USUFRUCTO, USO Y HABITACION
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
DERECHO NOTARIAL II
LICDA. AMPARITO BARRAGAN
OCTAVO SEMESTRE
USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN
ESTUDIANTES:
IRMA ROSARIO CIFUENTES BARRIOS 6650-19-16272
BESSY PAULITA BARRIOS BAUTISTA 6650-19-22787
Malacatán 01 de Octubre de 2022
GRUPO 7
USUFRUCTO, USO Y HABITACION
USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN
1. Definición del usufructo.
El usufructo es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los
bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia. “EI usufructo es el derecho de usar de las cosas
de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la sustancia de ellas; porque es un derecho sobre un
cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda necesariamente destruido el derecho. El usufructo,
que es la más importante de todas las servidumbres personales, se trata con mucha extensión
en el Digesto. En efecto, algunos jurisconsultos las consideran como relativas a la duración del
usufructo, y las traducen de este modo: El derecho de usar y de disfrutar mientras dura la
sustancia; otros, como relativas a los derechos del usufructuario, y las traducen así: El derecho
de usar y de disfrutar...sin alterar la sustancia. Esta última interpretación me parece la preferible
y que debo adoptar; las palabras de texto, en mi dictamen, son casi equivalentes a éstas: Jus
utendi, fruendi, sed non abutendi. El dominio, en oposición al usufructo que ha sido separado
de él se llama con frecuencia entre los romanos nuda propietas, y en francés nue propriété”.2
En el usufructo encontramos que las relaciones jurídicas que se originan son de dos órdenes:
I.- Relaciones jurídicas entre el usufructuario, titular del derecho real, y un sujeto pasivo
indeterminado -todo el mundo- que tiene una obligación de no hacer, de abstenerse de ejecutar
actos que perturben o que impidan el ejercicio del derecho real de usufructo; y
II.- Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el dueño de la cosa o nudo propietario, como
sujeto pasivo determinado. Ya veremos al hacer el estudio de los derechos y obligaciones del
usufructuario y del nudo propietario, cuáles son estas relaciones jurídicas concretas: basta por
el momento indicar que en el usufructo, como derecho real, la situación se complica por cuanto
que ya existen dos sujetos pasivos, uno determinado y otro indeterminado. Por virtud de este
derecho real, temporal y vitalicio, se usa y disfruta de los bienes ajenos sin alterar su forma ni
sustancia. Aquí ya se determina el contenido de este derecho real, como un elemento específico
de la definición, para distinguirlo de los demás, fijando como contenido del mismo, el poder de
usar y disfrutar de las cosas ajenas, sin alterar su forma ni substancia.
El Código vigente en su artículo 980 precisa la naturaleza real y temporal del derecho, pero
olvida una parte esencial al no decir que por virtud del usufructo no puede alterarse ni la forma
ni la sustancia de los bienes. Dice así: “El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar
de los bienes ajenos”.
2.- Cosas susceptibles de usufructo.-
El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales
e incorporales.
Por consiguiente, el usufructo se constituye no sólo sobre las cosas sino sobre los derechos
también, o sea, bienes incorporales. El usufructo recae sobre derechos tanto reales como
personales. Cuando el usufructo se constituye sobre cosas materiales, se ejerce por la
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apropiación que hace el usufructuario de los frutos o productos de la cosa. Cuando el usufructo
recae sobre derechos, se ejerce por la apropiación que hace el usufructuario de los beneficios
económicos que el mismo derecho traiga consigo.
Distinción de los usufructos según la extensión de su objeto.- Los usufructos pueden ser de
dos clases: A título particular y a título universal. Se llama usufructo a título particular cuando
se constituye sobre cosa determinada, mueble o inmueble, corporal o incorporal. Se llama
usufructo a título universal cuando se constituye sobre una universalidad de hecho o de derecho
o sobre una parte alícuota de la misma. Esto ocurre generalmente cuando se confiere por
testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión. Entonces tenemos un aplique
a parte alícuota, cuando a dos o más personas se les deja todo el usufructo de un patrimonio por
virtud de la herencia. No es necesario que comprenda la totalidad del patrimonio, basta con que
sea una parte alícuota.
3.- Modos de crear o constituir el usufructo.-
Son cinco las formas constitutivas del usufructo:
I.-Por contrato;
II.-Por testamento;
III.- Por acto unilateral;
IV.-Por ley y
V.-Por prescripción.
Estas formas se desprenden del artículo 981.
a) Contrato.- La forma más habitual de constituir el usufructo es por contrato; en el contrato se
presentan dos aspectos: por constitución directa o por retención. Por constitución directa
cuando se enajena a una persona el usufructo; por retención cuando el dueño de la cosa
simplemente dispone de ésta, es decir, transmite el dominio, pero se reserva el usufructo
usufructo constituido a título universal; comprende todo el patrimonio del autor de la sucesión.
La nuda propiedad, o sea el dominio en cuanto a jus abutendi, se reserva a los demás herederos.
También puede suceder que se
b) Testamento.- Por el testamento puede constituirse el usufructo, bien sea por transmisión del
mismo por legado o por reserva del usufructo universal a los herederos.
c) Por acto unilateral.- Por una declaración unilateral de voluntad también se puede constituir
o transmitir el usufructo, ya que el artículo 981 se refiere en general a la “voluntad del hombre”.
d) Prescripción.- El usufructo puede adquirirse en la misma forma en que se adquieren los
bienes muebles o los inmuebles por prescripción; pero es necesario tener una posesión a título
de usufructuario, de buena fe, pacífica, continua y pública o bien, cuando falta el requisito de
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la buena fe, tener una posesión por mayor tiempo; en uno y en otro caso se adquiere el derecho
real de usufructo.
Parece difícil suponer la hipótesis en la cual se adquiera por prescripción el derecho real de
usufructo, toda vez que si se está en posesión de la cosa misma, es lógico que se adquiera la
propiedad sobre el bien y no simplemente el usufructo; sería absurdo que si el poseedor está en
condiciones de adquirir la totalidad de la cosa se conformara con adquirir simplemente el
usufructo. Sin embargo, la hipótesis se presenta cuando aquel que entra en posesión de la cosa
no lo hace a titulo de dueño, sino simplemente a título de usufructuario, pero su título no es
suficiente, o bien se le transmitió el usufructo por persona que no tenía capacidad por no ser
propietaria de la cosa, en cuyo caso interesa al poseedor de aquel derecho real de usufructo
convalidar su título.
e) La ley.- La última forma de constitución del usufructo la tenemos en la ley. Esta forma se
reconoce para aquellos que ejercen la patria potestad a efecto de que puedan tener la
administración y la mitad del usufructo sobre los bienes del que está sometido a ella y que no
adquirió por su trabajo.
4.- Formalidades de publicidad del usufructo.-
El usufructo sobre bienes raíces, como todo derecho real sobre inmuebles, debe inscribirse en
el Registro Público de la Propiedad para que sea oponible a tercero. Si nace de testamento, los
herederos son continuadores del testador y a ellos los afecta el usufructo aun cuando no esté
inscrito, es decir, si el favorecido por el usufructo en el testamento no inscribe su derecho real,
no surtirá efectos contra tercero, pero sí contra los herederos, que son los continuadores de la
persona del autor de la sucesión. Cuando se constituye por contrato, surtirá efectos en contra
del contratante, o sea del que tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si no se inscribe
este derecho. El artículo 3005 del Código Civil vigente estatuye: Sólo se registrarán:
I.- Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;
II.- Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;
III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre
que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, el corredor
público o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad
las partes.
Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar impreso el
sello respectivo.
Art. 3007.- “Los documentos que conforme a este código sean registrables y no se registren,
no producirán efectos en perjuicio de tercero”. De esta suerte, para que el usufructuario pueda
hacer valer su acción real como acción persecutoria de la cosa en contra de un tercero, necesita
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tener inscrito su derecho real de usufructo, de otra manera el tercero detentador, opondrá la
excepción que consagra el artículo 3005.
5.- Modalidades de la constitución del usufructo.-
El usufructo puede constituirse pura y simplemente; es decir, sin sujetarlo a ninguna condición,
carga o término. Otra de las modalidades que puede revestir el usufructo se presenta cuando es
constituido en favor de varias personas en forma sucesiva o simultánea. Cuando se constituye
a favor de varias personas sucesivamente, quiere decir que a la muerte de cada uno de los
usufructuarios en el orden establecido, entrará el otro en el goce del derecho.
Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas conjuntamente, quiere decir que
todas entran a disfrutar en una parte alícuota del usufructo.
La muerte de un usufructuario no acrece la porción de los demás si no se ha establecido
expresamente. La parte alícuota del usufructuario muerto pasa a favor del dueño
6.- Límite de la duración del usufructo constituido en favor de personas morales.-
El usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que ésta viva, es decir, es por
naturaleza vitalicio, a no ser que se haya fijado en el título constitutivo, un término inferior.
Tratándose de personas morales se fija por nuestra ley un término máximo de duración de
veinte años y si la persona jurídica se extingue antes de este término, el usufructo también se
extinguirá.
7.- Capacidad.-
Para que una persona moral pueda adquirir el derecho real de usufructo, necesita tener
capacidad para adquirir o disfrutar bienes raíces, cuando este derecho recae sobre inmuebles.
La Constitución en su artículo 27 fija diversas incapacidades tanto para la adquisición del
dominio como para la adquisición de derechos reales sobre inmuebles; una incapacidad se
decreta para todo género de sociedades extranjeras, que no pueden adquirir inmuebles dentro
del territorio nacional; una segunda incapacidad absoluta se crea también para los extranjeros
en la zona prohibida.
Esta incapacidad consiste en negarles aptitud para adquirir el dominio directo sobre tierras y
aguas en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas.
Esta prohibición es absoluta; en cambio, existe una prohibición relativa para los inmuebles
comprendidos fuera de esta zona en el territorio nacional, que pueden ser adquiridos mediante
permiso o autorización de la Secretaría de Relaciones, después de que el extranjero renuncie,
por lo que toca a ese bien, a su nacionalidad y a la protección de su gobierno. Las sociedades
mexicanas tienen también limitaciones, fijándose a las instituciones de crédito y a las de
beneficencia el límite de que sólo adquieran en dominio o en usufructo los bienes estrictamente
necesarios para su objeto.
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Las sociedades por acciones no podrán adquirir fincas rústicas, y por consiguiente, tener el
usufructo sobre las mismas, si van a dedicarlas a la agricultura. Si la finca rústica se dedica a
una explotación minera, petrolera o industrial, el Gobierno Federal podrá conceder o no el
permiso, para la constitución del dominio o del usufructo en favor de una de estas sociedades
por acciones.
8.- Derechos del usufructuario.-
Estudiaremos sus acciones y derechos:
a) Acciones del usufructuario.-
b) El usufructuario tiene tres clases de acciones; I.- Reales; II.- Personales, y III.- Posesorias.
Estas acciones del usufructuario se dan tomando en cuenta el título constitutivo y la persona
contra la cual se ejerzan. El usufructuario tiene una acción personal cuando su usufructo deriva
de testamento de acto jurídico unilateral o de contrato y ejercita la acción en contra del dueño,
o de los herederos. En estos casos las relaciones nacen de un acto jurídico entre partes
determinadas. La acción real se confiere al usufructuario en contra de cualquier tercero
detentador de la cosa.
Existe no sólo en el usufructo por testamento o por contrato, sino también en el nacido por la
ley y por la prescripción; tiene por objeto perseguir la cosa en manos de cualquiera persona que
la detente a efecto de que se ponga en posesión al usufructuario.
Finalmente, las acciones posesorias comprenden los interdictos para bienes raíces que puede
usar el usufructuario, como cualquier poseedor: interdictos de retener, de recuperar, de obra
nueva y de obra peligrosa.
Las acciones posesorias definitivas, es decir, en las que discute la calidad de la posesión, quedan
comprendidas en las acciones reales, supuesto que por la acción confesoria el usufructuario
exige la posesión definitiva de la cosa y logra que se la entregue el que la está detentando,
inclusive el dueño que por virtud del contrato está obligado a entregar la cosa. En el Código de
Procedimientos Civiles vigente se reconoce esta acción confesoria al hablar de las acciones
confesorias en general, que se refieren a las servidumbres y al usufructo. b) El usufructuario
tiene un derecho de uso sobre la cosa.-
El uso significa el aprovechamiento de la cosa sin alterar su forma ni sustancia; no implica,
por lo tanto, el acto de disposición material mediante el consumo, ni el seto de disposición
jurídica mediante la venta. La misma definición del usufructo precisa que al gozarse de las
cosas ajenas no se podrá alterar su forma ni sustancia.
El uso se extiende a todas las cosas que se adquieran por accesión. c) El usufructuario tiene
derecho a percibir los frutos naturales, civiles e industriales.- En esto radica principalmente la
naturaleza específica del usufructo y lo distingue del derecho real de uso, en el cual el usuario
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no tiene el goce o sea la facultad de percibir los frutos; el usuario sólo puede percibir los frutos
necesarios para él y para su familia, pero no puede comerciar con dichos frutos.
9.- Facultades del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho.-
El artículo 1002 dispone: “El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada.
Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre
como usufructuario terminarán con el usufructo”. Analizaremos las distintas facultades que
confiere este artículo.
El primer caso a que se refiere el precepto: “el usufructuario puede gozar por sí mismo de la
cosa usufructuada”, implica el ejercicio normal del usufructo en forma directa por su titular.
Arrendamiento.- El segundo caso se refiere a la facultad que tiene el usufructuario para arrendar
su derecho y la cosa usufructuada; tanto en lo relativo a muebles como a inmuebles, el
usufructuario tiene este derecho; nuestro legislador no lo limita, como acontece en el derecho
francés para el arrendamiento de inmuebles, únicamente. Habla en general de las facultades de
arrendar. Los arrendamientos que lleve a cabo el usufructuario terminarán al extinguirse el
usufructo. El arrendatario deberá, por consiguiente, entregar la cosa al extinguirse el usufructo
al nudo propietario. No podrá el arrendatario oponerle su derecho derivado del arrendamiento,
sólo tendrá una acción por daños y perjuicios en contra del usufructuario si ocultó éste el
término del usufructo o su carácter de usufructuario. (Artículo 2494).
Cuando se constituye el usufructo, el usufructuario sí debe respetar los arrendamientos
existentes. Esto es evidente, supuesto que el usufructuario recibe la cosa en el mismo estado en
que la tenía el dueño y, por consiguiente, debe respetar no sólo el arrendamiento concertado
anteriormente, sino cualquier gravamen real, servidumbre, hipoteca, que anteriormente
existiere sobre la cosa; más aún, si en los casos de venta el comprador debe respetar los
arrendamientos anteriores, cuando se constituye un usufructo, por mayoría de razón deben
respetarse esos arrendamientos.
Enajenación.- Además de esta facultad de arrendar, el usufructuario puede enajenar su mismo
derecho de usufructo. Esta es una enajenación naturalmente condicionada a la existencia del
derecho que se enajena. Si el usufructo por definición es temporal y generalmente vitalicio,
cuando no se fija un plazo, lógicamente al enajenarse se adquiere un derecho también temporal,
que se habrá de extinguir cuando termine la vida del usufructuario.
Gravamen.- Puede también el usufructuario gravar su derecho de usufructo: las formas
jurídicas para gravar el derecho de usufructo consisten en la hipoteca, en la constitución de un
nuevo usufructo, en la prenda, etc.
La hipoteca del usufructo se refiere exclusivamente a los frutos. Es un gravamen que termina
al extinguirse el usufructo. Dentro de las facultades jurídicas que tiene el usufructuario, no se
encuentra, como es natural, la de enajenar la cosa usufructuada. Simplemente la de gozarla
directamente, es decir, por sí, o por medio de otro, substituyéndolo en el uso. Como el usufructo
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sólo da el jus utendi y el jus fruendi, lógicamente el usufructuario no tiene el derecho de
enajenar; sin embargo, esta regla general tiene las excepciones que hemos visto para el cuasi-
usufructo, o sea el que constituye sobre cosas consumibles. Este cuasi-usufructo otorga al
usufructuario la facultad de consumir por consiguiente, de enajenar.
10.- Obligaciones del usufructuario.-
Las obligaciones del usufructuario deben dividirse en tres momentos importantes:
I.- Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo.
II.- Obligaciones durante el disfrute.
III.- Obligaciones a la extinción del usufructo.
Las obligaciones del primer grupo son dos fundamentales:
a).- Formular un inventario, haciendo tasar los muebles y el estado de los inmuebles; y
b).- Otorgar fianza para responder de que disfrutará de la cosa con moderación, dice el Código
vigente, o como buen padre de familia, como decía el Código anterior, indemnizando por los
daños o deterioros que sufra la cosa.
Estas obligaciones son anteriores a la entrega; si no se cumplen, el nudo propietario no tendrá
obligación de entregar la cosa mientras no se haga el inventario y se otorgue la fianza. Las
obligaciones durante el usufructo son consecuencia de la forma como debe el usufructuario
usar de la cosa; como buen padre de familia o, como dice el Código vigente, con moderación.
De este principio se derivan las siguientes obligaciones durante el usufructo:
1o.- Conservar la cosa.- En la conservación existen obligaciones de parar a cargo del
usufructuario si es el usufructo gratuito, o a cargo del propietario si es a título oneroso.
2o.- Obligación de destinar la cosa al uso convenido, o a falta de convenio, a aquel que por su
naturaleza sea propio destinarla.
3o.- Dar noticia al propietario de toda perturbación (sin perjuicio de que el usufructuario pueda
como poseedor entablar los interdictos de retener o de recuperar), apercibido de responder de
los daños y perjuicios si no da dicho aviso.
4o.- Responder de las cargas usufructuarias.
El tercer grupo comprende dos obligaciones principales: I.- Restituir la cosa; II.- Responder
de los deterioros, daños o perjuicios que se le hayan causado por culpa del usufructuario.
11.- Obligaciones del nudo propietario.-
Precisaremos la situación jurídica que guarda el nudo propietario y las obligaciones que por
virtud del usufructo se le imponen. El jus abutendi, que corresponde al propietario, no se afecta
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por virtud del usufructo. Por consiguiente, el dueño puede ejecutar los actos de dominio, tales
como vender, hipotecar, constituir servidumbres; pero todos estos actos de dominio no pueden
perjudicar los derechos del usufructuario; si se ejecuta una venta, el comprador no entrará en
posesión de la cosa sino al extinguirse el usufructo y bajo esa condición debe adquirir. En
cuanto al jus abutendi y con la explicación anterior, no existe limitación por parte del dueño de
la cosa, pero en cuanto al jus utendi y al jus fruendi, que por virtud del usufructo se transmiten
al usufructuario, encontramos una serie de restricciones al dominio y de obligaciones impuestas
al propietario, que tienen por origen un gravamen real impuesto sobre la cosa y que, por
consiguiente, pesan sobre la propiedad, sobre la cosa misma, a pesar de que haya una
transmisión del dominio.
Esto demuestra que no son obligaciones personales del dueño en su carácter de contratante
(cuando el usufructo se constituye por contrato), sino que son obligaciones reales que gravan
la cosa a pesar de que cambie la persona misma del propietario. Supongamos, cuando se vende
la cosa dada en usufructo, es el nuevo propietario, el que responde de todas esas cargas reales
que vamos a estudiar. En esto difiere la situación que guarda el nudo propietario como
responsable de obligaciones reales, de la que guardaría un arrendador, un comodante por virtud
de las obligaciones personales nacidas del contrato de arrendamiento o de comodato.
Las obligaciones reales que gravan la propiedad y que, por consiguiente se imponen a todo
dueño, cualquiera que sea, son las siguientes:
1o.- Entregar la cosa con todas sus accesiones y en estado de servir para el uso convenido o, a
falta de convenio, para su destino o naturaleza. Esta obligación existe, siempre y cuando el
usufructuario haga el inventario y otorgue fianza.
2o.- Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido, obligación que hemos visto
que sólo se impone al propietario cuando el usufructo es a título oneroso; si es a título gratuito,
la obligación de conservar, reparando la cosa, corresponde al usufructuario.
3o.- No intervenir ni en alguna forma embarazar o perjudicar el uso o disfrute de la cosa;
obligación de no hacer que corresponde al propietario y que simplemente consiste en abstenerse
de ejecutar actos que en alguna forma puedan impedir el ejercicio normal del derecho de
usufructo. Esta obligación de no intervenir, de no hacer, tiene como excepción la de ejecutar
las reparaciones necesarias en el usufructo a título oneroso y el gratuito, si voluntariamente el
dueño quiere ejecutar.
Cuando interviene el dueño para reparar la cosa, el usufructuario no puede protestar por la
perturbación que naturalmente tenga que sufrir, ni tiene derecho tampoco a exigir una
indemnización por el tiempo que no use la cosa o que permanezca improductiva.
4o.-Además, el propietario tiene como cuarta obligación la de garantizar el uso y goce pacífico
de la cosa, al usufructuario. Esto es una consecuencia de toda enajenación onerosa; no sólo en
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el usufructo, sino siempre que se enajena una cosa o un derecho, el enajenante tiene la
obligación de garantizar el uso y goce pacífico.
El vendedor debe garantizar su posesión pacífica al comprador. En el usufructo oneroso, como
existe una enajenación, está obligado el dueño a garantizar a éste el uso y goce pacífico de la
cosa y, por consiguiente, responde de los actos jurídicos de tercero y de sus actos jurídicos
propios que impliquen perturbación en el uso y goce de la cosa.
5o.-Finalmente, el propietario está obligado en el usufructo a título oneroso a responder de los
daños y perjuicios que se causen al usufructuario por vicios o defectos ocultos de la cosa
usufructuada. También ésta es una obligación propia del enajenante, en toda enajenación a
título oneroso, el enajenante responde de los vicios ocultos de la cosa; como en el usufructo
existe la enajenación del derecho de goce, debe el propietario responder de esos vicios o
defectos ocultos. Este conjunto de obligaciones del propietario tienen marcada semejanza con
las obligaciones que tiene el arrendador con respecto al arrendatario pero se distinguen en que
en el arrendamiento el arrendador tiene obligaciones de carácter personal, creadas por virtud
de un contrato a favor del arrendatario; en cambio, en el usufructo son cargas que, como hemos
visto, afectan o gravan la cosa misma, de naturaleza real, independientes de la persona del
propietario, que existen a pesar de todo cambio de propiedad.
12.- Formas de extinción del usufructo.-
El usufructo se extingue de las siguientes maneras:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por el vencimiento del plazo que se establezca;
c) Por el cumplimiento de la condición resolutoria que lo afecte;
d) Por consolidación, reuniéndose
en una persona las calidades de usufructuario y propietario; e) Por renuncia del usufructuario;
f) Por pérdida de la cosa;
g) Por prescripción;
h) Por revocación del derecho del propietario constituyente cuando siendo su dominio
revocable llega el tiempo de la revocación;
i) Por no otorgarse la fianza en el usufructo a título gratuito.
Analizaremos separadamente cada una de las formas mencionadas.
a) Por muerte del usufructuario.- Hemos dicho que por naturaleza, el usufructo es vitalicio; se
extingue por la muerte del usufructuario; en consecuencia, no es transmisible por herencia a
sus herederos. Cuando el usufructo se constituye a favor de personas morales, el legislador ha
fijado un plazo máximo de veinte años; el usufructo terminará si la entidad se extingue antes
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de ese término. Naturalmente que el usufructo puede constituirse por un plazo inferior,
solamente se fija el límite máximo.
b) Vencimiento del plazo.- La segunda causa de extinción consiste en el vencimiento del plazo
prefijado para la duración del usufructo. Puede señalarse un plazo para la duración del
usufructo, pero este plazo se entiende siempre en el sentido de que si el usufructuario muere
antes de que se cumpla, se extinguirá el usufructo.
c) Cumplimiento de la condición resolutoria.- Ya hemos dicho que por condición se entiende
un acontecimiento futuro de realización incierta; que las condiciones pueden ser de dos clases:
suspensivas o resolutorias; que la condición suspensiva impide el nacimiento del derecho hasta
que se realiza y que la resolutoria lo extingue. d) Consolidación.- Una cuarta forma de extinción
del usufructo consiste en la consolidación por la reunión en una sola persona de las calidades
de usufructuario y de propietario. Esta forma se presenta cuando el usufructuario adquiere la
nuda propiedad; naturalmente que debe extinguirse el usufructo, ya que se convierte en
propietario y no puede operarse el desmembramiento que supone el usufructo y que requiere
necesariamente dos personas, una con el jus abutendi y la otra con el jus fruendi.
e) Prescripción debida al no uso del derecho real de usufructo.-
En el caso del usufructo, si el titular no usa, no disfruta de la cosa, la abandona, está renunciando
tácitamente a su derecho. La prescripción se funda en este caso en el abandono, en que no se
ejerza durante cierto tiempo el derecho de usufructo. Además, ese abandono debe ser continuo,
si no se interrumpe la prescripción.
El usufructuario al cabo de diez años de no haber usado su derecho en forma continua y total,
lo perderá. El plazo de diez años se fija en virtud de que para los casos no especificados, el
término máximo de prescripción negativa, en nuestro Código vigente, es de diez años, en el
anterior era de veinte, y este es un caso no especificado. El artículo 1038 dispone: “El usufructo
se extingue por prescripción conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales” y en el
capítulo de posesión se dice: “Art. 829: Se pierde la posesión de los derechos cuando es
imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden
prescritos”. Por consiguiente, se pierde la posesión del derecho de usufructo y, además, se
extingue el usufructo cuando no se ejerce por el término de diez años, como plazo de
prescripción.
f) Renuncia.- La renuncia puede ser expresa o tácita. La renuncia expresa puede hacerse constar
en un documento público o privado o bien puede manifestarse verbalmente ante testigos. La
renuncia expresa puede ser unilateral, es decir, simple declaración del usufructuario de que
renuncia al derecho, o bilateral, establecida en un contrato con el propietario. Cuando es
bilateral puede ser onerosa o gratuita, es decir, se puede renunciar merced a una
contraprestación en dinero, bienes o servicios o sin esa contraprestación. Cuando la renuncia
es bilateral y de carácter oneroso, en realidad equivale a una cesión de derechos, o sea a una
venta, y debe llenar las formalidades del contrato de compra-venta.
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g) Pérdida de la cosa.- El perecimiento real o jurídico de la cosa, extingue el usufructo. Ya sea
por destrucción material o porque quede fuera del comercio. Cuando la cosa es expropiada, el
usufructo se substituye sobre un equivalente, por cuanto que como toda expropiación trae
consigo una indemnización, por lo menos teóricamente, el usufructuario debe continuar
ejerciendo su derecho sobre el valor equivalente, o sea la indemnización y el propietario puede
sustituir el bien expropiado por otro o pagar los réditos correspondientes al capital importe de
la indemnización. En nuestro derecho, el usufructuario no recibe el capital, valor de la
indemnización, sino los réditos que produzca ese capital, que es manejado por el propietario,
otorgando fianza para responder de él.
La pérdida de la cosa debe ser total rara que se extinga el usufructuario por consiguiente, si es
una pérdida parcial, se extingue sólo en parte, a no ser que se haya constituido sobre un edificio
exclusivamente en cuyo caso la pérdida no da derecho al usufructuario a gozar del terreno y de
los materiales, por ejemplo en caso de demolición, en el caso de incendio, de destrucción por
terremoto, etc. Pero si el usufructo se ha constituido sobre un inmueble del cual sólo forma
parte el edificio, por ejemplo sobre una finca rústica, la destrucción del edificio no extingue el
usufructo y éste se continuará ejercitando sobre el terreno, tanto en el que estaba el edificio
como en el excedente.
En los casos de destrucción, si vuelve a reconstruirse la cosa, se concede la posibilidad de que
renazca el usufructo, cosa que no se admite en el derecho francés. El usufructuario, según que
él haya reparado, reconstruido, o lo haya hecho el propietario, continuará gozando del edificio
y sólo tendrá derecho a indemnización si él reconstruyó. Si reconstruyó el propietario, será a
cargo de éste el valor de la reconstrucción. Esta forma de renacer el derecho de usufructo por
reconstrucción de la cosa, se admite en el artículo 1044.
h) Resolución o revocación del dominio.- Una octava forma de extinción del usufructo se
refiere a la resolución o revocación del dominio, cuando éste es revocable. Por ejemplo, se
compró una cosa bajo condición resolutoria; el dueño a da en usufructo; como el dominio es
revocable, si se cumple la condición, existe la obligación de devolver la cosa a su antiguo dueño
y, por consiguiente, el usufructo se extinguirá.
i) Falta de fianza.- Finalmente, el usufructo se extingue en los casos en que no se otorga fianza
si se trata de un usufructo a título gratuito y el constituyente no dispensó el otorgamiento de la
misma.
Impuestos
La adquisición gratuita del Usufructo puede ser causa de una transmisión inter vivos (donación)
o por una donación mortis causa (herencia). En cualquier caso, ya se transmita el usufructo
mediante donación o herencia, el usufructo deberá tributar por el impuesto de sucesiones y
donaciones.
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USUFRUCTO, USO Y HABITACION
13.- Uso y habitación.
Caracteres generales.- Estos derechos reales son también desmembraciones de la propiedad,
de menor importancia que el usufructo. En realidad, el uso constituye un usufructo parcial o
restringido dado que actualmente no se concreta al ejercicio exclusivo del jus utendi, sino que
faculta al usuario para percibir algunos frutos. El usufructo, el uso y la habitación se
denominaban antiguamente servidumbres personales, por oposición a las servidumbres
prediales o reales. En la actualidad se emplea la denominación específica para cada derecho:
usufructo, uso o habitación. Para las servidumbres reales simplemente se emplea el término
“servidumbres”.
14.- Uso.-
Definir el uso indicando que es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar de
los bienes ajenos sin alterar su forma ni sustancia y de carácter intransmisible. Se distingue por
consiguiente del usufructo:
I.- En el contenido, que es restringido sólo para el uso, y en algunos casos para percibir ciertos
frutos; y
II.- En el carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación, que no existe en el usufructo,
porque, como hemos visto, el usufructo puede enajenarse, puede gravarse, puede transmitirse;
en cambio, el usuario o el habituario no pueden transmitir su derecho. Son personalísimos en
un doble aspecto, tanto porque se extinguen por la muerte, como acontece con el usufructo,
como porque se confieren exclusivamente tomando en cuenta la calidad de la persona, por
amistad, parentesco, etc., y no pueden transmitirse a ninguna otra. Precisadas estas distinciones
entre el usufructo y el uso, las demás características son iguales: se trata de un derecho real,
temporal, por naturaleza vitalicio (si no se establece lo contrario limitándolo a un cierto
tiempo); se ejerce sobre cosas ajenas; el usuario debe respetar siempre la forma y sustancia de
la cosa, con mayor razón que en el usufructo, dada la limitación para aprovecharse de la misma,
consistente simplemente en el uso, es decir, en una forma permanente y constante de utilizar la
cosa que no altere la sustancia de la misma.
15.- Habitación.-
El derecho real de habitación en realidad es el derecho de uso sobre una finca urbana para
habitar gratuitamente algunas piezas de una casa. No se distingue en rigor fuera de esta
circunstancia especialísima, en cuanto al contenido, pues también se trata de un derecho real
intransmisible, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar algunas piezas de una casa, sin
alterar su forma ni substancia. En cambio, el uso se extiende como el usufructo tanto a los
bienes muebles como a los bienes inmuebles. Cuando ese uso se refiere sólo a las piezas una
casa habitación, toma el nombre de derecho real de habitación.
La habitación siempre es por esencia gratuita, nunca podrá constituirse en forma onerosa; en
cambio, el uso puede ser como el usufructo, a título gratuito o a título oneroso. Las reglas
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generales del usufructo se aplican al uso y a la habitación, exceptuando las especiales que
hemos establecido por cuanto al carácter intransmisible de estos derechos. Por consiguiente,
las obligaciones del usuario y del habituario son semejantes a las del usufructuario: deben
formar inventario, tasando los bienes muebles y haciendo constar el estado de los inmuebles;
otorgar fianza, con excepción de los casos en los cuales se les dispensa o cuando se releva al
usufructuario de esta obligación.
Las obligaciones durante el disfrute, que existen a cargo del usufructuario también existen,
pero limitadas, a cargo del usuario o del habituario; es decir, la obligación fundamental de
cuidar y conservar la cosa como buen padre de familia, les es aplicable, así como la de no alterar
la forma ni sustancia de la cosa y de responder de culpa leve y grave. En el uso que es gratuito
y en el derecho de habitación que siempre lo es, se responde de culpa levísima. El juez apreciará
según el valor del uso o bien según el número de piezas que se ocupen en una finca habitación,
para imponer proporcionalmente la obligación de reparar al propietario, al usuario y al
habituario. En cuanto a la obligación de responder de las cargas de la cosa también se aplica el
principio de equidad para distribuirlas proporcionalmente, según sea el uso y los frutos
percibidos o el número de piezas que ocupe el habituario. Finalmente, la obligación de restituir
al extinguirse el uso o el usufructo, la de rendir cuentas y la de responder de daños y perjuicios
por pérdida o deterioro de la cosa, son iguales en el uso, en el derecho real de habitación y en
el usufructo. Las formas de extinción de estos derechos, uso y habitación, son también iguales
a las formas de extinción del usufructo.
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