MEMORIA DESCRIPTIVA ARQUITECTURA
EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA MARINA 2255
El presente documento contiene los alcances y la descripción arquitectónica del proyecto Edificio
La Marina by Bengala
1. NORMATIVA:
Se plantea dentro de los lineamientos del reglamento nacional de edificaciones y lo señalado en
el decreto supremo N° 002-2020-vivienda, que aprueba la modificación del reglamento especial
de habilitación urbana y edificación, aprobado por decreto supremo N° 010-2018-vivienda y su
modificatoria N°012-2019-vivienda. El proyecto está sujeto al oficio Nº 184-2022-
VIVIENDA/VMVU-DGPRVU como Opinión vinculante sobre la prevalencia normativa del
Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación sobre la Ordenanza N° 2361-2021-
MML, en materia de Vivienda de Interés Social.
2. SISTEMA CONSTRUCTIVO:
El sistema constructivo del proyecto será aporticado, cuyos elementos estructurales consistirán
en vigas, columnas y placas.
3. UBICACIÓN:
El edificio está ubicado en la avenida de La Marina 2255 Sub lote A, urbanización Pando – II
etapa, distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima.
4. TERRENO:
Se desarrolla en un terreno de 1000.00 m2, debidamente registrado según partida n° 49014331.
5. PROYECTO:
El edificio cuenta con un área techada total de 18,287.04 m2 y un área libre de 403.21 (40.32%).
Consta de cisterna y cuarto de bombas, 5 sótanos, área de comercio a nivel de la calle, 22 niveles
de vivienda y azotea. El edificio se retira, según el parámetro municipal, 5.00 ml frente a la
avenida de La Marina.
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Al nivel de la calle (npt +/-0.00m), desde el área de retiro se puede ingresar a la rampa vehicular,
el ingreso peatonal y al área de comercio. Se accede a la recepción y posteriormente al corredor
que da a los departamentos dúplex 101, 102, hall de ascensor, escalera n° 1, que sube de los
sótanos, escalera n° 2, que baja de los niveles de vivienda, y a una sala de usos múltiples.
Los estacionamientos se disponen en cinco niveles a los cuales se accede mediante rampas y
que abastecen a 117 plazas de estacionamientos, 93 simples y 12 tándem. De esta cantidad, 2
están asignados al comercio.
Los pisos de vivienda van del 1 al 22 y son 169 las unidades que se distribuyen en estos niveles.
En la azotea se encuentran zonas techadas y no techadas de los departamentos 2201 y 2202 y
903, cada una con sus respectivas áreas verdes, y áreas comunes como sala de usos múltiples,
zona de parrillas, gimnasio y terraza con piscina.
USOS
El proyecto es un edificio de comercio y vivienda multifamiliar, uso que es compatible con
comercio zonal (CZ), residencial de densidad media (RDM) y residencial de densidad alta (RDA)
como indica el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
DENSIDAD NETA
De acuerdo a la normativa, que indica en el artículo 10.6, “los proyectos de edificaciones
multifamiliares que se desarrollen en lotes iguales o mayores a 450.00 m2 pueden acogerse a
los parámetros de altura, densidad máxima y área libre establecidos en el presente artículo para
conjuntos residenciales, de acuerdo a la zonificación correspondiente.” En este caso, al contar
con un lote de 1000.00 m2 y al ser compatible con RDA, la densidad máxima deberá ser 5600
hab/ha, cantidad que no es sobrepasada en el proyecto, ya que cuenta con 41 departamentos
de 3 dormitorios, 99 departamentos de 2 dormitorios y 29 departamentos de 1 dormitorio, lo que
nos da una población de 560 habitantes sobre un terreno de 0.1 hectáreas (1000.00 m2), dando
como resultado una densidad de 5600 hab/ha.
ÁREA LIBRE
De acuerdo a la normativa, que indica en el artículo 10.6, “los proyectos de edificaciones
multifamiliares que se desarrollen en lotes iguales o mayores a 450.00 m2 pueden acogerse a
los parámetros de altura, densidad máxima y área libre establecidos en el presente artículo para
conjuntos residenciales, de acuerdo a la zonificación correspondiente.” En este caso, al contar
con un lote de 1000.00 m2 y al ser compatible con RDA, el área libre del proyecto debe ser como
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mínimo de 40%, porcentaje que se cumple, ya que el primer nivel de vivienda cuenta con 596.79
m2, dando como resultado 403.21 m2 (40.32%) de área libre.
ALTURA MÁXIMA
De acuerdo a la normativa, que indica en el artículo 10.6, “los proyectos de edificaciones
multifamiliares que se desarrollen en lotes iguales o mayores a 450.00 m2 pueden acogerse a
los parámetros de altura, densidad máxima y área libre establecidos en el presente artículo para
conjuntos residenciales, de acuerdo a la zonificación correspondiente.” En este caso, al contar
con un lote de 1000.00 m2 y al ser compatible con RDA, la altura máxima podrá ser de 1.5(a+r),
siendo a=68.06 ml + r=10.00 ml, dando un total de 117.09 ml.
Se propone 60.00 ml para el edificio medidos desde el nivel de la calle hasta la losa de la azotea,
estando así dentro de lo indicado por la norma. Además, se está planteando tener 2.67 ml de
piso a piso contados desde el nivel 60.00, para así poder ganar altura en la zona comercial que
se encuentra en el frente del terreno, llegando a tener 3.93 ml de piso a piso.
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RETIRO MÍNIMO
De acuerdo al certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios el retiro mínimo deberá ser
de 5.00 ml desde el límite de propiedad, distancia que se respeta en la propuesta arquitectónica.
ÁREA MÍNIMA DE LOTE
De acuerdo al certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios el área mínima de lote
normativo deberá ser de 450.00 m2, cumpliéndose esta área, ya que el proyecto cuenta con un
lote de 1000.00 m2.
FRENTE MÍNIMO DE LOTE
De acuerdo al certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios el frente mínimo de lote
deberá ser de 10.00 ml, cumpliéndose esta distancia, ya que el proyecto cuenta con un frente de
25.00 ml.
ESTACIONAMIENTO DE AUTOS
De acuerdo a la normativa, para los proyectos enmarcados en el programa mi vivienda, se
requiere como mínimo un estacionamiento por cada tres unidades de vivienda. por lo que la
cantidad de autos será la división de 169 entre 3, dando como resultado 57 autos, sin embargo,
en el proyecto se está considerando 115 autos para esta función.
Según la norma A070 del RNE, para los estacionamientos de los locales de expendio de comidas
y bebidas se considera 1 estacionamiento cada 20 personas con cargos administrativos y 1
estacionamiento cada 20 comensales. Como aforo se está usando, para el cálculo, 2 personas
con cargos administrativos y 50 consumidores que están en base al mobiliario propuesto, dando
como resultado 4 estacionamientos. De esta cantidad se aplica lo indicado en el cuadro n° 23, el
60% (2) debe ser para autos, 10% (1) para motos y 30% (1) para vehículos menores, siendo la
cantidad final de autos igual a 2 estacionamientos.
ESTACIONAMIENTO DE BICICLETAS / MOTOS
De acuerdo a la normativa, la cantidad de bicicletas está en base al 5% del área de
estacionamientos, siendo la misma 712.50 m2. A esta área se le aplica el 5% dando 35.63 m2
destinados para bicicletas y siendo la cantidad mínima de bicicletas 24, ya que dividimos el monto
indicado entre 1.50 m2 (0.75 m X 2.00 m). Sin embargo, se está colocando 58 estacionamientos
para bicicletas y se cubre la cantidad expuesta en el punto de estacionamiento de autos de 1
moto y 1 bicicleta, cumpliendo así con el mínimo requerido.
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DEPARTAMENTOS
De acuerdo a la normativa, el área techada de una VIS sin capacidad de ampliación
(departamentos en edificios multifamiliares en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva
y de propiedad común), debe tener un área no menor de 40.00 m2.
La distribución de los departamentos se desarrolla en 22 niveles, teniendo 169 unidades de
vivienda en total 4 tipo dúplex y 165 tipo flat.
Todos los ambientes cuentan con iluminación y ventilación natural necesaria para el uso de sus
ocupantes mediante el frente principal y pozos interiores, cumpliendo así con lo indicado en la
norma.
6. ORGANIZACIÓN GENERAL:
CISTERNA / CUARTO DE BOMBAS (NPT -16.67 m)
• Cuarto de bombas
• Cisterna de agua contra incendios
• Cisterna de consumo doméstico
• Escalera de evacuación cerrada n° 1
SÓTANO 5 (NPT -13.82 m / -15.32 m)
• 21 estacionamientos simples
• 3 estacionamientos tándem
• Rampa vehicular
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• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación cerrada n° 1
• 15 depósitos
SÓTANO 2 - 3 - 4 (NPT -5.27 m / -6.77 m / -8.12 m / -9.62 m / -10.97 m / -12.47 m)
• 19 estacionamientos simples
• 3 estacionamientos tándem
• Rampa vehicular
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación cerrada n° 1
• 15 depósitos
SÓTANO 1 (NPT -2.42 m / -3.92 m)
• 58 estacionamientos de bicicletas de vivienda
• 1 estacionamiento de bicicleta de comercio
• 1 moto de comercio
• 15 estacionamientos simples
• Rampa vehicular
• Cuarto de basura
• Lavandería
• Pet shower
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación cerrada n° 1
• 10 depósitos
PISO 1 (NPT +0.00 m / +1.26 m)
• Acceso a rampa vehicular
• Acceso a recepción
• Acceso a comercio
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación cerrada n° 1
• Escalera de evacuación con vestíbulo previo con ventilación mecánica n° 2
• Departamento dúplex 101 y 102
• Sala de usos múltiples
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PISO 2 (NPT +3.93 m)
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación con vestíbulo previo con ventilación mecánica n° 2
• Departamentos flat 201, 202, 203, 204, 205, 206, 101 y 102
PISO TIPICO 3 AL 21 (NPT +6.60 m / +9.27 m / +11.94 m / +14.61 m / +17.28 m / +19.95 m /
+22.62 m / +25.29 m / +27.96 m / +30.63 m / +33.30 m / +35.97 m / +38.64 m / +41.31 m / +43.98
m / +46.65 m / +49.32 m / +51.99 m / +54.66 m)
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación con vestíbulo previo con ventilación mecánica n° 2
• Departamentos flat X01, X02, X03, X04, X05, X06, X07 Y X08
PISO 22 (NPT +57.33 m)
• Hall de ascensores
• Escalera de evacuación con vestíbulo previo con ventilación mecánica n° 2
• Departamentos flat 2201, 2202, 2203, 2204, 2205, 2206Y 2207
• Departamentos duplex 2208 y 2209
AZOTEA (NPT +60.00 m)
• Departamentos duplex 2208 y 2209
• Sala de usos múltiples
• Zona de parrillas
• Gimnasio
• Terraza con piscina
Atentamente,
……………………………………………………………………
Jorge Sánchez Herrera
CAP 11197
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