Precisar los efectos jurídicos de la inscripción registral ante la adquisición y transferencia de
los derechos reales que acceden al registro.
El efecto jurídico de la inscripción es el siguiente:
Declarar: Se declara cuando se crea un título o derecho real fuera del registro y se hace
pública su inscripción al registro, protegiendo sus derechos y brindando seguridad, es
decir, se puede inscribir si queremos, por ejemplo, inscripción para comprar-vender en
Perú es opcional. En el Estado peruano, el registro es muchas veces declarativo y
excepcional, sólo constitutivo.
En los sistemas registrales declarativos, la inscripción es un requisito frente a la conducta
o derechos de terceros. En otras palabras, los derechos se constituyen fuera del registro, y
la consecuencia del registro es que los derechos son exigibles frente a terceros. En
particular el segundo pasaje artístico en el Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, lo dispuso así: El contenido de los elementos del registro afecta a los
terceros aunque no obtengan de ellos ningún dinero.
En los sistemas de registro declarativo, la transferencia de dominio se completa antes del
registro, es decir, no se requiere registro para transferir dominios.
Arias (2020) indica que:
La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la
adquisición del derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente
a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en Francia e Italia principalmente.
Composición: Se constituye cuando la escritura o derecho se constituye efectivamente con
la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen solo con la inscripción en el
registro, por ejemplo, hipoteca en Perú, se constituye como derecho real solo con la
inscripción en el registro de la propiedad. . Otra hipótesis es el caso de los derechos reales
en Alemania, donde los derechos reales se interpretan con el registro. En Alemania, donde
el sistema de registro se constituye antes del registro, no existe un derecho real ni siquiera
entre las partes.
En los sistemas de registro constitutivo, la transferencia de dominio ocurre junto con el
registro, es decir, el registro es un requisito para transferir un dominio incluso entre
partes. Según Wolff (1971): "La ley alemana se incorpora a un sistema de registros que es
más representativo del país de origen del registro de la propiedad".
Las principales características del régimen jurídico son las siguientes:
a.- El Registro publica la situación jurídica completa de cada inmueble, a fin de que pueda
inscribirse todo acto o empresa con su objeto que constituya, modifique o extinga un
Derecho Real sobre bienes inmuebles (Integridad del Registrador).
b.- La cesión de Derechos la realiza efectivamente o sociedad de inversión, que se inscribe
en el Registro. Es decir, es un registro constitutivo. Dada la integridad del Registro y el
carácter constitutivo de los asientos, se espera que éstos reflejen la situación jurídica real
del inmueble, aunque se admita prueba en contrario (presunción de grado de exactitud).
Sin embargo, esta regla no es suficiente para satisfacer las necesidades de circulación de la
herencia, ya que siempre existe la posibilidad de registro incorrecto o cancelado, lo que
haría más precaria la situación de los terceros compradores.
Gonzales (2001) señala que:
Los formularios de registro se mantienen sobre la base de la tenencia de la propiedad (foo
es real), y no por individuos. Es decir, en cada hoja se agrupan todos los documentos de
transmisión o constitución relacionados con dicho inmueble. Así, la hoja en realidad
requiere la aplicación del Principio de Lote de Sucesión de tal manera que cualquier
registro de título requiere que la cesión sea previamente registrada o anotada. En otras
palabras, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) será registrada
únicamente si los derechos de “A” como propietario han sido registrados previamente; de
esto inferimos que las transmisiones consecutivas deben estar lógicamente enlazadas y no
puede haber espacios en la secuencia de transferencia.
MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Procedimiento Registral Ordinario.
Vol.II. Madrid: Centro de Estudios Registrales, 1994. p.570.
Medina, M. (2006). Derecho civil. Derechos reales e inmobiliario registral. (vol. 2). Editorial Dilex.
Torres, F. (2007). Principios registrales. Derecho y Cambio Social, (9), pp 1 – 80. Recuperado de:
https://www.derechoycambiosocial.com/revista009/principios%20registrales.htm#:~:text
=Para%20Ro ca%20Sastre%20los%20Principios,lineas%20directrices%20del%20Siste ma
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