RENTAS CONGELADAS
Se trata de vivienda cuyos contratos de arrendamiento fueron congelados entre
1942 y 1948. Se derrumbaron muchísimas de estas en el gran temblor de la ciudad
de México y después de la reconstrucción de 1985 a 1987 su número no debió ser
superior a las 10,000 es decir representaban aproximadamente el 1 % de las
viviendas rentadas.
El arrendamiento en Ciudad de México desde principios del siglo y hasta lo años 40
se caracterizó por constantes aumentos del costo del alquiler, especulación,
desprotección legal que favorecía los desalojos, escasez, hacinamiento,
insalubridad y una nula intervención gubernamental en el sector, estos rasgos se
ubicaban particularmente en el centro de las ciudad, en antiguas viviendas
coloniales subdividas y principalmente en vecindades que siempre fue la opción
generalizada de vivienda en renta en la ciudad.
En un contexto de protestas de los inquilinos por el constante incremento del costo
del alquiler y las malas condiciones generales del alojamiento, en 1942 se aplicó el
decreto de “Congelación de Rentas”, esta política mantuvo sin variación el precio
del alquiler en los inmuebles que pagaban hasta 300 pesos en ese momento; en
1948 se amplio de manera indefinida la aplicación de esta política.
En la Ciudad de México las rentas fueron congeladas en 1944, cuando México
estaba a punto de entrar en la Segunda Guerra Mundial y se avecinaba un impacto
fuerte en la economía para el país. Eso orilló al presidente Manuel Ávila Camacho
a “congelar” las rentas que pagaban los inquilinos de la zona centro.
Ante la imposibilidad de elevar las rentas, los dueños de los inmuebles dejaron de
invertir en su mantenimiento.
En 1952, la mudanza de la UNAM a Ciudad Universitaria llevó a que el barrio
universitario, que ocupaba varios edificios históricos y de apartamentos,
desapareciera. Eso orilló a que los dueños de establecimientos de la zona
(restaurantes, cafés, bares, cantinas, hostales) fueran desocupados y en buena
medida se convirtieran en bodegas carentes de mantenimiento.
En 1985, el deterioro de los edificios provocó derrumbes durante los terremotos del
19 y 20 de septiembre de ese año.
En 1990, el presidente Carlos Salinas de Gortari levantó el congelamiento de rentas
y se normalizó el mercado inmobiliario del Centro, pero el daño ya estaba hecho.
Del medio millón de habitantes que tenía el centro al inicio de los años 50 del siglo
pasado, llegó a su mínimo histórico en 2000, con apenas 31 mil habitantes.
Tras las inversiones realizadas en la recuperación de edificios, promoción de la zona
para fines habitacionales y la apertura de fuentes de empleo a partir de 2002 inició
un repunte lento, pero paulatino.
En el censo de 2010 se determinó que el centro contaba con 33 mil habitantes, dos
mil más que en 2000
Recién salida la ley de congelación de las rentas, un inquilino no debía la renta —o
incurría en mora— si ésta no se le cobraba, es decir, no acumulaba rentas
atrasadas, como concluye este expediente de 1943:
Todo el capítulo relativo a esta forma de extinción de las obligaciones contiene
exclusivamente disposiciones sustantivas, distinguiendo las diferentes especies de pago y
el tiempo y lugar en que debe hacerse, a falta de convenio entre las partes. Cuando no se
ha designado lugar para el pago, éste debe ser hecho en el domicilio del deudor, y por lo
mismo, mientras el acreedor no lo cobre en su domicilio, aquél no incurre en mora. Lo
anterior no ha sido aclarado en términos bien explícitos, por el nuevo Código Civil del
Distrito Federal, al establecer en su artículo 2082 que “Por regla general, el pago debe
hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo
contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley”.
Por tanto, si al ser promovido el juicio sobre rescisión de un contrato de arrendamiento por
falta de pago, el deudor, al contestar la demanda, exhibió la renuncia correspondiente al
mes, que no había sido pagada dentro de los cinco días primeros del mismo, no puede
estimarse que haya faltado al cumplimiento de lo convenido en el contrato de
arrendamiento, ni por ende, que haya dado lugar a la rescisión.
Otro de los aspectos de la ley estaba en la prórroga del contrato, que era obtenible
si se pedía en tiempo. El siguiente expediente explica precisamente cómo no podía
hacerse la prórroga del contrato de arrendamiento.
Al terminar el contrato, un arrendador pidió de vuelta la propiedad. El inquilino no
desocupó el inmueble y sólo después de tres meses tuvo a bien pedir la prórroga del
contrato de arrendamiento. La justicia de la unión no lo amparó ni defendió: Si el
arrendatario demandó la prórroga del contrato de arrendamiento casi tres meses después
de que el arrendador había notificado que daba por terminado dicho contrato, la autoridad
responsable estuvo en lo justo al estimar no probada esa demanda, fundándose en que
no puede prorrogarse lo que ya no existe; y contra tal razonamiento nada significa que en
el artículo 2485 del Código Civil del Distrito Federal, se diga que vencido un contrato de
arrendamiento, tendrá derecho el inquilino a que se le prorrogue, por tal disposición debe
entenderse en términos racionales, y por lo mismo, para gozar de ese derecho, debe
demandarse antes de que termine el plazo fijado en el contrato.17 También, a través de
los expedientes, es posible entender en qué casos se daba la reconducción tácita: Los
artículos 2486 y 2487 del Código Civil del Distrito Federal, se refieren a los contratos de
plazo fijo, pues al establecer que si después de terminado el arrendamiento, continúa el
arrendatario, sin oposición, en el goce y uso del predio, y éste fuere urbano, el
arrendamiento, continuará por tiempo indefinido, modifican el contrato en cuanto a su
duración, transformándolo de plazo fijo a indefinido. La segunda parte del artículo 2487
citado, confirma esta conclusión, al disponer que el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a la que pagaba, y sólo en
los contratos a plazo fijo, se puede saber qué tiempo ocupó el inquilino el local,
excediéndose del plazo pactado originalmente, ya que, en los arrendamientos indefinidos,
no hay tiempo que exceda al del contrato, motivo por el cual no puede operarse en ellos la
tácita reconducción.
En ocasiones, algún inquilino de un local comercial deseaba beneficiarse de la ley
de la renta congelada destinada a vivienda. A esto respondería la Suprema Corte:
El decreto de diez de julio de mil novecientos cuarenta y dos, según su parte expositiva,
tendía a proteger los arrendamientos de casas habitación, especialmente, las que se
destinaran a los trabajadores particulares y del Estado, y a los obreros; lo que se confirma
con el hecho de que, posteriormente (cinco de enero de mil novecientos cuarenta y cinco),
fue dictado otro decreto que adiciona el de fecha veinticuatro de abril de mil novecientos
cuarenta y tres, prorrogatorio de los contratos de arrendamiento. Por la reforma quedaron
comprendidos los locales destinados a ciertos giros mercantiles, en la enumeración de los
cuales no se comprenden los cafés y establecimientos similares. Ahora bien, en el
primero de los considerandos del decreto, se establece que por el diez de julio de mil
novecientos cuarenta y dos, se previno que no podían aumentarse en ningún caso y por
ningún motivo las rentas de las casas, departamentos, viviendas y cuartos alquilados o
rentados en el Distrito Federal. En consecuencia, debe entenderse que la prohibición de
aumento de rentas sólo regía para los locales destinados a habitación y no para los
establecimientos mercantiles.
El decreto de 1942 continuó vigente hasta finales de los años noventa, por lo que
su influencia sobre el desarrollo habitacional de la capital ha sido considerable. Gran
parte del estado físico ruinoso de amplias zonas del centro de la ciudad eran
inmuebles en arrendamiento bajo el régimen de rentas congeladas (a lo largo de los
años, al modificarse el costo de la vida, el ingreso que obtenían los propietarios por
concepto de arrendamiento no permitía invertir en el mantenimiento de los
inmuebles, tampoco podían desalojar a los inquilinos, ni vender o cambiar su uso).
Gran parte de los inmuebles destruidos durante los temblores que afectaron a la
Ciudad de México en 1985 eran esas vecindades y edificios muy deteriorados, lo
que explica el descenso en números absolutos que registró la vivienda en renta
entre 1980 y 1990. La derogación de la ley de la renta congelada fue en 2001 debido
al impacto en despoblamiento y deterioro físico del centro histórico de la Ciudad de
México.
RENDIMIENTOS DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA NO
AMORTIZABLES
Los certificados de participación son títulos de crédito y representan:
• El derecho a una parte alícuota de los rendimientos de los valores, derechos
o bienes de cualquier clase que tenga en fideicomiso irrevocable para ese
propósito la sociedad fiduciaria que los emita.
• El derecho a una parte proporcional del derecho de propiedad o de la
titularidad de esos bienes, derechos o valores.
• El derecho a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de
dichos bienes, derechos o valores.
Se vuelven NO AMORTIZABLES cuando al extinguirse el Fideicomiso base de la
emisión la sociedad emisora no paga el valor nominal, sino que adjudica o vende
los bienes fideicomitidos y los distribuye entre los tenedores de los títulos el producto
neto de la venta.
