ÍNDICE

INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO PRIMERO: DISPOSICIONES GENERALES
1. Antecedentes
2. Definición de Hipoteca- artículo 1097
3. Formalidades de la hipoteca - artículo 1098
4. Requisitos de validez de la hipoteca - artículo 1099
5. Carácter inmobiliario de la hipoteca - artículo 1100
6. Indivisibilidad de la hipoteca - artículo 1102
7. Hipoteca sobre conjunto de bienes que conforman una explotación económica -
artículo 1103
8. Garantía de obligación futura o eventual - artículo 1104
9. Hipoteca sujeta a modalidad- artículo 1105
10. Prohibición de hipotecar bienes futuros - artículo 1106
11. Cobertura de la hipoteca - artículo 1107
12. Garantía de títulos transmisibles - artículo 1108
13. Hipoteca de varios inmuebles - artículo 1109
14. Cumplimiento anticipado de la obligación - artículo 1110
15. Nulidad del Pacto Comisorio - artículo 1111
CAPÍTULO SEGUNDO: RANGO DE LAS HIPOTECAS
1. Preferencia de hipotecas - artículo 1112
2. Hipotecas ulteriores - artículo 1113
3. Cesión de rango preferente - artículo 1114
CAPÍTULO TERCERO: REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA
CAPÍTULO CUARTO: EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS
1. Acción Personal y acción real del acreedor - artículo 1117
CAPÍTULO QUINTO: HIPOTECAS LEGALES
1. Hipotecas legales - artículo 1118
2. Constitución de pleno derecho - artículo 1119
3. Renuncia y cesión de rango - artículo 1120
4. Normas supletorias aplicables - artículo 1121
CAPÍTULO SEXTO: EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
1. Causales de extinción - artículo 1122
CONCLUSIÓN
BIBLIOGRAFÍA

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 INTRODUCCIÓN

Por medio de este trabajo de investigación denominado “La hipoteca”, en donde esta
constituye una garantía importante para otorgar seguridad jurídica al acreedor y al deudor.
La versatilidad de esta garantía se ha visto opacada con los intentos de algunos legisladores
por brindar mayores facilidades a ciertos sectores de la población trastocando instituciones
que se concibieron como soluciones a la desconfianza del acreedor por el pago de su
acreencia y la del deudor por alcanzar mejores oportunidades de crédito y el de recuperar el
bien afectado.
En esta investigación nos hemos acompañado de nuestro Código Civil, por lo cual
dividimos el tema en seis capítulos, como primer capítulo tenemos a las disposiciones
generales en el cual se desarrolla los antecedentes, la noción de hipoteca, la formalidad, sus
requisitos de validez , carácter inmobiliario, la extinción de la hipoteca, indivisibilidad de la
hipoteca, hipoteca sobre conjunto de bienes que conforman una explotación económica,
hipoteca sujeta a modalidad, la prohibición de hipotecar bienes futuros, la garantía de
obligación futura o eventual y de títulos transmisibles, hipoteca de varios inmuebles ,
cumplimiento anticipado de la obligación y la nulidad del pacto comisorio. El segundo
capítulo es del rango de las hipotecas, expone la preferencia de hipotecas, hipotecas
ulteriores y cesión de rango preferente. El tercer capítulo indica la reducción de la hipoteca,
comprende la reducción judicial y del monto de la hipoteca. El cuarto capítulo aborda los
efectos de la hipoteca frente a terceros, se presenta la acción personal y acción real del
acreedor. El quinto capítulo hace referencia a las hipotecas legales, constitución e
inscripción de hipoteca legal, la renuncia y cesión de rango y normas aplicables a la
hipoteca legal. Y por último tenemos al sexto capítulo, la extinción de la hipoteca , que hace
mención a las causas de extinción de la hipoteca.

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 CAPÍTULO PRIMERO : DISPOSICIONES GENERALES

1. Antecedentes
La hipoteca es una institución creada directamente en el Derecho Romano, aunque ella
tenga numerosos puntos de contacto con el Derecho Griego. Señala que fue en Roma en
donde cobró caracteres saltantes y de allí ha ido evolucionando hasta tener la trascendencia
que tiene en nuestros días. Sin embargo, cabe señalar que el sistema hipotecario romano era
diferente, por cuanto los gravámenes tenían caracteres generales y carecían de publicidad,
de modo que los terceros adquirentes del dominio se veían permanentemente sujetos al
riesgo de una hipoteca fantasma u oculta con la subsiguiente falta de seguridad. En Perú los
redactores añadieron la hipoteca en el código de 1852, inspirados por la legislación
española y en el código napoleónico. A sus inicios fue muy poco conocido y había
bastantes falencias por que no había un registro que garantice seguridad, con el tiempo se
fueron creando las instituciones que hoy en día conocemos, Sunarp.
2. Definición de Hipoteca- artículo 1097
El artículo 1097 del Código Civil define a la hipoteca señalando que: “Por la hipoteca se
afecta un bien inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de
un tercero". La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.
La hipoteca es un derecho real de garantía, porque se afecta un inmueble “en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación”.
La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación.
Esta última es la principal y tiene vida propia. Puede subsistir sin la garantía, en cambio, la
hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligación. La
hipoteca debe recaer necesariamente sobre un bien inmueble, considerándose bienes
inmuebles conforme al artículo 885 del Código Civil modificado por el Decreto Legislativo
1400 publicado 10 de setiembre del 2018, los siguientes:
El suelo, el subsuelo y el sobresuelo
El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estacadas.
a) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos
b) Los diques y muelles
c) Las concesiones para explotar servicios públicos
d) Las concesiones mineras obtenidas por particulares

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 e) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro
f) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
En la hipoteca no hay desposesión, porque el bien queda en poder del constituyente. La
razón es que la inscripción del gravamen es obligatoria, y surte efecto frente a terceros desde
el día de su inscripción en el Registro.
La hipoteca no garantiza necesariamente una obligación propia, es decir, una obligación del
constituyente del gravamen. Sin embargo, puede asegurar una obligación ajena. Siendo el
caso que el constituyente de la garantía no tiene calidad de fiador, salvo que expresamente
haya asumido tal carácter. Si no es fiador, el tercero constituyente de la hipoteca no
responde con todos los bienes que integran su patrimonio sino únicamente con el bien
afectado.
La hipoteca confiere el derecho de preferencia. Esto significa que, con relación a
determinados acreedores, el acreedor hipotecario cobra primero con cargo al precio de venta
del bien hipotecado. De conformidad con la Ley General del Sistema Concursal N° 27809,
en los procedimientos de disolución y liquidación, los acreedores hipotecarios cobran en
tercer lugar, después de los trabajadores y de los alimentistas.
El acreedor hipotecario goza también del derecho de persecución que le permite ejecutar el
bien hipotecado, en caso del incumplimiento del deudor, cuando esté en poder de un tercero
3. Formalidades de la hipoteca - artículo 1098
Según el Artículo 1098 del código civil señala que la hipoteca se constituye por escritura
pública, salvo disposición diferente de la ley. Es decir, "escritura pública" o aquella prevista
por la ley ("documentos privados con firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.).
Estas formalidades servirán igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados
(ej. modificación, rectificación, ratificación, levantamiento o cancelación, etc.), salvo que
exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales. Es necesario indicar
que, en tanto la constitución de hipoteca no se inscriba en el registro, sólo tendrá eficacia
obligacional o inter partes (obligación de gravar), ya que la existencia jurídica de la hipoteca
como derecho real (gravamen) se halla sujeta a su publicidad registral, de conformidad con
el artículo 1099 del Código Civil, al ser la inscripción una conditio sine qua nom 23 de su
existencia.
Según reconoce la doctrina unánimemente, existen diferencias sustanciales entre forma y
formalidad de los actos o negocios jurídicos; en ese sentido, "toda declaración requiere de
una forma externa (o sabida ausencia de ella) que refleje la voluntad; pero no todo negocio
reclama de formalidad"

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4. Requisitos de validez de la hipoteca - artículo 1099
En el artículo 1099, son requisitos para la validez de la hipoteca:
a) Que afecte el bien del propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a
ley.
Este inciso se refiere genéricamente al propietario". Teniendo en cuenta el carácter
constitutivo de la inscripción de la hipoteca, creemos que tal afirmación es parcial.
Conforme al artículo 2015 del Código Civil, "ninguna inscripción, salvo la primera,
se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane"; por lo que, si
bien el propietario "no inscrito" puede igualmente gravar el bien, sin embargo, al no
existir tracto sucesivo -no figura como "titular registral" Conforme reconoce la
doctrina y la jurisprudencia, en virtud del principio de fe pública registral los
terceros que adquieran derechos del "titular registral" no propietario (hipoteca a non
domino) no deberán verse perjudicados por esa circunstancia; de allí que el artículo
2014 del Código Civil prescribe que: "el tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos"
b) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
Este inciso, se refiere al principio de especialidad en cuanto al crédito garantizado.
Estaremos frente a una "obligación determinada" cuando la obligación está
perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estará ante una "obligación
determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede llegarse a
establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades
c) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble.
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripción es 26 constitutiva;
en efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurídico con su inscripción
registral. Constituye fundamento de la inscripción constitutiva el hecho de que la
constitución de hipoteca no exige desposesión ni desmembración de la propiedad; es
decir, el propietario hipotecante mantiene su posesión en todo momento; es por este
motivo que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de publicidad y
oponibilidad del mismo, en protección de los terceros adquirentes.

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 En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripción de la hipoteca, debe
mencionarse que, conforme al "principio de titulación auténtica" consagrado en el
artículo 2010 del Código Civil, "la inscripción se hace en virtud de título que conste
en instrumento público, salvo disposición contraria", lo que concordado con el
artículo 1098, implica que deberá presentarse el parte notarial de la escritura pública
correspondiente u otro documento, en caso de que exista norma especial que autorice
su empleo (documento privado con firmas legalizadas, formulario registral, etc.)
5. Carácter inmobiliario de la hipoteca - Artículo 1100
El artículo 1100 del Código Civil prescribe que: La hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados, es decir esta norma está dirigida a precisar, en un sentido
determinado, el diseño del derecho de 27 hipoteca en nuestro ordenamiento y, a la vez, un
mandato relativo al contrato de hipoteca, que impone que el objeto del mismo sea
específicamente determinado.
Borda nos enseña con claridad que si bien ya en Roma se concibió que la hipoteca podía
afectar tanto bienes inmuebles como bienes muebles; pronto el Derecho restringe el alcance
de las hipotecas a los bienes inmuebles. La razón de este cambio tuvo que ver con que los
bienes muebles, cuando eran afectados en hipoteca, en la medida en que quedaban en
posesión de los deudores, se perdían con facilidad y ocasionan frecuentemente conflictos,
haciendo el vehículo hipotecario inseguro para estas transacciones. Frente a esta realidad, -
sigue- se optó por restringir las hipotecas a los bienes inmuebles (Borda)
Así, si tenemos por objeto a la utilidad o bien que persiguen las partes a través del vehículo
negocial, puede afirmarse que en un contrato de hipoteca el objeto es el derecho real de
hipoteca, Precisamente, es la obtención de este bien patrimonial el elemento que permite
componer los intereses en el negocio hipotecario. Por determinación, en sede de negocios
jurídicos, se advierte que el bien debe ser individualizado o deben las partes establecer por
lo menos los mecanismos para su individualización, Tal individualización consiste en su
especificación al punto de que sea posible identificarlo de entre el conjunto de bienes de
especie similar o idéntica a los que también podría referirse el negocio
6. Indivisibilidad de la hipoteca - artículo 1102
“La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”
El artículo menciona acerca de una característica básica y primordial de la hipoteca, en este
caso hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca como tal, y no solo ello, si no, que su
alcance se puede prolongar en el tiempo, por ello se habla de que este subsiste, como una
sola obligación. Varsi & Maldonado citando a Becerra (2011) nos dicen que:

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 “el artículo 1102 del Código es una norma dispositiva; esto es, las partes pueden pactar en
contrario; ello resulta lógico pues el único beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca
es el acreedor de la obligación –o eventualmente sus sucesores– con lo que al Estado no le
interesa imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al derecho real
mismo” (VARSI ROSPIGLIOSI & TORRES MALDONADO, 2019, pág. 168).
Naturalmente la doctrina nos señala el interés particular sobre el carácter de indivisibilidad
de la hipoteca, este se resume en el interés del acreedor de la obligación, cabe destacar de
igual manera que, el Estado como tal, es ajeno al interés de imponer, en este caso, la
indivisibilidad a los acreedores.
7. Hipoteca sobre conjunto de bienes que conforman una explotación económica - artículo
1103
“Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca,
toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre
sí”.
El presente articulado carece de mayor desarrollo, puesto que, en este sentido, la norma es
clara al momento de desarrollarse, y se destaca que los contratantes están facultados
plenamente a considerar el conjunto de bienes o como lo denomina “toda la explotación
económica” como una sola unidad, cabe mencionar que la finalidad de esta unidad son los
efectos de la hipoteca.
8. Garantía de obligación futura o eventual - artículo 1104
“La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual”
Así mismo este articulado establece la garantía de la hipoteca en el espacio tiempo, es por
ello que desarrolla el aseguramiento de las obligaciones previamente pactadas, VEGA DE
LA ROSA desarrolla este aspecto de la siguiente manera, “Sobre la constitución de la
hipoteca se ha señalado que la misma tiene por finalidad asegurar el cumplimiento de una
obligación determinada. la hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual; es
decir, la hipoteca puede garantizar una obligación aún no nacida, inexistente” (VEGA DE
LA ROSA, 2016, pág. 7). En su extenso desarrollo también nos explica que la hipoteca
puede alcanzar una obligación aún no nacida, en su extremo incluso, inexistente. De la
misma manera, desarrolla MEJORADA, quien propone que “Código Civil admite
expresamente que se pueden garantizar con hipoteca obligaciones futuras o eventuales. Las
cláusulas penales contienen obligaciones eventuales, pues solo son exigibles si se produce el
incumplimiento de la obligación principal” (MEJORADA, 2018). En una interpretación más
extensa de la finalidad del articulado, tenemos que expande el propósito de la garantía no

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 solo limitándose a la obligación futura, si no, a que eventualmente esta obligación no se
cumpliera, el autor, sin embargo, aclara que está garantía debe ser expresa en las cláusulas
penales de la hipoteca.
Tenemos a su vez que, la hipoteca en el sentido amplio puede abarcar cualquiera obligación
resultante de la previa negociación por las partes, este alcance no solo se limita por la
obligación en sí, si no, también por su espacio-tiempo, es por ello que, el legislador
oportunamente desarrolla mediante la ley, que la hipoteca puede garantizar dicha obligación
en un futuro y/o eventualidad, así lo desarrollan VARSI & MALDONADO:
“el Código admite que se pacten hipotecas frente a cualquier tipo de obligaciones, para la
cobertura de obligaciones existentes o no a la fecha de constitución, lo cual es corroborado
con el artículo 1104 cuando menciona que -la hipoteca puede garantizar una obligación
futura o eventual-” (VARSI ROSPIGLIOSI & TORRES MALDONADO, 2019, pág. 162)
Por último tenemos el desarrollo doctrinal de GARRIDO, quien, en el trabajo de
investigación de su tesis, llega a la siguiente conclusión:
“Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligación, no tiene razón de ser por sí misma,
sino como garantía de un derecho de crédito. Sin embargo, hay situaciones que no pueden
desconocerse y son admitidas por la legislación, que dejan de lado el carácter accesorio de la
hipoteca cuando se constituye; son los casos de las hipotecas, en garantía, de una obligación
futura o eventual” (GARRIDO VILLEGAS, 2019, pág. 33)
9. Hipoteca sujeta a modalidad- artículo 1105
“La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.”
En el desarrollo amplio del presente artículo, se debe entender que existe, hasta cierto punto,
plena libertad por los contratantes para establecer las condiciones y plazos de una
determinada hipoteca, sin embargo la limitación se puede ver manifestada por el
vencimiento del tiempo, lo cual nos puede llevar a una figura similar a la prescripción ,es así
como VARSI & MALDONADO Citando a Beaumont 2011 desarrollan que “El plazo de la
hipoteca puede ser inicial o suspensivo, final o resolutorio, así como cierto e incierto. De
esta manera, podrá pactarse que la hipoteca produzca sus efectos desde y hasta determinada
fecha. Pasado el plazo, final o resolutorio, no podrá ejecutarse el bien gravado con la
hipoteca” (VARSI ROSPIGLIOSI & TORRES MALDONADO, 2019)
Compensando con lo anterior desarrollado, GARRIDO, comentando acerca de la
imposibilidad de ejecutar el bien luego de vencido el plazo, explica que “Asimismo, por el
vencimiento del plazo al que está limitada la hipoteca o por el cumplimiento de la condición
resolutoria a que está sujeta la hipoteca” (GARRIDO VILLEGAS, 2019, pág. 33).

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[Link]ón de hipotecar bienes futuros - artículo 1106
“No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.”
Otra limitante, o prohibición como lo desarrolla la propia norma, se establece en el presente
artículo, por el cual establece la imposibilidad de constituir una hipoteca sobre bienes
futuros, se debe entender la caracteriza principal de estos bienes, que son indeterminados,
inciertos en su extremo imposibles de existir, VARSI & MALDONADO al respecto“ exige
que el gravamen recaiga sobre inmuebles específicamente determinados, por otro lado, no
puede haber hipoteca sobre bienes futuros” (VARSI ROSPIGLIOSI & TORRES
MALDONADO, 2019, pág. 165). En ese sentido es claro, la hipoteca en ningún extremo
podrá constituirse sobre bienes inexistentes “futuros”.
Así mismo GARRIDO concluye que “no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros,
esta es una norma de orden público, por tanto, no existe pacto válido posible que establezca
una hipoteca sobre un bien que se concibe como futuro''. (GARRIDO VILLEGAS, 2019,
pág. 30) en este último punto, se aclara que la figura de la hipoteca sobre bien futuro, no es
jurídicamente posible, sobrepasando así la voluntad de las partes.
11. Cobertura de la hipoteca - artículo 1107
El Artículo 1107 del Código Civil prescribe que: "La hipoteca cubre el capital, los intereses
que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio".

El acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y tercero (posibles acreedores o adquirentes

del inmueble hipotecado). Algunas de dichas características son la accesoriedad, la
publicidad y la especialidad.

La especialidad se relaciona directamente con la extensión de la hipoteca. Al respecto, el

artículo bajo señala "la hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del
seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio". Analicemos cada uno de los
conceptos comprendidos en la hipoteca:

Entendemos por capital el principal del crédito, el monto del préstamo otorgado y
financiado. Es común que el monto del gravamen (suma por la que se compromete el
inmueble, hasta por la cual responderá el bien ante una eventual ejecución de la garantía)
coincida con el monto del capital. No obstante, en oportunidades el gravamen se constituye
incluso hasta por un monto menor al del capital, probablemente porque el valor del
inmueble no permite establecer como gravamen un monto mayor. En estos casos se procura
que la diferencia esté cubierta con otra garantía. La diferencia entre el monto del gravamen

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y el monto del capital debería ser entendida no como una obligación inexistente sino como
una obligación futura. El artículo 1104 permite que la hipoteca garantice obligaciones
futuras. Así, la hipoteca se establece por un monto mayor al del capital para que cuando
proceda su ejecución asegure también la obligación futura; ello en nada afecta la
accesoriedad de la hipoteca.

La hipoteca debe extenderse sólo hasta por el monto del gravamen que aparezca inscrito en
Registros Públicos, es recomendable que el gravamen se establezca por un monto mayor al
del capital de forma tal que alcance para cubrir, entre otros, los intereses del crédito. No
obstante, la hipoteca cubre intereses, primas del seguro y costas en virtud de lo dispuesto en
el artículo; el bien responderá sólo hasta cierto límite: el monto del gravamen inscrito en
Registros Públicos. Más allá del importe del gravamen, el crédito no goza de preferencia
alguna. Los intereses tienen el carácter de una prestación accesoria del crédito principal. De
ahí que, atendiendo al criterio de accesoriedad, la hipoteca garantiza el pago de los intereses
que devengue el crédito

Como consecuencia de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito, y en tanto los

intereses sean "obligaciones garantizadas" con la hipoteca, la obligación accesoria de pago
de intereses también debe ser determinada o determinable. El tipo de interés pactado debe
consignarse, en principio, en el documento de constitución de la garantía hipotecaria e
inscribirse en Registros Públicos. La finalidad es que los terceros conozcan la
responsabilidad del bien hipotecado y, en caso de que el gravamen sea determinable,
conozcan los criterios para su determinación.

El artículo 1107, señala que la hipoteca cubre el capital, los intereses que este devengue, las
primas del seguro y las costas del juicio. Teniendo en consideración ambos enunciados. La
hipoteca cubre la deuda solo hasta por el monto del gravamen inscrito en Registros
Públicos. Primas del seguro y costas del juicio, en caso de que el inmueble hipotecado se
encuentre asegurado, las primas que el acreedor hipotecario pague por dicho seguro también
estarán cubiertas por la hipoteca. Ante un incumplimiento, el acreedor hipotecario está
facultado a iniciar un proceso de ejecución de garantía y solicitar la venta judicial del
inmueble hipotecado (sin perjuicio de las formas extrajudiciales establecidas por ley en caso
de constitución de hipoteca de ciertos bienes inmuebles). Todos los gastos procesales en que
incurra el acreedor hipotecario a fin de ver satisfecho su crédito con los ingresos obtenidos

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producto de la venta judicial del inmueble hipotecado, se encuentran cubiertos por la
hipoteca.

12. Garantía de títulos transmisibles - artículo 1108

El Artículo 1108 del Código Civil prescribe que: "La escritura de constitución de hipoteca
para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, consignará, además de las
circunstancias propias de la constitución de hipoteca, las relativas al número y valor de los
títulos que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la
fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designación
de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las condiciones de dichos
títulos".

Este artículo no hace referencia a cualquier título valor; efectivamente, hace una precisión y
delimitación sólo a aquellos transmisibles por endoso o al portador, nota que nos obliga a
acudir a la Ley de Títulos Valores N º 27287, a fin de reconocer e identificar cuáles son a
los que hace referencia y en qué consisten o qué notas básicas los caracterizan.

Genéricamente, entendemos por título valor a los valores materializados que representen o
incorporen derechos patrimoniales, cuando estén destinados a la circulación y siempre que
reúnan los requisitos formales esenciales que por imperio de la ley les corresponda, según su
naturaleza. (artículo 1.1, Ley N° 27287).

La materialización de los valores, es decir el título-valor documento, es necesario para el

ejercicio del derecho literal y autónomo que contiene. Siendo un documento, tiene
existencia material, consta en papeles escritos en los cuales consigna el derecho, para cuyo
ejercicio son sustanciales.

Los títulos valores pueden ser de tres clases:

● El Título Valor al Portador. - Es aquel que tiene la cláusula "al portador''

otorgando la calidad de titular de los derechos que representa a su legítimo poseedor.
Este tipo de título se transmite por simple tradición, es el título especialmente apto
para la circulación de los créditos y el que mejor responde a la necesidad esencial del
tráfico moderno de facilitar la negociación de todo elemento patrimonial, trátese de
obligación o de derecho real.

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 ● El Título Valor a la Orden. - Es el emitido con la cláusula "a la orden'', con
indicación del nombre de la persona determinada, quien es su legítimo titular. Esta
clase de títulos se transmite por endoso y consiguiente entrega del título, salvo pacto
de truncamiento entre el endosante y el endosatario.
● Los Títulos Valores Nominativos. - Son aquellos emitidos a favor o a nombre de
persona determinada, quien es su titular. Esta clase de títulos valores se transmiten
por cesión de derechos. Para que la transferencia del título valor nominativo surta
efecto frente a terceros y frente al emisor, la cesión debe ser comunicada a este para
su anotación en la respectiva matrícula; o, en caso de tratarse de valor con
representación por anotación en cuenta, la cesión debe ser inscrita en la Institución
de Compensación y Liquidación de Valores, correspondiente, sin perjuicio de las
limitaciones o condiciones para su transferencia que consten en el texto del título o
en el registro respectivo, de conformidad con el artículo 29.2 de la Ley de Títulos
Valores.

Así el artículo 1108 del Código Civil hace referencia tanto a los títulos valores al portador,
como a los títulos valores a la orden, excluyendo del análisis a los títulos valores
nominativos. Por otro lado, el endoso es la forma típica de transmisión de los títulos valores
a la orden, aun cuando estos pueden transmitirse válidamente por otros medios; a estos otros
los denominaremos, atípicos.

La hipoteca puede constituirse en garantía de una obligación específica y determinada, y

también para garantizar una obligación futura o eventual. Cuando dicha garantía real ha sido
constituida por una empresa para garantizar las líneas de financiamiento que mantenía con
una institución financiera, no resulta de aplicación lo previsto en el artículo 1108 del Código
Civil, porque la hipoteca no se constituyó para garantizar título transmisible por endoso o al
portador, siendo de aplicación lo previsto en el artículo 187 del Decreto Legislativo número
637 -Ley General de Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros-, que dispone que los
bienes dados en prenda o hipoteca a favor de una empresa bancaria o financiera respalda
todas las deudas y obligaciones directas o indirectas, existentes o futuras, asumidas para con
ella por quien los afecte en garantía"

13. Hipoteca de varios inmuebles - artículo 1109

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El Artículo 1109 del Código Civil prescribe que: “El acreedor cuya hipoteca comprenda
varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos ellos simultáneamente o sólo a uno,
aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieran
otras hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta
de los bienes afectados”.

Este artículo puede ser desdoblado en dos extremos: a) por un lado, se plantea la facultad
que tiene el acreedor para perseguir cualquiera de los bienes inmuebles que garanticen la
obligación; y b) se faculta al juez para que luego de realizar la evaluación pertinente sobre la
base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelación en la venta de los bienes.
(Becerra Sosaya, 2011)

Una de las características de la hipoteca es el derecho de persecución; es decir, la facultad

que tiene el acreedor de la obligación garantizada para pretender la enajenación forzosa del
inmueble aun cuando este hubiere sido transferido a un tercero o existieren otras hipotecas
que gravan el predio. Si la hipoteca recae sobre varios inmuebles, puede el acreedor
perseguir a todos los inmuebles o al que arbitrariamente se le ocurra, sin importar el que
dicho predio ya corresponda en propiedad a un tercero y puedan existir otros bienes con los
que se cubre el crédito y que aún son de propiedad del deudor personal; o incluso, puede el
acreedor optar por perseguir a un inmueble que soporta otros gravámenes, con lo que podría
perjudicar a otros acreedores innecesariamente si es que existen otros bienes sin cargas y
que alcanzan para cubrir el crédito.

Este artículo regula propiamente uno de los efectos principales de la indivisibilidad de la

hipoteca, la que en términos generales implica -para este caso en particular- que todos los
inmuebles hipotecados responden ante el incumplimiento del deudor (salvo manifestación
en contrario por parte del acreedor) aun cuando la obligación garantizada se hubiere
extinguido parcialmente. Esta actitud del acreedor, basada en una facultad que le dispensa la
primera parte del artículo, sin duda es injusta, o si se quiere, podemos llevarla incluso a los
límites del ejercicio abusivo del derecho. Por tal motivo, el ordenamiento no ha querido que
la facultad persecutoria del acreedor sea irrestricta, y ha previsto un límite con
pronunciamiento en sede judicial, en la segunda parte del mencionado artículo, el cual
consideramos no es suficiente para evitar el ejercicio abusivo del derecho.

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 No obstante que la segunda parte del artículo busca justamente evitar esta situación de
abuso, y recoge la facultad del juez para que luego de la evaluación pertinente, habiendo
concluido a partir de su poder discrecional, que la causa invocada por el emplazado amerita
por su parte el establecimiento de una prelación para la venta. Es decir que únicamente se le
permite al juez establecer un orden en la venta de los inmuebles hipotecados, de lo que se
entiende que el acreedor siempre pudo dirigir la acción real en razón a todos los inmuebles
gravados, lo que sucede es que, entre estos, el juez podría decidir un orden para su venta.

Borda citado Becerra Sosaya justifica la admisión de esta figura de la siguiente manera: "La
solución es muy importante, porque a veces el acreedor, con evidente abuso, suele elegir el
inmueble que más perjuicios ocasione al deudor o a un tercero. De una manera general
puede afirmarse el principio de que cuando la ejecución de alguno de los varios inmuebles
hipotecados puede ocasionar perjuicios al deudor o a un tercero, el juez está autorizado a
fijar el orden para la venta de los bienes gravados”. (Becerra Sosaya, 2011)

14. Cumplimiento anticipado de la obligación - artículo 1110

El Artículo 1110º del Código Civil prescribe que: "Si los bienes hipotecados se pierden o
deterioran de modo que resulten insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la
obligación aunque no esté vencido el plazo, salvo que se garantice ésta a satisfacción del
acreedor".

Para aplicar la sanción del "cumplimiento de la obligación principal, será necesario que el
deterioro del inmueble gravado sea de una envergadura tal que justifique tan drástica
medida". (Arias Schreiber & Cardenas Quiros, p. 208).

Resulta preciso aclarar cuándo debe considerarse perdido el bien, situación jurídica, que en
el caso de inmuebles generalmente se identifica con su "destrucción'', que a su vez puede ser
total o parcial.

El artículo 1137 del Código Civil establece los supuestos en los cuales puede producirse la
pérdida del bien. Estos son:

a) Por perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial.

b) Por desaparecer de modo que no se tengan noticias de él o aun teniéndolas, no se
pueda recobrar.

14
 c) Por quedar fuera del comercio.

De estos, la pérdida del inmueble objeto de la hipoteca se produce al configurarse

el inciso 1) antes numerado del artículo 1137 del Código Civil: perecer o ser inútil
para el acreedor por daño parcial.

Respecto de la destrucción; esta será parcial cuando subsista parte del inmueble y
aún sea posible continuar afectado por la hipoteca. La destrucción será total en el
caso de que la destrucción del bien sea plena, eliminando completamente al bien.

En consecuencia, para efectos del presente artículo debemos entender el deterioro como
aquel que afecta al bien haciéndolo insuficiente como garantía íntimamente vinculados los
conceptos de destrucción y deterioro del bien. Respecto de la sanción de cumplimiento
anticipado de la obligación; como sabemos, por regla general el acreedor no puede pedir el
cumplimiento de la obligación antes de que venza el plazo; sin embargo, por mandato del
propio Código sustantivo esta regla halla su excepción en la hipoteca. Conforme el artículo
181 inciso 3) del Código Civil, si las garantías disminuyen por acto propio del deudor o
desaparecieran por causa no imputable a este, se pierde el derecho a utilizar el plazo, a
menos que sean inmediatamente sustituidas por otras o equivalentes a satisfacción del
acreedor.

15. Nulidad del Pacto Comisorio - artículo 1111

El Artículo 1111º del Código Civil prescribe que: "Aunque no se cumpla la obligación, el
acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto
en contrario".

El presente artículo establece la prohibición del pacto comisario respecto a los bienes que
son objeto de la hipoteca. Este artículo tiene su antecedente inmediato en el artículo 1024
del Código Civil de 1936, cuya redacción era semejante.

La hipoteca consiste en la afectación de uno o varios bienes inmuebles con la finalidad de

asegurar el cumplimiento de una obligación. En la eventualidad de incumplimiento del
deudor, el acreedor está facultado a solicitar la ejecución judicial de la garantía y a aplicar el
valor obtenido en la subasta, al pago de la obligación. En esta relación, el acreedor se
convierte en el titular de un derecho real que le otorga las facultades de persecución y

15
preferencia sobre los bienes afectados, pudiendo solicitar su ejecución donde quiera que
estos se encuentren y sin importar si han sido transferidos o gravados con posterioridad a la
constitución de la hipoteca.

El pacto comisorio es el acuerdo entre el acreedor y el deudor hipotecario que permite que,
en caso de incumplimiento, aquel se haga pago de la obligación, adquiriendo la propiedad
del bien. El sentido de esta norma es evitar un posible detrimento o perjuicio que sufriría el
deudor o el propietario del bien hipotecado en caso de que el acreedor, ante una situación de
incumplimiento en el pago de la obligación asegurada, se apropie del bien dado en garantía
en pago de una suma inferior a su valor (al valor del bien). (García Careta, 2011)

La hipótesis protegida con esta norma contempla tres aspectos:

● Que las partes hayan convenido que, en caso de incumplimiento del deudor, el
acreedor quede en propiedad del bien.
● Que el bien tenga un valor significativamente superior a la deuda y
● Que si un convenio de esta naturaleza (pacto comisorio) estuviese permitido, sería
impuesto por la parte fuerte (acreedor) a la parte débil (deudor).

La norma asume una supuesta posición de desventaja del deudor en el momento de contraer
la obligación y afectar el bien en garantía, y es a partir de esta premisa que se prohíbe el
pacto comisorio. En teoría, pues, el pacto comisario no es algo perjudicial ni negativo en sí
mismo. Lo que está reñido con los principios de equidad que el Derecho protege, es el abuso
que podría cometer el acreedor apropiándose de un bien de mayor valor en pago de una
deuda de poca cuantía. Una situación así sin duda conlleva perjuicio para el deudor y es esto
lo que debe evitarse.

Adicionalmente y para no dejar abierta posibilidad alguna, sanciona con nulidad cualquier
pacto que pudiera celebrarse y que tenga por objeto permitir al acreedor -a su sola elección-
adquirir la propiedad del bien hipotecado en pago de la obligación no satisfecha. Dicho en
otras palabras, no tendrá eficacia cualquier pacto que autorice al acreedor a tomar en
propiedad el bien hipotecado en caso de incumplimiento del deudor en el pago de la
obligación.

16
 Lo cierto es que, en la actualidad, cuando solo es posible la ejecución judicial de la hipoteca,
advertimos que el sistema no asegura que estos riesgos (apropiación del bien hipotecado a
valor diminuto), que parecen prevenirse prohibiendo el pacto comisorio, no se presenten, lo
que causa perjuicio tanto al acreedor como al deudor. En virtud de esta modalidad, el
acreedor o un tercero quedan facultados por el deudor para proceder a la venta (directa) del
bien hipotecado y aplicar el precio obtenido al pago de la obligación asegurada. Se trata de
un contrato en virtud del cual el propietario del bien hipotecado faculta e instruye al
acreedor o a un tercero para que transfiera bajo cualquier modalidad contractual permitida la
propiedad del bien en las mejores condiciones y aplique el producto de la venta al pago de la
obligación. Esta opción contractual se pacta en forma previa a la exigibilidad de la
obligación.

CAPÍTULO SEGUNDO: RANGO DE LAS HIPOTECAS

1. Preferencia de hipotecas - artículo 1112

Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de

registro, salvo cuando se ceda su rango.

Esta norma está inspirada entre acreedores hipotecarios que inscriban su derecho de forma
sucesiva, tal que la preferencia la otorga la inscripción

2. Hipotecas ulteriores - artículo 1113

No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas.

Este precepto tiene por objetivo favorecer el estímulo al crédito y guarda consonancia con lo
dispuesto en el artículo 882 del Código Civil, en el cual se prescribe que "no se puede
establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.

Ambas normas se inspiran en la libertad de comercio consagrada en el artículo 131 de la

Constitución Política del Perú, mediante el cual se establece, "El Estado reconoce la libertad
de comercio e industria".

3. Cesión de rango preferente - artículo 1114

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El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión
produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente.

De modo que el acreedor hipotecario de primer orden, esto es, el que ocupa el primer rango
por haber registrado primeramente su hipoteca, puede ceder su preferencia al que ocupa un
segundo lugar.

Igualmente, el primer acreedor puede ceder su jerarquía al tercer acreedor hipotecario, con
el consentimiento del acreedor de 126 rango intermedio, o sea del segundo titular del crédito
hipotecario. La permuta de rango, como es obvio, no puede perjudicar al acreedor de rango
intermedio

Es preciso tener en cuenta que respecto de la cesión de rango y de la permuta de rango, en

su caso, no se requiere el consentimiento del constituyente de la hipoteca, por cuanto dichos
actos no importa modificación alguna en el contrato de hipoteca y además porque resulta
indiferente para el deudor el orden de preferencia en caso de realización del bien
hipotecado.

CAPÍTULO TERCERO: REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA

La indivisibilidad es una de las modalidades más típicas del derecho real de hipoteca
establecida en favor del acreedor quien, mediante la indivisibilidad, tiene garantizado su
crédito en todos y cada uno de los inmuebles afectados y con cada parte de ellos, todo lo
cual responde al pago íntegro de dicho crédito y cada fracción del mismo. No obstante la
indivisibilidad, el deudor tiene derecho a la reducción del gravamen y adecuarlo al monto
real de la obligación. Se trata de un beneficio de los deudores para darles mayor seguridad y
para prestigiar la hipoteca. Una garantía que deja el bien que la constituye en poder del
deudor o del hipotecante tiene la necesidad de asegurar, del mejor modo, la obligación.

La reducción de la hipoteca modifica el principio de indivisibilidad, pero responde a

principio de equidad, pues no es justo seguir manteniendo una hipoteca para garantizar una
parte diminuta del crédito, porque esto linda con el abuso de derecho pues en atención a la
indivisibilidad la hipoteca seguirá gravando la totalidad del bien sobre el que se instituyó la
garantía. (Varsi Rospigliosi & Torres Maldonado, 2019)

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Quiere decir, que el principio de la indivisibilidad de la hipoteca, admite que ella pueda ser
reducida por voluntad contractual o por decisión judicial. El titular de la hipoteca posee:
● Un derecho de preferencia en relación a los demás acreedores, estos son pagados por
su orden de gradación y el procedimiento lleva el nombre de procedimiento de
orden.
● Un derecho de persecución contra el tercero adquirente del inmueble hipotecario.
En nuestro país esta característica está regulada en el artículo 1102 del Código Civil cuyo
texto es: "La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados"; de donde aflora su carácter intangible mientras subsiste la obligación. Sin
embargo para menguar en parte esta característica perfectamente explicable si se trata de
reducir el crédito hipotecario por pagos fraccionados, el Código ha previsto la figura de la
reducción de la hipoteca en dos artículos:
● Artículo 1115: Reducción del monto de la hipoteca
“El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor. La
reducción sólo tendrá efecto frente a terceros después de su inscripción en el registro.”

● Artículo 1116.- Reducción judicial del monto de la hipoteca

“El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha
disminuido el importe de la obligación. La petición se tramita como incidente.”

Si comparamos ambos textos podría inferirse lo siguiente:

● El artículo 1115 regularía la reducción voluntaria concertada entre el acreedor y el

deudor, por eso el Código Civil habla de "acuerdo".
● El artículo 1116, la doctrina lo denomina reducción judicial; esta hipótesis se
configuraría cuando obviamente no se accede al acuerdo, en cuyo supuesto el deudor
puede solicitar al Juez. la reducción del monto de la hipoteca, petición que se tramita
como proceso sumarísimo, en cuya secuencia, obviamente la prueba vital será
aquélla que demuestre la disminución del importe de la obligación.

Ambas formas de reducción del monto de la hipoteca son justificables para facilitar al
deudor futuras operaciones crediticias, porque no es lo mismo que el bien esté garantizando
un monto, cuando en realidad éste pudo haber disminuido lo que permitiría al deudor, en

19
 esas circunstancias, acceder a nuevas fuentes crediticias puesto que el bien de su propiedad
liberalizado de cargas económicas podría facilitarla. (Ventura Rivera, 2019)

CAPÍTULO CUARTO: EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

1. Acción Personal y acción real del acreedor - artículo 1117

El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal, o al tercer adquirente del
bien hipotecado, usando de la acción real . El ejercicio de una de estas acciones no excluye
el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide que se ejecute el bien que esté
en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.

Juan Carlos Esquivel Oviedo nos dice que el presente artículo regula las acciones legales
que puede ejercer el acreedor hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndo además en
el supuesto de que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la citada
norma establece que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho crédito exigiendo el pago
al deudor a través de la acción personal o al adquirente del hipotecado ejerciendo la acción
real.

Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras la obligación se
encuentre vigente dicho bien no sea transferido, continuando siempre bajo la esfera
patrimonial del deudor. Frente a un eventual incumplimiento el acreedor puede ejercer la
acción personal, exigiendo el pago al deudor. Si este no cumple con dicho pago, el acreedor
podrá:

a) Solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado para hacerse pago con lo que se
obtenga (que es lo común), o
b) Solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor (lo que
raramente se elige como primera opción, ya que por lo general se pide solo cuando la
ejecución de la hipoteca no llega a cubrir el monto de la deuda).

Que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor, pero que dentro del
plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea transferido a un tercero, saliendo de la
esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual incumplimiento el acreedor podrá:

a) Exigir el pago de la obligación al deudor, ejerciendo igual que en el caso anterior la

acción personal o,

20
 b) Según sugiere la norma, "exigir el pago" al tercer adquirente del bien hipotecado
usando la acción real.

Por un lado, la exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda vez que él debe
pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular de la obligación; si no lo hace, el
acreedor podrá:

a) Solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado (aunque ahora sea de propiedad
del tercero) para hacerse pago con el producto de dicho remate, o
b) Solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor para
posterior remate y pago.

Tal como se dijo anteriormente, el primer supuesto se da ordinariamente en un proceso de

ejecución de garantías; en donde teóricamente confluirían la acción personal y la acción
real, debido a que al fracasar la primera el acreedor continúa el proceso solicitando la
ejecución y remate del bien hipotecado que, en mérito de la transferencia, es ahora del tercer
adquirente. Esto, no obstante, no tiene su correlato en las normas procesales, en las que no
se aprecia tal distinción entre acción personal y acción real. En el segundo supuesto, cuando
el acreedor opta por medidas cautelares sobre otros bienes del deudor distintos al
hipotecado, se observa que siempre se estará ante la misma acción personal; no habrá, pues,
acción real, habida cuenta que el acreedor ha decidido no hacerse cobro con el inmueble
garantizado.

Por otra parte, la posibilidad que sugiere la norma de que el acreedor podría "exigir el pago
al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real", es a nuestro modo de ver
un imposible jurídico. En efecto, técnicamente hablando ningún acreedor puede exigir el
pago de una deuda a un tercero, por más que un bien de propiedad de este último se
encuentre garantizando la obligación; ello porque el obligado a pagar la deuda es el sujeto
pasivo de la obligación, es decir el deudor garantizado, que es la única persona a la que se
puede "exigir el pago", mas en ningún caso al tercero propietario del inmueble hipotecado si
hubiere adquirido el mismo; en todo caso, respecto del tercer adquirente solo se puede
exigir el remate del bien de su propiedad como última etapa del proceso de ejecución de
garantías, a fin de satisfacer el crédito con lo que se obtenga en el remate.

Esto supone, en buena cuenta, que al tercero le alcanza solo la acción real; de modo que lo
único que quiso decir el legislador en la segunda hipótesis del artículo 1117 es que la

21
 hipoteca tiene efectos reipersecutorios, de modo que a pesar de que el bien se transfiera a
terceros, una o varias veces sucesivas, el acreedor no pierde el derecho de hacerse cobro del
crédito solicitando el remate del bien, si el deudor no cumple con el pago.

De otro lado, además de establecer que el acreedor puede ejercer la acción personal y/o la
acción real, la segunda parte de la norma en comentario indica que el ejercicio de la acción
personal no excluye a la real y viceversa, disposición que puede llevar a la errónea
conclusión de que el acreedor hipotecario podría satisfacer doblemente su crédito, esto es,
"cobrándole" tanto al deudor como al adquirente del bien hipotecado.

Consideramos que tal disposición debe ser entendida en el sentido de que no es excluyente
en cuanto al ejercicio de las acciones, pero sí en cuanto a la satisfacción del crédito, el
mismo que solo puede serio por una vía u otra. En otras palabras, el hecho de que el
acreedor pueda ejercer ambas acciones para satisfacer su crédito no significa que tenga el
derecho a cobrar dos veces la misma deuda, puesto que basta que el deudor cumpla con el
pago o que se produzca la venta judicial del bien del tercer adquirente, para que la
obligación se extinga; pues claro está que la ley no ampara el ejercicio abusivo de un
derecho.

Ahora, en el supuesto de que la hipoteca haya sido constituida por una persona distinta al
deudor; es decir, que un tercero haya constituido hipoteca sobre un bien de su propiedad
para garantizar una obligación ajena, nos preguntamos ¿el acreedor podría exigir el pago
del crédito tanto al deudor de la obligación como al tercero propietario del bien hipotecado?
Nótese que en este supuesto el bien es originalmente del tercero, que por lo tanto no es un
tercer adquirente".

En nuestra opinión se aplica por analogía lo establecido en el artículo 1117, de manera que
el acreedor puede ejercer la acción personal contra el deudor, pero tiene también acción real
para solicitar el remate del bien del tercero que sirve de garantía. Nada impide, por lo
demás, que el tercero constituyente de la hipoteca transfiera el bien (ahora sí a un tercer
adquirente"), en cuyo caso le alcanza también la acción real en atención, como se dijo, al
carácter reipersecutorio de la hipoteca.

CAPÍTULO QUINTO: HIPOTECAS LEGALES

1. Hipotecas legales - Artículo 1118

22
 Respecto a esta clase de hipoteca, Canelo (2012) ha desarrollado minuciosamente sus
características en su Manual de Derechos Reales, en donde precisa que las hipotecas legales
se encuentran dentro de los privilegios que la ley acuerda a determinados créditos a fin de
que sean pagados preferentemente. Así pues, es la misma ley la que señala quienes tendrían
tal privilegio.
El artículo 1118 del Código Civil Peruano de 1984 establece que además de las hipotecas
legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
● Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
● La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a
pagarle.
● La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
En razón de lo precisado,de los tres supuestos de hipoteca legal establecidos en el artículo
1118º del Código Civil, el más frecuente es el primero,Torres (2004). De igual manera, de
los tres supuestos podemos deducir que la hipoteca legal no se pacta, sino que se constituye
de oficio.
2. Constitución de pleno derecho - Artículo 1119

El artículo 1119 del Código Civil establece lo siguiente:

“Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos
de los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales
en el registro. las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el
otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.”
El artículo 1119 establece que "Las hipotecas legales ( ... ) se constituyen de pleno derecho",
lo que es, en ·realidad, la esencia misma de esta institución, ya que no requiere del
consentimiento del propietario del bien (se trata de una excepción al principio contenido en
el inciso 1 del artículo 1099 sobre los requisitos de la hipoteca).
La hipoteca legal es entonces aquella que la ley une al crédito, no siendo necesario
inclusive que se constituya por contrato expreso, de donde se concluye que el derecho del
acreedor surge de la inscripción del contrato del cual emana.

23
3. Renuncia y cesión de rango - Artículo 1120
El artículo 1120 del Código Civil establece lo siguiente:
“Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras
hipotecas legales y convencionales. La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y
unilateralmente.”
Esta norma reproduce textualmente el último párrafo del artículo 1027 del derogado Código
Civil de 1936; en ella se reconocen dos caracteres de las hipotecas tanto legales como
voluntarias; estos son: la posibilidad de su renuncia y cesión de rango.
Según faculta el artículo 1120 de nuestro Código, el acreedor puede realizar la renuncia a la
hipoteca "anteladamente", es decir, desde el momento en que se contrae la obligación
principal, mandato que por no ser imperativo, admite la posibilidad de renunciar por acto
posterior, el mismo que puede ser unilateral.
4. Normas supletorias aplicables - Artículo 1121
El artículo 1121 del Código Civil establece lo siguiente:
“Las reglas de los artículos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales en cuanto
sean aplicables.”
El actual artículo 1121, auto delimita el radio que le pueda ser de aplicación a la hipoteca
legal, la normativa general que como sabemos regula la hipoteca voluntaria.
Esta norma es aplicable a la hipoteca legal, en mérito a dos clases de interpretación;
primero, una interpretación literal de la última parte de su texto: "salvo disposición diferente
de la ley", la cual indirectamente reconoce a la hipoteca legal; y segundo, en una
interpretación a contrario, del íntegro del texto, por la cual entendemos que la constitución
no será por escritura pública, solo cuando la ley así lo disponga. En consecuencia, esta
norma puede ser de gran utilidad frente a cualquier pretensión de nulidad del gravamen por
no revestir la forma solemne "prescrita por ley". En caso de que se otorgue escritura pública
para una hipoteca legal, ésta constituirá sólo un medio de prueba.

CAPÍTULO SEXTO: EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

1. Causales de extinción - artículo 1122

La hipoteca se acaba por:

a) Extinción de la obligación que garantiza.

b) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

24
 c) Renuncia escrita del acreedor.
d) Destrucción total del inmueble.
e) Consolidación.

Elena Vásquez Torres nos dice Por la vinculación de la hipoteca con el Registro, debido al
carácter constitutivo de la hipoteca que exige para su nacimiento su inscripción en el
Registro, es importante tener en cuenta no solo las causas generales de extinción, sino que
la hipoteca no se extingue mientras no se cancele su inscripción. El artículo 91 del
Reglamento General de los Registros Públicos señala con carácter general que las
inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo,
salvo disposición expresa en contrario. Ello sin perjuicio de que la inscripción de actos o
derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes.

Esto explica que en ocasiones el Registro publique la existencia de una hipoteca que ya no
existe, porque la obligación se extinguió. La Exposición de Motivos sobre la materia señala
que si no se hace constar en el Registro la cancelación de la hipoteca, puede suceder que si
el acreedor cede su crédito, y, por consiguiente la hipoteca que garantiza, a un tercero que
reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil, el pago realizado por el deudor
resulta inoponible al cesionario del crédito con garantía hipotecaria, quien por reunir la
calidad de tercero registral será mantenido en su derecho.

Como veremos más adelante, la hipoteca también se extingue por caducidad, de

conformidad con el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639. Esta norma ha
introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, como ha quedado establecido en
un precedente de observancia obligatoria del Tribunal Registral.

Existen otras causales de extinción de la hipoteca, como el acuerdo entre el acreedor y

deudor, respecto a la extinción de la garantía hipotecaria y el originado por la venta judicial
del bien afectado por la hipoteca.

1.1. Extinción de la obligación que garantiza

Esta causal es por excelencia el modo principal de extinción, en atención a que la hipoteca
como derecho real de garantía está estrechamente en conexión con el crédito o la obligación.

25
Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligación, no tiene razón de ser por sí
misma, sino como garantía de un derecho de crédito. Sin embargo, hay situaciones que
no pueden desconocerse y son admitidas por la legislación, que dejan de lado el carácter
accesorio de la hipoteca cuando se constituye; son los casos de las hipotecas en garantía
de una obligación futura o eventual reguladas en el artículo 1104 del Código Civil.

1.2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación

Por efecto de la accesoriedad del derecho real de hipoteca, si la obligación resulta

anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas señaladas para el acto
jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá las consecuencias y se extinguirá.
Igualmente, si la obligación se rescinde (artículo 1370 del C.C.) o resuelve (artículo
1371 del C.C.) conforme a lo pactado o en virtud de la ley, la hipoteca se extinguirá.

La Exposición de Motivos del Código Civil sobre la materia expresa que no se incluyó
como causal la nulidad de la obligación, en atención a que siendo la obligación asegurada
nula no puede haber una hipoteca sin crédito válido que garantizar, por ende, no puede
extinguirse lo que no existe.

1.3. Renuncia escrita del acreedor

Esta causal se sustenta en la autonomía de la voluntad como ocurre con la renuncia de

otros derechos reales. En cualquier momento con independencia de la subsistencia de la
obligación, el acreedor puede renunciar a la garantía hipotecaria.

1.4. Destrucción total del Inmueble

Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca queda sin

efecto. Generalmente, para este caso se pacta el derecho a recibir una indemnización o se
contrata un seguro. En caso de que se trate de una destrucción parcial, la hipoteca.
subsiste sobre la porción del bien no afectada por la destrucción, en aplicación de la
indivisibilidad de la hipoteca.

El artículo parece referirse a la destrucción material o física del bien, sin embargo, existe
también la posibilidad de la pérdida jurídica del bien. Si bien no se encuentra
expresamente contemplada, la pérdida del dominio o del derecho real hipotecado también
genera la extinción de la hipoteca.

26
 1.5. Consolidación

Este es un supuesto especial, la doctrina lo llama confusión de derechos. No se refiere al

caso general de extinción de la obligación cuando en una misma persona concurre la
cualidad de deudor y acreedor, sino al caso en que el derecho real de hipoteca se extingue
cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del
derecho real que lo grava. Esto ocurre porque no es posible que se admita la hipoteca
sobre cosa propia.

La Exposición de Motivos del Código Civil, citando a Luis Díez Picazo y Antonio
Gullón, señala que la consolidación no puede operar en perjuicio de tercero. Si el derecho
real está gravado con otro derecho real, aquel frente al titular de este, subsistirá como si
la consolidación no se hubiese producido.

CONCLUSIÓN

En la primera parte vemos los antecedentes de cómo la hipoteca se fue implantando en la

historia hasta llegar hasta el día de hoy y se convirtió en una forma de garantía que sirve

27
mucho en la legislación. la garantía que se presenta en el derecho real, para que se de esto
obviamente que se tiene que cumplir ciertos requisitos y formalidades que se encuentran
registrados en el código civil.

En síntesis, el tercer capítulo, al ser la hipoteca de carácter indivisible cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y
cada parte de este, no existiendo pagos parciales de la misma. Es decir, mientras subsista la
obligación garantizada o parte de ella, la hipoteca permanece inmutable pues así lo prevé el
artículo 1002 del Código sustantivo. Por otro lado, con referente a la reducción del monto de
la hipoteca, el artículo 1115 nos indica que el monto de la hipoteca puede ser reducido por
acuerdo entre acreedor y deudor., la reducción sólo tendrá efecto frente a tercero después de
su inscripción en el registro; pero también existe la reducción judicial del monto de la
hipoteca siendo claro el artículo 1116, donde el deudor hipotecario puede solicitar al juez la
reducción del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La
petición se tramita como incidente.

Con respecto al cuarto capítulo, nos dice que el artículo 1117 del Código Civil regula es la
posibilidad que tiene al acreedor de exigir el pago el deudor, por la acción personal o al
tercer adquirente del bien hipotecado, usando la acción real. Al respecto, cabe recordar que,
no obstante que la aludida norma sustantiva utiliza el disyuntivo o hacer referencia a las
posibilidades del acreedor , la propia norma destaca el ejercicio de una de estas acciones no
excluye el de la otra.

Con relación al capítulo quinto, podemos concluir que se pueden denominar hipotecas
legales a aquellas que surgen propiamente de la ley, y en donde no hay ningún tipo de
intervención de la voluntad individual y no se requiere que se constituya por algún contrato
expreso. De hecho en el artículo 1119º del Código sustantivo en materia civil se ha
establecido que las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118°, antes mencionado, se
constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.

En conclusión lo que nos dice en el artículo 1122, la extensión de la persona jurídica

acreedora determina la extensión de la obligación y consecuentemente la extensión de la
hipoteca . En la aplicación del principio iura novit curis procede disponer la cancelación de
una hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la

28
cancelación de la caducidad conforme a la ley N °26639. Dicho criterio del tribunal
Registral no toma en cuenta el hecho que la persona jurídica acreedora haya pertenecido al
sistema financiero.

La hipoteca es un derecho real que, en su objetivo o finalidad de salvaguardar el interés del

acreedor hipotecario, garantiza mediante la ley el pago de una deuda determinada y que esta
sea de cumplimiento sin incurrir en errores jurídicos, para ello el legislador determinó
mediante la norma la indivisibilidad de la hipoteca en sus extremos reales y temporales
estableciendo los alcances y límites.

La hipoteca en el estado peruano solo recae sobre bienes inmuebles , lo cual concuerda con
la mayor parte de legislaciones extranjeras así mismo también podemos decir que en el
estado peruano no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca, así mismo el la hipoteca de
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