UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL TÁCHIRA
DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO
COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES
Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
AVALÚO DE FINCAS
VALORACION DE CULTIVOS
Facilitador:
Msc. Gustavo A. García
NOVIEMBRE DE 2016
VALORACION DE CULTIVOS
Par
Para valo
valora
rarr cult
cultiv
ivos
os,, to
todo
do tasa
tasado
dorr debe
debe te
tene
nerr en cons
consid
ider
erac
ació
ión
n los
los
aspectos tales como:
‒ Clasificación (Perennes, Semiperennes
Semiperennes y Temporales)
Temporales)
‒ Condiciones fitosanitarias
‒ Edad:
‒ Ciclo
‒ Densidad de siembra
‒ Rendimiento
Generalmente
Generalmente se emplean dos metodologías al momento
momento de valorar cultivos,
las cuales se aplican según su etapa de desarrollo: Improductiva, Productiva
y Decadencia.
Método del Costo. Método del Ingreso Neto
Capitalizado.
VALORACION DE CULTIVOS
Par
Para valo
valora
rarr cult
cultiv
ivos
os,, to
todo
do tasa
tasado
dorr debe
debe te
tene
nerr en cons
consid
ider
erac
ació
ión
n los
los
aspectos tales como:
‒ Clasificación (Perennes, Semiperennes
Semiperennes y Temporales)
Temporales)
‒ Condiciones fitosanitarias
‒ Edad:
‒ Ciclo
‒ Densidad de siembra
‒ Rendimiento
Generalmente
Generalmente se emplean dos metodologías al momento
momento de valorar cultivos,
las cuales se aplican según su etapa de desarrollo: Improductiva, Productiva
y Decadencia.
Método del Costo. Método del Ingreso Neto
Capitalizado.
En la valoración
valoración de cultivos, es indispensable clasificar los mismos según
su ciclo vital o vegetativo,
vegetativo, y su naturaleza:
Cultivos anuales o de ciclo corto: Son aquellos cultivos, cuyo
ciclo de producción, desde la siembra hasta la cosecha, es de
aproximadamente
aproximadamente 3 á 4 meses.
Cultivos Semi-Permanantes: Aquellos cuyo ciclo de cultivo es
mayor de un año, pero menores de 5 a 6 años.
Cultivos Permanentes: Son aquellos cultivos cuyo ciclo de
vida económica productiva es mayor de 5 años.
Cultivos Forestales.
Pastizales.
La valoración de cultivos se justifica en cada uno de los siguientes casos:
1. Daños causados a una plantación por terceros.
2. Desaparición de Plantaciones establecidas,
debido a construcciones y/u obras de
infraestructura.
3. Garantía Crediticia
4. Compra-venta de una finca.
VALORACION DE CULTIVOS ANUALES O CICLO CORTO
Los cultivos anuales se valoran en base a los costos de producción, según
la inversión realizada hasta la fecha del avalúo; teniendo en cuenta el
estado sanitario del mismo.
La antigua Fundación de Capacitación e Innovación para el Desarrollo
Rural (CIARA), en su libro Manual de Valoración Rural, emplea diferentes
criterios para valorar los cultivos anuales, dependiendo la etapa de
desarrollo de estos.
a) Primeras etapas de Desarrollo (Cultivo < 40 Días).
b) Etapa avanzada de desarrollo.
c) Plena etapa de producción.
Primeras Etapas de El valor del cultivo se asume como el
Desarrollo equivalente a los gastos incurridos hasta
(Cultivo < 40 Días). el momento del avalúo, además del
interes por el riesgo que pudiese
involucrar el proceso productivo.
G PRODUCC = Gastos de Producción
V cult = G PRODUCC [1 + (id * e)] Id = Tasa de Interés Diaria
e = Edad del cultivo al momento del
avalúo
Los cultivos anuales comprenden diferentes elementos que determinan su
estado y calidad, donde juega un papel importante la pericia del tasador, lo
que insta a concluir si su desarrollo es normal o no.
Ejemplo: Determinar el valor de una hectárea de Arroz (Oryza sativa L.)
a los cuarenta (40) días de sembrado.
Cultivo Arroz (Oryza sativa)
Ciclo Vegetativo 80 a 120 Días
Costo Producción
389.395,00 Bs./ha.
(01 ha.)
V Cult = 220.000 *[1+(0,00035*40)] Bs.
Gastos Producc
220.000,00 Bs./Ha.
(40 Días)
V Cult = 223.080,00 Bs.
Tasa Pasiva Anual (i) 13,00 % Anual
Tasa Pasiva Diaria (id) 0,035 %
Etapa Avanzada de Se basa en valorar el cultivo,
Desarrollo capitalizando el ingreso neto en
función de la producción estimada, los
gastos hasta el momento del avalúo y
el tiempo que resta hasta la cosecha.
V= Valor del cultivo
V Cult = VP – [ G*
1
(1+i)t ] VP= Valor estimado de la producción
G= Gastos a realizar, desde el momento
del avalúo a la cosecha
Donde: i = Tasa de interés agrícola anual
VP = Rend Producc * Vmerc t = Tiempo que resta desde el momento
del avalúo hasta la cosecha
VP= Valor de la producción estimada
P = Producción Estimada (Ton/Ha)
Vmerc = Valor de mercado de la producción (Bs./Ton).
Otra forma de determinar el Valor del Cultivo en la etapa de Desarrollo
Avanzada, es la citada por el Prof. José Contreras, quien usa el criterio del
valor de la producción afectado por la relación edad ciclo del cultivo, al
momento del avalúo.
V Cult = Valor del Cultivo
VP= Valor estimado de la producción
V Cult = V P * ( e
Ciclo ) E = Edad del cultivo a la fecha del avalúo
Ciclo = ciclo de vida del cultivo
Plena Etapa de El valor del cultivo viene dado por la
Producción diferencia entre el valor de la producción y
los gastos de la cosecha.
V= Valor del cultivo
VA = VP - G Cosecha VP= Valor estimado de la producción
G Cosecha = Gastos de Cosecha
Ejemplo: Valorar 100 Has de Arroz (Jun 2014) Precio Productor = 25 Bs./Kg.
Cultivo - Arroz (Oryza sativa) Bolívares Rendimiento = 4.500,00 Kg/Ha
Preparación Tierra 5.600,00 Superficie = 100 Has.
Siembra 8.585,60
Control de Malezas 7.993,20 V Cult = (25 * 4.500) – 4.950
Fertilizacion 2.756,00 V Cult = 107.550 Bs/Ha.
Proteccion Espiga – Madurac. 17.254,00
Riego 4.600,00 V Cult Total = 107.550 Bs/ha * 100 Has.
Cosecha 4.950,00
V Cult Total = 10.755.000,00 Bs.
Total (Bs./Ha.) 51.920,00
VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES
Una manera de valorarlos, de acuerdo al Manual de Valoración Rural (Fundación
CIARA), es a través de:
La determinación para el momento del avalúo, de los gastos
directos (Fundación y Mantenimiento) efectuados en el
cultivo, a los cuales se les adiciona el valor estimado de la
cosecha, deduciendo de esta los gastos indirectos
(Intereses, Beneficio y Renta).
A la sumatoria anterior se le resta el valor de la cosecha ya
percibida, deduciendo también gastos indirectos.
El resultado obtenido se lleva a valor presente (fecha del
avalúo), considerando la tasa de interés y el tiempo que
resta hasta la cosecha
VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES
La valoración de cultivos semipermanentes se expresa a través de la ecuación
matemática:
Donde:
V Cult = Valor del cultivo
G= Gastos directos efectuados hasta el momento de la valoración.
P= Valor de la producción estimada.
e= Tiempo hasta el momento del avalúo (Edad del cultivo).
CC = Tiempo o ciclo del cultivo.
a= Valor estimado de la cosecha, antes del avalúo.
i= Tasa de interés en el tiempo desde la valoración a la cosecha.
t= Tiempo desde la valoración a la cosecha. (inicio).
Gstos (G) = Gastos Directos + Gastos Indirectos
Gastos Dir. = Costo de Fundación + (N * Costo de Mantenimiento)
Gastos Indir. = Interés Gastos Directos + Beneficio + Renta
Inter G. Dir. = Capitalización de gastos directos
Beneficio = Se estima el 10 % sobre el ingreso bruto de la producción
Renta = Ingreso Bruto – Gastos Directos
VALORACION DE CULTIVOS PERMANENTES
La valoración de cultivos permanentes según el Manual de Valoración Rural
(Fundación CIARA), se realiza de acuerdo a la etapa de desarrollo en que se
encuentra el cultivo al momento del avalúo.
a) Etapa Improductiva
b) Etapa Productiva y
c) Etapa de Decadencia
Etapa de Improductiva El valor de la plantación se determina a
través de la sumatoria de los costos de
fundación y mantenimiento.
La etapa improductiva de una plantación va desde la fundación hasta el
momento en que el valor de la producción o cosecha supera a los costos de
mantenimiento.
Etapa de Productiva Valor del cultivo a través del ingreso
neto. Es decir, deduccir al valor de la
producción, los costos de fundación y
mantenimiento de la plantación para el
año del avalúo.
VA = VP - ( CF + CM) Donde:
‒ VA = Valor Actual del Cultivo
‒ VP = Valor de la Producción
‒ CF = Costo de Fundación
‒ CM = Costo de Mantenimiento
Este planteamiento se basa en que el productor al recibir ingresos por
concepto de la venta de la cosecha, los costos de producción ya han
sido retribuidos.
Etapa de Decadencia El valor del cultivo al igual que en la etapa
de productiva, viene dado por el ingreso
neto, al cual se le deducen los costos de
fundación y mantenimiento.
VA = VP - ( CF + CM)
Siempre y cuando el manejo de la
plantación permita alargar su ciclo
vegetativo.
Ejemplo:
Se requiere valorar una plantación de Palma Aceitera de 7 años de edad, en
optimas condiciones fitosanitarias y plena producción, cuya superficie es de 120
Has., con una densidad de 143 plantas/Ha, un rendimiento de 18.000 Kg/Ha/Año
(18 Ton / Ha / Año).
Cultivo: Palma (Elais guinnensis)
Bolívares (Bs)
Rend: 18.000 Kg/Ha/Año
Fundación y Mantenimiento 1er Año. 585,000,00
Mantenimiento 2do Año. 113.925,00
Mantenimiento 3er Año. 77.280,00
Mantenimiento 4to a 7mo Año. (186.380,00 Bs/Ha.) 559,140,00
Total (Bs./Ha.) 1.521.725,00
VA = VP - ( CF + CM) VA = VP - 1.521.725,00 Bs.
VP = Rendimien * Precio Merc Producc Rend = 18 Ton / Ha / Año
Precio = 225.000,00 Bs / Ton
VP = 18 Ton / Ha / Año * 225.000,00 Bs / Ton = 4.050.000,00 Bs / Ha / Año
VP (Ha) = 4.050.000,00 Bs/Ha - 1.521.725,00 Bs/Ha = 2.528.275,00 Bs/Ha
VA (Plantación) = 2.528.275,00 Bs/Ha * 120 Ha = 303.393.000,00 Bs
VA = 303.393.000,00 Bs
VALORACION DE CULTIVOS FORESTALES
El valor de un cultivo forestal viene dado por el volumen de madera se
estime va a producir la plantación.
El volumen de madera se determina a través de su cubicación, para lo
cual se requiere conocer la siguiente información:
Cantidad o numero de arboles existentes (Densidad
de la Plantación).
Altura del tronco o fuste.
Diámetro promedio o diámetro a la altura del pecho
(DPA).
DIÁMETRO: El Diámetro Normal (d) o Diámetro a la
Altura del Pecho (DAP) del árbol se mide a 1,30 metros
sobre el nivel del suelo y su medición depende del tipo
de terreno y la forma del fuste.
ALTURA: La altura total de un árbol se define como la
diferencia de nivel entre la base del árbol y el ápice,
mientras que la altura comercial se define como la
longitud del fuste que puede ser aprovechado dentro
de un mercado.
El fuste, se refiere al componente principal del árbol y como tal
proporciona el mayor porcentaje de la biomasa total, especialmente en
árboles de edades avanzadas. Es la altura que va desde el suelo hasta la
base de la copa del árbol.
CUBICACIÓNFORESTAL (VOLUMEN DE ÁRBOLES EN PIE): Se refiere a el
espacio ocupado por la madera de un individuo arbóreo dentro de un
ambiente o ecosistema.
El volumen total se define como la cantidad de
madera estimada en metros cúbicos a partir del
tocón hasta el ápice del árbol. El volumen comercial
no incluye las ramas, partes afectadas del individuo
y segmentos delgados del fuste.
El volumen comercial no incluye las ramas, partes
afectadas del individuo y segmentos delgados del
fuste.
La estimación del volumen o cubicación de madera en pie, de acuerdo a
la resolución Nro. 86, articulo 03, del Ministerio del poder popular para
el Ambiente, promulgada en Gaceta Oficial nro. 39.047 de fecha
29/10/2008, establece como formula de calculo, la ecuación:
V = 0,605 * d 2 * h V = Volumen expresado en metros
cúbicos (m3).
d = Diámetro medido sobre la corteza,
a una altura de 1,30 metros desde el
nivel del suelo (DAP).
h = Altura del fuste, expresado en
metros (m).
0,605 = Factor de Forma del fuste
Para la estimación de volúmenes o cubicación de madera en rolas, de
acuerdo a la resolución Nro. 86, articulo 01, del Ministerio del poder
popular para el Ambiente, establece como formula de calculo, la
ecuación matemática de Smalian:
V = Volumen expresado en metros
cúbicos (m3).
d0 = Diámetro medido a un extremo
de la rola.
d0 = Diámetro medido a un extremo
de la rola.
L = Longitud de la rola, expresada en
metros (m).
Una vez estimado el volumen de madera presente en la plantación, este
se multiplica por su valor de mercado (Bs/m3), según la especie plantada;
obteniéndose asi el valor de la plantación
VALORACION DE PASTIZALES
Pastos Naturales
Pastizales
Pastos Introducidos
Pastos Naturales Aquellos que se producen en
forma espontánea, poseen
menos contenido de proteínas y
asi como palatabilidad.
Queda a criterio del avaluador el valor de mercado asignado a dichos
pastos. No existen en el mercado valores unitarios del costo de
producción por hectárea; ya que en las fincas no lo siembran en forma
comercial, estos se dan de forma espontanea o natural.
Pastos Introducidos Aquellos que se comercializan dentro
de un mercado; no se dan de manera
espontanea, deben ser establecidos.
Valoración de Pastos ‒ Condiciones fitosanitarias.
‒ Edad.
‒ Los pastos se clasifican en:
Naturales e Introducidos
Pastos Introducidos VA = VR - GT.
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de reposición.
GT = Gastos totales, si los pastos
poseen, enfermedades, plagas
o están enmalezados.
La valoración de pastos introducidos emplea el criterio del valor de
reproducción, es decir, el costo de fundación de una hectárea del pasto
objeto de avalúo.
De acuerdo a la teoría o bibliografía, se toma en
consideración el costo de fundación por hectárea
(año uno); no se valora los años de mantenimiento.
