroso haya
adquirido un tercero de buena fe, o exigir su valor o
el valor de la cosa que se le hubiere dado en
cambio, con el pago de daños y perjuicios. Estas reglas,
contempladas en los artículos 2220 y 2221, se refieren
específicamente a la permuta.
Lo que las disposiciones indicadas introducen como
novedoso, es que otorgan al permutante que sufre la
evicción, la posibilidad de obtener la devolución de la
cosa que dio a cambio, o el valor de la misma.
Incluso, puede optarse por este último o por el
valor del bien cuya pérdida se ha sufrido. En todo lo
demás que comprende la evicción, distinguiendo si ha
habido buena o mala fe, son aplicables los artículos
2009 y 2010 del Código Civil.
6. Pagar los gastos de escrituración y registro

Esta obligación, contenida en el artículo 2147, resulta

aplicable a la permuta por mandato del artículo 2222.
De acuerdo a dichos preceptos cada permutante estará
obligado a cubrir los gastos que correspondan a la
transmisión del bien cuya propiedad adquiera, salvo que pactaran
otra cosa.
Como se ve, salvo las disposiciones que de manera
particular se establecen para la permuta, a este contrato
le son aplicables las reglas de la compraventa, excepto en
lo relativo al precio, ya que este último es,
ante todo, una característica propia de la operación citada en
último término.
 V. Contrato de donación

1. Concepto
La donación es un contrato por virtud del cual una
persona trasmite a otra, gratuitamente, una parte o la
totalidad de sus bienes presentes.
Este es el concepto que contiene el artículo 2223
del Código Civil.
El carácter contractual de la donación surge no solo
porque legalmente así se le considera, sino también porque
entraña un acuerdo de voluntades que crea ytrasmite
derechos y obligaciones. No obstante que la
donación implica una liberalidad que realiza el titular de
los bienes, no por ello debe estimarse como una
declaración unilateral de voluntad, ya que además de la
voluntad del donante, se requiere también la del
donatario, pues el artículo 2231 del Código Civil es
claro al disponer que: “La donación es perfecta desde
que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al
donador”. Por todo ello se afirma que dicha figura
constituye un contrato.
Es un contrato traslativo de dominio, en virtud de
que a través de la donación se logra transferir la
propiedad de las cosas,pues del patrimonio del donante salen
los bienes donados, para ingresar al patrimonio del
donatario, quien se convierte así en dueño de los
mismos.
Las partes que intervienen en este contrato son el donante
y el donatario. El primero, es quien trasmite la
propiedad de una parte o de la totalidad de sus
bienes presentes; el donatario, quien recibe el dominio de
las cosas.
Es un contrato esencialmente gratuito, puesto que
“el provecho es solamente de una de las partes”, ya
que el donatario no se encuentra obligado a otorgar
contraprestación alguna a cambio de los bienes
que recibe, como sucede en la compraventa o en la
permuta, donde, a cambio de la cosa que se
recibe, se paga un precio cierto y en dinero o
se trasmite la propiedad de otro bien.
Este carácter gratuito de la donación no se
menoscaba por la circunstancia de que los artículos 2225 y
2227 del Código Civil hagan alusión a la donación con
cargas, entendiendo por tal la que se hace
imponiendo algunos gravámenes, puesto que, a pesar de
que al donatario se le impongan semejantes cargas, al
tenordel artículo 2228,“solo se considera donado el exceso
que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él
las cargas”; por lo que, en estos casos,la donación recae
prácticamente sobre lo que representa el beneficio para el
donatario, especialmente porque el monto de las deudas
que debe cubrir aquel, solo pueden ser “hasta la cantidad
concurrente con los beneficios donados”, según dispone el
artículo 2247 del citado Código.
La donación puede recaer sobre una parte o la
totalidad de los bienes presentes del donante. Ello
significa que este puede realizar la liberalidad sobre uno o
varios bienes de su propiedad, específicamente
determinados, o sobre todos ellos, incluyendo su pasivo,
como lo señalan los artículos 2245 y 2247 del Código
Civil.
En cualquier caso, debe tratarse de bienes presentes,
pues aunque el artículo 1720 del citado ordenamiento
establece que, a excepción de la herencia de una
persona viva, las cosas futuras pueden ser objeto de
 un contrato, en forma terminante, el artículo 2224 es
claro al señalar que: “La donación no puede comprender
los bienes futuros”.
Rafael Rojina Villegas explica esta circunstancia,
indicando que: “Es requisito de la definición que el
contrato recaiga sobre bienes presentes, no pudiendo
efectuarse sobre bienes futuros, porque implicaría más
que la enajenación de estos, la de la capacidad de
goce; económicamente, el donante perdería todo aliciente para
adquirir bienes, si se obliga a trasmitir todos
los futuros”.
No debe perderse de vista que, no obstante que la
ley autoriza a donar la totalidad de los bienes de
una persona, el concepto “totalidad” que emplea el
legislador, no tiene un significado literal, sino que debe
entenderse en términos relativos, bajo la connotación
que jurídicamente se le asigna, no solo porque
“el donatario será responsable de todas las deudas del
donante anteriormente contraídas”, como lo dispone el
artículo 2247 citado, sino también porque el donante se
debe reservar los bienes necesarios para su subsistencia,
así como los que sean indispensable para cumplir con
sus obligaciones alimenticias, bajo pena de nulidad o
de que sea inoficiosa la donación en caso contrario.
En efecto, el artículo 2239 establece: “Es nula la
donación que comprenda la totalidad de los bienes
del donante si este no se reserva en propiedad o
en usufructo lo necesario para sobrevivir según sus
circunstancias”. Por su parte, el artículo 2240 del mismo
Código Civil, preceptúa: “Las donaciones serán inoficiosas en
cuanto perjudiquen la obligación del donante de
ministrar alimentos a aquellas personas a quienes
los debe conforme a la ley”. De ahí que elalcance
del concepto “totalidad” debe fijarse al tenor de los
preceptos invocados.
2. Clasificación del contrato
La donación es generalmente un contrato unilateral, en
virtud de que “una sola de las partes se obliga hacia la
otra sin que esta le quede obligada”. En efecto, únicamente el
donante se obliga a trasmitir una parte o la
totalidad de sus bienes presentes, sin que el donatario
quede obligado en forma alguna, pues el deber de gratitud
que contrae, de no delinquir en contra de la
persona, los bienes o la honra del donante o de
los ascendientes, descendientes o cónyuge de este, así
como de socorrerlo cuando ha venido a pobreza, es
de carácter moral y, en realidad, no constituye un
compromiso exclusivo del donatario, sino de cualquier
persona.
Únicamente tendrá obligaciones el donatario cuando se
le impongan gravámenes, pues siendo una donación con
cargas, quedará obligado a cumplir con aquellos. Lo
mismo sucede en los casos en que la donación
recae sobre todos los bienes, pues entonces el donatario
estará obligado al pago de las deudas anteriormente
contraídas que sean auténticas, aunque puede sustraerse a la
ejecución de las cargas abandonando la cosa donada,
como lo establece el artículo 2264 del Código Civil.
Es un contrato gratuito, según se explicó anteriormente,
pues los provechos son únicamente para el donatario y
aunque tuviera alguna carga o gravamen porque la
donación fuera onerosa, solo se considera donado el
exceso que hubiere en el precio de la cosa,
deducidas de él las cargas.
Es consensual en oposición a real, ya que se
perfecciona por el solo acuerdo de voluntades de las partes,
sin que para su constitución se requiera la entrega
de los bienes materia del contrato.
 La donación puede ser consensual o formal, según indica
el artículo 2232 del Código Civil. Es verbal cuando
recae sobre bienes muebles con un valor que no exceda
de 50 salarios. En cambio, si se trata de muebles
con un valor superior a dicha cantidad, o de bienes
inmuebles, el contrato es formal, ya que debe hacerse
constar por escrito, según se desprende de los
artículos 2235, 2236 y 2237 del Código Civil.
La donación es un contrato principal, en virtud de
que existe por sí solo, sin requerir de otra obligación o
contrato para subsistir. Aún siendo remuneratoria, esto
es, cuando se hace atendiendo a servicios recibidos
por el donante, sigue teniendo carácter principal, ya
que el donante no está obligado a retribuir o
pagar dichos servicios y, por ende, la donación no se
subordina a alguna obligación previa.
Finalmente, puede clasificarse como contrato instantáneo o de
tracto sucesivo. Cuando el contrato se cumple en el
mismo momento en que se perfecciona, porque el
donante entrega desde luego los bienes donados al
donatario, el contrato es instantáneo. Por el contrario, cuando
la entrega se realiza con posterioridad y, en algunos
casos,en exhibiciones periódicas, porque así se hubiere
convenido, la donación se considerará de tracto sucesivo, ya
que la ejecución no es simultánea a su celebración.

3. Especies
El Código Civil contempla diversas especies relativas al
contrato en estudio. Así, el artículo 2225 establece que la
donación puede ser pura, condicional, con cargas o
remuneratoria. También puede ser entre vivos o por causa de
muerte; antenupcial o entre consortes; parcial o total.
La donación pura o simple es aquella que se
realiza sin imponer ninguna carga o gravamen al
donatario, y sin sujetarse a ninguna modalidad. Por
ello, el artículo 2226 determina que: “Pura es la donación
que se hace en términos absolutos”.
La donación condicional es la que se sujeta a algún
acontecimiento futuro de realización incierta, pues depende de
una condición que determina su existencia o su
resolución. Para una mayor comprensión de esta especie,
debe señalarse que el artículo 1820 del texto legal citado
dispone que la obligación es condicional cuando su
existencia o su resolución dependen de un
acontecimiento futuro e incierto. “La condición es
suspensiva cuando de su cumplimiento depende la
existencia de la obligación”, preceptúa el artículo
1821.
Por su parte, el artículo 1822 dispone que: “La
condición es resolutoria cuando cumplida resuelve la
obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si
esa obligación no hubiera existido”.
Se llama donación con cargas la que se hace
imponiendo al donatario algunos gravámenes o cargas. En
estos casos,como se explicó anteriormente, solo se
considera donado el exceso que hubiere en el
precio de la cosa, deducidas de él las cargas.
La donación remuneratoria, al tenor del artículo 2227, es
la que se hace en atención a servicios recibidos por el
donante y que este no tenga obligación de pagar. Se
trata de la liberalidad que alguna persona hace como
demostración de gratitud por la ayuda o socorro que
recibió del donatario o, simplemente, por los servicios
que este último le prestó, sin que por ellos
estuviera obligado el donante a pagarle.
Desde otro punto de vista, la donación también puede ser
entre vivos o por causa de muerte. La calificación surge de
 que se pacte que la donación surta efectos durante la
vida del donante o después de su muerte. En el
primer caso, será una donación entre vivos,en tanto que, en
el último, donación mortis causa. Al respecto, el
artículo 2229 del Código Civil establece que las
donaciones solo pueden tener lugar entre vivos.Las que se hagan
para después de la muerte del donante, indica el
artículo 2230, se regirán por las disposiciones relativas
a las sucesiones.
También puede ser la donación antenupcial o entre
consortes. La primera es la que, antes del matrimonio,
hace uno de los futuros cónyuges al otro, o la
que un tercero realiza a cualquiera de aquellos en
atención al matrimonio. Entre otras características,
encontramos que en la donación antenupcial no se
requiere para su validez de aceptación expresa, así
como que la misma quedará sin efecto si el
matrimonio deja de realizarse. Esta modalidad de la
donación se regula por los artículosdel 207 al 219
del Código Civil.
Las donaciones entre consortes, como su nombre lo indica,
son las que se hacen entre los esposos. Tienen como
peculiaridad que solo se confirman con la muerte del
donante en virtud de que este puede revocarlas libremente y
en todo tiempo, según lo disponen los artículos 220 y
221 del invocado texto legal.
La donación es parcial cuando recae sobre uno o varios
bienes ciertos y determinados. En cambio, cuando
comprende la totalidad de los bienes presentes, es
donación total o universal.
4. Elementos esenciales del contrato
Como en los demás contratos, el consentimiento y el
objeto son los elementos esenciales de la donación.
El consentimiento es el acuerdo de voluntades para
trasmitir, gratuitamente, una parte o la totalidad de
los bienes presentes de una persona. Es necesario
que esa concurrencia de voluntades gire en torno a la
transferencia del dominio de las cosas; en que la
misma se realice de manera gratuita y se
refiera a bienes presentes, para que el citado
consentimiento se integre.
Además, como ya se indicó, aquel supone la
presencia de las voluntades de ambas partes: del
donante, haciendo la liberalidad; del donatario, aceptándola.
La donación es perfecta desde que el donatario acepta y
hace saber la aceptación al donante. Este es el sistema
de la información que la doctrina reconoce operanteen
el caso de la donación. En efecto, Miguel Ángel
Zamora y Valencia opina que:
“En el contrato de donación no se sigue el sistema
general en materia contractual civil de la recepción y
se requiere para la existencia y perfeccionamiento del
contrato que el donatario acepte la donación y le
haga saber al donante, en vida de este, esa aceptación, y
para la validez del contrato se requiere que la
aceptación se haga con las mismas formalidades que la
ley exige para la donación en general”.
La característica del sistema de información que en
este contrato se adopta, consiste precisamente en que el
perfeccionamiento del negocio surge hasta que eloferente
conoce el contenido de la aceptación que hace el
donatario. En los demás contratos, al tenor del artículo
1705 del Código Civil, el consentimiento se forma en el
momento en que el proponente recibe la aceptación; en
 la donación, en cambio, hasta que el oferente se
entera e informa de la aceptación que de su
propuesta hizo el destinatario de la misma.
La Sala Auxiliar de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación, en la ejecutoria publicada en la página
71 del Boletín número 20 del Semanario Judicial de
la Federación y a propósito de la legislación del
Estado de Chihuahua, sostuvo que: “De acuerdo con lo
ordenado por los artículos 2172 y 2177 del Código
Civil, para que la donación se perfeccione, es
necesario que el donatario la acepte, y lo haga saber al
donante, ya sea en forma verbal, por escrito o en
escritura pública, según el caso; lo cual obviamente solo
puede ser en vida del donante, por lo que no puede aducirse
tal donación sin probar tales requisitos”.
Es indiscutible que las formalidades relativas a la
aceptación por el donatario y notificación de ella al
donante, han sido establecidos en favor de este y sus
causahabientes, constituyéndose en garantía de sus
derechos.
Tampoco hay duda acerca de que la aceptación de la
donación representa una exigencia legal que no puede
omitirse, so pena de que sea inexistente el contrato. Sin
embargo, en la doctrina ya se observa una
corriente que postula la necesidad de reconocer las
liberalidades que se realicen aún sin haber aceptación.
José Luis Arjona GuajardoFajardo reconoce que la opinión
abrumadoramente mayoritaria es en el sentido de que la
donación es un contrato, “negocio de génesis bilateral
para cuya celebración es indispensable, por tanto, no solo la
voluntad del donante en ese sentido, sino también la
correlativa y concorde voluntad del donatario de aceptar,
que se funde con aquella y se integra en un
contrato”. Pero plantea que la realidad muestra casos en
que, faltando toda intervención del donatario, en justicia
 deben ser reconocidosy que el Derecho debe otorgarles
eficacia, admitiendo así la íntima realidad del
fenómeno “donación”, esto es, su génesis unilateral que
busca el pleno beneficio de un sujeto en favor de otro.
Este autor concluye que debe limitarse la exigencia forzosa
e imperativa de la aceptación a la donación de eficacia
real e inmediatamente traslativa, pudiendo quedar fuera
“el supuesto de la donación obligacional, esto es,
cuando se trate de constituir en favor de otro una
obligación de dar a título gratuito”, porque en su
concepto, los negocios de génesis unilateral deben hoy
admitirse cuando se den los presupuestos para ello –
voluntad seria y decidida en ese sentido, manifestación
adecuada y suficiente al efecto, y causa de la
obligación que se establezca–,pues es este un resultado
plenamente fundado a la luz de los principios.
El objeto directo de la donación consiste en
trasmitir gratuitamente una parte o la totalidad de
los bienes presentes de una persona. A través de
este contrato, el propósito fundamental buscado por
las partes es lograr la transferencia gratuita de los bienes
del donante.
En cambio, el objeto indirecto está constituido por
las cosas mismas que son materia de la donación.
Como antes se explicó, dichas cosas,a las cuales
se refiere la liberalidad, pueden ser ciertas y
determinadas o comprender todos los bienes de una persona,
según que la donación recaiga sobre “una parte o la
totalidad” de aquellos. Además, deben ser bienes presentes, en
virtud de que la donación no puede comprender las cosas futuras.
5. Elementos de validez del contrato
Únicamente se estudiarán la capacidad y la forma,
por ser estos los elementos que, en la donación,
adquieren características especiales.
En cuanto a la capacidad, deben analizarse por
separado la del donante y la del donatario. El donante
requiere tener capacidad general para contratar, así como
especial para disponer de los bienes que comprende la
liberalidad. Por ende, solamente el dueño de las cosas o
quien esté expresamente autorizado por aquel, tendrán
capacidad para donar.
Los que ejercen la patria potestad no pueden hacer
donación de los bienes de sus hijos, según dispone el
artículo 413, segundo párrafo, del Código Civil. El
artículo 553, por su parte, establece que los tutores no
pueden hacer donaciones a nombre de los incapacitados.
Los albaceas tampoco podrán enajenar a título gratuito
los bienes de la herencia, como se desprende de los
artículos 559 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado, 1609 y 1650 del Código Civil.
Tratándose de donaciones antenupciales, el artículo 217
del Código Civil estatuye que los menores podrán
hacerlas “pero solo con intervención de sus padres o
tutores, o con aprobación judicial”.
Se discutía si el mandatario general para actos de
dominio estaba en aptitud de donar los bienes de su
mandante. El problema quedó resuelto en la ley
con la reforma de enero del año 2000, pues al párrafo
tercero del artículo 2453 del Código Civil se le hizo
una adición para establecer que: “Tratándose de actos
gratuitos, es necesaria autorización expresa del mandante”.
El donatario, en cambio, tan solo requiere de una
capacidad general para contratar. Siendo incapaz, debe
intervenir por conducto de su representante legal, según lo
 dispone el artículo 23 del Código Civil. Con relación
a este contrato, el artículo 2249 de dicho texto legal
preceptúa que los no nacidos pueden adquirir por
donación, con tal de que hayan estado concebidos al
tiempo en que aquella se hizo y sean viables. La
viabilidad, en los términos del artículo 314, surge de que
el producto de la concepción, desprendido enteramente
del seno materno, viva 24 horas o sea presentado vivo al
Registro Civil.
Luis Diez Picazo y Antonio Gullón opinan al
respecto que: “Es una medida excepcional de protección
del concebido porque se estima un efecto
favorable para él la donación que se le hace, y
tiene como fin perfeccionarla a fin de que el donante
quede vinculado ya, pero el representante hipotético que la
acepta no puede exigir la entrega del bien al no
tener el concebido patrimonio ni, por tanto, persona que lo
administre. Por otra parte, para la plena eficacia de la
donación el concebido ha de nacer en las condiciones
del artículo 30, porque es entonces cuando tiene
personalidad jurídica”.
Por lo que se refiere a la forma, ya se
indicó precedentemente que cuando la donación recae sobre
bienes muebles con un valor que no exceda de
50 salarios, el contrato puede otorgarse verbalmente. Cuando
se trata de muebles con un valor superior, así como de
inmuebles, la donación debe hacerse constar por escrito.
Este será privado si el valor de los muebles excede
de cincuenta pero no de quinientos salarios; si es superior
de quinientos salarios, la donación se hará en escrito
ratificado notarialmente. En lo que hace a los
inmuebles, si el valor de los mismos no excede del
equivalente a 1,500 veces el salario mínimo general, el
contrato de donación se otorgará en escrito privado y
ratificado notarialmente. Si dicho valor rebasa la cantidad
indicada, el contrato deberá hacerse constar en
escritura pública. Así lo establecen los artículos 2235, 2236 y
2237 del Código Civil.

6. Efectos del contrato de donación entre las partes

a. El donante

Con motivo de su participación en la celebración de

este contrato, el donante contrae las siguientes obligaciones:
1. Transmitir el dominio de las cosas
Según se indicó anteriormente, la donación es, por
naturaleza, traslativa de dominio. De ahí que el donante
deba realizar esa transferencia a favor del donatario.
Ello supone que el donante sea el propietario de
las cosas para que válidamente pueda enajenarlas, pues de lo
contrario estaremos en presencia de una donación de
cosa ajena, que estará afectada de nulidad absoluta, ya
que nadie puede disponer sino de lo que le pertenece.
2. Conservar los bienes mientras se entregan
Por todo el tiempo que medie entre la transmisión
del dominio de las cosas y su entrega, el
donante, que ha dejado de ser propietario de los
bienes, debe conservarlos, siendo responsable de su
deterioro o pérdida “si no prueba que se produjeron
por caso fortuito o fuerza mayor o por culpa
del donatario”, aunque, como apunta Ramón Sánchez
Medal, “hay que advertir que el donante responde solo
por su culpa grave o dolo en la custodia de la
cosa, hasta que llegue el día enque debe entregarla, pero
no incurre en responsabilidad por su sola negligencia o
culpa leve, dado que no es aplicable por una supuesta
analogía el artículo 2284, in fine, del Código Civil”.
3. Entregar los bienes donados
No basta con que el donante transfiera el dominio de
una parte o la totalidad de sus bienes presentes, sino
que, además, debe entregarlos al donatario, que se ha
convertido en propietario de los mismos. La entrega
debe hacerse en el lugar y tiempo convenidos. No
habiendo convenio sobre el lugar de entrega, tratándose de
bienes inmuebles, la obligación se cumple en el
sitio donde aquellos se encuentran; en los demás casos,se
tendrá como lugar de entrega, el del domicilio del
donante, según lo establecen los artículos 1965 y 1966
del Código Civil. Habiéndose omitido señalar el tiempo de
entrega, esta debe realizarse 30 días después de la
interpelación que se haga judicial o extrajudicialmente,
ante Notario o ante dos testigos, como lo exige el
artículo 1963.
4. Garantizar la posesión útil
En virtud de que el artículo 2025 del Código Civil
establece la obligación para el enajenante, de responder de
los vicios ocultos, solo en los contratos conmutativos, no
siendo este el caso de la donación, por ser gratuito,
entonces se concluye que únicamente cuando el donante
conocía la existencia de vicios ocultos de los bienes
donados, de tal manera que con ello se causan
daños y perjuicios al donatario, será responsable de los mismos,
pues entonces su proceder es de mala fe al no hacer
del conocimiento del donatario la existencia de los
defectos o vicios ocultos. En este supuesto, como enseña
Rafael Rojina Villegas, la responsabilidad de indemnizar
proviene del hecho ilícito, que es fuente general de
obligaciones.
5. Garantizar la posesión pacífica
En los contratos traslativos de dominio onerosos, el
que enajena el bien responde tanto de los gravámenes
ocultos como de la evicción.Como la donación es un
 contrato gratuito, tal obligación garantizadora reviste
características especiales. En efecto, si la donación
fuere de ciertos y determinados bienes, es
precisamente al donatario a quien le toca responder de la
hipoteca o prenda que estuvieren constituidos sobre los
bienes donados, así como en caso de fraude en
perjuicio de los acreedores.
En cualquier otro evento, será el donante quien
responda de los gravámenes, a menos de que la
donación fuera sobre todos los bienes, pues entonces el
donatario responde de las deudas hasta la cantidad
concurrente con los bienes donados, como lo establecen
los artículos 2245, 2246 y 2247 del Código Civil.
En cuanto a la evicción, el artículo 2243 dispone
que el donante solo es responsable de aquella si
expresamente se obligó a prestarla; lo cual
significa que si no asumió explícitamente dicha
obligación, aunque el donatario sufriera la pérdida del
bien, el donante no estaría obligado a prestar el
saneamiento, precisamente por tratarse de un acto gratuito.
Sin embargo, el donatario queda subrogado en todos los
derechos del donante, si se verifica la evicción,
según el artículo 2244, lo que le permitiría ejercitar
las acciones procedentes en contra de quien le
trasmitió el bien al donante.

b. El donatario

La donación produce para el donatario los siguientes

efectos:
1. Tiene a su cargo un deber de gratitud
Este consiste en no delinquir contra la persona, la
honra o los bienes del donante o de los ascendientes,
 descendientes o cónyuge de este último; y en
socorrerlo, según el valor de la donación, cuando el donante
ha venido a pobreza. La inobservancia de este deber
moral, puede dar lugar a la revocación de la
donación, según indica el artículo 2266 del Código
Civil.
2. Debe ejecutar las cargas o gravámenes que le
haya impuesto el donante, en el caso de que se trate
de una donación con cargas
Por regla general, el donatario no tiene obligaciones ni
gravámenes derivados del contrato, pero cuando se trata de
una donación con cargas, está obligado a satisfacer
las que le hubiere impuesto el donante, aunque
no debe olvidarse que, cuando la donación sea de
esa índole, solo se considera donado el exceso que
hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él
las cargas.
Además, cabe aclarar que el artículo 2245 del Código
Civil dispone que si la donación se hace con la carga de
pagar las deudas del donante, solo se entenderán
comprendidas las que existan con fecha auténtica al
tiempo de la donación.
Por otra parte, el artículo 2264 del citado ordenamiento
legal preceptúa que eldonatario responde solo del cumplimiento
de las cargas que se le imponen con lacosa donada,
y que no es obligado personalmente con sus bienes,
así como que puede sustraerse a la ejecución de las
cargas, abandonando la cosa donada, y si esta perece
por caso fortuito, queda libre de toda obligación.
3. Debe responder, en ciertos casos, de las deudas
del donante
No obstante que, en principio, el donatario no
responde de las deudas del donante, hay casos de
excepción en los que expresamente, la ley le impone
dicha obligación. Ello sucede, en primer término, en el
supuesto que contempla el artículo 2246 del Código Civil,
conforme al cual “Si la donación fuere de ciertos y
determinados bienes, el donatario no responderá de
las deudas del donante, sino cuando sobre los bienes
donados estuviera constituida alguna hipoteca o prenda, o
en caso de fraude, en perjuicio de los acreedores”.
Como se ve, la responsabilidad del donatario surge
únicamente cuando existe un adeudo a cargo del
donante, que se encuentra soportado en una garantía real
constituida sobre el bien donado, así como en los casos en
que la donación se haya realizado en perjuicio de los
acreedores, por sobrevenir de ese modo la insolvencia del
deudor, pues entonces podrá anularse la donación aunque
hubiere habido buena fe de ambos contratantes, según lo
disponen los artículos 2046, 2047 y 2048 del Código
Civil.
En segundo lugar, la responsabilidad en análisis también
se da en la hipótesis prevista en el artículo 2247, el
cual señala: “Si la donación fuere de todos los bienes,
el donatario será responsable de todas las deudas del
donante anteriormente contraídas; pero solo hasta la cantidad
concurrente con los bienes donados y siempre que las
deudas tengan fecha auténtica”.
Claro que este mismo precepto contempla la posibilidad de
que el acreedor del donante le pueda exigir a este el
adeudo, si tuviere bienes con posterioridad. “En
este caso”, dispone el artículo 2247, “los acreedores
del donante pueden, si este mejorare con posterioridad
su fortuna, exigirle el pago de sus créditos si
no lospudieren hacer efectivos contra el donatario, siempre
que no hubiese transcurrido el plazo para que opere la
prescripción negativa”.
7. Revocación, nulidad y reducción de la donación

Revocación

Por regla general, la donación es irrevocable. Solamente en

los casos en que laley autoriza, podrá el donante
revocarla.
Los supuestos en que la donación puede revocarse, son
los siguientes:
1. Por superveniencia de hijos. Cuando al donante le
sobreviene algún hijo dentro del plazo de cinco años
posteriores a la donación, puede hacer uso del derecho de
revocarla. La revocación operará de pleno derecho si
dentro de dicho lapso naciere un hijo póstumo del
donante.
Ahora bien, si transcurren los cinco años aludidos y el
donante no ha tenido hijos, la donación se torna
irrevocable. Lo mismo acontecerá si sobrevienen hijos pero el
donante no revoca la donación, o si muere
dentro del plazo de cinco años sin haber revocado dicha
donación. Como se ve, la acción de revocación
por la causa indicada, exclusivamente les corresponde al
donante y al hijo póstumo.
La donación no podrá revocarse por superveniencia de
hijos: cuando sea menor de cien salarios mínimos; cuando
sea antenupcial; cuando sea entre consortes; y cuando
sea puramente remuneratoria.
Lo anterior encuentra su fundamento en los artículos
2251, 2252, 2253, 2254 y 2255 del Código Civil.
La manera en que se redactaba el anterior artículo
2255, que corresponde ahora al 2251, permitía afirmar
que para que operara esta causa de revocación se requería
que el donante no tuviera hijos cuando hizo la
donación y que dentro del plazo de cinco años posteriores, le
sobrevinieran hijos. Ahora es suficiente que al
donante, en ese lapso le sobrevenga un hijo,
independientemente de que ya tuviere otros cuando
efectuó la donación.
2. Por ingratitud del donatario. De acuerdo con el
artículo 2266, la donación puede ser revocada por ingratitud: si
el donatario comete algún delito contra la persona, la
honra o los bienes del donante o de los
ascendientes, descendientes o cónyuge de este; y si el
donatario rehúsa socorrer, según el valor de la
donación, al donante que ha venido a pobreza.
La acción de revocación por causa de ingratitud no
puede renunciarse anticipadamente; prescribe en un año, contado
desde que el donante tuvo conocimiento del hecho;
no puede ejercitarse contra los herederos del donatario, a
menos de que en vida de este se hubiera
intentado; y no la podrán hacer valer los herederos
del donante si este, pudiendo, no la hubiere
intentado. Así lo disponen los artículos 2268, 2269 y 2270
del Código Civil.
3. Cuando se trata de donaciones antenupciales, siempre
que, habiéndose celebrado el matrimonio, exista adulterio o
abandono injustificado del domicilio conyugal por parte
del donatario, si el donante fue el otro cónyuge,
según lo dispone el artículo 216 del Código Civil.
4. En las donaciones entre consortes, pues en estos casos,
según prescribe el artículo 221, el donante puede revocarlas
libremente y en todo tiempo.
Al revocarse la donación, en cualquiera de los casos
previstos, se deberán restituir al donante los bienes
donados, o su valor, si han sido enajenados antes. Dicho
valor será el que tenían aquellos al tiempo de la
enajenación realizada por el donatario. Si el donatario hubiere
gravado los bienes donados, o los hubiere dado en
usufructo o servidumbre, subsistirán dichos gravámenes,
 pero el donante tendrá derecho de exigirle al
donatario que los redima o libere, siendo indispensable
que los gravámenes se hubieren inscrito en el Registro
Público de la Propiedad.
En los casos de revocación, el donatario hace suyos los
frutos de los bienes donados hasta el día en que se le
notifique la revocación o hasta el día del nacimiento
del hijo póstumo, según previene el artículo 2261.

Nulidad

Como contrato que es, el de donación puede verse afectado

de nulidad por alguna de las causas generales que
originan tal consecuencia en los contratos.
Adicionalmente, hay otras razones por las que la
donación puede resultar nula, las cuales son las
siguientes:
1. Por no haberse reservado el donante lo
necesario para subsistir.
En efecto, de acuerdo con el artículo 2239 del
Código Civil, es nula la donación que comprenda la
totalidad de los bienes del donante, si este no se
reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para
sobrevivir según sus circunstancias.
2. Porque la donación se hubiere efectuado en
fraude de acreedores.El artículo 2046 del Código Civil
señala que: “Cuando el deudor celebra con un
tercero un acto jurídico en el que enajena bienes
o renuncia derechos, quedando por ello insolvente en
perjuicio de su acreedor, este podrá solicitar que el
acto quede sin efecto, para asegurar que ingresen bienes
al deudor hasta por el importe del crédito que a
él interese. Esta acción solo beneficia a quien la
ejercitó y procede, si el derecho del acreedor es
anterior al acto jurídico que provoca la insolvencia.
Cesa la acción luego que el deudor satisfaga la
deuda, o adquiera bienes con qué poder cubrirla”.
A su vez, el artículo 2048, indica que si el
acto fuere gratuito, procede la acción aún cuando haya
habido buena fe por parte de ambos contratantes.
La acción de nulidad no procede contra tercer
poseedor sino cuando este ha adquirido de mala fe.
Extinguido el acto fraudulento que generó la insolvencia
del deudor, si hubiera habido enajenación de bienes,
estos se devolverán por el que los adquirió, con todos
sus frutos.
Como se ve, si el donante, teniendo adeudos, queda
insolvente por la donación, la misma se podrá anular
aunque el donatario hubiera actuado de buena fe.
Es obvio que estamos analizando el caso de que la
donación realmente hubiere existido, pues si únicamente se
aparentó su celebración para eludir la acción del acreedor,
este podrá reclamar la simulación de dicho acto.

Reducción

La donación puede verse reducida en los casos en que al

donante no le han quedado bienes suficientes para
cumplir con la obligación de dar alimentos que leimpone
la ley. Al efecto, el artículo 2240 del Código
Civil dispone: “Las donaciones serán inoficiosas en cuanto
perjudiquen la obligación del donante de ministrar alimentos a
aquellas personas a quienes los debe conforme a la
ley”. Sin embargo, por mandato del artículo 2271, las
donaciones inoficiosas no serán revocadas ni reducidas cuando,
muerto el donante, el donatario tome sobre sí la
obligación de ministrar los alimentos debidos y la
garantice legalmente.
Miguel Ángel Zamora y Valencia afirma que:
“El efecto que produce la declaración de in
oficiosidad de una donación, es que la misma debe de
reducirse enla medida en que permita que el donante
vuelva a ser solvente para cumplir sus obligaciones de
carácter alimenticio y si para tal efecto se requiere
la reducción total, la donación se entiende revocada”.
El efecto aludido opera de la siguiente manera:
La reducción comenzará por la última donación, que es la
de fecha más reciente, la cual será totalmente suprimida si
con la reducción no se logra solventar la obligación de
dar alimentos; si aún así no se consigue el
propósito indicado, se procederá a la reducción o, en
su caso, a la supresión o revocación, de la
donación anterior, siguiéndose así hasta llegar a la más
antigua. Habiendo diversas donaciones de la misma fecha,la
reducción se hará proporcionalmente. Así se desprende de
los artículos2272 a 2274 del Código Civil.
En cuanto a los bienes sobre los que recae la
reducción, se observará lo siguiente: si la donación
consiste en muebles, se atenderá al valor que tenían
al tiempo de ser donados; consistiendo en inmuebles
cómodamente divisibles, la reducción se hará en especie;
no siendo divisible el inmueble, si la reducción
no excede de la mitad del valor del inmueble, el
donatario pagará el importe en dinero; y, si la
reducción excede de la mitad del valor del inmueble
que no admite cómoda división, al donatario se le
cubrirá la diferencia en numerario.
Revocada o reducida una donación por inoficiosa, el
donatario solo responderá de los frutos desde que fuere
demandado.
 VI. Contrato de mutuo

1. Concepto
El mutuo, también denominado préstamo de
consumo, es un contrato por virtud del cual una persona
trasmite a otra la propiedad de una suma de dinero
o de otros bienes fungibles, obligándose la última a
restituir otro tanto de la misma especie y calidad.
Así lo define el artículo 2280 del Código Civil.
La circunstancia de que el mutuo sea un
préstamo, al igual que lo es el contrato de comodato,
nos obliga a precisar las características de ambos,
para establecer su distinción. Cierto es que los dos
son contratos de préstamo, solo que el mutuo es de
consumo, en tanto que el comodato lo es de uso. El
primero es traslativo de dominio, recae sobre bienes
fungibles y lo que se restituye por el mutuario es
otro tanto de la misma especie y calidad. El
segundo, únicamente es traslativo de uso, recae sobre bienes
no fungibles y lo que se devuelve es el mismo
bien prestado, no otro. Por ende, se trata de dos
negocios de rasgos totalmente diferentes.
Ocupándonos ya del mutuo, diremos que se le
considera como un contrato, en virtud de que constituye un
acuerdo de voluntades que crea y trasmite derechos y
obligaciones.
Se caracteriza por ser traslativo de dominio, en virtud
de que con motivo de su celebración se logra la
transferencia de la propiedad de las cosas,de las
cuales puede disponer o consumir la parte a quien se
las prestan, por haberse convertido en el nuevo
dueño de las mismas.
 Las partes que intervienen en este contrato, son el
mutuante y el mutuario. El primero es quien realiza
la transmisión del dominio de los bienes fungibles; el
segundo, el que recibe dichos bienes y contrae la
obligación de restituir otro tanto de ellos, de la misma
especie y calidad.
Los bienes sobre los que recae el mutuo, son: una
suma de dinero u otros bienes fungibles. Es fungible el
bien que se puede intercambiar por tener en sí un
poder liberatorio equivalente en su pago. Se entiende por
bien fungible, afirma Rafael Rojina Villegas, aquel que
tiene un poder liberatorio equivalente en los pagos, es decir,
que en el cumplimiento de las obligaciones tiene
igual valor al de otro bien y, por tanto, puede intercambiarse.
Miguel Ángel Zamora y Valencia afirma que por
bienes fungibles deben entenderse “aquellos que tienen,
unos respecto de otros, el mismo poder liberatorio al
momento de efectuarse un pago”.
El mutuario resulta obligado a restituir no los
mismos bienes, considerados en su individualidad, sino
otros semejantes, de igual calidad, especie y cantidad.
Obviamente que los que recibió del mutuante, los
consumió o dispuso de ellos y tendrá que devolver el
equivalente de los mismos.

2. Clasificación del contrato

El mutuo es un contrato bilateral, en virtud de
que ambas partes resultan obligadas: el mutuante, a
trasmitir la propiedad de una suma de dinero u
otros bienes fungibles; y, el mutuario, a restituir otro
tanto de la misma especie y calidad.
Puede ser gratuito u oneroso. Cuando se trata de
mutuo simple, en el que el mutuario solo debe restituir
 el equivalente de lo que recibió, el contrato es
gratuito, porque este contratante no recibe gravamen alguno.
En cambio, el mutuo con interés es oneroso, en
virtud de que el mutuario no solo debe restituir otro
tanto de lo que recibió, sino un premio o interés
adicional.
Es conmutativo, en virtud de que las partes conocen
con exactitud las prestaciones que deben darse por virtud del
mutuo.
En oposición a real, el mutuo es un contrato
consensual, habida cuenta de que, para perfeccionarse o
constituirse,no requiere que se entreguen las cosas que
son materia del contrato, sino que para ello es
suficiente el acuerdo de las partes acerca de las
cosas mutuadas.
Como la ley no señala ninguna formalidad que deba
satisfacer el mutuo, es este un contrato consensual, en
cuanto que no requiere, para su validez, que se
otorgue por escrito. Tal afirmación se apoya en el artículo
1726 del Código Civil, al tenor del cual: “En los
contratos civiles cada uno se obliga en la manera
y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la
validez del contrato se requieranformalidades determinadas,
fuera de los casos expresamente designados por la ley”.
Claro está que, por regla general, con fines demostrativos o
porque juntamente con el mutuo se celebre otro
contrato que garantice el cumplimiento de la obligación
del mutuario, como la prenda o la hipoteca, en la
práctica el mutuo se hace constar por escrito.
El mutuo es un contrato principal, puesto que
existe por sí solo, sin requerir para ello de otra
obligación o contrato previos.
Desde el punto de vista del mutuante, el mutuo puede
ser instantáneo o de tracto sucesivo, según se haya
estipulado que la suma de dinero o los bienes
fungibles los entregue al momento de perfeccionarse el
contrato o posteriormente. Respecto del mutuario, tendrá
que ser de tracto sucesivo, en cuanto que no se cumple
en el mismo instante en que se celebra el
contrato, sino tiempo después, cuando restituye el
equivalente de lo que recibió.

3. Especies
El mutuo puede ser simple, con interés, mercantil o
civil.
El mutuo simple se caracteriza porque el
mutuario solamente queda obligado a restituirle al
mutuante una cantidad igual, de la misma especie y
calidad de la que recibió.
En el mutuo con interés, además de que el
mutuario debe restituir el equivalente, también está
obligado al pago de un premio o interés
adicional. Para que sea de esta naturaleza, las partes deben
pactarlo expresamente. Dicho interés puede ser legal o
convencional. En este último caso, el interés es el
que estipulan las partes, pudiendo ser menor o
mayor al interés legal. En materia civil, el interés
legal es el nueve por ciento anual,según dispone el
artículo 2291 del Código Civil; en materia mercantil, el
seis por ciento anual,como se desprende del artículo
362 del Código de Comercio. El interés no solo
puede consistir en dinero, sino en otros géneros. Esta especie
se contempla en el artículo 2289 del Código Civil, que
establece: “Es permitido estipular interés por el mutuo,
ya consista en dinero, ya en géneros”.
El mutuo mercantil es aquel que se celebra entre
comerciantes o en el que las cosas mutuadas se
 destinan a actos de comercio. En efecto, el artículo
358 del
Código de Comercio señala: “Se reputa mercantil el
préstamo cuando se contrae en el concepto y con
expresión de que las cosas prestadas se destinan a
actos de comercio y no para necesidades ajenas a
este. Se presume mercantil el préstamo que se contrae
entre comerciantes”.
Por exclusión, el mutuo que no es mercantil, es de
índole civil. La diferencia entre uno y otro, es que
mientras que el primero se regula por el Código de
Comercio, el último encuentra su reglamentación en el
Código Civil. En la definición legal de este último se
señala que debe recaer sobre una suma de dinero o de
otros bienes fungibles; en cambio en el préstamo
mercantil no se encuentra una definición al respecto,
pero se alude en diversos preceptos al préstamo de dinero,
de títulos o valores y de especie.

4. Elementos esenciales del contrato

El consentimiento, en el mutuo, como primer
elemento esencial, consiste en el acuerdo de voluntades
para trasmitir el dominio de una suma de dinero o
de otros bienes fungibles, y obligarse a restituir
otro tanto de la misma especie y calidad. Es decir, la
concurrencia de dichas voluntades gira en torno a
dos aspectos fundamentales: la transferencia de la
propiedad de cosas fungibles y la obligación de restituir
su equivalente.El segundo elemento esencial del contrato
de mutuo, es el objeto.
Este puede ser directo o indirecto. El objeto directo
consiste en trasmitir el dominio de bienes fungibles y
obligarse a restituir otro tanto de la misma especie
y calidad. El objeto indirecto, en cambio, lo
 constituyen los bienes que se prestan. Ya se indicó
con anterioridad que pueden consistir en una suma de
dinero o en otros bienes fungibles, entendiendo la
fungibilidad en los términos que quedaron precisados
con anterioridad.
Esta circunstancia se explica porque, al tratarse de
un contrato traslativo de dominio, el mutuario consume y
dispone de los bienes que recibe en préstamo y
se obliga a restituir otros que sean equivalentes. Por
tanto, si estuviera obligado a restituir los mismos bienes
recibidos, el contrato no podría ser de mutuo,
porque obviamente no podría disponer de los mismos
y aún suponiendo que lo hiciera, si se le autorizara a
devolver otro bien a cambio, de características
semejantes, tal vez estaríamos en presencia de una permuta
u otra figura contractual, pero no del mutuo.

5. Elementos de validez del contrato

De los elementos de validez del mutuo, analizaremos
la capacidad, la forma y el problema de la lesión.
Por lo que se refiere a la capacidad requerida en
el contrato de mutuo, cabe señalar que la misma
debe ser doble: una capacidad general para contratar, es
decir, ser mayor de edad y estar en pleno ejercicio de
sus derechos; y una capacidad especial para disponer de
los bienes que se entregan en mutuo o de
los que deben restituirse, ya que se trata de un negocio
que transfiere la propiedad de las cosas.
Sin embargo, conviene destacar que, aunque se
requiere, como en todo contrato, una capacidad general
para contratar, en el caso del mutuo, la propia ley
establece una excepción para aquellos eventos en que el
mutuario es un menor de edad que se ve precisado a
 obtener lo necesario para proporcionarse los alimentos
respectivos, en cuyo caso lo faculta para celebrar el
contrato correspondiente, sin llegar a invalidarlo. En efecto,
el artículo 2288 del Código Civil, dispone que:
“No se declararán nulas las deudas contraídas por el
menor para proporcionarse los alimentos que necesite,
cuando su representante legítimo se encuentre
ausente”. Obviamente que, por tratarse de un caso de
excepción, deben colmarse los extremos que contempla dicho
numeral, pues si la deuda no se contrajera para proporcionar
los alimentos, en el amplio concepto que la ley civil
estipula, no se actualizaría la hipótesis de referencia.
En los demás casos en que el mutuario sea menor
de edad, necesariamente deberá intervenir por conducto de
sus representantes legales y, de ser el tutor, este
requerirá la conformidad del Curador y del Consejo
de Tutelas, así como de la autorización judicial, según lo
disponen los artículos 552 del Código Civil y 884 del
Código de Procedimientos Civiles.
En cuanto a la forma del contrato de mutuo, ya
se indicó con anterioridad que el Código Civil no
exige que dicho contrato se otorgue por escrito. Por lo
tanto, en aplicación de la regla que contiene el artículo
1726 del citado ordenamiento legal, debe entenderse que el
mutuo puede válidamente celebrarse de manera verbal.
Se exceptúan los casos en que, para garantizar la
obligación del mutuario, se constituye prenda o
hipoteca, en cuyo supuesto el contrato sí debe
otorgarse por escrito. No obstante, como también se
indicó, por razones de comprobación, en la práctica
suele otorgarse por escrito el contrato en cuestión.
Como la ley también autoriza a que, en el mutuo,
se pacte el pago de un interés por parte del mutuario,
también se prevé la posibilidad de que exista lesión en
su perjuicio, porque el monto del interés que
 deba pagar sea evidentemente desproporcionado y lo haya
aceptado por el apuro económico, inexperiencia o
ignorancia. Para estos casos,el artículo 2291 del Código
Civil dispone: “El interés legal es el nueve por ciento
anual.El interés convencional es el que fijen los
contratantes, y puede ser mayor o menor que el
interés legal; pero cuando el interés sea tan
desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado
del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la
ignorancia del deudor, a petición de parte, el Juez,
teniendo en cuenta las especiales circunstancias del
caso, podrá modificarlo para establecer una equidad en el
monto del mismo, tomando en cuenta el índice
inflacionario que publica mensualmente el Banco de
México”.
El primer requisito es que se trate de un mutuo
con interés; el segundo, que elinterés sea el
convencional; el tercero, que sea superior al interés
legal; el cuarto, que exista una desproporción en la tasa
convenida; y, el último, que para lograr dicho interés, el
mutuante haya abusado del apuro pecuniario, de la
inexperiencia o de la ignorancia del deudor. En estos
casos,el mutuario podrá pedir la modificación del interés
en los términos del precepto invocado.
No obstante que, en términos generales, el artículo
2112 del Código Civil, regula las consecuencias de la
lesión, se ha establecido una disposición especial, en esta
materia, para el contrato de mutuo.
Obviamente que las anteriores son las consecuencias de
carácter civil que se producen en este caso, porque
también podría configurarse el delito de usura a que se
refiere el artículo 229 del Código Penal del Estado,
según el cual: “Se aplicaráprisión de seis meses a
ocho años y multa de sesenta a ciento veinte veces
el salario, a quien mediante convenios, documentos, o
 de cualquier otra forma estipule comisiones, réditos o
lucros usurarios.
“El monto de la reparación del daño será, por lo
menos, igual a la desproporción de la ventaja
económica obtenida, o de los intereses devengados en
exceso, o de ambos según el caso”.

6. Obligaciones de las partes

a. Del mutuante

El mutuante tiene a su cargo las siguientes obligaciones:

1. Trasmitir el dominio de una suma de dinero o
de otras cosas fungibles
La propia definición que el artículo 2280 del Código
Civil contiene acerca del mutuo, indica que este es
un contrato por el cual el mutuante se obliga a
transferir la propiedad de una suma de dinero o de
otras cosas fungibles al mutuario. Además, ello corresponde a
su misma naturaleza, ya que a través del mutuo, se
opera un cambio en la propiedad de las cosas
prestadas, de las cuales puede disponer o consumir el
mutuario.
2. Entregar las cosas
No es suficiente con que el mutuante transfiera el
dominio de una suma de dinero o de otras cosas
fungibles al mutuario, sino que también se encuentra
obligado a entregarle a este último las cosas que son
materia del préstamo. La entrega debe realizarse en el
lugar y tiempo convenidos, como se desprende del artículo
2281 del Código Civil.
Ahora bien, cuando no se ha señalado lugar para la
entrega, esta se realizará en el sitio donde se
encuentre la cosa prestada, según lo dispone el artículo
 2282, fracción I, del Código Civil. Por la naturaleza de
las cosas que son materia del mutuo, en ocasiones no
resulta fácil establecer en qué lugar se encontraban
las cosas prestadas al momento de celebrarse la
operación, en cuyo supuesto la entrega se hará en el
domicilio del mutuante, según lo preceptúa la misma
fracción.
Por otro lado, al no haberse estipulado el tiempo en
que debe realizarse la entrega, al no existir disposición
específica alguna que supla la voluntad de las partes
que intervienen en el mutuo, cobra entonces aplicación el
principio que contiene el artículo 1963, conforme al
cual, si no se ha fijado el tiempo en que deba
hacerse el pago y se trate de obligaciones de
dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los
30 días siguientes a la interpelación que se haga, ya
judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o
ante dos testigos.
3. Garantizar la posesión útil de las cosas
De acuerdo con el artículo 2886 del Código Civil, el
mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el
mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la
cosa prestada, si conoció los defectos y no dio
aviso oportuno al mutuario. En este caso, no es suficiente
que la cosa dada en mutuo presente vicios o defectos
ocultos, sino que, adicionalmente, se requiere que el
mutuante los haya conocido y que no hubiere dado
aviso oportuno de ellos al mutuario.
4. Responder de la evicción
Esta es una obligación que se observa en los
contratos traslativos de dominio, ya que, de acuerdo con el
artículo 2003 del Código Civil, todo el que enajena está
obligado a responder de la evicción, aunque nada se
haya expresado en el contrato. Por lo cual, siendo el
mutuo un contrato traslativo de dominio, y además,
 bilateral, existe para el mutuante la obligación de prestar
el saneamiento para el caso de evicción, siendo nulo el
pacto que lo exima de dicha responsabilidad, si hubiere
mala fe de su parte.

b. Del mutuario

A su vez, el mutuario tiene las siguientes obligaciones:

1. Restituir las cosas prestadas
El propio artículo 2280 del Código Civil, al definir
al contrato de mutuo, establece que, a cambio de la
obligación del mutuante de transferir la propiedad de
una suma de dinero o de otras cosas fungibles, el
mutuario asume la de devolver otro tanto de la misma
especie y calidad. En consecuencia, el mutuario se
encuentra obligado a reintegrarle al mutuante el
equivalente de lo que recibió en préstamo. Además, cuando
se trata de mutuo con interés, no solo debe
restituirle otro tanto de la misma especie y calidad,
sino también el interés estipulado, ya consista en dinero,
ya en géneros, según se indicó con anterioridad.
La restitución debe efectuarse en el lugar y tiempo
convenidos. Si en el contrato no se ha fijado plazo para la
devolución de lo prestado, se observarán las reglas que
establece el artículo 2283 del Código Civil, que son
las siguientes:
1. Si el mutuario fuere labrador, y el préstamo
consistiere en cereales u otros productos del campo, la
restitución se hará en la siguiente cosecha de los
mismos o semejantes frutos o productos;
2. Lo mismo se observará respecto de los mutuarios
que no siendo labradores, hayan de percibir frutos
semejantes por otro título;
 3. En los demás casos,al igual que si se hubiere
pactado que la restitución se hará cuando pueda o
tenga medios el deudor, se observará lo dispuesto
en el artículo 1963. Según este precepto, si no se
ha fijado el tiempo en que debe hacerse el pago y
se trata de obligaciones de dar, no podrá el
acreedor exigirlo, sino después de los 30 días siguientes a
la interpelación que se haga.

No habiéndose fijado lugar para la restitución, esta se hará en

el domicilio del mutuario, según lo previene el artículo
2283, fracción II, del Código Civil, que eliminó la
distinción entre efectos y dinero para establecer el
sitio de la restitución, pues ya en cualquier caso se
atiende al domicilio del deudor.
Por otra parte, como antes se indicó, la restitución debe
consistir en otro tanto de la misma especie y
calidad, lo cual significa que el mutuario está obligado
a devolver el equivalente de lo que recibió. Sin
embargo, si por alguna razón insuperable no fuere posible
al mutuario restituir dicho equivalente,el artículo 2284 del
Código Civil resuelve el problema admitiendo la
posibilidad de que satisfaga pagando el valor que la
cosa prestada tenía en el tiempo y lugar en que se
hizo el préstamo, a juicio de peritos, si no hubiere
estipulación en contrario.
Por lo tanto, si su obligación consistió en devolver
géneros y ello ya no resulta posible, tendrá que
pagar el valor que los mismos tenían en la fecha y
lugarde celebración del contrato.
Si el mutuo consiste en dinero, pagará el
deudor devolviendo una cantidad igual a la recibida
conforme a la ley monetaria, sin que esta prescripción
sea renunciable. Este último ordenamiento establece que la
obligación de pagar cualquier suma en moneda mexicana, se
solventará entregando por su valor nominal y hasta el
 límite de su respectivo poder liberatorio, billetes del Banco
de México, o monedas del curso legal. También dispone
dicha ley, que la moneda extranjera no tendrá curso
legal en la República, salvo los casos que la ley
expresamente determine otra cosa. Estas prevenciones son
irrenunciables y toda estipulación en contrario será nula.
Así se desprende de los artículos 7°, 8° y 9° de la
invocada Ley Monetaria.
Sin embargo, no es extraño observar que múltiples
operaciones de esta naturaleza se celebran asumiendo la
obligación de pagar en moneda extranjera, lo cual nos
obliga a ubicar esta situación dentro del
contexto legal. La solución la postula el artículo 2285
del Código Civil, según el cual “Si se pacta que el pago
debe hacerse en moneda extranjera, se observarán las
disposiciones de la ley monetaria”. El artículo 8° de la
Ley Monetaria, establece: “Las obligaciones de pago en moneda
extranjera, contraídas dentro o fuera de la República,
para ser cumplidas en esta se solventarán entregando el
equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio que
rija en el lugar y fecha en que se haga el pago”.
No obstante, si el obligado a pagar en moneda
extranjera, demuestra que en realidad recibió moneda
nacional, aunque la obligación de pago se contrajo en
la otra moneda, entonces el artículo 4º
Transitorio de la misma Ley Monetaria le autoriza a
pagar el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio
vigente en la época y lugar en que se celebró el
contrato. Dicho precepto establece: “Las obligaciones de
pago en moneda extranjera contraídas dentro de la
República para ser cumplidas en esta, se solventarán en
los términos del artículo octavo de esta ley, a
menos que el deudor demuestre, tratándose de operaciones de
préstamo, que la moneda recibida del acreedor fue moneda
nacional de cualquier clase, o que, tratándose de otras
operaciones, la moneda en que se contrajo
 originalmente la obligación fue moneda nacional de
cualquier clase; en estos casos,las obligaciones de referencia
se solventarán en monedas nacionales, en los términos de
los artículos cuarto y quinto de esta ley,
respectivamente, al tipo que se hubiere tomando en
cuenta al efectuarse la operación para hacer la conversión de
la moneda nacional recibida a la moneda extranjera o,
si no es posible fijar ese tipo, a la paridad legal”.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ya se
ha pronunciado, en diversas ejecutorias, por admitir la
legalidad de semejantes operaciones, así como el derecho
del mutuario de demostrar que lo recibido fue, en su
caso, moneda nacional. En el informe de 1978,
correspondiente a la Tercera Sala, Segunda Parte, las
tesis 103 y 104, legibles en las páginas 68 y
69, respectivamente, así lo indican, pues en la última
de ellas textualmente se expresa: “Si la demandada
demuestra que la moneda que recibió de la
acreedora por el préstamo que le otorgó, fue moneda
nacional, en tal situación con apoyo en lo dispuesto
por el artículo 9° transitorio de la Ley Monetaria, la
obligación de la demandada consignada en los pagarés
base de la acción, tiene el derecho de cumplirla en
moneda nacional, al tipo de cambio que se tomó en
cuenta al efectuarse la operación para hacer la
conversión de la moneda extranjera a la nacional
recibida, y no al del que regía al tiempo en
que debió efectuarse el pago”.
Un aspecto que resulta interesante y que se vincula
al tema de la obligación del mutuario de restituir el
equivalente de lo que recibió en préstamo, es tratado
por Lilian N. Gurfinkel de Wendy, al ocuparse de los
efectos de la inflación en los contratos. Dicha autora
inicia su estudio, estableciendo que la inflación proviene,
en principio, de un desajuste durable entre la
demanda global en moneda y la oferta global en el
 valor de bienes y servicios; y precisa que, en la
faz jurídica, los efectos de la inflación se hacen sentir
fundamentalmente en la esfera de las obligaciones
dinerarias o en aquellas que deban resolverse en el pago
de una cantidad determinada de moneda, pues
conducen a desvirtuar la real intención de los
contratantes, provocando un enriquecimiento patrimonial a favor
de uno de ellos y en desmedro de la otra parte.
Contra ese efecto, señala dicha tratadista, una de
las medidas propuestas y aceptadas ha sido la
revalorización de las obligaciones dinerarias por vía
contractual, cuya función es garantizar la estabilidad de la
convención manteniendo la equivalencia de las
prestaciones, lo que contrarresta en alguna medida el
efecto capital resultante de la depreciación monetaria,
que es la destrucción del equilibrio contractual. La cláusula de
estabilización o reajuste se configura sobre la base de
elegir una unidad de cuenta que bien puede ser una moneda
extranjera, el oro o una mercancía fácilmente valuable,
siendo el índice que se utiliza como parámetro o
medida de valor de una obligación dineraria, aquel que
determina las variaciones de precios de bienes y
servicios en un período determinado y referidas a
un mercado interno también predelimitado. Y si bien, en
términos nominales, refiriéndose al mutuo, el mutuario
paga una suma superior a la que recibió en su
oportunidad, “dicha suma no hace más que representar el
valor real de la cantidad que le fue entregada, medida
según las variaciones de los precios en el mercado interno,
por lo cual la cláusula resulta perfectamente válida”.
Incluso, agrega la autora en cita, “en un préstamo de
dinero oneroso, la convención de una cláusula de
corrección monetaria sería perfectamente válida sin
perjuicio de que cuando se pacten intereses
superiores a las tasas de interés puro, estos puedan
ser reducidos hasta los límites legales permitidos”.
 Esta problemática, de alguna manera, ya ha sido
tratada y resuelta por la Suprema Corte de Justicia de
la Nación, quien ha establecido que el posible aumento en
el monto de la obligación, derivado de una
devaluación de la moneda, “es factible de convenir en
un contrato sinalagmático, pues las causas que alteran su
cumplimiento por motivos que razonablemente pueden
tener en cuenta los contratantes no dispensa la obligatoriedad
de los términos pactados, dado que esa causa se hace
asumiendo el riesgo que ello implica y, por
consiguiente, dicha causa no excusa del cumplimiento de la
obligación”, según se observa en la ejecutoria que
aparece en el Semanario Judicial de la Federación,
Tercera Sala, Séptima Época, Volumen Semestral 157-
162. Cuarta Parte, Página 262.
Por último, cuando el mutuario se ha obligado a
pagar intereses y abona algunas cantidades, estas se
entenderán aplicadas a los vencidos; y si aún quedare
algún excedente, se imputará al capital, como lo indica
el artículo 2294. A su vez, el artículo 2295
preceptúa que el recibo del capital dado sin reserva
de intereses, establece a favor del deudor la
presunción de haberlos pagado. Semejante disposición se
encuentra también en el Código de Comercio, pues su
artículo 364 prescribe: “El recibo de capital por el
acreedor, sin reservarse expresamente el derecho a
los intereses pactados o debidos, extinguirá la obligación
respecto a los mismos. Las entregas a cuenta,
cuando no resulte expresamente su aplicación, se
imputarán, en primer término, al pago de intereses por
orden de vencimientos, y después al del capital”.
2. Garantizar la posesión útil
Así como el mutuante queda obligado a responder de
los perjuicios que se ocasionen por la mala calidad de
las cosas prestadas, la misma posición mantieneel
mutuario respecto de los objetos restituidos, cuando
 conoció dichos vicios y no dio aviso de los mismos
al mutuante.
El artículo 2287 señala: “Lo dispuesto en el artículo
anterior es igualmente aplicable al mutuario en lo
que hace a los bienes que deben restituirse”.
3. Responder de la evicción
Si el mutuante sufre la pérdida de las cosas que le
son restituidas por el mutuario, este es responsable del
saneamiento por la evicción.

7. Pacto de anatocismo
Este pacto consiste en la estipulación que las partes realizan
en el contrato de mutuo con interés, en el sentido
de que los réditos que se produzcan por el préstamo y
a cuyo pago se ha obligado el mutuario, se
capitalicen y, a su vez, produzcan nuevos intereses.
Sobre dicha cláusula, el artículo 363 del Código
de Comercio señala: “Los intereses vencidos y
no pagados no devengarán intereses.
Los contratantes podrán, sin embargo, capitalizarlos”.
Anteriormente, el artículo 2293 del Código Civil
establecía: “Las partes no pueden, bajo pena de nulidad,
convenir de antemano que los intereses se capitalicen y
que produzcan intereses”.
Lo que en realidad se prohibía era que, desde la
celebración del contrato, las partes ya pactaran la
capitalización de los intereses para que produjeran nuevos
intereses; sin embargo, al vencimiento de la
obligación de pago, cuando este no se realizaba, entonces sí
podían los contratantes convenir la capitalización de los
intereses que hasta esa época se hubieran generado.
 El nombre de este pacto deriva de su raíz
etimológica. La palabra anatocismo proviene del griego
anatokismos; de aná, prefijo de repetición, y tokisein,
prestar a interés.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación, en
las Tesis del Pleno números 60/1998 y 66/1998, originadas de
la de Contradicción de Tesis 31/98, sostuvo que tanto el
Código de Comercio como el Código Civil tienen en
común que autorizan la capitalización de intereses
por acuerdo expreso de las partes, pero se diferencian
en cuanto al momento en que se puede celebrar el
pacto correspondiente; así, mientras que la disposición civil
prohíbe que ese acuerdo de voluntades sea anterior al
vencimiento y al no pago de los intereses que
habrán de capitalizarse, el numeral del Código de
Comercio no contiene ninguna exigenciade temporalidad
para su realización, motivo por el cual el pacto de
capitalización puede recaer sobre intereses ya vencidos que
no han sido pagados (convenio posterior) o bien sobre
los que tengan vencimiento futuro y no fueren
pagados cuando sean exigibles (convenio anticipado), pues en
ambas hipótesis el convenio se refiere a intereses
vencidos y no pagados que es el único requisito que
establece esta norma. “Por tanto”, de acuerdo con el
Derecho Positivo Mexicano, “no cabe hablar de
anatocismo sino de intereses sobre intereses, prohibido por
ambos preceptos, y de ‘capitalización de intereses’,
expresamente autorizada a condición de que sea pactado
entre las partes, en el primer precepto, con
posterioridad a que los intereses se causen; y, en
el segundo, sin hacer manifestación en cuanto a la
temporalidad de ese convenio”.
El actual artículo 2293 del Código Civil dispone: “Las
partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir en
ningún momento que los intereses se capitalicen y
que produzcan intereses”. De ahí que el pacto ya se
 encuentra prohibido de manera absoluta en la ley
civil.

8. Terminación del contrato

Comotodo contrato, el mutuo tiene causas generales de
terminación.
Así, el mutuo puede extinguirse por pago, compensación,
novación, remisión de la deuda, etcétera. Asimismo,
puede el contrato anularse o declararse inexistente. Obviamente
que, como las anteriores son formas de terminación que se
observan en todos los contratos, no tendría sentido
analizarlas con relación al mutuo.
En cambio, con respecto a dicho contrato, el Código
Civil contiene una forma específica de terminación para aquellos
casos en que se ha pactado un interés y este es
superior al legal, pues en tales eventos, sin importar
que el plazo de duración del negocio haya sido mayor,
el mutuario puede, previo aviso con dos meses de
anticipación, pagar el saldo adeudado y los intereses
generados hasta entonces, sin que el mutuante se pueda
rehusar a recibir dicho pago anticipado. Al efecto, el
artículo 2292 del Código Civil expresa: “Si se ha
convenido un interés más alto que el legal, el deudor
puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado
para ello, dando aviso al acreedor con dos meses de
anticipación y pagando los intereses vencidos a la
tasa pactada”.
Este precepto se modificó en enero del año 2000 para
eliminar la exigencia de que hubieran transcurrido 6
meses desde que se celebró el mutuo, para que esta
forma específica de terminación pudiera actualizarse. Ahora
es suficiente que, previo aviso con dos meses de
 anticipación, se reembolse el capital y los intereses
generados.

VII.Contrato de arrendamiento

Sin duda alguna que el arrendamiento es uno de los

contratos más importantes y, dentro de los traslativos de
uso, el de mayor relevancia. Ello obedece a su
completa regulación legal, a la que se vinculan las
múltiples disposiciones y criterios interpretativos fijados
por la Jurisprudencia; a la frecuencia de su
celebración; y a la multiplicidad de juicios a
que dan origen las contiendas derivadas de esta clase de
contratos.

1. Concepto
El arrendamiento es un contrato por virtud del cual
una persona transfiere a otra el uso o goce temporal de
un bien, a cambio de un precio cierto y
determinado.
El artículo 2296 del Código Civil dispone al
respecto: “Hay arrendamiento cuando una persona, llamada
arrendador, se obliga a conceder el uso o goce
temporal de un bien y la otra, llamada arrendatario, se
obliga a pagar por ello un precio cierto y determinado”.
Tiene carácter contractual, el arrendamiento, en virtud de
que supone un acuerdo de voluntades para dar nacimiento y
trasmitir derechos y obligaciones, como lo exige el
artículo 1685.
Es un contrato traslativo de uso, en cuanto que, a
través del arrendamiento, no puede operarse un cambio en la
 propiedad de las cosas,sino, exclusivamente, lograrse la
concesión del uso o goce de los bienes.
Las partes que intervienen en este contrato son el
arrendador y el arrendatario. El primero, es el que se
obliga a conceder el uso o goce temporal de una
cosa; el segundo, el que recibe dicho uso y a su
vez se obliga a pagar por él un precio cierto y
determinado.
El uso o goce que se otorga mediante el
arrendamiento, es de naturaleza temporal. Ello significa
que por virtud del arrendamiento no puede lograrse la
concesión de un uso vitalicio, perpetuo o perene, sino
que el aprovechamiento se encuentra limitado
temporalmente.
Por ello, el segundo párrafo del invocado artículo
2296 establece: “El arrendamiento de bienes muebles
no podrá exceder de cinco años.
Tratándose de fincas destinadas a habitación no podrá exceder
de diez años y de veinte para las fincas destinadas al
comercio o a la industria”.
La explicación de esa temporalidad, la proporciona Rafael
Rojina Villegas, al expresar que: “En nuestra legislación, en
el año de 1856, como una reacción política y económica
para los bienes llamados de mano muerta y, sobre
todo, para atacar los bienes de la Iglesia y aquellos
contratos simulados de arrendamiento que se hacían a
favor de ella o de sus ministros, se dispuso que aún
cuando el arrendamiento se otorgara a perpetuidad,
no podría pasar en perjuicio del arrendador, de tres años.
Al finalizar este plazo el arrendador tenía acción para exigir la
terminación del contrato. Como reacción política fue
extrema, porque el plazo dado era demasiado breve para motivar
la terminación de un arrendamiento”.
 Como contraprestación por el uso o goce temporal de
las cosas,el arrendatario se obliga a pagar un precio
que se llama renta o alquiler.
Dicha renta debe ser cierta y determinada; esto es,
verdadera y precisa. No se requiere que sea en dinero,
pues puede pactarse que la renta se pague en especie, con
tal de que sea cierta y determinada, como señala el
concepto.

2. Clasificación del contrato

El arrendamiento es un contrato bilateral, en virtud de
que los derechos y obligaciones que derivan del
contrato, corresponden a las dos partes. El arrendador
se obliga a conceder el uso o goce temporal de
un bien; el arrendatario a cambio, queda obligado al
pago de una renta.
Es un contrato oneroso, pues los provechos y
gravámenes que genera, se distribuyen entre los dos
contratantes, ya que mientras el arrendador tiene la carga
de otorgar el uso, recibe el beneficio de la
renta; el arrendatario, por su parte, recibe el uso,
pero tiene el gravamen de pagar el alquiler.
Es conmutativo, en cuanto que los contratantes conocen
con precisión, desde que lo celebran, las prestaciones
que deben satisfacerse.En efecto, se sabe cuál es el
bien cuyo uso se transfiere, así como el monto de la
renta que ha de pagarse a cambio.
En oposición a real, el arrendamiento es un contrato
consensual, ya que no requiere la entrega de las cosas
cuyo uso se concede, para que el negocio se constituya
o perfeccione; ello acontece desde que las partes se
ponen de acuerdo sobre el bien y la renta.
 Es un contrato formal en oposición a consensual, ya
que debe hacerse constar por escrito. Además, tratándose de
predios rústicos, si la renta anual excede de cuatro
mil veces el salario mínimo, el contrato deberá
otorgarse en escritura pública. Así lo disponen los
artículos 2305 y 2306 del Código Civil.
El artículo 2349, por su parte, establece los requisitos
que debe contener el contrato de arrendamiento, relativos a
la identificación de las partes y del bien arrendado; al
monto de la renta; a la garantía, en su caso; al
destino de la cosa, al término del contrato y a
las obligaciones contraídas.
El arrendamiento es un contrato principal, en atención
a que existe por sí solo, sin necesidad de otra
obligación o contrato de los que dependa su existencia.
Por último, se clasifica como un contrato de tracto
sucesivo, pues las dos partes cumplen el contrato en
forma diferida y en prestaciones periódicas.

3. Especies
El arrendamiento puede ser mercantil, administrativo y
civil.
Es mercantil cuando se celebra con un propósito de
especulación comercial. Al efecto, el artículo 75,
fracción I, del Código de Comercio, dispone que:
“La ley reputa actos de comercio: I.- Todas las
adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificados con
propósito de especulación comercial, de mantenimientos,
artículos, muebles o mercaderías, sea en estado
natural, sea después de trabajados o labrados”.
Este precepto ha generado entre los autores la opinión
unánime de que, en el arrendamiento mercantil, es
menester que el bien sobre el que recaiga sea mueble, y
 que no puede haber arrendamiento de esa naturaleza sobre
inmuebles.
Ricardo Treviño García, sobre este tema del arrendamiento
mercantil, comenta que: “Tiene tal carácter, según la
fracción I del artículo 75 del Código de Comercio,
cuando recae sobre bienes muebles y existe el
propósito de especulación”. Ramón Sánchez Medal, por su
parte, sostiene: “Hay solo arrendamiento civil sobre bienes
inmuebles, puesto que tradicionalmente no se considera el
arrendamiento mercantil sobre bienes raíces”. De igual
manera opinan Rafael Rojina Villegas, Miguel Ángel
Zamora y Valencia y Leopoldo Aguilar Carbajal. Todos
estos tratadistas afirman que el arrendamiento mercantil debe
satisfacer dos condiciones: a) recaer sobre bienes
muebles, lo que excluye la posibilidad de que comprenda a
los inmuebles; y b) que se verifique con propósito de
especulación comercial.
Este tema también fue objeto de análisis en diversas
ejecutorias de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
en donde se llegó a la conclusión de que sí puede
haber arrendamiento mercantil sobre inmuebles. Por su
claridad, destaca la tesis del Pleno, consultable en el
Informe de 1965, Página 103, que a continuación se
transcribe: “ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. CONTRATO
DE. DICHO CONTRATO ASUME EL CARÁCTER
DE OPERACIÓNMERCANTIL CUANDO SE PRACTICA
CON PROPÓSITO DE ESPECULACIÓN COMERCIAL.- Se
pretende negar la generalidad del gravamen afirmando que el
contrato de arrendamiento siempre es civil, porque el
artículo 75 del Código de Comercio no lo menciona
expresamente entre los actos de comercio. Debe decirse al
respecto que dicho precepto no es limitativo, sino
enunciativo, y que su fracción XXIV, considera
mercantiles otros actos de naturaleza análoga a los que
menciona expresamente, entre los que no está comprendido el
arrendamiento de inmuebles con propósito de especulación
comercial. Aunque la fracción I del citado artículo
75 solo considera mercantil el arrendamiento de muebles, y
la II solo estima con ese carácter la compraventa
de inmuebles, siempre que se realice con ánimo de
lucro, la falta de referencia expresaen esas fracciones al
arrendamiento de inmuebles, no autoriza a concluir que
el propósito del legislador fue excluirlo de los actos de
comercio aunque se efectúe con el propósito de
especulación mercantil. La falta de mención expresa del
arrendamiento de inmuebles en las fracciones I y II
del precitado artículo 75, se explica por la circunstancia
de que hasta el quince de septiembre de 1889 en que
se expidió el Código de Comercio, ese arrendamiento
no se había manifestadocon la importancia económica y
financiera que asume setenta y cinco años después, es
decir, como una actividad empresarial, característica del
comercio. Pero esa falta de referencia expresa no impide
que el arrendamiento de inmuebles asuma el carácter de
operación mercantil cuando se practique con propósito de
especulación comercial; y en ese caso, por semejanza
con los actos de comercio mencionados expresamente en
las referidas fracciones I y II, debe conceptuarse
como un acto mercantil, de conformidad con lo
dispuesto por la fracción XXIV del mismo artículo
75”.
Una especie del arrendamiento mercantil se encuentra en
el arrendamiento financiero a que se refiere el
artículo 408 de la Ley General de Títulos y
Operaciones de Crédito, por virtud del cual, el arrendador se
obliga a adquirir determinados bienes y a
conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, al
arrendatario, quien podrá ser persona física o moral,
obligándose este último a pagar como contraprestación, que se
liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad
en dinero determinada o determinable, que cubra el
valorde adquisición de los bienes, las cargas financieras y
los demás accesorios que se estipulen, y adoptar el
 vencimiento del contrato algunas de las opciones
terminales a que se refiere al artículo 410.
Este último precepto dispone que, al concluir el
plazo del vencimiento del contrato o cuando las partes
acuerden su vencimiento anticipado y una vez que se
hayan cumplido todas obligaciones, el arrendatario deberá
adoptar alguna de las siguientes opciones terminales:

1. I. La compra de los bienes a una precio

inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado
en el contrato. En caso de que no se haya fijado,
el precio debe ser inferior al valor de mercado a la
fecha de compra, conforme a las bases que se establezcan
en el contrato;
2. II. A prorrogar el plazo para continuar con el uso o
goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos
periódicos que venía haciendo, conforme a las bases que se
establezcan en el contrato; y
3. III. A participar con el arrendador en el precio
de la venta de los bienes a un tercero, en las
proporciones y términos que se convengan en el
contrato.

Son características del arrendamiento financiero, las

siguientes: a) el arrendador asume la obligación de
adquirir el bien o bienes que vaya a otorgar en
uso al arrendatario. Puede tratarse de un bien
mueble o inmueble que previamente elija este último; b)
el uso o goce temporal deberá ser por un plazo
forzoso, sin perjuicio de que las partes, de común
acuerdo, lo den por vencido anticipadamente; c) la
contraprestación por el uso del bien deberá ser una
cantidad de dinero, determinada o determinable; d)
dicha suma de dinero no se cuantifica por el precio
de mercado del arrendamiento de ese bien, sino que
debe cubrir la parte proporcional del valor del bien, esto
es, lo que la arrendadora pagó al adquirirlo, entre el
 número de mensualidades o lapsos pactados para el
pago de rentas, más el costo financiero de dicho importe y
los demás accesorios que se estipulen; y e) el
pacto sobre alguna de las opciones terminales señaladas.
El arrendamiento administrativo, es aquel que recae sobre
bienes que pertenecen a la Federación, a los Estados
o a los Municipios. Se caracteriza porque su
regulación se hace en las disposiciones del derecho
administrativo y soloa falta de ellas, por el Código
Civil. Al respecto, el artículo 2310 de este último
ordenamiento establece: “Los arrendamientos de bienes
del Estado, Municipales o de establecimientos públicos,
estarán sujetos a las disposiciones del derecho
administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a
las disposiciones de este Título”.
Es obvio que la circunstancia de que alguna de
las Entidades Públicas aludidas sea el arrendatario, no
cambia la naturaleza del arrendamiento, pues solo será
administrativo cuando aquellas tengan el carácter de
arrendadores, no de arrendatarios. Sobre el particular, el
artículo 1627 del Código Administrativo del Estado
dispone que los bienes del dominio Privado de la
Entidad, pueden ser objeto de todos los contratos que
regula el derecho común.
Por exclusión, el arrendamiento civil es el que no es
mercantil o administrativo. Es al que nos hemos venido
refiriendo en este capítulo y su regulación se hace
precisamente por el Código Civil.

4. Elementos esenciales del contrato

Como todo contrato, el arrendamiento tiene elementos
esenciales, que son el consentimiento y el objeto.
 El consentimiento es el acuerdo de voluntades para
conceder el uso o goce temporal de un bien, y
pagar un precio cierto y determinado. Es decir, dicho
elemento esencial se integra cuando las voluntades de
los contratantes coinciden en dos aspectos fundamentales: la
concesión del uso de una cosa y el pago de la renta
indicada.
El objeto puede ser directo o indirecto. El
primero, consiste en conceder el uso o goce temporal de
un bien, a cambio de un precio cierto y
determinado. El último, lo constituyen el bien cuyo uso se
transfiere, así como la renta que se paga.
De acuerdo con el artículo 2299 del Código Civil,
son susceptibles de arrendarse todos los bienes, excepto
los que se consumen por el primer uso; los que la
ley prohíbe expresamente arrendar; y los derechos
estrictamente personales. Los bienes consumibles por el
primer uso, no pueden darse en arrendamiento, en virtud de
que no podrían restituirse en su propia individualidad,
como es característico de este contrato. Hay otros bienes
respecto de los cuales la ley no permite que se
otorguen en arrendamiento, como los de uso común,
los destinados a servicios públicos, el derecho de
uso y el de habitación. Los derechos que son
personalísimos, tampoco pueden arrendarse. De ahí que,
como apunta Rafael Rojina Villegas, salvo los casos de
excepción indicados, todos los bienes muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, pueden ser objeto de
este contrato, con tal de que sean susceptibles de rendir
una ventaja económica o una utilidad al arrendatario.
Por lo que hace a la renta, esta constituye la
prestación que otorga el arrendatario a cambio del
uso o goce temporal de las cosas que recibe del
arrendador. La renta puede consistir en una suma de dinero
o en especie. Es decir, que el precio fijado en
este contrato difiere notablemente del que se estipula en
la compraventa, pues mientras que en este último
contrato, el precio debe ser cierto y en dinero, en el
arrendamiento no necesariamente debe pactarse en dinero.
Lo que sí resulta imprescindible es que dicho precio
sea cierto y determinado.
Por ello, con toda claridad, el primer párrafo del
artículo 2298 del Código Civil dispone: “La renta o
precio del arrendamiento puede consistir en una suma de
dinero o en cualquiera otra cosa equivalente,con tal
que sea cierta y determinada”; en el concepto de que es
prestación determinada la que desde luego se conoce e
identifica.
Sobre estos conceptos de certeza y determinación, el
Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, ha sostenido que “nuestra legislación civil solo
requiere que el precio en el arrendamiento sea
cierto y determinado, entendiéndose por lo primero una
retribución verdadera y no ficticia que se obliga a
pagar el arrendatario al arrendador por el uso de la
cosa arrendada, en dinero, en frutos o productos de la
cosa, en tanto que por lo que se refiere a la
determinación del precio debe entenderse el
establecimiento de las bases o datos que sirvan para
fijar el valor de la locación de las cosas arrendadas”.
Así aparece en la ejecutoria consultable en el
Semanario Judicial de la Federación, Tribunales Colegiados, Séptima
Época, Volumen Semestral 127128, Sexta Parte, Pág. 28.
Se ha cuestionado la posibilidad de que la renta se
pacte por los contratantes en moneda extranjera. Aunque
algunos han negado que, en estos casos, se cumplan
con los requisitos de certeza y determinación del
precio estipulado, en verdad sí resulta válido, desde el
punto de vista jurídico, concertar esta clase de negocios,
pues mientras se precise el monto de la renta,
aunque esta se haya pactado en moneda extranjera, el
contrato es legal, con la única característica de que el
 arrendatario podrá liberarse de la obligación pagando el
equivalente en moneda nacional al tipo de cambio
vigente en la fecha en que deba realizar el pago
del alquiler.
El último párrafo del artículo 2299 del Código
Civil dispone que: “Si el precio se fijara en moneda
extranjera, se observarán en lo conducente las disposiciones de
la Ley Monetaria”. Sobre el particular, la Tercera Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la
página 4, tesis 2, del Informe de
1987, sostuvo: “ARRENDAMIENTO. LA FIJACIÓN DE PRECIO EN
DÓLARES CUMPLE EL REQUISITO DE SER CIERTO Y
DETERMINADO.-
Si en un contrato de arrendamiento se pacta el precio
en dólares americanos debe considerarse que esa suma de
dinero resulta cierta y determinada, ya que por
un lado bien puede estimarse como verdadera y auténtica y
por otro es dable afirmar que se conoce e
identifica, ya que en esa hipótesis la suma que como
renta se conviene se designa en dólares, pero no de
los del curso corriente en Canadá ni en Cuba, sino
precisamente de aquellos que tienen curso legal en
Estados Unidos de América, los que aparte de todo,
ostentan una paridad singular frente a sus demás
congéneres usados en cada uno de los países que
integran la “Comunidad Internacional” y concretamente,
muestran una actitud de constante fluctuación ante el
peso mexicano. Por consiguiente, de conformidad con lo
establecido por los artículos 2398 y 2399 del Código
Civil en relación con los artículos 8° y 9° de la
Ley Monetaria sí es posible legalmente celebrar ese tipo
de contratos”.
Como puede verse, no hay ninguna duda de que la renta se
puede pactar en moneda extranjera.
5. Elementos de validez del contrato
De los elementos de validez del contrato de
arrendamiento, nos ocuparemos de analizar la capacidad y
la forma.
Por lo que se refiere a la capacidad, debe
distinguirse la que corresponde tanto al arrendador como al
arrendatario.
El arrendador debe tener una capacidad general para
contratar, esto es, ser mayor de edad y estar en pleno
ejercicio de sus derechos.
Sin embargo, el emancipado tiene la libre administración de
sus bienes, de acuerdo con el artículo 618 del Código
Civil y, por ende, siendo menor de edad, tiene
capacidad para arrendar.
Además, el arrendador requiere de una capacidad especial
para conceder el uso de las cosas.No necesariamente debe
ser el dueño de estas, sino únicamente estar autorizado
para otorgar el uso o goce de las mismas. Al
efecto, el artículo 2300 del citado ordenamiento,
preceptúa: “El que no fuere dueño de la cosa podrá
arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya
en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de
la ley”.
De lo anterior se infiere que pueden dar en
arrendamiento: el propietario de las cosas y quien esté
facultado para ello. Dicha autorización puede conferirla el
dueño, a través de un mandato para realizar actos de
administración, o derivarse dela ley. En cuanto a
esta última hipótesis, deben analizarse los diversos casos
especiales que se pueden plantear:
El copropietario no puede arrendar la cosa indivisa
sin el consentimiento de los demás copropietarios, según lo
establece el artículo 2302.
 El arrendatario puede subarrendar el bien arrendado, si cuenta
con el consentimiento del arrendador, como se desprende de
los artículos 2377, 2378 y 2379 del Código Civil.
El comodatario no puede conceder el uso del bien a
un tercero sin el consentimiento del comodante, como señala
el artículo 2399.
De acuerdo con el artículo 1613, el albacea solo
puede dar en arrendamiento hasta por un año los bienes de
la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo, necesita
del consentimiento de los herederos o de los
legatarios, en su caso.
El tutor, en los términos del artículo 550, no puede
arrendar los bienes del incapacitado, por más de cinco
años, sino en caso de necesidad o utilidad, previos el
consentimiento del curador y la autorización judicial.
Los que ejercen la patria potestad, tampoco podrán
celebrar contrato de arrendamiento por más de cinco años, ni
recibir la renta anticipada por más de dos años, según lo
preceptúa el artículo 413, segundo párrafo.
El artículo 1004 autoriza al usufructuario a arrendar
su derecho, precisando que todos los contratos que celebre
terminan con el usufructo.
Por último, al tenor del artículo 1053 del Código
Civil invocado, el usuario y el que tiene derecho real de
habitación, no pueden arrendar su derecho a otro.
Por lo que se refiere al arrendatario, este tan
solo requiere una capacidad general para contratar, excepto
que, de manera expresa, se le prohíba tomar en
arrendamiento determinados bienes. Esto último sucede
con los servidores públicos, como los Magistrados, jueces
y otros empleados públicos respecto de los bienes que
deban arrendarse en los juicios, asuntos o negocios en
que intervienen, al igual que con los encargados de los
 establecimientos públicos, funcionarios y empleados públicos,
respecto de los bienes que, con esos cargos administran.
Así lo establecen los artículos 2303 y 2304 del Código
Civil.
El primero señala: “Se prohíbe a los servidores
públicos tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita
persona, los bienes que deban arrendarse en los juicios,
asuntos o negocios en que intervengan”. El
segundo: “Se prohíbe a los encargados de los
establecimientos públicos y a los servidores públicos,
tomar en arrendamiento los bienes que con los
expresados caracteres administren”.
Es interesante conocer si los extranjeros, personas físicas
o morales, pueden adquirir el uso o goce temporal de
inmuebles ubicados en el territorio nacional. Desde luego
que ninguna duda debe existir acerca de que tal
posibilidad concurre en lo que se refiere a
inmuebles localizados fuera de la zona prohibida de 100
kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 en
las costas. El artículo 37 del Reglamento de la
abrogada Ley para promover la inversión mexicana y
regular la inversión extranjera, disponía que “no se requiere
permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para
que las personas físicas y morales extranjeras y
las sociedades sin cláusula de exclusión de extranjeros
arrienden bienes inmuebles ubicados fuera de la zona
restringida por un término mayor de diez años”.
Conforme a lo anterior, por lo que hace al
arrendamiento de bienes inmuebles localizados dentro de
dicha zona restringida, los extranjeros sí podían adquirir el
uso o goce temporal de aquellos, siempre que se
tratara de contratos cuya duración no excediera de
diez años y se obtuviera el permiso de la Secretaría
en mención. Así se desprendía de la interpretación en
sentido contrario del precepto invocado, y del artículo
 49 de la Ley de Nacionalidad y Naturalización, el
cual reputaba como enajenación todo arrendamiento de inmuebles,
siempre que el término del contrato excediera de
diez años.
Al respecto, el licenciado Oscar Ramos Garza comenta:
“Pero el Reglamento, al igual que la LIE, olvida señalar
los casos de los arrendamientos de inmuebles ubicados
dentro de las zonas restringidas.
¿Se debe entender, por contrario sensu, que se requiere
de este permiso en los casos de los arrendamientos de
inmuebles ubicados en zonas prohibidas? En caso afirmativo
¿Con base en qué disposición se podría fundar este
permiso? Y en caso negativo ¿Significará esto que existe una
aceptación del contrato de arrendamiento por más de diez
años respecto de inmuebles ubicados dentro de las zonas
prohibidas por extranjeros y Sociedades Mexicanas con cláusula
de admisiónde extranjeros? ¿Será esto una aceptación de
que los derechos que otorga el contrato de arrendamiento
no conceden el dominio directo a quien los arrienda?”.
En la actualidad, conforme a la Ley de Inversión
Extranjera, publicada el 27 de diciembre de 1993, sobre la
base de que la inversión extranjera puede participar en
cualquier proporción en el capital social de sociedades
mexicanas, adquirir activos fijos, ingresar a nuevos
campos de actividad económica, abrir y operar
establecimientos, salvo lo dispuesto expresamente; en materia
de adquisición de inmuebles, el artículo 10 señala
que las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de
extranjeros o que hayan celebrado el convenio de
considerarse nacionales respecto de tales bienes, podrán
adquirir el dominio de inmuebles en el territorio
nacional. Por tanto, dichas sociedades no tienen ningún
problema para celebrar contratos de arrendamiento sobre
inmuebles localizados en cualquier parte del territorio.
 Lo mismo sucede con las personas físicas o
morales extranjeras, pues evidentemente están en posibilidad de
obtener el uso o goce temporal de inmuebles en
cualquier parte del territorio nacional.
En lo que hace a la forma del arrendamiento, cabe
señalar que, al tenor de los artículos 2305 y 2306 del
Código Civil, el contrato debe otorgarse por escrito.
Tratándose de predios rústicos, si la renta anual excede
de cuatro mil veces el salario mínimo, el contrato
debe otorgarse en escritura pública. Adicionalmente, el
contrato de arrendamiento debe contener las estipulaciones
a que se refiere el artículo 2349 del mismo Código.

6. Naturaleza del derecho del arrendatario

Con motivo del contrato de arrendamiento, el
arrendatario obtiene el derecho de uso sobre las cosas que
son materia de dicho negocio. Pues bien, se ha discutido
acerca de la naturaleza del mencionado derecho de
uso, tratando de establecer si se trata de un derecho
real o personal.
Quienes sostienen que es un derecho real, argumentan
que, cuando el propietario del bien arrendado lo enajena
a un tercero, ello no altera la situación del
arrendatario, pues el arrendamiento subsiste en los
términos del contrato, como lo dispone el artículo
2308 del Código Civil. Además, el nuevo dueño
del bien, una vez que pone en conocimiento del
inquilino la correspondiente adquisición, tiene derecho a
que se le paguen las rentas por el uso de aquel.
Adicionalmente a esa oponibilidad, propia de los
derechos reales, también se hace notar que, en las
contiendas judiciales relativas a arrendamientos, la
competencia se determina en función de la ubicación
del inmueble arrendado, como acontece con los derechos
 reales, además de que el contrato, cuando excede de
cierto plazo,se inscribe en el Registro Público.
Con toda razón, Rafael Rojina Villegas desvirtúa
los razonamientos anteriores y concluye que el derecho
de uso derivado del contrato de análisis, tiene
naturaleza estrictamente personal. La oponibilidad de
los derechos del arrendatario frente al nuevo dueño
del bien y de este frente al inquilino, se explica con
base en la subrogación legal que de manera expresa
establece el indicado artículo 2308. El hecho de que la
competencia de los tribunales se fije en la ley
por la ubicación de la cosa arrendada, es simplemente
un criterio adoptado por razones de economía procesal y
de utilidad práctica, pero no se funda en la
naturaleza de la acción. Por último, el Registro es
una Institución que no solo se ha creado para los
derechos reales.
Al respecto, el artículo 2327 indica: “El arrendatario
no adquiere por virtud del arrendamiento derecho real
alguno que le autorice a ejercer un poder jurídico
directo e inmediato sobre la cosa, su derecho es de
naturaleza personal y se limita a exigir el uso o
goce temporal del bien”.
En suma, el derecho de uso aludido, no es real
sino personal, pues no crea ninguna relación directa e
inmediata con respecto al bien, sino únicamente la facultad de
obtener del arrendador la concesión del uso de aquel.
Así lo ha sostenido también la Suprema Corte de
Justicia de la Nación.
En el caso del arrendamiento financiero, el artículo
14, fracción IV, del Código Fiscal de la Federación dispone
que se entiende por enajenación de bienes, “la que se
realiza mediante el arrendamiento financiero”.
7. Obligaciones de las partes

a. Del arrendador

El artículo 2311 del Código Civil relaciona las

obligaciones que le corresponden al arrendador, las cuales
son las siguientes:
1. Conceder el uso o goce temporal de la cosa
Esta obligación deriva de la propia naturaleza del
arrendamiento, el cual es un contrato traslativo de uso.
Su fundamento se encuentra en el artículo 2296 del
Código Civil, al tenor del cual, el arrendador “se obliga a
conceder el uso o goce temporal de un bien”,así
como en el artículo 2311, fracción I, que establece:
“El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I: A conceder el uso o goce temporal del bien
arrendado”.
2. Entregar el bien en estado de servir
No basta con obligarse a conceder el uso o goce
temporal del bien, sino que es menester, además, que se
entregue dicho bien y que este se encuentre en estado de
servir para el uso convenido; y si no hubo convenio
expreso, para aquel a que está destinado por su propia
naturaleza, según se desprende del artículo 2311, fracción II,
del Código Civil. Este precepto dispone que el arrendador
está obligado, aunque no haya pacto expreso: “A entregar
al arrendatario la finca arrendada, en condiciones de higiene
y seguridad, con todas sus pertenencias y en estado
de servir para el uso convenido; y si no hubo
convenio expreso, para aquel a que por su misma
naturaleza estuviere destinada”.
La entrega debe realizarse en el tiempo y lugar
convenidos. No habiendo pacto acerca del tiempo de
entrega, atendiendo a la regla específica que establece el
artículo 2312 del citado ordenamiento legal, el
 arrendador está obligado a efectuar la entrega
inmediatamente que se lo requiera el arrendatario.
Dicho precepto dispone que: “La entrega de la cosa, se
hará en el tiempo convenido, y si no hubiere
convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el
arrendatario”.
Como se ve, resulta modificado el criterio fijado por la
regla general, según el cual, a falta de convenio, las
obligaciones de dar se tornan exigibles 30 días
después de la interpelación, pues en este caso, la
exigibilidad surge inmediatamente después del requerimiento.
Por lo que se refiere al lugar de entrega, al
no haberse pactado este, en aplicación de las reglas
previstas por los artículos 1965 y 1966, si el bien
arrendado es un inmueble, el cumplimiento de la
obligación se realizará en el lugar donde el mismo
se encuentre. En lo demás casos,en el domicilio
del deudor, que en este supuesto es el arrendador. Cuando
se han designado varios lugares, el arrendatario puede elegir
cualquiera de ellos.
3. Conservar el bien arrendado en el mismo estado
Como antes se indicó, el arrendador se obliga a
conceder el uso o goce temporal de la cosa y,
para que ello sea posible, debe entregar el bien
precisamente en estado de servir. Adicionalmente, se
encuentra obligado a conservar la cosa arrendada en el
mismo estado de servir durante el tiempo que dure
el arrendamiento. Para ello, de acuerdo con el artículo
2311, fracción III, se encuentra obligado a efectuar
todas las reparaciones necesarias al bien dado en
arrendamiento.
Sin embargo, como es el arrendatario quien tiene en su
poder la cosa arrendada, para que el arrendador esté en
posibilidades de dar cumplimiento a esta obligación, el
primero debe ponerle en su conocimiento, a la
 brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo
pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
Si el arrendador no cumple con hacer dichas reparaciones
necesarias para el uso a que está destinada la cosa,
entonces el arrendatario podrá rescindir el contrato o
exigir su cumplimiento, ocurriendo al Juez para que este
estreche al arrendador a efectuar dichas reparaciones.
El Juez, además de imponer al arrendador la
obligación de efectuar las reparaciones, según las
circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los
daños y perjuicios que se le causen al arrendatario por
falta de oportunidad en las reparaciones citadas. Así se
desprende de los artículos 2314, 2315 y 2316 del Código
Civil.
Inclusive, en el evento de que, no obstante la
obligación impuesta al arrendador de efectuar las
reparaciones, no hiciere estas últimas y, por ese
motivo, el arrendatario se viere obligado a llevarlas a
cabo, tratándose de mejoras útiles,el arrendador estará obligado a
reembolsarle al arrendatario el importe de dichas
mejoras, como lo establece el artículo 2322, fracción II.
De manera particular, el Legislador local define el
alcance de esta obligación en el caso del arrendamiento
de inmuebles destinados a casa habitación, pues en el
artículo 2347 del Código Civil señala: “Es obligación de
los propietarios de locales o fincas destinadas a habitación,
cumplir con las disposiciones sanitarias y de seguridad
que las leyes prevengan u ordene la autoridad
correspondiente, así como realizar las obras que para tal
fin se impongan, teniendo prohibido dar en arrendamiento
aquellos bienes que no reúnan tales condiciones. La
violación a esta disposición lo hará responsable de los daños y
perjuicios que se causen al inquilino”.
Conviene establecer que la obligación del arrendador de
conservar la cosa arrendada durante el tiempo que
dure el arrendamiento, consiste en efectuar las
reparaciones necesarias; sin embargo, dentro de estas últimas
no se incluyen las que corresponden a aquellos
deterioros de poca importancia que regularmente son causados
por las personas que usan el bien, ya que, al tenor
del artículo 2343 del Código Civil, estas reparaciones
menores corresponde efectuarlas al propio arrendatario.
4. No estorbar ni impedir el uso de la cosa
arrendada
De acuerdo con el artículo 2311, fracción IV, el
arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a
no estorbar ni impedir de manera alguna el
uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de
reparaciones urgentes e indispensables. Es decir, que al
conceder el uso o goce temporal del bien, así sea el
dueño de este, no puede realizar actos que afecten o
impidan el uso del mismo. Por ello, el artículo 2313
del invocado texto legal, establece que el arrendador no
puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de
la cosa arrendada ni intervenir en el uso legítimo de
ella, salvo que se trate de reparaciones urgentes e
indispensables.
5. Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa
Para que el arrendatario pueda usar de manera completa el
bien arrendado, el arrendador debe garantizarle el uso o
goce pacífico del mismo, por todo el tiempo del
contrato, según lo establece la fracción V del artículo
2311 invocado. De ahí que el arrendador sea responsable de
todos los actos que perturben la posesión del arrendatario,
que le sean directamente atribuibles al primero. Sin
embargo, ello no comprende las vías de hecho de terceros
que impidan el uso o goce de la cosa, ni los
abusos de fuerza. En estos casos,el arrendatario solo
tiene acción contra los autores de los hechos, según lo
dispone el artículo 2317.
 Para que el arrendador esté en posibilidades de dar
cumplimiento debido a la obligación de garantizar el
uso o goce pacífico de la cosa, el arrendatario debe
ponerle en su conocimiento, en el más breve término
posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya
hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada,
bajo pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su
omisión, y sin que por ello se le prive al arrendatario
del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en
arrendamiento, como lo establece el artículo 2318.
Como parte de esta obligación garantizadora de la
posesión pacífica, el arrendador también responde de la
evicción. Si el arrendatario se ve privado del bien
arrendado, no estará obligado a pagar renta y, si el
arrendador procedió con mala fe, responderá también de
los daños y perjuicios, según lo establece el artículo 2333. Si
la privación fuere parcial, el arrendatario podrá reclamar
una disminución en la renta o la rescisión del contrato
y el pago de los daños y perjuicios que sufra, en los
términos del artículo 2319.
6. Garantizar la posesión útil de la cosa
El artículo 2311, fracción VI del Código Civil, impone
al arrendador la obligación de responder de los daños y
perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o
vicios ocultos de la cosa arrendada. Esta disposición se ve
complementada por la que contiene el artículo 2320 del
mismo ordenamiento, al tenor del cual, el arrendador
responde de los vicios o defectos de la cosa
arrendada que impidan el uso de ella, aunque no los
hubiese conocido o sobrevinieren en el curso del
arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Esto significa,
entonces, que el arrendador responde de los vicios o
defectos de la cosa, anteriores o posteriores al
arrendamiento, hubiese tenido o no conocimiento de
los mismos. Ello se explica porque el arrendatario
paga una renta por todo el tiempo que usa el bien,
 que debe tener correspondencia con la obligación del
arrendador de garantizar la funcionalidad y utilidad de
la cosa, sin importarque se trate de vicios anteriores o
posteriores, conocidos o desconocidos.
7. Preferir al arrendatario en caso de nuevo
arrendamiento o de venta de la cosa arrendada
De acuerdo con el artículo 2346 del Código Civil, en
los arrendamientos que han durado más de tres años y
cuando el arrendatario esté al corriente en el pago de
las rentas, tendrá derecho a que, en igualdad de
condiciones, se le prefiera a otro interesado en el
nuevo arrendamiento de la finca. También gozará del
derecho del tanto si el propietario quiere vender la
finca arrendada, si el arrendamiento ha durado más de
cinco años y está al corriente en el pago de la renta.
A ese efecto, se le notificará al arrendatario,
notarial o judicialmente, las condiciones en que
pretenda realizar el nuevo arrendamiento o la
venta que se tuviere convenida, para que dentro de los 8
días siguientes, haga uso del derecho de preferencia o del
tanto.
Este derecho de preferencia para el nuevo arrendamiento
y del tanto para el caso de venta,en los términos
del precepto invocado, supone que se trata de un
arrendamiento cuya vigencia ha sido superior a tres y
cinco años, respectivamente; y que el arrendatario se
encuentra al corriente en el pago de las rentas.
Demostrando dichos extremos, está en posibilidades de
exigir que, en igualdad de condiciones, se le prefiera en
el nuevo arrendamiento de la finca o en la
adquisición de la misma. Si se le viola el derecho
del tanto, tiene en su favor la acción de retracto
para obtener que se anule la operación de compraventa y
se le considere a él como comprador, pagando el
precio respectivo. El artículo 2346, última parte, establece
 que mientras no se haya hecho la notificación, la
venta no producirá efecto legal alguno.
En la reforma de enero del año 2000, se introdujo la
distinción del derecho de preferencia en caso del nuevo
arrendamiento y del tanto para la venta,fijando tan solo
tres años para el primero y manteniendo el plazo de
cinco años para el último caso; en ambos, se eliminó la
exigencia de que el arrendatario hubiere realizado mejoras de
importancia, pues ahora basta demostrar que el arrendamiento ha
durado más de tres o de cinco años, según se trate de
nuevo arrendamiento o de venta,y que el inquilino
está al corriente en el pago de las rentas, para que
aquel sea operante.

b. Del arrendatario

1. Pagar la renta
De acuerdo con los artículos 2296 y 2324, el
arrendatario se encuentra obligado, a cambio del uso o
goce temporal de la cosa que se le concede por
parte del arrendador, a pagarle a este la renta en la
forma y tiempo convenidos. Dicha obligación de pagar
renta surge a partir del momento en que el arrendatario
recibe la cosa arrendada y persis-te hasta el
momento en que devuelva dicho bien. Así se desprende de
los artículos 2325 y 2328 del Código Civil.
La renta deberá pagarse en el lugar y tiempo
convenidos. No habiendo pacto acerca del lugar de pago,
este deberá efectuarse en la casa, habitación o despacho
del arrendatario, según lo dispone el artículo 2326.
Si no hay pacto en cuanto al tiempo de pago de
la renta y se trata de fincas urbanas, el cumplimiento
debe realizarse por meses vencidos. Así lo señala el
artículo 2351 del Código Civil. Tratándose de fincas rústicas, a
 falta de convenio, la renta debe pagarse por semestres
vencidos, según lo dispuesto por el artículo 2353.
Si se trata de bienes muebles, no habiendo plazo
fijado para el pago, este se realizará al vencimiento del
término estipulado, según se desprende de los artículos2360 y
2361 del mismo Código Civil.
El arrendatario que por reparaciones pierde el uso
total o parcial de la cosa, tiene derecho a no
pagar el precio del arrendamiento; a pedir la
reducción de ese precio o la rescisión del contrato si
tal situación dura más de dos meses, según lo dispone el
artículo 2344.
La falta de pago de la renta otorga al arrendador el
derecho de exigir la rescisión del contrato, como lo
contempla el artículo 2391, fracción I, del Código Civil.
2. Cuidar el bien arrendado
Esta obligación del arrendatario de conservar el bien
arrendado, tiene diversos aspectos.

1. Debe, en primer término, responder de los perjuicios

que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia,la
de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios, de
conformidad con el artículo 2324, fracción II. El
mal uso que haga el arrendatario o los daños graves
que llegue a causarle al bien, dan derecho al
arrendador para exigir la rescisión del contrato, al tenor
del artículo 2391, fracción II, del Código Civil.
2. No puede, en segundo término, sin consentimiento
expreso del arrendador, variar la forma de la cosa
arrendada; y si lo hace, cuando la devuelva, debe
restablecerla al estado en que la recibió, siendo
además responsable de los daños y perjuicios, como lo
dispone el artículo 2340. Obviamente que el
incumplimiento de esta obligación también hace surgir en
favor del arrendador el derecho de rescindir el
 contrato, según lo señala el artículo 2391, fracción
IV, del Código Civil.
3. En tercer lugar, es responsable en caso de incendio de la
cosa arrendada. Si el bien dado en arrendamiento resulta
deteriorado por causa de incendio, el arrendatario es
responsable de los daños correspondientes. Solo podrá eludirel
cumplimiento de dicha obligación si demuestra que el
incendio proviene de caso fortuito, fuerza mayor o
vicios de construcción, así como en el evento en
que compruebe que el incendio se comunicó de otra
parte y que tomó las precauciones necesarias para evitar que el
fuego se propagara, como lo establecen los artículos 2334 y
2335 del Código Civil.
En el caso de que sean varios los arrendatarios
y no se conozca dónde comenzó el incendio, todos
son responsables proporcionalmente a la renta que
paguen. Si se prueba que el incendio comenzó en
la habitación de uno de los inquilinos, solamente este
será el responsable. Además, si alguno de los
arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en
la parte que ocupa, también quedará libre de
responsabilidad, al tenor de los artículos 2336 y 2337
del Código Civil. Dicha responsabilidad comprende el pago de
los daños y perjuicios sufridos por el propietario, así
como los que se hayan causado a otras personas, siempre
que provengan directamente del incendio.
Sobre el particular, la Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la
ejecutoria visible en el Semanario Judicial de la
Federación, Sexta Época, Volumen XLVI, Cuarta parte,
página 37, resolvió que: “Nuestra ley civil en su
artículo 2435 previene que el arrendatario es responsable
del incendio (de la cosa arrendada), a no ser que
provenga de caso fortuito; disposición que debe entenderse en
el sentido de que consagra una presunción en contra
del arrendatario, que se tiene como verdad mientras este
 no pruebe lo contrario y que, por consiguiente,
impone a dicho arrendatario, el deber de probar
que el incendio se produjo sin culpa de su parte,
para lo cual tiene la más absoluta libertad de defensa;
de manera que puede descargarse de esa responsabilidad, pero
para quedar a salvo de ella, ha de rendir prueba
inconcusa del hecho preciso que constituye el asunto, el
caso fortuito. Si bien en algunos casos la ley considera
el incendio como un caso fortuito, aunque no es en
sí un caso fortuito, en relación con el contrato de
arrendamiento, expresamente ha pedido excluir que la
simple alegación del incendio sirva para exonerar de
responsabilidad, por la destrucción de la cosa arrendada, al
inquilino y, para admitirla, le impone la carga de
probar que la causa del incendio no le fue imputable
a él. Entonces, para exigir la responsabilidad por la
destrucción de la cosa arrendada por incendio, el
arrendador debe probar que se produjo un incendio y
que por virtud de él, se destruyó o perjudicó la
cosa; y al arrendatario, sobre quien pesa la presunción legal de
ser responsable de dicha destrucción o deterioro, para
eximirse de tal responsabilidad, incumbirá probar que el
incendio provino de caso fortuito”.
En este mismo sentido se
pronuncia la tesis
jurisprudencial número
118 que aparece en la página 79 del Apéndice al
Semanario Judicial de la
Federación 1917-1995, Tomo IV, materia civil, bajo el rubro:
“ARRENDAMIENTO. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO
EN CASO DE INCENDIO”.
4. Por último, si el arrendatario va a establecer una
industria peligrosa en la finca arrendada, está obligado a
asegurar dicha finca contra el riesgo probado que origine
el ejercicio de esa industria, según lo previene el
artículo 2339, el cual seña-la que “El arrendatario que
va a establecer en la finca arrendada una industria
 peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el
riesgo probable que origine el ejercicio de esa
industria. El seguro se entenderá contratado a beneficio
del propietario de la finca”.

3. Servirse del bien para el uso convenido

El artículo 2324, fracción III, establece que el
arrendatario está obligado a servirse de la cosa solamente
para el uso convenido conforme a la naturaleza y
destino de ella. Esto significa que el arrendatario no está
autorizado para otorgar al bien arrendado un uso diverso al
convenido o al que imponga la propia naturaleza del
bien. Si lo hace, en los términos del artículo 2391,
fracción II, el arrendador puede exigir la rescisión del
contrato.
Debe precisarse que, para que se considere que existe
variación en el uso de la cosa y, por tanto, violación
que dé causa a su rescisión, la jurisprudencia de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación ha señalado
que es necesario que ese cambio sea substancial, esto es,
que afecte directamente el destino de la cosa o que el
fin a que haya sido destinada se altere de manera
radical, pues de no ser así, no se incurre en
incumplimiento.
4. Restituir el bien arrendado
En virtud de que a través del arrendamiento, el
arrendatario únicamente obtiene el uso temporal del bien
materia del contrato, al término de este, debe
reintegrarlo al arrendador, tal como lo recibió, salvo lo
que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el
tiempo o por causa inevitable, según lo establece el
artículo 2341. Además, si no hay una descripción de las
partes de que se compone el bien arrendado ni de su
estado, la ley presume que el inquilino lo recibió en
 buen estado, salvo pacto en contrario, como lo dispone el
artículo 2342.

8. El subarrendamiento
El subarrendamiento es un contrato por virtud del cual el
arrendatario concede a un tercero el uso o goce
temporal del bien arrendado a cambio de un precio
cierto y determinado. Al respecto, el artículo 2377
del Código Civil dispone: “Habrá subarrendamiento cuando
el arrendatario arriende en todo o en parte la misma
cosa que recibió en arrendamiento”.
El subarrendamiento debe otorgarse con las mismas
formalidades requeridas para el arrendamiento, según el artículo
2381.
Para que el arrendatario esté en posibilidades de
subarrendar la cosa arrendada, esto es, de conceder, a su
vez, el uso o goce del bien a un tercero, es
necesario que se encuentre autorizado expresamente por el
arrendador. De lo contrario, si subarrienda el bien sin el
consentimiento del arrendador, este podrá exigirla rescisión
del contrato, así como el pago de los daños y
perjuicios.
La autorización para subarrendar puede ser general o
especial. Si es general, el arrendatario sigue siendo
responsable frente al arrendador, como si él mismo continuare en
el uso o goce de la cosa. Claro que, en este caso,
además de la responsabilidad del arrendatario, el
subarrendatario responderá también en forma solidaria ante el
arrendador. Si la autorización es especial, el
subarrendatario se subroga entonces, en todos los derechos y
obligaciones del arrendatario, salvo convenio en contrario.
La autorización especial para subarrendar a determinada
persona puede otorgarse antes de que se celebre el
subarrendamiento, o mediante conformidad expresa
contenida en el documento en que se haga constar
dicho acto. Desde que se celebra el subarrendamiento
autorizado especialmente, el arrendatario queda liberado de sus
obligaciones. Así se desprende de los artículos 2378 y
2379 del Código Civil.
No habiendo autorización para subarrendar, “no existen
vínculos jurídicos entre el subarrendatario y el
arrendador si este no ha aprobado expresamente el
subarrendamiento”, además de que “el subarrendatario es
causahabiente del arrendatario y, por tanto, aquel no puede
ser considerado como persona extraña al juicio seguido en
contra de este”; según se ha establecido por la
jurisprudencia.
En caso de faltar a esta obligación, el arrendador podrá
rescindir el contrato. El artículo 2391, fracción III, señala
que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato
por subarrendar el bien en contravención a lo
dispuesto por el artículo 2377. Además, el artículo 2380
dispone: “Si no hubiere autorización para subarrendar, el
arrendador podrá pedir la rescisión, tanto del arrendamiento como
del subarrendamiento. Asimismo, está facultado para exigir,
solidariamente al arrendatario y al subarrendatario, el pago de
los daños y perjuicios que se le causen”.

9. Terminación del arrendamiento

El artículo 2382 del Código Civil, dispone que el
arrendamiento puede terminar.

1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o

por la ley, o por estar satisfecho el objeto para
que la cosa fue arrendada.
2. Por convenio expreso.
3. Por nulidad.
 4. Por rescisión.
5. Por confusión.
6. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada,
por caso fortuito o fuerza mayor.
7. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de
utilidad pública.
8. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Como se ve, la muerte de uno de los contratantes

no se encuentra prevista como causa de terminación del
contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, este continúa
a pesar de ese suceso.
La jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación ha señalado, para precisar a quién o a
quiénes corresponden los derechos derivados del contrato
cuando muere el arrendatario, que desde el
momento en que esto acontece, los presuntos herederos:
esposa, hijos, hermanos, que continúan poseyendo como
inquilinos, son comuneros, y cualquiera de ellos tiene
legitimación activa y pasiva para comparecer a juicio en
defensa de los derechos del arrendatario, aún cuando
no exista testamento ni albacea, ni declaración de herederos,
procedimiento sucesorio cuya iniciación no es condición de
la titularidad de los derechos hereditarios, porque
estos se trasmiten al momento de la muerte del autor de
la sucesión. Así se establece en la tesis
jurisprudencial número 102, consultable en la página 68
del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-
1995, Tomo IV, materia civil.
Seguramente que fue esto lo que determinó la reforma
al artículo 2350 del Código Civil, pues a partir de enero
del 2000, dicho precepto señala expresamente que el
arrendatario de fincas urbanas destinadas a la habitación
no termina por la muerte de los contratantes, sino
solo por los motivos establecidos en las leyes. Con
exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o
 la concubina, los hijos, los ascendientes en línea
consanguínea o por afinidad del arrendatario falleci-do se
subrogarán en los derechos y obligaciones de este, en
los mismos términos del contrato, siempre y cuando
hubieren habitado real y permanentemente el inmueble en
vida del arrendatario.
Con relación al problema de la terminación del contrato
de arrendamiento, resulta importante analizar las disposiciones
especiales existentes respecto de la terminación de los
contratos de arrendamiento de vigencia indefinida. Es
decir, en los casos en que expresamente se convino
un plazo de duración del arrendamiento, ya se indicó
que al vencimiento del mismo, el contrato puede
concluirse, sin ningún requisito adicional. Sin embargo, para
aquellos arrendamientosque se han celebrado por tiempo
indeterminado, el artículo 2383 del Código Civil señala
que concluirán a voluntad de cualquiera de las partes
contratantes, previo aviso de la otra parte dado en forma
indubitable con dos meses de anticipación, si es el
predio es urbano, y con un año, si es rústico.
Es decir, que en estos casos,el arrendamiento concluye en
el momento en que lo quiera alguno de los
contratantes, debiendo tan solo dar aviso de ello, judicial
o extrajudicialmente, pero en forma auténtica o
indubitable, al otro contratante. Este dispondrá de un plazo de
dos meses o un año, según el caso de fincas urbanas
o rústicas, a partir de la fecha del aviso de
terminación, para desocupar y entregar el bien
arrendado. Dicho plazo puede modificarse y aún renunciarse
por los contratantes, por no afectarse con ello el
orden público.
10. Prórroga del contrato de arrendamiento y su
continuación automática
Cuando el arrendamiento se ha celebrado por tiempo
determinado, como lo preceptúa el artículo 2383,
concluye el día fijado previamente por las partes,
sin necesidad de requisito adicional, según se indicó
precedentemente. Sin embargo, en ocasiones la vigencia
del arrendamiento se prolonga por la actualización de
dos figuras que al efecto contempla el Legislador para
este contrato, las cuales son: la prórroga y la tácita
reconducción.
Por lo que se refiere a la prórroga, esta
constituye un derecho que tiene el arrendatario en los
contratos celebrados por tiempo determinado, para exigir,
siempre que se encuentre al corriente en el pago de
las rentas, que se prolongue la vigencia del contrato
hasta por un plazo igual al convenido, sin exceder de
un año. Sobre el particular, el artículo 2384 del Código
Civil previene: “En el arrendamiento de inmuebles, por tiempo
determinado, el arrendatario que se encuentre al
corriente en el pago de las rentas, tendrá derecho
a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo
estipulado, se le prorrogue el arrendamiento hasta por
un plazo igual al del contrato, sin que la prórroga
exceda de un año. En este caso, el arrendador podrá
aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior,
siempre que esta no se hubiere incrementado en los
últimos tres meses...”
Acerca de la prórroga, deben puntualizarse los aspectos
siguientes: solo procede tratándose de contratos de tiempo
determinado; la prórroga debe ejercitarse expresamente
por el arrendatario; debe hacerse valer antes de que
concluya la vigencia del arrendamiento, ya que de lo
contrario sería imposible prorrogar un contrato que, por
conclusión de su plazo de duración ha fenecido o dejado
 de estar en vigor, pues solo puede prorrogarse lo que es,
no lo que ha dejado de ser; el plazo de la
prórroga debe contarse a partir de la fecha en que el
contrato haya vencido y no desde la fecha en que se
hubiere pronunciado el fallo que decidiera que tal
prórroga es procedente; la duración de la prórroga la
fija la vigencia original del contrato y el límite máximo
es de un año; la prórroga debe solicitarse mediante
acción autónoma y no limitarse a pedirla a
través de una excepción en el juicio correspondiente; solo
resulta procedente cuando el inquilino demuestra encontrarse al
corriente en el pago de las rentas; al darse la
prórroga, el monto de la renta puede aumentar en un
diez por ciento, a voluntad del arrendador; constituye
un derecho renunciable por no ser de orden público; y
la prórroga no tiene lugar si el propietario quiere habitar
la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha
vencido.
Cuando el arrendador quiera habitar la casa o
cultivar la finca es necesario notificarle al arrendatario
con sesenta días de anticipación al vencimiento
del contrato. Si en su momento no habita la
casa o cultiva la finca, será responsable de los daños y
perjuicios. Así lo señalan los artículos 2385 y 2386
del Código Civil.
La tácita reconducción, en cambio, consiste en la
continuación automática del arrendamiento por el hecho de
que el arrendatario continúe ocupando el bien arrendado
sin oposición en el goce y uso del mismo, una
vez que el plazo del arrendamiento ha concluido.
Para entender la tácita reconducción, conviene anotar
los aspectos siguientes; solo tiene lugar en los contratos
por tiempo fijo, no en los indefinidos; los requisitos
esenciales para que opere, son: la continuación del
inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada,
después del vencimiento del contrato y la falta de
 oposición del arrendador; la oposición que debe hacer el
arrendador para la continuación del arrendamiento, es
menester efectuarla en el plazo de 10 días naturales,
contados a partir del día siguiente de la fecha del
vencimiento del contrato; la forma fehaciente e indiscutible de
la oposición aludida, está representada por la
demanda de terminación que se presente dentro del plazo
indicado; al operar la tácita reconducción, el
arrendamiento se torna de tiempo indefinido, o sea en
un contrato cuya vigencia ya no está sujeta a un plazo
determinado, cuando recae sobre fincas urbanas, pues cuando
se refiere a un predio rústico, se entenderá
renovado el contrato por otro año; y, al igual que la
prórroga, la tácita reconducción también puede renunciarse
por no constituir un derecho de orden público. Lo
anterior se colige de los artículos 2387 y 2388 del
Código Civil, así como de los criterios que la
jurisprudencia ha establecido.
Es indudable que un signo inequívoco de oposición a la
continuación del arrendamiento lo será la presentación de
la demanda ante la Autoridad Judicial, dentro del plazo de
10 días citados, pues ello constituye la más clara prueba
de esa oposición, porque al mismo tiempo se
reclama la desocupación y entrega de la finca, siendo
obvia la intención del arrendador de que no continúe el
nexo contractual de arrendamiento, sin que sea obstáculo
que dicha demanda se notifique con posterioridad a ese
lapso, por ser ello atribuible al Tribunal y no al
arrendador.
Claro que la oposición puede hacerse por cualquier medio
que muestre fehacientemente que el arrendador se rehúsa
a que el inquilino siga ocupando el inmueble y, en
esas condiciones, es claro que los 10 días aludidos,
deben tomarse siempre como naturales no como hábiles.
 VIII. Contrato de comodato

A este contrato, que forma parte de los traslativos de uso,

también se le conoce como préstamo de uso.

1. Concepto
El comodato es un contrato por virtud del cual una
persona se obliga a conceder a otra, gratuitamente, el
uso de un bien no fungible, obligándose la última a
restituirlo en su propia individualidad. En estos
términos lo concibe el artículo 2396 del Código Civil
del Estado.
De lo anterior se pueden destacar como características
del comodato, las siguientes:
Es un contrato, en virtud de que constituye un acuerdo
de voluntades para crear derechos y obligaciones, que es
la función genérica de los contratos, al tenor del
artículo 1685 del Código Civil. En efecto, se obtiene
el derecho de realizar el uso gratuito de un bien,
con la obligación de cuidarlo y restituirlo al término
del contrato.
Las partes que intervienen en la celebración de este
negocio, son: el comodante y el comodatario. El
primero es el que se obliga a conceder
gratuitamente el uso del bien; el segundo, quien adquiere el
derecho de usar la cosa y, a su vez, se obliga
a restituirla en su propia individualidad.
Es un contrato traslativo de uso, puesto que el
comodato no puede transferir un derecho diverso al de
usar las cosas objeto del contrato, pues su propia
naturaleza no permite la transmisión del domino, del
usufructo, ni de otros derechos reales; simplemente
otorga el uso. De ahí que se le denomine
precisamente préstamo de uso.
Es un acto gratuito, en cuanto que los gravámenes
únicamente los resiente el comodante, ya que el comodatario,
quien recibe el provecho, no debe otorgar ninguna
contraprestación por la concesión del uso del bien.
El contrato recae sobre bienes no fungibles, precisamente
porque deben restituirse en su propia individualidad.
No se trata de devolver otro bien semejante o
equivalente,sino el mismo cuyo uso se recibió. Por
ello, la ley establece que no deben ser bienes
fungibles. Estos se caracterizan por tener el mismo poder
liberatorio, porque se pueden sustituir o intercambiar,
porque hacen las funciones o veces de otros de la
misma especie y calidad. En el comodato, deben
ser no fungibles, con la salvedad que previene el
artículo 2397 del Código Civil, a la cual nos
referiremos posteriormente.
Por último, en este acto jurídico, como el uso se
concede temporalmente, el comodatario asume la
obligación de restituir la cosa dada en comodato, en su
propia individualidad, al término del contrato.

2. Diferencias entre el comodato, el mutuo y

el arrendamiento
Ya se ha indicado que el comodato es un
préstamo de uso. Ello nos obliga a establecer las
diferencias que lo separan del mutuo, que es
préstamo de consumo, y del arrendamiento, en el
cual también se transfiere el uso.
 Aunque comodato y mutuo son préstamos, el primero
lo es de uso y el último de consumo. Este es
traslativo de dominio, recae sobre bienes fungibles, y lo
que debe restituirse es otro tanto de la misma especie
y calidad. El comodato, en cambio, tan solo es
traslativo de uso, recae sobre bienes no fungibles y
son estos precisamente, en su propia individualidad,
los que deben restituirse.
Con el arrendamiento, el comodato participa de la
misma naturaleza: ambos son traslativos de uso. Sin
embargo, el primero es oneroso y el segundo es
gratuito. En el arrendamiento, necesariamente debe pactarse
un precio cierto y determinado, porque este tiene el
rango de elemento esencial; en el comodato no se paga
ninguna contraprestación por el uso que se obtiene,
pues es inexcusablemente gratuito, ya que si se
estipulara algún precio, se desnaturalizaría el contrato y
dejaría de ser comodato.
Por lo tanto, a pesar de las posibles semejanzas que
puedan encontrarse entre los contratos citados, el
comodato tiene aspectos que lo distinguen perfectamente de
los otros y que evitan cualquier confusión.

3. Naturaleza del derecho de uso del comodatario

Como la propia definición lo precisa, el comodato es
un contrato que trasmite el uso de bienes
determinados. Sin embargo, a efecto de no
confundirlo con otras figuras legales que también
permiten la utilización de las cosas y, particularmente,
con los derechos reales de uso, habitación y usufructo,
conviene apuntar los aspectos que caracterizan el derecho de
uso que se obtiene a través del comodato. Se trata de
un derecho personal que autoriza al comodatario a
exigir al comodante la concesión del uso de un bien
no fungible. No es derecho real, pues no confiere
 ningún poder jurídico directo e inmediato sobre la
cosa en sí, para lograr su aprovechamiento. Este es de menor
intensidad que en los derechos reales, puesto que
no es vitalicio sino temporal, como se desprende de los
artículos 2410 y 2411 del Código Civil; sin permiso
del comodante, el comodatario no puede conceder el uso
del bien a un tercero; y el comodatario tan solo
adquiere el uso, pero no los frutos y accesiones de la
cosa prestada, según se establece en el artículo 2400 del
citado ordenamiento legal.
A lo anterior se agrega que el artículo 2327, a
propósito del arrendamiento, señala que el uso que se
adquiere no es un derecho real, siendo esta una
solución que se aplica por analogía.

4. Clasificación del contrato

De acuerdo con los diversos criterios de clasificación
de los contratos que contempla el Código Civil, el
comodato tiene las características siguientes:
Es un contrato bilateral, pues los derechos y las
obligaciones corresponden a ambas partes, ya que el
comodante está obligado a conceder el uso, pero el
comodatario a conservar el bien, servirse de él para el
uso convenido o el que determine su destino, y
restituirlo al término del contrato. Es gratuito, porque el
provecho lo recibe únicamente el
comodatario, quien obtiene el derecho de usar la cosa sin ninguna
contraprestación a cambio. Siendo un contrato bilateral, es
gratuito.
Es consensual, en oposición a real, ya que se
constituye y perfecciona por el simple acuerdo de las
partes, sin requerir para ello la entrega del bien.
 El comodato es formal, porque debe otorgarse por
escrito ante dos testigos; y en escritura pública cuando
recae sobre predios rústicos cuyo valor excediere del
equivalente a quinientos salarios mínimos, según lo dispone
el artículo 2396.
Es principal, toda vez que puede existir por sí mismo,
sin necesidad de otra obligación anterior.
Por último, el comodato es un contrato de tracto
sucesivo, ya que su cumplimiento se realiza mediante
prestaciones que se difieren en el tiempo de
duración del contrato.

5. Elementos esenciales del contrato

Como en los demás contratos, el consentimiento y el
objeto son elementos esenciales del comodato. El primero
es el acuerdo de voluntades para conceder el uso gratuito
de un bien y restituirlo en su propia
individualidad. Las dos partes deben convenir en que
sea el uso el que se trasmita; que ello sea en
forma gratuita; y que el bien será restituido cuando
concluya el comodato.
El objeto directo del contrato consiste en
conceder temporalmente el uso gratuito de la cosa. El
objeto indirecto lo constituye el bien cuyo uso se
transfiere, que debe ser no fungible, pues el comodatario
está obligado a restituir el mismo bien que recibió y
no otro equivalente o similar, sino precisamente en su
propia individualidad.
Si el préstamo tuviere por objeto cosas consumibles,
solo será comodato si las mismas se prestan como no
fungibles, es decir, para ser restituidas idénticamente, como lo
preceptúa el artículo 2397 del Código Civil. Aquí la
excepción se explica porque la utilización del bien es
 para fines diferentes a los que impone su propia
naturaleza, de tal manera que es posible su
restitución.

6. Elementos de validez del contrato

De los elementos de validez del comodato, tan solo
analizaremos la capacidad y la forma.
Para la celebración del comodato, el comodante requiere de
una capacidad general para contratar: ser mayor de edad y
encontrarse en pleno ejercicio de sus derechos. Además,
debe tener capacidad especial para conceder gratuitamente el
uso de las cosas.La tiene el propietario y también el
autorizado para ello. En el caso del usufructuario, como la
ley lo faculta a enajenar, arrendar o gravar su
derecho de usufructo, entonces sí tiene capacidad para celebrar
este contrato, en los términos del artículo 1004 del Código
Civil.
Los titulares de los derechos reales de uso y de
habitación, como no pueden enajenar, gravar ni arrendar en
todo ni en parte sus derechos, tampoco pueden dar en
comodato los bienes respectivos, de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 1053. Los tutores, curadores y, en
general, los que administran bienes ajenos no pueden
conceder el uso de las cosas que tienen confiadas a
su cuidado, sin autorización especial, según lo prescribe el
artículo 2398.
El comodatario, sin permiso del comodante no puede
conceder a un tercero el uso de la cosa entregada en
comodato, por disposición del artículo 2399.
El arrendatario, por su parte, no puede ceder sus
derechos sin consentimiento del arrendador, como lo
establece el artículo 2377.
 En cuanto al comodatario, debe decirse que este
únicamente requiere de una capacidad contractual.
Por lo que respecta a la forma del contrato, el
artículo 2396, segundo párrafo, del Código Civil, dispone
que el comodato deberá otorgarse por escrito ante dos
testigos. Si se trata de predios rústicos cuyo valor
exceda de quinientas veces el salario mínimo, el
negocio deberá otorgarse en escritura pública.

7. Obligaciones del comodante

El comodato es un contrato bilateral, en el que
ambas partes se encuentran obligadas. El comodante tiene
las obligaciones siguientes:

1. Conceder el uso gratuito de un bien

De la propia definición que contiene el artículo

2396 del Código Civil, se desprende que en este
negocio, uno de los contratantes se obliga a
conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible.
Por tanto, esta primera obligación del comodante deriva de
la propia esencia del préstamo de uso.

2. Entregar el bien objeto del contrato

Atendiendo a que el artículo 2400 dispone que por

virtud del comodato, el comodatario adquiere el uso de la
cosa prestada, para ello es preciso que el comodante la
entregue.
La entrega debe realizarse en el lugar pactado; a
falta de convenio, si el préstamo recae sobre un inmueble,
aquella deberá hacerse en el lugar donde se
encuentre. En los demás casos,en el domicilio del
 comodante. Así se desprende de los artículos 1965 y
1966.
Por otro lado, dicha entrega ha de efectuarse en el
tiempo estipulado; a falta de pacto expreso, como se
trata de una obligación de dar, esta será exigible después de
los treinta días siguientes a la interpelación que se
haga, ya judicialmente o en forma extrajudicial, ante un
Notario o ante dos testigos, según lo dispone el
artículo 1963.

3. Reembolsar al comodatario los gastos

extraordinarios y urgentes realizados

Durante el uso y la conservación de la cosa

prestada, el comodatario puede realizar gastos
ordinarios o extraordinarios para el mantenimiento de
aquella. Cuando estos últimos son de tal manera urgentes
que no haya podido dar aviso de los mismos al
comodante, este tendrá la obligación de reembolsarlos.
Así se desprende de los artículos 2407 y 2412 del
Código Civil. Son gastos extraordinarios y urgentes las
erogaciones que necesariamente deban efectuarse para la
conservación del bien, cuando las mismas no
encuentran su origen en el uso normal de aquel,ni
permiten dar aviso oportuno de su realización al comodante.

4. Responder de los defectos de la cosa prestada

De acuerdo con el artículo 2413, cuando la cosa

prestada tiene defectos tales que causen perjuicios al
que se sirve de ella, el comodante es responsable de
los mismos, si conoció los defectos y no dio
aviso oportuno al comodatario.
8. Obligaciones del comodatario
Según se dijo anteriormente, el comodatario también
tiene obligaciones a su cargo. Estas son las siguientes:

1. Conservar el bien prestado

Esta obligación de conservar la cosa, supone tres

aspectos: a) realizar los gastos ordinarios que se
necesiten para el uso y la conservación, sin derecho
para exigir su reembolso del comodante, pues así lo
preceptúa el artículo 2407; b) responder de los
deterioros causados por su culpa.El artículo 2401
establece que elcomodatario está obligado a poner toda
diligencia en la conservación de la cosa, y que es
responsable de todo deterioro que sufra por su culpa.Sin
embargo, el artículo 2406 precisa que si la cosa se
deteriora por el solo efecto del uso para el que se
prestó, y sin culpa del comodatario, no es este
responsable del menoscabo; c) responder, en ciertos eventos,
del caso fortuito. Como el comodato es un contrato
gratuito, la ley impone al comodatario la
obligación de responder de los daños que sufra la cosa,
aunque los mismos se deriven de caso fortuito o
fuerza mayor, en las hipótesis siguientes: cuando el
bien se emplea en uso diverso o por más tiempo
del convenido; cuando el comodatario pudo garantizar el
bien empleando uno de su propiedad, o si pudiendo
conservar uno de los dos, ha preferido el suyo; y
cuando en el contrato se ha establecido el valor de
la cosa. Así lo disponen los artículos 2403, 2404 y
2405 del Código Civil.
2. Servirse del bien para el uso convenido o el que
determine su naturaleza

En caso de que el comodatario no use la cosa

para los fines convenidos o impuestos por su propio destino,
es responsable de los deterioros que sufra, aún por caso
fortuito según se vio anteriormente. Además, el
comodatario únicamente debe usar el bien y no puede
apropiarse de los frutos y accesiones, pues el artículo
2400 así lo establece.

3. Restituir el bien al término del contrato

La propia definición que contiene el artículo 2396
del Código Civil, expresa que el comodatario asume la
obligación de restituir individualmente la cosa prestada.
Solo en el evento de que la cosa se dañare
por culpa del comodatario o por caso fortuito, en las
hipótesis en que debe responder de este último, si el
deterioro es tal que el bien no sea susceptible de
emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el
valor anterior, abonando su propiedad al comodatario, como lo
disponen los artículos 2402 y 2405.
Esta obligación de restituir el bien se confirma por el
artículo 2408, el cual señala que el comodatario no
tiene derecho para retener la cosa prestada a pretexto de
lo que por expensas o cualquiera otra causa le deba el
dueño.
La restitución debe hacerse en el lugar convenido. A
falta de pacto,si se trata de un inmueble, donde
este se encuentre; en los demás casos,en el domicilio
del comodatario. Tal devolución ha de hacerse
justamente cuando se haya terminado el comodato.
9. Terminación del comodato
Además de las causas generales de terminación de
los contratos, el comodato tiene causas especiales por
las que puede concluir.
En efecto, en los casos en que se ha pactado
expresamente el uso o la vigencia del contrato, este
termina cuando aquel se ha llevado a cabo o el
plazo ha fenecido. De lo contrario, si no se ha
determinado el uso o el plazo del préstamo, el
comodante podrá exigir la devolución de la cosa cuando le
pareciere. La prueba de que se convino uso o plazo,le
corresponde al comodatario, por mandato del artículo
2410.
Sin embargo, hay ocasiones en que, a pesar de haberse
convenido un uso o plazo determinados, el comodante
está facultado para exigir la devolución del bien antes de
que concluya el plazo o uso pactados.
Según el artículo 2411 del Código Civil, lo anterior
puede suceder en los siguientes casos: a) cuando al
comodante le sobreviene necesidad urgente de la cosa; b)
cuando prueba que de continuar el bien en poder
del comodatario, existe peligro de que aquel perezca; y
c) cuando el comodatario ha autorizado a un
tercero a servirse de la cosa, sin el consentimiento
del comodante.
De acuerdo con el artículo 2414, la muerte del
comodatario también es causa de terminación del
comodato. En cambio, si es el comodante el que
fallece, la sucesión permanece obligada en los términos
del contrato.
El contrato también termina por la enajenación del
bien dado en comodato, en cuyo caso el comodatario
debe restituir dicho bien al comodante, aún cuando no hubiere
terminado el plazo o uso convenidos, salvo que se hubiere
pactado otra cosa, según lo prescribe el último párrafo
del artículo 2414 del Código Civil.
 IX. Contrato de depósito

1. Concepto
Puededefinirse al depósito como el contrato por virtud
del cual una persona se obliga a recibir un bien
que otra le confía y a guardarlo para restituirlo
cuando esta última se lo pida.
El artículo 2415 del Código Civil establece: “El depósito
es un contrato por el cual el depositante se obliga a
entregar una cosa al depositario, quien a su vez contrae la
obligación de recibirla, custodiarla y restituirla cuando se
la pida el depositante”.
Es un contrato porque implica el acuerdo de
voluntades de las partes para crear los derechos y
obligaciones a que se refiere la definición legal.
Las partes que intervienen en su celebración son el
depositante y el depositario. El primero es quien entrega
el bien y lo confía para su custodia. El segundo,
quien se obliga a recibir el bien y a
custodiarlo para su posterior restitución.
No es este un contrato que transfiera derecho alguno
de propiedad o de uso respecto de los bienes
que son materia del depósito. Es un contrato de
prestación de servicios y su esencia se encuentra
precisamente en la obligación de recibir la cosa,
guardarla o custodiarla y restituirla cuando el
depositante la pida.
Al respecto, Guillermo Ochoa González advierte que
solamente en el contrato de depósito la custodia de
bienes ajenos es la finalidad misma perseguida por
las partes; una de estas se obliga a prestar a
 la otra el servicio personal de custodiarle bienes suyos,
porque un gran número de contratos impone a las
partes la obligación de custodia de bienes, como sucede
cuando debe entregarse un bien, en cuyo evento también
existe el deber de custodiarlo hasta la entrega, “pero se
trata en estos casos de una obligación secundaria o accesoria,
necesaria para el debido cumplimiento de la
obligación principal”.
Los bienes materia del depósito pueden ser muebles
o inmuebles.

2. Especies
Según sus características y naturaleza, el depósito
puede ser:

1. Mercantil. El artículo 332 del Código de Comercio

preceptúa que: “Se estima mercantil el depósito si las
cosas depositadas son objeto de comercio, o si se
hace a consecuencia de una operación mercantil”. Incluso,
el artículo 75, fracción XVII, reputa actos de
comercio “los depósitos por causa de comercio”. De manera
particular, la Ley General de Títulos y Operaciones
de Crédito regula el depósito bancario de dinero,
el depósito bancario de títulos y el depósito de
mercancías en almacenes generales, como se observa en
los artículos 267, 276 y 280, respectivamente.
2. Administrativo. Es aquel que se constituye ante un órgano
administrativo a efecto de cumplir una disposición de
esa naturaleza. El depósito es administrativo, comenta Rafael
Rojina Villegas, cuando alguna ley ordena con motivo
de una concesión, permiso o autorización
administrativa, la necesidad de constituir un depósito
ante un órgano del Estado.
 3. Civil. Por exclusión, es depósito civil el que no tiene
carácter mercantil o administrativo; se regula por el
Código Civil.
4. De bienes litigiosos. En este caso se denomina
secuestro y lo define el artículo 2438 del Código
Civil como “el depósito de una cosa litigiosa en poder
de un tercero, hasta que se decida a quién debe
entregarse”. Puede ser convencional o judicial.
El secuestro convencional, por disposición del artículo
2440, se verifica cuando los litigantes depositan la cosa
litigiosa en poder de un tercero que se obliga a
entregarla, concluido el pleito, al que conforme a la
sentencia tenga derecho de ella.
El secuestro judicial, según lo establece el artículo
2443, es el acto de autoridad que se constituye por
orden del juez, para asegurar bienes o valores, a efecto
de garantizar los derechos del acreedor y, en su
caso, proceder al remate o venta de los mismos,
para que con su producto se le haga pago con la
preferencia que establece la ley. Es oponible a terceros
a partir de su inscripción en el Registro.

3. Clasificación del contrato

Aplicando los diferentes criterios de clasificación de
los contratos, el depósito puede caracterizarse de la
siguiente manera:
Bilateral, porque hace surgir derechos y obligaciones
para las dos partes. Ramón Sánchez Medal afirma
que, en un sentido propio o estricto, el depósito
no es bilateral “toda vez que no hay interdependencia de
las obligaciones de ambas partes, pues no existe
rescisión en este contrato, ni derecho de retención o
la llamada excepcio non adimpleti contratus”. En realidad lo
que acontece es que, en ocasiones, algunas de las
 obligaciones que debieran corresponder al depositante
no se actualizan, porque no debe remunerar al
depositario o indemnizarlo de los gastos, daños y
perjuicios. Lo cierto es que de llegar a ocasionarse estos
últimos, tiene la obligación de cubrirlos. Además, el
artículo 2415 señala que tanto el depositante como el
depositario asumen obligaciones, el primero de entregar el
bien y, el último, de recibirlo, custodiarlo y
restituirlo.
Generalmente es oneroso, pero será gratuito cuando
expresamente se haya estipulado. Así, el artículo 2416
dispone que salvo pacto en contrario, el depositario tiene
derecho a exigir retribución por el depósito.
Siendo oneroso, el depósito es conmutativo, pues
las partes conocen las prestaciones que deben darse, desde que el
contrato se celebra. Hay certeza en cuanto al bien
mueble o inmueble que es objeto de custodia, al
igual que en la retribución que ha de pagarse, pues
esta “se arreglará a los términos del contrato y, en su
defecto, a los usos del lugar en que se constituya el
depósito”, como lo establece el artículo 2416 citado. Claro
está que también puede pactarse una retribución cuyo monto
o cuantificación dependa de un acontecimiento
posterior, y entonces será aleatorio.
El depósito es consensual, en oposición a real, pues
no requiere la entrega del bien para que el contrato se
constituya. No sucede lo mismo con el depósito
mercantil, que es un contrato real, pues al tenor del artículo
334 del Código de Comercio, “el depósito queda
constituido mediante la entrega al depositario de la cosa
que constituye su objeto”. En otras legislaciones, como la
colombiana, también tiene esta característica, pues según afirma
Guillermo Ochoa González,“el depósito es uno de los
contratos que tienen todavía entre nosotros el carácter de
contrato real; se perfecciona por la simple entrega de
la cosa”.
 En oposición a formal, el depósito es un contrato
consensual, pues la ley no exige ninguna formalidad para su
validez.
Con toda razón, Ricardo Treviño García expresa
que “no se necesita que el consentimiento se manifieste
por algún medio determinado para su validez, sino que
se da libertad a las partes para que lo manifiesten
por el medio que deseen”.
Es un contrato principal porque existe por sí solo,
sin necesidad de otro acto, aunque en la práctica
suele vincularse a otros negocios contractuales.
Finalmente, el depósito se caracteriza como contrato de
tracto sucesivo porque su ejecución se difiere a través
del tiempo, ya que, como lo explica Miguel Ángel
Zamora y Valencia, “las prestaciones, por lo menos
las del depositario, deben cumplirse en un lapso, mientras
no se restituya el bien”.

4. Elementos esenciales del contrato

Al igual que en los demás contratos, el
consentimiento y el objeto son los elementos
esenciales del depósito. El consentimiento es el acuerdo
de voluntades para obligarse a recibir un bien en
custodia, guardarlo y restituirlo con posterioridad. Debe existir
coincidencia en cuanto que la cosa se recibe
para ser guardada o custodiada y que ha de ser
devuelta cuando así se exija.
El objeto directo es crear la obligación de
custodiar el bien que se recibe y de restituirlo
posteriormente, así como de pagar una retribución, salvo pacto en
contrario.
 El objeto indirecto, en cambio, está constituido por la
cosa misma que es materia del depósito y puede ser
mueble o inmueble. Inclusive podrían darse en depósito
cosas que no estén en el comercio, pues como no se
trasmite ningún derecho sobre las mismas, sino que
simplemente se entregan para ser custodiadas, no
requieren de aquella posibilidad jurídica.
En el depósito civil el depositario contrae la
obligación de restituir los mismos bienes que ha recibido
en custodia, por lo cual deben ser no fungibles; pero en
el caso del depósito bancario de dinero, se
transfiere la propiedad al depositario y este tan solo se
obliga a restituir la suma depositada en la misma
especie, según lo establece el artículo 267 de la Ley
General de Títulos y Operaciones de Crédito, por lo
que es un depósito irregular.
Don Raúl Cervantes Ahumada sostenía que no existen
características esenciales para diferenciar el depósito
irregular del mutuo. Lo que hace conservar el nombre
es la tradición y la seguridad de la devolución
del dinero, por la solvencia del banco.

5. Elementos de validez del contrato

Conviene analizar lo relativo a la capacidad y a
la forma.
Las partes únicamente requieren tener una capacidad general
para contratar, pues el depositante no requiere ser
propietario o titular de algún otro derecho respecto de la
cosa que se entrega en custodia.
La ley establece algunas reglas para el caso de que
una de las partes sea incapaz. Así, el artículo 2418 dispone
que la incapacidad de uno de los contratantes no exime
 al otro de las obligaciones a que están sujetos el
que deposita y el depositario.
Igualmente, los artículos 2419 y 2420 señalan que el
incapaz que acepte el depósito puede, si se le
demanda por daños y perjuicios, oponer como excepción la
nulidad del contrato; sin embargo, si hubiere
procedido con dolo o mala fe, podrá ser condenado al
pago de aquellos. Si el incapaz aún conserva el
bien en su poder, deberá restituirlo; si lo hubiere
enajenado, entregará al depositante el provecho obtenido.
En cuanto a la forma, ya se indicó que la
ley no exige que el depósito se otorgue por escrito
para ser válido, pues es un contrato consensual.

6. Obligaciones de las partes

a. Del depositante

1. Entregar la cosa
Si el depósito tiene como propósito lograr que el
depositario guarde o custodie el bien que le confía el
depositante, este debe entonces entregarlo en el lugar y
tiempo convenidos y, a falta de convenio, en el
domicilio del depositante, treinta días después de la
interpelación, conforme a lo dispuesto por los
artículos 1963 y 1965 del Código Civil.
Leopoldo Aguilar Carbajal, Rafael Rojina Villegas y
Ricardo Treviño García admiten expresamente esta
obligación a cargo del depositante. En cambio, Ramón Sánchez
Medal y Miguel Ángel Zamora y Valencia
niegan que laentrega de la cosa sea en realidad
una obligación, ya que si el depositante puede pedir su
restitución aún antes de que venza el plazo fijado en el
 contrato, a mayor abundamiento puede no entregarla; y si
puede no entregarla, lógicamente no está obligado a hacerlo.
Francisco Lozano Noriega hace la misma reflexión: si
el depositante puede exigir la restitución de la cosa
cuando quiera, por mayoría de razón puede negarse a
entregar la cosa. ¿Para qué la ha de entregar si va
a pedir inmediatamente su restitución? Sería inútil establecer la
restitución.
El artículo 2415 del Código Civil no deja ninguna
duda, pues señala que a través de este contrato “el
depositante se obliga a entregar una cosa al
depositario”.
2. Pagar la retribución al depositario
Por regla general, el depósito es un contrato
oneroso, por lo cual el depositario tiene derecho a
exigir retribución por el depósito, la cual se fijará de
común acuerdo en el contrato y, a falta de
estipulación, conforme a la costumbre del lugar.
Solamente que así se hubiere pactado, el depósito
será gratuito.
3. Indemnizar al depositario de los gastos y
de los perjuicios
El artículo 2431 preceptúa que el depositante está
obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos
que haya hecho en la conservación del bien depositado y
de los perjuicios que por él haya sufrido.
Adicionalmente, conforme al artículo 2426, los gastos de
entrega serán por cuenta del depositante.

b. Del depositario
 1. Recibir la cosa objeto del depósito
De acuerdo con el artículo 2415 del Código Civil,
por virtud de este contrato, el depositario se obliga
hacia el depositante a recibir un bien, mueble o
inmueble, que el último le confía.
2. Guardar y conservar la cosa

Es el fin primordial del depósito que el depositario

reciba el bien para su custodia. El alcance de esta se
establecerá en el contrato y, a falta de estipulación
expresa, debe entenderse que el cuidado ha de ser el
que ordinariamente corresponda a la naturaleza y destino
del bien.
En la conservación de la cosa, el depositario
responderá de los menoscabos, daños y perjuicios que
sufriere por su malicia (dolo o mala fe) o
negligencia.
No se trata únicamente de un cuidado material, sino
también jurídico, según la naturaleza del bien. Así, respecto
de valores, efectos o documentos que devengan
intereses, el depositario queda obligado a realizar el
cobro de los últimos en las épocas de su vencimiento,
así como también a practicar cuantos actos sean
necesarios para que los efectos depositados conserven el
valor y los derechos que les corresponden con arreglo
a las leyes.
Es obvio que la custodia no autoriza al depositario
para usar el bien.

3. Restituir la cosa

El citado artículo 2415 del Código Civil establece

que el depositario se obliga a restituir el bien
confiado por el depositante, cuando este se lo pida.
Incluso el artículo 2421 preceptúa que la devolución de la
cosa se hará cuando el depositante la pida, aunque al
constituirse el depósito, se hubiere fijado plazo y este no
hubiere llegado.
En el contrato se puede señalar el plazo y lugar
para la restitución. No habiendo convenio sobre el tiempo
de devolución y a pesar de que exista tal pacto, el
depositario debe restituir la cosa cuando así lo requiera
el depositante. Si no se ha estipulado el tiempo, el
depositario puede devolver el bien cuando quiera, siempre
que avise al depositante con prudente anticipación, si se
necesita preparar algo para la guarda de la cosa. Más
aún, el depositario puede, por justa causa, devolver la
cosa antes del plazo convenido, como se desprende del artículo
2430. Si no hubiere lugar designado para la entrega
del bien, su devolución se hará en el lugar donde
aquel se encuentre depositado, según lo dispone el artículo
2426.
Siendo varios los depositantes, los artículos 2424 y
2425 establecen las siguientes reglas: el depositario no
podrá entregar el bien sino con previo consentimiento de la
mayoría de los depositantes, computada por cantidades y
no por personas, a no ser que al constituirse el
depósito se haya convenido que la entrega se haga a
cualquiera de los depositantes; el depositario entregará a
cada depositante una parte de la cosa, si al constituirse el
depósito se señaló la que a cada uno correspondía.
El depositario no puede retener la cosa, a pesar de
que no haya recibido el importe de los gastos de
conservación y la indemnización por los perjuicios
sufridos. Tampoco puede retener la cosa como prenda que
garantice otro crédito que tenga contra el depositante.
La retención de la cosa únicamente opera por mandamiento
judicial en los siguientes casos:
 1. Al enterarse el depositario que el bien es robado y
quién es el verdadero dueño, debe dar aviso a este o a
la autoridad competente.
En un plazo de ocho días se le puede mandar
judicialmente retener o entregar la cosa; en caso
contrario, puede devolverla al depositante, sin que por ello
quede sujeto a responsabilidad alguna, según lo contemplan
los artículos2422 y 2423 del Código Civil.
2. El depositario no está obligado a entregar la cosa
cuando judicialmente se haya mandado retener o
embargar, como indica el artículo 2427. En este caso, el
depositario deberá dar aviso inmediato al depositante sobre la
orden judicial.
3. Cuando el depositario descubra y pruebe que la
cosa es de su propiedad, pero el depositante insista
en sostener sus derechos, debe ocurrir al Juez
pidiéndole autorización para rete-nerla o para depositarla
judicialmente, acorde con el artículo 2429.
4. Cuando no se le asegura el pago de los gastos
de conservación o la indemnización por los perjuicios
sufridos, puede pedir judicialmente la retención de la cosa,
en los términos del artículo 2432.

7. Terminación del depósito

El depósito concluye por cualquiera de las causas
generales de terminación
de los contratos. Así, por ejemplo, el vencimiento del
plazo estipulado, es motivo de conclusión del contrato; por
acuerdo de las partes; por nulidad; por confusión, al
reunirse en una sola persona las cualidades de
depositario y depositante; por pérdida o destrucción de la
cosa depositada, etcétera. Además, termina por la devolución de
la cosa porque el depositante así lo pida o porque
el depositario la restituya en los casos en que la
ley le autoriza a hacerlo. Así lo dispone el artículo
2430 del Código Civil.
 X. Contrato de mandato

1. Concepto
El mandato es un contrato por virtud del cual una
persona se obliga con otra a ejecutar por cuenta
de esta, los actos jurídicos que le encomiende. Así lo
define el artículo 2445 del Código Civil.
Del concepto anterior, se pueden destacar los
siguientes aspectos:
El mandato es un contrato, ya que constituye un
acuerdo de voluntades que crea derechos y obligaciones
para las partes. Contra lo que en ocasiones parece,
el mandato no es un acto unilateral, sino que su
celebración exige el concurso de las voluntades de los
interesados, determinándose así su naturaleza contractual.
Las partes que intervienen en este contrato, son el
mandante y el mandatario. El primero es el que
encarga la realización de los actos jurídicos. El último, el
que se obliga a ejecutar dichos actos por cuenta
del primero.
El contrato solo puede referirse a actos jurídicos. El
mandatario se obliga a desplegar una actividad encomendada
por el mandante; sin embargo, esos actos a realizar,
para que sea un verdadero y propio mandato, deben
ser jurídicos, excluyéndose, por tanto, los actos o hechos
materiales, que no pueden ser objeto del mandato.
La realización de los actos se lleva a cabo por cuenta
del mandante.
Cuando el mandatario ejecuta los actos jurídicos que se
le encargan, puede actuar en su propio nombre o
 en el de su mandante, según se haya convenido; no
obstante, en cualquiera de los dos casos,su actuación es
necesariamente por cuenta del mandante. Esto significa que
los negocios que realice en ejecución del mandato,
siempre habrán de incidir en la esfera patrimonial
del mandante, en la cual han de repercutir positiva o
negativamente. Por ello, el mandante anticipa o reembolsa
las cantidades necesarias al mandatario y este le rinde
cuentas y le entrega todo lo que haya recibido a
virtud del mandato.
Fausto Rico y Patricio Garza puntualizan que “obrar por
cuenta de alguien significa actuar en el entendido
de que la suma de los efectos jurídicos de un
determinado acto repercutirá en el patrimonio de la persona
por cuya cuenta se celebró, ya directa –si hay
representación– o indirectamente”.

2. Clasificación del contrato

Aplicando los diversos criterios de clasificación de
los contratos, el Mandato se caracteriza por ser:

Bilateral

Los derechos y obligaciones derivados del mandato

corresponden recíprocamente a ambas partes. El
mandante está obligado a anticipar o reembolsar las
cantidades necesarias para la ejecución del mandato;
indemnizar al mandatario de los daños y perjuicios que se
le hayan causado en cumplimiento del contrato; y, en su
caso, cubrir una retribución. El mandatario, por su parte, está
obligado a realizar los actos jurídicos encomendados; a
sujetarse a las instrucciones, a rendir cuentas, etcétera.
Gratuito u oneroso

Lo primero, únicamente cuando así se haya convenido

expresamente, según lo establece el artículo 2448. De lo
contrario, el mandato será oneroso, por cuanto que el
mandatario tendrá derecho a una retribución por la
ejecución de los actos encomendados.
Siendo oneroso, es generalmente conmutativo, ya
que desde su celebración se precisan las prestaciones
que deben satisfacerse las partes. Excepcionalmente es
aleatorio cuando no exista la certeza o determinación
aludida, por depender de un acontecimiento futuro.

Consensual o formal

Por disposición de los artículos 2449, 2451, 2454 y 2455,

segundo párrafo, el mandato verbal es el otorgado de
palabra entre presentes, hayan o no intervenido testigos;
solo puede ser verbal cuando el interés del negocio
no exceda de cincuenta veces el salario mínimo; pero
debe ratificarse en un simple escrito antes de que
concluya el negocio para que se dio. En los demás
casos, será formal, ya que debe constar por escrito.

Generalmente principal y ocasionalmente accesorio

Nada impide que el mandato pueda existir por sí

solo, sin que haya una obligación o negocio previos de
los cuales dependa aquel.Por ello, dicho contrato es
ordinariamente principal, aunque excepcionalmente también
puede tener naturaleza accesoria. Esto último sucede cuando
su otorgamiento se hubiere estipulado como obligación en
un contrato bilateral, o como medio para cumplir
una obligación contraída previamente, pues en esos eventos
el mandato existe en función de otro acto u
 obligación, a grado tal de que es también irrevocable,
según lo dispone el artículo 2495.

De tracto sucesivo

Lo anterior, en cuanto que su cumplimiento o

ejecución no se realiza en el preciso momento en
que el contrato se perfecciona, sino que ello se
lleva a cabo con posterioridad. Miguel Ángel Zamora
y Valencia opina que es un contrato instantáneo, “pero de
los que generan obligaciones que no pueden
cumplirse en un solo acto inmediatamente después de su
celebración,sino que requieren forzosamente de un lapso entre su
perfeccionamiento y la realización del cumplimiento de
las obligaciones que genera”.

3. Especies

a. Representativo y sin representación

En el primer caso, el mandatario actúa frente a

terceros, al realizar los actos jurídicos encomendados
por el mandante, a nombre y por cuenta de
este último. Por tanto, en ese evento se establece una
vinculación jurídica entre mandante y terceros, en donde
cualquiera de ellos puede exigir, en su caso, el
cumplimiento de las obligaciones derivadas del acto
efectuado con la intervención del mandatario, quien tan
solo actuó en representación del mandante. En la segunda
hipótesis, aunque el mandatario obra por cuenta del
mandante, este es ajeno al tercero con quien aquel contrata, y
por cuyo motivo no se generan relaciones entre
mandante y los terceros. Estos le exigirán al
mandatario y él a aquellos, sin que deba intervenir en
 eso el mandante, pues el mandatario actúa en su propio
nombre.
Así lo disponen los artículos 2459 y 2460, al señalar
que el mandatario, salvo convenio celebrado entre él y el
mandante, podrá desempeñar el mandato tratando en su propio
nombre o en el del mandante. Cuando el
mandatario obra en su propio nombre, el mandante
no tiene acción contra las personas con quienes el
mandatario ha contratado, ni estas tampoco contra el
mandante.
En este caso, el mandatario es obligado directamente a
favor de la persona con quien ha contratado, como si el
asunto fuere personal suyo, excepto que se trate de
cosas propias del mandante. Lo anterior se entiende
sin perjuicio de las acciones entre el mandante y el
mandatario, pues este último deberá transferir al primero
los derechos que hubiere adquirido en ejecución del
mandato y firmar los documentos o contratos necesarios
para que pueda el mandante convertirse en titular de esos
bienes o derechos, como lo estatuye el último
párrafo del artículo 2460 invocado.

b. General y especial

El mandato es general cuando se otorga para

un número indeterminado de actos jurídicos, en materia
de pleitos y cobranzas, de administración o de
dominio. Es especial, cuando se confiere para uno o
varios actos específicamente determinados, aunque sea en
una o varias de las materias antes citadas.
El artículo 2452 dispone que el mandato puede ser
general o especial. Son generales los contenidos en
los tres primeros párrafos del artículo 2453, que se
refieren precisamente a pleitos y cobranzas, actos de
 administración y dominio. Cualquier otro mandato tendrá
el carácter de especial.

c. Mercantil y civil

El primero, regulado por el Código de Comercio, se

llama Contrato de Comisión Mercantil y viene a ser,
de acuerdo con los artículos 273, 283 y 285 de
dicho texto legal, el mandato aplicado a los actos de
comercio.
Ahora bien, aunque en términos generales no hay
diferencia entre mandato mercantil y comisión mercantil, la
doctrina establece como característica del primero que el
mandatario actúa en nombre y por cuenta del
mandante, en tanto que en la comisión mercantil, el
comisionista obra en su propio nombre, pero por
cuenta del comitente. La diferencia se fija, pues, en
consideración al carácter representativo de aquel y no
representativo de esta última.
De cualquier modo, la comisión y el mandato
mercantiles se distinguen claramente del mandato civil en
razón del objeto, pues los dos primeros siempre tienen
por objeto la realización de un acto de comercio,
que no es materia del mandato civil.
Este último, por exclusión, adquiere ese carácter cuando
no es mercantil, y su regulación se hace precisamente
por el Código Civil.

d. Gratuito y oneroso

Ya dijimos que por disposición del artículo 2448, el

mandato es por regla general oneroso, dado que
solamente será gratuito cuando así se haya convenido
expresamente. En este caso, el mandante no está obligado a
retribuir o pagar al mandatario por la ejecución del
mandato, como sucede en el oneroso, donde sí existe
esa obligación a cargo del mandante.

e. Revocable e irrevocable

Por naturaleza, el mandato es revocable, en cuanto

que el mandante está facultado para revocarle en
cualquier tiempo las facultades otorgadas al mandatario.
Así lo preceptúa el artículo 2495, que autoriza al
mandante a revocar el mandato cuando y como le
parezca. Excepcionalmente, será irrevocable cuando su
otorgamiento se hubiere estipulado como obligación en
un contrato bilateral; cuando se haya conferido como medio
o instrumento para cumplir una obligación contraída; o
cuando las partes así lo hayan estipulado expresamente.
Los dos primeros supuestos surgen de la ley, en
tanto que el último deriva del criterio doctrinal que
aplica el principio de la supremacía de la voluntad en
materia contractual.
Luis Mauricio Figueroa se pregunta por qué si el
Código establece que la validez y el cumplimiento de
los contratos no pueden dejarse al arbitrio de
uno de los contratantes, en el mandato se
permiten la revocación y la renuncia. La respuesta es
obvia, contesta, “porque el mandato descansa en la
confianza, en la buena fe, es un contrato intuitu
personae para ambos contratantes y si uno de ellos
considera que el otro no es ya digno de toda su
confianza puede denunciar el contrato, es decir, darlo por
terminado unilateralmente”.
f. Judicial y extrajudicial

El primero es aquel que se otorga ante el Juez,

para actuar en un procedimiento judicial. El legislador, en
los artículos 2484, 2485 y 2487 del Código Civil, ha previsto
la posibilidad de que el interesado en un negocio
judicial, designe un mandatario o procurador que se
encargue de la defensa de aquel en dicho
procedimiento. El mandatario judicial tendrá que ser
licenciado en derecho con título profesional registrado y
patente de ejercicio. Por ello, Ramón Sánchez Medal
define a esta especie como el mandato que se
otorga generalmente a un abogado o a un experto
en asuntos agrarios, obreros o penales, para que
represente a una de las partes en uno o varios
juicios.
Cuando el mandato no se confiere con la
intervención de la autoridad judicial, porque no tiene
por objeto la actuación del mandatario en un
procedimiento judicial específico, puede considerarse extrajudicial.

g. Para pleitos y cobranzas; para actos de administración, y

para actos de dominio

El artículo 2453 del Código Civil dispone: “En el

mandato general para pleitos y cobranzas, bastará que se
asiente que se otorga con todas las facultades generales
y las especiales que requieran cláusula especial
conforme a la Ley, para que se entiendan conferidos
sin limitación alguna.
“En el mandato general para administrar bienes, bastará
expresar que se confiere con ese carácter, para que el
mandatario ejerza toda clase de facultades administrativas.
 “En el mandato general para ejercer actos de
dominio, bastará expresar que se den con ese carácter
para que el mandatario ejerza todas las facultades de dueño,
tanto en lo relativo a los bienes como para ejercer
todas las acciones que se requieran para defenderlos.
“Tratándose de actos gratuitos, es necesaria autorización
expresa del mandante.
“Cuando se quieran limitar, en los tres casos antes
mencionados, las facultades de los mandatarios, se
consignarán las limitaciones, o los mandatos serán
especiales.
“Los notarios insertarán este artículo en los instrumentos
de los mandatos que se otorguen”.
El mandato para pleitos y cobranzas faculta al
mandatario para representar al mandante en cualquier litigio o
asunto que se tramite en los tribunales administrativos,
de trabajo o judiciales, así como para realizar alguna
cobranza extrajudicial.
En dichos litigios, el mandatario podrá intervenir en
toda actuación, diligencia, promoción, gestión o impugnación
que formen parte del desarrollo normal de esa clase de
asuntos, aunque no se señalen de manera
específica en el mandato. Sin embargo, hay actuaciones que sí
requieren facultades especiales, como desistirse, articular y
absolver posiciones, transigir, comprometer en árbitros, pues el
artículo 2486 señala al respecto lo siguiente:

1. “El procurador no necesita facultad o cláusula especial

sino en los casos siguientes:
2. “I.- Para desistirse;
3. II.- para transigir;
4. “III.- para comprometer en árbitros;
5. “IV.- para absolver y articular posiciones;
6. “V.- para hacer cesión de bienes;
7. “VI.- para recusar;
 8. “VII.- para recibir pagos, y
9. “VIII.- para los demás actos que expresamente
determine la Ley.
Cuando en los mandatos generales se quiera conferir
alguna o algunas de las facultades acabadas de
enumerar se observará lo dispuesto en los párrafos
primero y cuarto del artículo 2453”.
El mandato para actos de administración faculta al
mandatario a realizar todos los actos jurídicos que tengan
como propósito cuidar, conservar y mejorar el patrimonio
del mandante. En este concepto, afirma Luis Mauricio
Figueroa, se incluyen los actos de conservación, que tratan de
evitar que se pierdan, destruyan, deterioren o me-noscaben
los bienes o derechos, así como los que tienen por
fin hacer producir y fructificar el patrimonio.
El mandato para actos de dominio faculta del
mandatario a realizar actos de disposición sobre el o
los bienes del mandante: enajenar, gravar y
disponer bienes y derechos del mandante. Sin embargo,
para actos gratuitos y para que los bienes se transmitan a
favor del mandatario, se requerirá autorización expresa.

4. Elementos esenciales del contrato

El consentimiento, en el mandato, consiste en el
acuerdo de voluntades para obligarse a ejecutar, por
cuenta de otro, los actos jurídicos encargados por este
último. Es decir, que en ese acuerdo, una de las
voluntades va dirigida a encomendar la realización de
tales actos, en tanto que la otra a obligarse a su
ejecución, siempre por cuenta del mandante.
Lo anterior pone en evidencia que no es suficiente la
voluntad del mandante para que el contrato pueda
perfeccionarse, ya que para ello también se requiere el
 acuerdo del mandatario. Al respecto, el artículo 2446
dispone que el contrato de mandato se reputa perfecto
por la aceptación del mandatario, reiterando así el carácter
contractual de este negocio.
Dicha aceptación puede ser expresa, tácita o presunta. En el
primer caso, de acuerdo con el artículo 1697, existe una
manifestación explícita o por signos inequívocos de
esa aceptación; en el segundo, el consenso del
mandatario se patentiza por los actos que realiza en
ejecución del mandato, los cuales autorizan a presumirlo.
En el tercer caso, es la propia ley quien establece
que la falta de rechazo del mandato, por el silencio
adoptado al respecto, engendra la presunción de su
aceptación. Al efecto, el artículo 2446, segundo párrafo,
dispone que el mandato que implica el ejercicio de
una profesión, se presume aceptado cuando es conferido a
personas que ofrecen al público el ejercicio de su
profesión, por el solo hecho de que no lo rehúsen dentro
de los tres días siguientes.
David Stitchkin Branover, comenta al respecto que el
silencio, cuyo valor jurídico en principio es nulo,
excepcionalmente puede mirarse como aceptación o asentimiento
cuando al mismo se unen otras circunstancias, como la
de que el destinatario de la oferta sea una persona
ajena que, por su profesión u oficio, se encarga de
negocios ajenos.
Con motivo de que la expresión de las voluntades
del mandante y del mandatario puede realizarse por
separado, es por ello que suele negarse carácter contractual
al mandato. Incluso, se ha afirmado que el Poder es
un acto diferente al mandato, por ser el primero una
declaración unilateral de voluntad. En realidad, el mandato
tiene carácter contractual indiscutible y se constituye por
las voluntades de ambas partes, aunque por su
función la ley autoriza a expresarla en forma
independiente, pues finalmente se requiere el concurso de
 ambas para que el negocio jurídico se perfeccione.
La voluntad del mandante al encomendar la realización de
uno o varios actos jurídicos, se expresa otorgando al
mandatario un cúmulo de facultades necesarias para la
ejecución de aquellos. A este acto se le llama Poder, al
que se atribuye el carácter de una declaración
unilateral de voluntad porque al formalizarse no se
requiere la concurrencia de la voluntad del
mandatario.
Luego, se hace imprescindible la voluntad del
mandatario, que se obliga a realizar por cuenta del
mandante, los actos jurídicos que este último le
encargó. Este acto representa la aceptación.
Ambos, poder y aceptación, integran el mandato. Sobre el
particular, Bernardo Pérez Fernández del Castillo comenta:
“La primera distinción se refiere a la fuente jurídica.
El mandato es un contrato; el poder una declaración
unilateral de voluntad.
La segunda, en que el poder tiene como objeto
obligaciones de hacer, consistentes en la realización de
la representación en forma abstracta y autónoma, o
sea, la actuación a nombre de otra persona para
que los actos efectuados surtan en el patrimonio del
representado, de tal manera que la realización jurídica
vincula directa e inmediatamente al representante
con el representado. Por su parte, el mandato no es
representativo, sin embargo, puede serlo si va unido con el
otorgamiento de un poder, es decir, el mandato
siempre requiere del poder para ser representativo y surta
efectos entre mandante y tercero”.
Fausto Rico y Patricio Garza apuntan la existencia de
dos razones por las que el poder es comúnmente
confundido con el contrato de mandato: la primera, el
hecho de que el poder sea en sí una oferta de
mandato.
 “La propuesta que hace una persona a otra para que
actúe en su esfera jurídica no es más que la oferta de
celebrar el contrato de mandato, misma que una
vez aceptada adquiere naturaleza contractual. La aceptación
del poder –y por ende, la de celebrar el mandato–,
puede ser expresa o tácita,según veremos al estudiar los
elementos esenciales del contrato. Lo que debe quedar
claro es que elpoder es un acto jurídico unilateral que
precede a la celebración del mandato, y que genera a
favor del apoderado la facultad de obrar por cuenta
del poderdante”.
La segunda razón por la que se confunde el poder
con el mandato, deriva de que la misma ley se
refiere a dichas figuras de manera indistinta.
En cuanto al objeto del mandato, el mismo
puede ser directo o indirecto. El primero consiste en
crear la obligación de ejecutar, por cuenta de otro,
los actos jurídicos encargados por este último. El segundo
se constituye por los actos mismos que se encargan
realizar, los cuales no pueden ser materiales sino
jurídicos; de tal naturaleza que los pueda ejecutar el
mandatario, porque no requieran una intervención
personalísima del mandante; que no sean contrarios a la
ley ni a las buenas costumbres; y que sean
posibles. El artículo 2447 preceptúa que pueden ser
objeto del mandato todos los actos lícitos para los
que la ley no exige la intervención personal del
interesado.

5. Elementos de validez del contrato

Únicamente se analizarán la capacidad y la forma del

mandato.
En el mandante, se requiere una capacidad general
para contratar, ser mayor de edad y encontrarse en
ejercicio de sus derechos, y otra especial para realizar
los actos cuya ejecución encarga. Miguel Ángel Zamora y
Valencia opina que el otorgante del poder debe tener capacidad
para ser titular de los derechos y obligaciones que le
origine el ejercicio de las facultades conferidas al
mandatario, así como una capacidad especial respecto de
los bienes en relación a los cuales se refieran
los actos jurídicos que realice el mandatario, si se va
a disponer de ellos.
Por su parte, el mandatario tan solo requiere una
capacidad contractual, cuando el mandato es
representativo, porque en este caso actúa en nombre
del mandante, quien se convierte en titular de los
derechos y obligaciones surgidos de los actos jurídicos
que se realicen en ejecución del mandato. En cambio,
tratándose del mandato sin representación, como el mandatario
obra en su propio nombre, requiere capacidad especial
para realizar el acto jurídico encomendado. Para
representar en juicio a una persona, el apoderado debe
ser licenciado en derecho, con título profesional debidamente
registrado, según se desprende del artículo 9 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial del Estado de Chihuahua.
Por lo que se refiere a la forma del contrato,
debe señalarse que el artículo 2449 dispone que el
mandato puede ser escrito o verbal.
El mandato verbal es el otorgado de palabra
entre presentes, hayan o no intervenido testigos.
Cuando el mandato haya sido verbal, debe ratificarse en
un simple escrito antes de que concluya el negocio
para el que se dio. Solo puede ser verbal el mandato
cuando el interés del negocio no exceda de
cincuenta salarios mínimos, como lo señalan los
artículos 2451 y 2455 del Código Civil.
El mandato escrito puede constar: en escrito privado
firmado por el otorgante y dos testigos, pero sin
ratificación de firmas; en escrito privado, firmado por el
 otorgante y ratificada la firma ante un fedatario público;
y en escritura pública.
Podrá otorgarse en escrito privado, firmado por el
otorgante y dos testigos, sin que sea necesaria la previa
ratificación de las firmas, cuando el interés del
negocio para el que se confiere el mandato exceda de
cincuenta pero no de doscientas veces el salario mínimo.
Deberá constar en escrito privado, firmado por el
mandante y ratificada la firma ante un fedatario público,
o bien en escritura pública, en los siguientes casos: a)
cuando el interés del negocio sea mayor de
doscientos salarios mínimos; b) cuando sea mandato general;
y c) cuando en virtud del mandato haya de ejecutar
el mandatario, a nombre del mandante, algún acto que
debe constar en instrumento público. Así lo dispone el
artículo 2454.
El mandato judicial también puede conferirse en escrito
presentado y ratificado por el otorgante ante el Juez que
conoce del asunto, según el artículo 2485. Si el
juez no conoce al otorgante, exigirá dos testigos de
identificación.
En los casos en que interviene el Notario Público
para formalizar el mandato, dicho fedatario insertará el texto
del artículo 2453 del Código Civil “en los instrumentos
de los mandatos que se otorguen”.
La omisión de los requisitos formales anula el
mandato y solo deja subsistentes las obligaciones
contraídas entre el tercero que haya procedido de buena fe
y el mandatario, como si este hubiese obrado en
negocio propio, según lo dispone el artículo 2456.
6. Obligaciones del mandante
Como se señaló anteriormente, el mandante es quien
encarga que, por su cuenta, se realicen los actos
jurídicos objeto del contrato. Las obligaciones que le
derivan del mandato, frente al mandatario, son las siguientes:

1. Anticipar al mandatario, si este lo pide, las

cantidades necesarias para la ejecución del mandato

Esta obligación, prevista en el artículo 2476, se explica

porque siempre es porcuenta del mandante la
realización de los actos jurídicos que encomienda al mandatario,
de tal suerte que este se encuentra en posibilidad de
solicitarle a aquel los recursos que sean necesarios para la
ejecución del mandato, ya que no está obligado a
invertir en ello su propio peculio.

2. Reembolsar al mandatario lo que hubiere

erogado en la realización de los actos jurídicos
encomendados

Aunque el mandante debe anticipar las cantidades

indispensables al mandatario, si este no lo pide o lo
que recibe no ha sido suficiente y, por ese motivo,
hace algún desembolso, el mandante está obligado a
reintegrárselo, junto con los intereses de la cantidad
que haya pagado, generados desde que ello haya acontecido.
Esta obligación es exigible aunque el negocio no
hubiere salido bien, con tal de que esté exento de
culpa el mandatario, según lo dispone el mencionado artículo
2476. Ramón Sánchez Medal apunta que ello obedece
a que, como el mandatario no es socio del mandante en
el éxito o fracaso del negocio, debe efectuar el
reembolso, porque la obligación de ejecutar el
 mandato es una obligación de medio o de
actividad y no una obligación de resultado.

3. Retribuir al mandatario por la ejecución del

mandato

El mandato únicamente será gratuito cuando de manera

expresa así se haya convenido, pues, de lo contrario, se
entiende que es oneroso, en cuyo caso el mandanteestá
obligado a pagar al mandatario una retribución por su
participación en los actos jurídicos que le han sido
encomendados. Miguel Ángel Zamora y Valencia opina
que: “Aplicando por analogía las disposiciones del contrato de
prestación de servicios profesionales, se considera que
debe retribuirse conforme al arancel si los servicios
prestados estuvieran regulados por él, y si no
existiere, conforme a las costumbres del lugar, a la
importancia de los actos realizados del negocio, a las
posibilidades económicas del mandante y a la reputación
del mandatario”.

4. Indemnizar al mandatario de todos los daños y

perjuicios que le hubiera causado el cumplimiento del
mandato

Nuevamente se reitera en esta obligación impuesta

por el artículo 2477, que laejecución del mandato es
precisamente por cuenta del mandante, de tal manera
que si por la realización de los actos encargados al
mandatario, este resiente daños y perjuicios, debe ser
indemnizado por el mandante, el cual no podrá
liberarse de esta obligación, a menos que demuestre
que no existe relación de causalidad entre la ejecución del
mandato y los daños y perjuicios sufridos, o que
concurrió culpa o imprudencia del mandatario. Para lograr
hacer efectivo el cumplimiento de esta obligación, al igual
que la de reembolso de lo que hubiere gastado, el
 mandatario está autorizado para retener en garantía las
cosas que son objeto del mandato, en los términos del
artículo 2478.

7. Obligaciones del mandatario

Dado el carácter bilateral de este contrato, el mandatario
también asume obligaciones, las cuales son las
siguientes:

1. Ejecutar el mandato, realizando los actos jurídicos que le

han sido encomendados

Al cumplir esta obligación, debe hacerlo de la

siguiente manera:

1. Personalmente. Esto es, que por sí mismo ha de

realizar los actos jurídicos que se le encarguen, aunque
puede encomendar a un tercero el desempeño del
mandato si tiene facultades expresas para ello, como lo
preceptúa el artículo 2473. En este evento, si se le
designó la persona del substituto, no podrá nombrar
otra; si no se le designó, podrá nombrar a la
que quiera. En este último caso, solamente será
responsable cuando la persona que hubiere elegido fuera
de mala fe o se hallare en notoria insolvencia. El
substituto tiene para con el mandante los mismos
derechos y obligaciones que el mandatario. Lo anterior
se desprende de los artículos 2474 y 2475 del Código
Civil.
Aunque la ley no distingue entre delegación y
sustitución del poder, en la doctrina sí se precisan
las diferencias. Miguel Ángel Zamora y Valencia
comenta que si el mandatario tiene facultades para otorgar
poderes y lo hace, los actos jurídicos encomendados
los podrá realizar tanto él, en lo personal, como el
apoderado designado; pero si sustituye sus facultades, teniendo
autorización para ello, no podrá actuar ya por él y
solo lo podrá hacer el sustituto, quien tendrá los
derechos y obligaciones del mandatario. Rafael Rojina
Villegas y Leopoldo Aguilar Carbajal opinan que en
la delegación, el mandatario otorga a su vez un
nuevo mandato y se convierte en mandante con
respecto al segundo mandatario, estableciéndose relaciones
jurídicas directas entre el mandatario primitivo y el
delegado, quedando ajena a ellas el mandante original.
En la sustitución, hay una verdadera cesión del
mandato, de tal manera que el inicial mandatario
sale de la relación originalmente establecida con el
mandante, y el nuevo mandatario entra en relaciones directas
con el mandante.
Vale la pena insistir en que la facultad de delegar
o sustituir el mandato debe ser expresa y no se
considera comprendida entre las facultades especiales; por
ende, si en el mandato no se confiere expresamente,
el mandatario no podrá encomendar a otro la
ejecución del mandato.
Ahora bien, es posible que el mandante otorgue al
mandatario la facultad de delegar o sustituir a un
tercero el mandato. Luego, en ejercicio de esa
atribución, el mandatario encarga a otra persona la
realización del acto jurídico. Surge entonces la pregunta:
¿puede el mandatario darle al tercero la facultad de
delegar o sustituir el mandato, por el simple
hecho de que el primero sí contaba con esa potestad?
La respuesta es no, porque la facultad sustitutoria
del mandato es para ejercerse en una ocasión y
no para continuar haciéndole indefinidamente, salvo que así se
hubiere establecido expresamente en el primer
mandato.
 La Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la
jurisprudencia P.J.111/99, derivada de la contradicción de
tesis número 42/98 sostuvo: “MANDATO.
EL PODER OTORGADO AL MANDATARIO CON FACULTADES
PARA SUSTITUIRLO, NO COMPRENDE LA
POSIBILIDAD DE QUE, AL EJERCERLO, PUEDA
TRANSMITIR TALES FACULTADES
SUSTITUTORIAS A UN TERCERO (CÓDIGO CIVIL PARA EL
ESTADO DE SONORA). Del contenido de los artículos
2823, 2831, 2853 y 2855 del referido código, que se
refieren al contrato de mandato, en cuanto a lo
que definen, detallan las distintas clases de poderes
que pueden otorgarse, plantean la posibilidad de que el
mandatario encomiende a un tercero el desempeño del
mandato, si tiene facultades expresas para ello, y señalan lo
relativo a que el sustituto tiene para con el
mandante los mismos derechos y obligaciones que el
mandatario; así como de la naturaleza de ese contrato que
involucra como elemento fundamental la confianza que el
mandante deposita en el mandatario, se advierte que si
este cuenta con facultades para sustituir el mandato,
ello no significa que pueda, a su vez, trasmitir
tales facultades en algún tercero si no se encuentra
facultado expresamente para ello, pues la celebración de ese
acto jurídico depende en buena medida de la
apreciación de las calidades o cualidades de una persona en
específico, seleccionada por el mandante por virtud de
las características que reúna y que a su juicio la hacen
ideal para cumplir con la encomienda”.
2. Sujetándose a las instrucciones del mandante. En el
desempeño de su encargo, el mandatario debe sujetarse a
las instrucciones recibidas del mandante y en ningún
caso podrá proceder contra disposiciones expresas del
mismo. Si se excede de sus facultades, es
responsable de los daños y perjuicios que cause al mandante y
al tercero con quien contrató, si este ignoraba que
aquel traspasaba los límites del mandato, sin perjuicio
 de que elmandante ratifique o deje a cargo del
mandatario las operaciones que este hubiere efectuado en esas
condiciones. Así se desprende de los artículos 2461,
2464 y 2467. Ahora bien, aunque se encuentre
obligado a ejecutar el mandato conforme a las
instrucciones recibidas, el mandatario podrá suspender el
cumplimiento del mandato si un acontecimiento
extraordinario hiciere, a su juicio, perjudicial la
ejecución de las instrucciones, como lo señala el artículo
2463. Todo lo anterior supone que, efectivamente, el
mandante haya otorgado las instrucciones respectivas, las
que deben ser acatadas por el mandatario. Sin embargo, no
existiendo tales, en lo no previsto y prescrito expresamente,
el mandatario deberá consultarle al mandante, siempre
que lo permita la naturaleza del negocio, pues no
siendo posible esa consulta, la actuación del mandatario
será de acuerdo con lo que laprudencia le dicte,
cuidando del negocio como si fuere propio, según lo
dispone el artículo 2462.

Como se señaló con anterioridad, en el caso del

mandato general para ejercer actos de dominio, aunque el
mandatario tiene todas las facultades de dueño, tratándose de
actos gratuitos, es necesaria la autorización expresa
del mandante.

2. Informar al mandante con oportunidad

El artículo 2465 dispone que el mandatario está

obligado a dar oportunamente noticia al mandante de
todos los hechos o circunstancias que puedan determinar a
revocar o modificar el encargo. Asimismo, debe dársela
sin demora de la ejecución de dicho encargo.
Aunque se trata de una obligación aplicable a todos
los mandatarios, de manera específica conviene enfatizar
que los mandatarios para pleitos y cobranzas deben
mantener informado a su mandante de lo que
 acontece en la ejecución de los actos encomendados, pues es
frecuente que el titular del negocio jurídico desconoce el
estado de los litigios y a veces hasta de su
resultado; por lo que el abogado debiera proporcionar
periódicamente un informe de los juicios que maneja. 3.
Rendir cuentas al mandante
El mandatario está obligado a dar al mandante cuentas
exactas de su administración, según lo convenido, y
no existiendo estipulación, cuando el mandantelo pida y,
en todo caso, al término del mandato.
Además, el mandatario está obligado a entregar al
mandante todo lo que haya recibido en virtud del
mandato, aún cuando no fuere debido al mandante. Así
lo contemplan los artículos 2468, 2469 y 2470.
Además, el mandatario debe pagar los intereses de las
sumas que pertenezcan al mandante y que haya
distraído de su objeto e invertido en provecho
propio, desde la fecha de inversión, así como los de
las cantidades que hubiere recibido en ejecución del
mandato, desde la fecha en que se constituyó en mora,
sin perjuicio de las demás acciones que correspondan
al mandante, según lo señala el artículo 2471.

8. Pluralidad de mandantes y mandatarios

En los apartados anteriores, nos hemos ocupado de

las obligaciones que corresponden a las partes que
intervienen en el contrato de mandato. Ahora, es
preciso determinar la forma en que se asumen tales
obligaciones en los casos en que hay pluralidad de
mandantes o de mandatarios.
En el primer supuesto, es decir, cuando son varios
los mandantes, estos quedan solidariamente obligados frente al
mandatario. El artículo 2479 dispone que si muchas
personas hubiesen nombrado a un solo mandatario para
 algún negocio común, le quedan obligadas
solidariamente para todos los efectos del mandato. Esto
significa que cada uno de por sí, en su totalidad,
reporta la obligación de satisfacer la prestación debida,
pues en esto consiste la solidaridad a que se refiere
el artículo 1870.
En cambio, cuando son varios los mandatarios,
estos no responden de manera solidaria sino mancomunada,
salvo pacto en contrario, pues el artículo 2472 establece
que si se confiere un mandato a diversas
personas respecto de un mismo negocio, aunque sea en
un solo acto, no quedarán solidariamente obligadas si
no se convino así expresamente. En este caso, la
obligación se considera dividida en tantas partes como
mandatarios existan, y cada uno representa un
compromiso distinto, por aplicación del artículo 1868.

9. Efectos del mandato con relación a terceros

A través del contrato de mandato, el mandatario se
obliga a realizar, por cuenta del mandante, los actos
jurídicos que este le encomienda. Por tanto, en ejecución
del mandato, con motivo de esos actos jurídicos que
son objeto del contrato, se generan relaciones
jurídicas con terceros. De ahí la importancia de determinar
la posición del mandante y del mandatario con relación
a dichos terceros.
Para ello habrá que distinguir el mandato sin representación
del mandato representativo, ya que en cada uno se
producen efectos diversos.
Como en su oportunidad se indicó, en el mandato
sin representación, el mandatario actúa por cuenta del
mandante pero en su propio nombre. Eso hace que
entre mandante y tercero no se establezca ninguna
vinculación jurídica, pues el nexo se crea entre el
mandatario y el tercero; este no podrá exigirle al
mandante ni él tiene acción contra las personas con
quienes el mandatario ha contratado. El mandatario es el
obligado directamente frente a los terceros, como si el
negocio fuera personal. Por tanto, en este caso y de
acuerdo con el artículo 2460, el tercero solo tiene
relación con el mandatario, no con el mandante.
Situación diferente concurre en el mandato
representativo, donde el mandatario no solo obra por
cuenta del mandante, sino a nombre de este, razón
por la cual sí surge,al realizarse los actos jurídicos
encomendados, un vínculo entre el mandante y la
persona con quien el mandatario ha contratado, a grado
tal que si dicho mandatario actuó dentro de los límites
del mandato, el mandante está obligado a cumplir
las obligaciones asumidas por el primero, según se
infiere del artículo 2480. Solamente podrá eximirse en los
actos que el mandatario haya practicado a nombre del
mandante, traspasando los límites expresos del mandato, pues en
tal hipótesis, dichos actos serán nulos,a menos que el
propio mandante los ratifique expresa o tácitamente,
según lo disponen los artículos 2464 y 2482.
Consecuentemente, en el evento de que se rebasen
los límites del poder, el mandatario es responsable de
los daños y perjuicios que hubiere causado al tercero, si
este ignoraba que aquel traspasaba los límites del mandato,
pues no tendrá acción alguna si se le
hubieren dado a conocer cuáles eran dichas facultades y
no se hubiera obligado personalmente el mandatario
por el mandante. Lo anterior se desprende de los
artículos 2467 y 2483.
Tal es, pues, la situación de los terceros con relación
a las partes del contrato de mandato, al realizarse los
actos jurídicos objeto de este último.
Un problema que debe resolverse es el siguiente: cuando el
mandatario, traspasando los límites del mandato, celebra
 con el tercero algún contrato, la nulidad que afecta a
dicho negocio jurídico es absoluta o relativa.
Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, en la jurisprudencia 1a./J.7/2007, que se derivó
de la contradicción de tesis número 54/2006-PS,
sostuvo: “CONTRATOS. SE AFECTAN DE NULIDAD RELATIVA
CUANDO SON CELEBRADOS POR FALSO REPRESENTANTE
O TRASPASANDO LOS LÍMITES DEL PODER
CONFERIDO, SIN QUE SE RATIFIQUE POR EL
MANDANTE. Los actos celebrados en nombre de otra
persona, cuando exceden los límites del poder conferido
sin haber sido ratificados por parte del representado o por su
mandante, están afectados de nulidad relativa. La anterior
conclusión derivada de la interpretación armónica de los
artículos 2225, 2226 y 2227 del Código Civil para el
Distrito Federal, que establecen, respectivamente, que la
ilicitud en el objeto, motivo o fin del acto
puede dar lugar a la nulidad absoluta o a la nulidad
relativa del mismo; que las características que debe
reunir la nulidad absoluta es que no desparece por
confirmación ni prescripción y que puede hacerse
valer por todo aquel que tenga interés en que el acto
no produzca efecto; y, que la nulidad relativa se
caracteriza por no reunir todos los datos que distingue a la
nulidad absoluta. Por tanto, el acto celebrado ya sea
por el representante o el mandatario extralimitando sus
facultades, o sin ser legítimo representante, y sin que
dicho acto hubiese sido ratificado por el mandante, está
afectado de nulidad relativa, pues aun cuando pudiera
estimarse que adolece de ausencia o falta total del
consentimiento, como elemento esencial o de existencia del
contrato celebrado con el tercero, esa ausencia es
susceptible de convalidarse por ratificación, por disposición expresa
de los artículos 1802 y 2583 del Código Civil para el
Distrito Federal, los cuales, como quedó asentado en
párrafos precedentes, establecen, el primero de ellos, que
los contratos celebrados a nombre de otro por quien no
 sea su legítimo representante, serán nulos,a menos que
los ratifique la persona a cuyo nombre fueron
celebrados; y el segundo, que los actos que el
mandatario practique a nombre del mandante, pero
traspasando los límites expresos del mandato, serán nulos
con relación al mandante, si no lo ratifica tácita o
expresamente. Esta ratificación constituye la manifestación de
voluntad del mandante de aceptar los efectos del negocio
realizado por quien dijo ser su representante y lo
perfecciona, porque cuando el representante realiza
actosmás allá de los que fueron autorizados,no se
compromete la responsabilidad del mandante y puede
obligarlo a su cumplimiento; y es solo con la
ratificación que este último haga del negocio jurídico
celebrado en su nombre y representación, que los efectos
jurídicos realizados por el mandatario recaerían directa y
retroactivamente en él”.

10. Terminación del mandato

El artículo 2494 contempla los diversos modos de

terminar el mandato, que son los siguientes:
1. Por la revocación que haga el mandante
Salvo que el otorgamiento del mandato se haya
estipulado como obligación en un contrato bilateral, como
medio para cumplir una obligación contraída, o así se
haya convenido expresamente, el mandato en sí es
por naturaleza revocable, dado que el mandante lo puede
revocar cuando y como le parezca. Si se confirió
para tratar con persona determinada, a esta se debe
comunicar la revocación, para que no continúen realizándose
los actos encomendados.
Al revocar el mandato, además de hacérselo saber al
mandatario, conviene exigir la devolución del instrumento en
que aquel conste, así como los instrumentos relativos a
los negocios que el mandatario tuvo a su cargo,
 pues de lo contrario habrá de responder el mandante de
los daños que puedan resultar por esa causa a terceros
de buena fe.
La revocación del mandato existe hasta por el simple
hecho de conferir otro mandato para un mismo asunto,
a menos que se establezca expresamente la subsistencia
del primero.
Hay una corriente doctrinal que pugna por identificar en
el instrumento en que consta el mandato al contrato
bilateral o la obligación que se pretenden cumplircon el
mandato, para que este sea verdaderamente irrevocable. Alberto
Pacheco Escobedo sostiene: “El espíritu del legislador al
reglamentar esta materia es el de publicar el negocio
subyacente o causal que origina la irrevocabilidad del
poder
[...] Claro está que la causa puede expresarse en el mismo
acto del mandato, o constar en documento aparte anterior
o posterior al mandato, pero unido expresamente a
este, pues de otra forma no se lograría la unión de
causa a efecto que es necesaria para justificar la
situación excepcional de irrevocabilidad”.
Fernando Antonio Cárdenas González considera que para
otorgar válidamente un poder irrevocable, debe vincularse el
negocio causal que lo genera, esto es, si no se
vincula el apoderamiento con el negocio subyacente o
base que lo origina, ni tampoco se presenta una
explicación de los motivos de la irrevocabilidad y solo se
concreta a decir que se otorga con carácter de
irrevocablepara cumplir con obligaciones contraídas con
anterioridad, o bien, por ser una condición estipulada en
un contrato bilateral, pero sin hacer mayores comentarios; en
este caso, el notario que intervenga en una revocación de
esta clase de poderes no incurre en ninguna
responsabilidad, pues el poder no contiene la causa que legitima
 la irrevocabilidad ni tampoco está vinculado con elnegocio
causal que lo origina.
Desde nuestro punto de vista, no hay fundamento para llegar al
extremo de identificar el negocio subyacente para que el
mandato verdaderamente sea irrevocable. Claro que hay que
cumplir ciertas exigencias: además de la existencia
del contrato bilateral o de la obligación contraída, es
menester que en el instrumento en que conste el
mandato se señale expresamente su carácter irrevocable;
que se indique la razón de esa calidad, esto es, si
su otorgamiento se pactó como obligación en un contrato
bilateral o si es medio para cumplir una
obligación contraída, aunque no tengan que especificarse
sus elementos fundamentales, y que se señale si el
contrato se celebró entre mandante y mandatario o
entre el primero y un tercero. Por su propia
naturaleza, el mandato general no puede ser irrevocable.
2. Por la renuncia del mandatario
Así como el mandante puede revocar el mandato, el
mandatario también puede renunciar a él, siempre que
no se trate de un mandato irrevocable. Si la renuncia es
inoportuna, el mandatario debe indemnizar al mandante de
los daños y perjuicios que le cause, además de
que debe continuar hasta que el mandante provea lo
conducente, si de lo contrario se sigue algún perjuicio.
3. Por la muerte del mandante o del mandatario
Aunque esta circunstancia ocasiona la terminación del
mandato, si es el mandantequien fallece, el mandatario
debe continuar en la administración, mientras que los
herederos se encargan de los negocios, siempre que de
lo contrario pueda resultar algún perjuicio.
En este caso, el mandatario puede pedir al Juez que señale
un término breve a los herederos para que se hagan
cargo de sus negocios. Cuando es el mandatario el
 que muere, los herederos de este deben dar aviso al
mandante y practicar, mientras resuelve lo correspondiente,
las diligencias que sean indispensables para evitar cualquier
perjuicio.
La reforma legal de enero del año 2000 introdujo la
posibilidad de que se pacte que siendo irrevocable el
mandato, la muerte del mandante no lo termina y,
por lo tanto, el mandatario podrá continuar en su ejercicio y
cumplimiento hasta la conclusión del acto jurídico
encomendado. Así lo señala el artículo 2499, último
párrafo.
4. Por la interdicción del mandante o del
mandatario
Ello se explica porque al volverse incapaz
cualquiera de las partes, de conformidad con el artículo
23, se le tendrá que designar un representante
legal, por la restricción sufrida en su personalidad
jurídica.
Es posible pactar, aunque el mandato sea
irrevocable, que este no termina por la interdicción del
mandante y que el mandatario podrá continuar en su
ejercicio hasta realizar el acto jurídico encomendado.
5. Por el vencimiento del plazo y por la
conclusión del negocio para el que fue concedido
Es jurídicamente válido que las partes establezcan un
plazo de vigencia del mandato, al vencimiento del
cual este último termina sin necesidad de algún
requisito adicional.
Lo mismo sucede cuando el mandante encarga al
mandatario la realización de un determinado acto jurídico,
pues al ejecutarlo se consigue el propósito del mandato
y este se termina precisamente por agotarse su
objetivo.
 6. Por la declaración de ausencia del mandante
Al haber este nombrado apoderado general para la
administración de sus bienes, la petición de que se
declare su ausencia, no podrá hacerse sino pasados tres
años desde su desaparición, aunque el poder se haya
conferido por más de tres años. Sin embargo, pasados
dos años, el apoderado debe garantizar el resultado de sus
gestiones, pues si no lo hace, se nombrará representante
del ausente, como lo establecen los artículos 645, 646 y
647 del Código Civil.
La razón por la que esta circunstancia hace terminar el
mandato, consiste en que al designársele al ausente
un representante, este es el legítimo administrador de
sus bienes y tiene respecto de ellos las mismas
obligaciones, facultades y restricciones de los tutores,
según lo prevé el artículo 635 del citado Código Civil.

XI. Contrato de prestación de servicios

profesionales

1. Concepto
Es un contrato por virtud del cual una persona se
obliga a realizar, en beneficio de otra, un servicio
de carácter técnico o profesional, a cambio de
una retribución.
El artículo 2504 del Código Civil, desde enero del año
2000 ya contiene una definición de este negocio jurídico,
señalando que: “Habrá contrato de prestación de
servicios profesionales, cuando un profesionista, técnico
o especialista, se obligue a prestar un servicio
que requiera de sus conocimientos, a favor de otro, a
cambio de una retribución. Las partes tienen la libertad
 para fijar, de común acuerdo, la retribución por los
servicios contratados”.
Del concepto indicado se pueden destacar los aspectos
siguientes:
La prestación de servicios profesionales es un
contrato, en atención a que requiere la presencia de
un acuerdo de voluntades que origina derechos y
obligaciones para las partes: realizar una actividad técnica
o profesional y pagar una retribución.
Las partes que intervienen en el contrato son: el
profesionista o técnico, también llamado profesor o
profesional, y el cliente. El primero es quien se
obliga a la prestación del servicio profesional o técnico
y, el último, aquel en cuyo beneficio se presta el
servicio y se obliga a pagar una retribución u
honorario.
Por virtud de este contrato, se asume la obligación de
prestar un servicio técnico o profesional. En efecto,
tratándose de una figura que pertenece a los contratos de
prestación de servicios, hace surgir la obligación de realizar
una determinada actividad en beneficio del cliente. Esos
trabajos que han de realizarse requieren una preparación
técnica o artística y, en ocasiones, un título
profesionalpara su desempeño.
El cliente está obligado a retribuir al profesor
mediante el pago de los honorarios que correspondan.

2. Diferencias con el mandato

El contrato de prestación de servicios profesionales
mantiene gran semejanza con el mandato, “porque en
ambos contratos el mandante encarga a otro la
ejecución de ciertos actos que no puede o no quiere
ejecutar por sí mismo; porque en ambos contrae el
mandatario proporcionalmente obligaciones personales, y
 porque en ambos se busca aptitud. Esta será más
intelectual en uno y más material en otro; pero en ambos
supone una cualidad moral”.
Sin embargo y con motivo de que suele confundirse a
la prestación de servicios profesionales con el mandato,
sobre todo cuando este último se refiere a la materia
de servicios jurídicos y de pleitos y cobranzas, ya
que en ambos contratos se asume la obligación de
desempeñar ciertos actos, que aparentemente son coincidentes;
ello nos obliga a precisar que entre tales contratos
existen diferencias notables y que los mismos tienen
naturaleza jurídica diversa.
El mandato recae sobre actos jurídicos y no puede hacerlo
sobre otros de distinta índole. La prestación de servicios
profesionales se refiere a actos técnicos,
ordinariamente materiales.
En el mandato, el mandatario actúa por cuenta y,
generalmente, a nombre del mandante. En la prestación de
servicios profesionales, el profesor siempre actúa en su
propio nombre y por su cuenta al ejercer la
actividad profesional. “No actúa en nombre o por cuenta
del cliente”, dice Ramón Sánchez Medal, “sino
simplemente ejerce su profesión, como ocurre con el
médico que somete a un paciente a un tratamiento,
con el Notario que estudia los antecedentes de
un contrato, aconseja a las partes y redacta una
escritura, etcétera”.
Además, en el mandato, el mandatario debe sujetarse a
las instrucciones del mandante. En el segundo, el
profesor atiende a las normas impuestas por la
técnica propia de la actividad profesional que realiza,
aunque obre en beneficio del cliente.
La tesis jurisprudencial número 742 de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, legible en la página
741 del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
 de 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, tratando de precisar
las diferencias existentes entre las figuras en cuestión,
sostuvo: “PRESTACIÓN DE
SERVICIOS PROFESIONALES Y MANDATO.- Las razones
que tuvo el legislador para hacer supletorias del contrato de
prestación de servicios profesionales, las disposiciones relativas
al mandato, fueron que tanto en uno como en otro,
hay prestación de servicios, y en ambos se tienen
muy en cuenta las cualidades morales y la aptitud
del mandatario; pero entre ambos contratos también existen
diferencias radicales: en uno y en otro hay prestación de
servicios, pero en el mandato, el mandatario obra a nombre
de otro y no se obliga personalmente, sino que obliga
al mandante; en la prestación de servicios, el que los
presta se obliga por sí mismo; sus actos no obligan
a la persona a favor de la cual ejecuta algo.
Esas diferencias aconsejan que interpretando rectamente la
ley, se apliquen al contrato de prestación de
servicios, solo las disposiciones del mandato que tengan
fundamento en las semejanzas que entre ambos existen; así,
las disposiciones relativas a la forma aplicables al
mandato, no lo son al contrato de prestación de
servicios, pues esas disposiciones se refieren única y
exclusivamente a la representación, que no existe tratándose de
la prestación de servicios”.

3. Clasificación del contrato

El contrato de prestación de servicios profesionales
puede clasificarse de la siguiente manera:
Bilateral, en virtud de que los derechos y las
obligaciones corresponden a las dos partes, ya que
mientras el profesionista se obliga a prestar el
servicio, el cliente debe pagar una retribución.
Oneroso, dado que los provechos y gravámenes se
distribuyen entre ambos contratantes, puesto que el cliente,
 a cambio del servicio que se le presta, paga un
honorario.
Conmutativo, por regla general, toda vez que existe certeza
y precisión en las prestaciones que deben otorgarse las
partes. Excepcionalmente podría ser aleatorio, cuando
la retribución queda sujeta a un acontecimiento futuro de
realización incierta.
Consensual, en oposición a formal, en cuanto que la
ley no impone ninguna formalidad especial para el
otorgamiento del contrato, por lo que, en los términos
de los artículos 1688 y 1726, su validez no se
afecta por no hacerse constar por escrito.
Principal, ya que existe por sí solo, sin necesidad de que
concurra otro contrato u obligación de los cuales
dependa.
De tracto sucesivo, en atención a que el cumplimiento
del contrato generalmente se realiza con posterioridad a
su celebración,pues, como afirma Miguel Ángel Zamora y
Valencia, entre el nacimiento de la obligación y su
cumplimiento, forzosamente debe transcurrir un tiempo y
no es posible el cumplimiento inmediato.

4. Elementos esenciales del contrato

Como en todo contrato, en este también concurren el
consentimiento y el objeto como elementos de existencia.
El consentimiento es el acuerdo de voluntades para
obligarse a prestar un servicio técnico o profesional a
cambio de una retribución. Es decir, no basta una sola de
las voluntades para que el contrato se perfeccione.
Se requieren las dos: una para obligarse a prestar el
servicio y, otra, para pagar la retribución.
El objeto es directo e indirecto. El primero
consiste en crear la obligación de prestar un servicio
 técnico, profesional o especializado, a cambio de
una retribución. El segundo, lo constituyen precisamente el
servicio técnico, profesional o especializado de
referencia, así como la retribución. Dicho servicio consiste en
realizar una actividad técnica o artística y para lo
cual suele tenerse un título profesional; además debe ser posible
y lícito.
Los honorarios, por su parte, representan la retribución que
debe cubrir el cliente por la prestación del servicio técnico
o profesional, y son fijados de común acuerdo, pero al
no existir convenio, se determinan por la regulación
del arancel y, no habiéndolo, atendiendo a la costumbre
del lugar, a la importancia de los trabajos prestados, a
la del asunto en que se prestaron, a las
posibilidades pecuniarias del cliente, y a la
reputación profesional del profesor, según se desprende de
los artículos 2504 y 2505 del Código Civil. Ramón
Sánchez Medal opina que los honorarios pueden consistir
en algún bien o en algún determinado servicio que pague el
cliente a cambio de los servicios profesionales,
aunque ordinariamente la retribución consiste en una suma de
dinero.

5. Elementos de validez del contrato

La capacidad requerida por las partes es la suficiente para
contratar. Sin embargo, en el profesional se observa
que, aunque fuere menor de edad, no podría alegar la
nulidad del contrato, por derivar de este obligaciones
contraídas sobre materias propias de la profesión o
arte en que es perito, según lo dispone el artículo
614.
Además, si se trata de una actividad profesional para
cuyo ejercicio la ley exija título, debe el profesor tenerlo,
pues de lo contrario, de conformidad con el artículo
2506, no tendrá derecho de cobrar retribución por
 los servicios profesionales que haya prestado, independientemente
de las sanciones que le pueden derivar por la
usurpación de profesión que prevé el artículo 319 del
Código Penal del Estado.
Este precepto dispone: “A quien se atribuya el carácter
de profesionista u ostente algún postgrado, sin haber cursado
los estudios para obtener el título o certificación
expedida por autoridades u organismos legalmente facultados
para ello y ofrezca o desempeñe sus servicios bajo
ese carácter, se le impondrá de dos a seis años de
prisión y de doscientos a quinientos días multa”.
Obviamente que, como el servicio cuya prestación se trata, es
técnico o artístico, en el profesionista se supone
una aptitud de tal naturaleza.
En cuanto a la forma, ya se dijo que la
ley no exige que el contrato conste por escrito para
que sea válido y eficaz, aunque es recomendable
que, para efectos probatorios, así se formalice.

6. Obligaciones del profesionista o técnico

1. Prestar el servicio técnico, profesional o especializado

El profesionista o técnico contrae la obligación de

realizar personalmente la actividad de orden técnico
convenida, en el tiempo, lugar y condiciones estipuladas, o
en las circunstancias que determine la naturaleza del
asunto. En ello debe observar el cuidado y la
atención necesarios, pues de lo contrario, será responsable
por su negligencia,impericia o dolo, según lo dispone el
artículo 2513.
Además, si por alguna razón, el profesionista,
técnico o especialista no puede continuar prestando sus
servicios, está obligado a hacérselo saber al cliente con
oportunidad, pues de lo contrario será responsable de
 los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse, según lo
dispone el artículo 2512.
2. Realizar las expensas que hayan de erogarse en el
negocio en que se preste el servicio, a menos
que se hubiere pactado que el cliente deba
anticiparlas

Por expensas se entienden los gastos y costas, o

el dinero que se emplea en alguna cosa, cualquiera
que ella sea. Sobre estas erogaciones, puede acontecer lo
siguiente: que se haya estipulado expresamente que queden
comprendidas en la retribución u honorarios que el
cliente ha de pagar, en cuyo caso, aquellas no
podrán cobrarse por el profesor de manera independiente
a la retribución; que no se haya establecido tal circunstancia,
evento en el que el profesional debe realizarlas, pero
manteniendo el derecho al reembolso, incluyendo los
intereses generados; o que se haya convenido que el
cliente las anticipe, pues en ese supuesto el
profesional puede exigírselas para su erogación.

3. Siendo abogado, no puede: admitir de la

contraparte el patrocinio o la representación de
esta en el mismo negocio; revelarle los secretos
de su cliente suministrarle documentos o datos que lo
perjudiquen; ni abandonar el negocio

De acuerdo con los artículos 2488 y 2489 del Código

Civil, de hacer lo primero, podrá incurrir en el delito previsto
en el artículo 315, fracción II, del Código Penal, el
cual sanciona con prisión de seis meses a cuatro
años, multa de cincuenta a trescientos días de salario, y
suspensión para ejercer la abogacía por un término
igual al de la pena impuesta, a quien “asista o
ayude a dos o más contendientes o partes con
intereses opuestos en un mismo negocio o
 negocios conexos, o diversos en donde intervengan
las mismas partes o acepte el patrocinio de alguno
y admita después el de la parte contraria en
un mismo negocio”. Esta figura se encuentra en el capítulo
intitulado “DELITOS DE ABOGADOS, PATRONOS Y
LITIGANTES”.
Al realizar lo segundo, es decir, revelar secretos,
además de responder de los daños y perjuicios que con
ello se pudieran ocasionar, también incurriría en el delito de
revelación de secretos a que se refiere el artículo
207 del citado código punitivo local.
En caso de abandonar una defensa o un negocio,
sin motivo justificado y en perjuicio de quien patrocina, se
le impondrán de seis meses a cuatro años de
prisión, de cincuenta a trescientos días multa y suspensión
para ejercer la abogacía, por un término igual al de la
pena impuesta.

7. Obligaciones del cliente

1. Pagar la retribución

Las partes pueden, de común acuerdo, fijar la

retribución por los servicios prestados. A falta de
convenio, si los honorarios estuvieren regulados por arancel,
este servirá para su determinación. No existiendo arancel,
la regulación la hará el Juez atendiendo a la
costumbre del lugar, a la importancia de los trabajos
prestados, a la del asunto en que se prestaren, a
las facultades pecuniarias del cliente y la reputación
profesional del profesor. Así se desprende de los
artículos 2504 y 2505 del Código Civil.
El pago de los honorarios se hará en el lugar de
residencia del profesional, inmediatamente que preste cada servicio
o al fin de todos,cuando se separe el profesor o
haya concluido el negocio que se le confió, según lo
 establece el artículo 2508. También puede haber pacto al
respecto.
El profesional tiene derecho a exigir los honorarios,
independientemente del éxito del negocio o del servicio
encomendado, salvo convenio en contrario, como lo dispone
el artículo 2511.

2. Anticipar o reembolsar las expensas que se hayan

realizado por el profesor

Cuando el cliente se obligó a anticipar dichas

expensas, debe hacerlo antes de que el profesional las
erogue. Si no existió semejante pacto,su obligación
consiste en reembolsarlas, con el interés legal, desde el
día en que se hicieren, a menos que se hayan incluido
en los honorarios, según se explicó con anterioridad.

8. Pluralidad de profesionistas o de clientes

Hasta ahora, nos hemos ocupado de establecer las
obligaciones que tienen las partes que intervienen en el
contrato de prestación de servicios, cuando se trata de
un profesional o cliente singular. Sin embargo, como es
posible que exista pluralidad de cualquiera de ellos,
conviene determinar de qué manera se obligan frente al
otro contratante al darse esa situación.
El artículo 2509 dispone que si varias personas
encomendaren un servicio, todas ellas serán solidariamente
responsables de los honorarios del profesionista y de
los anticipos que hubiere hecho.
Por su parte, el artículo 2510 preceptúa que cuando
varios profesionistas en la misma ciencia presten
sus servicios en un asunto, podrán cobrar los
servicios que individualmente haya prestado cada uno.
 Lo anterior significa que si hay pluralidad de
profesionistas o técnicos, se presume la mancomunidad,
pero si la pluralidad es de clientes, entonces se
presume la solidaridad. Obviamente que en cualquiera de
los casos,puede existir pacto en contrario.

9. Terminación del contrato

La ley no establece causas específicas de terminación
del contrato de prestación de servicios profesionales.
Por ese motivo, su conclusión se realiza por la
concurrencia de cualquiera de las causas generales de
terminación de los contratos: nulidad, rescisión, acuerdo de
las partes, vencimiento del plazo de duración estipulado,
muerte o interdicción del profesional, etcétera.
También el desistimiento unilateral de cualquiera de
las partes puede terminar el contrato. En el caso del
cliente, si ya no quiere continuar recibiendo los
servicios del profesionista, debe hacérselo saber a este
último y pagarle por los servicios prestados. Se
explica esa posibilidad porque se trata de un contrato
que atiende a las cualidades personales y si se pierde
la confianza en el profesionista, el cliente no tendría
que seguir vinculado.
En el caso del profesionista, técnico o especialista,el
desistimiento puede obedecer a que ya “no pueda
continuar prestando sus servicios”, de lo cual debe dar
aviso oportuno a quien lo contrató, pues de lo
contrario podría incurrir en la responsabilidad de los
daños y perjuicios que se ocasionen por su abandono.
En virtud de las características comunes que este contrato
tiene con el mandato, podemos aplicar por analogía las
causas de terminación de este último, en lo que no se
oponga a su naturaleza específica.
 XII.Contrato de obras a precio alzado

1. Concepto
El contrato de obras a precio alzado es aquel
por virtud del cual una persona se obliga con otra a
ejecutar en favor de esta, empleando materiales propios y
bajo su dirección, una obra que la última le encarga, a
cambio de una retribución.
El artículo 2514 del Código Civil, desde enero del año
2000 contiene una definición del contrato: “El contrato de
obras a precio alzado, tiene lugar cuando el empresario se
obliga a ejecutar y dirigir una obra determinada,
poniendo los materiales, a cambio de una retribución
fija que deberá cubrirle el cliente o dueño de la
obra”.
Es contrato porque supone la concurrencia de
un acuerdo de voluntades para dar origen a
derechos y obligaciones entre los celebrantes.
Las partes que intervienen son: el empresario, que se obliga
a ejecutar la obra que él dirige, utilizando sus
propios materiales; y el dueño de la obra, quien a
cambio de esta última queda obligado a pagar una
retribución.
Es contrato de prestación de servicios porque lo
primordial es que el empresario se encargue de ejecutar
la obra, bajo su dirección y suministrando los materiales.
A cambio de la obra que se ejecuta, el dueño
de la misma debe pagar una retribución al empresario.
2. Especies
Aunque el artículo 2514 del Código Civil, de manera
clara e inequívoca, puntualiza que el contrato de obras a
precio alzado existe cuando el empresario dirige la
obra y pone los materiales, la propia ley alude a
diversas modalidades que pueden adoptarse, además de
que, en la realidad, hay múltiples variantes que los
contratantes podrían estipular para estos casos; razones
por las cuales debe hacerse referencia a las especies
en mención.

a. Contrato de obras por ajuste cerrado

A esta modalidad aluden los artículos 2516 y 2517

del Código Civil y la misma surge cuando el
empresario debe realizar la obra completa, de acuerdo a
lo pactado en el contrato, por un precio fijo y
global. Por ello, el precepto legal citado en último
término señala que: “El que se obliga a hacer
una obra de ajuste cerrado, debe comenzar y concluir en
los términos designados en el contrato, y en caso
contrario, en los que sean suficientes a juicio de
peritos”.

b. Contrato de obras a destajo

El artículo 2528 del Código Civil se refiere a

esta especie, al disponer que: “El que se obliga a
hacer una obra por piezas o medida, puede exigir que el
dueño la reciba en partes y se le pague en
proporción de las cosas que reciba”. En este caso, el precio
se fija en función de las unidades de la obra o,
como advierte Ramón Sánchez Medal, “cuando el
precio se paga por piezas o por medida, esto es,
por unidad terminada”.
c. Contrato de empresa

Existe cuando el empresario se obliga a dirigir la

realización de la obra, pero sin suministrar los materiales.
En este supuesto, únicamente se lleva a cabo la
dirección técnica que la obra requiera, responsabilizándose
el empresario del resultado y, en cuanto a los
materiales, tan solo es un mero administrador de los
mismos, pues pertenecen al dueño de la obra.
Esta modalidad, que parece modificar sustancialmente el
concepto previsto en el artículo 2514, origina ciertas
confusiones. Por un lado, hay legislaciones que definen al
contrato sobre la base de que el dueño de la
obra suministre los materiales. Así, Guillermo Ochoa
González, comenta que “El contrato de obra es aquel
por el cual una persona llamada artífice se obliga,
mediante cierto precio, a ejecutar para otra una obra
determinada, para cuya realización el que la encargó
suministra la materia o la parte principal de la misma”,
y agrega que la última parte de la definición obedece
a que cuando es el artífice quien pone la materia
o lo principal de la misma, el contrato “es un
puro contrato de compraventa, una verdadera venta a
prueba, que no se perfecciona sino por la aprobación
del que laencargó”.
Por otro lado, Miguel Ángel Zamora y Valencia
cita la opinión de Luis María Rezzónico, el cual señala
que la ejecución de una obra puede contratarse conviniendo en
que “el que la ejecute ponga solo su trabajo o
su industria o que también provea la materia
principal”, porque aunque el locator o empresario de
la obra suministre los materiales, el contrato es siempre de
“locación de obra”.
En nuestro derecho, es característica general del
contrato de obras a precio alzado, que el empresario
dirija la obra y ponga los materiales, según lo establece el
 artículo 2514 del Código Civil. Sin embargo, en la
práctica es frecuente que se estipule que el dueño de
la obra aporte los materiales y que el empresario
únicamente se encargue de dirigir la obra, como un
simple administrador de la misma. En este supuesto
podríamos decir que el contrato es atípico, aunque en
realidad es una verdadera y propia modalidad del
contrato en estudio, pues al respecto el artículo 2543
del Código Civil dispone: “Si en un caso las partes
convienen que los materiales los aportará el dueño de
la obra, el contrato se regirá por las disposiciones de
este Capítulo, a menos que la administración de la
obra se limite a un servicio técnico o profesional, en
cuyo caso se aplicarán las disposiciones del Contrato de
Prestación de Servicios Profesionales”.
El Código Civil español, en su artículo 1588, dispone
que puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo
en que el que la ejecute ponga solamente su
trabajo o su industria, o que también suministre el
material.

3. Clasificación del contrato

El contrato de Obras a Precio Alzado es bilateral
porque hace surgir obligaciones y derechos para las
dos partes. El empresario está obligado a ejecutar la
obra, dirigirla y emplear sus materiales; el dueño de
la obra, se obliga al pago de la retribución.
Es oneroso, en virtud de que los provechos y
gravámenes se distribuyen entre ambos contratantes. En
efecto, advierte Ricardo Treviño García, el provecho
que recibe el dueño con la obra, reporta el
gravamen de pagar retribución; y a la inversa, el
provecho que recibe el empresario al recibir la
retribución, reporta también la carga de entregar la
obra.
 En virtud de que las prestaciones son ciertas y
conocidas desde que el contrato se celebra, este es
conmutativo. Ambos contratantes saben las características de la
obra y también las bases para determinar la retribución.
Es consensual, en oposición a real, porque se
constituye por el solo acuerdo de las partes, sin
necesidad de entregar la obra o pagar la retribución.
Además, es del tipo de contratos de prestación de
servicios.
Ordinariamente es formal, ya que por disposición del
artículo 2516 del Código Civil, siempre que el empresario se
encargue por ajuste cerrado de la obra en bienes
inmuebles, cuyo valor sea de más de cincuenta veces el
salario mínimo, se otorgará el contrato por escrito,
incluyéndose en él una descripción pormenorizada, y en
los casos que lo requieran, un plano, diseño o
presupuesto de la obra.
Es principal porque existe por sí solo, sin necesidad de
otro contrato, obligación o relación diferentes.
Como el contrato de obras a precio alzado no se
cumple o ejecuta en el instante en que se celebra,
sino con posterioridad, es de tracto sucesivo.

4. Elementos esenciales del contrato

Deben analizarse el consentimiento y el objeto,

que tienen el carácter de elementos esenciales del
contrato.
El consentimiento es el acuerdo de voluntades para
obligarse a ejecutar una obra, empleando dirección y
materiales propios, así como para pagar una retribución.
Es muy importante precisar el alcance de la
voluntad expresada por las partes, ya que fácilmente podría
rebasarse el lindero de este contrato y penetrar al
ámbito de otro diferente.
En el contrato de obras a precio alzado, la
realización de la obra es su principal finalidad. Sin
embargo, no se trata de establecer la prestación de
un servicio personal que se realiza bajo la dirección y
dependencia de quien encarga la obra, pues en tal evento
estaríamos en presencia de un contrato de trabajo.
En el contrato de obras a precio alzado, el
empresario es quien dirige la obra y suministra los
materiales.
Tampoco es el caso de convenir que el empresario
habrá de realizar una actividad de carácter técnico o
profesional, a cambio de una retribución, porque entonces
será un contrato de prestación de servicios profesionales.
En el de obras a precio alzado, el empresario
dirige la ejecución de la obra, suministra los materiales y
se obliga a su realización de acuerdo a la
descripción pormenorizada y, si se requiere, según el
plano, diseño o presupuesto de la obra. En uno se
contrata la prestación de un servicio, en otro, la
ejecución de una obra.
De igual manera, no se pretende trasmitir la
propiedad de un bien a cambio de un precio cierto y
en dinero, que son las características de la
compraventa. Sobre el particular, Miguel Ángel Zamora
y Valencia estima que “si de conformidad con la
voluntad acorde de las partes lo relevante en un
negocio determinado es el trabajo del empresario, el
contrato será de obra a precio alzado; pero si lo
relevante llega a ser el bien mismo sobre el cual se
realizó el trabajo, el contrato será de compraventa”, y
concluye invocando el criterio de Rezzónico, según el
cual, para decidir en cada caso si el contrato es de
venta o de locación de obra, debe atenderse el valor
preponderante de la materia o del trabajo, es decir a
 la preponderancia o supremacía objetiva de la materia
suministrada por una u otra parte.
De acuerdo con Leopoldo Aguilar Carbajal, la solución
que se da es la siguiente:“Si el precio de los
materiales es menos valioso, será contrato de obra a
precio alzado; si por el contrario, el valor de
los materiales fuere el más valioso, será contrato de
compraventa”. En este se transfiere la propiedad de
un bien, en tanto que en el contrato de obras se
encarga la realización de una obra.
En torno a esta discusión de si estamos en
presencia de un contrato de obra puro y simple o
ante otro contrato distinto, Luis DiezPicazo y Antonio
Gullón opinan que: “Ante todo se impone la interpretación
de la voluntad de los contratantes. Si han dado especial
importancia al proceso productivo de la cosa, al trabajo
a realizar, sobre la materia objeto de aquel proceso,
no hay duda de que será la de contrato de obra la
calificación más adecuada. Cuando se busca la capacidad o
habilidad de un artífice, sería absurdo pretender que el
comitente se ha dirigido a él con el fin de adquirir
unos materiales simplemente. La observación de la
naturaleza del objeto es importante para detectar aquella
intención”.
El objeto directo, como segundo elemento esencial
del contrato de obras a precio alzado, consiste en
obligarse a la realización de la obra, en la que se
utilizan dirección y materiales propios, así como al pago de
una retribución. El objeto indirecto lo constituyen la obra
cuya ejecución se encarga, que puede realizarse sobre muebles
o inmuebles, así como la retribución que se paga. En
cuanto a la remuneración, generalmente consiste en
una suma de dinero, aunque también puede comprender un
pago en especie.
5. Elementos de validez del contrato
Tan solo nos ocuparemos de la capacidad y la forma.
La capacidad requerida es la general para contratar. El
empresario, además deberá tener capacidad para disponer de
los materiales que suministra para la ejecución de la obra,
que ingresará al patrimonio del dueño de la misma.
Este último también tendrá que contar con capacidad
para disponer de la remuneración que ha de pagar.
Por tanto, también se requiere una capacidad especial.
Por lo que se refiere a la forma, el artículo
2516 del Código Civil dispone que el contrato de obras
por ajuste cerrado en inmueble cuyo valor sea de más de
cincuenta veces el salario mínimo, se hará constar por
escrito, en el que se incluirá una descripción
pormenorizada y, en los casos que lo requieran, un
plano, diseño o presupuesto de la obra.
Consecuentemente, cuando el contrato se refiere a
bienes muebles o a inmuebles de valor inferior al
citado, será consensual. 6. Obligaciones de las partes

a. Del empresario

1. Ejecutar la obra
De la propia definición se desprende que por virtud de
este contrato, el empresario contrae la obligación de
ejecutar una obra en favor del otro contratante.
En ello debe emplear su dirección y suministrar los
materiales.
En el propio contrato se establece la descripción
pormenorizada de lo que comprende la obra, la cual
debe ejecutarse conforme al plano, diseño o presupuesto
de la misma. Si estos no existen y surgen
dificultades entre el empresario y el dueño, las mismas
 se resolverán teniendo en cuenta la naturaleza de la
obra, el precio de ella y la costumbre del lugar,
oyéndose el dictamen de peritos nombrados por las partes o
por el Juez, si no hubiere acuerdo, según lo dispone el
artículo 2517.
Tratándose de un contrato de obra por ajuste cerrado,
como se trata de una obra completa por un precio
global, el empresario debe comenzar y concluir la obra
en los términos designados en el contrato y, en
caso contrario, en los que sean suficientes a juicio de
peritos, como lo preceptúa el artículo 2527.
Al tenor del artículo 2531 del mismo Código Civil, el
empresario que se encargue de ejecutar alguna obra, no
puede hacerla ejecutar por otro, a menos que se haya
pactado lo contrario, o que el dueño lo
consienta; en estos casos se hará siempre bajo la
responsabilidad del empresario.
En la ejecución de la obra, el empresario tiene ciertas
responsabilidades:
En primer lugar, el artículo 2515 le impone todo el
riesgo de la obra, hasta el acto de la entrega, a
menos que haya mora en la recepción o convenio en
contrario; en segundo lugar, debe observar las disposiciones
municipales o de policía y es responsable de su
inobservancia y del daño que se ocasione a terceros,
según el artículo 2542; en tercer lugar, el artículo 2531,
último párrafo, establece que el empresario es responsable
del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la
obra.
Por otro lado, si se ha subcontratado la ejecución de
la obra, esta se hará siempre bajo la responsabilidad
del empresario.
 2. Entregar la obra
Esta obligación se cumple de conformidad con lo
estipulado expresamente. No habiendo convenio acerca del
tiempo de entrega, deberá atenderse a la naturaleza
de la obra, a la costumbre del lugar, así como al
dictamen de peritos, quienes determinarán el plazo
suficiente para comenzar y concluir la obra.
A falta de pacto sobre el lugar de entrega, tratándose de
un inmueble, la obligación se cumple donde el
bien se encuentra; en caso de muebles, en el domicilio
del empresario.
Es obvio que la entrega debe realizarse cuando la
obra ya está concluida, salvo que el empresario se hubiere
obligado a hacerla por piezas o por medida, en
cuyo caso la entregará por partes.
Tratándose de cosas muebles el constructor tiene derecho a
retenerlas mientras no se le pague la remuneración, y
su crédito será cubierto preferentemente con el precio
de la obra, como lo dispone el artículo 2541.
3. Garantizar la calidad de la obra
El artículo 2532 preceptúa que, recibida y aprobada la
obra por el que la encargó, el empresario es responsable de
los defectos que después aparezcan y que procedan de
vicio en su construcción y hechura, mala calidad de
los materiales empleados o vicios del suelo en que se
fabricó; a no ser que por disposición expresa del
dueño se hayan empleado materiales defectuosos, después
que el empresario le haya dado a conocer sus
defectos, o que se haya edificado en terreno
inapropiado elegido por el dueño, a pesar de las
observaciones del empresario.
Cuando se hubiese convenido que la obra deba hacerse
a satisfacción del propietario o de un tercero, se
 entiende reservada la aprobación a juicio de peritos, según lo
dispone el artículo 2540.

b. Del dueño de la obra

1. Pagar la retribución por la ejecución de la

obra.
Ello se hará en los términos que se hubieren pactado.
Sin embargo, cuando al encargarse una obra no se ha
fijado el precio, se tendrá como tal, si los
contratantes no estuviesen de acuerdo después, el que
fija el arancel, o a falta de este el que tasen
los peritos nombrados por las partes o por el juez, si
no hubiere acuerdo, como lo señala el artículo 2522.
El precio de la obra se pagará al entregarse la
misma, salvo convenio en contrario.
Si se pactó hacer la obra por piezas o por medida,
la remuneración se pagará en proporción de las partes
que se reciban. Según la naturaleza de la obra
será en función de las piezas colocadas o de los
metros lineales o cuadrados construidos.
Cuando se trata de una obra por precio determinado,
el dueño no está obligado a pagar ningún
aumento, aunque lo haya tenido el precio de
los materiales o el de los jornales, de conformidad
con el artículo 2524.
El pago del precio genera ciertos efectos. Una
vez recibido, no habrá lugar a ninguna reclamación
sobre él, a menos que al pagar o recibir, las
partes se hubieren hecho reserva expresa sobre el particular,
según lo establece el artículo 2526. La parte de la
obra que ha sido pagada se presume aprobada y
recibida por el dueño, siempre que se haya expresado
que el pago se aplique a la parte ya entregada, al
tenor del artículo 2529, excepto cuando las piezas
no puedan ser útiles sino formando reunidas un todo,
como lo dispone el artículo 2530.
2. Recibir la obra
Es importante determinar el momento en que el dueño
de la obra debe recibir esta, porque al incurrir en
mora en la recepción, libera al empresario del riesgo de la
obra, según lo preceptúa el artículo 2515 del Código
Civil.
Comoenseña Ramón Sánchez Medal, esta obligación
de recibir la obra no existe cuando no se ha
terminado aún; cuando se pretende entregar por partes,
a menos que se haya pactado a base de piezas o
medidas; y cuando el empresario trate de entregarla
fuera de tiempo y no tenga ya ninguna utilidad
para quien la encargó.
Si la obra se ejecuta de acuerdo a lo pactado,
sin duda que el dueño de la misma tiene la
obligación de recibirla.
3. Pagar a terceros
Con motivo del contrato de obras a precio alzado,
pueden surgir para el dueño ciertas responsabilidades frente a
terceros.
Así, cuando la obra no se ejecuta por causa del
dueño, quien haya elaborado el plano, diseño o
presupuesto, puede cobrarlo, a no ser que al
encargárselo se hubiere pactado que el dueño no lo
pagaría si no le conviene aceptarlo. Así lo fija el
artículo 2518.
Al haberse invitado varios peritos para hacer planos,
diseños o presupuestos, con el objeto de elegir el
mejor, puede estipularse que el dueño pagará a todos
honorarios, en cuyo caso estará obligado a cumplir, de
acuerdo conel artículo 2519.
 Si la obra no la ejecutare quien elaboró el plano,
diseño o presupuesto aceptado, sino otra persona, pero
conforme a tal propuesta, su autor puede cobrar honorarios.
El artículo 2520 fija esta obligación a cargo del dueño
de la obra.
Igualmente, el autor de un plano, diseño o
presupuesto que no hubiere sido aceptado, podrá cobrar
también su valor si la obra se ejecutare conforme a
él por otra persona, aún cuando se hayan hecho
modificaciones en los detalles, como lo señala el artículo
2521.
Por último, el artículo 2539 le impone al dueño
de la obra la obligación de responder frente a los
que trabajen por cuenta del empresario o le
suministren materiales para la obra, hasta por la cantidad
que alcance el empresario. Es decir, el dueño
realizará los pagos y su importe lo descontará de lo
que debe pagar al empresario.

7. Terminación del contrato

El contrato de obras a precio alzado puede concluir
por cualquiera de las causas generales de terminación de
los contratos.
Adicionalmente, existen otras razones que específicamente se
establecen por el legislador para terminar este contrato,
como son:
1. La terminación de la obra y su entrega al dueño
de la misma.
2. Por desistimiento del dueño de la obra. Al
respecto, el artículo 2533 de nuestro Código Civil dispone:
“El dueño de una obra ajustada por un precio fijo,
puede desistir de la empresa comenzada, con tal que
indemnice al empresario de todos los gastos y trabajos
 y de la utilidad que pudiera haber sacado de la
obra”.
Opina Luis Mauricio Figueroa que la facultad de
desistirse concedida al dueño es una excepción a la
regla general de que la validez y el cumplimiento de
los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de
los contratantes.
3. Por voluntad de cualquiera de la partes. El artículo
2534 dice: “Cuando la obra fue ajustada por peso o
medida, sin designación de número de piezas o de la
medida total, el contrato puede resolverse por una y
otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la
parte concluida”.
4. Por muerte del empresario. Esta causa la contempla el
artículo 2536, el cual establece que si el empresario
muere antes de terminar la obra, podrá darse por
terminado el contrato; pero el dueño indemnizará a
los herederos de aquel, del trabajo y gastos hechos.
En cambio, la muerte del dueño de la obra no
origina la terminación
del contrato, a menos que así lo convenga el
empresario con los herederos, y estos serán responsables
del cumplimiento para con aquel.
5. Por caso fortuito o fuerza mayor. Sobre el
particular, el artículo 2537 preceptúa que si el
empresario no puede concluir la obra por alguna causa
independiente de su voluntad, el contrato podrá
rescindirse, pero el dueño lo indemnizará del trabajo y
gastos hechos.
 XIII. Asociación civil

1. Concepto
Esta figura jurídica se incluye dentro del grupo de
los contratos y, además, se le considera como persona
moral. Lo anterior obedece a que la asociación
tiene una doble connotación: como negocio jurídico y como
entidad.
Al respecto, el artículo 2568 dispone que la
Asociación Civil es una persona moral que se constituye
mediante contrato por el que dos o más personas
convienen en reunirse de manera que no sea
enteramente transitoria, para realizar un fin común,
lícito, que no tenga carácter preponderantemente económico.
Luis Mauricio Figueroa opina que el contrato de
asociación es aquel por el cual dos o más personas
físicas convienen en reunirse de modo permanente, creando
una persona moral para llevar a cabo un fin común
lícito de carácter científico, artístico, de recreo, político
o cualquiera otro que no sea preponderantemente económico.
De lo anterior se deduce que, en una de sus
acepciones, la asociación es el contrato por virtud del cual
dos o más personas convienen en reunirse de manera
más o menos permanente para la realización de un fin
común, lícito y que no sea preponderantemente económico.
Es contrato, en virtud de que entraña un acuerdo de
voluntades para crear derechos y obligaciones. Este carácter
contractual se lo reconocen expresamente los artículos 2568 y
2569.
En la celebración del contrato de asociación civil
participan dos o más personas, que se llaman
 asociados. Las partes convienen en reunirse de manera que
no sea enteramente transitoria, sino con cierta permanencia.
Esto se explica porque no cualquier reunión entraña
una asociación, sino únicamente cuando se hace de manera
más o menos permanente y para realizar un fin
determinado.
Existe una finalidad común de las partes, en cuanto
que todos los asociados buscan el mismo propósito y,
por tanto, las pretensiones son paralelas o de idéntico
contenido. El fin debe ser permitido por la ley o
las buenas costumbres y no puede ostentar un
contenido económico, ya que la asociación se propone fines
políticos, científicos, artísticos, de recreo, etcétera, pero
que no sean preponderantemente económicos.
De gran acierto resulta la aclaración que hacen Fausto
Rico y Patricio Garza, en el sentido de que el
fin de la asociación no debe estar reservado a otro tipo
de persona moral, como sucede con las asociaciones
religiosas o los partidos políticos, que cuentan con su
propia regulación legal.
Desde otro punto de vista, es decir, como entidad, la
asociación es una corporación de derecho privado, que
tiene una finalidad común, lícita y que no sea
preponderantemente económica. En este sentido, es una
persona moral, dotada de patrimonio y personalidad
propios. Obra y se obliga por medio de los
órganos que la representan y ejercita los derechos
necesarios para la realización de su objeto.
Expresamente, el artículo 25, fracción III bis, le
atribuye el carácter de persona moral. En congruencia,
el artículo 2568 se refiere a la asociación civil
precisamente como una persona moral.
Esta doble connotación se explica porque al acto
constitutivo de la asociación se le considera como un
 contrato, y el efecto principal de ese negocio, es la
creación de una persona jurídica.
Es importante hacer notar que en el Título Décimo
primero, parte segunda del Libro Cuarto, el Código Civil
regula, junto con las asociaciones y sociedades, a
las fundaciones, según la reforma publicada el 28 de
octubre del 2009.
Sin embargo, la fundación no tiene carácter contractual,
pues el artículo 2585-1 señala que es una persona
moral que se constituye mediante declaración unilateral de
voluntad de una o varias personas físicas o
morales, que tiene por objeto afectar determinados bienes
de propiedad particular con el fin de desarrollar
actividades de asistencia social, culturales o deportivas,
sin ánimo de lucro.

2. Elementos esenciales del contrato

En virtud de que la asociación civil es, en un primer
momento, en el de su constitución, un contrato, deben
por ello analizarse los elementos que como tal le
corresponden. De ahí la necesidad de ocuparse de los
elementos esenciales y de validez del contrato.
En cuanto a los primeros, precisaremos las
características del consentimiento y del objeto.
El consentimiento, en la asociación civil, es el acuerdo
de voluntades para reunirse de manera más o menos
permanente y realizar un fin común, lícito y que no
sea preponderantemente económico.
Con razón, el artículo 2568 establece que la
asociación se constituye cuando varias personas convienen en
reunirse para realizar un fin de las características
indicadas. Ramón Sánchez Medal comenta que los
asociados pueden prestar su consentimiento en el
 momento de celebrarse la asociación o, posteriormente, al
ingresar a ella después de haberse constituido.
El objeto directo del contrato de asociación civil,
radica en la reunión de dos o más personas, en
forma que no sea enteramente transitoria, para realizar
un fin común, lícito y no preponderantemente económico. El
objeto indirecto lo constituye el fin común que se
pretende realizar, el cual no debe tener un contenido
fundamentalmente económico, sino que ha de ser político,
científico, artístico, de recreo, etcétera, y siempre
permitido por la ley.

3. Elementos de validez del contrato

Los asociados deben tener una capacidad general o
contractual para intervenir directamente en el contrato de
asociación. Sin embargo, en los casos en que se trate de
hacer aportaciones a la asociación, se exige además
una capacidad especial para disponer de los bienes
aportados.
Ya como entidad, la asociación civil adquiere una
personalidad jurídica que lepermite ejercitar los
derechos y obligaciones propios de su objeto
social, a través de su representante orgánico o
estatutario.
Anteriormente, las asociaciones de esta clase no podían
tener en propiedad o administrar por sí bienes raíces o
capitales impuestos sobre ellos, con la única excepción de
los edificios destinados inmediata y directamente al
objeto de la institución, según lo preceptuaba el artículo
27, fracción VI, de la Constitución General de la
República. En el Diario Oficial de la Federación
del lunes 6 de enero de 1992, se publicó la reforma
que se introdujo al artículo 27 Constitucional,
observándose de la misma que la fracción VI se
modificó para suprimir la prohibición de que las
 corporaciones civiles pudieran tener otros bienes diversos a
los edificios destinados inmediata y directamente al
objeto de su constitución; por lo cual su capacidad
debe entenderse ampliada, en cuanto que ya no se
restringe en ese sentido.
Acerca de la forma, cabe señalar que el artículo
2569 dispone que el contrato de asociación civil debe constar
por escrito, y que si se aportan bienes cuya
enajenación deba constar en escritura pública, esto es,
cuando su valor exceda de 1,500 veces el salario
mínimo, entonces el contrato deberá revestir esa
formalidad.
Dicho precepto establece que el contrato de asociación
deberá incluir, por lo menos, el nombre y
domicilio de los asociados, la razón social, el
domicilio de la asociación, el objeto social, el
patrimonio de la asociación, las facultades de la asamblea,
las atribuciones de la dirección y los derechos y
obligaciones de los asociados.
Además, al tenor del artículo 2571, los estatutos de la
asociación deben inscribirse en el Registro Público para
que produzcan efectos contra terceros. La inscripción se
realiza en la Sección Cuarta del Registro, según lo
dispone el artículo 52, fracción II, de la Ley del
Registro Público de la Propiedad del Estado de
Chihuahua.
En cuanto al permiso para la constitución de
las asociaciones, Miguel Ángel Zamora y Valencia
opina que “legalmente, la constitución de una
asociación civil no requiere permiso de la Secretaría de
Relaciones Exteriores. El artículo 17 de la Ley para
promover la Inversión Mexicana y Regular la
Inversión Extranjera, establece la necesidad de un permiso
previo de la Secretaría indicada, para la constitución
y modificación de sociedades, pero no para la
 constitución o modificación de asociaciones. Sin
embargo, la propia Secretaría, con fundamento en la
fracción I del artículo 27 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos y primero
del Reglamento de la Ley Orgánica de la fracción I
del propio artículo 27, ha considerado que sí requiere
de permiso cuando la asociación esté en posibilidad,
conforme a su estatuto social, de adquirir bienes
inmuebles y de admitir asociados extranjeros. Sin
embargo, debe hacerse notar que, al tenor del artículo
36 del Reglamento de la Ley para promover la
Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera,
cuando las
SociedadesMexicanas pretendan adquirir inmuebles no se requiere
ningún permiso de dicha Secretaría”.
En el acuerdo publicado en el Diario Oficial de
la Federación del 7 de septiembre de 1987, por el
que se estableció una Delegación de la Secretaría de
Relaciones Exteriores con sede en Chihuahua, se dispuso, en el
artículo 30 fracción III, inciso a), que dicha dependencia
tenía facultades para conceder permisos a efecto de
constituir sociedades y asociaciones, civiles o
mercantiles. A lo que se agrega que, de conformidad
con los artículos 1 fracción IX, y 30 del invocado
Reglamento, sí se incluían a las asociaciones
entre las que requieren el permiso citado.
En el Diario Oficial de la Federación del 27 de
diciembre de 1993, se publicó la Ley de Inversión
Extranjera, la cual abrogó la Ley para Promover la
Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera, y la
Ley Orgánica de la Fracción I del artículo 27
Constitucional.
La Ley de Inversión Extranjera, en sus artículos 15 y
16, señalaba que se requería permiso de la Secretaría de
Relaciones Exteriores para la constitución de Sociedades, así
como para que estas cambiaran su denominación o razón
social. Antes también se exigía para que las sociedades
modificaran su cláusula de exclusión de extranjeros por la de
admisión de extranjeros.
En la actualidad, al tenor de los artículos 15, 16 y
16 A de la citada ley y 13, 14, 15 y 20 de
su Reglamento, el permiso para la constitución de
sociedades y para que las sociedades constituidas cambien su
denominación o razón social, corresponde otorgarlo a la
Secretaría de Economía. En cuanto a las sociedades
que modifiquen su cláusula de exclusión de extranjeros por la
de admisión, simplemente deberán notificarlo a dicha
Secretaría, dentro de los treinta días hábiles siguientes a
dicha modificación.
Además, el artículo 2 del mencionado Reglamento
dispone que se entenderá por “Sociedades: las
personas morales civiles, mercantiles o de cualquier
otro carácter constituidas conforme a la legislación
mexicana”.
De lo anterior se concluye que para constituir una
asociación civil sí se exige el permiso de la
Secretaría de Economía.
La falta de forma prescrita para el contrato de
asociación no produce su nulidad, sino el efecto de
que el o los asociados puedan pedir en cualquier
tiempo la disolución y liquidación de la asociación o, en
su caso, el otorgamiento de la forma necesaria para su
regularización.
4. Organización de la asociación
Según se ha establecido, una vez celebrado el contrato de
asociación, surge a la vida jurídica una entidad propia
y distinta de los asociados, con patrimonio y personalidad
independientes. Ello hace, en consecuencia, que deban
analizarse los aspectos característicos de esa persona
 moral: sus órganos, funcionamiento, disolución y
liquidación.
Para comprender con mayor precisión la organización de
la asociación, es menester referirse de manera específica a
la Asamblea General, a la Dirección y a los
Asociados.

a. La Asamblea General

Por disposición del artículo 2572, el poder supremo de

las asociaciones reside en la asamblea general, que se
conforma por la reunión de asociados debidamente
convocados para tratar determinados asuntos de la
asociación. La asamblea se reunirá en la época fijada en
los estatutos o cuando sea convocada por la
dirección, ordinariamente en el domicilio social.
El quórum necesario para que válidamente se instale
la asamblea, ordinariamente se establece en los
estatutos; de no ser así, se requerirá la presencia de la
mayoría de los asociados.
Las asambleas generales solo se ocuparán de los asuntos
contenidos en el orden del día. A la asamblea general
le corresponde resolver: 1) sobre la admisión y
exclusión de los asociados, aunque la Dirección hubiere
ejercido provisionalmente esta facultad, pues de todas maneras
el acuerdo debe ratificarse por la asamblea; 2) sobre el
nombramiento de director o directores, si no han sido
designados en la constitutiva o los nombrados dejen de
ejercer el cargo; 3) sobre la revocación de los
nombramientos hechos; 4) sobre la disolución anticipada o
su prórroga; y, 5) sobre los demás asuntos
encomendados por la ley o los estatutos.
Las decisiones de la asamblea general, que obligan a
los presentes, ausentes y disidentes, serán tomadas por mayoría
de votos de los miembros presentes, salvo disposición en
 contrario. Así se desprende de los artículos 2572 y
2575 del Código Civil.
El desarrollo de la asamblea debe hacerse constar en el
acta respectiva, que
por lo menos firmarán el director y el secretario, a
menos de que en los estatutos se establezcan mayores
requisitos.

b. La dirección
No obstante que el poder supremo de la asociación
radica en la asamblea general, esta, por su propia
naturaleza de órgano colegiado y discontinuo, no
podría realizar las actividades propias de la operación
normal de la persona moral. Por ello, a fin de
que la asociación tenga una representación orgánica que le
permita el ejercicio de los derechos y obligaciones
que le corresponden, la propia ley civil prevé la
posibilidad de designar uno o varios directores con
todas las facultades necesarias para realizar el objeto de
la asociación y las que le concedan los estatutos y la
asamblea general, según lo dispone el artículo 2572.
La dirección constituye el órgano de representación a
que se refiere el artículo 27 y es, por lo tanto, a
través del cual obra y se obliga la asociación. Además,
es a quien le corresponde la administración de la
corporación.
Su designación puede hacerse en la escritura constitutiva o
por acuerdo posterior de la asamblea general.
Aunque la ley hace alusión a los directores, nada
impide que el órgano de administración de la
asociación se denomine consejo directivo, junta directiva,
consejo de administración, mesa directiva o tenga otra
denominación análoga. c. Los asociados

Tienen calidad de asociados, los que participan en el

contrato que acuerda la reunión para realizar el fin de
la asociación. También la tienen quienes se incorporan
a la misma con posterioridad a su constitución
y son admitidos como tales por la asamblea general.
El asociado tiene derechos y obligaciones que le
derivan de la ley y de los estatutos. Entre los
primeros, pueden mencionarse los siguientes:
1. Tiene derecho de votar, pues en las asambleas generales
puede intervenir emitiendo su voto, según lo dispone el
artículo 2576, con la salvedad de que no debe hacerlo
en aquellas decisiones en que se encuentre directamente
interesado o lo estén su cónyuge, ascendientes,
descendientes o parientes colaterales dentro del segundo
grado.
2. Goza del derecho de vigilancia, ya que puede examinar
los libros de contabilidad y demás papeles de esta,
cuidando que 223 las cuotas se dediquen al fin que se
propone la asociación, como consta en el artículo 2581.
3. No puede ser excluido de la asociación sino por acuerdo
de la Asamblea General y por alguna de las
causas contempladas en los estatutos. Además, tiene
derecho de separarse de la asociación, previo aviso
dado con dos meses de anticipación, aunque si lo
hace o fuere excluido, pierde todo derecho al
patrimonio social, salvo pacto en contrario, según se
desprende de los artículos 2578 y 2580.
Las obligaciones de los asociados, generalmente
previstas en los estatutos, también pueden surgir de los
acuerdos de la asamblea y de la dirección.
 Todo esto denota que en la asociación civil, las
cualidades personales de sus integrantes tienen especial
relevancia, a grado tal que la calidad de asociado es
intransferible, por disposición del artículo 2582.
Una pregunta que suele formularse respecto de la calidad
de los asociados es si estos deben ser personas físicas
o también pueden ser morales. Luis Mauricio
Figueroa y Jorge Barrera Graf sostienen que únicamente
pueden ser personas físicas, pues al referirse la
ley a individuos, excluye que sociedades y otras
asociaciones puedan ser socias, destacando que esta
exclusión de sociedades se aplica como una característica
propia de las asociaciones, que la distingue de las
sociedades. Porque: “...aquellas, solo agrupan personas físicas
por su carácter ideal, más que patrimonial...”
Miguel Ángel Zamora y Valencia estima que
las asociaciones civiles sí se pueden constituir por
personas físicas o personas morales. Fausto Rico y
Patricio Garza son de la opinión de que si el
legislador no distingue si deben ser personas físicas o
morales los socios, entonces ambas pueden
constituir esta clase de agrupaciones.
No debe perderse de vista que la asociación civil tiene
una finalidad que no sea preponderantemente económica;
por tanto, una persona moral que tenga un propósito de
lucro o una finalidad preponderantemente económica no
puede, definitivamente, ser miembro de una asociación civil, ya
que habría una contradicción en los fines de ambas.
Sin embargo, otra asociación civil que no tenga un fin
preponderantemente económico sí podría formar parte de
una asociación civil. Hasta podría admitirse la participación
de otro tipo de sociedad, siempre queen el objeto
social de esta última se incluya expresamente la
posibilidad de que forme parte de una asociación civil.
5. Disolución y liquidación de la asociación
Miguel Ángel Zamora y Valencia afirma que la
disolución deriva de la resolución de la asamblea o
de la autoridad judicial que suspende las actividades
normales de la asociación, impide la iniciación de nuevas
operaciones y ordena la liquidación. La disolución es, por
ende, la terminación de las actividades ordinarias de la
asociación civil.
En cuanto a la disolución, el artículo 2583 dispone
que, además de las causas previstas en los estatutos,
las asociaciones se extinguen por alguna de las
razones que el propio precepto señala, las cuales
pueden obedecer a la voluntad, al objeto o a la
decisión judicial.
La primera razón, relativa a la voluntad, surge
por acuerdo de las dos terceras partes de la asamblea
general o por el vencimiento del plazo establecido en
el contrato. La segunda, que se refiere al objeto,
se actualiza por haberse conseguido el objeto de su
fundación, tanto por lograrse totalmente dicho objeto o por
haberse vuelto incapaz la asociación de realizar el
fin de su constitución. La tercera causa se encuentra en
que la autoridad judicial decreta la disolución, como
sucede, por ejemplo, como dice Ramón Sánchez Medal,
por ser ilícito el fin de la asociación, como en el caso de
los juegos prohibidos.
Una vez disuelta la asociación, debe procederse a la
liquidación, la cual se realiza de acuerdo con los
estatutos. Estos,generalmente ordenan que se proceda a la
venta de los bienes sociales para pagar las deudas de
la asociación; luego, que se aplique el remanente a
reembolsar las aportaciones a los asociados y, después, de
existir excedente, que se distribuya entre sus asociados,
proporcionalmente a sus aportaciones. Al no haber
regulación expresa en los estatutos, la liquidación se
hará como lo determine la Asamblea General, solo que en
este evento, las utilidades deben aplicarse a la
asistencia social pública, anteriormente conocida como la
Beneficencia Pública del Estado, según lo dispone el
artículo 2584. Este mismo destino tendrán todos los
bienes de la asociación cuando esta se hubiere
constituido para un objeto ilícito y se extinga por
resolución de la autoridad competente.
En fin, la liquidación, que es la etapa posterior a la
disolución de la asociación, constituye el proceso de
concluir las operaciones ya iniciadas, pagar las deudas
pendientes, hacer efectivos los créditos, sanear los bienes,
en su caso, convertir en dinero los bienes y
derechos de la persona moral, y aplicar el
activo líquido o los bienes saneados conforme a lo
dispuesto en los estatutos, y, en su defecto, conforme lo
disponga la asamblea o la ley. La liquidación, por
ende, alude a la aplicación de los bienes de la
misma, la cual se realiza ordinariamente de conformidad
con los estatutos sociales.
Un número importante de asociaciones civiles que se
constituyen,busca que la autoridad fiscal le autorice expedir
recibos por donativos cuyo importe sea deducible de
impuestos, así como lograr apoyos de las dependencias
oficiales por su carácter de organizaciones no
gubernamentales, que con frecuencias realizan actividades
altruistas.
Para lo anterior es requisito que, con carácter
irrevocable, se establezca estatutariamente que la asociación
no distribuirá dividendos o utilidades entre los asociados y
que al liquidarse, el remanente se aplicará a otras
asociaciones que persigan un fin similar.
Así las cosas,pueden distinguirse varios supuesto en
materia de liquidación de las asociaciones.
 En primer lugar, que en los estatutos sociales se
establezca expresamente la manera como se hará la
distribución del patrimonio de la asociación. Si esto acontece,
entonces los liquidadores deberán ajustarse a lo
previsto estatutariamente, que podría ser alguna de
las siguientes hipótesis: a) pagar las deudas sociales;
devolver las aportaciones; y repartir los dividendos
entre los asociados; b) pagar las deudas sociales;
devolver las aportaciones; y aplicar el remanente a
otras asociaciones; y c) pagar las deudas sociales; y
aplicar todo el activo social a otras asociaciones.
En segundo lugar, que en los estatutos no se señale
cómo se distribuirán los bienes de la asociación. En este
caso será la asamblea la que decida, solo que si hay
utilidades, por disposición legal, las mismas deberán
aplicarse a la asistencia social pública.

XIV. Sociedad civil

1. Concepto
A la Sociedad Civil, al igual que a la Asociación
Civil, la ley le atribuye carácter contractual, a la vez
que le otorga la calidad de persona moral.
Por ese motivo, debe conceptuarse desde un doble punto de
vista: como negocio jurídico y como entidad.
En su primera acepción, la sociedad civil es el
contrato por virtud del cual dos o más personas se
obligan a aportar bienes o servicios para la
realización permanente de un fin común, lícito y
preponderantemente económico, pero no de especulación
comercial.
 La naturaleza contractual se la reconoce de manera
expresa el artículo 2586, al señalar que “La
Sociedad Civil es una persona moral que se constituye
por contratocelebrado entre dos o más personas, quienes se
obligan a aportar bienes o servicios para la
realización de un fin común, lícito, de carácter
preponderantemente económico, sin que constituya una especulación
comercial”.
En este sentido, es un contrato, porque implica
un acuerdo de voluntades para crear derechos y
obligaciones. Las personas que participan en su
celebración, se llaman socios, aunque estos también
pueden incorporarse y tener esa categoría con
posterioridad a la constitución de la sociedad.
Se requiere que por lo menos sean dos, aunque
pueden ser más.
Existe una corriente que pugna por la sociedad
unipersonal, por lo que debemos esperar cambios
legislativos en este sentido.
En la sociedad, es imprescindible la aportación de
bienes o servicios por los socios, según sean capitalistas o
industriales,puesto que contraen la obligación de
combinar sus recursos o sus esfuerzos para la
realización del fin social.
En efecto, con la celebración del contrato de
sociedad, se pretende la realización permanente de un
fin determinado que se establece en el contrato
social. Ello significa que debe existir cierta durabilidad de la
sociedad, ya que la combinación de los esfuerzos o
recursos en la aportación de bienes o servicios, no
debe ser para una finalidad enteramente transitoria.
Dicha finalidad ha de ser común, puesto que, igual
que sucede en la asociación civil, las pretensiones
buscadas son paralelas o de idéntico contenido; lícita,
porque debe ser permitida por la ley; y
 preponderantemente económica, es decir que la sociedad sí
persigue un propósito de carácter pecuniario, pues con la
aportación de bienes o servicios se pretende la
formación de un fondo común del que pueden resultar
beneficios de aquella índole, aunque sin llegar al
punto de la especulación, que es propia de otra clase de
sociedades.
De lo anterior se deduce que entre los contratos de
sociedad y de asociación civiles, existen notables
diferencias: en el primero, la aportación de bienes o
servicios es indispensable, en tanto que en el segundo,
como no es elemento de definición, pueden o no
existir aportaciones; en la sociedad, la finalidad es
preponderantemente económica, mientras que en la asociación
no puede ser así; además, en la sociedad, los socios
pueden trasmitir sus derechos, mientras que en la
asociación, la calidad de asociado es intransferible.
En su segunda acepción, como entidad, la sociedad
civil es una corporación de derecho privado, dotada de
patrimonio y personalidad propios, que tiene un fin común,
lícito y preponderantemente económico, pero no de
especulación.
Es decir, desde este punto de vista, la sociedad civil es
una persona moral, según lo disponen los artículos
25, Fracción III, y 2586 del Código Civil. Como tal,
tiene patrimonio y personalidad propios y diferentes a
los de sus socios. La finalidadde la corporación es
común, lícita y económica.
Igual que sucede en la legislación local, el Código
Civil chileno, en su artículo 2053, deja muy claro el doble
aspecto de la sociedad: como contrato y como persona
jurídica, al disponer que “la sociedad es un contrato
en que dos o más personas estipulan poner algo en común
con la mira de repartir entre sí los beneficios que de
 ello provengan. La sociedad forma una persona jurídica,
distinta de los socios individualmente considerados”.

2. Elementos esenciales del contrato

Si la sociedad civil es, en su inicial connotación,
un contrato, debemos ocuparnos de las características
que como tal le corresponden. De ahí la necesidad de
analizar los elementos esenciales y los de validez de
este contrato. Los primeros son el consentimiento y el
objeto.
El consentimiento, en la sociedad civil, es el acuerdo
de voluntades para obligarse a aportar bienes o
servicios y realizar un fin común, lícito y
preponderantemente económico.
El objeto directo consiste en aportar bienes o
servicios para la realización de un fin común, lícito y
preponderantemente económico.
El objeto indirecto del contrato, lo constituyen tanto
las aportaciones que hacen los socios como el fin
perseguido por ellos.
Dichas aportaciones pueden consistir en una cantidad
de dinero u otros bienes, o en su industria,
según lo establece el artículo 2587.
De ahí surge la distinción entre socios capitalistas e
industriales,según la clase de aportación que realicen. La
aportación de bienes implica la transmisión a la
sociedad del dominio de los mismos, excepto que se
pacte otra cosa en el contrato.
Sin duda que se pueden aportar bienes o
servicios, pero también ambos, en cuyo caso el socio
tendrá el doble carácter de capitalista e industrial.
Por su parte, el fin debe ser común, lícito y
preponderantemente económico. Si se formare una
 sociedad para un objeto ilícito, a solicitud de
cualquiera de los socios o de un tercero interesado,
oyendo en juicio a quien represente a la sociedad, se
declarará la nulidad de esta, la cual se disolverá y
pondrá en liquidación, como lo dispone el artículo
2618, fracción VII, del Código Civil.

3. Elementos de validez del contrato

La capacidad requerida por los socios para celebrar el
contrato de sociedad es la general para contratar, esto
es, ser mayor de edad y encontrarse en pleno ejercicio
de sus derechos, y la especial para efectuar la
aportación de que se trate.
Lógicamente que esta es la capacidad de los socios,
pues la sociedad misma, ya como entidad adquiere su
propia capacidad para ejercer los derechos y obligaciones
que le son inherentes.
En cuanto a la forma, el artículo 2588 prescribe
que el contrato de sociedad
debe constar por escrito, y que se otorgará en
escritura pública cuando algún socio transfiera a la
sociedad bienes cuya enajenación deba hacerse en
escritura pública.
Además, de conformidad con el artículo 2592, el
contrato de sociedad debe inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad para que produzca efectos contra
terceros. Al respecto, el artículo 52, fracción I, de
la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado,
preceptúa que se inscribirán en la Sección Cuarta del
Registro Público, las escrituras constitutivas de las
sociedades civiles y las que las modifican.
Al aludir a una escritura pública nos referimos al
instrumento original que elnotario público asienta en
los libros de su protocolo para hacer constar el acto
jurídico de aportación de inmuebles, en los términos del
artículo 63 de la Ley del Notariado del Estado de
Chihuahua, pues esta exigencia subsiste aun en las sociedades
mercantiles,pues por la naturaleza de estas, como se trata de
enajenación de inmuebles, debe ser el notario y no el
corredor público el que formalice la aportación
inmobiliaria, pues la póliza expedida por un corredor
público en la que conste el pago de acciones de
capital social de una empresa con aportaciones de
bienes inmuebles, por sí sola es ineficaz para
acreditar el interés jurídico, ya que no es apta para
demostrar su titularidad, según lo resolvió la Primera Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la
tesis jurisprudencial 64/2009, derivada de la contradicción
de tesis 44/2008-PS, bajo el rubro “INTERÉS JURÍDICO
EN EL AMPARO. LA PÓLIZA EXPEDIDA POR UN
CORREDOR PÚBLICO EN LA QUE CONSTA EL PAGO
DE ACCIONES DEL CAPITAL SOCIAL DE UNA EMPRESA
CON LA APORTACIÓN DE BIENES INMUEBLES, POR SÍ
SOLA ES INEFICAZ PARA ACREDITARLO”.
Si no se inscribe, el contrato de sociedad solo
surtirá efectos entre los socios, pero los terceros podrán
aprovecharse de la existencia de la sociedad y de
los términos del pacto social, sin que se les puedan
oponer en su perjuicio.
Por otro lado, al tenor de los artículos 15, 16 y
16 A de la Ley de Inversión Extranjera, para la
constitución de sociedades, así como para que estas cambien
su denominación o razón social, se requiere del permiso
de la Secretaría de Economía, antes de la Secretaría de
Relaciones Exteriores.
Asimismo, el contrato de sociedad debe contener los
requisitos formales a que se refiere el artículo 2591
del Código Civil, que son:
1. El nombre y domicilio de los socios,
 2. La razón social,
3. El domicilio de la sociedad,
4. El objeto de la sociedad,
5. El patrimonio de la sociedad,
6. Las facultades de la asamblea,
7. Las atribuciones de la administración,
8. Los derechos y obligaciones de los socios, y
9. Los requisitos personales que deben reunir y acreditar
los socios.
Ahora bien, con relación a la forma se plantea el
problema de la inobservancia de la misma, pues
mientras que en los contratos de cambio, normalmente se
genera la nulidad relativa, como lo establece el
artículo 2114; sin embargo, en el caso de la
sociedad civil, el legislador, atendiendo a que aquella contrata
con terceros que participan en las operaciones que realiza
con ellos la persona moral, no establece la nulidad
del contrato como consecuencia de su falta de forma,
sino que esta omisión solo produce el efecto de
que los socios puedan pedir, en cualquier tiempo, que se
proceda a la disolución y liquidación de la
sociedad, pero mientras que esa liquidación no se pida, el
contrato produce todos sus efectos entre los socios y
estos no pueden oponer a terceros que hayan contratado
con la sociedad, la falta de forma, según lo dispone el
artículo 2589 del Código Civil.

4. Sociedades irregulares y nulas

La ley impone la obligación de que la sociedad
satisfaga ciertos requisitos que de manera expresa
señala. Pues bien, cuando no se cumple con alguna
de tales exigencias, ello hace que la sociedad sea
irregular o nula, según la omisión en que se incurra.
Por este motivo, debe precisarse cuándo hay irregularidad
o nulidad que afecte a la sociedad civil.
 La irregularidad de la sociedad se produce en
los siguientes casos: cuando no se observa la forma
requerida por la ley para el contrato de sociedad;
cuando no se inscribe en el Registro Público; cuando
no se obtiene el permiso de la Secretaría de
Economía o anteriormente de la Secretaría de
Relaciones Exteriores; y cuando transcurre el plazo por el
que se constituyó la sociedad y esta continúa funcionando
sin acuerdo expreso.
Surge a este respecto el problema de la sociedad civil
que habitualmente realiza actos de comercio, pues por su
naturaleza no pueden tener un propósito de lucro. Podría
pensarse que se convierte en una sociedad mercantil,
sin embargo, este carácter solo se adquiere si una
sociedad se constituye a través de alguna de las formas
previstas en la Ley de Sociedades Mercantiles. Sin
duda algunaque estamos en presencia de una sociedad
civil irregular y que a los actos de comercio que
realice se les pueden aplicar las disposiciones
reguladoras de esa clase de actos.
La nulidad, en cambio, surge cuando se trata de
sociedades con pacto leonino. Rafael Rojina Villegas,
afirma que se han considerado leoninas las sociedades en
las cuales se viola el principio fundamental que
prohíbe la estipulación de que los provechos pertenezcan
exclusivamente a alguno o algunos de los socios y
todas las pérdidas a otro u otros. En nuestro código,
el artículo 2594 contempla la nulidad de la sociedad
con esta clase de pactos.
La ilicitud en el objeto social también genera la
posibilidad de anular la sociedad, según lo dispone el
artículo 2618, fracción VII.
Igual sucede cuando los socios renuncian a
derechos que la norma consigna en su favor y no se
trate de prerrogativas renunciables. El derecho de
 votar, de vigilar, de administrar, de separarse de la
sociedad, no podría renunciarse.
La diferencia entre la irregularidad y la nulidad de
la sociedad civil sí es, en ocasiones, notable. Por
ejemplo, cuando la sociedad es irregular por
inobservancia de la forma, el efecto es que
cualquiera de los socios puede pedir su disolución y
liquidación, pero mientras eso no suceda, la sociedad
continúa sus actividades normales. En cambio, la nulidad,
por la ilicitud en el objeto, hace que la
sociedad deba disolverse y ponerse en liquidación, pero
las utilidades se destinarán al fondo de la asistencia
social pública, que antes se denominaba Beneficencia Pública
del Estado, como lo señala el último párrafo
del artículo 2626 del Código Civil.

5. Organización de la sociedad
La sociedad civil no solo reviste carácter contractual,
sino que también es considerada como una persona moral y,
como tal, deben analizarse los aspectos de su organización y
funcionamiento. Para ello conviene precisar los aspectos
relativos a la asamblea general, a la administración, a
la situación legal de los socios y a la disolución y
liquidación de la sociedad.
a. La Asamblea General

El poder supremo de la sociedad radica en la

asamblea general. Esta es un órgano colegiado y
discontinuo, que se conforma por la reunión de
los socios, debidamente convocados, que toma las
decisiones fundamentales que importan a la sociedad. La
asamblea se reúne ordinariamente en las fechas que
fijen los estatutos y, de manera extraordinaria, cuando
sea convocada por la administración, a solicitud del
veinticinco por ciento de los socios. En cualquier
caso,los socios serán citados mediante convocatoria que
señale fecha,lugar y orden del día.
Una vez reunido el quórum legal, que salvo que en
los estatutos se fije una cantidad más elevada, deberá
encontrarse representada la mayoría del capital social, la
asamblea adopta los acuerdos por mayoría de los
asistentes, a menos de que se trate de asuntos
que requieren una mayoría calificada.
A este órgano corresponde decidir sobre la
admisión y exclusión de socios; el nombramiento y
revocación de socios administradores; la disolución
anticipada o prórroga de la sociedad; y de los demás
asuntos que la ley y los estatutos determinen, según lo
dispone el artículo 2599 Bis del Código Civil.
En fin, se trata de la máxima autoridad de la
sociedad que decide sobre los asuntos que son importantes
para la vida y desarrollo de la persona moral.
Al celebrarse una asamblea se levanta el acta
respectiva, que se asienta en el libro que al respecto
lleva la sociedad. Dicha acta se firma por el presidente y
el secretario de la asamblea y, en su caso, por quienes
deban hacerlo, conforme a los estatutos sociales.
Los acuerdos de la asamblea obligan a los
presentes, ausentes y disidentes.

b. La administración

Tomando en cuenta que las personas morales obran y

se obligan por medio de los órganos que las
representan,así como que la dirección y manejo de
los negocios comunes requieren de una atención pronta,
constante y eficaz, la sociedad civil cuenta, generalmente,
con una administración.
 La administración, puede conferirse a uno o más socios.
En el primer caso se le denomina socio administrador
o administrador único. En el segundo, constituyen
un consejo de administración o pueden tener otra
denominación, como consejo directivo, junta de gobierno o
simplemente socios administradores.
Al haberse designado especialmente uno o varios
administradores, los demás no pueden contrariar ni
entorpecer sus gestiones, ni impedir sus efectos, aunque
ello tampoco los priva de su derecho de vigilancia
que les corresponde.
El nombramiento de administradores puede hacerse en la
escritura de sociedad o después de constituida la misma.
En el primer caso, no podrá revocarse sino por el
consentimiento de cuando menos las dos terceras
partes de la asamblea o judicialmente, por dolo, culpa o
inhabilidad. En el segundo, la revocación puede hacerse
por mayoría de votos.Así lo estipulan los artículos
2607, 2608 y 2609 del Código Civil.
Los administradores están investidos de todas las facultades
que fueren necesarias al giro y desarrollo de los
negocios que constituyan el objeto social. Es decir, les
corresponden las facultades de representación, dirección y
administración de la sociedad. Sin embargo, salvo pacto en
contrario, requieren autorización expresa de la asamblea:
para enajenar los bienes sociales, si no es ese el
objeto de la sociedad; para gravarlos, con alguna
garantía real; para tomar capitales prestados; y cuando
así lo establezcan los estatutos, según el artículo 2610.
Cuando los administradores se excedan de sus
facultades, los compromisos que contraigan, si no son
ratificados por la sociedad, solo obligan a esta en
razón del beneficio recibido.
Los administradores están obligados a rendir cuentas de su
gestión, siempre quelo pidan los socios que representen
 por lo menos la tercera parte del capital social, a
pesar de que no sea la época fijada en los estatutos.
Si son varios los socios encargados indistintamente de
la administración, sin declaración de que deberán
proceder de acuerdo, podrá cada uno de ellos practicar
separadamente los actos administrativos que crea adecuados;
sin embargo, cualquiera de ellos puede oponerse a las
operaciones del otro cuando estas sean perjudiciales para la
sociedad. En este caso, la oposición se hará valer antes de
que las operaciones hayan producido efectos. Será la
asamblea la que conozca de la oposición, según lo
establece el artículo 2612.
No habiéndose designado uno o varios administradores de
manera especial, todos los socios tienen derecho
de concurrir en la dirección y manejo de los
negocios comunes y, en esta hipótesis, las decisiones serán
tomadas por mayoría, la cual se computará por cantidades,
aunque si una sola persona representa el mayor interés
y se trata de sociedades de más de tres socios,
entonces se requiere, por lo menos, el voto de la
tercera parte de los socios.

c. Los socios

Aunque la personalidad jurídica de la sociedad es

distinta a la que corresponde a los socios en lo
particular, estos mantienen una posición importante con respecto
a la entidad, pues por la calidad de socios
que ostentan, tiene obligaciones y derechos que deben
estudiarse.
Las obligaciones que se generan a cargo de los
socios, son las siguientes:
1. Hacer las aportaciones convenidas
Es característica constante en la sociedad civil, la
aportación de bienes o servicios que hacen los socios, la
 cual puede ser inicial o suplementaria. La primera surge
cuando se constituye la sociedad; la segunda, cuando
se realiza posteriormente. Dichas aportaciones pueden
ser de bienes o servicios, de donde se derivan
las categorías de socios capitalistas o industriales.Cuando
se aportan bienes, puede trasmitirse la propiedad de los
mismos, o simplemente el uso de ellos.
En el primer supuesto, quien realiza la aportación, se
obliga en términos similares al vendedor; en el
segundo, se contraen las obligaciones que corresponden al
arrendador, según lo dispone el artículo 2600.
Cada socio es deudor de la sociedad respecto de lo
que se ha obligado a aportar a la misma.
También es responsable de los vicios ocultos y de la
evicción de las cosas aportadas. Tratándose de dinero, estará
obligado a pagar intereses si hubiere incurrido en mora.
Por lo que hace a las aportaciones suplementarias, el
artículo 2601 establece que no puede obligarse a los
socios a hacer nuevas aportaciones, a menos
que se haya pactado en el contrato de sociedad, en
cuyo caso, si alguno no está conforme con el
aumento decretado por la mayoría, puede separarse de la
sociedad.
2. Garantizar el pago de las deudas sociales
Por regla general, los socios garantizan subsidiariamente
las obligaciones sociales con su aportación, pues esta respalda
el cumplimiento de los compromisos de la sociedad.
Sin embargo, cuando los socios son administradores,
entonces contraen una responsabilidad más grande,
equivalente a tres veces la aportación del mayor socio
capitalista; sin embargo, si la administración se realizó
con dolo o mala fe, la responsabilidad de los
administradores será ilimitada y solidaria respecto de dichas
obligaciones sociales. Así lo establece el artículo 2602.
3. Soportar el pago de las pérdidas
Cuando la sociedad se ha disuelto y, por ello, se
realiza su liquidación, puede resultar que no queden
bienes suficientes para cubrir los compromisos sociales y
devolver las aportaciones a los socios; entonces, el
déficit se considerará pérdida y se repartirá entre
los socios en la forma convenida o, en su defecto,
proporcionalmente a sus aportes, como lo señala el
artículo 2628.
Los socios industriales,salvo pacto en contrario, no
responderán de las pérdidas, por disposición del artículo
2633.
4. No ceder sus derechos sin el consentimiento previo
de los demás
El artículo 2603 establece que los socios no pueden
ceder sus derechos sin el consentimiento previo y de
cuando menos las dos terceras partes de la asamblea.
En cuanto a los derechos de los socios, los
mismos pueden ser de dos clases: patrimoniales y
corporativos. Los derechos patrimoniales son los siguientes:
a. Derecho al reembolso de sus aportaciones
Al liquidarse la sociedad, después de que los
compromisos sociales han sido satisfechos, a los socios
deben reembolsárseles las aportaciones que hubieren
realizado, según lo disponen los artículos 2626 y 2628.
b. Derecho a participar en las utilidades
Al tenor del artículo 2624, una vez disuelta la
sociedad, la misma se pone en liquidación. En la
práctica de esta, se cubren en primer término,
las deudas sociales; luego, se devuelven las aportaciones
a los socios y, finalmente, si quedaren algunos bienes,
se considerarán utilidades y se repartirán entre los
socios en la forma convenida, o proporcionalmente a
sus aportaciones si no hubo convenio.
Además, el artículo 2627 dispone que la asamblea
podrá acordar la entrega de anticipos a cuenta de
utilidades, lo que significa que estas últimas pueden
distribuirsedurante la vigencia de la sociedad o cuando
se disuelva y liquide.
Este derecho no existe cuando se ha formado la
sociedad para un objeto ilícito, pues en este evento,
las utilidades se destinarán al fondo de la asistencia
social pública, como lo preceptúa el artículo 2626, último
párrafo, del Código Civil.
c. Derecho del tanto
Cuando un socio pretende enajenar su parte social,
para ello requiere el consentimiento previo de las dos
terceras partes de la asamblea.
Una vez que obtiene tal autorización para cederla,
los otros socios tienen el derecho del tanto para ser
preferidos en la adquisición de dicha parte social. Si
varios socios quieren hacer uso de tal derecho, les
competerá en la proporción que representen,debiendo hacerse
valer en un plazo de 8 días, a partir de que se
reciba la notificación respectiva, en los términos del artículo
2604. En cambio, los derechos corporativos de los
socios, son los siguientes:
c. Derecho del tanto
Cuando un socio pretende enajenar su parte social,
para ello requiere el consentimiento previo de las dos
terceras partes de la asamblea.
Una vez que obtiene tal autorización para cederla,
los otros socios tienen el derecho del tanto para ser
preferidos en la adquisición de dicha parte social. Si
varios socios quieren hacer uso de tal derecho, les
competerá en la proporción que representen,debiendo hacerse
 valer en un plazo de 8 días, a partir de que se
reciba la notificación respectiva, en los términos del artículo
2604. En cambio, los derechos corporativos de los
socios, son los siguientes:
b. Derecho de vigilancia
Los socios tienen derecho de examinar el estado
de los negocios y de exigir a este fin la
presentación de los libros, documentos y papeles,
con el objeto de efectuar las reclamaciones conducentes,
de acuerdo con lo establecido en el artículo 2608.
c. Derecho de administrar
Según lo disponen los artículos 2607, 2611 y 2617, la
administración de la sociedad puede conferirse a uno o
más socios. No habiendo administradores especialmente
designados, todos los socios tienen derecho de
participar en la dirección y manejo de los negocios
comunes. Por tanto, de una u otra de las formas
indicadas, los socios tienen derecho a intervenir en
la administración de la sociedad.
d. Derecho de renunciar o separarse de la sociedad
en los casos en que
la ley o los estatutos lo prevean
Es posible que un socio ya no quiera continuar
formando parte de la sociedad y entonces decida
renunciar, lo cual puede hacer,como se desprende del artículo
2618, fracción VI. En otras ocasiones, la posibilidad de
separación surge de alguna situación contemplada
específicamente en la ley, como acontece cuando se decreta
una nueva aportación, pues en este caso el socio que no
esté conforme puede separarse de la sociedad.
e. Derecho de no ser excluido de la sociedad, a
menos que lo decida la
asamblea y por alguna causa prevista en los estatutos
El artículo 2605 señala: “Ningún socio puede ser
excluido de la sociedad sino por el acuerdo de
cuando menos las dos terceras partes de la
asamblea general y por causa grave prevista en los
estatutos”. Por ende, si no concurren ambos requisitos, el
acuerdo de la asamblea y la causa grave, el
socio no puede ser separado de la sociedad.

6. Disolución de la sociedad
El artículo 2618 contempla las diversas causas por
las que puede disolverse la sociedad civil, las cuales
son las siguientes:

1. Por haberse cumplido el término fijado en el

contrato de sociedad

Generalmente, en el contrato social se fija un plazo de

duración de la sociedad, al vencimiento del cual puede
disolverse la misma. Claro que también pueden existir
sociedades de duración indefinida, ya que inclusive las
sociedades mercantiles son susceptibles de tener esa característica,
según la reforma al artículo 6, fracción IV, de la
Ley General de Sociedades Mercantiles, publicada el15 de
diciembre de 2011.
Sin embargo, también es posible que, a pesar de la
conclusión del plazo de duración, cuando este se ha
fijado, la sociedad continúe funcionando; en ese
evento, se entenderá prorrogada su duración por tiempo
indeterminado, sin necesidad de nueva escritura social, y
su existencia puede demostrarse por cualquier medio de
prueba, según lo dispone el artículo 2619.
2. Por la realización completa del fin social, o por
haberse vuelto imposible la consecución del objeto
de la sociedad

La sociedad, según se dijo anteriormente, tiene un

determinado fin común, lícito y preponderantemente
económico. Pues bien, cuando dicha finalidad se alcanza, ello
constituye una causa de disolución de la sociedad, al
igual que cuando, aún sin haberse realizado aquella, se
torna imposible su consecución.

3. Por acuerdo de los socios

A la asamblea general de socios le corresponde

decidir sobre la disolución anticipada de la sociedad.
Esto significa que los socios, antes de que fenezca el
plazo de duración previsto en el contrato social, o
cuando así lo estimen pertinente, pueden tomar el
acuerdo de disolver la sociedad. La decisión debe
adoptarse en los términos contemplados en los estatutos o,
en su defecto, por el voto de las dos terceras
partes de los socios.

4. Por muerte o incapacidad de un socio

En este caso, para que la disolución sea factible, es

menester que el socio sea administrador, salvo que en el
contrato de sociedad se haya pactado la continuación de
la misma con los sobrevivientes o con los
herederos de aquel.Si la sociedad ha de continuar con
los socios que sobreviven, se procederá a la liquidación
de la parte correspondiente al difunto, para ser
entregada a su sucesión, la cual tendrá derecho al
capital y utilidades pertenecientes al difunto en el
momento del deceso y, en lo sucesivo, según
preceptúa el artículo 2620, solo tendrá parte en lo
 que dependa necesariamente de los derechos adquiridos o
de las obligaciones contraídas por el socio que falleció.

5. Por la muerte del socio industrial, siempre que su

industria haya dado nacimiento a la sociedad

En ocasiones, el trabajo o esfuerzo que aporta a

la sociedad el socio industrial, es de tal magnitud
que, por su especialidad, técnica o carácter
insustituible, ha dado origen y florecimiento a la
sociedad; en ese caso, la muerte del socio es causa de
disolución de aquella, a menos que la asamblea
decidiera, por las dos terceras partes de los socios
presentes, continuar las operaciones de la sociedad.

6. Por la renuncia de uno de los socios

Esta causa de disolución cobra vigencia cuando se trata de

sociedades de duración indeterminada y los demás socios
no desean que la corporación subsista, pues la
asamblea puede decidir, por el voto de las dos terceras
partes de los socios presentes, si continúa la sociedad.
Aunque, en principio, los socios tienen derecho de
renunciar a la sociedad, dicha renuncia se considera
maliciosa cuando el socio que la hace se propone
aprovecharse exclusivamente de los beneficios o evitarse
pérdidas que debían recibirse o reportar en común.
Además, la renuncia puede ser extemporánea si al
hacerla, las cosas no se hallan en su estado íntegro
y la sociedad puede ser perjudicada con la disolución que
origina la renuncia, como se colige del artículo
2622.
7. Por resolución judicial

A este respecto, Rafael Rojina Villegas comenta

que cuando la sociedad está afectada en sus
consecuencias, por no haberse observado la formalidad
prescrita por la ley, cualquiera de los socios puede exigir su
liquidación, así como cuando tenga un objeto, motivo o
fin ilícitos.
Para que la disolución de la sociedad surta efecto
contra tercero, es necesarioque se inscriba en el
Registro Público de la Propiedad. La disolución de la
sociedad no modifica los compromisos contraídos con
terceros, por disponerlo así el artículo 2623 del Código
Civil.

7. Liquidación de la sociedad
Una vez que la sociedad civil ha sido disuelta, desde luego
debe ponerse en liquidación. Por liquidación debemos
entender, dice Joaquín Rodríguez y Rodríguez, las
operaciones necesarias para concluir los negocios pendientes a
cargo de la sociedad, para cobrar lo que a la misma
se le adeuda, para pagar lo que ella deba, para vender
todo el activo y transformarlo en dinero
contante y para dividir entre los socios el
patrimonio que así resulte.
Sobre la liquidación deben analizarse los aspectos que
corresponden al plazo de realización; a la publicidad
que debe darse a la misma; a los sujetos a
quienes les corresponde efectuarla; y al modo de llevarla
a cabo.
Según el artículo 2624, debe practicarse dentro del plazo de
6 meses, salvo pacto en contrario.
Al ponerse en liquidación la sociedad, a la razón
social deben agregarse las palabras “en liquidación”.
 La liquidación debe hacerse por quienes hayan sido
designados liquidadores en la escritura social o
posteriormente. La representación de la sociedad, en esa
etapa, corresponde al liquidador. A falta de designación
expresa, la liquidación debe practicarse por todos los socios,
según el artículo 2625.
La distribución de los bienes que se realiza en la
liquidación de la sociedad, es la siguiente: en primer
término, se cubren los compromisos sociales; en
segundo, se reembolsan las aportaciones de los socios
capitalistas; en tercero, si aún quedaren bienes, se
considerarán utilidades, y se repartirán entre los socios
en la forma pactada y, a falta de convenio,
proporcionalmente a sus aportaciones, de acuerdo con el
artículo 2626. El liquidador debe formular y publicar el
balance final y someterlo a la aprobación de la
asamblea de socios.
En cuanto a los socios industriales,si no se
hubiere estimado su aportación, ni designado cuota que
por ella deban recibir, la participación que les
corresponde la establece el artículo 2630 en los
términos siguientes: a) si el trabajo pudiera hacerse
por otro, su cuota será la que corresponde al sueldo
o salario diario respectivo; b) si el trabajo no lo
puede hacer otro, la cuota será igual a la del socio
capitalista mayoritario; siendo varios socios
industriales de esta clase, se llevarán entre todos la mitad de
las ganancias; y c) si solamente hubiereun socio
capitalista y otro industrial, las utilidades se dividirán
por partes iguales, debiendo considerarse los anticipos, si
los hubo.
En caso de que no quedaren bienes suficientes para
cubrir los compromisos sociales y devolver las aportaciones
a los socios, el déficit se considerará pérdida y se
repartirá entre los socios de acuerdo a lo pactado
 y, no habiendo estipulación, en forma proporcional a
sus aportaciones.
Salvo pacto en contrario, los socios industriales no
responderán de las pérdidas.
No debe olvidarse que si la sociedad se hubiera
formado para un objeto ilícito, al igual que si se
ordena la disolución de la misma con motivo de
la comisión de un delito, las utilidades se aplicarán a
favor de la asistencia social pública del Estado, según lo
dispone el artículo 2626.

8. Personas morales extranjeras de naturaleza

privada
Hasta ahora, hemos revisado los aspectos que
corresponden a las asociaciones y sociedades civiles
constituidas conforme a las disposiciones del Código Civil
que han quedado indicadas.
Sin embargo, el propio ordenamiento legal invocado
contempla la situación de las personas morales extranjeras de
naturaleza privada, que pretenden ejercer sus actividades en el
Estado, señalando los requisitos que para ello deben
satisfacer. Nos referimos a las entidades que mantienen
similitud con las asociaciones o sociedades de naturaleza
civil, ya que siendo de otra clase tendrán en la
legislación respectiva su regulación.
De acuerdo con el artículo 2635, en primer término
deberán contar con la autorización de la Secretaría de
Relaciones Exteriores, que ahora deberá corresponder a la
Secretaría de Economía, según la reforma de diciembre de
2011; en segundo lugar deberán comprobar que se
encuentran constituidas con arreglo a las leyes de su país y
que sus estatutos no contienen disposiciones que sean
contrarias a las leyes del Estado; y, en último
término, acreditar que tienen representante domiciliado en el
 Estado, suficientemente autorizado para responder de las
obligaciones que contraiga la sociedad y para actuar
en juicio a efecto de hacer frente a las demandas y
reclamaciones que se intenten en contra de la
sociedad con motivo de los actos realizados en la
Entidad.
El artículo 2634 establece que la existencia, capacidad
para ser titular de derechos y obligaciones, funcionamiento,
transformación, disolución, liquidación y fusión de las
personas morales extranjeras de naturaleza privada, se
regirán por el derecho conforme al cual fueron
constituidas, entendiéndose por tal, aquel del Estado en
que se cumplan los requisitos de forma y fondo
requeridos para dicha constitución.
Una vez satisfechos los requisitos anteriores, las personas
morales extranjeras, deberán inscribir en el Registro
Público sus estatutos, como lo señala el artículo 2636.
Tratándose de sociedades mercantiles,también se reconoce
personalidad jurídica a las sociedades extranjeras legalmente
constituidas, pero solo podrán ejercer el comercio
obteniendo autorización de la Secretaría de Economía,
que se otorgará cuando comprueben estar constituidas de
acuerdo con las leyes de su país de origen; que el
contrato social y demás documentos no sean contrarios a
las leyes mexicanas; y que se establezcan en la República o
tengan en ella alguna agencia o sucursal. Además,
deben inscribirse en el registro de comercio.
El artículo 251, fracción I, de la Ley General de
Sociedades Mercantiles, establece que para acreditar que una
sociedad extranjera se ha constituido con arreglo a las
leyes de su país, debe exhibir copia auténtica del contrato
social y demás documentos relativos a su constitución y
un certificado de estar constituida y autorizada conforme a
las leyes, expedido por el representante diplomático o
consular que en dicho país tenga el nuestro.
 XV. Contrato de aparcería rural

1. Concepto
Aparcería significa “a partes” y se refiere, por
tanto, al acuerdo de repartirse los frutos obtenidos por el
cultivo de tierras o el cuidado de ganado.
De ahí que, en una concepción amplia, el contrato de
aparcería se ha definido como aquel mediante el cual
una parte que se denomina propietario, acuerda con otra
denominada aparcero, explotar en mutua colaboración
un fundo rural, una porción de este, o un número de
animales, con el fin de repartirse entre sí los frutos o
utilidades que resulten de la explotación.
La aparcería rural se divide en aparcería agrícola y
aparcería de ganado.
La aparcería agrícola es el contrato por virtud del
cual una persona se obliga a entregar a otra un
predio rústico para que esta última lo cultive y
repartirse entre ambas los frutos.
El artículo 2639 del Código Civil dispone al
respecto: “Tiene lugar la aparcería agrícola, cuando una
persona da a otra un predio rústico para que lo
cultive, a fin de repartirse los frutos en la forma que
convengan, o a falta de convenio, conforme a las
costumbres del lugar; en el concepto de que al
aparcero nunca podrá corresponderle por solo su trabajo
menos del 50 por ciento de la cosecha”.
Analizando los elementos del concepto de la aparcería
agrícola, encontramos lo siguiente:
Es un contrato porque entraña el acuerdo de
voluntades de quienes lo celebran. De este acuerdo surgen
 obligaciones para las partes: para una, de entregar un
predio rústico; para otra, de cultivarlo. Ambas tienen
derecho a los frutos que el bien produzca.
Las partes de dicho contrato son: el dueño del predio
rústico que se entrega; y el aparcero, que recibe el
bien para cultivarlo.
Es un contrato asociativo porque con motivo de la
relación contractual las partes hacen aportaciones que les
permiten distribuirse los frutos que el inmueble cultivado
produce. En países como Colombia, a la aparcería
entre campesinos se le llama compañía y en Chile se le
conoce como mediería.
La aparcería agrícola recae sobre un predio rústico, el
cual se cultiva y los frutos que produce son
repartidos entre las partes.
Por su parte, la aparcería de ganados es un contrato
por virtud del cual una persona se obliga a entregar a
otra cierto número de animales para que la última los
cuide y alimente y repartirse entre ambas los frutos y
productos.
El artículo 2650 del mismo Código Civil establece:
“Tiene lugar la aparcería de ganados cuando una persona
da a otra cierto número de animales a fin de que
los cuide y alimente, con el objeto de repartirse
los frutos en la proporción que convengan”.
Los elementos del concepto de la aparcería de ganado,
son los siguientes:
Es un contrato que se forma del acuerdo de
voluntades de las partes para dar nacimiento a derechos y
obligaciones: una persona entrega cierto número de
animales; otra los cuida y alimenta. Los frutos que se
obtienen son distribuidos entre los contratantes.
 Las partes de este contrato son: el dueño del ganado
que se entrega; y, el aparcero, que recibe los
animales para cuidarlos y alimentarlos.
El carácter asociativo se encuentra en que los
contratantes hacen aportaciones: uno, entregando el ganado y,
otro, cuidándolo y alimentándolo. Los frutos que se
producen son distribuidos entre ambos.
La diferencia fundamental entre la aparcería agrícola y
la aparcería de ganado, radica en las aportaciones
que realizan las partes, pues en la primera se
entrega por el dueño un predio rústico, mientras
que en la última, animales.
Es preciso aclarar que en ningún caso el dueño
trasmite la propiedad de los bienes, sino exclusivamente el
aprovechamiento o la explotación de los mismos; serán
los frutos o productos los que se repartirán. El artículo
57 del Código Civil de Galicia, España señala
que, en la aparcería, se realiza la cesión por
un contratante a otro del disfrute de ciertos bienes,
conviniendo en repartirse en partes alícuotas los frutos o
rendimientos.
Por su parte, el aparcero, en el primer supuesto, se
obliga a cultivar el predio, en tanto que, en el
segundo, a cuidar y alimentar el ganado. En
las dos figuras hay una distribución de los frutos, entre el
propietario y el aparcero, derivada de la aportación de
capital y trabajo que ambos realizan. Precisamente
por esa exigencia legal de un beneficio compartido o común
se califica a este contrato como una forma de
coparticipación, en la que los sujetos participan del
producto, según la estimación acordada.
No está por demás advertir que el carácter
asociativo del contrato de aparceríano llega al grado de
constituir una persona jurídica, como acontece con los
contratos de asociación y sociedad civiles.
2. Especies
Como antes se explicó, la aparcería rural se divide en
aparcería agrícola y aparcería de ganado.
La primera recae sobre un predio rústico que se
entrega para su cultivo; la segunda, sobre ganado que se
entrega para su cuidado y alimentación.
A su vez, la aparcería agrícola puede ser de
siembra, arbolado o plantación eirrigación. Esto deriva de
la clase de actividad que se realice en el predio.

3. Clasificación del contrato

La aparcería rural es un contrato bilateral, en virtud de
que ambas partes resultan obligadas: una a entregar el
predio rústico o los animales; otra, a cultivar el
inmueble o cuidar y alimentar los animales. Las
dos tienen derecho a los frutos y productos.
Es un contrato oneroso, pues los provechos y
gravámenes corresponden a los dos contratantes. El dueño
deja de aprovechar o explotar el predio o el
ganado; el aparcero debe cultivar el inmueble o cuidar
y alimentar los animales. Ambos se benefician con los
frutos y productos que se obtienen.
Es conmutativo, en atención a que las prestaciones
que deben darse las partes son ciertas y conocidas desde la
celebración del contrato. Se conoce el predio y se
sabe cuáles semovientes se entregan y, además,
hay certeza de lo que elaparcero debe realizar. En
cuanto a los frutos que se distribuyen, las partes
convienen la proporción; si no hubiere convenio, la ley
establece que en la aparcería agrícola nunca corresponderá al
aparcero menos del 50 por ciento de la cosecha; en
ambos casos,la costumbre del lugar también permitirá
fijar el porcentaje.
 Al respecto, Maria Magdalena Martínez Almira sostiene
que “otras características esenciales de estos contratos son: la
obligada descripción del bien sobre el que recaen los
mismos –generalmente una porción de tierra en
condiciones determinadas–; la prestación de un trabajo
por parte del labrador, acorde con el fin de la
sociedad; la fijación de la renta o cuota en
participación, que evitará cualquier beneficio de una parte en
detrimento de la otra; y, finalmente, la determinación
del plazo en el que se efectuará el trabajo”.
Es un contrato consensual en oposición a real, en
virtud de que no se requiere la entrega del predio ni
del ganado para que se constituya o exista, pues es
suficiente para ello el consenso de las partes.
Como el artículo 2638 del Código Civil exige
específicamente que la aparcería se otorgue por escrito;
formándose un ejemplar para cada parte, el contrato es formal.
Es principal porque existe por si solo, pues no requiere
para ello de otra relación o negocio.
Es de tracto sucesivo, pues aunque el dueño
entregue el predio rústico o el ganado al
momento de celebrar el contrato, el aparcero no
podría, por la misma naturaleza del acto, ejecutar o
cumplir este de manera instantánea, sino que lo hace a
lo largo del tiempo de duración del contrato.

4. Elementos esenciales
Son elementos esenciales de la aparcería rural el
consentimiento y el objeto.
Específicamente, en la aparcería agrícola, el
consentimiento es el acuerdo de voluntades para entregar
un predio rústico, cultivarlo y repartirse los frutos.
 En cambio, en la aparcería de ganado, es el
acuerdo de voluntades para entregar ciertos animales,
cuidarlos, alimentarlos y repartir los frutos.
El objeto directo, en la aparcería agrícola, consiste
en entregar un predio rústico para ser cultivado y
repartirse los frutos.
El objeto indirecto está constituido por el predio
rústico que se entrega, la actividad que realiza el
aparcero para cultivarlo y los frutos que se reparten.
En la aparcería de ganado, el objeto directo consiste
en entregar cierto número de animales para su cuidado
y alimentación y repartirse los frutos.
El objeto indirecto, en cambio, lo constituyen el
ganado, la explotación y las crías que se reparten.

5. Elementos de validez
La capacidad requerida para celebrar el contrato es la
general para contratar, que la tienen los que son
mayores de edad y se encuentran en pleno ejercicio de
sus derechos.
Además, se requiere una capacidad especial para permitir
que otro realice el cultivo del predio rústico y la
explotación del ganado, así como para que los frutos se
distribuyan. Esta capacidad la tiene el dueño de los
bienes, el que esté autorizado por aquel o por la
ley. Este es el caso del usufructuario.
En cuanto a la forma, el artículo 2638 exige
que la aparcería conste por escrito y que se forme
un ejemplar para cada parte. 6. Obligaciones de las
partes

a. Aparcería agrícola
 a1. Del dueño del predio rústico 1. Entregar el
inmueble
Esta obligación se cumple en el tiempo y lugar
pactados. No habiendo pacto en cuanto al tiempo, el
cumplimiento debe realizarse treinta días después de la
interpelación; y, en cuanto al lugar, donde se
encuentra el predio.
2. Permitir que el aparcero cultive el predio
Esto no entraña únicamente que el aparcero realice la
siembra, barbecho del terreno, poda de los árboles o
cualquiera otra obra necesaria para el cultivo, sino también
que, cuando el aparcero establezca su habitación en el
campo que va a cultivar, el propietario tiene la
obligación de permitirle que construya su casa, que tome el
agua potable y la leña que requiera para satisfacer
sus necesidades y las de su familia, y que consuma el
pasto indispensable para alimentar los animales que utilice
en el cultivo, según lo dispone el artículo del
Código Civil.
3. No levantar ni retener la cosecha
Corresponde al aparcero el derecho de levantar la
cosecha y, por ende, el propietario no podrá hacerlo
sino cuando el primero la abandone. Al respecto, el
artículo 2644 señala: “El propietario del terreno no podrá
levantar la cosecha sino cuando el aparcero
abandone la siembra. En este caso se observará lo
dispuesto en la parte final del artículo 2642 y, si no lo
hace, se aplicará lo dispuesto en el artículo 2643”.
Por otro lado, el artículo 2645 niega al propietario del
terreno el derecho de retener de propia autoridad,
todos o parte de los frutos que corresponden al aparcero,
para garantizar lo que este le deba por razón del contrato
de aparcería.
 4. Respetar el derecho del tanto del aparcero
El artículo 2648 establece que, al concluir el contrato
de aparcería, el aparcero que hubiere cumplido fielmente
sus compromisos, goza del derecho del tanto, si la
tierra que estuvo cultivando va a ser dada en nueva
aparcería.
En una aplicación analógica del artículo 2346 del propio
Código Civil, el propietario deberá notificar al
aparcero, por medio de notario o judicialmente, las
condiciones en que pretende realizar la nueva aparcería,
para que el aparcero, en el plazo de ocho días hábiles
siguientes, manifieste si hace uso de su derecho del tanto.
5. No dejar ociosas sus tierras
Aunque no es una obligación derivada del contrato de
aparcería, sino de la ley, es importante destacar que
esta impide al dueño dejar sus tierras ociosas
por más tiempo que el necesario para que recobren su
productividad. Por ello, el artículo 2649 es contundente al
establecer que: “En consecuencia, pasada la época que en
cada región fije la autoridad municipal correspondiente,
conforme a la naturaleza de los cultivos, si el
propietario no las comienza a cultivar por sí o por
medio de otros, tiene la obligación de darlas en
aparcería o arrendamiento, de acuerdo a la costumbre
del lugar, a quien las solicite y ofrezca las
condiciones necesarias de honorabilidad y solvencia”. a2.
Del aparcero
1. Cultivar el predio rústico
Para ello debe realizar todos los trabajos que se
requieran, tales como el barbecho del terreno, el riego u
otras obras de beneficio, la poda de los árboles o
cualquier otro que sea necesario para el cultivo.
Estas actividades deberá realizarlas en el tiempo pactado
y, a falta de estipulación, cuando la naturaleza de
 los trabajos lo requiera y conforme a la costumbre
del lugar.
2. Levantar la cosecha
El aparcero no debe abandonar la siembra, pues su
obligación no se limita a cultivar el predio sino también
a levantar la cosecha. Al hacer esto último debe dar
aviso al propietario, según lo impone el artículo 2461.
En el caso de que el dueño o su representante
no se encuentren en el lugar o en la municipalidad y
por esa razón no se pueda dar el aviso correspondiente, el
aparcero podrá efectuar la cosecha, midiendo, contando o
pesando los frutos en presencia de dos testigos, como lo
señala el artículo 2462.
Si el aparcero no da el aviso ni recoge la
cosecha en presencia de testigos, está obligado a
entregar al propietario el porcentaje convenido de frutos,
conforme lo determinen peritos nombrados por cada parte, cuyos
honorarios serán cubiertos por el propio aparcero.
Ciertamente que las partes pueden convenir el porcentaje de
frutos que habrán de repartirse. Incluso, si no hubiera
pacto se acudirá a la costumbre del lugar. Sin
embargo, en ninguno de los supuestos apuntados el
aparcero percibirá menos del cincuenta por ciento de la
cosecha, pues con ese carácter imperativo y, por ende,
inmodificable en perjuicio del que cultiva la tierra,
así lo dispone el artículo 2639.
En este sentido la distribución de los frutos es una
obligación y, al mismo tiempo, derecho de ambos
contratantes.
3. Pagar la semilla proporcionada por el dueño
del predio
En el caso de que el propietario le hubiere
proporcionado al aparcero la semilla para la siembra, el
aparcero debe pagarla en la forma estipulada.
 Sin embargo, por disposición del artículo 2646, si la
cosecha se pierde por completo, el aparcero no
tiene obligación de pagar las semillas que le haya
proporcionado el dueño del terreno, aunque si la
pérdida es parcial solo en proporción a esa pérdida
quedará liberado el aparcero de pagar las semillas.
b. Aparcería de ganado
b1. Del dueño de los animales 1. Entregar el ganado
Este contrato se caracteriza precisamente porque una
persona da a otra cierto número de animales a
fin de que los cuide y alimente, con el objeto de
repartirse los frutos en la proporción convenida. Para ello, el
dueño de los animales debe entregarlos al aparcero en
el tiempo y lugar convenidos. A falta de convenio,
por tratarse de una obligación de dar, la misma es
exigible treinta días después de la interpelación.
En cuanto al lugar, este será el domicilio del
propietario del ganado.
La costumbre del lugar es un factor que debe tomarse en
cuenta, pues por disposición del artículo 2652, las
condiciones de este contrato se regularán por voluntad de
los interesados, pero a falta de convenio se observará la
costumbre general del lugar.
2. No disponer del ganado ni de las crías sin el
consentimiento del aparcero
Aunque no es el dominio del ganado el que se
trasmite, sino únicamente el aprovechamiento del mismo, el
propietario no puede disponer de ninguna cabeza ni de
las crías sin el consentimiento del aparcero, aunque
este tampoco puede hacerlo sin el consentimiento del
propietario, como lo exige el artículo 2656.
 3. Garantizar la posesión útil de los animales
El propietario es responsable de los vicios o defectos
ocultos del ganado y, por ello, debe hacerse cargo de
los daños y perjuicios que con ese motivo se causen al
aparcero, como lo señala el artículo 2654.
4. Garantizar la posesión pacífica del ganado
El artículo 2654 mencionado establece que el
propietario está obligado a garantizar a su aparcero la
posesión y el uso del ganado y a sustituir
por otros, en caso de evicción, los animales perdidos; de
lo contrario, es responsable de los daños y perjuicios a
que diere lugar por la falta de cumplimiento del
contrato.
5. Respetar el derecho del tanto del aparcero
En el caso de que los animales se vayan a vender
antes de que termine el contrato, el artículo 2661 dispone
que el aparcero goza del derecho del tanto para ser
preferido en la compra de aquellos, en las mismas
condiciones que un tercero.
6. Conceder al aparcero la parte de los frutos
obtenidos Como lo señala el artículo 2650, el objeto
de este contrato es repartirse los frutos en la proporción
que se convenga. A falta de convenio, se observará la
costumbre general del lugar.
La distribución no solo se refiere a las crías de
los animales sino también a sus productos, como pieles,
crines, lanas, leche, etcétera, según el artículo 2651.
En caso de pérdidas, las mismas serán soportadas por
ambos contratantes, en la forma pactada o conforme a
la costumbre del lugar, pero será nulo el convenio de que
todas las pérdidas que resulten por caso fortuito, sean a
cargo del aparcero, como lo establece el artículo 2655.
b2. Del aparcero
1. Cuidar y alimentar a los animales
El aparcero de ganados está obligado a emplear en
la guarda y tratamiento de los animales el cuidado
que ordinariamente tiene en sus cosas; si no lo
hiciera así, será responsable de los daños y perjuicios.
2. No disponer del ganado ni de las crías
Según vimos con anterioridad, el artículo 2656 señala
que el aparcero de ganados no podrá disponer de ninguna
cabeza ni de las crías sin consentimiento del
propietario.
Consecuentemente, si el aparcero enajena
indebidamente el ganado, el propietario tiene derecho
para reivindicarlo, excepto si se ha rematado en
subasta pública. En este caso, el propietario tendrá acción
contra el aparcero para exigirle los daños y
perjuicios ocasionados, según lo establece el artículo
2659.
3. No efectuar el esquileo del ganado
El aparcero de ganados no podrá hacer el esquileo
sin dar aviso al propietario. Si omite hacer esto último,
está obligado a efectuar el esquileo con un cuidado
ordinario, pues de lo contrario será responsable de los
daños y perjuicios.
Esquilar significa cortar el pelo, vellón o lana de
los ganados y otros animales.
4. Restituir al propietario el ganado y los frutos
que le correspondan
El propósito del contrato de aparcería de ganado es
precisamente que las partes se repartan los frutos en la
proporción que convengan. Una vez que el contrato se termine
o cuando se hubiere estipulado, el aparcero
entregará al propietario tanto el ganado como las crías y
 productos, en el porcentaje pactado o en el que fije la
costumbre general del lugar.
Si el propietario no exige su parte dentro de los
sesenta días posteriores a la fecha de terminación de la
vigencia del contrato, este se entenderá prorrogado por
un año, como lo establece el artículo 2660.

7. Terminación del contrato

Hay causas generales de terminación de los contratos
que desde luego son aplicables a la aparcería rural, como la
nulidad, la rescisión, el vencimiento del plazo, el
acuerdo de las partes, etcétera.
Igualmente existen disposiciones legales que de manera
especifica se refieren a la terminación de la aparcería.
Así, por ejemplo, tratándose de la muerte de los
contratantes de la aparcería agrícola, el artículo 2640
dispone que si durante la vigencia del contrato
falleciere el dueño del predio dado en aparcería, dicho
negocio jurídico subsistirá. En cambio, si muere el
aparcero, el contrato puede darse por terminado, salvo pacto en
contrario.
Si al morir el aparcero ya se hubieren hecho algunos
trabajos, como el barbecho del terreno, la poda de los
árboles o cualquiera otra obra necesaria para el cultivo,
si el propietario da por terminado el contrato, tiene
obligación de pagar a los herederos del aparcero el
importe de tales trabajos, en cuanto se aproveche de
los mismos.
Luego, el artículo 2658 señala que la aparcería de
ganados dura el tiempo convenido y, a falta de
convenio, el tiempo que fuere costumbre en el lugar.
Además, si al vencer el plazo transcurren sesenta
días sin que el propietario exija su parte, el contrato de
 aparcería de ganados se entenderá prorrogado por un
año.
La pérdida o destrucción de las cosas,la expropiación
y la evicción de los bienes también son causas de
terminación del contrato de aparcería.

XVI. Contrato de fianza

1. Concepto
Según dispone el artículo 2691 del Código Civil, la
fianza es un contrato porvirtud del cual una persona se
obliga con el acreedor, a pagar por el deudor, si
este último no lo hace.
De lo anterior se deduce que la fianza es
un contrato, en cuanto que implica un acuerdo de
voluntades para crear derechos y obligaciones.
Las partes que intervienen en este contrato, son: el
acreedor, que es el titular del crédito que se
garantiza a través de la fianza, y el fiador,
quien se compromete a pagar por el deudor si este
no lo hace.El deudor, aunque puede concurrir en el
acto, su intervención no es esencial, ya que, al
tenor de los artículos2694 y 2722, la fianza puede
constituirse independientemente de que el deudor lo
consienta, ignore o contradiga.
Es un contrato accesorio, puesto que requiere de
una obligación principal para existir, dado que cumple
una función eminentemente garantizadora del cumplimiento de
aquella. De ahí que en la propia definición ya se
alude a un acreedor y a un deudor, calidades que
no surgen precisamente del contrato de fianza, sino de
un acto diverso.
 El carácter accesorio genera el efecto de que la
fianza siga la suerte de la obligación principal. Así, la
inexistencia o nulidad de la última, también trasciende
a la obligación accesoria; si un crédito garantizado
mediante fianza se trasmite, también esta última se
transfiere, según lo prescribe el artículo 1915, al señalar
que la cesión de un crédito comprende la de
todos los derechos accesorios como la fianza, hipoteca,
prenda o privilegio, salvo aquellos que son inseparables de
la persona del cedente.
La accesoriedad también se advierte en el hecho de
que la obligación de garantizar, derivada de la fianza,
podrá ser menor o igual, pero nunca mayor que ladeuda
garantizada.Así lo preceptúa el artículo 2697, el cual
indica que el fiador puede obligarse a menos y
no a más que el deudor principal; si se hubiere
obligado a más, se reducirá su obligación a los límites
de la del deudor; habiendo duda sobre si se obligó
por menos o por otro tanto, se presume que se
obligó por otro tanto. Por último, la extinción de la
obligación principal, también genera la de la obligación
derivada de la fianza, según lo establece el artículo
2736.
Por virtud de la fianza, el fiador resulta obligado
con el acreedor, a pagar por el deudor si este
último no cumple con la obligación que contrajo.
Esto significa que se otorga a través del citado
contrato una garantía personal en interés del acreedor,
puesto que el fiador asume una obligación personal,
accesoria de otra principal, que consiste en pagar si el
deudor deja de hacerlo.
Julián Bonnecase señala que la garantía personal consiste
en la obligación que adquiere una persona, como deudor
quirografario, junto a otra, con objeto de garantizar al
acreedor el pago de una deuda de esta última. Por lo
tanto la situación en la garantía personal se reduce a
 que un nuevo patrimonio, además del patrimonio del deudor,
constituya la garantía de una obligación, de manera que
dos o varias personas responden de la deuda de una
sola.

2. Clases de fianzas
Al tenor del artículo 2692, la fianza puede ser legal,
judicial, convencional, gratuita o a título oneroso.
También hay fianza civil y mercantil.
Es legal la fianza que debe constituirse por disposición de
la ley. En este concepto, afirma Miguel Ángel
Zamora y Valencia, son fianzas legales las del tutor
que antes de que se le discierna el cargo, debe
garantizar el cumplimiento de sus obligaciones con
hipoteca, fianza o prenda. La del usufructuario
que, antes de entrar en el goce de los bienes, está
obligado a dar fianza para garantizar la devolución y
los daños y perjuicios que pudiera cometer si no
disfruta de esos bienes con moderación. En fin,
mientras sea la norma la que imponga la obligación
de otorgar una garantía y esta sea precisamente la
fianza, tendrá entonces el carácter de legal.
La fianza judicial se caracteriza porque se
constituye por mandato de una providencia judicial. Ello
acontece, por ejemplo, cuando se exige una garantía para
que surta efectos la medida suspensional decretada en
un juicio de amparo; cuando se pretende ejecutar una
sentencia que ha sido apelada y el recurso solo es
admisible en el efecto devolutivo; cuando la
autoridad judicial ha impuesto la obligación de
garantizar el pago de los alimentos, etcétera. En estos
casos,la fianza que se otorga por determinación de la
autoridad judicial, es de esta clase.
Tanto en la fianza legal como en la judicial, cuando
la cuantía de la obligación que se garantiza exceda
 de cien veces el salario mínimo y el fiador no sea
una institución de crédito, debe tener bienes raíces inscritos
en el Registro Público de la Propiedad y de un
valor que garantice suficientemente las obligaciones que
contraiga. Para su otorgamiento debe presentarse un
certificado expedido por el Encargado del Registro Público.
Al constituirse la fianza, debe anotarse tal extremo al
margen de la inscripción relativa al inmueble
señalado para comprobar la solvencia del fiador, según lo
establecen los artículos 2744, 2745 y 2746.
La fianza convencional, en cambio, surge del acuerdo
de voluntades del acreedor y del fiador, quienes
libremente deciden constituir la garantía.
El carácter gratuito u oneroso de la fianza
deriva de que se establezca o no que el fiador
reciba una remuneración por asumir la obligación de
pagar por el deudor, si este no lo hace. Es el caso de
las compañías afianzadoras que por garantizar una
obligación reciben del interesado la retribución
correspondiente.
En esto último se advierte una nueva clasificación: la
fianza civil y la fianza mercantil. Esta última existe en
dos casos: cuando la obligación que se garantiza, la
del deudor principal, es mercantil, y cuando se
trata de una fianza de empresa. La Ley de
Instituciones de Fianzas prohíbe a toda persona
física o moral distinta de las instituciones de fianzas
concesionadas, otorgar habitualmente fianzas a título
oneroso y presume que se infringe la prohibición
cuando el otorgamiento de fianzas se ofrezca al
público por cualquier medio de publicidad, se expidan
pólizas o se utilicen agentes.
Por lo tanto, la fianza será civil cuando se otorgue
accidentalmente, no en forma habitual; que no se extienda
en forma de póliza; que no se anuncie públicamente
 por algún medio de publicidad, y que no se ofrezca
por agentes.

3. Elementos esenciales del contrato

En la fianza analizaremos tres elementos esenciales: el
consentimiento, el objeto y la existencia de la
obligación principal. Este último, por el carácter accesorio
del contrato de garantía.
El consentimiento es, en el contrato de fianza, el
acuerdo de voluntades
para obligarse a pagar por el deudor, si este no lo
hace. Esto significa que el consentimiento que importa es el
que proviene del fiador y del acreedor, sin que sea
esencial o indispensable el del deudor, ya que,
según se vio anteriormente, la fianza puede constituirse con su
anuencia, ignorándolo aquel o aún en contra de su
voluntad, según se infiere en los artículos 2694 y
2722. Como la fianza no se presume, el
consentimiento debe ser expreso y no tácito, según lo
dispone el artículo 2693.
El objeto directo de la fianza es crear la
obligación del fiador, frente al acreedor, de pagar por el
deudor en el evento de que este último no lo
haga.
El objeto indirecto del contrato está constituido por la
prestación que ha de satisfacerse en favor del acreedor;
particularmente, la cosa que debe entregar el fiador, la
suma de dinero que ha de pagar, o el hecho
que debe realizar si el deudor no cumple. Pueden
ser iguales o diferentes de los debidos por el
obligado principal, pero no mayores.
La fianza también puede otorgarse para garantizar deudas
futuras, cuyo importe no sea aún conocido, solo que en
este caso no se podrá exigir el cumplimiento al fiador hasta
 que la deuda sea líquida, como lo señala el artículo
2696.
Rafael Rojina Villegas y Leopoldo Aguilar Carbajal
también señalan como elemento esencial la existencia de
una obligación principal, ya que si esta no existe,
tampoco existirá la fianza, dada su naturaleza
accesoria.
Es decir, entre acreedor y deudor surge para este último
la obligación de pagar al primero una prestación de
dar, de hacer o de no hacer.El fiador, que no es
parte de esa relación crediticia, se compromete con el
acreedor a responder de una obligación que para aquel es
ajena y a pagar por el deudor si este último
no lo hace. Así, la fianza es una obligación accesoria
que existe en función de otra obligación principal
contraída.

4. Elementos de validez del contrato

En principio, la capacidad requerida para celebrar el
contrato de fianza, es precisamente la capacidad general
para contratar. Rafael Rojina Villegas opina que los
que ejercen la patria potestad, los tutores, los
representantes del ausente, los síndicos, albaceas y demás
representantes legales, no pueden dar fianzas en
nombre de sus representados.
Además de la capacidad general, se requiere una
capacidad económica, ya que si lo que se pretende es
constituir una garantía de que la obligación habrá de
cumplirse, esa finalidad no podrá alcanzarse si no hay
solvencia de parte del fiador. Por ello, el artículo 2700
preceptúa que el obligado a dar fianza debe presentar
persona que tenga capacidad para obligarse y bienes
suficientes para responder de la obligación que garantiza.
 En la fianza legal o judicial, si el importe
excede de cien salarios mínimos, el fiador requiere ser
titular de bienes raíces inscritos en el Registro Público
de la Propiedad, lo cual acredita con el certificado
respectivo, como lo señala el artículo 2745.
En cuanto a la forma, debe decirse que la
ley no establece requisito alguno de esa clase para el
otorgamiento de la fianza, por lo cual esta es
consensual. Al respecto, Miguel Ángel Zamora y
Valencia comenta que la fianza mercantil generalmente se
celebra por escrito, por otorgarse en forma de póliza;
que, por necesidad de la demostración y para que
puedan probarse de manera fehaciente las fianzas
legales y judiciales, deben otorgarse por escrito; y
que, en la práctica, es normal que cuando se afianzan
obligaciones emanadas de un contrato, se dé a las
fianzas la misma forma que para la validez de
tal contrato exige la ley.
Acerca de la licitud en el objeto, motivo o
fin, cabe precisar que, a través de la fianza, deben
garantizarse obligaciones lícitas, dado que, en los
términos del artículo 2695, la fianza no puede existir
sin una obligación válida, aunque puede, no obstante,
recaer sobre una obligación cuya nulidad solo se reclame
a virtud de una excepción puramente personal del
obligado.

5. Efectos del contrato de fianza entre el

acreedor y el fiador
El principal efecto que la fianza produce entre el
fiador y el acreedor, es que elprimero adquiere frente al
segundo la obligación de pagar por el deudor, si este
no lo hace.
Sin embargo, lo anterior no significa bajo ningún
aspecto, que el fiador, en determinadas condiciones,
 no se encuentre en posibilidades de defenderse ante la
exigencia que le pueda llegar a hacer el acreedor cuando el
deudor ha dejado de cumplir la obligación principal.
En efecto, en tal evento, el fiador podrá oponer
excepciones, tanto derivadas de la relación principal
como de la fianza, así como hacer valer ciertos beneficios
que en su favor consagra la ley.
Por lo que se refiere a las excepciones
inherentes a la obligación principal, el artículo 2707 señala
que el fiador tiene derecho a oponerlas, salvo aquellas que
sean personales del deudor. Así, el fiador podrá excepcionarse
en el sentido de que ha concurrido alguna causa
extintiva de la obligación principal, como compensación,
confusión, novación, remisión de la deuda, prescripción,
etcétera, o aducir que la misma es inexistente o
nula de manera absoluta. Sin embargo, no estará
facultado para hacer valer excepciones que únicamente son
oponibles por el deudor principal, como serían las causas de
nulidad relativa que pudieran afectar a la obligación
garantizada,dado que el artículo 2113 solo autoriza invocarlas
al interesado.
En cuanto a las excepciones inherentes a la
fianza, obviamente que el fiador puede hacerlas valer
con toda amplitud, puesto que podrá invocar tanto la
inexistencia o la nulidad absoluta o relativa del
contrato de fianza, como la concurrencia de cualquier
circunstancia que extinga la garantía.
Acerca de los beneficios que el fiador tiene frente al
acreedor, estos son los de orden y excusión. En efecto, el
artículo 2709 dispone que el fiador no puede ser
compelido a pagar al acreedor, sin que previamente
sea reconvenido el deudor, y se haga la excusión de
sus bienes.
El beneficio de orden consiste, de acuerdo con el
citado precepto, en que el fiador no puede ser
 demandado por el acreedor para que cumpla la
obligación que garantiza, si previamente no se ha
demandado al deudor principal y este no haya podido
pagar. Es decir, que conforme a dicho beneficio, el
fiador tiene derecho a que el acreedor observe un
orden preciso en la exigencia de su crédito: primero al
obligado principal y, posteriormente, al fiador.
El Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de
Trabajo del Segundo Circuito ha precisado cuándo nace el
derecho del acreedor para demandar al fiador el
cumplimiento del contrato, estableciendo que “el actor
antes de demandar al fiador o de continuar la
demanda formulada contra este, debe haber demandado y
concluido el juicio contra el deudor principal, y si
hecho esto no le fuera posible cobrarle, entonces nace su
derecho para demandar al fiador”. Así aparece en el
Semanario Judicial de la Federación, Octava Época,
Tribunales Colegiados, Tomo XIV, página 377.
El beneficio de orden es renunciable, en cuyo evento
el acreedor podrá demandar únicamente al fiador o de
manera conjunta con el deudor. En el primer caso,
el fiador debe denunciar el pleito al deudor principal, en
los términos del artículo 2718, para que rinda las pruebas
que crea convenientes y, en caso de que no
concurra al juicio, también le afecte la sentencia
que al respecto se pronuncie. En el segundo caso,
aunque se dicte sentencia contra los dos, el fiador
conserva todavía el beneficio de excusión si no ha
renunciado a él, según dispone el artículo 2717.
El beneficio de excusión, al tenor del artículo 2710,
consiste en aplicar todo el valor libre de los bienes
del deudor al pago de la obligación, que quedará
extinguida o reducida a la parte que no se ha
cubierto. Esto significa que, conforme a tal beneficio, el
acreedor debe hacer efectivo su crédito primero sobre
 los bienes del obligado principal y, después, sobre
los del fiador.
Hay casos en los que la excusión no tiene lugar, según se
desprende del artículo 2711, los cuales son: a) cuando el
fiador renuncia expresamente a ella; b) cuando existe
concurso o insolvencia del deudor; c) cuando el
obligado no puede ser demandado judicialmente en el
Estado; d) cuando el negocio para el quese prestó
la fianza, sea propio del fiador; y, e) cuando
se ignore el domicilio del deudor y este último
no tenga bienes embargables en el lugar donde
deba cumplirse la obligación.
Más aún, cuando sí resulta eficaz el beneficio de
excusión, para que opere se requieren los extremos
siguientes: a) que el fiador lo invoque al ser
requerido de pago; b) que señale bienes del deudor
suficientes para cubrir el crédito, y que se encuentren en
el distrito judicial en que deba hacerse el pago; y
c) que anticipeo asegure los gastos de excusión.
Así lo establece el artículo 2712 del Código Civil.

6. Efectos del contrato de fianza entre fiador y

deudor
Aunque ya se ha visto que, el contrato de fianza
se celebra entre el fiador y el acreedor, puesto que el
deudor puede consentirlo y participar, ignorarlo y tal vez
hasta contradecirlo; sin embargo, no puede soslayarse que,
finalmente, el fiador queda obligado a pagar por el deudor,
si este no lo hace, con las consecuencias que la ley
señala al respecto. Esto significa que si en un
momento dado, el fiador se ve determinado a pagarle
al acreedor porque el obligado principaldejó de hacerlo,
es evidente que en ese caso no resulta ajeno el
deudor a los efectos de la fianza.
 Con toda claridad, los artículos 2722 y 2723 disponen
que el fiador que paga, debe ser indemnizado por el
obligado: de la deuda principal, de los intereses
generados desde que se haya hecho saber del pago al deudor;
de los gastos efectuados; y de los daños y perjuicios
sufridos por causa del deudor. Ello se explica porque
el fiador se subroga en todos los derechos que el
acreedor tenía contra el deudor, al momento de hacer el
pago.
Con el propósito de que el fiador pueda evitarse, de
parte del deudor, las excepciones derivadas de la
obligación principal, al ser demandado por el pago, debe
llamar a juicio al deudor, para que este, si así lo
estima conveniente, haga valer sus defensas y, en su
caso, la sentencia que se dicte también le afecte, según
se desprende de los artículos 2718, 2726 y 2728.
Asimismo, el artículo 2730 dispone que, antes de haber
pagado, el fiador puede exigir al deudor que asegure
el pago o lo releve de la fianza en los
siguientes casos: si fue demandado judicialmente por el
pago; si el deudor se halla en riesgo de quedar
insolvente; si pretende ausentarse del Estado; si se
obligó a relevarlo de la fianza; y si se vuelve
exigible la deuda por el vencimiento del plazo.

7. Efectos del contrato de fianza entre los

cofiadores
Hasta ahora, hemos precisado la posición legal que
mantiene el fiador frente al acreedor y al deudor,
con motivo de la fianza, sobre la base de que se
trata de un fiador singular. Sin embargo, como la garantía la
pueden constituir varias personas, ello hace que deban
analizarse los efectos que produce el contrato entre los
fiadores cuando concurre tal pluralidad.
 Deben contemplarse dos aspectos: uno, de los fiadores
frente al acreedor, cuando este último apenas reclama el
pago y, otro, entre los propios fiadores, cuando ya ha
pagado alguno de ellos. Acerca de la primera
situación, el artículo 2721 establece que si son varios
los fiadores de un deudor por una sola deuda,
responderá cada uno de ellos por la totalidad de aquella,
no habiendo convenio encontrario; pero que si solo uno de
los fiadores es demandado,podrá hacer citar a los demás
para que se defiendan juntamente, y en la proporción
debida estén a las resultas del juicio.
Ello quiere decir que aunque, en principio, se presume
una solidaridad pasiva, al ser demandado cualquiera de
los fiadores, debe denunciar el pleito a los demás, para
que la sentencia les afecte a todos.
En cuanto a la segunda hipótesis, los artículos
2731 y 2732 preceptúan que si uno de los fiadores ha
pagado la deuda, podrá reclamar de cada uno de
los otros la parte que proporcionalmente le corresponda
satisfacer, estando en posibilidad estos últimos de oponer
al que pagó, las mismas excepciones que habrían
correspondido al deudor principal o a los
fiadores, si no hubieren sido citados al juicio para
defenderse. Si alguno de los fiadores resulta
insolvente, la parte de este fiador se distribuirá entre los
demás en forma proporcional.
El beneficio de división, expresado con antelación, no
tiene lugar entre los fiadores: cuando se renuncia
expresamente; cuando cada uno se ha obligado
mancomunadamente con el deudor; cuando alguno se
encuentra en concurso o insolvencia; cuando el negocio
para el que se prestó la fianza, sea propio
del fiador; y cuando no pueda ser demandado judicialmente
dentro del territorio del Estado o se ignore su
domicilio y no tenga bienes sobre los cuales hacer
 efectiva la obligación. Así lo dispone el artículo 2733
del Código Civil.

8. Extinción de la fianza
Existen dos formas de extinción de la fianza:
cuando se extingue la obligación principal, pues ello
determina la suerte de lo accesorio; y al concurrir
alguna causa propia relativa a la fianza. En el
primer 265 caso, la extinción de la fianza surge por
vía de consecuencia; en el segundo, directamente.
Con razón, el artículo 2736 dispone que la obligación
del fiador se extingue al mismo tiempo que la del
deudor y por las mismas causas que las demás
obligaciones.
Entre las causas que afectan directamente a la
obligación accesoria, encontramos las siguientes:
1. La liberación que hace el acreedor a favor del fiador.
Siendo varios los fiadores, si solo uno fue
liberado, pero sin el consentimiento de los otros, el
artículo 2738 establece que dicha liberación aprovecha a
todos hasta donde alcance la parte del fiador a quien se ha
otorgado.
2. La imposibilidad de que el fiador se subrogue en
los derechos, privilegios o hipotecas del acreedor, si ello
obedece a la culpa o negligencia de este último, según el
artículo 2739.
3. La prórroga o espera que el acreedor conceda al
deudor, sin el consentimiento del fiador, de acuerdo
con el artículo 2740, extingue la fianza.
4. La quita concedida por el acreedor, motiva la
extinción de la fianza cuando, en virtud de ella, quede
sujeta la obligación principal a nuevos gravámenes o
condiciones. En cualquier otro caso, solo la reduce en
la misma proporciónque la deuda.
 5. La falta de requerimiento judicial del cumplimiento de
la obligación principal, por parte del acreedor, dentro
del mes siguiente al en que se haya vuelto exigible
aquella, libera al fiador de su obligación garantizadora.
6. La inactividad procesal observada por el acreedor, por
más de tres meses, en el juicio entablado en contra
del deudor principal, también hace que el fiador quede
libre de su obligación.
Estos dos supuestos de caducidad los contemplan los
artículos 2742 y 2743 del Código Civil.
El artículo 2737 regula otra causa de extinción de la
fianza, que consiste en la confusión de la obligación
del deudor y de la del fiador, porque uno
herede a otro. Aunque no se trata de que se
junten el derecho a exigir y la necesidad de
cumplir una obligación, en el patrimonio de uno solo de
los sujetos, como lo señala el artículo 2089; sí estamos
en un caso análogo, en donde la posición de
obligado principal y de obligado a pagar por este si
no cumple, se reúnen en la misma persona. Sin
embargo, esa confusión no produce el efecto de
extinguir la obligación de quien “fió al fiador”, es
decir, de quien a su vez garantizó la obligación de
pago que asumió el fiador por el deudor principal.

XVII. Contrato de prenda

1. Concepto
La prenda es un contrato por virtud del cual, el
deudor o un tercero, para garantizar el cumplimiento
de una obligación y su preferencia en el pago, entregan
al acreedor un bien mueble, enajenable, concediéndole el
derecho de venta para el caso de incumplimiento.
 De la definición anterior, advertimos que la prenda es
un contrato, lo cual significa que en ella concurre el
acuerdo de voluntades para crear y transferir derechos y
obligaciones. Sin embargo, el artículo 2750 del Código
Civil dispone que la prenda es un derecho real
constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el
pago. Ello se explica porque el vocablo “prenda”
ostenta tres acepciones: como contrato, como derecho real y
como la cosa misma objeto del contrato, sobre la quese
constituye el derecho real. El tratamiento que ahora se
hace acerca de esta figura, es en su aspecto
contractual, con todas las implicaciones que de ahí se
generan.
En la constitución de la prenda, pueden
participar el deudor o un tercero, siempre que tengan
facultades dispositivas sobre el bien dado en garantía. Esto
quiere decir que en el contrato de prenda, no
necesariamente debe intervenir, como tal, el deudor, ya
que puede ser un tercero quien otorgue la garantía,
aún en contra de la voluntad del primero, según lo
dispone el artículo 2761 del invocado ordenamiento. El
otro sujeto partícipe del contrato, es precisamente el
acreedor, titular del crédito que se asegura a través de
la prenda.
La prenda es un contrato que da origen a
un derecho real de garantía. Por ese motivo, su
función esencial consiste, justamente, en garantizar el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el
pago, concediendo al acreedor, también, las facultades de
perseguir el bien dado en prenda, pues es oponible frente a
todos,y de venta,en caso de incumplimiento.
Es un contrato accesorio, ya que requiere de una
obligación principal para existir. Su esencia es
eminentemente garantizadora del cumplimiento de la
obligación asumida por el deudor. Por tanto, la existencia
 de dicha obligación es la que, en principio, determina la
existencia de la prenda, la cual sigue la suerte de la
primera. Incluso, por ser contrato accesorio, solo se
constituye para asegurar el pago hasta el monto de la
deuda principal, pero no más.
La prenda es un contrato real, en virtud de que,
para su constitución y perfeccionamiento, requiere la
entrega del bien sobre el cual recae, ya sea material o
jurídicamente, de acuerdo con los artículos 2752 y
2753. Por ello el concepto se refiere a la entrega
que hace el constituyente de la prenda al acreedor.
La garantía que se deriva de este contrato, es
también real, a diferencia de la fianza, que ofrece
una garantía personal, la cual consiste, simplemente, en
asumir el compromiso de pagar por el deudor si
este no lo hace; en cambio, en la prenda se entrega
un bien específico que se afecta a garantizar el
cumplimiento de la obligación, concediéndole al acreedor el
derecho de proceder a su venta en caso de
incumplimiento.
Por último, de la definición se observa que la
prenda recae sobre bienes muebles que sean enajenables.
Es de la propia naturaleza de este contrato que sea
una cosa mueble la que se entregue en garantía y,
además, como al acreedor se le concede el derecho de
venta en caso de falta de pago, dicho bien debe tener la
cualidad de ser enajenable.

2. Clasificación del contrato

La prenda es un contrato bilateral, ya que origina
derechos y obligaciones para las dos partes. El que
constituye la garantía, sea el deudor o un tercero,
está obligado a la entrega del bien; a defenderlo en
caso de que el acreedor sea turbado en la posesión; a
pagar los gastos útiles y necesarios hechos para la
conservación, etcétera. Pero también tiene derecho a exigir
que el acreedor no use el bien salvo pacto contrario; a
que se le restituya el bien cuando la deuda queda
cubierta.
El acreedor, por su parte, tiene derechos de preferencia, de
persecución y de venta del bien en caso de
incumplimiento, aunque también está obligado a conservar el
bien como si fuere propio, a no usarlo y a
restituirlo cuando se le ha cubierto la deuda.
El contrato es gratuito u oneroso, según lo
constituya un tercero o el propio deudor,
respectivamente. En el primer caso, salvo convenio en
contrario, el tercero no obtiene ningún provecho y
solo tiene el gravamen de entregar el bien en
garantía. En el segundo, el deudor tiene los
provechos derivados de la garantía otorgada para lograr “el
valor que ampara la obligación o crédito a su
cargo”, como afirma Rafael Rojina Villegas.
En los casos en que es oneroso, el contrato se
subclasifica como conmutativo, ya que las prestaciones
son ciertas y determinadas desde el momento de su
celebración.
Es formal, ya que el artículo 2754 expresamente
señala que la prenda debe constar por escrito.
Es real, pues para que se constituya se requiere la
entrega, real o jurídica, del bien sobre el cual recae la
prenda, según se desprende de los artículos 2572 y 2753.
Vale la pena destacar que la prenda es un contrato
real; pero también es derecho real y garantía real.
Es un contrato accesorio, dado que requiere de una
obligación principal para poder existir.
3. Elementos esenciales del contrato
Tienen esta categoría el consentimiento y el objeto.
Por su carácter accesorio, también se ha estimado
como elemento esencial de la prenda, la existencia de
una obligación principal.
El consentimiento, en el contrato de prenda, es el
acuerdo de voluntades para garantizar el cumplimiento de
una obligación y su preferencia en el pago, mediante la
entrega de un bien mueble, que podrá venderse en
caso de incumplimiento. Como antes se explicó, ese
acuerdo se da entre el deudor, cuando este constituye la
prenda, o el tercero que puede disponer del bien, y
el acreedor. Es posible celebrar el contrato aún sin
consentimiento del deudor, como lo preceptúa el artículo
2761.
El objeto directo de la prenda es garantizar el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el
pago, a través de la entrega de un bien mueble, que
se venderá si aquel no se realiza.
En cambio, el objeto indirecto es el bien sobre el
que recae la prenda, que
debe ser mueble y, además, enajenable, según se analizó
con antelación.
El tercer elemento esencial, como se indicó, está
representado por la obligación principal que se
garantiza mediante la prenda, la cual existe en función de
aquella. Aunque puede constituirse la prenda para
garantizar obligaciones futuras, en este evento, no surgirá
el derecho de enajenar el bien sino hasta que la
obligación principal sea legalmente exigible, según se infiere
del artículo 2764.
4. Elementos de validez del contrato
Estudiaremos la capacidad y la forma.
En cuanto a la capacidad, debe decirse que para su
celebración,se requiere una capacidad general para
contratar. Adicionalmente, como la prenda constituye un acto de
dominio, en cuanto que se otorga al acreedor el
derecho de venta para el caso de incumplimiento, es
por ello que también se requiere una capacidad especial
para disponer de la cosa, ya que, como lo establece el
artículo 2762, nadie puede dar en prenda las cosas ajenas,
sin estar autorizado por su dueño, lo cual se confirma
por el artículo 2763, según el cual, si se prueba
que el dueño prestó la cosa para que se empeñara,
valdrá la prenda como si la hubiere constituido el
mismo dueño.
Acerca de la forma, el artículo 2754 exige que el
contrato de prenda conste por escrito. Si se otorga
en documento privado, deben formarse dos ejemplares, uno
para cada parte.
Además, para que surta efectos contra terceros, debe
constar la certeza de la fecha de la prenda
por el registro, escritura pública o de alguna
manera fehaciente. Recayendo la prenda sobre título de
crédito que legalmente deba constar en el Registro
Público, la prenda también debe inscribirse para que
surta efectos contra tercero, según lo indica el
artículo 2755. Si el objeto dado en prenda fuere un
crédito o acción, para que la prenda quede
legalmente constituida, debe ser notificada al deudor del
crédito o acción, como lo señala el artículo 2759.

5. Efectos del contrato de prenda

Las consecuencias que se derivan del contrato de prenda,
comprenden los siguientes aspectos: obligaciones del
 constituyente de la prenda; obligaciones del acreedor;
y el derecho real de prenda.

a. Obligaciones del constituyente de la prenda

Ramón Sánchez Medal considera que algunas de

las obligaciones a cargo del constituyente de la
prenda o dueño de la cosa pignorada se
caracterizan por ser eventuales, significando con ello que
no son constantes y que, por ende, pueden o no
llegar a concurrir. Como quiera que sea, el que
constituye la prenda, tiene las siguientes obligaciones:
1. Entregar el bien
No debe olvidarse que la prenda es un contrato
real, puesto que, como lo preceptúa el artículo 2752,
para que se tenga por constituida, deberá entregarse el
bien pignorado al acreedor, real o jurídicamente. Se
entiende entregada jurídicamente la prenda al acreedor,
dice el artículo 2753, cuando este y el deudor
convienen en que quede en poder de un tercero, o
bien cuando quede en poder del mismo deudor porque
así lo haya estipulado con el acreedor o expresamente lo
autorice la ley. En estos dos últimos casos,el contrato
debe inscribirse en el Registro Público.
Como efecto de esta obligación que se analiza, el
artículo 2765establece que si alguno hubiere
prometido dar cierta cosa en prenda y no la hubiere
entregado, el acreedor puede pedir: que se le entregue la
cosa; que se dé por vencido el plazo de la obligación; o
que esta se rescinda.
2. Indemnizar al acreedor de los gastos de
conservación Aunque el acreedor está obligado a
conservar el bien dado en prenda, los gastos útiles y
necesarios que para ello se requieran, son por cuenta del
que constituye el gravamen, quien está obligado a
 reembolsarle al acreedor los que hubiere erogado, a
menos de que este último haya quedado autorizado a
usar dicho bien, en cuyo caso los gastos de conservación
deben cubrirse por el propio acreedor, según lo
preceptúa el artículo 2767, fracción III, del Código
Civil.
3. Sustituir la prenda, si la cosa empeñada se
pierde o deteriora
El artículo 2767, fracción IV, faculta al acreedor a
exigir del deudor otra prenda o el pago de la deuda,
aún antes del plazo convenido, si el bien pignorado se
pierde o deteriora sin su culpa.
4. Responder de los daños y perjuicios causados
alacreedor
El tratadista Ramón Sánchez Medal, afirma que
“también puede surgir la obligación del constituyente de la
prenda de indemnizar al acreedor prendario, cuando la
cosa pignorada ha causado daños y perjuicios a dicho
acreedor”. Esta obligación la infiere de una aplicación
analógica de la disposición que contiene el artículo 2431
del Código Civil, según la cual el depositante está
obligado a indemnizar al depositario de todos los gastos
que haya hecho en la conservación del depósito y de
los perjuicios que por él haya sufrido.

b. Obligaciones del acreedor prendario

Los artículos 2770 y 2772 del Código Civil le

imponen al acreedor que participa en el contrato de
prenda, las siguientes obligaciones:
1. Conservar el bien dado en prenda, como si fuere
propio
Cuando la cosa objeto indirecto de la prenda se
le entrega materialmente al acreedor, debe este realizar su
 conservación como si aquella fuere de su propiedad.
Claro está que los gastos útiles y necesarios para que
dicha conservación se lleve a cabo, serán a cargo del
que constituye la garantía, aunque los mismos se hicieren
por el acreedor, pues tendrá derecho a que se le
reembolsen, salvo que se hubiere convenido que el
acreedor usará el bien.
Como consecuencia de esta obligación de conservar la
cosa, el acreedor es responsable de los deterioros y
perjuicios que la misma sufra por su culpa o negligencia.
Además, si la prenda se hubiere constituido sobre
un crédito y el acreedor tiene en su poder el título,
debe hacer todo cuanto sea necesario para que no se
altere o menoscabe el derecho que aquel representa, como lo
dispone el artículo 2760.
2. No abusar de la cosa dada en prenda
En efecto, al tenor de los artículos 2771 y 2772, el
acreedor no debe abusar de la cosa empeñada. Esto
significa que debe abstenerse de usar el bien sin estar
autorizado por convenio, o que si lo está, no puede
deteriorarlo ni aplicarlo a objeto diverso de aquel a
que está destinado. En tal hipótesis, el que constituyó la
prenda le puede exigir al acreedor que deposite el
bien u otorgue fianza de restituirlo en el estado
en que lo recibió.
Si existe convenio para que el acreedor use el bien, según se
indicó con anterioridad, debe realizar por su cuenta
los gastos necesarios y útiles para su conservación.
Inclusive, los frutos de la cosa empeñada pertenecen al
que otorgó la prenda, pero si se estipula que los
perciba el acreedor, su importe se imputará primero a
los gastos, después a los intereses y el
sobrante al capital, como lo dispone el artículo 2774.
3. Restituir el bien cuando ha sido satisfecha obligación
garantizada
 El acreedor no puede retener la cosa empeñada si se
le han pagado íntegramente la deuda, los intereses
estipulados o que legalmente procedan y, en su caso, los
gastos de conservación, pues extinguiéndose la
obligación principal garantizada, carece de sentido que
continúe manteniendo en su poder el bien dado en
prenda.

c. Derecho real de prenda

El contrato de prenda da nacimiento a un derecho

real del acreedor sobre la cosa pignorada, el cual se
manifiesta de la manera siguiente:
1. Faculta al acreedor a poseer la cosa dada
en prenda, puesto que el que constituye el
gravamen está obligado a entregársela
Por tanto, mientras permanece vigente el crédito que se
garantiza, el acreedor puede mantener en su poder el bien, a
menos de que abusara de él, en los términos del
artículo 2771. Además, el propio acreedor puede
perseguir el bien y recuperarlo de cualquier detentador,
como lo dispone el artículo 2767, fracción II.
2. Autoriza al acreedor a pedir la venta del bien
pignorado, en caso de incumplimiento
Al efecto, el artículo 2775 establece que si el
deudor no paga cuando la obligación sea exigible, el
acreedor podrá pedir y el Juez decretará la venta en
pública almoneda de la cosa empeñada, previa citación
del deudor o del que hubiere constituido la prenda. Si
no pudiere venderse, el acreedor queda facultado para
pedir que se le adjudique en las dos terceras partes de
la postura legal.
También es válido convenir que el bien dado en
prenda se venda extrajudicialmente, así como que el
acreedor se quede con aquel en el precio que se le
 fije al vencimiento de la deuda, pero no al
tiempo de celebrarse el contrato.
En cambio, es nula toda cláusula que autoriza al
acreedor a apropiarse de la cosa, aunque esta sea de
menor valor que la deuda, o a disponer de
ella de manera diversa a la precisada.
En cualquier caso, el deudor puede suspender la
enajenación, efectuando el pago antes de que la misma
se verifique.
Así se desprende de los artículos 2776 al 2781 del
Código Civil.
3. Otorga al acreedor un derecho de preferencia
El artículo 2767 establece que el acreedor adquiere
por el empeño el derecho de ser pagado de su
deuda con el precio de la cosa empeñada, con la
preferenciaque establece la ley. Luego, el artículo 2874
dispone que los acreedores pignoraticios pueden deducir
las acciones que
les competan en virtud de la prenda, en el juicio
respectivo, a fin de ser pagados con el valor de
los bienes que garanticen sus créditos.
Como se advirtió anteriormente, la prenda reúne tres
características que no en todos los contratos de garantía se
observan: es un contrato real, pues requiere la entrega
del bien para que se constituya; es un derecho real,
con la cualidad de ser oponible frente a todos; y es
una garantía real, ya que se afecta un bien específico a
asegurar el cumplimiento de una obligación.

6. La prenda mercantil

En la Ley General de Títulos y Operaciones de

Crédito se regula la prenda mercantil, la cual, por
disposición del artículo 334, se constituye:
1. Por la entrega al acreedor de los bienes o
títulos de crédito, si estos son al portador;
2. Por el endoso de los títulos de crédito a
favor del acreedor, si se trata de títulos nominativos, y
por este mismo endoso y la correspondiente anotación
en el registro, si los títulos son de los
mencionados en el artículo 24. Este último precepto
señala que cuando el título debe ser inscrito en
un registro del emisor, este no estará obligado a
reconocer como tenedor legítimo sino a quien figure como tal a
la vez en el documento y en el registro, porque
ningún acto u operación referente al crédito surtirá
efectos contra el emisor, o contra los terceros, si
no se inscribe en el registro y en el título;
3. Por la entrega al acreedor del título o del
documento en que el crédito conste, cuando el título o
crédito materia de la prenda no sea negociable,
con inscripción del gravamen en el registro de emisión
del título o con notificación hecha al deudor, según que se
trate de títulos o de créditos respecto de los cuales
se exija o no tal registro;
4. Por el depósito de los bienes o títulos, si
estos son al portador, en poder de un tercero que las
partes hayan designado y a disposición del acreedor;
5. Por el depósito de los bienes, a disposición del
acreedor, en locales cuyas llavesqueden en poder de
este, aun cuando tales locales sean de la propiedad o
se encuentran dentro del establecimiento del deudor;
6. Por la entrega o endoso del título representativo de
los bienes objeto del contrato, o por la emisión
o el endoso del bono de prenda relativo;
7. Por la inscripción del contrato de crédito refaccionario
o de habilitación o avío, en los términos del artículo
326. Este último precepto señala que dichos contratos
serán inscritos en el Registro del Comercio respectivo,
cuando en la garantía no se incluya la de
bienes inmuebles; y que no surtirán efectos contra
 tercero, sino desde la fecha y hora de su inscripción en
el registro;
8. Por el cumplimiento de los requisitos que señala la
Ley General de Instituciones de Crédito, si se trata de
créditos en libros.
En esta clase de prenda, cuando se constituye sobre
bienes o títulos fungibles, puede pactarse por escrito
que la propiedad de los mismos se transfieraal
acreedor, el cual queda obligado, en su caso, a restituir
al deudor otros tantos bienes o títulos de la
misma especie.
Más aun, cuando la prenda se constituye sobre dinero,
se entenderá transferida la propiedad, salvo convenio en
contrario, según lo dispone el artículo 336.
El acreedor prendario está obligado a la guarda y
conservación de los bienes o títulos dados en prenda,
así como a ejercitar todos los derechos inherentes a
ellos, debiendo aplicarse al pago del crédito todas las
sumas percibidas, salvo pacto en contrario.
Cuando se venza la obligación garantizada y el deudor
no pague o cuando el precio de los bienes o
títulos no baste para cubrir el importe de la deuda y
un veinte por ciento más, el acreedor podrá pedir al
juez que autorice la venta de los bienes o títulos
dados en prenda.
El juez correrá traslado de inmediato al deudor de la
solicitud, haciéndole saber que cuenta con un plazo de
quince días para oponer las defensas y excepciones
que le asistan a efecto de demostrar la
improcedencia de la petición, en cuyo caso, el juez
resolverá lo procedente. Si el deudor no se opone,
el juez autorizará la venta,lo cual también podrá hacer
en caso de notoria urgencia y bajo su
responsabilidad aun antes de hacer la notificación al deudor.
El deudor podrá oponerse a la venta haciéndole el
pago del adeudo o el de los fondos requeridos para
efectuar la exhibición que deba enterarse sobre los títulos, o
mejorando la garantía por el aumento de los bienes
dados en prenda o por la reducción de su adeudo,
cuando aquellos no sean suficientes.
El artículo 346 regula la prenda sin transmisión de
posesión, señalando que constituye un derecho real sobre
bienes muebles que tiene por objeto garantizar el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el
pago, conservando el deudor la posesión de tales bienes,
salvo, en su caso, lo previsto en el artículo 363.
Este se refiere al establecimiento de las bases para
designar un perito que dictamine si la cosa dada en
prenda se pierde o se deteriora en exceso
del límite que al efecto estipulen las partes o que
no baste para cubrir el importe principal y los accesorios;
así como a la designación de un almacén general de
depósito para la guarda y conservación de los
bienes pignorados.
El contrato constitutivo de la prenda sin transmisión de
posesión deberá constar por escrito y cuando recaiga
sobre bienes cuyo monto sea igual o superior a 250
mil unidades de inversión, se ratificará ante fedatario
público. La prelación se establecerá a partir del registro,
según se establece en los artículos 365, 368 y 371.
La inscripción a que se hace referencia se hará en el
Registro Único de Garantías Mobiliarias creado por
decreto de 20 de agosto del 2009. Luego, el
13 de junio de 2011 se publicaron en el Diario Oficial
de la Federación los Lineamientos para la operación del
Registro Público de Comercio, que en los apartados
33 al 40 se refiere al Registro Único de
Garantías Mobiliarias.
7. Extinción de la prenda
La prenda, dado su carácter accesorio, puede extinguirse
como consecuencia de la terminación de la obligación
principal que garantiza.
La extinción de esta última, necesariamente provoca
también la extinción de la prenda, en virtud de
esta que ya no tiene razón de subsistir, pues si su
función es precisamente la de garantizar el cumplimiento
de una obligación y esta se extingue, entonces la prenda
también seguirá la misma suerte.
Al respecto, el artículo 2785 del Código Civil dispone:
“Extinguida la obligación principal, sea por el pago, sea
por cualquiera otra causa legal, queda extinguido el derecho de
prenda”.
Sin embargo, la prenda también puede extinguirse de
manera directa, cuando concurre alguna causa que afecta
inmediatamente a la obligación accesoria, aún cuando la
principal subsista.
Por ello, Ramón Sánchez Medal sostiene que: “La
extinción de la prenda es porvía directa, cuando
deja de existir el derecho real de prenda, pero
subsiste la obligación garantizada por él”.
Por su parte, Miguel Ángel Zamora y Valencia
comenta que: “La prenda se extingue por sí misma,
por cualesquiera de las causas normales de
extinción de las obligaciones, tales como nulidad, rescisión,
remisión, confusión, compensación, etcétera”.
 XVIII. La hipoteca

1. Concepto
La hipoteca es un contrato por virtud del cual, el
deudor o un tercero, para garantizar el cumplimiento
de una obligación y su preferencia en el pago, otorgan
al acreedor el derecho de proceder, en caso de
incumplimiento, a la venta de un bien determinado,
enajenable, sin entregárselo.
El artículo 2786 del Código Civil dispone que la
hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes
que no se entregan al acreedor, y que da derecho
a este, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada,a ser pagado con el valor de los bienes,
en el grado de preferencia establecido por la ley.
Hemos señalado que la hipoteca es un contrato, en
virtud de que la misma puede surgir como un acuerdo de
voluntades para crear derechos y obligaciones. Es decir, que
cuando la fuente del derecho real de hipoteca es
un acuerdo de la naturaleza indicada, surge entonces el
contrato de hipoteca. Claro que el derecho real de
hipoteca puede surgir de diversas fuentes, incluyendo la
declaración unilateral de voluntad, según lo prescribe el
artículo 2813 del Código Civil.
Las partes que intervienen en este contrato son el deudor
o un tercero y el acreedor. En efecto, pueden
ser el mismo obligado o un tercero quienes
otorguen la garantía hipotecaria en favor del titular del crédito
que se garantiza.
Este contrato tiene como función primordial la de
garantizar el cumplimiento de una obligación y su
 preferencia en el pago, lo cual se logra concediéndole al
acreedor el derecho real de hipoteca, que le permite
proceder a la venta de un determinado bien, en caso de
incumplimiento.
La hipoteca recae sobre bienes determinados que tengan
la cualidad de ser enajenables, precisamente para que se
puedan vender en caso de incumplimiento de la
obligación principal.
Es una característica de este contrato que el bien
hipotecado no se entregue al acreedor, a diferencia de lo
que sucede con la prenda.
2. Características de la hipoteca
La hipoteca presenta múltiples aspectos, cuyo análisis es
necesario para lograr un cabal entendimiento de esta
Institución. Por ello, a la luz de las disposiciones legales,
deben estudiarse tales características.

1. Naturaleza inseparable respecto de los bienes

gravados

Del contrato de hipoteca que hemos definido, surge

precisamente el derecho real de hipoteca que, como
afirma Miguel Ángel Zamora y Valencia, le da
a su titular derecho de persecución y, en caso de
incumplimiento de la obligación, de enajenación y de
preferencia para ser pagado con el producto de la
venta,en el grado de preferencia que señala la ley.
Como derecho real, la hipoteca es oponible a todos,y,
por tanto, como lo preceptúa el artículo 2787, los bienes
hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque
pasen a poder de tercero. Esto significa que la hipoteca
sigue al bien, independientemente de quién sea su titular.
2. Bienes sobre los que recae

El concepto tan solo alude a bienes determinados y

enajenables, sin precisar su naturaleza, como sucede con la
prenda, que necesariamente recae sobre bienes muebles.
En el caso de la hipoteca, los bienes que grava
son especialmentedeterminados y, generalmente, inmuebles.
Sin embargo, el artículo 2789 hace extensiva la hipoteca a
diversos bienes que no han quedado especialmente
definidos en el contrato. En efecto, dicho precepto
señala que, aunque no se exprese, la hipoteca se
extiende:
1. A las accesiones naturales del bien hipotecado. Para
comprender esta disposición, debe recordarse que el derecho de
accesión consiste, según lo indica el artículo 850, en
que el propietario de los bienes adquiere el dominio de
todo lo que ellos producen, o se les une o
incorpora natural o artificialmente.
En virtud de que la disposición en estudio alude a
las accesiones naturales, resultan entonces aplicables los
artículos 852 y 872. El primero establece que son
frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra,
las crías y demás productos de los animales; el
segundo, que el acrecentamiento que por aluvión reciben
las heredades confinantes con corrientes de agua, pertenece a
los dueños de las riberas en que el aluvión se
deposite.
Por tanto, si el bien que se hipoteca, posteriormente se
amplía a virtud de accesiones naturales, estas también
resultan gravadas, aunque no se haya expresado así.
2. A las mejoras hechas por el propietario en los
bienes gravados. Los artículos 787, 788 y 789 precisan
lo que debe entenderse por mejoras necesarias, útiles y
voluntarias, a las cuales se hace extensiva la
hipoteca.
 3. A los objetos incorporados permanentemente a la
finca por el propietario de la misma, y que no puedan
separarse sin menoscabo de aquella o deterioro de tales
objetos.
4. A los nuevos edificios que el propietario construya
sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos
que levante sobre los edificios hipotecados.
A diferencia de lo que acontece en la legislación
mexicana, un gran número de códigos civiles, como el
alemán, el suizo, el portugués, el de Ecuador, el de
Guatemala, expresamente señalan que la hipoteca grava
bienes inmuebles. La falta de mención a esta clase de
bienes no significa que cualquier cosa mueble o
inmueble sea susceptible de hipotecarse.
Ya hemos dicho que la hipoteca generalmente recae
sobre inmuebles, sin embargo, aunque sea por excepción,
también llega a comprender muebles, como en la hipoteca
sobre buques y barcos de navegación interior y
sobre aeronaves, así como en la hipoteca industrial que
incluye todo cuanto forme la unidad industrial: inmueble,
maquinaria, equipos, vehículos, herramientas, etcétera.

3. Bienes que no pueden ser hipotecados

El artículo 2791 enuncia cuáles bienes no son

susceptibles de ser hipotecados, señalando los siguientes:
1. Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio
que los produzca. Solo que este último se hipotecara,
podrían gravarse conjuntamente los frutos y rentas
pendientes, más no en forma separada.
2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los
edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien
para el servicio de alguna industria, a no ser que
se hipotequen juntamente con dichos edificios. Ello se
explica porque siendo dichos muebles accesorios con
respecto a la finca a la que se incorporan, no
 podrían ser hipotecados si no se hiciera también lo
propio respecto del principal.
3. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen
juntamente con el predio dominante. La servidumbre, como lo
establece el artículo 1059, es un gravamen real
impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño. El inmueble a
cuyo favor está la servidumbre, se llama predio dominante; el
que la sufre, predio sirviente. Por tanto, para que la
servidumbre pueda hipotecarse, es necesario que se haga de
manera conjunta con el predio a cuyo favor ha
sido constituida.
4. El derecho de percibir los frutos en el usufructo
concedido a los ascendientes sobre los bienes de sus
descendientes. De acuerdo con el artículo 407, las
personas que ejercen la patria potestad, son los
administradores de los bienes que sus hijos hayan
adquirido por cualquier otro título diverso a su trabajo,
y tienen derecho a la mitad del usufructo de
dichos bienes. Este derecho, aún siendo renunciable,
no es susceptible de ser hipotecado.
5. El uso y la habitación. El uso consiste en el
derecho de percibir los frutos de una cosa ajena, en la
medida en que basten a cubrir las necesidades del
usuario y de su familia, como lo señala el
artículo 1051. Por disposición del artículo 1052, la habitación
implica el derecho de ocupar gratuitamente, en casa
ajena, las piezas necesarias para el titular y para las
personas de su familia. La imposibilidad de gravarlos la
reitera el artículo 1053.
6. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda
origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si
se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca
que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en
cualquiera de los casos,la hipoteca quedará pendiente de
la resolución del pleito.
 Siempre que se trata de realizar actos de disposición
sobre los bienes litigiosos, el legislador no lo prohíbe,
aunque exige la observancia de ciertos requisitos para lograr
que la persona en cuyo favor se realizan aquellos,
conozca la situación legal de dichos bienes. Por ello,
tratándose de la hipoteca de los mismos, se exige que la
demanda respectiva se haya inscrito preventivamente o que en
el título se haga constar que el acreedor conoce la
existencia del litigio, a cuyos resultados se sujeta la
hipoteca.

4. La existencia de varias hipotecas sobre un mismo

bien
Aunque la hipoteca representa un acto de disposición
sobre el bien que se grava, ello no impide que este
último soporte varias hipotecas, pues el artículo 2794
señala expresamente que pueden ser hipotecados lo
bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea
con pacto de no volverlos a hipotecar, por ser este
nulo,pero sin menoscabo de la prelación o preferencia que
corresponda legalmente.

5. La constitución de la hipoteca por el deudor o

por un tercero

Según se estableció en el concepto, la hipoteca puede

ser constituida por el propio obligado o por un tercero.
Ello es viable porque implica la celebración de un
verdadero contrato que, aunque accesorio, es diverso a
la relación de la que se deriva la obligación
principal cuyo cumplimiento se garantiza.
Por tanto, la hipoteca puede constituirla tanto el deudor
como un tercero, según lo establece el artículo 2797.
6. La insuficiencia de la garantía hipotecaria

Como hemos indicado, a través de la hipoteca se

pretende garantizar el cumplimiento de una obligación y su
preferencia en el pago. Ello supone, lógicamente, que el
bien sobre el que se constituye el gravamen, es
suficiente y eficaz para dicho propósito.
Por tanto, si el inmueble hipotecado se hiciere
insuficiente para la seguridad de la deuda, circunstancia
que será determinada pericialmente, independientemente de
que sea o no culpa del deudor, el acreedor podrá
exigirle que mejore la hipoteca hasta que, también a
juicio de peritos, garantice debidamente la obligación
principal. Si la insuficiencia quedare comprobada y
el deudor no mejorare la hipoteca en un plazo de
ocho días posteriores a semejante declaración judicial, se
podrá proceder al cobro del crédito hipotecario, que se
tendrá por vencido para todos los efectos. Así se
desprende de los artículos 2800, 2801 y 2802.
Además, el artículo 1842 del mismo Código Civil, a
propósito de las obligaciones a plazo,dispone que el
deudor perderá todo derecho a utilizar el plazo
cuando, por actos propios, hubiesen disminuido las
garantías después de establecidas, y cuando por caso
fortuito desaparecieren, a menos que sean
inmediatamente substituidas por otras igualmente seguras.

7. La hipoteca para garantizar obligaciones futuras o

sujetas a condición

Siendo la hipoteca un contrato accesorio,

conceptualmente encuentra como presupuesto la existencia de la
obligación principal que se garantiza. Sin embargo, los
artículos 2814 a 2817, admiten la posibilidad de que la
hipoteca se constituya para asegurar una obligación futura o
sujeta a condición. En el primer caso, y cuando la
 condición es suspensiva, la hipoteca surtirá efectos
contra tercero desde su inscripción, si la obligación se
realiza o la condición se cumple. Si la condición es
resolutoria y la hipoteca se inscribe, esta última
no dejará de surtir efectos respecto de tercero
hasta que se haga constar en el registro el
cumplimiento de la condición.
Por tanto, en todos los casos,conviene que los interesados
pidan que, mediante una anotación marginal en la
inscripción hipotecaria, se deje constancia de que la
obligación futura se ha contraído o que las condiciones
aludidas se hayan cumplido.

8. La capacidad requerida para hipotecar

La hipoteca es, en sí, un acto de dominio, puesto

que al constituirse da lugar a un derecho real que
faculta al acreedor, entre otras cosas,a obtener la
venta del bien gravado, en caso de incumplimiento. Por
tal razón, el artículo 2799 dispone que solo puede
hipotecar el que puede enajenar, y que solamente pueden
ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.
De ello se concluye que, para celebrar el contrato de
hipoteca, se requiere capacidad general para contratar y
especial para disponer del bien.
Luis Mauricio Figueroa confirma que puede hipotecar quien
tenga el dominio de los bienes, la titularidad de los
derechos o el representante autorizado para llevar a
cabo actos de dominio, pero aclara que a partir de esto
pueden plantearse diversas hipótesis relacionadas con la
capacidad para hipotecar:
1. Hipoteca de cosa ajena como si fuera propia: es nula
absoluta. Se acepta la convalidación. En realidad es
inoponible.
2. Hipoteca constituida por un propietario aparente: generalmente
por el heredero aparente, es válida para proteger a
los terceros de buena fe.
3. Hipoteca constituida por propietario cuyo derecho o título es
declarado nulo: es válida para proteger a terceros de
buena fe.
4. Hipoteca constituida por el donatario: es válida para
proteger a los terceros de buena fe.
En el caso de la copropiedad, el copropietario
puede hipotecar su porción indivisa, pero el predio común
no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos
los copropietarios, como lo dispone el artículo 2795.

9. La forma que debe revestir la hipoteca

El contrato de hipoteca es formal, pues por

disposición legal debe hacerse constar por escrito. La
naturaleza de este último se determina por el importe
del crédito que se garantiza. En efecto, si dicho
crédito no excede de 500 veces el salario mínimo, la
hipoteca se otorgará en escritura privada ante dos
testigos, de la cual se harán tantos ejemplares como
contratantes sean, debiendo ratificarse ante un fedatario público.
En cambio, si el crédito excede de 500 salarios
mínimos, la hipoteca se hará constar en escritura
pública. En los dos casos,debe inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad, como lo indican los
artículos 2810 y 2812 del Código Civil.
Sobre este tema de la forma de la hipoteca, cabe
mencionar que el artículo 444 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado de Chihuahua dispone
que el juicio hipotecario procede siempre que el crédito
“conste en escritura pública”; lo que nos llevaría a
sostener que dicho procedimiento especial no tendría lugar en
los casos en que, según el artículo 2810 del Código Civil, la
hipoteca se puede otorgar en escrito privado.
 El tema fue abordado por los tribunales con motivo
de los cuestionamientos que se hicieron en los casos en
que se demandaba en la vía hipotecaria sobre la base de
un contrato de habilitación o avío y refaccionario, que
legalmente puede constar en escritura privada. Al respecto se
emitieron criterios diferentes y aún contradictorios, que
requirieron la intervención de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación.
El máximo tribunal resolvió que debía prevalecer el
criterio según el cual, los contratos de crédito simple
de habilitación o avío con garantía hipotecaria, deben constar
en escritura pública para demandarse su cumplimiento en la
vía especial hipotecaria. Así consta en la Contradicción
de Tesis 26/98 y en la Tesis de jurisprudencia 36/99 de
la Primera Sala de la Corte.
Por ende, si se quiere tener disponible la vía
hipotecaria es menester que la hipoteca se formalice en
escritura pública.

10. La hipoteca y los intereses de la deuda

principal

Según se ha dicho, la hipoteca garantiza el

cumplimiento de una obligación y su preferencia en el
pago. Como las partes pueden pactar que durante el
tiempo en que se paga el adeudo, el deudor
debe pagar intereses, además de que, en caso de mora, también
se generan intereses; entonces cabe preguntar si esos
intereses, normales y moratorios, quedan incluidos enla
garantía hipotecaria.
La respuesta la otorga el artículo 2808 del
Código Civil, al señalar que lahipoteca constituida a
favor de un crédito que devengue intereses no garantiza
en perjuicio de tercero, además del capital, sino
los intereses de tres años. Es decir, que si el crédito
genera intereses, la hipoteca únicamente garantiza los de
tres años.
Ahora bien, es posible extender ese plazo para
empatarlo al de la duración del adeudo principal, lo
cual requiere: que se pacte expresamente; y que se tome
razón de esa estipulación en el Registro Público.
Los intereses moratorios también deben quedar
comprendidos por la garantía real.

11. Bienes que no comprende la hipoteca

Hemos señalado que la hipoteca recae sobre bienes

especialmente determinados, pero que, aunque no se exprese,
la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a
las mejoras, a los objetos incorporados permanentemente
y a las nuevas edificaciones.
De igual manera se hizo mención a los bienes
que no son susceptibles de ser hipotecados, mismos
que se describen en el apartado 3 de este capítulo.
Por otra parte, hay bienes que, a pesar de que
son producidos por el bien principal hipotecado, la garantía
real no los comprende de manera natural y automática,
sino que para ello se requeriría pacto expreso, pues al no
existir este, dichos bienes no se quedarían
hipotecados. Estos bienes son los siguientes.
1. Los frutos industriales de los bienes hipotecados,
siempre que esos frutos se hayan producido antes de
que el acreedor exija el pago de su crédito. Son
frutos industriales los que producen las heredades o
fincas de cualquier especie, mediante el cultivo o
trabajo.
2. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de
exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
3. La explicación a lo anterior se encuentra en el
hecho de que la hipoteca no implica desposeer al
 propietario del bien, pues al constituirse la hipoteca
no requiere entregarlo, por lo que al conservarlo en
su poder, lo puede cultivar o trabajar, dar en
arrendamiento o explotación, de tal suerte que
los frutos industriales o civiles no quedan comprendidos
en la hipoteca, salvo que expresamente se hubiere
estipulado por las partes.

3. La hipoteca unilateral
Hemos señalado que la hipoteca puede surgir de un
acuerdo de voluntades entre el deudor o un tercero
y el acreedor, en cuyo caso estamos en presencia de
un negocio contractual. Sin embargo, el artículo 2813
del Código Civil establece la posibilidad de que la hipoteca
emane de la sola voluntad del dueño del bien, al
señalar: “Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o
impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre
que se constituyen”.
De lo anterior se puede afirmar que la hipoteca
no solo encuentra su fuente en el contrato, sino también
en la declaración unilateral de voluntad, proveniente del
propio deudor o de un tercero.
Al respecto, Bernardo Pérez Fernández del Castillo, al
referirse a las especies de la hipoteca, comenta:
“Voluntaria. Esta se constituye libremente por contrato,
por declaración unilateral de voluntad, o por testamento,
esto es, por una manifestación libre de voluntad (Art.
2919 y 2920). Necesaria también denominada legal.
Esta especie de hipoteca, en la mayoría de los
casos se constituye por declaración unilateral de voluntad...”
Antonio Pau Pedrón sostiene al respecto: “A
mi juicio, la posibilidad de reconocer plena eficacia
constitutiva a la inscripción del título unilateral deriva de la
peculiar naturaleza de la hipoteca. De la hipoteca
deriva una ‘carga de pagar’, que afecta únicamente al
bien hipotecado. La esencia de la hipoteca –a la vista
del artículo 1,876 del Código Civil– radica en
que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre
los que se impone. El lado pasivo o de gravamen
absorbe todo el contenido de la figura; el lado
activo o de derecho implica únicamente la facultad de
hacer efectivo el gravamen: la facultad de exigir la
enajenación. Esta ‘carga’ que supone la hipoteca
unilateral –como toda hipoteca– no implica, necesaria y
automáticamente, una correlativa adquisición por el acreedor.
La constitución de la hipoteca no implica una
desmembración de la propiedad, que exija una correlativa
adquisición de la parte desmembrada”.
Aunque no hay duda que la hipoteca también
puede derivarse de una declaración unilateral de voluntad,
no hay que olvidar que tiene como función garantizar
una obligación principal; por ende, esa declaración no es
válidasi lisa y llanamente se limita a la constitución
del gravamen sin vincularlo a una específica obligación,
pues por su carácter accesorio no se concebiría aislada
de otra relación. Por ello, el que constituye la hipoteca
debe precisar el adeudo que reconoce y la
obligación que garantiza, aunque lo haga unilateralmente.
Claro está que en la doctrina se discute si la
hipoteca unilateral es o no una auténtica hipoteca.
Algunos autores lo niegan y le atribuyen
naturaleza diferente, como hipoteca condicional que requiere la
aceptación del acreedor, ante la imposibilidad de
concebir un derecho sin sujeto; de una manifestación
del consentimiento formal del dueño o titular como
suficiente para producir la inscripción, aunque no el
derecho real; de una expectativa de hipoteca; de un
derecho de adquisición preferente de hipoteca;y de una
reserva de rango, que se asegura hasta el
momento en que, con la aceptación del destinatario, la
hipoteca nace y se sitúa en el puesto reservado.
 Lo cierto es que la ley local no deja dudas acerca
de la posibilidad de que la hipoteca se imponga
“por disposición del dueño de los bienes sobre que se
constituyen”, sin exigir mayores requisitos para que el
gravamen sea eficaz, obviamente cumpliendo las exigencias
formales y de registro ya conocidas.

4. Principios que rigen a la hipoteca

Como afirma Ramón Sánchez Medal, existe una
correlación entre el bien hipotecado y el crédito
garantizado con la hipoteca, que se manifiesta en tres
principios fundamentales que rigen la hipoteca en nuestro
derecho: la especialidad, la publicidad y la
indivisibilidad.
La especialidad consiste en que la hipoteca
recae sobre bienes especialmente determinados, y en que se
constituye para garantizar créditos específicos. Es decir, este
principio comprende tanto a los bienes sobre los que
recae la hipoteca, como a los créditos que se
aseguran: en ambos casos deben ser determinados, pues
no puede existir indefinición en cuanto a ninguno de
aquellos.
El fundamento de este principio se encuentra en
los artículos 2788 y 2812, que disponen que la hipoteca
solo puede recaer sobre bienes especialmente determinados, y
que nunca es tácita ni general.
La publicidad significa que la hipoteca, para producir
efectos con relación a terceros, debe inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad, según lo disponen
los artículos 2812 y 2894, fracción I, del Código
Civil.
Bernardo Pérez Fernández del Castillo comenta que en
el Derecho Romano, las hipotecas eran generales y ocultas,
porque una persona podía hipotecar todos sus bienes
para garantizar una sola deuda y porque al no existir
un registro público no había forma de dar a conocer
el gravamen y si alguien adquiría un inmueble
hipotecado, al momento de hacer valedero el crédito, la
finca podría ser rematada.
La indivisibilidad de la hipoteca consiste en
que esta subsistirá íntegra aunque se reduzca la
obligación garantizada,y en que gravará cualquier parte de
los bienes hipotecados que se conserven, aunque la
restante hubiere desaparecido. Este principio, consignado en el
artículo 2804, comprende tanto al crédito como a los
bienes. En el primer caso, porque la hipoteca
permanece íntegra aunque el crédito sea de cuantía
inferior a la que originalmente importaba la obligación
garantizada; en el segundo, porque no se divide
aunque la conformación del bien se altere o
modifique.
Lo anterior se explica porque, de acuerdo a
este principio, la hipoteca no se va reduciendo en
proporción a la disminución del adeudo, además de
que cada parte del bien no soporta una parte proporcional
de la hipoteca, sino la totalidad.
Este principio de indivisibilidad contempla las
excepciones a que se refieren los artículos 2805 y
2806. En efecto, siendo varias las fincas hipotecadas
para la seguridad de un mismo crédito, debe
determinarse en qué porción del crédito responde
cada finca, pues cada una de ellas puede ser liberada
cubriéndose la porción del crédito que garantiza. Luego,
si la finca hipotecada es susceptible de ser fraccionada y
se divide convenientemente, el gravamen hipotecario se
repartirá proporcionalmente entre las fracciones, que podrán
liberarse conforme se pague la parte del adeudo que
garantizan.
 Esto último acontece con frecuencia en los
desarrollo urbanos, donde el dueño del terreno obtuvo
un crédito que aplicó a la urbanización del
mismo y posiblemente a la construcción de
casas o locales, para lo cual constituyó hipoteca sobre el
inmueble. Al ir vendiendo los lotes y, en su caso,
las fincas, va realizando pagos parciales que le
permiten obtener del acreedor hipotecario la liberación de
esas fracciones individualizadas.

5. El derecho real de hipoteca

Al constituirse la garantía hipotecaria nace en favor
del acreedor el derecho real de hipoteca, el cual se
constituye sobre un bien determinado, enajenable, para
garantizar el cumplimiento de una obligación, concediendo a
su titular la facultad de proceder a su venta en
caso de incumplimiento, para ser pagado preferentemente
con el producto de la enajenación.
El derecho real de hipoteca, por tanto, otorga al
acreedor hipotecario las prerrogativas siguientes:

a. Derecho de persecución

Siendo la hipoteca un derecho real, es oponible a

todos y, por ende, el gravamen impuesto sobre el bien se
mantiene y continúa aunque este último pase a poder de
tercero.
En el caso de la hipoteca, este derecho de
persecución, no llega hasta el grado de exigir la entrega
del bien, como sucede en la prenda, puesto que no
siendo un contrato real, la entrega de la cosa
no es necesaria para el perfeccionamiento y vigencia
del contrato.
En el propio concepto se establece como
característica de este contrato, que el que constituye la
hipoteca no tiene que entregar el bien para que el
contrato se perfeccione. Sin embargo, esto último
sufre una variante cuando el deudor ha incumplido con el
pago de su obligación garantizada a través de la hipoteca
y, en consecuencia, el acreedor ha iniciado en la
vía hipotecaria la acción judicial de cobro,
logrando que se inscriba la demanda en el Registro
Público de la Propiedad, pues conforme a los
artículos 452 y 453 del Código Procesal Civil del Estado,
desde el día en que se registre la demanda, contrae el
deudor la obligación de depositario judicial de la
finca hipotecada, de sus frutos y de los objetos que
formen parte de la misma y que deban considerarse
como inmovilizados.
No aceptando la responsabilidad de depositario, deberá
entregar desde luego, la tenencia material de la
finca al actor o al depositario que el demandante designe.
Ello significa, entonces, que en el momento indicado, se
transforma la calidad de la posesión que venía
ejerciendo sobre el bien en que se constituyó la
hipoteca, pues ahora se vuelve un simple depositario
judicial.

b. Derecho de venta

Desde que se constituye la hipoteca, como esta

garantiza el cumplimiento de una obligación, el acreedor
adquiere el derecho a ser pagado con el valor de
los bienes, en caso de incumplimiento. Por tanto, se le
otorga el derecho de lograr la enajenación de la
cosa, el cual se actualiza cuando concurre el
incumplimiento de la obligación garantizada.
Pues bien, dicha venta deberá efectuarse judicialmente, en
pública almoneda, en la cual podrá adquirirla cualquier
postor o el propio acreedor hipotecario, a falta de
aquel o si su ofrecimiento es mejor, según el
artículo 2809.
Además, el acreedor puede pactar que la finca se
le adjudique en el precio que tuviere en el
momento de exigirse la deuda, como lo dispone el
artículo 2809, segundo párrafo, en cuyo caso, presentada la
demanda, se ordenará proceder al avalúo del bien,
realizándose la enajenación en la forma convenida y, a
falta de convenio, el Juez, fijado el precio del inmueble,
a instancia del actor requerirá al demandado para que, en
el término de tres días, otorgue la escritura respectiva, y,
no verificándolo, lo hará el Juez en su rebeldía,
como lo establece el artículo 459 del Código de
Procedimientos Civiles.

c. Derecho de preferencia

El artículo 2789 dispone que el acreedor tiene

derecho a que, en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada,se le pague con el valor de los bienes,
en el grado de preferencia establecido por la ley.
Habiendo varios acreedores, serán pagados por el
orden de fechas en que se otorgaron las hipotecas, si
estas se inscribieron oportunamente, o según el orden en
que se hayan registrado, en caso contrario. Del precio de
los bienes hipotecados, se pagarán: los gastos
del juicio y de la venta; los gastos de conservación
y administración de los bienes; la deuda de seguros
de los propios bienes; y los créditos hipotecarios,
como se desprende de los artículos2874, 2875 y 2878.

6. Clases de hipotecas

El artículo 2812 distingue dos clases de hipotecas: la

que se contrae por voluntad, en los convenios, llamada
voluntaria, y la que surge por necesidad, cuando la
ley sujeta a alguna persona a prestar dicha garantía
sobre bienes determinados, denominada necesaria.
A su vez, el artículo 2813 agrega que son
hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas
por disposición del dueño de los bienes sobre que se
constituyen.Esto significa que la hipoteca voluntaria se
subclasifica en hipoteca surgida de acto bilateral e
hipoteca unilateral.
Se llama necesaria, preceptúa el artículo 2824, la
hipoteca especial y expresa que por disposición de la
ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar
los bienes que administren, o para garantizar los
créditos de determinados acreedores.
7. Extinción de la hipoteca

La hipoteca, por regla general, durará el mismo

tiempo que la obligación que con ella se garantiza,
según se desprende de los artículos 2820 y 2827. En el
caso de la hipoteca voluntaria, los contratantes pueden
señalar a la hipoteca una duración menor a la
de la obligación principal, y cuando esta no tuviera
término para su vencimiento, la hipoteca no podrá
durar más de diez años.
La hipoteca puede extinguirse de dos maneras: por
vía indirecta o de consecuencia, cuando se extingue la
obligación principal que garantiza, pues por su carácter
accesorio, sigue entonces la suerte de lo principal; y,
directamente, al concurrir alguna causa que en forma
directa o inmediata extinga la hipoteca, aunque no
suceda lo mismo con la obligación principal.
El tratadista Guillermo Ochoa González, comenta:
“La hipoteca se extingue por vía consecuencial por todo
hecho que ponga fin a la obligación principal; por
vía directa, cuando se extingue el gravamen con
independencia de la deuda garantizada”.
 La hipoteca se extinguirá al extinguirse la
obligación principal, lo cual puede suceder por pago,
remisión de la deuda, novación, compensación, nulidad,
rescisión o prescripción.
Entre las causas de extinción directa, el artículo
2834 se refiere a las siguientes:
1. La extinción del bien hipotecado.
2. La resolución o extinción del derecho del deudor
sobre el bien hipotecado.
3. La expropiación por causa de utilidad pública
del bien hipotecado. En este caso, si el crédito
fuere de plazo cumplido, el acreedor puede pedir la
retención de la indemnización. Si no lo fuere,
podrá pedir que dicho valor se imponga a su
satisfacción, para que se verifique el pago al
vencimiento del plazo,como lo indica el artículo
2803.
4. El remate judicial de la finca hipotecada. Esto
obedece a que, en las ventas judiciales, los
inmuebles pasarán al comprador libre de todo
gravamen, a menos de estipulación expresa en
contrario, según lo establece el artículo 2216.
5. La remisión expresa que haga el acreedor, pues la
hipoteca es un derecho renunciable.
6. La prescripción de la acción hipotecaria.
Estas causas de extinción directa obedecen a la
pérdida o destrucción del bien hipotecado o del derecho
que se tenía sobre el mismo. Este último supuesto se
actualiza cuando una sentencia ejecutoriada declara
que el constituyente de la hipoteca no tenía derecho
respecto del bien o cuando este se expropia o es
objeto de remate judicial. A lo anterior se
agrega la renuncia a la hipoteca y la prescripción
de la acción hipotecaria.
 El principio de publicidad, según el cual, para que la
hipoteca surta efectos frente a terceros, debe inscribirse en
el registro público, también impone el deber de cancelar
en el mismo la inscripción de la hipoteca para dar
publicidad a su extinción.
Al respecto, el artículo 108 de la Ley del
Registro Público de la Propiedad del Estado de
Chihuahua establece la caducidad de las inscripciones
hipotecarias, en los términos siguientes: a) Las
inscripciones de cédulas o demandas hipotecarias caducan a
los cuatro años desde la última actuación judicial; b)
Las inscripciones de hipotecas caducan a los diez
años contados a partir de que se haga exigible la
obligación garantizada.
Por su parte, el artículo 26 del reglamento del
Registro Público de Comercio dispone que la
cancelación de una inscripción puede hacerse por consentimiento
de las personas a cuyo favor está hecha, el que se
hará constaren instrumento público o por resolución judicial,
pero también a petición de cualquier interesado, cuando el
acto inscrito quede legalmente extinguido.

XIX. La transacción

1. Concepto
La transacción, de acuerdo con el artículo 2837 del
Código Civil, es un contrato por virtud del cual, las partes,
haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia
presente o previenen una futura.
Hay quienes agregan a esta definición, con carácter
substancial, el principio de indivisibilidad del contrato,
señalado en el artículo 2855, conforme al cual las
diferentes cláusulas de la transacción deben interpretarse de
manera conjunta y cualquiera de ellas que fuese nula, o
que se anulase, dejaría sin efecto todo el acto.
El carácter contractual se lo otorga expresamente el
invocado precepto legal, aunque, en ocasiones, no está
muy claro que configure un verdadero y
propio contrato, pues no siempre crea o transfiere
derechos y obligaciones, sino que en ciertos casos
los modifica o extingue, función que correspondería al
convenio en sentido estricto.
Miguel Ángel Zamora y Valencia comenta al
respecto que no obstante que latransacción, cuando recae
sobre el objeto de la controversia, solo produce
efectos declarativos o extintivos, es un contrato en
términos del derecho mexicano, porque está creando la
obligación de las partes de no continuar con la controversia
planteada o de no iniciarla en lo futuro.
En igual sentido opina el doctor Carlos A. R.
Lagomarsino, para quien, la transacción, “que es acto
jurídico bilateral y patrimonial,es un contrato”. Aunque
sin desconocer, este autor, que hay otros que entienden que la
transacción no es un contrato, sino una mera convención,
como E. Cordeiro Álvarez. Esa diferencia de criterios, opina
Lagomarsino, deviene del distinto ámbito conceptual que se
asigna al contrato.
Para otros autores la distinción resulta irrelevante,
considerando que tanto los contratos como los convenios se
sujetan a las mismas disposiciones legales.
Bernardo Pérez Fernández del Castillo opina:
“¿La transacción es un contrato o un convenio? Como
dije al principio del libro, la distinción entre convenio
como género y su especie el contrato es inútil,
pues al decir del Código Civil, a ambos se les aplican
las mismas reglas: ‘Las disposiciones legales sobre
 contratos serán aplicables a todos los convenios...’ (Art.1859) y
en el transcurso de sus disposiciones, al mencionar la
novación establece que esta es un contrato (Art. 2214) y
regula la transacción como un contrato típico”.
Las partes que intervienen en este contrato son aquellas
entre las cuales ha surgido o puede sobrevenir una
controversia. Esta última, por tanto, es presupuesto
indispensable para que exista transacción, ya que no
habiéndola o no siendo cierta la contienda, no se
justificaría la transacción.
Guillermo Ochoa González apunta que: “el objeto de
la transacción es siempre un derecho que actualmente está en
litigio entre las partes, o que al menos está sujeto a la
posibilidad de un pleito entre ellas. Por ello, si el derecho
sobre el cual se transige no existe, la transacción es
también inexistente por falta de objeto. Si el derecho
existe, pero no es materia de disputa entre las
partes, el acto no es transacción, sino una renuncia o
una donación o un contrato innominado”.
La característica primordial de la transacción es que la
controversia logra terminarse o conjurarse porque las
partes se hacen recíprocas concesiones. Ello significa que si
la contienda se concluyera de otra forma, distinta al
otorgamiento de concesiones recíprocas, no se estaría en
presencia de una transacción, sino de una figura diversa.
No es, por ende, transacción el acto que solo consiste en
la renuncia de un derecho que no se disputa.
La controversia que se define a través de la
transacción puede ser presente, en cuyo caso se termina, o
futura, y en esta última hipótesis se previene o
conjura. De ahí que, por virtud de este contrato, las partes
ponen fin a una litis ya comenzada o previenen
las que pueden surgir entre ellas.
 El Código Civil Español, en su artículo 1809, define
a la transacción señalando que “es un contrato por el
cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo
cada una alguna cosa, evitan la provocación de
un pleito o ponen término al que habían comenzado”.
2. Clasificación del contrato
La transacción es un contrato bilateral, en virtud de
que los derechos y las obligaciones corresponden a
ambas partes.
Como los provechos y gravámenes se distribuyen entre los
interesados, es oneroso, pues al exigirse concesiones mutuas de
las partes,“cada una de ellas debe gravarse en
beneficio de la otra”.
Generalmente es conmutativo, ya que las prestaciones
son ciertas y conocidas desde el momento de celebración
del contrato, aunque podría pactarse el otorgamiento de
una prestación cuya certeza no estuviera bien definida.
Es consensual, en oposición a real, porque se
perfecciona y constituye por el solo acuerdo de las partes,
sin necesidad de que para ello se entreguen las cosas.
Es formal, cuando el interés del negocio pasa de
cincuenta salarios mínimos y en cualquier caso si la
controversia ya se encuentra planteada judicialmente.
Es un contrato accesorio, porque existe en tanto haya
una controversia derivada de una relación diversa.
La transacción es un contrato instantáneo o de tracto
sucesivo, según se cumpla o no en el mismo
momento de su celebración.

3. Especies
La transacción puede ser simple o compleja, judicial o
extrajudicial.
 La simple consiste en que las partes se limitan a
declarar o reconocer los derechos que son objeto de
la diferencia sobre la que recae, como se infiere del
artículo 2854.
La compleja, en cambio, se caracteriza porque las
partes no solo llevan a cabo dicha declaración o
reconocimiento de derechos objeto de la controversia,
sino que una da a la otra alguna cosa que no era
objeto de la disputa, según lo señala el artículo
2852, pues en este caso, como afirma Ramón Sánchez
Medal, el reconocimiento o la renuncia del derecho
controvertido se obtiene a cambio de una
prestación extraña.
El Código Civil portugués señala que las concesiones
recíprocas que se den
a las partes para prevenir o terminar un litigio “...pueden
comprender una constitución, modificación o extinción de
derechos diversos del derecho controvertido”.
De manera contraria, el artículo 1815 del Código
Civil Español puntualiza que la transacción no comprende
sino los objetos expresados determinadamente en ella y
agrega que “la renuncia general de derechos se
entiende solo de los que tienen relación con la disputa
sobre que ha recaído la transacción”.
La transacción judicial o extrajudicial, surge de que la
misma se haya otorgado o no ante la presencia
judicial. Cuando se resuelve una controversia presente y
esta ya ha sido sometida a la consideración del
Tribunal, en ese caso la transacción debe también hacerse
del conocimiento del Juez para ser sancionada y
aprobada.
4. Elementos esenciales del contrato
El consentimiento, en la transacción, radica en el
acuerdo de voluntades para terminar una controversia
presente o prevenir una futura, haciéndose recíprocas
concesiones.
El objeto directo del contrato consiste precisamente
en terminar una controversia presente o prevenir una
futura, haciéndose las partes recíprocas concesiones.
El objeto indirecto de la transacción, está constituido
por la contienda presente o futura que se termina o
previene, así como por las concesiones recíprocas que deben
otorgarse las partes. Obviamente que no en
cualquier controversia puede existir transacción, pues esta debe
necesariamente referirse a cosas que se encuentran en el
comercio o a hechos que no sean ilícitos, imposibles
o contrarios a las buenas costumbres, o que se
opongan a la libertad o perjudiquen derechos de
terceros.
En efecto, por regla general se puede transigir sobre
toda clase de derechos, cualquiera que sea su especie y
naturaleza, aunque sin desconocer que hay materias en
las que la ley no permite hacerlo, reputando nulo el
contrato cuando recaiga sobre el estado civil de las
personas y validez del matrimonio; delito, dolo y
culpa futuros; acción civil que nazca de un delito o
culpa futuros; sucesión futura; herencia, antes de visto el
testamento, si lo hay; y sobre el derecho de recibir
alimentos, según lo establecen los artículos 2840, 2841 y
2843 del Código Civil.

5. Elementos de validez del contrato

En lo que se refiere a la forma, el artículo
2838 dispone que la transacción debe constar por escrito,
 si el interés excede de cincuenta veces el salario
mínimo.
Cuando la transacción es judicial, será formal, puesto
que necesariamente se hará constar por escrito para que
sea dable la intervención del Tribunal sancionándola y
aprobándola, ya que tal exigencia se deriva de
los artículos 70, 72 y 81 del Código de
Procedimientos Civiles.
Acerca de la capacidad, puede decirse que en la
transacción se requiere una capacidad general para
contratar. Además, como se trata de terminar o conjurar
una controversia, haciéndose recíprocas concesiones, lo cual
significa renunciar o reconocer derechos controvertidos, es
por ello que también se exige una capacidad especial
para transigir.
Así, el mandatario o procurador requiere cláusula especial
para transigir, como lo establece el artículo 2486, fracción
II; los ascendientes y los tutores no pueden transigir
en nombre de las personas que tienen bajo su
potestad o bajo su guarda, a no ser que la
transacción sea necesaria o útil para los intereses de
los incapacitados y previa autorización judicial, según el
artículo 2839; y los albaceas no pueden transigir sin el
consentimiento de los herederos, por disposición del artículo
1612.
La validez de este contrato desde luego supone la
ausencia de vicios del consentimiento, pues de existir
error, dolo, violencia o mala fe, podría anularse.
En efecto, el artículo 2847 del Código Civil
establece que puede anularse la transacción cuando se
hace en razón de un título nulo, a no ser que las
partes hayan tratado expresamente de la nulidad.
Por su parte, el artículo 2849 dispone que la
transacción celebrada teniéndose en cuenta documentos que
 después han resultado falsos por sentencia judicial, es nula.
Sin embargo, el descubrimiento de nuevos títulos o
documentos no es causa para anular o rescindir la
transacción, si no ha habido mala fe.
Del mismo modo, el artículo 2851 señala que es
nula la transacción sobre cualquier negocio que esté
decidido judicialmente por sentencia irrevocable, ignorada
por los interesados.

6. Efectos de la transacción
Aunque ya se dijo que el objeto de la
transacción es concluir o conjurar una controversia, al
celebrarse el contrato se logra precisamente ese efecto:
terminar el conflicto presente o prevenirlo, si es futuro.
Se afirma que la transacción es declarativa, en virtud de
que a través de ella no se trasmiten sino que se
declaran o reconocen los derechos que son objeto de
las diferencias sobre las que recae, según lo preceptúa el artículo
2854. Sin embargo, tales efectos se producen solo en la
transacción simple, pero no en la compleja, en donde
sí se otorga una prestación ajena a la contienda,
porque una de las partes da a la otra una cosa
que no era objeto de la disputa, lo que determina
que, en este caso, sí deba reputarse constitutiva la
transacción.
Manuel Borja Soriano aborda este tema y expresa
que “la transacción puede tener un efecto extintivo cuando
por ella una de las partes conviene no tener un derecho
que sostenía; tiene un efecto declarativo cuando por
ella una parte reconoce a otra un derecho que esta
pretendía, y tiene un efecto traslativo cuando por ella
una parte trasmite a otra un bien a cambio de
que esta renuncie a cierto derecho, tal sería el caso de
que, pretendiendo dos ser dueños de la misma
cosa, uno diera al otro un objeto distinto a cambio
 de que este retirara sus pretensiones sobre aquella
cosa”.
En cuanto al valor de la transacción, Raymundo M.
Salvat, en su Tratado de Derecho Civil Argentino, comenta
que, siendo la transacción un contrato, ella produce
los mismos efectos que cualquier otro acto jurídico de
este tipo, pero que, además, existen otros efectos propios
o específicos. Así, nuestro Código Civil, en el artículo
2846 señala que la transacción tiene, respecto de las
partes, la misma eficacia y autoridad que la cosa
juzgada; pero que podrá pedirse la nulidad o la
rescisión en los casos autorizados por la ley.
En aplicación de este principio, consagrado en la
legislación civil, el deudor puede oponer al acreedor,
cuando este pretenda lograr nuevamente la ejecución de
una obligación que haya quedado extinguida por la
transacción, la excepción de transacción con fuerza de
cosa juzgada que regula el artículo 59 del Código
de Procedimientos Civiles.
“Como todo contrato”, advierte Guillermo Ochoa González,
“la transacción
solo produce efectos entre las partes y es, por tanto,
inoponible a los terceros. En consecuencia, la transacción
sobre derechos ajenos es inoponible al verdadero titular de
ellos, aún cuando la persona que transige sea en
apariencia su verdadero titular”.

7. Obligaciones de las partes

Con motivo del contrato de transacción, las partes
contraen las siguientes obligaciones:
1. Hacerse recíprocas concesiones

Lo anterior deriva de la propia naturaleza de la

transacción, pues la terminación o prevención de la
controversia, debe ser precisamente a través de las
prestaciones que las partes se otorgan mutuamente.
Es así como los contratantes declaran o reconocen
derechos que son objeto de las diferencias surgidas entre
ellos.
De igual manera, cuando colateralmente una de las
partes se obliga a dar una cosa, a realizar un
hecho, o abstenerse de actuar, entonces asume la
obligación relativa de dar, hacer o no hacer prevista en el
contrato.

2. Entregar los bienes

En el caso de que una o ambas partes se hayan

obligado a trasmitir un bien, ya sea porque
reconocieran el derecho del otro contratante sobre el
mismo o porque de manera colateral transfirieran
algún derecho real respecto de la cosa, adicionalmente
estarían obligadas a la entrega de esta última, en
el tiempo y lugar estipulados. A falta de convenio, se
aplicarían las reglas generales correspondientes a las
obligaciones de dar.

3. Responder de los vicios o defectos de los bienes

Existiendo vicios en las cosas entregadas, si los mismos

eran desconocidos para el que las recibió, el artículo
2853 establece a su favor el derecho de exigir la
indemnización correspondiente al importe del vicio o
defecto.
4. Responder de los gravámenes y de la evicción

Si el bien entregado tiene gravámenes ocultos para el

que lo recibió, el otro contratante debe pagar la
diferencia que resulte del gravamen, en los mismos
términos que respecto de la cosa vendida. Concretamente y
de conformidad con elartículo 2021 del Código Civil, el
adquirente puede pedir la indemnización correspondiente al
gravamen.
En caso de evicción, el artículo 2852 dispone que:
“En las transacciones soloha lugar a la evicción cuando
en virtud de ellas da una de las partes a la otra
alguna cosa que no era objeto de la disputa y
que, conforme a derecho, pierde el quela recibió”.

5. Garantizar la devolución de lo recibido, en caso de

rescisión o nulidad

Aunque el artículo 2846 reconoce a la transacción la

misma eficacia y autoridad de la cosa juzgada, también
admite la posibilidad de pedir la nulidad o la
rescisión en los casos autorizados por la ley.
Pues bien, cuando se intenta la acción de nulidad
o rescisión el demandante está obligado previamente a
asegurar la devolución de todo lo recibido a virtud
del convenio que se quiera impugnar, según lo dispone el
artículo 2856 del Código Civil.

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Noviembre del 2012