Resumen de Derechos Reales

Derechos reales

Teoría General de los derechos reales

El derecho real implica un vínculo directo e inmediato entre el individuo y la cosa que le permite obtener un beneficio de
ella en forma directa y sin intermediarios. Le permite perseguir la cosa sobre cualquier otra persona y esos derechos deben
ser respetados por toda la comunidad. En los derechos personales la relación es entre personas, en los derechos reales la
relación es entre la cosa y la persona.

Derecho real (artículo 1882). Es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas por este código.

Sale como el código regula los derechos reales. Tiene dos elementos como el titular y la cosa pronto el vínculo es directo e
inmediato con la cosa. El sujeto pasivo es toda la sociedad como que debe respetar ese vínculo. A diferencia de los
Derechos personales que son relativos, los derechos reales son absolutos, son oponibles erga omnes. Los derechos reales
son creados y regulados exclusivamente por la ley. Los hombres no pueden crear los, no pueden regular los ni apartarse de
su regulación legal porque en materia de derechos reales la normativa es de orden público.

Si los particulares crearan o regularán derechos reales, la sanción es la nulidad.

El objeto de los derechos reales es la cosa. Los derechos reales no pueden constituir un hacer.

Los derechos reales surgen por la concurrencia de dos elementos, el título suficiente y el modo, que es la tradición.

Estos derechos se adquieren por prescripción adquisitiva, en ocasiones son perpetuos y en otras temporales; el
ordenamiento contempla acciones específicas para su tutela; su titular tiene derecho de persecución y preferencia.

Tanto los derechos personales como los derechos reales constituyen el patrimonio de la persona, forman los bienes. Por lo
tanto, el patrimonio de una persona está formado por bienes, y los bienes son tantos derechos como cosas materiales
(derechos personales y derechos reales).

Artículo 15. Las personas son titulares de los Derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio (derechos
personales y derechos reales).

Artículo 16. Los derechos referidos en el artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico.

Los hechos reales están regulados en el libro IV del CCC.

Derecho real. Concepto (Artículo 1884). La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extensión es establecida solo por la ley. Es nula toda
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

El derecho real implica un señorío de la voluntad que se ejerce en forma autónoma e independiente de otra voluntad. Es
una relación muy fuerte y es defendida por el derecho y debe ser respetada por toda la sociedad.

Objeto (Artículo 1883). El derecho real se ejerce sobre la totalidad de una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede construir un bien taxativamente señalado por la ley.

El objeto de los derechos reales son las cosas. El derecho de Real surge por el contrato como por la ley.
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Convalidación (artículo 1885). Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión, queda convalidada.

Este principio responde a otro principio propio de los derechos reales Qué es el Nemo Plus Iuris por el cual nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor, o más extenso, o más perfecto que el que tenía.

Persecución y preferencia (artículo 1886). El derecho se le atribuye a su titular la Facultad de perseguir la cosa en poder de
quién se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o persona que haya obtenido
oponibilidad posteriormente (Ius persecuendi, Ius preferendi).

Enumeración de los derechos reales (artículo 1887). Son derechos reales los siguientes:

1) El dominio

2) el condominio

3) la propiedad horizontal

4) los conjuntos inmobiliarios

5) el tiempo compartido

6) el cementerio privado

7) la superficie

(Son derechos reales sobre la cosa propia punto en la superficie de cuándo existe propiedad superficial)

8) el usufructo

9) el uso

10) la habitación

11) la servidumbre

12) la hipoteca

13) la anticresis

14) la prenda

(son derechos reales sobre la cosa ajena. En la superficie cuando no existen propiedad superficial. Para el titular del
derecho constituye una carga, un gravamen real. Hay una doble faceta. Por un lado está el titular del derecho sobre la cosa
propia que lo constituye y nace un derecho real a favor de otra persona; nace un derecho real sobre cosa ajena).

Derechos reales principales y accesorios (artículo 1889). Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un
crédito en función de una garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (artículo 1890). Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el registro respectivo a los efectos correspondan. Recaen
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sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los
fines de su inscripción.

Ejercicio por la posesión o por actos posesorios (artículo 1891). Todos los derechos reales regulados en el CCC se ejercen
por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejerzan por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostenta la posesión.

En materia de derechos reales solo la nación puede regularlos porque el derecho real de un país responde a los intereses
de toda la sociedad; tiene que ver con cómo una nación organiza su sistema de propiedad, su sistema de defensa de las
relaciones de poder respecto de las cosas; el modo en qué una sociedad define el alcance de las facultades que está
dispuesta a reconocer a cada titular del derecho real y define las limitaciones que está dispuesta a aceptar en función de los
intereses de la comunidad.

El derecho real se vincula con el ejercicio del derecho de propiedad, los límites al dominio, el reconocimiento de la
propiedad como un derecho humano, la función social.

Hay dos formas de adquisición de los derechos reales, originario y derivado. Originario será cuando el derecho reconoce la
posibilidad de adquirir un derecho real en forma libre y absoluta, sin que derive de un vínculo jurídico anterior. Es derivado
cuando el derecho real es transmitido de alguna manera por un enajenante y un adquirente. Puede ser por actos entre
vivos o por causa de muerte.

Los modos de adquisición de derechos reales se refieren a los modos en que el sistema admite que un derecho real se
transmite de una persona a otra, que el que lo adquiere, adquiera la calidad de titular del derecho real ocupando el lugar
del transmitente.

Prohibición de Constitución judicial (artículo 1896). El juez no puede constituir un derecho real o imponer su construcción,
excepto disposición en contrario.

Teoría del título y modo (artículo 1892). La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia del título y modo suficientes. El título suficiente es en su sentido abstracto, intangible. Es el acto jurídico
revestido de las condiciones de fondo y forma establecida por la ley y que tiene por finalidad transmitir o constituir un
derecho real. Entonces el acto jurídico causal de la transmisión constituye el título suficiente.

El materia de muebles ese acto jurídico debe estar plasmados por una escritura pública.

Para adquirir un derecho real hace falta que haya título suficiente. Ese título causal de transmisión, la causa de la
adquisición, que en el caso de inmuebles debe estar plasmado por una escritura pública. Además hace falta otro elemento,
qué es el elemento propio en derecho reales que se ejerce por la posesión, que es el modo, regulado por el artículo 1892,
la tradición posesoria en los derechos reales que se ejerce por la posesión. Es la entrega material de la cosa al otro que la
recibe, que la adquiere, que no puede suplirse por fórmulas escritas, porque en el papel no puede transmitirse la posesión.
La tradición es constitutiva en todos los casos que se adquieran derechos reales que se ejercen por la posesión, por lo que
sin tradición no se adquiere el derecho real.

La inscripción registra en los bienes inmuebles que requiere que la adquisición, transmisión o extinción del derecho se
inscriba en un registro público, tiene un efecto declarativo, lo que significa hacer oponible erga omnes, oponible y conocido
a toda la comunidad ese derecho.

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En automotores, en cambio, la inscripción registral es constitutiva, lo que quiere decir es que para ser realmente el dueño
del automotor hay que hacer la transferencia.

Entonces para adquirir los derechos reales sobre la cosa se requiere del título suficiente como acto causal y modo, la
tradición, como acto material.

Para que haya una verdadera transmisión del dominio, la misma debe ser hecha por el propietario de la cosa. Solo él puede
transmitir la propiedad.

Solo en la traditio brevi manu (artículo 1892 Y 1922) y el constituto posesorio (artículo 1892 Y 1923) son los dos únicos
casos donde la ley admite que no es necesaria la tradición para la adquisición de los derechos reales.

Los derechos reales deben ser respetados por todos y para esto deben ser conocidos por todos.

Inoponibilidad (artículo 1893). La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones del CCC no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva (automotor), la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quiénes participaron de los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real.

Adquisición legal (artículo 1894). Se adquieren por medio de afecto de la ley, los condominios con división forzosa
perdurables de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso; y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del
conviviente supérstite, y los derechos de los accidentes y subadquirentes de buena fe.

Extinción del derecho real (artículo 1907). Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos reales
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales como estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley
no autoriza su reconstrucción, por su abandono, por la consolidación de los derechos reales sobre cosa ajena y por
sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio.

Relaciones de poder (artículo 1908). Las relaciones de poder del sujeto con la cosa son la posición y la tenencia.

Tasación (artículo 1909). Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Hay dos elementos diferenciados, el corpus, que es ese contacto material con la cosa; y el animus domini, donde el
poseedor se comporta como propietario de la cosa, ejerciendo esa relación de poder sin reconocer en otro un señorío
superior, sea el dueño o no.

Tenencia (artículo 1910). Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre la
cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Aquí existe un solo elemento, el Corpus, pero no el animus domini. El tenedor reconoce en otro la propiedad.

Presunción de poseedor o servidor de oposición (artículo 1911). Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
es poseedor quién ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quién utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje hospitalidad, se llama servidor de la posesión.
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El tenedor reconoce en otro un señorío superior, aunque a simple vista no podemos saber si ese tenedor es o no el dueño.
Y es el código el que nos da la respuesta, donde todo aquel que tiene una relación de hecho con una cosa, cuando se
comporta como titular del derecho a real, se presume poseedor, lo sea o no.

Posesión ambiciosa (artículo 1921). La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa o abuso de confianza; y cuándo es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad o abuso de confianza. Los
vicios de la posesión son relativos respecto de aquellos contra quién se ejercen. En todos los casos, sea el mismo que causa
el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

El derecho defiende la posesión y es por eso que regula distintas presunciones en materia posesoria y se advierte la
fortaleza que tiene la publicidad posesoria en la sociedad. La posesión se presume legítima.

Presunción de legitimidad (artículo 1916). Las relaciones de poder se presumen legítimas, A menos que exista prueba en
contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituidos de conformidad con las
previsiones de la ley.

Innecesariedad de título (artículo 1917). El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir
subtítulo a la posesión o en la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente de su relación de
poder.

Buena fe (artículo 1918). El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir cuando por un error de hecho esencial o excusable está persuadido donde su legitimidad.

La buena fe se presume (artículo 1919) salvo en los siguientes casos:

1) cuando el título es de nulidad manifiesta.

2) Cuándo se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas.

3) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, y el diseño fue registrado por otra persona.

Hay otras presunciones que regula el artículo 1914 sobre la presunción de fecha y extensión, donde sí media título se
presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica; y del principio
de inmaterialidad de la causa, por el cual nadie puede cambiar por sí mismo la causa de su posesión, es decir, la causa de su
relación de poder, dónde mi relación con la cosa era detenedor, seguir haciéndolo; o si tenía una posesión de mala fe,
seguirá siendo de mala fe, por lo que no se convierte por mi mera voluntad o por el paso del tiempo.

Clasificación de las relaciones de poder.

Legítima, Cuándo es el ejercicio de un derecho real que se adquiere con la forma que exige la ley con título y modo
suficiente.

Ilegítima, cuando el ejercicio de un derecho real no cumple con los requisitos de título y modo suficientes exigidos por la
ley.

Las relaciones de poder ilegítimas pueden ser:

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1) de buena fe; la buena fe se presume. Y esta presunción tiene un interés práctico ya que libera al poseedor o el tenedor
de la prueba de su buena fe. Además tiene un contenido ético, ya que hay que considerar que generalmente las personas
obran honestamente. Es una presunción Iuris tantum, ya que admite prueba en contrario.

2) de mala fe, que a la vez se distinguen entre:

I) simple, es la duda quiniela legitimidad del Cómo se adquiere la posesión de la cosa, porque hay elementos que indican
que hay cosas dudosas sobre la honestidad en la transferencia;

II) mala fe viciosa (artículo 1921), la adquisición no solo es de mala fe sino además en forma más grave en virtud de los
métodos empleados. La posesión es viciosa cuando es adquirida ilegalmente, sin o contra la voluntad del poseedor. Es sin la
conformidad del poseedor cuando hay clandestinidad, y contra su voluntad cuando hay violencia o abuso de confianza.

Todo posición es defendible, la legítima y también la ilegítima, incluso la viciosa, porque se protege la posesión para
proteger la persona del poseedor, el anterior y el nuevo, para proteger la paz social, evitando la violencia privada, de modo
que quién tiene un derecho a la posesión debe no tomarla por sí mismo, iniciando las acciones legales para recuperarlas.
De hecho, si un propietario despoja por la fuerza al poseedor de la cosa, éste tiene acciones legales para defender esa
relación de posición con la cosa.

En todos los casos la carga de la prueba es de quién controvierte, de quién pretende reivindicar, porque el poseedor, posee
porque posee y su posición se presume legítima y de buena fe.

Las relaciones de poder se adquieren voluntariamente por medio del contacto con la cosa. El accidente debe ser capaz.

Adquisición de poder (artículo 1922). Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, está debe adquirirse
voluntariamente.

1) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para que esté suficiente que tengan 10 años.

2) por medio del contacto con la cosa como de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de
custodia del accidente.

Estas normas sientan algunas normas generales para la adquisición de las relaciones de poder.

I) capacidad, están capacitados para adquirirla los que tengan capacidad natural para entender y querer

Edad, deben ser mayor de 10 años.

Habilidad mental, deben ser capaz para entender.

II) Corpus, siguiendo a Savigny, para que haya corpus no es necesario el contacto material con la cosa, se suficiente la
posibilidad física de tomarla.

La cosa de estar libre de toda otra relación excluyente, no debe mediar oposición alguna.

Los modos de adquisición pueden ser unilateral, mediante el apoderamiento; o bilateral, donde la tradición es la bilateral
por excelencia, como indica el artículo 1923, una persona, el tradens, le entrega a otra, el adcipient, que recibe y ocupa la
posición que él tenía. Otra forma de adquisición es la originaria, por prescripción adquisitiva.

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La tradición es un acto material, únicamente puede exceptuarse en la traditio brevi manu y en el constituto posesorios. Y es
traslativa del dominio cuándo es hecha por el titular del derecho, cuándo existe el título suficiente, el acto jurídico causal
de la transmisión; y la capacidad de ambas partes, en el que transmite y recibe. Pero si no se dan estos requisitos, lo que se
transmite es la relación de poder que el tradens tiene con la cosa, porque nadie puede transmitir un derecho mejor que el
que posee.

La extinción de las relaciones de poder, está regulada en el artículo 1931. Como el vínculo es directo, si la cosa se extingue,
se extinguen las relaciones de poder; cuándo otro priva al sujeto de la cosa; cuando el sujeto se encuentra en la
imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o tenencia; cuando desaparece la posibilidad razonable de hacer la
cosa perdida; o si el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Efectos de las relaciones de poder. Es el derecho que tiene el poseedor de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
Esos derechos son aquellos que tiene todo aquel que encuentra en poder una cosa. Son los derechos inherentes a la
posesión, como los límites inherentes al dominio, aquellos derechos que tiene cualquiera que se encuentre en poder de la
cosa.

Otros aspectos de las relaciones de poder son los deberes inherentes a la posesión regulados en el artículo 1933, donde
todo aquel qué tiene una relación de poder con la cosa y no tiene un derecho real, tiene la obligación de restituirla. A su vez
el derecho de que le sean restituidas las mejoras que el haya realizado en la conservación.

Otros efectos propios de la posesión, son regulados en el artículo 1939, donde toma relevancia la adquisición del derecho
real de cosas muebles carnita en el artículo 1895. El poseedor debe pagar el total de los impuestos, tasas y contribuciones
que graben la cosa y cumplir con las obligaciones de cerramiento.

La tenencia también tiene defectos propios como regulados por el artículo 1940, que son conservar la cosa, pero puedo
reclamar al poseedor el reintegro de gastos; individualizar y comunicar al poseedor, de quién es representante si se lo
perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía de
evicción, si ésta corresponde; restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamar la cosa, previa citación fehaciente de los
otros que la pretenden.

Actos posesorios (artículo 1928). Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejoras, exclusión de terceros y, en general, apoderamiento por
cualquier modo que se obtenga.

Estos actos demuestran una intervención material sobre la cosa.

Régimen jurídico de las cosas muebles (artículos 1894 y 1895)

Adquisición legal de derechos reales sobre inmuebles por subadquirente (artículo 1895). La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente para adquirir los derechos
reales principales, excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición no fue gratuita. Respecto de las cosas
muebles registrables, no existe buena fe sin inscripción a favor de quién la invoca. Tampoco existe buena fe sí aunque haya
inscripción a favor de quién le emboca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elemento identificativos de
la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

Para el subadquirente, el título oneroso no es requisitos para la adquisición legal del derecho real sobre la cosa mueble no
registrable, si necesita buena fe en la adquisición. El poseedor adquiere la propiedad y la defiende a frente a todos, la haya
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adquirido en forma onerosa o gratuita, y solo para repeler la acción reivindicatoria del enajenante, necesita haber
adquirido a título oneroso, pero es el enajenante quién debe probar que el subadquirente adquirió a título gratuito.

Y es el CCC quién adopta la máxima "posesión vale título" al disponer la adquisición legal de los derechos reales de las cosas
muebles por los adquirentes de buena fe cuando la cosa no fue robada o perdida.

Derecho real de dominio

Es necesario distinguir entre propiedad en sentido amplio y restringido. La Constitución nacional, por su artículo 14
garantiza a todos los habitantes de la nación a usar y disponer de la propiedad. Y el artículo 17 declara que la propiedad es
inviolable. Se refiere en un sentido amplio y abarca tanto la protección de los derechos personales como la protección de
los bienes personales, materiales e inmateriales, que integran el patrimonio de una persona.

Sentidos técnico, la propiedad, se refiere al derecho real de dominio, el más extenso y completo que puede recaer sobre
una cosa determinada.

El derecho real de dominio está regulado entre los artículos 1941 al 1982 y en las disposiciones generales en materia de
derechos reales entre los artículos 1882 al 1907; y de los principios generales del ordenamiento civil y comercial.

El resto de los derechos reales son fragmentos o desmembraciones que el propio titular de dominio, que reúne en sí mismo
esas facultades, las va desmembrando al constituir derechos reales, ya sea de disfrute o derechos de garantía.

Dominio perfecto (artículo 1941). Dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario.

El dominio perfecto es absoluto, exclusivo y perpetuo.

Es absoluto porque otorga todas las facultades reunidas en una sola persona, usar, gozar, disponer material y
jurídicamente. No existe ningún otro titular de derecho que reúna sobre semejante cantidad de facultades.

Exclusivo, surge del artículo 1943, que El dominio no puede tener más de un titular, es un carácter esencial, sin exclusividad
no hay dominio, Porque si dos personas tuvieran derechos sobre la misma cosa como un derecho real, no existiría dominio
cómo sería condominio, Qué es un derecho rotundamente distinto, con características totalmente distintas.

Es perpetuo, según el artículo 1942, no tiene límites en el tiempo y subsiste con independencia de que el titular ejerza o no
sus facultades, o la ejerza otro, excepto que esté adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

El dominio es excluyente, regulado por el artículo 1944, y es la facultad del propietario de excluir a otros de uso, goce y
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales. El dominio no debe ser abusivo y se encuentra limitado por las normas de
orden público.

Extensión del dominio (artículos 1945). El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son
sus accesorios. El dominio de una cosa mueble se extiende al subsuelo y el espacio aéreo, en la medida que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

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Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, ya que se presume
que él las hizo (si no se prueba lo contrario), excepto a lo dispuesto respecto de los derechos de la propiedad horizontal y
superficie.

Dominio imperfecto (artículo 1946). El dominio es imperfecto sí está sometido a condiciones o plazo resolutorio, o si la cosa
está grabada con cargas reales.

Son los casos del dominio revocable, fiduciario y desmembrado. Es revocable (artículo 1965) y fiduciario (artículos 1701 y
siguientes) cuando está sometido a un plazo, lo que imperfecciones de carácter perpetuo del dominio; mientras el dominio
desmembrado es el que constituye el titular de un derecho real, lo que sería una carga o gravamen real y afecta el carácter
absoluto.

Los modos especiales adquisición del dominio están regulados en los artículos 1947 al 1963.

Apropiación (artículo 1947)El dominio de las cosas muebles no registrables sin sueño, se adquieren por apropiación.

1) son susceptibles de apropiación las cosas abandonadas; los animales que son el objeto de la casa y de la pesca; el agua
pluvial que caiga en lugares públicos y corta por ellos.

2) no son susceptibles de apropiación las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario; los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; los animales domesticados,
mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de
este, si no empleó artificios para atraerlos; los tesoros.

Caza (artículo 1948). El animal salvaje o el domesticado que resultará su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque
otro lo tomé o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en el sin su autorización expresa o
tácita.

Enjambres (artículo 1950). El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el
daño que causa. Si no lo persigue o cesa en su intención, el enjambre pertenece a quién lo toma. Cuando se incorpora otro
enjambre, es del dueño de éste.

Adquisición de un tesoro.

Tesoro (artículo 1951). Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculto en otra cosa mueble o inmueble.
No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esta
afectación.

Descubrimiento de un tesoro (artículo 1952). Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que
es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Solo tiene derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

Derechos del descubridor (artículo 1953). Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su
totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la

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cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quién busca sin su autorización. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

Régimen de cosas perdidas.

Hallazgo (artículo 1955). El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituir inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo
individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quién debe dar intervención al juez.

Recompensa y subasta (artículo 1956). La restitución de la cosa a quién tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo
pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la oferta o reclamar su fijación
por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador
transmitiéndole su dominio.

Transcurridos seis meses sin que se presente quién tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública.
La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la
recompensa, el remate pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

Transformación y accesión de cosas muebles.

Transformación (artículo 1957). Adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible
volverla al estado anterior. En tal caso, solo debe el valor de la primera.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es irreversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede
optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.

Accesión de cosas muebles (artículo 1958). Sí cosas muebles de distinto dueño acceden entre sí sin que medie hecho del
hombre y no es posible separar las sin deteriorarla sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.

Acusación de cosas muebles.

Aluvión (artículo 1959). El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de
los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.

No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.

El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno
de ellos sobre la antigua rivera.
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Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como el
abandono de su cauce.

Avulsión (artículo 1961). El acrecentamiento del inmueble por las fuerzas súbitas de las aguas que produce adherencia
natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si
se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño
del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, más pasado el término de 6 meses, las adquirir por
prescripción. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.

Construcción, siembra y plantación (artículo 1962). Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales
ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los darnos.

Invasión de inmueble colindante (artículo 1963). Quién construye en un inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puedo obligar a su dueño a respetar lo obstruido, si este no se opuso inmediatamente desconocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte inválida del inmueble. Puede reclamar
su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, con la
disminución del valor de la parte inválida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el
invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la
demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la atención y ordenar
la indemnización.

La adquisición del dominio puede ser universal, cuando, por ejemplo, un heredero adquiere todos los derechos que tenía el
causante; originarios, cuando la Ley permite que tome por sí mismo y sea legítima y hábil para convertirse en propietario;
derivado, aquella forma propia de la transmisión del dominio por la tradición.

La adquisición del dominio puede ser universal, cuando por ejemplo un heredero adquiere todos los derechos que tenía el
causante; originarios, cuando la ley me permite que tome por mí mismo y sea legítimo y hábil para convertirme al
propietario; derivado, aquella forma propia de transmitir el dominio por la tradición.

La facultad de destruir la cosa fue suprimida en la reforma del CCC por la ley 17711. Fue una reforma importante ya que
regula el dominio haciendo hincapié en el ejercicio regular de los Derechos en general, e incorporando en el ordenamiento
nacional la noción del abuso del derecho. Anterior a la ley 17711 existía el abuso del derecho, pero cambió la tonalidad del
sistema ya que en el abuso del derecho anterior, la ley prohibía el abuso y era tal cuando no se tuviera en cuenta las
normas, las razones tenidas en cuenta por el legislador.

Hoy en día, el artículo 10 modela todo el ordenamiento jurídico y se considera abusivo cuando este derecho en su ejercicio
y cualquier derecho agrede o controvierte aquellos principios en el que está sentado todo el sistema normativo. Es por eso
que el CCC refleja en su articulado el pacto de San José de Costa Rica incorporado la Constitución Nacional en su Artículo 75
inciso 22 donde se reconoce a toda persona el derecho de uso y goce de sus bienes, y la facultad de la ley de subordinar ese
uso y goce al interés social.

Y esa es la función social de la propiedad, término que se suprimió del código civil al ser votado en el congreso, lo que no
significa que disminuya o aminore esa función social de la propiedad. Por lo que el ordenamiento, al tiempo que limita las
facultades de dominio del titular, también lo protege del uso abusivo de los derechos de los demás respecto de él.

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Los límites al dominio están regulados entre los artículos 1970 al 1982. Existen dos tipos de restricción, según el artículo
1970. Aquellas reguladas en interés público que son regidas por el derecho administrativo. Son limitaciones que no dan
derecho a indemnización.

Cláusula de no enajenar (artículo 1972). En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir la persona algún el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella derechos reales. Estas cláusulas son válidas y si se refieren a
personas o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son
válidas si su plazo no excede los 10 años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a 10 años se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de 10 años contados
desde que se estableció. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

Lo que implica esta cláusula es que si el dominus no desea enajenar, no enajena ya que el dominio es perfecto. Lo que la
ley no permite es la cláusula por la cual se comprometa a futuro a no enajenar el inmueble a título oneroso o a no
constituir derechos reales sobre él. Se puede apreciar la fortaleza del derecho real en pos de la seguridad dinámica.

Hay otros límites en Pos de la seguridad de los vecinos, regulados entre los artículos 1973 al 1982, donde se regulan las
inmisiones inmateriales; camino de sirga; obstáculos al curso de las aguas; recepción de agua, arena y piedras; instalaciones
provisorias y paso de personas que trabajan en una obra; vistas; luces; árboles, arbustos y plantas; etcétera.

Inmisiones inmateriales (artículo 1973). Los titulares de dominio deben soportar 1, calor, olores, luminosidad, ruidos y
vibraciones que se produzcan en los inmuebles vecinos juntos estas molestias se deben soportar sin indemnización. Los
jueces pueden disponer la cesación de las molestias cuando excedan la normal tolerancia y los jueces podrán en ese caso
de exceso, condenar A quién lo provoca a indemnizar los daños, aun cuando media autorización administrativa.

El criterio para determinar la normal tolerancia surge de la prioridad en el uso y del criterio de objetivación del jugador. Se
tiene en cuenta el interés general.

Camino de sirga (artículo 1974). El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, deben dejar libre una franja de terreno de 15 metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no pueden hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede
pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.

Obstáculo al curso de las aguas (artículo 1975). Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna
obra que altera el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir
obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el
valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el
Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

Vistas (artículo 1978). Exacto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros lineros no pueden tenerse vistas
que permiten la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor distancia de la de 60 cm,
medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana
al inmueble colindante.

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Luces (artículo 1979). Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a
menor altura que la de 1,8 metros, medidas de la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

Árboles con arbustos y otras plantas (artículo 1982). El dueño de un inmueble no puede tener árboles arbustos u otras
plantas Qué causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, A menos que el corte de ramas o sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortar las por sí mismo.

Los límites que impone la ley no son taxativos y en todos los casos lo que va a primar son las normas administrativas del
lugar, por lo que si hubiera una normal administrativa que modifica las reglamentaciones, serán ellas las que son aplicables.
Y como estos límites no son taxativos, pueden modificarse en la medida que respondan al interés del orden público, que es
dinámico, porque son dinámicos los intereses de la comunidad.

Condominio (artículo 1983). Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas que
corresponde a cada uno por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.

El condominio no es un derecho de dominio. Es un derecho autónomo con normas propias. En el derecho de dominio
existe la exclusividad, pero en el condominio aparece el otro y en la medida en que aparece el otro aparece la posibilidad
de conflictos. Por lo tanto en el condominio encontramos normas que debemos aplicar en caso de controversia.

Por la naturaleza del condominio, es especialmente inestable. Recae sobre una parte indivisa. Su característica principal es
la unidad de objeto y la pluralidad de sujetos. Si la escritura de propiedad de la cosa nada dice, se presume que es 50 y 50.
Pero pude pasar una parte haya aportado mayor capital, por ejemplo 70/30, y en el título se plasme dicho porcentaje de
propiedad.

Facultades con relación la parte indivisa (artículo 1989). Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de
su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden enajenarla y ejecutarlas sin
esperar el resultado de la partición, que les es oponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.

Como vemos, las facultades respecto de toda la cosa son restringidas porque está el otro, pero respecto de la parte
indivisa, que es donde recae la propiedad del condómino son muy amplias.

Destino de la cosa (artículo 1985). El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa
o por el uso al cual estaba afectado de hecho.

Uso y goce (artículo 1986). Calle condominio coma conjunto individualmente como pude usar gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorar la en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los
restantes condóminos.

Convenio de uso y goce (artículo 1987). Los condominios pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que
se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Pusimos es excluyente (artículo 1988). El uso y goce excluyente sobre todas las cosas, en medida mayor o calidad distinta a
la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en
beneficio del oponente.

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En este caso, se puede aplicar lo que se llama como valor locativo, es el modo por el que denominamos como similitud de
pagar un alquiler. Pero jamás el Instituto es el de pagar un alquiler que paga el condómino. El condómino utiliza el derecho
de Propiedad y utiliza la cosa ejerciendo ese derecho de usar y gozar; y si no le piden nada, se presume que lo hace con el
consentimiento de la otra parte. Es por eso que cuando una parte hace uso y goce de la cosa y tiempo después la otra parte
pretende cobrar los "alquileres" adeudados por la otra parte, no corresponde el pago, porque está, estaba utilizando la
cosa según sus facultades de uso y goce de la parte indivisa. Solo corresponde la compensación por uso y goce excluyente
desde que una parte notifica a la otra de forma fehaciente.

Disposición y mejoras con relación a la cosa (artículo 1990). La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte
determinada de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar
mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su Costa,
hacer en la cosa mejoras útiles qué sirven a su mejor aprovechamiento.

Gastos (artículo 1991). Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros los que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse
de estas obligaciones por la renuncia de su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde
la fecha de pago.

Deudas En beneficio de la comunidad (artículo 1992). Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el
único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el bolso de lo pagado. Si todos se
obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quién ha pagado
de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que se le restituya lo
pagado en esa proporción.

Imposibilidad de uso y goce en común (artículo 1993). Si no es posible el uso y goce en común por razones atenientes a la
propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su
administración.

Asamblea (artículo 1994). Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la
asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos
completada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.

Tipos de condominio punto Son 2, con indivisión forzosa y sin división forzosa.

Sin indivisión forzosa. Surgen de la ley y solo de la ley punto cualquiera de los condóminos en cualquier momento puede
pedir la partición, Aunque el otro no quiera. La acción es imprescriptible y ese derecho no es renunciable por tiempo
indeterminado punto No requiere el consentimiento de los demás condóminos.

Reglas aplicables (artículo 1996). Rigen para el condómino las reglas de la división de la herencia, en tanto sean
compatibles.

Derecho a pedir la partición (artículo 1997). Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede como en
cualquier tiempo como pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

Adquisición por un condominio (artículo 1998) puntos sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la
herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
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Condominio con indivisión forzosa temporaria.

Renuncia de la acción de partición (artículo 1999). El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por
tiempo indeterminado.

Convenio de suspensión de la partición (artículo 2000 0 paréntesis puntos los condóminos pueden convenir suspender la
partición por un plazo que no exceda de 10 años si la convención no fija plazo, o tiene plazo incierto o superior a 10 años,
se considera celebrado por ese tiempo. El plazo que sea inferior a 10 años puede ser ampliado hasta completar ese límite
máximo.

Partición nociva (artículo 2001). Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias grave,
o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez
puede disponer su postergación por un tiempo adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 años. Ese término es
renovable por una vez.

Partición anticipada (artículo 2002). A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida o ordenada judicialmente.

Publicidad la indivisión o su cese (2003). Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión solo producen
efectos respecto de los terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

Condominio con indivisión forzosa perdurable.

Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables (artículo 2004). Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversas
propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Uso de la cosa común (artículo 2005). Cada condóminos solo puedo usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles
a los que está afectada y sin perjuicio del derecho igual de los restantes condóminos.

Condominio sobre muros, cercos y fosos.

Están regulados entre los artículos 2006 y 2036. Ese condominio impone un límite al derecho de propiedad porque le
otorga a cada propietario de los inmuebles linderos el derecho y la obligación recíproca de construir un muro de
cerramiento. Aquí se ve con toda fuerza la fortaleza del derecho real porque este muro de cerramiento, al ser un derecho y
una obligación recíproca, no requiere de la conformidad del vecino, es más, puede haberse opuesto o no contribuir al
gasto, y sin embargo, quién construye el muro no solo puede construir sin el consentimiento o contra la voluntad del otro,
sino que está autorizado por la ley a construir la mitad del muro sobre el terreno de aquel que posiblemente se opuso a su
construcción.

Lo habitual es que con la normativa vigente los muros de cerramiento son de 3 m de altura por 30 cm de espesor. Y desde
que se construye el muro de cerramiento se tiene derecho a reclamar, porque desde ese momento el muro es medianero y
por lo tanto cumple con la función que exige la ley.

Los fundamentos son constitucionales ya que reflejan los artículos 18 y 19 de la Constitución nacional como que protegen
la intimidad y las acciones privadas. De éstos derechos y garantías dependen de que podamos proteger nuestra privacidad
e intimidad.

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El artículo 1944 dispone que cada titular de dominio tiene la facultad de exclusión y cerramiento y por lo tanto ambos
titulares de dominio tienen igual derecho. Entonces la faceta obligacional surge de la normativa en materia de condominio
con indivisión forzosa.

Muro, cerco y foso (artículo 2006). El muro, cerco o foso se denomina:

1) lindero, separativo divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

2) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

3) contigo: al dinero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el
límite separativo;

4) medianero: al lindero que es común y pertenece al condominio de ambos colindantes;

5) privativo o exclusivo: al dinero que pertenece a uno solo de los colindantes;

6) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, se encaballado o contigo;

7) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

8) enterrado: ubicados debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

El muro puede ser medianero o privativo y exclusivo. El muro medianero es el lindero que es común y y pertenece a ambos
colindantes. Desde que lo construye surge un derecho a cobrar la mitad de lo que se gasta en la construcción del muro. Y
no solo eso, si el muro está construido dentro de mi terreno, cómo es en condominio, se puede reclamar los 15
centímetros por el largo del lindero porque esos 15 cm corresponden a la propiedad del vecino.

El muro es medianero hasta la altura de 3 m. Puede ser pagado comunidad de gastos o por uno de los vecinos. Si es pagado
por uno de los vecinos, el otro, cómo es copropietario del muro, ses acaballado o contiguo, puede adosar construcciones al
muro, anclar construcciones, podrá prolongarlo en altura a más de 3 Metros y hacia abajo también. Además, si considera
que el muro no es suficientemente fuerte para sus fines podrá derribarlo y reconstruirlo. El que construyó el muro puede
reclamar el pago desde el inicio de la construcción.

La Mora es automática en función del artículo 886. La acción de medianería prescribe a los 5 años desde el inicio de la
construcción, según lo articulado en el 2560.

El muro de elevación es el que supera los 3 metros de altura y esa parte que supera los 3 Metros no es medianera, es
privativa de quién la construyó. Pero si el vecino utiliza esa porción superior a los 3 Metros, por ejemplo para construir
algo, allí nace el derecho de reclamar la medianería por ese segmento. Lo mismo ocurre con el muro enterrado, desde su
utilización específica, nace la obligación.

Para liberarse de la obligación de pagar el muro, habría que transmitir el dominio de la parte del muro de la cual soy dueño,
con el costo de planos y registro público por escritura pública.

Propiedad horizontal

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Derecho de propiedad horizontal fue creado por la ley 13512 en el año 1948 para dar solución a distintos problemas que
surgían con inmuebles dónde se creaban distintas viviendas y que no podían venderse o trasmitirse porque Vélez en su
código prohibía específicamente la división de los inmuebles en forma horizontal creando unidades independientes.

Para afectar un inmueble a propiedad horizontal debe ser material y jurídicamente posible, porque se requiere que cada
una de las unidades funcionales tenga salida independiente a la vía pública; un acceso común a todos los propietarios,
servicios de agua, tanques; y otras cuestiones materiales que cuando se trata de inmuebles ya construidos requieren de la
realización de obras, lo que lleva a la falta de espacio para cumplir con estos requisitos o normativas locales.

La propiedad horizontal puede nacer de la partición de una propiedad o directamente cuando se crea la propiedad, ya nace
como propiedad horizontal (por ejemplo edificios).

Los requisitos para someter al inmueble a propiedad horizontal son administrativos y jurídicos.

Los administrativos son dos planos, el de construcción habitual para todo inmueble y de mensura, que es especial para la
propiedad horizontal, porque es el que divide, el que individualiza cuáles son los sectores privativos y los sectores comunes;
cuál es el porcentual que esa parte privativa tiene de la propiedad de la cosa común. Ese plano debe estar aprobado por el
ente municipal local y desde la aprobación del mismo se puede comenzar a trabajar con los requisitos jurídicos que son la
confección del reglamento de propiedad horizontal articulado en el 2056, dónde se hace una clara distinción entre las
partes propias y las partes comunes. El reglamento se celebra en escritura pública y debe estar inscripta en el registro de la
propiedad, y es esa inscripción la que hace nacer a la propiedad horizontal.

El objeto del derecho real de propiedad horizontal es la unidad funcional sobre la que recae este dominio exclusivo de la
parte privativa que está inescindible mente unida a la parte común.

Puede aplicarse a edificios coma complejos habitacional, cocheras, locales, pero en todos los casos tendrá salida
independiente a la calle o por un pasaje común. Esa titularidad, ese derecho, sobre la unidad funcional comprende la parte
indivisa del terreno.

Al afectar el inmueble al estado de propiedad horizontal, a partir de la inscripción del reglamento de copropiedad en el
registro de la propiedad, cuando se vende o se transmite al menos una de las unidades funcionales, habiendo por lo menos
dos propietarios distintos, nace el consorcio de propietarios, que está formado por todos los titulares de derechos de
propiedad horizontal y que es una persona jurídica que tiene nombre, domicilio, capacidad para adquirir derechos y
contraer obligaciones; tiene una voluntad común que la forma a partir de la asamblea; tiene un órgano ejecutivo que es el
representante legal que es quién pone en acto las decisiones de la asamblea, que es el administrador. Y todo ese
funcionamiento está regulado por la ley.

En relación a las partes comunes como son aquellas que están destinadas a permitir el acceso a las partes privativas, que
están destinadas a garantizar el funcionamiento del consorcio, donde ningún propietario tiene un derecho exclusivo sobre
ella siempre estarán determinadas en el reglamento. Puede existir que algunas partes comunes estén destinadas al uso
exclusivo de un propietario, como una azotea que es un espacio común pero que puede estar destinado al uso exclusivo de
una unidad funcional.

El artículo 2041 nos habla de cosas y partes comunes y que no pueden dársele bajo pena de nulidad, otro destino. Estos
son el terreno; los muros, tanto los exteriores como los que separan cada unidad funcional; los pisos y techos son comunes

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porque son el techo y el piso de los vecinos. Entonces el derecho real recae sobre lo que se da con la teoría del cubo de
aire, identificado por el plano de mensura. Es el cubo de aire como el código lo identifica como volumen.

Este conjunto de propietarios que forman el consorcio de propietarios, regulado por el artículo 2044, es una persona
jurídica privada. El artículo 143 Establece que los miembros (consorcistas) no responden por las obligaciones de la persona
jurídica. Esto es discutido, Ya que si intercede tiene un accidente por ejemplo en un ascensor de un edificio, Al iniciar la
demanda responde el consorcio como persona jurídica. Y pareciera que los propietarios no tendrían obligación de reparar
punto y si el consorcio no cuenta con un patrimonio que pueda responder por las indemnizaciones, ¿no hay
responsabilidad en los propietarios? Según el artículo 143 parecería que no, pero hay responsabilidad objetiva, entonces la
responsabilidad de los propietarios es subsidiaria con el consorcio y es ilimitada.

Respeto de los propietarios con la unidad funcional tienen facultades materiales y jurídicas. Pero todo lo que impliquen una
disposición del derecho está inescindible mente unido a la parte proporcional de propiedad en la cosa común. El
propietario tiene derecho y también obligaciones, esencialmente cumplir con el reglamento de copropiedad y sostener al
sistema, sostenerlo económicamente; permitir el acceso a la unidad funcional para realizar reparaciones, por ejemplo.
Parte de sus obligaciones es no destinar la unidad funcional a otro destino que aquel que admite el reglamento como
tampoco realizar actividades riesgosas o peligrosas porque la actividad involucra a toda la propiedad horizontal. Por eso
que las infracciones son delicadas y el artículo 2069 deja plasmada la facultad del consorcio de accionar para que las
infracciones que se cometan puedan hacerlas cesar, como multarse y usar la vía procesal más rápida para resolver el
conflicto.

Las expensas están reguladas en el artículo 2048. Es la obligación que tiene cada uno de los propietarios de solventar los
gastos de conservación y reparación y todo lo que hace al funcionamiento (sueldo de encargado, servicios,
mantenimientos). Es el reglamento de copropiedad el que debe determinar el porcentual que cada unidad funcional debe
pagar de expensas. En algunos casos, el reglamento puede eximir de ciertos gastos como por ejemplo, un inmueble de
planta baja que no utiliza ascensores, puede ser eximido del pago del mantenimiento de los mismos.

Hay dos tipos de expensas, las ordinarias y las extraordinarias. Las ordinarias son aquellas por las cuales se solventan los
gastos diarios de servicios y sueldos y son liquidados por el administrador sin aprobación previa de la asamblea. Las
extraordinarias en cambio, no siempre existen y en todos los casos deben ser aprobadas por la asamblea de propietarios,
ya que imponer tales expensas excede a las facultades del administrador. Son gastos que no forman parte del
desenvolvimiento regular del edificio, cómo hacer el cambio de los ascensores, porteros eléctricos o la tintura general del
edificio.

Los obligados al pago de las expensas están regulados por los artículos 2049 y 2050 y son los propietarios, lógicamente, y se
ha incorporado a los poseedores por cualquier título, cómo ser los usufructuarios. Además, cuando una persona adquiere
la propiedad de un inmueble y este tenía deudas por expensas, el adquirente adquiere también la obligación de pagar la
deuda, pero el enajenante no se libera de tal obligación por lo que continúa debiendo las expensas.

¿Podríamos decir que las expensas son obligaciones Propter Rem? Sí tenemos en cuenta que el adquirente del inmueble
con deuda de expensas está obligado a pagarlas, podríamos decirlo. Pero la característica de la de las obligaciones Propter
Rem es que el transmitente de la cosa, el enajenante, queda desobligado. Pero aquí el enajenante continúa obligado a
pagar su deuda por expensas. Por lo que el consorcio tiene acción para el cobro de las expensas, tanto para el adquirente
como para el enajenante. En caso que el adquirente pague la deuda del inmueble, tiene acción de repetir contra el
enajenante.

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Pero hay una distinción. Por las deudas que se devengaron antes de su adquisición, el adquirente responde con la cosa, y
responde con todo su patrimonio por las deudas devengadas durante su titularidad. El enajenante responde con todo su
patrimonio por la deuda antes de la enajenación.

Entonces podemos distinguir que son obligados al pago de las expensas los propietarios, los poseedores, y los os
enajenantes no se desobligan por las deudas de expensas contraídas durante su titularidad. Pero los locatarios no están
obligados al pago de las expensas. El locatario si se obliga a pagar las expensas, lo hace en una relación de derecho personal
con su locador. Si no paga, puede ser motivo de desalojo, pero el consorcio no tiene acción contra los locatarios por las
expensas adeudadas.

Por el fallo Servicios Eficientes contra Yabra, en un plenario de la cámara civil, hasta los adquirentes en subasta deben
pagar las expensas que no fueran cubiertas por el precio de la subasta. El adquirente en subasta se libera del impuesto y
tasas pero no se libera de las expensas adeudadas cuando no pueden cubrirse con el precio de la subasta, siendo otra
protección que tiene la expensa.

Desde el punto de vista procesal, es una carga real impuesta por la ley. Respecto de la prescripción sufrió cambios, siendo
actualmente de dos años, en el cual el consorcio puede ejercer las acciones por expensas. Además las expensas tienen
privilegios frente a otros créditos y no le estés oponible la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda.
También se les autoriza mayores intereses, ya que además de los intereses moratorios se le suma los punitorios. El
consorcio tiene por medio del certificado de deuda, regulado por el artículo 2048, el título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás compensaciones adeudadas.

Estas expensas, ordinarias y extraordinarias, son administradas por el administrador, quién administra todo el patrimonio
del consorcio. El administrador es un mandatario de la persona jurídica y sus derechos y obligaciones están regulados por el
artículo 2067.

La asamblea está regulada por los artículos 2058 al 2063. Es un órgano deliberativo, es la única vía para resolver los asuntos
de interés común. Es la formación de la voluntad de la persona jurídica, siendo su decisión obligatoria, no solo para los que
no estaban presentes sino también para los que votaron en contra de la decisión. Pero para que esa decisión sea válida y
sea posible de exigir el cumplimiento debe darse las decisiones con la mayoría requerida por el reglamento y por la ley. La
asamblea solo puede tratar el orden del día y puede ser convocada tanto por el administrador, con las notificaciones y
plazos legales, como también puede ser auto convocada por los propietarios o también por aquellos propietarios que
reúnan más del 5% de la titularidad porcentual. Para auto convocarse hacen falta las dos terceras partes de la totalidad de
los propietarios.

Hay dos tipos de asambleas, las ordinarias, que se reúnen al menos una vez al año y tratan todos los temas regulares del
funcionamiento del consorcio, la rendición de cuentas del administrador, los presupuestos de gastos o reparaciones que
deban realizarse, etcétera; y la asamblea extraordinaria, que puede ser convocada por el administrador, a pedido de los
propietarios con las dos terceras partes de los propietarios, o aquel propietario con más de un 5% de titularidad
porcentual.

No todas las decisiones que toma la asamblea tienen la misma mayoría. Encontramos las que requieren mayoría absoluta,
que son aquellas que requieren un doble cómputo (más de un 50% del porcentual y más de la mitad de los votos
computados por unidad funcional). Esa mayoría es utilizada generalmente para la aprobación de obras nuevas; y por
unanimidad, cuando se realizan obras qué afectan a la estructura del edificio, que son en beneficio de algunos de los
propietarios o de solo uno y que modifican el porcentual de contribución al pago de expensas.
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Tenemos también la mayoría grabada que es la mayoría de los dos tercios y que es la que hace falta para modificar el
reglamento de copropiedad; y la mayoría de valor en caso de destrucción total o parcial del edificio, que es la mayoría que
hace falta para que se decida sobre la demolición, venta o reconstrucción del edificio.

La asamblea judicial, regulada por el artículo 2063, cuando se han agotado todas las vías consorciales o el administrador no
convoca, o no se reúne con la mayoría necesaria y pueden solicitarlo el 10% de los propietarios. También cuando se han
tomado decisiones que violan las mayorías establecidas por la ley o por el consorcio.

El consejo de copropietarios está regido por el artículo 2064, y es un órgano de fiscalización que controla y acompaña la
actividad del administrador. Es un órgano facultativo que cuando existe, suscribe el certificado de deuda.

El reglamento de propiedad horizontal es un contrato de adhesión porque cada nuevo propietario adhiere a ese contrato.
Es el que regula la vida del consorcio y debe redactarse siempre en escritura pública. Rige los derechos y obligaciones de los
titulares, integra el título suficiente de la unidad funcional (artículo 2056).

Extinción de la propiedad horizontal. Si se produce la destrucción total del edificio, Aunque subsistirá un condominio sobre
el terreno porque la propia horizontal carece de objeto.

Subconsorcios

Está regulado por el artículo 2068, dónde en los edificios cuya estructura naturaleza lo haga conveniente comer al régimen
de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con Independencia funcional o administrativa, en todo
aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y
atribuciones deben regularse especialmente y pueden designarse un subadministrador del sector. En caso de conflicto
entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en
cuenta los diversos sectores que lo integran.

Prehorizontalidad.

Son los contratos anteriores a la construcción de la propiedad horizontal.

Para poder celebrar este tipo de contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo régimen de propiedad horizontal,
el titular de dominio del inmueble debe constituir un seguro en favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprende el reintegro de las cuotas abonadas
más un interesa retributivos o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar. Esta obligación de seguro está regulada por el artículo 2071 y su incumplimiento priva el titular de dominio de
todo derecho contra el adquirente a menos que cumplan íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente
de su derecho contra el enajenante.

De acuerdo con el artículo 2072 están excluidos los contratos en los que la construcción de la propiedad horizontal resulta
de la partición O liquidación de comuniones de cosas o vienes, o de la liquidación de personas jurídicas; los que versan
sobre inmuebles del dominio privado del Estado; los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o
fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los accidentes deben ser celebrados por el ente financiero o fiduciario,
aquí en los propietarios deben otorgarle poder irrevocable en ese fin.

Conjunto inmobiliario

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La Cucha denominación el código agrupa distintas formas que eran habituales y se habían desarrollado en las últimas
décadas, bajo la administración de barrios cerrados, Country's, Club de campo, etcétera. En todos los casos son nuevas
manifestaciones de propiedad inmobiliaria, que tuvieron un amplio desarrollo a lo largo del país.

La mayoría de estas nuevas formas de propiedad inmobiliaria se desarrollaron en el ámbito de los derechos personales, lo
que implica que la tierra donde se desarrolla el proyecto inmobiliario pertenece en dominio a una persona jurídica que es la
que tiene el dominio absoluto, exclusivo, permanente y excluyente. Adquirente de un inmueble No él quiere un derecho
real, lo que quiere es una acción que le confiere derechos sobre un determinado lote.

Los conjuntos inmobiliarios están regulados entre los artículos 2073 al 2086 y como un derecho de propiedad horizontal
especial, en el que cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su lote. La regulación prohíbe la constitución de
derechos inmobiliarios como derechos personales o mixtos y los coexistentes deben adecuarse a la regulación vigente.

Concepto (artículo 2073). Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporal, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Sus características están reguladas por el artículo 2074, y Son elementos característicos de estas urbanizaciones el
cerramiento, las partes comunes y privadas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería
jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privados,
así como facultades de sobre ellas se tienen, son independientes y conforman un todo no escindible.

Encontrar el marco legal está regulado por el artículo 2075 donde todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las
normas administrativas aplicadas en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben sometidos era normativa
del derecho real de propiedad horizontal con las modificaciones específicas del código civil y comercial, los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Las cosas y partes necesariamente comunes son reguladas por el artículo 2076 dónde son necesariamente comunes o de
uso común las partes y lugares del terreno destinadas las vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas o recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro
bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal qué regula el
emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o privadas no estén determinados se consideran comunes.

La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir
los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta, según lo
reglamentado en el artículo 2077.

Las facultades y obligaciones del propietario están normadas por el artículo 2078 donde cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en el CCC con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia
y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

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De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones
edilicias o de otra índole cómo crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, también fijar reglas de
convivencia, todo eso el miras del beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación y restricción establecida por el
reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial, donde dicho
reglamento se considera parte integral de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que
comprenden el conjunto de mobiliario y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario, según
el artículo 2080.

En cuanto los gatos y contribuciones regulados por el artículo 2081, donde los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones
comunes por familiares e invitados de los titulares.

En cuanto a la transmisión de unidades, el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir
la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de los propietarios
de las unidades privativas según el artículo 2085.

En cuanto a las sanciones, las mismas están reguladas por el artículo 2086, donde ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede
aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

Tiempo compartido.

Está numerado en el artículo 1887 inciso e) y regulares de los artículos 2087 al 2102.

Cuando hablamos de tiempo compartido automáticamente pensamos en el tiempo compartido turístico. Pero la realidad
es que el tiempo compartido está destinado tanto a cosas muebles como inmuebles coma donde se puede utilizar la cosa
por turnos o períodos.

Y se considera que existe un tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico o por turnos, para
alojamientos cómodos pedaje, comercio, turismo como industria otros fines y para brindar las prestaciones compatibles
con su destino según lo expresado en el artículo 2087; dónde con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyan o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentran sometidos, el tiempo compartido se integra
con inmuebles y muebles como en tanto la naturaleza de estos o sea compatible con los fines mencionados.

En cuanto a su afectación, la constitución de tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad
de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública para que sea oponible erga omnes.

De acuerdo con el artículo 2091, los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor como el
propietario como el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario
puede constituir hipoteca otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación.

Instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo registro de la propiedad en el registro de prestadores y
establecimientos afectados al sistema de tiempo compartido previsto por la ley especial como previo a toda nuncio como
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ofrecimiento o promoción comercial de acuerdo con el artículo 2092, dónde dicha inscripción del instrumento de
afectación en el respectivo registro de la propiedad determina la prohibición al propietario y al emprendedor de Modificar
el destino previsto en el instrumento, Aunque el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados,
con otras modalidades contractuales; como también la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido,
que no pueden ser alterados o disminuidos por Sucesores particulares y universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra (artículo 2093).

La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor o por un tercero designado por el punto en tal caso,
ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido como por la debida gestión y
coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

En cuanto a las partes, el emprendedor debe establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios
que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones del cargo del administrador;
habilitar un registro de titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación; debe garantizar el ejercicio del derecho de
los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; y abonar las cuotas por gastos del sistema de unidades no
enajenadas.

En cuanto a los deberes de los usuarios del tiempo compartido, estos deben ejercer su derecho conforme a la naturaleza y
destino, sin alterar los ni sustituir los sin impedir que otros usuarios de fruten de los turnos que le corresponden; deben
responder por los daños a la unidad, al establecimiento o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o
a las personas que ellos autorizan; deben comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos;
y abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reservas, así como todo gasto que pueda darle
imputado particularmente.

Respecto de los deberes del administrador, debe conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso
común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos; preservar la igualdad de
derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones; verificar las infracciones al reglamento
de uso y aplicación de sanciones previstas; interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan;
llevar los libros de contabilidad conforme a derecho; confeccionar y ejecutar los presupuestos de recursos y gastos que,
cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponda; rendir cuentas al
emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público; entregar
toda la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quién esté indique al César su función; comportarse tal
cómo le haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

La extinción el tiempo compartido está regulada por el artículo 2099 y está se produce por vencimiento del plazo previsto
en el instrumento de afectación; en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o sean rescindido la
totalidad de los contratos, circunstancia en la que se debe dejar constancia registral; por destrucción o vetustez.

Cementerios privados

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectadas a la inhumación de restos humanos
según el artículo 2103.

El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble juntamente con el reglamento de

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administración y uso del cementerio. A partir de su obligación por parte de la municipalidad local ahí se mantiene uno
puede alterar su destino y ser grabado con derechos reales de garantía según el artículo 2104.

El reglamento de administración y uso debe contener la descripción del inmueble sobre la cual se constituye el cementerio
privado con más sus partes, lugares como instalaciones y servicios comunes; disposiciones de orden para facilitar a los
titulares de los derechos de su cultura el ejercicio de sus facultades y que aseguran el cumplimiento de las normas legales,
reglamentarias y de policía aplicables; la fijación y forma de pago del Canon por administración y mantenimiento;
normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; pautas sobre la construcción de sepulcro;
disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; normas sobre acceso y circulación de
titulares y visitantes; construcción y funcionamiento de los órganos de administración. Estas pautas se encuentran regidas
en el artículo 2005.

Además el administrador de un cementerio privado está obligado a llevar un registro de inhumaciones con los datos
identificatorios de la persona inhumana y un registro de titulares de derechos de sepultura, en el que deben consignarse
los cambios de titularidad producidos.

Los titulares del derecho de sepultura pueden inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la
dimensión establecida por el reglamento y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto
cumplimiento a la normativa dictada al respecto; construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad con las
normas de construcción dictadas al efecto; acceder al cementerio y a sus parcelas en los horarios indicados; utilizar los
oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.

Al mismo tiempo el titular debe mantener el decoro, la seguridad y el respeto que exige el lugar y el derecho de otros;
contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; abonar los
impuestos, tasas y contribuciones quehaceres efectos se fijen sobre su parcela; respeta las disposiciones y reglamentos de
higiene, salud pública y policía mortuoria.

La dirección de ministración del cementerio está a cargo del administrador, quién debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permiten el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo
a las condiciones pactadas reglamentadas.

Por otro lado Las parcelas exclusivas destinadas a sepulturas son inembargables excepto por los créditos provenientes del
saldo del precio de compra y de construcción de sepulcros y por las expensas, tasas como impuestos y contribuciones
correspondientes aquellas según el artículo 2110.

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay
alteración de sustancia, sí es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando
se lo menoscaba según lo regulado en el artículo 2129.

Pero cuando el artículo se refiere a la disposición jurídica del bien ajeno, se refiere a la disposición de lo que el
usufructuario tiene que es el uso y goce temporal de la cosa, eso es de lo que el usufructuario puede disponer. Hay que
tener en cuenta que el usufructo en todos los casos es temporal y ese tiempo se fija en el momento mismo de la
constitución del usufructo y consta en el instrumento del mismo. Además si nada dice respecto del tiempo Se presume que
el usufructo es vitalicio.

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El objeto del usufructo está detallado en el artículo 2130 y puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o
una parte indivisa de una cosa no fungible; un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé; una cosa fungible cuando
recae sobre un conjunto de animales; el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.

Están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, de superficiario y los
comuneros del objeto sobre el cual recae. Puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se
exige para una, subsiste para las restantes, pero sin el derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo
contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en
un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo, de acuerdo con el artículo 2132.

El usufructo puede constituirse por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; por la transmisión de la
nuda propiedad con reserva de uso y goce; y por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra
de acuerdo con el artículo 2134, presumiéndose, en caso de duda, que el usufructo es oneroso.

Además el usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorio, o con cargo. No
puede sujetarse acondicionó plazo suspensivos Y si así se constituye como el usufructo mismo se tiene por no establecido.

Mientras que en el acto de Constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes como una vez extinguido el usufructo de acuerdo con lo
reglamentado en el artículo 2139. A su vez se establece por el artículo 2140 que el usufructo es intransmisible por causa de
muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Respecto de los derechos del usufructuario singular o universal pertenecen a él, los frutos percibidos, pero si el usufructo
es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
calidad y cantidad, sino opta por pedir su extinción; los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo con la
salvedad que los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario; los productos de una explotación ya
iniciada al tiempo de constituirse el usufructo. El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos
originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna, lo articulado en el 2141.

Por su parte, el usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el
límite máximo duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión como el adquirente debe dar al nudo
propietario garantías suficientes de la conservación y restauración del bien.

Respecto de las mejoras, el usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de la que está obligado a hacer, si no
alteran la sustancia de la cosa. Tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a
los bienes.

En cuanto las obligaciones del usufructuario el uso y goce de la cosa debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo,
el que se determina por la convención, por la naturaleza de las cosas o por el uso a la cual estaba afectada de hecho de
acuerdo con el artículo 2145. Además debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo
propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado a un antes de la extinción del
usufructo. Del mismo modo está obligado a pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo cómo también a comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho
o derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario. Por

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último, debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el mismo, en
cantidad y estado establecidos.

En cuanto al nudo propietario, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe
probar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; si el usufructo es
oneroso, puede optar por la disminución del precio proporcional a la gravedad de las turbaciones.

Respecto a los modos especiales de extinción, los mismos están configurados en el artículo 2152 y se dan por la muerte del
usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados, donde si no se pactó la duración del usufructo,
se entiende que es vitalicio; por la extinción de la persona jurídica usufructuaria, dónde si no se pactó la duración, se
extingue a los 50 años desde la constitución del usufructo; por el no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier
razón, donde el desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo; por el uso
abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

La extinción del usufructo originario produce la extinción de todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus
sucesores particulares. El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario. Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del
usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en
parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o
de cesar en él, entregando lo que no haya aparecido.

Uso

El uso es el derecho a caer qué consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y
con los límites establecidos en el título, sin alterar sus sustancias. Y el título no establece la extensión del uso y goce, se
entiende que se constituye un usufructo. Energía real de uso solo puede constituirse a favor de una persona humana y
nunca en favor de una persona jurídica de acuerdo con lo estipulado en el artículo 2154.

Cómo el usuario solo puede usar y gozar de la cosa nunca puede constituir derechos reales sobre la misma.

Por otro lado los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades
del usuario y su familia me acuerdo con el artículo 2157.

Habitación

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él como sin
alterar su sustancia. El derecho real de habitación solo puede constituirse en favor de personas humanas (artículo 2158).

Cuando el avisador reside solo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite

El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad
del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio
con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

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Este derecho fue instrumentado a partir del año 1974 a fin de proteger el derecho habitacional del cónyuge supérstite,
derecho que se opone al de los herederos que reclaman la herencia del causante. Es aquí donde el derecho ha decidido
proteger el bienestar del cónyuge del causante otorgándole el uso de la vivienda conyugal forma gratuita y vitalicia sin
importar que esté contraiga nuevas nupcias o una nueva unión convivencial, porque de imponerle la condición de que no
puede contraer nuevo matrimonio o nueva pareja, esto se tomaría como una carga o castigo hacia la persona beneficiada
por este derecho. Sí es requisito para ejercer este derecho real de habitación, que el inmueble haya sido de propiedad del
causante y que el mismo no esté sometido a un régimen de condominio, ya que de ser así el causante sólo sería propietario
de una parte del inmueble y no de la totalidad del mismo. Asimismo este derecho no es oponible a los acreedores del
causante. No es requisito que el inmueble sea el único del patrimonio conyugal sino que haya sido el asiento del hogar
conyugal.

Derecho real de habitación del conviviente supérstite

De acuerdo con el artículo 527, el conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes
que aseguren el acceso a esta, puede invocar el derecho real de habitación gratuita por un plazo máximo de dos años sobre
el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otra persona. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el
conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia
habitable o bienes suficientes para acceder a esta.

Son los herederos del causante los que deben invocar las causas para que mide la extinción de éste derecho de conviviente
supérstite, donde tendrán demostrar que esté posee otra vivienda o medios para adquirirla.

Ambos derechos reales son adquiridos y ejercidos de pleno derecho, tanto por el cónyuge supérstite como por el
conviviente supérstite, ya que es la propia ley la que les confiere la potestad de la utilización del inmueble del causante
fenecido por los plazos establecidos por la ley, en el caso del primero será de forma vitalicia y en el caso del segundo será
por el lapso de dos años. Y éstos derechos encuentran su resguardo el derecho humano de protección a la vivienda, que es
el instituto protector, de carácter constitucional, que el derecho argentino ha tomado para proteger al cónyuge y
conviviente supérstite.

Superficie

El artículo 2114 lo define como el derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo y el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidas en el título suficiente para la constitución y dentro de lo previsto por el código civil y las fechas
especiales.

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

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El derecho de superficie puede también constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el suelo, sobre construcciones existentes aún dentro del régimen de propiedad
horizontal.

En cuanto a los plazos, regulados por el artículo 2117, el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
los 70 años cuando se trata de construcciones y de 50 años para forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no excedan los plazos
máximos.

Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal, son los que están facultados para
constituir el derecho de superficie. Además, el derecho de superficie de constituirse por contrato oneroso o gratuito y
puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte junto voy a escribir por usucapión.

En cuanto a las facultades del superficiario, reguladas por el artículo 2120, el titular del derecho de superficie está facultado
para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la
construcción al régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privadas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Por su parte, el propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre creas ejerza
sin turbar el derecho del superficiario.

Respecto de la destrucción de la propiedad superficiaria, según el artículo 2122, la propiedad superficiaria no se extingue,
excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o por estado, si el superficiario construye,
nuevamente dentro del plazo de 6 años, que se reduce a 3 años para plantar o forestar.

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una
condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años, para el derecho de construir y de 5, para el
derecho de plantar o forestar. Esto conlleva a que, al momento de la extinción del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre
de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del
cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan
gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho
de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Producirá la extinción del derecho de superficie, del titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar a superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos establecer el monto de la indemnización, se toman en
cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

En tanto que las normas aplicables al derecho de superficie, son de aplicación supletoria las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el
acto constitutivo; mientras que las aplicables a la propiedad superficiaria, si el derecho de superficie se ejerce sobre una
construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria,
la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles.

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Servidumbre

No sabe dónde es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que consideran llegar del inmueble dominante
determina la utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

La constitución de éste derecho real desmembra el derecho real de dominio del titular del fundo sirviente, dónde de tener
un dominio perfecto sobre su inmueble pasa a tener un dominio imperfecto.

La servidumbre puede ser la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

En esta vinculación que se crea entre los dos inmuebles, el fundo sirviente presta una utilidad al fundo dominante. Esa
prestación que realiza el fundó sirviente hacia el fundo dominante puede ser de tránsito, de extracción de agua o incluso de
mero recreo, por lo que se constituye una obligación de permitir o una abstención, pero en ningún caso se configurara una
obligación de hacer. Siempre se trata de dos inmuebles con diferente titularidad.

La servidumbre puede ser positiva, si la carga real consiste en soportar su ejercicio; o negativa si la carga real se limita a la
abstención determinada impuesta por el título.

La servidumbre será personal si es constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si
se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. La
servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el
ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al
fundo dominantes y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni
formar el objeto en una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda la servidumbre se presume
personal.

Por su parte nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la
necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se llamará forzosa de acuerdo al artículo 2166. Son servidumbres forzosas y
reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueductos
cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el mueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es
canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo
dominante, o con la autoridad local, si está involucrada la población, se debe fijar judicialmente. La acción para reclamar
una servidumbre forzosa imprescriptible.

Además, están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y
se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares, pero en ningún caso el
juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.

Por su parte, en caso de duda, la servidumbre se presume onerosa. Además ninguna servidumbre puede transmitirse con
independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo
dispuesto para la servidumbre en favor de varias personas con derecho de acrecer.

El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida,
sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede construir derechos reales; además, el ejercicio de la

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servidumbre no puede agravarse sí aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una
servidumbre forzosa.

El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del
inmueble sirviente o un tercero. Además, el titular dominante puede obligar a quién hizo del inmueble sirviente trabajos
que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa . Si el inmueble
sirviente pasa a poder de otro, solo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o derecho que sufra en razón del
ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

En cuanto al titular sirviente, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el
derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así aquel cuyo fundo está
gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar por él mismo por el lugar. No debe turbar el ejercicio
de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si no hace, el titular dominante puede exigir el cese de la
turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación. Además, el titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el
menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Sí en
el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular
sirviente.

Son medios de extinción de las servidumbres, la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; el no uso por
persona alguna durante 10 años, por cualquier razón; en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no
se pactó una duración menor, se acaba a los 50 años desde la constitución. Estas circunstancias extinguen todos los
derechos constituidos por el titular dominante.

Derechos reales de garantía. Disposiciones comunes

En cuanto a la convencionalidad de los derechos reales de garantías, articulados por el 2185, solo pueden ser constituidos
por contrato, celebrados por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

Los mismos son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se exigen como el principal,
excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no
afecta la existencia del crédito.

Se pueden garantizar cualquier crédito, puro y simple, aplazó, condicional o eventual, de dar, de hacer o de no hacer. Al
constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y sus causas, con
las elecciones admitidas por la ley. Las cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Este
objeto debe ser actual, y debe estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

La constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el
objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y no puede coincidir con el monto del capital del
crédito. Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de
créditos, indeterminados, ya que su causa exista al tiempo de la constitución o posteriormente, siempre que el instrumento

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contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de
máximo, y del plazo al que se sujeta, el que no puede exceder de 10 años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento
del plazo de seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. Asimismo la constitución de la garantía es válida aunque
falte alguna de las especificaciones del objeto o de crédito, siempre que se pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo.

Su parte de los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a la deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El
acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjundamente, o solo a uno o algunos de
ellos, con prescindencia de a quién pertenezca de la existencia de otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de las
garantías respecto de crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del
titular del bien, siempre que no se ocasionan perjuicios al acreedor, o a petición de este último si se hace a su propio
interés.

En cuanto a la extensión del objeto, en la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidas a la cosa,
las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía los bienes físicamente unidos a la cosa
que están gravados con prenda constituida antes de la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por
el deudor está autorizado por un vínculo contractual; además los bienes que posteriormente se unen físicamente la cosa, si
al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros.

Por otro lado, la garantía cubre el capital asegurado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los
daños y costos posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos en la cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la
convención.

La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o
cualquier otro concepto que permite la subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste,
además, sobre la parte material restante de acuerdo al artículo 2194 del CCC.

El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto
que disminuya el valor de la garantía. Si eso ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o
bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente para asegurar su
crédito. Además, en caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la
garantía.

Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del convento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por
caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

También, es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado
fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía. Esto quiere
decir que si en el acto constitutivo del derecho real se impuso una cláusula por la cual ante el no cumplimiento de la
obligación se da al acreedor el derecho a expropiar directamente la cosa en garantía, está cláusula se tiene por no escrita y
es nula, ya que el acreedor debe realizar los trámites judiciales correspondientes para asegurar el cobro de su crédito, de
otro modo, sería una especie de tomar justicia por mano propia ante el incumplimiento del deudor y es el juez quién
determina el monto de la indemnización.

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Por otro lado, el propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quién adquiere el bien gravado, sin
obligarse en forma expresa el pago de crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el
máximo de gravamen. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al
remanente que excede al monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios.

Ejecuta de la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, de propietario no deudor tiene derecho a reclamar las
indemnizaciones correspondientes; subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor; en caso de
existir otras bienes afectados a los derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al
proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les
corresponden soportar según lo que haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los
bienes gravados.

Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento
de igual naturaleza que el exigido para su construcción, con el que el interesado puede instar la cancelación de lad
respectivas constancias registrales; por el juez ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos. En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por
nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

Hipoteca

La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder
del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia
para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Se encuentran legitimados para constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie. A su vez, un condómino puede hipotecar la cosa de su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.

Una característica del derecho real de hipoteca es que la posesión del inmueble permanece en el que constituye la
hipoteca. El acreedor obtiene un derecho real sobre el inmueble en caso de que el deudor no cumpla con la obligación,
pero siempre él titular de dominio del inmueble mantiene la posesión. Incluso puede enajenar el inmueble pero eso no
quita el derecho de persecución y preferencia del acreedor hipotecario, quién tiene la facultad de perseguir el inmueble y
cobrarse de su producido sin importar quién lo posea.

La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor
puede ser ulterior, siempre y se otorgue con la misma formalidad ni previamente a la registración. Además, el inmueble
que grava una hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuántas especificaciones sean necesarias para su debida individualización; los
efectos del registro de la hipoteca se conservan por un término de 35 años o más Si antes no se renueva.

Anticresis

La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quién se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

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Están legitimados para constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, superficie y usufructo, donde el tiempo del anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5
años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se
acaba con su titularidad.

El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se embuten primero a
gastos intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor. Por otro lado, el acreedor anticresista debe
conservar la cosa. Puedo percibir los frutos y explotar él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en contrario, no puede modificar
el destino ni realizar ningún cambio del que resulte que el deudor, después de pagar la deuda, no puede explotar la cosa de
la manera que antes lo hacía. El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde
por los daños que ocasionan al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a
restituir la cosa al titular actual legitimado.

El titular del objeto grabado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no
subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble. El acreedor no puede
reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

Efectos al registro del anticresis se conservan por el término de 20 años para móviles y de 10 años para muebles
registrables, si antes no se renueva.

Prenda

Es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño
en la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o por un tercero designado por las partes.

También puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de
cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena.

Respecto de la posesión, los derechos provenientes de la prenda solo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en
poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda
cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla. Si el acreedor
pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quién la tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la
prenda.

Por su parte la prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera
sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los
objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirvan para
individualizarlos.

Asimismo, puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo
poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregado en custodia a un tercero en interés común. La
prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante

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declaración de voluntad formulada con precisión y claridad y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

Prenda de cosas

Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al dueño que le reclama, puede
exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el
cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el bien prendado genera frutos o intereses el
acreedor debe percibirlos e imputados el pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital.

El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario
para su conservación; en ningún caso puede abusar de la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo. Si el acreedor
incumple esta condición, da derecho al deudor a dar por extinguida la garantía y que la cosa sea restituida; pedir que la
cosa se ponga en depósito a costas del acreedor; reclamar daños y perjuicios.

Si hay motivos para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el
constituyente pueden pedir la venta de bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización
judicial para proceder, previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros
acreedores. En tal caso, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

Además el acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con 10 días de
anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponda el lugar en que, se según el contrato, la
cosa deba encontrarse. Si la prenda consiste en títulos públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
mercados al precio de cotización, y efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas
judicialmente, pero eso no afecta la validez de la enajenación.

Prenda de créditos

La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumento que puede ser cedido. Se constituye
aunque el derecho no se encuentre incorporado ha dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de
los derechos vinculados con el crédito prendado. Se aplica supletoriamente las reglas sobre prendas de cosas.

La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor de crédito prendado. El acreedor
prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato. Si la
prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su
derecho contra el deudor y en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder
a la venta de la cosa.

Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado
prendario, el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeta a las limitaciones
contractuales aplicables. Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal
contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el tercero. Por participación se entiende al conjunto de
derechos y obligaciones derivadas del contrato.

Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el
instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
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