Tema 5: Ley de Ordenación de la Edificación
PROCESO Y OBRA
- La LOE, Ley 38/1999.
Establece en su artículo 1 que su objeto es la regulación del proceso de la
edificación. Para ello establece:
o Obligaciones
o Responsabilidades
o Garantías
Todo dentro del marco necesario para asegurar la calidad en la edificación
mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada
protección de los usuarios. Es una ley de responsabilidades y garantías.
La Ley también regula (en su capítulo III) un aspecto importante: los Agentes de
le Edificación.
- Concepto de edificación, Art. 2.2.
o Obras de edificación de nueva planta, excepto aquellas que presenten
escasa entidad constructiva y sencillez técnica: las que no tengan, de forma
eventual o permanente, carácter residencial ni público; y finalmente, que
se desarrollen en una sola planta.
o Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren
la configuración estética de los edificios, entendido por tales las que tenga
carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación
esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto
del sistema estructural, y también las que tengan por objeto cambiar los
usos característicos del edificio.
o Obras con carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o
que dispongan de algún tipo de protección. Además de responsabilidad
civil existe una responsabilidad penal.
- Requisitos de los edificios, Art. 3.1. Los edificios han de proyectarse, construirse
y mantenerse cumpliendo:
o Funcionalidad
▪ Utilización. Diseño adecuado a función.
▪ Accesibilidad a personas con movilidad reducida.
▪ Acceso a los servicios de telecomunicaciones y audiovisuales.
o Seguridad
▪ Estructural
▪ En caso de incendio
▪ De utilización, evitando accidentes para las personas
o Habitabilidad
▪ Higiene, salud y protección medioambiental
▪ Protección acústica
▪ Ahorro de energía y aislamiento térmico
▪ Cualquier otro aspecto funcional de la construcción y las
instalaciones
- Proceso administrativo de obra
o Art. 4. Definición del proyecto. Conjunto de documentos escritos y
gráficos que definen y determinan las exigencias técnicas. También
deberán de figurar los proyectos parciales u otros documentos técnicos.
o Art. 5. Licencias y autorizaciones administrativas. No se puede acometer
una obra sin autorización.
o Art. 6. Recepción de la obra. Acta por el cual el constructor entrega la obra
al promotor. Hay que levantar un acta firmada en la que se digan las partes
intervinientes (promotor, constructor como mínimo, arquitecto, …), fecha
de certificado final de la obra, el propio certificado final de obra, el coste
final de la obra y una declaración de la recepción de la obra. Acta de
recepción con reparo (cuando hay cosas que subsanar) y luego de reparado
se hace la acta de recepción. A partir de la fecha de firma comienzan a
contar los plazos de garantías.
Puede ser que el promotor rechace el acta.
Si pasa un mes desde el certificado final de obra y no hay acta de recepción
de la obra se da por recibida la obra.
o Art. 7. Documentación de obra. Ha de entregarse toda la documentación
del proyecto, así como el acta de recepción de la obra, la relación
identificativa de los agentes y las normas de uso y mantenimiento del
edificio y sus instalaciones: Libro del Edificio.
- Agentes de la construcción
o Art. 9. Promotor. Cualquier persona que decide, impulsa, programa y
financia la obra de edificación. Debe de ostentar sobre el solar la
titularidad, facilitar la documentación e información previa.
o Art. 10. Proyectista. Es el que por encargo del promotor y conforme a la
normativa técnica y urbanista, redacta el proyecto. Debe de poseer una
titulación académica y profesional habilitante y acordar la contratación de
colaboradores parciales
o Art. 11. Constructor. Tiene el compromiso de ejecutar obras o parte de
estas con sujeción al proyecto y al contrato. Debe de tener la titulación o
capacitación profesional, debe de designar al jefe de obra (sí tiene
titulación y debe de controlar que la obra que se esté ejecutando sea
correcta), asignará los medios humanos y materiales, formalizar las
subcontrataciones, firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acto de
recepción de la obra, facilitar al director de obra la documentación de la
obra ejecutada, suscribir las garantías conforme al artículo 19.
o Art. 12. Director de obra. Es el agente que se encarga de que la dirección
facultativa, dirige el desarrollo de la obra conforme a los requerimientos
del promotor. Además, podrá dirigir los proyectos parciales bajo la
coordinación del director de obra. Está obligado a poseer la titulación
académica y profesional habilitantes, verificar el replanteo, resolver las
contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de
Órdenes y Asistencias, elaborar las modificaciones del proyecto, suscribir
el acta de replanteo y el certificado final de obra y la liquidación final,
elaborar la documentación de la obra ejecutada. El director de obra y de
ejecución de obra puede ser la misma persona.
o Art. 13. Director de ejecución de obra. Es el agente que asume la función
técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa
y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (suele ser
el arquitecto técnico o el aparejador). Debe de poseer la titulación
académica y profesional habilitante., verificar la recepción en obra de los
productos de construcción, dirigir la ejecución material de la obra,
consignar en el Libro de órdenes y Asistencias las instrucciones precisas,
suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra, así como la
liquidación final.
Los dos documentos obligatorios de visado:
o Proyecto de ejecución de Obra: Proyectista. Visado por el Colegio de
Arquitectos.
o Certificado Final de Obra: Director de obra y Director de Ejecución de
Obra. Visado por el Colegio de Aparejadores y por el de Arquitectos.
Uso edificatorio para los que los que solo Arquitectos podemos proyectar y dirigir:
o Administrativo, sanitario, religioso, residencia, docente, cultural.
- Agentes que intervienen en la construcción
o Art. 14. Entidades de control. Entidades capacitadas para prestar asistencia
técnica en la verificación de la calidad
o Art. 15. Suministraciones de productos. Se debe de garantizar la
incorporación permanente de materiales a la obra, además de realizar las
entregas dentro de las especificaciones del pedido facilitar las
instrucciones de uso y mantenimiento.
o Art. 16. Propietarios y usuarios. Es obligación de los propietarios
conservas el buen estado de la edificación mediante la utilización
adecuada de los edificios, así como recibir y conservar la documentación
de la obra ejecutada y los seguros y garantías.
- Responsabilidades y garantías
o Art. 17. Responsabilidad civil de los agentes de la edificación.
▪ Plazo de 10 años: daños materiales causados por vicios o defectos
que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados,
los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio.
▪ Plazo de 3 años: daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del
apartado 1c del artículo 3.
▪ Plazo de 1 año: el constructor debe de responder a los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras.
Constructor responderá:
▪ Impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o
incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra.
▪ Si el constructor subcontrata con otras personas físicas o jurídicas,
él será directamente responsable de los daños materiales por vicios
o defectos de su ejecución.
▪ Deficiencias de los productos de construcción adquiridos o
aceptados por él.
Director de obra y el director de ejecución de obra son responsables de:
▪ La veracidad y exactitud del certificado final de obra.
▪ Si asumen la dirección de obra cuyo proyecto no haya elaborado
él mismo, asumir las responsabilidades derivadas de las omisiones,
deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la
repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Las responsabilidades por daños no serán exigibles, si se prueba que están
producidos por caso fortuito, fuerza mayor, acto tercero o por el propio
perjudicado por el daño.
Las responsabilidades se entienden sin perjuicio en caso de venta del
edificio, ni el vendedor ni el comprador.
o Art. 18. Plazos de prescripción de las acciones.
o Art. 19. Garantías por daños materiales por vicios y defectos de la
construcción.
o Art. 20. Requisitos para escriturar y registrar.
- Disposiciones adicionales
o 1ª. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
o 2ª. Obligatoriedad de las garantías por vicios.
o 3ª. Intervención edificatorias de los cuerpos de ingenieros en el ámbito de
la defensa.
o 4ª. Coordinador de seguridad y salud.
o 5ª. Regulación del derecho de reversión.
o 6ª Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a servicios de
telecomunicaciones.
o 7ª. Solicitud de demanda de notificación a otros agentes.
- Disposiciones transitorias.
- Disposiciones derogatorias.
- Disposiciones finales.
