C. JUEZ DE LO CIVIL EN TURNO.

Presente:

XXXXXXXXXXXXXX, mexicano, mayor de edad, soltero,

profesionista y catedrático, señalando como domicilio para oír y recibir
todo tipo de notificaciones el ubicado en calle (DOMICILIO), autorizando
para recibirlas en mi nombre y representación a los ciudadanos
XXXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXXXXXX, en términos del numeral
119 del Enjuiciamiento Civil del Estado y designados como Abogados
Patronos y Procuradores a los profesionistas XXXXXXXXXXXXXXXXX,
de conformidad con lo dispuesto por el artículo 42 del mismo
ordenamiento legal invocado, ante usted con el debido respeto
comparezco y:

EXPONGO

Por mi propio derecho vengo a entablar, en la vía civil

ordinaria, formal DEMANDA de RECISIÓN de contrato de
compraventa, denominado por las partes como de promesa de
compraventa, por incumplimiento de las obligaciones de pago en tiempo
y forma de uno o más abonos de las parcialidades mensuales pactadas,
en contra de XXXXXXXXXXXXXX, de quien reclamo las siguientes:

PRESTACIONES

1. Por la declaración judicial de rescisión del contrato de

compraventa, desacertadamente denominado por las partes como
contrato de promesa de compraventa, por incumplimiento con la
obligación de pago en tiempo y forma pactadas, datado (fecha), celebrado
entre el accionante y el ahora demandado, respecto de la casa habitación
ubicada en (Domicilio inmueble), cuya identificación, medidas y
colindancias se detallan en los puntos A. y B. del apartado de
antecedentes de esta demanda.

2. Por la desocupación y entrega material del inmueble

materia de la contratación, cuyo incumplimiento de pago en su precio
pactado deriva en objeto del juicio de rescisión, la que deberá efectuarse
al corriente en el pago de los servicios de consumo de energía eléctrica,
agua potable y cuotas de mantenimiento.

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 3. Por la condena de pago de un importe igual al
convenido y otorgado como GARANTÍA FORMAL a cargo del comprador,
la que por concepto de pena convencional deberá hacerse efectiva a la
parte demandada, por lo que ve exclusivamente al incumplimiento de
su obligación formal de pago.

4. Por la condena de pago que se fije por concepto

de renta mensual la que se determinará por perito valuador, en lo que
respecta únicamente al uso, goce y disfrute del inmueble; pensiones
rentistas que se han generado desde que incumplió con su compromiso
formal de pago total en tiempo y forma pactados, a partir del día 01 uno,
de marzo del 2022 dos mil veintidós, más las que se acumulen hasta el
momento de la desocupación y entrega material del inmueble en
cuestión.

5. Derivado del incumplimiento del contrato materia de

litis, la condena de pago por concepto de interés moratorio, fijado al tipo
del 3% tres por ciento, relativo a las pensiones rentistas condenadas
desde el día 01 uno, de marzo del 2022 dos mil veintidós y acumuladas
hasta el momento de la desocupación y entrega material de la vivienda de
que se trata.

6. La Indemnización por concepto de deterioros, daños y

menoscabos materiales e inmateriales que haya sufrido el inmueble con
motivo del uso, goce y disfrute por parte del demandado o negligencia, y
que será cuantificada a través de perito valuador de la materia.

7. El pago de los gastos y costas que se generen con la

tramitación del presente juicio y hasta su conclusión.

Para tal efecto, hago de su conocimiento la siguiente relación

de:

ANTECEDENTES

A. El 10 diez, de noviembre del año 2014 dos mil catorce,

el ocursante adquirí, legítimamente y de buena fe, el Terreno siguiente:
(domicilio), con superficie de ------.--- (metros en número), con medidas y
linderos al NORTE: (medidas); al ESTE: (medidas); al SUR: (medidas); y,
al OESTE: (medidas), colindando con (descripción colindantes).
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 B. Mediante Contrato de Obra a Precio Alzado, de fecha
(fecha), (en letra), celebrado con el arquitecto (nombre), el de la voz
acordé el diseño y construcción de la casa habitación que actualmente se
localiza en (domiclio), esto es, sobre el terreno con superficie de
(superficie), descrito en el punto anterior; edificación llevada a cabo entre
los años (temporalidad), de conformidad con el proyecto de construcción,
presupuesto, especificaciones y programa de obra que forma parte
integrante de dicho contrato.

C. Por escritura pública (número), de (fecha), expedida por

el licenciado Salvador Peguero Hernández, Fedatario 141 ciento catorce,
de Guadalajara, Jalisco, inscrita el 04 cuatro, de agosto de 2015 dos mil
quince, ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Jalisco,
se protocolizó el Contrato de Apertura de Crédito Simple con Interés y
Garantía Hipotecaria que suscribí con Banco Santander (México),
Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero
Santander México, a través del cual obtuve un préstamo hipotecario
pagadero a (número) quince años y por la cantidad de $(número) (letra
pesos 00/100 moneda nacional), misma que destiné para la construcción
de la vivienda aludida con antelación y sobre la que recayó el respectivo
gravamen de hipoteca.

D. Con fecha 23 veintitrés, de septiembre de 2022 dos mil

veintidós, “SANTANDER VIVIENDA”, sociedad anónima de capital
variable, Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo
Financiero Santander México, como sociedad fusionante de Santander
Hipotecario, sociedad anónima de capital variable, Sociedad Financiera
de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo Financiero Santander México,
(antes Ge Money Crédito Hipotecario, sociedad anónima de capital
variable, Sociedad Financiera de Objeto Limitado [SOFOL]), por conducto
de sus representantes del área de Operaciones de Crédito y mediante
oficio con folio (número), dirigido al licenciado XXXXXXXXXXXXXX,
Notario Público 115 ciento quince, de Guadalajara, Jalisco, autorizó la
elaboración de la escritura de cancelación de hipoteca y/o gravamen
constituido a su favor a través de la citada escritura pública (número), de
data (fecha), toda vez que el suscrito finiquité de forma anticipada el
préstamo hipotecario de referencia, con la finalidad de cumplir
cabalmente las obligaciones que me resultaron, derivadas del contrato de
compraventa, denominado por las partes como de promesa de
compraventa y que, de buena fe, celebré con el ahora demandado

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XXXXXXXXXXXXXXX, respecto del bien inmueble aludido con
antelación.

E. A través de la Carta de NO Adeudo (número), de data

(fecha), BANCO SANTANDER MÉXICO, Sociedad Anónima.,
INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, Grupo Financiero Santander
México, hizo constar que el ahora demandante XXXXXXXXXXXXXXX
no presento adeudo alguno con relación al crédito (número), relacionado
al contrato hipotecario protocolizado en la escritura pública (número), de
data (fecha).

Sirve de fundamento la siguiente narración de:

HECHOS

I. Con (fecha), el suscrito celebré de buena fe, con el

ahora demandado XXXXXXXXXXXXXXX, CONTRATO DE
COMPRAVENTA A PLAZOS, DENOMINADO EN SU CUERPO COMO
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, respecto de un inmueble
de mi peculio, ubicado en (domicilio); consistente en la casa habitación
que mandé edificar entre los (años) y se sitúa sobre el terreno de
(numero) centímetros cuadrados, cuya identificación y legítima
procedencia quedo asentada en los antecedentes A. y B. del cuerpo de
esta demanda.

Se destaca que la denominación correcta de la contratación

materia de litis es la de contrato de compraventa y no de promesa como
desacertadamente fue nombrado en su cuerpo, toda vez que en el
documento fundatorio se establece puntualmente que las partes
concurrentes convinieron satisfactoriamente sobre el bien objeto de venta
y su precio en dinero fijado como contraprestación; por tanto, la
compraventa es perfecta en términos del artículo 1851 del Código Civil
del Estado de Jalisco, que a la letra dice:

“Artículo 1851.- Por regla general, la venta es perfecta y

obligatoria para las partes cuando se han convenido en
forma sobre el bien y su precio, aunque la primera no haya
sido entregada, ni el segundo satisfecho. ”

Lo anterior se robustece con el criterio jurisprudencial que se

cita a continuación:

P á g i n a 4 | 22
 Tesis
Registro digital: 240341
Instancia: Tercera Sala
Séptima Época
Materia(s): Civil
Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Volumen 175-180, Cuarta Parte, página 58
Tipo: Aislada

“COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA,

CONTRATO DE. Las expresiones "prometo vender" y
"prometo comprar" son sinónimos de vendo y compro, por lo
que habiendo conformidad en objeto y precio se está en
presencia de un contrato de compraventa, no de promesa de
venta, porque cuando concurren las dos promesas de
comprar y vender, determinándose el objeto y el precio, existe
una concordancia de voluntades que lleva a la formación de
una compraventa, por reunirse los citados elementos.”

En el caso que nos ocupa, además de haberse perfeccionado

la compraventa en términos de ley, cobra particular relevancia el hecho
que la posesión material del inmueble objeto de compraventa fue
efectivamente entregada a la parte compradora y el precio cierto
parcialmente cubierto a la vendedora. De igual manera la siguiente:

Tesis
Registro digital: 248596
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Séptima Época
Materia(s): Civil
Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Volumen 193-198, Sexta Parte, página 48
Tipo: Aislada

“COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA.

No es exacto que por especificarse en el documento base de
la acción que la operación concertada se refiere a un contrato
preliminar de compraventa celebrado en términos de lo
dispuesto por los artículos 2243, 2244 y 2246 del Código
Civil, fijándose un plazo de cuarenta y cinco días para
otorgarse el contrato definitivo, por esa circunstancia se trate
de una promesa de contrato de compraventa, es decir,
atendiéndose al texto literal inserto en dicho documento, toda
vez que la naturaleza jurídica de los contratos depende, no
de la designación que le hayan dado las partes, que pudiera
ser errónea, sino de los hechos y actos consentidos por los
contratantes, en relación con las disposiciones legales
vigentes y especialmente por lo dispuesto en el artículo 1851
del Código Civil; de tal suerte que si de la lectura de los
antecedentes y clausulado del contrato base de la acción, se
advierten hechos y actos consentidos por los colitigantes, que
implican un concierto de voluntades tendientes al
perfeccionamiento de un contrato informal de compraventa
sujeto a las modalidades impuestas a la misma, relativa al
término y la condición a que se hace referencia en una
cláusula de dicha operación y en cuyo texto se estipuló que el
"promitente comprador", se compromete a pagar al promitente
vendedor el precio de $1'700,000.00 (Un millón setecientos
mil pesos 00/100 M. N.), de la siguiente forma: a)
$200,000.00 (Doscientos mil pesos 00/100 M. N.) a la firma
de este contrato preliminar", advirtiéndose, además, en el
propio contrato, una constancia manuscrita de que el
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 "promitente vendedor" recibió del "promitente comprador" un
cheque por $200,000.00 y además el "promitente vendedor"
admitió en la confesional a su cargo ser cierto que recibió la
suma de doscientos mil pesos, a cuenta de dicho contrato, en
ese orden de ideas, si los contratantes convinieron en la
celebración de una promesa bilateral de compraventa, como
así se pactó y tanto el promitente vendedor como el
promitente comprador estuvieron de acuerdo en el objeto y
precio del inmueble y además el promitente comprador dio
cumplimiento a lo pactado en la cláusula transcrita de dicho
contrato, resulta evidente que en el caso se trató de la
celebración de un contrato de compraventa, no de un contrato
preliminar de compraventa, al concurrir las dos promesas: de
vender y comprar y determinarse el objeto y precio,
existiendo así, como ya se dijo, una concordancia de
voluntades que lleva a la realización de una compraventa,
por reunirse los elementos constitutivos de la misma,
surgiendo en esa forma en cualesquiera de los contratantes,
la acción de exigir la satisfacción de las solemnidades
relativas para que el contrato sea perfecto en su forma.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL

PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo D. C. 2206/84. Ignacio Cobo González y

Graciela Trujillo de Cobo. 10 de enero de 1985. Unanimidad
de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Enrique
Ramírez Gámez.”

II. En la cláusula primera del contrato materia de litis, el

ahora demandante me obligué a vender al señor
XXXXXXXXXXXXXXX la finca antes descrita, con la hipoteca que sobre
ésta recaía al momento del pactar la compraventa o libre del gravamen si
el nombrado cumplía, en tiempo y forma, con el pago del precio fijado de
común acuerdo.

Por su parte, el demandado se obligó a comprar, para su

exclusiva propiedad, el 100% cien por ciento de dicha vivienda, con el
compromiso de pagar en tiempo y forma el precio establecido como
contraprestación, mismo que fue acordado a plazos; obligación que ha
incumplido desde el día (fecha), tal como se expondrá en párrafos
subsecuentes.

III. En la cláusula segunda quedó eficazmente estipulado

que el precio de operación convenido es por la cantidad de $(número)
(pesos 00/100 moneda nacional), importe que XXXXXXXXXXXXXXX se
obligó a pagar en la forma siguiente:

a) Depósito de $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)

como “GARANTÍA FORMAL” de su COMPROMISO
FORMAL DE COMPRA.

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 b) Restante de $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)
abonado mediante cinco parcialidades mensuales en la
forma y fechas siguientes:

 Primera: $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)

pagadera el (fecha);

 Segunda: $(número) (pesos 00/100 moneda

nacional) pagadera el (fecha);

 Tercera: $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)

pagadera el (fecha);

 Cuarta: $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)

pagadera el (fecha); y,

 Quinta: $(número) (pesos 00/100 moneda nacional)

pagadera el (fecha).

En cuanto al inciso a) arriba señalado, manifiesto que el

importe de $(número) (pesos 00/100 moneda nacional) fue depositado
en su totalidad el día (fecha), mediante cuatro transferencias
interbancarias, dos de ellas por la cantidad de $(número) (pesos 00/100
moneda nacional) y otras dos por las diversas de $(número) (pesos
00/100 moneda nacional); suma de dinero que la parte demandada
otorgó como “GARANTÍA FORMAL” de su compromiso formal de
compra y recibida por el suscrito demandante en CALIDAD DE
GARANTÍA, aceptando mi compromiso de venta, ello, con la finalidad
de asegurar de manera eficaz el compromiso formal de pago a cargo del
primero en mención.

En relación con el inciso b), tocante al saldo por $(número)

(pesos 00/100 moneda nacional), amortizado en cinco parcialidades
mensuales por la cantidad de $(número) (pesos 00/100 moneda
nacional) cada una de ellas, puntualizo que el demandado únicamente
pagó las dos primeras, correspondientes al --- de ------- y --- de -------,
ambas del año ----- dos mil -----, y dejó de pagar las últimas tres
listadas, relativas al (días) de la misma anualidad, no obstante que ya
transcurrió en demasía sus respectivas fechas de vencimiento, por lo
que, al día de hoy, el ahora actor solo he recibido $(número) (pesos
00/100 moneda nacional) de los $(número) (pesos 00/100 moneda
nacional) en abonos concertados.

P á g i n a 7 | 22
 IV. Por mi parte, al momento de suscribir el documento
fundatorio en cuestión, entregué como GARANTÍA FORMAL la posesión
física del inmueble materia de operación, a efecto de garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que me resultaron; vivienda que la
parte demandada recibió a entera satisfacción y en calidad de
COMODATO, con el compromiso de no variar sus condiciones
estructurales, tal como quedó estipulado en las cláusulas séptima y
octava del referido acuerdo de voluntades.

V. Bajo esta lógica, destaco el hecho que en marzo

pasado, actuando de buena fe y con el propósito de cumplir
oportunamente la totalidad de las obligaciones a mi cargo, dispuse
de la suma de dinero que había recibido hasta ese momento como
pago parcial por la compraventa, para LIQUIDAR ANTICIPADAMENTE
el préstamo hipotecario de $(número) (pesos 66/100 moneda nacional)
adquirido con Banco Santander (México), Sociedad Anónima, Institución
de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México y del que hice
alusión en el punto C. del apartado de antecedentes de la presente
demanda; finiquito y cumplimiento formal de la obligación a mi cargo que
acredito con el oficio folio (número), de (fecha), expedido por
“SANTANDER VIVIENDA”, sociedad anónima de capital variable,
Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo
Financiero Santander México, como sociedad fusionante de Santander
Hipotecario, sociedad anónima de capital variable, Sociedad Financiera
de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo Financiero Santander México,
(antes Ge Money Crédito Hipotecario, sociedad anónima de capital
variable, Sociedad Financiera de Objeto Limitado [SOFOL]), donde consta
la autorización para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca que gravó
el bien inmueble objeto del contrato materia de litis, constituida
mediante escritura pública (número), de (data); así como con la Carta de
NO Adeudo (número), de (data), donde BANCO SANTANDER MÉXICO,
sociedad anónima, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, Grupo
Financiero Santander México, hace constar que ya no presento adeudo
alguno con relación al crédito hipotecario (número); documentales
referidas en los antecedentes D. y E. de ese ocurso de demanda.

VI. Por su parte, el comprador y ahora demandado

INCUMPLIÓ con el PAGO de las últimas tres parcialidades acordadas,
correspondientes a las mensualidades del (fechas), todas del año (año),
cada una de ellas por la cantidad de $(número) (pesos 00/100 moneda
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nacional), las que aún están SIN CUBRIR , no obstante que ya
transcurrió en demasía sus respectivas fechas de vencimiento,
quedando un saldo pendiente por el importe de $(número) (pesos 00/100
moneda nacional), por lo que FALTÓ a su OBLIGACIÓN de PAGAR en
tiempo y forma la totalidad del valor convenido como precio por la
casa habitación materia de la contratación, por tanto, INCUMPLIÓ su
COMPROMISO FORMAL de COMPRA, cuya transmisión de la
propiedad se formalizaría mediante escritura pública ante notario,
una vez cubierto satisfactoriamente el precio pactado el citado
bien. Lo anterior, sin que al momento se advierta voluntad de pago o
interés alguno por parte del demandado, a pesar del sin número de
requerimientos de pago que se le han formulado.

Al respecto, la conducta de falta de pago manifestada por el

demandado XXXXXXXXXXX, resulta CONTRARIA al oportuno
cumplimiento de las obligaciones a cargo del suscrito actor, quien previo
a contar con la totalidad del precio acordado por la compraventa,
PAGUÉ el préstamo hipotecario de $(número) (pesos 00/100 moneda
nacional), adquirido con el Banco Santander (México), Sociedad
Anónima, Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander
México y realicé todas las acciones que me correspondían, tendentes a
LIBERAR dicho inmueble del gravamen en comento; situación que me
ha generado un menoscabo patrimonial dado que no tengo satisfecho
el pago total de la contraprestación económica convenida como
precio de compraventa y toda vez que realicé un gasto anticipado al
finiquitar el citado préstamo hipotecario, para liberar del gravamen
la referida finca, esto, con el único propósito de cumplir cabalmente
todas las obligaciones que me correspondían con motivo de la
relación contractual de la que hoy reclamo su RESCISIÓN, derivado
del INCUMPLIMIENTO DE PAGO en tiempo y forma por parte del
demandado.

Ante tal hecho, es evidente el perjuicio que existe en mis

derechos y patrimonio porque tampoco cuento con la posesión física de
la multicitada vivienda, la cual, invariablemente sigue siendo susceptible
de deterioro estructural, tanto por el uso de sus instalaciones como por
el simple paso del tiempo, en cuyos casos, todos me representan un
menoscabo en mi pecunio. Por esta razón, vengo a solicitar de usía la
declaratoria judicial de recisión de la relación contractual que nos
ocupa, con la finalidad de DEJAR SIN EFECTO la obligación de venta
a mi cargo y, por tanto, la de transmisión de la propiedad a través de
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escritura pública notariada respecto del bien inmueble objeto de
compraventa, consistente en la casa habitación ubicada en (domicilio);
consecuentemente, se me restituya la posesión legal y material de la
citada vivienda. De igual forma, la declaratoria de INDEMINIZACIÓN
económica que conforme a derecho procede, con motivo del
incumplimiento en que incurrió el comprador, ahora parte demandada,
respecto de su compromiso formal de compra, debiendo hacerse efectiva,
en favor del suscrito demandante, la GARANTÍA FORMAL convenida y
otorgada en su oportunidad por el propio demandado para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones a su cargo, la que deberá
considerarse como PENA CONVENCIONAL, única y exclusivamente por
lo que ve al incumplimiento de su COMPROMISO y OBLIGACIÓN
FORMAL de COMPRA; asimismo, la determinación del PAGO que
procede por concepto de RESARCIMIENTO de DAÑOS y PERJUICIOS,
materiales e inmateriales, ocasionados específicamente al inmueble
objeto de la contratación, es decir, el PAGO de aquellos GASTOS
generados a la fecha y los que se sigan generando hasta la conclusión del
presente negocio, a consecuencia de los deterioros físico-estructurales
y jurídico-administrativos que haya sufrido dicha finca, en relación con
las condiciones que la misma guardaba al momento de la contratación y,
en particular, respecto de aquellas prevalecientes en el instante en que se
llevó a cabo la transmisión de su POSESIÓN material en beneficio del
ahora demandado, en virtud de haberse constituido en sí misma como
garantía formal de venta a cargo del suscrito, condiciones cuyo impacto
ha sido invariablemente en sentido negativo, derivado del uso, goce y
disfrute del que es sujeto.

VII. En cuanto a las condiciones jurídicas y administrativas

que deben prevalecer en torno al bien objeto de la operación, dicho
inmueble debe estar libre de todo gravamen distinto al hipotecario
tratado en el cuerpo de esta demanda y de aquel que, única y
exclusivamente, se llegue a inscribir como resultado del entablamiento
del presente juicio rescisorio. Asimismo, deberá estar al corriente en el
pago de todos y cada uno de los servicios que con este domicilio estén
registrados tales como agua, luz, telefonía móvil o fija, internet, televisión
por cable o vía satelital, cuotas de mantenimiento de cualquier tipo. De
igual forma, libre de cualquier tipo de multas o restricciones impuestas
por autoridad de cualquier nivel de gobierno que por su causa u omisión
se generen. Finalmente, libre de cualquier modificación arquitectónica,
estructural, de diseño o cimentación distintas a las prevalecientes al

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momento de haberse otorgado en GARANTÍA, así como libre de cualquier
vicio oculto, material e inmaterial que sobre éste recaiga o haya recaído.

Cabe señalar que, tengo el temor fundado de sufrir un

perjuicio irreparable en mi patrimonio:

1. Al carecer de la posesión legal y material del inmueble, lo

que me deja en un estado de indefensión y alto riesgo de
padecer menoscabo irreparable en mi patrimonio.

2. La eventual posibilidad de que el inmueble de mi

propiedad, sufra daños materiales e inmateriales
derivados de las acciones y omisiones, culposas y
dolosas, cometidas por parte del ahora demandado
XXXXXXXXXXXXXX.

En ese sentido y dado el incumplimiento de la obligación

de pago a cargo del comprador, ahora parte demanda, es que se
actualiza la CAUSAL de RECISÍÓN prevista en el artículo 1890 de la
legislación sustantiva de la materia en el Estado, que en lo conducente
dispone:

“Artículo 1890.- La falta de pago del precio da derecho

para pedir la rescisión del contrato,
(…).
Lo anterior será aplicable aun cuando la compraventa
se haya celebrado con pago a plazos.”

Lo que resulta jurídicamente dable a mi favor, para DAR

POR CONCLUIDA la relación contractual de que se viene hablando y
DEJAR SIN EFECTO la OBLIGACIÓN de VENTA a mi cargo, toda vez
que la parte formalmente interesada en comprar DEJÓ DE PAGAR
las últimas TRES PARCIALIDADES MENSUALES CONVENIDAS , tal
como ha quedado establecido en párrafos anteriores, lo que actualiza el
supuesto a que se hace referencia y constituye CAUSA SUFICIENTE
para que me asista el derecho a solicitar la ACCIÓN de RECISIÓN que
justamente reclamo, junto con las demás PRESTACIONES descritas y
resultan legamente procedentes.

Ahora bien, dado que existen prestaciones futuras en mi

favor, a efecto de garantizar las prestaciones debidas, se retiene el

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excedente entregado como abono en pago hasta la total resolución
de la presente litis.

VIII. Dentro de la cláusula tercera del documento

fundatorio, se desprende que la parte compradora también se obligó a
pagar un interés ordinario del 3% (tres por ciento) mensual sobre
saldos insolutos, en el supuesto de no pagar en tiempo y forma una o
más de las parcialidades pactadas en la cláusula segunda de ese mismo
instrumento jurídico. Consecuentemente y derivado del incumplimiento
del documento fundatorio, es que solicito la condena de pago por
concepto de renta mensual generadas desde la fecha en que el
demandado incumplió con su compromiso formal de pago en tiempo y
forma pactados, a partir del 01 uno, de marzo del 2022 dos mil veintidós,
más las que se sigan devengando hasta el momento de la desocupación y
entrega material del inmueble.

DERECHO:

Son aplicables las disposiciones legales contenidas en los

preceptos 1252, 1259,1260, 1261,1262, 1264, 1266, 1271, 1299, 1306,
1309, 1312, 1783, 1784, 1850, 1851, 1853, 1863, 1864, 1868, 1872,
1873, 1874, 1875, 1879, 1883, 1886, 1890, 1902 fracción I, 1906 y
demás relativos y aplicables del Código Civil del Estado de Jalisco
vigente; así como el artículo 40 fracción I de la Ley del Registro Público
de la Propiedad.

Así mismo resultan aplicables a la presente demanda los

artículos 1, 2, 22, 40, 42, 90, 91, 116, 119, 138, 142, 149, 161, 283,
284, 291, 292, 298, 308, 309, 310, 323, 351, 362, 381, 387 y demás
relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles del Estado de
Jalisco.

MEDIOS DE PRUEBA

1) CONFESIONAL.- A cargo de la demandada

XXXXXXXXXXXXXX, quién de manera personal y no por conducto de
representante o apoderado legal alguno, deberá comparecer ante este
órgano judicial para absolver pliego de posiciones, las que en su
momento procesal oportuno se le formularán, bajo el apercibimiento de
ley correspondiente que, en caso de no comparecer sin justa causa, será
declarado confeso de todas y cada una de las posiciones que sean

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calificadas de legales. Este medio de convicción se relaciona con todos y
cada uno de los hechos contenidos en el escrito de demanda.

2) DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en el cuerpo del

contrato privado de compraventa, denominado por sus signatarios como
promesa de compraventa, con Garantía Formal y a plazos fue celebrado
el día 09 nueve, de diciembre del año 2021 dos mil veintiuno, mediante el
cual se acredita que el suscrito XXXXXXXXXXXXXX, por mi propio
derecho celebré Contrato de Compraventa con el ahora demandado
XXXXXXXXXXXXXX, quién en su carácter de comprador, adquirió para
su exclusiva propiedad en virtud de estar soltero, el 100% cien por
ciento, del siguiente bien inmueble: (domicilio); con superficie de
(número) doscientos veintiocho metros ochenta y un centímetros
cuadrados.

Esta probanza documental resulta relevante en la presente

litis, toda vez que en la misma se estableció el compromiso formal para el
cumplimiento de las obligaciones contraídas y facultades de las partes
contratantes, especificándose en el mismo los deberes y compromisos
contractuales que la ahora demanda no satisfizo, ni cumplió de
conformidad con lo pactado.

También se relaciona con todos y cada uno de los hechos

contenidos en el escrito de demanda.

3) TESTIMONIAL.- Consistente en las declaraciones que

deberán expresar con base en el interrogatorio de preguntas que se les
formulen en forma verbal y directa a cuando menos dos testigos,
XXXXXXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXXXXX, ya que de estos hechos
se dieron cuenta varias personas, a quienes me comprometo a presentar
en calidad de testigos ante este juzgado el día y hora que se señale para
el desahogo de la probanza de mérito, toda vez que han presenciado en
forma directa y personal cuestiones que constituyen materia de los
hechos contenidos en el escrito de demanda.

Esta prueba se relaciona con los hechos I, II, III y VI, del
escrito de demanda, y que tiene por objeto acreditar en lo específico el
incumplimiento en el pago de las mensualidades adeudadas a cargo de la
demandada y en lo genérico demostrar que previamente a la promoción
del presente juicio rescisorio, se hizo el requerimiento de pago a la
contraparte en un sin número de ocasiones y sin que a la fecha actual
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hubiese liquidado algún abono de los subsecuentes adeudos pendientes,
habiendo resultado infructuosos todas las gestiones de cobro realizados
por el suscrito.

4) DOCUMENTAL PRIVADA.- Relativa al cuerpo del referido

contrato privado de compraventa, denominado por las partes como de
promesa, en cuya fracción II, contenida en la Cláusula SEGUNDA, se
acredita una serie de obligaciones de pagos parciales en un total de cinco
mensualidades, mismas que se documentaron como abonos a liquidar y
que a la fecha no han sido cubiertos en su totalidad por la ahora
demandada. Abonos como pagos parciales documentados en el contrato
que anexo al presente ocurso de demanda.

Esta probanza se relaciona con el hecho III del presente

ocurso y tiene como objetivo acreditar que el ahora demandado, del saldo
pendiente, únicamente liquidó la suma de dos abonos parciales, es decir,
solamente pagó $2´000,000.00 (dos millones de pesos 00/100 moneda
nacional) de los abonos, no así, los restantes y los cuales a la fecha
actual no ha realizado pago alguno, incurriendo con ello en
incumplimiento de sus obligaciones de pago y, consecuentemente, de su
compromiso formal de compra contraído.

5) DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en el cuerpo del

citado contrato de compraventa materia de litis, en cuyo segundo y tercer
párrafo de su Cláusula SEGUNDA, consta el importe por la cantidad de
$3´000,000.00 (tres millones de pesos 00/100 moneda nacional) que fue
depositada en su totalidad el día 01 uno, de diciembre del año 2021 dos
mil veintiuno, mediante cuatro transferencias interbancarias, dos de
ellas por la cantidad de $100,000.00 (cien mil pesos 00/100 moneda
nacional) y otras dos por las diversas de $1´400,000.00 (un millón
cuatrocientos mil pesos 00/100 moneda nacional), las cuales se
realizaron de la cuenta 65508250723 seis, cinco, cinco, cero, ocho, dos,
cinco, cero, siete, dos, tres, a la cuenta 60570390672 seis, cero, cinco,
siete, cero, tres, nueve, cero, seis, siete, dos; ambas de la institución
crediticia Banco Santander; suma de dinero que la parte demandada
otorgó expresamente como “GARANTÍA FORMAL” para cumplir con su
compromiso formal de comprar la casa habitación objeto de la
contratación materia de litis.

Esta probanza se relaciona con el punto III de los hechos de

esta demanda y tiene por objeto acreditar que el ahora demandado otorgó
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GARANTÍA FORMAL con el propósito de garantizar el cumplimiento de
las obligaciones a su cargo, respecto de su compromiso formal de
compra.

6) INSPECCIÓN JUDICIAL.- Del inmueble ubicado en

(domicilio), a que se refiere el presente juicio. Este medio de prueba tiene
relación con los puntos VI y VII del capítulo de hechos del presente
ocurso de demanda, así como con todos y cada uno de los aspectos
abordados en el cuerpo del presente ocurso de demanda, sobre las
cuestiones planteadas, versando sobre los puntos siguientes:

a) La identificación y ubicación del inmueble.

b) El justiprecio de su valor comercial.
c) Inspección ocular minuciosa sobre las condiciones
estructurales, arquitectónicas, daños materiales e
inmateriales ocasionados al inmueble.
d) Condiciones de habitabilidad de la vivienda.
e) El justiprecio de una renta mensual.
f) Cuantía de los daños y perjuicios que presente el
inmueble.

El personal de este H. juzgado, deberá constituirse en el

domicilio del inmueble descrito, asociado con el Perito designado por la
parte actora en relación con las pruebas de dictaminación técnica pericial
indicadas en los incisos 7) y 8) de este apartado de medios de prueba.

7) PRUEBA PERICIAL EN MATERIA DE CONSTRUCCIÓN Y

VALUACIÓN INMOBILIARIA DE DAÑOS Y PERJUICIOS.- Consistente
en el dictamen técnico de controversia por daños y perjuicios que,
durante la secuela del presente juicio, rinda el Ingeniero ENRIQUE
RIVERA RUBIO, quien cuenta con registro del Consejo de la Judicatura
del Estado de Jalisco número 460 cuatrocientos sesenta, que lo autoriza
como Auxiliar de la Administración de Justicia, para el periodo aprobado
del 01 uno, de mayo de 2022 dos mil veintidós y hasta el 30 treinta de
abril de 2023 dos mil veintitrés, y tiene su domicilio en calle Nájera
Herrera número 1742 un mil setecientos cuarenta y dos, Colonia
Mezquitán Country, código postal 44260 cuarenta y cuatro mil
doscientos sesenta, en Guadalajara, Jalisco; profesionista que designo en
este momento como Perito de mi parte, previniendo la contraria a efecto
que designe el suyo dentro del término de ley o, en su causa faltante,
nombre ante este juzgado el perito tercero en discordia.
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 La pericial en mérito se relaciona, en lo conducente, con el
penúltimo y último párrafos del hecho VI, así como con el hecho VII de
esta demanda y la diversa probanza de inspección judicial ofertada.
Además, tiene por objeto determinar los deterioros, daños y
menoscabos materiales e inmateriales que ha sufrido la casa
habitación, ubicada en (domicilio), con motivo de los actos u omisiones
relacionadas con el uso, goce y disfrute por parte del demandado, así
como aquellos que por su causa u omisión le hayan generado cualquier
tipo de carga negativa al citado inmueble, ello, desde el momento en que
el comprador recibió su posesión física, en virtud de haberse constituido
como garantía formal de cumplimiento a cargo del ahora accionante. De
igual forma, determinar la cantidad económica estimada a que
ascienden tales deterioros, daños y perjuicios, a la fecha en que se
rinda el dictamen correspondiente, y si tales condiciones negativas son
susceptibles de seguir incrementado con el paso de tiempo. Lo
anterior, con base en los datos y elementos objetivos que el actor llegue a
proporcionar al perito, así como aquellos que este último llegue a
recabar, de manera personal, derivado de propia investigación técnica, de
campo y el resultado de la diligencia de inspección ocular minuciosa a
que haya lugar para tal efecto.

Expertiz que será allegada a este órgano jurisdiccional en el

momento procesal oportuno, previa diligencia de inspección judicial que
en domicilio abierto se practique por el personal del juzgado que para tal
efecto sea designado, apoyado con la inspección ocular que realice el
perito; dictaminación respecto de la cual, el perito a cargo, deberá
responder legal interrogatorio para eficaz desahogo de dicha probanza.
En el entendido que la batería de preguntas a que deberá dar respuesta,
previa calificación debida, fue allegada en forma anexa, en sobre cerrado
y obra en secrecía bajo guarda y custodia de este juzgado.

El perito, asociado con personal de este H. juzgado, deberán

constituirse en el domicilio descrito con antelación, con el objetivo de
realizar una minuciosa visita ocular para la identificación del inmueble, a
justipreciar el monto de los daños y perjuicios causados al inmueble
materia de este juicio por actos y omisiones del ahora demandado, de
mercado, tomando como base los elementos de valor comercial del
inmueble, que interactúan valores periciales, precio de la operación, que
constituye un valor justo como producto de indemnización sobre mis
derechos reales sobre la finca objeto de esta litis, los cuales, son
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producto de las característica físicas, no solo al inmueble, sino también
de aquellas inmateriales como el pago de todos y cada uno de los
servicios que con este domicilio estén registrados tales como agua, luz,
telefonía móvil o fija, internet, televisión por cable o vía satelital, cuotas
de mantenimiento de cualquier tipo, pago del impuesto predial, libre de
cualquier tipo de cobros, cargos, multas o restricciones impuestas por
autoridad de cualquier nivel de gobierno que por su causa u omisión se
generen, relacionados o inherentes al inmueble.

8) DICTAMEN PERICIAL EN VALUACIÓN DE BIENES

INMUEBLES PARA JUSTIPRECIACIÓN DE ARRENDAMIENTO.-
Consistente en la opinión técnica que, durante la secuela de este juicio,
rinda el profesionista ENRIQUE RIVERA RUBIO, quien cuenta con
registro del Consejo de la Judicatura del Estado de Jalisco 460
cuatrocientos sesenta, que lo autoriza como Auxiliar de la Administración
de Justicia, para el periodo aprobado del 01 uno, de mayo de 2022 dos
mil veintidós y hasta el 30 treinta de abril de 2023 dos mil veintitrés y
tiene su domicilio en calle Nájera Herrera número 1742 un mil
setecientos cuarenta y dos, Colonia Mezquitán Country, código postal
44260 cuarenta y cuatro mil doscientos sesenta, en Guadalajara, Jalisco;
persona que designó en este momento como Perito de mi parte,
previniendo la contraria a efecto que designe el suyo dentro del término
de ley o, en su causa faltante, nombre ante este juzgado el perito tercero
en discordia.

La probanza en mérito se relaciona, en lo conducente, con los

hechos VI, VII y VIII de este ocurso de demanda y la diversa probanza de
inspección judicial ofertada. Además, tiene por objeto determinar una
renta mensual, es decir, una cantidad estimada por la cual, el inmueble
ubicado en (domicilio), deberá rentarse a la fecha de la justipreciación
entre el vendedor (arrendador) y el comprador (arrendatario) dispuestos
bajo condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia
después de una comercialización apropiada; cuantía en dinero que por
concepto de renta mensual deberá fijarse por lo que respecta
únicamente al uso, goce y disfrute del inmueble; pensiones rentistas que
se han generado desde que incumplió con su compromiso formal de pago
total en tiempo y forma pactados, esto es, a partir del día 01 uno, de
marzo del 2022 dos mil veintidós, más las que se acumulen hasta el
momento de la desocupación y entrega material del inmueble en
cuestión. Lo anterior, con base en los datos y elementos objetivos que el
actor proporcione al perito, así como aquellos que este último recabe, de
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manera personal, derivado de propia investigación técnica, de campo y el
resultado de la diligencia de inspección ocular minuciosa a que haya
lugar para tal efecto.

Medio de prueba que será allegado a este órgano

jurisdiccional en el momento procesal oportuno, previa diligencia de
inspección judicial que en domicilio abierto se practique por el personal
del juzgado designado para tal efecto, apoyado con la inspección ocular
que realice el perito; dictaminación respecto de la cual, el perito a cargo,
deberá responder legal interrogatorio para eficaz desahogo de dicha
probanza. En el entendido que la batería de preguntas a que deberá dar
respuesta, previa calificación debida, fue allegada en forma anexa, en
sobre cerrado y obra en secrecía bajo guarda y custodia de este juzgado.

El perito, asociado con personal de este H. juzgado, deberán

constituirse en el domicilio descrito con antelación, con el objetivo de
realizar una minuciosa visita inspección ocular para la identificación del
inmueble, a justipreciar el monto de la renta mensual, de mercado,
tomando como base los elementos de valor comercial del inmueble, que
interactúan valores periciales, precio de la operación, que constituye un
valor justo como producto de arrendamiento sobre mis derechos reales
sobre la finca objeto de esta litis, los cuales, son producto de las
característica físicas, no solo del inmueble, sino también del contexto
urbano en el que se encuentra ubicada dicha casa habitación. Asimismo,
apoyado en una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario,
circulares emitidas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores;
Comisión Nacional de Valores; criterios y metodologías del Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN),
disposiciones de autoridades locales e instructivos catastrales.

9) DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en el oficio

2286540/3272 dos, dos, ocho, seis, cinco, cuatro, cero, diagonal, tres,
dos, siete, dos, de data 23 veintitrés, de septiembre de 2022 dos mil
veintidós, signado por dos representantes del área de Operaciones de
Crédito de “SANTANDER VIVIENDA”, sociedad anónima de capital
variable, Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo
Financiero Santander México, como sociedad fusionante de Santander
Hipotecario, sociedad anónima de capital variable, Sociedad Financiera
de Objeto Múltiple (SOFOM, E. R.), Grupo Financiero Santander México,
(antes Ge Money Crédito Hipotecario, sociedad anónima de capital
variable, Sociedad Financiera de Objeto Limitado [SOFOL]), dirigido al
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Licenciado XXXXXXXXXXXXXX, Notario Público 115 ciento quince, de
Guadalajara, Jalisco, donde se autoriza la elaboración de la escritura de
cancelación de hipoteca y/o gravamen constituido a través de la diversa
escritura pública (número), de (fecha).

Dicho medio de prueba se relaciona con los antecedentes C.

y D., así como en lo conducente con el párrafo primero del hecho II y
respecto del hecho V del cuerpo de este ocurso de demanda, y tiene por
objeto acreditar que el suscrito actor efectivamente liquidé en forma
anticipada el préstamo hipotecario de $(número) (pesos 00/100 moneda
nacional), adquirido con Banco Santander (México), Sociedad Anónima,
Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México y
realicé todas las acciones necesarias tendentes a liberar de dicho
gravamen el bien inmueble objeto de la compraventa, con el propósito de
cumplir cabalmente la totalidad de las obligaciones que me resultaron
con motivo de la relación contractual ahora en litis.

10) DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en la Carta de

No adeudo (número), de (fecha), expedida por BANCO SANTANDER
MÉXICO, Sociedad Anónima., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE,
Grupo Financiero Santander México, relacionada con el punto de E. de
antecedentes y, en lo conducente, con el párrafo primero del hecho II, así
como con el hecho V del cuerpo de este escrito de demanda, con el objeto
de acreditar que el ahora demandante NO presento adeudo alguno con
relación al crédito (número), relacionado al contrato hipotecario de $
(número) (pesos 66/100 moneda nacional), adquirido con Banco
Santander (México), protocolizado en la escritura pública (número), de
data (fecha); asimismo, que realicé todas las acciones necesarias
tendentes a liberar de dicho gravamen el bien inmueble objeto de la
compraventa, para cumplir a cabalidad con la totalidad de las
obligaciones a mi cargo, derivadas del contrato de litis.

11) INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES.- Consistente en

todas aquellas actuaciones procesales a desarrollarse con motivo del
presente asunto, y favorezcan a los intereses del suscrito. Esta prueba se
relaciona con todos y cada uno de los hechos de la presente demanda.

12) PRESUNCIONAL.- En su doble aspecto, legal y humana,

medio de convicción que se propone en los mismos términos que la
probanza anterior. Prueba que se relaciona con todos y cada uno de los
hechos vertidos en el escrito de demanda.
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 Por lo anteriormente expuesto, de la manera más respetuosa;

PIDO

PRIMERO.- Tenerme por presentado con el escrito de cuenta

y documentos que acompaño, demandado en la vía y forma propuesta al
señor XXXXXXXXXXXXXX, por las prestaciones que han quedado
precisadas en el proemio de mi escrito de demanda.

SEGUNDO.- Se admita la presente demanda en la vía y forma

propuesta; y se me tenga señalando como domicilio para oír y recibir todo
tipo de notificaciones el indicado en el proemio del presente ocurso de
demanda, como autorizados para recibirlas a las personas señaladas, y
como abogados patronos y procuradores a los profesionistas también ahí
nombrados.

TERCERO.- Se me tenga ofreciendo las probanzas que han

quedado ya precisadas en el capítulo correspondiente y, en su
momento procesal oportuno, dictar acuerdo de admisión respecto de
las mismas, señalando día y hora para su desahogo, teniendo por
desahogadas aquellas que por su propia naturaleza así lo permitan .

Se me tenga por discernido el cargo de perito valuador por

estar aceptando y protestando el fiel y leal desempeño desde este
momento; y señalando domicilio del perito valuador de mi parte.

Se ordene prevenir a la parte demandada para que designe

perito de su parte, apercibiéndola que, de no hacerlo, se designará en su
rebeldía por parte de este H. Juzgado.

CUARTO.- Una vez admitida la presente demanda y

acordada la proposición de la totalidad de las probanzas especificadas,
ordenar se emplace a la demandada para que dentro del término que
la ley señala exponga sus excepciones y defensas, si las tuviera o las
quisiera hacer valer.

QUINTO.- Se emplace con las copias simples de ley al ahora

demandado XXXXXXXXXXXXXX, quien tiene su domicilio en avenida

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(domicilio), o en el domicilio que señalaré en el momento de la práctica de
la diligencia de emplazamiento.

SEXTO.- Se gire atento oficio al titular de la Dirección

General del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco, para
que se sirva ordenar de manera inmediata la inscripción registral del
presente juicio rescisorio, para la debida publicidad legal del derecho real
y personal sobre el bien inmueble objeto de esta litis, para que surta sus
efectos frente a terceros.

SÉPTIMO.- Previos los trámites de ley, dictar sentencia

definitiva de conformidad con todas y cada una de las prestaciones
reclamadas en mi escrito de demanda.

“PROTESTO LO NECESARIO”

Atentamente
Zapopan, Jalisco; a la fecha de su presentación.

C. XXXXXXXXXXXXXX

Abogados Patronos y Procuradores

“Acepto el cargo conferido y Protesto lo necesario”

Lic. XXXXXXXX Lic. XXXXXXXX

(Cédula XXXXXXXX) (Cédula XXXXXXXX)

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 Perito en valuación de bienes inmueble y en Construcción y
valuación inmobiliaria
“Acepto el cargo conferido y Protesto lo necesario”

Ingeniero XXXXXXXX
Cédula profesional

La presente foja de firmas, útil por un solo lado, corresponde a la última hoja de la
Demanda de Rescisión de Contrato de Compraventa, denominado por las partes como Contrato de
Promesa de Compraventa, entablada por el actor XXXXXXXX en contra del demandado
XXXXXXXXXXXXXX.z

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