Tributación
Aplicada a los rentista de
bienes raíces no agrícolas
Relator:
KATIA V. VILLALOBOS V.
CONTADOR AUDITOR
MAGISTER EN PLANIFICACION Y GESTION TRIBUTARIA
1
¿Contribuyente de 1° C en base
Régimen general (1°C + Imp.
a renta efectiva, o enajena a
Fin.)
relacionado? Sí
No
Reglas pre-reforma:
¿Adquirió el inmueble antes del
Generalmente ingreso no
año 2004? Sí renta
No
¿Adquirió el inmueble antes del
No 29/9/2014? Sí
DETERMINACIÓN DE COSTO TRIBUTARIO
Costo de adquisición
Costo de adquisición
reajustado + mejoras
informadas al SII
reajustado + mejoras
informadas al SII a Valor de mercado al
29/9/2014
Avalúo fiscal al 2017
reajustado
Imp. Fin. (percibida o ¿Ha poseído el inmueble por
devengada a elección) + más de 1 año, o 4 en caso de ser
opción de reliquidación en el No ventas de departamentos por
caso del IGC pisos, o subdivisión de terreno?
Sí
¿El mayor valor acumulado
Ingreso no renta
No supera las UF 8.000?
Sí
Exceso tributa con IA
(percibida o devengada a ¿Es residente en Chile?
elección), con derecho a No
crédito por IHD
Sí
Exceso tributa con derecho a
crédito por IHD, bajo opción:
IGC (percibida o devengada a
Impuesto sustitutivo de 10%
elección) + opción de
(sobre base percibida)
reliquidación
*Los contenidos de este documento no constituyen asesoría legal y sólo tiene fines
informativos y educacionales, y no pretende ser exacto ni completo.
Notas:
➢El diagrama incluye las modificaciones introducidas por la Ley de
simplificación N° 20.899.
➢Tributación aplicable a enajenaciones de inmuebles situados en
Chile efectuadas por personas naturales a partir del 2017.
➢La ganancia afecta a impuestos se determina por la diferencia entre
el costo tributario y precio de venta.
➢El uso como costo tributario del valor de mercado al 29/9/2014
requiere de una tasación que debe ser informada al SII hasta el 30
de junio del 2016.
➢La reliquidación consiste en la opción de distribuir la ganancia en los
ejercicios en que se poseyó el inmueble, hasta por un máximo de 10
años.
➢La fecha de adquisición es la de la inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces (oficios #2398/2011 y #209/2012).
➢El crédito por IHD equivale a la proporción del impuesto pagado que
representa el valor del inmueble respecto del total de la asignación.
➢Abreviaciones:
• 1ºC = impuesto de primera categoría.
• IGC = impuesto global complementario.
• IA = impuesto adicional.
• Imp. Fin. = IGC o IA.
• IHD = impuesto a la herencia y donaciones.
Reforma Tributaria
Y enajenados a
Tributación en la Enajenación de Bienes Raíces contar del
01.01.2017
Bienes Raíces situados en Chile, adquiridos a contar del 01.01.2004
❑Ingreso No Renta (INR) sólo para personas naturales que no determinen Impuesto de
Primera Categoría sobre rentas efectivas.
❑Hasta por un mayor valor equivalente a 8.000 U.F. totales, independiente del número de
enajenaciones y el número de bienes raíces.
❑Sobre 8.000 U.F. tributará en el año comercial en que la renta sea percibida o devengada, a
elección del contribuyente.
❑Opción de pagar impuesto sustitutivo del 10% sobre la renta percibida.
❑Opción de pagar impuesto considerando la tasa promedio de los años en que tuviste la
propiedad, con un máximo de 10 años.
Requisitos INR hasta el límite de 8.000 U.F.
❑No relacionados.
❑Enajenación debe ser realizada transcurridos los plazos:
-Superior a 4 años en subdivisión de terrenos urbanos o rurales, contado desde la
fecha de adquisición;
-Superior a 4 años en la venta de edificios por pisos o departamentos, contado desde su
construcción
-Superior a 1 año en los demás casos, contado desde la fecha de adquisición. 4
Reforma Tributaria
Tributación en la Enajenación de Bienes
Raíces
Costo Tributario / Norma Transitoria:
Valor de Adquisición Avalúo Fiscal Valor de Mercado
Más los desembolsos o Vigente al 01 de enero de Según procedimiento
inversiones incurridos en 2017, reajustado en la forma establecido en
mejoras, todos debidamente que establece la Ley. Resoluciones Exentas
reajustados. SII N° 29, de 2014 y
127, de 2014.
Adquiridos a partir del 01.01.2004 y hasta el 28.09.2014
5
Reforma Tributaria
Tributación en la Enajenación de Bienes Raíces
Costo Tributario / Norma Permanente :
Valor de Adquisición
Más los desembolsos o
inversiones incurridos en
mejoras, todos debidamente
reajustados.
Adquiridos a partir del 29.09.2014 en adelante
6
NUEVA TRIBUTACIÓN DEL MAYOR EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES RAÍCES
SITUADOS EN CHILE, O DE CUOTAS O DERECHOS SOBRE TALES BIENES
POSEÍDOS EN COMUNIDAD (CI 44-2016)
7
8
Determinación del mayor valor
Para determinar el mayor valor en la enajenación de bienes raíces, o de
cuotas o derechos sobre dichos bienes poseídos en comunidad, se debe
comparar el precio de venta con valor de costo de los mismos.
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Precio de Venta.
Corresponde a aquel fijado libremente por las partes, el cual queda
reflejado en la escritura de compraventa del bien raíz.
No obstante lo anterior, el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la
LIR, establece que el SII podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64
del Código Tributario, cuando el valor de la enajenación de un bien
raíz o de otros bienes o valores que se transfieran sea notoriamente
superior al valor comercial de los inmuebles de características y
ubicación similares en la localidad respectiva, o de los corrientes en
plaza, considerando las circunstancias en que se realiza la operación.
El SII podrá llevar a cabo su facultad de tasación cuando el valor sea
notoriamente inferior o superior al valor comercial, debiendo
atender a las características y ubicación, en la localidad respectiva, de
los respectivos inmuebles.
10
Precio de costo
Conforme a lo señalado en el inciso segundo de la letra b)
del N° 8 artículo 17 de la LIR, en concordancia con lo
dispuesto en la letra a) de dicho número, el costo de venta
corresponde al valor de adquisición de los bienes,
debiendo considerarse que forman parte de éste los
desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado
el valor del bien.
11
Precio de costo
El valor de adquisición del bien raíz debe
actualizarse de acuerdo al porcentaje de variación
del IPC entre el mes anterior al de la adquisición y
el mes anterior al de la enajenación.
Al mismo tiempo, las mejoras deberán
reajustarse en el porcentaje de variación del IPC
entre el mes anterior a la mejora y el mes anterior
a la enajenación.
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Mejoras
Las mejoras deben cumplir con los siguientes requisitos:
i. Debe tratarse de mejoras que hayan aumentado el valor del bien.
ii. Las mejoras pueden haber sido realizadas por el enajenante o un
tercero, siempre que en este último caso hayan pasado a formar parte
de la propiedad del enajenante.
iii. Las mejoras deben haber sido declaradas en la oportunidad que
corresponda ante el SII, en la forma que determine mediante
resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal
del respectivo bien raíz para los fines del impuesto territorial, con
anterioridad a la enajenación.
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Norma transitoria para determinar el costo de
venta de los bienes raíces
Conforme a lo dispuesto en el numeral XVI del
artículo tercero de las disposiciones transitorias
de la Ley N° 20.780, respecto de los bienes
adquiridos desde el 1° de enero de 2004 y hasta
el 28 de septiembre de 2014, que se enajenen a
partir del 1° de enero de 2017, para determinar el
valor de adquisición podrán elegir entre las
siguientes alternativas:
14
para determinar el valor de adquisición
podrán elegir entre las siguientes
alternativas:
i. Valor de adquisición del bien respectivo, del cual forman parte los
desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor
del bien, debidamente reajustados.
ii. El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1° de enero de 2017,
reajustado de acuerdo a la variación del IPC entre el mes de
diciembre de 2016 y el mes anterior al de la enajenación.
iii. El valor de mercado acreditado fehacientemente por el
contribuyente, a la fecha de publicación de la Ley N° 20.780. Esta
tasación debe ser comunicada al SII hasta el 31 de diciembre de
2015, en la forma que establezca mediante resolución. (Resol. 127
/2015)
15
Resol. 127 /2015
La mencionada resolución señala que la comunicación
deberá efectuarse a través del Formulario N° 2897, en la
dirección regional correspondiente a su domicilio o en la
dirección de grandes contribuyentes, según corresponda,
existiendo la posibilidad de presentar dicho formulario en
formato electrónico a través del sitio web [Link] para
aquellos contribuyentes que no posean bienes en
comunidad.
16
17
Tributación del mayor valor determinado /
régimen no renta
Constituirá INR siempre que entre la fecha de
adquisición y enajenación haya transcurrido un
plazo superior a un año, pero sólo en aquella
parte que no exceda, independiente del número
de enajenaciones realizadas, del número de
bienes raíces de propiedad del contribuyente, y
cumpliendo los requisitos anteriormente
enunciados, la suma total equivalente a 8.000 UF.
Fecha de adquisición es la inscripción del
respectivo título en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces. 18
TOPE 8.000 UF
Desde el 1° de enero de 2017, todo mayor valor
que se genere en la enajenación de bienes
raíces, o de derechos o cuotas sobre dichos
bienes poseídos en comunidad, contribuirá a
completar dicho tope, cumpliéndose los requisitos
para el INR.
19
TOPE 8.000 UF
Se considerará el valor de la UF al término del
ejercicio en que tuvo lugar la enajenación
respectiva, estableciendo la norma citada una
obligación para el SII, la cual consiste en
mantener a disposición de los contribuyentes los
antecedentes de que disponga sobre las
enajenaciones que se realicen para efectos de
computar el límite señalado.
El mayor valor que sobrepase el tope de las 8.000
UF, se afectará con IGC o con un impuesto
sustitutivo. (LINEA 55 F 22 AT 2018)
20
Régimen del IGC en carácter de único
El mayor valor que sobrepase el límite de las 8.000 UF, se
afectará sólo con el IGC, sobre la base de renta percibida
o devengada a elección del contribuyente.
El mayor valor que exceda el tope señalado se entenderá
devengado durante los años comerciales en que el bien
raíz ha estado en poder del enajenante, hasta un máximo
de 10 años, cuando aquellos sean superior a estos
últimos. Para estos efectos, las fracciones de meses se
considerarán como un año completo.
21
22
Régimen del impuesto único y sustitutivo
La LIR establece la opción de gravar el mayor valor que exceda el tope de las
8.000 UF con un impuesto único y sustitutivo con tasa 10%, sobre la base de
renta percibida.
23
Régimen general de tributación
Si entre la fecha de adquisición y enajenación de los bienes raíces, o de
cuotas o derechos sobre dichos bienes poseídos en comunidad, ha
transcurrido un plazo inferior a un año, el mayor valor se afectará con el
régimen general de tributación, es decir, con IDPC e IGC.
24
25
Compensación de Pérdidas y Ganancias
Del mayor valor determinado en la enajenación
de bienes raíces podrán deducirse las pérdidas
provenientes de la enajenación de otros bienes
raíces, obtenidas en el mismo ejercicio, las que
deberán reajustarse según la variación del IPC
ocurrida entre el mes anterior al de la enajenación
y el mes anterior al del cierre del ejercicio. Tales
pérdidas deberán ser acreditadas
fehacientemente ante el SII.
26
Requisitos para la compensación de
pérdidas
27
Crédito por impuesto sobre las asignaciones por causa
de muerte de la Ley N° 16.271
28
Crédito por impuesto sobre las asignaciones
por causa de muerte de la Ley N° 16.271
Se deberá determinar la proporción que corresponda, dado que el bien raíz
forma parte del total afecto al señalado impuesto a la herencia, por lo que no
le correspondería usar como crédito el 100% de dicho tributo, a menos que,
por ejemplo, el bien raíz constituya toda la masa hereditaria.
29
Eliminación de la exención a las ganancias de capital obtenidas por
la explotación de bienes raíces
30
subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en
la venta de
edificios por pisos o departamentos
Conforme a lo prescrito por el inciso 3°de la letra
b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, el mayor
valor generado en la enajenación de dichos
bienes constituirá INR sólo si ésta ocurre
transcurridos cuatro años desde la adquisición
o construcción, en su caso. Lo antes señalado
aplicará también respecto de las bodegas y/o
estacionamientos, cuando éstos se incluyan en la
enajenación de departamentos.
31
Constituirá INR
✓Subdivisión de Siempre que la
Terrenos. enajenación se
✓Venta de CONDICION produzca dentro de los
Edificios por
cuatro años siguientes a
Pisos o
Departamentos. la adquisición o
construcción
32
VIGENCIA DE LAS MODIFICACIONES.
Rigen a partir del 1° de enero de 2017, respecto del mayor valor que se
genere en la enajenación de bienes raíces, o de derechos o cuotas sobre
dichos bienes poseídos en comunidad, a partir de dicha fecha.
33
TRIBUTACION DE BIENES RAICES
(NO AGRICOLAS)
34
TRIBUTACION DE BIENES RAICES
NO AGRICOLAS
ENAJENACIÓN Renta
NO Renta
NO AGRICOLA
Casas, Depto. Oficina,
Local comercial,
Sitio eriazo etc.
EXPLOTACIÓN Renta Efectiva
35
Enajenación de Bienes Raíces
No Agrícolas
Las mismas normas sobre enajenación de Bs. Rs.
Agrícolas son aplicables a los Inmuebles No agrícolas:
✓ Art. 17 N° 8, letra b), LIR
36
37
Renta de Inmuebles DFL-2 antes ley 21.420, vigencia
hasta el 31/12/2022
ID: 001.002.3480.006
a.- Disposiciones vigentes hasta el 31.10.2010 DFL-2, de 1959.
Las Personas Naturales, Sociedades Limitadas y Sociedades
Anónimas no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de
1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que
produzcan este tipo de bienes raíces son "no constitutivos de renta",
independiente del tipo jurídico de la persona que los explota.
b.- Disposiciones a contar del 01.11.2010 DFL-2, de 1959.
Las personas jurídicas de cualquier naturaleza deben tributar
por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación,
ya que por texto expreso del Decreto Ley citado quedan excluidas de
la franquicia tributaria.
38
39
40
Efectos de eliminar DFL 2-59
Ley 21.420, Vigencia a partir del 1/1/2023
41
Efectos de eliminar DFL 2-59
Ley 21.420
42
Efectos de eliminar DFL 2-59
Ley 21.420
43
CREDITOS AL IMPUESTO
POR CONTRIBUCIONES DE BIENES RAICES
❖ Agrícolas
❖ No Agrícolas
44
45
CREDITOS AL IMPUESTO
Empresas Constructoras Por Inmuebles construyan o manden a construir
e Inmobiliarias para su venta posterior (Activo realizable)
Pueden imputar CBR como credito desde la fecha
de la recepción definitiva de las obras de edificación
CBR - Utilizada Crédito Gasto rechazado
(Incluyendo Pérdida Tributaria - RLI Negtiva)
CBR - NO Utilizada Crédito Gasto Aceptado
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CREDITOS AL IMPUESTO
Credito contra Impuesto Primera Categoría:
CBR correspondientes al año respectivo reajustadas (Cuotas Abril, Junio, Sept. y Nov.)
CBR pagadas efectivamente antes de Declarar Form.22 - Abril 2019
CBR valor Neto + recargos por leyes especiales
CBR se excluyen Derechos de Aseo y Reaj. Int. y Multas por mora en el pago
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✓ Restricción en el uso del crédito por contribuciones (Vigencia
01.01.2015)
- Se tendrá derecho al crédito establecido en la letra c) del artículo
20 y en la letra d) del mismo artículo en concordancia con el
artículo 39 Nº3 por el 50% del impuesto territorial pagado, por
el período al cual corresponde la declaración de renta.
Vigencia de la restricción: hasta el 31.12.2015.
48
Caso Propietario Bs. Rs. Agrícolas
Av. Fiscal $ 100.000.000
Aplicación Impuesto Primera Categoría Tasa 25%
Renta Presunta (10%) $ 10.000.000 x 25% = $2.500.000
Menos: Contribuciones ejercicio pagadas. Sólo propietarios
y usufructuarios (Monto Supuesto) ( 500.000)
Impuesto a Pagar $ 2.000.000
Impuesto Global Complementario:
Monto Afecto (en renta bruta de G.C.) $10.000.000
Puede rebajar contribuciones 500.000
Incremento a la renta: No Hay
Crédito de 1º Categoría:
Sólo lo no cubierto por las Contribuciones $2.000.000
NOTA: Si se trata de una sociedad (De Personas), el impuesto de 1ª Categoría lo
paga la sociedad, y el G.C. o Adicional los socios.
49
Bs. Rs. Entregados en Arrendamiento
(Arriendo u otra forma de Cesión Temporal)
Renta Afecta:
Se grava la renta efectiva obtenida del arrendamiento o renta devengada
(Cuotas Impagas también se afectan).
Impuestos: 1ª Categoría (Exento en el caso de PN art 39 N°3 LIR) y
G.C. o Adicional
50
Forma de determinar la renta Afecta: Bs.
Rs. Entregados en Arrendamiento
(Arriendo u otra forma de Cesión Temporal)
1) Regla general: Renta efectiva mediante contabilidad completa por la
actividad de la explotación de bienes raíces no agrícolas a partir del 1° de enero
de 2016, de acuerdo a la letra a), del N° 1, del artículo 20 de la LIR, en
concordancia con el artículo 68 del referido cuerpo legal y artículo 17 del Código
Tributario.
2) Regla especial; los contribuyentes que no determinaren su renta efectiva
según contabilidad completa en los términos indicados en el párrafo anterior,
quedarán obligados a determinar su renta efectiva obtenida del arrendamiento,
subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal de dichos
bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna,
conforme a lo prescrito en la letra b), del N° 1, del artículo 20 de la LIR.
3) Regla especial: cuando los contribuyentes desarrollen junto a la explotación
de bs. Rs, no agrícolas, una actividad distinta por la cual estén obligados a
determinar su renta efectiva según contabilidad completa, estarán obligados a
acreditar la renta efectiva proveniente de todas sus actividades mediante
dicha modalidad. (Circular N° 37 de 2015). 51
Caso Arrendatario PN Bs. Rs. Agrícolas
Renta según el respectivo contrato
Aquí estamos en presencia de una contabilidad simplificada
PN solo declara la renta se declara en la Línea 6 del F.22 AT 2018.
Posibilidad de llevar Contabilidad Completa:
Instrucciones del SII (Suplemento) nada dicen al respecto.
Según normas de la ley, sería procedente si así se desea
(Materia debe ser evaluada según conveniencia).
Aplicación Impuesto Primera Categoría
Renta efectiva $ 4.000.000 Exento IDPC = $ 0
Impuesto Global Complementario:
Monto Afecto (en renta bruta de G.C.) $4.000.000
Menos : rebaja BI contribuciones pagadas
Dentro del año $400.000
Monto Afecto (en renta neto de G.C.) $3.600.000
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Base imponible uso de bienes raíces
Art. 21 L.I.R.
Retiro
Presunto
PRESUNCIÓN
20% AUTOMÓVILES Y
El beneficio por uso o
SIMILARES Como mínimo del valor
goce, que no sean
necesarios para producir del bien para fines
la renta, por el tributarios o el monto
empresario o socio, por el equivalente a la
cónyuge o hijos no 10% OTROS ACTIVOS. depreciación, cuando
emancipados legalmente represente una cantidad
de éstos, de los bienes mayor.
de los activos de la
empresa o sociedad
respectiva. En el caso de 11% DEL AVALÚO A.F. Vigente al 01 de
S.A., se refiere al uso o FISCAL DE LOS Enero del año que deban
goce por parte de los declararse los
BIENES RAÍCES.
accionistas respecto de impuestos.
los activos de la
sociedad.
53
COLEGAS MUCHAS
GRACIAS POR VUESTRA
ATENCIÓN Y
PREFERENCIA
[Link]@[Link]
54
