INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE URBANO
(DEPARTAMENTO – 4°PISO) UBICADO EN CALLE COLON N°428-INTERIOR
DEPARTAMENTO N°401 – 4°PISO, DISTRITO DE CHICLAYO, PROVINCIA DE
CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE
CLIENTE : SR. SIXTO IRIGOIN DELGADO Y SRA. GLORIA CARMEN
LARRAIN MONTENEGRO
PROPIETARIO : SR. JOSE SANTOS GALVEZ VASQUEZ
FECHA DE EVALUACION : CHICLAYO, 16 OCTUBRE DEL 2008
OFICINA GESTORA : BANCO CONTINENTAL – BBVA – CHICLAYO
GERENTE : SR. FERNANSO TARAMONA QUESADA
USO : DPTO. N°401 – 4°PISO
AREA DE TERRENO
QUE LE CORRESPONDE : 16.12 M2 (9.7%)
M. DE CONSTRUCCION : MATERIAL NOBLE
VALOR DE TERRENO : US$2’418.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES: US$ 14’594.80
DEPRECIACION : 0%
FACTOR DE ZONA : 1.3
VALOR
DESCRIPCION AREA (M2) US$/M2*COEF DE US$
DEPRECIACION
DPTO. N° 401
66.34 US$ 220.00*1.00 14,594.80
(4°PISO)
VALOR DE LAS EDIFICACION 14,594.80
RESUMEN
VALOR COMERCIAL (VC) : US$ 22,116.64 S/. 71,436.75
VALOR DE REALIZACION DE
: US$ 17,693.31 S/. 57,149.39
MERCADO (VRM)
VALOR NUEVO (VaN) : US$ 14,594.80 S/. 47,141.20
TIPO DE CAMBIO: S/. 3.23
1. DATOS GENERALES
1.1. INSTRUCCIONES RECIBIDAS
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de valuació n es determinar el valor comercial y el de REALIZACION EN EL
MERCADO de inmueble de acuerdo a la Resolució n S.B.S N° 5r 72-97.
Recibimos del Gestor Comercial: SR. JAIME VERA, las instrucciones del BANCO
CONTINENTAL - BBVA - CHICLAYO., para evaluar el inmueble Urbano, de propiedad
de los SR. JOSÉ SANTOS GALVEZ VASQUEZ, presentado como garantía por el SR. SIXTO
IRIGOIN DELGADO Y SRA. GLORIA CARMEN LARRAIN MONTENEGRO con FINES
COMERCIALES. Se contó con las autorizaciones para la inspecció n ocular así como la
documentació n mínima necesaria (Legal, Técnica), la cual se encuentra en custodia del
BANCO CONTINENTAL - BBVA - CHICLAYO.
1.2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
CALLE COLON No. 628 - INTERIOR DEPARTAMENTO No. 401 - 4° PISO, DISTRITO DE
CHICLAYO, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
1.3. DESCRIPCIÓN DETALLADA
a) DESCRIPCION Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
El Inmueble materia de esta Valuació n se dedica a DPTO. No. 401 - 4o PISO, bajo el
régimen de propiedad horizontal, complementando con la Oficina No. 301 - 3o Piso,
cuenta con un solo frente y un solo nivel (4o Piso), siendo su ubicació n para
desarrollar actividades inherentes a zonas Urbanas-Residenciales, con las
siguientes á reas:
DPTO. 401 - 4o PISO 66.34 M2.
ÁREA TECHADA 66.34 M2.
ÁREA TERRENO QUE LE 16.12 M2.
CORRESPONDE (9.7%)
Siendo su distribució n como sigue:
DPTO. No. 401 - 4o Piso: En este nivel se encuentra emplazados los siguientes
ambientes: Escalera de acceso comú n, ingreso, Sala-comedor, Cocina, Lavandería,
02 Dormitorios c/closet, Bañ o, corredor de distribució n.
1.4. INFORME DE LA LABOR REALIZADA
La Valuació n se efectú o realizando la respectiva visita ocular al Inmueble, luego se
procedió con la revisió n de los documentos legales y Técnicos, los cuales se
encuentra en custodia del Banco Continental.
1.5. ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La Valuació n es con FINES COMERCIALES, no hubo limitació n al acceso del
inmueble.
1.6. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR
Chiclayo, 16 de Octubre del 2006
1.7. PÓLIZA DE SEGUROS
No se contó la Pó liza de Seguros del Inmueble a la vista del Perito.
2. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1. INSPECCIÓN OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
El entorno donde se encuentra ubicado el predio, cuenta con obras completas de
infraestructura urbana, tales como: Pistas, Veredas, cuenta con Instalació n de agua
y desagü e pú blicos, Teléfono. En este entorno se encuentra emplazados: Casas-
habitació n, Locales comerciales. Siendo su Zonificació n actual: DRA (Densidad
Residencial Alta), DCM (Densidad Comercial Media).
LINDEROS Y MEDD3AS PERIMETRICAS
Debidamente inscritos en la Partida PÍO 127716 de los Registros Pú blicos de
Chiclayo.
EDIFICACION
El predio presenta las siguientes características:
MUROS Y COLUMNAS Muros de ladrillo y columnas de concreto
armado.
TECHOS Techos aligerados horizontales.
PISOS Parquet, Loseta de cerá mica.
PTAS Y VENTANAS Puerta de ingreso de madera, interiores
demadera contra placada, Closet de madera,
ventanas Sistema Directo, con vidrio polarizado.
REVESTIMIENTO Tartajeo retachado, pintura lavable.
BAÑ OS De color, completos.
INSTALACIONES ELÉ CTRICAS Empotradas, monofá sicas.
INSTALACIONES SANITARIAS El inmueble cuenta con sistema de agua y
desagü es pú blicos, así como también cuenta con
sistema indirecto de agua de uso comú n del
edificio.
ANTIGÜEDAD DE PROPIEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
El estado del Inmueble es BUENO, y su edad es má s de 0 añ os aprox., segú n acusa la
edificació n de haber sido refaccionada en sus acabados., por lo que segú n la tabla No.
2.4.02 le corresponde una DEPRECIACIÓ N de 0% respectivamente, siendo el factor de
ajuste en el Valor Unitario de Edificació n : 1.00
2.2. VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS
INSCRIPCIÓN
El dominio del Inmueble se encuentra inscrito en la Oficina Registral de
Lambayeque, a nombre de Sr. WDLLIAM CHTRINOS TORES Y SRA. CLAUDINA
ALODIA CAÑ Ó LA CARRASCO DE OURINOS, bajo la Partida PÍO 127716
GRAVÁMENES
Se desconoce, ya que no se contó con el correspondiente Certificado de Gravamen,
a la vista del Perito.
SERVIDUMBRES
Cuenta con ellas, m.
3. METODOLOGÍA APLICADA
3.1. BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspecció n del Inmueble y a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
Inmuebles con CARACTERÍSTICAS SIMILARES.
3.2. DESCRTPCION DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
La Valuació n se efectú a en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
General de Tasaciones del Perú , R.M. No. 370-85-VC-9300 aplicando el método de
Valuació n Directa y para hallar el Valor de Realizació n en el Mercado, del
Inmueble, la Resolució n S.B.S. No. 572-97.
3.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
De las investigaciones realizadas en la zona concluimos que la tendencia del
mercado a la fecha es de una mayor oferta y por las características constructivas
del Inmueble y su ubicació n, nos permite recomendar razonablemente el Valor de
US$ 150.00/m2 para el Terreno.
3.4. DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de Realizació n del inmueble consideramos las siguientes deducciones:
- Gastos por perdida y deterioro : 2.00 % - Gastos
de Valuació n para Realizació n : 0.20%
- Depreciació n durante la ejecució n : 4.00 %
- Mantenimiento : 3.80 %
TOTAL : 10.00 %
- Otros: Para realizar el inmueble en un
plazo prudente de 360 días y estableciendo
que a la fecha en el mercado la oferta es
mayor que la demanda para este tipo de
inmuebles, consideramos un ajuste en el
valor para poder vender el bien en ese plazode
10.00%
TOTAL DE DEDUCCIONES : 20.00 %
NOTA: El BANCO CONTINENTAL - BBVA - CHICLAYO, considerará las
deducciones de su conocimiento, para obtener un Valor de Realización Final.
3.5. ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL PREDIO
Dada su ubicació n, dimensiones y características constructivas, el Inmueble se
puede utilizar como: Oficina del Departamento Unifamiliar No. 401, del mismo
edificio. Actualmente el inmueble se encuentra siendo usufructuado por su
Propietario.
3.6. SUSTENTACIÓN
El aná lisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las má s razonables para determinar el Valor del Bien.
4. CÁLCULOS EFECTUADOS
4.1. DESARROLLO
Valor de Reposición del Inmueble (VR)
a) Valor del terreno (VT)
Del aná lisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicació n y entorno urbano, a la fecha (ítem 3.3); el
Perito asigna como Valor Comercial Unitario. Según el Arancel de áreas urbanas
oficiales de la Municipalidad Provincial de Chiclayo, el terreno tiene un valor de S/. 498.72
Nuevo Soles.
El mismo que resulta un costo de:
3 x f2 = 3(11)2 = 363 m2
A.T. = 11 x 6 = 66 m2
V. T. = 66 m² x S/. 600.00 = S/. 39600.00
VALOR DE EDIFICACIONES (VE)
De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados
para la edificació n, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación
de:
DES Á AR VALOR USS / M2 * Coef. USS
CRIPCIÓ N EA (M2) de DEPRECIACIÓN
DPT 6 USS 220.00 * 14,594.
O. No. 401 6.3 1.00 80
(4o PISO) 4 14,594.80
VALOR DE EDIFICACIONES
¡
c) Valor de Reposición del Inmueble (VR)
VR = VT + VE
VR = USS 6,434.97
4.2 VALOR COMERCIAL DEL EVMUEBLE (VC)
De acuerdo a la evaluació n de precios del entorno, el uso que se le puede dar
al inmueble, y por la demanda de este tipo de inmuebles, el Perito considera
que el Valor de Reposición requiere de un factor de mejoramiento de 1.3
sobre el Valor Comercial para reflejar adecuadamente el Valor Comercial
que tiene el inmueble en el mercado a la fecha.
Luego:
VC = VR * 13
VC = USS 22,116.64
Son: Veintidó s mil, ciento catorce, con 64/100 dó lares americanos .
T.C. = 1 USS = S/. 3.23
4.3 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE
VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE DEL INMUEBLE EN EL MERCADO
(VRM)/ (Resolución S.B.S. No. 572-97)
El Valor de Realización en el Mercado, es el VALOR NETO del inmueble, que se
esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situació n como esta, descontando los castigos y cargos por conceptos antes
indicados en el ítem 3.4.
Las deducciones aplicables son: 20.00 % del Valor Comercial, luego:
VRM = 0.80 * VC
VRM = 0.80 * US$ 22,116.64, luego el VRM recomendado es :
VRM = US$ 17,693.31
Son: Diecisiete mil, seiscientos noventa y tres, con 31/100 Dó lares
Americanos.
T.C. = 1 US$ = SA 3.23
4.4 VALOR A NUEVO (VaN)
Es el Valor de la Edificació n de acuerdo a las características constructivas y
materiales que han sido utilizados para la edificació n, sin considerar la
Depreciaciones ni el Valor del Terreno, por lo que el Perito asigna un Valor
a Nuevo de:
DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VALOR USS/M2 US$
DPTO. No. 401 66.34 US$ 220.00 14,594.80
(4o PISO)
VALOR ANUEVO (VaN)
14,594.80
Son: Catorce mil, quinientos noventa y cuatro, con 80/100 Dó lares
Americanos.
T.C. = 1 US$ = S/. 3.23
4.5 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinació n del Valor, así como los sustentos
aplicados, nos demuestran una clara consistencia para la obtenció n del
VALOR DE REALIZACIÓN.
5. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
5.1 La presente Valuació n se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes.
5.2 Vigencia de la Valuació n: si no varían las condiciones de mercado,
econó micas y otras, así como de no surgir imponderables. La Valuació n podría
tener una vigencia de 240 días.
5.3 BANCO CONTINENTAL - BBVA - CHICLAYO, incluirá las deducciones de
suconocimiento para obtener el Valor de Realizació n Final.
6. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
Se contó con la documentació n de cará cter Legal de la Propiedad, en custodia
delPropietario.
Se verifico las características físicas del Inmueble, así como su entorno
La informació n de precios se obtuvo del campo así como del Diario El Comercio, Vi
deconstrucció n, Constructivo, Blacksa Consultores, Casas y Cosas, datos de nuestra base
de datos (K&BPack Construcció n).
ÁREA ÁREA USO DEL INMUEBLE
SEGÚ N FICHA 9.7%TERRENO 66.34 m2
CONSTRUID VIVIENDA
REGISTRAL
SEGÚ N No se nos No se nos No se nos
AUTOVALUO proporció n o la proporció n o la proporciono la DD.JJ.
MUNICIPAL DD.JJ. DD.JJ. Autoavaluo Autoavaluo
Autoavaluo
SEGÚ N 16.12 M2. 66.34 M2 DPTO. No. 401 - 4o
INSPECCIÓ (9.7%) PISO
N OCULAR
OBSERVACIONES 16.12 M2. 66.34 M2 DPTO. No.401 - 4o
TASADOR PISO
(recomendacione
NOTA 1 LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACIÓ N,
CONSIDERAN IGV Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL
BANCO HA INDICADO VALUAR.
N LAS Á REAS VERIFICADAS, COINCIDEN CON LO INDICADO EN LA
NOTA2 DECLARACIÓ N DE FABRICA DEL EDIFICIO.
CABE RESALTAR QUE ESTA UNIDAD TIENE COMO COMPLEMENTO
LA OFICINA No. 301 - 3o PISO, LA CUAL SE VALÚ A POR SEPARADO.
SALACOMEDOR
LABANDERIA
