Semanario Judicial de la Federación
Tesis
Registro digital: 2025526
Instancia: Tribunales Colegiados Undécima Época Materia(s): Civil
de Circuito
Tesis: I.6o.C.3 C (11a.) Fuente: Semanario Judicial de la Tipo: Aislada
Federación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES. PARA CONSTITUIR EL TÍTULO
EJECUTIVO QUE HAGA PROCEDENTE LA ACCIÓN EJECUTIVA CIVIL PARA EL PAGO DE LOS
ADEUDOS POR CONCEPTO DE CUOTAS RELATIVAS, DEBE EXHIBIRSE EL ACTA DE
ASAMBLEA DE CONDÓMINOS QUE CONTENGA LAS CUOTAS ESTABLECIDAS
PREVIAMENTE A SU EXIGIBILIDAD Y NO UNA EN QUE, CON POSTERIORIDAD A LOS
PERIODOS RECLAMADOS, SE RECONOZCAN, POR NO SER ACORDE CON LOS PRECEPTOS
QUE REGULAN DICHO TÍTULO (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).
Hechos: En un juicio ejecutivo civil el Juez de origen tuvo por conformado el título ejecutivo previsto
en los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del
Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal (aplicables para la Ciudad de
México), con un acta de asamblea en el que se reconocieron cuotas de un condominio de periodos
previos y condenó a su pago.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que para constituir el título ejecutivo
que haga procedente la acción ejecutiva civil para el pago de adeudos por concepto de cuotas
condominales, debe exhibirse el acta de asamblea de condóminos que contenga las cuotas
establecidas previamente a su exigibilidad y no una en que, con posterioridad a los periodos
reclamados, se reconozcan, por no ser acorde con los artículos 59 de la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el
Distrito Federal, aplicables para la Ciudad de México, que regulan dicho título ejecutivo.
Justificación: Lo anterior, porque los artículos citados establecen de forma común que el título que
trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, que permite ejercer la acción de cobro de cuotas
condominales, debe integrarse con: a) El estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o
pena convencional que se haya estipulado en asamblea general o en el reglamento interno, si va
suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia; y, b) Copia certificada por
notario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal (ahora Ciudad de México), del acta
de asamblea general relativa y/o del reglamento interno, en su caso, en que se hayan determinado
las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de
reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedores. Además, la referida ley
también exige acompañar los correspondientes recibos de pago. Ahora bien, el acta de asamblea
general en que se hayan determinado las cuotas u obligaciones, debe entenderse que es aquella en
la que los condóminos estipularon el monto al que ascienden dichos conceptos (mantenimiento,
administración, reserva, intereses, etcétera) y cuya exigibilidad sea hacia el futuro, de modo que
tanto el juzgador como las partes puedan tener conocimiento del acto en donde constan las
circunstancias en las que se acordaron esas cuotas, como son la fecha, el lugar, las personas que
intervinieron y las aprobaron, las cantidades, el momento a partir del cual se cobrarían, etcétera.
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Semanario Judicial de la Federación
Ello es así, puesto que la exhibición en el juicio de esa acta genera seguridad jurídica del momento
en que los condóminos establecieron esas obligaciones. Lo que permite advertir el grado de
incumplimiento del condómino al que se demanda. Asimismo, sólo de esa manera sería posible
considerar que las decisiones adoptadas para fijar los montos de las cuotas vinculan a los
condóminos, y que éstos conocían las cantidades y los periodos en los cuales tendrían que haber
sido cubiertas. Dicha interpretación también se soporta en el hecho de que ambas porciones
normativas aluden al acta "en que se hayan determinado las cuotas", lo que implica un hecho
anterior a su exigibilidad, pues se entiende que los condóminos, primero las establecieron en una
asamblea, y luego comenzó su observancia y su consecuente cumplimiento. Por ello, no puede
realizarse una interpretación en el sentido de que dicha acta sea de una asamblea de condóminos
en donde se reconozcan cuotas correspondientes a periodos pasados, es decir, sobre montos ya
vencidos, puesto que ello desnaturalizaría la posibilidad de conocer las circunstancias en que se
adoptó el acuerdo de fijar una determinada cantidad y que ello fuera exigible con posterioridad.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 425/2021. 27 de enero de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Manuel
Padilla Pérez Vertti. Secretario: Alberto Mendoza Macías.
Esta tesis se publicó el viernes 18 de noviembre de 2022 a las 10:29 horas en el Semanario Judicial
de la Federación.
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