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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

Avaluo Inmobiliario

Solicitante Diana Monserrat Pedrero Perez

Fecha del avalúo noviembre 13, 2021
Perito Valuador M. en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Ced. Prof. Arquitecto
Ced. Esp. En Val.
Propósito del Avalúo Estimar el valor comercial.
Tipo de Inmueble Terreno
Calle y número Calle calle innominada ubicación sobre la prolongacion de la calzada juan sabines N° s/n
Conjunto No aplica
Colonia barrio el panteon
Código postal 29120
Delegación o Municipio san fernando
Entidad Federativa Chiapas
Cuenta predial 0079000103020037
Referencia de proximidad urbana Periférica
Nivel de infraestructura zona 60%
Clase general del Inmueble Económica
Vida Útil Remanente 5 meses
Año terminación o remodelación de la obra 2017
Unidades rentables generales 1
Unidades rentables 2
Superficie de terreno 440.00 m²
Superficie construida 80.24 m²
Superficie accesoria 0.00 m²
Sepreficie asentada en escritura pública 0.00 m²
Superficie vendible 80.24 m²
Valor comparativo de mercado $ 105,916.80
Valor físico del terreno $ 576,400.00
Valor físico de la construcción $ 0.00
Valor físico de las instalaciones $ 0.00
Otros valores estudiados No Aplica
Importe del valor concluido $ 106,000.00

CIENTO SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.

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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

Avaluo Inmobiliario

I Aspectos Generales
1 Antecedentes
Clave del Avalúo No aplica solo es para conocer el valor del predio
Fecha del Avalúo noviembre 13, 2021
Perito Valuador M. en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Ced. Prof. Arq.
Ced. M. en Val.

Solicitante del Avalúo Diana Monserrat Pedrero Perez

Propósito del Avalúo Originación

2 Información General del Inmueble

Tipo de Inmueble Terreno
Ubicación del Inmueble Calle calle innominada ubicación sobre la prolongacion de la calzada juan sabines
Numero s/n
Conjunto No aplica
Colonia barrio el panteon
CP 29120
Delegación o Municipio san fernando
Entidad Federativa Chiapas
Propietario del Inmueble Diana Monserrat Pedrero Perez
Regimen de Propiedad Privada Individual propietario
Cuenta predial 0079000103020037
Cuenta de Agua

3 Entorno
Clasificación de la zona Habitacional de segundo orden
Referencia de proximidad urbana Periférica
Tipo de Construcción Dominante Habitación de Tipo Medio
Indice de Saturación de la Zona 100%
Densidad de Población Normal
Vías de Acceso Libramiento norte oriente Via Rápida. 5a oriente norte alto flujo Vehicular
Importancia Vialidad Terciaria
Infraestructura disponible
Agua potable Con suministro al inmueble
Drenaje Sanitario
Drenaje Pluvial
Electrificación Red aérea Con acometida al inmueble
Alumbrado publico Cableado aéreo
Pavimento No existe de 6.00 m. de ancho
Banquetas No existe de
Guarniciones No existe
Nivel de Infraestructura de la Zona 60%
Nivel de Infraestructura del Sujeto 60%
Otros Servicios
Gas Natural No existe
Telefono Con acometida al inmueble
Nomenclatura Existen
Transporte Publico Urbano a una distancia de 256 metros
Equipamiento urbano
Iglesias Existen a una distancia de 1,300 metros
Mercados Existen a una distancia de 1,200 metros
Plazas Públicas Existen a una distancia de 1,300 metros
Parques y Jardines Existen a una distancia de 1,300 metros
Escuelas Existen a una distancia de 1,000 metros
Hospitales Existen a una distancia de 1,700 metros
Bancos Existen a una distancia de 1,200 metros
Estacion transporte Existen a una distancia de 600 metros
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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

Avaluo Inmobiliario

3 Declaraciones y advertencias
1.-La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido
declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán responsabilidad del valuador por información omitida en la solicitud del avalúo.

2.-Los valores se tasan en base a las superficies construidas incluyendo, cuando así se presentase, la parte proporcional de los elementos comunes.
3.-El presente avalúo se ejecutó con base al reconocimiento físico del(os) inmueble(s) a valuar, con sus limitantes, sin haber realizado ningún estudio concreto que
determine el estado de mantenimiento de los elementos estructurales, ocultos e instalaciones hidrosanitarias y eléctricas, por lo que para el presente avalúo éstos se
consideran en estado normal conjeturando inexistencia de defectos no apreciables a simple vista.
4.-La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio
Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar: Planos arquitectónicos, estructurales e instalaciones, plano de
lotificación, licencia de construcción, uso de suelo, memorias de cálculo, memoria descriptiva del proyecto (sin sello oficial), presupuesto.
5.-Las superficies del(os) inmueble(s) sujeto del avalúo se comprueba basándose en los planos y/o documentos oficiales aportados, y en ausencia de éstos, se procederá a
la realización de levantamiento físico simple al momento de visitar el(os) inmueble(s), lo que implica la no realización de levantamiento topográfico con utensilios exprofeso,
salvo que se indique otra situación, por esto no se asume responsabilidad de las alteraciones del valor originadas por discrepancias entre la superficie real y las mostradas,
que no se puedan verificar mediante una elemental visita ocular.
6.-Se figura que todas las licencias, certificados de ocupación y/u otras permisiones de las autoridades administrativas locales, estatales o federales, o de cualquier entidad
privada, han sido, o pueden ser conseguidos, y pueden renovarse para el fin que se considera en la apreciación de los valores comprendidos en el presente avalúo.

7.-Las instalaciones y calidad de los materiales que se describen en el avalúo, se ilustran solamente con la finalidad de que el lector pueda concebir mejor el(os)
inmueble(s), debido a que los valores que se utilizan en el avalúo describen a éste en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo; de igual forma, el desglose de valor
entre terreno y construcciones se manifiestan también en su caso, como un instrumento exclusivamente informativo, y no pueden manejarse los valores parciales de
manera indiferente y por separado, excepto que se demuestre explícitamente otro criterio en el documento.
8.-Exceptuando los casos en que se manifieste lo contrario en el avalúo, se supone que:
A.-El(os) inmueble(s) se conviene(n) a las reglamentaciones básicas del plan de desarrollo urbano local en uso, en la fecha de la realización del avalúo.
B.-El(os) inmueble(s) valuado(s) corresponde(n) físicamente con la finca registral referida en el documento analizado e indicado en el avalúo.
C.-En el caso de los inmuebles en construcción, el proyecto de construcción autorizado por los mandos competentes, es técnica y legalmente viable.
9.-El presente Avalúo es de uso exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el Capítulo I Aspectos Generales, por lo que no deberá utilizarse
para otros fines diferentes.
10.-El cálculo del factor superficie en la homologación de los comparables del Método de Mercado se obtiene de la siguiente manera: (( valor comercial comparable - ( valor
de calle x (superficie de terreno comparable - ( superficie de construccion comparable / ( superficie de construccion del sujeto / ( superficie de terreno sujeto x indiviso ))))))
/ superficie de construccion comparable ) / ( valor comercial comparable / superficie de construccion comparable ).
11.-El cálculo del demérito por Edad se realiza utilizando el método de la línea recta.
12.-Para el cálculo del valor de calle en el caso que aplique el análisis de mercado, se obtiene utilizando el método de Quiroga, el cual consiste en premiar un mayor frente y
mayor superficie y demeritar el fondo mayor, aplicando al cociente resultante raices sextas.
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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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II Características particulares
1 Terreno
Croquis de Localización

Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación

El predio se localiza colinda con propiedad de la señora alma marquina perez hernandez con Orientacion hacia el Norte, al Sur con
Propiedad privada con el señor fausto mondragon padilla , al Oriente con con propiedad arq. oscar flecha ruiz,lic. rosbi beatriz
hernandez y lidia hernandez hernandez, al poniente con la propiedad de la señora alma marquina perez hernandez.

Configuración y topografía Terreno de forma plana al frente y hacia atrás con quiebres, de topografía esta en declive la parte de atras.
Características panorámicas Casas construida con madera y techo de lamina, y tiene otro cuartos de las mismas caracteristicas.
Uso de suelo H2 Habitacional
HABITACIONAL , DEhasta 200 Hab/Ha
ACUERDO DESARROLLO URBANO DE SAN FERNANDO, FOLIO: N°SUB-056-2017
Coeficiente Utilización del Suelo (CUS) 1.00
Densidad habitacional Baja de 50 a 100 Hab / Ha
Servidumbres o restricciones Las que establecen las normas, leyes y reglamentos vigentes aplicables al Mpio.

Colindancias Levantamiento Físico Según escrituras

Norte 11.00 mts con Alma Marquina Perez Hernandez calle innominada de por medio
Sur 11.00 mts con Fausto Mondragon Padilla
Oriente 40.00 mts con arq. Oscar Flecha Ruiz, lic. Rosbi Beatriz Hernandez y Lidia Hernandez Hernandez
Poniente 40.00 mts con Alma Marquina Perez Hernandez

2 Descripción general de las construcciones

Uso actual Casa Habitación
Recámaras Una
Cajones de estac. 1
Baños 1
Alcoba
Calidad del proyecto Regular
Clase general del inmueble Económica
Clasificación de las construcciones
Tipo de construcción rustico
Tipo Uso Sup. Construida
T1 Habitacional 80.24
T2 Habitacional 0
T3 Habitacional 0
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Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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Estado de Conservación regular

Deficiencias Relevantes: Ninguna aparente
Edad Aproximada 5 meses
Vida Útil Remanente 5 meses Año de terminación o 2017
Niveles 1 nivel Remodelación de la obra:
Grado de terminación de obra 20%
Grado a avance obras comunes No Aplica
Unidades rentables generales 1
Unidades rentables 2

3 Superficies
Terreno Característica Superficie Indiviso
Lote Tipo 440.00 m² 100.00%

Construida 80.24 m²
Accesoria 0.00 m²
Asentada en escritura publica 0.00 m²
Vendible 80.24 m²

4 Elementos de construcción
Estructura
Cimentación muros de madera y techumbre de lamina

Muros, trabes y columnas muros de madera y techumbre de lamina

Escaleras no aplica

Acabados

Espacio Arquitectónico Pisos Muros Plafones

Recámaras No aplica. No aplica. No aplica.

Baño piso rustico madera lamina

Cocina piso rustico madera lamina

Patio de Servicio tierra No aplica. No aplica.

Estacionamiento No aplica. No aplica. No aplica.

Fachada cercado No aplica. No aplica.

Instalaciones
Hidrosanitarias es fosa septica
Oculta con poliducto, alambre y cable forrados de plástico, accesorios de mediana
Electricas
calidad.

Cancelería y comunicaciones
Carpintería
Herrería
Elementos Adicionales
Instalaciones especiales No aplica.
Obras complementarias
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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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III Enfoque de Mercado

Comparables
N° Tipo de Información Dirección Informador Telefono
1 Cotización Telefónica viva cardenas , san fernado inmobiliaria 9611835831
2 Cotización Telefónica bella vista fraccionamiento jl inmobiliria internet
3 Cotización Telefónica calle cortez alvaro obregon ebva inmobiliria internet
4 Otro (Especificar) zona orillada Mas Hogares Inmobiliaria 9616103902
5 Cotización Telefónica col viva cardenas propiedades.com internet
6 Cotización Telefónica alvaro obregon icasas bienes raices internet

Características
N° Tipo Inmueble Tipo/Zona Edad Edo Conserv Sup/Terreno Sup/Const Valor Comercial
1 predio rustico Similar 3 años Excelente 495.00 m² 1.00 m² $ 550,000.00
2 predio rustico Similar 1 años Excelente 1000.00 m² 1.00 m² $ 600,000.00
3 predio rustico Similar 2 años Excelente 438.00 m² 1.00 m² $ 438,000.00
4 predio rustico Similar 3 años Excelente 600.00 m² 1.00 m² $ 690,000.00
5 predio rustico Similar 0 años Excelente 500.00 m² 1.00 m² $ 830,000.00
6 predio rustico Similar 0 años Excelente 432.00 m² 1.00 m² $ 285,000.00

Homologación
Caso

Superf Factores de Homologación Factor

Oferta de Venta $/m2 $ / m2
Constr Edo Const Ubic. Superficie Edad Tipo Cons Zona Negociacion Result.
1 $ 550,000.00 1.00 m2 $ 550,000.00 1.000 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.665 0.062 $ 34,100.00
2 $ 600,000.00 1.00 m2 $ 600,000.00 0.990 1.100 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.066 $ 39,600.00
3 $ 438,000.00 1.00 m2 $ 438,000.00 0.990 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.060 $ 26,280.00
4 $ 690,000.00 1.00 m2 $ 690,000.00 1.000 1.000 -0.129 0.891 0.600 0.800 0.650 -0.036 -$ 24,840.00
5 $ 830,000.00 1.00 m2 $ 830,000.00 1.000 1.000 0.219 0.891 0.600 0.800 0.650 0.061 $ 50,630.00
6 $ 285,000.00 1.00 m2 $ 285,000.00 1.000 1.000 -0.960 0.891 0.600 0.800 0.650 -0.267 -$ 76,095.00

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad Promedio: $ 8,279.17

denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO Valor/m2 mercado aplicado: $ 1,320.00
Cuando el Factor de Homologación es mayor a la unidad Superficie de Construcción del sujeto: 80.24 m²
denota que EL BIEN VALUADO es mejor que la OFERTA Valor de Mercado: $ 105,916.80

IV Enfoques adicionales empleados

1 Análisis Físico El valor del terreno se determina por: Análisis de Mercado Análisis Residual
Por lo tanto el Análisis Residual no aplica

Investigación de terrenos
N° Uso Ubicación Tipo/Zona Frente Fondo Superficie Valor Comercial

1 Habitacional viva cardenas , san fernado Similar 12.37 mts 40.00 mts 494.80 m² $ 550,000.00
2 Habitacional col viva cardenas Similar 10.00 mts 50.00 mts 500.00 m² $ 830,000.00
3 Habitacional calle cortez alvaro obregon Simillar 11.00 mts 39.90 mts 438.90 m² $ 438,000.00
4 Habitacional zona orillada Simillar 15.00 mts 40.00 mts 600.00 m² $ 690,000.00

Homologación
Caso

Factores de Homologación Factor

Oferta de Venta Superficie $/m2 $ / m2 homologado
Zona Ubicación Superficie Topografia Frente Fondo Forma Result.

1 $ 550,000.00 495 m2 $ 1,111.11 1.000 1.000 1.020 1.000 0.965 1.122 1.000 1.104 $ 1,226.67
2 $ 830,000.00 500 m2 $ 1,660.00 0.950 0.950 1.022 1.000 1.000 1.165 1.000 1.075 $ 1,784.50
3 $ 438,000.00 439 m2 $ 997.72 1.000 1.000 1.000 1.000 0.984 1.122 1.000 1.104 $ 1,101.48
4 $ 690,000.00 600 m2 $ 1,150.00 0.950 0.950 1.053 1.000 0.935 1.122 1.000 0.997 $ 1,146.55

Lote tipo ó predominante: Promedio en NR: 1,310.00 / m²

Frente: 10.00 mt
A Terreno Fondo: 20.00 mt
Valor de Calle: $ 1,310.00
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Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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Factores de Eficiencia del Suelo

Factores
Fracc Característica Factor Resultante
Zona Ubicación Frente Forma Superficie
1 Lote Tipo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
2 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Determinación del Valor del Terreno
Fracc Característica Superficie m2 Factor Eficiencia
Indiviso Valor parcial
(según escrituras) del Suelo
1 Lote Tipo 440.00 m² 1.00 100.00000% $ 576,400.00
Suma 440.00 m² Valor del Terreno: $ 576,400.00

FCo= Factor de grado de conservación

B Construcciones FOb= Factor de Obsolescencia
Factores de Eficiencia de las Construcciones VP= Vida probable de la construccion nueva
FCo FOb VP E Fde FEf % Demérito E= Edad aparente de la construcción
Tipo
FDe= Factor de edad de la construcción
T1 1.00 1.00 1 0.416667 0.63 0.63 37% FDe= [(0.100VP + 0.900 (VP-E)]/VP
T2 FEf= FCo x FDe
V.R.N.= Valor de reposición nuevo
T3 V.N.R.= Valor neto de reposición
Determinación del Valor de las Construcciones
Superficie m2 Valor de Rep Valor neto de
Tipo Uso Demérito Valor parcial
(según visita) nuevo ($/m2) Rep. ($/m2)
T1 Habitacional 80.24 m2 $ 0.00 37% $ 0.00 $ 0.00
T2 Habitacional 0.00 m2 $ 0.00 0% $ 0.00 $ 0.00
T3 Habitacional 0.00 m2 $ 0.00 0% $ 0.00 $ 0.00
Suma 80.24 m2 Valor de las Construcciones: $ 0.00
Fuente: Costos parametricos, obtenidos de Varela.
C Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias
Valor de Rep Valor neto de
Descripción Unid Cantidad Demérito Valor parcial
nuevo ($/m2) Rep. ($/m2)
Cisterna m3 0.00 $ 0.00 1% $ 0.00 $ 0.00
Bardas ML 0.00 $ 0.00 1% $ 0.00 $ 0.00

Valor de los Elementos Accesorios: $ -

Valor Físico ó Directo: $ 576,400.00

(Suma de valores A+B+C)

3 Análisis por Capitalización de Rentas

Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por
Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

V Conclusiones Resúmen
1 Resúmen de Valores $ 576,400.00
Valor Comparativo de Mercado $ 105,916.80
Valor Físico $ 576,400.00 -444.20
Valor de Capitalización de Rentas No Aplica #¡VALOR!
$ 105,916.80

$ 0.00

2 Conclusión
Valor Concluido $ 106,000.00
CIENTO SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.

Fecha del avalúo 13 de noviembre de 2021

Clave del Avalúo No aplica solo es para conocer el valor del predio

Valuador
M. en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
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Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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Reporte Fotográfico

Entorno urbano Fachada Principal (Acceso)

lateral al predio lateral

foto aerea foto aerea

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M.en Ing. Juan Carlos Cruz Estrada
Según el Diario Oficial de fecha 27 de Septiembre de 2004, en la Vigésimosegunda regla, el enfoque por Capitalización de Rentas no aplica para viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

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foto entorno del lugar