Universidad Ricardo Palma

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Tesis para obtar el título de Arquitecto

La Fortaleza
Conjunto Residencial “La Fortaleza” en el distrito de Comas

Autor: Bach. Gunther Manuel Rosaperez Quirós

Asesora: Mg. Arq. Ruth Elizabeth Suica Delgado de Clerc

Julio 2021
Indice

Generalidades Marco Histórico

1.1 Introducción 3.1 Agrupaciones de Viviendas
1.2 Tema 3.1.1 Unidad Vecinal 3
1.3 Planteamiento del Problema 3.1.2 Unidad Vecinal Matute
1.4 Objetivos 3.1.3 Residencial San Felipe
1.4.1 Objetivo General 3.1.4 PREVI
1.4.2 Objetivos Específicos 3.2 Señorío de los Colli
1.5 Alcances y Limitaciones
1.6 Viabilidad
Análisis del Lugar
4.1 Análisis Físico
Marco Teórico 4.2 Análisis Climático
2.1 Antecedentes Nacionales 4.3 Análisis Demográfico
2.1.1 Hospedaje Los Horcones de Túcume 4.4 Análisis del Lugar
2.1.2 Residencial San Felipe 4.5 Análisis de la Vivienda
2.1.3 Edifico MET
2.2 Antecedentes Internacionales
2.2.1 Casa Malaparte
2.2.2Aquarela Proyecto Arquitectónico
2.2.3 Valley 5.1 Ubicación
2.3 Base Teórica 5.2 Criterios de diseño
2.3.1 Arquitectura Contextualista 5.3 Conceptualización
2.3.2 Salubridad en la Arquitectura Residencial 5.4 Toma de partido
2.3.3 Arquitectura generadora de Vida Urbana 5.5 Vistas del proyecto
5.6 Cuadro de áreas
5.7 Estimación de costos

Bibliografía
 Dedicatoria

A mi mamá, papá y abuelos, por su apoyo incondicional durante toda mi vida.

A mis docentes y a la Universidad, por orientarme durante la carrera.

A mi asesora, por guiarme para realizar el presente trabajo.

 Generalidades

1.1 Introducción

1.2 Tema

1.3 Planteamiento del problema

1.4 Objetivos
1.4.1 Objetivos Generales
1.4.2 Objetivos Específicos

1.5 Alcances y Limitaciones

1.6 Viabilidad

1.7 Metodología
1
1.1 Introducción

A lo largo de su historia, la ciudad de Lima ha tenido un crecimiento predominantemente

monocéntrico, Matos Mar, J. (1984) citado por Pereyra, O. (2006) menciona que Lima tiene un
carácter dual marcado por el contraste entre la zona central de la ciudad donde residen las élites,
y las zonas periféricas anteriormente llamada conos, que albergaban a los migrantes del interior
del país, generalmente personas pobres.

Pereyra, O. (2006) nos indica que con el pasar de los años algunas viviendas dentro de los conos
han ido formalizándose, permitiendo generar inversión, que los residentes puedan obtener títulos
de propiedad, seguir construyendo, accediendo a servicios básicos.
Se observa como se ha generado un proceso de descentralización en la ciudad de Lima, en el
que se han desarrollado grandes proyectos habitacionales en los distritos periféricos que
disminuyen el déficit habitacional.

Sin embargo Bähr y Borsdorf (2005) citados por Ludeña, W. (2006) indican que estos se realizan
de manera dispersa y mezclada, bajo criterios de autosuficiencia y exclusión. Con ello se ha
disminuido parte del déficit habitacional, sin embargo las soluciones brindadas no han sido
suficientes para resolver el problema de la vivienda.

2
1.1 Introducción

Es en este contexto que el distrito de Comas se presenta como un espacio adecuado que brinda la
oportunidad para atender estas necesidades y desarrollar un conjunto residencial por los siguientes
motivos:

Su ubicación estratégica en Lima Norte, puesto que por el distrito cruzan las vías:
Av. Panamericana Norte, Av. Héroes del Alto Cenepa (Ex Av. Canta Callao),
Av. Universitaria Norte, Av. Túpac Amaru.

Sus zonas que poseen alta densidad habitacional, las cuales permiten generar un núcleo
compacto y ordenado de desarrollo urbano.

Su potencial cultural, puesto que posee zonas arqueológicas importantes como la Fortaleza de
Collique, la Muralla de Tungasuca, el Museo de los Colli, actividades culturales como la
Fiesta Internacional de Teatro en Calles Abiertas (FITECA).

3
1.2 Tema

El tema del Conjunto Residencial se encuentra en el campo de estudio de la Arquitectura Residencial que
estudia la funcionalidad, seguridad y estética de las edificaciones de vivienda, las cuales se definen por
contar con ambientes para aseo, descanso, alimentación y recreación.

El distrito de Comas desde su creación en 1961 ha presentado una baja densidad de viviendas, de
acuerdo a la Municipalidad de Comas (s.f.a) en ese momento contaba con siete barrios formados por
invasores. Luego el alcalde promovió la formación de cuatro barrios más, y con el tiempo más de ocho
cooperativas de viviendas.

Indican también que en la década de los 80 aparecieron nuevas asociaciones pro vivienda y cooperativas,
así como la construcción de la Av. Túpac Amaru. La crisis económica de esa década dio inicio a
organizaciones como Vaso de Leche, Comedores populares, Club de madres, etc.

Después de tres décadas de desarrollo urbano en el distrito, según la Municipalidad de Comas (s.f.b) para
el año 2015 el 43% de la población mejoró sus condiciones de vida, pues ya no vivían en pueblos jóvenes
o asentamientos humanos, habiendo un 57% que aún se mantenía en esa condición.

En el distrito de Comas los grandes proyectos habitacionales se han desarrollado principalmente en la

zona que anteriormente era ocupada por la Escuela de Aviación Civil del Perú - Collique. Es así que entre
los años 2015 y el 2017 se vendieron un total de 3,178 departamentos de acuerdo a INEI (2019).

En estas circunstancias, el tema del Conjunto Residencial “La Fortaleza” en el distrito de Comas busca
complementar los criterios de diseño de las agrupaciones de vivienda, de manera que se adecuen a las
nuevas necesidades de las personas y que los espacios arquitectónicos permitan realizar sus actividades
de una mejor manera.

4
1.3 Planteamiento del Problema

El problema a nivel arquitectónico es ocasionado porque los criterios de diseño de la arquitectura

residencial no han evolucionado a la misma velocidad que las necesidades en la vida de las personas,
generando que actualmente se estén desarrollando nuevos usos y actividades dentro de las
viviendas que no están siendo reflejadas en espacios arquitectónicos adecuados para dichas
necesidades, lo que ocasiona conflictos en el funcionamiento regular de las viviendas.

El problema social es el déficit habitacional que existe en el distrito de Comas, se observa que de
acuerdo al INEI - CENSO 2017 citado por MIDIS - REDinforma (s.f.), de las 118,375 viviendas que
se registraron en el distrito de Comas, el 13% de ellas no cuenta con el paquete integrado de servicios
básicos, representando un total de 15,107 viviendas que carecen de uno o más de los servicios básicos.

La consecuencia de este problema es la disminución de la calidad de vida de las personas, puesto que
tienen dificultades para acceder a servicios básicos como la red de agua dentro de la vivienda, red de
alcantarillado o la energía eléctrica.

El problema ambiental es el bajo índice de superficie de área verde por persona en Comas en
comparación a otros distritos de Lima Metropolitana, el MINAM - SINIA (s.f.) menciona que en el año
2018, el distrito contó con un total de 2.81 m2 de área verde por habitante.

5
1.4 Objetivos

1.4.1 Objetivo General

a) Proponer un proyecto arquitectónico de un Conjunto Residencial “La Fortaleza” en el distrito de Comas

que permita mejorar las condiciones de habitabilidad de acuerdo a las nuevas necesidades.

1.4.2 Objetivos Específicos

a) Efectuar un análisis del marco teórico a partir de referentes, tanto nacionales como internacionales, así
como una base teórica para determinar los criterios de diseño que utilizará el proyecto.

b) Estudiar la evolución de los Conjuntos Residenciales en Lima, abarcando su contexto histórico, su

conceptualización como respuesta a esto, sus tipologías de viviendas y los equipamientos que poseen
para determinar un sustento histórico. De igual manera el contexto histórico del Señorío de los Colli y su
respuesta arquitectónica en la Fortaleza de Collique.

c) Identificar los aspectos físicos, climáticos y urbanos que existen en el distrito de Comas para establecer
las condicionantes que presenta el entorno donde se encuentra ubicado el terreno.

d) Diseñar un proyecto arquitectónico en el que se reflejen los criterios de diseño estudiados y que sea
apropiado según las condicionantes específicas del área que se va a intervenir.

6
1.5 Alcances y Limitaciones

Alcances
Los alcances obtenidos al finalizar la investigación serán:

Se desarrollará un proyecto arquitectónico que cuente con usos residenciales, recreativos y equipamientos
de acuerdo a los criterios estudiados, realizando planos en planta, corte, elevaciones, detalles y vistas 3D.

Se presentarán los criterios generales en el diseño de las especialidades del proyecto, esto se refleja en los
planos de estructuras, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias.

Limitaciones

Las limitaciones que se encuentran son:

Los criterios de diseño que se desarrollan en el presente trabajo se basan en la información con la que se
cuenta actualmente sobre la Covid-19. En caso se requieran nuevas medidas sanitarias, será necesario
complementar los criterios de diseño aquí brindados.

7
1.6 Viabilidad

Económico: El proyecto arquitectónico se proyecta con base en la inversión privada que genere
rentabilidad con la venta de viviendas, además los compradores reciben el apoyo del Nuevo
Crédito Mivivienda, de modo que más personas puedan acceder a una vivienda nueva.

Social: La formulación de los criterios de diseño busca que los espacios de la vivienda se aprovechen
de una forma más eficiente de acuerdo a las nuevas necesidades de las personas, de manera que
puedan mejorar las condiciones en que realizan sus actividades.

Cultural: El proyecto arquitectónico busca revalorizar la identidad cultural del distrito de Comas a través
de la reinterpretación de los conceptos arquitectónicos desarrollados por el Señorío de Colli en la
Fortaleza de Collique.

Urbano: El planteamiento de viviendas de alta densidad acompañado de los servicios que propone el
proyecto permitirá mejorar las dinámicas urbanas, reduciendo la necesidad de utilizar transporte
motorizado en el distrito para esos fines.

Ambiental: El proyecto busca aumentar la cantidad de área verde en el distrito, de manera que se
mejore la calidad del aire. También se considera un adecuado manejo del sol y los vientos que
permitan una climatización pasiva.

8
1.7 Metodología

Fase 1: Generalidades
Conocer el tema a tratar y su situación en el distrito, identificar el problema a intervenir, plantear objetivos
para atender dicho problema, definir los alcances y limitaciones que se presentan y explicar la viabilidad
del proyecto.

Fase 2: Marco Teórico

Se realiza un análisis de los proyectos antecedentes que se han desarrollado en el Perú y en otras partes
del mundo, así como un estudio de la base teórica que sirva como sustento conceptual para el desarrollo
del presente trabajo.

Fase 3: Marco Histórico

Se realiza un estudio de agrupaciones de vivienda realizadas en diferentes momentos de la historia de
Lima para entender sus criterios de diseño. Se realiza además un estudio del Señorío de los Colli, que
permitirá conocer elementos de su arquitectura que servirán como fundamento del proyecto arquitectónico.

Fase 4: Análisis del Lugar

Se identifica los aspectos físicos que expliquen su ubicación, extensión, distritos vecinos y topografía. También
se realiza un análisis climático para determinar su temperatura, humedad, precipitaciones y vientos, así como
el diagrama de Givoni. Además se identifica aspectos demográficos como los grupos etarios, la densidad
poblacional y los estratos socioeconómicos. Finalmente aspectos del lugar como su zonificación, la imagen
de la ciudad, y con respecto a la vivienda, el número de pisos, su acceso a servicios, el régimen de tenencia y
la evolución de la venta de departamentos.

Fase 5: Proyecto Arquitectónico

De acuerdo a los criterios estudiados en el Marco Teórico, Marco Histórico y a las condicionantes definidas
en el Análisis del Lugar, se realiza un proyecto arquitectónico reflejando lo estudiado en una programación
arquitectónica que incluya los criterios de diseño, el cuadro de áreas, la zonificación del proyecto, su desarrollo
arquitectónico y de especialidades.
9
 Marco Teórico

2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.1 Hospedaje Los Horcones de Túcume
2.1.2 Residencial San Felipe
2.1.3 Edificio MET

2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.1 Casa Malaparte
2.2.2 Aquarela
2.2.3 Valley

2.3 Base Teórica

2.3.1 Arquitectura Contextualista
2.3.2 Salubridad en Arquitectura Residencial
2.3.3 Arquitectura generadora de Vida Urbana
10
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.1 Hospedaje Los Horcones de Túcume

Figura N° 01 Ubicación del Hospedaje Los Horcones de Túcume Figura N° 02 Vista peatonal del Hospedaje Los Horcones de Túcume
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Arquitectos Jorge Burga Bartra y Rosana Correa

Lambayeque, Perú
Año 2002

El partido arquitectónico se desarrolló a partir de la reinterpretación de dos elementos de la arquitectura prehispánica: lo masivo de las
pirámides de barro y lo ligero de las ramadas con horcones de algarrobo.

El proyecto se adapta a su entorno a través de la utilización de técnicas constructivas ancestrales en adobe, madera y quincha. De esta manera
busca responder a las condicionantes específicas del entorno y preservar las expresiones culturales del lugar, brindándole un carácter
atemporal a la edificación.

11
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.1 Hospedaje Los Horcones de Túcume

Figura N° 03 Concepto del Hospedaje Los Horcones de Túcume Figura N° 04 Elevación del Hospedaje Los Horcones de Túcume
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
hospedaje-los-horcones-de-tucume-jorge-burga-rosana-correa hospedaje-los-horcones-de-tucume-jorge-burga-rosana-correa

Figura N° 05 Planta piso 1 del Hospedaje Los Horcones de Túcume Figura N° 06 Planta piso 2 del Hospedaje Los Horcones de Túcume
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
hospedaje-los-horcones-de-tucume-jorge-burga-rosana-correa hospedaje-los-horcones-de-tucume-jorge-burga-rosana-correa

Reinterpreta elementos de Se adapta a su entorno a Preserva las expresiones

la arquitectura prehispánica. través de la materialidad. culturales del lugar. 12
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.2 Residencial San Felipe

Figura N° 07 Ubicación de la Residencial San Felipe Figura N° 08 Vista peatonal de la Residencial San Felipe
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Enrique Ciriani, Mario Bernuy, Jacques Crousse, Oswaldo Núñez, Luis Vásquez, Nikita Smirnoff
Jesús María, Lima, Perú
Año 1962 - 1969

La Residencial San Felipe se construyó en un terreno de 27 hectáreas considerando un uso de suelo de alta densidad, lo cual
permite tener una gran cantidad de área construida con una menor área techada, lo cual es aprovechado en las áreas comunes
como parques, plazas, veredas internas. Al tener los bordes abiertos, las áreas libres se encuentran disponibles al exterior.

Cuenta con aproximadamente 1800 viviendas distribuidas en 33 edificios como indica Pereyra, O. (2016). Estos edificios presentan
diversas tipologías de acuerdo a la etapa en la que se construyeron, entre ellas se aprecian edificios lineales y edificios concéntricos.

13
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.2 Residencial San Felipe

Figura N° 09 Plot plan de la Residencial San Felipe Figura N° 10 Elevación de la Residencial San Felipe
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
residencial-san-felipe-enrique-ciriani-mario-bernuy-jacques residencial-san-felipe-enrique-ciriani-mario-bernuy-jacques
-crousse-oswaldo-nunez-luis-vasquez-nikita-smirnoff -crousse-oswaldo-nunez-luis-vasquez-nikita-smirnoff

Figura N° 11 Planta 1ra etapa de la Residencial San Felipe Figura N° 12 Planta de la torre de la Residencial San Felipe
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
residencial-san-felipe-enrique-ciriani-mario-bernuy-jacques residencial-san-felipe-enrique-ciriani-mario-bernuy-jacques
-crousse-oswaldo-nunez-luis-vasquez-nikita-smirnoff -crousse-oswaldo-nunez-luis-vasquez-nikita-smirnoff

Edificaciones de alta Las áreas libres están Incluye usos de suelo

densidad habitacional. abiertas al exterior. complementarios a la vivienda. 14
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.3 Edificio MET

Figura N° 13 Ubicación del Edificio MET Figura N° 14 Vista aérea del Edificio MET
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

DLPS Arquitectos
La Victoria, Lima, Perú
Año 2020

El edificio cuenta con 37 pisos, alcanzando una altura de 104 metros, convirtiéndose así en el edificio de vivienda más alto del Perú.
Las plantas están distribuidas en forma de L.

El programa arquitectónico del proyecto cuenta con un total de 381 departamentos con tipologías de vivienda que van desde 40 m2
a 81 m2, cinco niveles de sótano para estacionamiento vehicular y 1500 m2 de áreas comunes

15
2.1 Antecedentes Nacionales

2.1.3 Edificio MET

Figura N° 15 Lobby del Edificio MET Figura N° 16 Master Lounge del Edificio MET
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Figura N° 17 Zona de parrillas del Edificio MET Figura N° 18 Bar del Edificio MET
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Áreas comunes del primer nivel: Áreas comunes del último nivel:
Los balcones generan la
salón de niños, parque interior, gimnasio, terraza, spa, parrillas,
composición de la fachada.
piscina y coworking. master lounge y bar. 16
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.1 Casa Malaparte

Figura N° 19 Ubicación de la Casa Malaparte Figura N° 20 Vista aérea de la Casa Malaparte

Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Arquitecto Adalberto Libera

Isla de Capri, Italia
Año 1938

El proyecto posee una relación armónica con su entorno, puesto que su diseño volumétrico no lo altera, sino que se ve forjada en él.
Con respecto a la elección de materiales, la Casa Malaparte se construyó con piedra local extraída del sitio, como si la casa hubiera
surgido del mismo paisaje sobre el cual se sitúa.

El programa arquitectónico se desarrolla en tres niveles. En la planta baja se encuentra la zona de servicios, bodegas y lavandería;
en el primer piso se encuentra el acceso a la casa, la cocina y los dormitorios de invitados y en el último piso se presenta el
apartamento principal.

17
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.1 Casa Malaparte

Figura N° 21 Planta baja de Casa Malaparte Figura N° 22 Primera planta de Casa Malaparte
Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Figura N° 23 Corte longitudinal de Casa Malaparte Figura N° 24 Elevación de Casa Malaparte

Fuente: [Link] Fuente: [Link]

Posee una relación armónica Resalta la monumentalidad El paisaje contrasta con la

con su entorno, por su del tererno donde se escala doméstica que
volumetría y materialidad. encuentra ubicado. desarrolla el proyecto. 18
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.2 Aquarela

Figura N° 25 Ubicación de Aquarela Figura N° 26 Elevación de Aquarela

Fuente: [Link] Fuente: [Link]
disena-aquarela-un-complejo-residencial-en-ecuador

Atelier Jean Nouvel

Quito, Ecuador
Año 2017

El diseño volumétrico está organizado a partir de dos filas de edificios en forma de U y una circulación central. El diseño exterior del
proyecto busca integrarse en la naturaleza, esto se ve reflejado en los balcones que tienen un diseño orgánico revestidos en piedra y
en las persianas de madera de la fachada.

El proyecto cuenta con un total de 600 unidades de vivienda. El diseño de los departamentos está pensado en generar espacios
interiores amplios y de grandes vanos, además de contar con terrazas, piscinas en los pisos superiores y 1.5 hectáreas de
vegetación, las cuales están repartidas entre jardines verticales, terrazas, balcones y paseos.

19
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.2 Aquarela

Figura N° 27 Planta general de Aquarela Figura N° 28 Volumetría de Aquarela

Fuente: [Link] Fuente: [Link]
disena-aquarela-un-complejo-residencial-en-ecuador disena-aquarela-un-complejo-residencial-en-ecuador

Figura N° 29 Composición de balcones de Aquarela Figura N° 30 Vista interior de departamento de Aquarela

Fuente: [Link] Fuente: [Link]
disena-aquarela-un-complejo-residencial-en-ecuador disena-aquarela-un-complejo-residencial-en-ecuador

Uso de amplios vanos Cuenta con áreas de recreación El diseño del proyecto busca
en los departamentos. en los pisos superiores. integrarse con el entorno. 20
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.3 Valley

Figura N° 31 Ubicación de Valley Figura N° 32 Vista aérea de Valley

Fuente: [Link] Fuente: [Link]

MVRDV
Amsterdam, Países Bajos
Año 2015

La volumetría está definida por tres torres que tienen hasta 100 metros de altura. Se encuentran ubicadas encima de un zócalo a
nivel de la calle. Cuenta con dos grandes circulaciones, una llamada Gruta que se encuentra al interior del edificio y otra llamada
Valle Público que se encuentra abierta al exterior.

El programa arquitectónico consta de departamentos, siete pisos de oficinas, tres niveles de estacionamiento subterráneo y
diversas instalaciones comerciales y culturales. Cada nivel en las torres es diferente, formando una variedad de terrazas al interior
del conjunto.

21
2.2 Antecedentes Internacionales

2.2.3 Valley

Figura N° 33 Zonificación de Valley Figura N° 34 Plantas 1, 5, 15 de Valley

Fuente: [Link] Fuente: [Link]
on-mixed-use-valley-to-inject-life-into-amsterdams-business-district on-mixed-use-valley-to-inject-life-into-amsterdams-business-district

En el primer nivel posee un Los espacios abiertos del Se genera un diseño variado de
zócalo de equipamientos proyecto son de libre acceso. balcones en los diferentes niveles. 22
2.3 Base Teórica

2.3.1 Arquitectura Contextualista

“Existe un sentimiento individual, psicológico básico en todo ser humano: su sentimiento

de pertenencia, expresado normalmente a través de la lengua, de la cultura, de la etnia
y un color, un hábitat y una territorialidad.”

Calvo, A citado por Badell, I. (2013) - El regionalismo como fundamento del proyecto arquitectónico

Es por eso que el ser humano tiene un arraigo con su región de origen, sus costumbres, sus creencias y tradiciones, lo cual genera
una identidad. Estas costumbres, creencias y tradiciones están enmarcadas en un contexto histórico, social y cultural, el cual Van
Eyck, A. citado por Brukman, D. (2007) considera que:

Cuando el pasado es integrado al presente, y el integrado cuerpo de experiencias encuentra su sitio en la mente, el presente
adquiere profundidad temporal, pierde su instantaneidad (...) el pasado, el presente y el futuro deben permanecer activos en el
interior de la mente como un continuum (p. 9).

Es por eso que la arquitectura contextualista busca establecer una relación entre la edificación y su contexto histórico, social y
cultural. De acuerdo a Rodriguez, J., Perez, J. y Ángeles, A. (2018) los fundamentos del contextualismo arquitectónico son: respetar
el entorno, ensamblar lo nuevo con lo existente, evitar las piezas aisladas, crear un orden armónico, integrar el paisaje.

23
2.3 Base Teórica

2.3.2 Salubridad en la Arquitectura Residencial

“Esta crisis sanitaria ha reavivado el debate sobre la vivienda, núcleo de actividad

humana durante el confinamiento. El confinamiento ha demostrado que la vivienda es
un ser vivo, rico, maleable. De su buena salud depende en gran medida la de la
sociedad en la que vivimos.”

Cuerdo, M. (2020) - Repensar la vivienda tras la pandemia

Es en este contexto que se desarrolla el neohigienismo, corriente renovada del higienismo, la reforma sanitarista de la primera mitad
del siglo XIX en la cual se generaron estrategias urbanas para el saneamiento de la ciudad de acuerdo a Solis, M (2021). En la
actualidad el neohigienismo busca proteger a las personas de la contaminación, la cual puede ser dada por los virus, las bacterias,
los microbios, u otros agentes infecciosos.

Bajo este concepto, la arquitectura residencial propone espacios adecuados para proteger la salud de las personas. Cuerdo, M.
(2020) menciona la importancia de contar con espacios para aislar a alguna persona de ser necesario. Considera también importante
que la entrada de la vivienda cuente con un espacio para la desinfección e higiene.

Con respecto a los espacios públicos, la NACTO (2020) citado por Gesto, J. (2020) menciona entre otras estrategias, veredas anchas
que permitan cumplir el distanciamiento físico, la importancia de espacios para la recreación, la actividad física y la socialización.

24
2.3 Base Teórica

2.3.3 Arquitectura generadora de Vida Urbana

“Una calle muy frecuentada tiene posibilidades de ser una calle segura. Una calle poco
concurrida es probablemente una calle insegura (...) Ha de haber siempre ojos que
miren a la calle.”

Jacobs, J. (1961) - Muerte y vida de las grandes ciudades

Al igual que esta estrategia, Jacobs, J (1961) estudia las condiciones necesarias para crear vitalidad, atractivo y seguridad en las
calles. Considera que hay cuatro generadores de diversidad para favorecer la vida urbana.

El primero es la combinación de usos primarios como la vivienda, trabajo, educación, cultura o esparcimiento que atraen personas y
que estos sean complementados con usos secundarios como los comercios que atiendan a las personas de los usos primarios. El
segundo es la necesidad de calles que promuevan la fluidez de uso a una distancia razonable entre ellas, que fomenten su uso por
sentido activo (para usar equipamientos) o sentido pasivo (con atractivo para pasear). El tercero es la necesidad de reunir servicios
de distintos rendimientos económicos, los de altos costos, negocios más pequeños y vendedores ambulantes. El cuarto es la
necesidad de concentración de personas que rentabilice la existencia de diversos negocios y especialidades.

Entre otros aspectos menciona que las calles irregulares, discontinuas o con curvas generan interrupciones visuales que aumentan la
percepción de intensidad de vida urbana, a diferencia de la sensación de infinitud causada por una calle lineal. Además considera
emplazar las calles internas del conjunto de forma que se enlacen con las externas.

25
 Marco Histórico
3.1 Agrupaciones de Vivienda
3.1.1 Unidad Vecinal 3
3.1.2 Unidad Vecinal Matute
3.1.3 Residencial San Felipe
3.1.4 PREVI

3.2 Señorío de los Colli

26
3.1 Agrupaciones de Vivienda

3.1.1 Unidad Vecinal 3

3.1.2 Unidad Vecinal Matute
3.1.3 Residencial San Felipe
3.1.4 PREVI

27
 Ensayo titula-
Ley para la do “El
construcción barrio-unidad.
de barrios Instrumento de
obreros por descentraliza- Inicio del
parte de la ción urbana” desarrollo del
Comisión en la revista El proyecto de la
Nacional de 1940 Arquitecto 1945 Unidad Vecinal
3
Viviendas. Peruano.

Censo que El Plan de

1935 informaba de
migraciones
1944 Vivienda del
Gobierno
1945
internas “del Peruano
campo a la plantea 7
ciudad”. La “células
ciudad de urbanas” en
Lima contaba distintos
con 645 172 sectores de
habitantes y Lima.
3966 hectá-
reas.

El encarecimiento de la vida diaria, los altos precios de las propiedades, el déficit de la vivienda
popular y los bajos salarios de los obreros fueron las causas de que se generaran los barrios marginales. 28
 3.1.1 Unidad
Vecinal 3

Figura N° 35 Piso 1 y piso típico de bloque de 4 pisos de Unidad Vecinal 3

Fuente: [Link]

Se planificó bajo la estrategia de racionalismo bucólico que buscaba atender la

necesidad de ofrecer un paisajismo pintoresco idealizado y una arquitectura
pragmática, higienista y constructiva. La estrategia del parque central buscaba
recrear un ambiente campestre, comunitario, de amplias áreas verdes.

Está compuesta por más de 60 edificios multifamiliares que albergan 1112 familias
en diferentes tipologías de vivienda y servicios comerciales, cívicos y educacionales.
Las vías peatonales y vehiculares están diferenciadas, brindando seguridad a los
peatones. Los edificios tienen su fachada principal hacia los parques lineales,
mientras que sus áreas de servicio se encuentran frente a la calle vehicular.

DIRECCIÓN: Av. Oscar R. Benavides, esquina

con Av. Universitaria

DISTRITO: Cercado de Lima Figura N° 36 Panorámica 1 de Unidad Vecinal 3 Figura N° 37 Panorámica 2 de Unidad Vecinal 3
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
CIUDAD: Lima

ÁREA DEL TERRENO: 256,332 m2

AÑO(S): 1945-1949
Figura N° 38 Panorámica 3 de Unidad Vecinal 3 Figura N° 39 Panorámica 4 de Unidad Vecinal 3
Fuente: [Link] Fuente: [Link] 29
 CINVA publicó
el estudio que
estimaba que
el 83% de la
población de
Lima tenía Inició la cons-
malas condi- trucción del
ciones de vida agrupamiento Inicio del
y no podía Alexander en desarrollo del
satisfacer sus el distrito de proyecto de la
1946 necesidades 1948 Cercado de 1949 Unidad Vecinal
básicas. Lima. Matute.

Creación de Se inició la Se desarrolló

la Corpora-
ción Nacional
1948 construcción
de los agru-
1949 el Plan Piloto
de Lima,
1950
de Vivienda - pamientos indicaba que
CNV y la Angamos y la ciudad de
Oficina Nacio- Miraflores en Lima contó
nal de los distritos con una
Planeamiento de Jesús ocupación de
y Urbanismo María y Mira- suelo de 5508
ONPU. flores respec- hectáreas.
tivamente.

La construcción de unidades vecinales no representaba un avance significativo en el problema de la vivienda, las unidades tardaban
años en ser completadas y la cantidad de viviendas que se proveían en proporción a la creciente demanda se hacía insignificante.30
 3.1.2 Unidad
Vecinal Matute

Figura N° 40 Piso típico de bloque de etapa 1 de Unidad Vecinal Matute

Fuente: [Link]

El funcionalismo regional de este proyecto buscó generar una arquitectura moderna

universal con elementos autóctonos, que responda a la cultura local y que los
habitantes se sientan identificados con ella. Usó elementos como las plataformas de
canto rodado, piedras en los basamentos de los edificios y colores coloniales.

Alberga cerca de 900 familias en edificios de cuatro plantas y viviendas unifamiliares.

La Unidad Vecinal Matute se planteó como una asociación de agrupamientos, con
barrios que se unen y generan distintos espacios, a diferencia de la UV3 que tiene un
espacio centralizado. Esta estrategia tambien se aplicó a la Unidad Vecinal Mirones y
Rímac.

DIRECCIÓN: Av. México y Av. Isabel La

Católica esquina con Av. Abtao

DISTRITO: La Victoria Figura N° 41 Pano. 1 de Unidad Vecinal Matute Figura N°42 Pano. 2 de Unidad Vecinal 3
Fuente: [Link] Fuente: [Link]
CIUDAD: Lima

ÁREA DEL TERRENO: 230,000 m2

AÑO(S): 1950-1953
Figura N° 43 Pano. 3 de Unidad Vecinal Matute Figura N° 44 Pano. 4 de Unidad Vecinal 3
Fuente: [Link] Fuente: [Link] 31
 Se desarrolla-
ron proyectos
Se inicia la de “lotes y
construcción servicios” para
del Agrupa- solucionar el
miento Bar- problema de la
boncito y la Se inicia la vivienda popu-
Unidad Vecinal construcción lar, integrando
Santa Marina, del Agrupa- proyectos de
en el distrito de miento San arquitectura
Miraflores y del Eugenio en el con el fenóme-
1951 Callao respec-
tivamente.
1953 distrito de 1954 no de la auto-
Lince. construcción.

Se inicia la Se inicia la Se calcula la

construcción
de la Unidad
1952 construcción
de Agrupa-
1954 necesidad de
construir
1956
Vecinal Rimac miento Risso 12 000 casas
en el distrito y la Unidad al año, pues
de Rimac. Vecinal Miro- además del
nes, en el déficit, la
distrito de población
Lince y Cer- limeña crecía
cado de Lima a ritmo de
respectiva- 33 000 perso-
mente. nas al año.

Los arquitectos peruanos encargados de la vivienda colectiva popular concentraron sus esfuerzos en la
creación de programas y proyectos de vivienda de mínimos recursos en las urbanizaciones marginales. 32
 Se promulgó la
Ley Orgánica Se creó el plan
de Barrios de la Ciudad
Marginales, Satélite de
considerando Ventanilla con
a las barriadas 35 000 unida-
como la solu- des de vivien-
ción al proble- da con finan-
ciación del
1957 ma de la
vivienda popu- 1961 FNSBS y el 1962
lar. BID.

Existían 56 El Censo Se inició el

barriadas con
119 886
1961 indicó que
existían
1961 proyecto de la
Residencial
habitantes, 1 652 000 San Felipe.
representan- habitantes en
do el 9.5% de Lima y tenía
la población una extensión
limeña. de 8677
hectáreas.

33
 3.1.3 Residencial
San Felipe

Figura N° 45 Piso típico de torre, piso 1 y 2 de bloque de Residencial San Felipe

Fuente: [Link]
enrique-ciriani-mario-bernuy-jacques-crousse-oswaldo-nunez-luis-vasquez-nikita-smirnoff

El proyecto, de escala monumental, cuenta con una serie de plazas, calles, jardines
y alamedas interconectadas que atraviesan el conjunto y articulan viviendas,
comercios, servicios y otros usos en su recorrido. Los servicios cívicos,
educacionales y comerciales así como los parques se encuentran abiertos al exterior.

El diseño de la primera etapa dejaba la mayor cantidad de superficie liberada para

jardines y plazas colocando los estacionamientos en el sótano. Este proyecto cuenta
con tres tipologías distintas: flats en las torres, departamentos dúplex en volúmenes
de cuatro alturas y casas de dos pisos adosadas en grupos de tres.

DIRECCIÓN: Av. Gregorio Escobedo, Av.

Sanchez Carrión, Av. Punta del
Este, Av. Salaverry y Ca.
Huiracocha
Figura N° 46 Pano. 1 de Residencial San Felipe Figura N° 47 Pano. 2 de Residencial San Felipe
DISTRITO: Jesús María Fuente: [Link] Fuente: [Link]

CIUDAD: Lima

ÁREA DEL TERRENO: 220,000 m2

Figura N° 48 Pano. 3 de Residencial San Felipe Figura N° 49 Pano. 4 de Residencial San Felipe
AÑO(S): 1962-1968 Fuente: [Link] Fuente: [Link] 34
 Se crea la Se inicia la Se creó el
Junta Nacional construcción Ministerio de
de Vivienda - de la Residen- Vivienda y
JNV, fusionan- cial Palomino Construcción
do la CNV, el en el distrito de absorbiendo a
FNSBS y el 1963 Cercado de 1965 la ONPU y a la 1969
INVI. Lima. JNV.

Se inicia la Concurso Se inició el

1963 construcción
de la Resi-
1964 para vivien-
das de corte
1969 proyecto
PREVI.
dencial Santa experimental
Cruz en el buscando
distrito de estrategias
San Isidro. para condicio-
nes de pobre-
za.

35
 3.1.4 PREVI

Figura N° 50 Planta general y distribución por tipos de vivienda dede PREVI primera etapa
Fuente: [Link]

El proyecto experimental ofrece jardines públicos y privados y paseos arbolados a

lo largo de plazas y plazuelas, unidas por una alameda que conecta las viviendas,
escuelas, comercio, etcétera. Los autos se mantienen fuera del perímetro peatonal
y acceden a pequeños cul-de-sacs, criterios similares a las unidades vecinales.

La diferencia con las anteriores estrategias fue la propuesta de alta densidad y baja
altura así como el diseño abierto de expansión progresiva. Posee un total de 2000
viviendas para 12 000 personas y se construiría en 4 etapas, las cuales estarían
vinculadas por una alameda en el eje central.

DIRECCIÓN: Av. Los Alisos esquina con

Av. Panamericana Norte
Figura N° 51 Panorámica 1 de PREVI Figura N° 52 Panorámica 2 de PREVI
DISTRITO: Los Olivos Fuente: [Link] Fuente: [Link]

CIUDAD: Lima

AÑO(S): 1969-1975
Figura N° 53 Panorámica 3 de PREVI Figura N° 54 Panorámica 4 de PREVI
Fuente: [Link] Fuente: [Link] 36
3.2 Señorío de los Colli

3.2.1 Contexto histórico

3.2.2 Fortaleza de Collique

37
3.2.1 Contexto histórico
El Señorío de Colli se desarrolló en el periodo
Intermedio tardío en el valle del río Chillón, exten-
diéndose por el oeste desde el mar hasta el este
por Quivi (actualmente Santa Rosa de Quives).

Su territorio (naranja) colindaba por el norte con

los Chancay (amarillo) y por el sur con los Ychma
(rojo).

Los Colli eran una sociedad teocrática, la autori-

dad política y religiosa era el Colli Capac, en el
segundo nivel se encontraban los asesores, en el
tercer nivel se encontraban los guerreros y final-
mente en el cuarto nivel se encontraba el pueblo.

Su estructura política comprendía varios curacaz-

gos menores sujetos al Colli Capac, como son los
curacazgos de los Quivi, Chuquitanta, Guarauni,
Macas y Sapan.

Entre las actividades que realizaban se encontra-

ban la agricultura, la pesca, el telar, la cerámica y
el comercio.

38
3.2.2 Fortaleza de Collique
La Fortaleza era protegida por tres murallas que
alcanzaban hasta los 4 metros de altura. La muralla
perimetral tiene una longitud de 1350 metros, la
segunda de 715 metros y la tercera de 250 metros.

Las murallas contaban con caminos epimurales,

haciendo posible recorrer encima del muro, así como
con bastiones desde las cuales arrojaban piedras con
hondas para defenderse de los ataques.

El centro administrativo del Señorío de Colli se ubica-

ba en la Fortaleza de Collique, el cual posee una
ubicación prominente, puesto que el cerro tutelar
brinda un lugar elevado que sobresale en relación con
el valle que lo rodea.

Se encontraba cerca al río Chillón, contaba con tierras

cultivables y dos puquios (manantiales). Buscaba
servir como refugio prolongado en caso de ataques
de otras culturas.

Al estar asentado en un peñón, realizaron aterraza-

mientos a diferentes niveles para adaptarse a la
morfología del terreno

Contaba con la plaza central que era el espacio princi-

pal para las ceremonias, así como varios patios inte-
riores menores conectados por pasajes y escalinatas.

En la fortaleza se desarrollaron edificaciones de

diferentes usos, entre ellos se encontraban: edifica-
ciones de poder, defensivas, cívico-ceremoniales,
habitacionales y de almacenamiento. 39
 Análisis del Lugar
4.1 Análisis Físico

4.2 Análisis Climático

4.3 Análisis Demográfico

4.4 Análisis del Lugar

4.5 Análisis de Viviendas

40
 4.1 Análisis Físico: Ubicación

Carabayllo
Puente
Piedra

San Juan de
Los Lurigancho
Olivos

Independencia

República del Perú Lima Región Provincia de Lima Distrito de Comas

Figura N° 55 Mapas de ubicación

Fuente: Elaboración propia

El distrito se encuentra ubicado en la República del Perú, en Lima Región, en la Provincia de Lima. Colinda con los
distritos de Carabayllo, San Juan de Lurigancho, Independencia, Los Olivos y Puente Piedra.

Con respecto a sus coordenadas, el distrito de Comas se encuentra en Latitud -11.95722, Longitud -77.04973, punto
geográfico perteneciente a la sede de la Municipalidad de Comas.

El distrito cuenta con una extensión de 4872 ha, equivalente al 1.7% de Lima Metropolitana.

41
 4.1 Análisis Físico: Topografía

El distrito de Comas posee un relieve topográfi-

co que varía desde los 150 a los 811 m.s.n.m.
831 m
Su relieve cuenta con dos zonas diferenciadas,
782 m
733 m una zona relativamente llana, ubicada entre el
685 m río Chillón y la zona contigua a la avenida
637 m Túpac Amaru, la cual tiene una altitud que
589 m varía entre los 150 a 231 m.s.n.m.
541 m
494 m
446 m La segunda zona del distrito es accidentada,
400 m ubicada desde la Avenida Túpac Amaru hasta
353 m el límite distrital que colinda con San Juan de
307 m Lurigancho, que tiene una altitud que varía
261 m
entre los 231 a 811 m.s.n.m.
216 m
171 m
128 m

Figura N° 56 Plano Topográfico de Comas

Fuente: [Link]
maps/3e3h/Comas/
42
 4.2 Análisis Climático: Mapa Climático

De acuerdo con el Mapa Climaticó del Perú de

Senamhi, el distrito de Comas tiene una clasifi-
cación climática de E (d) B’, lo cual significa
que:

Es árido con respecto a su precipitación efecti-

va.

De acuerdo a la distribución de la precipitación

en el año presenta deficiencia de lluvias en
todas las estaciones.

Finalmente es templado respecto a la eficien-

cia de la temperatura.

Figura N° 57 Mapa Climático del Perú

Fuente: [Link]
/?p=mapa-climatico-del-peru
43
 4.2 Análisis Climático: Temperatura

Con respecto a la temperatura del distrito,

Comas posee una temperatura promedio anual
de 16.0 °C. Su temperatura máxima anual
alcanza los 26.3 °C, la cual se da en el mes de
marzo y la temperatura mínima anual descien-
de a 10.6 °C, en el mes de julio.

En los meses de verano la temperatura

promedio oscila entre 18.9°C a 20.2°C. Mien-
tras que en los meses de invierno este
rango se encuentra entre 12.8°C a 14.4°C.

Esta información servirá de referencia para

realizar conclusiones de los demás análisis
climáticos.

Figura N° 58 Gráfico de temperatura de Comas

Fuente: Elaboración propia con datos de
Senamhi (mayo 2020 - abril 2021)

44
 4.2 Análisis Climático: Humedad

Con respecto a la humedad, Comas posee una

humedad promedio anual de 79.6%, alcanzan-
do una humedad máxima anual de 96.8% en el
mes de agosto y una humedad mínima anual
de 44.4% en el mes de marzo.

En los meses de verano la humedad promedio

oscila entre 73.3% a 80%. Mientras que en los
meses de invierno este rango se encuentra
entre 82.2% a 83.3%.

En consecuencia, los meses que tienen la

temperatura más alta tienen un porcentaje
menor de humedad. Asi mismo los meses con
temperatura más baja tienen un porcentaje
mayor de humedad.

Figura N° 59 Gráfico de humedad de Comas

Fuente: Elaboración propia con datos de
Senamhi (mayo 2020 - abril 2021)

45
 4.2 Análisis Climático: Precipitación

La precipitación en el distrito de Comas

presenta un promedio diario de 0.007 mm y
un acumulado anual de 2.609 mm. La precipi-
tación diaria maxima anual fue en enero,
alcanzando 0.6 mm.

Los meses con mayor precipitación son enero

y agosto, los cuales presentan una precipita-
ción acumulada que alcanza los 0.6 mm en
cada uno de los dos meses. La precipitación
promedio diario en dichos meses es de 0.019
mm.

Como resultado obtenemos que la precipita-

ción es muy baja en todos los meses del año.

Figura N° 60 Gráfico de precipitaciones de Comas

Fuente: Elaboración propia con datos de
Senamhi (mayo 2020 - abril 2021)

46
 4.2 Análisis Climático: Vientos

N En el distrito de Comas, la velocidad prome-

dio de vientos es de 1.68 m/s y la dirección
NO predominante es del Sur Oeste
NE
Los meses de octubre, noviembre, diciembre
y enero presentan una mayor velocidad de
viento promedio, alcanzando 1.91 m/s.
O E
Los meses de junio y julio presentan una
menor velocidad de viento promedio, descen-
diendo hasta 1.45 m/s.

SO SE En conclusión los meses más calurosos

cuentan con mayor velocidad de viento, así
mismo los meses más fríos poseen menos
S
velocidad de viento.

Figura N° 61 Gráfico de Rosa de vientos de Comas

Fuente: Elaboración propia con datos de
Senamhi (mayo 2020 - abril 2021)

47
 4.2 Análisis Climático: Diagrama de Givoni

Con los datos recogidos se realiza el diagrama

de Givoni de acuerdo a los meses de verano y
de invierno

Los meses de verano se encuentran en la zona

de confort y en la zona INI y los meses de
invierno se encuentran completamente en la
zona INI.

La recomendación para la zona INI es el con-

trol mediante la estrategia de inercia en invier-
no.

Figura N° 62 Diagrama de Givoni de Comas

Fuente: Elaboración propia con datos de
Senamhi (mayo 2020 - abril 2021)
48
 4.3 Análisis Demográfico: Grupos etarios

De acuerdo al Censo Nacional 2017, el distrito

de Comas tiene un total de 520,450 habitantes.

Es por ello que Comas es el cuarto distrito más

poblado de Lima Metropolitana, despues de
San Juan de Lurigancho (1,038,495 hab), San
Martín de Porres (654,083 hab) y Ate (599,196
hab).

El total de la población del distrito de Comas

representa el 16.48% personas de los
8,574,974 habitantes de Lima Metropolitana.

Del total de la población, 225,870 personas

tienen entre 18 a 44 años, representando un
43.4% de la población. Se concluye que la
población ubicada en este rango de edad es el
grupo etario predominante.

Figura N° 63 Gráfico de población por grupo etario

Fuente: Elaboración propia con datos del INEI -
Compendio Estadístico Provincia de Lima 2019
49
4.3 Análisis Demográfico: Densidad Poblacional

En Comas, de acuerdo a la relación entre la

extensión del distrito y su población, existe una
densidad poblacional de 106.82 habitantes por
hectárea.

Se observa en el gráfico que la distribución de

la densidad poblacional por manzana se
concentra en las zonas contiguas a la Av.
Universitaria y Av. Túpac Amaru, teniendo un
promedio de 201 a 500 habitantes por
manzana.

Se determina que esta zona tiene un desarrollo

más compacto que otras zonas del distrito, lo
cual permite un mayor dinamismo en el lugar.

Figura N° 64 Gráfico de densidad poblacional

Fuente: Elaboración propia con datos del INEI -
[Link]
50
4.3 Análisis Demográfico: Estrato Socioeconómico

De acuerdo al gráfico, el estrato socioeconómi-

co predominante en el distrito de Comas es el
nivel Medio, las cuales se ubican en las zonas
contiguas a la Av. Héroes del Alto Cenepa,
Av. Universitaria y Av. Túpac Amaru.

El estrato socioeconómico Medio Bajo se

encuentra principalmente en las laderas de los
cerros del lado este del distrito y en la zona
que colinda con el río Chillón.

De manera similar que en el gráfico anterior, la

zona de desarrollo compacto tambien presenta
el mayor estrato socioeconómico, lo cual
refuerza la conclusión de ser una zona con
mayor dinamismo.

Figura N° 65 Gráfico de estrato socioeconómico

Fuente: Elaboración propia con datos del INEI -
[Link] 51
 4.4 Análisis del Lugar: Zonificación

El distrito de Comas tiene una zonificación

predominante de Residencial de Densidad
Media, existiendo zonificación de Vivienda
Taller en la zona contigua a la Panamericana
Norte.

Las zonas de Comercio Zonal se encuentran

principalmente en las vías Héroes del Alto
Cenepa, Av. Universitaria, Av. Túpac Amaru,
Panamericana Norte, Av. Gerardo Unger, Av.
22 de Agosto y Av. España, la zonificación con
Comercio Metropolitano se encuentra en
donde se ubica el Mercado Unicachi.

Los principales equipamientos que existen en

el distrito incluyen un total de 982 Instituciones
Educativas, 308 Establecimientos de Salud, 5
Comisarías y 1 Estación de bomberos.

En el distrito se encuentran un total de

1,213,203 m2 de área verde, lo cual representa
un total de 2.33 m2 de área verde por persona.
Figura N° 66 Plano de zonificación de Comas
Fuente: [Link]
uploads/2020/12/Web_Comas-[Link]

52
 4.4 Análisis del Lugar: Imagen de la Ciudad

Río Chillón
Los elementos de la Imagen de la Ciudad de
Av. Héroes del Alto Cenepa Kevin Lynch son 5: sendas, bordes, barrios,
Av. Universitaria nodos e hitos.
Av. Túpac Amaru
En el distrito de Comas se identifican los
siguientes elementos de la imagen de la
ciudad:

Sendas: Av. Panamericana norte

Av. Gerardo Unger
Av. Héroes del Alto Cenepa
Av. Universitaria
Av. Túpac Amaru

Bordes: Río Chillón

Cerros
Principales vías vehiculares

Barrios: 14 Zonales

Nodos: Club zonal Sinchi Roca

Cerros Local Comunal La Balanza
Av. Gerardo Unger Centro Cívico Municipal
Av. Panamericana Norte Museo de los Colli

Figura N° 67 Zonales de Comas Hitos: Cerros

Fuente: [Link]
[Link] 53
 4.4 Análisis del Lugar: Imagen de la Ciudad

Figura N° 69 Local Comunal La Balanza

Figura N° 68 Club zonal Sinchi Roca
Fuente: [Link]
Fuente: [Link]
comunal-del-comedor-san-martin-proyecto-fitekantropus

Figura N° 71 Museo de los Colli

Figura N° 70 Centro Cívico Municipal de Comas
Fuente: [Link]
Fuente: [Link]
102593461250472/Guardianes-de-la-Muralla 54
 4.5 Análisis de Vivienda: Número de pisos

El distrito de Comas cuenta con un total de

118,375 viviendas, teniendo una relación de
4.40 habitantes por vivienda.

Se observa que la mayoría de manzanas

tienen construcciones de un promedio de
2 pisos de altura.

Las manzanas con construcciones de un

promedio de 3 pisos de altura se encuentran
principalmente en la zona ubicada entre las
Av. Universitaria y Av. Túpac Amaru.

Figura N° 72 Mapa de número de pisos

Fuente: [Link]
CISMID/ZonSism_PautasTecnicas_COMAS.pdf
55
 4.5 Análisis de Vivienda: Acceso a servicios

El paquete integrado de servicios para la

vivienda considera el acceso al agua, al
saneamiento, electricidad, gas o electricidad
para cocinar y telefonía.

El servicio de Electricidad y el servicio de Gas

o electricidad para cocinar son los que tienen
un mayor alcance en las viviendas, atendiendo
un total de 97% de ellas.

El servicio de Saneamiento y el servicio de

Telefonía son los servicios con menor alcance,
atendiendo un total de 94% de las viviendas.

Finalmente el 13% de las viviendas no cuentan

con el paquete integrado, pues carecen de uno
o más servicios, representando un total de
15,388 viviendas.

Se concluye que aún existe un cantidad signifi-

cativa de viviendas que no están atendiendo
las necesidades de sus habitantes.

Figura N° 73 Gráfico de viviendas con acceso a servicios

Fuente: Elaboración propia con datos del MIDIS -
[Link]
56
 4.5 Análisis de Vivienda: Tenencia de vivienda

Del total de 118,375 viviendas que se encuen-

tran en el distrito de Comas, el 46.7% de ellas
son propias de sus habitantes y cuentan con
título de propiedad.

El 53.3% restante, equivalente a 63,094 vivien-

das, se reparten en 24.4% de viviendas
propias sin título de propiedad, 18.4% del total
son alquiladas, 10.4% son cedidas y el 0.1%
de otra forma.

En estos datos se reflejan que los habitantes

del distrito de Comas no cuentan con una
tenencia adecuada de vivienda.

Figura N° 74 Gráfico de tenencia de viviendas

Fuente: Elaboración propia con datos del INEI -
Compendio Estadístico Provincia de Lima 2019
57
4.4 Análisis de Vivienda: Venta de departamentos

En Lima Metropolitana, entre los años 2015 y

el 2018, el distrito de Comas presentó la
segunda mayor cantidad de ventas de departa-
mentos (3857), luego de Miraflores (3980) y
por encima de Santiago de Surco (3785), San
Miguel (3470) y Jesús María (3377).

Esta información refleja que existe un impor-

tante mercado inmobiliario en el distrito de
Comas, lo cual trae consigo el desarrollo
urbano del distrito.

Figura N° 75 Gráfico de ventas de departamentos

Fuente: Elaboración propia con datos del INEI -
Compendio Estadístico Provincia de Lima 2019
58
Proyecto Arquitectónico
5.1 Ubicación

5.2 Criterios de diseño

5.3 Conceptualización

5.4 Toma de partido

5.5 Vistas del proyecto

5.6 Cuadro de áreas

5.7 Estimación de costos

59
5.1 Ubicación

60
5.2 Criterios de diseño

Criterios Formales
Se atiende la identidad cultural del distrito con elementos que reinterpreten la Fortaleza de Collique, conceptos como el cerro
tutelar, los caminos epimurales, el mirador, los patios, las plataformas y la materialidad.
El zócalo de equipamientos del primer nivel le brinda privacidad a las viviendas en el nivel superior.
Las áreas sociales cuentan con 5 ingresos que permiten accesibilidad a distancias razonables, y se encuentra abierto al exterior,
aumentando el número de usuarios y posibles clientes para los locales comerciales.
El diseño de la fachada está conformado por la composición de los balcones.
La altura del proyecto es de acuerdo a lo permitido según la zonificación RDA de los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del
terreno donde se ubica el proyecto, lo cual está en concordancia con el perfil urbano de su entorno inmediato, que posee la
misma zonificación.

Criterios Funcional
Las viviendas cuentan con un vestíbulo higiénico que permiten una desinfección inmediata al ingresar.
También cuentan con varios escritorios en diferentes ambientes para brindar mejores alternativas para el teletrabajo,
teleeducación, etc.
Los ambientes de las viviendas cuentan con amplios vanos, permitiendo una buena iluminación y ventilación.
El proyecto cuenta con funciones complementarias a la vivienda, como los locales comerciales, las áreas sociales públicas y las
áreas comunes exclusivas para residentes.

Criterios Ambientales
Al tener vientos predominantes del suroeste, se generan aperturas en la volumetría para evitar obstaculizar su circulación
La vegetación en los muros verticales y las jardineras en las azoteas aumentan la inercia térmica requerida, además mejora la
calidad del aire del entorno inmediato.
Los techos cuentan con sumideros para evacuar la precipitación.

61
5.3 Conceptualización

El cerro tutelar brinda una ubicación elevada y protegida a la fortaleza.

Los muros perimetrales cuentan con caminos epimurales.

Se desarrollaron zonas diferenciadas con funciones complementarias.

Cuentan con patios en diferentes plataformas.

Generaron un mirador en la parte superior.

62
5.4 Toma de partido

1
Definición de acceso y
circulación principal

2
Formación de áreas libres

3
Generación de viviendas
y equipamientos

4
63
Conformación de terrazas
5.5 Vistas del proyecto
Vista Aérea

64
5.5 Vistas del proyecto
Vista Frontal

65
5.5 Vistas del proyecto
Vista Lateral

66
5.5 Vistas del proyecto
Pórtico

67
5.5 Vistas del proyecto
Parklet

68
5.5 Vistas del proyecto
Alameda peatonal

69
5.5 Vistas del proyecto
Balcones

70
5.5 Vistas del proyecto
Plaza Central

71
5.5 Vistas del proyecto
Playground

72
5.5 Vistas del proyecto
Juegos infantiles

73
5.5 Vistas del proyecto
Fuente de agua

74
5.5 Vistas del proyecto
Anfiteatro

75
5.5 Vistas del proyecto
Parque de luz

76
5.5 Vistas del proyecto
Dédalo

77
5.5 Vistas del proyecto
Patio 7

78
5.5 Vistas del proyecto
Terraza

79
5.5 Vistas del proyecto
Mirador

80
5.5 Vistas del proyecto
Sala Comedor

81
5.5 Vistas del proyecto
Cocina Lavandería

82
5.5 Vistas del proyecto
Dormitorio Principal

83
5.5 Vistas del proyecto
Dormitorio Secundario

84
5.6 Cuadro de Áreas

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Flat tipo 1 80 57.89 4631.20
Flat tipo 2 92 79.88 7348.96
Flat tipo 3 72 94.98 6838.56
Viviendas
Duplex tipo 1 16 116.06 1856.96
Duplex tipo 2 16 141.81 2268.96
Balcones 20 93.65 1873.00
24817.64

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Área de parrillas 2 192.85 385.70
Salón de reuniones 2 228.89 457.78
Mirador 2 117.98 235.96
Terraza 2 297.54 595.08
SUM 4 148.74 594.96
Sala de juegos 4 97.13 388.52
Sala de estar 2 218.09 436.18
Áreas comunes
Patio 7 2 839.81 1679.62
Lobby 8 88.44 707.52
Escalera de evacuación 112 13.19 1477.28
Vestíbulo Previo 112 4.55 509.60
Ascensor 112 6.27 702.24
Cuarto de máquinas 8 6.27 50.16
Hall y circulación por piso 96 53.57 5142.72
13363.32

85
5.6 Cuadro de Áreas

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Cuarto de residuos
96 5.17 496.32
clasificados
Cuarto técnico 112 6.27 702.24
Cuarto de extracción de
26 7.38 191.88
monóxido
Montacarga 4 23.46 93.84
Servicios
Subestación eléctrica 4 22.10 88.40
comunes
Grupo electrógeno 4 15.74 62.96
Banco de medidores 4 20.40 81.60
Cisterna de agua 2 125.25 250.50
Cuarto de bombas 4 96.74 386.96
Cisterna de ACI 1 110.37 110.37
Cuarto de bombas ACI 1 59.40 59.40
2524.47

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Estacionamiento vehicular, bicicletas, motos 1 7829.84 7829.84
7829.84

86
5.6 Cuadro de Áreas

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Área de venta 2 152.83 305.66
Cajero 2 36.28 72.56
Cajeros ATM 2 66.75 133.50
Área de mesas 2 89.54 179.08
SSHH público 2 18.66 37.32
Minimarket Almacén 2 9.59 19.18
Cámara fría 2 7.65 15.30
Cuarto de basura 2 2.41 4.82
SSHH trabajadores 2 6.26 12.52
Área de espera y circulación 2 18.21 36.42
816.36

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Recepción 2 25.01 50.02
Zona de lectura 2 19.68 39.36
Zona de manualidades y
2 33.00 66.00
juegos de mesa
Zona de juegos para bebes 2 51.75 103.50
Ludoteca Zona de juegos para niños 2 55.50 111.00
Cafetería 2 31.98 63.96
Circulación central 2 31.86 63.72
Servicos higiénicos niños y
2 61.15 122.30
adultos
Área de personal 2 28.29 56.58
676.44

87
5.6 Cuadro de Áreas
Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)
Área de espera 2 5.27 10.54
Área de instructor 2 11.14 22.28
Área de mesas 2 27.68 55.36
Taller Almacén 2 3.55 7.10
Lavatorios de trabajo 2 10.24 20.48
SSHH público 2 5.58 11.16
SSHH instructor 2 4.14 8.28
135.20

Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)

Pórtico de ingreso 1 268.15 268.15
Tunel lateral 2 81.74 163.48
Plaza central 1 420.65 420.65
Playground 1 256.65 256.65
Fuente de agua 1 256.65 256.65
Dédalo 2 336.67 673.34
Áreas Sociales Juegos infantiles 1 177.60 177.60
Parklets 5 18.38 91.90
Anfiteatro 2 550.70 1101.40
Alameda 1 1477.18 1477.18
Circulación interna 1 1648.97 1648.97
Circulación exterior 1 1395.04 1395.04
Estacionamiento público 31 12.50 387.50
8318.51

Viviendas 24817.64
Áreas comunes 13363.32
Servicios
2524.47
comunes
Estacionamient
7829.84
os
Minimarket 816.36
Ludoteca 676.44
Taller 135.20
Áreas Sociales 8318.51
58481.78 88
5.7 Estimación de costos

Presupuesto del Terreno

Área (m2) Costo (S/ x m2) Subtotal (S/)
12,600.00 2,164.77 27,276,102.00

Presupuesto del Expediente Técnico

Costo (S/ x
Especialidad Área techada Subtotal (S/)
m2)
Arquitectura 56,144.61 10 561,446.10
Estructuras 56,144.61 5 280,723.05
Instalaciones Eléctricas 56,144.61 2 112,289.22
Instalaciones Sanitarias 56,144.61 2 112,289.22
Instalaciones de
56,144.61 2 112,289.22
Seguridad
1,179,036.81

89
5.7 Estimación de costos

Presupuesto Valores Unitarios

Vigente desde el 01 al 31 de Julio del 2021
Estructuras Acabados Instalacione
Muros y Puertas y Revestimient s eléctricas
Techos Pisos Baños y sanitarias
Columnas ventanas os
B. Sistema
D. Parquet
D. Ventanas de bombeo
B. de 1ra, lajas,
de aluminio, F. Tarrajeo D. Baños de agua
Columnas, C. Aligerado cerámica
puertas de frotachado completos potable,
vigas y/o o losas de nacional,
madera y/o yeso nacionales ascensor,
placas de concreto losera
selecta, moldurado, blancos con teléfono,
concreto armado veneciana
vidrio tratado pintura mayólica agua
armado y/o horizontales. 40x40 cm,
transparente lavable. blanca. caliente y
metálicas. piso
. fría, gas
laminado.
natural.
342.18 173.75 99.07 85.95 64.93 29.48 224.8
Costo (S/ x m2) 1,020.16

Costo (S/ x Costo por

Cantidad Área (m2) Subtotal (S/)
m2) módulo (S/)
Flat tipo 1 80 57.89 1,020.16 59,057.06 4,724,564.99
Flat tipo 2 92 79.88 1,020.16 81,490.38 7,497,115.03
Flat tipo 3 72 94.98 1,020.16 96,894.80 6,976,425.37
Duplex tipo
16 116.06 1,020.16 118,399.77 1,894,396.31
1
Duplex tipo
16 141.81 1,020.16 144,668.89 2,314,702.23
2
23,407,203.94
90
5.7 Estimación de costos

Presupuesto de Obra
Costo (S/ x
Área (m2) Subtotal (S/)
m2)
Obras provisionales y trabajos
12,600.00 4 50,400.00
preliminares
Supervisión de Obra 56,144.61 1.5 84,216.92
Estructuras 56,144.61 90 5,053,014.90
Arquitectura 56,144.61 130 7,298,799.30
Instalaciones Eléctricas 56,144.61 50 2,807,230.50
Instalaciones Sanitarias 56,144.61 45 2,526,507.45
Instalaciones de Seguridad 56,144.61 25 1,403,615.25
Jardines y obras exteriores 6,942.40 20 138,848.00
Costo directo de obra 19,362,632.32
Gastos generales y Utilidad 8% 1,549,010.59
Subtotal 20,911,642.90

Presupuesto General del Proyecto

Presupuesto del Terreno 27,276,102.00
Presupuesto del Expediente Técnico 1,179,036.81
Presupuesto Valores Unitarios 23,407,203.94
Presupuesto de Obra 20,911,642.90
72,773,985.65

91
5.7 Estimación de costos

Precio de Venta
Costo (S/ x Costo por
Cantidad Área (m2) Subtotal (S/)
m2) módulo (S/)
Flat tipo 1 80 57.89 3,600.00 208,404.00 16,672,320.00
Flat tipo 2 92 79.88 3,600.00 287,568.00 26,456,256.00
Flat tipo 3 72 94.98 3,600.00 341,928.00 24,618,816.00
Duplex tipo
16 116.06 3,600.00 417,816.00 6,685,056.00
1
Duplex tipo
16 141.81 3,600.00 510,516.00 8,168,256.00
2
82,600,704.00

Resumen General
Ingresos 82,600,704.00
Egresos 72,773,985.65
9,826,718.35

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