DERECHO INMOBILIARIO
NOMBRE: VICTOR LORA
MATRICULA :100227980
TAREA UNIDAD 3: EL SISTEMA TORRENS
ORIGENES Y ESTABLECIMIENTO.
1-PROCLAMA DEL GOBIERNO MILITAR NORTEAMERICANO.
El 29 de noviembre de 1916, el Capitán H. S. Knapp hizo pública la proclama en virtud de
la cual Estados Unidos declaró la ocupación militar de República Dominicana. De esa
manera se oficializó la primera intervención militar estadounidense que sufrió el país en el
siglo XX.
La decisión de ocupar a la República Dominicana había sido aprobada por el Presidente
estadounidense Woodrow Wilson, quien acogió una recomendación del Secretario de
Estado, que sugería la intervención militar como única salida a la crisis dominicana.
Al emitir la proclama el Capitán H. S. Knapp, se desempeñaba como comandante de la
fuerza de cruceros de la escuadra del Atlántico de los Estados Unidos de América y las
Fuerzas Armadas de los Estados de América situadas en varios puntos dentro de la
República Dominicana, actuando bajo la autoridad y por orden del gobierno de los Estados
Unidos de América.
Entre las motivaciones de la ocupación, Estados Unidos alegó que la República
Dominicana incumplía sus compromisos financieros.
Recordó que una convención había concluido entre los Estados Unidos y la República
Dominicana el día 8 de Febrero de 1907, de la cual el artículo III dice:
“Hasta que la República Dominicana no haya pagado la totalidad de los bonos del
empréstito, su deuda pública no podrá ser aumentada sino mediante un acuerdo preciso
entre el gobierno dominicano y los Estados Unidos. Por igual acuerdo será preciso
modificar los derechos de importación de la República, por ser condición indispensable
para que esos derechos puedan ser modificados y que el Ejecutivo dominicano compruebe
y el Presidente de los Estados Unidos reconozca que tomando por base las importaciones y
exportaciones de los dos años que preceden al que se requiere hacer la alteración en los
referidos derechos, y calculado en monto y la clase de los efectos importados o exportados,
en cada uno de esos dos años, al tipo de los derechos de importación que se pretendan
establecer, el neto total de esos derechos de Aduanas en cada uno de los dos años, excede
de la cantidad de dos millones de pesos oro dominicano”.
Expresó que el gobierno dominicano, de cuando en cuando, ha dado como explicación de la
violación la necesidad de incurrir en gastos extraordinarios incidentales a la supresión de
las revoluciones; y que el gobierno de los Estados Unidos, con mucha paciencia, y el deseo
amistoso de ayudar y permitir a la República Dominicana mantener la tranquilidad
doméstica y cumplir con las estipulaciones de la Convención citada, ha prestado al
gobierno Dominicano ciertas medidas necesarias que el gobierno Dominicano ha sido
inclinado a no aceptar o ha sido incapacitado a aceptar.
Además consideró: el gobierno de los Estados Unidos determinó tomar medidas para
asegurar el cumplimiento de las provisiones de la Convención de 1907, de parte de la
República Dominicana y mantener la tranquilidad doméstica en República, la cual es
necesaria para el cumplimiento.
Luego de suscribir los considerandos el Capitán H. S. Knapp, proclamó:
Declaro y proclamo:
“A todos los que les interese, que la República Dominicana queda por la presente puesta en
un estado de ocupación militar por las fuerzas bajo mi mando, y queda sometida al
gobierno militar y al ejercicio de la ley militar, aplicable a tal ocupación.
“Esta ocupación militar no es emprendida con ningún propósito, ni inmediato ni ulterior, de
destruir la soberanía de la República Dominicana, sino al contrario, es la intención ayudar a
este país a volver a una condición de orden interno, que lo habitará para cumplir las
previsiones de la convención citada, y con las obligaciones que corresponden como
miembro de la familia de naciones.
“Las leyes dominicanas, pues, quedarán en efecto siempre que no estén en conflicto con los
fines de la ocupación o con los reglamentos necesarios establecidos al efecto, y una
administración legal continuará en manos de oficiales dominicanos, debidamente
autorizados, todos bajo la vigilancia y la supervisión de la fuerza de los Estados Unidos que
ejercen el gobierno militar.
2-.- HISTORIA DEL SISTEMA Y SU CREADOR.
El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho
anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero
no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que
lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la
propiedad de los bienes inmuebles.
Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de
transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la
posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados.
Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados
jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema
notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la
confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratante
y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y
veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.
El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación
realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, existían dos tipos de
propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía
directamente de la Corona tenían una propiedad de especial solidez. No así aquellos que
habían obtenido la propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc),
quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no
propietarios, evicciones y demás.
3- DIFERENTES SISTEMAS PARA LA TRANSMISIÓN DEL DERECHO DE
PROPIEDAD.
.
SISTEMAS DE TRANSMISION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
EXISTENTES
En el mundo se conocen cuatro Sistemas de Transmisión de la Propiedad Inmobiliaria cada
uno con características distintivas que son:
1.-EL SISTEMA INFORMAL (Tradicional Inglés).- Como su nombre lo indica no hay
formalidad en la transmisión del derecho de propiedad. Las características distintivas de
este Sistema son:
a) La Ausencia de información para los terceros
. b) Los inmuebles se transmiten igual que los muebles.
c) La entrega de todos los documentos justifican el derecho de propiedad inmobiliaria
. d) Los inmuebles se venden conjuntamente con los documentos que justifican el derecho
de propiedad.
e)Existe la Ley de Primogenitura, donde el hijo mayor hereda todos los inmuebles de sus
padres.
2.- EL SISTEMA MINISTERIAL (de origen francés-de uso en Rep. Dom.) Las
características distintivas del Sistema Ministerial son:
a) Que se registran documentos, no derechos.
B) Que las transcripciones e inscripciones son realizadas por oficiales ministeriales
asignados al efecto o funcionarios administrativos llamados Conservadores de Hipotecas.
c)Que los documentos traslativos de la propiedad inmobiliaria se copian in extenso, los que
no conllevan transferencias se copian in extracto
3.-EL SISTEMA JUDICIAL. - Las características distintivas del Sistema Judicial son:
a) Que las operaciones inmobiliarias se realizan a través de un Juez.
b) Que cada inmueble tiene un folio por separado y una vida Jurídica independiente.
c)Que existe un libro de registro que representa el suelo y un libro de catastro, existiendo
una concordancia perfecta entre ambos libros.
4.- EL SISTEMA TORRENS.- (De uso en Rep. Dom.).- Las características distintivas del
Sistema Torrens son:
a) El Certificado de Título es la evidencia del derecho de propiedad
. b) No hay necesidad de hacer una investigación retroactiva del derecho de propiedad.
c) El Registro es obligatorio para garantizar el derecho de propiedad.
d) El Sistema comienza con la mensura catastral, como requisito indispensable para
establecer el derecho y para poder determinar la extensión de ese derecho.
e) El registro del derecho crea un Título irrevocable, que se basta así mismo y tiene la
garantía del Estado.
4- LA ORDEN EJECUTIVA NO.511 DEL 1920.
el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta
Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como
sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema
tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume
exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe
y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario
originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso
judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal
interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un
Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y
quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad
característico del Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la
garantía del Estado.
5- RASGOS CARACTERÍSTICOS DEL SISTEMA TORRENS: PUBLICIDAD,
LEGALIDAD, INDIVIDUALIDAD Y AUTENTICIDAD.
PRINCIPIOS DEL SISTEMA TORRENS
Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que
encontramos en el sistema torrens: publicidad y,legalidad,
autenticidad y especialidad.
1. La publicidad
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el
inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de
saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.
Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se
transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual
consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de
ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a
terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos
actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de
Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los
derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya
cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces
son oponibles a terceros.
La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final
del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el
registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la
sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.
2 La legalidad
Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente
depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras,
producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el
artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones
que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.
La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase
que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de
Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el
tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al
papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios.
Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que
ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene
aunque no lo haya solicitado.
De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho
una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a
hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento
y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad
y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianería entre
otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye
ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales
que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la
prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia
el derecho cuyo registro se ordena.
3 Autenticidad
La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo,
incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho;
acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la
autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el
Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el
correspondiente Decreto de Registro.
Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de
Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha
saneado catastralmente su inmueble un documento auténtico, el Certificado de Título, el
cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera
que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba
legal ante todos los Tribunales de la República.
Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado
para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio
de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la
legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho
registrado por medio de un documento que expide el oficial público que está autorizado
para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.
4 La especialidad
Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización
del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un
lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil
de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.
La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar.
6-CONCURRENCIA DE LEGISLACIÓN.
El 11 de octubre de 1947 es aprobada la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, retornando a
un esquema legal con características propias para la República Dominicana. 58 años
después, en el 2005 el Congreso Nacional modificó la legislación y creó la Ley de Registro
Inmobiliario 108-05. Esa legislación fue modificada a su vez por la 51-07 de abril de 2007.
