UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTÍN DE AREQUIPA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

“CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA EX FÁBRICA LANIFICIO,

DISTRITO DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO –
AREQUIPA“

Tesis presentada por:

Alemán Puma, Victor Raúl

Para optar el título profesional de:

Arquitecto

Asesor:
Arq. Ojeda Obando, Marcos Neil

Arequipa – Perú
2016
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

INDICE GENERAL

Pág.
CAPITULO I - GENERALIDADES
1. INTRODUCCION .................................................................................... 1

2. ANTECEDENTES .................................................................................... 2

3. FORMULACION DEL PROBLEMA: ........................................................... 4

3.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA ............................................................................................................5

4. IMPORTANCIA DEL TEMA...................................................................... 5

5. DEFINICION DE OBJETIVOS ................................................................. 6

5.1 OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................................... 6
5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................................................6

6. ALCANCES Y LIMITACIONES ................................................................. 6

6.1 ALCANCES ..................................................................................................................................6
6.2 LIMITACIONES ............................................................................................................................. 7

7. VARIABLES DE ESTUDIO ....................................................................... 7

7.1 VARIABLES INDEPENDIENTES ...........................................................................................................7
7.2 VARIABLES DEPENDIENTES ..............................................................................................................8

8. METODOLOGIA ..................................................................................... 8
8.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN .................................................................................................................8
8.2 ESQUEMA METODOLÓGICO .............................................................................................................8
8.2.1 Marco teórico ...................................................................................................................... 8
8.2.2 Marco referencial ................................................................................................................9
8.2.3 Marco normativo.................................................................................................................9
8.2.4 Marco real........................................................................................................................... 9

CAPITULO II - MARCO TEORICO

1. VIVIENDA ........................................................................................... 11
1.1 SIGNIFICADO DE VIVIENDA ....................................................................................................11
1.2 TIPOS DE VIVIENDA ................................................................................................................11
1.2.1 VIVIENDA PARTICULAR ......................................................................................................11
MODELO DE VIVIENDA COLECTIVA .................................................................................................12
1.2.2 UNIFAMILIAR..................................................................................................................... 13
BIFAMILIAR ....................................................................................................................................13
MULTIFAMILIAR ............................................................................................................................. 14
CONJUNTO RESIDENCIAL ................................................................................................................15
1.3 TIPOS DE ORGANIZACIÓN ......................................................................................................16
1.3.1 SEGÚN LA FORMA DE AGRUPACION ..................................................................................16

2. ESPACIOS ABIERTOS URBANOS.......................................................... 16

2.1 ESPACIOS ABIERTOS PUBLICOS .............................................................................................. 18
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2.2 ESPACIOS ABIERTOS SEMIPUBLICOS....................................................................................... 19

2.3 ESPACIOS ABIERTOS PRIVADOS. ............................................................................................. 20
2.4 ASPECTOS EXTERNOS .............................................................................................................22
2.5 ASPECTOS EMOCIONALES ......................................................................................................24

3. VENTILACIÓN NATURAL EN EDIFICIOS .............................................. 24

3.1 VIENTO Y ARQUITECTURA ......................................................................................................25
3.1.1 Comportamiento del viento alrededor de una construcción ...............................................25
3.1.2 Comportamiento del viento dentro del edificio...................................................................25
3.1.3 VIENTO INDESEABLE ..........................................................................................................30

4. ILUMINACION EN DEPARTAMENTOS .................................................. 31

4.1 PARÁMETROS DE DISEÑO ......................................................................................................31
4.2 TIPOLOGÍA DE ESPACIOS ...............................................................................................................32
4.2.1 Situación: forma del edificio e implantación ......................................................................32
4.2.2 Profundidad del edificio y tamaño total .............................................................................33
4.2.3 Línea sin cielo .................................................................................................................... 34

5. CONCLUSIONES DEL MARCO TEORICO ................................................ 37

CAPITULO III - MARCO NORMATIVO

1. NORMATIVIDAD ................................................................................. 38
1.1 ASPECTOS GENERALES ...........................................................................................................38
1.2 REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES .........................................................................38
1.3 PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO METROPOLITANO DE AREQUIPA 2016-2025....................... 46
1.3.1 Introducción ...................................................................................................................... 46
1.3.2 Criterios Generales de la clasificación de las zonas de uso de suelo ....................................46
1.3.3 Parámetros Urbanos .........................................................................................................49
1.3.4 Plan Vial Urbano................................................................................................................51
1.4 PLAN URBANO DISTRITAL DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO ............................................................. 51
1.4.1 Plan de Usos de Suelo ........................................................................................................53
1.4.2 Plan vial urbano distrital....................................................................................................53

2. CONCLUSIONES DEL MARCO NORMATIVO .......................................... 54

CAPITULO IV - MARCO REAL

1. CONTEXTO DISTRITAL ........................................................................ 55
1.1 ASPECTOS FISICO GEOGRAFICOS............................................................................................ 55
1.1.1 Configuración urbana rural del distrito de José L. Bustamante y Rivero ............................. 56
1.2 CONTEXTO A NIVEL SECTOR: ..................................................................................................57

2. MEDIO FISICO .................................................................................... 59

2.1 CLIMA .....................................................................................................................................59
2.1.1 Precipitaciones ..................................................................................................................59
2.1.2 Vientos .............................................................................................................................. 59
2.1.3 Temperatura ..................................................................................................................... 60
2.1.4 Asoleamiento .................................................................................................................... 60
2.2 FÍSICO AMBIENTALES................................................................................................................... 61
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2.2.1 Morfología ........................................................................................................................ 61

2.2.2 Topografía......................................................................................................................... 61
2.2.3 Suelo .................................................................................................................................61
2.3 VEGETACIÓN ............................................................................................................................. 62

3. SOCIO- ECONOMICO ........................................................................... 63

3.1 ECONÓMICO ............................................................................................................................. 63
3.2 POBLACIÓN............................................................................................................................... 63
3.2.1 Población Total..................................................................................................................63
3.2.2 Ocupación de la Población .................................................................................................64
3.2.3 Análisis de usuario especifico............................................................................................. 64

4. HISTORICO ......................................................................................... 67
4.1 DESARROLLO HISTÓRICO URBANO..................................................................................................67
4.1.1 Marco Referencial .............................................................................................................67
4.1.2 Desarrollo Histórico Urbano de Arequipa Metropolitana ................................................... 68
4.1.3 Desarrollo Histórico Urbano de José Luis Bustamante y Rivero..........................................70
4.1.4 Historia del Terreno de Lanificio del Perú en Arequipa ....................................................... 73
4.1.5 El rol que cumplía la Fábrica en cuanto al Distrito ............................................................. 74

5. ANÁLISIS DE LOS PARÁMETROS URBANOS DEL SECTOR .................... 74

5.1 USO DE SUELO ........................................................................................................................... 75
5.1.1 Tipo de vivienda ................................................................................................................76
5.1.2 Estado de la construcción ..................................................................................................76
5.1.3 Altura de edificación ..........................................................................................................77
5.1.4 Sobre el Coeficiente y Altura de Edificación .......................................................................78
5.1.5 Sobre el Porcentaje de Áreas Libres ..................................................................................79
5.1.6 Sobre los Retiros ...............................................................................................................80

6. VIALIDAD ........................................................................................... 81
6.1 ARTICULACIÓN METROPOLITANA ...................................................................................................81
6.2 INFRAESTRUCTURA VIAL ...............................................................................................................82
6.2.1 Estado de la Infraestructura Vial en el Sector Analizado .................................................... 82
6.3 SISTEMA DE TRANSITO .................................................................................................................83

7. ESPACIOS ABIERTOS .......................................................................... 84

7.1 NIVEL DISTRITAL ........................................................................................................................ 85
7.2 NIVEL SECTORIAL O BARRIAL ........................................................................................................85
7.3 TIPOS DE VEGETACIÓN EN VÍAS, PARQUES, TORRENTERAS Y ESPACIOS ABIERTOS ........................................86

8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS .................................................... 86

8.1 DESAGÜE .................................................................................................................................86
FUENTE: SEDAPAR (CATASTRO 2014) .......................................................................................................86
8.2 AGUA POTABLE.......................................................................................................................... 87

9. IMAGEN URBANA ................................................................................ 87

9.1 SENDAS....................................................................................................................................87
9.2 BORDES ...................................................................................................................................88
9.3 NODOS ....................................................................................................................................89
9.4 HITOS ......................................................................................................................................89
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9.5 BARRIOS ................................................................................................................................ 90

10. CONCLUSIONES DEL MARCO REAL ................................................... 91

CAPITULO V - MARCO REFERENCIAL

1. EXPERIENCIAS CONFIABLES .............................................................. 93
1.1 8 BIG HOUSE .......................................................................................................................... 93
1.1.1 Proyectista: ....................................................................................................................... 93
1.1.2 Ficha Técnica: .................................................................................................................... 93
1.1.3 Descripción: ....................................................................................................................... 94
1.2 RESIDENCIAL SAN FELIPE: .......................................................................................................97
1.2.1 Proyectista: ....................................................................................................................... 97
1.2.2 Ficha Técnica: .................................................................................................................... 98
1.2.3 Descripción: ....................................................................................................................... 98
1.3 TORRES DEL PARQUE – BOGOTÁ: ......................................................................................... 104
1.3.1 Concepto del Conjunto Habitacional: ............................................................................. 104
1.3.2 Características:................................................................................................................ 106
1.3.3 Interior / Exterior: ............................................................................................................ 107
1.4 EDIFICIO MIRADOR (MADRID-ESPAÑA) ................................................................................ 108
1.4.1 Ficha Técnica: .................................................................................................................. 108

2. CONCLUSIONES DEL CAPITULO V .............................................. 111

CAPITULO VI - PROGRAMACION
1. CONCEPTO ........................................................................................ 113
2. ANALIS DE USUARIO DE VIVIENDA .................................................. 113

3. CRITERIOS DE PROGRAMACIÓN ....................................................... 115

3.1 COMPONENTES Y JUSTIFICACION................................................................................................... 116
3.1.1 ANÁLISIS PROGRAMÁTICO............................................................................................... 117

4. PROGRAMACIÓN CUALITATIVA ........................................................ 118

4.1 VIVIENDA ............................................................................................................................. 119
4.2 AREA DE EQUIPAMIENTOS ................................................................................................... 122
4.2.1 Guarderia .............................................................................. ¡Error! Marcador no definido.
4.2.2 S.u.m. Sala de Usos Multiples- Torres y Barras ................................................................. 122
4.2.3 Comercio menor .............................................................................................................. 123
4.2.4 Losa Deportiva ................................................................................................................ 124
4.2.5 Supermercado ................................................................................................................. 124
4.2.6 Área Recreativa ............................................................................................................... 125
4.2.7 PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA ..................................................................................... 126

CAPITULO VII - PROPUESTA

1. PROPUESTA URBANA ........................................................................ 142
1.1 CONCEPCION DEL MASTER PLAN ................................................................................................... 142

2. PROPUESTA DEL CONJUNTO ............................................................. 144

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2.1 IDEA FUERZA ........................................................................................................................... 144

2.2 GEOMETRIZACION ..................................................................................................................... 144
2.3 PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACION .................................................................................................. 145
2.4 COMPOSICION VOLUMETRICA ...................................................................................................... 147
2.4.1 SISTEMAS URBANOS ........................................................................................................ 147

CAPITULO VIII - MEMORIA DESCRIPTIVA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA ARQUITECTURA ......................................... 152
Torres de Vivienda:....................................................................................................................... 153

2. MEMORIA DESCRIPTIVA ESTRUCTURAS ........................................... 160

2.1 ESTRUCTURA DE SOPORTE DE LA TORRE .............................................................................. 160
2.2 ESTRUCTURA DE LA TORRE.......................................................................................................... 161
2.3 SUBSISTEMA DE TRANSFERENCIA DE CARGAS VERTICALES.................................................................... 161
2.4 SUBSISTEMA DE TRANSFERENCIA DE CARGAS HORIZONTALES ............................................................... 162
2.5 SUBSISTEMA DE CIMENTACIÓN .................................................................................................... 162

3. INSTALACIONES SANITARIAS .......................................................... 162

3.1 SISTEMAS DE INSTALACIONES SANITARIAS INTERIORES ....................................................... 162
3.2 SISTEMA DE AGUA POTABLE ................................................................................................ 163
3.3 SISTEMA DE AGUA CALIENTE................................................................................................ 163
3.4 SISTEMA DE AGUA CONTRA INCENDIOS ............................................................................... 163
3.5 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE AGUAS SERVIDAS. .................................................................. 163
3.6 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE AGUAS PLUVIALES. ................................................................ 164
3.7 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS. ............................................................... 164

CAPITULO IX - PRESUPUESTO Y FINANCIAMIENTO

1. PRESUPUESTO .................................................................................... 165

2. FINANCIAMIENTO .............................................................................. 167

3. EVALUACION PRELIMINAR ................................................................. 167

4. RENTABILIDAD ................................................................................. 167

5. CONCLUSIONES ................................................................................ 168

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INDICE DE IMAGENES

Pág.
IMAGEN N° 1: ESQUEMA METODOLÓGICO .......................................................................................................10
IMAGEN N° 2: MODELO DE VIVIENDA PARTICULAR............................................................................................. 12
IMAGEN N° 3: MODELO DE VIVIENDA COLECTIVA .............................................................................................. 12
IMAGEN N° 4: MODELO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR ........................................................................................... 13
IMAGEN N° 5: MODELO DE VIVIENDA BIFAMILIAR. ............................................................................................. 14
AGEN N° 6: MODELO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR ........................................................................................... 15
IMAGEN N° 7: MODELO DE CONJUNTO RESIDENCIAL .......................................................................................... 15
IMAGEN N° 8: ESPACIO ABIERTO URBANO TESTIGO DE LOS HECHOS DE LA CIUDAD PLAZA DE ARMAS DE AREQUIPA ...........17
IMAGEN N° 9: TRANSFORMACIÓN DEL ESPACIO ABIERTO URBANO PLAZA DE LA ENCARNACION SEVILLA ESPAÑA ...............18
IMAGEN N° 10: CALLE MERCADERES COMO EJEMPLO DE ESPACIOS ABIERTOS URBANOS DE CARÁCTER PUBLICO DE AREQUIPA 19
IMAGEN N° 11: ESPACIO ABIERTO URBANO DE CARÁCTER SEMIPIBLICO MONASTERIO DE SANTA CATALINA AREQUIPA..........20
IMAGEN N° 12: PROYECTO PARA AZOTEAS VERDES ESPACIOS URBANOS DE CARÁCTER PRIVADO PUNGGOL SINGAPUR .......21
IMAGEN N° 13: COMPORTAMIENTO DEL VIENTO..................................................................................... 25
IMAGEN N° 14: RESULTADOS DE PRESIONES. ....................................................................................... 26
IMAGEN N° 15: DISPOSICIÓN DE EDIFICIOS EN FORMA DE DAMERO ....................................................... 29
IMAGEN N° 16 : DISTINTAS SOMBRAS DE VIENTO ................................................................................... 30
IMAGEN N° 17: LA FORMACIÓN DE SOMBRAS......................................................................................... 32
IMAGEN N° 18: MEDICIÓN DE LA LÍNEA SIN CIELO ..................................................................................34
IMAGEN N° 19: VERIFICACIÓN DE LA LÍNEA SIN CIELO. ...........................................................................35
IMAGEN N° 20: ÁREA SIN CIELO .............................................................................................................35
IMAGEN N° 21: PLANO DE ZONIFICACIÓN Y USOS DE SUELO DE AREQUIPA METROPOLITANA ..............47
IMAGEN N° 22: ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA EN EL SECTOR DE ESTUDIOS . .......................................48
IMAGEN N° 23: USOS DE SUELO EN EL SECTOR DE ESTUDIOS. .............................................................. 49
IMAGEN N° 24: PLAN VIAL URBANO EN EL SECTOR DE ESTUDIOS. ....................................................... 51
IMAGEN N° 25: PLANO DE USOS DE SUELO DEL DISTRITO DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO ........53
IMAGEN N° 26: PLAN VIAL DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO ........................................................ 53
IMAGEN N° 27: MAPA DE UBICACIÓN DEL DISTRITO DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO .................55
IMAGEN N° 28: NODOS METROPOLITANOS Y NODOS AGRÍCOLAS INTANGIBLES....................................56
IMAGEN N° 29: DATOS METEOROLÓGICOS............................................................................................ 59
IMAGEN N° 30: TEMPERATURA MÁXIMA Y MÍNIMA ..................................................................................60
IMAGEN N° 31: TOPOGRAFÍA DEL TERRENO DE LA EX FABRICA LANIFICIO ............................................61
IMAGEN N° 32: VEGETACIÓN DEL TERRENO DE LA EX FABRICA LANIFICIO ............................................62
IMAGEN N° 33: ESTUDIO DE LOS NIVELES SOCIO ECONÓMICO ............................................................. 65
IMAGEN N° 34: NIVELES SOCIO ECONÓMICOS DE AREQUIPA ................................................................ 66
IMAGEN N° 35: GRÁFICO DE HOGARES, HNP Y NSE .......................................................................................... 66
IMAGEN N° 36: PROCESO URBANO CONSTRUCTIVO DE AREQUIPA METRÓPOLI 1960-1980 .................69
IMAGEN N° 37: ETAPAS DE DESARROLLO DE AREQUIPA METRÓPOLI 1960 - 1980 ................................ 70
IMAGEN N° 38: QUINTA ETAPA - UBICACIÓN DE LA COOPERATIVA LANIFICIO .......................................72
IMAGEN N° 39: SEXTA ETAPA - UBICACIÓN DEL TERMINAL TERRESTRE DE AREQUIPA, PLATAFORMA
ANDRÉS AVELINO CÁCERES. .........................................................................................................73
IMAGEN N° 40: UBICACIÓN DE LA EX FÁBRICA LANIFICIO CON ENTRONO INMEDIATO. ............................ 74
IMAGEN N° 41: PLANO DE USOS DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO...............................................75
IMAGEN N° 42: TIPO DE VIVIENDA .........................................................................................................76
IMAGEN N° 43: ESTADO DE LA INFRAESTRUCTURA VIAL EN EL SECTOR ANALIZADO ............................... 76
IMAGEN N° 44: ALTURA DE LA EDIFICACIÓN EN EL SECTOR ANALIZADO.................................................77
IMAGEN N° 45: ESQUEMA DE RELACIÓN ANCHO DE VÍAS – ALTURA DE EDIFICACIÓN ............................. 79
IMAGEN N° 46: ESQUEMA DE DETERMINACIÓN DEL PORCENTAJE DE ÁREA LIBRE SEGÚN PDAM .........80
IMAGEN N° 47: ESQUEMA DE DETERMINACIÓN DEL PORCENTAJE DE ÁREA LIBRE SEGÚN PUD ............80
IMAGEN N° 48: ARTICULACIÓN METROPOLITANA ................................................................................... 81
IMAGEN N° 49: ESTADO DE LA INFRAESTRUCTURA VIAL EN EL SECTOR ANALIZADO ............................. 82
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

IMAGEN N° 50: CORTES DEL SECTOR ANALIZADO .................................................................................83

IMAGEN N° 51: CLASIFICACIÓN DEL TRANSPORTE PÚBLICO DEL DISTRITO ...........................................84
IMAGEN N° 52: CONDICIONES Y CIRCULACIÓN DE TRANSITO ................................................................ 84
IMAGEN N° 53: RED DE RECREACIÓN PÚBLICA ..................................................................................................85
IMAGEN N° 54: RED DE ESPACIOS LIBRES A NIVEL SECTORIAL .............................................................. 85
IMAGEN N° 55: TIPOS DE VEGETACIÓN EN VÍAS, PARQUES, TORRENTERAS Y ESPACIOS ABIERTOS .......86
IMAGEN N° 56: SISTEMA DE DESAGÜE A NIVEL SECTORIAL ....................................................................86
IMAGEN N° 57: SISTEMA DE AGUA POTABLE A NIVEL SECTORIAL .......................................................... 87
IMAGEN N° 58: PLANO DE SENDAS A NIVEL SECTORIAL .........................................................................88
IMAGEN N° 59: PLANO DE BORDES A NIVEL SECTORIAL .........................................................................88
IMAGEN N° 60: PLANO DE NODOS A NIVEL SECTORIAL ...........................................................................89
IMAGEN N° 61: PLANO DE HITOS A NIVEL SECTORIAL.............................................................................89
IMAGEN N° 62: PLANO DE BARRIOS A NIVEL SECTORIAL ........................................................................90
IMAGEN N° 63: PLANTAS DE DISTRIBUCIÓN ........................................................................................... 93
IMAGEN N° 64: VISUALES 8 BIG HOUSE ................................................................................................ 94
IMAGEN N° 65: VISTA MAQUETA 8 BIG HOUSE ................................................................................................ 95
IMAGEN N° 66: VISTA EXTERIOR ...........................................................................................................95
IMAGEN N° 67: VISTA RAMPA DE COMUNICACIÓN EXTERIOR .................................................................96
IMAGEN N° 68: VISTA INTERIOR .............................................................................................................96
IMAGEN N° 69: GEOMETRÍA ................................................................................................................... 96
IMAGEN N° 70: PLANTAS DE DISTRIBUCIÓN ........................................................................................... 96
IMAGEN N° 71: PLANTAS DE DISTRIBUCIÓN ........................................................................................... 97
IMAGEN N° 72: RESIDENCIAL SAN FELIPE ............................................................................................. 97
IMAGEN N° 73: VISTA 3D RESIDENCIAL SAN FELIPE .............................................................................98
IMAGEN N° 74: VISTA AÉREA RESIDENCIAL SAN FELIPE 1RA Y 2DA ETAPA ..........................................99
IMAGEN N° 75: VISTA DE LA PLAZA CENTRAL O ÁGORA DE LA RESIDENCIAL SAN FELIPE .................... 100
IMAGEN N° 76: PLANTA TÍPICA TORRE EDIFICIO TIPO C ..................................................................... 100
IMAGEN N° 77: ESQUEMA ESTRUCTURAL DE LA TORRE TÍPICA ........................................................... 101
IMAGEN N° 78: CORTE TRANSVERSAL RESIDENCIAL SAN FELIPE ...................................................... 102
IMAGEN N° 79: PLANTA TÍPICA RESIDENCIAL SAN FELIPE................................................................... 103
IMAGEN N° 80: LA CONCEPCIÓN DEL ESPACIO DE MANERA HORIZONTAL Y VERTICAL ................................................. 104
IMAGEN N° 81: VISTA AÉREA DE LAS TORRES, LA PLAZA DE TOROS Y EL PARQUE INDEPENDENCIA. . 104
IMAGEN N° 82: ENHEBRADO DE LAS TORRES QUE DEFINE LAS CHIMENEAS DEL ALTO DE LOS PINOS. 105
IMAGEN N° 83: ENFOQUE DE UN BLOQUE DE LA TORRES DEL PARQUE ............................................... 106
IMAGEN N° 84: VISTA GENERAL DEL PROYECTO LAS TORRES DEL PARQUE ........................................ 107
IMAGEN N° 85: CURVAS ASCENDENTES QUE ORGANIZAN EL PROYECTO ............................................. 108
IMAGEN N° 87: VISTAS DEL DETALLE DEL VOLUMEN DE CIRCULACIÓN QUE FRACCIONA LA MASA DEL
EDIFICIO ....................................................................................................................................... 109
IMAGEN N° 87: ESBELTEZ DE UNO DE LOS LADOS DEL EDIFICIO Y LA TERRAZA ELEVADA .................... 109
IMAGEN N° 88: CONCEPCIÓN VOLUMÉTRICA DEL EDIFICIO MIRADOR ............................................... 110
IMAGEN N° 88: ESTADÍSTICA DE POBLACIÓN FAMILIAR ...................................................................................... 113
IMAGEN N° 89: PROPUESTA MASTER PLAN......................................................................................... 143
IMAGEN N° 90: GEOMETRIZACIÓN ....................................................................................................... 144
IMAGEN N° 91: PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACIÓN .............................................................................. 145
IMAGEN N° 92: PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACIÓN, ESPACIO VERDE. .................................................. 145
IMAGEN N° 93: PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACIÓN, LUGAR DE ENCUENTRO ........................................ 146
IMAGEN N° 94: PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACIÓN, ZÓCALO ................................................................ 146
IMAGEN N° 95: COMPOSICIÓN VOLUMÉTRICA...................................................................................... 147
IMAGEN N° 96: ZONIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DEL CONJUNTO ..................................................... 148
IMAGEN N° 97: ACCESOS Y CIRCULACIONES DE LA PROPUESTA DEL CONJUNTO ................................ 149
IMAGEN N° 98: SISTEMA DE ESPACIOS ABIERTOS DE LA PROPUESTA DEL CONJUNTO ...................... 150
IMAGEN N° 99: SISTEMA EDILICIO DE LA PROPUESTA DEL CONJUNTO ............................................... 151
IMAGEN N° 100: PLANIMETRÍA DEL CONJUNTO ................................................................................... 152
IMAGEN N° 101: PLANTA TÍPICA DEL EDIFICIO. .................................................................................... 154
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

IMAGEN N° 102: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA FLAT TIPO 1 ........................................................................ 155

IMAGEN N° 103: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA FLAT TIPO 2 ........................................................................ 155
IMAGEN N° 104: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA FLAT TIPO 3 ........................................................................ 156
IMAGEN N° 105: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 5. PRIMER NIVEL............................................ 156
IMAGEN N° 106: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 5. SEGUNDO NIVEL ........................................ 157
IMAGEN N° 107: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 6. PRIMER NIVEL............................................ 157
IMAGEN N° 108: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 6. SEGUNDO NIVEL ........................................ 158
IMAGEN N° 109: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 7. PRIMER NIVEL............................................ 158
IMAGEN N° 110: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 7. SEGUNDO NIVEL ........................................ 159
IMAGEN N° 111: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 8. PRIMER NIVEL............................................ 159
IMAGEN N° 112: DISTRIBUCIÓN VIVIENDA DÚPLEX TIPO 8.SEGUNDO NIVEL ........................................ 160
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

INDICE DE TABLAS

Pág.

TABLA N° 2: RELACIÓN DE VENTANA. ....................................................................................................27

TABLA N° 3: PROFUNDIDADES LÍMITE DE SALAS ILUMINADAS LATERALMENTE (EN METROS). ................33
TABLA N° 4: HABILITACIONES RESIDENCIALES...................................................................................... 39
TABLA N° 5: PARÁMETROS DE CZ. .......................................................................................................49
TABLA N° 6: USOS COMPATIBLES..........................................................................................................49
TABLA N° 7: PARÁMETROS DE ZONA RESIDENCIAL DENSIDAD ALTA .................................................... 50
TABLA N° 8: RECREACIÓN PÚBLICA – PARQUES JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO........................... 58
TABLA N° 9: DATOS METEOROLÓGICOS ............................................................................................... 59
TABLA N° 10: TEMPERATURA MÁXIMA Y MÍNIMA DE AREQUIPA.............................................................. 60
TABLA N° 11: PARTICIPACIÓN EN LA ACTIVIDAD ECONÓMICA (MAYORES DE 14 AÑOS) ......................... 63
TABLA N° 12: INGRESO PROMEDIO PER CÁPITA AREQUIPA..................................................................63
TABLA N° 13: POBLACIÓN TOTAL, POR ÁREA URBANA Y RURAL, Y SEXO, SEGÚN PROVINCIA, DISTRITO
Y EDADES SIMPLES......................................................................................................................... 64
TABLA N° 14: POBLACIÓN TOTAL, POR ÁREA URBANA .........................................................................64
TABLA N° 15: USO DE SUELO POR TOTAL DEL LOTE ..............................................................................75
TABLA N° 16: TIPOS DE VIVIENDA .........................................................................................................76
TABLA N° 17: ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN....................................................................................... 77
TABLA N° 18: ALTURA DE EDIFICACIÓN.................................................................................................77
TABLA N° 19: DEFINICIÓN PARÁMETROS, SEGÚN EL TIPO DE USO OTORGADO POR LOS PLANES
VIGENTES ....................................................................................................................................... 78
TABLA N° 20: CUADRO ACTIVIDADES Y NECESIDADES ....................................................................... 116
TABLA N° 21: CUADRO ACTIVIDADES Y NECESIDADES ....................................................................... 117
TABLA N° 22: PROGRAMACIÓN DENSIDAD DEL CONJUNTO .................................................................. 117
TABLA N° 23: CUADRO DE ANÁLISIS PROGRAMÁTICO DE EQUIPAMIENTOS ........................................ 118
TABLA N° 24: PROGRAMACION ARQUITECTÓNICA CUALITATIVA VIVIENDA............................................................. 120
TABLA N° 25: PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA CUALITATIVA DE GUARDERIA....................................................... 122
TABLA N° 26: PROGRAMACION CUALITATIVA DE SALA DE USOS MULTIPLES ........................................................... 123
TABLA N° 27: PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA CUALITATIVA DE GALERIA COMERCIAL ....................................... 124
TABLA N° 28: PROGRAMACION CUALITATIVA DE POLIDEPORTIVO ........................................................................ 124
TABLA N° 29: PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA CUALITATIVA DEL SUPER MERCADO .......................................... 125
TABLA N° 30: PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA CUALITATIVA DEL SUPER MERCADO .......................................... 125
TABLA N° 31: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- VVIVIENDA................................................................. 126
TABLA N° 32: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- CONJUNTO ................................................................ 126
TABLA N° 33: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 01 .................................................................... 127
TABLA N° 34: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 02 .................................................................... 127
TABLA N° 35: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 03 .................................................................... 128
TABLA N° 36: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 04 .................................................................... 128
TABLA N° 37: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- DUPLEX 05................................................................ 129
TABLA N° 38: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- DUPLEX 06................................................................ 129
TABLA N° 39: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- DUPLEX 07................................................................ 130
TABLA N° 40: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- DÚPLEX 08................................................................ 130
TABLA N° 41: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 09 .................................................................... 131
TABLA N° 42: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- FLAT 10 .................................................................... 131
TABLA N° 43: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- SECTOR A ................................................................. 132
TABLA N° 44: COMPONENTES SECTOR A ........................................................................................... 133
TABLA N° 45: NÚMERO DE DEPARTAMENTO DEL SECTOR A ............................................................... 133
TABLA N° 46: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVO DE LOCAL COMERCIAL EN TORRE 1 ............................ 134
TABLA N° 47: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA DE LOCALES COMERCIALES EN TORRE 2..................... 134
TABLA N° 48: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA- SECTOR B ................................................................. 135
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TABLA N° 49: COMPONENTES SECTOR B ........................................................................................... 136

TABLA N° 50: NÚMERO DE DEPARTAMENTOS DEL SECTOR B ............................................................. 136
TABLA N° 51 : PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA DE LOCALES COMERCIALES EN TORRE 3 ................... 137
TABLA N° 52: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA BARRA 1 Y 2 ............................................................... 137
TABLA N° 53: COMPONENTES BARRA 1 .............................................................................................. 138
TABLA N° 54: NÚMERO DE DEPARTAMENTOS EN BARRA 1.................................................................. 138
TABLA N° 55: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA DE LOCALES COMERCIALES EN BARRA 1 .................... 139
TABLA N° 56: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA DE LOCALES COMERCIALES EN BARRA 2 .................... 139
TABLA N° 57: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA SECTOR C .................................................................. 140
TABLA N° 58: COMPONENTES SECTOR C ........................................................................................... 141
TABLA N° 59: NÚMERO DE DEPARTAMENTOS DEL SECTOR C ............................................................. 141
TABLA N° 60: PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA DE LOCALES COMERCIALES EN TORRE 4 .................... 141
TABLA N° 61: ANÁLISIS DE AREAS ....................................................................................................... 165
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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CAPITULO I: GENERALIDADES

1. INTRODUCCION

El déficit de vivienda por el crecimiento vegetativo y las constantes migraciones

han generado una ocupación del suelo con densidades bajas, depredación de
zonas de cultivo y desequilibrio ambiental, que se traducen en “desorden
urbano” con una demanda social insatisfecha.
La ocupación del suelo por el déficit cuantitativo, está directamente relacionado
al déficit cualitativo de la misma, haber, si entendemos esta paradoja sabremos
que la horizontalidad cada vez más extensa asegura menor calidad de vida
para unos y para todos dentro de la ciudad.

Arequipa fue y es la ciudad destino de las migraciones en el sur del Perú

fenómeno que ha generado una transformación violenta y traumática en la
estructura monocéntrica 1 e imagen horizontal de la ciudad. La migración
primero y el aumento vegetativo de la población como segunda causa,
aseguran mayor demanda de viviendas, la invasión de terrenos eriazos y hasta
zonas de riesgo en el primero y la habilitación de terrenos agrícolas en el
segundo son estilos recurrentes que en conjunto sobrevaloran el costo del
suelo por la especulación.

No menos importante en este escenario real es la actuación ausente de los

gobiernos regional y local, en los últimos quince años y durante la gestión del
expresidente regional Juan Manuel Guillen Benavides se llegó a los límites del
desborde del casco urbano2 y la periferia.

De acuerdo a estudios de mercado el déficit de vivienda en la provincia de

Arequipa proyectado al 2014 es de 31,627 viviendas.

En el distrito de J. L. Bustamante y Rivero que tiene una extensión 1,083

has. y una población 81,359 Hab. (Tercera en la provincia) no tiene áreas
de expansión por ser mediterráneo, Esto hace necesario la adopción de
políticas de densificación para no depredar terrenos agrícolas en atención
del déficit actual que según el Plan Urbano Distrital se requiere 3,624
viviendas al presente año. (Plan, 2005).

Por lo expuesto la presente tesis de grado plantea una alternativa de solución,

a través del proyecto urbano – arquitectónico, “CONJUNTO RESIDENCIAL”
con mayor aprovechamiento de Iluminación y Ventilación Natural en las
viviendas, sobre el terreno donde anteriormente funciono la fábrica Lanificio del
Perú, que busca resolver una parte del déficit de vivienda en el distrito de José
Luis Bustamante y Rivero a través de la densificación. 3

1
Monocéntrica, que tiene un centro de desarrollo y crecimiento
2
Casco Urbano, parte antigua o tradicional de las ciudades (en inglés seria el "core") en donde los
elementos urbanos de manzanas, plazas y calles reticuladas existen
3
Densificación Urbana, Número de unidades habitacionales o total de habitantes dividido entre el total
del área metropolitana, Incluye áreas desarrolladas y no desarrolladas dentro de la totalidad de la mancha
urbana metropolitana.

1
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2. ANTECEDENTES

Los éxodos rurales se refieren a la emigración de personas del campo a la

ciudad, estos procesos se dieron en todo el mundo desde la antigüedad pero
se aceleraron más con la Revolución industrial y sobre todo, después de la
Segunda Guerra Mundial a partir de la segunda mitad del siglo XX, las
ciudades ejercieron un atractivo muy poderoso sobre la población rural que a
inicios de siglo en el Perú fue mayoría llegando a representar el 63% del total
nacional,4 la razón, es el deslumbramiento por la vida urbana, la cual se
manifiesta en la oferta de todos aquellos elementos que serían más difíciles de
lograr en el campo, lo que podría definir a esta tendencia, hoy como un primer
acto globalizado.

En América Latina 468 millones de personas viven en zonas urbanas. En sólo

cincuenta años, las ciudades del continente se han multiplicado por seis, ocho
de cada diez personas viven en ciudades.5 Sin embargo, la rapidez con la que
la realidad de las ciudades ha cambiado ha supuesto una transformación
“violenta y traumática” para muchas de ellas. Las ciudades no estaban
preparadas para recibir a la gran masa de nuevos habitantes en sus
infraestructuras, a pesar de ser América Latina la región actual que más está
creciendo y la que mejor ha afrontado la crisis económica en el mundo, sigue
siendo la más desigual por la incapacidad de los gobiernos y la falta de
planificación para convertir las ciudades en una sola lo que ha provocado la
aparición de profundas desigualdades sociales y daños medioambientales en
ellas.

Según el informe de ONU6 Hábitat, “la escasa planificación y las debilidades de

las políticas urbanas han tenido como consecuencia la expansión de las
ciudades siguiendo un modelo poco sostenible, con ausencia de espacios
públicos accesibles para todos, que privilegia el automóvil en detrimento del
transporte en común y mantiene o refuerza la segregación social y espacial”.

En el Perú una de las características más relevantes por la historia del éxodo
rural y el crecimiento urbano es el “Régimen de tenencia de la tierra”, el
empobrecimiento de ciertos suelos, la desvalorización de algunos productos en
los mercados mundiales y las malas condiciones de vida.

La falta de planificación del estado como nación, denotan una ausencia de este
en los pueblos más alejados del país la carencia de servicios de salud
educación y vivienda solo pintaron un futuro seguro: La emigración donde
centros poblados enteros quedaron desiertos en contraste a ciudades que se

4
INEI (2007), MIGRACION NACIONAL
5
The Prisma, The Cultural Newspaper, Latinoamérica la región más urbanizada del planeta. Septiembre
2012
6
ONU, La Organización de las Naciones Unidas (ONU), o simplemente Naciones Unidas (NN. UU.), es
la mayor organización internacional existente. Se define como una asociación de gobierno global que
facilita la cooperación en asuntos como el Derecho internacional, la paz y seguridad internacional, el
desarrollo económico y social, los asuntos humanitarios y los derechos humanos.

2
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

convirtieron en gigantescas aglomeraciones urbanas por no disponer del

soporte necesario, hoy vemos como resultando ciudades con grandes
desequilibrios ambientales ausentes de desarrollo articulado y coherente.
Pues bien, al analizar la ciudad de Arequipa nos formamos una idea cabal de lo
que es el Perú en la estructura urbana de sus ciudades más importantes donde
el centralismo y la centralidad son el origen de estas que crecen y se
desarrollan por pedazos autónomos y segregados entre sí, ciudades
heterogéneas que todavía no tienen el deseo de compactarse cuyo desarrollo
es el reflejo de un comportamiento social emergente.

Arequipa es la ciudad destino de las migraciones que se han dado en el sur del
Perú durante el periodo histórico y contexto que hemos descrito, este
fenómeno ha generado una transformación violenta y traumática en la
estructura monocéntrica e imagen urbana 7horizontal de la ciudad. La
migración primero y el aumento vegetativo de la población como segunda
causa, aseguran mayor demanda de viviendas, la invasión de terrenos eriazos
y hasta zonas de riesgo en el primero y la habilitación de terrenos agrícolas en
el segundo son estilos recurrentes que en conjunto sobrevaloran el costo del
suelo por la especulación. No menos importante en este escenario real es la
actuación ausente de los gobiernos regional y local, en los últimos quince años
y durante la gestión del expresidente regional Juan Manuel Guillen Benavides
se llegó a los límites del desborde del casco urbano y la periferia.

El crecimiento radial extendido ha degradado ecosistemas y las explosivas

habilitaciones hacen que el efecto invernadero aumente por la contaminación
que genera el transporte y desplazamiento en circuitos dependientes, desde la
periferia de todos los distritos hacia el centro de la ciudad y viceversa.

La desconcentración de actividades y servicios del área central es una clave

para convertir la ciudad en un lugar más sostenible, compacto e inclusivo tanto
para los ciudadanos como para el medio ambiente, en los años precedentes se
han desarrollado centralidades8 incipientes como el Cono Norte en cerro
colorado y el Cono Sur formado por los distritos de J. L. Bustamante y Rivero –
Socabaya. En este sector Sur se encuentra la plataforma comercial de Avelino
Cáceres donde se ha consolidado el eje comercial de nivel metropolitano
además de ser ingreso y salida de la ciudad.

El distrito de J. L. Bustamante y Rivero por sus características y situación físico

- espacial es una centralidad natural en la ciudad, mediterráneo y residencial
consolidado, sin expansión lo convierte en distrito con potencial de
densificación en sus áreas medias y bajas para atenuar el déficit de vivienda y
equipamiento comercial requerido en los procesos de densificación
7
Imagen Urbana, conjunto de elementos naturales y artificiales que conforman el marco visual de las
ciudades, pueblos y comunidades de la entidad.
8
Centralidad Urbana, espacio donde se producen intensos intercambios colectivos, pueden concretarse en
un edificio, en una calle o conformar un sector urbano; tienen diferentes escalas y diversas áreas de
influencia; con diferentes grados de diversificación funcional y diferentes intensidades de uso

3
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

principalmente en sectores residencial-comercial como Lanificio ubicado en el

corazón del distrito.9

El sector de Lanificio, se encuentra en la zona consolidada asignado como

Sector IV que alberga el mayor porcentaje de población del distrito (168 hab,/
ha.) compuesto por la urbanización del mismo nombre así como el terreno de la
ex fábrica Lanificio del Perú con características inmejorables para una
consecuente intervención con criterios de densificación urbana.

3. FORMULACION DEL PROBLEMA:

El crecimiento explosivo de la ciudad está relacionado con los siguientes

problemas:

Desigualdad

Al analizar la ciudad de Arequipa nos formamos una idea cabal de lo que son
las ciudades latinoamericanas y del Caribe, como ciudades “duales”,
“divididas”, “segregadas”, algo que se representa tanto espacial como
socialmente.
En el Perú no menos diferente, el centralismo y la centralidad son el patrón de
asentamiento de estas que crecen y se desarrollan por pedazos autónomos y
segregados entre sí, ciudades heterogéneas que todavía no tienen el deseo de
compactarse cuyo desarrollo es el reflejo de un comportamiento social
emergente.

Expansión Urbana y la ciudad informal

En los últimos años, la política pública relacionada con la vivienda y los

asentamientos informales se ha caracterizado por un proceso de aceptación,
legitimación saneamiento legal y mejoras en equipamiento social, de la “ciudad
informal” lo que supondría haber dejado atrás las invasiones de tierras. 10
Sin embargo la ciudad informal ha llegado a disfrutar de una especie de
seguridad de la tenencia de facto lo que ha significado estancamiento, falta de
desarrollo y continuidad de la segregación social y espacial. ONU (2012)
afirma:

“Asistimos también a un amplio movimiento de dispersión de la mancha

urbana en el territorio, asociada con densidades poblacionales más bajas,
lo que conlleva numerosos desafíos para la prestación de servicios y la
sostenibilidad económica, social y ambiental del modelo de desarrollo
urbano”.

9
Plan urbano distrital de José Luis Bustamante y Rivero 2005 - 2015
10
La ciudad informal se constituye en base a asentamientos ilegales que se desarrollan al margen de la
planificación urbanística

4
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

A pesar de la desaceleración del crecimiento urbano de los 90, el espacio

edificado sigue en expansión con la construcción de centros comerciales, y el
consiguiente cambio de la imagen urbana, nuevos complejos residenciales y
con la aparición de nuevas invasiones, las ciudad de Arequipa se expande a un
ritmo superior al del incremento de población, lo que provoca una reducción de
su densidad demográfica. 11

Conjuntamente la población de los estratos socioeconómicos medios y altos

vienen satisfaciendo su necesidad de vivienda adquiriendo terrenos ubicados
en urbanizaciones residenciales las cuales en su mayoría ocupan terrenos de
uso agrícola.
Si la actual tendencia de la ocupación de la vivienda en zonas de peligro, depredación
del área agrícola y el crecimiento desordenado no planificado continúa va a seguir
ocasionado una mala calidad de vida y desconfort para las personas además de
generar una ciudad desordenada, no atractiva para vivir, con una deficiente
accesibilidad a equipamientos y servicios públicos, todo esto se puede evitar o
disminuir en gran medida partiendo con una intervención comprometida de las
autoridades por reglamentar y regular de manera eficiente el crecimiento de la ciudad
e incentivando a la población a la búsqueda de mejores condiciones de vida así como
la elaboración del diseño urbano integral de la ciudad y de los edificios que en ella se
erijan. Cabe recalcar la carencia de espacios públicos y áreas verdes para recreación
y esparcimiento de la población.

3.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA

La presente tesis de grado se centrara en el problema referido a:

DÉFICIT DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE AREQUIPA, SECTOR DEL

DISTRITO DE JOSÉ LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO, distrito urbano
consolidado con potencial de densificación.

4. IMPORTANCIA DEL TEMA

Arequipa por ser una ciudad metropolitana, la segunda ciudad del Perú en
importancia y población con un constante desarrollo de oportunidades motivo
por el que se erige como un atractivo de las migraciones poblacionales durante
las últimas décadas generando una gran demanda de vivienda y depredación
del área agrícola requiere la planificación de su suelo urbanizable en zonas de
expansión, recuperación de espacios en desuso mediante la densificación y
crecimiento vertical de la ciudad con edificios en altura como en este caso para
el uso residencial.

Debido a eso se propone la inserción de la vivienda de alta densidad en el

sector de estudio por el hecho evidente que existe un déficit de vivienda de
calidad en la ciudad y en consecuencia también en el distrito, no existen zonas

11
La expansión urbana se define como un desarrollo residencial de baja densidad que depende del uso del
automóvil. Equivale a la invasión de tierras rurales o en estado natural en la periferia de una ciudad, más
allá de las zonas de servicios y empleo

5
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

de expansión en el distrito más que depredar la campiña existente; fomentando

a su vez el crecimiento vertical de la ciudad.

5. DEFINICION DE OBJETIVOS

5.1 OBJETIVO GENERAL

Elaborar una propuesta urbana arquitectónica de CONJUNTO RESIDENCIAL

en el distrito de José Luis Bustamante y Rivero, que busca solucionar en parte
el problema del déficit de vivienda en este sector del distrito a través de la
densificación.

5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

a. Lograr la integración físico espacial de la propuesta con las

urbanizaciones existentes mediante un adecuado trazo y disposición
de los componentes del conjunto.
b. Desarrollar el conjunto residencial que resuelva en parte el déficit
cuantitativo y cualitativo de vivienda privilegiando la iluminación y
ventilación natural de todos los ambientes.
c. Proponer un proyecto de conjunto residencial integrado a su entorno
a fin de lograr el equilibrio entre el área libre y lo edificado, frente al
problema de ocupación de áreas verdes.
d. Diseñar tipologías de vivienda que alcancen un buen nivel de
desarrollo en términos de espacio función y forma.
e. Responder a la demanda de vivienda de los estratos económicos
medio y medio alto.

6. ALCANCES Y LIMITACIONES

6.1 ALCANCES

a. El proyecto de tesis comprende dos niveles, el metropolitano, que

busca fortalecer la Subcentralidad Sur que está en formación en este
sector de la ciudad para desconcentrar y distribuir de manera
homogénea las actividades del área central y en el nivel distrital
resolverá una parte del déficit de vivienda en el distrito de José Luis
Bustamante y Rivero empleando la normatividad vigente.
b. Desarrollar la propuesta arquitectónica del conjunto residencial que
satisfaga la necesidad de la población y contribuya al desarrollo del
distrito.
c. Se llegara a determinar el diagnóstico de la problemática de vivienda
del distrito de José Luis Bustamante Y Rivero.

6
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

6.2 LIMITACIONES

a. El proyecto arquitectónico Conjunto Residencial pretende resolver

solo una parte del déficit de vivienda en el distrito de José Luis
Bustamante y Rivero así también está direccionado a un estrato
económico determinado por su capacidad adquisitiva.

7. VARIABLES DE ESTUDIO

7.1 VARIABLES INDEPENDIENTES

VARIABLE INDICADOR INDICE

- Población Edad niños – jóvenes - adultos

Social Sexo %hombres / %mujeres
Nivel de educación grado de instrucción
Estrato económico alto - medio – bajo

- Población Empleo PEA

Económico Ingresos personal / familiar
Activ. Económicas comercio/ servicios etc.
Mov. Migratorios inmigra/ emigración
Valor del suelo $/. S/.

- Parámetros Normativos Densidad Hab/ha

Altura de edificación ml.
Coef. de edificación área const /área neta
Área libre %
Retiros ml.
Estacionamientos vehículo / vivienda

- Parámetros ambientales Suelos Físico territorial

Topografía % pendiente orientac.
altitud mnsm.
Hidrografía

- Parámetros ambientales Humedad %

Climatología Presión atmosférica % pendiente orientac.
Precipitaciones lits/seg.
Vientos m/s.
Temperatura °C
Asoleamiento lumen/m2

- Expediente urbano Uso de suelo %

A nivel sector Altura de edificación N° de pisos.
Estado de conserv. bueno/regular/malo
Material predominante tipo de material
Tipo de vivienda unifam. Multifam. etc.
7
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

- Expediente urbano Perfil urbano

Imagen Barrios
Hitos
Nodos
Bordes
Sendas

- Expediente urbano Espacios abiertos

Paisaje Espacios articuladores

- Expediente urbano Vialidad vías vehiculares

Transporte e infraestructura vías peatonales
de servicios
Servicios básicos Agua
Desagüe
Luz eléctrica.

7.2 VARIABLES DEPENDIENTES

VARIABLE INDICADOR INDICE

- Vivienda de alta densidad Tipologías familia/ ocupación

Integrantes
Estructuras dual, mixta, etc.
Innovación tecnológica sostenibilidad
Autosuficiencia

8. METODOLOGIA

8.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN

El presente proyecto es de tipo descriptivo – correlacional, identifica el
problema por descripción y características identificando los orígenes y
consecuencias a través de las variables de estudio y las relaciones entre ellas.

8.2 ESQUEMA METODOLÓGICO

El esquema metodológico para el presente estudio se realizará por ámbitos o
segmentos que diferencien los temas y los niveles de análisis a través de los
marcos de análisis

8.2.1 Marco teórico

Definición y características entre ellos variables e indicadores concernientes al
tema de estudio, centralidad, subcentralidad, consolidación urbana, vivienda de
alta densidad, conjuntos residenciales, densificación.

8
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

8.2.2 Marco referencial

Permite realizar comparación y evaluaciones de resultados en aplicación a
contextos similares del tema conjuntos residenciales de alta densidad a nivel
internacional y nacional.

8.2.3 Marco normativo

Delimita los ámbitos de intervención y actuación de manera objetiva y precisa
en la propuesta y el proyecto para lograr el acierto en la relación propuesta –
ciudad y proyecto – lugar.

8.2.4 Marco real

Descripción y análisis del sector y su relación inmediata, descripción y análisis
del terreno mismo en todos los niveles de arquitectura, y usuario que permitan
la predictibilidad de los elementos del conjunto, conclusiones y premisas de
diseño.

9
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 1: Esquema Metodológico

Fuente: Elaborado en el Taller de Tesis módulo II FAU – UNSA

10
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

CAPITULO II: MARCO TEORICO

1. VIVIENDA

1.1 SIGNIFICADO DE VIVIENDA

La vivienda es un componente de la ciudad, creada para vivir en ella, para

satisfacer necesidades básicas de los seres humanos y para cumplir nuestro
rol dentro de la sociedad. 12 Dde manera tal se puede afirmar que a lo largo de
la historia está a pasado por un proceso de cambios, tanto en la manera como
vivir y de la forma como se construye.
El hombre primitivo usó las cavernas como guaridas para protegerse de las
inclemencias climáticas y de otras amenazas. Con el transcurrir del tiempo tuvo
la necesidad de moverse de un sitio a otro para buscar alimento y mejores
condiciones de vida. Empezó a construir refugios para vivir; primero fueron
chozas, carpas, luego grandes construcciones de piedra hasta llegar a las
construcciones modernas, donde todas mantienen una finalidad en común; la
de proporcionar un espacio seguro y confortable para resguardarse, un espacio
que ofrezca cobijo contra la intemperie y los peligros de la noche, lugar de
familia, de comer, de dormir, de trabajo, de recibo, de culto, de relaciones
sociales, de descanso y de convalecencia.
También se considera vivienda a cualquier recinto, apartamento, aposento,
casa, domicilio, estancia, hogar, lar, mansión, morada, piso, etc. Las viviendas
se clasifican en particulares o colectivas, teniendo en cuenta el tipo de hogar
que las ocupa.

1.2 TIPOS DE VIVIENDA

1.2.1 VIVIENDA PARTICULAR

Destinada a ser usada como domicilio separado e independiente, por una
familia. En una vivienda particular reside habitualmente un hogar particular.

12
MAFFET GIANLUIGI, (2008). “Vivienda en Bloques alineados”, Barcelona –España, Editorial
Gustavo Gili S.A. Pág.102.

11
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 2: Modelo de Vivienda Particular

Fuente:www.elparalex.com/

13
MODELO DE VIVIENDA COLECTIVA

Destinada a ser usada como lugar de alojamiento especial por un conjunto de

personas generalmente sin vínculos familiares y que hacen vida en común por
distintas razones. Esta definición se identifica con la de grupo no familiar.

Imagen N° 3: Modelo de Vivienda Colectiva

Fuente:http://tecnohaus.blogspot.com/2010/06/vivienda-colectiva-
lofts-yungay-ii.html

13
DICCIONARIO SOPENA (2011), Concepto del Reglamento Nacional de Edificaciones. Barcelona-
España. Editorial RUS. Pág. 22.

12
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

En resumen se considera una vivienda a cualquier recinto, separado e

independiente, construido o adaptado para el albergue de personas,
básicamente dependiendo de la magnitud y/o exigencias de éstas se pueden
dar de cuatro tipos:
1.2.2 UNIFAMILIAR
Desarrollada para ser ocupada en su totalidad por una sola familia, y pueden
ser aisladas, pareadas o adosadas. Genera áreas de baja densidad, con bajo
impacto ambiental y de infraestructuras de servicios, además de tráfico
vehicular poco significativo.

Imagen N° 4: Modelo de Vivienda Unifamiliar

Fuente: http://design-apartment.lalaz.ru/vivienda-unifamiliar-planos/

BIFAMILIAR 14

Es una edificación de dos unidades residenciales, que cuenta con una vivienda
completa por planta para dos familias. Genera áreas de baja a media densidad,
con bajo impacto ambiental y de infraestructuras de servicios, además de
tráfico vehicular moderado.

14
DICCIONARIO SOPENA (2011), Concepto del Reglamento Nacional de Edificaciones. Barcelona-
España. Editorial RUS. Pág. 25.

13
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 5: Modelo de Vivienda Bifamiliar.

Fuente: http://arquibitar.blogspot.com/2010/08/diseno.html

MULTIFAMILIAR 15

Es una edificación en la que sé que agrupa tres o más viviendas

independientes en un terreno de propiedad común. Cuenta con servicios y
bienes compartidos, como: circulaciones, escaleras, ascensores, bajantes de
basuras, estacionamientos, acometidas de servicios, áreas verdes y zonas
sociales.
Generan zonas de alta densidad, con impactos ambientales significativos en
cuanto al mayor consumo de recursos y generación de desechos, además de
un alto impacto en el paisaje urbano por la mayor altura de las construcciones,
requiriendo además una red vial más amplia.

15
DICCIONARIO SOPENA (2011), Concepto del Reglamento Nacional de Edificaciones. Barcelona-
España. Editorial RUS. Pág. 35.

14
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Imagen N° 6: Modelo de Vivienda Multifamiliar

Fuente: arquitecturaconstructiva.com

CONJUNTO RESIDENCIAL16

Constituida por una mezcla de las anteriores en un solo lote.

Imagen N° 7: Modelo de Conjunto Residencial

Fuente: www.noticias24.com

16
CRUZ BERMUDEZ Jaime Fernando (2002), “Las Necesidades especiales del hombre “, Facultad de
Arquitectura; universidad autónoma de Chiapas-México.

15
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1.3 TIPOS DE ORGANIZACIÓN

Dentro de la organización total del edificio; la manera en que se disponen los
espacios puede poner en claro su importancia relativa o su cometido simbólico.
1.3.1 SEGÚN LA FORMA DE AGRUPACION

1.3.1.1 PERIMETRAL
El tipo de edificación, con lo cual se pretende una máxima definición del
espacio interior. Se presenta como una suma de edificios singulares. Se
permite una alta densificación.
1.3.1.2 EN HILERA
El sistema edilicio es abierto y se presenta en agrupación de viviendas iguales
o semejantes. La delimitación del espacio exterior suele ser prácticamente
nula.
1.3.1.3 LINEAL
El edificio suele presentarse de manera aislada, extendido longitudinalmente y
con una altura considerable. La definición de un espacio solo se facilita con la
articulación espacial con otro edificio.
1.3.1.4 UNION DE BLOQUES
Es la unión de distintos bloques, suele presentarse como edificio aislado o
como actuación a gran escala y la definición de espacios casi ni es posible.

1.3.1.5 BLOQUE TORRE

El edificio por lo general se presenta de forma aislada, como un objeto
colocado libremente en el espacio, en donde no son posibles las articulaciones
espaciales.
1.3.1.6 FORMAS ALTERNATIVAS
En las últimas décadas se hicieron esfuerzos por desarrollar formas
alternativas. Algunos puntos de partida fueron desde la racionalización técnico-
constructiva, hasta la sobre edificación de superficies de circulación y agua,
considerándose estos como utópicos.
2. ESPACIOS ABIERTOS URBANOS

Los espacios abiertos urbanos son aquellos espacios al aire libre que se
encuentran entre los edificios y permiten la comunicación, tránsito e interacción
social17; de los habitantes dentro de la ciudad, éstos pueden ser de carácter
público, semipúblico y privado siendo delimitados por el paramento18 de los

17 ESTRUCTURA URBANA, (2008.) Relación de orden morfológico que se establece entre las
partes que forman un cierto espacio urbano, contenido por objetos arquitectónicos. La estructura urbana
se concretará en las características de los lotes, en la posición de los objetos arquitectónicos con respecto
a esas calles y esos lotes, en la altura de las edificaciones de acuerdo a los espacios abiertos que ellas
limitan, etc. Pág. 65.

18 PARAMENTO, (2005). Es el marco que limita el espacio donde se realizan las actividades
públicas de los individuos en la ciudad. El paramento es la cara que ofrecen los ámbitos privados
expresando el límite de la vida urbana, señalando en sus características morfológicas tanto las formas en

16
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edificios y/o barreras físicas naturales (mar, ríos, relieves topográficos, etc.)
que los colindan.
Es en los espacios abiertos urbanos que los habitantes realizan actividades
importantes en su vida cotidiana, como actividades sociales, recreativas,
culturales, comerciales, etc. derramando de manera pública los hechos
históricos, presentes y futuros que marcarán la vida de la ciudad.

Imagen N° 8: Espacio abierto Urbano testigo de los hechos de la

Ciudad Plaza de Armas de Arequipa
Fuente: WWW.INFOPERU.COM

Los espacios abiertos urbanos junto con los paramentos de los edificios son lo
que percibimos de la ciudad no sólo de su forma espacial y estructura urbana
19, sino también de su condición social, cultural, histórica, ideológica, política,
económica y tecnológica, percepciones que dependiendo de cada caso
particular establecerán o no vínculos de identificación entre los habitantes y la
ciudad.
Las transformaciones constantes son una característica esencial de los
espacios abiertos urbanos, ya que si bien de inicio pueden ser diseñados y
planeados para cumplir una función específica, con el paso del tiempo las
necesidades y demandas de los habitantes van cambiando por lo que es
inevitable hacer modificaciones que se adecuen a los nuevos usos y
actividades a desarrollar, no obstante estas adecuaciones, en la mayoría de
ocasiones no se puede dejar de lado la memoria del sitio al que pertenecen, lo
que convierte a los espacios abiertos urbanos en testigos y referentes de la
historia de la ciudad, “los espacios urbanos y sus envolventes son el legado

las que se relaciona la vida particular de los ciudadanos con su ciudad como las formas que adopta esa
vida privada. Pág. 73.
19 ESTRUCTURA URBANA, (2008.) Relación de orden morfológico que se establece entre las
partes que forman un cierto espacio urbano, contenido por objetos arquitectónicos. La estructura urbana
se concretará en las características de los lotes, en la posición de los objetos arquitectónicos con respecto
a esas calles y esos lotes, en la altura de las edificaciones de acuerdo a los espacios abiertos que ellas
limitan, etc. Pág. 64.

17
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histórico de anteriores generaciones, y sirven al ciudadano como proceso de

aprendizaje para entender sus raíces originales”. (Bazant, 2010) 20

Imagen N° 9: Transformación del Espacio Abierto urbano plaza de la

Encarnacion Sevilla España
Fuente: www.laciudadviva.org

Algunos autores engloban a los espacios abiertos urbanos en tres tipos que
son; la calle, la plaza y el parque, sin embargo, dadas las condiciones
complejas y la evolución que dichos espacios presentan, se hace necesario
identificar y analizar los diferentes tipos que existen, que dependiendo de su
condición pública, semipública o privada tendrán variaciones no sólo en su
nivel de acceso, sino también en los usos y actividades que los habitantes
realicen en estos.
2.1 ESPACIOS ABIERTOS PUBLICOS
Los espacios abiertos urbanos de carácter público son aquellos en los cuales
los habitantes pueden acceder en todo momento sin importar un horario, un
registro o un permiso para su libre tránsito y permanencia en estos, pudiéndose
realizar una gama amplia de actividades y usos que van desde la recreación
hasta el comercio, lo que permite una interacción social importante entre los
habitantes.
Estos espacios son los que mayor predominio tienen dentro de la ciudad
distinguiéndose los siguientes tipos:
Calles.
Plazas.
Parques.
Jardines.

20 BAZANT C. Jean, (2010). Espacios urbanos, historia, teoría y diseño. Limusa- México. Pág. 14

18
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Glorietas.
Puentes peatonales.
Puentes Vehiculares.
Áreas Residuales.

Imagen N° 10: calle mercaderes como ejemplo de espacios abiertos

urbanos de carácter público de Arequipa
Fuente: www.infoarequipa.com

2.2 ESPACIOS ABIERTOS SEMIPUBLICOS.

A diferencia de los espacios abiertos urbanos de carácter público, los
semipúblicos mantienen un acceso restringido a un horario, un registro o un
permiso para transitar y permanecer en ellos, presentando en la mayoría de
ocasiones una delimitación física (muros, cercas, rejas, etc.) con respecto a su
entorno.21 Estos espacios no son tan predominantes como los de carácter
público, sin embargo, a últimos tiempos la tendencia a establecerlos se ha
incrementado ya que presentan condiciones de mayor control y seguridad,
situación que genera una disminución significativa en la gama de actividades e
interacción social entre los habitantes. Dentro de los espacios abiertos urbanos
de carácter semipúblico se pueden identificar los siguientes tipos:
Calles cerradas.
Parques cerrados.
Parques urbanos.
Deportivos públicos.

21
GUTIERREZ PINTO Dary, (1998). Tesis: “Diseño de un Complejo Multifamiliar en Tacna”.
Arequipa-Perú. Pág. 45

19
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Jardines y/o plazas de edificios públicos.

Playas públicas.
Cementerios.
Pasos a desnivel para peatones.
Paraderos de transporte.
Estacionamientos públicos.

Imagen N° 11: espacio abierto urbano de carácter semipiblico

monasterio de santa catalina arequipa
Fuente: www.inkanatura.com

2.3 ESPACIOS ABIERTOS PRIVADOS.

Los espacios abiertos urbanos de carácter privado son aquellos que mantienen
un acceso restringido en todo momento y son de uso exclusivo para sus
propietarios y a quienes sean designados por ellos, siendo delimitados al igual
que en los espacios semipúblico en la mayoría de ocasiones por barreras
físicas, lo que limita las actividades y usos desarrollados dentro de éstos, sin
embargo y no obstante su acceso restringido, estos espacios forman parte
importante de la percepción que los habitantes tienen de la ciudad, adoptando
en muchas ocasiones una relación visual con este tipo de espacios22. Dentro
de los espacios abiertos urbanos de carácter privado se pueden identificar los
siguientes tipos:
Patios, terrazas y azoteas de viviendas.
Deportivos privados.
Jardines de edificios privados.
Playas “privadas”.

22
LOPEZ BARBOSA Fernando, (1993). Manual de Montaje de Exposiciones. INSTITUTO HICAYUA
DE CULTURA. PORTO- Santo Domingo.

20
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Estacionamientos privados.

Imagen N° 12: Proyecto para Azoteas verdes Espacios urbanos de

carácter Privado Punggol Singapur
Fuente: www.vesproinc.com

Los espacios abiertos urbanos ya sean de carácter público, semipúblico o

privado están integrados por una serie de elementos que en cada caso
particular permitirán no sólo el desarrollo de diversas actividades sino también
la identificación de los habitantes con el espacio. “La presencia o ausencia de
ciertos elementos hace que percibamos un espacio con nuestros sentidos,
formándonos una imagen determinada que puede o no gustarnos y que
finalmente hará que usemos o evitemos estar en un lugar.”. (Mazari Hiriart,
1996); (Cabeza Perez, 1996) 23
Los elementos que integran los espacios abiertos urbanos se pueden distinguir
en cuatro grandes grupos:
Elementos de circulación y permanencia (senderos, banquetas, arroyos
vehiculares, explanadas, etc.).
Vegetación (árboles, arbustos, pastos, etc.)
Mobiliario urbano (bancas, esculturas o monumentos, luminarias, fuentes,
juegos infantiles, jardineras, etc.)
Elementos de instalaciones (postes, cables, coladeras, etc.)

23 MAZARI HIRIART Marcos, (1996). Espacios abiertos en la Ciudad de México, Alejandro

Cabeza Pérez, “Elementos que intervienen en la conformación de los espacios abiertos”. Gobierno del
Distrito Federal-México. Pág. 09.

21
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Los elementos anteriores podrán o no estar presente en cada caso particular,

integrando en cada espacio abierto urbano una configuración espacial distinta.
2.4 ASPECTOS EXTERNOS

Las exigencias externas procedentes del entorno urbano poseen una influencia
en el edificio equivalente o superior a las internas inherentes a este. La
arquitectura moderna no aceptaba con gusto el compromiso entre las
exigencias internas y externas, cuando es justamente esta asunción la que
define o dibuja los edificios en tanto componentes del contexto urbano. 24
El rechazo de esta actitud conciliadora significa condenar irremisiblemente a
todo edificio a estar en conflicto con el entorno, en detrimento de las dos partes
muestras de estos conflictos abundan en nuestras ciudades, lesionadas
cuando el provecto del edificio no compagina las funciones internas y las
exigencias del emplazamiento.25

a) Espacio Urbano

Nuestras ciudades se han convertido en tremendas aglomeraciones.

Abandonarlas es privilegio de unos pocos, para la mayoría la cuestión no es
donde vivir, sino como vivir en ellas. El primer paso es conocer nuestro entorno
urbano pero, ¿cómo hacerlo? no será a través de edificios aislados o
monumentos, pese a que sean muy, importantes. Los monumentos no
configuran la ciudad que habitamos, son simples señas de identidad.
Conocemos la ciudad por sus espacios urbanos, las calles y las plazas. La
sucesión de fachadas define los espacios urbanos

b) La Calle

En general, los seres humanos son criaturas sociables y gregarias amantes de

estar en compañía viendo y siendo visto hablando y escuchando, y uno de los
lugares perfectos para hacerlo son las calles de las ciudades.
El acto de salir de compras visto como nueva actividad funcional fracasara a no
ser que se le considere actividad social. En tal sentido, la tradicional calle de
tiendas que subsiste en nuestro medio, cubre a la perfección esta función
social suplementaria, reúne distracción accesibilidad fácil y coherencia visual,
combinación que la hace foco de atracción, entremezcla comercio con
actividades varias. Multiplica la vida urbana y salvaguarda el entorno. La calle
asume su función de espacio social y se convierte en un teatro en el que
actores y público intercambian continuamente su papel.

24
Contexto es lo que rodea algo, el entorno, urbano es la ciudad (urbe)en que se encuentra, natural es
referido a la naturaleza en que está inserto y el cultural, los estilos arquitectónicos manifestados en sus
construcciones.
25
Estudio Espacio Público Urbano. Harrison y Asociados.1999

22
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26
c) Estructura Urbana

Los edificios tienen un papel de apoyo en el contexto urbano, más aun, que su
existencia solo es viable dentro de esta estructura, sin la asunción del tejido
urbano sin trabajo que lo respete y sin proyectos que lo complementen no
podremos construir y conservar las ciudades que anhelamos.

El edificio debe admitir esta estructura más aun en el caso de renovación,

como fuerza que orienta y controla su forma, siendo su organización interior
acorde con las necesidades urbanas.

Debemos de dejar de proyectar edificios desde dentro, limitándolos a ser

expresión de necesidades funcionales y económicas: concibámoslos también
desde dentro del tejido exterior.

d) La Circulación Urbana

La ciudad vive o muere según aumente o disminuyan las posibilidades de

comunicación, palabra que en el contexto urbano significa circulación.
Entre los principales modelos de circulación tenemos:27

Transporte público: la ciudad moderna no es viable sin transporte público, de

él depende el desarrollo presente y futuro de la misma, pero la ciudad no vive
para su circulación, por el contrario esta es consecuencia de la vitalidad
urbana, cuestión que los especialistas acostumbran a olvidar. El diseño de los
sistemas de transportes ha de partir del previo conocimiento del conjunto a que
pertenecen.
Estacionamiento: tenemos que hacer frente al problema del vehículo a la
transición de conductor de vehículo a peatón los edificios deben incrementar la
utilización del espacio de establecimiento.
La incorporación del estacionamiento a los enlaces del transporte público y a
los edificios construidos en los núcleos urbanos densamente poblados
redundaría en un mejor uso del espacio.

Andar: es un modo de transporte urbano trascendental el método básico de

circulación en las ciudades es caminar. Los peatones son los únicos que
perciben el entorno sin las deformaciones ni desviaciones que causa la
velocidad, los únicos que contactan directamente con la ciudad y se enriquecen
con ella. La vida urbana corre peligro de perder espacios al servicio del peatón.
Muchos sitios se le ha expulsado y la calle se ha convertido en una pista de
carreras para coches desprovista de interés.

26
La estructura urbana es la relación urbanística (tanto desde el punto de vista espacial como económico
y social) existente en el interior del espacio urbano entre las distintas partes que componen la ciudad,
27
El Plan de Clasificación de las vías de una ciudad o de una extensión de ella, establecerá los sistemas y
subsistemas viales, y la forma y la extensión de cada uno de ellos determinaran los factores básicos que
permitan asignar funciones específicas para dichos sistemas y un objetivo a cada uno de ellos.

23
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2.5 ASPECTOS EMOCIONALES

La manera como percibimos y reaccionamos delante de nuestros edificios

constituyen una experiencia humana. La percepción emocional es algo más
que una reacción, si entra dentro de nuestro propósito diseñar ciudades que se
adecuen al ser humano tendremos que conocer el impulso que nace de este,
como respuesta al estímulo perceptivo.

Las emociones generan el deseo de tener un entorno dotado de específicas

características, un entorno que responda con las necesidades personales.
Todo estudio de las fuerzas que operan en la edificación no puede omitir las
emociones que exigen un entorno acorde con las necesidades psicológicas del
hombre con todas sus contradicciones y pluralidad.28

El entorno urbano afecta a la vida urbana mucho más de lo que podemos o

estamos dispuestos a reconocer, bien porque nos faltan medios científicos para
medirlo, bien porque el entorno urbano ha experimentado tal expansión que
casi engloba la totalidad de la vida del ser humano.

La consideración de criterios emocionales para el entorno urbano hará cambiar

nuestra actitud de proyectar edificios. La forma exterior de estos, la fachada, ha
dejado de ser exclusivamente la expresión de las funciones internas, en ella
debe reflejarse el compromiso de las necesidades interiores con las exigencias
del tejido urbano.

En ambos aspectos interviene el mundo emocional, los espacios urbanos y los

interiores afectan al hombre por igual los espacios cívicos exteriores no solo
tienen el papel de enlazar dos puntos de destino, como opinaban los urbanistas
modernos, son lugares para estar y vivir, y como tales tienen significación para
el ser humano.

3. VENTILACIÓN NATURAL EN EDIFICIOS

El concepto arquitectónico está íntimamente relacionado con los parámetros

ambientales y al uso que se hace de ellos. El viento es uno de los parámetros
ambientales más importantes a manejar en la arquitectura, ya sea para
captarlo, para evitarlo o controlarlo. El viento es un elemento de climatización
pasiva que ha sido utilizado de manera muy importante en la arquitectura de
todos los tiempos y en todo lugar.

La ventilación es la principal estrategia de climatización 29 en los climas cálidos,

tanto secos como húmedos. Pero también en los climas fríos lo es, ya que es
necesario protegerse del viento, y controlar las infiltraciones. Por otro lado, en

28 Extracto de Dialécticas Urbanas y Construcción de significados. Sergi Valera

29
La climatización, es el confort térmico y lumínico, están muy relacionados con el diseño del edificio.
En este aspecto, el diseño desde un punto de vista bioclimático puede suponer enormes mejoras respecto
a los estándares establecidos

24
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los climas templados habrá épocas con necesidades de ventilación y otras de

control.

Para lograr una adecuada ventilación en la arquitectura es necesario

comprender como se comporta el viento y de qué manera pueden
aprovecharse los patrones que sigue en su recorrido a través de las
edificaciones.

3.1 VIENTO Y ARQUITECTURA

3.1.1 Comportamiento del viento alrededor de una construcción

Imagen N° 13: Comportamiento del viento.

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

Cuando el viento pega contra un edificio se crea una zona de presión alta en la
cara frontal, en viento rodea al edificio y crea zonas de baja presión en las
caras laterales y en la cara posterior. Naturalmente el aire tiende a entrar al
edificio por las zonas de alta presión y a salir por las zonas de baja presión.30

3.1.2 Comportamiento del viento dentro del edificio

a. La localización y tipo de abertura de entrada determina el patrón del flujo de

aire a través de un edificio

30
Uno de los fines de la arquitectura bioclimática es asegurar una adecuada calidad del aire contenido en
el interior de las edificaciones La ventilación tiene la finalidad de evacuar estas sustancias (polvo,
monóxido de carbono, gas radón, compuestos orgánicos volátiles, etc.) mediante el intercambio de aire
entre la atmósfera interior y la exterior.

25
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Al tener una abertura localizada al centro de un muro, tendremos igual presión

a ambos lados de dicha abertura, por lo que el viento entrará de frente a la
habitación. Si la abertura no está al centro, la presión a ambos lados del muro
será desigual, lo que originará que el flujo de entrada sea diagonal con el
sentido que provoca la zona de mayor presión.

Imagen N° 14: Resultados de presiones.

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

Todas las variaciones en los patrones del flujo de aire son causadas por la
desigual presión alrededor de las aberturas de entrada, como un resultado de
su localización con respecto a la superficie de muro sólido que las rodea.
El tipo de abertura también es muy importante, existen muchos tipos de
ventanas en el mercado que al usarse en aberturas de entrada nos dan una
gran variedad de patrones de flujo de aire. Debemos conocer las ventajas y
limitaciones de los diferentes tipos de ventanas para poder emplearlos
inteligentemente en cada caso particular. Por ejemplo, es necesario considerar
que una tela mosquitero de nylon reduce la velocidad del viento hasta en un
30%.
b. La localización y tipo de abertura de salida tienen poca influencia en los
patrones internos del flujo de aire, sin embargo entre más cambios de dirección
(en el interior) sufra el aire, más se reducirá su velocidad.

a. Relación entrada-salida
Cuando la abertura de entrada es más pequeña que la abertura de salida se
incrementa la velocidad del flujo interno.31

31
Los vientos dominantes en el sitio son flujos de aire generados a gran escala por estos fenómenos. Ya
en la escala del edificio, podemos afirmar que la ventilación natural suele basarse en dos estrategias
básicas: la captación y el aprovechamiento de los vientos del sitio, y la generación de fenómenos
convectivos en pequeña escala (algo así como vientos interiores)

26
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La cantidad de aire que pasa por una abertura de una habitación, depende
directamente del área de abertura, la velocidad del viento, la dirección del
viento con respecto al plano de la abertura, y la relación que existe entre el
área de la abertura de entrada y el área de la abertura de salida de la
habitación.
Donde: Q = r v A sen 

Q = Tasa de ventilación o cantidad de aire (m 3/s) r = relación entre abertura de

entrada y salida
(r = 0.60 x fr (factor de relación de aberturas)) v = velocidad del viento (m/s)
A = área de la abertura de entrada (m 2)
 = ángulo que forma la dirección del viento y el plano de la abertura

RELACIÓN DE VENTANA (fr)1

Área de salida / área de entrada fr

5:1 5 1.38
4:1 4 1.37
3:1 3 1.33
2:1 2 1.26
1:1 1 1.00
3:4 0.75 0.84
1:2 0.50 0.63
1:4 0.25 0.34

Tabla N° 1: Relación de ventana.

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

De acuerdo con el autor, el factor de relación de aberturas (fr) se puede

obtener a través de la siguiente ecuación:

fr = (Rv / (1 + Rv2)0.5) / seno 45°

Donde:

fr = Factor de relación de aberturas

Rv = As / Ae (Relación entre la ventana de salida y la de entrada) As = Área de
la abertura de salida de aire (m2)
Ae = Área de la abertura de entrada de aire (m2)

Por lo que la relación de aberturas será:

r = 0.6 ((Rv / (1 + Rv2)0.5) / seno 45°)

27
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El flujo de aire que pasa a través de una habitación o un edificio también se

puede establecer en función de las diferencias de presión en los entre el lado
de barlovento y sotavento de la construcción. La presión del viento en
barlovento se puede estimar mediante:

pw = 0.612 v2
Donde:

pw = Presión (Pa)
v= Velocidad del viento (m/s)

En el lado de barlovento del edificio se pueden presentar presiones entre 0.5 y

1 pw (la presión máxima, 1 pw, se presenta generalmente a 2/3 de la altura),
mientras que en sotavento, la presión negativa estará entre -0.3 y -0.4 pw;
ambas dependiendo del punto de ubicación en la fachada, de la dirección de
viento y de los efectos aerodinámicos32 particulares de la edificación debidos a
su forma. La tasa de ventilación se estima de la siguiente manera:
Q = 0.827 A (p)0.5

Donde:

Q = Tasa de ventilación o cantidad de aire (m/s)

A = Área de la abertura de ventilación (entrada) (m2)
p = Diferencia de presiones entre las dos aberturas de ventilación cruzada
(Pa)

d. Divisiones dentro de la habitación

El flujo de aire pierde gran parte de su energía cinética cada vez que es desviado
alrededor o sobre un obstáculo. Varios recodos en ángulo recto tales como
paredes o muebles dentro de una habitación pueden detener una corriente de
aire de baja velocidad. Por ello debemos evitar poner muros que obstaculicen
nuestro flujo de aire y procurar ponerlos en el sentido que lleva el viento.
e. Orientación de la ventana con respecto al viento

Se genera la máxima presión del viento a barlovento de un edificio cuando la

facha es normal (perpendicular) a la dirección del viento. Un viento que incide a
45° reducirá la presión en un 50%. Parece evidente que se consiga la mayor
velocidad del aire en el interior si el viento entra en forma perpendicular a la
fachada; sin embargo, B. Givoni encontró que si el viento incide a 45°
aumentará la velocidad media del aire interior. Esto se puede explicar si
sabemos que cuando un edificio se encuentra a 45° se crea una mayor
32
La aerodinámica es la rama de la mecánica de fluidos que estudia las acciones que aparecen sobre los
cuerpos sólidos cuando existe un movimiento relativo entre éstos y el fluido que los baña, siendo éste
último un gas y no un líquido, caso éste que se estudia en hidrodinámica

28
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velocidad a lo largo de las fachadas de barlovento. Por consiguiente la “sombra”

del viento será más ancha, la presión negativa (efecto de succión) aumenta y el
flujo del aire interior se ve incrementado.

f. Flujo de aire alrededor de los edificios

En un arreglo de unidades paralelas, el viento tiende a “brincar” sobre los

edificios. Los edificios planeados en fila provocan una “sombra” de viento sobre
las subsecuentes unidades, la cual es reforzada por la tendencia del viento a
canalizarse a través de los espacios libres, sin pasar por las unidades
posteriores.
Un arreglo de unidades escalonadas (damero) tiene la ventaja de que habrá
fuertes patrones de viento desde las construcciones directas al flujo, hacia las
subsecuentes unidades, por lo que el esquema de corrientes es mucho más
uniforme, quedando casi eliminadas las zonas de aire estancado.

Imagen N° 15: Disposición de edificios en forma de damero

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

g. Sombra de viento o zona de turbulencia

Cuando el viento incide perpendicularmente sobre la cara de barlovento de un
edificio de altura H, largo W, y ancho L, define un patrón del viento particular
basado en las relaciones de la dimensión R:

R = BS 0.67 * BL 0.33
donde:
BS = dimensión menor entre H y W BL = dimensión mayor entre H y W cuando
BL > 8 BS, BL = 8 BS
Las sombras de viento o de turbulencia quedan definidas de acuerdo a: Hc =
0.22 R
Xc = 0.50 R Lc = 0.90 R Lr = 1.00 R

29
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La primera zona de turbulencia en la techumbre (Z1) queda definida por Hc y

Lc. La segunda zona de alta turbulencia (Z2) se define a partir de Hc con una
relación 1:10 (5.7°)
La tercera zona (Z3), de turbulencia generada por el edificio queda definida por:
Z3 / R = 0.28 (X/R) 0.33

donde:
X es la distancia a partir del vértice del edificio donde se forma la turbulencia.

La capa límite de falta de afectación se da aproximadamente a 1.5 R,

dependiendo de la pendiente de la techumbre.

Imagen N° 16 : Distintas sombras de viento

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

3.1.3 VIENTO INDESEABLE

Dentro del diseño solar bioclimático33, el análisis y manejo del aire y del viento
es sumamente importante ya que en un clima frío, por ejemplo. El viento puede
llegar a ser indeseable, mientras que en un clima tropical, cálido-húmedo, lo
más seguro es que sea la principal estrategia de diseño.
Un viento puede ser indeseable:
- Cuando es muy frío (temperatura del aire inferior a la zona de confort.)
- Cuando es muy cálido (generalmente cuando la temperatura del aire es
superior a 35 °C.)

33
La arquitectura bioclimática consiste en el diseño de edificios teniendo en cuenta las condiciones
climáticas, aprovechando los recursos disponibles (sol, vegetación, lluvia, vientos) para disminuir los
impactos ambientales, intentando reducir los consumos de energía.

30
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- Cuando está contaminado (de polvo, smog, olores, CO2, etc.)

- Cuando es superior a 1.5 m/s (en términos funcionales de confort).
- Y desde luego cuando se presenta bajo condiciones especiales como:
tornados, ciclones o huracanes (arriba de 20 m/s).

Los parámetros de estudio deben contemplar la velocidad, dirección, frecuencia

y turbulencia a escala local y particular.
El uso de la vegetación en el diseño bioclimático es sumamente importante,
desde el punto de vista mecánico en su relación con el viento, desde el punto
de vista biotérmico 34y también sensorial.

4. ILUMINACION EN DEPARTAMENTOS

4.1 PARÁMETROS DE DISEÑO

Como base de partida para la consideración de un correcto diseño de

iluminación de un edificio, deben resolverse una serie de premisas, de entre las
que pueden destacarse las siguientes:

- El haz directo procedente del sol.

- La iluminación debe facilitar la orientación y definición de la situación de
una persona en el espacio y en el tiempo.
- La iluminación debe integrarse en el diseño arquitectónico y de interior;
es decir, planificarse desde el principio y no agregarse en una fase
posterior.
- Las diversas opciones de forma, color y materiales de la iluminación
deben reforzar los objetivos del diseño arquitectónico y de interior en vez
de actuar independientemente.
- La iluminación debe crear una sensación y atmósfera adaptadas a las
necesidades y expectativas de las personas (formal, íntima, oficial,
sobria, económica, brillante, atenuada, hogareña, valiosa, amplia,
acogedora, hostil, etc.).
- La iluminación debe facilitar y promover la comunicación entre las
personas.
- La iluminación debe definir principios y transmitir mensajes que vayan
más allá de la simple claridad; debe expresar algo.
- La iluminación debe ser original en sus formas básicas de expresión; no
debe ser un producto de masas que simplemente reproduzca lo ya
existente.
- La iluminación debe facilitar la percepción y reconocimiento del entorno
de las personas.

34
Biotermico, Es la que se obtiene mediante los gases emitidos por los desechos orgánicos, los desechos
son compactados en diferentes capas, los cuales liberan una serie de gases.

31
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4.2 TIPOLOGÍA DE ESPACIOS

Hay dos niveles tipológicos que condicionan el diseño de la edificación desde el

punto de vista de la iluminación de interiores:
- La interacción entre el edificio y el espacio abierto iluminado con un cielo
luminoso.
- La relación entre el edificio y la sala interior iluminada que recibe su luz
del exterior.
4.2.1 Situación: forma del edificio e implantación

El diseño de luz natural debe comenzar en la etapa de distribución del lugar de

ubicación, antes de considerar en detalle las ventanas. La razón para ello es
que los grandes obstáculos que rodean al edificio pueden tener un impacto
tanto en la cantidad de luz que alcanza las ventanas como en la distribución de
la luz dentro de una sala.
La implantación del lugar de edificación es también el factor más importante
que afecta a la disponibilidad de luz solar dentro de un edificio. Para el diseño
solar pasivo35, que constituye la mayoría de las ganancias solares en invierno,
es especialmente importante considerar el grado de obstrucciones u
obstáculos.

Una pendiente orientada al sur experimentará mayores temperaturas que una

pendiente orientada al norte, y es probable que quede protegida de los fríos
vientos del norte así como que reciba una radiación solar incrementada. La
pendiente en cualquier dirección reducirá la cantidad de luz natural que alcanza
las ventanas que miran hacia la pendiente.

La imagen 6 muestra cómo esta situación aumenta el espacio necesario del

edificio para dar las mismas iluminancias de luz natural en la pared de la
ventana.

Imagen N° 17: La formación de sombras.

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

35
Los sistemas solares pasivos se utilizan principalmente para captar y acumular el calor proveniente de
la energía solar. Se les llama pasivos ya que no se utilizan otros dispositivos electromecánicos (bombas
recirculadoras, ventiladores, etc) para recircular el calor. Esto sucede por principios físicos básicos como
la conducción, radiación, convección del calor.

32
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4.2.2 Profundidad del edificio y tamaño total

La iluminación lateral en un edificio establece un límite a la profundidad del

mismo para que pueda ser iluminado satisfactoriamente durante el día. En un
edificio típico con una altura de la parte superior de la ventana de 2,5 m y una
anchura de sala de 3,75 m, la luz natural puede penetrar aproximadamente 6 m
hacia dentro desde la vertical de la ventana. Esto establece una limitación al
diseño, produciendo plantas que son de 12 m de profundidad. Esta limitación
puede contrarrestarse mediante el uso de ventanas altas relaciona-do con
espacios altos, que permiten que la luz natural alcance mayor profundidad.
Si una sala con iluminación natural es iluminada por ventanas en una sola
pared, la profundidad de la sala, L, no debe exceder del valor límite dado por:

Donde W es la anchura de la sala, Hw la altura de la par-te superior de la

ventana desde el nivel del suelo y Rb la reflectancia promedio de las
superficies en la mitad posterior de la sala (lejos de la ventana). Si L excede
este valor, la mitad posterior de la sala tenderá a parecer sombría y se
necesitará el alumbrado eléctrico suplementario.

Reflectancia Rb 0,4 0,4 0,5 0,5 0,6 0,6

Ancho de sala (m) 3 10 3 10 3 10

Altura de la parte superior de

la ventana (m)

2,5 4,5 6,7 5,4 8 6,8 10

3 5 7,7 6 9,2 7,5 11,5

3,5 5,4 8,6 6,5 10,4 8,1 13

Tabla N° 2: Profundidades límite de salas iluminadas lateralmente (en metros).

Fuente: www.arq-bioclimatica.com
Si un edificio se ilumina mediante ventanas situadas en lados opuestos del
edificio, la profundidad máxima que puede ser iluminada con luz natural de
modo satisfactorio, es dos veces la profundidad límite de la sala, L, desde la
pared de una ventana a la pared de la otra ventana.

La iluminación cenital 36 se desarrolló con la finalidad de permitir construir

edificios de mayor profundidad, para introducir más luz hacia el interior por
36
La definición más elemental de arquitectura siempre incluirá a la luz. Por su parte; la luz cenital es la
relación entre la luz y el espacio más primario, ya que naturalemente la luz (del sol, la luna, las estrellas)
viene desde arriba. En el presente ejercicio se buscaba iluminar cenital y naturalmente un espacio de usos
múltiples de 40,00 x 12,00 metros y de 12,00 metros de altura libre resultante después de cubrirlo influirá
directamente la versatilidad del espacio, como es lógico.

33
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medio de claraboyas, lucernarios, cúpulas u otros tipos de elementos de

iluminación cenital. También se usa para edificios especiales, tales como
pabellones deportivos: puede sustituir con ventajas a las ventanas laterales que
pueden provocar deslumbramiento cuando se intenta seguir la trayectoria de
bolas o pelotas. La iluminación cenital puede también causar deslumbramiento
si no está bien diseñada, pero a menudo es un problema de diseño más fácil
de resolver que el de reducir el deslumbramiento procedente de ventanas
laterales.

4.2.3 Línea sin cielo

Se define como línea sin cielo a aquella a partir de la cual no se recibe luz del
cielo directa. Si un área significativa del plano de trabajo se encuentra más allá
de ésta, la distribución de la luz natural en la sala parecerá pobre y se requerirá
alumbrado artificial suplementario.

En el trazado de la línea sin cielo, los puntos clave están en la parte superior de
las esquinas de la ventana. Estos son, normalmente, los últimos puntos en los
que puede verse el cielo. De ahí que la posición de la línea sin cielo pueda ser
alterada aumentando la altura de la parte superior de la ventana o ajustando la
parte posterior de la fachada del edificio.

Si la sala y los obstáculos externos ya existen, la posición de la línea sin cielo

puede ser medida directamente; pero en la mayoría de los casos su posición
tiene que ser encontrada a partir de dibujos.

Imagen N° 18: Medición de la línea sin cielo

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

a) Obstrucción horizontal larga paralela a la ventana. La línea sin cielo es

también paralela a la ventana.

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Imagen N° 19: Verificación de la línea sin cielo.

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

b) Obstrucción horizontal más estrecha paralela a la ventana (véase

Imagen 10). CD es parte de la misma línea sin cielo que en la Figura 3;
pero ahora los puntos al norte de DE pueden recibir luz proceden-te de
los alrededores de la esquina A del obstáculo, y los puntos al sur de CF
pueden recibir luz también de los alrededores de la esquina B. Así el
área sin cielo es de forma trapezoidal. Si el obstáculo AB hubiera sido
incluso más estrecho, el área sin cielo sería de forma triangular, y con la
misma forma si la obstrucción fuese mayor.

Imagen N° 20: Área sin cielo

Fuente: www.arq-bioclimatica.com

35
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Donde hay más de una ventana, la línea final sin cielo rodeará estas áreas que
no pueden recibir luz del cielo directa desde ninguna de las ventanas. Esto
puede ser evaluado considerando cada ventana como propia, combinándolas
entonces. Para una sala con ventanas en más de un lado sucede a menudo
que todos los puntos del plano de trabajo reciben luz del cielo directa a través
de una ventana u otra.

36
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5. CONCLUSIONES DEL MARCO TEORICO

• A través de los años el significado de la vivienda no ha variado mucho, la

cual es de cobijo recuperación y desarrollo, sin embargo sus formas de
concepción han variado en la medida del cambio de la ciudad.

• La vivienda se ha convertido en una gran problemática que ha venido

evolucionando desde el déficit del número de viviendas hasta el de
generar el menor impacto posible, buscando el desarrollo sostenible.

• El urbanismo verde es una respuesta a la cual apuntamos, por su

temática en sí, que es la de generar y conservar amplias áreas verdes

• El empleo de la vivienda multifamiliar en alta densidad, es un concepto

aun no acogido por toda la población que aspira tener una vivienda, por
lo que su adecuado desarrollo en la propuesta podrá hacer posible que
ésta se note atractiva para la población de hoy.

• El conjunto residencial permite una concepción integral de la forma-

espacio arquitectónico el espacio urbano, haciendo que exista una
correspondencia, y permite que la vivienda se interrelacione de una
mejor manera.

• Entre las características principales que definen a una vivienda ideal

están la accesibilidad, seguridad, privacidad y la orientación, por lo que
debemos enfocarnos en estos aspectos.

• El esquema de patio central como atrio de ventilación también es

retomado en muchos proyectos, ya que es un elemento arquitectónico
importantísimo de control microclimático.

• Ya que no se puede seguir construyendo bajo los esquemas

derrochadores de energía que imperan en la actualidad. El proyecto
arquitectónico debe tener como premisa fundamental el bienestar y
confort de los ocupantes y el uso eficiente de la iluminación y ventilación
natural contribuyendo el uso eficiente de la energía.

37
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CAPITULO III: MARCO NORMATIVO

1. NORMATIVIDAD

1.1 ASPECTOS GENERALES

El marco normativo (principios rectores) en el que se basa nuestra propuesta
es el siguiente:
1.2 REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

TITULO II: HABILITACIONES URBANAS 37

1. TIPOS DE HABILITACIONES

NORMA TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALES

CAPITULO I GENERALIDADES

Artículo 1. Constituyen Habilitaciones Residenciales aquellos procesos de

habilitación urbana que están destinados predominantemente a la edificación
de viviendas y que se realizan sobre terrenos calificados con una Zonificación
afín.
Artículo 2. Las Habilitaciones Residenciales se clasifican en:
a) Habilitaciones para uso de vivienda o Urbanizaciones
b) Habilitaciones para uso de vivienda taller
c) Habilitaciones para uso de vivienda tipo club
d) Habilitación y construcción urbana especial
Artículo 3. Las Habilitaciones Residenciales, de acuerdo a su clasificación,
podrán llevarse a cabo sobre terrenos ubicados en zonas de expansión urbana,
islas rústicas o áreas de playa o campestres, con sujeción a los parámetros
establecidos en el cuadro resumen de Zonificación y las disposiciones del Plan
de Desarrollo Urbano.
Artículo 4. Las habilitaciones Residenciales deberán cumplir con efectuar
aportes, en áreas de terreno habilitado, o efectuar su redención en dinero
cuando no se alcanza las áreas mínimas, para los siguientes fines específicos:
a) Para Recreación Pública
b) Para Ministerio de Educación y
c) Para Otros Fines
d) Para Parques Zonales
Artículo 5. Los aportes de Habilitación Urbana constituyen un porcentaje del
Área bruta descontando las áreas de cesión para vías expresas, arteriales, y
las áreas de reserva para proyectos de carácter provincial o regional, y se fijan
de acuerdo al tipo de Habilitación Residencial a ejecutar.

37
Habilitación Urbana, Proceso para convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante ejecución
de obras (accesibilidad, agua desagüe, energía e iluminación pública, pistas y veredas). No es un simple
“cambio de uso ”

38
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CAPITULO II. URBANIZACIONES

Artículo 9. En función de la densidad, las Habilitaciones pare uso de Vivienda
o Urbanizaciones se agrupan en seis tipos.
Tipo 6: Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Densidad Alta a ser
Ejecutados en Zonas Residenciales de Alta Densidad (R5, R6 y R8). 38
Artículo 10. De acuerdo a su tipo, las habilitaciones para uso de Vivienda o
Urbanizaciones deberán cumplir con los aportes de habilitación urbana:
Tipo 6: Recreación publica 15%
Parques Zonales 2%
Educación 3%
Otros fines 4%
Las Municipalidades Provinciales podrán adecuar la distribución de los aportes
del presente cuadro en función de las demandas establecidas en su Plan de
Desarrollo Urbano, manteniendo el porcentaje total correspondiente a cada tipo
de habilitación urbana.
Artículo 11. De acuerdo a las características de las obras existirán 6 tipos
diferentes de habilitación, de acuerdo a lo consignado en el siguiente cuadro:

TIPO CALZADAS ACERAS AGUA ENERGÍA

(PISTAS) (VEREDAS) POTABLE DESAGÜE ELÉCTRICA TELÉFONO
A CONCRETO CONCRETO CONEXIÓN CONEXIÓN PÚBLICA Y PÚBLICO
SIMPLE DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIO

B ASFALTO CONCRETO CONEXIÓN CONEXIÓN PÚBLICA Y PÚBLICO

SIMPLE DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIO

C ASFALTO ASFALTO CONEXIÓN CONEXIÓN PÚBLICA Y PÚBLICO

CON SARDINEL DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIA

D SUELO SUELO ESTABILIZADO CONEXIÓN CONEXIÓN PÚBLICA Y PÚBLICO

ESTABILIZADO CON SARDINEL DOMICILIARIA DOMICILIARIA DOMICILIARIA

E AFIRMADO DISEÑO CONEXIÓN POZO PÚBLICA Y PÚBLICO

DOMICILIARIA SÉPTICO DOMICILIARIA

F DISEÑO DISEÑO CONEXIÓN POZO PÚBLICA Y PÚBLICO

DOMICILIARIA SÉPTICO DOMICILIARIA

Tabla N° 3: Habilitaciones Residenciales

Fuente: Reglamento Nacional de Edificaciones - RNE

Artículo 13. La calidad mínima de obras en las habilitaciones para uso de

Vivienda o Urbanizaciones para fines multifamiliares será del tipo B.

TITULO III. EDIFICACIONES

1. ARQUITECTURA

NORMA A.010 ARQUITECTURA

38
En arquitectura, el término densidad puede ser definido como la cantidad de gente que vive en un
determinado espacio. Hoy en día la vivienda en alta densidad juega un papel muy importante no solo en
la práctica de la arquitectura, sino en el diseño urbano y en la posibilidad de dar respuestas colectiva e
individual a las necesidades de vivienda

39
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CONDICIONES GENERALES DE DISEÑO.

CAPITULO I. CARACTERISTICAS DE DISEÑO

Artículo 3. Las obras de edificación deberán tener calidad arquitectónica, la

misma que se alcanza con una respuesta funcional y estética acorde con el
propósito de la edificación, con el logro de condiciones de seguridad, con el
cumplimiento de la normatividad vigente, y con la eficiencia del proceso
constructivo a emplearse.
En las edificaciones se responderá a los requisitos funcionales de las
actividades que se realizan en ellas, en términos de dimensiones de ambientes,
relaciones entre ellos, circulaciones y condiciones de uso.
Se ejecutarán con materiales, componentes y equipos de calidad que
garanticen su seguridad, durabilidad y estabilidad.
En las edificaciones se respetará el entorno inmediato, conformado por las
edificaciones colindantes, en lo referente a altura, acceso y salida de vehículos,
integrándose a las características de la zona de manera armónica.
En las edificaciones se propondrá soluciones técnicas apropiadas a las
características del clima, del paisaje, del suelo y del medio ambiente general.
En las edificaciones se tomará en cuenta el desarrollo futuro de la zona, en
cuanto a vías públicas, servicios de la ciudad, renovación urbana y zonificación.

CAPITULO III. SEPARACION ENTRE EDIFICACIONES

Artículo 16. Toda edificación debe guardar una distancia con respecto a las
edificaciones vecinas, por razones de seguridad sísmica, contra incendios o por
condiciones de iluminación y ventilación naturales de los ambientes que la
conforman.
Artículo 17. La separación entre edificaciones por seguridad sísmica se
establece en el cálculo estructural correspondiente, de acuerdo con la normas
sismo resistentes.
Artículo 18. En los conjuntos residenciales conformados por varios edificios
multifamiliares, la separación entre ellos, por razones de privacidad e
iluminación natural, se determinará en función al uso de los ambientes que se
encuentran frente a frente, según lo siguiente:
a) Para edificaciones con vanos de dormitorios, estudios, comedores y salas de
estar, la separación deberá ser igual o mayor a un tercio de la altura de la
edificación más baja, con una distancia mínima de 5.00m. Cuando los vanos se
encuentren frente a los límites de propiedad laterales o posterior, la distancia
será igual o mayor a un tercio de la altura de la propia edificación.
b) Para edificaciones con ambientes de cocinas, pasajes y patios techados, la
distancia se separación deberá ser mayor a un cuarto de la altura de la
edificación más alta, con un distancia mínima de 4.00m.

40
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CAPITULO IV. DIMENSIONES MINIMAS DE LOS AMBIENTES

Artículo 21. Las dimensiones, área, y volumen, de los ambientes de las

edificaciones deben ser las necesarias para:
a) realizar las funciones para las que son destinados.
b) albergar al número de personas propuesto para realizar dichas funciones.
c) tener el volumen de aire requerido por ocupante y garantizar su renovación
natural o artificial.
d) permitir la circulación de las personas así como su evacuación en casos de
emergencia.
e) distribuir el mobiliario o equipamiento previsto.
f) contar con iluminación suficiente.
Artículo 22. Los ambientes con techos horizontales, tendrán una altura mínima
de piso terminado a cielo raso de 2.30m. Las partes más bajas de los techos
inclinados podrán tener una altura menor. En climas calurosos la altura deberá
ser mayor.
Artículo 23. Los ambientes para equipos o espacios para instalaciones
mecánicas, podrán tener una altura menor, siempre que permitan el ingreso de
personas para la instalación, reparación o mantenimiento.
Artículo 24. Las vigas y dinteles, deberán estar a una altura mínima de 2.10m
sobre el piso terminado.

CAPITULO V. ACCESOS Y PASAJES DE CIRCULACIÓN

Artículo 25. Los pasajes para el tránsito de personas deberán cumplir con las
siguientes características:
a) tendrán un ancho libre mínimo calculado en función del número de
ocupantes a los que sirven.
b) los pasajes que formen parte de una vía de evacuación carecerán de
obstáculos en el ancho requerido, salvo que se trate de elementos de
seguridad o cajas de paso de instalaciones ubicadas en las paredes, siempre
que no reduzcan en más de 0.15m el ancho requerido. El cálculo de los medios
de evacuación se establece en la norma A130.
c) La distancia horizontal desde cualquier punto, en el interior de la edificación,
el vestíbulo de acceso de la edificación o a una circulación vertical que
conduzca directamente al exterior, será como máximo de 45,0m sin rociadores
o 60.0 m con rociadores.
d) En edificaciones de uso residencial se podrá agregar 11.0 m adicionales,
medidos desde la puerta de departamento hasta la ruta de evacuación.
e) Sin perjurio del cálculo de evacuación mencionado, la dimensión mínima del
ancho de los pasajes y circulaciones horizontales interiores, medios entre los
muros que lo conforman será las siguientes:
- interior de las viviendas 0.90m
- pasajes que sirven de acceso hasta dos viviendas 1.00m
- pasajes que sirven de acceso hasta 4 viviendas 1.20m

41
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CAPITULO VI. ESCALERAS

Artículo 26. Las escaleras pueden ser:

a) Integradas
Son aquellas que no están aisladas de las circulaciones horizontales y cuyo
objetivo es satisfacer las necesidades de transito de las personas entre pisos
de manera fluida y visible.
b) De evacuación.
Son aquellas que son a prueba de fuego y humo y pueden ser:
Con vestíbulo previo ventilado. Sus características son las siguientes:
- Las cajas de las escaleras deberán ser protegidas por muros de cierre.
- No deberán tener otras aberturas que las puertas de acceso.
- El acceso será únicamente a través de un vestíbulo que separe en forma
continua la caja de la escalera del resto de la edificación.
- Los escapes antes de desembocar en la caja de la escalera deberán pasar
forzosamente por el vestíbulo, el que deberá tener cuando menos, un vano
abierto al exterior de un mínimo de 1.5m2.
- La puerta de acceso a la caja de escaleras deberá ser puerta corta fuego con
cierre automático.
- En caso el vestíbulo previo este separado de las áreas de circulación
horizontal, la puerta contrafuego deberá ubicarse en el acceso al vestíbulo
ventilado. En este caso la puerta entre el vestíbulo y la caja de escalera podrá
no ser contra fuego pero deberá contar con cierre automático.
- En caso que se opte por dar iluminación natural a la caja de escaleras, se
podrá utilizar un vano cerrado con blocks de vidrio el cual no excederá de
1.50m2
El tipo de escalera a proveerse depende del uso y de la altura de la edificación,
de acuerdo con lo siguiente.
Vivienda: Escalera integrada: hasta cinco niveles. Escalera de Evacuación:
más de 5 niveles.
Artículo 30. Los ascensores en las edificaciones deberán cumplir con las
siguientes condiciones:
a) Son obligatorios a partir de un nivel de circulación común superiores a
11.00m sobre el nivel de ingreso a la edificación desde la vereda.
b) los ascensores deberán entregar en los vestíbulos de distribución de los
pisos a los que sirve. No se permiten paradas en descansos intermedios entre
pisos. En caso de proponerse ascensores con apertura directa a las unidades
residenciales en edificios multifamiliares, estos deberán contar con un vestíbulo
previo cerrado.
c) En edificaciones residenciales, no es obligatorio la llegada del ascensor al
sótano de estacionamiento.

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CAPITULO VII. DUCTOS

Artículo 41. Las edificaciones deberán contar con un sistema de recolección y

almacenamiento de basura o material residual, para lo cual deberán tener
ambientes para la disposición de los desperdicios.
El sistema de recolección podrá ser mediante ductos directamente conectados
a un cuarto de basura, o mediante el empleo de bolsas que se dispondrán
directamente en contenedores, que podrán estar dentro o fuera de la
edificación, pero dentro del lote.
Artículo 43. Los ambientes para almacenamiento de basura deberán tener
como mínimo dimensiones para almacenar lo siguiente:
- Uso residencial, a razón de 30 lt./vivienda (0.03 m3) por día.
Artículo 45. En las edificaciones donde no se exige ducto de basura, deberán
existir espacios exteriores para la colocación de los contenedores de basura,
pudiendo ser cuartos de basura cerrados o muebles urbanos fijos capaces de
recibir el número de contenedores de basura necesarios para la cantidad
generada en un día por la población que atiende.
Artículo 46. Los ductos verticales en donde se alojen montantes de agua y
electricidad, deberán tener un lado abierto hacia un ambiente de uso común.
Los ductos que contengan montantes de agua deberán contar en la parte más
baja con un sumidero conectado a la red pública del diámetro de la montante
más grande.

CAPITULO XI. ESTACIONAMIENTOS

Artículo 60. Toda edificación deberá proyectarse con una dotación mínima de
estacionamientos dentro del lote en que se edifica, de acuerdo a su uso y
según lo establecido en el Plan Urbano.

NORMA A.020. VIVIENDA

CAPITULO I. GENERALIDADES

Artículo 1. Constituyen edificaciones para fines de vivienda aquellas que

tienen como uso principal o exclusivo la residencia de las familias,
satisfaciendo sus necesidades habitacionales y funcionales de manera
adecuada.
Artículo 2. Toda vivienda deberá contar cuando menos, con espacios para las
funciones de aseo personal, descanso, alimentación y recreación.
Artículo 3. Las viviendas pueden edificarse de los siguientes tipos:
- Unifamiliar, cuando se trate de una vivienda sobre un lote.
- Edificio multifamiliar, cuando se trate de dos o más viviendas en una sola
edificación y donde el terreno es de propiedad común.
- Conjunto Residencial, cuando se trate de dos o más viviendas en varias
edificaciones independientes y donde el terreno es de propiedad común.
- Quinta, cuando se trate de dos o más viviendas sobre lotes propios que
comparten un acceso común.

43
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Artículo 4. Las viviendas deberán estar ubicadas en las zonas residenciales

establecidas en el plano de zonificación compatible o en zonas rurales.
Artículo 5. Para el cálculo de la densidad habitacional, el número de habitantes
de una vivienda, está en función del número de dormitorios, según lo siguiente:
Vivienda Número de habitantes
De un dormitorio 2
De dos dormitorios 3
De tres dormitorios o más 5

CAPITULO II. CONDICIONES DE DISEÑO

Artículo 6. Las viviendas deberán cumplir con lo establecido en la Norma

A.010 Condiciones generales de Diseño en lo que sea aplicable.
Artículo 7. Las dimensiones de los ambientes que constituyen la vivienda
serán aquellas que permitan la circulación y el amueblamiento requerido para
la función propuesta, acorde con el número de habitantes de la vivienda. Las
dimensiones de los muebles se sustentan en las características
antropométricas de las personas que la habitaran.
Artículo 8. El área techada mínima de una vivienda sin capacidad de
ampliación (departamentos en edificios multifamiliares o en conjuntos
residenciales sujetos al régimen de propiedad horizontal) será de 40m2.
Artículo 9. Los ambientes de aseo podrán prestar servicio desde cualquier
ambiente de la vivienda. La cocina podrá prestar servicio desde el comedor,
estar-comedor o desde una circulación que la integre a él. La lavandería podrá
prestar servicio desde la cocina o desde una circulación común a varios
ambientes.
Artículo 10. Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se
desarrollen entre muros deberán tener un ancho libre mínimo de 0.90m.
Las escaleras que se desarrollen en un tramo son un lado abierto o en dos
tramos sin muro intermedio, podrán tener un ancho mínimo de 0.80m.
Artículo 11. En las zonas que en plan urbano lo permita, se podrá construirse
edificaciones de seis niveles sin ascensores, siempre y cuando el quinto nivel
corresponda a un departamento tipo dúplex, y el edificio no cuente con
semisótano.
Artículo 12. Dice: Los accesos a las edificaciones multifamiliares y a aquellas
que forman parte de conjuntos residenciales, deberán tener un ancho mínimo
de 1.00m y cumplir con lo establecido en la Norma A.120. Accesibilidad para
personas con discapacidad.

CAPITULO III. CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS

Artículo 16. La vivienda debe permitir el desarrollo de las actividades humanas
en condiciones de higiene y salud para sus ocupantes, creando espacios
seguros para la familia que la habita, proponiendo una solución acorde con el
medio ambiente.

44
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Los ambientes deberán disponerse de manera tal que garanticen su uso más
eficiente, empleando materiales que demanden un bajo grado de
mantenimiento.
Los constructores de viviendas deberán informar a los propietarios sobre los
elementos que conforman su vivienda, sus necesidades de mantenimiento y el
funcionamiento de las instalaciones eléctricas, sanitarias, de comunicaciones,
de gas y mecánicas si fuera el caso.
Artículo 21. Las montantes verticales de agua entre en sistema de bombeo y
el tanque elevado o entre estos y los medidores de caudal, así como las
montantes de electricidad entre el medidor y la caja de distribución, y las
montantes de comunicaciones entre la acometida y la caja de distribución,
deberán estar alojadas en ductos uno de cuyos lados debe ser accesible con el
fin de permitir su registro, mantenimiento y reparación. Estos ductos no podrán
abrir hacia las cajas de escaleras.

Las tuberías de distribución interiores empotradas en cocinas y baños deberán

seguir cursos que eviten su interferencia con la instalación de mobiliario.

CAPITULO IV. CONDICIONES ADICIONALES PARA CONJUNTOS

RESIDENCIALES Y QUINTAS.

Artículo 29. Los conjuntos residenciales y las quintas están compuestos por
edificaciones independientes unifamiliares o multifamiliares, espacios para
estacionamientos de vehículos, áreas comunes y servicios comunes.
El objeto de un conjunto residencial y de una quinta es posibilitar el acceso a
servicios comunes que generan un beneficio a sus habitantes.
Estos servicios son: recreación pasiva (áreas verdes y mobiliario urbano),
recreación activa (juegos infantiles y deportes), seguridad (control de accesos y
guardianía) y actividades sociales (salas de reunión).
Las áreas no techadas de las viviendas podrán estar delimitadas por
parámetros transparentes o vivos.
Las distancias entre las edificaciones, así como los pozos de luz deberán
respetar lo dispuesto en la norma A.010.
Artículo 30. Los proyectos que se desarrollen en lotes iguales o mayores a
450m2 podrán acogerse a los parámetros de altura y coeficiente de edificación
establecidos para conjuntos residenciales, de acuerdo a la zonificación
correspondiente.
Artículo 32. La entidad prestadora de servicios de saneamiento instalara
además del medidor o medidores para las áreas comunes del conjunto
residencial o quintas, un medidor de agua para cada una de las viviendas
integrantes del conjunto residencial o quinta. El consumo que corresponde a
áreas comunes deberá facturarse en el recibo individual de cada vivienda, en
función a su porcentaje de participación en el conjunto residencial. Dicha
información será consignada en los contratos de compraventa de cada vivienda
por el promotor o constructor del Conjunto Residencial.
En el caso de Conjuntos Residenciales en base a edificios multifamiliares, se
instalará un medidor totalizador del consumo de cada edificio.

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1.3 PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO METROPOLITANO DE

AREQUIPA 2016-2025

1.3.1 Introducción

Para el presente trabajo, se tomaran los lineamientos del Plan de Desarrollo

Metropolitano de Arequipa 2016-2021
En el plan se establece el Modelo de Desarrollo Urbano mediantes tres
determinaciones principales:

La Clasificación del Suelo, mediante la que se establece el ámbito

urbano actual y futuro.
La Zonificación, mediante la que se establece el uso y la cantidad de uso
previsto para cada área.
Los Sistemas que constituyen las redes para que el funcionamiento de
las áreas urbanas sea equilibrado y satisfactorio para los ciudadanos.

1.3.2 Criterios Generales de la clasificación de las zonas de uso de suelo

El Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa 2016 – 2025 establece una

Zonificación Urbana como la norma técnica en la que se localizan actividades
con fines sociales y económicos como vivienda, recreación, protección y
equipamiento, industria, comercio, transportes y comunicaciones.

Los criterios de zonificación han sido los siguientes:

A. Físico-Ambientales. Identificación de áreas de mayor peligro y zonas

altamente vulnerables, soporte de los ecosistemas naturales y agrícolas;
los beneficios ambientales que aportan los espacios abiertos a las áreas
urbanas.
B. Urbano – Funcionales. Determinar las áreas para la zonificación urbana
identificando la capacidad de infraestructura vial, servicios y
equipamiento. Las densidades de ocupación, traza y grado de
consolidación del espacio urbano actual.
C. Socio económico-productivo. Cantidad de población, actividades
productivas; estrato socioeconómicos, procedencia de la población; y la
capacidad económica de los habitantes.

CLASIFICACIÓN DE LAS ZONAS DE USO DE SUELO

Primero se han delimitado las zonas urbanas, abarcando áreas destinadas al

uso de vivienda, zonas comerciales, industriales, de servicio público
complementario, usos especiales de y recreación.
Segundo, se han delimitado las zonas de reglamentación especial,
identificando las zonas patrimoniales naturales y construidas, zonas de
recuperación y zonas de desarrollo y/o renovación urbana.
Tercero, hay una zonificación destinada a las zonas agrícolas, expansión y
reversa paisajística. Además de las zonas monumentales y zonas
patrimoniales arqueológicas.

46
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Por último, se han delimitado las áreas habilitaciones urbanas y de expansión.

Los diferentes usos asignados al suelo urbano esta complementado con el
Reglamento de Zonificación.

LEYENDA

Imagen N° 21: Plano de Zonificación y Usos de Suelo de Arequipa Metropolitana

Fuente: Plan Director de Arequipa Metropolitana 2016-2025

Áreas Urbanas Actuales:

Es el suelo que en la actualidad está ocupado con actividades urbanas y

dotadas de servicios básicos vialidad y transporte.

47
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Áreas de Expansión Urbana:39

Son las áreas destinadas para el crecimiento de la ciudad. En el Plan de

Desarrollo Metropolitano 2016-2025 se prioriza la densificación de la ciudad,
que tiene un baja densidad; asimismo, áreas de crecimiento urbano,
supeditadas a la factibilidad de dotación de servicios.

Se han considerado expansión para áreas recreativas y para áreas urbanas.

En este marco, la propuesta se presenta 3 horizontes de desarrollo:

a. Corto plano, al 2017. Asimilando áreas urbanizadas fuera de los límites

de expansión estipulados en el PDAM 2002-2015; áreas urbanizadas
ilegalmente sobre áreas agrícolas sujetas a sanción.
b. Mediano plazo, al 2020. Expansión en el sector de Río Seco en el Cono
Norte y en el sector de Umapalca en el Cono Sur.
c. Largo plazo, al 2025, inclusión de áreas aledañas a la carretera
Arequipa-La Joya en el Cono Norte, un cerro cercano al cuartel
Salaverry y Mollebaya en el Cono Sur.

Las áreas de expansión urbana, se han ubicado en su mayoría en la periferia

del área metropolitana, complementado con los distintos usos de manera
equilibrada.

Las áreas de expansión urbana, se ubican en suelo eriazos, de los cuales, la

mayoría de ellos están en procesos de ocupación o invasión no consolidada
por la edificación. El suelo restante se ubica en zonas agrícolas: las que se
encuentran contiguas a vías y se requiere ordenar su ocupación racional; y las
áreas agrícola que han quedado dentro del desarrollo urbano y no pueden
lograr una explotación adecuada. La función ambiental de las zonas agrícolas
se compensa con la proyección de nuevas zonas de recreación publica
previstos en las urbanizaciones de suelos eriazos.

TERRENO DE NTERVENCION

Imagen N° 22: Áreas de expansión urbana en el sector de estudios.

Fuente: Plan Director de Arequipa Metropolitana 2016-2025

39
La expansión urbana es vista como un proceso que avanza con loteos y ocupaciones sobre áreas
vacantes de valor natural, ambiental y agropecuario que reciben presión del sector inmobiliario, sumados
a una notabledisminución del promedio de densidades

48
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1.3.3 Parámetros Urbanos

El terreno de intervención está considerado dentro de la Zonificación de

Comercio Zonal, pues complementa a las zonas residenciales que se
encuentran en el área de intervención: Zona Residencial de Densidad Alta,
Zona Residencial de Densidad Media y Comercio Sectorial.

Zona de Comercio Zonal (CZ): Es el tipo de comercio que se da en forma

nucleada (en los puntos de intersecciones de vías importantes) o lineal (a lo
largo de vías principales). La característica fundamental de este tipo de
comercio está dada por el grado de especialización comercial en función de las
áreas a las que sirve: áreas residenciales y áreas industriales.

TERRENO DE
NTERVENCION

Imagen N° 23: Usos de suelo en el sector de estudios.

Fuente: Plano de Zonificación y Usos de Suelo – Plan Director de Arequipa
Metropolitana 2016-2025

CUADRO RESUMEN
NIVEL DE ALTUR COEF. ESPACIOS DE
LOTE ESTACIONAMIENTO RETIRO
ZONIFICACION SERVICIO A DE DE
MINIMO MINIMO
(hab) EDIF. EDIF. Personal Público
1 c/45 m2
COMERCIO DE 30,000 A 1 c/20 3 metros
EXISTENTE 1.5 (a+r) 5.5 área de
ZONAL CZ 300,000 personas lineales
venta
Tabla N° 4: Parámetros de CZ.
Fuente: Plan Director de Arequipa Metropolitana 2016-2025

Usos Compatibles

COMPATIBILIDADES
COMERCIO
ZONAL
RDA-1 RDA-2 CE CV CS I-1 I-2 E-1 E-2 H-1

Tabla N° 5: Usos compatibles.

Fuente: Plano de Zonificación y Usos de Suelo – Plan Director de Arequipa
Metropolitana 2016-2025

49
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- RDA-1: Residencial Densidad Alta Tipo 1

- RDA-2: Residencial Densidad Alta Tipo 2
- CE: Comercio Especializado
- CV: Comercio Vecinal
- CS: Comercio Sectorial
- I-1: Industria Elemental
- I-2: Industria Liviana
- E-1: Educación Básica
- E-2: Educación Superior Tecnológica
- H-1: Centro de Salud

Tabla N° 6: Parámetros de Zona Residencial Densidad Alta

Fuente: Plano de Zonificación y Usos de Suelo – Plan Director de Arequipa
Metropolitana 2016-2025

50
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1.3.4 Plan Vial Urbano

La propuesta de ordenamiento del Plan de Desarrollo Metropolitano de

Arequipa 2016-202540 incluye el Sistema Vial, que responde a los principales
problemas de orden de articulación y transitabilidad.

Este sistema servirá a las áreas urbanas consolidadas, suelos urbanizables

previstos, a nuevas áreas de centralidad propuestas y a las zonas de
densificación residencial que han sido planteadas en el plan.
Considera una estructura vial a través de ejes, anillos y malla vial
complementaria como una respuesta a la necesidad de compatibilizar las
características de los ejes urbanos a la función que deben cumplir dentro de la
estructura urbana de la ciudad.

VIAS EXPRESAS

VIAS ARTERIALES

VIAS COLECTORAS

VIAS LOCALES

TERRENO DE
NTERVENCION

Imagen N° 24: Plan Vial Urbano en el Sector de Estudios.

Fuente: Plano de vías – Plan Director de Arequipa Metropolitana 2016-2025

1.4 PLAN URBANO DISTRITAL DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO

Como parte de la Propuesta del Plan Urbano Distrital de José Luis Bustamante
y Rivero 2005-2015, realizada en el 2003, el Equipo Responsable de la
elaboración del Plan Urbano Distrital, desarrolla un análisis de las actividades
del distrito como base para la Propuesta posterior.

A continuación se realiza una revisión de los usos principales en el distrito

durante el desarrollo del Plan en el 2003:

a. Comercio: el comercio representa más del 7% del área a nivel distrital, y

alrededor del 70% de este son micro y pequeñas empresas que se
configuran espacialmente de manera focal y lineal a lo largo de las

40
Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa 2016-2025, PDM) de la ciudad. Documento regula el
desarrollo urbano y crecimiento de la ciudad en una década.

51
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principales vías ejes del distrito. El comercio en el distrito se encuentra

en crecimiento, especializándose en los diferentes tipo de comercio
aunque de manera desordenada

b. Vivienda la vivienda representa el 87% del total de lotes del distrito, lo

que nos significa la necesidad primaria que es la de habitar, se
presentan tres tipo de vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar. En
los últimos años se puede apreciar un fenómeno que está cambiando la
función a vivienda comercio en las avenidas que estructuran el distrito; y
un cambio formal en las alturas de las viviendas debido a la
densificación del distrito, generando un déficit en Vivienda proyectada
para este año de 4850 unidades de vivienda.

c. Educación En el distrito se tiene 4 niveles de educación: inicial,

primaria, secundaria y técnico-superior (TECSUP y Universidad Alas
Peruanas) que son de carácter metropolitano. Los niveles de educación
de inicial, primaria y secundaria exceden el índice necesario para la
población del distrito de José Luis Bustamante y Rivero de modo que
existe una sobreoferta de este consumo, generando la emigración de
alumnos de otros distritos.

d. Salud: En el distrito se presentan dos tipologías en infraestructura de

salud: 6 postas de salud y 1 centro de salud, que como se puede
observar no cubre la demanda del 100% del distrito, abasteciendo este
servicio Al este y sur del distrito, desabasteciendo a un 42% Del distrito
que se presume cubren este desabastecimiento con Centros de salud
de otros distritos aledaños o de Alcance mayor

e. Recreación - Parques: En el distrito se tiene un índice de5.26m2/hab.

de este servicio siendo la norma internacional de 8m2/hab. y del 100 %
de estas áreas de recreación el 30% no cuentan con áreas de aporte
para recreación Publica

f. Recreación - Losas deportivas: En el distrito se tiene un índice de 0.72

m2/hab. de este servicio siendo la norma internacional de 0.5m2/hab.
Quedando satisfecha esta demanda pero del 100 % de estas áreas de
recreación el 60% no cuentan con el equipamiento necesario.

g. Recreación - Campos deportivos mayores: En el distrito se tiene un

índice de 0.75 m2/hab. de este servicio siendo la norma internacional de
0.75m2/hab. Quedando cubierta la demanda. En el distrito no se cuenta
con equipamientos de carácter distrital y/o metropolitano que integren
los tipos de recreación pasiva y activa

52
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h. Cultura: En el distrito no se cuenta con equipamientos de carácter

cultura como bibliotecas, auditorios museos o un centro cultural que
aglutina todas las demás, solo se cuenta con lugares espacios de
carácter privado a manera de salas de exhibición, salas de lectura y
salas de conferencias ubicadas dentro de centros comunales o centros
educativos.

1.4.1 Plan de Usos de Suelo

Según Plano de Usos de Suelo – PLAN URBANO DISTRITAL JLBYR 2005-
2015 el sector está conformado por 3 usos fundamentales: la vivienda, el
comercio y el equipamiento (salud, educación, recreación, cultura, etc.), siendo
el uso predominante el de la vivienda.

TERRENO DE
NTERVENCION
Imagen N° 25: Plano de usos de suelo del distrito de José Luis Bustamante y Rivero
Fuente: Plan Urbano Distrital de José Luis Bustamante y Rivero 2005 – 2015

1.4.2
Fuente:Plan vial urbano
Elaboración distrital
Propia/ Febrero 2015/ Arequipa-Perú

TERRENO DE
NTERVENCION

Imagen N° 26: Plan Vial de José Luis Bustamante y Rivero

Fuente: Plan urbano distrital de José Luis Bustamante y Rivero 2005 – 2015

53
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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2. CONCLUSIONES DEL MARCO NORMATIVO

• Para el planteamiento de la propuesta se tendrán en consideración tres

determinaciones principales:

La Clasificación del Suelo, mediante la que se establece el ámbito

urbano actual y futuro.
La Zonificación, mediante la que se establece el uso y la cantidad de uso
previsto para cada área.
Los Sistemas viales que constituyen las redes para que el
funcionamiento de las áreas urbanas sea equilibrado y satisfactorio para
los ciudadanos.

• Se concluye que el área de estudio corresponde a la calificación tipo 5,

descrita en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) como zona
de alta densidad (R8). De acuerdo al plan director de Arequipa
metropolitana para la zonificación de alta densidad, se tiene los
parámetros de: Densidades normativas, normas para la habilitación,
normas para la edificación, tipo de densidad y usos compatibles.

• La propuesta a realizar no se limitara a medidas mínimas (NORMA

A.020-VIVIENDA) optando por áreas y espacios generosos, no solo
satisfaciendo las necesidades sino brindándole al usuario una mejor
calidad de vida

• Trabajando con los parámetros se podrá determinar el número de

habitantes, las áreas libres, áreas de edificación y además
correspondientes para la elaboración de la propuesta.

• La configuración del sistema residencial involucra los aspectos de

volumen, composición y distribución de la vivienda y su calidad
ambiental

• La zonificación del terreno, se optó por el Nuevo Plan de Desarrollo

Metropolitano (2016–2025), que es el instrumento que definirá los
lineamientos de crecimiento de la ciudad en el cual se consideran “áreas
de renovación para densificar la ciudad en los próximos años”.

• Para el cálculo del equipamiento complementario y sus áreas, tenemos

el manual Sisne, como “referencia aproximada” pues este documento no
está actualizado.

• En cuanto al confort y calidad de la vivienda, diremos que no podemos

cuantificarla por no contar con la normativa que pueda medir los
estándares de calidad.

54
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CAPITULO IV: MARCO REAL

1. CONTEXTO DISTRITAL

1.1 ASPECTOS FISICO GEOGRAFICOS

Ubicación: El distrito de José L. Bustamante y Rivero41 se encuentra localizado

en la parte sur este de la provincia de Arequipa, definido por los siguientes
distritos:

- Por el noroeste: distrito de Arequipa

- Por el Sureste: Distritos de Sabandia y Characato
- Por el este: distrito de Paucarpata
- Por el sureste y oeste: Distritos de Socabaya y Jacobo Hunter
Ocupa un área de 11.06 km2 y una densidad poblacional de 8053
hab/km2.

Imagen N° 27: Mapa de Ubicación del Distrito de José Luis Bustamante y Rivero
Fuente: Elaboración Propia

41
El distrito de José Luis Bustamante y Rivero es un distrito metropolitano de la ciudad de Arequipa
también es uno de los 29 distritos que conforman la provincia de Arequipa en el Departamento de
Arequipa.

55
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Entorno Geográfico: Se caracteriza por su topografía de pendientes bajas y

medias del 5% al 10% en el área urbana y de pendientes variables entre el
10% y 15% cercana a ríos y terrenos agrícolas, se ubica a los 2310 msnm. La
parte urbana se asienta sobre un plano inclinado de pendiente media de 4.6% y
delimitado por la segunda torrentera y el Rio Socabaya, mientras que es
atravesada por la tercera torrentera.

Evolución urbana de José L. Bustamante y Rivero: José L. Bustamante y

Rivero es unos de los distritos de reciente creación política, pero que antes de
su separación del distrito de Paucarpata ha tenido una relación estrecha con la
provincia de Arequipa, por ende su proceso histórico y urbano se remonta a los
primeros pobladores de Arequipa.

1.1.1 Configuración urbana rural del distrito de José L. Bustamante y

Rivero
El distrito posee una extensión de 1105.91 has., la estructura física y la
configuración espacial de José Luís Bustamante y Rivero es regular y con una
cierta homogeneidad en sus trazos; su crecimiento se ha dado de forma
horizontal albergando funciones urbanas de alcance metropolitano, distrital y
local, dándose la mayor concentración de actividades en la parte central del
distrito, específicamente en las principales avenidas.

El área más importante del distrito, por su magnitud, es el área urbana, la cual
está comprendida por los centros poblados, urbanizaciones, A.U.P.I.S.,
asentamientos humanos, etc. con un 55.80% de ocupación. A su vez, un 3.5%
está constituido por calles y avenidas importantes tales como Av. Alcides
Carrión, Dolores, EE.UU., etc.

Imagen N° 28: Nodos Metropolitanos y Nodos Agrícolas Intangibles

Fuente: Elaboración Propia

56
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El 4% está representado por instalaciones varias como son: parques, jardines,

el cementerio general de la Apacheta, universidad Alas Peruanas, institutos,
como TECSUP42, Campo Ferial de Cerro July, capillas pequeñas, losas
deportivas, centros educativos, centros y puestos de salud, mercados, etc.

Los terrenos eriazos conforman un 2.90% constituido por los cauces de la

segunda y tercera torrenteras, el tramo del río Sabandía o Socabaya y parte
de los terrenos eriazos ubicado en la zona de la urbanización Esmeraldas y
parte colindante con el Club El Golf.

En lo referente al área agrícola, posee un área de 34.20%, conformada por el

parque zonal, el llamado triángulo ecológico y otros terrenos de cultivo.

1.2 CONTEXTO A NIVEL SECTOR:

Tomando como base el Plan Urbano del distrito de José Luis Bustamante y
Rivero 2005-2015,43 optaremos por la sectorización planteada en dicho estudio,
la cual baso sus estudios en los siguientes aspectos de sectorización:

Limite distrital: poligonal que estableció el espacio total de estudio.

Los cauces de torrentera: como elementos físico espaciales que delimitan las
diferentes áreas utilizadas para el asentamiento poblacional.

Los Ejes estructurales: definiendo corredores urbanos de integración de

actividades y cuya escala de servicio puede diferenciarse como interdistrital,
metropolitana y de integración regional.

La Función e Integración Espacial entre las diferentes unidades urbanas.

Se establecieron seis (06) Sectores Urbano-Distritales los que incluyen las

diversas unidades urbanas que configuran el espacio distrital, dichos sectores
contienen las siguientes características:

SECTORES URBANOS DISTRITALES DE J.L.BUSTAMANTE Y RIVERO

Densidad
SECTOR Nº Habitantes Área (Há)
poblacional
SECTOR I 8615 231.29 37 hab/Há
SECTOR II 8076 72.67 111 hab/Há
SECTOR III 11422 187.39 61 hab/Há
SECTOR IV 21217 129.56 168 hab/Há
SECTOR V 7209 95.21 76 hab/Há

42
TECSUP es un centro de estudios superiores de formación tecnológica fundada en Perú, su sede
principal se encuentra en la ciudad de Lima
43
Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa 2005-2015, PDM) de la ciudad. Documento regula el
desarrollo urbano y crecimiento de la ciudad en una década.

57
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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SECTOR VI 19731 393.85 50 hab/Há

TOTAL 76270 1109.97

Tabla N° 7: Recreación Pública – Parques José Luis Bustamante y Rivero

Fuente: Elaboración propia con datos del PUD J.L.B.R. 2007

Dado que el terreno de intervención se halla localizado en el denominado

Sector IV, tomaremos como área de estudio dicho sector, asimismo
considerando que de acuerdo a la propuesta del Plan Urbano de la
municipalidad de José Luis Bustamante y Rivero, el área de intervención está
considerado para el Comercio Interdistrital y Distrital, articulándose al existente,
por la tendencia marcada del sector.

SECTOR DE ESTUDIO.

Imagen Nº 24: Sector de Estudio

Fuente: Elaboración propia con datos del PUD J.L.B.R. 2007

58
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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2. MEDIO FISICO

2.1 CLIMA

2.1.1 Precipitaciones

Las precipitaciones se dan principalmente en los meses de Diciembre y Marzo,

teniendo un promedio de 20,48 mm, es decir durante el verano (aunque
algunos años en el mes de febrero, se presentan temporadas de lluvias que
sobrepasan los promedios indicados) mientras que en los meses de abril a
noviembre son casi nulas. Así tenemos que el total mensual llega al máximo en
febrero con 27,21 mm y el mínimo se presenta en los meses de junio y julio con
0.01 mm. (2)

Tabla N° 8: Datos Meteorológicos

Fuente: SENAMHI AREQUIPA Año: 2012
2.1.2 Vientos

La ciudad de Arequipa está influenciada por sistema de vientos locales y el

paso de sistemas frontales de baja presión atmosférica .Los vientos de noche y
de primeras horas del día presenta brisas de montaña con dirección SE, y en el
transcurso del día, brisas de valle con dirección predominante de Oeste a
Noreste, Y Este –Sureste en la noche, cuyas velocidades fluctúan entre 1.5 y
2.5 m/s en su promedio. 44

Imagen N° 29: Datos Meteorológicos

Fuente: Elaboración propia

44
Plan de desarrollo concertado del distrito de José Luis Bustamante Rivero 2011 -2021

59
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.1.3 Temperatura

Los valores de temperatura registrados en Arequipa en el año 2014 se

presentan con máximos y mínimos promedios de acuerdo al cuadro.

Tabla N° 9: Temperatura máxima y mínima de Arequipa

Fuente: SENAMHI AREQUIPA Año: 2012

La temperatura en Arequipa presenta una variación diaria de 10°C con un

descenso de la temperatura entre el día y la noche, factor que se incrementa
entre los meses de mayo a noviembre.
2.1.4 Asoleamiento

Los meses de mayor irradiación solar se alcanzan en julio y noviembre con

registros de 10 horas diarias, mientras que en los meses de enero y febrero
apenas se tiene 6 horas diarias de Sol. Las zonas altas están expuestas a una
duración promedio de 7 horas diarias, con máximas de 9 horas en época de
estiaje y mínimas de 5 horas en el período de lluvias.

Imagen N° 30: Temperatura máxima y mínima

Fuente: SENAMHI AREQUIPA Año: 2012

60
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.2 FÍSICO AMBIENTALES

2.2.1 Morfología

La superficie del relieve del terreno es variada , encontrándose zonas con

pendiente y zonas de llanura45
2.2.2 Topografía

La TOPOGRAFIA del sector es un plano inclinado de este a oeste, con una

pendiente del 2.5%.
Este tipo de pendiente permite el recubrimiento del agua, evitando
inundaciones y mejor circulación fluvial del drenaje, así mismo las edificaciones
poseen mejores condiciones de vientos y vistas.

Imagen N° 31: Topografía del terreno de la Ex Fabrica Lanificio

Fuente: Elaboración Propia

2.2.3 Suelo

El distrito de José Luís Bustamante y Rivero, se encuentra constituido por tres

tipos de suelos 2.

45
Llanura es una gran extensión de tierra plana o con ligeras ondulaciones

61
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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Suelo Tipo 2: Suelos granulares, gravosas, con matriz limo-arenosa bien

compactos, nivel freático se encuentra a una profundidad de 30m, capacidades
portantes mayores a 2,50 Kg/cm²

• Capacidad Portante: El sector posee una capacidad portante de 2,50

Kg/cm².
• SUELO TIPO I: capacidad portante mayores a 3 Kg/cm² 46
• Sismicidad: En base a las tipologías de suelos, el sector, desde el
punto de vista al riesgo por sismicidad, se ubica en la zona de moderado
y de bajo riesgo.

2.3 VEGETACIÓN

En el terreno se identificaron algunas especies de árboles y plantas como:

molle, sauce, maleza, buganvillas, fresnos
• Molles: El molle es un hermoso árbol de forma caprichosa, copa
frondosa, follaje denso, coloridos frutos, y diversos usos que hacen de
una especie muy productiva
• Fresnos: Es un árbol caducifolio que es originario de Europa este árbol
tiene un tamaño mediano que alcanza una altura de 8 a12 metros
• Arbustos: Son plantas leñosas similares a los árboles en estructura
pero con una altura más baja y múltiples troncos que salen de muy
cerca de las raíces
• Flores: Especies como geranios, tulipán, margaritas, etc.

Imagen N° 32: Vegetación del terreno de la Ex Fabrica Lanificio

Fuente: Elaboración Propia
Fuente: Elaboración propia/ Febrero 2015/ Arequipa-
Perú
46
Suelo Tipo I, Roca compacta, suelo cementado o granular muy denso

62
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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3. SOCIO- ECONOMICO

3.1 ECONÓMICO

A. Empleo

Los porcentajes de la estructura del mercado laboral en el Distrito de

José Luis Bustamante y Rivero, muestra que la P.E.A. 47ocupada es del
94.50%, P.E.A. desempleada es de 5.50%. Estos porcentajes muestran
el incremento de la población ocupada en comparación al 2005 con un
P.E.A ocupado de 85.38%

Tabla N° 10: Participación en la actividad Económica (mayores de 14 años)

Fuente: Elaboración Propia con datos del I.N.E.I. Censos Nacionales 2007,
XI de Población y VI de Vivienda
Fuente: Elaboración propia/ Febrero 2015/ Arequipa-Perú
B. Ingresos

Se ha encontrado que los estratos económicos presentes en el distrito

lo definen como un distrito de mayoría media alta, media baja (PDAM
2002 – 2015)48 de Arequipa Metropolitana, según el estudio realizado
por la Dirección Nacional de Vivienda y Techo Propio49 (2005)

Tabla N° 11: Ingreso Promedio Per Cápita Arequipa

Fuente: INEI. IV Censo Nacional Económico 2008

3.2 POBLACIÓN

3.2.1 Población Total

Acorde al censo del 2007, la población del Distrito asciende a 76 410

habitantes, representando el 8.85% de la población de la Provincia, el 6.69%
de la Región y el 0.29% de población del país. La población del distrito está

47
PEA, Población Económicamente Activa
48
Plan Distrital de Arequipa Metropolitana 2005-2015
49
Techo Propio, Es un programa dirigido a las familias con ingresos familiares mensuales que no excedan
el valor de S/. 2, 427 para comprar y S/. 1, 915 construir o mejorar su vivienda, la misma que contará con
servicios básicos de luz, agua, desagüe

63
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

conformada por el 52.37% de Mujeres y el 47.63% de varones; el índice de

masculinidad es de 0.919 muy por debajo de los niveles provincial (0.97),
regional (0.99) y nacional (0.989).

Tabla N° 12: Población Total, por Área Urbana y Rural, y sexo, según
provincia, distrito y edades simples
Fuente: INEI. Censos Nacionales 2007-XI de Población y VI de
Vivienda
3.2.2 Ocupación de la Población

Tabla N° 13: Población Total, por Área Urbana

Fuente INEI IV Censo Nacional Económico 2008
Fuente: Elaboración propia/ Febrero 2015/ Arequipa-Perú
3.2.3 Análisis de usuario especifico

Se tiene en consideración al usuario residente, y al usuario temporal que hará

uso de los servicios básicos que ofrecerá el conjunto a fin de satisfacer las
diversas necesidades de la población vecina.

El 2014 en Arequipa los niveles socioeconómicos A y B se incrementaron a

19.2% en relación a 2013, cuando ambos sectores representaban el 17% de la
totalidad de hogares de nuestra región. Ello se debió al dinamismo (que no fue

64
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

el mismo de años anteriores) que aún presenta nuestra economía, lo cual se

refleja en la mejora de la calidad de vida de algunos hogares de nuestra región.
El nivel socioeconómico C disminuyó, explicado por la migración de algunas
familias al sector B, debido principalmente a una mejora de sus ingresos, lo
cual se reflejó en la adquisición de nuevos y mejores activos, lo que se traduce
en la mejora de su bienestar.

Imagen N° 33: Estudio de los Niveles Socio Económico

Fuente: - APEIM 50
Fuente: CCIA – Dpto. de Estudios Económicos51

Básicamente por la ubicación del sector y el tipo de habilitación puede definirse

en cuanto al tipo de usuario por la Variable Estratos; estos provendrían de los
niveles A y B. Sin embargo la variable, número de miembros de la familia, seria
determinante para cuantificar la propuesta.

a) Nivel socio económico

NSE B: Se observan que las condiciones de las viviendas es de material noble

ya sea casa independiente o departamento, el perfil de las personas es de
estudios universitarios y técnicos, se caracterizan por brindar servicios
calificados, pequeños comerciantes, cuentan con la mayoría de los servicios, el
nivel de ahorro que pueden generar sus actividades llegando este a ser
aproximadamente del 30%.

NSE A: Se observan que las condiciones de las viviendas es de material noble

ya sea casa independiente o departamento, predomina el material de piso
entre laminado parquet o alfombra, los servicios con los que cuentan son
completos, dentro de esta clasificación se encuentran las personas por lo
general cuentan con educación universitaria ocupando cargos medios y altos
en las principales empresas y también resalta la presencia de empresarios y
trabajadores independientes, con un aproximado del 60 % de capacidad de
ahorro.

50
APEIM, Asociación que agrupa a las empresas de investigación de mercados y de opinión pública en el
Perú.
51
CCIA, Cámara de Comercio e Industria de Arequipa

65
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 34: Niveles Socio Económicos de Arequipa

Fuente: APEIM: Elaboración propia partir de datos del INEI-2007

3.2.3.1 Demanda por vivienda nueva

Imagen N° 35: Gráfico de Hogares, HNP y NSE

Fuente: Investigación y desarrollo – Fondo MIVIVIENDA
S.A.52

3.2.3.2 Número de miembros de familia

Se observa que hay un elevado índice de familias compuestas por 4 miembros,

seguidas de familias de 3 miembros
En promedio, el número de integrantes de las familias que constituyen la
demanda efectiva es de 3 (38,6%), en tanto que el segundo grupo más
numeroso está constituido por hogares con 4 miembros (26,4%). Es decir, que

52
EL Fondo MIVIVIENDA promueve el acceso de la población a una vivienda adecuada, en especial en
los sectores medios y bajos.

66
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

el 65% de familias demandantes efectivas de viviendas nuevas tiene entre 3 y

4 miembros.
En general, los grupos familiares están constituidos por pequeños núcleos. El
tercer grupo más numeroso está compuesto por familias con 2 integrantes
(21,8%) y sólo una minoría de hogares, tiene más de 5 integrantes (13,2%).

Tabla Nº 18: Miembros del hogar

Fuente: Investigación y desarrollo – Fondo MIVIVIENDA S.A.53

El análisis socioeconómico y la conformación de las familias tipo han sido un

factor para determinar los números de viviendas necesario en conjunto análisis
con loa parámetros urbanos; asimismo permite identificar qué tipologías serán
diseñadas y el planteamiento de los servicios complementarios a la vivienda.

4. HISTORICO

4.1 DESARROLLO HISTÓRICO URBANO

4.1.1 Marco Referencial

El distrito de José Luis Bustamante y Rivero es uno de los 29 distritos que

conforman la provincia de Arequipa en el Departamento de Arequipa, bajo la
administración de la Región de Arequipa, en el sur del Perú. El Distrito José
Luis Bustamante y Rivero mediante Ley N° 26455 aprobada el 23 de mayo de
1995 y publicada en el Diario El Peruano el 25 de mayo de 1995, se crea el
distrito de José Luis Bustamante y Rivero, en la Provincia y Departamento de
Arequipa, cuya capital de distrito es el núcleo urbano de Ciudad Satélite.54

53
EL Fondo MIVIVIENDA promueve el acceso de la población a una vivienda adecuada, en especial en
los sectores medios y bajos.
54
Ciudad satélite es la ciudad cuyo rango inferior dentro de una aglomeración urbana la hace depender de
una ciudad principal, a cuya área de influencia pertenece. Sus habitantes satisfacen en ellas sus
necesidades primarias, mientras que las de un determinado nivel han de satisfacerlas en la ciudad central.

67
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Ubicación:

El distrito de José Luis Bustamante y Rivero se encuentra situado al Sur – Este

del cercado de la ciudad de Arequipa a una distancia de 4 Km.
aproximadamente. El distrito se ubica a una altitud de 2 310 m.s.n.m. entre los
meridianos 16°25´4´´ de Latitud Sur y 71° 31´48´´ de Longitud Oeste, posee
una extensión territorial de 10.83 Km², que representa el 0.10 % del área total
de la Provincia de Arequipa.55

Colindantes al distrito:

• NOROESTE Y NORTE: Con el distrito de Arequipa, a partir de la

intersección de la Av. Andrés Avelino Cáceres con la segunda torrentera
del distrito.
• ESTE: Con el distrito de Paucarpata, conformado por los ejes de las
Avenidas Internacional, Pizarro y Colón hasta su intersección con el río
Sabandía o Socabaya.
• SURESTE: Con los distritos de Sabandía y Characato, a partir del Puente
de Sabandía, hasta la desembocadura de la Quebrada La Campiña, en el
límite noreste de la urbanización La Campiña.
• SURESTE Y OESTE: Con los distritos de Socabaya y Jacobo D. Hunter.

4.1.2 Desarrollo Histórico Urbano de Arequipa Metropolitana

Etapa Prehispánica

Desaparece Tiwanaku como centro de influencia y poder regional, se afianza

una cultura local fuerte y vigoriza CHURAJON con una fuerte economía
agrícola, basada en la adaptación y dominio del desierto (agricultura) y
expanden su control territorial hacia todo el Valle del Chili con prosperas
irrigaciones, construyendo andenes y canales, hacia 1350, ingresan los Incas,
con mitmaeq traídos del Cusco, el Altiplano y el Colca para construir y
reconstruir los andenes de Paucarpata, Yumina, Characato, Cayma, ampliando
y mejorando la frontera agrícola. 56

Etapa Hispánica

La expansión de la campiña se realiza sobre la base de los canales de riego

existentes y los nuevos como el de Miraflores en 1583, estos consolidaron los
caminos rurales que permitirán su conexión con el resto de poblaciones del
valle.

55
MUNICIPALIDAD DE JOSE LUIS BUSTAMANTE. Y RIVERO. Plan de Desarrollo concertado del
distrito de José Luis Bustamante y Rivero, 2011-2021
56
WIKIPEDIA. Evolución histórica urbana de Arequipa, 1992.

68
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

A. Proceso Urbano constructivo de Arequipa 1540 – 1960.

Imagen N° 36: Proceso Urbano Constructivo de Arequipa metrópoli 1960-1980

Fuente: Diagnostico Urbano Proyecto FAU 2013.

B. Proceso de la Expansión de Arequipa 1960 – 1980

La ciudad experimenta un gran auge de inversión privada en infraestructura

urbana (Electrificación, saneamiento) y estatal con la construcción del parque
industrial (1966) y la creación de la Junta de Rehabilitación de Arequipa la que
emprende obras de consolidación y mejoramiento urbano.

En este periodo (1960 – 1980), puede distinguirse tres tipos de asentamientos

que van construyendo ciudad, así tenemos:

• Asentamientos de ocupaciones organizadas, previamente para ocupar

áreas generalmente eriazas en zonas altas de Miraflores, Mariano
Melgar, Selva Alegre y Paurcarpata.

• Asentamientos privados por subdivisión y venta, que básicamente ocupa

áreas agrícolas cercanas a la ciudad consolidada como La Negrita, La
Perla, La Victoria y también en torno a vías importantes como A. Carrión
y Porongoche bajo la lógica de atracción vial.

69
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

• También aparecieron programas de promoción estatal de vivienda, que

mediante lote con servicios o núcleo básico crearon las urbanizaciones
como Ciudad mi Trabajo, Tasahuayo.

Todo esto consolidara el fenómeno de conurbación de la nueva ciudad con los

pueblos tradicionales de la campiña. 57

Imagen N° 37: Etapas de desarrollo de Arequipa metrópoli 1960 - 1980

Fuente: Diagnostico Urbano Proyecto
FAU 2013.
4.1.3 Desarrollo Histórico Urbano de José Luis Bustamante y Rivero

El desarrollo de los distritos que se encuentran en la periferia de Arequipa ha

sido determinado, en buena parte, desde sus inicios por la importancia en los
niveles socioeconómicos, políticos y culturales del Centro Histórico para la
ciudad. Esta influencia en el área que se consolidaría como el distrito de José
Luís Bustamante y Rivero se puede apreciar en las siguientes etapas.
Primera Etapa 1900

El cementerio general de la Apacheta58 es el único equipamiento que aparece

desde 1833 en zona que posteriormente se convertiría en el del distrito de José
Luis Bustamante y Rivero, el resto de áreas eran, en su mayoría, terrenos de
agrícolas y eriazos. El cementerio estaba alejado del Centro Histórico porque la

57
-IBÍDEM-
58
Cementerio General. Arequipa, 2012. es uno de los cementerios más antiguos del Perú, y es
considerado como Patrimonio Histórico Cultural de la Ciudad

70
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

costumbre indicaba que este se localizara lejos de las viviendas ya que se

podían contraer enfermedades.

Segunda Etapa 1927

En 1930 la empresa Tranvía Eléctrico de Arequipa construyó nuevas rutas a
Antiquilla, Yanahuara y Paucarpata.59 Por eso años también se construye la
ruta hacia el cementerio de la Apacheta. Pese a que algunos estudios entre
1927 y 1928 hacen notar que las rutas de Paucaparta al cementerio de la
Apacheta formaban parte de un servicio separado, se cree que las líneas
suburbanas a Tingo, Paucarpata y Apacheta siempre fueron parte del sistema
del Tranvía Eléctrico de Arequipa.
Tercera Etapa 1944
Con la conmemoración del cuarto centenario de la fundación española en
1940, se plantea un ambicioso proyecto de equipamiento y expansión
promovido por el alcalde Julio E. Portugal y secundado por el Ingeniero Alberto
de Rivero.60 El diseño planteado consolida el crecimiento radial en cuanto a
vías y concéntrico en cuanto a usos del suelo, habilitando el barrio de Cuarto
Centenario, que en su perímetro fortalecería la presencia de la calle Víctor Lira
así como de su prolongación la avenida Dolores, y el barrio de Selva Alegre.
Cuarta Etapa 1960
Hasta fines de los cincuenta, dos factores modifican substancialmente las
tendencias de crecimiento de la ciudad de Arequipa: los terremotos de 1958 y
1960 y la sequía altiplánica, 61Así mismo el terremoto de 1960 haría que las
instalaciones del hospital Honorio Delgado Espinoza fueran, a pedido de la
población, destinadas al tratamiento de las víctimas del movimiento telúrico y
ya no al tratamiento de pacientes con enfermedades del tórax, 62 de este modo
dicho hospital se convirtió en Hospital General Arequipa, inaugurándose el 18
de julio del mismo año. El primer gobierno de Fernando Belaúnde Terry
favorecería también el crecimiento de la ciudad al promulgar la ley 15923 del
10 de enero de 1966, la cual autorizó la creación del parque industrial de
Arequipa, 63Ese mismo año la firma llamada Lanificio del Perú realiza los
estudios para la construcción de una fábrica en Arequipa, y que posteriormente
se establecería en el distrito de Jose Luis Bustamante y Rivero.

59
MORRISON, Allen. The Tramways of Arequipa. The Tramways of Peru. New York, 2004.
60
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE AREQUIPA. Plan Maestro Del Centro Histórico De Arequipa.
Arequipa.
61
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE AREQUIPA. Plan Maestro Del Centro Histórico De Arequipa.
Arequipa.
62
HOSPITAL REGIONAL HONORIO DELGADO. Reseña Histórica. Arequipa, 2015.
63
WIKIPEDIA. Historia de Arequipa.2014

71
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Quinta Etapa 1974

Surge la “Cooperativa Lanificio”, 64 barrio obrero al cual se trasladan los
trabajadores con sus familias. Las necesidades de los pobladores de esta zona
pronto generaron pequeños comercios, situación que atrajo a más personas de
otros distritos con gran interés en adquirir lotes, para vivienda o para desarrollar
algún tipo de negocio. La zona comenzó a poblarse con mayor intensidad y a
tomar gran importancia para el distrito de Paucarpata, ya que esta área era
parte de su jurisdicción todavía, y que favorecería más su desarrollo,
permitiendo la aparición de otras zonas de vivienda como la Urb. Villa
Eléctrica, Puerta Verde y Bancarios.

Imagen N° 38: Quinta Etapa - Ubicación de la Cooperativa Lanificio

Fuente: Elaboración propia 2015

Sexta Etapa 1994

En 1992 los comerciantes ambulantes del centro histórico, en el período del
alcalde Luis Cáceres Velásquez, son retirados y se comienzan a instalar en la
zona sureste del distrito, área que se convertiría con los años en la plataforma
Andrés Avelino Cáceres.65 Es también en el periodo de este alcalde que se
construye el Terminal Terrestre de Arequipa, 66 ubicado muy próximo al distrito
de José Luis Bustamante y Rivero. La importancia de este terminal y la
consolidación como centro de abastos de la plataforma Andrés Avelino

64
Lanificio, fábrica en Arequipa, y que posteriormente se establecería en el distrito de José Luis
Bustamante y Rivero
65
HERRERA, Carlos. Avelino Cáceres: emporio del caos y la inseguridad. Arequipa: La República, 2013.
66AQPCITY. Comentario a “Urbanismo: Cual ha sido el mejor alcalde de Arequipa: hablan las obras”. Luis Cáceres
Velásquez (1987-1990) (1991-1993).

72
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Cáceres conllevaría a que se implementen vías de gran jerarquía como la Av.

Andrés Avelino Cáceres.

Hecho trascendental en 1995 es la promulgación mediante Ley N° 26455, la

creación del distrito de José Luis Bustamante y Rivero, en la Provincia y
Departamento de Arequipa, siendo Capital del Distrito el núcleo urbano “Ciudad
Satélite”, 67territorio que hasta entonces pertenecía a los distritos de Arequipa,
Paucarpata y Socabaya.

Imagen N° 39: Sexta Etapa - Ubicación del Terminal Terrestre de Arequipa,

plataforma Andrés Avelino Cáceres.
Fuente: Elaboración propia.

4.1.4 Historia del Terreno de Lanificio del Perú en Arequipa

Fuente: Elaboración propia/ Febrero 2015/ Arequipa-Perú
La instalación de la fábrica de Lanificio del Perú en Arequipa genera que se
dinamice la zona y haya mayor integración metropolitana por el traslado tanto
de las materias primas como de los trabajadores. Posteriormente la habilitación
de viviendas para los trabajadores de la fábrica hizo que se constituyera como
parte de la vida de la comunidad, festejaban en sus campos deportivos
competencias, días familiares, se podía ver a los animales comiendo en los
campos que rodeaban a la fábrica, los vecinos comprando telas con distintos
acabados y calidades en la tienda del mismo Lanificio, y el característico
silbido de las 2pm, cuando uno de los tubos enormes de la fábrica silbaba a
esa hora de la tarde era parte de su vida diaria. 68 En la década de los noventa
la fábrica quiebra y fue embargada por el banco Wiesse y por los trabajadores
de la misma fábrica.
Se hizo estudios para la construcción de un centro comercial por parte del
grupo Gloria pero por mismas declaraciones de la misma empresa se dio a

67
MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE JOSÉ LUÍS BUSTAMANTE Y RIVERO. Plan Urbano Distrital
2005-2015. Arequipa.
68
EDGENET. Comentario a “Centros Comerciales del Perú”. Antes Lanificio del Perú, muy pronto Mega
Plaza Arequipa.

73
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

conocer la disolución del proyecto y que iba a dársela un uso enteramente

recreativo al terreno. En la actualidad este terreno se encuentra en
abandonado, algunas construcciones a su interior sobreviven a los años,
mientras en unas zonas la vegetación crece libremente, en las otras se puede
encontrar cúmulos de escombro y basura.

4.1.5 El rol que cumplía la Fábrica en cuanto al Distrito

Cuando se da la instalación de la fábrica, esta le brinda al distrito dinamismo e
integración metropolitana al centro de Arequipa.

Se deduce que cumplía un ROL INDUSTRIAL COMERCIAL DE

INTEGRACIÓN DE LA PARTE SURESTE DE AREQUIPA CON EL CENTRO
HISTÓRICO.

Potencialidades actuales del Terreno:

• Ubicación estratégica - cercanía a equipamientos importantes.
• Fácil acceso
• Cuenta con un frente importante de jerarquía histórica
• se cuenta con una gran área de intervención.
• Existe poca diferencia de niveles topográficos.

Ubicación de la ex Fábrica y urb. Colindantes:

Imagen N° 40: Ubicación de la ex fábrica Lanificio con entrono inmediato.

Fuente: Elaboración propia.

5. ANÁLISIS DE LOS PARÁMETROS URBANOS DEL SECTOR

En estaFuente:
parte Elaboración propia/ Febrero
se está comparando los2015/ Arequipa-Perú
planos de uso del suelo del Plan
Urbano Distrital de José Luis Bustamante y Rivero del año 2005-2015 con los
planos del levantamiento físico realizado por el grupo 4–taller de tesis 2014-II
(Elaboración propia), a fin de conocer la tendencia del uso del suelo.
El sector de estudio tiene 105 manzanas distribuidos aproximadamente en
2255 lotes.

74
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

5.1 USO DE SUELO

Según Plano de Usos de Suelo – PLAN URBANO DISTRITAL JLBYR 2005-

2015 el sector está conformado por 3 usos fundamentales: la vivienda, el
comercio y el equipamiento (salud, educación, recreación, cultura, etc.), siendo
el uso dominante la vivienda.

Imagen N° 41: Plano de Usos de José Luis Bustamante y Rivero

Fuente: PLAN URBANO DISTRITAL JLBYR 2005-2015
En el levantamiento de usos del suelo del sector tenemos dos grupos de
información, el primero referido al uso del suelo por total de lotes y el segundo
el uso Fuente:
del suelo por área de
Elaboración lotes.
propia/ Febrero 2015/ Arequipa-Perú

En el primer caso predomina el uso vivienda (y vivienda comercio) 69 con un

86%, y el comercio con un 9% comercio.

TOTAL
PORCENTAJE
USO DE SUELOS LOTES
VIVIENDA 1943 86
COMERCIO 198 9
INDUSTRIA 4 0
SALUD 8 0
D.COMUNAL 1 0
RECREACION 34 2
EDUCACION 28 1
GESTION 5 0
SERVICIOS 27 1
USOS ESPECIALES 7 0

Tabla N° 14: Uso de suelo por total del lote

Fuente: Elaboración Propia

69
Vivienda Comercio, Vivienda productiva que pretende lograr la integración del trabajo a la casa, para
que quienes no pueden acceder a las redes de trabajo del mercado, tengan la posibilidad de generar
ingresos que les permita auto-sustentarse

75
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

5.1.1 Tipo de vivienda

Según el levantamiento realizado por el grupo 4–taller de tesis 2014-II
(elaboración propia), existen 1944 unidades de vivienda, de las cuales el tipo
de asentamiento que domina es el unifamiliar con un 77% del total de
viviendas. Para viviendas unifamiliares ubicadas en avenidas principales se
observa que estas son acondicionadas para el desarrollo de actividades
comerciales de carácter vecinal y sectorial.
TIPO DE VIVIENDA TOTAL PORCENTAJE
V. UNIFAMILIAR 1490 77
V. BIFAMILIAR 289 15
V. MULTIFAMILIAR 165 8
Tabla N° 15: Tipos de Vivienda
Fuente: Elaboración Propia
En cuanto al desarrollo inmobiliario se observa el incremento de construcción
de viviendas de tipo multifamiliar.
Fuente: Elaboración propia/
Febrero 2015/ Arequipa-Perú

Imagen N° 42: Tipo de Vivienda

Fuente: Elaboración Propia

5.1.2 Estado de la construcción

Según Plano estados de la construcción del Plan Urbano Distrital JLBYR 2005-
2015 (figura VII), se aprecia que el mayor porcentaje de edificaciones tiene un
buen estado de la construcción.

Imagen N° 43: Estado de la infraestructura vial en el sector analizado

Fuente: PLAN URBANO DISTRITAL JLBYR 2005-2015
76

Fuente: Elaboración propia/ Febrero 2015/ Arequipa-

Perú
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Según el levantamiento realizado por el grupo 4–taller de tesis 2014-II

(elaboración propia), existen 95% de unidades en buen estado de
conservación, sin embargo cabe señalar que en este levantamiento no se
ingresó a las edificaciones, se catalogó la construcción por fotos de sus
fachadas.70
ESTADO DE LA TOTAL PORCENTAJE
CONSTRUCCION LOTES
BUENO 1782 95
REGULAR 74 4
MALO 15 1
MUY MALO 1 0

Tabla N° 16: Estado de la construcción

Fuente: Elaboración Propia

5.1.3 Altura de edificación

Según Plano de altura de edificación del Plan Urbano Distrital JLBYR 2005-
2015 (figura IX) se aprecia un área altamente consolidada y la altura de
edificación dominante es de 2 pisos, seguida de la de 3 pisos.

Imagen N° 44: Altura de la Edificación en el sector analizado

Fuente: Plan Urbano Distrital J.L.B.y R. 2005-2015

Según el levantamiento del sector de estudio realizado por el grupo 4 –taller de

tesis 2014-II (elaboración propia), se tiene un área altamente consolidada,
debido a ello, la altura predominante es de 2 pisos, lo que significa que
aproximadamente 1149 unidades se ubican uniformemente en todo el sector de
estudio.71
En la Urb. G. Pedro Diez Canseco se aprecia la aparición de edificios de 4 a
más pisos de altura.
ALTURA DE TOTAL
PORCENTAJE
EDIFICACION LOTES
1°PISO 340 18
2°PISO 1149 60
3°PISO 331 17
4°PISO 92 5
TOTAL 1912 100
Tabla N° 17: Altura de Edificación
Fuente: Elaboración Propia
70
El estado de Construcción del total del lotes en el Sector en mayor porcentaje es buena
71
En la Urb G. Pedro Diez Canseco se aprecia la aparición de edificios de 4 a más pisos de altura.

77
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

5.1.4 Sobre el Coeficiente y Altura de Edificación

Altura de la Edificación: Es la dimensión vertical de una edificación. Es

establecida como parámetro en el Plan Urbano o de Desarrollo Urbano, para el
lote donde se construirá la obra. Se mide en el punto más alto de la vereda del
frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de
propiedad. En caso de no existir vereda, se tomara el nivel de la calzada más
0.15m. En los casos en que la altura de la edificación este indicada en pisos, se
considerara 3.00 m.72

Coeficiente de Edificación: Factor por el que se multiplica el área de un

terreno urbano y cuyo resultado es el área techado máximo posible, sin
considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias. 73

Análisis de los parámetros urbanos edificatorios del sector según

PUD:
Cada uno de los tipos de suelo que zonifica el Plan de Desarrollo Urbano
del distrito posee parámetros urbanísticos edificatorios, estos varían
según el tipo de uso, la ubicación, la densidad, etc. Para lograr hacer una
comparación entre todos los tipos de zonificación, se elaboró un cuadro
que se exponen estos parámetros indicando:

• Coeficiente de edificación

• Altura de edificación

Tabla N° 18: Definición parámetros, según el tipo de uso otorgado por los
planes vigentes
Fuente: Elaboración Propia

72
PLAN URBANO DISTRITAL DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO
73
PLAN URBANO DISTRITAL DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO

78
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

• Altura de Edificación según ancho de vías actual JLB y R: Se han

identificado vías de diferentes dimensiones de ancho, en la zona de
estudio, por ende se tomaran distintas alturas de edificación y
respetando las alturas ya existentes aledañas al terreno y los
parámetros del PUD.
• 1.5(a+r): 1.5 veces el ancho de la vía más la suma de los retiros de
ambos lados de la vía.

R4
Según el ancho de vía
de 11.25 corresponde
una altura de edificación
R5
de 17. 25 m
R5
R4
R4
Según el ancho de vía
de 16.11 m.
AV. ANDRES corresponde una altura
AVELINO de edificación 24.16 m
CACERES

R4
Según el ancho de Según el ancho de vía
vía de casi 60m de 11.35 m corresponde
corresponde una una altura de edificación
altura de edificación de 17.25 m
1.5 (a+r) = 90m

Imagen N° 45: Esquema de relación ancho de vías – altura de edificación

Fuente: Elaboración Propia

5.1.5 Sobre el Porcentaje de Áreas Libres

Áreas Libres y Circulaciones: Es el porcentaje del área bruta de terreno que

se dedicará a vías interiores, estacionamiento y jardines.

Área libre según PDAM: Se han identificado áreas dentro de la ciudad,

que al haber quedado dentro de la trama urbana consolidada y ser
incompatibles con las funciones urbanas, se propone su reutilización
como equipamientos de alcance metropolitano y distrital. Las
edificaciones en esta zona, además de cumplir con lo establecido en el
RNC deberán ceñirse a las normas sobre retiros, altura de edificación,
volumetría, etc. de las áreas inmediatas adyacentes. 74

74
PLAN DIRECTOR DE AREQUIPA METROPOLITANA

79
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 46: Esquema de determinación del porcentaje de área libre según

PDAM
Fuente: Elaboración Propia

Las áreas inmediatas adyacentes son de R4 y R5, para dichas áreas el

reglamento RNE, el plan urbano distrital y PDAM indican que su área
libre es del 30 % del terreno. Por ende en el terreno de estudio se
trabajara con un mino de área libre del 30% siendo este el referente
adyacente.

Área libre según PUD:75 Según el plan de desarrollo urbano del distrito
de José Luis Bustamante y Rivero el comercio interdistrital es de 0%.

Imagen N° 47: Esquema de determinación del porcentaje de área libre según PUD
Fuente: Elaboración Propia

5.1.6 Sobre los Retiros

a) Retiros con relación a los Usos del Suelo

Retiros con relación a los usos del suelo según PDAM76

Dependiendo de la ubicación, el retiro de la Línea de Edificación a partir
de la Línea de Propiedad, se da de acuerdo a los Usos del Suelo y al

75
PUD, Plan Urbano Distrital de José Luis Bustamante y Rivero
76
PDAM, Plan Director de Desarrollo Metropolitano de Arequipa Plan de Desarrollo de Arequipa
Metropolitana

80
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Sistema Vial, optándose por el de mayor dimensión. Lo no establecido

en la presente Normatividad, será regido por el Reglamento Nacional de
Construcciones 77
Según el PDAM vigente, le otorga a este terreo un retiro de 6.00 m.
medidos desde la línea de propiedad en su integridad.

Retiros con relación a los usos del suelo según PUD de J.L.B. y
RIVERO
Según el PUD vigente, le otorga a sector la vocación de Comercio
Interdistrital (C7) un retiro de 3.00 m. medidos desde la línea de
propiedad en su integridad

b) Retiros con relación al Sistema Vial

Según el Plan Director vigente los retiros también están determinados

por las secciones de vías que lo contienen o sistema vial al que
pertenece. Es así que para ejes Longitudinales Principales se provee
retiros:
- Metropolitano 5.00 metros lineales.
- Residencial 5.00 metros lineales.

6. VIALIDAD
6.1 ARTICULACIÓN METROPOLITANA

Imagen N° 48: Articulación Metropolitana

Fuente: Plan Director de Desarrollo Metropolitano de Arequipa – PDM 2012

77
Plan Director de Arequipa Metropolitana-Aspectos Normativos

81
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6.2 INFRAESTRUCTURA VIAL

- La infraestructura vial del distrito es de 152 446.18 ml.

- El pavimento flexible (construidos con materiales asfálticos y materiales
granulares), la longitud total es de 113 593.39 ml.
- Pavimento rígido (construidos con concreto de cemento y materiales
granulares), la longitud total es de 18 979,72 ml.

6.2.1 Estado de la Infraestructura Vial en el Sector Analizado

Imagen N° 49: Estado de la Infraestructura vial en el Sector Analizado

Fuente: Elaboración propia

Imagen Nº 44: Sector Analizado

Fuente: Elaboración Propia

82
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Imagen N° 50: Cortes del sector Analizado

Fuente: Elaboración Propia

6.3 SISTEMA DE TRANSITO

Modos de transporte de las personas en el sector analizado:

• La av. EE.UU genera aun flujo local barrial
• La av. Andrés A. Cáceres genera un flujo mayor

Clasificación Del Transporte Público Del Distrito:

• Transporte peatonal
• Transporte público como combis y microbuses
• Por medio de taxis
• Autos particulares
• Bicicletas

83
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Imagen N° 51: Clasificación del Transporte Público del Distrito

Fuente: Elaboración Propia

Condiciones y Circulación de Transito

Imagen N° 52: Condiciones y Circulación de Transito

Fuente: Elaboración Propia

7. ESPACIOS ABIERTOS

Según la Organización de Naciones Unidas (ONU), toda ciudad debe proveer

de 16 m2 de área verde tratada a cada uno de sus habitantes. Otras normas
internacionales han fijado cifras mínimas al respecto, como la Organización
Mundial de la Salud (OMS), que recomienda 9m2 de área verde por
habitante.78

En el distrito existen 401,274.22 M2 88 de parques lo que da un índice de 5.26

M2/ Habitante, lo que en relación a la población distrital el déficit es de
208,885.78 M2 (20.89Há).
78
Plan de desarrollo de José Luis Bustamante y Rivero, Según la Organización de Naciones Unidas
(ONU), toda ciudad debe proveer de 16 m2 de área verde tratada a cada uno de sus habitantes

84
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7.1 NIVEL DISTRITAL

Según el Plan Urbano Distrital, la cantidad de parques existentes presenta un
déficit de 21 hectáreas en relación a la población, pero en relación a distritos
aledaños es uno de los distritos que más área recreacional presenta. Pero aun
así no presenta una red planificada.

Imagen N° 53: Red de Recreación Pública

Fuente: Plan Urbano Distrital 2005-2015; Gerencia de Desarrollo
Urbano e Infraestructura de José Luis Bustamante y Rivero

7.2 NIVEL SECTORIAL O BARRIAL

Se presentan aproximadamente 11 zonas de área verde entre jardines y zonas
de esparcimiento, siendo 4 de ellas compartidas con lozas deportivas y 1 loza
de uso exclusivo para ello.

Imagen N° 54: Red de Espacios libres a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

85
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7.3 TIPOS DE VEGETACIÓN EN VÍAS, PARQUES, TORRENTERAS Y

ESPACIOS ABIERTOS

• En Vías: Huarango , Vilco, Acacia negra , Tulipán africano , Jacaranda,

Morus alba
• En Parques: Fresno, Ficus , Acacia negra
• En Torrenteras: Jacaranda, Fresno, Pino
•

Figura 3 Vía A. Avelino CáceresFigura 5 Calle Uruguay Figura 6 Av. Los Incas
Imagen N° 55: Tipos de vegetación en vías, parques, torrenteras y espacios abiertos
Fuente: Elaboración Propia

8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

8.1 DESAGÜE

Imagen N° 56: Sistema de desagüe a nivel sectorial

Fuente: SEDAPAR (CATASTRO 2014)

86
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8.2 AGUA POTABLE

Alimentación del sector del lanificio de las redes alimentarias primarias.

En la actualidad existe una red principal existente, dicha alimentación que tiene
en la actualidad es para poder mantener su planta transitoria que tiene
mediante una sub estación.

Imagen N° 57: Sistema de Agua Potable a nivel sectorial

Fuente: SEDAPAR (Catastro 2014)

9. IMAGEN URBANA

9.1 SENDAS

• Sendas principales: Conformadas por las avenidas Estados Unidos y

Avelino Cáceres, dada su jerarquía vial y las actividades comerciales y
de servicios que poseen.
• Sendas Secundarias: conformadas por las calles interiores de las
urbanizaciones del sector, dichas sendas cumplen una función de
articulación así como de paseo enlazando la vivienda con los parques,
comercio.
87
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Imagen N° 58: Plano de sendas a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

9.2 BORDES

Los bordes del sector están conformados por los elementos urbanos como la
Av. Avelino Cáceres, Av. Dolores, el edificio multifamiliar Vinatea Reinoso la
Av. Estados Unidos, la calle Argentina y la calle 2 de mayo. En tanto como
borde natural identificamos la tercera torrentera que acompaña al malecón
dolores estando ya muy alejado al área de estudio.

Imagen N° 59: Plano de bordes a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

88
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9.3 NODOS

Los nodos del sector lo viene conformando la Av. Estados Unidos por las
actividades comerciales y de servicios que posee dándole dinamismo al sector.
Otro de los nodos que podemos identificar son el ovalo del bombero, el ovalo
del cementerio general, el bypass numero 5 (av. Dolores con av. La cultura),
los parques del sector y los complejos recreativos deportivos del sector pues en
fines de semana constituyen puntos de confluencia.

Imagen N° 60: Plano de nodos a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

9.4 HITOS
En la zona de estudio podemos identificar como hitos representativos el ovalo
del bombero, centro de abastos Andres A. Cáceres, el intercambio vial entre
av. Dolores – av. A. Cáceres, el cementerio General, multifamiliar Vinatea
Reinoso, el Coliseo del Palacio del Deporte, dada su magnitud y localización.
Asimismo podríamos identificar La universidad Alas Peruanas.

Imagen N° 61: Plano de hitos a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

89
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9.5 BARRIOS

Tomando en cuenta los conceptos anteriores la zona de estudio presenta en

sus cercanías 3 barrios reconocibles que son: Quinta Tristán, 2 de Mayo y
Pedro Díaz Canseco, Urb. 13 de enero y Urb. Fecia.

Imagen N° 62: Plano de barrios a nivel sectorial

Fuente: Elaboración Propia

90
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10. CONCLUSIONES DEL MARCO REAL

• Consolidación de vivienda comercio en las avenidas principales.

• Oportunidad de descentralizar las actividades administrativas y de
gestión de la ciudad de Arequipa hacia la zona sur, por la ubicación
favorable del terreno.
• Oportunidad de satisfacer actividades culturales-recreacionales con
equipamientos de carácter metropolitano, por el tamaño del terreno y
colindancia con la Av. Andrés Avelino Cáceres.

• De acuerdo a la revisión y análisis de los uso de suelo, estado y altura

de las edificaciones del sector y de las tendencias a nivel distrital y
metropolitano, recomendamos considerar el cómo uso más adecuado
para el terreno el indicado como Otros Usos (OU).

• Se ha encontrado que los estratos socioeconómicos presentes en el

distrito, lo definen como un distrito de mayoría media alta, media y baja.

• Una característica que conforma la homogeneidad social del distrito y su

relativo mejor posicionamiento en comparación con el resto de la
provincia es el nivel de instrucción alcanzado por la población.

• A raíz de su fecha de creación del distrito, NO tiene una identidad actual

• La vivienda ha incrementado su densidad pasando de viviendas

unifamiliares a viviendas multifamiliares aumentando la altura de
edificación en el mismo tamaño de lote por ende el crecimiento
inmobiliario.

• La mayoría de los núcleos familiares tienen intenciones de adquirir o

construir una vivienda, el 80.6% de ellos así lo desean, esta proporción
es algo mayor en el estrato B (88.0%) y casi igual en los estratos
investigados C (82.7%) y D (78.0%).

• Las oportunidades de inversión, básicamente se encuentran en las

unidades económicas de menor escala y familiares, donde la actividad
empresarial y de financiamiento municipal es nulo.

• Baja productividad de la actividad agrícola debido al minifundio y

utilización de tecnología inadecuada y tradicionalista.

• La demanda de casas en el distrito de Bustamante y Rivero, como en la

provincia de Arequipa ha ido disminuyendo entre la preferencia de los
ciudadanos, mostrando como una más rentable propuesta inmobiliaria a
los departamentos

91
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• En el distrito de Bustamante y Rivero es viable la propuesta de vivienda

hacia sector medio alto y medio, teniendo en cuenta el déficit
habitacional y el alto valor del m2 en el distrito, muy cercano al de los
distritos más caros de la ciudad.

• En el último par de años el valor del metro cuadrado en distritos como

Cayma, José Luis Bustamante y Rivero y Paucarpata se incrementó
hasta en un 59%, convirtiéndolos en parte del grupo de los distritos más
caros, elevando su nivel socioeconómico y mostrando una clara
oportunidad para el sector inmobiliario.

• En el sector se da la consolidación de viviendas-comercio (comercio

vecinal) hacia las avenidas principales.

• El perfil urbano del sector es heterogéneo debido a la densificación

residencial en algunas zonas.

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CAPITULO V: MARCO REFERENCIAL

1. EXPERIENCIAS CONFIABLES

1.1 8 BIG HOUSE

Imagen N° 63: Plantas de distribución

Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl

1.1.1 Proyectista:

Arquitecto: BIG – Bjarke Ingels Group79

Ubicación: Copenhagen, Dinamarca
Colaboración: Hopfner Partners, MOE & Brodsgaard, KLAR
Arquitecto a cargo: Bjarke Ingels, Thomas Christoffersen
Jefe de proyecto: Ole Elkjaer-Larsen, Henrick Poulsen
Manager de proyecto: Finn Norkjaer, Henrik Lund

1.1.2 Ficha Técnica:

Ubicación: Copenhague, Dinamarca

Arquitectos: BIG – Bjarke Ingels Group
Año Construcción: 2010
Altura: 10 plantas
ÁreaConstruida: 61 000 m2, 476 viviendas

79
BIG Bjarke Ingels Group, el cual fundó en el año 2006. Bjarke busca conseguir el balance entre la
arquitectura tradicional y la arquitectura avant-garde.

93
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1.1.3 Descripción:

Este gran desarrollo de uso mixto contempla 61,000 metros cuadrados

construidos repartidos en diferentes funciones. Con alrededor de 10,000 metros
cuadrados repartidos entre retail y oficinas (el resto es uso residencial), este
desarrollo figura como la iniciativa privada más grande jamás construida en
toda Dinamarca. Encargado el año 2006, este conjunto tiene por objetivo darle
vida al sector sur de Orestad. Muy diferente al bloque de viviendas tradicional,
la 8 House80 integra todos los elementos de la vida urbana en un solo edificio
a través de diferentes capas que coexisten, creando prácticamente un
vecindario donde la vida en suburbio es similar a la vida que se desarrolla en la
ciudad, donde edificios de vivienda y oficinas coexisten.

Imagen N° 64: Visuales 8 Big House

Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl

En cuanto al proyecto en sí, la 8 House crea 2 patios interiores los cuales

garantizan tanto asoleamiento como las vistas para cada unidad. La parte este
y oeste quedan conectadas a través de un espacio que genera el proyecto en
su centro. La escala del proyecto es también un factor importante, ya que
entrega protagonismo frente al resto del entorno construido y además permite
una privilegiada visión al canal de Copenhagen.

80
8 House es un complejo arquitectónico realizado en Copenhagen, Dinamarca, del grupo de arquitectos
daneses BIG. Está situado en el borde exterior de la ciudad en el barrio de Ørestad, a 12 minutos en tren
del centro, y es el mayor complejo privado en Dinamarca.

94
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Imagen N° 65: Vista Maqueta 8 Big House

Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl

Mientras los departamentos se ubican en la parte superior, la parte comercial

se despliega en la zona inferior. Como resultado, cada capa horizontal
dependiendo de su altura obtiene diferentes beneficios: las viviendas alcanzan
mejor iluminación y vistas, mientras que las áreas comerciales y de oficinas
sirven al peatón en la calle.

Imagen N° 66: Vista Exterior

Fuente: http://www.e-architect.co.uk

Un corredor continuo permite un recorrido por todo el edificio desde el suelo

hasta su parte más alta. De esta manera los peatones y residentes pueden
recorrer incluso en bicicleta el edificio. 2 planos diagonales de cubierta son
verdes (1,700 mt2) para prevenir el exceso de calor por asoleamiento.

95
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Imagen N° 67: Vista Rampa de comunicación Exterior

Fuente: http://www.architecturenewsplus.

Imagen N° 68: Vista Interior

Fuente: http://ww w.dsgnr.cl

Imagen N° 69: Geometría

Fuente: http://www.dsgnr.cl

Imagen N° 70: Plantas de Distribución

Fuente: http://designboom.com

96
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Imagen N° 71: Plantas de Distribución

Vivienda Fuente: http://designboom.com

1.2 RESIDENCIAL SAN FELIPE:

Imagen N° 72: Residencial San Felipe

Fuente: http://en.wikipedia.org

1.2.1 Proyectista:
Arq. Enrique Ciriani Suito (Lima Peru, 1936) 81
Graduado en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de
Ingeniería (1955-1960) Estudios de Planeamiento Urbano en el Instituto de
Planeamiento de Lima

81
Enrique Ciriani Suito (n. Lima; 30 de diciembre de 1936) es un arquitecto peruano que realiza gran
parte de su actividad profesional en Francia donde se le otorga la nacionalidad francesa en 1976.
Vigoroso defensor de la arquitectura moderna.

97
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1.2.2 Ficha Técnica:

Ubicación: Lima, Perú
Arquitectos: Enrique Ciriani (Primera Etapa)
Año Construcción: 1966
Altura: 14 plantas
Área Construida: 33 600 m

1.2.3 Descripción:

Ubicado en los terrenos del antiguo hipódromo, sobre un área rodeada de

amplios espacios verdes y de urbanizaciones en proceso de consolidación. El
Presidente Fernando Belaunde Terry impulsó la construcción de varios
conjuntos residenciales como parte del nuevo plan nacional de vivienda en el
año 1961. El conjunto, con un total de 1599 departamentos, se construido en
dos etapas: la primera cerca de la intersección de dos importantes avenidas
(Gregorio Escobedo y Pershing). La planta, en forma de cruz griega está
formada por tres tipos de volúmenes que albergan unidades seriadas de dos
pisos, vivienda dúplex en cuatro pisos con calle corredor y 4 torres de 14 pisos
rodeando una gran plaza central.

Imagen N° 73: Vista 3D Residencial San Felipe

Fuente::http://arquitectura-moderna-peru.blogspot.com

La Residencial es una isla de paz en el distrito de Jesús María. A cuarenta

años de su construcción, enclavada en una ciudad congestionada, bulliciosa y
cada vez más conflictiva, se valora cada vez más la decisión de entonces, que
permite a 1600 familias de la clase media, distribuidas en 33 edificios, gozar de
una alta calidad de vida no solo habitando una vivienda digna, sino también
disfrutando de los servicios indispensables que la complementan, de áreas
verdes arboladas y generosas que la acercan a la naturaleza y, libre de tránsito
vehicular interno, sin padecer ruido cercano ni atmósfera contaminante
inmediata.

98
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Imagen N° 74: Vista Aérea Residencial San Felipe 1ra y 2da Etapa
Fuente: http://habitar-arq.blogspot.com

A diferencia de las unidades vecinales que la precedieron, solucionadas con

densidad media a base de edificios de vivienda de 4 ó 5 niveles, el diseño de la
Residencial San Felipe apostó por un mejor aprovechamiento del terreno con
edificios de mayor altura, la mayoría de ellos de 15 pisos. Pero como en
aquellas unidades, acompañando la vivienda con los servicios indispensables,
adecuados a la magnitud de su población:

a) Un centro comercial, bancario y de abastecimiento que, sin embargo se

extiende, infiltrándose en todo el conjunto con locales menores de muy
diversos rubros, ubicados en el primer nivel de los edificios habitacionales; b)
un centro de educación primaria y secundaria, y tres locales para la educación
inicial, estratégicamente ubicados con relación a las viviendas; y c) servicio
religioso atendido en un templo católico y en instalaciones parroquiales que
incluyen un velatorio. Los servicios asistenciales y culturales han sido asumidos
por el centro japonés mencionado anteriormente, pero hay que decir que éstos,
prestados en una bien instalada clínica y en un concurrido centro de
actividades culturales, que incluye un gran teatro de mil butacas, sirven más
allá de la Residencial San Felipe a toda la vecindad del distrito y aún de la
ciudad misma. Además, una dependencia del gobierno central y por tanto, de
alcance nacional, el CONSUCODE, 82 ocupa un edificio en el centro principal de
servicios.
La primera etapa se caracteriza por obedecer a un diseño geométricamente
determinado cuya rigidez le otorga una gran unidad y una evidente autonomía.
En las cuatro esquinas de un cuadrado de 75 x 75 metros están ubicadas las
cuatro torres de 14 pisos que dejan un espacio en cruz cuya parte central
resulta una plazuela de unos 25 por 50 metros denominada Ágora, 83cuyos
lados menores alojan locales comerciales en dos niveles.

82
Consucode - Consejo Superior de Contrataciones y Adquisiciones del Estado Peruano
83
Agora, Plaza pública en las ciudades de la antigua Grecia

99
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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Imagen N° 75: Vista de la plaza central o Ágora de la Residencial San Felipe

Fuente::http://habitar-arq.blogspot.com

Por fuera, entre las dos torres de cada uno de los cuatro lados, se alinean,
alejándose del Ágora, dos parejas de volúmenes de 4 pisos y, a continuación,
uno de dos. Estos cuatro grupos blancos que apuntan a los cuatro puntos
cardinales y alojan casas tipo dúplex, constituyen una suerte de basamento del
conjunto. Las torres tienen en cada nivel cuatro departamentos de 3 dormitorios
de acertado diseño, cuyo acceso, sin embargo, resulta especial. Con el objeto
de abaratar costos disminuyendo las paradas de ascensor, el diseñador,
arquitecto Enrique Ciriani3, concibió la idea de reducirlas a la mitad
definiéndolas solo cada dos pisos pero a niveles intermedios con respecto al de
los departamentos de modo que, desde el hall de ascensores se suba media
escalera a cuatro departamentos y se baje otra media a otros cuatro. El ahorro
fue efectivo aunque a costa de una mayor área de circulaciones.

Imagen N° 76: Planta Típica Torre Edificio Tipo C

Fuente: http://arquitectura-moderna-peru.blogspot.com

Dos factores que más bien contribuyeron a encarecer este grupo fueron la
dotación de estacionamientos en un amplio sótano y la solución estructural. La
concepción arquitectónica implicaba en cada departamento un volado de tres
metros en sus dos frentes, a partir de una fuerte estructura interior de placas
gruesas de concreto en forma de H, solución que facilitó una expresión de

100
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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fachada con ventanas corridas sin interrupción, entre bandas de concreto visto,
al tiempo de producir una sensación notable de ligereza.

Imagen N° 77: Esquema Estructural de la Torre Típica

Fuente: http://arquitectura-moderna-peru.blogspot.com

La belleza de las torres, apoyadas cada una en su hall de doble altura, ha

resistido exitosamente al tiempo, en cambio los volúmenes bajos han sufrido
algunas alteraciones sobre todo en el color, mientras los espacios comerciales
del Ágora han fracasado por su ubicación poco visible, fuera de las
circulaciones generales.

Cuando se le pregunta a Ciriani sobre la Idea original de la Residencial San

Felipe, contesta de la siguiente manera: “Era una competencia por la idea más
avanzada. La idea era tener las cuatro torres (la primera etapa) y, al final del
terreno, otras cuatro y, entre ambas partes, una gran armazón lineal. Cada
sistema de cuatro torres era na entrada a esta ciudad. Ahí están las tiendas, el
lugar de reunión (el Ágora). Hay alturas dobles y triples por todas partes y
calles aéreas porque era una puerta. Es increíble que, con 26 años, me hayan
dejado. Cuando visito San Felipe, se me pone la carne de gallina. Con toda la
fama y prestigio que tengo ahora en Europa, no me dejarían hacer algo
así.”(Ciriani, Enrique Ciriani Sobre Residencial San Felipe, 2009)

101
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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Imagen N° 78: Corte Transversal Residencial San Felipe

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Con diez niveles para vivienda y el piso bajo para comercio son largos edificios
conformados por la repetición de un módulo de 20 departamentos de tipo
dúplex. El hall de ascensores y escalera ubicado al centro de cada módulo deja
salir, cada dos pisos, a corredores que dando acceso por un lado, a la planta
baja (estar comedor y cocina) de cuatro departamentos, tienen el otro lado
abierto en balcón al paisaje. De ese modo, al adosarse una sucesión de
módulos, los cinco niveles de pasajes abiertos, conforman cinco verdaderas
calles aéreas. Estas calles se alternan con los pisos que corresponden a los
dormitorios, los cuales ofrecen una expresión más cerrada, de muro perforado
por ventanas verticales. En la fachada opuesta, el contraste es semejante
porque en el nivel de las calles aéreas se tiene la terraza del estar comedor y la
gran abertura del patio de servicio protegida de piso a techo, por una celosía de
unidades de concreto de 20 por 20 centímetros, mientras en el nivel de los
dormitorios el tratamiento es similar: dominantemente cerrado. En el primer
nivel los ingresos y las tiendas se retiran del plomo de fachada de modo que
dejan libres las columnas y un espacio de circulación a manera de portal.

Las torres y los dúplex en ladrillo rojo también con portal a todo el perímetro del
primer piso de tiendas y de ingresos, las 11 torres de la Residencial San Felipe
tienen, como las de la primera etapa, cuatro departamentos por piso. Pero a
diferencia de ellas, los ascensores sirven a todos los niveles y la solución
estructural es menos dramática y por tanto más económica. La expresión
exterior es simple: de ventanas corridas en las salas de estar, de breves
aberturas en los dormitorios y, en los patios de lavandería, de celosía de
concreto, la misma que hemos señalado antes. La reiteración de este
tratamiento emparienta a casi todos los edificios de esta residencial,
contribuyendo a la unidad del conjunto.

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CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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Imagen N° 79: Planta Típica Residencial San Felipe

Fuente: http://arquitectura-moderna-peru.blogspot.com

Cada edificio tiene bien resuelto el espacio común inmediato a la vivienda,

aquel que Miguel Alvariño84 llamó el “espacio intermedio” que prepara
psicológicamente para el paso de la casa al espacio público propiamente dicho.
Las calles elevadas, los portales y las plazoletas de acceso son esos espacios
intermedios. Las áreas realmente comunes constituyen el 75 % del total del
terreno y están compuestas por las zonas de estacionamiento, las veredas y
plazas y los jardines, cuya organización, hay que decirlo cuanto antes, no
obedece a un diseño de la calidad que sí ofrecen los edificios. El urbanista falló
mientras el arquitecto acertó. La concurridísima Plaza de las palomas, como
llaman los vecinos al espacio público principal de la zona de bancos y
comercio, no solo es sumamente pequeña (se queda a la mitad del edificio
comercial cuyo frente debería cubrir) comparada incluso con el Ágora, patio de
la primera etapa, sino que en ese rectángulo de no más de 30 por 40 metros
hay cinco niveles de piso, diferenciados además por gradas ni siquiera de igual
altura.

Los amplios jardines, medio en el que están inmersos los edificios de viviendas
de la Residencial, son sin duda el mayor patrimonio urbano de sus residentes.
Los cuarenta años transcurridos desde su habilitación han permitido su
enriquecimiento, tanto en la variedad como en la cantidad de las especies
vegetales al punto que hay quien cree en la posibilidad de considerarse se les
brinde los cuidados propios de un jardín botánico.

84
Miguel Alvariño Guzmán, 1956. De Walter Weberhofer, Arquitecto Latinoamericano

103
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Imagen N° 80: La concepción del espacio de manera horizontal y vertical

Fuente:http://arquitectura-moderna-peru.blogspot.com

1.3 TORRES DEL PARQUE – BOGOTÁ:

1.3.1 Concepto del Conjunto Habitacional:

Aunque el conjunto de las Torres del Parque es hoy reconocido como una de
las mejores obras arquitectónicas latinoamericanas del siglo XX, su
construcción a comienzos de los años setenta estuvo rodeada de fuertes
polémicas. No era fácil entender porque unos edificios de apartamentos no
eran juiciosamente rectangulares, como lo eran todos, sino que se torcían en
curvas ascendentes que parecían caprichosamente escultóricas.

Imagen N° 81: Vista Aérea de las Torres, la Plaza de Toros y el Parque

Independencia.
Fuente: http://www.arquidecoracion.com.ar/

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Llegar a esas formas generadas por espirales, le había llevado al arquitecto

Rogelio Salmona85 cerca de cinco años de arduo trabajo en el que había
sondeado distintas alternativas hasta encontrar una dirección cierta. En las
torres se recogía la experiencia de la arquitectura colombiana en la década de
los sesenta y culminaba un proceso sistemático de experimentación personal.
Salmona necesitó desarrollar un riguroso procedimiento para encontrar
materiales y sistemas constructivos que permitieran subir treinta pisos, localizar
cerca de 300 apartamentos de distintos tamaños y mantenerse dentro de un
presupuesto restringido. Pero sobre todo necesitaba algo que no se lo pedía el
contrato sino él mismo: expresar, con formas, la íntima convicción de que la
arquitectura está enraizada en un lugar intransferible. Un lugar que no sólo se
constituye en condiciones geográficas y ambientales --las montañas de Bogotá,
la luz de Bogotá, el Parque de la Independencia, la Plaza de Toros86-- sino
también de condiciones sociales: un uso del espacio exterior, una manera de
habitar, una concepción de la familia. Las Torres del Parque no están hechas
sólo para sus habitantes particulares, sino para todos los bogotanos. Los
espacios exteriores públicos y privados se entremezclan en una lección de
convivencia urbana. Contemplar sus fachadas nos permite a todos entender
que el ocaso bogotano posee una luz dramática e intensa que denota un
secreto sentido de pertenencia a la ciudad.

Imagen N° 82: Enhebrado de las torres que define las chimeneas del Alto de
los Pinos.
Fuente: http://www.arquidecoracion.com.ar/

85
Rogelio Salmona (París, 28 de abril de 1929 - Bogotá, 3 de octubre de 2007) fue un destacado
arquitecto colombiano
86
El Parque de la Independencia (nombre completo: Parque del Centenario de la Independencia) es uno
de los más antiguos de Bogotá. Fue construido en 1910 para conmemorar el primer centenario de la
Independencia, el 20 de julio de 1810. Se encuentra en el costado oriental de la localidad de Santa Fe, en
el piedemonte de los cerros Orientales que bordean la ciudad.

105
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Sus formas sorpresivas nos acercan a nuevos descubrimientos diarios de

nosotros mismos. El espectáculo majestuoso de las montañas entre los
edificios no nos deja olvidar que Bogotá está construida sobre una sábana
verde y húmeda. Las Torres del Parque (oficialmente Residencias El Parque)
es un conjunto residencial del centro de Bogotá, construido en la zona oriental
de la localidad de Santa Fe, en el barrio La Macarena. Está compuesto por tres
edificios de ladrillo diseñados por el arquitecto colombiano Rogelio Salmona
entre 1965 y 1970.
El conjunto rodea la Plaza de toros de Santamaría, a cuya forma circular
responde su diseño curvo. Su silueta evoca asimismo los cerros orientales de
la ciudad.
Un aspecto relevante de la obra es que una gran parte de su área se consagra
al espacio público, pues tres cuartos del terreno disponible se destinaron a
jardines, caminos y plazoletas. Según el arquitecto Salmona, la intención era
“crear el edificio a través del espacio abierto, como generador del espacio
cubierto”. Las áreas comunes de los edificios constituyen en efecto un continuo
con el Parque de la Independencia, constituyendo una gran zona verde pública
que se extiende hasta la carrera Séptima. La calle de las Escalinatas es el
punto de empalme entre las Torres, el Parque de la Independencia, la Plaza de
Toros y el Planetario. En su parte inferior se encuentra de hecho una estatua
de Copérnico.

Imagen N° 83: Enfoque de un bloque de la Torres del Parque

Fuente: http://foros.arquinauta.com/

1.3.2 Características:
El proyecto fue promovido por el Banco Central Hipotecario, que buscaba
construir viviendas de clase media en un predio en las inmediaciones del
centro. Las torres que componen el conjunto son, de norte a sur, la C, la A y la
B. La más alta, la A, tiene 37 pisos. Con sus 117 m y gracias a su elevada
ubicación en el piedemonte del cerro de Monserrate es una de las de mayor
altura de la ciudad. Por su parte, las torres albergan 294 apartamentos de
diferente superficie. Los ejes compositivos de las tres construcciones giran en
torno al centro de la Plaza de Toros. Los dos inmuebles laterales se escalonan
hacia ella, combinando en esa composición los Cerros Orientales.
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Imagen N° 84: Vista general del proyecto las Torres del Parque
Fuente: http://foros.arquinauta.com/

Un aspecto relevante de la obra es que una gran parte de su área se consagra

al espacio público, pues tres cuartos del terreno disponible se destinaron a
jardines, caminos y plazoletas. Según el arquitecto Salmona, la intención era
“crear el edificio a través del espacio abierto, como generador del espacio
cubierto”. Este espacio abierto construye la diferencia de nivel entre las calles
que rodean el predio, ordenándolo a través de escaleras que a su vez
enmarcan la vegetación, en continuidad con el parque vecino.

1.3.3 Interior / Exterior:

Las Torres del Parque no están hechas sólo para sus habitantes particulares,
sino para todos los habitantes. Los espacios exteriores públicos y privados se
entremezclan en una lección de convivencia urbana. El espectáculo
majestuoso de las montañas entre los edificios deja olvidar que Bogotá está
construida sobre una sábana verde y húmeda. El Conjunto Residencial del
Parque inicia su construcción en 1968 y se termina en 1970.
Los primeros,
bocetos, croquis y composiciones del proyecto, se inician en cambio, 4 años
antes. Entre 1964 y la iniciación de la obra fue una época de incertidumbre, de
dudas y de ensayos sucesivos para encontrar la forma justa del proyecto, no
solo desde el punto de vista arquitectónico, sino también, desde el punto de
vista urbano y paisajístico. El futuro proyecto tenía un programa preciso que
correspondía a la visión que tanto las entidades públicas, como las privadas
tenían de la ciudad y de la arquitectura: visión contradictoria, pragmática y
ahistórica.87

87
El a historicismo hace referencia a una negación de relación con la historia, el desarrollo histórico o la
tradición

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Imagen N° 85: Curvas ascendentes que organizan el proyecto

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Contaba más la rentabilidad, la alta densidad, las formas arquitectónicas

análogas a las de las grandes urbes americanas, el uso especulativo del suelo
y del espacio de la ciudad, que la ciudad misma. Peor aún, contaba más la
norma que hacía caso omiso de las características del sitio y del entorno en el
cual el nuevo edificio se iba a implantar.
El sitio, conformado por la abrumante
topografía, la Plaza de Toros, el Parque de la Independencia (abandonado
hacía más de 15 años ) y la magnífica vista panorámica del piedemonte, aún
no contaminado por la multitud de torres y edificaciones densas, invasiones y
ocupaciones sin sentido del lugar, debía no solo tenerse en cuenta en la
elaboración del proyecto, sino y sobre todo, exaltarse por medio de una
arquitectura implantada en forma tan correcta y sensible que transforme la
ciudad y la moldee, que sea el palpito del lugar y lugar de encuentro entre la
razón, el encantamiento y la poesía.

1.4 EDIFICIO MIRADOR (MADRID-ESPAÑA)

1.4.1 Ficha Técnica:

Proyecto: Viviendas y Equipamiento MIRADOR.

Localización: Sanchinarro, Madrid, España.
Año: 2001 – 2005.
Autor: MVRDV
Cliente: EMV del Ayuntamiento de Madrid.
Programa: 18300 m2 de Vivienda (156 departamentos) y una plaza elevada.
Presupuesto: 10 millones de Euro

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Imagen N° 86: Vistas del Detalle del volumen de circulación que fracciona la
masa del edificio
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En el primero la tipología de las casas que rodean un patio inaccesible se

convirtió caminos laterales, creando un espacio común con vistas de la ciudad
y la sierra de Guadarrama. La torre conserva el espacio abierto que necesita la
ciudad moderna. El gran espacio mirador, a 40 metros sobre el suelo,
proporciona a los ocupantes y vecinos un jardín comunitario y un espacio para
contemplar el horizonte.

Imagen N° 87: Esbeltez de uno de los lados del edificio y la terraza elevada
Fuente: http://arquitecturaespectacular.blogspot.pe/

La propuesta abre la arquitectura doméstica en el nuevo entorno la ciudad y

sus territorios circundantes. El cielo plaza semi-público es fácilmente accesible
con una conexión directa en ascensor desde la plaza que rodea el edificio.

Este espacio público levantado está rodeado por diferentes barrios, una amplia
variedad de tipos de vivienda compacta integrando diferentes grupos sociales y

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estilos de vida. En contraste con la masa de repetición producida de la casa

familiar estándar, estas unidades de vivienda se agrupan en pequeños bloques
que se apilan y encoladas, crean un supe bloque de comunidad imponente.

Imagen N° 88: Concepción volumétrica del edificio MIRADOR

Fuente: http://arquitecturaespectacular.blogspot.pe/

Las hendiduras en entre los bloques actúan como zonas de acceso y se

conciben como callejones verticales. Su transformación a lo largo de cada
itinerario aglomera el compendio de tipologías que se estructuran como
pequeños suburbios. Esto lleva a una secuencia vertical de escaleras, pasillos,
plataformas y calles.

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2. CONCLUSIONES DEL CAPITULO V

Los proyectos analizados resuelven la vivienda con nuevos conceptos,

sostenibilidad, densificación, nuevos encargos hacen que la programación sea
más eficiente con el terreno y en general se adelantan al tiempo.

8 BIG HOUSE
• Formar un barrio entero construido en edificio y crear una ciudad en
edificio

• Ciudad cobre vida urbana pensando en una arquitectura atractiva con

leneas simples y claras • Obtención de cada vista en su máxima función
la luz del día y la luz solar • todas las viviendas son pasantes y miran
tanto al paisaje como a la vida común del 8 HOUSE interior de los
patios. Adecuando amuestra arquitectura local arequipeña la creación de
atrios y plazas de interacción

• El proyecto es interesante sencillo y atractivo que dialoga con su entorno

paisajista como el terreno a trabajar

• Los tratamientos .áreas verdes de techos verdes simula el paisaje como

continuación si viendo es fuerte el impacto trata de dialogar como un
escenario contenido

• No se pierde el estilo de vida barrial gracias a sus áreas de interacción,

las terrazas y el mismo pasaje que comunica o atraviesa el edificio

RESIDENCIAL SAN FELIPE:

• La Residencial San Felipe a cuarenta años de su construcción, es una

isla de paz en la ciudad congestionada, y conflictiva de Lima se valora la
decisión de entonces, que permite a 1600 familias de la clase media.

• Contiene los servicios indispensables que la complementan, de áreas

verdes arboladas y generosas que la acercan a la naturaleza y, libre de
tránsito vehicular interno, sin padecer ruido cercano ni atmósfera
contaminante inmediata

EDIFICIO MIRADOR (MADRID-ESPAÑA)

Se ha escogido este proyecto como referente temático ya que representa la
necesidad que existe en el diseño de viviendas en la actualidad. Con una gran
variedad de situaciones y tipos de vivienda, se pretende dar una respuesta
adecuada a la heterogeneidad e individualidad actual.

• El edificio actúa como un contrapunto frente a la uniformidad masiva de

los bloques de viviendas de los alrededores.

111
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• Se enmarca el paisaje lejano de la sierra de Guadarrama a través de un

gran 'mirador' ubicado a 40 metros sobre el suelo que enmarca el
paisaje.

• Una de las principales ideas de este proyecto fue el hecho de romper

con la manzana cerrada y proponer esta en alto, permite liberar en gran
parte la ocupación de la parcela; así se hace posible la cesión de una
parte del terreno privado.

• También proporciona espacio al aire libre y un jardín comunitario para

los ocupantes del edificio en beneficio del disfrute social colectivo.

• Diferentes identidades dentro del mismo edificio, mediante la concepción

de diversos espacios comunes y circulaciones, que forman parte de un
recorrido variado.

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CAPITULO VI: PROGRAMACION ARQUITECTONICA

1. CONCEPTO

Proponer espacios arquitectónicos para las actividades que establece la

propuesta.
La propuesta del conjunto residencial plantea espacios y áreas que la actividad
residencial establece, con una estructura y organización espacial que privilegia
la ILUMINACION Y VENTILACION NATURAL de los espacios, lo que busca es
que los departamentos puedan satisfacer las necesidades y requerimientos
propios de la actividad, asemejándose a la vivienda o lote unifamiliar.

El programa Arquitectónico definirá los espacios, áreas y dimensiones

espaciales que conformarán a la vez las tipologías de la propuesta.

2. ANALIS DE USUARIO DE VIVIENDA

Para la obtención del perfil del usuario al que nos dirigiremos hemos tomado en
cuenta las cualidades del entorno en donde se emplazara el proyecto, el perfil
de los estratos adyacentes y el valor del terreno en este tipo de escenarios;
llegando al perfil ideal que vendría a ser un usuario de estratos sociales
medio/altos – altos, usuarios con una profesión destacada, con empleos de
buena remuneración, con costumbres y composición familiar de buen nivel y
con cierto grado de ostentosidad,

Imagen N° 89: Estadística de Población familiar

FUENTE: Propia.

113
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USUARIO POR COMPOSICION FAMILIAR88

Persona Sola

Responde a las necesidades de personas solas, parejas nuevas, o pareja con

hijos que ya no viven con sus progenitores. Por lo general consta de dormitorio
principal, con SS.HH.; sala, comedor y/o kitchenette, baño social, lavandería
y/o patio de servicio, estudio con uso flexible para ser dormitorio de visitas,

Pareja sin Hijos

Característica: Es una pareja a nivel de familia, en este caso un padre de

familia convive con uno de sus hijos, el padre de familia es soltero/separado se
encarga de la crianza de sus hijos solo con el apoyo de una persona de
confianza que puede ser un familiar o persona contratada para dicho fin,
mayormente esta fuera de la casa por ser el único sustento de la familia los
fines de semana la pasa con sus hijos en casa o fuera de ella.

Parejas con 1 y 2 Hijos

Cubre las necesidades de parejas con uno o dos hijos. Se compone de

dormitorio principal, con SS.HH.; dos dormitorios, baño sala, comedor y/o
kitchenette, baño social, lavandería y/o patio de servicio, estudio con uso
flexible para ser dormitorio de visitas, puede o no contar con dormitorio de
servicio, el cual consta de inodoro y lavamanos.

Parejas con 2 y 3 Hijos

Satisface las necesidades de parejas con dos o tres hijos. Por lo general consta
de dormitorio principal, con SS.HH.; tres dormitorios, baño sala, comedor y/o
kitchenette, baño social, lavandería y/o patio de servicio, estudio con uso
flexible para ser dormitorio de visitas, puede o no contar con dormitorio de
servicio, el cual consta de inodoro y lavamanos.

88
“Concepto de Ciudad” (2009). Disponible en http://sobreconceptos.com/ciudad.

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3. CRITERIOS DE PROGRAMACIÓN

2.2.1 Del estudio de las variables Independientes, Población Social –

Económico y Parámetros Normativos identificamos: Usuario y Normatividad

Usuario:

Estrato Económico: Medio y Medio alto

Nivel de Educación: Grado de Instrucción: Profesionales, Técnicos,
Composición Familiar: Persona Sola
Pareja sin Hijos
Parejas con 1 y 2 Hijos
Parejas con 2 y 3 Hijos
Crecimiento poblacional: Región Arequipa 1.5 %

Normatividad:
Para la intervención y elaboración de la propuesta arquitectónica se tomó en
cuenta el nuevo Plan de Desarrollo Metropolitano. (PDM 2015 - 2025) para
determinar la mayor Densidad posible, Altura y Coeficiente de Edificación.
El reglamento Nacional de Edificaciones, Normas A-010 y A-020
Sistema Nacional de Equipamiento (SISNE) para determinar el equipamiento
complementario.
Lineamientos a nivel Master Plan.

De la variable Dependiente, Vivienda de Alta Densidad se asume las tipologías

para la propuesta: Vivienda en Torre y Barra con equipamiento de servicios
complementarios.

Vivienda en Torre:
La densificación supone crecimiento vertical con menor ocupación de área de terreno
El sector IV del distrito consolidado altamente residencial sugiere generar sus
propias visuales para los departamentos a través de áreas de esparcimiento,
parques y alamedas en proporción a las existentes.

Vivienda en Barra:
Bloques de menor altura previo a las torres que atenúan el impacto visual en el
perfil urbano, dispuestas linealmente en la parte frontal a manera de
cerramiento. La organización y el tipo de emplazamiento de las torres y barras
del conjunto están determinados por la forma del terreno.

Equipamiento complementario:
Determinado por los requerimientos y función de cada unidad de vivienda
incluye comercio y servicios menores.

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3.1 COMPONENTES Y JUSTIFICACION

2.3.1 Vivienda

El desarrollo de actividades se da por zonas diferenciadas

Social: Espacio de relación y alimentación SALA – COMEDOR:
Intimo: Espacio flexible uso principal descanso DORMITORIO:
Servicios: Espacio para la preparación de alimentos COCINA con comedor
diario en algunos casos.
Espacio para lavado integrado a la cocina PATIO DE SERVICIO.
Espacio para el aseo con adecuada iluminación y ventilación natural

CUADRO DE ACTIVIDADES Y NECESIDADES

NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO
Integración familiar Reunirse, compartir Sala, estares, terrazas
hobbies, tareas etc.

Relación social no familiar Recreación, distracción Sala, estudio, biblioteca

compartir tareas, trabajo

Descanso Dormir, descansar Dormitorio

Alimentarse Preparar y almacenar Cocina, comedor, comedor

alimentos, diario.

Evacuar Evacuación SS. HH.

Aseo Bañarse, cambiarse, SS. HH lavandería.

lavarse, lavar ropa sucia y
planchar.
Tabla N° 19: Cuadro Actividades y Necesidades
Fuente: Elaboración Propia

2.3.2. Equipamiento complementario:

Se plantean de acuerdo a principales necesidades en cada bloque de

viviendas.
Educación. Guardería
Interacción social: SUM sala de juegos
Comercio: locales comerciales de menor escala.
Recreación: áreas libres, parques.

CUADRO DE ACTIVIDADES Y NECESIDADES

ACTIVIDAD REFERENCIA ESPACIO/TIPOLOGIA
RESIDENCIA Unidad personal o familiar Vivienda en torre
privado. Vivienda en barra

RECREACION PASIVA Espacio común a los Cominerías

residentes, relación de Estares
vecindad Áreas verdes

116
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RECREACION ACTIVA Espacio común, recreación Juegos infantiles

y deportes Gimnasio
Piscina

EDUCACION Ambientes adecuados Guardería

para el aprendizaje Cuna - Jardín.

COMERCIO Espacios destinados a Supermercado

ofertar bienes y servicios a Locales comerciales
menor escala. Restaurantes - Cafetería

SERVICIOS Espacios que mejoran el SUM

COMPLEMENTARIOS nivel de vida del conjunto.
SERVICIOS GENERALES Espacios de apoyo para el Depósitos
mantenimiento del Cuarto de maquinas
conjunto

Tabla N° 20: Cuadro Actividades y Necesidades

Fuente: Elaboración Propia

3.1.1 ANÁLISIS PROGRAMÁTICO

Vivienda:

El sector de vivienda está ubicado a lo largo del terreno frente al conjunto

residencial Vinatea Reinoso en dos frentes interno y externo abarca un área de
2.50 Has.
El número de viviendas se ha calculado utilizando la ZONA RESIDENCIAL DE
MEDIA DENSIDAD (RDM) para vivienda multifamiliar, densidad promedio con
mínimo de 901 y máximo de 1,400 Hab/Ha, según el nuevo Plan de Desarrollo
Metropolitano de Arequipa (PDM 2016 – 2025) y el Plan de Desarrollo Distrital.

El resultado, es la cantidad de 497 viviendas para el sector a desarrollar, y con

ellas las respectivas áreas y equipamientos complementarios.

TIPO DENSIDAD AREA POBLACION integrantes N°

NETA TERRENO TOTAL /familia viviendas
ZONA 950 Hab/ha 2.50 Ha. 2,485 hab. 5 497
(RDM)
Tabla N° 21: Programación densidad del conjunto
Fuente: Elaboración Propia

Equipamiento Complementario:

Se contemplará servicios de guardería infantil, salón de usos múltiples, juegos

para niños, lozas deportivas, piscina, plazas y parques menores
complementado con comercio local.

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EQUIPAMIENTO CANT. Nº USUARIOS COEFICIENTE ÁREA

GUARDERIA 1 60 Niños 8 m2/alumno 480.00

S.U.M. TORRES 4 2485 Hab 0.048 m2/Hab 120.00

S.U.M BARRAS 3 2485 Hab 130.00

COMERCIO 1 2485 Hab 0.6m2 / Hab 1,491.00
MENOR
POLIDEPORTIVO 1 2485 Hab --- 2 450.00
SUPERMERCADO 1 2485 Hab 0.6m2 / Hab 1,491.00

Tabla N° 22: Cuadro de Análisis Programático de Equipamientos

Fuente: Elaboración Propia

4. PROGRAMACIÓN CUALITATIVA
Se divide en dos niveles: conjunto y vivienda.

A nivel de conjunto:

Predomina el área libre, como tendencia que tiene el sector IV del distrito,
lograr hasta el 30% de área ocupada techada, es el objetivo del conjunto.
El área de recreación debe estar contenida por los bloques de vivienda barra y
torre a manera de cerramiento para ser concebida como espacio privado y
tranquilo para los habitantes del conjunto.
A nivel de la vivienda:

• Iluminación y Ventilación Natural: Las unidades de vivienda logran el

100% de iluminación y ventilación de forma natural de sus ambientes,
atributo que las hace más atractivas rentables y competitivas dentro del
mercado inmobiliario.

• Modulación: El proyecto busca un módulo, que contenga el área

suficientemente para el desarrollo de la vivienda, el adosamiento lateral
y vertical forman bloques diferenciados.

• Flexibilidad: Lograr que la vivienda sea realmente flexible en la

ocupación y variación de los espacios por los propietarios, es una
cualidad que le asigna la iluminación y ventilación natural.

• Nuclearización: Resuelve de manera simple la función y uso de los

ambientes generando eficiencia y ahorro en el costo y mantenimiento de
las instalaciones.

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• Zonificación: Las zonas bien definidas evitan desplazamientos, reducen

las circulaciones haciendo más eficiente la ocupación del área.

4.1 VIVIENDA

• La vivienda está conformada por los espacios básicos que el ser

humano necesita para descansar, alimentarse y sociabilizarse,
estableciendo relaciones de convivencia entre los miembros de la
familia. En la programación cuantitativa y cualitativa se tiene como base
el estudio de ejemplos confiables, material bibliográfico así como
reglamentos vigentes en nuestro país lo cual nos hace viable el diseño
de los espacios.

• Funciones
• Las cuatro funciones base que se desarrollan en la vivienda son:
recuperación, relación, recreación y servicio. Los ambientes que han
servido por muchos años a estas funciones son:

• Dormir: Dormitorio, cuarto de huéspedes, estancia.

• Cocinar: Cocina
• Comer: Comedor, antecomedor, cocina, estancia.
• Descansar: Sala, estancia, bibiloteca, estudio, dormitorio.
• Estudiar: Bibilioteca, estudio, comedor, sala, dormitorio.
• Trabajar: Despacho, biblioteca, estudio, dormitorio.
• Aseo de las personas: Baño.
• Aseo de la ropa: Lavandería.
• Eliminación: Baño.
• Divertirse en fiestas Salón, sala, estancia, comedor,
• reuniones familiares: biblioteca, cuarto de juegos, estudio, jardín.
• Juego de niños: Jardín, patio (común o privado).
• Almacenar víveres: Cocina, despensa.
• Almacenar ropa: Dormitorio, closets.
• Almacenar vehículos: Garaje, patio, jardín.
• Almacenar útiles de aseo: Cuarto de limpieza, bodega.
• Alojamiento de animales: Patio, jardín.
• Tareas domésticas: La vivienda en sí.
• Comunicación y contratación de bienes Despacho, estudio, dormitorio,
• y servicios (TV, teléfono, computadora, internet) biblioteca, sala,
comedor.
• Ejercitarse Gimnasio, baño, dormitorio, lavandería.
• Relajarse (más que sólo descansar, hobbies) Gimnasio, laboratorio,
sala, cuarto de juegos, dormitorio, baño.

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CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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Premisas de programación
Se determinó la zonificación de áreas de acuerdo al tipo de actividad que se
desarrollan en los locales destinados a la vivienda.

• Zona de recuperación: Conformada por espacios para el descanso.

• Zona de relación: Conformada por espacios para sociabilizar
• Zona de servicios: Conformada por espacios cuyas actividades son
servicios para el ser humano, alimentación entre otros.

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO

Sociabilizar Recibir visitas, Sala, comedor,
conversar, leer, etc estudio
USUARIO Recuperar Descansar Dormitorio
Servicios Cocinar, Cocina, servicios
fisiológicas, higiénicos
asero,etc
Almacenar Guardar Despensas,
closet,etc
Tabla N° 23: Programación Arquitectónica Cualitativa Vivienda
Fuente: Elaboración Propia

Figura Nº 1: Diagrama General por zonas de la Vivienda

Fuente: Elaboración Propia

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Figura Nº 2: Diagrama de Relación

Fuente: Enciclopedia de la arquitectura – Plazola Volumen I.

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4.2 AREA DE EQUIPAMIENTOS

4.2.1 Guardería

Una guardería es un establecimiento educativo que se dedica de manera

excluyente al cuidado de niños muy pequeños, que aún no están en edad de
ingresar al proceso escolar porque disponen desde días a 3 años de edad.

Premisas de programación

Se determinó la zonificación de áreas de acuerdo al tipo de actividad que se

desarrollan en los locales destinados al esparcimiento.
• Zona de recepción: Conformada por espacios receptivos como el
acceso principal para el público, personal, control.
• Zona de Educación: Conformada por espacios para el cuidado y
enseñanza de los niños
• Zona de Servicios Generales: Conformada por espacios cuyas
actividades son de apoyo y servicio al personal depósitos, cocinilla,
ss.hh.

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO

Información Preguntar, orientar Recepción

Convivencia Mirar, preguntar, Aulas de

USUARIO escuchar, bailar, aprendizaje
FLOTANTE aprender,
capacitarse,
relacionarse
Fisiológicas Fisiológica Servicios
Higiénicos
Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
SERVICIO Y Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
MANTENIMEINTO Mantenimiento Guardar Almacenes y
cocinilla

Tabla N° 24: Programación arquitectónica cualitativa de Guarderia

Fuente: Elaboración Propia

4.2.2 S.u.m. Sala de Usos Múltiples- Torres y Barras

La sala de usos múltiples es un espacio diversas actividades sociales de los
habitantes del conjunto residencial, generalmente dedicado para las reuniones
sociales, etc. En la programación cuantitativa y cualitativa se tiene como base
el estudio de ejemplos confiables, material bibliográfico así como reglamentos
vigentes en nuestro país lo cual nos hace viable el diseño de los espacios.

122
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Premisas de programación

Se determinó la zonificación de áreas de acuerdo al tipo de actividad que se

desarrollan en los locales destinados al esparcimiento.
• Zona de recepción: Conformada por espacios receptivos como el
acceso principal para el público, personal, control.
• Sala de usos múltiples: Conformada por espacios para reuniones
sociales.
• Zona de Servicios Generales: Conformada por espacios cuyas
actividades son de apoyo y servicio al personal depósitos, cocinilla,
ss.hh.

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO
Información Preguntar, orientar Recepción

Convivencia Mirar, preguntar, Sala de uso múltiple

USUARIO FLOTANTE
escuchar, bailar,
relacionarse
Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
SERVICIO Y Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
MANTENIMEINTO Mantenimiento Guardar Almacenes y
cocinilla
Tabla N° 25: Programación Cualitativa de Sala de Usos Múltiples
Fuente: Elaboración Propia

4.2.3 Comercio menor

El Comercio Menor es un espacio de diversas actividades sociales,
comerciales y de exhibición complementariamente al conjunto residencial. En la
programación cuantitativa y cualitativa se tiene como base el estudio de
ejemplos confiables, material bibliográfico así como reglamentos vigentes en
nuestro país lo cual nos hace viable el diseño de los espacios.

Premisas de programación
Se determinó la zonificación de áreas de acuerdo al tipo de actividad que se
desarrollan en los locales destinados al esparcimiento.
• Zona de recepción: Conformada por espacios receptivos como el
acceso principal para el público, personal, control.
• Área de ventas: Conformada por espacios para ventas y exhibiciones.
• Zona de Servicios Generales: Conformada por espacios cuyas
actividades son de apoyo y servicio al personal depósitos, almacenes,
ss.hh.

123
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO

Información Preguntar, orientar Recepción

Adquisición Mirar, preguntar, Sala de ventas

USUARIO
escuchar, comprar
FLOTANTE
Fisiológicas Fisiológica Servicios
Higiénicos
SERVICIO Y Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
MANTENIMEINTO Mantenimiento Guardar Almacenes y
cocinilla
Tabla N° 26: Programación arquitectónica cualitativa de Galería Comercial
Fuente: Elaboración Propia

4.2.4 Losa Deportiva

Es un lugar que cuenta con varias instalaciones deportivas que permite realizar
una gran variedad de deportes y ejercicio para los usuarios del Conjunto
Residencial.

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO
Información Preguntar, orientar Recepción

Convivencia Jugar y recrearse Losa Deportivas

USUARIO Fisiológicas Fisiológica Servicios
FLOTANTE Higiénicos
Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
SERVICIO Y Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
MANTENIMEINTO Mantenimiento Guardar Almacenes y
cocinilla
Tabla N° 27: Programación Cualitativa de Polideportivo
Fuente: Elaboración Propia

4.2.5 Supermercado
El supermercado es un espacio de actividades comerciales de artículos de todo
género complementariamente al conjunto residencial. En la programación
cuantitativa y cualitativa se tiene como base el estudio de ejemplos confiables,
material bibliográfico así como reglamentos vigentes en nuestro país lo cual
nos hace viable el diseño de los espacios.
Premisas de programación
Se determinó la zonificación de áreas de acuerdo al tipo de actividad que se
desarrollan en los locales destinados al esparcimiento.

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CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

• Zona de recepción: Conformada por espacios receptivos como el

acceso principal para el público, personal, control.
• Área de ventas: Conformada por espacios para ventas de artículos.
• Zona de Servicios Generales: Conformada por espacios cuyas
actividades son de apoyo y servicio al personal depósitos, almacenes,
ss.hh.

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO
Información Preguntar, orientar Recepción

Adquisición Mirar, preguntar, Área de ventas

USUARIO FLOTANTE
escuchar, comprar
Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
SERVICIO Y Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
MANTENIMEINTO Mantenimiento Guardar Almacenes y
personal
Tabla N° 28: Programación arquitectónica cualitativa del Super Mercado
Fuente: Elaboración Propia

4.2.6 Área Recreativa

Las áreas recreativas son zonas públicas de fácil acceso que están
acondicionadas para proporcionar servicios básicos para el uso recreativo de
los espacios naturales. Estas instalaciones, tienen características propias, pero
todas ellas cuentan con zona de estacionamiento, mesas y asientos.

Según el tipo de usuario, las necesidades y actividades tenemos:

USUARIO NECESIDAD ACTIVIDAD ESPACIO

Adquisición Recreación, Estares, áreas de

socialización juego, áreas verdes y
USUARIO FLOTANTE alamedas
Fisiológicas Fisiológica Servicios Higiénicos
Accesibilidad Ingreso, acceder Ingreso principal
SERVICIO Y Mantenimiento Guardar Almacenes y personal
MANTENIMEINTO

Tabla N° 29: Programación arquitectónica cualitativa del Super Mercado

Fuente: Elaboración Propia

125
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

4.2.7 PROGRAMACIÓN CUANTITATIVA

4.2.7.1 Programación General de Conjunto:

A. VIVIENDA

Habitaciones/Vivienda % Nº de Nº de Habitantes
Viviendas Aprox.
3 Dormitorios+ 1 Estudio 20 125 625
3 Dormitorios 55 243 1715
2 Dormitorios 20 55 165
1 Dormitorio 5 30 60
Total 100 623 2775

Tabla N° 30: Programación Cuantitativa- Vivienda

Fuente: Elaboración Propia

B. CONJUNTO

AREA OCUPADA AREA CONSTRUIDA

Área de Viviendas 46 263.22 m2 91 581.88 m2
Áreas de Equipamiento 2 878.11 m2 4 775 m2
Área Recreativa 54 662.92 m2 16 912. m2
AREA TOTAL DEL TERRENO 100 804.25 m2 113 268.88 m2
Tabla N° 31: Programación Cuantitativa- Conjunto
Fuente: Elaboración Propia

4.2.7.2 Programación Específica:

A. VIVIENDA

Flat 01

FLAT 1
AMBIENTE CANT. ÁREA PARCIAL TOTAL
RECIBIDOR 1 5.00 5.00
SALA 1 15.00 14.00
COMEDOR 1 12.00 12.00
BAR - CAVA 1 5.00 5.00
COCINA 1 17.00 9.00
DORMITORIO PRINCIPAL 1 21.00 21.00
SSHH 1 3.00 3.00
DORMITORIO 2 1 13.60 13.60
DORMITORIO 3 1 13.00 13.00
SSHH 1 2.80 2.80
PATIO DE SERVICIO 1 7.00 7.00

126
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EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

DORMITORIO DE SERVICIO 1 6.00 6.00

SSHH SERVICIO 1 2.80 2.80
SSHH SOCIAL 1 2.80 2.80
Sub Total 126.00
15% Circulación y Muros 18.90
TOTAL 144.90
Tabla N° 32: Programación Cuantitativa- Flat 01
Fuente: Elaboración Propia

Flat 02

FLAT 2
AMBIENTE CANT. ÁREA PARCIAL TOTAL
SALA 1 12.60 14.00
COMEDOR 1 15.60 12.00
BAR - CAVA 1 5.00 5.00
COCINA 1 11.00 9.00
DORMITORIO PRINCIPAL 1 21.00 21.00
SS.HH 1 3.00 3.00
DORMITORIO 2 1 13.60 13.60
DORMITORIO 3 1 13.30 13.00
S.S.H.H 1 2.80 9.00
LAVANDERA 1 7.00 7.00
DORMITORIO DE SERVICIO 6.00 6.00
1
SSHH SERVICIO 1 2.80 2.80
SSHH SOCIAL 1 2.80 2.80
Sub Total 132.20
15% Circulación y Muros 19.83
TOTAL 152.03
Tabla N° 33: Programación Cuantitativa- Flat 02
Fuente: Elaboración Propia

Flat 03
FLAT 3
AMBIENTE CANT. ÁREA PARCIAL TOTAL
SALA 1 12.00 12.00
COMEDOR 1 10.00 10.00
COCINA 1 8.00 8.00
SSHH SOCIAL 1 3.00 3.00
LAVANDERIA 1 7.80 7.80
DORMITORIO 1 18.00 18.00
PRINCIPAL
SS.HH 1 3.00 18.00 3.00
DORMITORIO 2 1 12.00 12.00
DORMITORIO 3 1 10.00 10.00

127
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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SS.HH 1 3.00 3.00

Sub Total 86.80
15% Circulación y Muros
TOTAL 13.02 99.82
Tabla N° 34: Programación Cuantitativa- Flat 03
Fuente: Elaboración Propia

Flat 04

FLAT 4
AMBIENTE CANT. ÁREA PARCIAL TOTAL
SALA 1 12.00 12.00
COMEDOR 1 10.00 10.00
COCINA 1 8.00 8.00
SSHH SOCIAL 1 3.00 3.00
LAVANDERIA 1 7.80 7.80
DORMITORIO 1 18.00 18.00
PRINCIPAL
SS,HH 1 3.00 18.00 3.00
DORMITORIO 2 1 12.00 12.00
DORMITORIO 3 1 10.00 10.00
SSHH 3.00 3.00
Sub Total 86.80
15% Circulación y Muros
TOTAL 13.02 99.82
Tabla N° 35: Programación Cuantitativa- Flat 04
Fuente: Elaboración Propia

Dúplex 05

DUPLEX 5
AMBIENTE CANT. ÁREA TOTAL
SALA 1 PARCIAL
12.00 12.00
COMEDOR 1 14.00 14.00
BAR 1 5.00 5.00
BIBLIOTECA 1 20.00 20.00
COCINA 1 17.00 17.00
DORMITORIO SERVICIO 1 4.00 4.00
SSHH 1 2.40 2.40
DORMITORIO PRINCIPAL 1 12.00 12.00
2.40
SSHH 1 4.60 4.60
DORMITORIO 2 1 12.70 12.70
DORMITORIO 3 1 12.30 12.30
DORMITORIO 4 1 13.40 13.40
LAVANDERIA 1 5.00 5.00
DEPOSITO 1 2.00 2.00

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CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
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SSHH 1 4.00 4.00

SSHH SOCIAL 1 2.70 2.70
Sub Total 143.10
15% Circulación y Muros 21.46
TOTAL 164.56
Tabla N° 36: Programación Cuantitativa- Duplex 05
Fuente: Elaboración Propia

Dúplex 06

DUPLEX 6
AMBIENTE CANT. ÁREA TOTAL
SALA 1 PARCIAL
16.00 16.00
COMEDOR 1 10.00 10.00
COCINA 1 15.50 15.50
SSHH SOCIAL 1 3.00 3.00
TERRAZA 1 26.00 26.00
BAR 1 3.00 3.00
DORMITORIO PRINCIPAL 1 15.00 15.00
SSHH 1 4.37 4.37
DORMITORIO 1 1 11.40 11.40
DORMITORIO 2 1 1 14.00
DORMITORIO 1 4
1 12.00
SSHH 1 4.00.2 4.00
Sub Total .0 134.57
0
0
15% Circulación y Muros 20.18
0
TOTAL 154.75
Tabla N° 37: Programación Cuantitativa- Dúplex 06
Fuente: Elaboración Propia

Dúplex 07

DUPLEX 7
AMBIENTE CANT. ÁREA TOTAL
SALA 1 PARCIAL
16.00 16.00
COMEDOR 1 10.00 10.00
COCINA 1 15.50 15.50
SSHH SOCIAL 1 3.00 3.00
TERRAZA 1 26.00 3.00 26.00
BAR 1 3.00 3.00
DORMITORIO PRINCIPAL 1 15.00 15.00
SSHH 1 4.37 4.37
DORMITORIO 1 1 11.40 11.40
DORMITORIO 2 1 14.00 14.00
DORMITORIO 1 12.00 12.00

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CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

SSHH 1 4.30 4.00

Sub Total 134.57
15% Circulación y Muros 20.18
TOTAL 154.75

Tabla N° 38: Programación Cuantitativa- Dúplex 07

Fuente: Elaboración Propia

Dúplex 08
DUPLEX 8
AMBIENTE CANT. ÁREA TOTAL
SALA 1 PARCIAL
12.00 12.00
COMEDOR 1 14.00 14.00
BAR 1 5.00 5.00
BIBLIOTECA 1 20.00 20.00
COCINA 1 17.00 17.00
DORMITORIO SERVICIO 1 4.00 4.00
SSHH 1 2.40 2.40
DORMITORIO PRINCIPAL 1 12.00 2. 12.00
SSHH 1 4.60 4.60
DORMITORIO 2 1 12.70 12.70
DORMITORIO 3 1 12.30 12.30
DORMITORIO 4 1 13.40 13.40
LAVANDERIA 1 5.00 5.00
DEPOSITO 1 2.00 2.00
SSHH 1 4.00 4.00
SSHH SOCIAL 1 2.70 2.70
Sub Total 143.10
15% Circulación y Muros 21.46
TOTAL 164.56

Tabla N° 39: Programación Cuantitativa- Dúplex 08

Fuente: Elaboración Propia

Flat 09
FLAT 9
AMBIENTE CANT. ÁREA PARCIAL TOTAL
SALA 1 12.60 25.00
COMEDOR 1 17.00 20.00
SSHH SOCIAL 1 3.00 10.00
COCINA 1 11.00 12.00
DORMITORIO PRINCIPAL 1 22.00 22.00
SSHH 1 3.00 3.00
DORMITORIO 2 2 14.00 24.00
DORMITORIO 3 1 13.00 13.00

130
 CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

SSHH 1 3.00 3.00

LAVANDERIA 1 7.00 7.00
DORMITORIO DE SERVICIO 1 5.00 6.00
SSHH 1 3.00 3.00
Sub Total 110.60
15% Circulación y Muros 16.59
TOTAL 127.19
Tabla N° 40: Programación Cuantitativa- Flat 09
Fuente: Elaboración Propia

Flat 10

FLAT 10
AMBIENTE CANT. ÁREA TOTAL
SALA 1 PARCIAL
15.00 15.00
COMEDOR 1 17.00 17.00
TERRAZA 1 4.00 4.00
SSHH SOCIAL 1 3.00 3.00
COCINA 1 11.00 11.00
PATIO DE SERVICIO 1 6.40 6.40
DORMITORI PRINCIP. 1 22.00
22 22.00
SSHH 1 3.00 3.00
DORMITORIO 2 1 11.40 11.40
DORMITORIO 3 1 12.80 12.80
LAVANDERIA 1 5.50 5.50
Sub Total 111.10
15% Circulación y Muros 16.66
TOTAL 127.76
Tabla N° 41: Programación Cuantitativa- Flat 10
Fuente: Elaboración Propia

SECTOR A

CAPACIDAD AREA X AREA

MAXIMA DPTO N° PARCIAL
TIPOLOGIAS (persona) (m2) DEPART. (m2)
TORRE TIPOLOGIA 1 3 dormitorios flat 4 144.90 8 1159.20
A
(TORRE TIPOLOGIA 2 3 dormitorios flat 4 152.03 8 1216.24
1 y 2) TIPOLOGIA 3 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28
TIPOLOGIA 4 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28
TIPOLOGIA 5 3 dormitorios flat 4 164.55 8 1316.40
TIPOLOGIA 6 3 dormitorios flat 4 154.75 4 619.00
TIPOLOGIA 7 3 dormitorios flat 4 154.75 12 1857.00

131
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 8 3 dormitorios flat 4 164.56 4 658.24

TIPOLOGIA 9 3 dormitorios flat 4 127.19 10 1271.90
TIPOLOGIA 10 3 dormitorios flat 4 108.30 2 216.60
TIPOLOGIA 11 3 dormitorios flat 4 91.10 2 182.20
TIPOLOGIA 12 3 dormitorios dúplex 4 185.62 2 371.24
TIPOLOGIA 13 3 dormitorios dúplex 4 260.16 2 520.32
TIPOLOGIA 14 3 dormitorios dúplex 4 204.62 2 409.24
TIPOLOGIA 15 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32
TIPOLOGIA 16 3 dormitorios dúplex 4 204.62 4 818.48
TIPOLOGIA 17 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32

Hall y circulación vertical 2736

SUB TOTAL 80 15209.26

Terrazas comunes (área libre en barra) 113.4

TOTAL 15322.66
TOTAL EN LA DOS TORRES 160 30645.32
Tabla N° 42: Programación Cuantitativa- Sector A
Fuente: Elaboración Propia

SECTOR A

N°
TIPOLOGIAS DEPART. %
TIPOLOGIA 1 8 10%
TIPOLOGIA 2 8 10%
TIPOLOGIA 3 4 5%
TIPOLOGIA 4 4 5%
TIPOLOGIA 5 8 10%
TIPOLOGIA 6 4 5%
TIPOLOGIA 7 12 15%
TIPOLOGIA 8 4 5%
TIPOLOGIA 9 10 13%
TIPOLOGIA 10 2 3%
TIPOLOGIA 11 2 3%
TIPOLOGIA 12 2 3%
TIPOLOGIA 13 2 3%
TIPOLOGIA 14 2 3%
TIPOLOGIA 15 2 3%
TIPOLOGIA 16 4 5%

132
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 17 2 3%
TOTAL 80 100%
TOTAL EN LA DOS
TORRES 160
Tabla N° 43: Componentes Sector A
Fuente: Elaboración Propia

SECTOR A

N° N° N° HABITANTES
DORMITORIOS % DEPART. APROXIMADO
1 Dormitorios 0% 0 0
2 Dormitorios 0% 0 0
3 Dormitorios 0% 0 0
4 Dormitorios 100% 80 320
TOTAL 100% 80 320
EN LA DOS TORRES 160 640
Tabla N° 44: Número de departamento del Sector A
Fuente: Elaboración Propia

LOCAL COMERCIAL

AREA
AMBIENTE CANTIDAD AREA PARCIAL TOTAL
CEJERO 1 34.83 34.83
SUPER MERCADO 1 1149.61 1149.61
ASCENSOR 3 5.7 17.1
GRADAS 1 23.66 23.66
CAJA DE
ESCALERAS 1 20.8 20.8
RECEPCION 1 10.34 10.34
TORRE 1 ADMINISTRACION 1 10.22 10.22
GERENCIA 1 16.87 16.87
DEPOSITO 2 10.22 20.44
EXCLUSA 2 5.9 11.8
MONTACARGA 1 2.3 2.3
VENTILACION
MECANICA 2 2 4
HALL DE ESPERA 1 86.04 86.04
SS.HH. 1 44.26 44.26
SALON DE USOS
MULTIPLES 1 96.14 96.14

133
 CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TOTAL 20 1518.89 1548.41

Tabla N° 45: Programación cuantitativo de local comercial en Torre 1

Fuente: Elaboración Propia

CAFETERIA 1 483.28 483.28

RESTAURANTE 1 594.62 594.62
SALON DE USOS
MULTIPLES 1 96.14 96.14
HALL DE TOORE 1 22.23 22.23
SALA DE ESPERA 1 22.23 22.23
DEPOSITO DE
BEBIDAS 1 7.3 7.3
CAMARA
FRIGORIFICA DE
CARNES Y
PESACADOS 1 7.7 7.7
CAMARA
FRIGORIFICA DE
LACTEOS Y
VERDURAS 1 7.7 7.7
TORRE 2 ALMACEN 1 18.1 18.1
ESTACIOND E
MOZOS 1 17.36 17.36
VESTIDORES 1 30.95 30.95
SS.HH. 1 39.44 39.44
COCINA 1 60.1 60.1
SALIDAS DE
EMERGENCIA 1 23.15 23.15
ASCENSOR 2 5.7 11.4
CAJA DE ESCALERAS 3 20.8 62.4
DEPOSITO 2 10.22 20.44
EXCLUSA 2 5.9 11.8
MONTACARGA 1 2.3 2.3
VENTILACION
MECANICA 2 2 4
TOTAL 26 1477.22 1542.64

Tabla N° 46: Programación cuantitativa de locales comerciales en Torre 2

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR B
SECTOR CAPACIDAD AREA X AREA
B MAXIMA DPTO N° PARCIAL
(TORRE TIPOLOGIAS (persona) (m2) DEPART. (m2)
3)
TIPOLOGIA 1 3 dormitorios flat 4 144.90 8 1159.20
TIPOLOGIA 2 3 dormitorios flat 4 152.03 8 1216.24

134
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 3 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28

TIPOLOGIA 4 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28
TIPOLOGIA 5 3 dormitorios flat 4 164.55 8 1316.40
TIPOLOGIA 6 3 dormitorios flat 4 154.75 4 619.00
TIPOLOGIA 7 3 dormitorios flat 4 154.75 12 1857.00
TIPOLOGIA 8 3 dormitorios flat 4 164.56 4 658.24
TIPOLOGIA 9 3 dormitorios flat 4 127.19 10 1271.90
TIPOLOGIA 10 3 dormitorios flat 4 108.30 2 216.60
TIPOLOGIA 11 3 dormitorios flat 4 91.10 2 182.20
TIPOLOGIA 12 3 dormitorios dúplex 4 185.62 2 371.24
TIPOLOGIA 13 3 dormitorios dúplex 4 260.16 2 520.32
TIPOLOGIA 14 3 dormitorios dúplex 4 204.62 2 409.24
TIPOLOGIA 15 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32
TIPOLOGIA 16 3 dormitorios dúplex 4 204.62 4 818.48
TIPOLOGIA 17 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32

Hall y circulación vertical 2736

SUB TOTAL 80 15209.26

Terrazas comunes (área libre en barra) 113.4

TOTAL 15322.66

Tabla N° 47: Programación Cuantitativa- Sector B

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR B

N°
TIPOLOGIAS DEPART. %
TIPOLOGIA 1 8 10%
TIPOLOGIA 2 8 10%
TIPOLOGIA 3 4 5%
TIPOLOGIA 4 4 5%
TIPOLOGIA 5 8 10%
TIPOLOGIA 6 4 5%
TIPOLOGIA 7 12 15%
TIPOLOGIA 8 4 5%
TIPOLOGIA 9 10 13%
TIPOLOGIA 10 2 3%
TIPOLOGIA 11 2 3%
TIPOLOGIA 12 2 3%
TIPOLOGIA 13 2 3%
TIPOLOGIA 14 2 3%

135
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 15 2 3%
TIPOLOGIA 16 4 5%
TIPOLOGIA 17 2 3%
TOTAL 80 100%

Tabla N° 48: Componentes Sector B

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR B

N° N° N° HABITANTES
DORMITORIOS % DEPART. APROXIMADO
1 Dormitorios 0% 0 0
2 Dormitorios 0% 0 0
3 Dormitorios 0% 0 0
4 Dormitorios 100% 80 320
TOTAL 100% 80 320

Tabla N° 49: Número de departamentos del Sector B

Fuente: Elaboración Propia

LOCAL COMERCIAL

AREA
AMBIENTE CANTIDAD PARCIAL AREA TOTAL
RECEPCION 1 5.75 5.75
SALA DE ESPERA 1 23.66 23.66
CAFÉ 1 1 1
SS.HH. 1 1.68 1.68
ASCENSOR 2 5.7 11.4
SALON DE USOS
MULTIPLES 1 23.66 23.66
TORRE 3 HALL 1 30.8 30.8
CAJA DE
ESCALERAS 1 10.22 10.22
EXCLUSA 2 5.9 11.8
MONTACARGA 1 2.3 2.3
VENTILACION
MECANICA 2 2 4
DEPOSITO 1 6.34 6.34
COCINA 1 5.43 5.43
SS.HH. 2 2.72 5.44
DUCTO DE 8 0.33 2.64

136
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

INSTALACIONES
SALA DE JUEGO 1 108.85 108.85
TOTAL 18 127.16 254.97

Tabla N° 50 : Programación Cuantitativa de locales comerciales en Torre 3

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR B

CAPACIDAD AREA
MAXIMA AREA X N° PARCIAL
TIPOLOGIAS (persona) DPTO (m2) DEPART. (m2)
TIPOLOGIA 1 1 dormitorios dúplex 2 109.99 9 989.91
TIPOLOGIA 2 2 dormitorios dúplex 4 160.50 8 1284.00
TIPOLOGIA 3 2 dormitorios dúplex 4 158.34 8 1266.72
TIPOLOGIA 4 2 dormitorios dúplex 3 146.92 6 881.52
TIPOLOGIA 5 3 dormitorios flat 4 140.36 10 1403.60
TIPOLOGIA 6 2 dormitorios flat 3 116.15 11 1277.65
TIPOLOGIA 7 2 dormitorios flat 3 104.68 11 1151.48
BARRA
1y2 TIPOLOGIA 8 2 dormitorios flat 3 119.82 15 1797.30
TIPOLOGIA 9 3 dormitorios flat 4 158.45 8 1267.60
TIPOLOGIA 10 1 dormitorios flat 2 71.45 5 357.25
TIPOLOGIA 11 1 dormitorios flat 2 76.72 6 460.32
TIPOLOGIA 12 2 dormitorios dúplex 3 129.62 1 129.62

Hall y circulación vertical 1841.24

SUB TOTAL 98 14108.21

Terrazas comunes (área libre en barra) 113.4

TOTAL 14221.61

Tabla N° 51: Programación Cuantitativa Barra 1 y 2

Fuente: Elaboración Propia

BARRA 1

TIPOLOGIAS N° DEPART. %
TIPOLOGIA 1 9 12%
TIPOLOGIA 2 8 12%
TIPOLOGIA 3 8 6%
TIPOLOGIA 4 6 6%
TIPOLOGIA 5 10 12%
TIPOLOGIA 6 11 6%

137
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 7 11 18%
TIPOLOGIA 8 15 6%
TIPOLOGIA 9 8 15%
TIPOLOGIA 10 5 3%
TIPOLOGIA 11 6 3%
TIPOLOGIA 12 1 3%
TOTAL 68 100%

Tabla N° 52: Componentes Barra 1

Fuente: Elaboración Propia

BARRA 1

N° N° N° HABITANTES
DORMITORIOS % DEPART. APROXIMADO
1 Dormitorios 25% 20 40
2 Dormitorios 55% 44 88
3 Dormitorios 20% 16 32
3 Dormitorios 5% 18 36
TOTAL 100% 80 196

Tabla N° 53: Número de departamentos en Barra 1

Fuente: Elaboración Propia

LOCAL COMERCIAL

AREA
AMBIENTE CANTIDAD AREA PARCIAL TOTAL
HALL BARRA 3 1 26.6
RECEPCION 1 7.15 7.15
HALL DE ESPERA 1 13.4 13.4
SS.HH. 1 1.95 1.95
ASCENSOR 1 5.7 5.7
CAJA DE ESCALERAS 1 13.32 13.32
HALL DE ACCESO A
BARRA 1 BURGER KING Y
PIZZERIA 1 14 14
AREA ATENCION
BURGER KING 1 31 31
AREA DE COMENSALES 1 238.18 238.18
AREA DE JUEGOS 1 28.9 28.9
SS.HH. 1 37.9 37.9
AREA DE HELADERIA 1 31 31
AREA DE MESAS 1 182.5 182.5
AREA DE JUEGOS 1 28.9 28.9
SS.HH. 1 32.38 32.38

138
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

COCINA 1 30.85 30.85

DEPOSITO 1 15.71 15.71
TOTAL 14 739.44 712.84

Tabla N° 54: Programación Cuantitativa de locales comerciales en Barra 1

Fuente: Elaboración Propia

LOCAL COMERCIAL
AREA
AMBIENTE CANTIDAD AREA PARCIAL TOTAL
RECEPCION 1 7.15 7.15
HALL DE ESPERA 1 13.4 13.4
SS.HH. 1 1.95 1.95
ASCENSOR 1 5.7 5.7
CAJA DE ESCALERAS 1 13.32 13.32
HALL DE ACCESO A
LAVANDERIA Y
PELUQUERIA 1 14 14
AREA ATENCION
BARRA 2 LAVANDERIA 1 31.91 31.91
HALL DE ESPERA 1 148.64 148.64
AREA DE LAVANDERIA 1 69.2 69.2
AREA DE SECADO 1 72 72
AREA SPA PELUQUERIA 1 238.25 238.25
AREA DE ATENCION 1 4.6 4.6
AREA DE SERVICIOS 1 16.82 16.82
SS.HH. 2 8.6 17.2
CAMARA SECA 1 35.8 35.8

TOTAL 15 681.34 689.94

Tabla N° 55: Programación Cuantitativa de locales comerciales en Barra 2

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR C

CAPACIDAD AREA X AREA

MAXIMA DPTO N° PARCIAL
SECTOR TIPOLOGIAS (persona) (m2) DEPART. (m2)
C TIPOLOGIA 1 3 dormitorios flat 4 144.90 8 1159.20
(TORRE TIPOLOGIA 2 3 dormitorios flat 4 152.03 8 1216.24
4)
TIPOLOGIA 3 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28
TIPOLOGIA 4 3 dormitorios flat 4 99.82 4 399.28
TIPOLOGIA 5 3 dormitorios flat 4 164.55 8 1316.40
TIPOLOGIA 6 3 dormitorios flat 4 154.75 4 619.00

139
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TIPOLOGIA 7 3 dormitorios flat 4 154.75 12 1857.00

TIPOLOGIA 8 3 dormitorios flat 4 164.56 4 658.24
TIPOLOGIA 9 3 dormitorios flat 4 127.19 10 1271.90
TIPOLOGIA 10 3 dormitorios flat 4 108.30 2 216.60
TIPOLOGIA 11 3 dormitorios flat 4 91.10 2 182.20
TIPOLOGIA 12 3 dormitorios dúplex 4 185.62 2 371.24
TIPOLOGIA 13 3 dormitorios dúplex 4 260.16 2 520.32
TIPOLOGIA 14 3 dormitorios dúplex 4 204.62 2 409.24
TIPOLOGIA 15 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32
TIPOLOGIA 16 3 dormitorios dúplex 4 204.62 4 818.48
TIPOLOGIA 17 3 dormitorios dúplex 4 264.66 2 529.32

Hall y circulación vertical 3550.22

SUB TOTAL 80 16023.48

Terrazas comunes (área libre en barra) 113.4

TOTAL 16136.88

Tabla N° 56: Programación Cuantitativa Sector C

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR C

TIPOLOGIAS N° DEPART. %
TIPOLOGIA 1 8 10%
TIPOLOGIA 2 8 10%
TIPOLOGIA 3 4 5%
TIPOLOGIA 4 4 5%
TIPOLOGIA 5 8 10%
TIPOLOGIA 6 4 5%
TIPOLOGIA 7 12 15%
TIPOLOGIA 8 4 5%
TIPOLOGIA 9 10 13%
TIPOLOGIA 10 2 3%
TIPOLOGIA 11 2 3%
TIPOLOGIA 12 2 3%
TIPOLOGIA 13 2 3%
TIPOLOGIA 14 2 3%
TIPOLOGIA 15 2 3%
TIPOLOGIA 16 4 5%
TIPOLOGIA 17 2 3%

140
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

TOTAL 80 100%

Tabla N° 57: Componentes Sector C

Fuente: Elaboración Propia

SECTOR C

N° N° N° HABITANTES
DORMITORIOS % DEPART. APROXIMADO
1 Dormitorios 0% 0 0
2 Dormitorios 0% 0 0
3 Dormitorios 0% 0 0
4 Dormitorios 100% 80 320
TOTAL 100% 80 320

Tabla N° 58: Número de departamentos del Sector C

Fuente: Elaboración Propia

LOCAL COMERCIAL
AREA
AMBIENTE CANTIDAD AREA PARCIAL TOTAL
RECEPCION 1 5.75 5.75
SALA DE ESPERA 1 23.66 23.66
CAFÉ 1 1 1
SS.HH. 1 1.68 1.68
ASCENSOR 2 5.7 11.4
SALON DE USOS
MULTIPLES 1 23.66 23.66
HALL 1 30.8 30.8
CAJA DE ESCALERAS 1 10.22 10.22
TORRE 4
EXCLUSA 2 5.9 11.8
MONTACARGA 1 2.3 2.3
VENTILACION
MECANICA 2 2 4
DEPOSITO 1 6.34 6.34
COCINA 1 5.43 5.43
SS.HH. 2 2.72 5.44
DUCTO DE
INSTALACIONES 8 0.33 2.64
SALA DE JUEGO 1 108.85 108.85
TOTAL 18 127.16 254.97

Tabla N° 59: Programación Cuantitativa de locales comerciales en Torre 4

Fuente: Elaboración Propia

141
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

CAPITULO VII: PROPUESTA URBANO - ARQUITECTONICA

1. PROPUESTA URBANA

La propuesta del Conjunto Residencial está enmarcado dentro de los

lineamientos del Master Plan del sector en cuanto a Normatividad, pretende
con la intervención lograr el equilibrio ambiental y urbano del lugar con criterios
de Renovación Urbana.

1.1 CONCEPCION DEL MASTER PLAN

El Master Plan se plantea de acuerdo a los lineamientos del Plan de Desarrollo

Metropolitano de Arequipa 2016 – 2025 teniendo tres determinaciones
principales. Clasificación del Suelo, Zonificación y Vialidad.

El propósito es lograr un espacio y equipamiento urbano que será un “Centro

Plurifuncional para el Crecimiento Gestivo Financiero Metropolitano Integrado
al Comercio y la Cultura” en el que se desarrollaran actividades en torno a la
propuesta de las viviendas de media y alta densidad, articulados entre sí, y con
el entorno, interconectando de manera fluida las vías propuestas con las vías
existentes.

Por su ubicación, Sector IV del distrito, el Master Plan asume un rol gestivo
financiero y residencial, debido a la cercanía de entidades bancarias y
equipamientos comerciales de nivel metropolitano, siendo apreciable el
crecimiento económico y urbano en este sector del distrito.
Por lo que el Master Plan pretende consolidar las actividades existentes en
armonía con el área residencial del sector donde destacan de manera notoria
urbanizaciones residenciales como Quinta Tristán, Fecia, Diez Canseco, y el
Conjunto Habitacional Vinatea Reynoso, el master plan se caracteriza por el
área libre mayor a la ocupada, soporte de una variedad de actividades.
La vivienda de alta densidad desataca por su emplazamiento en torres y barras
en la parte Sur del terreno como elementos revitalizadores del interior hacia el
exterior del terreno y viceversa.
La forma que propone el Master Plan se ajusta a la geometría del terreno con
emplazamiento perimetral de la edilicia, basado en un sentido ortogonal
creando con la disposición, espacios públicos y semipúblicos diferenciados por
desniveles pero contenidos en uno mayor.
La articulación del conjunto al sector se da por las interconexiones viales pero
principalmente por la continuidad de la Alameda que en su recorrido genera
espacios y límites del conjunto que propician escalas y proporciones
aceptables al sentir humano logrando atenuar el impacto de la intervención.

142
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 90: Propuesta Master Plan

Fuente: Elaboración Propia

143
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Se trata de lograr en conjunto un gran espacio con actividades diferenciadas y

habitables al mismo tiempo, en un contexto urbano que se consolida como la
Centralidad Sur de la ciudad de Arequipa.

2. PROPUESTA DEL CONJUNTO

2.1 IDEA FUERZA

La idea fuerza es la REVITALIZACION URBANA a través de un conjunto

residencial respuesta para el equilibrio ambiental urbano y confort de los
residentes.

2.2 GEOMETRIZACION

La geometría está formada por los bordes del terreno mismo, logrando una
organización perimetral de la edilicia que define un espacio central organizador
de la vivienda tipo patio.

La organización perimetral genera unidad y permite mayor densificación,

necesaria para el conjunto.
Paralelo a las vías

Creación de un espacio central en

la intersección de ejes

Imagen N° 91: Geometrización

Fuente: Elaboración Propia

144
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.3 PRINCIPIOS DE ESTRUCTURACION

En corte:

El emplazamiento se propone sobre tres plataformas o niveles propios de la

pendiente del terreno y el sector, relacionando horizontalmente el nivel del
suelo natural con los aires o techos de las subsiguientes plataformas.

Imagen N° 92: Principios de Estructuración

Fuente: Elaboración propia

En planta:

Por una parte, el terreno se entiende como un ESPACIO VERDE, en torno al

cual aparecerá la edificación, ese vacío será el gran patio del conjunto al que
se abren todas las edificaciones poniendo en valor el patrimonio que tiene el
distrito; sus jardines.

Imagen N° 93: Principios de Estructuración, espacio verde.

Fuente: Elaboración propia

Por otra parte, cada vivienda será también entendida como abierta a un patio
interior que concentre la vida de cada unidad de la propuesta, “lugar de
encuentro”

145
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

Imagen N° 94: Principios de Estructuración, lugar de encuentro

Fuente: Elaboración propia

Para diferenciar la zona privada (solo para propietarios) de aquella que será
usada por propietarios y personas externas la solución supone crear un zócalo
de comercio que manteniendo la cota de la parte superior del terreno vaya
elevándose progresivamente hasta constituir una plataforma sobre la que se
posaran los “amenities” del conjunto residencial. La parte superior de esa
plataforma será un jardín plantado, con agua y vegetación.

Imagen N° 95: Principios de Estructuración, zócalo

Fuente: Elaboración propia

146
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.4 COMPOSICION VOLUMETRICA

ALAMEDA: Para equilibrar los núcleos urbanos del sector con los edificios muy
altos de la propuesta es necesario crear espacios públicos, como alamedas
(parques y áreas de esparcimiento)
Aporte de la propuesta urbana al sector, entendiendo que el tratamiento del
terreno es renovación urbana en la modalidad de densificación.

PLAZA CENTRAL: La agrupación de viviendas alrededor del espacio central

como lugar de encuentro forma la plaza, en corte se aprecia el desnivel del
área verde que está dividida por la plaza formando dos plataformas o parques
contenidos en un solo gran espacio.

BARRAS DE VIVIENDA: En el borde sur del conjunto, forman un cerramiento con

alturas medias previo a las torres.

TORRES: Elementos hito, por su altura se repliegan a la segunda línea paralela a la

de las barras al límite con el centro cultural de la propuesta.
Las tres torres definen los sectores del conjunto.

Imagen N° 96: Composición Volumétrica

Fuente: Elaboración propia

2.4.1 SISTEMAS URBANOS

2.4.1.1 ZONIFICACIÓN:

La Zonificación responde a la consolidación del Master Plan que asigna usos

de acuerdo a los frentes del terreno, comercio hacia la calle Argentina, y
vivienda en barra en el pasaje El corregidor forman un espacio central

147
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

delimitado por el frente interno con la línea de las torres de vivienda, el cuarto
frente cerrando el espacio, contiene las áreas de recreación activa y los
accesos al conjunto.

Imagen N° 97: Zonificación de la Propuesta del Conjunto

Fuente: Elaboración Propia

2.4.1.2 ACCESIBILIDAD Y CIRCULACIONES:

La propuesta tiene tres frentes con calles diferenciadas siendo la principal

Argentina, con ingreso restringido al conjunto, hacia el pasaje, el ingreso
peatonal articulado al conjunto habitacional Vinatea Reinoso. El ingreso
vehicular y principal, calle 2 de Mayo que asegura menor congestión por ser
calle local cerrada Existen circulaciones peatonales en diferentes niveles,
siendo los principales los de articulación a las circulaciones verticales. La

148
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

circulación vehicular del conjunto se da en el nivel de ingreso a los

estacionamientos, primer sótano.

Imagen N° 98: Accesos y circulaciones de la Propuesta del Conjunto

Fuente: Elaboración Propia.

149
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.4.1.3 SISTEMA DE ESPACIOS ABIERTOS:

El Proyecto, contiene tipos de espacios abiertos relacionados ente si, que

forman un gran espacio verde del que emerge la edilicia tanto interior como
exteriormente el mismo que se divide por los desniveles del terreno que define
las circulaciones.

Imagen N° 99: Sistema de Espacios Abiertos de la Propuesta del Conjunto

Fuente: Elaboración Propia

150
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

2.4.1.4 SISTEMA EDILICIO:

Organizado en torno al espacio central formando los frentes del conjunto, un

lado continuo formado por las barras, hacia el otro, las torres sobre un zócalo a
manera de retiro, el tercer lado como cerramiento virtual con las torres
dispuestas puntualmente sobre la línea de circulación, definen los bordes del
terreno.

Imagen N° 100: Sistema Edilicio de la Propuesta del Conjunto

Fuente: Elaboración Propia

151
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

CAPITULO VIII: MEMORIAS DESCRIPTIVAS

1. MEMORIA DESCRIPTIVA ARQUITECTURA

Imagen N° 101: Planimetría del Conjunto

Fuente: Elaboración Propia

152
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

El conjunto residencial se plantea como respuesta para atender una parte del
déficit de vivienda del distrito por lo que aumenta significativamente la
densidad, dentro de un proceso que ira creciendo inevitablemente en la ciudad
y para el que debemos estar preparados.
La vivienda en barra y torre en altura son la respuesta para densificar la ciudad,
sobre áreas que propicien la renovación urbana.
Cuatro torres con un promedio de 26 pisos y una barra de tres bloques de 10
pisos cada una albergan una cantidad significativa de viviendas, 456 en total
que ofrecen mayor confort en sus ambientes principalmente en los de servicio.
(Servicios higiénicos patios y lavanderías).
El orden del conjunto se estructura en una trama ortogonal sobre la cual se
emplazan las torres de este a oeste (eje paralelo al trazo de la vía borde) y que
siguen un orden ascendente (en niveles) de acuerdo a la topografía que
presenta un cambio de nivel de hasta 6m.

El espacio central es atravesado por una vía peatonal en ambos sentidos de

uso público que conecta los parques lineales que flanquean ambos lados del
conjunto diferenciados por el cambio de nivel.
El aporte del paseo o alameda a lo largo de todo el conjunto y master plan van
acompañados por un ensanche vehicular a lo largo de la calle Argentina, sirven
para atenuar el impacto vial que traerá la propuesta a nivel vehicular por el
mayor flujo, y a nivel peatonal por las alturas que tienen los edificios.

Barras de Vivienda:

En el borde sur del conjunto, frente a Vinatea Reinoso forman un cerramiento

con alturas medias previo a las torres albergan hasta 136 departamentos.

Torres de Vivienda:

Elementos hito, por su altura se repliegan a la segunda línea paralela a la de

las barras al límite con el centro cultural del Master Plan, que contienen 80
departamentos cada uno, todos ellos concebidos con iluminación y ventilación
natural de sus ambientes incluido los dormitorios y baños de servicio.
En la parte central de la planta se ubica el núcleo de circulaciones verticales,
de servicios y el hall del edificio y en torno a estos las tipologías de vivienda. En
volumen se leen dos aberturas laterales a manera de pozos de iluminación
permitiendo que las viviendas tengan una tercera fachada donde se
nuclearizan las áreas de servicio e instalaciones del edificio las cuatro torres
definen los sectores del conjunto.

El proyecto tiene un gran número de estacionamientos 2 por cada vivienda

ubicados en los sótanos con accesos independientes a cada sector, se
articulan a través de una vía interior que mejora el desplazamiento vehicular,
permite iluminar y ventilar también de manera natural, el primer nivel de los
sótanos.

153
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

7.75 7.65 6.55

.15 .15 .15 .15 .15 .15 .20 .15 .15 .15 .15 .15 .15
1.10 3.00 3.00 1.20 1.20 3.65 3.65 1.20 1.20 3.00 3.00 1.10

.15
3.00x1.60x1.20 3.00x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20
.70
.15 .15
2.20x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10 3.65x1.60x1.20 3.65x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10 2.20x1.60x1.20

2.40x1.60x1.20

2.40x1.60x1.20
NPT.+12.60 NPT.+12.60
2.55 2.55 2.55

0.90 x 2.40

0.90 x 2.40
Closet 0.60 x 2.10 Closet 0.60 x 2.10
4.05 4.05

0.70x2.40

0.70x2.40
NPT.+12.60 0.70x2.40 NPT.+12.60 NPT.+12.60 0.70x2.40 NPT.+12.60

0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

.90 .90
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

Closet 0.60 x 1.80 Closet 0.65 x 2.20 Closet 0.65 x 2.30

.60 .60
.90
.15 .15
4.40 3.00 1.10 Closet 0.60 x 3.20 Closet 0.60 x 3.20
.15
3.40 x 2.40

3.40 x 2.40
3.40 3.40
72 71 70 69 68 67 66 65 64 63 79 78 77 76 75 74 73
Porcelanato 0.60 x 0.60 NPT.+12.60 NPT.+12.60 Porcelanato 0.60 x 0.60
P=0.25
CP=0.175

P=0.25
7.85 CP=0.175 7.85
.15 73 74 75 76 77 78 79 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 .15

0.90 x 2.40
.65 0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

1.30 BAR 0.90 x 2.40

1.00 x 2.40

1.00 x 2.40
.15 .90
Montacarga
.15
1.00 x 2.40

2.05x1.60x1.20
3.55
1.90 NPT.+12.60 1.05 Ventilac. Mecanica
NPT.+12.60
Ceramico 0.45 x 0.45 ESCLUSA ESCLUSA Ceramico 0.45 x 0.45
2.10
0.70x2.40

0.80x0.70x2.10
1.00 x 2.40
0.75x2.40 0.70x2.40

1.00 x 2.40

1.00 x 2.40
0.90 x 2.40

.60
1.20x0.70x2.10 1.00x1.60x1.20 0.95x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10
.15 .15 2.35 .15

1.20 2.05 1.05 2.85 2.00 1.20 2.40 2.00 1.10 1.20
.15 .15 .15 .15 1.00 x 2.40
.15 .15 .15 .15 .15
0.90 x 2.40

2.40 .15
0.70x2.40
1.15x0.70x2.10

1.15

4.20x1.60x1.20
5.15 5.15
NPT.+12.60 Vacio
.20 .20 5.00
1.15x0.70x2.10

1.15
0.70x2.40

2.40 .15 9.90

0.90 x 2.40 1.00 x 2.40
.15 .15 .15 .15 .15 .15 .15 .15 .15
1.20 1.00 2.10 2.85 2.00 1.20 2.40 2.00 1.10 1.20

.15 2.30 .15

0.90 x 2.40
0.75x2.40

1.20x0.70x2.10 1.10x0.70x2.10 0.95x1.60x1.20 1.10x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10

0.80x0.70x2.10
.75

1.00 x 2.40
0.70x2.40 0.75x2.40

0.70x2.40 .70 0.70x2.40

2.50 ASCENSOR 1 CAVA CAVA ASCENSOR 2 2.15 2.50

S.H.

0.90x2.40
0.70x2.40

0.70x2.40

1.60 1.00
1.50x1.60x1.20
0.70x2.40

0.70x2.40
.15 .15
NPT.+12.60 0.90 x 2.40
4.60 Ceramico 0.45 x 0.45 .90 1.40 0.90 x 2.40
4.60
7.25 1.00 BAR BAR 7.25

.15
2.85 NPT.+12.60 2.85
Ceramico 0.45 x 0.45
3.85 1.95 1.55 3.85
3.45x1.60x1.20

1.80
NPT.+12.60 NPT.+12.60

1.00 8.05 1.00

1.00 x 2.40 NPT.+12.60 NPT.+12.60 1.00 x 2.40

Closet 0.65 x 1.90 Closet 0.60 x 1.80

.60 .60
1.20x1.60x1.20 1.20x1.60x1.20
.15 Closet 0.60 x 3.00 Closet 0.60 x 3.00
.15
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40 0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

5.35
0.70x2.40

0.70x2.40
3.45x1.60x1.20

3.45x1.60x1.20
3.45
Imagen N° 102: Planta Típica del edificio. NPT.+12.60 NPT.+12.60
Porcelanato 0.60 x 0.60 Porcelanato 0.60 x 0.60
NPT.+12.60 NPT.+12.60
3.45
Closet 0.60 x 2.40

Closet 0.60 x 2.40

.15
Fuente: Elaboración Propia 3.30x1.60x1.20 1.20x0.70x1.70 3.35x1.60x1.20 3.65x2.10x0.70 3.65x2.10x0.70 3.35x1.60x1.20 1.20x0.70x1.70 3.30x1.60x1.20
.15

1.10 3.40 .60 1.20 3.35 3.65 3.65 3.35 1.20 .60 3.30 1.20
.15 .15 .15 .15 .15 .20 .15 .15 .15 .15 .15

7.75 7.65 6.55

ESC. 1/75

La planta típica contiene cuatro viviendas flat de tres dormitorios, con recibidor
y hall de ingreso que hace la zonificación bien definida, reducen la circulación
y evitan el cruce de ambientes para mayor aprovechamiento del área ocupada.

154
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

FLAT 01

.20 .20

1.15x0.70x2.10
NPT.+12.60
1.15

0.70x2.40
2.40 .15
0.90 x 2.40 1.00 x 2.40
.15 .15 .15 .15
1.20 1.00 2.10 2.85 2.00

.15 2.30

0.90 x 2.40
0.75x2.40
1.20x0.70x2.10 1.10x0.70x2.10

0.70x2.40
2.50 ASCENSOR 1 CAVA
S.H.

0.70x2.40
1.60
0.70x2.40

.15
NPT.+12.60 0.90 x 2.40

7.25 4.60 Ceramico 0.45 x 0.45 .90 1.00 BAR

.15
2.85

3.85 1.95 1.55

3.45x1.60x1.20

NPT.+12.60

1.00
1.00 x 2.40 NPT.+12.60
Closet 0.65 x 1.90
.60
1.20x1.60x1.20
.15 Closet 0.60 x 3.00
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

5.35
0.70x2.40
3.45x1.60x1.20

Porcelanato 0.60 x 0.60

3.45
NPT.+12.60 NPT.+12.60
Closet 0.60 x 2.40

3.30x1.60x1.20 1.20x0.70x1.70 3.35x1.60x1.20 3.65x2.10x0.70

.15

1.10 3.40 .60 1.20 3.35 3.65

.15 .15 .15 .15 .15 .20

7.75

Imagen N° 103: Distribución vivienda flat tipo 1

Fuente: Elaboración Propia
FLAT 02

NPT.+12.60 9.90
.15 .15 .15 .15 .15
1.20 2.40 2.00 1.10 1.20

.15
0.80x0.70x2.10

0.95x1.60x1.20 1.10x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10

.75
1.00 x 2.40

0.70x2.40 0.75x2.40
.70 0.70x2.40

CAVA ASCENSOR 2 2.15 2.50

0.90x2.40
0.70x2.40

1.00
1.50x1.60x1.20
0.70x2.40

.15
1.40 0.90 x 2.40
4.60
BAR 7.25

NPT.+12.60 2.85
Ceramico 0.45 x 0.45
1.80 3.85
NPT.+12.60

8.05 1.00
NPT.+12.60 1.00 x 2.40

Closet 0.60 x 1.80

.60
1.20x1.60x1.20
Closet 0.60 x 3.00
.15
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40
0.70x2.40

3.45x1.60x1.20

Porcelanato 0.60 x 0.60

3.45
NPT.+12.60 NPT.+12.60
Closet 0.60 x 2.40

3.65x2.10x0.70 3.35x1.60x1.20 1.20x0.70x1.70 3.30x1.60x1.20

.15

3.65 3.35 1.20 .60 3.30 1.20

.20 .15 .15 .15 .15 .15

6.55

Imagen N° 104: Distribución vivienda flat tipo 2

Fuente: Elaboración Propia

155
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

FLAT 03

7.65 6.55

.15 .20 .15 .15 .15 .15 .15 .15

3.65 3.65 1.20 1.20 3.00 3.00 1.10

3.00x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20

0.70x1.60x1.20
.15
3.65x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10 2.20x1.60x1.20

2.40x1.60x1.20
NPT.+12.60
2.55

0.90 x 2.40
Closet 0.60 x 2.10
4.05

0.70x2.40
NPT.+12.60 0.70x2.40 NPT.+12.60

0.90 x 2.40

.90
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40
Closet 0.65 x 2.20 Closet 0.65 x 2.30
.60
.90
.15
Closet 0.60 x 3.20 Closet 0.60 x 3.20

3.40 x 2.40
3.40
72 71 70 69 68 67 66 65 64 63 79 78 77 76 75 74 73
NPT.+12.60 Porcelanato 0.60 x 0.60
P=0.25
CP=0.175

P=0.25
CP=0.175 7.85
73 74 75 76 77 78 79 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 .15

0.90 x 2.40
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

Montacarga

2.05x1.60x1.20
Ventilac. Mecanica 3.55
NPT.+12.60
ESCLUSA ESCLUSA Ceramico 0.45 x 0.45
0.80x0.70x2.10
1.00 x 2.40

0.70x2.40
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

0.95x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10

Imagen N° 105: Distribución vivienda flat tipo 3 .15

1.20 2.40 2.00 1.10 1.20

Fuente: Elaboración Propia NPT.+12.60
.15 .15 .15 .15 .15

DÚPLEX 05

9.90
NPT.+12.60
.15 .15 .15
1.20 2.40 1.20 1.10 2.30

.15
0.80x0.70x2.10

1.10x0.70x2.10
1.00 x 2.40

1.90
2.45
CAVA ASCENSOR 2 2.15 0.75x2.40
0.90x2.40
0.70x2.40

0.70x2.40

0.70x2.40
.15
1.15x1.60x1.20
JARDIN
ZEN
1.90x1.60x1.20

1.40 1.90
BAR 6.80 7.25
P=0.25
CP=0.175 0.90 x 2.40
1
2 .15
3
4 NPT.+12.60
5
Ceramico 0.45 x 0.45
2.80 6
7 2.40
8

6.95
NPT.+12.60
.15
0.90 x 2.40

1.05 2.90
.15 0.90 x 2.40
2.20x1.60x1.20

2.80
Porcelanato 0.60 x 0.60
NPT.+12.60

1.30

1.95 x 2.40 2.90x2.10x0.25 2.15x1.60x1.20

3.65 x 2.40
.15

1.10

.15

12.70

3.65 2.30 2.90 2.15 .95 1.35

.20 .15 .15 .15 .15 .15

6.55

Imagen N° 106: Distribución vivienda dúplex tipo 5. Primer nivel

Fuente: Elaboración Propia

156
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

9.90
NPT.+12.60
.15 .15 .15
1.20 2.40 1.20 1.10 2.30

.15

0.80x0.70x2.10
1.10x0.70x2.10

1.00 x 2.40
1.90
2.45
CAVA ASCENSOR 2 2.15 0.75x2.40

0.90x2.40
0.70x2.40

0.70x2.40
0.70x2.40
.15
1.15x1.60x1.20
JARDIN
ZEN

1.90x1.60x1.20
1.40 1.90
BAR 6.80 7.25
P=0.25
CP=0.175 0.90 x 2.40
1
2 .15
3
4 NPT.+12.60
5
Ceramico 0.45 x 0.45
2.80 6
7 2.40
8

6.95
NPT.+12.60
.15
0.90 x 2.40

1.05 2.90
.15 0.90 x 2.40

2.20x1.60x1.20
2.80
Porcelanato 0.60 x 0.60
NPT.+12.60

1.30

1.95 x 2.40 2.90x2.10x0.25 2.15x1.60x1.20

3.65 x 2.40
.15

1.10

.15

12.70

3.65 2.30 2.90 2.15 .95 1.35

.20 .15 .15 .15 .15 .15

6.55

Imagen N° 107: Distribución vivienda dúplex tipo 5. Segundo nivel

Fuente: Elaboración Propia

DÚPLEX 06

7.65 6.55

.15 .15 .15 .15 .15

8.20 3.75 1.35 2.00 1.10 1.25

.15

JARDIN
1.10
ZEN
.15
1.00 x 2.40

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
P=0.25 2.00
CP=0.175

BAR 2.80

.15
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

3.40
72 71 70 69 68 67 66 65 64 63 79 78 77 76 75 74 73 NPT.+12.60 Porcelanato 0.60 x 0.60
P=0.25
CP=0.175

P=0.25
CP=0.175 7.85 7.85
73 74 75 76 77 78 79 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 .15
0.90 x 2.40

0.90 x 2.40
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

Montacarga
1.35
2.35 x 2.40

JARDIN 3.55
Ventilac. Mecanica
NPT.+15.75 ZEN
ESCLUSA ESCLUSA Ceramico 0.45 x 0.45
0.80x0.70x2.10
1.00 x 2.40

0.70x2.40
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

1.45

.15

1.20 4.65 2.35

.15 .15 .15

Imagen N° 108: Distribución vivienda dúplex tipo 6. Primer nivel

Fuente: Elaboración Propia

157
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

7.65 6.55

.15 .15 .15 .15 .15

8.20 3.65 1.20 3.35

.15
1.20x0.70x2.10 2.20x1.60x1.20

2.40x1.60x1.20
2.55
12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2

4.05

0.70x2.40
13 NPT.+15.75
Vacio 14
15
16 .90
17 0.90 x 2.40
18 Closet 0.65 x 2.30

NPT.+15.75
.60
.15
0.90 x 2.40

3.40x1.60x1.20
Vacio 3.40
72 71 70 69 68 67 66 65 64 63 79 78 77 76 75 74 73
NPT.+15.75
P=0.25
CP=0.175

P=0.25
CP=0.175 7.85
73 74 75 76 77 78 79 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 .15 .15
0.90 x 2.40

1.50
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

Montacarga 0.70x2.40

2.95x1.60x1.20
.15
NPT.+15.75 3.55
Ventilac. Mecanica

ESCLUSA ESCLUSA
1.90
1.00 x 2.40

1.00 x 2.40

Closet 0.65 x 2.30

2.45x0.70x2.10 1.20x0.70x2.10
.15 .15

3.00 1.85 3.25

.15 .15 .15

Imagen N° 109: Distribución vivienda dúplex tipo 6. Segundo nivel

Fuente: Elaboración Propia

DÚPLEX 07

7.75

.15 .15 .15 .15

1.25 1.10 2.00 1.35 3.75

.15

JARDIN
1.10
ZEN
.15
1.00 x 2.40

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2.00 P=0.25
CP=0.175

2.20
BAR

.75
3.40 x 2.40

3.40
Porcelanato 0.60 x 0.60 NPT.+12.60

7.85
.15 .15
0.90 x 2.40

.65

.90
0.90 x 2.40
0.90 x 2.40
2.95
JARDIN
0.70x0.70x2.10

3.55
1.45x1.60x1.20

1.05
ZEN NPT.+15.75
Ceramico 0.45 x 0.45
2.00 0.70x2.40
1.00 x 2.40

1.25
.60
.15 .15

2.35 4.05 1.80 1.10

.15 .15 .15

NPT.+12.60

Imagen N° 110: Distribución vivienda dúplex tipo 7. Primer nivel

Fuente: Elaboración Propia

158
CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA
EX FABRICA LANIFICIO, DISTRITO DE JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO - AREQUIPA

7.75

.15 .15 .15 .15

3.35 1.20 3.65

.85

.15
2.20x1.60x1.20 1.20x0.70x2.10

2.40x1.60x1.20
2.55
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
3.45

0.70x2.40
NPT.+15.75 13
14
15
.90 16

0.90 x 2.40 17

.15 18
.60
.60 NPT.+15.75

0.90 x 2.40

3.40x1.60x1.20

3.40 Vacio
NPT.+15.75

7.85
.15
0.90 x 2.40

0.70x2.40
2.95x1.60x1.20

2.95
NPT.+15.75

.60
1.20x0.70x2.10 2.45x0.70x2.10
.15

3.25 1.85 3.00

.15 .15 .15

Imagen N° 111: Distribución vivienda dúplex tipo 7. Segundo nivel Vacio

Fuente: Elaboración Propia

DÚPLEX 08

NPT.+12.60

.15 .15 .15 .15 .15

2.35 2.10 2.40 1.20

1.10x0.70x2.10
0.80x0.70x2.10

.75
1.00 x 2.40

0.75x2.40

2.45
ASCENSOR 1 CAVA
1.90
0.90x2.40

0.70x2.40
0.70x2.40

JARDIN 1.15x1.60x1.20

.15
ZEN
0.70x2.40

1.45
7.25 1.00 BAR
1.30 6.80 P=0.25
0.90 x 2.40 CP=0.175

1 .15
.15 2

NPT.+12.60 4 1.55
5
Ceramico 0.45 x 0.45 6
2.75
2.40 7
8

NPT.+12.60
0.90 x 2.40

.15 2.90 1.05

0.90 x 2.40 .15 4.25
2.20x1.60x1.20

2.80
Porcelanato 0.60 x 0.60
NPT.+12.60

1.30

2.10x1.60x1.20 2.90x2.10x0.25 1.95 x 2.40 3.65 x 2.40

.15

1.10

.15

12.70

1.25 1.00 2.10 2.90 2.30 3.65

.15 .15 .15 .15 .15 .20

7.75

Imagen N° 112: Distribución vivienda dúplex tipo 8. Primer nivel

Fuente: Elaboración Propia

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.15 .15 .15

3.25 1.85 3.00

.15
1.20x0.70x2.10 2.45x0.70x2.10

2.50 ASCENSOR 1 DEP.

2.95x1.60x1.20

0.70x2.40
3.55 NPT.+15.75

NPT.+15.75 0.70x2.40
.15

7.25 1.00
0.90 x 2.40
.15 .15
0.90 x 2.40 17
16 2
15 3
14 4 1.55

2.80x1.60x1.20
13 5

2.80 12 6

NPT.+15.75 11 7
10 8

9
1.75 NPT.+15.75
Closet 0.65 x 1.80
.60
.15 Closet 0.60 x 3.00 .15
0.90 x 2.40 0.90 x 2.40

.15

0.70x2.40
Vacio
3.45x1.60x1.20

3.45 3.45
NPT.+15.75 NPT.+15.75
2.40

Closet 0.60 x 2.40

3.30x1.60x1.20 3.35x1.60x1.20
.15

3.30 .60 1.20 3.35 3.65

.15 .15 .15 .15 .20

7.75

Imagen N° 113: Distribución vivienda dúplex tipo 8.Segundo nivel

Fuente: Elaboración Propia

2. MEMORIA DESCRIPTIVA ESTRUCTURAS

2.1 ESTRUCTURA DE SOPORTE DE LA TORRE

El diseño de edificios envuelve un proceso interactivo muy complejo. Se tiene

muchos aspectos determinantes que van desde el contexto medio ambiental,
medio físico o cultural, el organismo del edificio como si mismo y su función.
Todo edificio tiene diferentes características: la forma, función, material,
economía y su proceso de construcción. Los factores que definen la
arquitectura van desde una percepción de naturaleza puramente subjetiva en la
que el edificio es una obra de arte a una consideración racional basado en un
cuerpo organizado de información y conocimiento tratando al edificio como una
ciencia. Existen varios determinantes de diseño de edificios y puede incluir los
siguientes criterios:

- El contexto del edificio (Ej. Político, económico, social, restricciones

legales, topografía, geología, orientación, parqueo, etc.)
- El edificio como arquitectura (Ej. Estética, forma general y tamaño del
edificio.
- La estructura de soporte del edificio.
- Cerramiento del edificio y control climático.
- El edificio como organización de espacios.
- El edificio como un sistema en actividad y funcionamiento. (Ej. Circulación)
- Los sistemas mecánicos. (Ej. Calefacción, ventilación y aire
acondicionado).
- Sistemas de agua fría y caliente.

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- Sistemas de transporte vertical (Ej. Ascensores y escaleras)

- Distribución eléctrica, incluyendo los sistemas de comunicación
- Protección al fuego y seguridad
- El edificio como proceso de construcción y ensamblaje
- Economía del edificio

El edificio y estructura son inseparables y están íntimamente relacionados el

uno con el otro. Las estructuras de un edificio están definidas por la geometría,
materiales, cargas y construcción.

Es necesario tomar en cuenta que una estructura es una parte necesaria del
edificio pero no es una parte necesaria de la arquitectura, sin una estructura no
hay edificio pero dependiendo de la filosofía del diseño, la arquitectura como
una idea no requiere estructura.

2.2 ESTRUCTURA DE LA TORRE

La torre propuesta es un edificio de 25 pisos que requiere de un empotramiento

en el suelo, de tal manera que se tenga un edificio compensado: Peso del
edificio = peso del suelo excavado

Se trata del principio de Arquímedes que sirve de base al diseño de barcos que
navegan en el río o en el mar, bajo este concepto el edificio es un sistema
flotante en el suelo.
Para lograr este propósito se proyecta 03 niveles de sótano, generándose
espacios para los estacionamientos, tal como se muestra en la siguiente figura:
Existen tres tipos de cargas que actúan sobre un edificio:
La carga muerta originada por el peso propio y las cargas permanentes como
muros, pisos, etc.
La carga Viva originada por las cargas que cambian de posición en el tiempo y
normalmente es fijada en los reglamentos en función del uso, siendo el uso
para vivienda esta es de 200 kgf/m2.
Las cargas de viento
Cuando se trata de edificios altos, el viento origina presión lateral sobre la
superficie externa como consecuencia del movimiento de la masa de aire

2.3 SUBSISTEMA DE TRANSFERENCIA DE CARGAS VERTICALES

En cada uno de los niveles se coloca un entramado de vigas que conforman un

encasetonado de altura constante de 75cm, los dameros son cubiertos por una
losa maciza bidireccional de espesor 12.5cm.
Las cargas verticales están compuestas por:

Cargas muertas: En ello está considerado el peso propio de los elementos, las
cargas muertas adicionales originadas por los tabiques divisorios que serán de
concreto estructural ligero, los pisos terminados que están constituidos por un
mortero de cemento – arena de 5cm.
Cargas vivas: el RNE especifica una sobrecarga de 200kgf/m2 para uso de
edificaciones.

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2.4 SUBSISTEMA DE TRANSFERENCIA DE CARGAS HORIZONTALES

Las cargas horizontales están constituidas por:

Sismo: El edificio transfiere las cargas sísmicas a través del diafragma de cada
uno de los pisos a los elementos verticales: columnas y muros, se tiene un
núcleo constituido por muros que conforman las cajas de ascensores y
escaleras y columnas perimetrales.
Viento: Cuando se diseña por sismo un edificio de gran altura no se considera
el efecto del viento para el dimensionamiento del subsistema de transferencia
de cargas horizontales, sin embargo se tiene que tener especial cuidado en la
selección del calibre de los cristales que conforman el edificio, especialmente
las holguras necesarias para separar el vidrio de la estructura principal y evitar
roturas peligrosas especialmente en la zona de fachada.

2.5 SUBSISTEMA DE CIMENTACIÓN

El subsistema de cimentación está conformado por: muros de sótano y platea

de cimentación:

Muro de sótano: Cubre todo el perímetro del edificio en tres niveles: -3.15, -
6.30 y -9.45m, se consideran necesarios el uso de 12 contrafuertes para evitar
fallas debido al empuje de suelos, los paños que se generan son de
9.30x3.15m, que exigen que la lámina muro de sótano cuando menos un
espesor de 50cm.
Platea de Cimentación: Dado que se trata de un edificio de gran altura, los
pesos y la acción sísmica generan grandes esfuerzos en el suelo por lo que la
opción platea de cimentación es la adecuada, junto al muro de sótano se tiene
una gran caja que funciona como un barco sobre el agua, un sistema
totalmente equilibrado.

Escaleras
Convencional

Rampa de acceso a los sótanos

Con el objeto de acceder a los sótanos se propone una rampa de concreto
armado: losa maciza inclinada de 20cm de espesor que se apoya lateralmente
en un muro y 03 contrafuertes.

3. INSTALACIONES SANITARIAS

3.1 SISTEMAS DE INSTALACIONES SANITARIAS INTERIORES

Para el edificio que se diseña de 25 pisos y 4 sótanos de estacionamiento, se

ha considerado los siguientes sistemas sanitarios:

1. Sistema de agua potable.

2. Sistema de agua caliente.
3. Sistema de agua contra incendios.

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4. Sistema de evacuación de aguas servidas.

5. Sistema de evacuación de aguas Pluviales.
6. Sistema de evacuación de residuos sólidos.

3.2 SISTEMA DE AGUA POTABLE

Este Sistema será abastecido por la EPS SEDAPAR, mediante conexión

domiciliaria, cumpliendo con los requisitos exigidos por la EPS.
El sistema será indirecto por medio de cisterna, equipo de presión constante y
red de distribución con banco de medidores al ingreso del edificio.
Se construirá 6 cisternas en el primer, segundo y tercer sótano, dos en cada
uno, con sus respectivos equipos hidroneumáticos, que alimentarán a cada
departamento o sector que necesite abastecimiento de agua,
independientemente, pasando previamente por su respectivo medidor.
Cada una de las cisternas se diseñan para abastecer a los departamentos, que
se encuentren verticalmente sobre cada esquina, además de oficinas o
apartados que se hallen en los 5 primeros pisos y en la dirección vertical
correspondiente.
Para cada cisterna se colocará tres equipos de bombeo de presión constante:
el primero que trabaja para los 9° primeros pisos, el segundo que trabaja para
los pisos del 10° al 17° y el tercer equipo del 18° al 25°.

3.3 SISTEMA DE AGUA CALIENTE.

Llegada el agua al departamento, oficina u otro ambiente que necesite

independizar el agua fría, ingresará y se distribuirá por el piso hasta cada
ambiente, necesitado de agua, si es necesaria el agua caliente, se instalará
una terma eléctrica o a gas, con la capacidad necesaria, previo cálculo para
cada necesidad de acuerdo al RNE.
Cuando sea necesaria el agua caliente; se diseña una ubicación del calentador
en un área ventilada, como el patio de la lavandería, para satisfacer las
alternativas del uso del combustible.

3.4 SISTEMA DE AGUA CONTRA INCENDIOS

Aplicando el RNE y Norma internacional NFPA 13 y otras, para la instalación de

equipos contra incendio, gabinetes para uso de la Cía. de bomberos y la instalación de
rociadores.

Así también debe contar con escaleras presurizadas, con puertas contrafuego
de dos horas de protección.

3.5 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE AGUAS SERVIDAS.

Para evacuar las aguas servidas se realiza lo siguiente:

Sistema convencional de desagües; compuesta por reunión de aguas servidas
por colectores de PVC de 2” para aguas, provenientes de lavatorios, duchas,

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lavaderos, lavadoras de ropa y platos, y otros. Colectores de 4”, para los

inodoros con pendientes mínimas de 1%, hasta la montante; que en lo posible
bajará por los ductos o por paredes utilizando columnas falsas para evitar
debilitar paredes,
Todos los aparatos contarán con ventilación así como las montantes, llagada a
la azotea; las ventilaciones, continuarán terminando en un sombrero PVC; para
protección del ingreso de cualquier objeto y agua de lluvia.
El número de aparatos y los diámetros de ramales, montantes y ventilaciones
se instalarán de acuerdo a las indicaciones del RNE, ubicando
convenientemente sumideros y registros roscados.

3.6 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE AGUAS PLUVIALES.

Este sistema consiste en dirigir las aguas pluviales hasta sumideros, para el
presente caso; dividiremos toda el área de techos en cuatro partes iguales,
trazaremos las líneas de divorcio de aguas y ubicaremos sendos sumideros de
0.20 x0.20 m con rejilla (en el punto más bajo) para ser captados por tubos de
3” (sin trampa) hasta la montante que también será de 3” de diámetro de
acuerdo al RNE. Estas aguas se llevaran hasta las áreas verdes del exterior.

3.7 SISTEMA DE EVACUACIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS.

El tema olvidado e importante del saneamiento de una vivienda son los

residuos sólidos: en este caso se ha diseñado ductos que partiendo del
descanso de cada piso o nivel y al lado de los ascensores permiten que los
residuos sólidos lleguen al primer sótano para su recolección y transporte al
relleno sanitario o lugar de disposición municipal autorizado.
En el sótano se acondicionará un lugar para que el empleado municipal pueda
recoger, los residuos sólidos, en forma periódica.

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CAPITULO IX: PRESUPUESTO Y FINANCIAMIENTO

1. PRESUPUESTO

Por la magnitud del conjunto el presupuesto es aproximado y asciende a S/ 59’

355,284.10 para la construcción del proyecto.

ANALISIS DE AREAS
SUB TOTAL
UNIDAD (m2)
DEPARTAMENTOS 91 581.88 m2
ESPACIOS RECREATIVOS 16 912.00 m2
ESPACIOS DE MANTENIMIENTO 612.00 m2
ESPACIOS COMERCIALES 4775.00 m2
ESTACIONAMIENTOS 33 877.50 m2
TOTAL 147 758.38 m2
Tabla N° 60: Análisis de áreas
Fuente: Elaboración Propia

ANALISIS DE COSTOS-CONSTRUCCION
COSTO
DESCRIPCION AREA $
($/m2)
OBRAS DE CONCRETO ARMADO 96968.88 m2 325 31’ 514,886.00
HASTA ACABADOS
OBRAS DE ESTRUCTURACION 33 877.50 m2 400 13’ 551,000.00
ESPECIAL: SOTANO
CAMINERIAS Y TRATAMIENTO A 16 915.00 m2 35 592 025.00
AREAS VERDES
COSTO DIRECTO 45’ 657,911.00
Tabla N° 55: Análisis de costos
Fuente: Elaboración Propia

COSTO DIRECTO 45’ 657,911.00

UTILIDAD (5%) 2’ 282,895.50
GASTOS GENERALES (7%) 3’ 196,053.70
I.G.V. (18%) 8’ 218,423.90
TOTAL 59’ 355,284.10
Tabla N° 56: Resumen de análisis de costos
Fuente: Elaboración Propia

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El costo del proyecto será determinado tomando como referencia los precios de
la Cámara Peruana de la Construcción, CAPECO, vigentes al 20/12/2015. Para
obtener el valor unitario por m2.

No obstante tomaremos como referencia las partidas de acuerdo a las

características de la construcción, el tipo de material utilizado y
especificaciones, del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones
para la Sierra, Para efectos de tributación por tener los valores arancelarios
vigentes al inicio de obra y para el posterior saneamiento legal de las unidades
de vivienda.
Por lo que se resume los cuadros siguientes:

COSTO M2 CONSTRUCCION VIVIENDA EN TORRE CAPECO

Elemento Tipo Descripción Valor S/.
Muros y columnas B Estructuras de concreto armado con vigas,
columnas, placas y platea de cimentación.
Techos A Losas aligeradas de concreto armado
horizontales con luces mayores a 6m con
sobrecarga mayor a 300 kg/cm2
Pisos D Parquet de 1ra laja, cerámica nacional, loceta
veneciana, piso laminado.
Puertas y ventanas C Aluminio, cristal templado polarizado
Revestimientos A Baldosa Acústica en techo
Baños C Baños completos nacionales con mayólica o
cerámico nacional de color.
Instalaciones A Agua fría, caliente.
sanitarias
Instalaciones A Iluminación especial, intercomunicador
electricas
Instalaciones Instalaciones de gas GLP, sensores de humos,
especiales iluminación de emergencia y calefacción.
Maquinaria y Ascensores y montacargas, sistema
equipos hidroneumático, gabinete contraincendios.

TOTAL S/. (costo por m2) 1 056.25

TOTAL US $ (costo por m2) 325.00

Tabla N° 57: Valor de costos unitarios

Fuente: Elaboración Propia

COSTO M2 CONSTRUCCION DE ESTACIONAMIENTOS TECHADOS CAPECO

Elemento Tipo Descripción ValorS/.
Muros y columnas B Estructuras de concreto armado con vigas,
columnas, placas y platea de cimentación.
Techos A Losas aligeradas de concreto armado
horizontales con luces mayores a 6m con
sobrecarga mayor a 300 kg/cm2
Pisos H Cemento pulido.

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Puertas y ventanas C Aluminio, cristal templado polarizado

Revestimientos F Tarrajeo frotachado y pintura lavable
Baños Sin baños.
Instalaciones Agua fría, caliente.
sanitarias C
Instalaciones Iluminación especial, intercomunicador
eléctricas
Instalaciones Sensores de humos, iluminación de
especiales emergencia.
Maquinaria y Ascensores y montacargas, sistema de
equipos bombeo, gabinete contraincendios.

TOTAL S/. (costo por m2) 1 300.00

TOTAL US $ (costo por m2) 400.00

Tabla N° 58: Valor de costos unitarios

Fuente: Elaboración Propia

2. FINANCIAMIENTO

El conjunto residencial, es un proyecto que atenderá la constante demanda de

viviendas en la ciudad de Arequipa, por lo que su promoción y financiamiento
es de origen privado.

3. EVALUACION PRELIMINAR

Para la evaluación del proyecto se tiene como base el 10% porcentaje de

utilidad considerado expectante por los inversionistas. La misma que por ser
financiado por bancos o financieras requiere por lo menos incluir esta tasa en el
presupuesto.

4. RENTABILIDAD

Basado en los flujos se tiene:

TASA 10%
VAN $ 1,835,910.70
TIR 17%
Tabla N° 59: Rentabilidad
Fuente: Elaboración Propia

Dónde: TASA: Rentabilidad esperada

VAN: Valor actual neto
TIR: Tasa interna de retorno

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5. CONCLUSIONES

Sobre la tasa del 10%, en el periodo de ejecución, el proyecto es capaz de

generar a los inversionistas una rentabilidad mayor a la tasa esperada sin
considerar la utilidad del 5% del costo directo por la construcción.
Asimismo la tasa interna de retorno es del 17% mayor al 10% esperado lo que
hace al proyecto económica y financieramente viable.

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Alta Densidad Contemporánea. Autor Alejandro Bahamon Parramón-200
La Percepción del Paisaje Urbano. Autor Moya Pettittero-2011
Ciudades y Paisajes Urbanos en el siglo XXI. Autor Carmen Delgado Viñas-
2012
Taller-Vivienda de Alta Densidad Lima topias colectivas.
Vivienda de Alta Densidad A.S.T.
Arqui Montalvo: Vivienda de Alta Densidad Retamares.
Escuela Universitaria de Arquitectura Técnica de Madrid Avda. Juan de Herrera
6 – 28040 Madrid 28.

175