INFORME DE TASACIÓN
INMOBILIARIA
ALCANCES Y CONTENIDO
I . CONCEPTOS GENERALES.
II . MÉTODOS DE TASACIÓN.
III . UNIDADES REGULADAS.
IV . RÉGIMEN DE PROPIEDAD.
V . INFORME DE TASACIÓN.
I. CONCEPTOS GENERALES
A.- TASACIÓN O VALUACIÓN
Procedimiento por el cual se estudia el bien, analiza y
dictamina sus cualidades y características en determinada
fecha, para establecer:
El VALOR RAZONABLE de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
B.- TIPOS DE VALUACIÓN O TASACIÓN
VALUACIÓN REGLAMENTARIA
Cuando los valores corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terrenos y edificación. Son aprobados
por los dispositivos legales correspondientes.
VALUACIÓN COMERCIAL
Cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
C.- PREDIO URBANO
Inmueble situado en centro poblado destinado a: vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano.
Terrenos sin edificar, siempre que cuente con los servicios
generales propios del centro poblado o tenga terminadas y
recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no
habilitadas legalmente.
D.- EDIFICACIONES
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fábricas
en general.
E.- OBRAS COMPLEMENTARIAS (INSTALACIONES FIJAS)
Instalaciones adheridas físicamente al suelo ó a la
construcción, NO pueden ser separadas de estos sin destruir,
deteriorar, ni alterar el valor del predio.
Son parte integrante y funcional: cercos, instalaciones de bombeo,
cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias,
ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire
acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos
para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de
estacionamiento, zonas de recreación y otros que a juicio del perito
valuador puedan ser calificados como tales.
F.- DEPRECIACIÓN
Es la pérdida de valor de la edificación ó fábrica, por
antigüedad y estado de conservación.
Se calcula conforme a las tablas contenidas en el Reglamento
Nacional de Tasaciones y otros métodos.
PROCEDIMIENTOS DE DEPRECIACIÓN:
Existen varios métodos para el cálculo de la Depreciación.
Se fundamentan, básicamente, en la siguiente fórmula:
D: Depreciación
VR: Valor de reemplazo (a nuevo)
Vr: Valor Residual
K1: Coeficiente de relación (antigüedad – vida útil)
Lo más importante en esta ecuación es el coeficiente K1
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN DE LOS BIENES:
Método de Kuentzle
Método de Ross
Línea Recta
M. Porcentaje Constante
(Hipótesis T=0,20)
Método de Cole
II. MÉTODOS DE TASACIÓN
Toda tasación, de acuerdo con los procedimientos que indica
el Reglamento debe ser efectuada por los métodos de:
TASACIÓN DIRECTA
TASACIÓN INDIRECTA
TASACIÓN DEFINITIVA 11
A.- TASACIÓN DIRECTA
Se efectúa justipreciando el valor del terreno,
construcciones y mejoras de un predio – o valor intrínseco
de un bien.
Se consideran las servidumbres, gravámenes y factores
de depreciación que lo afectan, para deducirlos y
determinar finalmente el valor de la propiedad.
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B.- TASACIÓN INDIRECTA
Determinación del valor de un predio en función de la renta
que produce o que sería capaz de producir en el momento
de la tasación.
Comparación con predios semejantes, tomándose en cuenta
la tasa de interés establecida y deduciéndose los gastos y
gravámenes que la afectan.
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C.- TASACIÓN DEFINITIVA
Verdadero valor del inmueble, se tomará la tercera parte de
la suma que resulte de la tasación indirecta más el doble de la
tasación directa.
Se obtiene aplicando la siguiente formula:
TASACIÓN DEFINITIVA = 2TD + TI
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III. UNIDADES INMOBILIARIAS REGULADAS
POR EL REGLAMENTO
Las U.I. que comprenden (bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común) reguladas por el Reglamento son:
• Edificios de departamentos de uso residencial, comercial,
industrial o mixto.
• Quintas.
• Casas en copropiedad.
• Centros y galerías comerciales o campos feriales.
• Otras unidades inmobiliarias como bienes comunes.
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IV. RÉGIMEN DE PROPIEDAD
A.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas de dominio exclusivo.
B.- RÉGIMEN DE PROPIEDAD COMÚN
Supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas pertenecientes a distintos
propietarios con bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios.
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PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD DE LOS BIENES COMUNES
Es un derecho indiviso perteneciente a cada unidad o sección
de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la
misma.
El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, se
establece sobre criterios razonables, como el área ocupada de
las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los
que están destinadas, etc.
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V. INFORME DE TASACIÓN
A.- CONTENIDO DEL INFORME
• Memoria descriptiva
• Valuación
Valuación del terreno
Valuación de las edificaciones
Valuación de las obras complementarias
Valuación de instalaciones fijas y permanentes
Valuación de intangibles (según caso)
• Cuadro resumen
• Anexos documentales y fotográficos
• Otros 18
B.- PROCESO DE ANÁLISIS Y COMPROBACIONES
MÍNIMAS
• Identificación física – legal del inmueble
• Estado de ocupación del inmueble
• Régimen de protección (Patrimonio)
• Adecuación del inmueble al planeamiento
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C.- ESTUDIO DE MERCADO – BASE DE DATOS
• Referentes de mercado (3-6 testigos)
• Coyuntura del mercado según sector inmobiliario.
• Análisis e la oferta y demanda.
• Otros
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EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.
ESTACIONA
PROMOTOR SOTANO O ASCENSORES ESTADO DE FECHA FECHA CANTIDAD DE STOCK
NOMBRE PISOS POR MIENTOS CANTIDAD DORMITORIO BAÑO DE STOCK
DISTRITO POR SUBNIVELE POR OBRA 2T INICIO ENTREGA DORMITORIOS INICAL
PROYECTO PROYECTO POR DE BAÑOS DE SERVICIO SERVICIO INICIAL
PROYECTO S PROYECTO 2010 VENTAS ESTIMADA TIPOLOGIA PROYECTO
PROYECTO
3 Dorm. 3 1 1 19
INMOBILIARIA Y 2 Dorm. 3 - - 19
MIRAFLORE EDIFICIO CIERRE DE MARZO JUNIO
CONSTRUCTORA 20 2 2 65 2 Dorm. 2 1 1 19 75
S MALECON 1545
MARCAN S.A.C. TERRENO 2010 2011
VENTAS 1 Dorm. 2 - - 18
VENTAS VALOR SOLES/M2
SUPERFICIE AREA ACUMULADA VALOR VELOCIDAD DE PORCENTAJE DE MESES PARA
STOCK DISPONIBLE STOCK ACUMULADAS VALOR S/. PROMEDIO DE LAS
UTIL LIBRE S SOLES/M2 VENTA ABSORCION AGOTAR STOCK
TIPOLOGIA (TIPOLOGIA) DISPONIBLE POR PROMEDIO VENTAS POR
PROMEDIO PROMEDI (TIPOLOGIA (TIPOLOGIA) ACUMULADA MENSUAL (DESDE INICIO
2T 2010 AL 2T 2010 PROYECTO AL 2T 2010 PROYECTO 2T
(m²) O ) AL 2T 2010 (U/MES) ACUMULADO DE VENTAS)
2T 2010 2010
AL 2T 2010
3 Dorm. - 6
143.1 13 705,846 4,932
2 Dorm. - 9
94.5 10 511,816 5,418
49 26 5,138 6.1 8.1% 12.3
2 Dorm. - 7
116.6 12 570,268 4,892
1 Dorm. - 4
66.0 14 352,365 5,339
D.- DOCUMENTACIÓN MÍNIMA NECESARIA
• Ficha Registral del Inmueble
• Declaratoria de Fábrica
• PU (Predio Urbano)
• CRI (Certificado Registral Inmobiliario)
• Parámetros Urbanísticos (terrenos)
• Memoria Descriptiva, otros
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CRI (CERTIFICADO)
UBICACIÓN DEL
INMUEBLE
PROPIETARIO DEL
INMUEBLE
PARTIDA DONDE SE
ENCUENTRA INSCRITA EL
INMUEBLE
CARGA O
GRAVÁMENES
INSCRITOS DEL
INMUEBLE
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CRI (CERTIFICADO)
UBICACIÓN DEL
INMUEBLE
PROPIETARIO DEL
INMUEBLE
PARTIDA DONDE SE
ENCUENTRA INSCRITA EL
INMUEBLE
CARGA O
GRAVÁMENES
INSCRITOS DEL
INMUEBLE
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ESCRITURAS
Nº DE PARTIDA
UBICACIÓN DEL
INMUEBLE
ASIENTO
COMPRADOR
(PROPIETARIO)
VALOR DE VENTA
FECHA DE
INSCRIPCION
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FICHA Nº
AREA DE TERRENO
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
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PARTIDA ELECTRÓNICA
Nº DE PARTIDA
UBICACIÓN DEL
INMUEBLE
RUBRO
ASIENTO
DESCRIPCIÓN DEL
RUBRO
27
Nº DE PARTIDA
ASIENTO
NIVEL DE LA DISTRIBUCION DE
EDIFICACION NIVELES
AREA CONSTRUIDA
ANTIGÜEDAD DE LA
EDIFICACION
ANTIGÜEDAD DE LA FECHA DE
EDIFICACION INSCRIPCION
28
INSCRIPCION DEL
FICHA REGISTRAL INMUEBLE MATRIZ
ÁREA DE
INMUEBLE MATRIZ
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PARÁMETROS URBANÍSTICOS
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PU (PREDIO URBANO)
NOMBRE DEL PROPIETARIO
UBICACIÓN
DEL
INMUEBLE
NIVELES DE LA
EDIFICACIÓN
ÁREA
ANTIGÜEDAD DE CONSTRUIDA POR
LA EDIFICACIÓN NIVEL DE
EDIFICACIÓN
ÁREA DE
TERRENO
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2015
A.- PROCEDIMIENTO DE “LÍNEA RECTA”:
B.-PROCEDIMIENTO DE “LÍNEA PARABÓLICA KUENTZLE”:
C.- MÉTODO DE LÍNEA PARABÓLICA INTERMEDIA “ROSS”:
D.- PROCEDIMIENTO DE “COLE”:
E.- PROCEDIMIENTO DE “PORCENTAJE CONSTANTE”:
(Generalmente utilizado para depreciación de Automóviles)
El Bien nunca llega al valor cero y se
expresa a través de la formula:
