CASOS PRÁTICOS:

1.- Claudio, propietario de una extensa finca en la Italia meridional, decidió repartirla entre
sus hijos y después de dividirla, les dejó en su testamento una tercera parte a cada uno de
ellos. La finca contaba con un manantial que quedó en la propiedad de Marcos, su
primogénito, pero el testamento establecía también un Derecho real de riego (aquae haustus y
aquae ductus) a favor de los campos de sus otros dos hijos, Lucio y Antonio. Pasado el tiempo,
Lucio vendió su finca a Cayo, quien una vez establecido solía usar el agua con asiduidad.
Cuando Marcos se enteró de este hecho se opuso diciendo que en la mancipatio que Lucio hizo
a Cayo no se había hecho mención al derecho de aguas. Ante el conflicto, acuden a un jurista
en demanda de asesoramiento. ¿Existe un derecho de servidumbre a favor de Lucio? ¿Por
qué? ¿Existe un derecho de servidumbre a favor de Cayo? ¿Por qué? ¿Qué acción tiene a su
disposición el titular de una servidumbre? ¿Qué acción puede utilizar el propietario que niega
la existencia de servidumbre sobre sus bienes?

Sí, Lucio tiene el derecho de servidumbre ya que su padre, el titular de la finca, la dividió en partes
iguales a sus tres hijos. Lo hizo de forma válida: mediante el Testamento (legado).
Se lega el derecho de servidumbre.
Lucio vende la finca a Cayo, el cual también se puede beneficiar de la servidumbre, que se traspasa
en el acto de venta y se puede exigir erga omnes. Gravan al fundo y son independientemente de los
que sean sus titulares.
Las servidumbres prediales están protegidas por la vindicatio servitutis. Es una acción de defensa
del derecho real de servidumbre construida sobre la base de la reivindicatio, que está a disposición
del dueño del predio dominante contra el dueño del predio sirviente.
El propietario que niega la existencia de la servidumbre puede usar la acción negatoria.

2.- Aurelio era propietario de una hermosa villa en la bahía de Nápoles. Marcelo adquirió una
finca vecina a la suya y entre ambos convinieron que este último construiría su casa sin
levantar la edificación de forma que dejara a Aurelio sin vistas al mar. Pasados tres años,
Marcelo decidió añadir un piso más a su mansión y Aurelio acudió al pretor para hacer valer
su derecho. ¿Qué derecho sería éste? ¿Por qué? ¿Cómo podría actuar Aurelio?
Aurelio es el propietario dominante y Marcelo el propietario sirviente. La forma de constitución es
un pacto, por lo que solo se puede exigir entre las dos personas que lo establecen. De este modo, no
podemos considerar que haya nacido un derecho real de servidumbre. Así, solo existe la obligación
de cumplir el pacto.

Si se hubiese añadido al pacto una mancipatio o una in iure cessio, habría nacido el derecho real de
servidumbre de luces y vistas (se limitaba el derecho de propiedad a favor del fundo dominante, la
casa con vistas vale más que la que no tiene).
Marcelo la incumple, pues a los tres años construye un piso adicional que anula el derecho a las
vistas de Aurelio. Aurelio, en consecuencia, puede protegerse con la vindicatio servitutis.
Su fin es que se reconozca la servidumbre, se restablezca su uso y se obtenga el correspondiente
resarcimiento de daños. La negación de la servidumbre se realiza a través de la acción negatoria.
Si Aurelio no dice nada después de dos años, la servidumbre se extinguiría por non usus (no hay
oposición por parte del propietario del fundo dominante).

 3.- El joven Eugenio vivía y explotaba junto a su familia la Villa Rutilia, gracias a que su
primo Ticio le había legado tal derecho en usufructo. Al cabo de unos años los herederos de
Ticio, necesitados de ingresos, deciden arrendar la explotación a Octavio Félix. Cuando éste se
presenta en la hermosa villa dispuesto a instalarse, Eugenio se oponer haciendo valer su
condición de usufructuario. Le expulsan por la fuerza. ¿Qué podría hacer Eugenio? ¿Podrían
arrendar la finca los herederos de Ticio? Y Eugenio, ¿podría arrendarla a un tercero? ¿Por
qué? A la muerte de Eugenio, ¿podrían continuar sus familiares en dicha propiedad?

Eugenio, como usufructuario tiene derecho a usar y percibir los frutos de la propiedad. Podría usar
la vindicatio usufructus contra cualquiera que impida u obstaculice su derecho de usufructo.
Los herederos de Ticio (los nudos propietarios) tienen sobre la finca todos los derechos que tiene un
propietario, menos los que son objeto del usufructo. De modo que no pueden arrendar la finca a
terceros mientras exista el derecho de usufructo. El propietario, sin embrago, sí puede venderla.
Aquel que la recibe deberá respetar también el derecho de usufructo a favor de Eugenio.

Por otra parte, Eugenio no puede transmitir el derecho de usufructo a nadie, pero sí puede arrendar
la finca y reembolsarse el dinero.
A la muerte de Eugenio, sus familiares no podrán continuar en dicha propiedad, pues el usufructo
tiene carácter personalísimo, existe mientras exista la persona. No se puede transmitir mediante la
herencia ni ningún contrato.

Le arrebatan la cosa por la fuerza, pero Eugenio no podría pedirle al pretor un interdicto unde vi
porque no es un poseedor interdictal.

GARANTÍA
Las garantías que puede exigir un acreedor son dos:
• Garantía personal: se suman una persona o más como deudores. De manera que si el deudor no
paga, puede exigir a otras personas. Es como una fianza.
• Garantía real: esa seguridad de cobro que busca el acreedor la obtiene recibiendo una cosa del
deudor. Consisten en un derecho sobre una cosa del deudor. Hay tres: fiducia, prenda e hipoteca.

Estos derechos reales de garantía no tienen sentido sin una relación contractual previa. Para que
exista un derecho de garantía, tiene que haber relación de manera que para una nazca la obligación
de pagar y para la otra el derecho de cobrar. Además, consiste en un derecho del acreedor sobre la
cosa del deudor.
Distinta disponibilidad inicial del acreedor sobre la cosa del deudor.
En la fiducia, la cosa sobre la que el acreedor tiene ese derecho de garantía pasa a ser propiedad
temporal del acreedor.
Prenda: conserva la propiedad, solo traspasa la posesión.
Hipoteca: la garantía no le hace perder al deudor ni la posesión ni la propiedad.

Fiducia:
Existen dos elementos importantes: se sustenta en el acuerdo entre acreedor y deudor (pactum
fiduciae), que consiste en comprometerse el deudor a transmitir la propiedad al acreedor de la cosa
y en una serie de cláusulas por las que el acreedor se compromete a que si el deudor le paga,
retransmitirá de nuevo la propiedad de la cosa que se ha dado como garantía.

 Ese pacto también hace referencia a qué sucede si el deudor no paga. Puede acordarse que el deudor
se quede definitivamente con la cosa (lex commisoria), o pueden pactar que el acreedor venda la
cosa, cobre y lo que sobre se devuelva al deudor (ius vendendi).

Con el tiempo, se prohibió usar la lex commisoria, pues el acreedor se beneficiaba no solo de la
garantía sino que se beneficiaba a costa del deudor. Solo se permitió usar la ius vendendi.
Si lo vendía por menos, el deudor continuaba debiéndole.
Además del acuerdo, tiene que transmitirse la propiedad. Es necesario que exista un acto que
transmita la propiedad: mancipatio (bienes mancipi) o in iure cessio. No se puede constituir la
fiducia mediante traditio.

Si el acreedor no tiene consigo la cosa porque pierde la posesión, como es propietario, tiene en sus
manos la posibilidad de usar la acción reivindicatoria.
Si el deudor le paga al acreedor pero el acreedor no devuelve la cosa, incumplir el pactum fiduciae,
o si el acreedor vende la cosa por más y no le da el superfluum: el deudor tiene en sus manos una
acción personal para demandar al acreedor (compromiso derivado de un acuerdo), la actio fiduciae.
Pero no tiene acción real para recuperar la cosa porque ya transmitió la propiedad al acreedor.

Deudor que no ha pagado pero tiene derecho a que el acreedor le reintegre aquello que ha obtenido
de más, el superfluum: actio fiduciae (acción personal).

Prenda:
También existen dos elementos: el acuerdo que es necesario que exista entre el acreedor y deudor,
conventio pignoris. Este, tiene un contenido similar al anterior, pues el deudor se compormete a
entregar la posesión de la cosa al acreedor y este último se compromete a devolver la cosa si se le
paga. Si no, puede vender o quedarse con la cosa.
Además, existe la entrega de la cosa. Aquí el deudor no transmite la propiedad al acreedor, solo le
transmite la posesión de la cosa. Le entrega una posesión interdictal (acreedor que recibe la
posesión de una cosa que es del deudor como garantía de que va a cobrar).
Es un derecho real de garantía porque tiene un derecho real sobre la cosa. Puede exigirse erga
omnes, frente a cualquiera.

Si el acreedor pignoraticio pierde la cosa, la puede perseguir de dos manera: con un interdicto
posesorio o con una acción real (actio pigneraticia in rem).
Si el deudor paga y el acreedor no le devuelve la cosa, o si no paga y vendida la cosa, el acreedor no
le reintegra el superfluum, el deudor tiene la posibilidad de reclamar mediante una acción personal:
actio pigneraticia in personam.

La diferencia fundamental del caso de la fiducia es que el deudor no ha transmitido la propiedad al

Hipoteca:
Es una variante de la prenda todavía más ligera para el deudor.

Nació en aquellos casos que el agricultor necesitaba dinero, pedía préstamo y se le pedía el
préstamo con los instrumentos de labranza, luego se vio la necesidad de que el deudor continuase
trabajando con ello.
Garantizar con una cosa muy importante para el deudor (que necesitaba para trabajar) sin que
significase su entrega de posesión.
Garantía que no implica la transmisión de la posesión.

No hay transmisión de la propiedad ni la posesión. Solo existe un acuerdo entre acreedor y deudor:
conventio pignoris.
Si el deudor paga, la garantía se extingue junto al derecho de crédito del acreedor.
Pero si el deudor no paga, entonces podían pactar dos tipos de acuerdo. El acreedor no tiene la cosa
y la tiene que pedir. Para el acreedor hipotecario nace la acción que le sirve para reclamar la cosa si
el deudor no paga (actio pigneraticia in rem).