PLAN ESTRATÉGICO DE

DESARROLLO LOCAL
COLONIA CAROYA

INFORME TEMÁTICO
ÁREA: USOS DEL SUELO Y
ORDENAMIENTO URBANO

Autora: Arq. Claudia ROMO

 INTRODUCCIÓN
suelo y
mismo en tres componentes.

El primer componente está referido a la descripción de los usos del suelo en la

localidad. En el segundo se presenta una síntesis de los elementos y variables que
conforman la compleja trama que involucra a los usos del suelo, la localización de
actividades en el espacio y el ordenamiento urbanístico. Por último, en el tercer
componente se realiza una aproximación preliminar a una serie de líneas de acción
que deberían orientar, a través de un proceso de consulta con actores de la comunidad
local, los programas y proyectos a impulsar en el área analizada.

El proceso de elaboración del trabajo permitió advertir sobre la existencia de una serie
de cuestiones conflictivas de importancia central. La histórica configuración de la
ciudad, compuesta por una definida trama urbana y otra rural, sin situaciones
intermedias, constituye una de las cuestiones de atención prioritaria.

En este sentido, el marco de regulación definido por la ordenanza de Planeamiento

Urbano No. 1788/2013, vigente en la organización institucional de la localidad,
presenta serias dificultades que contribuyen a la consolidación del modelo urbano
actual de Colonia Caroya.

La reciente incorporación (2016) de una amplia superficie de territorio a las

competencias administrativas de la localidad (18.420 hectáreas), con la aprobación de
un nuevo Ejido Urbano, constituye un desafío que requiere acciones tendientes a
regular la organización de usos y actividades en el mismo.

La histórica lógica de asentamiento de la población de Colonia Caroya estuvo ligada a

modalidades de lenta ocupación del espacio. Por un lado se producía la consolidación
del territorio rural productivo, y por otro se producía el completamiento de las
actividades complementarias a la residencia y a la productividad: las actividades
administrativas, comerciales, de servicios y de asistencia. Estas se localizaron sobre
diferentes tramos del eje principal Avenida San Martín.

La connotación más significativa de la localidad, surgida y consolidada como Colonia

Agraria desde principios del siglo XX, sostiene una pregnancia indiscutible en el
territorio y en el imaginario colectivo que requiere reflexionar sobre la posibilidad de
equilibrar y ajustar las nuevas prácticas de uso y ocupación del espacio con esas lógicas
tradicionales que caracterizan la ocupación del territorio de la localidad.

Las edificaciones de baja densidad y el resguardo de los entornos rurales dan cuenta
de ello. La conservación de los territorios productivos y rurales, sumados a la presencia
del sistema de canales de riego que bordean los campos a cielo abierto, enmarcados
por hileras de árboles de gran porte y vegetación, le otorgan a Colonia Caroya una
imagen característica de alta significación con un fuerte carácter identitario.

215
También es necesario sumar a esta descripción una serie de cuestiones de importancia
vital para el buen funcionamiento de la ciudad. Si bien la localidad presenta excelentes
atributos paisajísticos, culturales, naturales y sociales, los mismos requieren de
políticas y programas de acción que impliquen la puesta en valor de los mismos. Es
decir, que respecto del paisaje, pequeñas intervenciones de bajos costos, pero de
fuerte incidencia en la comunidad y el entorno regional, pueden revertir ciertos
procesos de degradación del mismo.

En este sentido, la recuperación de la peatonalización de ciertos tramos de los ejes

principales, de canales y acequias, de la vegetación y arbolado son algunas de las
acciones a las que se hace referencia.

La breve descripción realizada del área temática analizada (que es desarrollada con
mayor profundidad en el siguiente apartado), pone de manifiesto la necesidad de
interactuar con los actores locales así como de interpretar la misma de manera
articulada con las cuestiones ambientales, infraestructurales y viales, administrativas
y jurídicas que caracterizan a la localidad, de manera que se pueda arribar a una visión
global e integrada de las problemáticas que se registran en Colonia Caroya.

Las fuentes de información utilizadas para la elaboración del presente informe fueron
las siguientes:

Consulta de documentación, cartografías e informes disponibles en el municipio.

Entrevistas a informantes clave.
Recorridos de campo.
Análisis de la cartografía y las fotografías satelitales y aéreas disponibles en
internet.
Lectura de material bibliográfico de autores que desarrollaron sus trabajos sobre
Colonia Caroya.

El análisis de la información recopilada, permitió comprender que la condición de

fundación de la localidad como Colonia Agraria en 1878, generó un tipo de organización
física, funcional, social y cultural que le otorgan una fuerte estructura lineal por un
lado y de tajante división entre lo urbano y lo rural por otro. En este sentido, es
conveniente promover el debate respecto de las cuestiones contemporáneas a las que
se enfrenta la comunidad en relación a repensar a esta ciudad en el contexto temporal
del siglo XXI y en el contexto territorial local, regional, nacional e internacional.

El presente informe se encuentra organizado en tres secciones.

En la primera sección, titulada Colonia Caroya. Características Generales de la Ciudad

Contemporánea, se realiza una descripción de las características generales de la
localidad, del territorio que comprende su jurisdicción administrativa y de las
características geográficas y topográficas del mismo. Se precisa la localización de las
grandes operaciones urbanas existentes y del impacto estructurante que estas tienen,
la localización en el territorio de usos especiales y/o incompatibles con las actividades
residenciales en el ámbito urbano, y de los problemas e impactos que tienen los mismos
en la localidad.

216
En la segunda sección, Usos del Suelo y Ordenamiento Territorial de Colonia Caroya,
se realiza una síntesis del área temática abordada en el informe. Para ello, las
variables consideradas son: usos del suelo y localización de actividades en el espacio,
formas de subdivisión y fraccionamiento del suelo y formas de ocupación del espacio
urbano y rural, histórico y contemporáneo de la localidad.

En esta sección, siguiendo la consideración realizada respecto de las grandes áreas que
componen el entramado territorial de la localidad, se realiza un abordaje de las
cuestiones específicas a partir del análisis de las mismas como parte del área urbana,
el área rural y el área intermedia (entre lo urbano y rural).

Se abordan en esta parte del documento cuestiones vinculadas a la localización de las

actividades en el territorio, la subdivisión del suelo, así como los usos y formas de
ocupación del territorio, tanto en la actualidad como a lo largo del tiempo. Se analizan
las actividades comunitarias y colectivas, los usos del suelo y las actividades de dominio
privado y particular, las formas de subdivisión del suelo y ocupación del espacio en
área intermedia o rururbana, así como en el área de entramado rural. Se analizan
también los problemas y potencialidades de cada área, así como la normativa
urbanística y las regulaciones vigentes en torno al uso y ocupación del suelo.

Se realiza en la última parte de esta sección una síntesis de la conformación urbanística

de la localidad a partir de las lógicas de distribución de usos en el espacio, teniendo
en cuenta los grados de ocupación del suelo, la disponibilidad de lotes, las superficies
vacantes disponibles y las áreas de localización prioritaria de las actividades y usos.

En la tercera sección, Líneas de Acción Prioritaria para el Ordenamiento Territorial

Futuro de Colonia Caroya, se plantean las líneas de acción prioritarias en la temática
analizada. Las cuestiones abordadas en esta parte del informe están referidas a la
interpretación de las lógicas de localización de los usos del suelo, formas de ocupación
y tendencias de crecimiento, alternativas del crecimiento y perspectivas de
ordenamiento urbano futuro de la ciudad, finalizando el informe con un conjunto de
reflexiones sobre líneas de acción prioritaria.

217
 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE
LA CIUDAD CONTEMPORÁNEA
La ciudad de Colonia Caroya forma parte del Departamento Colón de la Provincia de
Córdoba y se localiza al norte de la ciudad de Córdoba, a 50 km aproximadamente de
la misma y con la que se comunica a través de la Ruta Nacional Nº 9. La localidad se
desarrolla hacia el este de la ruta 9 y se organiza, de forma lineal, a partir del eje
Avenida San Martín. Hacia el oeste de la Ruta Nacional Nº 9 se encuentra la localidad
de Jesús María, con la cual conforma históricamente un aglomerado urbano. Ambas
localidades sostienen relaciones funcionales, económicas y de circulación de bienes y
personas, y en cierta medida y en algunas cuestiones, funcionan de manera conjunta
y complementaria respecto de ofertas de actividades, servicios y empleos (Gráfico Nº
1).

Gráfico Nº 1: Localización en el Territorio de Colonia Caroya.

Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos e imágenes de Google Earth

La organización lineal de la planta urbana de Colonia Caroya se corresponde con el

trazado perteneciente al período de su fundación en 1878 como Colonia Agraria,
cuando un grupo de inmigrantes del norte de Italia ocupó y transformó el territorio
(Peschiutta, 2005). Si bien la ciudad fue creada en 1616 por los jesuitas y dinamizada
en 1875 por la llegada del ferrocarril a las tierras del norte cordobés, el trazado
urbano y el trazado rural, las extensiones, formas, dimensiones y configuración de
los lotes hacen referencia a la organización lineal propuesta en su fundación. La
creación de la localidad como Colonia Agraria deriva del decreto de Inmigración de
1876 del gobierno de Nicolás Avellanada.
218
Entre las grandes dificultades que enfrentaron los primeros pobladores, una de las
principales estuvo relacionada con la dificultad del acceso al agua, problemática que
inició las primeras acciones en el año 1902, cuando a partir de la autorización del
Gobierno Nacional se realizan los trabajos para la apertura de un canal de riego
Huergo. El inicio de estas obras vinculadas a la posibilidad de obtener agua de riego
para los campos productivos, y las sucesivas en relación a estas cuestiones, son uno de
los elementos más característicos y significativos de la ciudad.

TERRITORIO QUE ABARCA EL MUNICIPIO DE COLONIA CAROYA

En el año 2016 se realizó una ampliación del ejido municipal de Colonia Caroya,
habiéndose incorporado una amplia superficie al mismo. Según datos de publicaciones
locales (fm Radio Comunicar Colonia Caroya, versión digital y on line), el ejido
municipal abarca en la actualidad 18.420 hectáreas, de las cuales 575 se corresponden
con la zona urbana. Datos recientes de fuentes locales arrojan valores
correspondientes a 18.000 hectáreas de superficie de ejido urbano y 600 hectáreas de
superficie de planta urbanizada.

De acuerdo a datos del Informe Síntesis del Plan de Ordenamiento Urbanístico para la
Municipalidad de Colonia Caroya, elaborado por Peschiutta, Rossi y otros en 2008, el
área urbana comprende 645 hectáreas. De acuerdo al trabajo de campo desarrollado
y a las mediciones realizadas en el marco de este trabajo, como parte del desarrollo
del informe del plan, las cifras relevadas arrojan valores para el área urbana
correspondientes a 582, 47 hectáreas; para el área rural 16.219, 84 hectáreas; y para
la faja que se considera como intermedia, entre lo urbano y lo rural, los valores se
corresponden con 1611, 95 hectáreas (Gráfico Nº 7).

El Gráfico Nº 2 muestra la amplia superficie que abarca el actual territorio de la

localidad. En el mismo gráfico se observa la superficie que abarca la planta urbana y
la que se corresponde con el área rural.

219
Gráfico Nº 2: Ciudad de Colonia Caroya. Nuevo Ejido Municipal Aprobado (2016). Territorio de uso rural y
territorio de uso urbano.

Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos e información aportada por el Municipio, por
documentos provinciales y municipales publicados en Internet.

TERRITORIO DE SOPORTE. ASPECTOS NATURALES

Las aproximaciones realizadas para abordar el reconocimiento de la localidad y el
territorio sobre el cual se asienta, se realizaron a partir de recorridos de campo,
búsqueda y selección de material cartográfico y fotográfico, selección de antecedentes
bibliográficos y entrevistas a informantes clave. A partir de los interrogantes que
surgen de los primeros reconocimientos realizados y sobre la base de estudios
preliminares de los antecedentes consultados, se plantea la necesidad de abordar la
complejidad que presenta comprender la lógica de la imbricación y enlace que
manifiesta, históricamente, la configuración de la ciudad. La misma está dada por las
características particulares del soporte territorial y las sucesivas capas de producción
y construcción del espacio de la ciudad en el tiempo y el espacio.

En este sentido, luego de las primeras aproximaciones, se avanzó sobre la elaboración

de cartografía que diera cuenta de la situación real de las condiciones del territorio
de base en lo que refiere a curvas de nivel, topografía, cursos de agua natural, ríos,
arroyos, tipos de suelo y áreas de reserva natural, por mencionar los más significativos,
como elementos que estructuran el soporte natural (Gráfico Nº 3).

220
La finalidad de este reconocimiento, para el que se realizaron consultas de la
cartografía del archivo histórico de la Casa de la Cultura, de aerofotos y del material
con que cuenta la oficina de Obras Privadas de la Municipalidad de Colonia Caroya, fue
la de reconocer la incidencia e importancia de estos elementos en la configuración y
construcción del espacio urbano de la ciudad. De la misma manera, la posibilidad de
valorar incompatibilidades y desajustes entre ciertos componentes del territorio y los
que conforman las sucesivas capas que construyen el espacio de la ciudad, y así
detectar impactos e incidencias problemáticas, constituye el objetivo de esta
interpretación.

Los gráficos muestran las diferencias de nivel entre extremos de la localidad. Este
aspecto debiera constituirse en uno de consideración prioritaria respecto a la
definición de áreas urbanizables, y de las características de las mismas en cuanto a las
dimensiones del fraccionamiento y los índices de edificabilidad (Figura Nº 1 y Figura
Nº 2).

Gráfico Nº 3: Territorio de soporte natural de Colonia Caroya: curvas de nivel, cursos de agua.

Fuente. Elaboración Propia sobre la base de información obtenida de cartografía municipal del Archivo
Histórico (Casa de la Cultura), de Global Mapper y altimetrías de Google.

221
Figura Nº 1: Perfil 1. Corte transversal en sentido longitudinal, dirección sur norte. Variación de nivel
aproximado: 38 metros.

Fuente: elaboración propia sobre la base datos obtenidos de Google Earth y Google Mapper.

Figura Nº 2: Perfil 2. Corte transversal en sentido oeste este. Variación de nivel de aproximado: 128
metros.

Fuente: elaboración propia sobre la base datos obtenidos de Google Earth y Google Mapper.
222
GRANDES INTERVENCIONES URBANÍSTICAS QUE ESTRUCTURAN HISTÓRICAMENTE
LA LOCALIDAD

En una segunda instancia, una vez que se realizaron los estudios e interpretaciones
que permitieron comprender la complejidad del territorio, respecto de los niveles y
pendientes, cursos de agua y áreas anegables sobre los que se desarrolla la localidad.
También se realizaron los estudios e interpretaciones de otros elementos claves que
conforman, caracterizan y configuran la ciudad: el sistema de canales de riego, el
trazado de vías de ferrocarril, la localización de diques, represas y lagunas de retardo
y el sistema de conectividad principal y regional.

Para el abordaje de estos temas se tomó como base la información proveniente de

estudios previos aportados por los integrantes de la Oficina de Obras Privadas que
forman parte del equipo de trabajo local. También se realizaron entrevistas a
funcionarios y agentes municipales que tenían conocimiento y manejo del tema como
el Ingeniero Copetti de la Municipalidad y al Licenciado Eduardo Angulo.

El sistema de canales de riego que atraviesa casi todo el territorio de la localidad,

constituye un hecho significativo por su función y un hecho simbólico de alto valor
relacionado con el carácter local. Vinculado a la productividad, el trabajo de la tierra
y sus posibilidades de llevar el agua de riego a la producción de la misma, el sistema
de canales constituye un elemento de funcionamiento importante y un hecho
paisajístico y de valor patrimonial que debe ser rescatado y valorizado desde los puntos
de vista señalados.

De la misma forma, el actual proyecto, las intervenciones y obras en materia de

desagües pluviales que se llevan a cabo en la localidad en el tiempo presente,
constituyen un hecho significativo como obra infraestructural que mitigará los efectos
del anegamiento sobre ciertas áreas de la localidad en temporada de lluvia. El diseño
y ejecución de la obra que propone la puesta en valor de la misma, como nuevos cursos
de agua que atraviesan la localidad y se articula con la creación de nuevos espacios
verdes públicos, fortalecerá los valores paisa
espacio urbano de Colonia Caroya.

Desde aspectos operativos, se reconstruyó y se representó en este segundo bloque de

aproximación a la temática planteada, la incidencia e importancia de la localización
de estos elementos que forman las grandes intervenciones urbanísticas que estructuran
el territorio de la localidad (Gráfico Nº 4).

223
Gráfico Nº 4: Intervenciones Urbanísticas que estructuran el territorio y la ciudad de Colonia Caroya:
Sistema de Canales de Riego, Vías de Ferrocarril, Sistema de Conectividad Principal, Desagües Pluviales.

Fuente: Elaboración propia sobre la base de información aportada por el Municipio, Ing Copetti (2006),
Google Maps, [Link], [Link], Street View.

LOCALIZACIÓN DE USOS ESPECIALES Y USOS INCOMPATIBLES. IMPACTOS EN EL

TERRITORIO
Una instancia posterior, dentro del conjunto de etapas de aproximación a la
descripción de la situación de Colonia Caroya, consistió en tomar conocimiento de los
usos especiales e incompatibles y cuáles sus áreas de localización. Se entiende que los
mismos constituyen situaciones significativas dentro de la planta urbana, tienen
incidencia sobre su entorno inmediato de localización y producen ciertos impactos que
resulta apropiado calificar. Asimismo, cabe aclarar que los mismos son necesarios para
el desarrollo y funcionamiento de las actividades que se desarrollan en la localidad;
algunos de ellos están vinculados con las infraestructuras, como las plantas de
tratamiento de líquidos cloacales, plantas depuradoras, puntos de toma y distribución
de agua potable, planta potabilizadora, cisternas, líneas de alta tensión, obras y
proyectos de desagües pluviales, por mencionar los más significativos.

Otros se encuentran vinculados a las actividades productivas como es el caso de los

criaderos de pollos y cerdos, las grandes superficies destinadas a cortaderos y
fábricas de ladrillos y bloques, la localización de la planta de ARCOR, la del proyecto
de Puerto Caroya, AGD, entre otros. Estos, más allá del reconocimiento de su
localización dentro del entramado urbano rural de la localidad como puede
observarse en los Gráficos Nº 5 y Nº 6, merecen estudios singulares que califiquen sus

224
niveles de contaminación si la tuviesen, sus resoluciones en términos de vertidos de
residuos y desechos, recorridos de los mismos y los impactos que producen en el
territorio y en la localidad.

Cuando se habla de usos especiales se hace referencia a la situación espacial y urbana

de basurales a cielo abierto, depósitos de residuos de chatarra, de residuos
industriales, etc. Un caso singular, por su incidencia y significación en la planta urbana
y en la imagen y el funcionamiento de la ciudad, está relacionado con la localización
del cementerio de Colonia Caroya, el que se encuentra ubicado dentro de la planta
urbana y próximo a un proyecto en marcha de parque urbano.

Estos usos se pueden visualizar en los gráficos Nº 5 y Nº 6 que se presentan a

continuación, y que permitirían leer áreas de localización y de influencia de posibles
impactos negativos. Este tema requiere estudios específicos posteriores que
profundicen la situación particular respecto de los mismos.

Gráfico Nº 5: Usos especiales, incompatibles y grandes superficies industriales.

Fuente: elaboración propia sobre la base de datos obtenidos en relevamientos de aerofotos, de fuentes
municipales.

Hasta aquí el objetivo de las etapas operativas que se llevaron a cabo, consiste en
registrar y aportar los datos necesarios para llevar adelante la construcción de
cartografías precisas y completas, que se constituyan en bases sobre las que se puedan
realzar análisis y valoraciones tendientes a resolver las problemáticas detectadas y a
poner en marcha acciones de puesta en valor respecto de las ventajas del territorio de
Colonia Caroya. Dichas cartografías pretenden constituir un instrumento de discusión
para el conjunto de actores involucrados en la elaboración del plan: actores locales,
equipo técnico local, equipo interdisciplinario de la UNC.

225
Gráfico Nº 6: Plano base con elementos de organización territorial estructurantes y condicionantes para
el estudio del uso del suelo. Fuente: elaboración propia sobre la consulta de diversas fuentes citadas.

226
 USOS DEL SUELO Y
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES, FORMAS DE SUBDIVISIÓN DEL SUELO, USOS Y
FORMAS DE OCUPACIÓN. CONSTRUCCIÓN DEL ESPACIO DE LA CIUDAD.

El objetivo de abordar el estudio de situaciones particulares, puntuales, conflictivas o

significativas dentro del ejido de Colonia Caroya, se relaciona con la necesidad de
profundizar sobre los atributos particulares de cada una de estas en el territorio y en
relación con las actividades y situaciones de proximidad entre las mismas. Se considera
que estos usos y actividades señaladas como conflictivas por sus particularidades, en
general son incompatibles con la localización y desarrollo de actividades urbanas,
sociales y territoriales que promueven el desarrollo de las personas y las condicionan
en situaciones diferenciadas.

Estudios posteriores y complementarios provenientes de otras áreas temáticas

profundizarán sobre los efectos contaminantes, las problemáticas ambientales y la
falta de tratamientos adecuados de cada uno de estos usos para minimizar los efectos
sobre el entorno, el territorio y los sujetos.

Desde aspectos operativos, las etapas de procesamiento de los datos y de la

información pertinente a la temática analizada en este informe, consistieron en la
elaboración de las cartografías y registros de los aspectos y variables de análisis
incluidos en la especificidad del tema.

De este modo, primero se realizó el reconocimiento y registro de cada una de las

actividades localizadas en las parcelas del espacio (usos del suelo) territorial
comprendido en la localidad de Colonia Caroya1. Dicho reconocimiento da cuenta del
asentamiento de cada uso en cada parcela. Los usos a los que se hace referencia son
de tipo residencial, comercial, administrativos, recreativos, industriales,
institucionales, educacionales, de salud, de servicios, rurales, productivos, de espacios
verdes y públicos y turísticos, por nombrar los más significativos.

Segundo, se procedió a las construcciones cartográficas de planos bases que contienen

la superposición del actual parcelario rural y urbano (aporte de la Municipalidad de
Colonia Caroya, oficina de Planeamiento Urbano), de las curvas de nivel y cursos de
agua (de elaboración propia). Tercero, se realizó la representación de cada uso, de
acuerdo a las técnicas gráficas específicas y disciplinares de las convenciones
internacionales en materia urbanística.

1 Consultar Gráfico No. 9: Plano de Usos de Suelo y localización de actividades en el espacio

correspondientes al área urbana, intermedia y rural. El mismo se encuentra más adelante en el presente
informe como archivo adjunto.

227
Finalmente, este registro permitió obtener el reconocimiento de los datos referidos a
disponibilidad de lotes y parcelas vacantes, los grados de ocupación, las intensidades
de uso del suelo. Aparte de obtener datos cuantitativos y de localización, este trabajo
se realizó para reconocer tendencias de localización, modalidades de producción del
espacio, incidencia de la especulación inmobiliaria, el mercado de suelo que regula
tendencias de localización, sobreprecios en el valor de los lotes urbanos y dificultades
de acceso a los mismos por ciertas franjas de población.

También se puede leer e interpretar, a partir del trabajo elaborado, cuáles son las
áreas y tendencias prioritarias de extensión y crecimiento urbanístico. Por ejemplo, la
observación sobre una actual tendencia de lenta expansión del área urbanizada, con
lotes de dimensiones mínimas, sobre el área rural, constituye un problema a revisar y
sobre el cuál tomar acciones prioritarias.

LAS FORMAS DE USO Y OCUPACIÓN DEL SUELO EN EL TIEMPO Y EL ESPACIO.

COLONIA CAROYA COMO PAUTA CULTURAL.

Las actividades y usos en el territorio y el fraccionamiento del suelo

En este apartado se realiza una caracterización de la construcción del espacio de la
ciudad de Colonia Caroya en el tiempo, a partir del análisis de las formas de subdivisión
y fraccionamiento del suelo (rural y urbano), y de los usos y ocupación de los mismos.
Se parte de la caracterización de la localidad como una ciudad lineal, particularidad
esta de fuerte pregnancia en el imaginario colectivo, que ha tenido incidencia en las
formas de uso y ocupación del espacio a lo largo del tiempo.

Para abordar el estudio de la localización de actividades en el territorio, las formas de

subdivisión del suelo y las de ocupación del espacio, se propone considerar tres grandes
áreas: (i) el área urbana correspondiente al entramado de la cuadrícula urbana, (ii) el
área intermedia o franja localizada en el borde de lo urbano, rodeándolo, y (iii) el
área rural correspondiente al entramado de grandes parcelas que se corresponde con
la extensa superficie limitada por el Ejido Municipal (Gráfico Nº 7).

228
Gráfico Nº 7: Área Urbana, Área Intermedia y Área Rural comprendidas en la localidad de Colonia Caroya.
Superficies de cada una de acuerdo a mediciones de elaboración propia.

Fuente: elaboración propia.

La dinámica de ocupación del trazado urbano fundacional fue lenta y gradual. Este
trazado se correspondía con una cuadrícula de manzanas cuadradas, de 100 metros por
100 metros, y una superficie correspondiente a 1 hectárea.

Las formas de subdividir el área rural se corresponde con un trazado de grandes

parcelas rurales que configuraron amplias manzanas cuadradas de 500 metros de lado,
con una superficie de 25 hectáreas. La trama que conforma el conjunto de estas
grandes parcelas dan lugar a este entramado rural en cuadrícula que se organiza a
partir del lote de 1000 m por 1000 metros como la unidad primigenia (Peschiutta,
2005).

La ocupación del área productiva se producía con ciertas modalidades de uso y

apropiación del suelo y el espacio característica de poblados rurales. Las unidades de
vivienda de tipo productiva se localiza sobre el frente de lote y próximas unas con
otras dentro de un conjunto de parcelas, conformando así pequeños núcleos
rururbanos. El fondo y bordes de lote se destinaban a la producción. Este caserío,
poblado o comunidad incipiente, atraía la localización de actividades y usos
complementarios como educación, salud y religiosos entre otros. Un caso
representativo de este tipo de ocupación, por la significación de su núcleo de
asentamiento, lo constituye el barrio Tronco Pozo (Romanutti, 2017).

229
Mientras tanto y por otro lado, se producía, de manera simultánea, la ocupación
gradual y la lenta consolidación de la planta urbana con muy bajas densidades. El
asentamiento de las actividades colectivas y públicas, de apoyo y complemento a la
actividad rural productiva y residencial, se producía con características lineales,
localizadas principalmente sobre el eje principal avenida San Martín. Como ya se
expuso, originalmente el asentamiento presentaba una lógica de ocupación lineal,
concentrada en ciertos tramos del eje.

Es decir que el espacio de Colonia Caroya se producía de manera simultánea en dos

direcciones que daban como resultado dos tipos de ocupación diferenciada:

(i) La residencia productiva de características rurales, y (ii) la ocupación urbana con

concentración de usos de apoyo a las actividades productivas. Esta lenta dinámica de
asentamiento introdujo ciertas formas en los modos de localización de las actividades
en el espacio urbano, que dejó cierta pregnancia en la imagen de la ciudad que se
reconoce como uno de los puntos clave a recuperar. La identidad de Colonia Caroya se
encuentra en la interpretación de las pautas socioculturales como eje de la
configuración del espacio de la localidad.

Esta fuerte división entre área urbana y área rural, dada por la configuración del
entramado de su fundación como colonia agraria, es una condicionante muy fuerte en
las pautas culturales de asentamiento de la población.

La división, bastante radicalizada desde los aspectos espaciales, culturales y sociales,

entre urbano y rural, plantea en la actualidad una de las principales dificultades a la
hora de considerar las posibilidades de expansión de la localidad. Esta realidad
requiere de profundos debates locales y aperturas a búsquedas de alternativas de
crecimiento futuro. En este sentido, la legislación y ordenanzas vigentes en lo que
refiere a planeamiento urbanístico, deben ser revisadas y reelaboradas. La falta de
situaciones y posibilidades intermedias entre lo urbano y lo rural requieren de acciones
y espacios mediadores para evitar una transición abrupta entre ambas formas de
ocupación del suelo.

En la actualidad se observan manifestaciones de situaciones de extensión urbana con

características de dispersión sobre esta franja intermedia, de connotación rural. Esta
situación, que puede ser caracterizada como una amenaza, sumada al déficit de
regulación vigente en este sentido, concentra parte de las problemáticas urbanas y
ambientales que deben enfrentar el conjunto de actores locales en el proceso de
planificación participativa que está impulsando el gobierno local.

Usos y actividades colectivas y comunitarias

Luego de este estudio en relación a los usos y actividades de producción que puedan
impactar de diversas maneras sobre el territorio y sus habitantes, se abordó el
reconocimiento de la localización de los usos colectivos y comunitarios llamados
equipamientos y espacios verdes públicos.

Este tipo de usos y espacio comunitarios se distribuyen en la planta urbana,

especialmente en el eje central Avenida San Martín, articulados y estructurados en
eje central como se
observa en el Gráfico Nº 8.
230
El resto de dichos usos colectivos se localiza de manera aleatoria, surgidos por la
necesidad y demanda de la población, sin conformar un sistema de organización y
jerarquía de situaciones y lugares colectivos y comunitarios. La característica
particular de Colonia Caroya de carecer de un área central con una localización clara
y definida puede ser una de las razones de esta ausencia de jerarquía en la organización
de estos usos. Los escasos elementos de composición urbana que den jerarquías
diferenciadas en ciertas áreas y tramos de eje son constantes. En este sentido, la
uniformidad y homogeneidad en los modos de localización de las actividades en el
espacio dan como resultado la necesidad de implementar acciones urbanas que
minimicen los efectos anodinos en el paisaje urbano.

En relación a ello, el tratamiento de los espacio públicos, la peatonalización de sendas

y su consecuente tratamiento de vegetación, arbolado, mobiliario urbano y puesta en
valor de los atributos ambientales y naturales de la localidad, podrían constituirse en
acciones efectivas, de escasa inversión y fuerte impacto social, cultural y económico
(por atracción de turismo local).

Por otra parte las características citadas respecto de su homogeneidad, linealidad y

configuración espacial, forman parte de las particularidades que le imprimen a Colonia
Caroya sus rasgos más identitarios y significativos. El extenso eje lineal y paisajístico
que conforma la avenida San Martín, configurado por el protagonismo que adquiere la
línea de árboles a ambos lados y las características del espacio y su edificación,
representa uno de los sitios más significativos de la localidad con valor patrimonial.

En relación a espacios públicos y colectivos, en la actualidad se visualizan ciertas

acciones por parte de la actual gestión de gobierno relacionadas con proyectos y obras
tendientes a la optimización del mismo. La voluntad política y de la comunidad de
iniciar un proceso de planificación da cuenta de ello. También las intervenciones sobre
el área de Parque Guyón, la creación de un parque urbano localizado en el extremo
oeste de la ciudad, cuyo diseño está llamado a concurso público de arquitectos. Son
algunas de las acciones más significativas que constituyen una gran oportunidad local
en este sentido.

La intervención en parque Guyón, sumada a la intervención en canales de desagües

pluviales y a la del parque próximo al cementerio, constituyen una excelente
oportunidad de recrear nuevas áreas jerarquizadas o centralizadas próximas a estos
puntos urbanos que pueden generar las tensiones urbanas que la localidad requiere.
La posibilidad de constituir áreas centrales, comerciales y significativas a partir de
esta nueva situación urbana y paisajística es una de las mejores oportunidades que
enfrenta la localidad y la comunidad en el tiempo presente.

También, y en este sentido, las acciones de intervenciones de pequeña escala, que

complementen y acompañen estas grandes obras de escala urbana, optimizan y ponen
en valor el espacio de la ciudad. El mismo, actualmente, se encuentra deteriorado y
con escasos niveles de resolución. En este sentido, la propuesta de recorridos
peatonales articulados, el tratamiento, limpieza, apertura y acceso de los bordes de
los cursos de agua (río, arroyos y canales), constituyen acciones que pueden ser
llevadas a cabo sin generar grandes inversiones y con impactos de alta significación
para el conjunto de la comunidad y la actividad turística.

231
Las sendas peatonales destinadas a facilitar y optimizar la circulación a pie en la
localidad, deberían formar parte de las acciones prioritarias a impulsar por el
municipio.

Gráfico Nº 8: Localización de Equipamientos y Espacios Verdes de la localidad de Colonia Caroya.

Fuente: elaboración propia sobre la base de datos provenientes de la Municipalidad (Oficina de

Planeamiento), consulta de aerofotos, bibliografía y entrevistas.

Usos y actividades individuales y privadas

Los usos y actividades privadas se refieren a aquellos vinculados a emprendimientos de

actores privados y particulares, construidos en las parcelas de su dominio. Estos usos
pueden ser residenciales, comerciales, industriales, turísticos, de servicios, rurales y
productivos entre otros.

El abordaje de los mismos en lo que refiere a su distribución en el espacio de la

localidad, se describe de acuerdo a las características de homogeneidad que registran
las tres grandes áreas reconocidas: el área del entramado urbano o planta urbana, el
área rural y el área de borde o intermedia entre lo urbano o rural, que podríamos

La posibilidad de estudiar las formas y modalidades de localización de los usos en el

espacio de cada una de estas áreas, sus relaciones con el entorno y usos colindantes,
permiten interpretar las problemáticas y posibilidades de mejoramiento que
configuran el conjunto de la localidad.

232
Estas actividades y usos localizados en el espacio de cada parcela de propiedad privada
se rigen por la Ordenanza de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Colonia
Caroya Nº 1788/2013.

En este sentido y en este punto resulta prioritario destacar que las mayores falencias
que presenta la configuración espacial de la localidad, a partir de la construcción
colectiva del mismo, de acuerdo a los valores propuestos por los indicadores
urbanísticos contenidos en la citada ordenanza, constituye una de las principales
debilidades contemporáneas de Colonia Caroya.

La ordenanza no contempla las particularidades específicas de la ciudad, los

indicadores y condiciones de ocupación manifiestan valores próximos a barrios de
ciudades de otra escala y de carácter urbano; mientras que las normas de Colonia
Caroya debieran contemplar e primera instancia el carácter rururbano, la prioridad del
territorio, el paisaje y el ambiente.

Las formas de subdivisión del suelo y ocupación del espacio en la planta urbana

En relación a la planta urbana, donde se concentran los usos y actividades tendientes

a satisfacer las necesidades, demandas y aspiraciones de la población como las
residenciales, comerciales, institucionales, de servicios, de educación, salud y otros,
los grados de consolidación son determinantes. Esta área queda configurada por el
rectángulo que se corresponde con el entramado urbano de manzanas de 1 hectárea
de superficie y sus límites están dados por la Ruta Nacional No. 9 al oeste, la calle

Cadamuro o calle 40 al norte (Gráfico Nº 10).

Se considera importante y oportuno reconocer la histórica lógica de ocupación de las

actividades en el espacio. Asumir sus aciertos y efectos negativos y la evolución de la
misma en el tiempo, con la finalidad de optimizar las modalidades de ocupación del
espacio en el futuro. Rescatar las formas de ocupación que dan cuenta de la
configuración sociocultural de Colonia Caroya, vinculada a su patrimonio y primeros
asentamientos, y estudiar la evolución de los mismos en el tiempo constituyen trabajo
conjunto entre actores locales que se debe asumir como prioritario para definir las
características que asumirá el espacio de la ciudad en adelante.

El área urbana presenta ciertos rasgos, cuya lectura e interpretación permite poner
discusión: la falta de criterios de organización de los usos en el espacio, en particular
de actividades y usos colectivos y comunitarios para cubrir las necesidades de la
población local; y usos y actividades turísticas y colectivas para satisfacer aspiraciones
de población regional fluctuante en busca de atractores turísticos locales.

La falta de un centro cívico definido y la histórica distribución lineal de estas

actividades, localizadas en general sobre determinados tramos de la Avenida San
Martín, con ciertas ramificaciones y expansiones sobre ejes como la calle Patat y la
calle Don Bosco, requiere de revisiones y acciones que propongan ciertas regulaciones
específicas respecto de la expansión desordenada de las actividades colectivas
comunitarias y turísticas comerciales en el espacio de la ciudad.

233
La falta de puesta en valor del conjunto de usos colectivos y tramos que los contienen
en materia de paisaje y normalización del conjunto de elementos que forman parte
del espacio, constituye una debilidad en este sentido. La configuración del entorno
urbanístico que contiene los equipamientos y espacios verdes, como la cartelería,
fachadas y frentes, sendas peatonales, estacionamientos, arbolado y vegetación,
espacios de expansión, requieren la puesta en valor de los atributos espaciales de la
localidad. Estos aspectos constituyen líneas de acción urgente y prioritaria.

Con respecto al uso residencial, se señala la conveniencia de analizar cuáles deberían

ser las áreas de la ciudad sobre las cuáles se deberían localizarse las viviendas. Se
deberán decidir, de manera colectiva y participativa por parte del conjunto de actores
locales, modelos de crecimiento urbano viables y posibles. En este sentido, en relación
a las áreas de extensión de la residencia, otro punto importante es la consideración
sobre las condiciones de la misma y sus formas e intensidades de ocupación del suelo
y el espacio y sus gradientes, lo que significa que se deberá decidir sobre las densidades
y alturas que las variantes de la residencia pueden adquirir en las diferentes áreas:
vivienda individual, colectiva, agrupada, tamaños de lotes y superficies entre otros
aspectos.

Los recorridos y lecturas del espacio contemporáneo permiten visualizar una tendencia
ascendente en la expansión de la localización de los usos urbanos en el área rural. La
modalidad consiste en la incorporación de pequeños fragmentos de escasas unidades
residenciales, de bajas densidades, de lotes pequeños y con tipologías de vivienda
individual. Esta observación debe ser tomada en cuenta como una de las cuestiones
prioritarias sobre las que se deben tomar decisiones.

En este punto cabe mencionar acerca de un tema central atraviesa al área urbana de
Colonia Caroya. Sus escasos grados de consolidación, la disponibilidad de lotes y áreas
vacantes, en general, distribuidos en toda su extensión, constituyen una dificultad a
la hora de pensar en la consolidación de la misma por varias cuestiones lógicas:
extensión de infraestructura, costos e inversiones implicadas, ampliación
indiscriminada del radio de prestación de servicios municipales, dispersión de la
población, nuevos requerimientos de la mismas, entre otras.

Al considerar la gran oferta y disponibilidad de lotes vacantes, escuchar las demandas

en materia de vivienda por ciertos segmentos poblacionales y tomar en cuenta el
precio del valor del suelo de acuerdo a datos y fuentes locales de actores involucrados,
se entiende que Colonia Caroya se enfrenta a un tema central de consideración
prioritaria: el sobreprecio del valor del suelo y el mercado que gira en torno al mismo
como el eje y regulador de la ocupación del espacio de la localidad.

Estas cifras y esta realidad impiden el acceso al suelo a gran parte de la población,
que cuenta con cierto nivel de ingresos. De esta manera se consolida cierta
segmentación del espacio residencial y se acentúan rasgos especulativos y de negocio
en torno al mismo.

234
Las formas de subdivisión del suelo y ocupación del espacio del área intermedia o
rururbana

El área rururbana o área de borde, intermedia entre la urbana y la rural, es de interés

prioritario en la localidad debido a la expansión de emprendimientos residenciales
dispersos que se visualiza de manera incipiente, lo que constituye una de las
principales amenazas para la localidad.

La disponibilidad de lotes a menores costos que los ubicados en la planta urbana, la

descongestión urbanística con baja cobertura infraestructural, vial y de servicios, y las
escasas definiciones urbanísticas del área, son algunas de las condiciones actuales que
se deben tener en cuenta y que constituyen debilidades que merecen reflexión. Estas
cuestiones y otras son las características más destacadas del área intermedia. Analizar
las tendencias actuales referidas a la incipiente expansión dispersa como nuevo modo
de localización de actividades y usos en el espacio rural y considerar las consecuentes
configuraciones y consolidaciones urbanísticas que darán cuenta de las actuales
manifestaciones espaciales, constituyen otra de las acciones prioritarias que deben ser
puestas a consideración del conjunto de actores locales (Gráfico Nº 10).

Por otra parte, el área intermedia constituye uno de las grandes reservas de la
localidad. Las condiciones paisajísticas, naturales y de conformación que la
caracterizan, le otorgan ciertas ventajas respecto de otras áreas de la ciudad. En este
sentido, la misma se presenta como una de las alternativas que aporta la posibilidad
de retomar ciertos los patrones culturales de asentamiento histórico, con la posibilidad
de contribuir a la puesta en valor de ciertos aspectos de la localidad que requieren de
acciones para revertir las debilidades que presentan en la actualidad.

Es decir, que considerar al área con la posibilidad de la puesta en valor de su paisaje

y patrimonio histórico, natural y cultural a partir del tipo de patrón de asentamiento,
uso y ocupación del espacio rural productivo, atraería, como consecuencia, ventajas
respecto del cuidado y protección del suelo y el territorio desde aspectos ambientales,
de la puesta en valor de la tradición cultural de la localidad, de la puesta en marcha
de recorridos, espacios y situaciones vinculadas a la actividad turística y productiva
como motores del desarrollo económico.

Las formas de subdivisión del suelo y ocupación del espacio del área rural productiva

En el año 2016 se aprobó la incorporación de una gran cantidad de superficie a la

jurisdicción municipal. El nuevo Ejido Municipal de Colonia Caroya tiene

18.420 hectáreas de superficie (según datos registrados y datos relevados) y necesita

ser calificado y caracterizado de manera precisa en etapas posteriores. Este trabajo
debe ser tomado en cuenta de manera conjunta, con las otras áreas temáticas, y con
miradas multidisciplinares.

Las decisiones que dicho ámbito territorial requiere, debido a su diversidad territorial,
no merecen ser unidireccionales. Se deben priorizar las acciones que den cuenta de la
complejidad y amplitud del área y superficie rural en su conjunto; con estudios

235
particulares respecto de las diferencias estructurales, naturales, territoriales que el
conjunto presenta.

La revisión de la actual normativa constituye una de las primeras acciones que se

recomienda llevar a cabo en este sentido. La calificación particular de las diversas
áreas que constituyen esta extensa porción territorial y la definición de los destinos
que cada una de las unidades territoriales que componen el conjunto, es una tarea que
debe ser abordada de manera profunda, por expertos en diversas áreas temáticas como
biología, ambiente, territorio, urbanismo, ecología y derecho entre otros.

El planteo sobre un posible ordenamiento territorial de la extensa área rural de Colonia

Caroya constituye uno de los mayores desafíos que enfrenta la comunidad, las
autoridades locales y la elaboración de este Plan Urbanístico. La posibilidad de asignar,
de manera tentativa, carácter de cada unidad ambiental que conforma el área rural y
sus condiciones territoriales y posibles vocaciones de usos, constituye un objetivo de
gran complejidad que debe ser abordado en etapas posteriores.

Dentro del área rural y en relación a la revisión de la Ordenanza de Planeamiento

Urbano Nº 1788/2013, el área de uso y actividad industrial de Colonia Caroya debe ser
de atención y estudio prioritario. La actividad industrial y productiva es uno de los
motores de la economía local, por lo cual se requiere una correcta aproximación en lo
que refiere a sus requerimientos, necesidades y demandas espaciales, tanto en lo
relacionado como localización, infraestructura y accesibilidad, como así también en lo
vinculado a los requerimientos y demandas económicas específicas que optimizan en
funcionamiento de la actividad en el territorio de la localidad.

En este sentido, la cuantificación ajustada y precisa de cada uno de estos aspectos

demanda estudios específicos en los que nuevamente se requiere del intercambio de
saberes entre las disciplinas provenientes de las áreas temáticas referidas a aspectos
económicos y administrativos, transporte, vialidad, infraestructura y ambiental.
También se necesitan datos e informes ajustados por parte del municipio y de la
comunidad en relación al funcionamiento de la actividad y a las interrelaciones de la
misma con usos y espacios del entorno con los que se vincula.

En relación a cuestiones localizacionales, la distribución actual de dicha actividad

sobre el eje de acceso principal (Ruta Nacional Nº 9), plantea la necesidad de análisis
y revisión, así como el estudio de las capacidades de la estructura de soporte territorial
e infraestructural frente a la superficie total de la actividad, las distancias entre cada
uso, los impactos que estos introducen en el territorio y en la comunidad y las
demandas de espacio que plantean.

Otra cuestión relacionada con el uso industrial, específica y disciplinar, está vinculada
a las características y condiciones de las formas de localización y ocupación que la
actividad adquiere en el espacio. En la actualidad, las modalidades de localización se
leen como algo espontáneas y sin ciertas condiciones de configuración del eje Ruta
Nacional Nº 9.

Es necesario tener en cuenta que esta actividad y el conjunto de usos relacionados se

encuentran localizados en el portal de ingreso a Colonia Caroya, planteando un
conflicto vial severo, lo que impacta negativamente en la imagen urbana.

236
Los actores de la ciudad deberán decidir el perfil de ciudad a la que aspira llegar en el
futuro, y la imagen urbanística y paisajística que dé cuenta de dicho perfil. En este
sentido, se deberán prefigurar los bordes y perfiles que estructuren y configuren el eje
Ruta Nacional Nº 9 como portal de ingreso a la localidad, así como también resolver el
nudo vial que conforma el acceso.

Gráfico Nº 9: Plano de Usos de Suelo y localización de actividades en el espacio correspondientes al área

urbana, intermedia y rural.

Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos municipales, lecturas de aerofotos y relevamientos de
campo.

237
Gráfico N° 10: Plano de Usos de Suelo urbanos y localización de actividades en el
área correspondiente a la Planta Urbana y sus relaciones con el área intermedia.

Fuente: elaboración propia sobre datos de relevamiento de campo y de diversas

fuentes consultadas y citadas.

Disponibilidad de lotes vacantes. Relación de espacios libres y espacios ocupados

Un grado de análisis posterior al estudio de los usos del suelo está orientado al
reconocimiento y registro de la relación que existe entre parcelas ocupadas y parcelas
libres por manzana de cada barrio dentro del área urbana. Este estudio aporta datos
referidos a la disponibilidad de lotes y áreas vacantes con las que cuenta la localidad.
En este sentido se deberán proponer líneas de acción y políticas de intervención para
priorizar la consolidación de la planta urbana o la continuidad de la extensión de la
misma con el costo que ello implica.

Junto a la consolidación y relleno de la trama urbana, que implica menores costos en

extensión de infraestructura y una mayor optimización y concentración de la dotación
de servicios municipales, se deben considerar otras variables como el valor del suelo
en el área urbana. Los altos costos del suelo urbano en Colonia Caroya, constituye en
la actualidad, uno de los factores de mayor incidencia en la configuración del espacio
de la ciudad.

En relación a ello, resulta prioritario tomar acciones, elaborar políticas y regulaciones

por parte del gobierno local para minimizar los impactos que la especulación
238
inmobiliaria genera en el espacio de la ciudad contemporánea, impulsando las acciones
e instrumentos normativos necesarios en relación a este tema.

El estudio realizado en relación a la disponibilidad de lotes vacantes por barrio se

presenta en el Gráfico Nº 10, en donde puede observarse la disponibilidad de lotes y
suelo vacante en el área rural, intermedia y urbana. En el Gráfico Nº 11 puede se
observa la disponibilidad de lotes en la planta urbana y su borde correspondiente al
área intermedia.

También resulta valiosa la información referida a las relaciones lotes ocupados y lotes
vacantes para leer e interpretar direcciones espaciales de la expansión territorial,
áreas o nudos donde se concentra la especulación del suelo y tendencias de
crecimiento, entre otras.

Por otra parte esta información constituye un dato importante para actualizar el
catastro municipal y formular instrumentos tributarios actualizados.

Gráfico Nº 10: Disponibilidad de lotes y suelo urbano y rural vacante.

Fuente: elaboración propia sobre lectura de aerofotos y elaboración de cómputos de superficies.

239
Gráfico Nº 11: Disponibilidad de suelo y lotes en el área de la Planta Urbana y el área Intermedia de
Colonia Caroya.

Fuente: elaboración propia sobre el registro de cada parcela de acuerdo a relevamientos de campo y
lecturas de aerofotos.

240
 PERSPECTIVAS FUTURAS
RESPECTO DE LA FORMAS DE USO
Y OCUPACIÓN DEL SUELO
RESPECTO DE LAS DEMANDAS
CONTEMPORÁNEAS
La ciudad de Colonia Caroya ha experimentado un crecimiento poblacional importante
en los últimos años. De acuerdo a la información provista por el INDEC en base a los
dos últimos censos nacionales de población, en el año 2001 la ciudad contaba con
13.806 habitantes, en tanto que en 2010 esta cifra trepó a 16.168 habitantes, lo que
representó un incremento intercensal del 17% y un crecimiento medio anual de casi el
2%, más del doble del registrado a nivel nacional. Si esta tendencia creciente continúa,
los requerimientos de espacio urbano deben ser previstos cuanto antes.

En este sentido, las tareas elaboradas en relación a disponibilidad de lotes vacantes,

permiten obtener conclusiones aproximadas respecto de las tendencias de localización
de la población que marca el rumbo del crecimiento, consolidación y expansión
urbanística. La posibilidad de revisar las tendencias y redireccionar el ordenamiento
de la ciudad con perspectivas futuras cuantitativas y cualitativas constituye un desafío
actual.

En el área correspondiente al entramado urbano, la moderada y lenta ocupación en el

tiempo, en la que predominan las bajas densidades, con edificaciones aisladas de un
nivel de altura en general y de dos niveles en casos excepcionales, donde predominan
las generosas dimensiones de espacios libres con respecto a los ocupados dentro de
cada parcela, con retiros de frente y laterales, configuran un paisaje urbano de grandes
atributos. Esta modalidad de ocupación del suelo y el tipo de actividad residencial
productiva, de características rurales, constituye una de las principales fortalezas
locales.

A esta lógica tradicional de ocupación del suelo, se superpone una nueva lógica
contemporánea, en la que predominan características de menores cualidades y
atributos. Las mismas manejan mayores índices de ocupación del suelo, con amplios
porcentajes de superficies impermeabilizadas, con características netamente
urbanísticas en las que los lotes son de menores dimensiones. Es decir, se incrementan
los índices de intensidad de ocupación del suelo, pero se sostienen modalidades de
ocupación de bajas densidades. Predomina la vivienda individual y la localización de
una o dos unidades por parcela, salvo escasas excepciones.

En este sentido, las recomendaciones están orientadas a la posibilidad de retomar y

recuperar las históricas formas de uso y ocupación del suelo que caracterizaron a la
localidad. Este patrón cultural de asentamiento debe ser puesto en valor y se debe
considerar la posibilidad de retomarlo y replicarlo en ciertas áreas de la ciudad con las
241
variaciones y actualizaciones correspondientes al tiempo presente. Algunas de estas
acciones en este sentido, también implican la posibilidad de reposicionar a Colonia
Caroya en el contexto regional a partir de sus principales fortalezas.

En este sentido, políticas y programas de acción en torno a la puesta en valor y

recuperación de los modos de ocupación y construcción del espacio deben formar parte
de las prioridades de la agenda local. La puesta en valor del eje Avenida San Martín, a
partir de la recuperación de su arquitectura, paisaje, ambiente y espacio público,
como tareas conjuntas en las que se involucren los actores locales y de la comunidad,
puede constituir el punto de inicio de un programa conjunto de recuperación de la
imagen local.

Cabe señalar que se observa un fenómeno actual que se relaciona con nuevas formas
de apropiación del espacio. Los mayores índices de ocupación, con características
netamente urbanas en sus rasgos paisajísticos y espaciales, constituyen un hecho que
debe ser revisado con profundidad. La posibilidad de considerar alternativas que
regulen características de uso y ocupación en ciertas áreas constituye la prioritaria
revisión de la ordenanza.

El tratamiento diferenciado, no homogéneo de cada área urbana de acuerdo a índices

y variables a definir por el conjunto de actores locales, permitirá revisar las normas
de ocupación homogéneas.

Otro fenómeno de mayor incidencia y que representa una amenaza más pronunciada
que el anterior, como se expuso con anterioridad, es la alarmante expansión
multidireccional, de escasos fragmentos aislados sobre el área rural. En este sentido,
la búsqueda de alternativas que revisen las actuales tendencias del crecimiento
urbano, constituye un desafío local. Encontrar puntos intermedios para discutir las
formas del crecimiento urbano rural de la ciudad y la imagen y el carácter que la
misma pude adoptar, constituye el eje central del área específica en consideración.

El ordenamiento urbano territorial abordado desde las particularidades de cada una de

las unidades territoriales homogéneas que constituyen parte de la ciudad de Colonia
Caroya, debe constituir el objetivo central de esta instancia de trabajo que incluye la
elaboración preliminar de una situación de diagnóstico sobre las variables y cuestiones
que atraviesan estos aspectos.

Como se señala en otra parte de este informe, una de las actividades de importancia
vital para la economía local, está dada por la industria. Si bien la misma constituye
parte del motor de desarrollo económico, desde aspectos localizacionales, de
estructuración y organización urbanística, requiere revisiones. Por un lado, la
ordenanza vigente considera una superficie sobredimensionada para el desarrollo de
la actividad. La misma se localiza dentro del área territorial ubicada al suroeste de la
localidad, próxima a la Ruta Nacional Nº 9 y es conflictiva y se encuentra fuera de
proporciones lógicas dentro del conjunto de la localidad. Y por otra parte, como puede
leerse en el Gráfico Nº 9, existe una gran cantidad de establecimientos distribuidos de
manera aleatoria y sin organización sobre el borde norte de la localidad que requiere
de aproximaciones en este sentido.

242
La dispersión de la actividad sobre una gran parte del entramado rural presenta
conflictos ambientales, urbanos e infraestructurales, por mencionar los más
significativos. La posibilidad de implementar acciones tendientes a minimizar los
impactos e incidencias negativas que esta dispersión industrial genera en el territorio
debe ser parte de las prioridades en relación a la organización territorial de la ciudad.

FORTALEZAS, DEBILIDADES, AMENAZAS Y OPORTUNIDADES DE LOS ASPECTOS

URBANÍSTICOS Y TERRITORIALES DE COLONIA CAROYA

DEBILIDADES
Las escasas intervenciones en materia de puesta en valor del principal capital que
posee la localidad: el paisaje cultural que constituye el conjunto de la comunidad, sus
actividades productivas y las pautas culturales como modo de vida.

La planificación territorial y urbanística y el marco regulatorio como la Ordenanza de

Planeamiento vigente, constituyen una de las principales debilidades de la localidad
en el tiempo presente. Las propuestas de dicha ordenanza respecto de las formas y
modalidades de uso y ocupación del espacio pueden convertirse en una de las
principales amenazas de la localidad.

Las escasas intervenciones en relación al cuidado, mantenimiento y puesta en valor

del sistema de espacios públicos constituido por ejes de circulación y permanencia
como sendas y parques, veredas y plazas, recorridos y lugares de encuentro. Esta
debilidad afecta tanto a la comunidad local en el desempeño de sus actividades y
funciones diarias como al conjunto del turismo potencial.

AMENAZAS
Incipiente expansión desordenada de la actividad residencial sobre el área rururbana
con características netamente urbanas en cuento a forma de subdividir y ocupar el
espacio.

Sobreprecio de lotes urbanos y mercado de suelo en torno a la especulación

inmobiliaria.

La extensa superficie del nuevo Ejido urbano de Colonia Caroya y la consideración de

dicha superficie como un área homogénea.

La falta de atención a las particularidades de cada área territorial como unidad

diferenciada y particular.

FORTALEZAS
Las condiciones y características naturales y culturales del territorio constituyen su
mayor fortaleza. Su sistema de riego y el sistema de verde lineal (constituido por la
añeja arboleda) que conforma el marco de los ejes locales de circulación principal,
junto al paisaje rural y construido configuran un conjunto de características propias y
particulares.

Los modos de uso y apropiación histórica del espacio residencial, rural y productivo, le
otorgan a la ciudad un paisaje cultural rural y urbano particular que se destaca en el
243
entorno regional. La arquitectura y el paisaje consolidado en ciertas áreas locales
conforman núcleos o parajes de gran valor.

La disponibilidad de tierras urbanas y rurales para un futuro crecimiento territorial

ordenado y equilibrado.

El tipo de actividad productiva y sus formas de asentamiento en el territorio y la

continuidad de las mismas en el tiempo y el espacio, constituye una de las principales
fortalezas de Colonia Caroya.

OPORTUNIDADES
La histórica oportunidad de convocatoria local a la comunidad en este momento, por
medio del Plan de Desarrollo Estratégico, para formar parte de las decisiones respecto
del futuro de la ciudad.

productiva que le otorga su reconocimiento en contextos más amplios y le da la

exclusividad en su experticia.

La pregnancia y permanencia cultural y territorial de las formas de vida locales y sus

consecuentes manifestaciones espaciales y paisajísticas.

244
 RECOMENDACIONES SUGERIDAS
SOBRE POSIBLES LÍNEAS DE
ACCIÓN PRIORITARIA
A continuación se señalan un conjunto de líneas de acción que se consideran necesarias
para abordar los desafíos a los que se enfrenta la comunidad de Colonia Caroya.

Elaborar de un diagnóstico ajustado en cuestiones urbanísticas y territoriales de cada

una de las áreas propuestas en este informe (área urbana, intermedia y rural) que dé
cuenta de las condiciones de las mismas y de sus particularidades, con el propósito de
que este constituya material de base que permita revisar y reelaborar la Ordenanza de
Planeamiento vigente.

Llevar a cabo acciones que impidan la expansión indiscriminada y desordenada sobre

todo el borde entre los urbano y lo rural.

Proponer posibles modelos de crecimiento urbano territorial futuro para la ciudad.

Pensar políticas de suelo factibles de ser implementadas en la realidad local respecto

del valor del mismo, que tiendan a minimizar la especulación y el sobreprecio.

Definir las condiciones de reconfiguración del borde intermedio entre lo urbano y lo

rural que articulen cualitativamente la transición entre ambos.

Elaborar los instrumentos normativos y operativos adecuados para cada área de la

ciudad. Definir las condiciones de uso y ocupación del área urbana y sus
particularidades. Definir las condiciones de fraccionamiento y subdivisión, uso y
ocupación del área intermedia. Definir las condiciones de preservación de ciertas áreas
y las posibilidades de ocupación de otras del área rural correspondiente al territorio
que abarca el ejido urbano.

Elaborar los instrumentos normativos y operativos para ciertos casos particularizados

como los referidos a cuestiones paisajísticas, patrimoniales y a ciertos ejes principales
como el eje Ruta Nacional Nº 9 y la situación del ingreso a la localidad, el eje Avenida
San Martín y su situación particular referida a su puesta en valor. El eje Avenida Pedro
Patat, entre otros.

Definir las áreas que serán adecuadas para la extensión urbana y las direcciones que
se consideran óptimas para desarrollar el crecimiento y la expansión local. Definir las
características de índices de ocupación del espacio en dichas áreas y direcciones.

Tomar decisiones respecto del área de localización de la actividad industrial y sobre

las formas de asentamiento de dicha actividad en el espacio. Definir las connotaciones
de la misma respecto de su impacto sobre los tramos de la Ruta Nacional Nº 9 en los
que se asienta. Revisar la dispersión que esta actividad encuentra actualmente sobre
gran parte del área rural de la localidad.

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 BIBLIOGRAFÍA
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

GOYTÍA, NOEMÍ; SAMAR, LIDIA; ROMANUTTI, ALEJANDRO (2006) Cuando el Patrimonio se

convierte en fuente de revitalización. El caso del norte cordobés. Impreso en Imprenta de FAUD.
UNC. Córdoba.

PESCHIUTTA, HUGO (2005) Colonia Caroya. El espacio. Realidad física y mundo simbólico.
Publicado por Municipalidad de Colonia Caroya. Córdoba.

ENTREVISTAS REALIZADAS
Entrevistas y recorridos guiados por la localidad con Arq. Alejandro Romanutti y Eduardo
Angulo.

Entrevistas y aportación de información por parte de personal de Planeamiento y Obras privadas

de la Municipalidad de Colonia Caroya.

FUENTES CONSULTADAS DE INTERNET

[Link]/

GOOGLE MAPS
[Link]

INSTANT GOOGLE STREET VIEW

[Link]

[Link]

[Link]/

DOCUMENTO INSTITUCIONAL CONSULTADO

OFICINA DE OBRAS PRIVADAS DE LA MUNICIPALIDAD DE COLONIA CAROYA (2013) ORDENANZA de

Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Colonia Caroya Nº 1788/2013

PESCHIUTTA, HUGO; ROSSI, SARA; MALIK, DAVID Y OTROS (2008) Plan de Ordenamiento
Urbanístico. Municipalidad de Colonia Caroya. Informe síntesis de tareas desarrolladas. Período
julio de 2007 marzo de 2008. Córdoba Colonia Caroya.

CARTOGRAFÍA CONSULTADA

Oficina de Obras Privadas de la Municipalidad de Colonia Caroya. Documentación y Cartografía

obrante disponible.

Archivo Histórico Municipal de la Casa de la Cultura de la Municipalidad de Colonia Caroya.

Cartografía obrante disponible.

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