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BOLILLA 4:CONDOMINIO:
UBICACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN: Se
encuentra ubicado en el libro cuarto-derechos reales, Titulo IV Condominio,
Capitulo 1, el cual va de los Artículos 1983 al 2036 del código civil y comercial
de la Nación.-
CONCEPTO: (Articulo 1893 CCyCN) Es el derecho real de propiedad sobre
una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.-
CARACTERES:
Para que exista condominio debe haber:
a) Pluralidad de Titulares
b) Unidad de objeto que debe ser cosa
c) Titularidad por partes indivisas
NATURALEZA JURIDICA:
La discusión sobre su naturaleza jurídica radica principalmente en determinar si
se trata de un derecho real autónomo o si tiene origen dominial.-
FORMAS DE CONSTITUCION:
A) Contrato
B) Actos de última voluntad
C) Ley
D) La enumeración anterior no es excluyente.
ADMINISTRACION:
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Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común de los condóminos y no
hay oposición de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos. En el
caso que por la naturaleza de la cosa o por la oposición de alguno ese uso y
goce no fuera factible cualquiera de los condóminos puede pedir la división o,
en asamblea, tomar una decisión.-
CLASES DE CONDOMINIO:
a) Condominio sin indivisión forzosa
b) Condominio con indivisión forzosa: - Temporaria
- Perdurable
FACULTADES SOBRE LA COSA:
1) DERECHO DE USO Y GOCE DE LA COSA. LIMITES
2) ACTOS MATERIALES DE DISPOSICION. PROHIBICION
3) ACTOS JURIDICOS
FACULTADES RESPECTO DE LA COSA SOBRE LA TOTALIDAD DE LA
COSA OBJETO DEL CONDOMINIO:
"El destino de la cosa común se determina por la convención, por la
naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho"(Articulo
1985). "Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos"(Articulo 1986), esta regla se denomina ius prohibendi y según ella
ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre
la cosa común ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada actos
materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera
hacer al respecto. Esta prohibición comprende, por ejemplo, enajenación de la
cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres,
hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de ésta.
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Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque puede ser
alegada por el resto de los condóminos pero no por el constituyente), pero
cobrarían eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el
principio declarativo de la partición.
Si es uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la
cosa, puede reclamársele una compensación desde la fecha de intimación
fehaciente; asimismo, los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado
de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales. "
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada
condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que
sirvan a su mejor aprovechamiento"(Articulo 1990).
FACULTADES RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA:
Las facultades son amplísimas, realizando los actos de
administración y disposición que sean compatibles con la naturaleza de su
parte alícuota, sin consentimientos de los otros condóminos.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de
su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los
acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a
los otros condóminos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación
y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo
que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
Está vedada la constitución de servidumbres sobre la cuota, por el
principio de indivisibilidad de las mismas, en tanto la servidumbre no puede
adquirirse por una porción indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse
contra terceros o contra los mismos condóminos, en caso de que éstos
turbasen el ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual
sucede con las acciones reales.
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DE LOS CONDOMINOS:
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A) GASTOS DE CONSERVACION Y REPARACION DE LA COSA: cada
condómino debe pagar, de acuerdo a su parte, los gastos de conservación y
reparación de la cosa, así como también las mejoras necesarias que se
introduzcan a la misma
B) OBLIGACION POR DEUDAS CONTRAIDAS EN PRO DE LA
COMUNIDAD: EL Articulo 1992 del código civil y comercial de la nación
establece que si uno de los condóminos contrae una deuda, pero no en
beneficio propio, sino en pos de la comunidad, el es el único obligado frente al
acreedor, pero posteriormente puede pedirle al resto de los condóminos el
reembolso de lo que el abonó.
En caso de que le deuda no se divida o bien no se pacte solidaridad,
todos los condóminos responderán por partes iguales; si, por el contrario, dicha
deuda es contraída por todos los condóminos, puede suceder que:
-pacten solidaridad;
-pacten responder de acuerdo a su cuota parte;
-no expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso
responden por partes iguales pues los terceros no tienen forma.-
ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN:
El Capítulo 2 del Código Civil y Comercial de la Nación hace referencia a la
Administración del Condominio, los cuales van del Articulo 1993 al 1995.-
En cuanto a la Administración, Lo común seria que la cosa sea
administrada por alguno de los condóminos. "Si no es posible el uso y goce en
común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de
los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su
administración".
El quórum necesario para deliberar sobre esta decisión, es la totalidad
de los condóminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta exigencia
cuando hay una obstrucción de uno de ellos sin justa causa). La mayoría
necesaria para tomar la decisión es la absoluta (mitad más uno),
computándose los votos por valor de su parte alícuota y no por cabeza, de
manera tal que si una de las partes reuniese más del cincuenta por ciento del
total, será quien decide. Habiendo empate, se decide por azar, árbitros o el
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juez en proceso sumario. Al tomar esta decisión, la asamblea también debe
decidir quién administrará la cosa, que puede ser uno de los condóminos o un
tercero. El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario
de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
PARTICION:
Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división
de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
También pueden pedir la partición los herederos, sus acreedores y todos los
que tengan derecho sobre la sucesión. Es por ello que mientras sean
compatibles para el condominio rige las reglas de la división de la herencia; el
artículo 2369 establece que: Si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que
por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.-
FORMA:
En principio, la partición se efectúa con la mera celebración
de un acto jurídico entre los condóminos, con las formalidades
previstas para cada tipo de bien, pero debe ser judicial en los
siguientes casos:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o
ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que
la partición se haga privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en
hacer la partición privadamente"
PRINCIPIO DE PARTICIÓN EN ESPECIE
Ninguno de los coparticipes puede exigir su venta Si es posible dividir y
adjudicar los bienes en especie; caso contrario, se debe proceder a la venta de
los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede
venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los
lotes.
DIVISIÓN ANTIECONÓMICA
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Por más que los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello
resulta antieconómico el aprovechamiento de las partes. Si no son licitados,
pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten,
compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto
de las alícuotas.-
EFECTO DE LA PARTICIÓN:
Al aplicarse al condominio las reglas de la partición de la herencia,
mientras que no sean incompatibles, podemos afirmar, en virtud del art. 2403
del Código Civil y Comercial, que la división entre los copropietarios es sólo
declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada
condómino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de la
indivisión, propietario exclusivo de lo que le correspondió en su lote.
El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisión absoluta,
pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a título
oneroso.
Por tanto, la partición es declarativa y se considera como si el
condominio nunca hubiese existido. Sin embargo, el Código determina que los
efectos serán los mismos que él determina en relación a las sucesiones y, en
este caso, los coherederos se deben garantías de evicción.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA:
La indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un
acto de última voluntad.
CONDOMINIO CON INDIVISION TEMPORARIA: la misma puede ser:
A) Origen Contractual
B) Impuesta por el Testador
C) Pacto de Indivisión
D) Partición Nociva
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA:
En este supuesto las circunstancias especiales del caso obligan a que
mientras subsista el condominio no se pueda solicitar la partición: a)
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Condominio sobre accesorios indispensables para el uso común de dos o más
propiedades (origen legal); b) Condominio de muros, cercos, fosos.-
EXTINCION DEL CONDOMINIO:
1- CAUSAS COMUNES AL DOMINIO:
Las mismas causales de extinción de la propiedad, es decir del dominio,
jugaran respecto a las figuras que estudiamos.-
2- MODO ESPECIAL: DIVISION DE LA COSA COMUN: consiste en la
conversión de la parte ideal en la porción material equivalente a su
interés en la cosa.
- FORMAS DE HACERSE LA PARTICION
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