PROYECTO EMPRESARIAL EL EJERCITO
Oficinas AÑOS 2007—2013
Tamayo Olguín
Evolución Histórica del Mercado de Oficinas Indicadores / Proyectos FIBRA w/b
Tamayo
Luterana
Navarrete Santa Cruz
con Javier Stansa
Quinta
7,000 35% SOLO / Reyes RyA San Carlos
CARRETA Prado
6,000 30% Año de Compra del Terreno 2010 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012
5,000 25% Altura Permitida (pisos) 13 16 16 16 7 16 24 7 6
4,000 20% Valor del terreno (US$) 4,836,000 4,230,750 12,880,000 6,142,500 5,185,000 18,229,897 38,808,000 10,705,000 6,550,000
Metraje (m2) 1,560 750 1,840 945 1,037 2,736 4,851 2,141 1,310
3,000 15%
Precio (US$ / m2) 3,100 5,641 7,000 6,500 5,000 6,662 8,000 5,000 5,000
2,000 10%
Precio de venta promedio (US$ / m2) 1,500 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,350 2,350
1,000 5%
Área vendible (m2) 11,526 6,273 20,372 9,781 5,045 25,173 65,164 11,817 6,812
0 0% Uso de terreno * 7.39 8.36 11.07 10.35 4.86 9.20 13.43 5.52 5.20
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Incidencia / Precio de venta (%) 28.0% 29.3% 27.5% 27.3% 44.7% 31.5% 25.9% 38.5% 40.9%
Precio terreno US$/m2 Precio venta oficinas US$/m2 Incidencia (%)
* Área vendible / Metraje del terreno
Fuente: CDI Consultoría y Desarrollo Inmobiliario
Datos
importantes
Preinversión
Inversión
Operación
Postventa
Preinversión
Análisis de Mercado
Demanda insatisfecha de 30000 M2 para oficinas
B+.
Mas de 60 % de empresas pequenas o
profesionales operan en viviendas acondicionados
como oficinas.
Tendencia de este grupo de comprar en un
edificio moderno un espacio pequeño.
Objetivo empresarios y profesionales jóvenes
Que si bien no están en la zona financiera estaran
cerca a su zona de interés.
Principales compradores son inversionistas que se dedican al
alquiler de estos espacios (US$17m2).
Orientado a un estilo de vida : progresista y emprendedor.
Nuestro público valora la ubicacion,la vista al mar , fácil acceso a
Costa verde, a una cuadra del Malecón de Miraflores.
De acuerdo al estudio de Arellano,
sobre los 9 estilos de vida en el Perú
nuestro segmento sería para los
Progresistas y emprendedores.
Futuro complejo complejo comercial,
financiero y de vivienda de lujo del
cuartel San Martin y muy cerca al eje
gastronómico de La Mar.
Oferta
Se vieron cuatro proyectos en la zona
Soho II en la cuadra 7 de la mar
Cúbica en Salaverry Con El Ejército
El de El Ejército con dellepiani
El de inmobiliaria Edsanso SAC
Oferta
OFERTA de oficinas en la 1 CUBICA / Grupo Brescia
zona. Datos Terreno:
• Tamaño: 1930 m2
• Costo: $5 MM
Para Salaverry:
4 Pisos: Retail, restaurantes, bancos,
cafeterias y farmacias y oficinas.
4
A
2. CROSLAND / gym
1B
A3 • 7 pisos
• 3 sotanos
• Comercial y Oficinas
A • Construccion por la misma empresa.
• Construye: GyM
1
2
3. Vivienda
• 5 pisos
4. Vivienda
• 5 pisos
ANALISIS CUANTITATIVO
• Alrededor de la zona se ejecutara un stripmall, orientado al sector comercio (y
probablemente pisos de oficinas en pisos superiores. El 90% del area comercial ya estaria
comprometida.
• En la misma manzana se viene ejecutando un proyecto particular de la empresa
Crosland que se dedica a la importación y venta de motos (Bajaj). El primer piso sera
comercial y los superiores para oficinas.
• Por ultimo se vienen ejecutando 2 proyectos para viviendas.
• El proyecto propuesto y el de Cubica se encuentran en una avenida con zonificacion
comercial pero rodeada de areas con zonificacion residencial. En el lugar se encuentran
grifos, farmacias, bancos, restaurantes y Hoteles.
CONCLUSIONES
Actualmente no existe oferta de oficinas en la zona de estudio.
OFERTA de Oficinas en Lima
Zonas de Oficinas
Oferta de Oficinas Prime
Oferta de Oficinas B+
manzana se viene ejecutando
Proyecto de la evolución del Mercado de Oficinas (A, A+)
Tasa de disponibilidad
Precios de Renta de Oficinas Otros Datos:
Disponibilidad Promedio 0.7%
Precio de Venta Promedio: $2400
Precio de Renta Promedio: $21
Ocupación por Tamaños (A. A+)
29% 251 – 500 m2
59% 500 – 1000 m2
12% 1000 – 3000 m2
Foda
ESCOGIENDO TERRENO (MAPEO DE ZONA)
Designación de Terreno- Averiguando Parámetros
Se camino toda la zona de Orrantia del Mar, límite del distrito de San Isidro y
Magdalena, escogimos un terreno de 496.12 m2 aproximadamente, peguntando
proyectos por la zona, el precio por m2 de terreno oscila entre $ 3,000 y $3,300 por
m2.
Para una mejor toma de decisión nos apoyamos en la evaluación por medio de las
tasaciones con:
A. Método Residual, es el procedimiento que consiste en estimar el valor del bien
en estudio considerando un proyecto ya sea real o hipotético, acorde con los usos
de suelo permitidos y la normativa vigente, deduciendo del valor de venta del
proyecto finalizado los costos de desarrollo, financieros y la utilidad del promotor
inmobiliario.
B. Método Comparativo o de Mercado, es el desarrollo analítico a través del cual se
obtiene un valor que resulta de comprar el bien que se Tasa (sujeto) con el precio
ofertado de cuanto menos 06 bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales . Se usa el método de regresión estadística.
PARAMETROS URBANISTICOS
Usos Permisibles : Comercio
Área de Lote Normativo : 496.13 m2
Frente de Lote Normativo : 15.75 ml
Fondo : 31.50
Densidad Neta (hab /ha) : No determinado
Área Libre (Mínima) : 5mt frente
Altura Máxima de Edificación : 7 pisos
Retiro Frontal : 5 ml Av. Perez Aranibar Augusto
Retiro Lateral : (Ver Art. 20º y 11º Numeral 11.1 inc. d del Decreto Alcaldía Nº 002-
ALC/MSI).
Retiro Posterior : Toda edificación así este retirada del lindero posterior deberá
considerar un retiro posterior de 1/4 de su altura para el uso comercial,
medidos desde el nivel + 9 ml., no debiendo ser este retiro menor a 3.00 ml.
Comercio : Ver Artículo 21º y Cuadro de Índice de Estacionamientos para Actividades
comerciales, Administrativas y de Servicios aprobados en Decreto de
Alcaldía Nº 002-ALC/MSI.
“01 estacionamiento por cada 35m2 del 70% del área útil + el 15% de
estacionamiento de visita”
CARACTERISTICAS URBANAS
Zonificación : CZ (Comercio Zonal)
Ámbito : Comercio C
Sub- Sector : 2-A
Usos Permisibles : Con los Usos establecidos en la Actualización del Índice de
Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas del distrito de San Isidro aprobados en
Ordenanza N° 1328-MML.
Usos Compatibles : Ninguno
Nivel socio-económico : A / AB
Contaminación Ambiental : Nivel elevados de contaminación ambiental (aire y
ruido).
Nivel de seguridad pública de Zona : Niveles de seguridad medio alto.
Vías de acceso e importancia : Av. Perez Aranibar, Augusto
Infraestructura Urbana :Servicios completos, electricidad, redes de agua, desagua y
telecomunicaciones, vías asfaltadas, buena accesibilidad y conectividad,
equipamiento urbano bueno.
Servicio Públicos Municipales : Servicios completos y de buena calidad, limpieza y
seguridad.
Equipamiento y Mobiliario Urbano : Infraestructura vial completa, señalética
adecuada, transporte público y servicios de taxis las 24 horas, zonas comerciales ,
servicios financieros, profesionales y empresariales completos.
DATOS DEL TERRENO
Código Catastral : 31104708
Ubicación : Av. PEREZ ARANIBAR, Augusto 2066
Urbanización : ORRANTIA DEL MAR
Referencia : Mz: 77 Lote: 234
Área de Lote Existente : 496.12m2
Frente de Lote Existente : 15.75 ml
Medidas y Colindancias Frente: 15.75 ML Av. Perez Aranibar
Derecha: 31.50 ml Lote colindante
Izquierda: 31.50 ml Lote colindante
Fondo: 30.92 ml Lote 01 y Lote 02
Geometría y Morfología : Geometría regular rectangular, morfología plana
Número de frentes de calles : Dos (02) frentes de calles.
Sección de Calles : Av. Perez Aranibar ( 15.75 ml sección)
Servidumbre y/o restricciones : No indicadas
Plano de Localización:
Análisis Preliminar
FORMATO DE EVALUACIÓN RÁPIDA
Area Terreno 496.13
Area Libre 15%
Altura en pisos 7.00
Coeficiente Edificacion 5.95
Contructibilidad 2,951.94
Eficiencia 86%
Area Vendible 2,538.67
Valor x m2 2300
Ingresos Aprox. USD 5,838,945
Incidencia Aprox. 27%
Valor Terreno USD 1,576,515.08
Valor x m2 Terreno 3,177.66
CUADROS DE ANALISIS DE METODO RESIDUAL
CABIDA DETALLE Cabida General
Area de oficina/ Comercio
RESULTADO DEL ANALISIS DE LOS PARAMETROS m2 Area Construida Total
SOTANOS 1,2,3,4 1984.50 1,984.50 A. por piso Num Pisos Total M2
Primer Piso 238.37 1 238.37
PRIMER PISO 496.13 496.12 Segundo a Cuarto Piso 352.38 3 1,057.14
A. de oficinas 238.37 Quinto a Septimo Piso (con retranque) 325.13 3 975.38
A. comun en retiros 78.75 Total A.vendible 2270.89
Ventilación 20.00
A. comun pasillos y escaleras 159.00
SEGUNDO PISO 417.38 417.38
A.Comun
A. de oficinas 352.38 Primer Piso 237.75 1 237.75
Ventilación 20.00 Segundo al Septimo Piso 45.00 6 270.00
A. comun pasillos y escaleras 45.00 507.75
TERCER PISO 417.38 417.38 Estacionamiento
A. de oficinas 352.38
Cant de Estacionamientos: 1 cada 35m2 del 70% de A.Util + 15% de visita
Ventilación 20.00
A. comun pasillos y escaleras 45.00
CUARTO PISO 417.38 417.38 A. Vendible (a.V) 2,270.89
A. de oficinas 352.38 70% de A.Vendible 1,589.62
Ventilación 20.00 Cant de estacionamientos 45.42
A. comun pasillos y escaleras 45.00 Cant de estacionamientos Visita 6.81
QUINTO PISO- Incluye retranque de 3m 370.13 370.13 Cant de estacionamiento Total 53.00
A. de oficinas 325.13
A. comun pasillos y escaleras 45.00 Area por sotano 496.13
SEXTO PISO 370.13 370.13
Cant de Estacionamiento x sotano 16.54 1 estacionamiento c/ 30 m2 (ratio)
A. de oficinas 325.13
Cant de sotanos 3.20
A. comun pasillos y escaleras 45.00
SEPTIMO PISO 370.13 370.13
Cant de sotanos requeridos 4.00
Total Area construible: m2 4,843.14
A. de oficinas 325.13
Total Area de Oficinas : m2 2,270.89
A. comun pasillos y escaleras 45.00
Total Area de Ventilacion: m2 80.00
4843.13 4,843.14 Total Area Común : m2 507.75
Total Area de Estacionamientos m2 1,984.50
RESULTADOS DE VENTAS US$ m2 PARCIAL
TENTATIVO VENTA ESTACIONAMIENTOS $13,500.00 53.00 $715,500
TENTATIVO VENTA TOTAL OFICINAS $2,400.00 2,270.89 $5,450,124
SUMA TENTATIVA TOTAL VENTAS $6,165,624
IGV A LAS VENTAS POR OFICINAS (9%) $509,088
VENTAS TENTATIVAS SIN IGV $5,656,536
IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y
VENTAS TENTATIVAS SIN IGV $5,656,536
TOTAL INVERSION SIN IGV $2,939,905
UTILIDAD OPERATIVA (UO) $2,716,630
METODO COMPARATIVO (Enfoque de Mercado)
Conclusiones del Terreno
Método residual : $ 3,260 por m2;
Método Comparativo : $ 3,320 por m2.
En la aplicación de ambos Métodos : Método Residual y Método Comparativo , los resultados
calzan de acuerdo al Mercado y valor considerado en el análisis previo .
En cuanto el terreno , es una zona estratégica para el sector de uso comercial, Oficinas para
diferentes rubros.
La factibilidad del proyecto es desacuerdo al calculo previo de ambos métodos , establecidos
en la reglamentación de parámetros de San Isidro y usos permisibles.
Resultados óptimos en el proceso de calculo.
Según las informaciones de investigación de Mercado de CBR y Colliers, denotamos que la
zona escogida, tiene acogida para uso de oficinas y comercial.
Análisis de Cabida – Anteproyecto
Análisis de Cabida – Anteproyecto
Cuadro de análisis 01
Promotor : KAUSS CONSTRUCTORES E INMOBILIARIOS
Proyecto: Proyecto de Oficinas "El Ejercito"
Direccion: Av. Perez Aranibar
en USD Unids. m2 Precio x m2 Precio Total Valor %
Area Total Terreno 1.0 496.1
# Edificios 1.0
# Pisos 7.0
Area Libre 74.4 15.0%
Area Util 362.2
Area Comun x Piso 59.5 12.0%
Area Comun Total 416.7
Area Vendible x Piso 362.2
Area Vendible Total 2,535.2
Area Promedio x Oficina 85.0
# Unidades Total 28.0 2,380.0
# Estacionamientos x Und 2.0 56.0
# Estacionamientos A/C 0.0 10.0
# Estacionamientos Techados 66.0 66.0
# Estacionamientos Totales 66.0 66.0
Area Sótano x Est. Prom. 496.1
Area Sotano Total 2,480.6
# Sotanos 5.0
Area Total 5,432.6
Cuadro de análisis 02
I. INGRESOS
Unidades 28.0 2,535.2 $2,300.00 $5,830,957.13 $5,349,501.95
Estacionamientos Techados 56.0 $12,000.00 $672,000.00 $616,513.76
Estacionamientos S/T 0.0 $0.00 $0.00 $0.00
Total Ingresos $6,502,957.1 $5,966,015.7
IGV Ingresos $481,455.2 9.0%
II. INVERSIÓN
Terreno (incluye alcabala) 496.1 3,200.0 1,587,600.0 24.4%
IGV Terreno 0.0 0.0%
Habilitacion Urbana 0.0 0.0 0.0 0.0%
Construcción 3,436,099.7 2,911,948.9 52.8%
Costo directo 5,432.6 550.0 2,987,912.8 2,532,129.5
Gastos Generales 209,153.9 177,249.1 7.0%
Utilidad 239,033.0 202,570.4 8.0%
IGV Construccion 524,150.8 18.0%
Servicios (empalmes) 12,000.0 0.18%
IGV Servicios 0.0 0.0%
Gerencia Proyecto 195,088.7 165,329.4 3.0%
IGV Gerencia Proyecto 0.0 0.0%
Diseño (Arq. + Ing) 5,432.6 15.0 81,488.5 69,058.1 1.3%
IGV Diseño 12,430.5 18.0%
Licencias 52,023.7 0.8%
IGV Licencias 0.0 0.0%
Publicidad 130,059.1 110,219.6 2.0%
IGV Publicidad 19,839.5 18.0%
Ventas 130,059.1 2.0%
IGV Ventas 0.0 0.0%
Financieros + imprevistos 195,088.7 3.0%
IGV Otros 0.0 18.0%
Total Inversion 5,819,507.6
IGV Inversion 556,420.8 9.6%
Cuadro de análisis 03
III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD
Utilidad 683,449.5
Pago de IGV -74,965.6
Utilidad antes IR 758,415.1
IR 30.0%
Utilidad despues IR 758,415.1
Rentabilidad 13.0%
Sobre Ventas 11.7%
Sobre Inversión 13.0%
Sobre Aporte 43.4%
IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
Aporte 1,745,852.3 30.0%
Preventas 2,909,753.8 50.0%
Financiamiento 1,163,901.5 20.0%
Calculando que se trata de un proyecto de 1.5 años, se puede estimar una TIR anual de 29.0%
Mayra y
Christian..please..
mejorenlo
Proyecto de Oficinas "El Ejercito“
-El terreno ha sido presentado con anteproyecto
aprobado por el Municipio de San Isidro “El Ejercito
“
-Se trata de un edificio de oficinas, compuesto por
una torre de 7 pisos con 28 oficinas entre 85 m2. La
propuesta diseñada por el Arq. Miguel Rodrigo
Masure propone ambientes muy bien distribuidos,
optimizando el uso de espacios, con 38
estacionamientos en sótanos.
-El proyecto cuenta con una buena ubicación,
cerca de varios parques del distrito y con poco
congestionamiento vehicular, beneficiando el fácil
transporte vehicular privado, tanto como el
público.
Proyecto de Oficinas "El Ejercito“
-La zona donde se ubica el proyecto, cuenta
con una zona comercial a solamente 2 cuadras.
- El producto está orientado a empresas
corporativas de la zona.
Dada a la falta de instalaciones para oficinas
que existe en nuestro medio para el sector
financiero y empresarial, el proyecto ha sido
elaborado tomando en cuenta las variables de
estilos de vida predominantes de la zona y en el
perfil de los ejecutivos modernos.
- El proyecto contempla un proyecto vial, en el
cual se mejora la infraestructura de calles
aledañas, mejoramiento de verdeas y la adición
de dos postes de luz que permitirán mejorar la
iluminación en la cuadra del proyecto.
Analisis Legal
inmueble no tiene cargas hipotecarias en RRPP .
Impuesto predial de arbitrios esta pagado por el
año 2013.
No existe interferencia entre linderos .
Terreno pertenece a un unico dueño.
Terreno 3: Av. Ejercito 2066 (San Isidro)
Uso: Oficinas
Inversión
Diseño
Estructura Financiera
Aporte de capital:
- Terreno + Preoperativos (especialidades, licencias y parte
construcción)
Terreno 1,587,600
Diseño 81,489 Utilidades
Licencias 52,024 13%
Obra 24,740
Financiamiento
1,745,852 Construcción 20%
51%
% Costo Proyecto Preventa
Intangibles 50%
12 %
- Aporte 0.30
Aporte 301,745,852
% Preventas
1,745,852 0.50 Terreno Aporte
Preventas
2,909,754 50 %
Financiamiento 0.20 2,909,754
1,163,902 24% 30%
Financiamiento 20 % 1,163,902
5,819,508 5,819,508
Esquema de Financiación
Líneas de Financiamiento $ 1,511,396
- Líneas de Construcción $ 1,218,343
- Línea de Saldo de ventas $ 293,053
Plazo Líneas 16
- Plazo construcción 10
- Plazo independizarían 6
TEA préstamo Dólares 9.50%
TEA préstamo Soles 10.50%
Comisión anual- Emisión carta fianza 3%
Comisión estructuración $ 9,000
Fondo de Garantía 3%
Supervisor de obra $. 1,300 + IGV
PLAN COMERCIAL
OBJETIVO:
Incursionar en el mercado Inmobiliario con Oficinas exclusivos.
Publico objetivo clase media B + , estilo de Vida sofisticados.
INICIATIVA ESTRATEGICA 1:
TACTICA 1:
Crear una empresa inmobiliaria.
1. Socio -30 % aporte de capital ( Terreno y Pre -
operativo =
KAUSS
CONSTRUCTORES. 2. 50 % Pre ventas Oficinas .
3. 20 % financiamiento Bancario.
INICIATIVA ESTRATEGICA 2:
2. Tactica:
Producto inmobiliario. Crear pagina web
Publicidad y Marketing Web
Edificio en San Isidro de 4 pisos Cierre de Ventas Caseta en obra .
12 oficinas , 38 estacionamientos 50 % Preventa en Planos, a los 2 meses de colocada la
1 tienda comercial publicidad.
Obtener el 14.8% de rentabilidad.
Tactica 3:
INICIATIVA ESTRATEGICA 3:
Oficinas Exclusivos. Manejar una política de empresa con lineamientos
Diseño innovador éticos para lograr un producto exclusivo de calidad,
Muro Cortina . enfocado a la satisfacción al cliente y empresas:
Acabados en oficinas Seguimiento y supervisión de obra especializado y
Acabados de esclusivos en zonas comunes . dirijido al cliente futuro usuario con visitas guiadas
Tratamiento de ingreso principal y reuniones de consulta de avance de obra.
Hall acogedor y circulaciones con tratamiento.
Estrategias de Ventas y Marketing
Panel en promoción del proyecto fuera de obra
Acciones efectivas:
-Preventa Urbania y“El Comercio”.
-Sala de ventas
-Panel de Obra.
-Visitas de avance de obra .
Operación
Ventas
Legal
Cronograma
Presupuesto
Seguridad
Calidad
