DICTAMEN DEL CASO “FUNDO AGRAVIADO”
En fecha 17 de Noviembre 2020, se presentó ante el escritorio jurídico Planchart
Marrero & Asociados, el ciudadana Andrés Velásquez, solicitando asesoría jurídica en
razón de problemáticas causadas por la ejecución de una obra nueva por parte del
propietario del fundo adyacente al suyo.
En dicha oportunidad, indica que, tal construcción representa una probabilidad de riesgo
para la seguridad, manejo y acceso al fundo cuya propiedad posee; y que a pesar de
haber intentado disuadir a su contraparte en diferentes oportunidades, este ha hecho
caso omiso, y a la fecha no ha podido obtener una resolución amistosa con el ejecutor.
Queda en evidencia entonces que, de concretarse la realización de la obra, el manejo y
acceso a su fundo, por parte del ciudadano Andrés Velásquez, se vería afectado, y con
ello se verían vulnerados sus derechos fundamentales de derecho a la protección de la
propiedad privada y su derecho de posesión.
Luego de haber realizado un análisis factico y jurídico de la comentada disputa, hoy 18
de noviembre 2020, este escritorio procede a emitir el siguiente dictamen, con el fin de
dar respuesta a tales inquietudes al plantear las mejores alternativas disponibles, de
manera que pueda finalizar la cuestión quejosa en la forma más productiva y eficaz
posible para todos los involucrados, y evitando con ello, que los derechos inherentes del
ciudadano solicitante continúen siendo afectados en su ejercicio.
CAPITULO I
HISTORICO DEL CASO
El propietario del fundo adyacente, da inicio a los preparativos de la ejecución de la
obra en fecha 20 de octubre del año 2020, y el ciudadano solicitante agraviado, si bien
se percata de ello, no es consiente del grado de repercusión que pudiese generar la
misma. Posteriormente, para el 23 de octubre 2020, el solicitante establece un primer
contacto con el propietario, y al visitar la zona, logra percibir las evidentes
consecuencias de la ejecución de la obra, de manera que, en dicho encuentro ambos
involucrados discuten sobre tales afecciones; sin embargo, a pesar de ello, el ejecutor de
la obra hace caso omiso a las observaciones realizadas, y continua con la construcción.
Luego, en fecha 25 de Octubre del 2020, el solicitante establece un segundo contacto
con el ejecutor de la obra, nuevamente solicitando una reunión para comunicarle el
gravamen que la culminación de la obra nueva en construcción produciría en el fundo
subsiguiente cuya propiedad posee, entre ellos, impedirle el acceso, uso, goce y disfrute
del mismo, reunión de la cual tampoco obtiene resultados, pues el ejecutor no considera
las preocupaciones del solicitante y continua con la ejecución. En fecha 29 de Octubre
del año 2020, el interesado AndrésVelásquez, pauta nuevo encuentro con el propietario
del fundo en el cual se está ejecutando la obra, para nuevamente expresarle sus
preocupaciones con respecto a la construcción, que consecuencias esto pudiese
generarle y plantea la posibilidad de llegar a un acuerdo entre ellos que implique una
oferta que beneficie a ambas partes bajo la condición de finalizar el progreso de dicha
obra, cuestión a la que el propietario se niega rotundamente. En fecha 09 de noviembre
del 2020, en nueva reunión de las partes, además del solicitante exponer su ya conocida
situación, y la necesidad de que el propietario cese la ejecución de la obra, da previo
aviso al mismo que, de ignorar estas últimas acotaciones, el solicitante se verá en la
obligación de tomar medidas legales.
Finalmente, en fecha 17 de noviembre del año 2020, el ciudadano Andrés Velásquez
acude a las oficinas del escritorio Planchart Marrero & Asociados, a los fines de obtener
asesoría jurídica adecuada sobre como proceder ante su desequilibrada situación actual,
en razón de las constantes comunicaciones realizadas con el agraviante, sin obtener
respuesta satisfactoria del mismo y sin sopesar la profundidad del daño que tal obra
nueva puede generar a la esfera jurídica del solicitante.
Del relato de los hechos presentado, puede concluirse que el ciudadano Andrés
Velásquez se encuentra en el supuesto jurídico de un posible abuso de derecho,
concretamente un daño directo a su derecho a la propiedad y al libre ejercicio del
derecho a la posesión.
DOCUMENTOS A CONSIGNAR(Revisar)
Con el objeto de continuar con el análisis del caso, en el supuesto de que solicitante
considere proceder con las acciones legales recomendadas, se hace necesario que
presente la siguiente documentación en las oficinas de Planchart Marrero & Asociados:
a) Copia de la Cédula de Identidad vigente y legible.
b) Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado original y copia.
c) Título de propiedad del fundo debidamente registrado en el Registro Subalterno
que corresponde según la ubicación del inmueble, a los fines de determinar que
el solicitante es realmente el poseedor de dicho fundo afectado y el periodo de
tiempo durante el cual este ha estado en su poder.
d) Ficha o Cedula Catastral, solicitada en la Oficina de Catastro de la Alcaldía
correspondiente según sea la ubicación del inmueble.
e) Solvencia del Derecho de Frente o Solvencia de Inmuebles Urbanos, tramitada
en la Alcaldía correspondiente.
f) Documento contentivo de la oferta de negociación presentada al agraviante en
fecha 29 de Octubre 2020.
g) Fotografías contentivas del escenario en el cual queda evidenciado en qué
proporción afecta el progreso de la obra en el fundo adyacente, al fundo del cual
el ciudadano Andrés Velásquez es propietario.
CAPITULO II
FUNDAMENTOS JURIDICOS Y BASE LEGAL
Como se ha señalado anteriormente, la esfera jurídica del solicitante Andrés Velásquez
se encuentra en una posición de riesgo de daño, por los hechos ya descritos,
concretamente en los derechos fundamentales de la propiedad y la posesión. Señala
Luigi Ferrajoli (Derechos y garantías. La ley del más débil, Madrid, Trotta, 1999), que
los derechos fundamentales son “todos aquellos derechos subjetivos y
constitucionalizados que corresponden universalmente a ‘todos’ los seres humanos en
cuanto dotados del status de personas, de ciudadanos o de personas con capacidad de
obrar”, así, un derecho fundamental es aquel privilegio plasmado en un ordenamiento
jurídico vigente (Constitución) que le permite al individuo disfrutar de un derecho frente
al Estado, por lo tanto, los derechos fundamentales son aquellos derechos inherentes a la
persona, mismos que deben ser respetados y reconocidos por el Estado; entendido lo
anterior, nos referimos al primero de los derechos afectados, el Derecho a la Propiedad.
Es evidente que el derecho de propiedad del solicitante se encuentra susceptible de
afección. La Declaración Universal de los Derechos Humanos, en su art. 17 lo
contempla como “Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.”, el derecho de
propiedad es el Derecho humano que tiene toda persona para gozar, disponer y usar un
bien que forme parte de su patrimonio, traducido entonces como el poder directo sobre
una cosa o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo y
que no puede ser afectada por un acto del Estado sino mediante un procedimiento
previo, debidamente justificado y mediante oportuna y justa indemnización, y que,
aunque está sujeto a los límites que establezca la ley, los mismos no pueden vaciar de
contenido este derecho o hacer imposible su ejercicio. Nuestro ordenamiento
constitucional especifica que el derecho de propiedad en Venezuela, otorga a su titular
facultades sobre sus bienes, el uso, goce y disposición de los mismos, esta facultad
implica que la persona está legitimada para usar, utilizar, modificar e incluso consumir
el bien que le pertenece, lo cual abarca la posibilidad de que el propietario haga uso de
los servicios que la misma cosa puede proporcionar, sin que esto implique destruirla o
consumirla en su totalidad.
De esta manera, al ser culminada la obra objeto de disputa, se impedirá en su totalidad
que el ciudadano Andrés Velásquez utilice el fundo cuya propiedad posee para los fines
por los cuales lo adquirió, ya que vera limitado su acceso y disfrute del mismo, lo cual
se traduce como un menoscabo a la facultad de “usar” su propiedad, y por ende, un daño
directo hacia este derecho.
Por otro lado, si bien existen casos donde la propiedad y la posesión no decantan en la
misma persona, son figuras que poseen in vínculo profundo entre sí, el derecho de
propiedad es el derecho que tiene una persona de gozar y disponer de sus bienes,
mientras que la posesión es el poder de hecho que una persona tiene sobre un bien o
sobre un derecho y realiza actos materiales que manifiestan las facultades que ese bien
o derecho confieren. Así, lógicamente al verse quebrantado el derecho de propiedad,
por consiguiente la posesión que se ejerce sobre el inmueble también se ve afectada por
el obstáculo que implica el desarrollo de la mencionada obra nueva. Refiriéndonos al
segundo de los derechos afectados, es decir, al Derecho de Posesión, el mismo implica
un señorío físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa, que se diferencia de la mera
tenencia, en que esta apropiación material del objeto poseído va acompañada de una real
intención de que esa cosa le pertenezca a título de dominio. Es claro que este elemento
representa un factor determinante al momento de definir la vía mas optima para
solucionar la situación quejosa.
Al contemplar constitucional y legalmente el Derecho a la Propiedad, en el
Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: “Se
garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y
disposición de sus bienes…”,y Artículo 545 del Código Civil Venezolano:“La
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva,
con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley.”, el sistema de justicia del
Estado venezolano adquiere la obligación de velar por su correcto ejercicio y
protección, en el mismo sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en
sentencia del 24 de febrero de 2006, se refirió al contenido y a los límites del derecho de
propiedad en razón del interés social: “(…) la fijación del contenido esencial de la propiedad
privada no puede hacerse desde la exclusiva perspectiva subjetiva del derecho o de los
intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria
referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su
ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo (negritas de la Sala).”; por lo
anterior, es claro que su amparo se extiende más allá, contemplando a su vez nuestro
ordenamiento jurídico el reconocimiento de una situación de mera tenencia e intención
como lo es la posesión, en razón de los efectos legales que la misma produce, de la
siguiente forma en el Artículo 771 del código Civil venezolano:“La posesión es la
tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por
medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho e nuestro nombre.”, y en
cuanto a su protección, la misma ley establece mecanismos de acción en caso de que su
desenvolvimiento se vea susceptible de ser perjudicado, asi lo confirma nuestro sistema
jurisprudencial en sentencia del 4 de diciembre de 2015, el Juzgado Superior Sexto en
lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana
de Caracas declaro: …Dicha posesión puede defenderse, mediante la acción interdictal
figura del interdicto, que es una acción mediante la cual el poseedor defiende la
posesión que ostenta y que ve amenazada por una perturbación, por un despojo, por
una obra nueva o vieja; solicitando así la protección del Estado con el ejercicio de esta
acción.
Así lo dejó establecido la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil de
1987: ‘…Mediante la reforma que se adopta, los interdictos dejarán de ser la fuente de
tantas perturbaciones y abusos como ocurre actualmente, y la tutela posesoria se
otorgará en condiciones tales, que quedarán resguardados los intereses de ambas
partes y asegurada la paz social, dentro de un procedimiento eficaz, pero leal y seguro,
libre de los abusos que hoy se cometen con la sola producción de un mero justificativo
de testigos, con graves perjuicios económicos para el querellado que resulte vencedor
en la querella…’.
También, en doctrina de Casación Civil se ha establecido reiteradamente, que los
interdictos constituyen el medio de protección al poseedor de un bien o derecho, frente
a quien pretenda perturbarlo o despojarlo, y también ante una obra nueva o vetusta,
según el caso.
Por lo anterior, en caso de que llegara a concretarse la obra, y con ello el daño a la
esfera posesoria del solicitante, implicaría que el ejecutor de esta incurre no solo en un
perjuicio consiente al ya mencionado agraviado, sino en un supuesto de abuso de
derecho. Pudiendo concluir así, luego del análisis realizado, que las vías de resolución
habilitadas en nuestra legislación para el efecto de dar conclusión a la controversia, son
las siguientes: a) El juicio ordinario, b) Protección interdictal, este se discuten hechos
posesorios..
El Código de Procedimiento Civil, en su artículo 12, el deber de los jueces de procurar la
estabilidad y transparencia de los juicios, en los siguientes términos: “Los jueces tendrán
por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En
sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo
faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en
autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o
argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los
conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o
máximas de experiencia.”. El juicio ordinario es la vía que, por defecto, es utilizada
para la resolución de los conflictos con efectos jurídicos, en los casos en los que no se
haya podido llegar a un acuerdo amistoso por voluntad de las partes, artículo 338
ejusdem: “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún
derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un
procedimiento especial.”. Si bien es el mecanismo que naturalmente se utiliza para tales
supuestos, en la mayoría de los casos suele ser el menos utilizado, pues se constituye
como un procedimiento extenso y de excesiva durabilidad, lo que implica que en
muchas oportunidades, el daño que se busca evitar se produzca de cualquier forma, o
que luego de producidas sus consecuencias, aun así no se garantice la ejecución de las
medidas necesarias para subsanarlo en el tiempo estimado, lo que decanta en daños de
mayor proporción para el accionante. Por otro lado, el beneficio otorgado por este
mecanismo, es precisamente que el ordenamiento jurídico venezolano, contempla la
posibilidad de la conciliación como institución del derecho procesal, es decir, una
etapa procesal dentro del proceso civil ordinario al que, al ser potestativo su desarrollo o
no, se llega por un acto exhortivo del juez, y que su efecto es dar fin al proceso bajo los
mismos lineamientos que tiene una sentencia definitivamente firme; siendo este un
medio por el cual se busca lograr un acuerdo de voluntades para tomar decisiones que
conlleva a la solución de conflictos, en donde las partes intervinientes son asistidas por
un tercero, que tiene facultad para proponer dicha solución, siendo este el juez de la
causa; nuestro Código de Procedimiento Civil, en su artículo 257, lo establece: “En
cualquier estado y grado de la causa, antes de la sentencia, el juez podrá excitar a las
partes a la conciliación, tanto en lo principal como en alguna incidencia, aunque esta
sea de procedimiento, exponiéndoles las razones de su conveniencia”.
QUEDE AQUÍ Por otro lado, la ley nos otorga un procedimiento especial y directo,
idóneo para este tipo de situaciones, el cual es llamado protección interdictal. Dentro de
este se ventilara la situación de hecho comprometida. Específicamente la acción a
utilizar junto con el procedimiento es el interdicto por obra nueva. Este resulta ser breve
y lleva por finalidad la cesación el hecho que puede generar el daño.
Artículo 785 del Código Civil Venezolano.
“Quien tenga razón para temer que una obra nueva emprendida por otro , sea en su
propio suelo, sea en suelo ajeno, cause perjuicio a un inmueble, a un derecho real, o a
otro objeto poseído por él, puede denunciar al juez la obra nueva, con tal que no esté
terminada y de que no haya transcurrido un año desde su principio.
El juez, previo conocimiento sumario del hecho, y sin audiencia de la otra parte, puede
prohibir la continuación de la nueva obra o permitirla, ordenando las precauciones
oportunas; en el primer caso, para asegurar el resarcimiento del daño producido por la
suspensión de la obra, si la oposición a su continuación resultare infundada por la
sentencia definitiva; y en el segundo caso , para la demolición o reducción de la obra y
para el resarcimiento de los daños que puedan sobrevenir al denunciante, si este
obtiene sentencia definitiva favorable, no obstante el permiso de continuar la obra.”
Artículo 712 del Código de Procedimiento Civil.
“Es competente para conocer de los interdictos prohibitivos el Juez de Distrito o
Departamento del lugar donde esté situada la cosa cuya protección posesoria se
solicita, a menos que hubiese en la localidad un Tribunal de Primera Instancia en lo
Civil, en cuyo caso corresponderá a éste el conocimiento del asunto.”
Artículo 713 del Código de Procedimiento Civil.
“En los casos del artículo 785 del Código Civil, el querellante hará la denuncia ante el
Juez competente, expresando el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias
de hecho atinentes al caso, y producirá junto con su querella el título que invoca para
solicitar la protección posesoria. El Juez en el menor tiempo posible, examinará
cuidadosamente si se han llenado dichos extremos, se trasladara al lugar indicado en
la querella, y asistido por un profesional experto, resolverá sin audiencia de la otra
parte, sobre la prohibición de continuar la obra nueva, o permitirla.”
Artículo 714 del Código de Procedimiento Civil
“Si el Juez prohibiere la continuación de la obra nueva, total o parcialmente, dictará
las medidas que considere necesarias para hacer efectivo el decreto y exigirá las
garantías oportunas al querellante conforme al artículo 785 del Código Civil para
asegurar al querellado el resarcimiento del daño que la suspensión de la obra le pueda
producir y que resulten demostrados en el procedimiento ordinario a que se refiere el
Artículo 716.
Las obras realizadas en contravención a la orden del Tribunal, serán destruidas por
cuenta del dueño y los respectivos gastos serán abonados por éste. A falta de pago, se
procederá como se indica en el artículo 527.
De la resolución del Juez prohibiendo la continuación de la obra, se oirá apelación al
querellado en un solo efecto y de la resolución que permita su continuación, se oirá
apelación al querellante en ambos efectos.”
CAPITULO III
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Tomando en consideración la exposición de los hechos, queda claro que ya se intentó la
negociación como vía de resolución del problema. Este intento se mostró infructífero
ante las negativas de la otra parte de escuchar razones. En vista de que la vía
procedimental para la resolución del asunto cuenta con un plazo de caducidad de un
año, y de que en caso de que la obra quede finalizada ya no se podrá recurrir por la
figura jurídica del interdicto de obra nueva, sino que habrá que hacer uso de otra
herramienta jurídica, es menester la pronta actuación ante el hecho que se presenta para
que no avance a circunstancias que puedan conllevar a mayores problemas.
Lo ideal en el presente asunto es interponer la denuncia por protección interdictal lo
antes posible, antes de que la obra se vea concretada, a los fines de la protección de los
derechos que corren riesgo.
También es pertinente acordar con el propietario del fundo vecino la separación clara y
precisa de los linderos entre los fundos, de manera tal que se presenten divisiones que
permitan evitar posibles confrontaciones en un futuro por casos similares.
