CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES
CÁTEDRA: AMEAL – GAROZZO
COMISIÓN: 7310/ 7311
CLASE 30: 01/07/2022
CONTRATO DE LOCACIÓN
ACTUALIZADO RERFORMA LEY 27.551 – B.O. 30.06.2020
(A) DEFINICIÓN
ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de
locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa.
De la definición surgen los elementos propios que configuran el contrato bajo análisis: la
obligación de conceder el uso y goce de una cosa, por un tiempo determinado (temporario) y a
cambio de un precio en dinero.
En su último párrafo efectúa una remisión supletoria a las normas en materia de compraventa
en todo lo dispuesto sobre consentimiento, precio y objeto.
(B) ELEMENTOS ESENCIALES.
1) OBJETO.
ARTICULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede
ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se
comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos
ordinarios.
El contrato de locación puede ser de cosa futura y en tal caso se entiende que se encuentra
bajo condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
Puede serlo también de cosa determinada o determinable en su especie. La cosa objeto del
contrato puede que esté perfectamente delimitada; o bien, sea indeterminada pero
determinable. Para este ultimo caso, la norma utiliza la expresión “determinables en su
especie”, mejorando así la redacción. Los ejemplos clásicos son el arrendamiento de un
automóvil, sin individualización de su dominio, pero con delimitación de su especie (por
ejemplo, un coche tipo 4x4, modelo 2013, etc.). Al respecto, Borda ha dicho “se comprende
que la ley se refiere solo a una indeterminación relativa; se puede alquilar un caballo de
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paseo, un automóvil, sin especificar la individualidad de la cosa; pero no se puede alquilar un
animal genérico, pues se trataría de un contrato absurdo, carente de interés económico y
jurídico.
Puede también ser objeto de locación los frutos o productos ordinarios de la cosa locada,
quedando excluidos los extraordinarios. Como ejemplos, se enseña los árboles de un bosque
no son frutos ni productos ordinarios, cuyo consumo o apropiación corresponda al locatario.
Es claro que se trata de una solución circunstancial, que no debe generalizarse; así por
ejemplo, si se alquila una isla del Tigre, destinada normalmente a la explotación de los
bosques, es obvio que el producido de éstos queda comprendido en el contrato. Pero si el
inmueble se ha arrendado con destino a pastoreo, el locatario no podrá cortar el bosque, ni
explotar una cantera.
Si bien no surge de la norma, también puede darse en locación una cosa ajena (cfr. remisión
del segundo párrafo del art. 1187 y lo normado por los art. 1132 y 1008 CCCN); siempre y
cuando exista legitimación para disponer del uso y goce, lo que ocurre –vgr.- en los contratos
celebrados por el sublocador, o el usuario/usufructuario de una cosa, o el tomador del leasing.
Cosas cuya tenencia este en el comercio
La norma expresamente indica que toda cosa –presente o futura- puede ser objeto de locación
en tanto su tenencia este en el comercio. Así, y como ejemplo de bines o cosas cuya
comercialización está prohibida podemos imaginar que se intente dar en locación armas; el
contrato será nulo por cuanto los bienes cuya comercialización está prohibida entran en la
categoría de bines prohibidos (ver arts. 279 y 1004).-
A su vez, y conforme surge del art. 1003, el objeto de los contratos debe ser –entre otros
requisitos- susceptible de valoración económica, por lo que se excluye –vgr.- cualquier
arrendamiento que tenga por objeto el cuerpo humano por cuanto este -o sus partes- no tiene
valor económico (ver art. 17 y 56 para una basta integración normativa y toda vez que resulta
un aspecto que merece un estudio más profundo, por lo que remito a sus comentarios).
Por tanto, y conforme interpretación a contrario sensu- no se pueden arrendar cosas cuya
comercialización este prohibida y/o no sean susceptibles de valoración económica, por cuanto
estaríamos en el supuesto de bienes prohibidos a que alude el 1004 y el 279.
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Finalmente, toda la doctrina y jurisprudencia elaboradas en base a la norma del viejo art. 953
del Código de Velez, mantienen su vigencia a los efectos de la interpretación y aplicación del
objeto de los actos jurídicos en general.
2) FORMA.
Informalidad del contrato como principio general. Forma escrita ad probationem.
ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble
registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un
inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
El contrato de locación de cosas es informal, pero –ahora- debe hacerse por escrito si recae
sobre un inmueble o mueble registrable, o universalidad que incluya alguno de los bienes
referidos, o partes materiales de un inmueble. Igual que sus prorrogas y modificaciones.
Al respecto de la forma escrita, la norma no determina si debe hacerse por instrumento
privado o público, así como tampoco aclara el alcance de la solemnidad requerida.
Si bien alguna parte de la doctrina refiere que nos hallamos ante un negocio formal de
solemnidad relativa (Rivera), la posición mayoritaria sostiene que la forma escrita requerida es
ad probationem. De hecho, no otorgada la forma escrita puede probarse el contrato por otros
medios (cfr. art. 1020 CCCN).
En consecuencia, sólo se requerirá la forma por escrito y ad probationem -sin registración
alguna ni más requisito- para la oponibilidad de la fecha cierta. Y el mismo criterio aplica a toda
prórroga o modificación contractual.-
3) SUJETOS: locador y locatorio.
4) CAUSA: fin, sin mayores comentarios que los principios generales de la causa FIN estudiada
en Derecho Civil parte general.
(C) ELEMENTOS PROPIOS
1) USO Y GOCE
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Como es sabido, el uso es la facultad de empleo de la cosa, y el goce la percepción de frutos.
Luego, ese uso y goce puede recaer sobre cosa inmueble o mueble registrable, o sobre una
“universalidad” que incluya a alguna de ellas (tal el caso de la locación de un fondo de
comercio), o de parte material de un inmueble.
Cabe resaltar que si bien se permite la locación de universalidades (y por ende –vr.g.- de
fondos de comercio) se observa una inadecuación de la definición al resto del articulado (ver
art. 16).
El uso y goce se relaciona con el deber del locador de conservar la cosa locado en estado de
servir al uso y goce convenido (art. 1201, 1203 y cc.) y al deber del locatario en relación al
destino dado a la cosa (1194, 1205 y cc); a cuyos comentarios remito.
ARTICULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino
acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento
de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que
corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las
normas correspondientes al habitacional.
Determinación del destino: criterio subjetivo y objetivo
La norma establece las reglas para determinar el uso o destino de la cosa locada
En primer lugar, y con la voz “destino acordado” se otorga preeminencia al “destino subjetivo”,
es decir, a aquel que las partes han convenido conforme el principio de la autonomía de la
voluntad. Como es sabido, más allá de lo que se haya consignado en el documento, el destino
acordado será el que las partes efectivamente entendieron darle a la cosa.
Al falta de convenio expreso o tácito, se disponen los distintos destinos cuya determinación –
facultad del locatario- será alternativa, tal como lo deja interpretar la conjunción disyuntiva
“o”. Asi, la norma expresa que –en ausencia de convención- el locatario puede asignar los
siguientes destinos: a) el que tenía al momento de locarse, b) el que se da a cosas análogas en
el lugar donde la cosa se encuentra “o” c) el que corresponde a su naturaleza, también
llamado “destino objetivo” que no es más que el uso propio de la cosa, el que surge de las
funcionalidades de la cosa, e incluso –como calificante también objetivo- el que surge de los
usos anteriores (Lorenzetti).
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Consecuentemente, a falta de prueba escrita y/o a falta de determinación en el contrato
celebrado, y siempre que no exista modo de inferir algún acuerdo tácito, operaran –
indistintamente y como potestad del locatario- las alternativas antes reseñadas.
La determinación del destino de la cosa es de suma importancia toda vez que emplearla para
otro destino hace nacer la facultad del locador de dar por extinguido el contrato (cfr. arts 1205
y 1219 inc a), y exigir los daños y perjuicios correspondientes.
Frustración del uso y goce.
La ley 27.551 modificó el art. 1203, el que queda conforme a la siguiente redacción.
Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario,
éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el
tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente
la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
2) TEMPORALIDAD
En segundo lugar, tenemos la existencia de un plazo resolutorio que delimita temporalmente
el ejercicio del uso y goce concedido.
PLAZO MÍNIMO LEGAL – Art. 1198 Reformado por Ley 27.551 (30.06.2020)
Para todos los casos, sin importar el destino dado a la cosa locada, el plazo mínimo legal es de
3 años (art. 1198 cfr. reforma introducida por la Ley 27.551), con las excepciones establecidas
en el art. 1199 también reformado por la citada ley, tal como se verá seguidamente.
Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, deber ser
considerado realizado por el plazo que dispone la norma bajo análisis, con la excepción –
reiteramos- del articulo siguiente. Y son ineficaces las cláusulas penales instrumentadas para
que el locatario no invoque este beneficio.
La norma que impone el plazo mínimo “forma parte del denominado orden publico de
protección de la parte débil, razón por la cual es obligatorio para el locador, pero no para el
locatario” (Lorenzetti). Ello así, solo el locatario podría renunciar al mismo, siempre que se
encuentre en tenencia de la cosa. Esta exigencia -que el locatario este en la tenencia de la cosa
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para renunciar válidamente al plazo mínimo- es un recaudo que tiene por finalidad evitar las
renuncias sistemáticas y anticipadas.
EXCEPCIONES AL PLAZO MINIMO LEGAL – ART. 1199 Reformado por Ley 27.551 (el agregado
es el marcado en letra roja).
Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de
locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el
plazo del contrato o de los contratos sucesivos supera los tres meses, se presume que no fue
hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento
de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en
el plazo menor pactado.
El principio general es que el término mínimo de locación de inmuebles es de tres años; sin
embargo, el mismo cede con determinados supuestos que se refieren a destinos específicos
que le son dados a los inmuebles.
PLAZO MAXIMO - ART 1197.-
Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte
años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El art. 1197 aumenta los plazos de la locación a veinte años para los destinados a vivienda y a
cincuenta para otros destinos (comercio, industria, etcétera); es decir, es el destino de la
locación el que determina el plazo máximo. Respecto del destino dado a la cosa, ver
comentario art. 1194 CCCN.
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La cuestión del plazo en la locación es considerada para muchos como de orden público en
virtud de los fundamentos expuestos en el art. 1196 (Rivera) por lo que si se excediese dicho
término el arrendamiento debe ser considerado hecho por el máximo tolerado por la norma.
Para otros en cambio, no se encuentra interesado el orden público, y fundan tal criterio en la
cuestión que –conforme al sistema de Velez- las partes podían volver a contratar en los
mismos términos tantas veces como querían, postergando sine die la restitución de la tenencia
(Leiva Fernandez).
3) CANON
La norma 1208 CCCN denomina CANON al precio de la locación y a toda otra prestación de
pago periódico, acordada previamente.
a. Precio de la locación (en dinero)
Se requiere un precio en dinero, obligación típica y principalísima del locatario. Puede ser
determinado o determinable. Como toda obligación de dar sumas de dinero, resultan de
aplicación las disposiciones contenidas en el Parágrafo 6 "Obligaciones de dar dinero"; Sección
1 "Obligaciones de dar", Capítulo 3 "Clases de obligaciones", Título 1 "Obligaciones en
general", Libro Tercero “Derechos Personales", el que comprende los artículos 765 a 772; y
arts. 7 y 10 de la ley 23.928 (principio del nominalismo y prohibición de indexar).
Consecuentemente -y como principio general que podría reconocer alguna excepción
conforme se desarrollará más abajo- el precio no puede actualizarse de acuerdo al valor del
producto o servicio locado por cuanto viola la prohibición de indexar.
b. Otras prestaciones de pago periódicas.
Se refiere a toda otra prestación de pago periódico, acordada previamente (ej. las expensas
comunes, impuestos y contribuciones que se originan en la cosa locada, entre otras).
De acordarse el pago de estas prestaciones a cargo del locatario entonces también integraran
el canon.
El actual Artículo 1.209 (reformado por la ley 27.551) dice: Pagar cargas y contribuciones por la
actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en
el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las
expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario
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aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se
vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias.
Habrá que ver como interpreta la doctrina y jurisprudencia esta norma, en tanto es a nuestro
criterio- disponible. Por lo que las partes pueden convenir algo distinto a lo estipulado por ley.
No obstante, por ahora lo que marca la norma es lo transcripto.
Si se pactó –vrg.- que las expensas ordinarias y el pago de servicios integran el alquiler, el
incumplimiento por parte del locatario autoriza el desalojo (Lorenzetti).
c. De la moneda
Podrá ser pactado en moneda extranjera. Así lo permite el artículo 765 CCCN, aunque pueda
pagarse en moneda nacional en una cantidad equivalente; salvo algún criterio excepcional al
que seguidamente me referiré.
El segundo párrafo del artículo 765 expresa: "...Si por el acto por el que se ha constituido la
obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación
debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal".
El texto clarifica que es una facultad del deudor liberarse pagando moneda de curso legal. El
agregado no es menor: en el régimen del Código de Vélez la doctrina no decía que el deudor
podía liberarse entregando una especie distinta de dinero, sino que la obligación incumplida se
transformaba en pagar daños y, por ello, se satisfaría en moneda nacional. Ahora el deudor
podrá no entrar en mora y lo mismo liberarse entregando una moneda distinta a la pactada
pero de curso legal.
Aunque no existen aún mayores estudios publicados sobre la naturaleza y alcance del
precepto, en conferencias y entrevistas, se ha discutido si la norma es de orden público o
puede ser ignorada a través de un pacto que imponga la entrega de la moneda pactada. Al
respecto la doctrina sostiene, con un criterio finalista y sistemático, que la cuestión pasa por
interpretar cuál ha sido la intención de las partes al pactar en moneda extranjera. Si la
obligación en moneda extranjera está vinculada a un negocio en el cual el bien o servicio para
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cuya adquisición o uso es esencial el pago en moneda extranjera, entonces el deudor podrá
liberarse entregando sólo moneda extranjera. En cambio, si la contraprestación a la entrega de
moneda extranjera ninguna vinculación tiene con dicha moneda, sino que sólo se ha pactado
para precaverse de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda nacional, entonces debe
aplicarse rectamente la posibilidad del deudor de abonar en moneda nacional. Lo contrario
sería desconocer la vigencia del principio nominalista.
Por tanto, y con fundamento en lo anteriormente desarrollado, es posible sostener que no se
trata de una norma de orden público, por lo que las partes pueden pactar la entrega específica
de moneda extranjera, y el deudor podrá liberarse entregando la cantidad de moneda nacional
equivalente a la moneda extranjera pactada. Pero si la contraprestación no tiene una conexión
con la moneda extranjera pactada, entonces se estaría utilizando como un modo de actualizar
la deuda en moneda nacional; extremo que, si las partes así lo convienen, no estaría
expresamente prohibido.
La actualización del precio no está prohibida (art. 14 Título II Ley 27.551 que especialmente
indica que la prohibición de indexar instituida por los artículos 7° y 10° de la Ley 23.928 no
aplica a los contratos de alquiler). Actualmente, la regla de actualización viene dada por el
propio CCyC con la reforma introducida mediante Ley 27.551 (30.06.2020) que establece que
los ajustes deben efectuarse utilizando el índice de precios al consumidor (IPC) y la
remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (art. 14).
Resumiendo: conforme al art. 765 y cc, el precio del contrato de locación puede pactarse en
moneda extranjera, permitiendo al deudor liberarse de la obligación mediante el pago
equivalente en moneda nacional, en tanto la moneda extranjera no haya sido causa
determinante.-
Por supuesto que al respecto de esta cuestión habrá múltiples dificultades que se irán
resolviendo desde la casuística. Por lo pronto, existen interrogantes sobre la moneda y –en su
caso- tipo cambiario a considerar.
Respecto de la licitud de los alquiles escalonados o progresivos parece difícil negarle valor a
dichas cláusulas, pues sería divorciarse de la realidad económica que –a la fecha de sanción del
Código Civil y Comercial y más aún de la reforma introducida por la Ley 27.551 en un contexto
de Pandemia e inflación galopante- importa un recrudecimiento del fenómeno inflacionario.
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La nueva Ley 27.551 pareciera tener la intensión de descartar el escalonamiento para los
inmuebles con destino a vivienda en tanto dispone “… En los contratos de locación de
inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y
por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se
pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario…” (art
14 de la Ley citada).
Sin embargo, habrá que ver como los tribunales irán interpretando en los hechos esta norma.
d. De la actualización del precio.
Al respecto de la posibilidad de actualizar el PRECIO, y tal lo expresado anteriormente, el Art.
14 de la Ley 27.551 dispone:
“Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo
dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse
ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE),
que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA)”.
Corresponde destacar que el primer párrafo aplica a todos los contratos, sin importar el
destino; mientras que los párrafos segundo y tercero aplicaría únicamente a los destinados a
vivienda.
(D) OTROS ASPECTOS DE LA LOCACIÓN.
1) REMISIÓN E INTEGRACIÓN CONTRACTUAL
Tal como ya se ha señalado, el último párrafo del precepto remite -en subsidio- a las normas
del contrato de compraventa respecto del consentimiento, precio y objeto.
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Asimismo, y sin perjuicio que la norma nada dice, no debe soslayarse que este contrato puede
ser de consumo cuando se perfeccione –lógicamente- en el marco de una relación de consumo
(cfr. art. 1092 CCCN), debiéndose aplicar las normas del Título III del Código Civil y Comercial
de la Nación, conjuntamente con las previstas en la ley 24.240 y sus modificatorias.
Resulta entonces trascendente, a los fines de este artículo, establecer que es posible la
aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor en forma complementaria a las normas
prevista para el contrato de locación, cuando el locador es “proveedor” y el locatario es
“consumidor”.
Por lo tanto, y conforme autores que se han expedido sobre el tema, quedan excluidos del
sistema de protección que brinda la ley del consumidor los siguientes casos: a) cuando el
locador no es proveedor, y el locatario no es consumidor; b) cuando el destino sea comercial o
de producción. En consecuencia, el ámbito de aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor
en materia de locación de inmuebles se reduce notablemente; quedando incluidos, v.gr. a) un
contrato de locación urbana, en el que el locador sea una empresa dedicada a la locación de
inmuebles, y el locatario lo destine a vivienda personal y/o de su grupo familiar, b) un contrato
de locación rural, en el que el arrendatario o aparcero tomador destine el producido de la
explotación al consumo personal y/o de su grupo familiar.
Finalmente, no hay que perder de vista la integración contractual contenida en el art. 964
CCCN, especialmente el inc. c) que –en virtud de la unificación de la materia civil con la
comercial- manda también acudirse a los usos y prácticas.
2) TRANSMISIÓN DEL CONTRATO POR CAUSA DE MUERTE.
ARTICULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada.
Excepto pacto en contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
Al no tratarse la locación de cosas de un contrato intuito personae (Lorenzetti) -desde que
para la norma, la utilidad del alquiler es independiente de quién lo abona, y el uso y goce de la
cosa tampoco exige la subsistencia de condiciones personales del locador (Bueres)- solo podría
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obstruir la transmisión mortis causa un pacto o disposición legal en contrario (Rivera).
Consecuentemente, la muerte del locador o la del locatario no producen la conclusión del
contrato durante el tiempo aún pendiente de cumplimiento, transmitiéndose obligaciones
pactadas a los herederos (Bueres).
Y también subsiste la locación -salvo pacto en contrario- siempre que la cosa haya sido
enajenada por cualquier acto jurídico inter vivos (López de Zavalía), sea por venta, donación,
permuta, etc.
3) REPRESENTACIÓN.
ARTICULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.
Facultades expresas necesarias para actos que exceden la administración ordinaria
Como regla, la locación de cosas es considerado un acto de administración, por lo cual las
partes (locador y locatario) solo requieren contar con capacidad para administrar.
Sin embargo -por excepción- y dado que el arrendamiento prolongado importa un arte de
disposición (Bueres, Rivera, entre otra doctrina autorizada), el contrato de locación podrá ser
considerado un acto de disposición cuando se exceda un determinado plazo, que el Código de
Vélez estableció en 6 años (cfr. interpretación dada al art. 1881, inc. 10).
Empero, la norma comentada -a diferencia de sus correlativos antecedentes- exige facultad
expresa cuando se exceda de los tres años, por lo que podría considerarse ahora a dicho plazo
como un acto de disposición.
Y esta exigencia comprende tanto la facultad de celebrar contrato de locación como de
percibir pagos anticipados (aquel que se efectúa antes de ser exigible)
Critica
La norma en análisis está metodológicamente mal ubicada (debería estar contenida en la parte
general al tratar sobre la representación), y su texto presenta serias contradicciones con el art.
375 inc. k) del CCCN por cuanto, mientras el art. 375 inc. k) exige facultades expresas para
cobrar alquileres anticipados por más de un año, el artículo en comentario lo exige para más
de tres años.
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Importantes autores ya han dicho que una lectura detenida de ambas normas, permite
conciliar los preceptos en crisis. Cuando la locación sea de inmuebles, se aplica como lex
specialis el art. 375 inc. k), y por ende se requiere facultad expresa para cobrar alquileres
adelantados por más de un año. Cuando la locación verse sobre cosas muebles, o
universalidades que no contengan inmuebles, se requiere facultad expresa para cobrar
alquileres anticipados por más de tres años.
Por otra parte también se advirtió que “el facultamiento expreso solo es requerido para cobrar
los alquileres anticipados, más no para pagarlos de ese modo. Sin embargo, el inciso h) del art.
375 del CCCN requiere facultades especiales para efectuar pagos que no sean los ordinarios de
administración, con lo cual “un buen criterio temporal para determinar cuando el pago por
adelantado excede el mero acto de administración, es emplear el plazo para su cobro. En
conclusión, tanto para cobrar, como para pagar por adelantado, en las condiciones temporales
de los artículos estudiados, se requiere de un facultamiento especial”
Finalmente, la norma exige representación con facultades expresas para el caso de celebrarse
el contrato de locación por más de tres años, sea la locación de inmuebles, muebles, o
universalidad.- Conforme confrontación con el art. 375 inc. k) no hay dudas que dichas
facultades especiales son requeridas tanto para “dar o tomar en locación por más de tres
años”, es decir, aplican al eventual locador y locatario.-
4) OBLIGACIONES PRINCIPALES.
De las obligaciones más importantes del locador:
• Entregar la cosa.
• Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.
• Pagar mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya
convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa. Recordar que el régimen de mejoras cede ante la autonomía de
la voluntad de las partes y, por consiguiente, habrá que estar a lo que en concreto
acuerden.
• Pagar cargas y contribuciones que graven la cosa locada (ABL/RENTAS) y de existir
expensas deberá pagar las extraordinrias (es decir, las que no se vinculan a gastos y/o
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servicios normales y permanentes a disposición del locatario) – ART 1209 CCyC
Reformado por Ley 25.551.
De las obligaciones más importantes del locatario:
• Prohibición de variar el destino.
• Conservar la cosa en buen estado. Muebles: el locatario tiene a su cargo los gastos de
conservación y las mejoras de mero mantenimiento. Inmuebles: son a cargo del
locatario las mejoras de mero mantenimiento.
• Pagar cargas y contribuciones por la actividad. La reforma del art 1209 introducida por
la Ley 27.551 dispone “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su
cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo
puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de
gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
• Pagar el canon convenido.
• Restituir la cosa.
5) COMPENSACIÓN DE GASTOS.
La ley 27.551 adicionó un artículo que da la posibilidad de compensar gastos realizados por el
locatario: Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo
del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno
derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del
detalle de los mismos.
6) RENOVACIÓN DEL CONTRATO.
La ley 27.551 adicionó un artículo que regula algunas cuestiones sobre la renovación del
contrato: Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados
a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes
puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la
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COMISIÓN: 7310/ 7311
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renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio
del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
7) EXTINCIÓN
El art. 1217 refiere a las tres causales objetivas de extinción de la locación:
a. El cumplimiento del plazo (resolutorio): implica el vencimiento del plazo pactado, debiendo
estarse al término del mismo.
b. El requerimiento de devolución una vez fenecido el plazo resolutorio. Ver art. 1218.
c. La resolución anticipada reglada en el art. 1221 reformado por Ley 27.551.
Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto
anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si
hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de
alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza
con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de
contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de
alquiler.
Luego los arts. 1219 y 1220 establecen las causales subjetivas de extinción (por culpa del
locatario y locador respectivamente). Remito a su lectura.
8) GARANTÍAS.
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La reforma que trajo la Ley 27.551 en su TÍTULO II, Art. 13, estableció determinada reglas en
relación a las garantías que se pueden exigir.
Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el
locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de
ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse
los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor
mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede
elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador
debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que
deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y
condiciones de las mismas.
