REGULARIZACIÓN DE LAS

EDIFICACIONES – ASPECTOS
TECNICOS DE LA DECLARATORIA
DE FABRICA

Carmen Giuliana Vilchez Paredes

Zona Registral N° IX – Sede Lima
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 Estructura de la Partida
Registral

A)Antecedente dominial
B)Descripción del Inmueble
C)Títulos de dominio
D)Cargas y gravámenes
E) Cancelaciones
F)Otros

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Descripción del Predio
Esta referido a la ubicación geográfica, área,
linderos y demás datos físicos del predio.

Derecho de Propiedad
Referido a las traslaciones del derecho de
propiedad y demás actos que constituyan,
modifiquen o extingan la titularidad.

Cargas y gravámenes
Los bloqueos, las hipotecas, medidas
cautelares.

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DATOS FISICOS DEL PREDIO (RUBRO B)

✓ Declaratoria de Fábrica
✓ Reglamento Interno e Independización
✓ Acumulación
✓ Subdivisión
✓ Jurisdicción
✓ Nomenclatura
✓ Numeración

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 DECLARATORIA DE FABRICA
Edificación:Es una obra de carácter
permanente, cuyo destino es albergar al
hombre en el desarrollo de actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
(art.3 °de la Ley 29090°, Art. 41 del D.S. 008-2013-VIVIENDA)

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 Declaratoria de fábrica

 Reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 del Reglamento de la Ley 27157

 DECLARATORIA DE FABRICA

Es la declaración de la edificación realizada.

Aquí podemos comprender también:

➢Demolición total o parcial

➢Ampliación
➢Modificación
➢Remodelación.

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 Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica

 Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,

concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.

 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Documentos que dan mérito para su
inscripción:

❖ Formulario Único de Edificaciones

(FUE) Ley 29090

❖ Formulario Registral (FOR) Ley

27157 (Regularización)

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Formulario Único de Edificaciones (FUE)
Ley 29090
 Trámite municipal distrital
➢Intervienen: funcionario público, profesional
responsable y propietarios.

 Documentación:
➢ Formulario propiamente dicho
➢Plano de ubicación
➢Plano de distribución

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 Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto

administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y

modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 de la Ley 29090

 Plazo de vigencia – Efectos de la
licencia

 Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses

calendarios por única vez. En todas las modalidades, el
inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la
municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090

 Efectos: Determina la adquisición de derechos de

construcción y desarrollo, en los términos de la licencia.
Las licencias producen todos sus efectos aun
cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de
la Ley 29090.
Formulario Registral (FOR) Ley 27157
(Regularización)

 Es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal e inscripción de las
edificaciones existentes.

Intervienen: Verificador inscrito en el Índice

de Verificadores de la SUNARP y propietarios.

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¿Cuándo procede la regularización por
FOR?
Predios urbanos y Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rústicos en el Registro de predios.

Edificaciones construidas o demolidas antes del 31 de diciembre de 2016

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Contenido común en ambos documentos:

 Distribución de ambientes
 Área techada por cada piso
 Área libre del primer piso
 Fecha de finalización de la obra
 Valorización
 Nombre del Profesional que interviene
 Plano de ubicación y de distribución

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Requisitos adicionales al FOR:

 Fecha de finalización de la obra (antes del 31 diciembre de

2016) Ley 30830 publicada el 27/7/2018 – permite la doble
regularización.
 Certificado de Parámetros Edificatorios y Urbanísticos (ya
no)
 Informe Técnico (declaración de cargas técnicas)
 Informe de verificación Ad Hoc (si fuere el caso)
 Remodelación, ampliación y modificación de fábrica
memoria
descriptiva de la edificación resultante y plano de
distribución en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO, Contiene la constatación de:

La ubicación del terreno

El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio.
Las características arquitectónicas, estructurales y
de las instalaciones.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

Entidades que pueden acreditar verificadores Ad

Hoc, son:
➢ INC, INRENA, CGBVP y el INDECI.

Para cautelar la seguridad de edificaciones de más

de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los
campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentración masiva de público.

Informe pendiente, se inscribe como carga.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

DS. 008-2019-Vivienda. Modifica denominación y/o

entidades que acreditan verificador ad hoc: Ministerio
de Cultura (antes INC), Sernanp (antes Inrena),
Cenepred (antes CGBVP e Indeci) y Ministerio de
Defensa (se mantiene =)

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Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:

Elimina la presentación de Certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. (ojo: no
elimina los parámetros, cuyo cumplimiento debe
ser constatado). En su lugar: declaración jurada
adjunta o inserta que señale que la edificación
cumple los parámetros correspondientes a la
fecha de ejecución o consigna observaciones.

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Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:
No procede regularización para edificaciones en:
❑ Zonas arqueológicas
❑ Zonas de protección ecológica
❑ Zonas de riesgo para la salud o integridad
física
❑ Riberas de ríos, lagos o mares
❑ En las que resulte evidente la contravención de
los elementos básico de seguridad, lo cual ponga
en riesgo la vida humana
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DECLARATORIA DE FABRICA

Intervención de la Sociedad Conyugal

 En los casos en los que en la declaratoria

intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen
de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la
declaratoria, salvo que se acredite que el bien
mantiene la condición de propio.

 Partida de matrimonio
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 Observaciones
frecuentes

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 Antecedentes Registrales
 Juan De las Casas es titular de un predio, el
cual lo adquirió cuando era soltero. Ahora en la
presentación del FOR, declara que es casado.

Qué es lo que se debe de

determinar?

 La titularidad de la edificación.

29/08/13 24
 Tercer párrafo del Art. 79
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre
el inmueble por el solo mérito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior

debe acompañarse la copia certificada de la partida
de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.
29/08/13 25
 INTERPRETACION DE LOS ARTICULOS 310 DEL CÓDIGO
CIVIL Y 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL
REGISTRO DE PREDIOS:
“CUANDO LA SOCIEDAD CONYUGAL SUJETA AL RÉGIMEN DE SOCIEDAD
DE GANANCIALES EDIFICA SOBRE TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS
CÓNYUGES, SE PRODUCE – POR IMPERIO DE LA LEY – LA
CONVERSIÓN EN SOCIAL DE TODO EL INMUEBLE (CONSTRUCCIÓN Y
SUELO), SALVO QUE SE ACREDITE QUE SE MANTIENE LA CONDICIÓN
DE PROPIO. A EFECTOS DE DAR CUMPLIMIENTO AL TERCER PÁRRAFO
DEL ART. 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS BASTARÁ CON QUE INTERVENGA EN LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA EL CÓNYUGE PROPIETARIO DEL TERRENO, ADJUNTANDO
COPIA CERTIFICADA DE LA PARTIDA DE MATRIMONIO. Criterio
sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del
18.12.2019.

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 ➢ Caso 1
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2006
✓ Celebración del matrimonio: Enero de 1996

➢ Caso 2
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2015
✓ Celebración del matrimonio: Setiembre de 2018

29/08/13 27
 Antecedentes Registrales
Predio X, su titular es la sociedad conyugal conformada por:
Pedro Salinas y Catalina Rios

Pero la documentación la suscriben

Catalina Rios, Juan Salinas Rios, Julia Salinas Rios y Carmen
Salinas Rios.

Y el tracto sucesivo ? Art. 2015 del Código Civil.

29/08/13 28
 Aquí, si uno de los cónyuges falleció, previo a
cualquier acto se debe regularizar el tracto esto es
se debe de realizar el procedimiento de sucesión
(Intestada o testamentaria), e inscribirlo en el
Registro correspondiente y luego proceder a su
inscripción en el Registro de Predios.

No basta presentar solo la partida de defunción

29/08/13 29
Antecedentes Registrales
✓ Jurisdicción, Numeración, Nomenclatura, área, medidas y
colindancias, sobre todo el frente del predio.
Con el transcurso del tiempo estos datos pueden variar.
Por Ejem.
Datos de la partida:
Distrito: San Martín de Porres
Ubicación: Mz.M Lote 57 Urb. Los Olivos
Frente: Calle V

Datos en la documentación presentada

Distrito: Los Olivos
Ubicación: Jr. Los Fresnos Urb. Los Olivos
Frente: Jr. Los Fresnos N° 475
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 Revisar los antecedentes Registrales

Estudiar la partida registral

29/08/13 31
 Áreas en el FOR y fecha de terminación
Diciembre de 2016

Nivel Área Ocupada Área Techada Área Libre

Primer Piso 160.00 120.00 40.00
Segundo Piso 110.00 110.00 50.00
Tercer Piso 100.00 100.00 60.00
Cuarto Piso 40.00 40.00 120.00

29/08/13 32
 Área Libre
✓Área ocupada - Área techada = Área Libre
✓Área techada + Área Libre = Área Ocupada
✓Área ocupada - Área libre = Área techada

Surge el problema cuando la edificación presenta un alero

exterior.

Ejemplo:
Área Ocupada = Área del terreno = 160.00m2
Área techada: 110.00m2
Alero externo: 4m2

Área techada del primer piso : 114.00m2

29/08/13 33
 160.00 164.00

Primer piso 20.00 Segundo piso 20.50

0.50

Alero externo

29/08/13 34
 Falso

El alero externo no se computa dentro del área techada del

primer piso.

No se encuentra dentro de la proyección poligonal del área

del terreno.

Se computa como área ocupada del nivel superior.

29/08/13 35
 Alero externo
El Reglamento Nacional de Edificaciones establece que se
puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta
0.50ml.

Si excede se debe declarar como carga (FOR)

29/08/13 36
  Fecha de terminación de la obra
F UE
No existe un campo específico para consignar la fecha de
terminación de la obra. En los nuevos si existe.

FOR
Si existe un campo expreso, pero la fecha solo puede ser
hasta antes del 31-12-2016

Que sucede si se omite consignar esta fecha …???

29/08/13 37
 Primer párrafo del Art. 79
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la
declaratoria de fábrica se hubiera omitido la fecha de
finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá
presentarse declaración jurada del propietario, con firma
certificada notarialmente.

29/08/13 38
 Ejem.
Se inscribió mediante FOR una fábrica, declarándose que
la misma había concluído en Julio de 1990.

Supongamos que la inscripción se realizó en el año 2008.

Posteriormente se presenta nuevo FOR declarando una
ampliación de la fábrica, con fecha de finalización de la
obra Julio de 2016.

¿?
29/08/13 39
 LA LEY 30830

PERMITE LA DOBLE REGULARIZACIÓN DE LAS

EDIFICACIONES CONSTRUIDAS HASTA DICIEMBRE DE
2016, ES DECIR SI SE DECLARO UNA EDIFICACIÓN NUEVA
EN JUNIO DE 1999, ACTUALMENTE SE PUEDE DECLARAR
UNA AMPLIACION DE FABRICA SIEMPRE Y CUANDO LA
CONSTRUCCIÓN SEA ANTES DE DICIEMBRE DE 2016.

29/08/13 40
 LA LEY 30830

¿¿¿¿PERMITE UNA TERCERA REGULARIZACIÓN, SIEMPRE

Y CUANDO LA EDIFICACIÓN HAYA SIDO LEVANTADA ANTES
DE DICIEMBRE DE 2016 ????

¿?

29/08/13 41
 GRACIAS

29/08/13 42