UNIDAD 1 - FASE 2 - FORMULAR EL PROYECTO Y DETERMINAR SU

VIABILIDAD

INTEGRANTES:

ARLEIDYS QUINTERO CÓD: [Link]

ELLIS YORYINA VERDESIA MENCO CÓD: [Link]

ILSY LIZETH RUZ CASTILLO CÓD: [Link]

MAYEL DANIELA MOLINA GUERRA CÓD: [Link]

YUSBEIDY MARCELA HERA OCHOA CÓD: [Link]

GRUPO NO.: 106005_8

TUTOR: NELSON LEONARDO LONDONO COLORADO

UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA (UNAD)

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS CONTABLES ECONÓMICAS Y DE

NEGOCIOS (ECACEN)

DISEÑO Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

OCTUBRE - 2022

1
IDENTIFICACIÓN EL PROBLEMA

2
Árbol De Objetivos

3
 DEFINICIÓN DEL BIEN O SERVICIO

El estudio del presente Proyecto De Vivienda Multifamiliar “Casa Bárbara” se

realiza a solicitud del señor Felipe Castro constructor de viviendas y sus oficinas se

encuentran en Bogotá, Además pidió colaboración de su sobrino Claudio pronto a

graduarse de contador público, para desarrollar dicho proyecto.

El propósito de este plan de inversión es crear un proyecto de vivienda multifamiliar

en el barrio Santa Bárbara en la localidad de Usaquén, ya que en este se encuentran sectores

de alta valorización y demanda en la ciudad, debido a sus amplias zonas verdes, bajos

niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios, centros

comerciales, parques recreativos, centros de salud. Pero que cuentan con indicadores

económicos en gran aumento desde el año 2018 al 2019, por lo anterior se requiere evaluar

su viabilidad y se contrata para elaborar un estudio de perfectibilidad para saber si es un

proyecto favorable que genere rentabilidad, buscando optimizar los recursos con base en

tres criterios: costo, tiempo y calidad.

INTRODUCCIÓN

La fase 2 nos plantea un caso de estudio con el propósito de establecer si el proyecto

presentado es viable, es por esto que se debe Formular el proyecto y evaluar su viabilidad,

buscando optimizar los recursos con base en tres criterios: costo, tiempo y calidad.

En grupo decidimos trabajar en el proyecto de vivienda multifamiliar en el barrio

Bárbara en la localidad Usaquén, donde se da inicio a seguir los pasos para el estudio de

perfectibilidad del proyecto y de esta manera identificar si la inversión resulta viable o no.

4
 Por el cual cabe resaltar que la construcción es uno de los sectores económicos más

antiguos de la historia del mundo, pues desde que el hombre, necesito recurrir a su ingenio

para solucionar problemáticas que se encontraba la naturaleza, posterior a ello, se comienza

a ver cómo un conocimiento en el que se podía tener algún beneficio económico y los

servicios de construcción comienza a abrirse campos en las crecientes economías.

A continuación, conozcamos un poco sobre de que se trata el estudio de viabilidad

del proyecto, por medio de este estudio se permite saber si este realmente aportara

beneficios que se esperan.

ANTECEDENTES DEL ESTUDIO

Según datos estadísticos obtenidos del DANE (DANE, 2019) sobre indicadores

económicos alrededor de la construcción – IEAC (DANE, 2019), en 2019 las licencias de

construcción aumentaron 107,7% con respecto a diciembre de 2018, debido al aumento en

el área aprobada para vivienda diferente a interés social. El valor de los créditos

individuales desembolsados para la compra de vivienda aumentó en 13,7% respecto del año

anterior.

El índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de

5,75% para el año 2019. El área iniciada de edificaciones presentó un aumento del 6% en el

IV Trimestre de 2019. En diciembre de 2019 se licenciaron 4.000.767 m² para

construcción, 1.824.736 m² más que en el mismo trimestre del año anterior 1.383.949 m².

La demanda de vivienda depende del crecimiento de la población y la formación de

nuevos hogares, entre otras variables. Por tal motivo, la industria de la construcción es una

5
de las principales actividades económicas, teniendo en cuenta estos estudios se puede

apreciar que el desarrollo de la vivienda se ha incrementado en los últimos años, por lo que

la actividad constructora es una de las empresas más rentables en el país, como ha sido

expuesto, se trata de una oportunidad de negocio lucrativa.

JUSTIFICACIÓN

La temática abordada en este proyecto de investigación se justifica por la necesidad

de proporcionar solución al desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar en la

localidad de Usaquén, en el barrio Santa Bárbara, que pertenece a un sector de alta

valorización y demanda en la ciudad, debido a sus amplias zonas verdes, bajos niveles de

inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios, centros comerciales,

parques recreativos y centros de salud.

Con este proyecto se busca que las viviendas le proporcionen a su habitante la

tranquilidad y comodidad de tener casa propia, a aquellas familias que no cuentan con una

vivienda pudiendo tener un terreno propio en un área rural y/o Urbana, ya que este se hará

cargo de su propia vivienda sin mediadores para tomar sus propias decisiones.

Cabe recordar que este tipo de proyectos impulsa la construcción de vivienda en el

país y el trabajo de constructoras. De acuerdo con lo expuesto hasta aquí, el aporte de esta

investigación se centra en el abordaje de las dimensiones cualitativas, instrumentalizadas

empíricamente, relacionadas con la vivienda, como uno de los componentes claves del

bienestar humano.

6
 OBJETIVO DEL PROYECTO

El objetivo común es determinar la viabilidad del proyecto, para invertir en la

construcción de viviendas “Casa Bárbara” que conste de 50 casas multifamiliares en la

localidad de Usaquén, se realizara un óptimo análisis de inversión con el cual se podrá tener

control sobre la ejecución del proyecto, logrando un punto estratégico para la comodidad y

gusto de cualquier inversionista que desee comprar la vivienda, además que cumpla con la

norma urbana, reduciendo el déficit de vivienda que existe en la zona, identificando los

principales aspectos de construcción y garantizando los adecuados manejos de las áreas,

con el fin de ofrecer viviendas de calidad a familias que tengan posibilidad de adquirirla.

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El estudio actual se lleva a cabo a pedido del Sr. Felipe Castro, un contratista de

construcción residencial cuyas oficinas están ubicadas en Bogotá. Su objetivo es diseñar un

proyecto de vivienda multifamiliar para el barrio de Santa Bárbara en Usaquén, Colombia.

Se desea maximizar los espacios verdes, comerciales y urbanísticos del lote en general. En

consecuencia, es necesario evaluar su viabilidad y contratar un estudio de factibilidad para

determinar si el proyecto será rentable para el constructor.

Se espera que a través de este diseño se desarrolle un proyecto residencial

multifamiliar que mejor sirva a la población cercana, reduzca el déficit habitacional en el

sector, garantice un adecuado manejo de áreas y zonificación, obtenga el más adecuado

para los inversionistas y esto contribuirá al mismo los residentes en el edificio brindaron

variedad de servicios, aprovechando que los sectores altos son de alta plusvalía,

7
infraestructura vial con valor suficiente, cercanía a escuelas, colegios, centros comerciales,

centros de recreación, parques, centros de salud, etc. el proyecto, se quedara en Terminado

en un terreno de 4.000.767 m2 cerca de Santa Bárbara en la localidad de Usaquén. Como la

duración total del proyecto, hay un tiempo, se espera que este proyecto tome dos meses en

la fase de diseño y planificación, un año en la fase de construcción y ocho meses en la

venta al cliente final, es decir, el proyecto tendrá últimos 24 meses, se espera recuperar el

costo de la inversión y generar utilidad.

8
COSTOS ESTIMADOS

9
 ESTUDIO DE PERFIL

A. Información Básica Del Proyecto

 Nombre Del Proyecto: Proyecto De Vivienda Multifamiliar “Casa Bárbara”.

 Región Del Proyecto: Región Andina.

El proyecto de vivienda multifamiliar se realizará en la localidad de Usaquén, en el barrio

de Santa Bárbara, en dicho sector se cuenta con una alta valorización ya que cuenta con amplias

zonas verdes, bajos niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios,

centros comerciales, parques recreativos, centros de salud, lo que atraerá a muchos inversionistas.

Dicho proyecto se llevará a cabo mediante un óptimo análisis de inversión, para no

entorpecer el desarrollo de este como muchas veces sucede y las obras quedan inconclusas. Así

mismo se adquirirán materiales de excelentes componentes para evitar los desplomes de las

obras.

 Periodo De Ejecución: Como duración total del proyecto, el tiempo estimado para la fase

de diseño y planificación es de dos meses, el tiempo estimado para la fase de construcción

es de un año y el tiempo estimado desde el momento de la venta hasta la venta al minorista

es de ocho meses. El cliente final, es decir, la duración del proyecto es de 24 meses.

 Beneficiarios: Personas naturales o jurídicas que deseen invertir en la compra de viviendas

multifamiliares, con capacidad para 3 0 4 personas.

 Costos: Los costos de este proyecto hacen referencia a los relacionado con la construcción

en sus diferentes etapas, los cuales se pueden resumir en la compra del lote con recursos

propios por un valor aproximado de $ 3´000.000.000 de pesos. La cimentación, estructura,

10
 redes de servicios públicos y acabados por un valor de $9´504.000.000 de pesos

aproximadamente.

 Financiamiento: Para el proyecto de construcción de vivienda se solicitaría un crédito a

una entidad bancaria, el cual toma como garantía el lote del proyecto para su aprobación.

Este sistema permite la financiación del 80% de los costos del proyecto.

B. Diagnóstico

 Antecedentes

Bogotá D.C, es la ciudad más importante de Colombia con una población de

aproximadamente 7,2 millones. La capital está dividida en distritos, entre ellos la localidad de

Usaquén, que según información de (Bogota Como Vamos. Usaquén) Está formada por los

siguientes barrios: “Paseo Los Libertadores, Verbenal, La Uribe, San Cristóbal Norte, Toberín,

Los Cedros, Usaquén, Country Club y Santa Bárbara. Su población está conformada por 502.000

habitantes”. De estos, la última comunidad denominada Santa Bárbara será la localidad del

proyecto de vivienda multifamiliar “Casa Bárbara”.

Considerando esta información, la demanda de vivienda es alta, y como resultado, la

industria de la construcción ha crecido considerablemente en los últimos años, convirtiéndose en

una de las industrias más dinámicas en los últimos años e impulsando la economía nacional a

través de fuentes directas de empleo. En otras palabras, el trasfondo de la construcción del

proyecto es que cada vez más personas quieren conseguir una vivienda digna para vivir con sus

familias, además estas poblaciones no cuentan con los recursos económicos suficientes, por eso

acuden al banco a solicitarla un préstamo, y de esta manera lograr el objetivo de conseguir un

techo. Esto significa que en nuestro país cada año aumentan los proyectos de construcción de

viviendas, por lo que es más rentable, lo que significa que es una buena oportunidad de negocio.

11
 Esto se observa en los datos estadísticos obtenidos del DANE (DANE, 2019) sobre

indicadores económicos alrededor de la construcción – IEAC (DANE, 2019), en 2019 las

licencias de construcción aumentaron 107,7% con respecto a diciembre de 2018, debido al

aumento en el área aprobada para vivienda diferente a interés social.

El valor de los créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda aumentó

en 13,7% respecto del año anterior. El índice de precios de vivienda nueva registró una variación

anual positiva de 5,75% para el año 2019. El área iniciada de edificaciones presentó un aumento

del 6% en el IV Trimestre de 2019. En diciembre de 2019 se licenciaron 4.000.767 m² para

construcción, 1.824.736 m² más que en el mismo trimestre del año anterior 1.383.949 m².

 Problema A Resolver

Los problemas identificados durante la ejecución del proyecto fueron la valorización de

los costos técnicos, económicos y financieros de la construcción, que en su mayoría dejaron a paz

y salvo todas las instrucciones y requisitos que se requirieron durante la construcción. Para evitar

problemas legales y no perjudicar la construcción y el futuro de quienes vivirán en estas

viviendas, entonces redefinir el presupuesto de inversión y clarificar el valor de cada vivienda en

venta para premiar el incremento de producto que resuelve el problema.

A su vez, el desarrollo de los temas de inversión aborda otros temas, como la necesidad

de enfrentar el déficit habitacional en las ciudades, lo que evidencia que la demanda en el

mercado inmobiliario supera la oferta, y el uso de la ubicación del suelo, que les permite ser

valioso y convincente al comprar propiedades. Y responder a las necesidades de inversión desde

otro ángulo, de forma de disponer de una cierta cantidad de flujo de caja y aumentar la capacidad

económica de los inversores.

12
  Justificación

Se busca con este proyecto de inversión, optimizar el desarrollo de un predio de vivienda

multifamiliar, adonde se realizará en la localidad de Usaquén, en el barrio de Santa Bárbara, en la

ciudad de Bogotá, forjando beneficios monetarios con la comercialización de casas mejorando su

calidad de vida. La seguridad es lo más significativo, ya que este proyecto mejora la seguridad

tanto de los habitantes del predio como la de los vecindarios del sector y la movilidad, además se

busca que sea urbanístico, creando un excelente hábitat para las personas, con una distribución

moderna y de eficacia, avalando la calma, adentro y afuera de ese predio. Resaltando el

desarrollo de cada proceso con materiales de calidad y una mano de obra experta en edificación

de vivienda.

 Objetivo General Y Objetivos Específicos

Objetivo general:

Determinar la viabilidad del proyecto de vivienda multifamiliar, adonde se realizará en la

localidad de Usaquén, en el barrio de Santa Bárbara, en la ciudad de Bogotá, con la participación

de sus inversionistas.

Objetivos específicos:

o Conocer las características urbanísticas de la localización del barrio Santa Bárbara en la

localidad de Usaquén, en la ciudad de Bogotá.

o Conocer la oferta y demanda de vivienda y el objeto de redensificación urbana del barrio

Santa Bárbara.

o Determinar el análisis técnico para construir viviendas en el barrio Santa Bárbara.

13
o Identificar la viabilidad financiera del proyecto de edificación de vivienda en el barrio Santa

Bárbara.

 Metas:

La modalidad investigativa que llevará la ejecución de este proyecto, será orientada al

desarrollo, ya que, a través de esta, se logrará implementar un plan con el cual se logrará el

mejoramiento de las prácticas de la gerencia en proyectos de viviendas multifamiliares. Es por

ello que, utilizando como patrón, la suma de conocimientos adquiridos en proyectos, y con la

ayuda de la experiencia que reside en los expertos practicantes y académicos que aplican la

metodología tradicional (comprobada y utilizada), hasta los más innovadores y amplios

conocimientos para desarrollar este plan.

Dicha perspectiva de la sostenibilidad, se desprende la mirada hacia lo social, pues se

considera que la dignificación de los seres humanos en sus condiciones de habitabilidad es

fundamental para la contribución al desarrollo de una sociedad. Por lo tanto, el concepto social,

será abordado desde dos análisis, uno en razón a la coherencia y armonía del desarrollo de las

personas con su entorno, y la segunda en el marco de viviendas multifamiliar, como concepto de

gestión urbana y sus características desarrollo.

 Descripción Del Proyecto

El propósito general, es el diseño de un proyecto de vivienda multifamiliar en el barrio

santa bárbara en la localidad de Usaquén, exactamente en la ciudad de Bogotá, en el municipio de

Cundinamarca, ubicado en la región andina, en toda la Cra 20#124-51, aprovechando sus zonas

verdes, el comercio, y en general el desarrollo urbanístico del sector, por lo que se requiere

14
conocer su viabilidad y se contrata un estudio de perfectibilidad para saber si es un proyecto

favorable que genere rentabilidad.

Se espera que a través de este diseño se desarrolle un óptimo servicio a la población

cercana, para la implantación del proyecto, se hará sobre un lote de 4.000.767 m², donde el área

construida es de 80 m², el diseño estructural es de dos pisos con placas de concreto armado,

destinado al uso de viviendas. Lo que se tiene proyectado es terraza, sala, comedor, cocina y

patio amplio para el primer nivel y segundo nivel baños y habitaciones, todo esto para familias de

3 a 4 personas. El cual se dispondrá de la realización de los documentos legales que permitan una

libre construcción, esto se iniciara teniendo el estudio de suelos, análisis de mercado y teniendo a

disposición que los colaboradores, conozcan los elementos técnicos que se tiene que asegurar en

la construcción

C. Formulación Del Proyecto

 Estudio preliminar de mercado

El propósito de este plan de inversión es crear un proyecto de vivienda multifamiliar en el

barrio Santa Bárbara en la localidad de Usaquén, ya que en este se encuentran sectores de alta

valorización y demanda en la ciudad, debido a sus amplias zonas verdes, bajos niveles de

inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios, centros comerciales, parques

recreativos, centros de salud. Pero que cuentan con indicadores económicos en gran aumento

desde el año 2018 al 2019, por lo anterior se requiere evaluar su viabilidad y se contrata para

elaborar un estudio de perfectibilidad para saber si es un proyecto favorable que genere

rentabilidad, buscando optimizar los recursos con base en tres criterios: costo, tiempo y calidad.

15
 El valor de los créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda aumentó

en 13,7% respecto del año anterior.

El índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de 5,75%

para el año 2019. El área iniciada de edificaciones presentó un aumento del 6% en el IV

Trimestre de 2019. En diciembre de 2019 se licenciaron 4.000.767 m² para construcción,

1.824.736 m² más que en el mismo trimestre del año anterior 1.383.949 m².

INDICE DE VIVIENDA

La demanda de vivienda depende del

6% 6%
crecimiento de la población y la formación

de nuevos hogares, entre otras variables. Por tal

motivo, la industria de la construcción es una de las

VARIACIÓN ANUAL EDIFICACIONES

principales actividades económicas, teniendo en cuenta estos estudios se puede apreciar que el

desarrollo de la vivienda se ha incrementado en los últimos años, por lo que la actividad

constructora es una de las empresas más rentables en el país, como ha sido expuesto, se trata de

una oportunidad de negocio lucrativa.

Considerando esta información, la demanda de vivienda es alta, y como resultado, la

industria de la construcción ha crecido considerablemente en los últimos años, convirtiéndose en

una de las industrias más dinámicas en los últimos años e impulsando la economía nacional a

través de fuentes directas de empleo.

16
 Esto significa que en nuestro país cada año aumentan los proyectos de construcción de

viviendas, por lo que es más rentable, lo que significa que es una buena oportunidad de negocio.

Esto se observa en los datos estadísticos obtenidos del DANE (DANE, 2019) sobre indicadores

económicos alrededor de la construcción – IEAC (DANE, 2019), en 2019 las licencias de

construcción aumentaron 107,7% con respecto a diciembre de 2018, debido al aumento en el área

aprobada para vivienda diferente a interés social.

INDICADORES ECONOMICOS DE
CONSTRUCCIÓN

10.7%
13.7%

LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN CREDITO DE DESEMBOLSOS

Se espera que a través de este diseño se desarrolle un proyecto residencial multifamiliar

que mejor sirva a la población cercana, reduzca el déficit habitacional en el sector, garantice un

adecuado manejo de áreas y zonificación, obtenga el más adecuado para los inversionistas y esto

contribuirá al mismo los residentes en el edificio brindaron variedad de servicios, aprovechando

que los sectores altos son de alta plusvalía, infraestructura vial con valor suficiente, cercanía a

escuelas, colegios, centros comerciales, centros de recreación, parques, centros de salud, etc. el

17
proyecto, se quedara en Terminado en un terreno de 4.000.767 m2 cerca de Santa Bárbara en la

localidad de Usaquén.

Dicho proyecto se llevará a cabo mediante un óptimo análisis de inversión, para no

entorpecer el desarrollo de este como muchas veces sucede y las obras quedan inconclusas. Así

mismo se adquirirán materiales de excelentes componentes para evitar los desplomes de las

obras.

Periodo De Ejecución: Como duración total del proyecto, el tiempo estimado para la fase

de diseño y planificación es de dos meses, el tiempo estimado para la fase de construcción es de

un año y el tiempo estimado desde el momento de la venta hasta la venta al minorista es de ocho

meses. El cliente final, es decir, la duración del proyecto es de 24 meses.

Beneficiarios: Personas naturales o jurídicas que deseen invertir en la compra de

viviendas multifamiliares, con capacidad para 3 0 4 personas.

Costos: Los costos de este proyecto hacen referencia a los relacionado con la construcción

en sus diferentes etapas, los cuales se pueden resumir en la compra del Lote con recursos propios

por un valor aproximado de $ 3´000.000.000 de pesos. La cimentación, estructura, redes de

servicios públicos y acabados por un valor de $9´504.000.000 de pesos aproximadamente.

ANLISIS DE INVERSIÓN $9,504,000,00

$10,000,000,000 0
$9,000,000,000
$8,000,000,000
$7,000,000,000
$6,000,000,000
$5,000,000,000
$3,000,000,00
$4,000,000,000 0
$3,000,000,000
$2,000,000,000
$1,000,000,000
$-
COSTOS CIMENTACIÓN

18
 Financiamiento: Para el proyecto de construcción de vivienda se solicitaría un crédito a

una entidad bancaria, el cual toma como garantía el lote del proyecto para su aprobación. Este

sistema permite la financiación del 80% de los costos del proyecto.

Con este proyecto se busca que las viviendas le proporcionen a su habitante la

tranquilidad y comodidad de tener casa propia, a aquellas familias que no cuentan con una

vivienda pudiendo tener un terreno propio en un área rural y/o Urbana, ya que este se hará cargo

de su propia vivienda sin mediadores para tomar sus propias decisiones.

Cabe recordar que este tipo de proyectos impulsa la construcción de vivienda en el país y

el trabajo de constructoras. De acuerdo con lo expuesto hasta aquí, el aporte de esta investigación

se centra en el abordaje de las dimensiones cualitativas, instrumentalizadas empíricamente,

relacionadas con la vivienda, como uno de los componentes claves del bienestar humano.

Dado que, a nivel industrial con tecnología avanzada y propiedades cuidadosamente

controladas de componentes y productos terminados, se obtienen ventajas como garantías de la

mezcla en cuanto a trabajabilidad y resistencia mecánica a la compresión y suministro del

volumen de concreto requerido en obra.

 Estudio preliminar técnico

Un área que necesita más atención es la investigación técnica, que incluye: determinar el

tamaño más conveniente, determinar la ubicación final adecuada y seleccionar el modelo técnico

y de gestión ideal de acuerdo con el comportamiento del mercado y las restricciones financieras.

Localización

19
 El proyecto propuesto se construirá en la localidad de Usaquén de la ciudad de Bogotá, en

el municipio de Cundinamarca ubicado en la región andina, con una superficie total de 6.531,32

hectáreas, situada en el extremo nororiente de la ciudad, conectada al occidente con la Autopista

Norte, que la separa del pueblo de Suba, apartada del pueblo de Chapinero al norte los

municipios de Chía y Sopó y al este el municipio de La Calera. La localidad está dividida en

nueve UPZ (Unidades de Planeamiento Zonal): Paseo Los Libertadores, Verbenal, La Uribe, San

Cristobal Norte, Toberín, Los Cedros, Usaquén, Country Club y Santa Barbara. De estos, la

última comunidad denominada Santa Bárbara será la localidad del proyecto de vivienda

multifamiliar “Casa Bárbara”.

El área a ser utilizada por el proyecto residencial se clasifica como suelo urbano, con

infraestructura vial y redes importantes de energía, agua y alcantarillado. Además, tiene una

estructura original con valor arquitectónico y técnico, o un valor actual como conjunto urbano y

también muestra estabilidad frente al proceso de transformación urbana. Es importante señalar

que la selección de la unidad residencial se debe los intereses de la población objetivo. Por su

20
gran área verde, bajo nivel de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios,

plazas comerciales, parques de recreación, centros de salud, entre otros.

Tamaño

El proyecto de vivienda multifamiliar “Casa Bárbara” se construirá sobre un lote de

4.000.767 m², donde el área construida es de 80 m², el diseño estructural es de dos pisos con

placas de concreto armado, destinado al uso de viviendas. Lo que se tiene proyectado es terraza,

sala, comedor, cocina y patio amplio para el primer nivel y segundo nivel baños y habitaciones,

todo esto para familias de 3 a 4 personas.

Proceso De Implementación Del Proyecto

El ciclo de vida de este proyecto de construcción de vivienda es de 12 meses, incluyendo

desde la adquisición del inmueble, trámites legales y administrativos, ejecución de obra civil y

entrega de la vivienda al comprador.

21
 El Predio: El terreno apto para el proyecto de construcción debe ser una extensión de

4.000.767 m², de los cuales el área edificable es de 80 m². Por lo tanto, de acuerdo con estas

especificaciones, la propiedad se selecciona como parte del proyecto en función de la

disponibilidad de su propietario. Según un estudio de mercado realizado, el inmueble tendrá un

costo de 300 millones de pesos.

Licencias y permisos: Una vez que se llegue a un acuerdo con el dueño de la propiedad,

se tramitará un permiso de construcción previo a la curaduría y se emitirá en el plazo de un mes,

y se solicitará un permiso de venta a la Secretaría de Hábitat.

Ventas sobre planos: Una vez que se obtiene el permiso de venta, el proceso de venta

procede según lo previsto y se inician los trabajos que requieren la venta del 70% de las unidades

de vivienda (casas) con una reserva del 50% del valor de la tarifa inicial.

Ejecución de obras: Se refiere a las obras de construcción de un edificio, cuya fase será

ejecutada en cada producto o actividad por contratistas especialistas. Cada contratista será

responsable de la adquisición y envío de materiales, alquiler de equipos, mano de obra y

herramientas a utilizar.

Trámites administrativos y de legalización: En esta etapa, se redactan las escrituras de

propiedad, se registran en la oficina del notario y la oficina de registro, y se emite un nuevo

registro de bienes raíces para cada casa. Finalmente, se le escribirá al nuevo propietario.

Entrega de casas: El proyecto finaliza cuando la vivienda se entrega al nuevo propietario

con acta de entrega firmada con recibido a satisfacción y llaves.

Durante la ejecución de estas fases del proyecto de ejecución, se incurre en costos de

conceptos administrativos y trámites legales, los cuales se detallan a continuación:

22
 Terreno, Equipos Y Herramientas

Terreno: El terreno apto para el proyecto de construcción debe ser una extensión de

4.000.767 m², de los cuales el área edificable es de 80 m². Según un estudio de mercado

realizado, el inmueble tendrá un costo de 150.100.000 pesos.

Equipos pesados: Retro-cargador o pajarita, vibro-compactador manual, mezcladora de

concreto, elevadores, camión grúa, equipo de bombeo de colocación de concreto, vibrador de

concreto, volquetas.

Maquinaria complementaria: Andamios modulares y colgante, tablón metálico.

Formaleta: Formaleta para columnas, vigas y placas aéreas.

Herramienta menor: Picas, palas, carretillas, barras, punteros, llanas, espátula, macetas,

martillos, nivel, cubetas, escuadras, plomadas, cinta métrica, flexómetro, etc.

Elementos de protección personal (EPP): Arnés, botas, gafas, cascos, guantes,

impermeables.

23
 Materia Prima E Insumos

o Debido a su peso en el presupuesto total de construcción de las casas residenciales, la

mayor proporción de materiales que se utilizarán en la ejecución de la obra será el

hormigón o concreto y el acero, se utilizará hormigón premezclado de proveedores

externos, a medida que se produzca. Dado que, a nivel industrial con tecnología avanzada

y propiedades cuidadosamente controladas de componentes y productos terminados, se

obtienen ventajas como garantías de la mezcla en cuanto a trabajabilidad y resistencia

mecánica a la compresión y suministro del volumen de concreto requerido en obra. 3000

psi para hormigón y 60 000 psi para acero (libras por pulgada cuadrada).

o La mampostería de los muros exteriores es de ladrillo H-10, y los tabiques de las

viviendas son de ladrillo Termosa.

o Los frisos será de hormigón escala 1:3 e impermeabilizada según su ubicación.

o El techo a instalar será de graniplast.

o Los suelos serán de cerámica 30x30, en duropiso 20x20, gres, loseta de granito 30x30 y

los peldaños de las escaleras serán de grava.

o El enchape serán en cerámicas de 20x20 y tableros símil ladrillo.

o Los inodoros y lavabos serán de corona.

o Se instalará una cocina completa.

o Puertas y closets serán de madera.

o Las ventanas serán de aluminio.

o La pintura a aplicar es Tipo 1.

o El acabado de la fachada será de graniplast.

24
 o Se instalarán cerraduras en las puertas.

o Se instalarán las tuberías sanitarias N° 3 y 4.

o Se instalarán los tubos pluviales Nº 2 y 3.

o Se instalarán tuberías de PVC 2 para redes de agua potable.

o La impermeabilización se realizará mediante manto edil.

o Los desagües subterráneos para agua sanitaria utilizarán tuberías de PVC Novafort de 6 y

8.

Se estiman $250.000.000 de costos de materia prima e insumos para el desarrollo del

proyecto que será entregado por la empresa constructora.

Recursos Humanos

La calidad de los recursos humanos es sin duda uno de los principales determinantes del

éxito de los proyectos. Por tanto, contar con una mano de obra profesional significa optimizar el

uso de técnicas y materiales constructivos. Esta medida reduce costos y entrega un proyecto bien

ejecutado, ya que una mano de obra profesional es garantía de la calidad del resultado final.

La siguiente tabla presenta estimaciones del personal directo e indirecto requerido para el

desarrollo del proyecto. Entre los oficiales que se muestran en el cuadro los de estructura,

acabados, estucos, frisos, pisos, pinturas.

Recursos Humano – Mano De Obra

Cant. Descripción Sueldo Al Mes
1 Gerente De Proyectos $5.500.000
1 Ingeniero Civil $4.630.000
1 Arquitecto $5.000.000
1 Contador $4.200.000
1 Administrador $2.000.000
1 Secretaria $1.000.000
1 Almacenista $1.396.536
25
 1 Celaduría $2.000.000
1 Asesor Comercial $1.000.000
2 Maestro De Obra $1.800.000
10 Oficiales $1.500.000
30 Ayudantes De Maestro De Obra $1.200.000
3 Plomero $1.200.000
4 Ayudante De Plomería $1.000.000
3 Electricista $1.800.000
5 Ayudante Eléctrico $1.000.000
4 Carpinteros $1.200.000

 Estudio preliminar organizacional-legal

Para la ejecución del proyecto, se debe conformar una persona jurídica la cual reconocerá

la estructura o esquema administrativo plantado a continuación.

Misión

Somos una sociedad por acciones simplificada que busca implementar proyectos de

vivienda urbana de interés social prioritario en la ciudad de Bogotá.

Visión

Para el periodo de 24 meses, a través del proyecto de Vivienda Multifamiliar “Casa

Bárbara” se realizarán soluciones de viviendas, consolidando una empresa con un enfoque

urbanístico innovador.

Objetivo general

Ofrecer soluciones de viviendas en la ciudad de Bogotá, en el barrio Santa Bárbara en la

localidad de Usaquén.

Objetivos específicos

26
 o Edificar construcciones innovadoras con conjunto de técnicas estudiosas y eficaces para

las nuevas necesidades habitacionales de la sociedad actual.

o Organizar y usar métodos de optimización de recursos y servicios domiciliarios

amigables con el medio ambiente.

Políticas

o Las edificaciones ejecutadas guardaran un principio de sostenibilidad ambiental.

o Los trabajos de edificación se ejecutarán cumpliendo las normas técnicas colombianas.

o Avalar ante todas las situaciones el compromiso civil y empresarial.

o La ejecución de la obra se iniciará tan pronto se hayan vendido el 70% de las unidades.

Aspectos legales

Para desarrollar proyectos de construcción en las ciudades, como primera medida se

requiere revisar la normatividad urbanística, que para las grandes ciudades está contemplada en

los Planes de Ordenamiento Territorial –POT-, emanados del cumplimiento de la Ley 388 de

1997. En el caso de Bogotá se debe consultar el Sistema de Información Geográfica denominado

"Sistema de Norma Urbana y POT - SINUPOT", que compila los componentes urbano y rural del

Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, los instrumentos del POT, así como, la norma

urbana, dicho sistema es unos de los más importantes sitios de consulta con que cuenta la

ciudadanía.

De ser viable el desarrollo de un proyecto urbanístico en un predio se requiere realizar los

estudios técnicos necesarios para poder tramitar licencia de construcción ante una curaduría

urbana. Se presenta a continuación el esquema del impacto financiero de acuerdo al cabal

cumplimiento de los aspectos legales:

27
Matriz de aspectos legales

Normativida
Titulo Requisito Valor
d
Consulta
"Por medio del cual se
SINUPOT. Usos
compilan las disposiciones
permitidos.
contenidas en los Decretos
Restricciones -
Decreto 190 Distritales 619 de 2000 y 469
Reserva Vial;
de 2004. de 2003" - Plan de
Bienes de interés
Ordenamiento Territorial- $0
Cultural,
Distrital.
Patrimonial etc.
(consulta pública).
Decreto
"Por el cual se adoptan
Distrital 159 Edificabilidad.
normas urbanísticas comunes
de 2004 Altura Máxima.
a la reglamentación de las $0
Decreto Parqueaderos
Unidades de Planeamiento
Distrital 333 (consulta pública).
Zonal."
de 2010.
Estudio de pre
Por medio del cual se
factibilidad
compilan las disposiciones
arquitectónico.
contenidas en los Decretos
Decreto 190 (Determinar la
Distritales 619 de 2000 y 469 $ 2.000.000
de 2004. cantidad de áreas en
de 2003 (Plan de
m2 de uso común y
Ordenamiento Territorial-
de vivienda del
Distrital).
predio).
Por medio del cual se expide Registro de
el Decreto Único matrícula mercantil. $ 1.067.800
Decreto 1074
Reglamentario del Sector Registro de la S.A.S
de 2015. $ 258.850
Comercio, Industria y y Renovación
Turismo. mercantil anual.
Decreto 080 "Por medio del cual se Artículo 3°. $0
de 2016. actualizan y unifican las Densidad y
normas comunes a la habitabilidad.
reglamentación de las Artículo 4°. Normas
Unidades de Planeamiento sobre equipamiento
Zonal y se dictan otras comunal privado.
disposiciones" Artículo 1°. Artículo 5°.
Ámbito de aplicación. 2. Estacionamientos.
Para los sectores normativos Artículo 8°.
regulados por los Antejardines,
tratamientos de retrocesos y
consolidación (modalidades cerramientos.

28
 cambio de patrón y
Artículo 9°. Sótanos
densificación moderada) y
y semisótanos.
renovación urbana
Artículo 11.
(modalidad de reactivación)
Voladizos. Artículo
aplicarán las normas de este
12. Alturas.
decreto, contenidas en los
Artículo 13.
capítulos I, III y VII en lo
Aislamientos
pertinente.
Por medio del cual se
modifica parcialmente el
Decreto 1077 de 2015 Único
Reglamentario del Sector
Vivienda, Ciudad y
Licencia de
Territorio y se reglamenta la
construcción *Con
Decreto 1203 Ley 1796 de 2016, en lo
exenciones por $ 565.707
de 2017. relacionado con el estudio,
Vivienda de Interés
trámite y expedición de las
Social.
licencias urbanísticas y la
función pública que
desempeñan los curadores
urbanos y se dictan otras
disposiciones.
Certificados de
Por la cual se expide el Libertad y $ 18. 900
Ley 1579 de estatuto de registro de Tradición
2012 instrumentos públicos y se Gastos de
dictan otras disposiciones. escrituración y $ 4.776.000
registros.
"Por la cual se establecen Estudio de suelos. $ 1.500.000
medidas enfocadas a la $ 10.000.000
Diseño
protección del comprador de
arquitectónico.
vivienda, el incremento de la
Ley 1796 de seguridad de las Diseño
2016, edificaciones y el hidrosanitario. $ 2.500.000
reglamentado fortalecimiento de la función
por el Decreto pública que ejercen los
945 de 2017. curadores urbanos, se
asignan unas funciones a la Diseño eléctrico. $ 1.500.000
superintendencia de
notariado y registro y se
Diseño estructural. $ 3.500.000
dictan otras disposiciones".
Decreto 1077 "Por medio del cual se ARTÍCULO $0
de 2015. expide el Decreto Único [Link].2 Fondo
Reglamentario del Sector Nacional de

29
 Vivienda -
FONVIVIENDA-
Certificación
expedida por los
prestadores de
servicios públicos
en la que conste que
el predio cuenta con
disponibilidad
inmediata de
Vivienda, Ciudad y
servicios públicos.
Territorio"
Además, se debe
presentar la
información que
soporte el acceso
directo al predio
objeto de cesión
desde una vía
pública vehicular en
las condiciones de
la norma urbanística
correspondiente.
"Por la cual se dictan normas
sobre catastro e impuestos
sobre la propiedad raíz, se
Ley 44
dictan otras disposiciones de Impuesto predial* $0
de1990.
carácter tributario, y se
conceden unas facultades
extraordinarias".
Total $ 30.179.257

Con la revisión y estudio de la norma urbanística de cada Unidad de Planeación Zonal –

UPZ- de la Ciudad, se determina la destinación y uso de los predios de la Ciudad, así como el

nivel de edificabilidad, alturas máximas, disposición de parqueos entre otros, ésta revisión es

clave para tener el estudio de prefactibilidad del proyecto y calcular la cantidad de área en m2 de

uso común y de vivienda que se puede obtener del predio con la ejecución del proyecto

constructivo e igual se puede proyectar los ingresos y gastos.

30
 ESTUDIO PRELIMINAR FINANCIERO

Por medio del presente capitulo se buscará presentar el desarrollo de la evolución

financiera del proyecto, esto con el fin de evidenciar la factibilidad y viabilidad del proyecto por

parte de los inversionistas en este caso “Claudio”.

 Inversión Y Financiamiento
Inversión:

El proyecto se planea financiar con una inversión correspondiente al terreno o predio

donde será realizada la construcción, el cual será aportado por los socios del tío de Claudio. Así

mismo se contará con un presupuesto entre socios constructores y un crédito bancario para

constructor.

Capital de trabajo:

Las fuentes de financiación que determinan la estructura de capital del proyecto serán las

siguientes:

Patrimonio Capital Pasivo Sector Financiero Valor

Capital de inversión $[Link]
Crédito a constructor $[Link]
TOTAL $[Link]

Se proyecta financiar los costos del proyecto mensualmente con el capital de inversión de

los accionistas con una distribución equitativa derivada de los costos operacionales. En el 4 mes

del proyecto, se proyecta financiar los costos con el apalancamiento financiero, debido a que en

la programación realizada.

31
 Este crédito a financiar será acordado a un plazo de 9 meses, 11.04% mensual vencido. Se

pagarán los intereses de manera mensual de acuerdo a los desembolsos solicitados y el pago a

capital se Realizará una sola vez al final del ejercicio, es decir en el mes 12.

Información Del Crédito

Rubro Valor
Valor del crédito $ [Link]
Tasa 11.04 % MV
Valor total de intereses $772.800.000
Valor del capital $ [Link]
Total, crédito + Intereses $ [Link]

Es importante establecer que, para el escenario principal de la inversión, el valor de los

terrenos no se tomará en cuenta ni como parte de las inversiones iniciales ni como costos

asociados a la operación del proyecto, puesto que el total de viviendas que salgan de este serán

descontados del flujo de ingresos.

Patrimonio capital Valor

Terrenos $ [Link]
TOTAL $ [Link]

Presupuesto de ingresos:

Se proyectan construir quince (15) viviendas, los cuales serán vendidos con escrituras por

aparte. Según un estudio de mercado realizado, el inmueble tendrá un costo de 300 millones de

pesos cada una. A continuación, se presenta la estimación del proceso descrito:

Concepto Cantidad Valor

Viviendas 50 $ 135.100.000
TOTAL, DE $ [Link]

32
 o Presupuestos De Costos

Costos variables

Los costos variables del proyecto corresponden al desarrollo de cada una de las fases de

construcción la cual incorpora materiales, maquinarias y equipos y mano de obra, toda vez que en

el sector de la construcción se subcontratan las actividades y los costos globales incorporan los

rubros mencionados. Por lo tanto, los costos directos e indirectos constituyen los costos variables

del proyecto, los cuales en total corresponden a $ 616.863.910,04.

Costos indirectos

Los costos indirectos se estiman en $ 38.394.900 pesos y corresponden a los necesarios

para poder ejecutar la obra, estos no hacen parte del costo directo y están relacionados con las

licencias de construcción, el cumplimiento de los requisitos legales, los estudios y diseños y

finalmente gastos por ventas correspondientes a publicidad de promoción del proyecto, para los

eventos organizados por la entidad financiera dirigidos a los posibles compradores. El cálculo de

estos costos se presenta a continuación:

Costos Indirectos
Item Descripción Vr. Total
1 Estudios y diseños $ 23.500.000
2 Requisitos legales $ 9.894.900
3 Gastos por ventas $5.00.000
Total $ 38.394.900

Costos directos

Los costos directos del proyecto corresponden a $[Link] y están relacionados con

la construcción u obra en sus diferentes etapas, los cuales se pueden resumir como cimentación,

estructura, redes de servicios públicos y acabados. Con el fin de obtener un presupuesto de costos

33
directos del proyecto, se realizó una estimación de precios, con base en la consulta de 111 precios

vigentes del mercado para materiales, equipo y subcontratos obteniendo el presupuesto que se

muestra a continuación:

“La cimentación, estructura, redes de servicios públicos y acabados por un valor de $9

´504.000.000 de pesos aproximadamente”.

Costos fijos

Los costos fijos corresponden a $91.706.690 millones de pesos y se componen del

personal a contratar, el pago mensual por concepto de servicios públicos:

Concepto Valor
Personal $ 43.339.913 MENS
Servicios públicos $ 1.800.000 MEN
Total $ 45.139.913

Los costos de personal que se componen en:

Recursos Humano – Mano De Obra

Cant. Descripción Sueldo Al Mes
1 Gerente De Proyectos $5.500.000
1 Ingeniero Civil $4.630.000
1 Arquitecto $5.000.000
1 Contador $4.200.000
1 Administrador $2.000.000
1 Secretaria $1.000.000
1 Almacenista $1.396.536
1 Celaduría $2.000.000
1 Asesor Comercial $1.000.000
2 Maestro De Obra $1.800.000
10 Oficiales $1.500.000
30 Ayudantes De Maestro De Obra $1.200.000
3 Plomero $1.200.000
4 Ayudante De Plomería $1.000.000
3 Electricista $1.800.000
5 Ayudante Eléctrico $1.000.000
4 Carpinteros $1.200.000

34
 Por otra parte, se contemplaron los únicos gastos de administración que corresponden a

los servicios públicos del predio correspondientes a agua y luz, los cuales se promedian por un

costo mensual de 1.800.000 mil pesos, representando $ 1.800.000 mil pesos del total de los

costos fijos:

Concepto Valor
Servicios Públicos $ 1.800.000

35
 CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

Noviembre

Diciembre
Septiembr

Octubre
1 AÑO DEL 2023

Febrero

Agosto
Marzo
Enero

Mayo

Junio
Abril

Julio
Etapa de diseño y planeación. x                      
Etapa de diseño y planeación.   x                    
Etapa cierre del área.
(El cierre del lugar incluye la construcción de instalaciones de
seguridad, higiene y salud del personal, conexiones a la red de     x                  
electricidad e
Internet y un área Internet y un área administrativa)
Etapa cierre del área.
(El cierre del lugar incluye la construcción de instalaciones de
      x                
seguridad, higiene y salud del personal, conexiones a la red de
electricidad e Internet y un área Internet y un área administrativa)
Etapa cierre del área.
(El cierre del lugar incluye la construcción de instalaciones de
        x              
seguridad, higiene y salud del personal, conexiones a la red de
electricidad e Internet y un área Internet y un área administrativa)
Limpieza y nivelación del terreno.           x            

36
(Incluye los cálculos de cimentación y movimientos de tierras.
            x          
Debe tenerse en cuenta el impacto ambiental.)

Limpieza y nivelación del terreno.

              x        
(Incluye los cálculos de cimentación y movimientos de tierras.
Debe tenerse en cuenta el impacto ambiental.)
Limpieza y nivelación del terreno.
(Incluye los cálculos de cimentación y movimientos de tierras.                 x x    
Debe tenerse en cuenta el impacto ambiental.)
Implantación de la estructura o esqueleto de la obra.
(La dirección de obra puede trabajar sobre modelos virtuales y                       x
técnicas digitales que ayudan a la planificación y ejecución.

37
 CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

Septiembre

Noviembre
Diciembre
Octubre
Febrero

Agosto
Marzo
Enero

Mayo
Junio
Abril

Julio
2 AÑO DEL 2024

Instalaciones Auxiliares.
(En esta etapa se ejecutan instalaciones que son necesarias para el
son necesarias para el edificio como canaletas de desagüe, X                      
instalaciones de fibra óptica, red de iluminación y conductos de
ventilación)
Instalaciones Auxiliares.   X                    
Instalaciones Auxiliares.     X                  
Instalaciones Auxiliares.       X                
Aislamiento e impermeabilización (En esta fase se asegura la
durabilidad del edificio frente a la agresión de los elementos
externos.
        X              
Especialmente importante es importante es el comportamiento de la
obra frente al agua, dado el aumento de lluvias e inundaciones a
causa del cambio climático.
Aislamiento e impermeabilización           X            
Aislamiento e impermeabilización             X          
Aislamiento e impermeabilización               X X      
Acabado y cierre de la obra.
(Es la etapa final, en la que se agregan los componentes de tipo                   X X  
visual como cristalería y carpintería.)
Acabado y cierre de la obra.                       X

38
 EVALUACIÓN

Indicadores De Evaluación Financiera

Con el análisis de la estructura del flujo financiero del proyecto, se aplicaron los

indicadores para evaluar la factibilidad del proyecto. Para la presente evaluación se utilizaron los

siguientes indicadores financieros:

Valor Presente Neto (VPN): mediante este indicador se identificará en el presente, el

valor de los flujos de dinero utilizando una tasa de descuento.

Tasa Interna De Retorno (TIR): Representa la rentabilidad porcentual del proyecto

considerando los flujos de dinero por mes, para posteriormente compararse con la Tasa de

descuento.

Tasa Interna De Retorno Modificada (TIRM): propone la definición de proyectos de

inversión con 2 únicos flujos de caja. En el momento inicial los desembolsos. En el momento

final los cobros.

Relación Costo/Beneficio: Permite identificar la relación de los costos en relación con los

beneficios como indicador de rentabilidad del proyecto.

Tasa interna de oportunidad (TIO): Para la definición de la Tasa Interno de Oportunidad

y poder realizar los cálculos financieros del proyecto de construcción del proyecto Casa Bárbara,

se tomó como referencia el estudio “Estimación de rentabilidad de referencia para el sector de la

Construcción” (Parra, 2015), publicado por la Secretaria de Planeación Distrital.

Para estimar una rentabilidad de referencia de los proyectos de construcción en Colombia,

el mencionado estudio aplicó las metodologías Weighted Average Cost of Capital (WACC) y

39
Capital Asset Pricing Model (CAPM), partiendo de un diagnóstico del sector y estadísticas

recientes.

“El WACC es el promedio ponderado de dos magnitudes distintas: un costo —el costo de

la deuda— y una tasa requerida de retorno —la tasa requerida de retorno de los recursos propios

(Ke)”. Y “La metodología del CAPM (Capital Asset Pricing Model) es utilizada para determinar

una tasa de retorno teóricamente apropiada para un activo. Es un modelo que tiene en cuenta la

sensibilidad del activo a los riesgos (de mercado o ajenos a él), los cuales se representan con un

coeficiente β También considera la tasa de retorno de mercado esperada y la tasa de retorno de un

activo libre de riesgo (teóricamente)”.

En este orden, se presenta la estimación de la rentabilidad por proyecto de construcción:

Ke: costo del capital propio o equity.

De las varias rentabilidades estimadas en la anterior tabla, se toma la rentabilidad por

tamaño del proyecto, dado que el proyecto casa bárbara, tendrá como resultado 540 m2

habitables, se encuentra en el Tipo 1, con una TIO estimada del 11,93% que incorpora el

promedio de la DTF E.A. (4,34% para los años 2010 - 2015) un Spread DTF T. A. del 7%

(puntos porcentuales adicionales). “El spread que obtenga el constructor depende de su capacidad

40
financiera y de las características de rentabilidad y riesgos del proyecto. Un spread de entre un 5

% y un 8 % adecuado para las condiciones actuales del mercado colombiano.” y un porcentaje de

riesgo país del 0,59% resultado de la aplicación de la Aplicación metodologías WACC Y CAPM.

Análisis De Escenario Principal

De acuerdo a la propuesta del presente proyecto, orientada a vincular a los propietarios de

las casas como socios, con un capital de los inversionistas y un apalancamiento financiero, se

realizó el análisis, por una parte, del flujo de caja libre del inversionista con el fin de evidenciar el

comportamiento del proyecto en el mes inicial versus el mes final, debido a que las utilidades

reales del proyecto se recibirán al final del ejercicio y no durante su ejecución planeada a 12

meses. Por otra parte, se evaluó la factibilidad del proyecto con el flujo de fondos mensuales,

para obtener información de sobre el comportamiento de la ejecución del proyecto y su

elegibilidad desde esta perspectiva de análisis. Así entonces se obtuvieron los siguientes

resultados:

Análisis De Los Indicadores

41
 Para el flujo de caja del inversionista se usó la Tasa de oportunidad (TIO) obtenida para el

inversionista en este tipo de proyectos de construcción la cual es de 11,93% obteniendo un Valor

presente neto (VPN) de $ 141.861.766 millones, es decir que el proyecto cubre la tasa de

oportunidad del inversionista (TIO) y adicionalmente gana $ 141.861.766 millones, siendo este

un valor de rentabilidad muy atractivo para el inversionista. Este resultado se explica porque los

inversionistas no tienen que desembolsar recursos al inicio para la compra del terreno, base

fundamental del proyecto de construcción de vivienda. Se obtuvo la Tasa interna de retorno

modificada (TIRM) de 47% estando está por encima de la tasa de oportunidad del proyecto del

inversionista la cual es de 11,93% confirmándose la rentabilidad desde el punto de vista

netamente del inversionista. Por otra parte, de acuerdo al estado de resultados, se obtiene una

utilidad neta por $221.107.760 millones. Este resultado es posible por los bajos costos fijos del

proyecto y por las características del apalancamiento arriba descritos. En cuanto a la relación

costo – beneficio al igual el resultado es muy favorable, dado que por cada peso que se invierte se

obtiene $1,32 al final del proyecto. Se estima que el tiempo de retorno de la inversión, deberá ser

el mismo periodo en el que se recibe la utilidad al final del ejercicio, es decir 360 días.

Resultado Del Flujo De Fondos

A través de este análisis se estimó el flujo de fondos del proyecto, tomando las

inversiones iniciales de capital y crédito como otros ingresos, con el fin de evaluar el

comportamiento de la financiación tanto de los costos fijos como de los variables, los impuestos

y los intereses. Bajo esta línea, se toma en el mes 0 como inversión inicial un pago

correspondiente a los costos indirectos correspondientes a la etapa preliminar de estudios, diseños

y requisitos legales. Para los demás componentes del flujo se manejan los mismos periodos y

valores. En este orden, se realizó la estimación de los indicadores financieros bajo este método.

42
Vale la pena aclarar que debido a que el proyecto reflejará las utilidades operacionales al final del

periodo y no durante su ejecución, el flujo neto mensual no presenta utilidades mensualmente.

El resultado del Valor Presente Neto según el flujo de fondos de $89.275.254, lo explica

la baja participación de los aportes sociales en el costo total del proyecto que corresponden a un

21%, los cuales son desembolsados durante la ejecución del proyecto y por otra parte también

impacta favorablemente el ingreso durante la ejecución de los recursos provenientes de las cuotas

iniciales de los apartamentos y de los parqueaderos. Por otra parte, la TIR refleja un porcentaje

muy elevado del 138% el cual puede ser explicado porque la ejecución mensual del proyecto

refleja un flujo de caja normal el cual se incrementa en el mes 12, periodo en el que realmente se

recibe la utilidad de la inversión. Por lo tanto, se obtuvo la TIRM o real que reflejó un resultado

de 31% lo que ratifica la rentabilidad del proyecto y por ende su elegibilidad para el inversionista.

El buen comportamiento de los indicadores financieros se explica por el diseño de la ejecución

del proyecto que garantiza costos fijos bajos, pagos por intereses del crédito de acuerdo a los

desembolsos, ligados a requerimientos según los avances de las obras y a la utilización del 30%

de los ingresos totales para financiar gastos durante la ejecución de las obras.

43
 BIBLIOGRAFÍA

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44