DERECHO REGISTRAL

Definición
El contenido de esta rama del derecho en cada sistema o país genera una serie de
definiciones acordes con la amplitud y alcance de sus normas.
En nuestro país el Derecho Registral comprende normas que regulan la
administración, inscripción y publicidad. Por ello, definiremos al Derecho Registral como
aquel conjunto de normas, principios, procedimientos que regulan la organización de los
registros públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la publicidad registral.

El Derecho Registral se desprendió con el tiempo del derecho común. En España se conoce
como Derecho Hipotecarlo, debido a que el primer derecho real cuya inscripción se hizo
necesaria fue el de la hipoteca.
También se le conoce como Derecho Inmobiliario o Derecho Registral.
Sobre el concepto de esta rama de derecho hay múltiples definiciones como tratadistas
existen. Sin embargo, podremos afirmar, de una manera esquemática que el Derecho
Registral “(...) es el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la
organización y funcionamiento de los Registros Públicos, así como los derechos inscribibles
y medidas precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros”.

EL DERECHO REGISTRAL CONFORME A DISTINTOS AUTORES

 MANUEL AMORÓS GUARDIOLA: Es el derecho que regula de modo inmediato y
primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas
regístrales, y de modo general la organización y el funcionamiento del registro de la
propiedad.
 FRANCISCO HERNÁNDEZ GIL: Conjunto de normas que regulan la publicidad
registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas.
 JOSÉ LACRUZ BERDEJO: Es el derecho que regula la adquisición y eficacia de las
posiciones regístrales.
  RAMÓN ROCA-SASTRE: El que regula la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre inmuebles en relación con el registro de la
propiedad, así como las garantías estrictamente regístrales.
 JOSÉ LUIS PEREZ LASALA: Regula todo lo referente a la registración de los actos
de constitución, declaración, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre fincas .
 EDGARDO SCOTTI: Conjunto de normas que regulan la publicidad.

EL REGISTRADOR
Un registrador de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles es un funcionario público del
Estado que accede al cargo mediante oposición. El registrador es el máximo responsable del
Registro del que es titular.
El registrador de la propiedad es un funcionario público dependiente del estado que se
encarga como su nombre lo indica, de registrar y llevar el control de los registros de las
sociedades mercantiles y las propiedades muebles o inmuebles que compran y venden los
ciudadanos. Es obligación del registrador de la propiedad inscribir ante los organismos
competentes el nombre del dueño del activo y los datos de la transacción que le otorga el
derecho real sobre los bienes en cuestión.
Como ya hemos visto, el campo de acción de los registradores no se limita solo a bienes
inmuebles, también existen los registradores de bienes muebles, que hacen lo mismo, pero
con todo tipo de bienes no inmuebles. Y los registradores mercantiles cuya función principal
es el registro de sociedades mercantiles. Sin embargo, en todos los casos, se encargan de
registrar los títulos de propiedad correspondientes, y brindar asesoría respecto a los
impuestos a pagar y los pasos que se deben cumplir ante la ley.
El cargo de Registrador se ejerce a tiempo completo en virtud de Acuerdo de Nombramiento
por parte de la Dirección General de Registros del Instituto de la Propiedad, previa promesa
de Ley, y resulta incompatible con el ejercicio liberal de la abogacía, el notariado y en general
con todo empleo, cargo público o asesoría que lleve anexa jurisdicción, en propiedad o por
sustitución, esté o no retribuido con fondos del Estado (Se exceptúan de éstas limitaciones
las actividades de docencia e investigación académica).
Asimismo dentro de las restricciones la norma reglamentaria establece que, no podrá ser
Registrador Mercantil ni Industrial quien sea accionista, usufructuario, propietario o empleado
de Sociedad Mercantil, empresa mercantil o estar constituido, legalmente, como Comerciante
Individual, en el domicilio en la circunscripción registral que pueda estar a su cargo.
En el ejercicio de sus funciones los Registradores responden administrativa, civil y
criminalmente por los actos dolosos o culposos que por acción u omisión cometan en el
ejercicio de sus funciones, mientras que  el Instituto de la Propiedad sería solidariamente
responsable solamente en cuanto a la responsabilidad  civil.

Son funciones de los Registradores:

 Calificar, bajo su responsabilidad la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicite la inscripción así como la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas.
 Autorizar los asientos que se practican en el registro.
 Dar publicidad del contenido de los asientos registrales.
 Informar a los ciudadanos en materias relacionadas con el registro.
 Gestionar el funcionamiento de la oficina registral y la conservación del archivo del
registro.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

a) ES UN DERECHO HETEROGÉNEO: Es decir ni únicamente privado y ni únicamente
público, por cuanto el derecho registral tiene carácter imperativo y no meramente
dispositivo.
b) ES UN DERECHO LIMITATIVO: Pues únicamente son registradles los actos,
contratos y demás específicamente señalados por la ley.
c) ES UN DERECHO FORMALISTA: Por cuanto las formalidades y requisitos señalados
en la ley para la inscripción de los actos y contratos son de cumplimiento riguroso,
bajo apercibimiento de ser observados y/o tachados.
d) ES UN DERECHO AUTÓNOMO.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en
la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas
en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
e) ES UN DERECHO PÚBLICO.- Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que
puedan contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.
Tipos de Garantías.
Ya señalamos que las garantías basadas en la afectación jurídica y no física de los bienes
adquieren una especial importancia. Así tenemos las garantías reales de hipoteca mobiliaria
e inmobiliaria y las prendas sin desplazamiento o con registro, entre otros mecanismos
jurídicos que garantizan el financiamiento, como el arrendamiento financiero, la cesión de
derechos o el fideicomiso, sin necesidad que el constituyente tenga que despojarse del bien
objeto de garantía. En estos casos bastará la inscripción de la garantía o contrato en un
Registro Jurídico para obtener, sino su nacimiento y constitución, su prelación y oponibilidad
a terceros. Este tipo de garantía parece ser el mecanismo que ofrece el derecho que
contribuye de manera más eficiente a asegurar al acreedor y minimizar el riesgo de no
recuperar oportunamente el monto financiado.

Dentro de las garantías con registro que no requieren el desplazamiento del bien, cabe
distinguir aquellas que recaen sobre bienes registrados de las que recaen sobre bienes no
registrados:
 En el primer grupo se encuentra la hipoteca, tanto inmobiliaria como mobiliaria (en
algunos países como en el Perú se denomina prenda con entrega jurídica), y cualquier
otro contrato referido a bienes registrados. En estos casos, la afectación jurídica que
emana de la garantía o contrato se inscribe en la partida registral del bien, conforme a
la técnica de folio real y al principio de especialidad registral, asegurando una ilimitada
persecutoriedad del bien afectado, pues ningún adquirente o acreedor posterior podrá
desconocerlo por el efecto de la cognoscibilidad que produce la publicidad registral.
 En el segundo grupo se encuentran las prendas sin desplazamiento, donde se
incluyen las históricas prendas agrarias e industriales, entre otras, y más
recientemente las prendas globales y flotantes sobre mercaderías y bienes fungibles
en general. Si bien, como ya apuntamos, la posibilidad de entregar en garantía este
tipo de bienes sin necesidad que el deudor o constituyente tenga que desprenderse de
ellos resulta muy eficiente, la debilidad está en que únicamente otorga un
persecutoriedad limitada. En efecto, en estos casos lo que es objeto de inscripción, se
dice, es el contrato y no el bien mismo. En realidad lo que se inscribe, como en el caso
anterior, es la afectación jurídica sobre el bien basado en una técnica de folio causal
(se abre una partida por contrato y no por bien) y con un índice personal, en cabeza
del deudor o constituyente.
Justamente el hecho de que el bien no se encuentre registrado es el que limita su
persecutoriedad pues los adquirientes tendrán conocimiento de la afectación por vinculación
con el constituyente o deudor. Es decir, la posibilidad de conocimiento o cognoscibilidad gira
en torno a la persona y no al bien, con lo cual sólo estará perjudicado el primer adquirente de
mala fe y nunca los adquirentes sucesivos. Las normas legales podrían invertir la regla. Esto
es, disponer que la garantía así otorgada sea oponible a cualquier adquiriente posterior. Sin
embargo, no se consigue gran cosa, pues por proteger al acreedor se genera una
inseguridad absoluta para los terceros que no tenían como saber que sobre el bien que
adquirían pesaba una afectación jurídica.

Todo esto nos lleva a concluir que de los diversos tipos de garantías o contratos con esa
finalidad son preferibles aquellos que no requieren para su constitución o preferencia, según
el caso, la afectación física del bien con desposesión sino tan sólo la afectación jurídica
mediante su inscripción registral. Asimismo, de este último tipo de garantía son preferibles
aquéllas que recaen sobre bienes registrados frente a las que se refieren a bienes no
registrados, toda vez que las primeras no sólo permiten al deudor seguir usando y
explotando el bien durante la vigencia de la garantía, sino que además aseguran una
persecutoriedad ilimitada, coadyuvando decisivamente al otorgamiento de créditos y
minimizando los riesgos inherentes a dicha operación.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El principio de tracto sucesivo es aquel que exige que la serie de inscripciones esté
debidamente encadenada, de manera que cada acto de disposición o gravamen aparezca
derivado de la voluntad del titular inscrito.
Por ello, en un sistema inspirado en este principio, las inscripciones relativas a un predio van
vinculadas entre sí, en términos que, salvo la primera, cada una deriva de la anterior (y es el
sustento de la siguiente).
El tracto sucesivo es un tipo de contrato y un principio fundamental del derecho registral
que se utiliza especialmente en el ámbito hipotecario para garantizar la transmisión de bienes
de manera legítima. Su principal propósito es garantizar los derechos e intereses del titular
de la operación.
Existen dos acepciones asociadas con el término tracto sucesivo; por un lado, hace
referencia al contrato de tracto sucesivo; se trata de un mutuo acuerdo entre dos partes
por la prestación de servicios diferidos en el tiempo, de manera periódica, a cambio de
una contraprestación económica determinada en función de dicha prestación.
En efecto, este tipo de contratos consiste en la prolongación de una prestación en la cual
las condiciones de contratación del servicio y sus beneficios dependen de que una
relación a largo plazo que se produzca de manera sostenida y periódica. Este es el caso
de los seguros sociales, por ejemplo.
Por otro lado, el término puede hacer referencia al principio de tracto sucesivo,
una condición registral para los acuerdos de intercambio de bienes, generalmente
propiedades y bienes inmuebles, que cumple con la función de brindar protección
jurídica al tráfico de bienes en transacciones comerciales.
En este caso, se trata de un principio fundamental para el derecho hipotecario y el ámbito
inmobiliario en general, puesto que garantiza las operaciones y transacciones y protege
el derecho de los individuos sobre los bienes y su usufructo.

Tipos de Registros
Entre los mencionados según la materia registrable y su organización están:
 Registros de hechos
 Derechos
 Títulos
 Contratos
 Reservados y publicitarios.
BIBLIOGRAFIA

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Pte_Corte-[Link]

 Tomado de: Sheila Masias Diaz. Introducción al derecho registral. Sep 11, 2017.
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