Nombres: Juan Ramón
Apellidos: Gabot matos
Matricula: 18-SDRN-6-013
Profesor: José Amaro
Asignatura: Legislación de Tierra
Tema: Carta Constancia
Introducción
En el mundo antiguo, la necesidad del ser humano para establecer
dominio total sobre su pertenecía, hasta que llegó los tiempo de
aplicación de las leyes escritas lo que hoy diferencia al propietario del
residente.
Una carta constancia era la manera que se tenia para decir esto es
mío, es de mi propiedad porque tengo la certificación de esa propiedad
me pertenece, aunque carecía de algunas que otro problema, como es
la verificación exacta de donde está la propiedad, ni su verificación de
su existencia Real de que esa parcela o terreno existía.
La carta constancias es unas de las principales causas de las Litis por
derechos Registrado ya que tenían o tienen varias discrepancia del
lugar exacto del terreno.
LA CONSTANCIA ANOTADA O CARTA CONSTANCIA
Concepto de Carta Constancia o Constancia Anotada
La Constancia Anotada o Carta Constancia era un documento que
emitía el registro de Títulos que carecía de una designación catastral
propia y de un plano individual de mensura debidamente aprobado, y,
no obstante, acreditaba la existencia de un derecho de propiedad
sobre una porción de parcela e inclusive con respecto a un
apartamento o local de un condominio. Sus dimensiones geométricas,
ubicación y designación catastral individual no habían sido
determinadas mediante un acto de levantamiento parcelarios, ni había
sido verificada su existencia real en el terreno.
Modalidad de Carta Constancia
Esta modalidad de titularidad se popularizó bajo la denominación de
Carta Constancia, conserva reconocimiento como documento
probatorio de cuantos al derechos que lo sustentaba en el mismos
tanto ante los Tribunales de la República Dominicana, los Registros de
Títulos, las instancias del Ministerio Público, como también en las
instancias públicas y privadas en general.
Los asientos de Registros de Títulos en relación con un inmueble
objetos de un derecho de propiedad o copropiedad y que se sustenten
en una constancia Anotada o carta constancia se denominan
porciones de parcelas, de acuerdo con el Reglamentos No. 517-2007,
para el control y reducción de constancia anotadas, puestos en vigor
por la Suprema Corte de Justicia, en fecha 2 de abril de 2007.
El artículos 12 de referida Resolución señala de manera expresa: Que
a partir de la vigencia del presente Reglamento no se admiten nuevas,
porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente
Previstos.
El párrafo ll de dicho artículo dice: Se permite por única vez, el registro
de una transferencia total de los derechos sustentados en Carta
Constancia, siempre que la porción a transferir esté totalmente
contenida en una única Carta Constancia, Registrada con anterioridad
a la entrada en vigencia del presente Reglamento.
La referida norma complementaria agrega, en el señalado artículo 12,
un tercer párrafo que indica: No se registra ninguna transferencia
parcial de derechos sustentados en una carta constancia, sobre la
base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del
presente Reglamento, que como se ha dicho, aplica a partir del 2 de
abril 2007.
El cuarto párrafo de artículo 12 del indicado Reglamento No. 517-
2007, consigna lo siguiente: Párrafo lV. En los casos de partición de
derechos registrados puede disponerse la adjudicación en
copropiedad de la totalidad de los derechos consignados en la Carta
Constancia o en su defecto deberá procederse al deslinde y
subdivisión para la partición en naturaleza, todo ello sin perjuicio de la
que la partición pueda apreciarse en dinero conforme se establece en
el presente Reglamento.
Cuando el proceso de venta en pública subasta involucre una carta
constancia, el juez competente ordenará al registro de Títulos
correspondiente solo la cancelación de los asientos registrales que
afecten dicha Carta Constancia.
Prohibición de la Carta Constancia
Se prohíbe la expedición de Constancias Anotadas, según indica el
artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, debido a la
inseguridad jurídica creada por éstas, al desconocerse la ubicación
exacta del inmueble y las distintas características que conforman su
descripción gráfica (colindancias, existencia de mejoras, etc.). A este
respecto, cabe destacar la excepción a dicha prohibición de aquellas
Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de
condominio (apartamentos o unidades funcionales).
El indicado impedimento obliga al propietario de una constancia a
individualizar su porción esto es, convertir la constancia anotada en un
certificado de título para que le sea posible realizar operaciones que
impliquen la transferencia del inmueble. Es así que el derecho de
propiedad sólo se encuentra protegido efectivamente cuando está
sustentado en un Certificado de Título, contando con un plano
individual de mensura y designación catastral propia.
Las porciones amparadas en Constancias Anotadas pueden
individualizarse a través del procedimiento judicial del deslinde o de
los procedimientos administrativos, como la regularización o
actualización parcelarias, según aplique. Al finalizar el procedimiento,
el Registro de Títulos expedirá el Certificado de Título
correspondiente, cumpliendo así con el principio de especialidad
consagrado en la Ley de Registro Inmobiliario, que consiste en la
correcta determinación e individualización de sujeto (el propietario),
objeto (el inmueble) y causa (la actuación que genera la inscripción en
el Registro) del derecho a registrar.
Diferencia entre Carta Constancia y Certificado de Título
Tanto el certificado de títulos como la Constancia Anotada, son
documentos que acreditan el derecho de propiedad sobre un
inmueble; en el caso del certificado de títulos el inmueble se encuentra
individualizado, posee u plano individual; no así con la constancia
anotada donde el derecho de propiedad se encuentra en cotitularidad
con otros propietarios, no posee plano individual.
Al adquirir un inmueble es necesario, identificar cual documento avala
el derecho de propiedad en función de que, si estamos adquiriendo
una porción del terreno y su aval es una constancia anotada debemos
requerirle a nuestro vendedor una individualización de la porción que
deseamos adquirir; o en su defecto realizar un deslinde con
transferencia para poder registrar y salvaguardar el derecho adquirido.
Efecto que produce
Las carta constancia son intransferibles a menos que el inmueble sea
una unidad de condominio constituido anterior a la Ley vigente, en el
primer caso si se desea transferir un derecho de propiedad adquirido y
este esta sustentado en una constancia anotada debe someterse a un
proceso de regularización parcelaria para obtener un Certifica de
Títulos definitivo.
Nuestro ánimo no es asustar a la población, es concientizarla de la
importancia de regularizar sus propiedades, la Ley es clara y se reputa
conocida para todos independientemente de que algunos no sepamos
de letras o simplemente no nos guste leer, debemos ser astutos y
colocarnos siempre en la posición de respaldo de las garantías que
otorga el Estado, sin importar lo que pase, una vez otorgado el CT, es
el Estado mismo quien debe garantizar los derechos que en el se
contemplan.
Como volver una Carta Constancia en un Certificado de Título
Deslinde
El reglamento general de Mensura Catastrales define el deslinde en el
acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de
una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una
carta constancia.
No procede el deslinde, cuando la Carta Constancia sustente un
derecho de propiedad sobre una unidad de condominio.
Cuando la totalidad de los titulares de la Carta Constancia de una
parcela resuelva separan sus derechos al mismos tiempo y en una
operación, no se tramitará el acto como deslinde sino como división
para partición.
Se necesita el documento de propiedad, ya sea un Acto de Venta o
una Constancia Anotada, y la fotocopia de tu cédula de identidad.
Importancia del Control, Reducción y supresión la Carta
Constancia en la República Dominicana
Desde tiempos inmemoriales, la tierra ha sido una fuente generadora
de riquezas. El saberse propietario de un latifundio otorga poder,
seguridad y fortuna; sin embargo, no basta con poseer el bien, ya que
también es importante que este se encuentre identificado y
resguardado, así como que pueda ser sujeto y objeto de garantías que
permitan a su dueño capitalizarlo, formar parte de un tráfico
inmobiliario revestido de seguridad jurídica y, sobre todo, tener acceso
a créditos.
Lo citado anteriormente repercute directamente en la figura de la
constancia anotada, en virtud de que esta, aún avala un alto
porcentaje de los derechos inmobiliarios registrados y forma parte
esencial del tráfico inmobiliario en la República Dominicana. Empero,
la seguridad jurídica que aporta es limitada, impidiendo en muchas
ocasiones realizar operaciones bancarias donde sirva de garantía
inmobiliaria.
El control, la reducción y la supresión de la constancia anotada, por las
múltiples situaciones que generaba su expedición descontrolada, hizo
necesario que la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos estatuyeran para
controlar y reducir el inventario de las existentes y con el fin de prohibir
la emisión de nuevas constancias anotadas a partir de la entrada en
vigencia de la Ley y la Resolución núm. 517-07.
Pese a esto, actualmente se realizan transferencias parciales que
generan una constancia anotada por el resto de la parcela. Esta
situación provoca posiciones encontradas en cuanto a la interpretación
que se le da a la ley y sus reglamentos, pues si existe una prohibición
tácita en la norma para la no expedición de nuevas constancias
anotadas y se busca controlar y reducir las existentes, ¿qué generan
los restos de parcela?
Se arguye que el Derecho de Propiedad es un derecho fundamental
contemplado en nuestra Carta Magna y, como tal, debe ser protegido;
por otro lado, se argumenta que los reglamentos no pueden estar por
encima de la Constitución y de la Ley, y que estos sirven para proveer
de exactitud aquellos puntos cuya interpretación bien pudieran tener
un carácter ambiguo.
Dependiendo de la postura adoptada, varía la defensa al accionar,
pudiendo ser una de las justificantes actuar en función de lo justo y
útil: “¿Es lo justo y útil al abrigo de la razonabilidad jurídica de
conformidad con el artículo 40, numeral 15, de nuestra Constitución?.
Como expresa el citado magistrado, Yoaldo Hernández Perera, lo
recomendable es armonizar las normas: “Armonizar la Ley núm. 108-
05, con sus reglamentos, y no pretender acudir ante todo tipo de
situación, al método de la jerarquización, ya que esto último, tal como
se ha venido exponiendo, no siempre conduce a una solución
jurídicamente viable”.
Múltiples son las razones por las cuales se presentan problemas para
proceder al control, a la reducción y a la supresión de las constancias
anotadas en aplicación de la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos.
Dentro de las cuales se pueden citar: su naturaleza jurídica, los
efectos que tienen su control y reducción en el sistema registral, así
como las posibles consecuencias de su supresión.
No cabe dudas de que este tema posee una importancia social pues
hablamos del Derecho de Propiedad; igualmente del impacto
económico que representa la agilización del tráfico inmobiliario,
siempre que se resguarde la seguridad jurídica; así como de las
ambigüedades que se presentan en la interpretación de la norma legal
que regula esta figura. Finalmente, también se genera por las
controversias que suscita la constancia anotada en sí misma, al
extremo de llegarse a entender que es la causante de algunos de los
males que presenta el sistema registral dominicano.
Para finalizar, no es el uso que se le ha dado a las constancias
anotadas un problema en sí mismo, sino los vacíos que tiene la Ley y
las discrepancias con los reglamentos y resoluciones, así como las
diferentes interpretaciones jurídicas que se hacen de la norma, la alta
mora judicial y la ambigüedad en el accionar, han sido la razón por las
cuales, pese a que han reducido, se generan problemas para
controlarlas y suprimirlas. Pues aún cuando se afirme que la emisión
de una constancia por un resto de parcela no es una nueva constancia
anotada, pura cuestión de semántica o adecuación terminológica, al
permitirse que esto suceda se sigue generando, no se está
controlando y por ende, no se suprimen. Así se mantiene un tráfico
inmobiliario agilizado, pero se sacrifica la seguridad jurídica que
requiere el derecho de propiedad.
Conclusiones
La carta constancia o constancia anotada fue la primera forma para
determinar que una personas era poseedor de un terreno, parcela. Ya
que le daba cierto derechos sobre dicho bien inmueble, la carta
Constancia trajo muchos problemas y Litis, pero todo esto cambió con
el título de propiedad, no digo que no ha Litis de este tipo sino que el
derechos y garantías de la propiedad son más veraz que la que se
contenía en la carta constancia, ya que el Titulo de propiedad dice que
cantidad de terreno tienes, donde esta ubicado entre otras
enunciaciones que no contenía la carta constancia, en conclusión la
Carta Constancia aunque en su momento era la única manera de decir
que eras dueño de Propiedad.
Bibliografía
Resolución 517-07.
Ley 108-05.
Ley 1542.
Libro de Derecho Inmobiliario Registral introducción a su derecho
Cuarta edición, Wilson Gómez.
