SISTEMAS CONTABLES
PROPIEDADES DE INVERSIÓN VIGILADA MINEDUCACIÓN
1. Propiedades de inversión
1.1 Definiciones generales
Arrendamiento Es un acuerdo en el que el arrendador conviene con
el arrendatario en percibir una suma única de dinero
o una serie de pagos o cuotas, por cederle el
derecho a usar un activo durante un periodo
determinado
Arrendador Persona que da en arrendamiento alguna cosa.
Arrendatario Que toma algo en arrendamiento.
Arrendamiento financiero Es un tipo de arrendamiento en el que se trasfieren
sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes
a la propiedad de un activo.
La propiedad de este puede ser eventualmente
transferido o no serlo.
Arrendamiento operativo Es un tipo de arrendamiento que no transfiere
sustancialmente todos los riesgos y ventajas asociados a
la propiedad.
Es cualquier acuerdo de arrendamiento distinto al
arrendamiento financiero.
1.2 Definición y alcance
Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un
edificio, o ambos) que se mantienen por el dueño o el arrendatario bajo un
arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas.
Esta sección se aplicará a la contabilidad de propiedades de inversión cuyo valor
razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, así
como a ciertas participaciones en propiedades mantenidas por un arrendatario, dentro
de un acuerdo de arrendamiento operativo si, y solo si, la propiedad cumpliese con
ser una propiedad de inversión. Solo las propiedades de inversión cuyo valor
razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en
un contexto de negocio en marcha, se contabilizarán de acuerdo con esta sección por
su valor razonable con cambios en resultados. Todas las demás propiedades de
inversión se contabilizarán como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo de
costo-depreciación deterioro del valor de la Sección 17: Propiedades, Planta y Equipo.
Ejemplo 1: Concepto propiedades de inversión mantenidas por el dueño
“Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante
arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento” (IASC, 2009, p.
6, ej.1).
Respuesta ejemplo concepto propiedades de inversión mantenidas por el dueño
La entidad (el arrendador) clasifica el edificio como una partida de propiedades de
inversión. Es una propiedad que se mantiene para obtener rentas.
Ejemplo 2: No cumple definición de propiedades de inversión
“Una entidad posee un edificio desde el cual opera un hotel (es decir, arrienda
habitaciones de hotel a terceros independientes mediante un arrendamiento operativo
a cambio de pagos por el arrendamiento). La entidad proporciona a los huéspedes del
hotel una variedad de servicios comúnmente ofrecidos por hoteles boutique. Algunos
de estos servicios están incluidos en la tarifa diaria por habitación (como desayuno y
televisión); otros servicios se cobran por separado (p. ej., otras comidas, bebidas a la
habitación, gimnasio y visitas guiadas por los alrededores)” (IASC, 2009, p. 8, ej.9).
Respuesta ejemplo 2: No cumple definición de propiedades de inversión
El edificio no es una propiedad de inversión. La entidad participa activamente en la
operación del negocio hotelero en el edificio. La entidad debe clasificar el edificio como
propiedades, planta y equipo, ya que las entradas de efectivo (ingreso derivado de
rentas e ingreso por los demás servicios proporcionados) dependen de la manera en
que opera dicho negocio.
Ejemplo 3: Caso arrendamiento financiero - arrendador
Una entidad posee un edificio que arrienda a un tercero independiente mediante un
arrendamiento financiero, a cambio de pagos por el arrendamiento (IASC, 2009, p. 7,
ej.7).
La entidad (el arrendador) no clasifica el edificio como una partida de propiedades de
inversión. La entidad posee una cuenta por cobrar en relación con el arrendamiento
financiero. La entidad hubiera dado de baja la propiedad al comienzo del plazo del
arrendamiento (véase la Sección 20).
1.2.1 Tratamiento alternativo arrendamiento operativo
Una participación en una propiedad, que se mantenga por un arrendatario dentro de un
acuerdo de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como propiedad
de inversión utilizando esta sección si, y solo si, la propiedad cumpliese, de otra forma,
la definición de propiedades de inversión, y el arrendatario pudiera medir el valor
razonable participación en la propiedad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un
contexto de negocio en marcha. Esta clasificación alternativa estará disponible para
cada una de las propiedades por separado.
Ejemplo caso tratamiento alternativo: Derechos sobre una propiedad en el marco
de un arrendamiento operativo
“Una entidad (como arrendatario) arrienda, de un tercero independiente, un edificio
(edificio 1) mediante un arrendamiento operativo. Además, la entidad (como
arrendador) subarrienda el edificio 1, mediante arrendamientos operativos, a varios
terceros independientes. La entidad obtiene ganancias de su derecho de
arrendamiento sobre el edificio 1 cobrando a sus arrendatarios una renta mayor que la
que tiene que pagar” (IASC, 2009, p. 9, ej. 10).
Respuesta caso tratamiento alternativo
Si, y sólo si la entidad puede medir con fiabilidad el valor razonable del derecho
sobre la propiedad, puede clasificar su derecho de arrendamiento sobre el edificio
como una partida de propiedades de inversión, aunque no está obligada a hacerlo.
Esta clasificación está permitida, ya que el derecho de arrendamiento sobre el
edificio cumple, de otra manera, con la definición de propiedades de inversión
(es decir, se mantiene para obtener rentas). Si la entidad elige contabilizar el derecho
sobre la propiedad como propiedades de inversión, debe hacerlo de acuerdo con el
párrafo 16.6, es decir, reconocer un activo (propiedades de inversión) y un pasivo
(obligación de realizar los pagos por el arrendamiento).
Si la entidad no puede medir con fiabilidad el valor razonable del derecho sobre la
propiedad, se le prohíbe que elija clasificar su derecho de arrendamiento sobre el
edificio como una partida de propiedades de inversión. Se aplicarán los
requerimientos de la Sección 20 acerca de los arrendamientos operativos.
1.3 Medición inicial
Medición inicial de la propiedad de inversión = Costo.
Fuente: Randall (2012)
Por ejemplo, tarifas de corretaje y legal, impuestos de transferencia de propiedad y
otros costos de transacción son gastos directamente atribuibles.
Si el pago es diferido más allá de los términos de crédito normal, el costo sería
igual al valor presente de pagos futuros.
• El costo inicial de un inmueble mantenido bajo un contrato de régimen de
arrendamiento y clasificado como una propiedad de inversión es:
- El más bajo entre el valor razonable de los derechos sobre la propiedad; y
- El valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento.
• Una suma equivalente es reconocida como un pasivo.
- Es decir, el derecho sobre la propiedad es inicialmente reconocido y medido
como un arrendamiento financiero, de conformidad con el párrafo 20.9.
Ejemplo: Medición en el reconocimiento inicial
“El 1 de enero de 2011, una entidad compró un bloque de oficinas (edificio) por
1.000.000 u.m. El precio de compra se financió con un préstamo de 1.010.000 u.m.
(que incluía 10.000 u.m. de comisiones por obtención de préstamo). El edificio sirve
como garantía del préstamo. La adquisición del edificio implicó costos legales directos
e impuestos no recuperables por la transferencia de la propiedad de 10.000 u.m. y
50.000 u.m., respectivamente.
En 2011, la entidad remodeló el edificio, transformándolo en apartamentos
residenciales de lujo para arrendar a terceros independientes mediante
arrendamientos operativos. Los desembolsos incurridos al remodelar el edificio fueron
los siguientes:
• 100.000 u.m. en permisos de planificación.
• 1.500.000 u.m. de costos de construcción (incluidos 60.000 u.m. de impuestos
recuperables).
La remodelación finalizó y los apartamentos estuvieron listos para ser arrendados el 1
de octubre de 2011.
Respecto de este edificio, el gobierno local le cobró a la entidad impuestos en
concepto de servicios en la propiedad por 1.000 u.m. mensuales.
¿Cuál es el costo del edificio en el reconocimiento inicial?” (IASC, 2009, p12. Ej. 16).
Respuesta ejemplo 1: Medición en el reconocimiento inicial
Descripción Calculo o razón u.m Referencia a las
NIIF para las
Pymes
Precio de compra Precio de compra 1.000.000 16.5 y 17.10(a)
Comisión hipotecaria Incluida en la deuda hipotecaria - 11.6
Impuestos por transferencia Desembolso directamente 50.000 16.5 y 17.10(a)
atribuible
Honorarios legales Desembolso directamente 10.000 16.5 y 17.10(a)
atribuible
Permiso de planificación Desembolso directamente 100.000 16.5 y 17.10(b)
atribuible
Costos de construcción 1.500.000 u.m.; rembolso de 1.440.000 16.5 y 17.10(b)
60.000 u.m.
Impuestos por servicios:
durante la construcción 1.000 u.m. por 9 meses en la 9.000 16.5 y 17.10(b)
remodelación
después de la construcción Costo operativo, en resultados - 16.5 & 5.6
Costos por préstamos Reconocidos como gastos en - 25.2
los resultados
Costo del edificio 2.609.000
1.4 Medición posterior de las propiedades de inversión
La medición posterior al reconocimiento inicial depende de las circunstancias en lugar
de la elección de política contable entre los modelos de costo y valor razonable.
Si una entidad puede medir el valor razonable de una partida de propiedades de
inversión con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de
negocio en marcha, debe usar el modelo del valor razonable.
De lo contrario, la partida de propiedades de inversión se contabiliza como
propiedades, planta y equipo mediante el modelo de costo-depreciación-deterioro de la
Sección 17.
Ejemplo 1: medición posterior
“Una entidad no puede medir con fiabilidad el valor razonable de ninguna de sus
propiedades de inversión sin costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha. Tras el reconocimiento inicial, mide las propiedades de inversión al
costo menos toda depreciación acumulada y toda pérdida por deterioro acumulada”.
(IASC, 2009, ej. 18, p.15)
Respuesta ejemplo 1: medición posterior
La política contable de la entidad cumple con lo establecido en la NIIF para las
PYMES. Todas sus propiedades de inversión se contabilizan como propiedades,
planta y equipo, conforme a la Sección 17, mediante el modelo de costo-depreciación-
deterioro.
Ejemplo 2: medición posterior
“Una entidad puede medir con fiabilidad el valor razonable de todas sus propiedades
de inversión en un contexto de negocio en marcha. La entidad mide todas sus
propiedades de inversión, tras el reconocimiento inicial, al valor razonable” (IASC,
2009, ej. 19, p.15).
Respuesta ejemplo 2: medición posterior
La política contable de la entidad cumple con lo establecido en la NIIF para las
PYMES. Mide todas sus propiedades de inversión al valor razonable en cada fecha de
presentación con cambios en el valor razonable reconocidos en los resultados.
1.4.1 Transferencias por imposibilidad de medir el valor razonable
Cuando ya no esté disponible un cálculo fiable del valor razonable (sin costo
desproporcionado o esfuerzo) para un elemento de propiedades de inversión que se
mide utilizando el modelo del valor razonable, la entidad contabilizará a partir de ese
momento la partida como propiedades, planta y equipo, de acuerdo con la Sección 17,
hasta que vuelva a estar disponible una medición fiable del valor razonable.
Según la Sección 17, el importe en libros de la propiedad de inversión en dicha fecha,
el valor en libros de la propiedad de inversión en esa fecha:
Se convierte en su costo, de acuerdo a la Sección 17;
Se requiere revelar la transferencia (se trata de un cambio de circunstancias,
por lo cual no es un cambio en política contable).
Ejemplo caso transferencias por imposibilidad de medir el valor razonable
“El 1 de enero de 2011, una entidad adquirió una propiedad de inversión por 1.000.000
u.m. Al 31 de diciembre de 2012, la entidad midió el valor razonable de la propiedad en
1.200.000 u.m. en su estado de situación financiera. Llegado el 31 de diciembre de
2013, la gerencia ya no pudo medir con fiabilidad el valor razonable de la propiedad.
El 31 de diciembre de 2013, la gerencia estimó el importe recuperable del edificio en
700.000 u.m. y su vida útil restante en 30 años. Se sospecha que el valor residual del
edificio es nulo (dado que el valor razonable no puede determinarse con fiabilidad).
La gerencia considera que el método lineal refleja el patrón en función del cual espera
consumir los beneficios económicos futuros del edificio.
El valor del terreno sobre el cual se encuentra el edificio carece de importancia
relativa” (IASC, 2009, p.17, ej.23).
Respuesta caso transferencias por imposibilidad de medir el valor razonable
Al 31 de diciembre de 2013, la entidad debe transferir la propiedad de propiedades de
inversión (registrada al valor razonable) a propiedad de propiedades, planta y equipo
(propiedad de inversión registrada con el modelo de costo-depreciación-deterioro) a su
importe en libros de 1.200.000 u.m. Ese importe se considera el costo de la propiedad.
La entidad debe reconocer de inmediato una pérdida por deterioro de 500.000 u.m. (es
decir, un costo de 1.200.000 u.m. menos un importe recuperable de 700.000 u.m.) en
los resultados para el año que finalizó el 31 de diciembre de 2013. La entidad debe
revelar la nueva clasificación como un cambio de circunstancias.
Nota: A partir del 1 de enero de 2014, la entidad depreciará el edificio con el método
lineal durante su vida útil restante de 30 años hasta un valor residual nulo.
1.4.2 Transferencias por ventas
Ejemplo transferencias por ventas
“El 1 de enero de 20X3, una entidad comenzó a remodelar un edificio clasificado
anteriormente como una propiedad de inversión para la venta en el curso normal de las
operaciones. La entidad no puede medir el valor razonable de la propiedad de
inversión con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha y, por lo tanto, tras el reconocimiento inicial, la midió usando el
modelo de costo-depreciación-deterioro. El 1 de enero de 20X3, el edificio tenía un
importe en libros de 700 u.m. (es decir, un costo de 2.000 u.m. menos una
depreciación acumulada de 1.300 u.m.)” (IASC, 2009, p. 20, ej. 27).
Respuesta ejemplo transferencias por ventas
El efecto del cambio en el uso es una transferencia de 700 u.m. de propiedades, planta
y equipo (propiedad de inversión empleando el modelo de costo-depreciación-
deterioro) a inventarios (véase la Sección 13). El costo atribuido de la propiedad para
la contabilidad posterior, conforme a la Sección 13, es de 700 u.m.
1.4.2 Transferencias por uso del activo por parte del dueño
“El 15 de julio de 20X4, la gerencia comenzó a evaluar otros usos posibles para una
propiedad de inversión que la entidad había adquirido muchos años antes y que
registra con el modelo del valor razonable. El 30 de septiembre de 20X4, la gerencia
consideró el análisis de usos posibles para el edificio y decidió que se remodelaría
para usarlo como centro de investigación y desarrollo. En dicha reunión, la gerencia
decidió notificar a todos los arrendatarios que deberían desalojar el edificio el 1 de
enero de 20X5, o antes de esa fecha, y que serían indemnizados por desalojo
temprano, conforme los requerimientos de la legislación nacional. El 15 de octubre de
20X4, después de que la gerencia consultara con los abogados de la entidad, se
enviaron avisos de desalojo a los arrendatarios. El 1 de enero de 20X5, los
arrendatarios desalojaron el edificio y se comenzó a remodelar el edificio para su
utilización como centro de investigación y desarrollo de la entidad. El 31 de marzo de
20X5, finalizó la remodelación y el equipo de investigación y desarrollo de la entidad
ocupó el edificio.
¿Cuándo dejó el edificio de ser una propiedad de inversión?” (IASC, 2009, p.20, ej.29).
Respuesta ejemplo transferencias por uso del activo por parte del dueño:
El edificio dejó de ser una propiedad de inversión el 1 de enero de 20X5, fecha en que
fue ocupado por la entidad y los arrendatarios fueron desalojados. En esta fecha, el
edificio se convirtió en propiedades, planta y equipo; se mantiene para su uso en la
producción.
1.5 Información a revelar
Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de inversión
contabilizadas al valor razonable con cambios en resultados:
Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del valor
razonable de las propiedades de inversión.
La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (como han
sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una
tasación hecha por un tasador independiente, de reconocida calificación
profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y categoría de la
propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha
forma de valoración, se revelará este hecho.
La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades
de inversión, al cobro de los ingresos derivados de éstas o de los recursos
obtenidos por su disposición.
Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de
propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras de éstas.
Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al
inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente.
La conciliación entre el valor en libros de la PI al inicio y al final del período,
mostrando por separado:
- Adiciones (revelación por separado adquisiciones a través de combinaciones
de negocios).
- Ganancias o pérdidas netas derivadas de los ajustes al valor razonable.
- Transferencias a PP& E cuando una medida confiable del valor razonable ya
no está disponible.
- Transferencias hacia y desde inventarios e inmuebles ocupados por el
propietario (PP&E).
- Otros cambios.
No se necesita presentar conciliaciones para períodos posteriores.
Ejemplo caso información a revelar (IASC, 2009, p. 22, ej. 30)
Un grupo puede presentar información a revelar acerca de sus propiedades de
inversión de la siguiente manera:
Grupo ABC
[Extracto de] estado consolidado de situación financiera
NOTA: Al 31 de diciembre Al 31 de Referencia a
de 2012 diciembre de la NIIF para
U.M 2011 las PYMES
U.M
Activos no
corrientes
Propiedades, 15 5.271 4.300 4.2(e)
planta y equipo
Propiedades de 16 17.000 10.000 4.2(f)
inversión
Grupo XYZ
[Extracto de las] notas para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2012
Nota 1: Políticas contables
Propiedades de inversión Referencia a la NIIF para las PYMES
Las partidas de propiedades de inversión cuyo [párrafos 8.5– 16.10]
valor razonable puede medirse con fiabilidad sin
costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto
de negocio en marcha, tras el reconocimiento
inicial se miden al valor razonable con cambios en
el valor razonable reconocidos en los resultados.
Todas las demás propiedades de inversión se
contabilizan como propiedades, planta y equipo.
Propiedades, planta y equipo Referencia a la NIIF para las PYMES
Las propiedades de inversión cuyo valor razonable [Párrafos 8.5– 17.31]
no puede medirse con fiabilidad en un contexto de
negocio en marcha se presentan como una clase
separada de propiedades, planta y equipo. Dicha
propiedad se mide, tras el reconocimiento inicial, al
costo menos la depreciación acumulada y las
pérdidas por deterioro acumuladas. El valor
residual de dicha propiedad de inversión se
considera nulo, ya que su valor razonable no
puede medirse con fiabilidad sin costo o efecto
desproporcionado en un contexto de negocio en
marcha. La depreciación se carga para distribuir el
costo de los edificios a lo largo de su vida útil
estimada, aplicando el método lineal. Los terrenos
tienen una vida útil indefinida y por lo tanto no se
deprecian. La vida útil de los edificios es de 75
años a partir de la fecha de construcción.
Nota 5: Ganancia antes de impuestos
Las siguientes partidas se han reconocido como gastos (ingresos) al determinar la ganancia antes de
impuestos:
Ganancias antes de impuestos 2012 2011 Referencia a la NIIF para
las PYMES
u.m. u.m.
Ingresos derivados de rentas provenientes de (X) (X) 23.30(b)(viii)
las propiedades de inversión.
Aumento en el valor razonable de una (800) – 3.2
propiedad de inversión durante años anteriores
que se reconoce cuando la gerencia determina
que el valor razonable de la propiedad puede
establecerse con fiabilidad sin costo o efecto
desproporcionado en un contexto de negocio
en marcha.
Aumento en el valor razonable de la propiedad (1.000) (X) 3.2
de inversión durante el año.
Ganancias obtenidas por disposición de una (100) (X) 3.2
propiedad de inversión registrada mediante el
modelo de costo-amortización-deterioro.
Depreciación (propiedades de inversión). 40 X 3.2
Nota 15: Propiedades, planta y equipo
Descripción Terrenos y Propiedades Total Referencia a la
edificios de inversión en u.m. NIIF para las
PYMES
u.m u.m
Costo 2.000 3.000 5.000 17.31(d)
Depreciación acumulada (500) (200) (700) 17.31(d)
Importe en libros al 31 de diciembre 1.500 2.800 4.300 17.31(e)
de 2011
Adiciones - 100 100 17.31(e)(i)
Adquiridos en una combinación de 1.000 250 1.250 17.31(e)(iii)
negocios
Transferidos a propiedades de (180) (180) 17.31(e)(iv)
inversión, ya que se dispone de una
medida fiable de valor razonable
Disposiciones (120) (120) 17.31(e)(ii)
Depreciación (39) (40) (79) 17.31(e)(vi)
Importe en libros al 31 de diciembre 2.461 2.810 5.271 17.31(e)
de 2012
Costo 3.000 3.020 6.020 17.31(d)
Depreciación acumulada (539) (210) (749) 17.31(d)
Importe en libros al 31 de diciembre 2.461 2.810 5.271 17.31(e)
de 2012
Referencia a la
NIIF para las
PYMES
17.32(a)
El 31 de diciembre de 2012, la propiedad de inversión contabilizada
como propiedades, planta y equipo, con un importe en libros de 1.000
u.m. fue pignorada como garantía de un préstamo de 800 u.m. otorgado
por el Banco A. El préstamo genera intereses a una tasa fija del 3%
anual y debe pagarse en su totalidad el 31 de diciembre de 2018. La
propiedad de inversión del grupo se encontraba libre de gravámenes al
31 de diciembre de 2011.
Nota 16: Propiedades de inversión Referencia a la
NIIF para las
PYMES
La determinación del valor razonable de las propiedades de inversión se 16.10(a) y (b)
realiza al final de cada año y está a cargo de tasadores independientes
calificados, quienes utilizan, para ello, precios de mercado actualizados
para inmuebles comparables, con ajustes en función de cualquier
diferencia en naturaleza, ubicación y condiciones.
Descripción u.m.
Importe en libros al 31 de diciembre de 2011 10.000 16.10(e)
Adiciones 2.100 16.10(e)(i)
Adquiridas en una combinación de negocios 3.020 16.10(e)(i)
Transferidas de propiedades de inversión registradas 980 16.10(e)(v)
como propiedades, planta y equipo, dado que se
encontraba disponible una medida fiable de valor
razonable en un contexto de negocio en marcha.
Aumento en el valor razonable durante el año 1.000 16.10(e)(ii)
Disposiciones (100) 16.10(v)
Importe en libros al 31 de diciembre de 2012 17.000 16.10(e)
Referencia a la NIIF para
las PYMES
La propiedad de inversión con un importe en libros de 6.000 u.m. 16.10(c)
fue pignorada como garantía de un préstamo de 8.000 u.m. (2011:
8.000 u.m.) otorgado por el Banco B. El préstamo genera intereses
a una tasa fija del 2,5% anual y debe pagarse en su totalidad el 31
de diciembre de 2009. El grupo no puede disponer de la propiedad
pignorada sin el consentimiento escrito del Banco B.
El 31 de diciembre de 2012, el grupo había contratado a la Entidad 16.10(d)
D para construir un bloque de oficinas en terreno desocupado,
propiedad del grupo. En el contrato de precio fijo de 4.000 u.m., se
exige que la construcción haya comenzado para el 30 de junio de
2013 y haya finalizado para el 30 de junio de 2015. No había
compromisos contractuales al 31 de diciembre de 2011.
Los pagos mínimos por el arrendamiento a cobrar conforme 20.30(a)
arrendamientos operativos no cancelables:
Bibliografía
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