VALUACIÓN FISCAL
Joan José Cristóbal
Alvarado Scheel
Ingeniero Químico
jo_jo_sch@[Link]
2021
Valuación Inmobiliaria
¿Qué es la valuación inmobiliaria?
Metodología
Justiprecio
Fines
Tipos de avalúo
Comercial
Bancario
Fiscal
Valuación inmobiliaria
Es el proceso técnico que se encarga de la determinación del mejor valor
o justiprecio de un bien inmueble, mediante la aplicación de
metodologías específicas según el caso. Entre estas metodologías se
tienen:
Asignación de valores por zonas homogéneas según se indique por la
Corporación Municipal.
Estudios de mercado para determinación de valores según el mercado
inmobiliario próximo.
Objeto de la valuación inmobiliaria
Dar un valor para una compra venta
Determinar un valor para estimar el monto de un préstamo o hipoteca
Modificación de la base impositiva de IUSI y pago de impuesto hereditario
Objeto de la valuación fiscal
Actualizar el valor en la Matrícula Fiscal (municipal y del Ministerio de
Finanzas Públicas)
Base para la aplicación del impuesto único Sobre inmuebles o impuesto de
Herencias, Legados y Donaciones
Revaluación de activos fijos (art. 29, Decreto 10-2012)
Fases de la valuación inmobiliaria
Preliminar
Escritorio
Campo
Exterior
Gabinete
Escritorio
Fase preliminar
(análisis de la información)
Matricula Fiscal (MUNICIPAL – DICABI) Datos, Términos y Sub-términos
Apertura
Actualización
Cancelación
Aviso Notarial Prescripción, multa.
Certificación del Registro de la propiedad, escrituras públicas, documentos privados, simples.
investigación Registral
Calculo de área (legal)
Depuración de Condueños
Valor de la Tierra y Construcción con aplicación del valor de descuento (Información Municipal)
Valor (terreno + construcción)*Factor municipal de descuento = valor fiscal
*El factor municipal de descuento lo establece cada municipalidad.
Fase de campo
Inspección de Campo
Medidas, para verificar
Fotografías
frente, fondo, sector, interiores, cultivos, hidrología
Localización y ubicación
firmado y sellado, por el valuador. Recomendada ubicación por coordenadas GPS.
Fase de gabinete
ELABORACIÓN DEL INFORME O CERTIFICADO DE AVALÚO
Avalúo Urbano
Factores de modificación
Cálculo de valor de la Tierra
Cálculo de valor de la Construcción
Avalúo Rural
Factores de modificación
El avalúo rural no contempla factores de modificación para el terreno
Cálculo de valor de la Tierra
Cálculo de valor de la Construcción
Cálculo de valor de Cultivos
Fase final del avalúo fiscal
DICABI, revisa los avalúos practicado por los expertos, si procede los
aprueba o no, ordena revisiones físicas (hasta ahora sin cobro), Si
encuentra anomalías, sigue el procedimiento para sancionar o no al
experto valuador.
MUNICIPALIDADES, Designan expertos por disposición propia o por
mandato judicial. Actualmente, algunas municipalidades modifican los
valores con base a documentos presentados por valuador privado.
¿Para qué sirve el avalúo fiscal?
l. U. S. l.
Administración Municipal y DICABI
Distribución del Impuesto
HERENCIAS, LEGADOS Y DONACIONES
REVALUACIÓN DE ACTIVOS
Impuesto único sobre inmuebles (IUSI)
BASE IMPOSITIVA DECRETO 15-98 del Congreso de la República, del 26 de
febrero de 1,998. Ley del impuesto único Sobre inmuebles, IUSI.
DICABI (Municipalidades que no administran el Impuesto)
MUNICIPALIDADES (que administran el impuesto)
CARACTERÍSTICAS DEL IUSI
Impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el
territorio de la República de Guatemala.
Urbanos y rurales integrando los mismos el terreno, las estructuras,
construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras, así como los
cultivos permanentes.
Sujetos del impuesto: son contribuyentes las personas propietarias o poseedoras de
bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado
LA BASE IMPOSITIVA
La base impositiva se determina considerando el valor del terreno,
estructuras, construcciones, instalaciones adheridas y cultivos
permanentes; el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa
imponible de acuerdo al intervalo del valor.
Valor Inscrito
Hasta Q. 2,000.00 Exento
De Q. 2,000.01 a Q. 20,000.00 2 por millar
De Q. 20,000.01 a Q. 70,000.00 6 por millar
De Q. 70,000.01 en adelante 9 por millar
¿Cómo se distribuye el IUSI?
Las Municipalidades que administren el IUSI
absorben el 1OO% del impuesto y las multas
recaudados del mismo y será para el
desarrollo local distribuido de la manera
siguiente: 70% (o más) para inversiones en
servicios básicos y obras de infraestructura
de interés y uso colectivo, y hasta un 30% (o
menos) para gastos administrativos de
funcionamiento.
Formas de actualizar el valor en la
matrícula de pago de IUSI
La actualización del valor fiscal se puede realizar por medio de:
Auto-avalúo. MFP, Municipalidades aplican.
Avalúo directo que practique la Dirección o Municipalidad que administre el
impuesto
Avalúo técnico practicado por Valuador Autorizado
Por aviso notarial.
Único requisito
Ninguno de estos valores debe
ser menor al que se encuentra
inscrito en la matrícula fiscal de
la Municipalidad o de DICABI.
Art. 5 último párrafo
-no se operará-
Manual de Avalúo de Bienes Inmuebles o
Manual de Valuación de Bienes Inmuebles
Mediante Acuerdo Ministerial, la Dirección de Catastro y Avalúo de
Bienes inmuebles elaborará el manual técnico y deberá actualizarlo
por lo menos cada 5 años.
Manual Diciembre de 1980, Únicamente con autorización de la Dirección
y Subdirección
Actualizado valores en 1992, por medio de Acuerdo Ministerial 24-92. De
acuerdo a lo establecido en el artículo 16 del Decreto 62-87.
Manual de Valuación Inmobiliaria, Delegado al Ministerio de Finanzas por
el Congreso de la República, según lo establece el Decreto 15-98 en su
artículo 16 y autorizado mediante Acuerdo Ministerial 21-2005, vigente a
partir del 02 de enero de 2006.
Matrícula fiscal
1
2
4 5 6 7 8 9
Descripción de la matrícula
1. Nombre del propietario
2. Dirección de notificación
3. Número de matrícula fiscal
4. Fecha de inscripción del bien inmueble
5. Última fecha de modificación
6. Término
7. Dirección del bien inmueble
8. Registro de la finca
9. Matrícula de procedencia
OPORTUNIDAD PARA LA VALUACIÓN
FISCAL
Dentro de las diferentes oportunidades para el desarrollo del trabajo del
valuador se tienen las siguientes:
Valuación fiscal: revaluación de activos, valores para herencias
HERENCIAS LEGADOS Y DONACIONES.
Decreto 431 del CRdG
Artículo 21.
Para el pago del impuesto, el valor que se asigne a los inmuebles
heredados, legados o donados no podrá bajar del que tenga asignado en
la Matrícula Fiscal, en la fecha del fallecimiento del autor de la herencia o
del acto de la aceptación de la donación entre vivos, incluyéndose en
dicho valor el aumento que ha tenido el inmueble por concepto de
mejoras o plusvalías en la época en que se practique la liquidación
respectiva.
Artículo 39 literal c)
Inventario de los bienes yacentes conocidos con su respectivo avalúo; si el
capital líquido no excede de un mil quetzales (Q 1,000.00), basará un
detalle de activo y pasivo.
