UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTÍN DE AREQUIPA

ESCUELA DE POSGRADO

UNIDAD DE POSGRADO DE LA FACULTAD DE DERECHO

“IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE

PÚBLICA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA
DACIÓN DE LA LEY N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS
REGISTRADORES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA
ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE AREQUIPA, 2015-2017”

Tesis presentada por el Bachiller JORGE

LUIS TAPIA PALACIOS para optar el
Grado Académico de Maestro en
Ciencias: Derecho, con mención en
Derecho Civil.

Asesor: Mag. Hugo Cesar Salas Ortiz

AREQUIPA – PERÚ

2019
DEDICATORIA

A mi familia, por ser el pilar y motivo del deseo

de superación personal y profesional.
AGRADECIMIENTO

AGRADECIMIENTO
Agradezco a la Universidad Nacional de San Agustín,
a los docentes por los conocimientos impartidos para
mi formación profesional.

A mi asesor por su apoyo para el desarrollo de la

presente investigación.
 ÍNDICE
Contenido

DEDICATORIA ......................................................................................................... 2

AGRADECIMIENTO ................................................................................................. 3

ÍNDICE ...................................................................................................................... 4

RESUMEN ................................................................................................................. 9

ABSTRACT ............................................................................................................. 10

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 11

CAPÍTULO I ASPECTOS METODOLÓGICOS ....................................................... 13

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .................................................................. 13

2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ....................................................................... 14
2.1. INTERROGANTE GENERAL .............................................................................. 14
2.2. INTERROGANTES ESPECÍFICAS ..................................................................... 14
3. IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ...................... 15
4. ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS ................................................................... 15
5. TIPO, NIVEL Y MÉTODO DE INVESTIGACIÓN ............................................... 17
6. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN ................................................................. 17
6.1. OBJETIVO GENERAL .......................................................................................... 17
6.2. OBJETIVO ESPECÍFICAS ................................................................................... 18
7. HIPÓTESIS .................................................................................................................. 18
8. OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES ......................................................... 18
9. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS ............................................................................. 19
10. CAMPO DE VERIFICACIÓN ............................................................................... 19
10.1. UBICACIÓN ESPACIAL ................................................................................... 19
10.2. UBICACIÓN TEMPORAL ................................................................................ 20
10.3. UNIDADES DE ESTUDIO ................................................................................. 21
10.4. ESTRATEGIAS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN ........................ 21
CAPÍTULO II REFERENCIAS TEÓRICAS ............................................................. 22

1. CALIFICACIÓN REGISTRAL .......................................................................... 22

1.1. CONCEPTO ............................................................................................................. 22

1.2. CARACTERES ........................................................................................................ 24
 1.3. CALIFICACIÓN EN ASPECTO MATERIAL Y FORMAL ............................. 25
1.4. ALCANCES.............................................................................................................. 27
1.4.1. LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS .......................................................... 28
1.4.2. CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES ........................................................... 28
1.4.3. VALIDEZ DEL ACTO ........................................................................................ 28
1.4.4. ADECUACIÓN CON LOS ANTECEDENTES REGISTRALES .................. 30
1.5. CALIFICACIÓN DE LAS INSTANCIAS REGISTRALES ............................... 30
1.6. CONSECUENCIAS DE LAS INSTANCIAS REGISTRALES .......................... 31
1.6.1. CALIFICACIÓN POSITIVA ............................................................................. 31
1.6.2. CALIFICACIÓN NEGATIVA ........................................................................... 33
[Link]. OBSERVACIÓN .............................................................................................. 33
[Link]. LIQUIDACIÓN ................................................................................................ 34
[Link]. TACHA .............................................................................................................. 34
2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN ..................................................................... 36

2.1. CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN ...................................... 36

2.2. CARACTERÍSTICAS DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN ...................... 37
2.3. LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA EN EL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN ............................................................................................................... 38
3. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL ...................................................... 39

3.1. CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL ..................... 39

3.2. REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL ................... 41
CAPÍTULO III ANÁLISIS JURÍDICO ..................................................................... 45

1. EL PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL. .............................................. 45

1.1. SOBRE LAS GENERALIDADES DE LOS INFORMANTES ........................... 45
1.1.1. EXPERIENCIA LABORAL (EN SUNARP) DE LOS INFORMANTES ...... 45
1.1.2. FORMACIÓN PROFESIONAL DE LOS INFORMANTES .......................... 48
1.2. SOBRE LA MATERIA ANALIZADA .................................................................. 50
1.2.1. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA CONFRONTACIÓN DE
ANTECEDENTES REGISTRALES ................................................................................ 50
1.2.2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA REVISIÓN DE TÍTULOS
ARCHIVADOS ................................................................................................................... 52
1.2.3. LOS OBSTÁCULOS DE LA PARTIDA REGISTRAL Y VIABILIDAD DE
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL..................................................................................... 54
 1.2.4. CONFRONTACIÓN DE DATOS DE LA BASE DE DATOS DE RENIEC
EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL ........................................................................... 56
1.2.5. DURACIÓN DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL .............. 58
1.2.6. REVISIÓN DE TÍTULOS ARCHIVADOS Y EL PRINCIPIO DE BUENA
FE PUBLICA REGISTRAL .............................................................................................. 60
1.2.7. LOS USUARIOS COMO PERSONAL CALIFICADO PARA EVALUAR EL
CONTENIDO DE UNA PARTIDA REGISTRAL .......................................................... 62
2. RELACIÓN PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN – PRINCIPIO DE BUENA FE
PÚBLICA REGISTRAL – CALIFICACIÓN REGISTRAL. ........................................ 64
3. IMPLICANCIAS DE LA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE
LEGITIMACIÓN Y PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL
PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL. ............................................................ 68
3.1. METAMORFOSIS DE LA FIGURA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL ........ 68

3.2. FALTA DE COHERENCIA NORMATIVA .................................................... 69

3.3. LA PERDIDA DE SENTIDO DEL CONCEPTO DE INSCRIPCIÓN

REGISTRAL ............................................................................................................ 70

3.4. EL ROL DEL ADQUIRIENTE EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL .......... 71

4. IDONEIDAD PRÁCTICA DE LA LEY 30313 EN LA ACTUALIDAD. .............. 73

4.1. ALERTA REGISTRAL .................................................................................. 73

4.2. BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ........... 74

4.3. INMOVILIZACIÓN DE PARTIDAS .............................................................. 75

4.4. SISTEMA NOTARIO ..................................................................................... 76

CONCLUSIONES .................................................................................................... 80

SUGERENCIAS ....................................................................................................... 82

BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................... 83

ANEXOS .................................................................................................................. 87

PROYECTO DE TESIS ..................................................................................................... 88

1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN .................................................................. 89

2. ANTECEDENTES SOBRE EL TEMA DE INVESTIGACIÓN ............................ 91

3. MATRIZ PARA LA INVESTIGACIÓN ............................................................. 93

4. POSTURA PARA EL MARCO CONCEPTUAL ................................................. 96

5. ORIENTACIÓN PARA EL MARCO OPERATIVO ......................................... 103

6. ESQUEMA PARA LA INVESTIGACIÓN ........................................................ 105

7. CRONOGRAMA ............................................................................................. 106

8. PRESUPUESTO PARA LA INVESTIGACIÓN ................................................ 107

9. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................. 108

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL ..................................................... 112

 ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 ...................................................................................................................................... 45
Tabla 2 ...................................................................................................................................... 48
Tabla 3 ...................................................................................................................................... 50
Tabla 4 ...................................................................................................................................... 52
Tabla 5 ...................................................................................................................................... 54
Tabla 6 ...................................................................................................................................... 56
Tabla 7 ...................................................................................................................................... 58
Tabla 8 ...................................................................................................................................... 60
Tabla 9 ...................................................................................................................................... 62

ÍNDICE DE GRÁFICAS
Gráfica 1 ................................................................................................................................... 46
Gráfica 2 ................................................................................................................................... 48
Gráfica 3 ................................................................................................................................... 50
Gráfica 4 ................................................................................................................................... 52
Gráfica 5 ................................................................................................................................... 54
Gráfica 6 ................................................................................................................................... 56
Gráfica 7 ................................................................................................................................... 58
Gráfica 8 ................................................................................................................................... 60
Gráfica 9 ................................................................................................................................... 62
 RESUMEN

El estudio realizado denominado IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA

BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA
DACIÓN DE LA LEY N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS
REGISTRADORES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA
REGISTRAL N° XII – SEDE AREQUIPA, 2015-2017 abordó la problemática que surge a
consecuencia de las modificatorias dadas por la Ley N° 30313, evaluando la relación jurídica
existente entre principio de legitimación, principio de buena fe pública registral y calificación
registral, así como las implicancias jurídicas de la puesta en práctica de las modificatorias.

Teniendo en cuenta la realidad de nuestro país, se formuló la hipótesis de la tesis dado que la
Ley N° 30313 establece un cambio en el principio de buena fe pública registral y principio de
legitimación, modificando el Código Civil, a fin de que se deba evaluar los títulos archivados
que sustentan el derecho de un tercero, situación que se contrapone directamente al principio
de legitimación y al proceso de calificación registral. Es probable que la actual
conceptualización del principio de buena fe pública registral y principio de legitimación esté
desnaturalizando y trasgrediendo el proceso de calificación registral.

Luego de realizar la investigación y tomando en cuenta lo antes mencionado, pudimos concluir

que, la actual regulación no toma en consideración los aspectos básicos relacionados con la
calificación registral, siendo innecesaria al existir diversos mecanismos de seguridad y
protección tanto a nivel notarial como registral que puedan ser aplicables sin generar conflicto
entre revisar asientos registrales y títulos archivados.

PALABRAS CLAVE

Principio de legitimación – Principio de buena fe pública registral – Calificación Registral

 ABSTRACT

The study carried out denominated JURIDICAL IMPLICANCES OF THE PRINCIPLE OF

THE GOOD REGISTRAL PUBLIC FAITH AND THE PRINCIPLE OF LEGITIMATION
WITH THE GIVENING OF LAW N° 30313 IN THE REGISTRAL QUALIFICATION OF
REGISTRATORS OF THE REGISTRATION OF REAL PROPERTY REGISTRATION OF
REGISTRAL ZONE N° XII - AREQUIPA HEADQUARTERS, 2015-2017 addressed the
problem that arises as a result of the amendments given by Law No. 30313, evaluating the
existing legal relationship between the principle of legitimacy, the principle of public good faith
in registration and the classification of registration, as well as the legal implications of the
implementation of the amendments.

Taking into account the reality of our country, the hypothesis of the thesis was formulated given
that Law No. 30313 establishes a change in the principle of public good faith registration and
the principle of legitimacy, modifying the Civil Code, in order to evaluate the filed titles that
support the right of a third party, a situation that is directly opposed to the principle of
legitimacy and the process of registration qualification. It is probable that the current
conceptualization of the principle of public good faith registration and the principle of
legitimacy is denaturalizing and transgressing the process of registration qualification.

After conducting the investigation and considering the, we were able to conclude that the
current regulation does not take into consideration the basic aspects related to the registry
qualification, being unnecessary since there are various security and protection mechanisms at
both the notarial and registry levels that may be applicable without generating conflict between
reviewing registry entries and archived titles.

KEYWORDS
Principle of legitimation - Principle of public good faith registration - Qualification Registral
 INTRODUCCIÓN

Los principios registrales son la base del derecho registral, por lo que, es necesario que estos
estén normados en función a los procesos registrales; sin embargo, las modificatorias impuestas
por la Ley N° 30313 establecen modificatorias al principio de legitimación y principio de buena
fe pública registral que a simple vista es contradictoria la una respecto de la otra, lo que motiva
la realización del estudio sobre las IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA
BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA
DACIÓN DE LA LEY N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS
REGISTRADORES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA
REGISTRAL N° XII – SEDE AREQUIPA, 2015-2017, cuya ejecución busca responder las
siguientes inquietudes ¿Cuáles son las implicancias jurídicas del principio de la buena fe
pública registral y el principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la
calificación registral de los registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona
Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-2017? y a su vez dilucidar lo siguiente: i. ¿Existe
implicancia jurídica del principio de la buena fe pública registral con la dación de la Ley N°
30313 en la calificación registral de los registradores del registro de propiedad inmueble de la
Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-2017?, ii. ¿Existe implicancia jurídica del
principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los
registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa,
2015-2017?; y, iii. ¿Las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública
registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía?

En el proyecto de investigación presentado con anterioridad, se delimitaron los parámetros a

seguir en la presente investigación; donde se pretende dar solución a un problema jurídico. Por
lo tanto, el presente ha sido delimitado en capítulos: Capítulo I: Aspectos Metodológicos;
Capítulo II: Referencias Teóricas; y, Capítulo III, Análisis Jurídico.

- En el Capítulo I, se realizaron las precisiones metodológicas que sustentaron el trabajo

de investigación realizado.
- En el Capítulo II, se tomaron en cuenta los aspectos teórico-doctrinarios de temas
relacionados con: la calificación registral, principio de legitimación y principio de buena
fe pública registral.

11
 - Seguidamente, en el Capítulo III se realizó un análisis jurídico de: i. La forma del
proceso de calificación registral, ii. Evaluar si los principios de legitimación o buena fe
pública registral influyen positiva o negativamente en el proceso de calificación
registral, iii. Establecer las implicancias positivas o negativas de los principios de
legitimación o buena fe pública registral en el proceso de calificación registral; y iv.
Estudiar si las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública
registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía.

Finalmente, en los dos siguientes apartados se presentarán las conclusiones y sugerencias

tomando en cuenta los aspectos jurídicos analizados en los capítulos precedentes.

EL INVESTIGADOR

12
 CAPÍTULO I ASPECTOS METODOLÓGICOS

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Una de las funciones principales del Estado es brindar condiciones mínimas que garantizan
la institucionalización del derecho, tal es el caso del reconocimiento del carácter fundamental
otorgado al derecho a propiedad que se manifiesta específicamente en la creación del
Registro Público, el cual se constituye como garantía institucional que permite el desarrollo
económico y la creación de riqueza no solo del individuo sino también de una sociedad.

Sin embargo, la creciente inseguridad que guarda relación con el derecho a la propiedad
manifestada a través del fraude inmobiliario originó el 25 de marzo del año 2015 la dación
de la Ley 30313, Ley de Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y
cancelación del Asiento Registral por Suplantación de identidad o Falsificación de
Documentación y Modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código Civil; así como de
los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta Disposiciones complementarias, transitorias y finales
del decreto legislativo 1049, que modificó los artículos del Código Civil que regulaban los
principios de legitimación y de buena fe pública registral. Esta modificación en un primer
momento fue promulgada como un medio de solución inmediato y urgente, no se ajusta a la
realidad del quehacer de las instancias registrales en el procedimiento de calificación ni a los
mecanismos de protección de la propiedad que hoy en día existen.

La innecesaridad de la Ley 30313 respecto a la modificatoria de los artículos del Código

Civil no es el único problema advertido, pese a los cambios del articulado, no existe una
correlación entre el Código Civil (norma general) y el Reglamento General de los Registros
Públicos, surgiendo entonces un conflicto al momento de realizar la calificación registral.
Siendo así, se planteó la interrogante básica para el desarrollo de la investigación: ¿Cómo
debe realizarse la calificación registral a la luz de las modificatorias de los principios de
legitimación y de buena fe pública registral? Y necesariamente esta debe revelarse a través
del planteamiento de interrogantes secundarias y dependientes de la principal: ¿Existe
afectación con la modificatoria del principio de buena fe pública registral en el proceso de
calificación registral?, ¿Existe afectación con la modificatoria del principio de legitimación
en el proceso de calificación registral?, y por último, ¿Las modificatorias de los principios

13
 de legitimación y buena fe pública registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la
ciudadanía?

Consecuentemente, el estudio lleva como enunciado IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL

PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN CON LA DACIÓN DE LA LEY N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL DE LOS REGISTRADORES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE AREQUIPA, 2015-2017, para
lo cual se analizará el accionar de los Registradores del Registro de Propiedad Inmueble de
la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa, mediante el análisis del proceso de calificación
registral y cómo las modificatorias de los principios analizados han influido en su función
registral.

2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

2.1. INTERROGANTE GENERAL

¿Cuáles son las implicancias jurídicas del principio de la buena fe pública registral y el
principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral
de los registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII–
Sede Arequipa, 2015-2017?

2.2. INTERROGANTES ESPECÍFICAS

- ¿Existe implicancia jurídica del principio de la buena fe pública registral con la

dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los registradores del
registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-
2017?
- ¿Existe implicancia jurídica del principio de legitimación con la dación de la Ley
N° 30313 en la calificación registral de los registradores del registro de propiedad
inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-2017?
- ¿Las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública registral
cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía?

14
3. IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN

La importancia de la investigación se encuentra en función al cumplimiento de los objetivos

propuestos, su extrapolación y aplicación a la población conforme a las siguientes dimensiones:

- IMPORTANCIA SOCIAL relacionada con el nivel sensación de inseguridad jurídica y

alta burocracia que siente la ciudadanía al establecer la obligación de revisar los títulos
archivados de un determinado bien para inscribir su derecho de propiedad, aspecto que
se pretende erradicar con las sugerencias de la investigación.
- IMPORTANCIA JURÍDICA sobre el análisis de la incongruencia de las normas
generales (Código Civil) y normas específicas (Reglamento de Registros Públicos) que
se efectuará.
- IMPORTANCIA ACADÉMICA como punto de partida para futuras investigaciones
sobre el particular.

4. ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS

Sobre “IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA

REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA DACIÓN DE LA LEY N°
30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS REGISTRADORES DEL
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE
AREQUIPA, 2015-2017”, se realizó la búsqueda de tesis en el Registro Nacional de
Trabajos de Investigación – RENATI, encontrando que el tema ha sido investigado en
anteriores oportunidades, mas no siendo abordado conforme se plantea en la siguiente
investigación ni en la delimitación territorial del presente proyecto; aunque cabe mencionar
algunas de las investigaciones realizadas:

- Ley 30313: ¿Una desnaturalización a la esencia del procedimiento registral? (2017),

presentada por Daniela Clemente Vásquez, para optar el Título de Especialista en
Derecho Registral ante Pontifica Universidad Católica del Perú, donde se concluyó
que: i. La ley ha desnaturalizado el procedimiento registral el cual era no contencioso
y especial, legitimando a terceros a ser parte de estos; ii. A partir de la ley el principio
de la fe pública registral ha sido tergiversado extendiendo a los títulos archivados el
mismo; iii. La calificación registral a partir de esta ley ha sido casi desconocida ya que

15
 el asiento como labor calificadora del registrador siempre será desconocida frente al
título archivado; iv. El análisis de los títulos archivados le generará al usuario un costo
que deberá tomar en cuenta al momento de realizar transacciones; y, v. El principio de
legitimación registral ha tenido una reforma al contemplar a la oposición y cancelación
del asiento por falsedad o suplantación.
- La fe pública registral vista desde la Ley N° 30313 (2017), presentada por Miriam
Torre Janampa, para optar el Título de Especialista en Derecho Registral ante Pontifica
Universidad Católica del Perú, donde se concluyó: i. Lo malo de crear leyes a raíz de
eventos individuales, es que, nuevamente se ataca la parte superficial del problema y
no sus raíces. Se debe analizar de raíz el problema y buscar erradicarlo, no generar
leyes que a la larga sólo generan diversas interpretaciones divergentes a la idea del
legislador; y, ii. Ante lo señalado, la Ley N° 30313, aunque tuvo la intención de mejorar
el sistema registral, sigue siendo una puerta abierta para los que quieran aprovecharse
de las falencias del sistema de publicidad y transferencias inmobiliarias.

- El supuesto remedio de la Ley 30313 y otras supuestas herramientas en el registro

(2017), presentada por Raffaella Cocchella Diez, para optar el Título de Especialista en
Derecho Registral ante Pontifica Universidad Católica del Perú, quien arribó a las
conclusiones: i. Ha quedado resuelto el debate respecto de desde cuando se entiende
que hay transferencia, y es desde la inscripción; ya que a partir del título archivado que
dio mérito a esta confío y contrato; ii. Respecto de los abogados, no ha variado la
diligencia respecto al estudio de títulos y partidas. Se ha mantenido la diligencia al
revisar tanto la partida completa como el título archivado; ii. Sobre los usuarios no
abogados, no se les protegerá con la fe pública registral así vean la partida registral y
todos los asientos de inscripción, ya que con el cambio legislativo se encuentran en la
obligación de revisar el contenido del título archivado. iv. Se castiga al propietario real
que realizó una simulación con el titular registral, y este último le vendió a un tercero.
Al tercero lo respalda el principio de fe pública registral y no se declara nulo el acto de
adjudicación; y, v. Se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente
inscrito, esta primera parte del artículo 1135 se convierte en circular en tanto para que
la inscripción se materialice, tiene que provenir del titular registral y haber revisado los
títulos archivados, y su derecho solo se consolida cuando lo inscribe.

16
 - Implicancias de la naturaleza jurídica del asiento registral en la seguridad jurídica
respecto al derecho de propiedad a la luz de la Ley 30313, en notarias de Lima Norte
periodo 2015-2016 (2016), presentada por Deysi Esther Cubas Depaz, para optar el
Título Profesional de Abogada ante la Universidad Cesar Vallejo, concluyendo que la
seguridad jurídica en relación a la adquisición de bienes inmuebles pasa por una ardua
calificación e interpretación coherente y sistemática de distintos dispositivos
normativos, en la que conforme a la información que obra en Registros Públicos, se
proporcionara protección jurídica respecto al derecho de propiedad a todo ciudadano y
que, La Ley 30313 no estaría cumpliendo con la finalidad que fue promulgada, es decir,
a efectos de adquirir seguridad jurídica por parte de Registros Públicos surge gran
incertidumbre respecto a la información que deberá efectuar diligentemente el
adquirente; si bastara con lo que obra en el asiento registral o extender su búsqueda
hacia el contenido de los títulos archivados.

Como se observa, existen diversos trabajos investigativos relacionados a la Ley N° 30313;

sin embargo, estos no abordan el quehacer de los registradores públicos ni la incongruencia
normativa advertida en los puntos precedentes, lo que faculta la realización del estudio
científico planteado.

5. TIPO, NIVEL Y MÉTODO DE INVESTIGACIÓN

La investigación será:
a) Por su finalidad : APLICADA.
b) Por el tiempo que comprende : DIACRÓNICA.
c) Por el nivel de profundización : DESCRIPTIVA y EXPLICATIVA.
d) Por el ámbito : DOCUMENTAL.

6. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

6.1. OBJETIVO GENERAL

Precisar las implicancias jurídicas del principio de la buena fe pública registral y el

principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral

17
 de los registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII–
Sede Arequipa, 2015-2017.

6.2. OBJETIVO ESPECÍFICAS

- Determinar si existe implicancia jurídica del principio de la buena fe pública

registral con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los
registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede
Arequipa, 2015-2017.
- Establecer si existe implicancia jurídica del principio de legitimación en la
calificación registral con la dación de la Ley N° 30313 de los registradores del
registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-
2017.
- Indicar si las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública
registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía.

7. HIPÓTESIS

Dado que, la Ley N° 30313, establece un cambio en el principio de buena fe pública registral
y principio de legitimación modificando el Código Civil, a fin de que se deba evaluar los
títulos archivados que sustentan el derecho de un tercero, situación que se contrapone
directamente al principio de legitimación y al proceso de calificación registral; es probable
que la actual conceptualización del principio de buena fe pública registral y principio de
legitimación, este desnaturalizando y transgrediendo el proceso de calificación registral, al
pretender que personas no expertas realicen el análisis el asiento registral y de los títulos
archivados, desvirtuando el trabajo de calificación realizado por los registradores públicos,
generando inseguridad jurídica en los usuarios, por no ajustarse las modificaciones a la
realidad, al existir diversos mecanismos de seguridad y protección tanto a nivel notarial
como registral.

8. OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES

TIPO VARIABLE INDICADOR

VARIABLE LA CALIFICACIÓN  Verificación y validez del acto
DEPENDIENTE REGISTRAL inscribible

18
  Verificación de obstáculos para la
inscripción
 Verificar la capacidad de los otorgantes
 Verificación de las formalidades del
título
 Rectificaciones de oficio de asientos
VARIABLE PRINCIPIO DE registrales
INDEPENDIENTE LEGITIMACIÓN  Cancelaciones en sedes administrativas
 Invalidez de los asientos registrales
 Contenido de los asientos registrales
VARIABLE PRINCIPIO DE BUENA FE  Contenido de los títulos archivados
INDEPENDIENTE PÚBLICA REGISTRAL  Conocimiento de la inexactitud del
registro

9. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS

VARIABLE SUBINDICADOR TÉCNICA INSTRUMENTO

 Verificación y validez del acto
inscribible
VARIABLE  Verificación de obstáculos para la
DEPENDIENTE: inscripción CUESTIONARIO
ENCUESTA
LA CALIFICACIÓN  Verificar la capacidad de los ENTREVISTA
REGISTRAL otorgantes.
 Verificación de las formalidades
del título
 Rectificaciones de oficio de
VARIABLE asientos registrales
FICHA DE
INDEPENDIENTE:  Cancelaciones en sedes OBSERVACIÓN
OBSERVACIÓN
PRINCIPIO DE administrativas DOCUMENTAL
DOCUMENTAL
LEGITIMACIÓN  Invalidez de los asientos
registrales
VARIABLE  Contenido de los asientos
INDEPENDIENTE; registrales
FICHA DE
PRINCIPIO DE  Contenido de los títulos OBSERVACIÓN
OBSERVACIÓN
BUENA FE archivados DOCUMENTAL
DOCUMENTAL
PÚBLICA  Conocimiento de la inexactitud
REGISTRAL del registro
10. CAMPO DE VERIFICACIÓN

10.1. UBICACIÓN ESPACIAL

La investigación se realizará en la ciudad de Arequipa.

19
10.2. UBICACIÓN TEMPORAL

Se ha determinado que el periodo en el cual se realizará la investigación comprende los

años 2015-2017.

20
10.3. UNIDADES DE ESTUDIO

Las unidades de estudio se encuentran determinadas por las dos técnicas que se emplean
al momento de la ejecución del plan de tesis:

10.3.1. PARA LA APLICACIÓN DE LA TÉCNICA DEL CUESTIONARIO

La unidad de estudio se encontrará constituida por los registradores del Registro
de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa, en su
totalidad.

10.3.2. PARA LA APLICACIÓN DE LA TÉCNICA DE LA FICHA DE

OBSERVACIÓN DOCUMENTAL
En lo que respecta a la observación documental, se deberá tener como unidades
de estudio las diversas normas que regulan el principio de legitimación y principio
de buena fe pública registral.

10.4. ESTRATEGIAS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN

La información requerida para la presente investigación será recogida en forma personal

y con el apoyo de un colaborador.

Respecto a la información documental y material bibliográfico, será determinado por

los diferentes dispositivos legales, a nivel constitucional, legal y reglamentario, material
que se podrá recabar en las Bibliotecas especializadas de diversas Facultades de
Derecho nacionales.

De la misma manera, se realizará un análisis del procedimiento de calificación registral

que realizan los Registradores del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral
N° XII – Sede Arequipa para establecer los criterios de calificación que operan frente al
principio de buena fe pública registral y legitimación.

21
 CAPÍTULO II REFERENCIAS TEÓRICAS

Para la elaboración de las bases teóricas debemos evaluar las tres variables desde un punto de
vista teórico, dividiéndose en Calificación Registral, Principio de Legitimación y Principio de
Fe Pública Registral:

1. CALIFICACIÓN REGISTRAL

1.1. CONCEPTO

La calificación registral es, aplicando la teoría general del derecho, un juicio lógico,
examen, verificación o evaluación de los títulos presentados, los que contienen el
derecho o acto que es materia de análisis para una inscripción, realizada por el
funcionario responsable de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (en
adelante SUNARP).

Para Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, sostiene que la calificación registral es un

juicio de valor orientado a incorporar una nueva situación inmobiliaria al Registro de
Propiedad inmueble; asimismo señala que:
Iniciado el procedimiento registral mediante la solicitud de la inscripción y presentación
del título, y verificado su asiento en el libro Diario, el registrador realiza un juicio lógico
de análisis fáctico y subsunción jurídica que desemboca en una resolución, término del
procedimiento: la práctica, denegación o suspensión del asiento solicitado. (La Cruz
Berdejo & Sancho Rebullido, 1984, pág. 529)

Esta línea de pensamiento es seguida por Peña Bernaldo, al señalar que,

calificar es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los
requisitos exigidos para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a la
Ley, procede o no practicar respecto de ese hecho el asiento solicitado. (Peña Bernaldo
de Quiroz, 1999, pág. 466)

Si estudiamos el Reglamento General de Registros Públicos, se precisa que en el proceso

de calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral deben de propiciar y
facilitar las inscripciones de los títulos ingresados en los Registros Públicos.

22
 Sobre esta materia, el Tribunal Registral mediante la Resolución N° 606-2012-
SUNARP-TR-T (Caso Samantha Sosa Vega, 2012) ha señalado:
La calificación es el examen que el Registrador hace del título y de sus antecedentes
para determinar si procede acceder al Registro. La calificación es un filtro por el que
deben pasar los actos y contratos en forma previa a la inscripción de los derechos que
de estos emanan. Calificar es examinar, es evaluar, es confrontar. Se examinan los
documentos en su forma externa (aspecto formal) y se evalúan los derechos contenidos
en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se confronta el título con los
antecedentes que obran en el Registro. La calificación se realizará sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y,
complementariamente, de los antecedentes registrales. Sin embargo, la calificación no
queda al libre albedrio de las instancias registrales; está sometida a determinadas pautas
que deben ser respetadas.

Asimismo, la Resolución N° 032-2014-SUNARP-TR-A (Caso Jesus Arias Cusacani,

2014), menciona la definición que realiza el Reglamento General de Registros Públicos
(artículo 311) al identificar las acciones relacionadas con la calificación registral:
Dentro de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral, en primera y
segunda instancia respectivamente, debe realizar ciertas acciones, como es el confrontar
la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción; y complementariamente,
con los antecedentes registrales a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.
Asimismo, entre otras acciones, deberá verificar la existencia de obstáculos y
comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman
el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas.

Como se advierte, existe un consenso doctrinario y norma específica sobre la

conceptualización de la calificación registral donde este proceso debe estar orientado a
determinar si un acto jurídico cumple con todos los requerimientos mínimos legales
exigidos para su inscripción.

1
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por
objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral,
en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente,
personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las
demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.

23
1.2. CARACTERES

Conforme al concepto de la calificación registral, este es un proceso que responde a una

función administrativa delegadas por el poder central con características como la
independencia, autonomía, carácter personal e indelegable, obligatoriedad, integralidad,
revisión y reglas de obligatorio cumplimiento.

Estas características son mencionadas en la obra de Chico y Ortiz (2000) cuando señala
que en su actividad jurídica el registrador, en su punto culminante de la definitiva
decantación y acomodación de factores: interpreta, califica y establece consecuencias
jurídicas. Se trata de un funcionario público, pero las características de su actividad le
separan de cualquier tipo de funcionario administrativo cumpliendo con las siguientes
características: es una función de carácter personal, supone una actuación con
responsabilidad personal, es una función inexcusable, independiente e indelegable.
(págs. 537-539)

El carácter integral de la calificación se encuentra plasmado en la Resolución N° 782-

2014-SUNARP-TR-L (Caso Elena Rivera Villanueva, 2014) en los siguientes términos:
El registrador deberá verificar la autenticidad del documento. Esto es, deberá verificarse
que el documento presentado no sea falsificado, sino que efectivamente se trate de un
documento expedido por el funcionario o notario que lo autoriza.
A dicho efecto deberá verificar las firmas y sellos de notarios, jueces y funcionarios
administrativos en los registros disponibles, así como verificar que el documento no
haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado o la certificación de
firmas del documento.
Por lo tanto, dentro de los alcances de la calificación del registrador y del tribunal
Registral, en sus respectivas instancias, se encuentra al verificar la autenticidad del
documento, para lo cual, entre otros, debe contrastar las firmas y sellos del funcionario
que lo autoriza con la firma y sellos que aparecen en los registros con lo que cuenta a
su disposición (…) a efectos de evitar el ingreso de documentos falsos y/o falsificados.

Doctrinariamente, Atilio Cornejo (1995) reconoce caracteres adicionales (págs. 204-

205):

- Función independiente, por la cual se reconoce el carácter autónomo del

ejercicio de la función del registrador, quien debe ejercitar sus funciones
conforme a la norma y atribuciones otorgadas.

24
 - Completa e íntegra al abarcar la totalidad de la situación registral solicitada
en base al documento presentado por la parte interesada, la que ante una
observación está obligada a subsanarla para su inscripción.
- Función obligatoria aplicable ante la existencia de un vacío, oscuridad o
ambigüedad de la norma estableciendo responsabilidad en el registrador ante
la falta de aplicación de norma alguna para la resolución de la solicitud de las
partes.

Por ello, se concluye que, la calificación registral como ejercicio de las funciones del
registrador público, es una actividad independiente, autónoma2, personal y claramente
indelegable3 por la naturaleza de la actividad realizada que debe ser realizada en forma
obligatoria4 mediante el análisis integral del acto inscribible previo cumplimiento de las
reglas establecidas por la ley cuyas características se encuentran ampliamente
reconocidas en los dispositivos que regulan el accionar de SUNARP.

1.3. CALIFICACIÓN EN ASPECTO MATERIAL Y FORMAL

La calificación busca evaluar el aspecto material y formal de un documento:

2
Ley 26366 - Artículo 3.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia
judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan
conforme a ley. (subrayado nuestro)
3
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto
determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en
segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los
términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro
4
Código Civil Peruano – Artículo 2011.- Principio de Rogación
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez
las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

25
 - El aspecto formal está relacionado a la exigencia de que los títulos se encuentren
contenidos en un instrumento público donde se acredite, a través del ejercicio
profesional de un funcionario público, la veracidad de los hechos y la capacidad
de las partes.
- Por su parte, el aspecto material realiza el análisis de los requisitos de validez del
acto jurídico contenido en el instrumento público y la naturaleza de este.

Este aspecto es reconocido en la Resolución N° 149-2014-SUNARP-TR-A (Caso Efrain

Bianco Montesinos, 2014):
La inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos, de sus
aspectos formales y materiales. Por los primeros nuestro sistema registral exige que los
títulos consten en documentos públicos o documentación fehaciente con lo cual se
ofrece una primera garantía de certeza y validez de la información, pues interviene
directa o indirectamente en la facción del documento un funcionario público o un
profesional con poderes fedantes (notario) que le otorga autenticidad. La evaluación de
los aspectos materiales del título importa analizar los requisitos fundamentales del acto
jurídico contenido en el documento, sin perder de vista su naturaleza inscribible. La
calificación se realiza confrontando el contenido del título con la información de las
partidas registrales y, complementariamente, con los títulos archivados.

Consiguientemente, la calificación debe realizarse de manera integral con la evaluación

de aspectos de forma y de fondo (materiales) con la evaluación de aspectos legales
(previamente establecidos por norma específica) para la verificación de la realización
de un acto jurídico idóneo, siendo este pasible de ser oponible a terceros gracias a la
evaluación del documento público que lo contiene.

26
 1.4. ALCANCES

Conforme el artículo 2011 (anteriormente citado) y el artículo V5 y artículo 326 del

Reglamento General de Registros Públicos, los alcances de la calificación realizada a

5
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - Artículo V. PRINCIPIO
DE LEGALIDAD
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad
de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de
la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.
6
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - Artículo 32.- Alcances de la
calificación
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá
de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin
perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente,
deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así
como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que
éste consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto
materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del
Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la
verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral
vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de
Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de
inscripción en dichos registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario
información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de
errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales
de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el
Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil.
En los casos de instrumentos públicos notariales, la función de calificación no comprende la verificación del
cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes o intervinientes a través del sistema de comparación
biométrica de las huellas dactilares, así como verificar las obligaciones del Gerente General o del Presidente
previstas en la primera disposición complementaria y final del Decreto Supremo N° 006-2013-JUS.

27
 nivel registral de los actos jurídicos susceptibles a ser inscritos están dados en función
a:

1.4.1. LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS

Se califica la legalidad del título con la examinación de la legalidad de las formas

extrínsecas de los documentos presentados. Hablamos del cumplimiento de las
formalidades prescritas por la Ley, los cuales dependerán de cada uno de los actos
jurídicos que se soliciten inscribir, ya que, cada acto jurídico, por la naturaleza de
estos, involucra características y requisitos específicos para su formalización.

1.4.2. CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES

En este punto Chico y Ortiz citando a Diez Picazo indica que la Ley al hablar de
capacidad no se refiere únicamente a la capacidad jurídica y a la capacidad de
obrar de los sujetos que intervienen en el acto que se pretende inscribir, sino
también a cualquier otra circunstancia relacionada con los datos generales de la
persona (como es el caso del estado civil) que puedan influir directamente en la
validez del acto jurídico calificado, pues determinan quien es la persona
legitimada a realizar con un análisis de posibles prohibiciones legales que limiten
la libre manifestación de la voluntad de las partes.

1.4.3. VALIDEZ DEL ACTO

Para que se considere valido un acto jurídico, el artículo 140 del Código Civil.7
(recientemente modificado) exige: i. Plena capacidad de ejercicio; ii. Objeto física
y jurídicamente posibles; iii. Fin lícito; y, iv. Observancia de formalidades:
 Plena capacidad de ejercicio; con la actual modificación de los artículos,
ya no se menciona que el agente debe ser capaz, hoy en día estamos frente

7
Código Civil Peruano de 1984, Artículo 140.- Noción de Acto Jurídico: Elementos esenciales.
El acto jurídico es la manifestación de la voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurídicas. Para su validez se requiere:
1. Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley.
2. Objeto física y jurídicamente posible.
3. Fin lícito.
4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.

28
 a un sujeto que cuente con plena capacidad de ejercicio; es decir, que no se
encuentre inmerso en las causales de incapacidad que establece el mismo
código.
 Objeto física y jurídicamente posibles; la relación jurídica o situación
jurídica que se crea con el acto jurídico debe ser factible de acuerdo a las
leyes de la naturaleza y de acuerdo al ordenamiento jurídico. Asimismo, el
artículo 219°, numeral 3, del Código Civil 8 aparece otro requisito aplicable
al objeto del acto jurídico, señalando que éste debe ser determinable; la
exigencia de la “determinabilidad” nos precisa que en el objeto del acto
jurídico debe de identificarse o valorizarse el propio acto, es decir la relación
jurídica, realidad que no puede ser medida. Sin embargo, la postura de Vidal
Ramírez (2007) precisa que “el objeto del acto jurídico comprende (o es)
también a los derechos y deberes u obligaciones que se integran a la
relación jurídica (pág. 121)”; posición que se encuentra afianzada con el
contenido del propio artículo 1402 del Código Civil 9.
 Fin lícito; que viene a ser la causa del acto o la función económico-social
que busca el sujeto al manifestar su voluntad. Por eso se indica que el fin
del acto se identifica con los efectos queridos y buscados mediante la
manifestación de voluntad. En palabras sencillas, la causa es aquello (los
efectos queridos y buscados) que orienta o dirige al agente (o agentes) a la
celebración del acto jurídico; y,
 Observancia de formalidades, ello indica que, en principio, los actos
jurídicos se guían por el principio de libertad de forma (artículo 143° del
Código Civil10), pero cuando la ley prescribe que el acto jurídico debe
realizarse con una forma necesaria o forzosa cuya inobservancia es
sancionada con nulidad (forma ad solemnitatem), no sería suficiente para
entender que el acto jurídico sea válido con que éste contenga o se desarrolle

8
Código Civil Peruano - Artículo 219.- Causales de nulidad absoluta
(…)
3. Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable.
9
Código Civil Peruano - Artículo 1402.- Objeto del Contrato
El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones
10
Código Civil Peruano de 1984, Artículo 143.- Principio de Libertad de forma
Cuando la ley no designe una forma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen
conveniente.

29
 bajo una forma determinada, sino que debe necesariamente cumplir con este
requisito (la solemnidad) para garantizar la validez del acto jurídico.

1.4.4. ADECUACIÓN CON LOS ANTECEDENTES REGISTRALES

Finalmente, la calificación abarca la evaluación de los antecedentes registrales de

la partida donde se inscribirá el derecho rogado, antecedentes que deben ser
correlativos y vinculados al contenido del acto jurídico a inscribir (antecedentes
del acto) limitando la revisión a los que se desprenden de la partida evaluada.

Nuevamente Atilio Cornejo realiza una apreciación sobre el particular: “cualquier

diferencia en cuanto a los titulares de los derechos registrados o personas
afectadas por anotaciones preventivas, identificación del bien, inscripciones
alcanzadas por el asiento a practicar, obliga a denegar o suspender la rogatoria”
(Atilio Cornejo, 1995, pág. 216)

Evidentemente, los antecedentes son de suma importancia para la validación del

documento rogado.

1.5. CALIFICACIÓN DE LAS INSTANCIAS REGISTRALES

Como hemos precisado, la calificación es la evaluación integral de los títulos (aspectos

formales y materiales) realizada en diferentes momentos dependiendo del estado del
proceso de inscripción: Calificación por parte del registrador y aquella efectuada por el
Tribunal Registral.

Sobre aquello Gonzales Loli (2002) afirma:

en efecto, siendo el ejercicio de la función calificadora autónoma, personalísimo y
obligatorio, solo al Registrador y en su caso al tribunal Registral, le compete
pronunciarse al respecto. El registrador no puede dudar en materia de calificación ni
tampoco suspender su enjuiciamiento pidiendo consejo o parecer de la superioridad. Se
entiende que la Ley es completa y que en ella se encuentra todos los elementos
necesarios y suficientes para llevar a cabo la calificación (Gonzales Loli, Comenarios
al Nuevo Reglamento General de Registros Públicos, 2002, pág. 208)

El ejercicio del procedimiento de calificación responde a las características de esa

figura, expresa también, que este proceso debe encontrarse libre de cualquier juicio de
valor inherente al registrador o miembros del Tribunal Registral, valiéndose solamente

30
 de los presupuestos normativos establecidos para los diversos actos jurídicos que
pretendan ser inscritos.

Las funciones aplicables a estos sujetos son reconocidas por el Tribunal Registral en la
Resolución N° 995-2014SUNARP-TR-L (Caso Blanca Jhong Lima, 2014):
Mediante la calificación registral, el registrador, en primera instancia, o el Tribunal
Registral, en segunda instancia, realizan la evaluación integral de los títulos presentador
al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción
Dentro de esta calificación registral, el funcionario debe realizar distintas funciones.
Entre otras funciones, debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin
perjuicio de la legitimación de aquellos. Asimismo, debe verificar la existencia de
obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, incluido
los títulos pendientes relacionados con estas partidas. De igual modo, debe verificar si
los documentos que conforman el título se ajustan a la disposiciones legales sobre la
materia y cumplimiento de los requisitos establecidos en dichas normas.

El Tribunal Registral establece que el proceso de calificación debe darse con la

confrontación de los asientos de inscripción y solamente en forma complementaria debe
realizarse un análisis de los antecedentes registrales (títulos archivados); esta posición
no guarda relación con la modificatoria del Código Civil Peruano realizada en el año
2015, conforme se analizará en el tercer capítulo de la presente investigación.

1.6. CONSECUENCIAS DE LAS INSTANCIAS REGISTRALES

La calificación tendrá dos consecuencias generales dependiendo del resultado de estas,

una calificación positiva que termina en una inscripción y otra negativa donde pueden
darse tachas, observaciones y/o liquidaciones:

1.6.1. CALIFICACIÓN POSITIVA

Si el título rogado cumple con los requisitos formales y materiales, así como la
adecuación con los antecedentes contenidos en la partida registral, procede
realizar la inscripción solicitada.

Esta consecuencia es reconocida doctrinariamente en la obra de Chico y Ortiz

(2000) cuando señala que:

31
 La calificación es positiva se extenderá el asiento correspondiente (…) señalando
el contenido de la nota puesta al pie del título, en la que se expresará el derecho
inscrito, su titular, la especie de asiento que se haya realizado, el tomo y folio en
que se halle, el numero de la finca y la de la inscripción, haciendo constar los
efectos de esta y la protección judicial del contenido del asiento. (…) También se
harán constar los asientos cancelados por caducidad en particular el número de
afecciones fiscales canceladas por esa razón. (pág. 550)

Esta consecuencia positiva también es advertida por Peña Berbaldo al afirmar que
es decision del Registrador Público calificar positivamente el documento rogado
a través de la anotación de inscripción firmada por él, que exprese la calificación
desarrollada y la consecuencia de este proceso, la inscripción. (Peña Bernaldo de
Quiros, 1999, pág. 472)

Al ser una consecuencia deseada o el ideal del proceso de calificación registral, el

Tribunal Registral se ha manifestado bastamente sobre tal situación, recogiendo
la opinión vertida en la Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-T (Caso Juana
Rojas Piccini, 2014):
La inscripción de un derecho o situación jurídica en el Registro determina el
nacimiento de una serie de efectos sustantivos a través de los cuales el sistema
jurídico brinda efectiva e inmediata seguridad jurídica. Dentro de estos efectos
está el principio de legitimación en virtud del cual los asientos registrales se
presumen exactos y válidos, autorizando al titular registral a actuar de acuerdo a
su contenido. Así lo disponen los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Sin embargo, esta
presunción de exactitud y certeza es iuris tantum; vale decir, admite prueba en
contrario. En efecto, la presunción queda enervada si los asientos registrales son
rectificados por el registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales.

Por lo tanto, el acto de calificación positiva conlleva la incorporación del acto

jurídico al derecho del Registro previo cumplimiento de los procesos establecidos
por ley donde se realiza una evaluación formal y material del documento rogado.

Asimismo, la inscripción importa efectos jurídicos al otorgar un poder o posición

jurídica preferente y ventajosa al titular registral, legitimación registral, como
reconocimiento jurídico y social de la inscripción como portadora de un
conocimiento que se presume cierto y legítimo. (Alvarez Caperochipi, 2010, pág.
525)

32
 1.6.2. CALIFICACIÓN NEGATIVA

Por el contrario a la calificación positiva, la calificación negativa implica que no

se acepta la inscripción ante la falta de ciertos requisitos de forma y fondo, al ser
rechazado por el registrador se otorga la posibilidad a la parte de subsanar o no la
presentación según el análisis de cada caso en concreto. La consecuencia de esta
calificación negativa genera que el registrador realice una observación, tacha o
liquidación:

[Link]. OBSERVACIÓN

De la evaluación de los aspectos formales y materiales de un documento, se

puede apreciar que estos no contienen los aspectos mínimos necesarios que
son susceptibles a ser subsanados, invalidando la existencia de estos
defectos subsanables la presentación del título mas no el acto jurídico.

Al respecto, el Tribunal Registral se ha manifestado sobre la observación de

un título:
Definiendo lo que constituye un defecto subsanable conviene citar
la Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T del 02 de agosto del
2006 en la que se señaló que la observación por defecto subsanable
alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su
inscripción, independientemente de su confrontación con la partida
registral. En este ámbito solo se analiza el titulo abstracto,
verificando sus aspectos formales y materiales; por lo primero, se
evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo se califica el
instrumento que contiene a dicho acto o negocio, y en ambos casos
se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o
indirectamente involucradas con el título. (Caso Fernando Flores
Palomino, 2014) (Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L)

Por su parte, el artículo 4011 del Reglamento General de los Registros

Públicos establece que si el titulo adoleciera de defecto subsanable o su

11
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – Artículo 40 – Observación
del título

33
 inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la
partida registral, el registrador deberá formular la observación a la
presentación del título otorgando a las partes la posibilidad de subsanar los
errores advertidos.

Aquí, la ausencia o carencia de un requisito al título material o al formal que

no anula el acto, constituye defecto subsanable. Mientras que el obstáculo
registral se da por la inadecuación del título con la partida registral, no
tratándose de un defecto subsanable o insubsanable, sino una incongruencia,
ya que el acto es válido pero no susceptible a ser inscrito.

[Link]. LIQUIDACIÓN

La liquidación se funda en la evaluación que realiza el registrador respecto

al pago de las tasas o derechos registrales correspondientes a cada solicitud
de inscripción presentada; entonces, la liquidación sería el producto de una
calificación positiva, más se necesita el pago o reintegro de una suma por
concepto de derechos registrales pendientes de pago.

[Link]. TACHA

Este es el resultado de la calificación negativa de un título presentado

cuando este adolece de defectos insubsanables, los que invalidan el acto
jurídico en sí mismo.

Para Atilio Cornejo (1995) la tacha es el caso de un documento que contiene

un acto nulo (nulidad absoluta y manifiesta) donde se dispone el rechazo

Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un
obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando,
simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos
materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título.
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria
del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título
incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento
inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título
incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la
inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.

34
 liminar del documento presentado. (págs. 218-219). Por lo tanto, las tachas
pueden realizarse a consecuencia de:

- Presencia de defectos insubsanables donde se da a conocer al usuario que la

inscripción solicitada no puede realizarse, porque existen impedimentos que
determinan la ineficacia definitiva de la elación jurídica registral, siendo por
lo tanto un rechazo definitivo del título (Gonzales Loli, Comenarios al
Nuevo Reglamento General de Registros Públicos, 2002, pág. 258), aspecto
regulado en el artículo 4212 del Reglamento General de Registros Públicos.
(Tacha sustantiva)
- Por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación que se
produce cuando la vigencia del asiento registral ha caducado sin que la parte
solicitante haya cumplido con absolver las observaciones o liquidaciones
realizadas durante el plazo otorgado. Esta forma de tacha se encuentra
regulada en el artículo 4313 del Reglamento General de Registros Públicos.
(Tacha procesal)

12
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – Artículo 42 – Tacha
sustantiva
El Registrador tachará el título presentado cuando:
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente;
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No constituye causal de tacha
sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho
consta, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con
posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36.
En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65.
g) En los casos a que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
cuando al presentar el título sobre independización por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos
de independización y localización (ubicación) del área que se desmiembra visados por funcionario competente, o
de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; el Registrador
procederá a tachar el título, luego de verificar que éste no contiene dichos planos.
13
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – Artículo 43 – Tacha por
caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se
hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado,
el Registrador formulará la tacha correspondiente.
En el texto de la tachase precisará la naturaleza de esta, indicándose además las observaciones que a criterio del
Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asimismo, luego de
descontar el derecho de calificación por los actos solicitados, de ser el caso, se consignará el monto de derechos
por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral.

35
 - Por presentación de copias simples de documentos principales (artículo 43-
A14 del Reglamento General de Registros Públicos), como tacha especial que
se funda en los documentos que están contenidos en el título que se presenta
al ser estos copias simples no autorizadas por norma expresa alguna. En
consecuencia, se realiza la tacha al tercer día de presentado el título. (Tacha
especial)

2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

2.1. CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

El principio de Legitimación establece que el contenido de las inscripciones se presume

exacto y válido, establece una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento
registral porque le faculta al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento;
mientras no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. (Huarancca, 2015, pág. 61)

Entonces, la Legitimación Registral, regulada en el artículo 201315 del Código Civil,

contiene una presunción relativa de certeza, condición sin la cual se dificultaría en
mayor grado establecer relaciones jurídicas pues, por ejemplo, realizar una búsqueda
sin límites del titular de un bien conllevaría a una elevación de costos de transacción
innecesarios.

14
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – Artículo 43-A – Tacha
especial de títulos por presentación de copias simples de documentos principales
En caso de que el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto
inscribible haya sido presentado en copia simple no autorizada por norma expresa, el Registrador tachará el título
dentro de los tres (03) primeros días de su presentación. Si se formula la tacha aludida, el asiento de presentación
estará vigente sólo por tres (03) días más para que pueda ser interpuesto el recurso de apelación correspondiente.
Dicho supuesto de tacha especial de título no se aplica cuando de la documentación presentada se advierta que
existe otro acto o derecho inscribible, que si está contenido en un instrumento que cumple con las formalidades
previstas por este reglamento.
Cuando se interponga recurso de apelación el Registrador deberá elevarlo en el mismo día, dejando constancia en
el oficio de remisión que se trata del supuesto de tacha especial, no siendo necesario efectuar la anotación del
recurso de apelación en la partida registral respectiva.
En caso de que el título tachado no sea apelado en el plazo antes indicado, caducara automáticamente el asiento
de presentación respectivo, concluyendo en virtud de ello el procedimiento registral de inscripción.
15
Código Civil Peruano – Artículo 2013: Principio de Legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las
instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o
falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

36
 Para García y García (1998) es aquel en virtud del cual los asientos del Registro se
presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, el titular registral reflejado
en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el proceso
como tal titular tanto el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que el
propio asiento determina. (pág. 102)

Asimismo, este autor sustenta que: “El fundamento de este principio se encuentra en la
necesidad de brindar protección jurídica a la apariencia jurídica; en la seguridad
jurídica que requiere el titular registral, de ser considerado como tal y respetado en sus
derechos” (Garcia y Garcia, Derecho inmobiliario registral o Hipotecario, 1998)

Bajo esta misma línea Roca Sastre comenta que este principio expresa:
La apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posición o situación
especial de competencia o adecuación a una persona en relación con una cosa o derecho,
o con la materia objeto de un acto o negocio jurídico, y cuya posición o situación
provoca la confianza a la generalidad de las personas. Cuando tal elemento que pone en
relación un sujeto con un derecho en el Registro de la Propiedad, la legitimación es
registral. (Roca Sastre & Roca-Sastre Muncunill, 1995, pág. 520)

La concepción doctrinaria del principio de legitimación es reconocida por el Tribunal

Registral en la Resolución N° 068-2013-SUNARP-TR-A (Caso Minera Apu, 2013), que
a la letra indica:
La presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación es iuris tantum, pues
los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro o invalidados por los
tribunales jurisdiccionales. Así lo establecen los artículos 2013 del Código Civil y VII
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Entonces, en
sede jurisdiccional puede rectificarse un asiento siempre que se evidencie la existencia
de error.
En conclusión, podemos decir del principio de legitimación que en mérito a él, el
contenido de los asientos o actos inscritos será considerados como exactos, válidos,
producirán efectos y legitimarían a su titular, todo ello mientras no se realice alguna
rectificación ya sea en mérito al título archivado, a título modificatorio o resolución
judicial, además se debe tener en cuenta que en ningún caso la rectificación puede
conllevar a la invalidez del asiento registral, por ser dicha atribución exclusiva del poder
judicial, tal como lo reconoce el artículo 90 del RGRP.

2.2. CARACTERÍSTICAS DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Para Gunther Gonzales Barrón (2004) este principio debe ser entendido como una
presunción legal de exactitud e integridad en el registro en base a la concretización de

37
 tres reglas: i. los asientos producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud, ii.
se presumen ciertos los derechos reales inscritos en el Registro correspondiente en la
forma en que determine el asiento; y, iii. Cuando se cancela el asiento se presume
extinguido el derecho contenido en aquel. (pág. 804)

Siendo así, una de las principales características es que el contenido de los asientos se
presume ciertos, aquí claramente el artículo 2013 hace referencia a los asientos
registrales mas no a los títulos archivados (situación que como veremos más adelante
genera discrepancias normativas)

Si continuamos haciendo referencia a lo afirmado por Gonzales Barrón, la presunción

solamente serviría para reputar a una persona como titular del derecho inscrito a través
de la visualización de los asientos registrales que contienen el historial jurídico de un
bien. (Gonzales Barron, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, 2004)

2.3. LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA EN EL PRINCIPIO DE

LEGITIMACIÓN

El principio de legitimación se materializa en dos vías, una legitimación activa y una

legitimación pasiva, la primera relacionada a proteger al titular registral por su propia
naturaleza pudiendo ejercer libremente los atributos que le confiere el derecho inscrito;
mientras que, la segunda está orientada a proteger al tercero que no tiene un derecho
inscrito pero se relaciona con el sujeto objeto de la legitimación activa por tener
intensiones de adquirir su derecho.

Estas vías están claramente determinadas en la Resolución N° 1091-2014-SUNARP-

TR-L (Caso Amelia Traverso Sánchez, 2014):
En igual sentido, el numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos prescribe que los asientos registrales se presumen exactos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez. El antedicho numeral consagra el principio de legitimación
que comprende tanto la legitimación activa como la legitimación pasiva.
Mediante la Legitimación activa, el titular registral, por el hecho de serlo, está
autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación. Y, la
legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a
favor cuando se relaciona con quien si lo tiene.

38
 Concluyendo que, este principio no solo protege al titular al ser oponible a tercero a
manera de previsión y que guarda relación con el principio de buena fe pública registral
que se analizará a continuación.

3. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

3.1. CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Se puede definir al principio de fe pública registral como aquel principio que propende
a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de
la información proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el transferente
no tenía dicho título o éste sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que
no constan en el Registro.

García y García señala, refiriéndose a este principio, que es “.. aquel principio
hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación
dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición ´a non dominio´ que
realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la
ley” (Garcia y Garcia, 1993, pág. 227)

Por su parte, Manzano Solano (2008) lo define como el principio hipotecario en virtud
del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular
registral es mantenido en la adquisición “a non dominio” que realiza, una vez que ha
inscrito su derecho con los requisitos exigidos por la ley. (Manzano Solano & Manzano
Ferandez, 2008, págs. 608-609)

Por su parte Diez Picazo y Guillón conceptualizan el principio de fe pública en los

siguientes términos:
La eficacia de la inscripción tiene máximo exponente en el principio de la fe pública
registral. Su formulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege
a toda aquella persona que confían en los datos que publica relativos al dominio o
derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege a quien confía en
los derechos que publica (pues ya sabemos que al Registrador tiene acceso, por
excepción, por derechos personales)

Por tanto, es base a la doctrina antes señalada, se define como fe pública la calidad que
el Estado otorga a una serie de personas en virtud de la cual se consideran ciertos y

39
 veraces los hechos que reflejan, a lo que se producen los efectos privilegiados que el
Derecho les otorga.

Este principio se encuentra regulado en el artículo 201416 del Código Civil y en el

artículo VIII17 del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
sin embargo a simple vista apreciamos que el artículo menciona tanto al contenido de
los asientos registrales como al título archivado que lo sustenta mientras que, el RGRP
solo hace mención a los asientos (problemática e incongruencia que se abordara en el
punto 3.3 del presente capitulo y capítulo III: Análisis Jurídico)

Sobre el pronunciamiento del Tribunal Registral respecto del principio de buena fe

pública registral tenemos la Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L (Caso Roberto
Herena Loof, 2008)
El principio de buena fe pública registral se encuentra regulado por el artículo 2014 del
Código Civil, en el que se indica: El tercero que de buena fe, adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.
El referido artículo encuentra su antecedente directo en el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria Española. Este principio de acuerdo con la Exposición de Motivos del
Código Civil protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien
aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra
cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas
antes.

16
Código Civil Peruano – Artículo 2014- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
17
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS- Artículo VIII – Principio
de buena fe pública registral
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

40
3.2. REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio está orientado al tercero registral a fin de quedar este protegido ante la
anulación, rescisión, cancelación o resolución del título en virtud de cual el del otorgante
transfirió el derecho, mientras que las causales no se encuentren en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan. (Huarancca, 2015, págs. 72-73)
Entonces, se requiere cumplir con los siguientes requisitos:

- Adquisición de buena fe. Por este requisito se exige la buena fe en el aspecto

negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud
registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes
registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extra
registral.
En este sentido pronuncia Vallet de Goytosolo, citado por García y García cuando
dice que “… la buena fe del tercer adquiriente es “ aquella creencia fundada en la
inscripción a favor del transferente de que éste es el titular real y puede disponer
de dicho derecho”. Y en nota añade: “No nos parece suficientemente técnico el
concepto generalmente dado de la buena fe, haciéndola equivalente al
desconocimiento o ignorancia de la inexactitud registral. En primer lugar por su
carácter meramente negativo, y, por otra parte, porque no refleja con suficiente
grafismo el proceso psicológico característico del concepto estudiado”. (Garcia y
Garcia, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, 1993)

De la redacción del Art. 2014 se desprende, como ya mencionamos, que se recoge

el aspecto negativo. Sobre el tema, en la Exposición de Motivos Oficial del
Código Civil, publicada en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de
1990, se señala que:
La buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero
registral es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el
registro. (…) En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión
o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además desconocidas
por quien pretende ampararse en el principio estudiado (Perú, 1990)

Sin embargo resulta evidente que ambos aspectos de la buena fe se encuentran

íntimamente vinculados por cuanto la creencia en la vigencia del derecho del

41
titular registral se basa en el desconocimiento sobre la existencia de algún tipo de
inexactitud o falta de concordancia entre la realidad registral y la extra registral.

Se discute si la falta de conocimiento acerca de la existencia de inexactitud

registral lleva consigo necesariamente a la creencia de que al titular registral le
corresponde efectivamente el derecho del que dispone. Sin embargo no hay que
perder de vista que lo principal es el desconocimiento acerca de la existencia de
inexactitud registral y no tanto la creencia en el derecho.

42
- Adquisición válida a título oneroso
Dado los efectos legitimadores que otorga la fe pública registral, incluso en contra
del legítimo titular del derecho, el legislador ha optado por sólo proteger al que
adquiere a título oneroso un derecho de quien en el Registro figura como titular
de este.

En ese sentido, los que adquieran un derecho a título gratuito, bien sea por
donación, anticipo de legítima, legado, etc., no estarán protegidos por la fe pública
registral, y por tanto, una vez anulado, rescindido o resuelto el título de su
transferente, dicha causal también les afectará, perdiendo la titularidad del bien
adquirido.

- Se adquiera el derecho de persona de quien aparece inscrito en el Registro con

facultades para otorgar el derecho adquirido. Por este requisito se busca que la
adjudicación realizada por el tercero sea realizada por una persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo.

Teniendo en cuenta que la finalidad fundamental del Registro es la de publicitar

situaciones jurídicas y derechos, con efecto erga omnes, y dado que en un sistema
declarativo dichas situaciones jurídicas y derechos se constituyen extra
registralmente, es perfectamente posible que exista un desfase entre esta realidad
extra registral y la registral, máxime cuando la inscripción no es obligatoria.

Entonces frente a esta situación, resulta imperativo proteger al tercero que contrata
confiado en la información contenida en el Registro, a pesar de que la realidad
extra registral sea otra, ello por cuanto de lo que se trata es de fortalecer al Registro
como institución de publicidad jurídica, y de esta forma dar seguridad jurídica.

Para la protección al tercero resulta necesario no sólo que en el Registro el

transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo, aunque en la realidad
extra registral no las tenga, sino, que, además se requiere que del Registro no se
desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del título
del transferente.

- Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del
transferente no se desprenda de los asientos registrales ni de los títulos archivado

43
 que lo sustentan. Por este requisito se busca que la discordancia entre el Registro
y la realidad civil no conste en los registros las causas por las que es o puede ser
ineficaz el derecho del que dispone.

- Inscripción de su título de adquisición. Por este requisito se protege al adquiriente

que inscribe su derecho en el Registro, ya que ha reunido todos los requisitos que
se exige para su inscripción. De esta manera nace el tercero de buena fe registral
protegido por el Registro, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante.

44
 CAPÍTULO III ANÁLISIS JURÍDICO

En este punto, debemos decir que la dación de la Ley 30313 ha puesto en discusión tres temas,
principio de legitimación - principio de buena fe pública registral y el procedimiento de
calificación registral, antes de la norma se discutía hasta donde se extendía la buena fe, siendo
que el sistema registral arrojaba como resultado al asiento registral. No obstante, con la dación
de la norma el razonamiento cambia, ahora debemos también analizar qué dice el título
archivado. Ergo, ¿Cuáles son las implicancias jurídicas de la aplicación del artículo 2014,
principio de la buena fe pública registral, y el artículo 2013, principio de legitimación, con la
dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral?

Para responder a la interrogante debemos establecer:

1. La forma del proceso de calificación registral .
2. Evaluar si los principios de legitimación o buena fe pública registral influyen positiva o
negativamente en el proceso de calificación registral.
3. Establecer las implicancias positivas o negativas de la influencia de los principios de
legitimación o buena fe pública registral en el proceso de calificación registral.
4. Estudiar si las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública
registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía.

Estos cuatro aspectos se evaluarán en la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa a continuación:

1. EL PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Para la evaluación de este apartado se realizó una encuesta a los registradores del Registro
de Inmuebles de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, procediendo a continuación a
sistematizar los datos de los encuestados y las respuestas brindadas por estos.

1.1. SOBRE LAS GENERALIDADES DE LOS INFORMANTES

1.1.1. EXPERIENCIA LABORAL (EN SUNARP) DE LOS INFORMANTES

Tabla 1

EXPERIENCIA
F %
LABORAL
0-5 0 0

45
 6-10 3 23
11-15 1 10
16-20 2 17
21-25 4 33
26 a más 2 17

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 1

EXPERIENCIA LABORAL (EN SUNARP) DE LOS

INFORMANTES
4
4
3
3
2
2
1
1
0
1

0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26 a más

Fuente: Elaboración propia 2018

INTERPRETACIÓN
Como primera pregunta se buscó identificar los años de experiencia en SUNARP,
claramente esta experiencia no se encuentra delimitada por la función de
registrador público, sino toda aquella función que se realizó como trabajador de
la entidad.

Se obtuvo así que, un 33% ha realizado labores relacionadas a las funciones que
desempeña SUNARP durante 21 a 25 años, un 23% indica haber laborado entre
6-10, un 17% durante 16-20 y 26 a más años respectivamente, mientras que, solo
un 10% ha desarrollado actividades entre 11 a 15 años.

Partimos entonces de la premisa que los responsables de realizar la calificación

registral cuentan con la experiencia profesional específica para poder evaluar

46
adecuadamente los títulos presentados, dado el tiempo de permanencia y ejercicio
de funciones en SUNARP.

47
1.1.2. FORMACIÓN PROFESIONAL DE LOS INFORMANTES

Tabla 2

FORMACIÓN
F %
PROFESIONAL
especialidad 1 10
maestría 10 80
diplomado 1 10
doctorado 0 0
N.A. 0 0

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 2

FORMACIÓN PROFESIONAL DE LOS INFORMANTES

12

10 10

2
1 1

0 0
0
1

especialidad maestria diplomado doctorado N.A.

Fuente: Elaboración propia 2018

48
 INTERPRETACIÓN
Seguidamente se tomó como referencia el grado de formación profesional y
subsecuentes especialidades, maestrías, doctorados o diplomados que pudieron
haber seguido como parte de su preparación, obteniendo lo siguientes resultados:

- Un 10% había realizado una segunda especialización, siendo las realizadas

aquellas relacionas con la rama civil, así como la especialidad en derecho
notarial y registral.
- Asimismo, el 10% de los encuestados manifiestan haber seguido estudios de
diplomados de especialización en temas registrales que coadyuvan a su
desempeño profesional.
- Mientras que el 80%% indica haber realizado estudios de maestría, donde
debemos precisar que las maestrías que mayormente se realizan son las
relacionadas a la rama civil,
- Finalmente, no existe encuestado alguno que haya precisado haber realizado
estudios de doctorado.

Gracias al análisis de las dos gráficas precedentes podemos indicar que las unidades de
estudio de la presente investigación reúnen las condiciones mínimas para poder realizar
la investigación al contar con un tiempo promedio de experiencia profesional por sobre
los 16 a 20 años y por haber llevado a cabo cursos de especialización y/o formación
académica.

49
1.2. SOBRE LA MATERIA ANALIZADA

1.2.1. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA CONFRONTACIÓN DE

ANTECEDENTES REGISTRALES

Tabla 3

F %
totalmente aceptada 7 60
aceptada 4 30
ni aceptada ni no
aceptada 0 0
no aceptada 1 10
totalmente no aceptada 0 0

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 3

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA
CONFRONTACIÓN DE ANTECEDENTES
REGISTRALES
8
7
7

4 4

2
1
1
0 0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

INTERPRETACIÓN

50
En la segunda parte del cuestionario se presentaron algunas afirmaciones a las que
los encuestados debían de manifestar su acuerdo o rechazo, conforme a los
aspectos que cada uno de los encuestados debía valorar en forma interna.

La primera pregunta estuvo relacionada a la siguiente afirmación: La calificación

debe confrontar los antecedentes registrales de la partida en la se pretende inscribir
un derecho; si realizamos un análisis de las normas relativas a la calificación
registral tendremos que la revisión de los antecedentes es una obligación para los
registradores públicos, considerando ello obtuvimos los siguiente resultados:

- 60% preciso que esta afirmación era totalmente aceptada por ser congruente
con los dispositivos legales utilizados para el desarrollo de su función.
- 30% indicó que esta debe ser considerada una afirmación aceptada para el
desarrollo de la función registral
- Finalmente, el 10% indicó que no debe aceptarse esta afirmación; hecho que
demuestra una interpretación distinta a lo dispuesto por el Código Civil y el
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

51
1.2.2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA REVISIÓN DE TÍTULOS
ARCHIVADOS

Tabla 4

F %
totalmente aceptada 1 10
aceptada 7 60
ni aceptada ni no
aceptada 1 10
no aceptada 2 20
totalmente no aceptada 0 0

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 4

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA REVISIÓN DE

TÍTULOS ARCHIVADOS
8
7
7

3
2

2
1 1
1

0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

52
INTERPRETACIÓN
A continuación se estudió la problemática de la evaluación de los títulos
archivados o el contenido de los asientos a través de la afirmación: Para el proceso
de calificación se han de tomar en cuenta los títulos archivados de la partida,
donde:

- 60% precisan que es importante tomar como punto de partida para la

inscripción de un derecho a nivel registral la revisión de los títulos archivados,
amparándose en el principio de buena fe pública registral.
- Un 10% precisan que es totalmente aceptada esta afirmación, hecho que
guarda relación con la motivación anterior.
- Sin embargo, un 20% no acepta esta afirmación, precisando que esta acción
(el evaluar los títulos archivados) desnaturaliza el proceso de calificación
registral y atenta contra el principio de legitimación.
- Adicionalmente, el 10% precisa una posición intermedia donde no la acepta
ni se encuentra disconforme, teniendo que analizar el caso en concreto para
emitir una opinión al respecto.

53
1.2.3. LOS OBSTÁCULOS DE LA PARTIDA REGISTRAL Y VIABILIDAD DE
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Tabla 5

F %
totalmente aceptada 1 10
aceptada 1 10
ni aceptada ni no
aceptada 0 0
no aceptada 6 50
totalmente no aceptada 4 30

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 5

LOS OBSTÁCULOS DE LA PARTIDA REGISTRAL Y

VIABILIDAD DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
7

6
6

4
4

1 1
1

0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

INTERPRETACIÓN

54
Como tercera pregunta de valoración de la materia analizada (05 pregunta general)
se puso a discusión la premisa: Los obstáculos emanados de la partida no impiden
la inscripción, con diversos resultados, donde un 50% no acepta la afirmación
planteada, un 30% la rechaza en forma tajante, mientras que un 10% acepta la
afirmación y 10% la acepta totalmente.

De estos resultados podemos advertir que el 80% ha realizado una interpretación

literal de la norma (TUO del Reglamento de Registros Públicos) la cual prescribe
que al momento de calificar el título, se deberá evaluar si existen obstáculos en la
partida que imposibiliten la inscripción.

55
1.2.4. CONFRONTACIÓN DE DATOS DE LA BASE DE DATOS DE RENIEC
EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

Tabla 6

F %
totalmente aceptada 0 0
aceptada 6 50
ni aceptada ni no aceptada 2 20
no aceptada 2 20
totalmente no aceptada 1 10

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 6

CONFRONTACIÓN DE DATOS DE LA BASE DE

DATOS DE RENIEC EN LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL
7

6
6

3
2 2

1
1

0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

56
INTERPRETACIÓN
En la siguiente afirmación se pidió a los encuestados manifestar su punto de vista
(aprobación) sobre si siempre debe realizarse la confrontación de la información
brindada por la RENIEC y aquella declarada en el documento rogado (titulo
presentado); en esta aseveración tuvimos las respuestas más variadas:

- El 50% acepta la afirmación precisando que en la ciudad de Arequipa existen

los medios tecnológicos necesarios para la verificación de la identidad de los
otorgantes de los documentos con los datos personales que obran en RENIEC.
- Seguidamente, un 20% no acepta y tiene una posición intermedia
respectivamente sobre el particular, afirmando que esa no es función del
registrador público; siendo responsabilidad del funcionario que da fe del acto
(juez, notarios, etc.).
- El 10% indica que esta no es una premisa que deba ser considerada aceptada,
tal vez sin tomar en cuenta lo dispuesto en el artículo 32 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos.

57
1.2.5. DURACIÓN DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

Tabla 7

F %
totalmente aceptada 0 0
aceptada 7 60
ni aceptada ni no aceptada 2 20
no aceptada 1 10
totalmente no aceptada 1 10

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 7

DURACIÓN DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN

REGISTRAL
8
7
7

3
2

2
1 1
1

0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

58
INTERPRETACIÓN
Una vez evaluados aspectos relacionados con el conocimiento e interpretación de
la norma jurídica se procedieron a realizar tres afirmaciones, siendo la primera de
ellas referente a la duración del proceso de calificación registral. Si consideran
que el plazo es el adecuado o requiere ser mayor, precisando a los encuestados
que deberían de tener en cuenta la dación de la Ley 30313 y como esta se
interrelaciona con el proceso de calificación.

A la afirmación planteada, el 60% preciso que el plazo para la calificación es

exiguo, afirmando que con la modificatoria del año 2015 (principios de
legitimación y buena fe pública registral) es necesario realizar una evaluación
detallada de los títulos archivados afectando directamente en los plazos para la
calificación no siendo estos suficientes para todas las exigencias que la norma
precisa.

Para el 20% el plazo no es corto ni largo debido a que atiende a la complejidad de

las inscripciones realizadas, no siendo relevante ni necesario incrementar los
plazos.

Finalmente 10% no acepta la aseveración y el otro 10% considera que es

totalmente inaceptable indicar que los plazos son cortos.

59
1.2.6. REVISIÓN DE TÍTULOS ARCHIVADOS Y EL PRINCIPIO DE BUENA
FE PUBLICA REGISTRAL

Tabla 8

F %
totalmente aceptada 1 10
aceptada 6 50
ni aceptada ni no
aceptada 2 20
no aceptada 1 10
totalmente no aceptada 1 10

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 8

REVISIÓN DE TÍTULOS ARCHIVADOS Y EL

PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL
7

6
6

3
2

2
1 1 1
1

0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

60
INTERPRETACIÓN

Con relación a la materia investigada se planteó una premisa con el objeto de

establecer si la revisión de los títulos archivados vulneraba el principio de buena
fe pública registral y el principio de legitimación de donde obtuvimos:

- El 50% precisa que efectivamente la obligación de revisar los títulos

archivados vulnera los el principio de buena fe pública registral y el principio
de legitimación al desconocer que el propio principio de legitimación hace
referencia al contenido de los asientos y los presume ciertos, mientras que
para que se materialice la buena fe pública registral es necesario evaluar los
títulos archivados, advirtiendo a su vez una falta de regulación de esta
obligación (referente a los títulos archivados) en el TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos.
- Un 20% afirma que la revisión de los títulos archivados no favorece ni
desfavorece al principio de buena fe pública registral ni al principio de
legitimación.
- Por otro lado, el 10% indica que esta afirmación no debe ser aceptada, no
aceptada ni totalmente desaprobada respectivamente por diversas
consideraciones.

61
1.2.7. LOS USUARIOS COMO PERSONAL CALIFICADO PARA EVALUAR
EL CONTENIDO DE UNA PARTIDA REGISTRAL

Tabla 9

F %
totalmente aceptada 0 0
aceptada 2 20
ni aceptada ni no aceptada 5 40
no aceptada 4 30
totalmente no aceptada 1 10

Fuente: Elaboración propia 2018

Gráfica 9

LOS USUARIOS COMO PERSONAL CALIFICADO

PARA EVALUAR EL CONTENIDO DE UNA PARTIDA
REGISTRAL
6

5 5

4
4

3
2

1
1

0
0
1

totalmente aceptada aceptada

ni aceptada ni no aceptada no aceptada
totalmente no aceptada

Fuente: Elaboración propia 2018

INTERPRETACIÓN

62
Como pregunta final, se consideró la opinión de los registradores respecto de la
idoneidad de la norma de otorgar la responsabilidad de evaluar los títulos
archivados a los usuarios consultándoles si, a criterio de los registradores, los
usuarios se encuentran en condiciones de evaluar el contenido de los títulos
archivados, donde manifestaron:

- Un 40% se reservaron emitir una opinión afirmativa o negativa considerando

que quien efectivamente realiza el análisis de los títulos archivados (si
realizase tal acción) serían los interesados a través de sus abogados (en la
etapa previa a la contratación), así como los notarios (al momento de la
formalización del acto).
- El 30% asegura que los interesados no cuentan con los medios técnicos ni de
formación profesional para realizar una evaluación que pueda cautelar el
ejercicio de sus derechos.
- Un 20% manifiesta que los usuarios si se encuentran en las condiciones de
realizar un análisis acoplándose a la interpretación realizada en el segundo
párrafo.
- Finalmente, el 10% se encuentra en total desacuerdo sobre esta proposición
afirmando que el registrador público es la persona legitimada para realizar el
análisis del título archivado.

63
2. RELACIÓN PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN – PRINCIPIO DE BUENA FE
PÚBLICA REGISTRAL – CALIFICACIÓN REGISTRAL.

En esta parte del análisis se pretende determinar cuál es el grado de relación existente entre
el principio de legitimación, el principio de buena fe pública registral y la calificación
registral realizada por el Registrador Público, debiendo para ello partir de las definiciones
normativas sobre cada uno de estos:

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Mención previa debe hacerse para destacar que el subrayado en negrita es por parte del autor
con fines didácticos.

- Código Civil Peruano – Artículo 2013: Principio de Legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos
con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.

- TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS-

Artículo VIII – Principio de legitimación
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos
y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.

Como es de apreciarse, el principio de legitimación otorga a los asientos registrales

(solamente a estos) una presunción iuris tamtun referente a la presunción de exactitud y
validez, precisando que surte todos sus efectos mientras no se haya declarado su invalidez
en sede jurisdiccional o arbitral. Claramente estamos frente a un principio básico para el

64
ejercicio de la función registral, manifestándose en esta función en distintos niveles, siendo
uno de ellos a nivel de los registradores o miembros del Tribunal Registral al momento de
calificar los títulos presentados por los usuarios.

La conceptualización del principio tanto en la norma general (Código Civil) como en la

norma específica (TUO del Reglamento General de los Registros Públicos) guarda una
relación lógica al estar en ambos casos referidos a la presunción de veracidad de los asientos
registrales, entendiéndose por asiento registral aquel resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que
conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de
presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la
fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción,
utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su
identificación.

PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL

- Código Civil Peruano – Artículo 2014- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud

del registro.

- TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS-

Artículo VIII – Principio de buena fe pública registral
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o
rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las
causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

65
En lo que respecta al principio de buena fe pública registral, el artículo 2014 del Código
Civil delimita que para que se configure este principio el tercero (adquiriente) de buena fe
debe haber realizado una evaluación de los asientos registrales y títulos archivados a fin de
evitar que en estos conste una causal que resuelva el derecho del titular registral. La
obligación de evaluar los asientos registrales es recogida también en el TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos en su artículo VIII, mas este no hace referencia a los títulos
archivados.

CALIFICACIÓN REGISTRAL

- TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS -

Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al
registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a
cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia
respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en
los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas
registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral
propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.

La calificación registral es el primer paso para la inscripción de un derecho en SUNARP

por lo que, como primer filtro se debe evaluar la procedencia de la inscripción si el título
rogado cumple con los requisitos formales y materiales. La calificación comprende una
evaluación integral de los títulos presentados y su correlación con los antecedentes
registrales dentro de los cuales se encontrarían el asiento registral y los títulos archivados,
se considerado como título archivado a: “Los Documentos que se presentaron para la
Inscripción de un acto o derecho en los Registros Públicos y al inscribirse lo solicitado,
los documentos quedan guardados en el Archivo Registral de la Oficina Registral
correspondiente” (PUCP, El Visir: Revista Electrónica de Derecho Registral y Notarial,
2018)

66
Concluiremos entonces que, la relación existente entre la calificación registral, el
principio de legitimación y el principio de buena fe pública registral es de ser figuras
autónomas (principio de legitimación y principio de buena fe pública registral) que van a
influir en la ejecución y efecto del proceso de calificación registral. Sin embargo para
poder comprender las implicancias de los principios, estos no deben ser entendidos como
realidades apartadas la una de la otra, ya que, pese a ser autónomas tienen una relación
entre las mismas no pudiendo una contradecir a la otra o viceversa al formar parte de un
mismo orden normativo.

67
3. IMPLICANCIAS DE LA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE
LEGITIMACIÓN Y PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL
PROCESO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Mediante la Ley 30313 se modificaron los artículos 2013 y 2014 del Código Civil,
estableciendo respecto del primero que el contenido del asiento registral se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare
su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme, otorgando
facultades a SUNARP de cancelar el asiento registral cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria. Por otro lado, respecto al principio de buena fe pública
registral se precisa que el tercero registral solo se encuentra protegido por la fe pública en
caso que el vicio que afecta al título de su transferente no conste ni en los asientos registrales
ni en los títulos archivados que originaron el asiento aclarando así la anterior redacción que
solamente hacía referencia a que estos vicios no se encontraran en Registros Públicos;
empero, no podríamos indicar que la redacción anterior fue ambigua ya que la norma
especial establecía que la calificación evaluaba el contenido de los asientos registrales
sentando por lo tanto las bases para la interpretación del anterior texto normativo del artículo
2014.

Como toda aplicación normativa, la modificatoria realizada conlleva ciertas implicancias

jurídicas que agruparemos en función a los aspectos discutidos desde la fecha de su
promulgación a la actualidad:

3.1. METAMORFOSIS DE LA FIGURA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

Se tiene que concluir entonces, salvo que se quiera patrocinar interpretación con muy
endeble sustento, que el anterior texto del artículo 2014 del Código Civil exigía
solamente que el tercero adquiriente investigue los asientos de inscripción, a efecto de
asegurarse de que no existan vicios que pudiesen comprometer su adquisición. La Ley
30313 ha provocado una metamorfosis en la regulación del principio de fe pública
registral. Ahora si no cabe duda de que el legislador establece que el tercero adquiriente
debe investigar los títulos archivados para garantizar su adquisición frente a futuros
cuestionamientos. (Ninamancco Córdova, 2015, pág. 73)

68
 La posición de Ninamancco se ve sustentada en la contraposición existente entre lo
normado en el Código Civil y aquello que aparece establecido en el TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos donde existe en el primero una alusión
tanto a los asientos registrales como a los títulos archivados, al mismo tiempo que en el
segundo se establece solamente la revisión de los asientos registrales, aspecto advertido
con anteriodad al momento de la promulgación de la Ley 30313 ya que la Exposición
de Motivos del Código Civil señalaba lo siguiente:
Creemos en todo caso que el problema está planteado y que cualquier que sea la decision
legislativa que se adopte deberá tener en cuenta el nivel de eficacia de los Registros
Públicos y la necesidad y posibilidad de otorgar garantías más amplias a quienes
busquen su amparo.
Esta decision legislativa queda en manos de quienes mantengan o modifique los
términos del artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos. El texto del artículo 2014 permite ambas interpretaciones; en consecuencia,
será una norma interpretativa la que deslinde el problema, el mismo que hoy está
resuelto en los términos del artículo VIII antes citado. 18

Finalmente, debemos considerar que el asiento registral tiene autonomía respecto del
título archivado y como tal al existir discrepancia normativa en su regulación y uso,
debe primar el asiento registral.

3.2. FALTA DE COHERENCIA NORMATIVA

Si un asiento ya paso por un filtro de inscripción que es la calificación registral, nos

lleva a concluir que la creación del asiento guarda estrecha relación con la realidad, más
aún cuando el asiento se encuentra vigente y no haya sido declarada su nulidad en sede
judicial o arbitral, otorgando seguridad jurídica a los posibles contratantes.

Este pensamiento es seguido por Ninamancco (2015) al afirmar:

Es fácil percatarse que el legislador trata de que los asientos registrales no reflejen datos
inexactos. Intenta evitar que actos ilegales puedan materializarse en aspectos registrales,
ya que establece mecanismos de control previos a la inscripción (…) No parece mala
idea tratar de garantizar la confiabilidad de los asientos de inscripción. Así las cosas, es
posible afirmar que esta incoherencia ha provocado una suerte de metamorfoseáis en el
principio de buena fe pública registral (…) es contradictorio e incongruente que el
legislador se esmere por aumentar el grado de confiabilidad de los asientos registrales

18
Exposición de motivos oficial del Código Civil de 1984 – Registros Públicos, separata especial publicada en el
diario el Peruano el día 19 de noviembre de 1990.

69
 para que luego el principio de buena fe pública registral desbarate estos esfuerzos (págs.
71-75)
Se coincide con este pensamiento por carecer de lógica que una norma, como la Ley
30313, no tenga en cuenta los esfuerzos estatales para que la población confíe en sus
autoridades, procedimientos y sobre todo normas, así como el desarrollo de un
dispositivo que no guarde relación con los denodados esfuerzos realizados a nivel
estatal.

En contraste, debemos analizar la Ley desde un punto de vista social que origina en la
población efectos negativos en la libertad de contratación por imponer una carga al
adquiriente que en múltiples oportunidades no está capacitado para evaluar un título
archivado por la complejidad de este.

3.3. LA PERDIDA DE SENTIDO DEL CONCEPTO DE INSCRIPCIÓN

REGISTRAL

Los llamados principios registrales se construyen sobre la base del concepto de

inscripción registral. Y una inscripción registral no es, obviamente un título que se
archiva en una oficina. Lo que constituye una inscripción es el asiento registral. Por
tanto, cómo es posible que “la médula central” de la estructura de nuestro sistema
registral prescinda del concepto de inscripción registral. No es posible. Cuando se dice
que la fe pública registral implica también a los títulos archivados, el concepto de
inscripción pierde importancia. No es admisible postular que este principio se construya
de forma sustancialmente diferente a los otros principios registrales. Carece de sentido
afirmar que todos los principios registrales toman como eje central a la inscripción, en
tanto que el supuesto “principio medular” hace todo lo contrario,, tomando como base
al título archivado, restando importancia al concepto de inscripción (Ninamancco
Córdova, 2015, pág. 73)

Partiendo de la opinión del autor líneas arriba expuestas, resulta claro afirmar que el
principio de buena fe pública registral colisiona abiertamente con los principios
registrales, teniendo una relación contraria a la espera que sería de una aplicación en
conjunto. Se aprecia como el principio de buena fe pública registral no guarda relación
con lo dispuesto en el principio de legitimación (que como ya hemos afirmado en
apartados anteriores) hace referencia a la validez de los asientos registrales y como estos
se reputan válidos si no existiese una declaración de nulidad, no siendo, por lo tanto
necesario realizar un examen de los títulos archivados, más aun cuando los principios

70
 registrales se construyen sobre la idea de lo que publicita el registro luego de un proceso
de evaluación

3.4. EL ROL DEL ADQUIRIENTE EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

Finalmente, nos avocaremos a la crítica que se realiza sobre el rol jurídico que
desarrollaría el adquiriente en la calificación registral ya que la promulgación de la Ley
analizada ha originado la pérdida de sentido del trabajo de los notarios y registradores
públicos, pues siendo labor de las partes realizar una revisión de los títulos archivados
la calificación registral se estaría desnaturalizando y pasando a “manos” de privados.
Ahora es tarea de todo adquiriente velar por la validez de todas las adquisiciones previas
a la suya, asegurándose de que los asientos registrales reflejen actos válidos y eficaces.
Puede decirse que anteriormente era una tarea del Estado, de tal manera que bastaba con
que el adquiriente revise solo los asientos registrales contenidos en las fichas y/o
partidas electrónicas correspondientes al bien que deseaba adquirir (…) Si este tercero
pretende confiar en el contenido registral, tendrá que hacer el mismo trabajo que deben
hacer las autoridades administrativas registrales y los notarios, es decir, tendrá que
cerciorarse de que tales títulos no se encuentren viciados de alguna forma.
(Ninamancco Córdova, 2015, pág. 71)

Siendo así surge la inquietud de ¿Para qué sirve la calificación registral?

La respuesta es simple, de poco o nada, ya que la ley no ha tenido en cuenta que el
asiento registral es una declaración del Estado previa evaluación de la legalidad y de la
compatibilidad desde una norma legal como los artículos del Código Civil (artículo
2011) (Ortiz Pasco, 2015, pág. 116)

A manera de corolario indicaremos que con la dación de la Ley 30313, se vulnera el principio
de legitimación y el proceso de calificación registral:

- El primero es vulnerado mediante la evaluación de los títulos archivados

desconociendo el carácter jurídico de los asientos registrales, ofreciendo argumentos
para desconfiar de la labor de los registradores públicos al momento de realizar este
asiento, desconociendo también su validez al no existir una declaración sobre alguna
nulidad de la inscripción manifestada en el asiento registral;
- La segunda figura, la calificación registral es desnaturalizada otorgando funciones a
las partes que anteriormente correspondían al registrador público sin considerar la
norma que los terceros registrales no se encuentran en las condiciones de realizar una
evaluación conforme a derecho, requiriendo por ello a especialistas que lejos de irrogar

71
menores gastos para la ciudadanía encarece la contratación, desalentando la
formalización de los actos jurídicos, llegando inclusive a fomentar la informalidad.

72
4. IDONEIDAD PRÁCTICA DE LA LEY 30313 EN LA ACTUALIDAD.

La alta incidencia de fraude inmobiliario en el Perú motivo la dación de la Ley N° 30313 así
como todo tipo de disposiciones destinadas a disminuir la problemática mencionada, la
modificación de los artículos del Código Civil fue una norma innecesaria pues existen otros
mecanismos legales para evitar el fraude inmobiliario

4.1. ALERTA REGISTRAL

Mediante Resolución N° 185-2008-SUNARP-SN de fecha 27 de junio del 2008, se

aprobó la Directiva N° 003-2008-SUNARP-SN, directiva que regulaba el servicio
gratuito denominado “Alerta Registral sobre predios”, posteriormente modificada
mediante Resolución N° 133-2012-SUNARP-SN del 26 de mayo del 2016, Resolución
N° 170-2013-SUNARP-SN y finalmente por Resolución N° 027-2018-SUNARP-SN de
fecha 19 de febrero del 2018, en la que se considera:
Que, “la alerta registral” regulada en la Directiva N° 006-2013-SUNARP-SN, aprobada
por resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°170-2013-
SUNARP-SN, ha demostrado ser uno de los servicios de mayor demanda por parte de los
ciudadanos en los últimos años, no solo por su sencillo acceso a través del portal
institucional y eficiente utilidad en la lucha contra el fraude inmobiliario, sino también,
porque permite mantener informados a los usuarios con interés en determinadas partidas
registrales, en la medida que comunica cualquier movimiento que estas pueden sufrir en
el ámbito de la presentación de títulos de registro;

Que, en atención a los avances en el servicio de Alerta Registral en cuanto a las

funcionalidades y modalidades de suscripción, así como a la importancia de contar con
información adicional que resulte oportuna para fortalecer los mecanismos de prevención
frente a posibles fraudes inmobiliarios, esta Superintendencia ha desarrollado y está en
condiciones de poner en marcha un nuevo servicio gratuito denominado “Alerta de
Publicidad”, que comprende la alerta ya existente;

Que, el nuevo servicio está dirigido principalmente a beneficiar a los titulares registrales
a fin de mantenerlos constantemente informados respecto a las solicitudes de publicidad
que se presenten sobre la partida o partidas del Registro de Predios que previamente
afilien al servicio, constituyendo así una importante herramienta en la lucha contra las
posibles estafas inmobiliarias, ya que podrían adoptar, anticipadamente, las acciones
necesarias para proteger sus bienes de cualquier maniobra ideada con el fin de despojarlos
de sus propiedades.19

19
Resolución N° 027-2018-SUNARP-SN

73
 La comunicación le llega automáticamente al interesado al correo electrónico o celular
que él haya asociado al número de partida registral respectiva. Esta alerta se activa tan
pronto se produzca la presentación de cualquier título relacionado a la partida registral
protegida. De esta forma los interesados pueden iniciar oportunamente las acciones que
correspondan en cautela de la situación jurídica de los bienes, actos o derechos inscritos.
‘Alerta Registral’ no se limita al Registro de Predios. También se pueden inscribir para
proteger las partidas de los Registros de Personas Jurídicas, Mandatos y Poderes y
Propiedad Vehicular.

La comunicación que se le hace al ciudadano mediante el servicio de Alerta Registral

permitirá al usuario conocer la naturaleza del título presentado y si presume que se trata
de un título falso podrá adoptar los mecanismos normativos correspondientes, que se
encuentran Reguladas en el Decreto Legislativo 1049, cuya quinta y sexta disposición
complementaria, transitoria y final establecen que le corresponde al Notario solicitar
que se extienda una anotación preventiva ante la existencia de inscripción (en el
Registro) sustentadas en partes o escrituras presumiblemente falsificados o cuando se
haya suplantado la identidad de los otorgantes.

Asimismo, SUNARP ha establecido el supuesto de bloqueo de partidas por falsificación

documentaria que se mencionará en el punto siguiente.

4.2. BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS

Mediante Resolución N° 019-2012-SUNARP/SN, de fecha 27 de febrero del 2012, se

aprobó la Directiva N° 001-2012-SUNARP/SN que regula el bloqueo por presunta
falsificación de documentos, cuya finalidad es poner en conocimiento del público que
un asiento registral se ha entendido sobre la base de un título que contiene presuntamente
documentos falsificados y además garantizar la prioridad de la eventual medida cautelar
dictada por el órgano jurisdiccional.

Dentro de las formas de llegar al bloqueo de la partida registral tenemos: i. mediante

denuncia del perjudicado; ii. mediante comunicación formulada por algún funcionario
ajeno a la SUNARP, como podría ser el notario que participo en la elaboración del
documento fraudulento; o iii. Que el propio registrador se percate al momento de

74
 calificación que está ante un título fraudulento. En todos los casos será la jefatura zonal
la que emita la resolución mediante la cual se disponga la anotación del bloqueo.

Respecto al contenido del asiento registral de anotación de Bloqueo por Presunta

Falsificación de Documento, el artículo 6.6 prevé que contendrá la siguiente
información:
- La denominación de “Anotación de Bloqueo por Presunta Falsificación de
Documento”.
- Número y fecha de la resolución que dispone la anotación del Bloqueo.
- Nombre del Jefe Zonal que emite la resolución.
- El asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene presuntamente
documento falsificado.
- Indicación del plazo de vigencia de la anotación del Bloqueo.
- Indicación de la Directiva que sustenta la anotación del Bloqueo.

Cabe mencionar que la anotación de dicho bloqueo tendrá una duración de ciento veinte
días hábiles contados desde el día siguiente hábil a la extensión de su anotación en la
partida registral por el Registrador Público, evitando la “creación” del tercero registral.

4.3. INMOVILIZACIÓN DE PARTIDAS

Otro servicio que la SUNARP pone a disposición de sus usuarios para prevenir los
fraudes inmobiliarios es la Inmovilización Temporal de Partidas según lo dispuesto en
la Resolución N° 314-2013-SUNARP-SN que aprueba la Directiva N° 008-2013-
SUNARP/SN, a través del cual el propietario de un determinado inmueble puede colocar
‘un candado’ de manera voluntaria y temporal a la partida donde se encuentra inscrita
su propiedad, inmovilizándola a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen
transferencias, cargas o gravámenes en ésta.

Los requisitos para habilitar este mecanismo son:

- Formulario de solicitud de inscripción (gratuito).
- Escritura Pública en la que el (los) propietario(s) manifieste(n) su voluntad de
inmovilizar temporalmente su predio.

75
 - Declaración Jurada del propietario o propietarios, en el que declare bajo
juramento que el predio sobre el cual se solicita la inmovilización temporal no
ha sido transferido o se encuentre afectado de carga y/o gravamen en la fecha
anterior de la declaración jurada.
- Pago de derechos registrales.

La inmovilización temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados desde el

día de su presentación en el Registro de Propiedad Inmueble. También se podrá solicitar
un plazo menor, lo cual deberá ser mencionado en forma expresa en la escritura pública.
La inmovilización caducará de pleno derecho en el plazo establecido.

Se recomienda inmovilizar un predio cuando por motivos de trabajo, estudios u otros,

su propietario tiene que ausentarse de su ciudad por un tiempo prolongado. También es
recomendable inmovilizar un predio cuando se tiene dos o más propiedades y solo se
ocupa una de estas. Para solicitar la Inmovilización temporal de tu predio acude a
cualquier oficina de la Sunarp a nivel nacional.

Esta figura no es una prohibición de enajenación o de gravamen ni tampoco una

restricción convencional, pues como nace de la misma voluntad unilateral del
constituyente, sin derivarse de una posible restricción convencional o prohibición
permitida por Ley, el titular registral puede modificar en cualquier momento su voluntad
de no enajenar o gravar, dejándola sin efecto a través de una escritura pública de
levantamiento de la inmovilización.

En consecuencia, el efecto general de la inmovilización es impedir la inscripción de un

título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en
forma posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, hasta que
se siga con el procedimiento del titular registral para que se proceda al levantamiento
de la inmovilización.

4.4. SISTEMA NOTARIO

Mediante Resolución N° 115-2015-SUNARP-SN se aprobó la Directiva N° 5-2015-

SUNARP/SN, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 21.04.2015, cuyo objeto es
regular el procedimiento para que los notarios puedan ingresar la información de sus

76
 dependientes en el módulo denominado “Sistema Notario”, así como los sellos, firmas
u otra información utilizada en la prevención de la falsificación de la documentación
que presentan los notarios al Registro.

Siendo el módulo parte de la Plataforma de Servicios Institucionales-PSI, a través del

cual el notario directamente procederá a incorporar, cambiar o retirar a sus dependientes
para el conocimiento del Registro, en atención a lo dispuesto en el primer párrafo del
texto primigenio de la Séptima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado.

Entonces, dicho modulo se concibió con el objeto de dotar al notario de una herramienta
informática que le permite incorporar información de sus dependientes, sellos, firmas,
u otra información que sea habilitada en el sistema para coadyuvar a contrarrestar el
riesgo de la presentación de documentos notariales falsificados. Permitiendo al Registro
contar con información relevante en la prevención de la falsificación de la
documentación notarial que pueda ser presentada al Registro.

Asimismo, se establecen los efectos que genera la información obtenida a través de la

consulta en el mencionado módulo y se reguló la tramitación a cargo de persona distinta
al notario o de su dependiente acreditado señalando:

Cuando el notario indique en el instrumento público que la presentación o el trámite

ante el Registro será realizada por persona distinta a él o sus dependientes
acreditados, adicionalmente efectúa las siguientes acciones:
a) Consigna en el instrumento público el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona designada para la presentación de la documentación y trámite
ante el Registro quien por el solo mérito de su designación está autorizado para recibir
los documentos que se genere con motivo de la inscripción.
b) Incorpora en el “sistema Notario” el nombre completo, tipo y número de
documento de identidad de la persona designada para la presentación de la
documentación y trámite ante el registro, el número de trámite (Kárdex, acta o
expediente) del instrumento, y la indicación del Registro jurídico en donde se
presentará la documentación.
La falta de incorporación en el “Sistema Notario” de los datos señalados en los párrafos
precedentes constituye justificación, para que a criterio del registrador se adopten las
acciones necesarias con la finalidad de verificar la autenticidad de la documentación
contenida en el título”. (Lo resaltado y subrayado es nuestro).20

20
Resolución N° 115-2015-SUNARP-SN

77
 Entonces, la Directiva Nº 05-2015-SUNARP/SN preveía que de ser un tercero el
presentante del título éste debía de encontrarse debidamente autorizado en el documento
que diera mérito a la inscripción (en caso del Registro de Predios y Registro de
Mandatos y Poderes) y también ser ingresado en el módulo “Sistema Notario”.

La Directiva estableció de esa forma un requisito adicional que constituía así una
obligación para el notario; a pesar de ello, aun cuando esta era la naturaleza de dicha
disposición se indicaba que cuando no constaba la autorización en el módulo, el
registrador adoptada las acciones necesarias para verificar la autenticidad de la
documentación, y no se establecía una sanción ante el incumplimiento.

Este es entonces el marco que se da con lo dispuesto por la Sétima Disposición

Complementaria y Final del Decreto Legislativo del Notariado y la Directiva Nº 05-
2015-SUNARP/SN antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo Nº 1232
publicado en el diario oficial “El Peruano” el 26/9/2015, el mismo que incorporó
diversos artículos y disposiciones complementarias, transitorias y finales al Decreto
Legislativo Nº 1049 - Ley del Notariado

La modificación que introduce el referido Decreto Legislativo Nº 1232 sí sanciona si no

se cumple con que los partes notariales y copias certificadas sean presentadas por
dependientes acreditados y por terceros también acreditados en el módulo “Sistema
Notario”, disponiendo así que los documentos serán rechazados por el diario21. Es decir,

21
Decreto Legislativo Nº 1232
Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional
de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes
acreditados ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al interesado para que éste
continúe la tramitación del procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las copias
certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este
caso, el notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignaren estos instrumentos el nombre
completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y
tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su dependiente a través del módulo
“Sistema Notario” que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP. Tratándose
de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario”
los datos de la persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y boletas
notariales.”

78
 a partir de la vigencia de dicho Decreto Legislativo (27/09/2015), los terceros
autorizados debían estar ingresados al sistema notario pues de lo contrario los títulos
serían rechazados. Con lo que se garantiza la autenticidad y procedencia en la
presentación de documentos notariales.

Como puede apreciarse, actualmente contamos con mecanismos tipo “candado” que
coadyuvan con la búsqueda de eliminación del fraude inmobiliario sin tener que recurrir a
medidas leoninas como las impuestas mediante las modificaciones dadas con la Ley N°
30313, que en un primer momento fue promulgada por la necesidad y coyuntura del
momento; sin embargo, este estudio pretendió analizar si efectivamente se dieron los
presupuestos jurídicos para la modificación, determinando que existen contradicciones entre
las normas que guían el quehacer registral (Código Civil y TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos). De igual forma, seguidamente se estudió si existen mecanismos
alternativos para brindar seguridad jurídica sin la aplicación de las modificatorias
relacionadas a la buena fe pública registral (sobre la extensión de revisión de los títulos
archivados) encontrando que existen diversos procedimientos que pueden ser aplicados
según el caso en concreto para evitar la creación de un tercero registral.

“Décimo Primera.- El módulo denominado “Sistema Notario” aprobado por la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos - SUNARP es de uso obligatorio para los notarios. El notario deberá incorporar, modificar o
eliminar la información que se encuentre habilitada en el mencionado sistema para coadyuvar a contrarrestar el
riesgo de la presentación de documentos notariales falsificados.
Serán rechazados por el diario de la oficina registral la presentación de títulos realizados por el notario, su
dependiente acreditado, o por persona distinta que no hayan sido incorporados en el módulo “Sistema
Notario”.
Cuando el notario no tenga las facilidades tecnológicas, el Jefe de la Unidad Registral de la Zona Registral del
ámbito geográfico correspondiente al domicilio notarial orientará sobre el empleo del módulo “Sistema Notario”,
dándole las facilidades a fin de acudir a la Oficina Registral para acceder a Internet.
La información de los dependientes de notaría que fueron acreditados ante el Registro con la presentación de una
solicitud en soporte papel sólo tendrá eficacia por el plazo de noventa (90) días calendarios contados desde el día
siguiente de la publicación en el Diario Oficial El Peruano de la presente disposición”.

79
 CONCLUSIONES

PRIMERA. - La dación de la Ley N° 30313 ha generado implicancias negativas en la

interacción de la calificación registral con los principios de legitimación y
principio de buena fe pública registral debido a las disposiciones de esta
última sobre la evaluación de títulos archivados que no guardan relación
con las normas del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
ni con el principio de Legitimación, regulado en el Código Civil que
solamente hace referencia a la presunción de veracidad de los asientos
registrales.

SEGUNDA. - El principio de buena fe pública registral presenta una obligación para que
opere la buena fe del tercero registral, donde éste deberá realizar una
verificación de los asientos registrales y títulos archivados para evaluar si
estos no contienen vicios que puedan cancelar su inscripción; mientras
que, en el proceso de calificación registral, se establece la obligación del
registrador público de estudiar los títulos presentados en conformidad con
los asientos registrales. Por lo tanto, existe una incongruencia normativa
que debe ser subsanada para evitar problemas en las inscripciones

TERCERA. - El principio de legitimación precisa que se tienen por veraces los asientos
registrales, mientras no hayan sido cuestionados en sede jurisdiccional o
arbitral lo que guarda relación con el procedimiento de calificación
registral. Entonces, existe una adecuada relación entre estas dos figuras no
existiendo implicancias negativas entre calificación registral y el principio
de legitimación.

CUARTA. - Las modificaciones al Código Civil (principio de buena fe pública registra)

establecidas con la dación de la Ley N° 30313, no son las idóneas para
brindar seguridad jurídica en la población, ya que estas modificaciones
lejos de dilucidar una incertidumbre sobre la prevalencia de los títulos
archivados o del asiento registral, genera mayores conflictos al no guardar

80
 correlación el contenido del principio de legitimación y el principio de
buena fe pública registral.

QUINTA. - Teniendo en cuenta que, la Ley N° 30313, establece un cambio en el

principio de buena fe pública registral modificando el Código Civil, a fin
de que se deba evaluar los títulos archivados que sustentan el derecho de
un tercero. Ello se contrapone directamente al principio de legitimación y
al proceso de calificación registral, se desnaturaliza y trasgrede el proceso
de calificación registral, al pretender que personas no expertas realicen el
análisis del asiento registral y de los títulos archivados, desvirtuando el
trabajo de calificación realizado por los registradores públicos, generando
inseguridad jurídica en los usuarios, más aún cuando existen diversos
mecanismos de seguridad y protección.

81
 SUGERENCIAS

PRIMERA. - Se sugiere reformular el contenido del principio de buena fe pública

registral, eliminando la mención a los títulos archivados, ya que se ha
determinado que esta modificación no sería aplicable en el tiempo ante la
existencia de mecanismos “candado” que pueden cumplir la finalidad de
la Ley N° 30313.

SEGUNDA. - Realizar campañas de sensibilización sobre los mecanismos alternativos

de protección de la propiedad, cumpliendo con brindar seguridad jurídica
y confianza en la actividad jurisdiccional, esta capacitación deberá estar a
cargo de cada una de las Zonas Registrales a través de un cronograma
específico e itinerante en las Oficinas Receptoras.

82
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7. Caso Blanca Jhong Lima, Resolución N° 995-2014-SUNARO-TR-L (Tribunal
Registral (III Sala) - Lima 26 de mayo de 2014).
8. Caso Efrain Bianco Montesinos, Resoliución N° 149-2014-SUNARP-TR-A (Tribunal
Registral (V Sala) - Arequipa 13 de marzo de 2014).
9. Caso Elena Rivera Villanueva, Resolución N° 782-2014-SUNARP-TR-A (Tribunal
Registral (I Sala) - Lima 22 de abril de 2014).
10. Caso Fernando Flores Palomino, Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L (Tribunal
Registral (I Sala) - Lima 29 de agosto de 2014).
11. Caso Juan Bustamante Arenas, Resolución N° 032-2014-SUNARPP-TR-A (Tribunal
Resgistral (V Sala) - Arequipa emero 2004 de 22).
12. Caso Juana Rojas Piccini, Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-T (Tribunal Registral
(IV Sala) Trujillo 17 de enero de 2014).
13. Caso Minera Apu, Resolucion N° 068-2013-SUNARP-TR-A (Tribunal Registral
(Quinta Sala) - Arequipa 08 de febrero de 2013).
14. Caso Roberto Herena Loof, Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L (Tribunal
Registral (III Sala) - Lima 11 de agosto de 2008).
15. Caso Samantha Sosa Vega, Resolución N° 606-2012-SUNARP-TR-T (Tribunal
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86
ANEXOS

87
PROYECTO DE TESIS

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTÍN

ESCUELA DE POSGRADO
UNIDAD DE POSGRADO DE LA FACULTAD DE DERECHO

“IMPLICANCIASJURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE

PÚBLICA REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON
LA DACIÓN DE LA LEY N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL DE LOS REGISTRADORES DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE
AREQUIPA, 2015-2017”

Proyecto de Tesis presentado por el Bachiller:

JORGE LUIS TAPIA PALACIOS
Para optar el Grado de Maestro en Ciencias: Con
mención en Derecho Civil

AREQUIPA – PERÚ
2018

88
1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

I.1. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

El Estado desarrolla determinadas condiciones que garantizan la institucionalización del
derecho, siendo así como la inscripción del derecho de propiedad en el Registro Público
constituye el medio a través del cual el derecho de propiedad trasciende en su condición de
tal, para transformarse en la garantía institucional que permite el desarrollo económico y
la creación de riqueza no solo del individuo sino también de una sociedad.

A raíz de la creciente inseguridad de nuestro país en diversos ámbitos, tanto a nivel

ciudadano como jurídico, el 25 de marzo del año 2015 se promulgó la Ley 30313, Ley de
Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y cancelación del Asiento
Registral por Suplantación de identidad o Falsificación de Documentación y Modificatoria
de los Artículos 2013 y 2014 del Código Civil; así como de los artículos 4 y 55 y la quinta
y sexta Disposiciones complementarias, transitorias y finales del decreto legislativo 1049.

La mencionada Ley ha modificado los tenores de los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil, que regulan respectivamente los principios de legitimación y de buena fe pública
registral; modificación que, para el investigador, no se ajusta a la realidad del quehacer de
las instancias registrales en el procedimiento de calificación ni a los mecanismos de
protección de la propiedad que hoy en día existen.

Es este factor de inseguridad el que generó una ola de normas jurídicas leoninas que
cumplían una función preventiva para la coyuntura del momento. Sin embargo, la
naturaleza de estas afecta a otros derechos o instituciones del sistema jurídico; tal es el caso
de la modificación del principio de buena fe pública registral, refiriendo que esta se
extiende también a los títulos archivados; lo cual marcaría un claro debilitamiento de la
naturaleza del asiento registral, y por lo tanto la desconfianza en la labor del Registrador
Público y de la propia Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

Debemos precisar en este punto, que los cambios en el principio de legitimación y de buena
fe pública registral a nivel del Código Civil no han sido replicados en el Reglamento de los
Registros Públicos, surgiendo entonces un conflicto al momento de realizar la calificación

89
 registral, siendo así ¿Cómo debe realizarse la calificación registral a la luz de las
modificatorias de los principios de legitimación y de buena fe pública registral?

Por lo antes descrito, surgen diversas interrogantes que dan origen a la presente
investigación: ¿Existe afectación con la modificatoria del principio de buena fe pública
registral en el proceso de calificación registral?, ¿existe afectación con la modificatoria del
principio de legitimación en el proceso de calificación registral?, y como corolario, ¿Las
modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública registral cumplen con
brindar seguridad jurídica a la ciudadanía?, interrogantes que, para su solución debe de
establecerse un espacio geográfico de estudio, estipulando por lo tanto los alcances de la
investigación en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° XII – Sede
Arequipa.

Consecuentemente, el estudio que pretende dar respuesta a las interrogantes anteriormente

planteadas, para lo cual analizará el accionar de los Registradores del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa, en lo que respecta al proceso de
calificación registral y cómo las modificatorias de los principios analizados han influido en
su función registral.

I.2. ENUNCIADO DEL PROBLEMA

“IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA DACIÓN DE LA LEY
N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS REGISTRADORES DEL
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE
AREQUIPA, 2015-2017”

I.3. ÁREA DEL CONOCIMIENTO

El problema de investigación se encuentra ubicado en:
a) Campo : Ciencias Sociales.
b) Área : Ciencias Jurídicas.
c) Línea : Derecho Civil.
d) Tipo : Descriptiva, explicativa y causal.

90
2. ANTECEDENTES SOBRE EL TEMA DE INVESTIGACIÓN

Sobre “IMPLICANCIAS JURÍDICAS DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA

REGISTRAL Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA DACIÓN DE LA LEY
N° 30313 EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS REGISTRADORES DEL
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LA ZONA REGISTRAL N° XII – SEDE
AREQUIPA, 2015-2017”, se realizó la búsqueda de tesis en el Registro Nacional de
Trabajos de Investigación – RENATI, encontrando que el tema ha sido investigado en
anteriores oportunidades, mas no siendo abordado conforme se plantea en la siguiente
investigación ni en la delimitación territorial del presente proyecto; aunque cabe mencionar
algunas de las investigaciones realizadas:

- Ley 30313: ¿Una desnaturalización a la esencia del procedimiento registral? (2017),

presentada por Daniela Clemente Vásquez, para optar el Título de Especialista en
Derecho Registral ante Pontifica Universidad Católica del Perú, donde se concluyó
que: i. La ley ha desnaturalizado el procedimiento registral el cual era no contencioso
y especial, legitimando a terceros a ser parte de estos; ii. A partir de la ley el principio
de la fe pública registral ha sido tergiversado extendiendo a los títulos archivados el
mismo; iii. La calificación registral a partir de esta ley ha sido casi desconocida ya que
el asiento como labor calificadora del registrador siempre será desconocida frente al
título archivado; iv. El análisis de los títulos archivados le generará al usuario un costo
que deberá tomar en cuenta al momento de realizar transacciones; y, v. El principio de
legitimación registral ha tenido una reforma al contemplar a la oposición y cancelación
del asiento por falsedad o suplantación.
- La fe pública registral vista desde la Ley N° 30313 (2017), presentada por Miriam
Torre Janampa, para optar el Título de Especialista en Derecho Registral ante Pontifica
Universidad Católica del Perú, donde se concluyó: i. Lo malo de crear leyes a raíz de
eventos individuales, es que, nuevamente se ataca la parte superficial del problema y
no sus raíces. Se debe analizar de raíz el problema y buscar erradicarlo, no generar
leyes que a la larga sólo generan diversas interpretaciones divergentes a la idea del
legislador; y, ii. Ante lo señalado, la Ley N° 30313, aunque tuvo la intención de mejorar
el sistema registral, sigue siendo una puerta abierta para los que quieran aprovecharse
de las falencias del sistema de publicidad y transferencias inmobiliarias.

91
- El supuesto remedio de la Ley 30313 y otras supuestas herramientas en el
registro(2017), presentada por Raffaella Cocchella Diez, para optar el Título de
Especialista en Derecho Registral ante Pontifica Universidad Católica del Perú, quien
arribó a las conclusiones: [Link] quedado resuelto el debate respecto de desde cuando se
entiende que hay transferencia, y es desde la inscripción; ya que a partir del título
archivado que dio mérito a esta confío y contrato; ii. Respecto de los abogados, no ha
variado la diligencia respecto al estudio de títulos y partidas. Se ha mantenido la
diligencia al revisar tanto la partida completa como el título archivado; ii. Sobre los
usuarios no abogados, no se les protegerá con la fe pública registral así vean la partida
registral y todos los asientos de inscripción, ya que con el cambio legislativo se
encuentran en la obligación de revisar el contenido del título archivado. iv. Se castiga
al propietario real que realizó una simulación con el titular registral, y este último le
vendió a un tercero. Al tercero lo respalda el principio de fe pública registral y no se
declara nulo el acto de adjudicación; y, v. Se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título
ha sido primeramente inscrito, esta primera parte del artículo 1135 se convierte en
circular en tanto para que la inscripción se de, tiene que provenir del titular registral y
haber revisado los títulos archivados, y su derecho solo se consolida cuando lo inscribe.

- Implicancias de la naturaleza jurídica del asiento registral en la seguridad jurídica

respecto al derecho de propiedad a la luz de la Ley 30313, en notarias de Lima Norte
periodo 2015-2016 (2016), presentada por Deysi Esther Cubas Depaz, para optar el
Título Profesional de Abogada ante la Universidad Cesar Vallejo, concluyendo que la
seguridad jurídica en relación a la adquisición de bienes inmuebles pasa por una ardua
calificación e interpretación coherente y sistemática de distintos dispositivos
normativos, en la que conforme a la información que obra en Registros Públicos, se
proporcionara protección jurídica respecto al derecho de propiedad a todo ciudadano y
que, La Ley 30313 no estaría cumpliendo con la finalidad que fue promulgada, es decir,
a efectos de adquirir seguridad jurídica por parte de Registros Públicos surge gran
incertidumbre respecto a la información que deberá efectuar diligentemente el
adquirente; si bastara con lo que obra en el asiento registral o extender su búsqueda
hacia el contenido de los títulos archivados.

92
3. MATRIZ PARA LA INVESTIGACIÓN

[Link]ÁLISIS DE VARIABLES
TIPO VARIABLE INDICADOR
 Verificación y validez del acto
inscribible
 Verificación de obstáculos para la
VARIABLE LA CALIFICACIÓN inscripción
DEPENDIENTE REGISTRAL  Verificar la capacidad de los
otorgantes
 Verificación de las formalidades del
título
 Rectificaciones de oficio de asientos
registrales
VARIABLE PRINCIPIO DE
 Cancelaciones en sedes
INDEPENDIENTE LEGITIMACIÓN
administrativas
 Invalidez de los asientos registrales
 Contenido de los asientos registrales
VARIABLE PRINCIPIO DE BUENA FE  Contenido de los títulos archivados
INDEPENDIENTE PÚBLICA REGISTRAL  Conocimiento de la inexactitud del
registro

3.2. INTERROGANTES BÁSICAS

3.2.1. INTERROGANTE PRINCIPAL

¿Cuáles son las implicancias jurídicas del principio de la buena fe pública registral y
el principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación
registral de los registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral
N° XII– Sede Arequipa, 2015-2017?

3.2.2. INTERROGANTES SECUNDARIAS

- ¿Existe implicancia jurídica del principio de la buena fe pública registral con la
dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los registradores del
registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa,
2015-2017?
- ¿Existe implicancia jurídica del principio de legitimación con la dación de la Ley
N° 30313 en la calificación registral de los registradores del registro de propiedad
inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa, 2015-2017?

93
 - ¿Las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública registral
cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía?

[Link]

3.3.1. OBJETIVO PRINCIPAL

Precisar las implicancias jurídicas del principio de la buena fe pública registral y el
principio de legitimación con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral
de los registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII–
Sede Arequipa, 2015-2017.

3.3.2. OBJETIVOS SECUNDARIAS

- Determinar si existe implicancia jurídica del principio de la buena fe pública
registral con la dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los
registradores del registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII–
Sede Arequipa, 2015-2017.
- Establecer si existe implicancia jurídica del principio de legitimación en la
calificación registral con la dación de la Ley N° 30313 de los registradores del
registro de propiedad inmueble de la Zona Registral N° XII– Sede Arequipa,
2015-2017.
- Indicar si las modificatorias de los principios de legitimación y buena fe pública
registral cumplen con brindar seguridad jurídica a la ciudadanía.

3.4. HIPÓTESIS

Dado que, la Ley N° 30313, establece un cambio en el principio de buena fe pública

registral y principio de legitimación, modificando el Código Civil, a fin de que se deba
evaluar los títulos archivados que sustentan el derecho de un tercero, situación que se
contrapone directamente al principio de legitimación y al proceso de calificación registral;
es probable que la actual conceptualización del principio de buena fe pública registral y
principio de legitimación, este desnaturalizando y trasgrediendo el proceso de calificación
registral, al pretender que personas no expertas realicen el análisis el asiento registral y de
los títulos archivados, desvirtuando el trabajo de calificación realizado por los registradores

94
públicos, generando inseguridad jurídica en los usuarios, por no ajustarse las
modificaciones a la realidad, al existir diversos mecanismos de seguridad y protección
tanto a nivel notarial como registral.

95
4. POSTURA PARA EL MARCO CONCEPTUAL

El Marco Teórico que se ha desarrollar en la tesis, se deben tomar en cuenta ciertos

conceptos básicos para poder efectuar un análisis jurídico de las doctrinas que permiten la
aplicación del principio de buena fe pública registral, del principio de legitimación y del
principio de legalidad a través de una de sus manifestaciones como lo es la calificación
registral. De la misma manera se deben realizar definiciones de algunos conceptos
relacionados al asiento registral:

4.1. LA FUNCIÓN REGISTRAL, REGISTRADOR PUBLICO Y PROCEDIMIENTO

REGISTRAL.

Una de las funciones públicas emergentes que cobra autonomía al separarse de la función
administrativa es la función pública registral, la cual consiste en “dar certeza,
autenticidad y seguridad jurídica a hechos, actos y situaciones relacionadas con
personas o bienes, mediante la sistematización de inscripciones, anotaciones, catálogos
e inventarios, que le permita proporcionar información veraz al público.” (Montoya
Perez, 2018); por ende todo registro público debe ser una institución pública a quien se
encomiende el ejercicio de la función pública registral a través de la ejecución sistemática
de actos administrativos.

Seguiremos entonces la afirmación de Morales Godo:

La función registral, en estricto, lo que hace, o lo que está llamada a hacer en el momento
actual, más que un simple acto de confrontación de los actos y contratos presentados para
su inscripción, con la letra de la ley, es más bien un acto de "validación" de las normas
invocadas con lo que establece la Constitución y las demás normas del sistema jurídico.
(Morales Godo, 2018)

Acerca de estas ideas, cabe agregar que los actos registrales realizados en ejercicio de la
potestad del Estado expresan la decisión de una autoridad administrativa como titular del
registro o del registrador competente, para reconocer derechos u obligaciones, e
inscribirlos en el registro respectivo con la inherente consecuencia de publicidad que ello
implica.
Juega entonces un papel importante el Registrador público concebido como: “el
funcionario público dedicado a inscribir los actos y derechos contenidos en los títulos

96
 presentados, previa calificación del cumplimiento de formalidades y disposiciones de
ley” (Gálvez Troncos), quien es el encargado de realizar el procedimiento registral.

El artículo 1 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que “El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya
iniciado, ni oposición a la inscripción”. (Reglamento de Registros Públicos)

En el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado
por Res. 126-2012-SUNARP-SN, se establece los pasos del procedimiento de
inscripción, desde la presentación del título en el diario, hasta inscripción del mismo,
asimismo establece los presupuestos y requisitos para interponer los recursos
impugnatorios respectivos, a las calificaciones negativas como la Reconsideración y la
Apelación, a las decisiones en primera instancia de los Registradores Públicos y abogados
certificadores en materia de publicidad registral, los que serán resueltos en segunda y
última instancia por el Tribunal Registral.

4.2 PRINCIPIO REGISTRAL.

Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de
cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los
Estados, pues en cada Estado se consagran distintos principios registrales adoptando
determinados caracteres y soluciones a los problemas que se presentan, siendo de mucha
importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas.

Para Roca Sastre los Principios Registrales son el “resultado conseguido mediante la
sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en
una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del
Sistema Registral” (Garcia Garcia, pág. 533)

Siendo así, los principios registrales son:

97
 Hipótesis concretas de la doctrina jurídica de protección de la apariencia, de ámbito
excepcional, y de aplicación estricta con el fin de salvaguardar algunos actos de adquisición
que se fundan en la confianza de uno, y que se origina en la apariencia creada por culpa de
otro. Puestos en la balanza ambos intereses, la inocencia y diligencia se valora en nivel
superior frente a la negligencia de quien no cumple la carga legal de conservación de su
derecho. (Gonzales Barron, Constitución y Principios Registrales, pág. 12)

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.

4.3. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

Por principio de legitimación registral se entiende la veracidad de lo inscrito en el

Registro de la Propiedad mientras no se demuestre su inexactitud, esto es, se presume que
el derecho inscrito existe y que el mismo pertenece a su titular registral y que el derecho
cuyo asiento registral se halla cancelado no existe, siempre que en cualquiera de los dos
supuestos, no se demuestre lo contrario. (Kluwer Legal, 2018)

Este principio es también conocido en la doctrina como “principio de credibilidad general

del asiento”, en virtud de cual: “el asiento produce todos sus efectos mientras no sea
declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente “facilitar la vida jurídica
mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia de
este” (Aliaga Huaripata L. , 2018)

Para Andrés Cusi Arredondo, este principio guarda relación con el Artículo VII del
Reglamento General de registros Públicos: “Los asientos se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez” (Eduardo Cusi, 2018)

Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte Suprema,
la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse ciertas, salvo
prueba en contrario. De otro lado la jurisprudencia de la Corte Suprema declara de manera
uniforme y reiterada que solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de una

98
 acción judicial, puede anularse una inscripción reconociendo de esta manera al principio
de legitimación.

4.4. PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL.

Eduardo Couture define a la buena fe como la "calidad jurídica de la conducta legalmente

exigida de actuar en el proceso con probidad, con el sincero convencimiento de hallarse
asistido de la razón". (Eduardo J, 2017, pág. 52)

Respecto de la buena fe subjetiva Guzmán Barrón desarrolla:

La buena fe significa el desconocimiento de una situación lesiva al interés del otro, pero no
basta simplemente el estado subjetivo de ignorancia, aún a riesgo de haber actuado en
forma culpable, negligente y descuidada. Por el contrario, la buena fe implica por su propio
nombre y connotación un determinado estado subjetivo que tienen un contenido ético
valioso. Se trata de una creencia honesta y racional, y no a ciegas. En otras palabras la
ignorancia abusiva y sin justificación queda al margen de la buena fe, pues la protección
del ordenamiento solo se consigue cuando la ignorancia es atendible y, por tal motivo,
digna de excusa. (Gonzales Barrón, 2012, pág. 239)

A nivel registral, el principio de la fe pública del Registro pretende proteger las

adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan
producido confiados en el contenido del Registro. (Kluwer Legal, 2018)

Este principio se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la

contratación en base de los asientos de inscripción que obran en los Registros. No
obstante, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros
de buena fe que adquieren a título oneroso, lo que quiere decir que los requisitos de buena
fe y onerosidad deben ser concomitantes, no pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es de
buena fe pero gratuito u oneroso pero de mala fe, el adquirente no podrá acogerse a los
beneficios que brinda este principio. Obviamente, el derecho del tercero debe estar
inscrito, pues si no inscribe su derecho no es tercero registral.

4.5 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Este principio está referido al control de legalidad que realizan las instancias registrales
de los actos, derechos, contratos, etc. cuya inscripción se solicita.

99
 Según Gonzales Loli citado por Aliaga “El principio de legalidad (…) constituye el
soporte conceptual para la aplicación de los demás Principios Registrales, aplicación
que no puede efectuarse fuera de su evaluación en relación con el título y los antecedentes
registrales” (Aliaga Huaripata L. A., 1999, pág. 131)

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efectúa un examen previo de

legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el
documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los
obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto
que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se
precisa en las normas indicadas.

4.6. ASIENTO REGISTRAL

En sentido amplio se entiende por asiento registral a:

Cualquier inscripción o anotación contenida en el registro. El término asiento se utiliza para
referirse a toda anotación o inscripción extendida en los libros o documentos registrales.
Por asiento registral se entiende la anotación practicada en el correspondiente libro registral
extractando el título presentado a inscripción. Entre los libros registrales hay que destacar
los tres esenciales: el de inscripciones, el de incapacitados y el libro diario. El registro se
lleva por fincas, siguiendo, por tanto, el llamado sistema del folio real. (Jurídica, 2018)

En principio, el sistema registral peruano se adscribe al sistema de inscripción mediante

el cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante para los terceros,
con el fin de publicitarlo. Ello en función a lo dispuesto al artículo 50 del TUO. del
Reglamento General de los Registros Públicos:
Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que
conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de
presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la
fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción,
utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su
identificación.

100
 Por lo tanto, según la forma de extensión de los asientos se distinguen diversos tipos de
asientos según el sistema registral adoptado:
Como la transcripción, el encasillado y la inscripción. En el primero, propio del sistema
italiano, la función del registrador luego de una evaluación previa se limita a transcribir en
forma íntegra los documentos o en todo caso –sistema francés- se archivan los mismos. En
el sistema del encasillado, actualmente en desuso, se consignan en unas casillas los datos
fundamentales. Finalmente, el sistema de inscripción, al cual se acoge en principio el
sistema peruano, mediante el cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera
relevante para los terceros a fin de publicitarlo. (PUCP, El Visir: Revista Electrónica de
Derecho Registral y Notarial, 2018)

4.7 TÍTULO ARCHIVADO

Un título es: “Un Acto Jurídico que sirve de base para la adquisición de un derecho,
mediante hechos o circunstancias que justifican una imputación” (DEJ, 2018).

Un título archivado es considerado como: “Los Documentos que se presentaron para la

Inscripción de un acto o derecho en los Registros Públicos y al inscribirse lo solicitado,
los documentos quedan guardados en el Archivo Registral de la Oficina Registral
correspondiente” (PUCP, El Visir: Revista Electrónica de Derecho Registral y Notarial,
2018)”

Entonces, un título archivado para el Registro Público serán todos los documentos
sustentatorios vinculados a un registro, que se presentaron para que proceda la inscripción
de un acto en los Registros Públicos; cuando SUNARP inscribe un acto, los documentos
que respaldan esa inscripción se guardan en el Archivo Registral de la Oficina Registral
respectiva.

4.8 CALIFICACIÓN REGISTRAL

La calificación registral es el soporte del procedimiento registral en el Perú. Todos

aquellos actos o contratos que buscan ingresar a Registros Públicos deberán pasar por la
calificación del registrador público para lograr su inscripción. Dicha inscripción es una
forma de garantizar o asegurar el derecho que emana del título que se inscribe, es decir,
a través de la inscripción registral puedo asegurar que los terceros tengan conocimiento y

101
puedan tomar una decisión respecto a los actos o contratos que vayan a celebrar en un
futuro y tengan relación con el derecho que se está resguardando. Para Mendoza del
Maestro, estamos hablando de:
El acto de examinar los diversos aspectos del instrumento supuestamente inscribible
sometidos a juicio del registrador, para decidir si el acto o contrato contenido en él puede
tener acceso a los libros o bien si se debe denegar la práctica del asiento. (Mendoza del
Maestro, 2006, pág. 56)

Entonces, la aplicación de estos principios al momento de la calificación es importante

pues es a través de ellos los asientos registrales revestirán el valor que los consagra como
legítimos y ciertos.

Finalmente, coincidiremos con la opinión de Gonzales Loli que citando a Pau Pedrón
manifiesta:
La calificación consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles. La
calificación es un presupuesto lógico de la eficacia del registro. La intensa eficacia del
Registro solo puede producirse por una previa calificación rigurosa. El Derecho comparado
demuestra la correlación entre profundidad de la calificación registral e intensidad de la
protección registral. (Gonzales Loli, Comentarios: nuevo reglamento general de los
Registros Públicos, 2002, pág. 49)

De lo antes expuesto podemos señalar que la función de calificación que realiza el

registrador público es la columna vertebral del sistema registral, pues de realizarse una
mala o deficiente calificación el sistema fracasaría ocasionando inseguridad jurídica.

102
5. ORIENTACIÓN PARA EL MARCO OPERATIVO

5.1. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS

VARIABLE SUBINDICADOR TÉCNICA INSTRUMENTO
 Verificación y validez del acto
inscribible
VARIABLE  Verificación de obstáculos para la
DEPENDIENTE: inscripción CUESTIONARIO
ENCUESTA
LA CALIFICACIÓN  Verificar la capacidad de los ENTREVISTA
REGISTRAL otorgantes.
 Verificación de las formalidades
del título
 Rectificaciones de oficio de
VARIABLE asientos registrales
FICHA DE
INDEPENDIENTE:  Cancelaciones en sedes OBSERVACIÓN
OBSERVACIÓN
PRINCIPIO DE administrativas DOCUMENTAL
DOCUMENTAL
LEGITIMACIÓN  Invalidez de los asientos
registrales
VARIABLE  Contenido de los asientos
INDEPENDIENTE; registrales
FICHA DE
PRINCIPIO DE  Contenido de los títulos OBSERVACIÓN
OBSERVACIÓN
BUENA FE archivados DOCUMENTAL
DOCUMENTAL
PÚBLICA  Conocimiento de la inexactitud
REGISTRAL del registro

5.2. CAMPO DE VERIFICACIÓN

5.2.1. UBICACIÓN ESPACIAL

La investigación se realizará en la ciudad de Arequipa.

5.2.2. UBICACIÓN TEMPORAL

La investigación se realizará durante el periodo 2015-2017.

5.2.3. UNIDADES DE ESTUDIO

Las unidades de estudio están constituidas por los Registradores del Registro de
Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° XII – Sede Arequipa.

103
5.3. ESTRATEGIAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS
La información requerida para la presente investigación será recogida en forma personal y
con el apoyo de un colaborador.

Respecto a la información documental y material bibliográfico, será determinado por los

diferentes dispositivos legales, a nivel constitucional, legal y reglamentario, material se
podrá recabar en las Bibliotecas especializadas de diversas Facultades de Derecho
nacionales.

De la misma manera, se realizará un análisis del procedimiento de calificación registral que

realizan los Registradores del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° XII
– Sede Arequipa para establecer los criterios de calificación que operan frente al principio
de buena fe pública registral y legitimación.

104
6. ESQUEMA PARA LA INVESTIGACIÓN

El Esquema para el desarrollo de la investigación a realizar seguirá tentativamente la

siguiente estructura; dejando expresamente claro que este se encuentra sujeto a
modificación para un mejor perfeccionamiento de este:

LISTA DE TABLAS
LISTA DE FIGURAS
CAPÍTULO I INTRODUCCIÓN
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
1.2.1. Problema General.
1.2.2. Problemas Específicos.
1.3. TRASCENDENCIA TEÓRICA, TÉCNICA Y ACADÉMICA.
1.4. ANTECEDENTES INMEDIATOS.
CAPÍTULO II METÓDICA
2.1. TIPO, NIVEL Y MÉTODO DE INVESTIGACIÓN
2.2. INTERROGANTES DE LA INVESTIGACIÓN
2.3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
2.2.1. Objetivo General
2.2.2. Objetivo Específicas
2.4. OPERACIONALIZACIÓN DE LA HIPÓTESIS
2.4.1. Hipótesis General
2.4.2. Hipótesis Específicas
2.5. DISEÑO Y ESQUEMA DE INVESTIGACIÓN
2.6. OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES
2.7. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS
CAPÍTULO III REFERENCIAS TEÓRICAS
3.1. PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL
3.2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
3.3. CALIFICACIÓN REGISTRAL

CAPÍTULO IV VALORACIÓN JURÍDICA

CAPÍTULO VI PROPUESTA DE SOLUCIÓN

CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
ANEXOS

Nota. Tiene carácter tentativo pues es provisional y reajustable.

105
7. CRONOGRAMA

MES 1 MES 2 MES 3

Nº ACTIVIDADES
S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4 S1 S2 S3 S4
Elaboración del Proyecto de
1 X X X
Investigación
Presentación del Proyecto de
2 X
Investigación
Aprobación del Proyecto de
3 X
Investigación
4 Construcción del Marco teórico X X
Diseño de la metodología de
5 X X
investigación
Elaboración de instrumentos de
6 X
investigación
Acopio y sistematización de la
7 X X X
información
8 Análisis e interpretación de resultados X X X
Proceso de reconstrucción y plan de
9 X X X X
mejora
10 Redacción del informe final X X X X
Presentación de la tesis para la
11 X X
titulación

106
8. PRESUPUESTO PARA LA INVESTIGACIÓN
Nº RECURSOS COSTO EN S/.
1 Materiales de escritorio 75,00
2 Asesoría 1600.00
3 Trabajo de campo 1700,00
4 Impresión del informe final 150,00
5 Revisión de estilo y diagramación 150,00
6 Empaste de ejemplares 150,00
7 Pasajes y alimentación 100,00
8 Otros gastos 80,00
TOTAL: S/. 4000,00

107
9. BIBLIOGRAFÍA

 Aliaga Huaripata, L. (15 de junio de 2018). Principio de Legitimación registral.

 Aliaga Huaripata, L. A. (1999). El principio de publicidad en el Derecho registral
peruano. RCDI, 129-147.
 DEJ. (29 de mayo de 2018). Dicccionario del Español Jurídico. Obtenido de
[Link]
 Diez Picazo, L. (1995). Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Madrid: Editorial
Civitas.
 Eduardo Cusi, A. (19 de junio de 2018). [Link]. Obtenido de
[Link]
 Eduardo J, C. (2017). Vocabulario Jurídico. Buenos Aires: Euros Editores.
 Española, R. A. (1992). Diccionario de la Real Academia Española. Madrid: Editorial
ESPASA.
 Furuken Zegarra, C. (2009). Pública Registral y el Criterio Adoptado Por las Salas de
Casación: Una mirada reciente. Revista Electrónica del Centro de Estudios de Derecho
Municipal.
 Galvez Troncos, S. (s.f.). IV Congreso Nacional de Derecho Registral.
 Garcia Garcia, J. M. (s.f.). Derecho inmobiliario registral hipotecario.
 Gonzales Barrón, G. (2012). Derecho Registral y Notarial. Lima: Jurosta Editores.
 Gonzales Barron, G. (s.f.). Constitución y Principios Registrales. Lima: Universidad
San Martín de Porres.
 Gonzales Loli, J. L. (2002). Comentarios: nuevo reglamento general de los Registros
Públicos. Lima: Ed. Gaceta Jurídica.
 Jurídica, E. (junio de 01 de 2018). Enciclopedia Juridica. Obtenido de
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 Kluwer Legal, W. (05 de junio de 2018). Wolkers Kluwer Legal. Obtenido de Guías
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ckhlQaptWmJOcSoA3OJ1DDUAAAA=WKE
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del DF. Obtenido de
[Link]
Consejer%C3%ADa-1/F/FUNCI%C3%93N-REGISTRAL-93/

108
 Mendoza del Maestro, G. (2006). La calificación light y el debilitamiento del sistema
registral. Lima: Ed. Actualidad Jurídica.
 Montoya Perez, O. (23 de junio de 2018). Diccionario Jurídico. Obtenido de
[Link]
 Morales Godo, J. (30 de mayo de 2018). Normas [Link]. Obtenido de
[Link]
 PUCP. (01 de junio de 2018). El Visir: Revista Electrónica de Derecho Registral y
Notarial. Obtenido de
[Link]
archivado/
 PUCP. (02 de junio de 2018). El Visir: Revista Electrónica de Derecho Registral y
Notarial. Obtenido de [Link]
rol-del-titulo-archivado-2/
 Reglamento de Registros Públicos (Gobierno del Perú).
 SUNARP. (30 de mayo de 2018). Superintendencia Nacional de Registros Públicos.
Obtenido de [Link]
 Vivar Morales, E. M. (1994). Naturaleza jurídica de la inscripción en el sistema
registral peruano. Lima: Pontificia Universidad Católica del Perú.

109
 CUESTIONARIO
FECHA: _____________ N° ENCUESTA: ____________
CUESTIONARIO
Se le agradece responder en forma anónima a este breve cuestionario con el fin de determinar
implicancias jurídicas del principio de la buena fe pública registral y el principio de legitimación con la
dación de la Ley N° 30313 en la calificación registral de los registradores:

PARTE N° I: GENERALIDADES DE LOS INFORMANTES

- Experiencia Laboral en SUNARP (en años):
0-5 ( ) 6-10 ( ) 11-15 ( ) 16-20 ( ) 21-25 ( ) 26 a más ( )
- Estudios realizados:
Especialidad ( ) Maestría ( ) Diplomado ( ) Doctorado ( ) N.A. ( )

PARTE N° I: SOBRE LA MATERIA ANALIZADA

Marcar con una X si la afirmación dada es aceptada o no aceptada, tomando en consideración que
pueden existir escalas intermedias:

1. La calificación debe confrontar los antecedentes registrales de la partida con lo que se

pretende inscribir.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

2. Para el proceso de calificación se han de tomar en cuenta los títulos archivados de la partida

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

3. Los obstáculos emanados de la partida no impiden la inscripción.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

4. Siempre debe realizarse la confrontación de la información brindada por la RENIEC y los datos
que fluyen del acto a inscribirse.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

5. El plazo de calificación es relativamente corto, siendo necesario mayor tiempo para evaluar un
título.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

110
6. La revisión de títulos archivados no vulnera el principio de buena fe pública registral.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

7. Los usuarios son personas con capacidad para evaluar el contenido de las partidas registrales.

ACEPTADA ______ - ______ - ______ - ______ - ______ NO ACEPTADA

TOTALMENTE ACEPTADA NI ACEPTADA / NO ACEPTADA TOTALMENTE
ACEPTADA NO ACEPTADA NO ACEPTADA

Gracias.

111
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

112