LIBRO DE AVALUOS

CONOCIMIENTOS
GENERALES

ASOLNALPRAC
ASOCIACION LONJA ANACIONAL DE PROPIEDAD RAIZ Y AVALUADORES DE
COLOMBIA
 PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALÚO
COMERCIAL ...................................................... 30
CONTENIDO ¿QUÉ ES UN ESTUDIO DE TITULOS? ............ 31
MISIÓN DEL AVALUADOR ................................. 2 NORMATIVIDAD APLICABLE EN MATERIA DE
¿QUÉ ES REALMENTE UN AVALUÓ? .............. 2 AVALUOS ........................................................... 32
“¿Cuánto vale?”.................................................... 2 ADMINISTRACION EN PROPIEDAD
HORIZONTAL. ................................................... 34
¿PARA QUÉ SIRVE UN AVALUÓ? .................... 2
CONCEPTOS BÁSICOS EN EL OFICIO
TIPOS DE AVALÚOS .......................................... 3
INMOBILIARIO ................................................... 35
AVALÚO CATASTRAL. ....................................... 4
AUTO AVALÚO .................................................... 5
DIFERENCIAS ENTRE AVALUO CATASTRAL Y
COMERCIAL ........................................................ 5
DIFERENCIA ENTRE AVALÚO Y PRECIO ........ 6
IMPUESTO PREDIAL .......................................... 6
CÓMO SE HACE UN AVALÚO ........................... 7
LA VALUACIÓN ES UNA CIENCIA, ARTE O
SENTIDO COMÚN ............................................... 8
LO QUE SE DEBE SABER PARA CALCULAR EL
VALOR DE UN INMUEBLE ................................. 9
LAS RENTAS URBANAS. ................................... 9
RAU > RTR ........................................................ 10
TRANSFORMACIÓN DE RENTAS EN
VARIABLES. ...................................................... 14
LO QUE DEBE CONTENER UN INFORME DE
AVALUO. ............................................................ 15
RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN OBJETIVA
PARA UN AVALÚO COMERCIAL ..................... 15
DETERMINACION DEL BIEN OBJETO DE
AVALUO ............................................................. 16
ASPECTOS OPERACIONALES PARA HACER UN
AVALUO ............................................................ 16|
ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA
CALCULAR EL VALOR DE UN INMUEBLE ..... 16
PARA SABER EL PORQUÉ DEL VALOR DE UN
INMUEBLE ......................................................... 17
PRINCIPIOS DE LA VALORACION INMOBILIARIA
............................................................................ 20
Principio de proporcionalidad............................. 21
CONSTRUCCIÓN. ............................................. 27
LOS PRINCIPIOS DE LA SISMO RESISTENCIA29
 MISIÓN DEL AVALUADOR “¿Cuánto vale?”
Debe tratar de presentar su trabajo de la manera Es una pregunta que muchos hacemos cuando
más objetiva posible, mirando el bien a avaluar vamos a comprar algo, pero lo que realmente
desde lo razonable y por ningún motivo dejarse estamos preguntando es “¿cuánto cuesta?”
afectar emocionalmente por la necesidad con que lo porque lo que queremos saber es el precio. Valor y
puede estar viendo su propietario o interesado. precio son dos palabras que muchas veces se
Debe evitar dejarse afectar por las quejas intercambian pero tienen sentidos muy diferentes.
infundadas de los interesados en el resultado del El valor se refiere al beneficio que uno recibe de
avaluó, principalmente cuando ha de servir como algo. El precio se refiere a cuánto cuesta comprar
garantía. ese beneficio.
PRIVACIDAD DE LA INFORMACIÓN En avalúos, lo que buscamos obtener es el valor de
mercado, único valor real en la Teoría Económica y
El avaluador debe garantizar la privacidad de la
que es precisamente el que debe determinarse en
información obtenida, la cual solo puede publicar
la valoración inmobiliaria: Se tiene en cuenta,
con autorización expresa de su cliente.
además de la utilidad que proporciona, la escasez,
MODELOS DE PRESENTACIÓN DE INFORMES lo que hace entrar en juego a la ley de la oferta y de
DE AVALÚOS la demanda

Aunque no existe actualmente una normatividad ¿PARA QUÉ SIRVE UN AVALUÓ?

que obligue a que el informe de avalúo se presente
Un avalúo sirve para hallar el valor más probable de
sobre un modelo preestablecido; este como mínimo
un bien mueble o inmueble, lo que podría responder
debe contener
a varios interrogantes:
La metodología utilizada Identificación de bien o
¿Cuánto puede valer en el mercado mi mueble o
derecho avaluado Valores de referencia y fuentes
inmueble? ¿En cuánto lo podría vender? ¿En
Valor resultante del avalúo cuánto lo podría arrendar? ¿Cuál es el valor para
asegurar el inmueble. ¿Cuánto valor adquirió o
Vigencia perdió mi propiedad en el tiempo? ¿Cuál es la
Persona que realiza el avalúo. plusvalía generada por causas externas al
inmueble?
Un poco de historia sobre avalúos
¿QUÉ ES REALMENTE UN AVALUÓ?
Los antecedentes históricos de la valuación en el
Definición: Acción y efecto de valuar o valorar. continente americano, se originan en la formación
autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer
Es determinar en forma aproximada pero metódica,
ejemplo de organización ocurrió a finales del siglo
la cantidad de dinero por la cual puede negociarse
XIX en Lima, Perú, con la creación del Cuerpo
un bien en un momento determinado.
Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP. El 13 de
Para acercarnos a una definición que satisfaga el diciembre de 1949, para celebrar el 60º Aniversario
ejercicio que realizamos como valuadores o del CTTP se realizó en la ciudad de Lima,
tasadores, diremos que un avalúo más que una República del Perú, la denominada primera
opinión es un dictamen profesional eminentemente Convención Panamericana de Valuación, a la cual
técnico del valor más probable de un bien para una asistieron valuadores provenientes de Argentina,
fecha determinada en un mercado de condiciones Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió
normales, el cual debe ser sustentable, respaldado entonces la constitución de una Oficina Permanente
con informaciones reales y análisis lógico, que se de Valuaciones para estimular la creación de
presenta de forma escrita, de manera ordenada, nuevas asociaciones y sociedades de tasación,
clara y precisa. siendo esta la génesis de la actual Unión
 Panamericana de Asociaciones de Valuación, En un avalúo comercial se dan unos componentes o
conocida internacionalmente por sus siglas UPAV. elementos fundamentales; a partir de los cuales se
fundamenta el valor del inmueble objeto de avalúo y
Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea
cuyos valores se establecerán de manera separada
Plenaria de la IVª Convención Panamericana de
para luego integrarse en el resultado final del
Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos
avalúo. Son ellos:
de América, la Oficina Permanente de Valuaciones
se transformó en la Unión Panamericana de 1. El Terreno.
Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa 2. Las Construcciones y mejoras.
oportunidad se acordó que las organizaciones
existentes o conformadas posteriormente en los
países representados en la convención efectuada
en Lima en 1949, tendrían el carácter de Miembros TIPOS DE AVALÚOS
Fundadores.
La primera convención panamericana de
AVALÚO COMERCIAL.
valuaciones realizada en lima en 1949 recomienda
que el valor de un inmueble para un momento Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual
específico será ÚNICO, cualquiera que sea el fin es contratado por una persona natural o jurídica,
para el cual es valuado y ese valor se deduce entidad financiera para determinar el valor real de
necesariamente de: una propiedad en una fecha determinada, de
acuerdo con sus características físicas y
1. Una valuación directa o valor compuesto de la
topográficas, además de las variables de entorno
suma del valor del terreno más el valor de las
que afectan positiva o negativamente el precio de
construcciones y mejoras.
transacción del predio. Generalmente, estos
2. Valor indirecto o valor de renta calculado en el avalúos tienen una caducidad de 1 año, pues los
valor de renta que produce o puede producir. precios reales de las propiedades varían con el
paso del tiempo.
3. Valor real establecido por la OFERTA Y LA
DEMANDA. Es bueno tener en cuenta lo siguiente:
El precio real hace referencia al valor en que se
negocia una propiedad dentro de una relación justa
QUIENES ESTÁN INVOLUCRADOS EN EL de oferta y demanda. Por su parte, el precio
MERCADO INMOBILIARIO
nominal es el que finja un propietario para la venta
• Constructores de una propiedad y es susceptible de negociación.
• Inversionistas Los bancos solicitan los avalúos comerciales para
• Vendedores tener certeza de que financiarán una propiedad por
• corredores su valor real, lo cual garantiza que el dinero que
• Administradores presta sí estará respaldado por un valor
• Entidades financieras correspondiente. De otro lado, las personas
naturales solicitan avalúos comerciales para saber
• Aseguradoras
cuánto valen sus propiedades o para definir un valor
• Ingenieros catastrales
de venta que les asegure que obtendrán una
• Inmobiliarias
retribución justa.
• Abogados
Es el precio (integral para terreno y construcción)
más probable en un momento determinado por el
ELEMENTOS FUNDAMENTALES EN EL AVALÚO que se podría negociar un inmueble (valor real del
COMERCIAL predio en el mercado), dentro de un mercado
abierto, donde confluyen vendedor y comprador con
el conocimiento total del objeto, las alternativas que Para la determinación del valor comercial de un
brinda el mercado y donde no existe la urgencia de inmueble se analizan de manera particular
vender y necesidad de comprar. Este valor características como:
incorpora todas las particularidades del bien, como
- Áreas de terreno y construcciones, topografía,
su aspecto físico, características de orden legal,
reglamentación urbanística, materiales, edad y
económico y su entorno, que afectan positiva o
estado de conservación de las construcciones, vías
negativamente el precio de transacción del predio.
de acceso, disponibilidad de servicios públicos y
Valor de mercado es la cantidad estimada por la condiciones agrológicas en el caso de inmuebles
cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría rurales. Aplicando los diferentes métodos
voluntariamente una propiedad entre un comprador valuatorios. Como ejemplo en la determinación del
y un vendedor en una transacción libre después de avalúo comercial para un predio residencial, se
una comercialización adecuada en la que cada una analizan: Variables terreno, edificación pero
de las partes ha actuado experimentada, también se tiene en cuenta una tercera, la
prudentemente y sin presiones localización como es la ubicación dentro de la
manzana, es así que un predio esquinero
Debe ser condición indispensable que un avalúo
probablemente tendrá un precio por m2 de terreno
comercial haga referencia al probable valor del bien
mayor que un predio medianero.
sobre la base de ser estricto contado. A veces se
efectúan operaciones en las que sólo se reporta el - Valor de venta de la vivienda de acuerdo a sus
precio del inmueble, más no las condiciones de características y avalúo catastral. Dentro de los
pago. Esto desfigura totalmente el valor del métodos establecidos para la determinación del
inmueble, toda vez que pudieran haberse pactado valor comercial de un predio tenemos:
en tales operaciones unos plazos de pago a largo
• Método de comparación o de mercado.
tiempo, con intereses muy por debajo de los
• Método de capitalización de rentas o ingresos.
intereses normales del mercado.
• Método de costo de reposición.
Es importante anotar que el avalúo comercial está • Método (técnica) residual.
basado en el valor de mercado, según define el
American Institute of Real Estate Appraisers el valor
de mercado es el precio más alto, en términos de
dinero que una propiedad alcanzaría si se pone en
AVALÚO CATASTRAL.
venta en un mercado abierto, con un plazo
razonable ante un comprador que la adquiriese Consiste en la determinación del valor de los
conociendo todos sus usos. predios, obtenido mediante investigación y análisis
estadístico del mercado inmobiliario. El valúo
El avalúo comercial es realizado generalmente por catastral de cada predio se determinará por la
un perito a solicitud de una persona, empresa o adición de los avalúos parciales practicados
banco (base para adjudicación de créditos independientemente para los terrenos y para las
bancarios). Los bancos solicitan los avalúos edificaciones en él comprendidos.
comerciales para tener certeza de que financiarán
una propiedad por su valor real, lo cual garantiza Aspectos De Los Componentes Del Avalúo
que el dinero que presta sí estará respaldado por un Catastral:
valor correspondiente; las personas naturales
- Reconocimiento Predial Aspecto Físico Juridico
solicitan avalúos comerciales para saber cuánto
valen sus propiedades o para definir un valor de - Diseño De Zonas Homogéneas Físicas Y
venta que les asegure que obtendrán una Geoeconómicas.
retribución justa.
- (Avalúo Del Terreno) - Avalúo De Las
Construcciones.
- Avalúo De Anexos
- Entrega De Los Avalúos Catastrales A Los existir similitudes entre uno y otro o por el contrario
Municipios Aspecto Fiscal puede existir una notable diferencia, dentro de estas
características se incluyen:
Los avalúos catastrales (los que usa el Gobierno
AUTO AVALÚO para la liquidación de impuestos) son menores a los
Se entiende por auto-avalúo el derecho que tiene el avalúos comerciales ( los que determinan el precio
propietario o poseedor de predios o mejoras de de un inmueble para realizar una transacción
presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la comercial), según la vigencia del catastro se puede
correspondiente oficina de Catastro la estimación encontrar diferentes proporciones entre el avalúo
de su avalúo catastral. comercial y el catastral, esto básicamente ocurre
porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica
En los Municipios donde no hubiere oficina de mucho más rápida que la gestión de los entes
Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero gubernamentales para mantener la información
Municipal. catastral actualizada. Según sus objetivos:
Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo El avalúo catastral es fiscalista en cuanto a que
catastral vigente y se incorporará al Catastro con debe determinar la base gravable para el impuesto
fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya predial y todos los demás gravámenes amarrados
efectuado, si la autoridad catastral la encuentra que tienen como origen este avalúo, está basado en
justificada por mutaciones físicas, valorización, o la adición de avalúos parciales de terreno y
cambios de uso. construcción en él (terreno) levantadas, sin que
hagan parte del mismo, no se incorporan los valores
atinentes a los inmuebles por destinación, en la
Es otro avalúo menos común, pero que se puede zona rural para el avalúo catastral se tiene en
dar y que no clasifica dentro de las dos grandes cuenta variables generales como ubicación,
ramas, esté, se entiende como el derecho que tiene explotación o uso actual y normado, vías, aguas,
el propietario o poseedor de predios o mejoras de topografía, condiciones del mercado inmobiliario
presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la
En cuanto a su objetivo, el avalúo comercial
correspondiente oficina de Catastro la estimación
pretende obtener el valor del bien como un todo,
del avalúo catastral.
incluyendo sus anexidades y todo aquello que lo
En los Municipios donde no hubiere oficina de conforma como los inmuebles por destinación
Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero
(maquinarias, cultivos etc.), tiene presente las
Municipal. Dicha estimación no podrá ser inferior al
potencialidades y mayores aprovechamientos de las
avalúo catastral vigente y se incorporará al Catastro
normatividades desarrolladas en las Cartas de
con fecha 31 de diciembre del año en el cual se
Ordenamiento Territorial de cada municipio (POT,
haya efectuado, si la autoridad catastral la
PBOT, EOT), en la zona rural se tienen en cuenta
encuentra justificada por mutaciones físicas,
también las mejoras que tenga el predio en cuanto
valorización, o cambios de uso. Todo esto
a su manejo en la explotación, cercas, reservorios,
consagrado en la Ley 14 de 1983 y su decreto
cultivos etc.
reglamentario 3496 de 1983 del (26 de diciembre de
1983) Aunque tanto el avalúo comercial como el catastral
contemplan los mismos componentes como el
terreno y construcciones , la metodología usada
DIFERENCIAS ENTRE AVALUO CATASTRAL Y para el avalúo catastral contempla la determinación
de zonas homogéneas con base en variables
COMERCIAL limitadas (ejemplo suelo urbano: uso de suelo
Existen características que diferencian el avalúo normativo, uso de suelo actual, topografía, servicios
catastral del comercial, en este sentido podrían públicos, vías) de predios típicos, excluyendo las
características atípicas de la zona homogénea (tarifa del impuesto), es diferencial y progresiva (no
catastral como el factor esquina, vetustez, frente, igual para todos los predios), dependiendo de
fondo, tipo de área, afectaciones, entre otras. algunas variables como son: los estratos
socioeconómicos, los usos del suelo, en el sector
Los puntos de investigación utilizados para la
urbano, la antigüedad del proceso masivo mediante
determinación del valor unitario deben cumplir con
el cual fueron determinados
unos requisitos estadísticos que permitan la
masificación del avalúo de tal manera que un predio (Formación y/o actualización de la formación
esquinero tiene el mismo precio por m2 de terreno catastral), Es de anotar que las tarifas son
que un predio medianero. establecidas por los gobiernos locales
(municipales), por intermedio de sus respectivos
El avalúo catastral por Ley es menor al avalúo
Concejos, y su cobro es por anualidades.
comercial de la zona homogénea y naturalmente del
avalúo comercial del predio El avalúo catastral es determinado por la respectiva
autoridad catastral e informado al municipio para
En el avalúo comercial es individual, se tienen en
que éste liquide el valor del impuesto, de acuerdo a
cuenta las particularidades puntuales del predio,
lo ordenado por la ley y por los acuerdos
incluye valores del mercado inmobiliario integral
municipales respectivos.
para terreno y construcción.
En Colombia la Ley 44 de 1990 (Por la cual se
DIFERENCIA ENTRE AVALÚO Y PRECIO dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la
VALOR: Es el precio más probable de transacción propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de
de un bien en condiciones normales de mercado. carácter tributario, y se conceden unas facultades
extraordinarias), Artículo 3 establece: “La base
PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se gravable del Impuesto Predial Unificado será el
realizó la transacción avalúo catastral o el autoavalúo cuando se
establezca la declaración anual del impuesto predial
VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en
unificado”. Además se especifica en el artículo 4
dinero, que una propiedad alcanzaría en un
que” La tarifa del Impuesto Predial Unificado a que
mercado abierto en un plazo razonable.
se refiere la presente Ley, será fijada por los
VALOR COMERCIAL: Es el precio que un respectivos concejos municipales y oscilará entre el
comprador estaría dispuesto a pagar de contado y 1 por mil y el 16 por mil del respectivo avalúo”. Las
el vendedor a recibir por un bien, como justo y tarifas deberán establecerse en cada municipio de
equitativo, de acuerdo con sus características y manera diferencial y progresiva, teniendo en cuenta
condiciones generales, actuando ambas partes los estratos socioeconómicos, los usos del suelo, en
libres de toda necesidad o urgencia. el sector urbano, la antigüedad de la formación o
actualización del catastro.
A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural
IMPUESTO PREDIAL destinada a la producción agropecuaria se les
El impuesto predial es una carga impositiva de aplicarán las tarifas mínimas que establezca el
orden municipal que se cobra sobre las propiedades respectivo concejo. Las tarifas aplicables a los
como factores de producción y que de conformidad terrenos urbanizables no urbanizados teniendo en
con la Ley debe cumplir con los preceptos de cuenta lo dispuesto por la Ley 09 de 1989, y a los
Equidad en las Cargas e Igualdad ante la Ley. Este urbanizados no edificados, podrán ser superiores al
impuesto esta normado por la Ley 44 de 1.990. límite señalado en el primer inciso de este artículo,
sin que excedan del 33 por mil.
Constituye una de las principales fuentes de ingreso
de los municipios en Colombia (en un gran Adicionalmente la Ley 44 establece en su Artículo 6.
porcentaje), este tiene como base o se cobra a “Límites del Impuesto. A partir del año en el cual
partir del avalúo catastral, y el porcentaje de cobro entre en aplicación la formación catastral de los
predios, en los términos de la Ley 14 de 1983, el Por medio del certificado cancelado nos permite
Impuesto Predial Unificado resultante con base en llevar a cabo trámites tributarios ante la DIAN,
el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del procesos civiles, y como soporte para la
monto liquidado por el mismo concepto en el año contabilidad de los sujetos pasivos, entre otros.
inmediatamente anterior, o del impuesto predial,
Para el municipio de Medellín, el impuesto predial
según el caso. La limitación prevista en este artículo
es una renta del orden municipal, de carácter
no se aplicara para los predios que se incorporen
directo, que grava los bienes inmuebles ubicados
por primera vez al catastro, ni para los terrenos
dentro del territorio del Municipio de Medellín y se
urbanizables no urbanizados y urbanizados no
genera por la existencia del predio. El Impuesto
edificados. Tampoco se aplicará para los predios
Predial autorizado por la Ley 44 de 1990 y el
que figuraban como lotes no construidos y cuyo
Decreto 1421 de 1993 es el resultado de la fusión
nuevo avalúo se origina por la construcción o
de 4 gravámenes similares, cobrados
edificación en él realizada.”
anteriormente.
La base gravable para el impuesto predial en
En definición es el valor a pagar trimestralmente a
nuestro país está soportada sobre la Ley 44 de
la ciudad de acuerdo con el avalúo catastral de la
1990, en la cual se establece no solo La base
propiedad.
gravable sino, las tarifas y su aplicación, la tasa
impositiva es fijada por los Concejos de cada En el Departamento de Antioquia el avalúo catastral
municipio o distrito de acuerdo a sus necesidades está regido por directrices emanadas del Instituto
fiscales, se aplica sobre los avalúos que la entidad Geográfico Agustín Codazzi, por medio de la
catastral les entrega anualmente y son los Resolución 2555 de 1988 y en la cual nos indica los
municipios o distritos quienes hacen efectivo el aspectos que se deben tener presentes para la
cobro del impuesto predial unificado para terrenos y valoración catastral.
construcciones.
De acuerdo con el artículo 59 de la Ley 788 de
2002, los municipios y departamentos deben aplicar CÓMO SE HACE UN AVALÚO
el procedimiento del Estatuto Tributario Nacional.
Un avalúo es la estimación, sustentada, del valor
Por tal motivo, frente a los actos administrativos que comercial de un bien en un momento específico.
liquidan el impuesto predial procede el recurso de
En el caso de los inmobiliarios, se realizan para
reconsideración, el cual deberá interponer el
comprar, vender, establecer un canon arrendatario,
contribuyente, ante la administración tributaria
para adquirir una hipoteca u otros tipos de garantías
municipal, dentro de los dos meses siguientes a la
y hasta para efectos de declaraciones de renta,
notificación de la respectiva liquidación oficial.
entre otros.
En virtud de la autonomía que tienen las entidades
El texto de un avalúo contiene una completa
territoriales, les corresponde a ellas la
descripción del inmueble, tanto de su parte física,
administración de sus impuestos dentro de los
como de la zona donde se encuentra y de su
límites de la Constitución y la ley.
situación jurídica.
Particularmente, el marco legal del impuesto predial
Además, señala aspectos como la reglamentación
unificado vigente para los municipios está
urbanística, referencias de los servicios públicos,
contenido, principalmente, En los municipios donde
condiciones del terreno en que se halla y datos
los predios se hayan formado catastralmente de
particulares que pueda tener cada bien.
conformidad con lo dispuesto en la Ley 14 de 1983,
sólo en una parte del municipio, se deberán adoptar Para llevar a cabo el avalúo se consideran
en una proporción adecuada tarifas diferenciales situaciones como el grado y tipo de mantenimiento,
más bajas para los predios formados, en relación el estado de conservación, las cualidades de
con los correspondientes no formados. funcionamiento y operación, la obsolescencia, el
mayor y mejor uso, el mercado y las posibilidades Una ciencia es el conjunto de metodologías o
de comercialización, el medio ambiente, la edad del medios de investigación de aplicación a un campo
inmueble y su depreciación, además de aspecto determinado. Los métodos y procedimientos
técnicos específicos. matemáticos utilizados en el análisis valuatorio
llevarían a pensar que “La tasación” se encuadra
Por otra parte, existen tres métodos básicos para
satisfactoriamente dentro de la definición de ciencia,
realizarlo. El más conocido y practicado es el de
y que en ese marco llevando adelante determinadas
comparación de mercado, que consiste en analizar
técnicas se podría asegurar el resultado final. Pero
inmuebles que tengan características similares al
¿Esto es realmente así? Y más en nuestro
que es objeto de la valoración. El método de renta
incesantemente golpeado mercado y país.
consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del
valor comercial del inmueble en condiciones Los defensores de la veta artística de la valuación,
normales de uso, sin tener en cuenta valorizaciones responden obviamente en forma negativa a estos
e inflación, equiparándola con tasas reales de interrogantes, entendiendo que esto no es así, que
interés bancario. Y el tercer método es el de costos el buen valuador debe contar con condiciones
de reposición, que se hace en edificaciones instintivas y creativas que lo acercan más hacia el
deterioradas, y consiste básicamente en calcular el campo del arte que al de la ciencia. También
valor teniendo en cuenta el costo de la algunos minimizadores de lo que verdaderamente
reconstrucción del bien. está en juego a la hora de emitir un juicio de valor lo
ven sólo como cuestión de olfato y de mero sentido
Según la Confederación Colombiana de Lonjas
común, elemento este último indispensable pero a
“Confedelonjas” un avaluador debe poseer varias
todas luces insuficiente por sí solo. Entonces
cualidades para ejercer con calidad su profesión.
¿Quién tiene razón? ¿O todos tienen razón?
Entre las características que señala la agremiación,
Hoy la tasación independientemente de su finalidad,
están el conocimiento de la ciencia valuatoria, la
merece ante todo ser tratada con sumo respeto,
objetividad, la idoneidad, una ética profesional que
acorde a las implicancias aparejadas al valor
implica las responsabilidad de su oficio; un enfoque
económico del bien el cual es su leit motiv poner de
económico del mercado, y estar apoyado en bases
manifiesto. El valor es el espacio de encuentro (o de
de datos, contactos con otros avaluadores y poseer
desencuentro) entre compradores y vendedores de
un infraestructura operativa.
inmuebles. Resulta obvio destacar que de la
Por lo que representa esta actividad, desde el punto justeza, precisión y confiabilidad que reúna la
de vista financiero y las implicaciones que puede tasación se posibilitará el acercamiento entre
tener, los expertos de la Cámara de la Propiedad ambos actores para la concreción de la transacción.
Raíz, consideran que ese trabajo debería En otras ocasiones, la tasación puede calificar o
profesionalizarse, llevarse a la academia, tal como descalificar el acceso al sueño de la vivienda propia
sucede en otros países del mundo. Hasta el último a través de un crédito hipotecario, o resultar
detalle de los inmuebles es considerado para hacer definitoria en el análisis de riesgo de una
su respectiva evaluación y determinar su valor real. financiación con otros fines. Derivando entonces
que del grado de calidad responsabilidad y
profesionalismo dependerá que esos sueños
puedan materializarse o se aborten.
LA VALUACIÓN ES UNA CIENCIA, ARTE O
En otras incontables ocasiones es necesario recurrir
SENTIDO COMÚN
a la tasación, en herencias, instancias judiciales,
Anticiparse adecuadamente a un hecho concreto, evaluación de proyectos, mejoras de rentabilidad
como es el valor económico más probable en el que del stock de inmuebles, etc, etc. Pero
dos partes estarían dispuestos a convenir la indubitablemente en todos ellos lo común es el alto
transacción de un bien inmueble, ¿Es una ciencia? grado de sensibilidad y la implicancia que el
¿Es una arte? conocimiento de ese valor tiene en la toma de
importantes decisiones ya sea en la vida personal, LO QUE SE DEBE SABER PARA CALCULAR EL
institucional o de negocios. VALOR DE UN INMUEBLE
Comprender la importancia central de la tasación
como “definidora de decisiones (o negocios)” es de
capital importancia para todos aquellos que Precio de mercado o comercial
necesitan de ella pero en grado superlativo para Es necesario aclarar que, cuando se dice que el
aquellos que tienen LA RESPONSABILIDAD de precio de mercado de un bien, por ejemplo, el arroz,
emitirla. es de 500 pesos por libra, no quiere decir que todos
En un mundo cada vez más tecnificado hay quienes los expendedores lo estén vendiendo exactamente
conviven con la idea de que el valor de un inmueble a ese precio; seguramente algunos tendrán un
puede reducirse a introducir una serie de datos en precio superior, por ejemplo 520 pesos, en tanto
una computadora o formula la que a través de un que otros se encuentran a 480 pesos. Por lo que
sistema y el uso de bases de datos generará “per debemos entender que la referencia al precio de
se” el valor; otra vez caeríamos en el error de mercado de 500 pesos, es una medida de
considerar algo necesario y útil en un proceso como tendencia o promedio, surgido precisamente de las
suficiente, la tecnología aumenta día a día, pero diferentes transacciones.
también con el transcurrir del tiempo se van
sumando variables que impactan directa o Precio de transacción.
indirectamente sobre el mercado haciendo
necesarios cada vez más elementos de análisis. Visto lo anterior, se define como tal, el precio en el
cual un comprador y un vendedor transan
Sin duda en mayor o menor medida los tres efectivamente un bien (inmueble); el cual puede ser
elementos de la incógnita que plantea el título de la mayor, igual o menor que el de mercado, por tener
nota, deben ser aplicados evitando la tendencia a condiciones superiores, iguales o inferiores a los
los extremismos cientificistas o intuitivos, los que bienes que sirvieron de referencia; o por
deben ser conjugados por el tasador en la práctica condiciones subjetivas de los que intervinieron en la
de la tasación. transacción; pero este no es el precio de mercado y,
El conocimiento profundo de todas las metodologías sólo ayuda a conformarlo.
valuatorias, la apoyatura en datos objetivos y
LAS RENTAS URBANAS.
concretos de la realidad y la utilización de
estadísticas, aportan el andamiaje científico a la Esta información, es a fin de enriquecer sus
formación del tasador, el cual deberá conocer el conocimientos, le sugerimos leerla un par de veces,
arte de amalgamarlas, conjugarlas, recrearlas y le ayudara a tener herramientas conceptuales
comunicarlas adecuadamente en cada valuación
El espacio urbano además de generar las mismas
con una alta dosis de sentido común.
rentas planteadas anteriormente, presenta algunas
Por ende el Tasador que es quien en definitiva rentas que están asociadas a la forma en que la
AVALA y es responsable de llegar a ese delicado sociedad consume no sólo el terreno, sino a la
equilibrio de múltiples lecturas de la realidad y sus forma en que usa el espacio construido,
condicionamientos y que concluyen en el valor determinando características de especialización de
tasado debe reunir capacitación e incumbencia algunas áreas de la ciudad.
profesional específica, mantenerse
La determinación del límite del perímetro urbano
permanentemente actualizado y estar muy atento a
corresponde al Concejo municipal, razón por la cual
toda la realidad que lo rodea, aunque parezca que
ningún propietario individualmente, puede
esta es irrelevante y en esto último sí con mirada y
establecer si su predio hace parte o no de él. Dicha
percepción de artista.
circunstancia hace que los terrenos que estén
incluidos, posean una condición de monopolio que
no es reproducible a voluntad por los otros
propietarios; lo que determina que ésta condición propietarios desarrollen las urbanizaciones piratas,
sea general para todos y cada uno de los predios puesto que así logran incrementar las rentas y por
del perímetro urbano, incluso para los predios de ende los precios de tierras relativamente
peores características. Esta renta que sin lugar a improductivas en términos agropecuarios.
dudas corresponde a una renta de monopolio, por
Adicionalmente este fenómeno se percibe en forma
ser común a todos los terrenos urbanos, se
más clara cuando se trata de avalúos catastrales en
denomina renta absoluta urbana.
comparación con los avalúos puntuales
Pero si el hecho fuera el estar localizado dentro de comerciales.
un perímetro urbano dicha renta absoluta debería
En el límite del perímetro urbano la diferencia de los
ser igual en todos los municipios del país, situación
avalúos urbanos y rurales es muy marcada, cuando
que perceptiblemente no es cierta, por lo cual es
se trata de los masivos o catastrales, por cuanto
necesario indagar sobre las razones causales que
existe un rompimiento en ese punto, o sea, que la
hacen que en cada ciudad, esta renta absoluta
línea que representa las rentas en la medida que se
logre un monto diferente.
alejan del “Centro de la ciudad” se interrumpe
Las causas que hacen que las magnitudes sean abruptamente al llegar a él. Sin embargo en los
diversas se deben explicar por la “Talla de las precios de la tierra avaluada puntualmente, esta
ciudades” y por la oferta de tierras que por algunas brecha es mucho menor, por cuanto los propietarios
condiciones imperen en cada una de ellas. involucran en el precio de venta, rentas de
anticipación (estas tierras ya casi son urbanas) .
Por lo tanto, el terreno urbano independiente de sus
características y de su condición jurídica por estar Cuando en los procesos catastrales los precios se
dentro del perímetro urbano, se puede decir que su definen con referencia al valor comercial puntual,
finalidad es ser construida. los niveles de inconformidad son ostensibles
argumentando que las tierras permiten solo una
La incorporación en la zona urbana, de un terreno,
baja carga de cabezas de ganado, o una
varía las reglas del juego económico, en lo que se
productividad agrícola mínima. Esta situación queda
refiere al mercado de tierras a saber:
claramente reflejada en los artículos 8° y 9° de la
La tierra se demanda ya no por hectáreas sino por ley 101 de 1991, en la cual los gremios
metros, situación que es diferente por las normas agropecuarios introdujeron la condición que cuando
vigentes para las zonas rurales, que en principio no se realicen los avalúos masivos catastrales o en los
permiten que se puedan segregar los predios, reajustes previstos en la ley 14 de 1983, debe
generando predios menores de una Unidad Agrícola descontarse el impacto urbano, industrial o de
Familiar (UAF) expansión.

Los terrenos localizados dentro del espacio urbano La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo
tienen la posibilidad de exigir la dotación de Territorial, tiene en cuenta este fenómeno
servicios públicos, incluyendo las vías. La condición económico y en los artículos que hacen referencia a
impositiva referente al predial así mismo se la plusvalía, determina como causa de participación
modifica. en ella, el paso de terrenos rurales a de expansión
urbana.
Estas condiciones hacen que la renta absoluta
urbana (RAU) tienda a ser mayor que la renta total En cuanto a la renta diferencial I en el caso urbano
rural (RTR), del entorno. es necesario hacer algunas observaciones en lo
que se refiere a las características que presenta.
En la zona rural se mencionó la fertilidad como el
RAU > RTR elemento causal de rentas, pero es necesario tener
Esta desigualdad de las rentas, es lo que permite en cuenta que la función de la tierra en la zona
que en algunas áreas de Bogotá (sur oriente); los urbana, ya no será la de permitir cultivos, sino la de
servir para construir; razón por la cual dicho factor
pierde importancia y la capacidad para ser tendrá que referirse a la dotación de servicios
construida es la que introduce diferencias en los públicos y no a la distancia.
terrenos. Para medir esta diferencia es necesario
Las rentas diferenciales II como ya se mencionó
estudiar la capacidad portante del suelo, que se
anteriormente, están asociadas al incremento de
refiere a las condiciones que tiene el suelo para
inversiones de capital por unidad de área y en las
soportar cargas, o sea edificaciones, la cual está
zonas urbanas está estrechamente ligadas la
asociada a las características de la física del suelo.
posibilidad de construir en altura, siempre y cuando
Cuando la intención sea construir edificaciones de la potencialidad sea un atributo de la tierra y no
uno o dos pisos en un entorno en el cual ya se dependa de las habilidades del inversionista
presentan este tipo de construcciones, constructor.
posiblemente no sea necesario adelantar estudios
Un buen ejemplo de estas rentas se encuentra en el
especiales, pero si por el contrario se van a
artículo 74 la ley 388 de 1997, el cual define los
desarrollar construcciones con mayor altura, se
hechos generadores de participación en plusvalía y
requiere hacer un estudio especial que determine
en el cual aparece:
las posibilidades de hacerlo. Es necesario reiterar
que en este caso nos estamos refiriendo a las “La autorización de un mayor aprovechamiento del
condiciones naturales del suelo y no a las suelo en edificación, bien sea elevando el índice de
autorizaciones o limitaciones de tipo legal, que tiene ocupación o el índice de construcción, o ambos a la
que ver con las rentas diferenciales II y que serán vez”
analizadas posteriormente.
En este caso, lo que se incorporó a la norma, es la
En lo que se refiere al segundo aspecto, o sea la potencialidad para que el Estado participara en un
ubicación, en la zona urbana también se presentan porcentaje del incremento del valor que adquieren
variaciones respecto de lo analizado en el área los terrenos, cuando en la norma de usos del suelo
rural, que es necesario aclarar. se permite su mayor aprovechamiento, o sea una
renta diferencial II.
Como se dijo, en la zona rural se presenta un
rompimiento entre el proceso de producción y el
proceso de consumo, razón por la cual la ubicación
se debe referir a la distancia que existe entre el Como antecedente de esta intencionalidad, así
lugar de producción y el centro de consumo. En la fuera parcial, se menciona el artículo 18 de la ley 9
zona urbana los bienes y construcciones, se de 1989, conocida como de Reforma urbana, en la
consumen en el lugar donde se producen, por lo cual se estableció que el Instituto Geográfico, al
cual la distancia, en este sentido, no es el factor realizar los avalúos de bienes que los entes
relevante. territoriales necesitaban adquirir, debía descontarles
el incremento de valor generado por acciones del
En cuanto la condición de ubicación en las zonas Estado. A estos los denominó Avalúo Administrativo
urbanas, es necesario que se analice en otros Especial.
términos, para lo cual es conveniente pensar en
cuáles son los factores que los productores de Esta medida trajo como consecuencia que expertos
construcción toman en cuenta para tomar su o no, en la actividad de los avalúos plantearan con
decisión de dónde hacerlo. frecuencia que esa Entidad no sabía realizarlos, por
cuanto era inconcebible que el terreno que
La respuesta está asociada a que el inversionista deseaban comprar, fuese tasado en un valor inferior
construirá en las áreas donde se cuente con al que se negociaba entre particulares y respecto de
servicios públicos, incluido como tal la red vial, dado bienes contiguos.
el alto costo que implicaría para el constructor
asumirlos. La ubicación en las zonas urbanas se Cuando se les explicaba de las limitaciones
debe asociar a las áreas donde el Estado las haya establecidos en la norma, el concepto era que la
realizado, por lo cual la ubicación en esta zona, medida tenía carácter confiscatorio, lo cual
dificultaba el proceso de enajenación voluntaria,
entorpeciendo el desarrollo de las obras en las En términos tradicionales esta actividad y zona se
cuales estaba interesado el Estado. localizaban en el centro de la ciudad y compartían
el espacio con las actividades institucionales como
Hasta este momento podemos decir que las rentas
la casa de gobierno, el centro religioso, los
que se presentaron asociadas a las zonas rurales,
juzgados, el correo etcétera, de lo cual con
igualmente se presentan en las urbanas aun
frecuencia resultaba que era en esta zona donde
cuando con especificaciones distintas.
las rentas alcanzaban los más altos niveles y en
El economista Jaramillo designa a estas tres rentas consecuencia conformaban los mayores precios de
con la connotación de primarias, por estar la tierra.
asociadas en forma directa al suelo. Las que a
En la medida que los terrenos se alejan de este
continuación se presentan están asociadas a la
centro las rentas tienden a caer en forma más o
forma en que la sociedad consume el espacio
menos continua hasta llegar al límite del perímetro
construido en términos colectivos y que generan
urbano.
una especialización de ciertas áreas de la ciudad, lo
cual determina la aparición de unas rentas Tradicionalmente la industria, que es relativamente
adicionales y que el mismo autor denomina como consumidora de grandes espacios no está
secundarias. interesada en competir por esos terrenos, dado los
altos precios y porque adicionalmente la ubicación
La primera de ellas surge cuando a través de un
les resulta relativamente indiferente, ya que los
proceso histórico, un área de la ciudad se
productos que elabora, los distribuye a los
especializa en el establecimiento de locales
comerciantes ya localizados.
comerciales, situación que se traduce en que allí se
incrementa el ciclo de rotación de las mercancías, Su racionalidad económica hace que en
generando ganancias extraordinarias, adicionales a consecuencia busquen terrenos en los cuales las
las ganancias medias. La rotación se aumenta por rentas y los precios sean los mínimos de la ciudad y
el hecho de que, quien necesita adquirir bienes, esto lo logra en terrenos muy cerca del perímetro
conocen la localización y preferentemente irán allí a urbano, que posean los servicios públicos
buscarlos. indispensables o que por lo menos por estar dentro
del contexto urbano, pueda exigirlos al ente
Como consecuencia de lo anterior las personas que
municipal.
desean montar un negocio aspiran a tener acceso a
un local en donde se logre la máxima rotación de Los primeros compradores lograran obtener un
sus inventarios, (hoy algunas personas hablan de la precio asociado con la renta absoluta, pero en la
teoría del fogón cuando se refieren a esta medida que se acreciente la demanda en esa zona,
preferencia) los propietarios de la tierra querrán incrementar el
precio de ésta para los nuevos compradores. Pero
Los propietarios de los locales comerciales
no basta el deseo de los propietarios de la tierra
incrementan los cánones de arrendamiento,
para conseguirlo, sino que ésta asociada a las
incorporándoles el monto que exceda la ganancia
condiciones de la economía y a la racionalidad del
media, por cuanto no es que el comerciante sea
comprador, quien hará cálculos de relación costo-
más hábil, sino que, el lugar tiene la aceptación de
beneficio para decidir entre pagar el precio
la comunidad, y es lo que realmente aumenta esta
incrementado (costo) y los beneficios que recibe por
rotación y en consecuencia es su predio el que
localizarse en el sitio en donde ya funcionan otras
tiene derecho a apropiarse de ella.
empresas.
De no acceder a tal aumento existe un gran número
Si el incremento del precio es mayor que los
de personas que están dispuestas a pagar este
beneficios, se abstendrá de comprar y tendrá como
canon para desarrollar la actividad comercial en ese
opción ir a “colonizar” en otra parte cerca del
lugar. Este incremento es lo que se denomina renta
perímetro, en donde el precio se forme con base en
de comercio.
la renta absoluta.
Si los costos son iguales o menores que los Al buscar una habitación equivalente a la que tienen
beneficios, el inversionista comprara el terreno y en arriendo al extremo de la ciudad, encuentran que
establecerá allí su industria. el canon que deben pagar es superior al que están
pagando. Aun cuando, no en términos matemáticos,
El incremento de las rentas y del precio de la tierra
este incremento equivale al ahorro de los costos de
en razón del hecho descrito se denomina renta de
transporte y quizá al monto del subsidio; le queda la
industria.
esperanza que el tiempo que se ahorra en los
Desde la década de los sesenta se inició en desplazamientos pueda ser empleado en horas
muchos municipios la designación de un área de la adicionales de trabajo en la fábrica o en otros
ciudad para que se establecieran las industrias, las trabajos remunerados que le compensen el pago
cuales se denominaron “Parques Industriales”. Este que realizan.
hecho nació de la percepción del impacto
Este incremento de las rentas se denomina renta de
contaminante que tienen algunas industrias, de la
vivienda.
necesidad de mejorar las condiciones de salubridad
de la población y con el fin de reducir los gastos en Finalmente las condiciones de diferencias
salud en que incurría la administración. económicas que imperan en nuestras sociedades
se traducen en una segregación socio-espacial de
Esta condición de monopolio que adquieren los
la ciudad, apareciendo ciertas connotaciones
terrenos que se encuentren localizados dentro de la
positivas o negativas de franjas de ella. Es así como
zona definida como tal, determina una renta
norte, sur en Bogotá además de ser una referencia
adicional que recibe el nombre de renta de
Geográfica, tiene un contenido discriminante que
monopolio industrial. Algo similar sucede
tiene que ver con el estatus de las personas.
actualmente con la determinación de las zonas
francas, áreas en las cuales así no posean ningún El estatus que posea la persona se traduce en
servicio, las ventajas arancelarias que obtienen ventajas económicas en muchos aspectos, razón
quienes desarrollen industrias allí, lo perciben los por la cual las personas que tengan mayores
propietarios de la tierra como algo que les niveles de ingresos están dispuestas a entregar
corresponde a ellos, por cuanto este beneficio, lo parte de ellos, con el fin de lograr explicitar su
recibirán, quienes estén localizados en esos pertenencia a los grupos más altos de la sociedad.
terrenos, o sea, que dicho beneficio es un atributo Así terrenos equivalentes en casi todos los
de la tierra y no de la actividad industrial. aspectos, logran elevar su precio a costa de las
personas de más altos ingresos, que estarán
Los obreros reciben como retribución por su trabajo
dispuestas ceder a los propietarios de la tierra,
un salario y por disposición legal un subsidio de
parte de sus ingresos con el fin de asegurar que en
transporte, con un monto fijo, independiente de la
su inmediata cercanía no se localicen personas que
distancia donde se encuentre su lugar de residencia
no posean condiciones económicas similares a las
y del número de buses que tenga que tomar para
suyas.
llegar al trabajo. Como normalmente estos ingresos
son escasos tienen que localizar su residencia en Tal como quedo expresado puede interpretarse que
áreas próximas al perímetro urbano (con precios es una condición propia de los “ricos”, pero en
asociados a la renta absoluta), pero lejos de donde nuestra realidad es una característica de todos los
ya existan rentas de industria. grupos, y si no, basta recordar en el pasado
reciente, el gran alboroto que formaron algunos
Esta localización se traduce en que los obreros
barrios no precisamente de estrato seis, cuando la
tienen que incurrir en el pago de varios pasajes, y
alcaldía decidió localizar a unas personas que viven
realizar grandes desplazamientos, que les implican
de recolectar materiales reciclables en el perímetro
muchas horas de movilización para llegar al trabajo,
de su barrio. De lo anterior puede decirse que cada
razón por lo cual aspiran a localizarse en un área
uno discrimina al que sigue en la línea de la escala
más inmediata a la fábrica.
social.
Al incremento de la renta y del precio del suelo que estudios de suelos que tienen su aplicación al uso y
se asocia a estas circunstancias se le denomina manejo de los mismos.
renta de segregación.
Actualmente, el precio de las tierras está
A continuación se presenta un esquema que estrechamente relacionado con la disponibilidad de
resume las distintas rentas que aparecen en las aguas, en donde (adicional a las edáficas) la
zonas urbanas. disponibilidad de éstas para riego, determina la
posibilidad de aprovechamiento del suelo para
ciertos cultivos.
TRANSFORMACIÓN DE RENTAS EN Por esto los distritos de riego, la instalación de riego
VARIABLES. por bombeo, la aspersión, la perforación de pozos y
aljibes, las lagunas, ríos, jagüeyes (balsa grande
Es necesario ahora que tomemos un tiempo en
donde se recoge el agua); en otras palabras las
establecer cómo se manifiestan estas variables
aguas superficiales, pero especialmente la
(que son categorías económicas abstractas), en
potencialidad de ser utilizadas, es significativa en la
elementos medibles, verificables y cuantificables, o
formación del precio del suelo rural.
sea, variables que se conviertan en herramientas
útiles en el proceso de avaluar. Con referencia a las En este aspecto es necesario enfatizar, no sólo las
rentas rurales es necesario establecer que por adecuaciones que se hayan realizado al terreno
fertilidad se entiende la capacidad que tiene el suelo (canales y avenamiento), sino la existencia de las
de producir bienes útiles económicamente para el fuentes hídricas permanentes que permitan que las
hombre. La fertilidad está asociada por lo menos a instalaciones, cumplan la función para la cual fueron
tres elementos, los cuales son: construidas. Si una presa logra suministrar aguas
en el momento en que las lluvias son abundantes,
La capacidad intrínseca del suelo, que se refiere a
su importancia es muy poca; lo mismo sucede en el
la disponibilidad de nutrientes o elementos, tales
caso de que la cantidad suministrada no sea
como fósforo, potasio, calcio y nitrógeno. Además,
suficiente para los requerimientos del cultivo y el
involucra o tiene en cuenta factores como la textura
área de siembra.
del suelo, etc., que permiten o coadyuvan al
proceso de nacimiento y desarrollo de las plantas. Por ejemplo, si una finca tiene 400 hectáreas, las
cuales tienen canales de riego, y el cultivo requiere
La pendiente del suelo, factor que influye en la
1,5 litros / segundo/ hectárea, implica que para una
intensidad de siembra del cultivo. El clima, que
siembra se requieren, 400 h * 1.5 lt/s/ha = 600
además de participar en la formación del suelo
lt/s/ha; pero si sólo se le pueden suministrar 300
mismo, actúa sobre los cultivos, haciendo que éstos
litros por segundo, que equivale a la mitad del
tengan un ciclo vegetativo más o menos largo,
requerimiento, el cultivo se malogrará. Pero,
determinando los ciclos de siembra de los mismos.
podríamos considerar la opción de que sólo se
Los estudios correspondientes a este tema, son siembre la mitad de la finca, área para la cual el
elaborados por el Instituto Geográfico a través de la agua sí es suficiente, dejando el resto en descanso
Subdirección Agrológica, con diferentes niveles de o para utilizarlo en otro cultivo con menor
precisión tales como: generales, semi-detallados o requerimiento de agua.
detallados, los cuales tienen implícita la escala de
En el caso de la zona urbana las rentas primarias
observación y, en consecuencia, los niveles de
tienen, como ya se dijo, unas especificidades en
generalización o particularidad del mismo.
donde las rentas diferenciales I ya no se deben
Dicha Subdirección elabora a partir de las tres mirar por su fertilidad, sino por la capacidad
variables enunciadas, las áreas homogéneas de portante del suelo, donde la capacidad de ser
tierra, con fines catastrales, las cuales en términos construido es lo importante y especialmente en
prácticos tienen como objetivo especial, la términos de construcción masiva. Esto trae como
determinación del precio de la tierra, diferente a los consecuencia que las zonas planas tengan menor
posibilidad que las construcciones se derrumben o, LO QUE DEBE CONTENER UN INFORME DE
por lo menos, que los costos de adecuación sean AVALUO.
menores.
En este sentido, la topografía juega un papel
importante, aunque no necesariamente los CONTENIDOS MÍNIMOS DEL INFORME
parámetros son los mismos que se tienen en cuenta DE AVALÚO
para la zona rural. Adicionalmente, los caños, los La afirmación es que no existe un único modelo de
antiguos lechos de los ríos o madres-viejas y las informe, y que por el contrario existirán tantos como
discontinuidades son los elementos que deben la clasificación de los avalúos.
tenerse en cuenta, como variables representativas
de la capacidad portante del suelo. Algunas corporaciones crediticias quieren que se
utilice en un formato predefinido y que solo ocupe
El concepto de renta de ubicación se transforma en una o dos hojas, que permita rapidez,
la variable servicios, por cuanto la presencia o estandarización, economía, mientras que otras,
ausencia de ellos son un factor clave en la como las entidades públicas quieren una memoria
localización de las construcciones. En Colombia, la muy detallada.
dotación de los servicios básicos es relativamente
deficiente, por lo que la primera gran separación de Un buen informe debe tener:
los terrenos, será entre las áreas que poseen y los
• Correcta y clara caracterización del bien objeto de
que no poseen redes primarias de servicios. En la
avalúo.
medida en que un espacio cuente con servicios
• Fecha de la visita o de reconocimiento.
adicionales tales como alumbrado público, telefonía,
• El procedimiento empleado.
gas domiciliario, etc., mayor será el precio de las
tierras que los posean. • Las fuentes de las cuales se obtuvo la información.
• Las consideraciones generales que se tuvieron en
Adicionalmente, la existencia de vías es una cuenta y, los resultados encontrados si se
variable de suma importancia, por cuanto permite el emplearon varios métodos.
flujo de transporte en el que se trasladan las • Las condiciones particulares que justificaron el valor
personas. Para el caso urbano, ya no se trata de con el cual se presenta el avalúo.
distancia, sino de las características que ellas • El resultado del avalúo.
posean, en donde la condición de ser peatonales,
vehiculares, pavimentadas o no, serán los atributos RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN OBJETIVA
que las diferencien.
PARA UN AVALÚO COMERCIAL
Estas rentas, que están asociadas a las El proceso de visita debe ser entendido como una
características del suelo, son un soporte a partir del oportunidad para constatar la información
cual, las otras rentas que se enumeraron recopilada previamente y permitir la obtención
anteriormente (asociadas a la construcción en nueva, especialmente de los aspectos relevantes
altura, el comercio, la industria, la vivienda y la que posea el bien, que lo haga diferente, superior o
segregación), se concretizan mediante las normas inferior, de bienes del inmediato entorno. Se ha
de uso, tanto del suelo como de las construcciones, vuelto costumbre la toma de fotografías e incluso
o del acuerdo social en donde es bueno resaltar, algunas entidades las exigen como requisito en el
que la primera norma que marca estas condiciones informe, pero independiente de que sea exigencia,
está asociada a la determinación del perímetro es conveniente tomarlas como ayuda nemotécnica,
urbano y hoy con las otras particiones que la ley cuando se está realizando los pasos siguientes. En
388 de 1997 ha establecido, tales como de tal sentido se recomienda hacer una memoria de
expansión urbana, suburbana o de protección que, ayuda a las fotos, con datos tales como: número de
a su vez, determina rentas o, por lo menos, la foto, fecha, hora y lugar de toma, indicación del
modificaciones a la forma clásica de clasificar o elemento o circunstancia que se quería registrar,
repartir el suelo.
 • Análisis de resultados.
por si se daña, quede fácil la reconstrucción
posterior
• Metodología aplicable.
• Elaboración de informe.
DETERMINACION DEL BIEN OBJETO DE
AVALUO ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA
La correcta identificación del bien que se desea CALCULAR EL VALOR DE UN INMUEBLE
avaluar es de suma importancia, pues en más de
una oportunidad se ha visto que se realiza el trabajo La normatividad vigente sobre avalúos en Colombia
sobre un predio distinto del que se necesita avaluar. no es coherente y es el fruto de haber incluido en
Para tal efecto los planos, de ser posible geo- diversos estatutos una que otra norma sobre el
referenciados, la escritura, el folio de matrícula tema, la multiplicación de normas crea confusión y
inmobiliaria, el número no está respondiendo a la finalidad perseguida que
es claridad, transparencia y profesionalismo en la
Catastral o de ser posible la plancha cartográfica, materia para que el avalúo cumpla con el propósito
son elementos de gran ayuda para tal identificación. fundamental de facilitar la toma de una decisión
Es bueno reiterar la necesidad de que se haga un económica contando con la herramienta adecuada
esfuerzo en el sentido de precisar cuál es que es el informe valuatorio. En Colombia como en
exactamente el bien que se quiere avaluar, como se el resto del mundo la actividad avaluadora nació
explicó en el ejemplo del Hotel Hilton. Esta como una actividad empírica y en respuesta a la
determinación, realizada en forma correcta nos necesidad que tiene las personas o el estado de
permite una primera aproximación al bien, en conocer el precio de los bienes que están dentro de
aspectos tales como sí el inmueble es urbano o su dominio.
rural, (hoy existen otras formas de clasificación) lo
que nos permite establecer qué clase de Dicha labor se realizó y se realiza por personas de
información debemos conseguir. diversas disciplinas profesionales o aún sin
ninguna, simplemente apoyados en el conocimiento
de transacciones realizadas anteriormente, de
bienes parecidos.
ASPECTOS OPERACIONALES PARA HACER UN
A partir de estas experiencias algunas personas
AVALUO han escrito o descrito los pasosa seguir, y las han
Esta lectura se debe hacer varias veces, a fin de sofisticado con algunas mediciones estadísticas,
entender e interpretar la información aquí contenida, cuando se quiere presentar cierto nivel de seriedad
la invitación, es a leer cuantas veces sea necesario, de la estimación realizada. Este tipo de
hasta cuando se encuentre el participante seguro documentos, son los que tradicionalmente se
de haber entendido dicha información. publican, con los nombres de manuales o métodos
de avalúos.
La realización de avalúos requiere de una serie de
actividades que a continuación se describirán Desafortunadamente muy poco se ha escrito sobre
haciendo énfasis en aquellas que son más la forma o mejor: ¿Por qué los bienes inmuebles
importantes, dentro de esta labor. llegan a adquirir ciertos niveles de precios? En tal
forma que los conocimientos tengan un cierto nivel
• Contrato celebrado entre el solicitante y el proyectivo.
avaluador
• Identificación del bien objeto de avalúo
• Reconocimiento en el terreno.
• Recolección de información.
 PARA SABER EL PORQUÉ DEL VALOR DE UN contexto diferente, por cuanto, en la zona rural se
INMUEBLE verá su capacidad productiva o sea la fertilidad, en
tanto que en la urbana se mirará la capacidad para
ser construidos y por lo tanto la capacidad portante
1. Características a tener en cuenta en el o capacidad para resistir construcciones.
bien a valuar – Aspectos físicos
Para una correcta localización, que incluso tiene
que ver con la seguridad de los títulos, y con
1.1 Localización o ubicación.
elementos tales como las verdaderas áreas o
Como puede observarse la ubicación aparece en cabida del predio. En algunos casos el perito, puede
los tres aspectos o visiones que debe tenerse en tener incertidumbre sobre si el predio que le están
cuenta al analizar un predio, y es porque ésta se mostrando, es realmente el bien que se debe
debe analizar desde las tres ópticas, como veremos avaluar; pues desafortunadamente, en Colombia,
a continuación. no siempre este proceso es claro, y la sola
referencia de distancia, y la vía no son suficientes.
En el primer caso se refiere a la localización del
bien en el mapa, o sea en el contexto del territorio Con frecuencia cuando se habla del análisis del
del país y por qué no decirlo de las regiones que lo “entorno,” se está haciendo referencia al hecho de
componen. En este sentido es una visión macro de la ubicación del predio en términos sociales y
la localización. Decir por ejemplo el predio está económicos; y dan una primera aproximación de las
localizado en la costa norte, en los llanos orientales condiciones reales o de connotación, de donde se
el sur, el Magdalena medio etc. encuentra el predio. En el momento al hablar de un
predio que está localizado en el Magdalena Medio,
Una vez establecida esta primera instancia, se debe
hace suponer un entorno de mayor violencia por la
tener en cuenta la localización jurídica, que tiene
presencia de grupos violentos, independiente que
que ver con la división política y administrativa, en
se encuentren en la parte rural o urbana. Dentro del
donde se debe tener en cuenta en qué
ámbito urbano, para todos es claro que mencionar
departamento y municipio está localizado, porque
que el predio se encuentra en las Comunas
no es lo mismo que el predio, estando en el sur del
Nororientales de Medellín, en el distrito de Agua
país se encuentre en Nariño, el Cauca, o el
Blanca en Cali o en Ciudad Bolívar de Bogotá, trae
Putumayo; o estando en la costa norte, esté
implícito, en forma errada o no, ciertos niveles de
ubicado en el Urabá o que esté en el departamento
poco aprecio por el predio.
de Bolívar.
En consecuencia, aun cuando normalmente,
Dentro del marco jurídico, es necesario aclarar si
entendemos la localización como un factor físico, en
está en la zona rural o en la zona urbana,
realidad debe entenderse como una condición en la
conceptos tradicionales, o si se tiene en cuenta el
cual intervienen las tres ópticas analizadas
nuevo ordenamiento jurídico, que esté en la zona
anteriormente:
de expansión urbana o suburbana.
1.2 El tamaño
Esta última forma de localización es de gran
importancia, dado que según se encuentre en una u Respecto del tamaño, en nuestro medio ha existido
otra, muchas de las variables físicas cambian de una tradición en los avaluadores como es que, a
dimensión y de parámetros para su análisis. Sí mayor tamaño, menor el precio unitario y viceversa.
vamos a referenciar un predio rural, seguramente Sin embargo es necesario hacer algunas
deberemos hacerlo a partir de distancia en aclaraciones, pues la afirmación escueta puede
kilómetros de la cabecera municipal o de centros inducir a errores, que tiene impacto importante en la
poblados, en donde se realice el mercadeo de los estimación de un avalúo.
productos y el acopio de insumos y productos para
En primera instancia es necesario resaltar que J. J.
la sobrevivencia. Adicional a este hecho, los suelos,
Grannel, teórico francés, realizó una serie de
por ejemplo se deben analizar dentro de un
mediciones estadísticas sobre los precios de la
tierra en la década de los setenta, en nueve permite la construcción de una bodega que
ciudades de ese país, buscando establecer la corresponda a la tendencia de la zona.
correlación entre las variables tamaño precio. Llegó
Como ejemplo fáctico en una zona de Bogotá, una
a la comprobación, que no existía una tendencia
entidad poseía nueve lotes de 10 por 30 metros. Al
que permitiera hacer dicha afirmación en forma
realizar la investigación inicial, mediante la consulta
categórica; desafortunadamente en nuestro país,
del precio asignable, varios peritos estuvieron de
nunca se ha realizado un estudio comparable, que
acuerdo en que su valor unitario oscilaba alrededor
permita negar o aprobar su conclusión.
de los treinta y cinco mil pesos por metro cuadrado.
Las razones para la afirmación de que al por mayor Como los predios
es más barato, están asociadas con que a grandes
tamaños, existirá menor cantidad de compradores
potenciales; por lo cual, si el propietario desea jurídicamente eran independientes por no tener
vender, debe reducir sus aspiraciones de precio. construcción, se realizó una nueva investigación y
Este raciocinio, no esta lejos de la verdad, pero en la indagación a los entrevistados se les preguntó
debe ser confrontado con otros elementos, tales el valor por metro cuadrado, pero para un lote de 30
como la potencialidad de ser dividido el predio, las por 30 metros; todos estuvieron de acuerdo en que
ventajas de las normas mínimas, y las tendencias su valor subía y podía estimarse que el precio
de uso de la zona donde se encuentre el predio asignable por metro cuadrado era de setenta mil
objeto de valoración; factores que en algunos casos pesos. ¿Cuál fue la razón de este cambio en el
pueden hacer que el precio unitario, se comporte en parecer de los encuestados?
forma contraria a la aseveración inicial.
En este caso la respuesta es que a mayor tamaño
Otra razón que induce a creer que a menor tamaño mayor precio. La norma vigente para la zona
mayor precio unitario, es el hecho que cuando una establecía que en lotes de 10 por 30 metros se
persona que posee un lote de gran extensión podía construir vivienda de dos pisos; mientras que
decide realizar un “loteo” o establecer regimen de en lotes mayores de 600 metros, el desarrollo
condominio o parcelación, el valor por metro permitido era vivienda multifamiliar en cinco pisos.
cuadrado vendido es mayor al que tenía el terreno
de gran extensión. Pero es necesario tener en En conclusión, la afirmación propuesta no es
cuenta que tal incremento no se debe al hecho de posible aceptarla como una verdad absoluta, y
vender lotes pequeños, sino que en el precio final cuando se realice un avalúo en donde el terreno
se esta incorporando el valor de las áreas cedidas sea de gran tamaño, es necesario analizar si este
por disposición legal; y que realmente no regala, a hecho en lugar de reducir su precio, puede inducir
pesar que se conozca como áreas de cesión un incremento.
gratuita, sino que su valor lo traslada al comprador 1.3 La forma.
final.
Esta variable, cada día pierde importancia en
Lógicamente que sí además del loteo, realiza obras nuestras grandes ciudades, debido especialmente
de urbanismo, quien las realiza tendrá derecho a al nivel al cual ha llegado el precio de la tierra;
recuperar los costos y a obtener una ganancia por manteniendo alguna vigencia sobre todo en casos
la ejecución de la acción. extremos. Seguramente algunas personas se
A nivel de ejemplo, puede presentarse que un sorprendan con la afirmación de pérdida de
predio de 12 por 7 metros, con un área de 84 vigencia, por lo cual es necesario dar una
metros cuadrados, ubicado en un entorno en donde explicación.
se instalan grandes bodegas y fabricas que Durante muchos años, el patrón de consumo de
usualmente requieren mayores áreas para la terrenos para construcción de vivienda unifamiliar,
construcción de ellas, pueda tener un detrimento del sobrepasaba los 10 metros de frente y un fondo
valor unitario, en la medida que ese tamaño no variable entre 20 y 25 metros, independientemente
del grupo social; parámetros que en algunas En algunos textos extranjeros, incluso diferencian
pequeñas poblaciones sigue vigente. aquellos casos en donde terrenos con la misma
pendiente, pero una negativa y la otra positiva,
Dentro de esa cultura, un lote que tenga 3 o 3,5
tienen precios distintos.
metros de frente, seguramente tiene muy poca
posibilidad de ser negociado debido a su forma, La razón de este planteamiento obedece al hecho
asociada a la longitud del frente; sin embargo, un que es menos costoso hacer el corte o “banqueo”,
porcentaje importante de las viviendas que se que el relleno de un terreno.
construyen hoy como vivienda de interés social, no
De todas formas es bueno resaltar, cómo esta
superan los cuatro metros de frente, y con el fin de
variable puede tener comportamientos diferentes en
compensar el área tan reducida, se desarrollan
cuanto al precio, en condiciones similares de
proyectos unifamiliares de dos y tres pisos. Dentro
topografía; para lo cual basta observar los niveles
de esta nueva cultura, un lote con una forma que
que alcanza la tierra, en el caso de Bogotá, al
ayer era a todas luces inconveniente, hoy es
oriente de la carrera séptima en la zona
fácilmente negociable.
comprendida, entre la calle 80 y la 100, y al oriente
Finalmente, en el desarrollo de algunos métodos de de la misma vía, en las calles 27 sur y las áreas
avalúos se hacía referencia al “Lote Patrón,” el cual aledañas; llegando a casos extremos, en donde una
servía como referencia para castigar o bonificar topografía fuerte puede llegar incluso a tener
aquellos predios, que tuvieran conformidad con connotación positiva, lo cual permite que ciertos
dicho lote; pero hoy en muchas oportunidades, lotes grupos sociales de altos ingresos, las prefieran para
con formas culturalmente inadecuadas, son construir sus viviendas, por tener una mejor vista o
negociados y utilizados, por cuanto aquellas paisaje de la ciudad.
porciones que no puedan ser utilizadas en forma
En la zona rural, la variable topografía tiene gran
directa y que quedan como remantes, no los
incidencia en el proceso productivo, por lo cual,
“pierde” el constructor sino que su
debe entenderse como una variable que discrimina
Valor es trasladado al consumidor final, por lo cual los precios de la tierra en forma sustantiva. (Un
la forma, a no ser que tenga una condición extrema, mayor análisis del impacto referido a este caso se
cada día pierde peso en la estructuración del precio planteara en la presentación de los avalúos rurales)
de la tierra urbana.
Si tal cosa se puede decir en la zona urbana, con
1.5 El suelo.
mayor razón se puede afirmar para la zona rural, en
donde es difícil encontrar predios “regulares” en su Cuando se habla de suelos en este caso, se refiere
forma y porque además, no puede decirse que a la “calidad del suelo” y es necesario tener en
exista una forma óptima para la explotación de un cuenta, según se trate de zonas urbanas o zonas
predio, sin restar importancia al tipo de explotación rurales, para tener una visión distinta al analizarlos.
que se va a realizar.
En la zona urbana, la calidad debe mirarse desde el
aspecto de la física del suelo, en lo que se refiere a
1.4 La Topografía. capacidad portante, lo cual implica la capacidad de
Con la imposición del mercado en el proceso de ser construido o construibilidad; mientras que en la
producción de vivienda en la década del cincuenta, zona rural el suelo debe verse desde la óptica de la
que implicó la producción masiva, los terrenos capacidad que tiene el suelo, para producir plantas
planos fueron más apetecidos, porque en este caso, útiles económicamente al hombre, o sea la
nivelar el terreno tiene unos costos; la topografía fertilidad.
que tenga el terreno, es una variable que puede En el espacio urbano, la tecnología existente
tener gran importancia en la formación del precio de socialmente, hace que cada vez tenga menos
la tierra urbana. importancia esta variable y sólo en casos extremos
tenga importancia, especialmente en los casos de
construcción de grandes edificios. En el capítulo de de analizar el posible impacto negativo en la
avalúos rurales se presentará una mayor estructura productiva agropecuaria.
información sobre los suelos)
Me refiero a las construcciones de condominios y
1.6 Aguas. parcelaciones en varias zonas de clima cálido, en
inmediaciones de las grandes capitales; como es el
La presencia de volúmenes de agua superficiales,
caso entre otras, de la región del Sumapaz, y del
lo mismo que las otras variables tienen un impacto
Magdalena en la zona de Girardot; en donde el
diferencial, según se esté avaluando terrenos
mayor atractivo para los compradores, es contar
urbanos o rurales. En el caso de Bogotá, en el área
con clima cálido para la recreación, a escasas dos
urbana estos cuerpos de agua están asociados a la
horas de Santa Fe de Bogotá.
existencia de “humedales”; los cuales tiene en
términos generales, implicaciones de tipo legal y En el municipio de la Vega, Cundinamarca, por una
lógicamente económicos. hectárea de tierra rural, los propietarios piden hasta
doscientos millones de pesos, bajo la idea de que
De acuerdo con la legislación vigente, los
cualquier comprador es un agente inmobiliario, que
humedales son parte del espacio público, por lo que
desea la tierra para, recreación individual o
bajo ningún concepto son apropiables
colectiva, a partir de condominios. ¿Con estos
particularmente. Pero lo que se percibe al observar
precios, qué clase de cultivos pueden desarrollarse
dichos cuerpos de agua en la sabana de Bogotá, es
en términos rentables? Seguramente ninguno lícito.
que en los últimos cuarenta años, prácticamente
han desaparecido, por el influjo de las fuerzas Los municipios en donde se desarrollan estas
constructivas. El fenómeno, se ha manifestado en actividades, lo ven con buenos ojos, porque esta
que el propietario de un terreno que posea esta actividad genera alguna ocupación de mano de
condición, inicia un proceso de relleno y obra, y finalmente sus recursos fiscales se verán
desecamiento, para posteriormente urbanizarlo y incrementados por el pago de derechos de
construirlo, con el consiguiente deterioro de la fauna construcción y posteriormente por el incremento de
y la flora; además de poner a la población que allí la base fiscal para el impuesto predial.
habite en condiciones de riesgo por las
inundaciones y fallas en la estructura de las
construcciones.
PRINCIPIOS DE LA VALORACION
La presencia de aguas que en la zona urbana INMOBILIARIA
implica una limitación en términos de la ocupación
del espacio, en la zona rural al contrario, es una
ventaja, comparativa que determina un incremento Principio de anticipación. El valor de un inmueble
del precio de la tierra, a tal nivel que hoy se dice que se encuentre en explotación económica es
que el elemento estructurante del precio de la tierra función de las expectativas de renta que
no es tanto la calidad del suelo, sino la presencia de previsiblemente proporcionará en el futuro. -Este
agua, razón por la cual las personas y el estado principio será la base del método de actualización
invierten grandes cantidades de dinero, para de rentas- Principio de finalidad. La finalidad de la
asegurar su existencia, en el momento oportuno, en valoración condiciona el método y las técnicas de
muchas regiones. valoración a seguir. Los criterios y métodos de
valoración utilizados serán coherentes con la
1.7 El clima finalidad de la valoración.
Esta variable, que ha tenido gran importancia en el Principio de mayor y mejor uso. El valor de un
desarrollo de la agricultura, en los últimos tiempos inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes
ha generado toda una actividad, floreciente en usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las
términos particulares, pero que no ha sido posibilidades legales y físicas, al económicamente
estudiada con cuidado en el nivel social, con el fin más aconsejable, o si es susceptible de ser
construido con distintas intensidades edificatorias,
 será el que resulte de construirlo, dentro de las para las finalidades de Garantía Hipotecaria,
posibilidades legales y físicas, con la intensidad que Cobertura de las provisiones técnicas de las
permita obtener su mayor valor. –El valor final de un Entidades aseguradoras y Determinación del
inmueble será el que resulte económicamente más Patrimonio inmobiliario de los Fondos de
rentable de las opciones posibles. Pensiones.
El valor de un inmueble está dado por el uso que Principio de sustitución . El valor de un
genera el ingreso neto más alto probable dentro de inmueble es equivalente al de otros activos de
un periodo específico. Para que este uso más alto y similares características sustitutivos de aquel. Este
mejor se dé, se deben de establecer ciertas principio es la base del método de comparación.
condiciones como lo son:
Se basa en el concepto del método comparativo de
• Debe ser un uso legalmente permitido por los mercado y señala que ¨el valor de un inmueble es
diversos organismos involucrados. equivalente al de otros activos de similares
• Debe ser un uso real probable y no especulativo, características e igualmente deseable sustitutivas
que existan las posibilidades físicas y de mercado. de aquel¨.
• Debe ser un uso que permita el máximo generador
Principio de temporalidad . El valor de un
de ingresos para toda la propiedad.
inmueble es variable a lo largo del tiempo. El valor
de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las
circunstancias y las fuerzas que actúen sobre él. Un
El mayor y mejor uso según el Comité de avalúo es una fotografía a un momento en la línea
estándar internacional en valuación del tiempo.
El mayor y mejor uso debe responder a las
Principio de transparencia . El informe de
siguientes preguntas: (IVSC pág. 185) valoración de un inmueble deberá contener la
¿Es el uso sugerido razonable y verosímil? ¿Es ese información necesaria y suficiente para su fácil
uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad comprensión y detallar las hipótesis y
razonable de que se pueda obtener un título jurídico documentación utilizadas.
para el uso? ¿Es el bien adecuado físicamente para Principio del valor residual. El valor atribuible
el uso o puede o puede adaptarse para el uso? ¿Es a cada uno de los factores de producción de un
el uso financieramente viable? De los usos que inmueble será la diferencia entre el valor total de
cumplen los primeros cuatro requisitos, ¿es el
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
mayor y mejor uso elegido el uso más productivo factores. -Este principio será la base del método del
del terreno? coste y el método residual.
Principio de probabilidad. Ante varios Principio de finalidad: La finalidad de un
escenarios o posibilidades de elección razonables
avalúo puede condicionar el método y las técnicas
se elegirán aquellos que se estimen más de valoración a seguir. Dependiendo del fin puede
probables. variar el tipo de avalúo requerido.
Principio de proporcionalidad. Los informes de Principio de balance y equilibrio: Los bienes
tasación se elaborarán con la amplitud adecuada
a valuar deben corresponder a las necesidades del
teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto medio inmediato. Los agentes de la producción
de valoración, así como su singularidad en el como lo son el trabajo, la administración el capital y
mercado. la tierra deben estar en equilibrio. Este principio
Principio de prudencia. Ante varios escenarios indica que donde hay ganancias sustanciales, se
o posibilidades de elección igualmente probables se crea la competencia, pero las ganancias excesivas
elegirá el que dé como resultado un menor valor de dan lugar a una competencia dañina.
tasación. Este principio será de aplicación Principio de homogeneidad: El valor alcanza
obligatoria cuando el valor de la tasación se utilice
su máximo en aquellos lugares que han logrado un
grado razonable de homogeneidad económica y El valor de un inmueble es ÚNICO, no importa la
social (niveles ingreso, edad, educación, etc). finalidad del avalúo.
Principio de uso consistente: La valuación de El valor es un elemento objetivo que puede ser
un bien raíz parte del principio que la tierra y la medido con técnicas o métodos.
edificación se valoran para un mismo uso
El valor económico de las cosas es un fenómeno de
simultáneamente.
mercado.
Principio de uso progresión y regresión:
El precio se establece por la ley de oferta y
Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve
demanda.
influenciado positivamente por estar asociados a
bienes de mayor valor. La regresión es el caso
contrario.
Principio de oferta demanda: El valor varía
directamente proporcional a la demanda e
inversamente proporcional a la oferta. TEORÍA PLURIVALENTE DEL VALOR
VALOR El valor de un inmueble cambia según la finalidad
del avalúo.

TEORÍAS SOBRE EL VALOR Se le confiere al valor carácter subjetivo.

Las técnica valuatoria se basan en la teoría del Carlos Berrini: El valor depende de muchas causas
valor muchas sicológicas no medibles.

MERCANTILISTAS: siglo XVII Y XVIII. Libre Pio Braen: El valor es un concepto complejo con
competencia determina precio(oferta y demanda). elementos psíquico que no se pueden someter al
cálculo.
FISIÓCRATAS: Siglo XVIII. Fuentes de riqueza-
fuerzas productivas de la tierra El precio se establece por la ley de oferta y
demanda.
Para ADAM SMITH, DAVID RICARDO . valor
equivalía a su costo – (el capital + trabajo de
producción)
MÉTODOS VALUATORIOS ACEPTADOS EN
COLOMBIA

TEORÍA SUBJETIVA DEL VALOR 1. Método de comparación o de mercado.

2. Método de capitalización de rentas o ingresos
UTILIDAD. Genera la diferencia entre precio y valor 3. Método de costo de reposición.
VALOR NORMAL. Equilibrio entre la oferta y la 4. Método (técnica) residual.
demanda
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE
PRECIO. Es una función de la utilidad MERCADO
La utilidad como concepto económico no es una Es la técnica valuatoria que busca establecer el
cualidad física de los bienes. valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes
El valor aumenta con la escasez y disminuye con la
semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
abundancia
Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar
a la estimación del valor comercial.
TEORÍA UNIVALENTE DEL VALOR
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN . conocidos y verificables, en la norma citada, se
modificó el procedimiento de estimación del valor
Es el que busca establecer el valor comercial del
del terreno, ya no como un porcentual, sino que al
bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo
monto total del proyecto vendible, se restan los
total de la construcción a precios de hoy, un bien
costos totales de la construcción. Debe tenerse en
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la
cuenta que los costos totales sí son datos
depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
conocibles en el mercado, e incluso existen
debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
publicaciones periódicas que se encargan de
Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
suministrar esta información en forma detallada o
Vc = {Ct – D} + Vt agregada, lo cual permite que el residuo obtenido
sea confiable, dado que el precio del mercado del
En donde: proyecto también es un dato conocible con un gran
Vc = Valor comercial margen de seguridad; tomando en cuenta que los
periódicos informan semanalmente por sectores y
Ct = Costo total de la construcción por tipo ( estrato), los bienes que están en oferta en
el mercado. Este método, se basa en el principio del
D = Depreciación
mayor y mejor uso del terreno y que en términos
Vt = Valor del terreno coloquiales se expresa como que la tierra vale
según lo que pueda cargar.
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL
MÉTODO DE CAPIT ALIZACIÓN DE RENTAS
Es el que busca establecer el valor comercial del O INGRESOS
bien, normalmente para el terreno, a partir de
estimar que el valor de éste, es una porción del Es la técnica valuatoria que busca establecer el
monto total de un proyecto de construcción, acorde valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
con la reglamentación urbanística vigente yde ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o
conformidad con el mercado del bien final inmuebles semejantes y comparables por sus
vendible,en el terreno objeto de avalúo. Este características físicas, de uso y ubicación, trayendo
procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba a valor presente la suma de los probables ingresos
frecuentemente por parte de un gran número de o rentas generadas en la vida remanente del bien
avaluadores, pero sin embargo no era considerado objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
un método propiamente. Sólo recientemente en la interés.
resolución 0762 de 1998 (Ver resolución 620 de
VC= r/i
2008) emanada del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, se le dio el reconocimiento oficial, que VC= Valor comercial
permite utilizarlo para la estimación del valor de la
r = renta mensual calculada por estadísticas de
tierra en varios casos.
mercado
Antes de dicha norma era frecuente que calculado
i = porcentaje de renta mensual
el valor del proyecto vendible, el valor de la tierra se
obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho Requisitos y exigencias para el avaluador
valor, cifra que indudablemente en la mayoría de los
casos, era subjetiva y un tanto arbitraria; tomando A tener en cuenta:
en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en La normatividad vigente sobre avalúos y
ciudad, e incluso dentro de la misma ciudad, sin evaluadores en Colombia se encuentra dispersa en
olvidar que la condición de temporalidad es un un complejo marco legal, por lo que habrá de
hecho que también la modifica. Quizá debido a esta encasillarse en situaciones particulares al amparo
situación de arbitrariedad, no era aceptada como de las leyes y normas para el fin especifico del
método y, con la intención de dar seguridad al avalúo. Con la inclusión de un artículo sobre los
resultado en la medida que se parta de datos avalúos y los avaluadores en la Ley 510 de 1999
para los avalúos del sector financiero y luego con 4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben
normas muy parecidas en la Ley 546 de 1999 - Ley contener toda la información que permita a un
Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999. Ley de tercero concluir el valor total del avalúo, sin
Reactivación Empresarial, se pretendió crear un necesidad de recurrir a fuentes externas al texto.
estatuto general sobre los avalúos y los Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los
avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y cálculos que soporten el resultado final y los
en la Resolución de la Superintendencia de intermedios.
Industria y Comercio No. 22639 de 2000 hoy
5. Independencia. Los avalúos deben ser
sustituida por la No. 13314 de 2001
realizados por personas que, directa o
Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos indirectamente carezcan de cualquier interés en el
aspectos de la materia: resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones,
así como de cualquier vinculación con las partes
1. La técnica y el informe de avalúo
que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener,
2. El avaluador y su registro
con los establecimientos de crédito, los deudores o
acreedores, ninguna relación de subordinación,
El segundo punto se vino abajo en la Corte
dependencia o parentesco, ni estar incursos en las
Constitucional, el alto tribunal manteniendo su
causales de recusación a las que se refiere el
tradición en la materia concluyó que la regulación
artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo
sobre profesiones y oficios está reservada al
existir, en ningún evento conflicto de intereses.
legislador. Los requisitos para el ejercicio de las
profesiones y oficios solamente pueden ser 6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse
impuestos por el legislador. Las autoridades por personas inscritas para la especialidad
administrativas carecen de competencia para respectiva, en la lista correspondiente o en el
restringir el ejercicio de profesiones y oficios Registro Nacional de Avaluadores.
(Sentencia C-1265- 2000). Para la realización de un
EL TERRENO:
avalúo comercial el avaluador debe regirse de
acuerdo a los siguientes parámetros. INFLUENCIA DEL FONDO En el avalúo del
terrenos urbanizados la profundidad del lote exige
1. Objetividad
aplicar un factor de demerito en la medida en que el
2. Certeza de las fuentes
lote sea más profundo para lo cual existen algunos
3. Transparencia
criterios
4. Integridad
5. Independencia • Hoffman
6. profesionalismo • Harper
• criterio 1/3 – 2/3
1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos• y Jerrett
datos comprobables, cuyas fuentes sean
• Ibape
verificables y comprobables.
2. Certeza de fuentes. La información, índices,
Criterio 4-3- 2-1: este le da un valor de solo el 10 %
precios unitarios, curvas de depreciación o
a la ultima cuarta parte del terreno
proyecciones que se utilicen deben provenir de
fuentes de reconocida profesionalidad y , en todo Generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un
caso se revelarán. punto intermedio entre Harper y 1/3 – 2/3.
3. Transparencia. Expresarán todas las INFLUENCIA DEL FRENTE
limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán
todos los supuestos que se hayan tomado en El factor de frente es mucho más influyente cuando
cuenta. el lote está situado en una zona comercial ya que el
frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: (Un
lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta
mucho menos que uno de treinta de frente por sus condiciones y estado de conservación al
veinte de fondo pese a tener áreas iguales). momento de realizarse la Tasación. Lo anterior
puede expresarse genéricamente de la siguiente
CORRECTIVO POR RELACIÓN ENTRE FRENTE
manera
CON FONDO
VNR=VRN-Depreciación
FM = Factor correctivo por medidas.
Donde: VNR = Valor Neto de Reposición
Fondo Normal: Corresponde a el lote promedio del
sector. En caso de desconocerse el fondo de la VRN = Valor de Reposición a Nuevo
parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5
Depreciación= (Factor o coeficiente de
FM= [(Frente Real * Fondo Normal)/Área del depreciación) x VRN
Terreno]
TABLA DE FITTO Y CORVINI
Ejemplo:
CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en
Frente Real, 8 mts. cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan los
coeficientes de depreciación para edificaciones con
Fondo Real, 30 mts.
vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.
Tienen la particularidad de que no son aplicables
FM = Raíz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82% cuando la edad de la edificación se encuentra en el
entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas
El avalúo proveniente de referenciales u otros para las clasificaciones de los estados de
métodos utilizados, por la aplicación del presente conservación bueno y regular tienden a converger,
correctivo se reduce a un 82%. El factor a aplicar y la del estado malo mantiene un desarrollo que da
por medidas es el resultado de tomar el área ideal como resultado coeficientes inferiores a los de los
en proporción 1:2.5 a partir del frente del lote objeto estados anteriores. La Expresión para usar este
de avalúo y dividirla entre el área real del lote objeto método es:
de avalúo a este resultado se le debe sacar la raíz
cuadrada y listo tendremos un porcentaje que A= Vn – ( Vn* Y) + Vt Donde:
afectara el lote positiva o negativamente en la
A=avalúo del bien
medida en que se aleje del fondo ideal.
Vn=valor nuevo de la construcción.
MÉTODO DE ROSE Influencia del frente cuando
aplica el mismo fondo Vt = valor del terreno.
Y=valor porcentual a descontar. * = multiplicación.
LA CONSTRUCCIÓN Clase 1: El inmueble está bien conservado y no
necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus
.Para calcular su magnitud, es decir, para lograr
acabados.
cuantificar su valor, que representa en términos de
unidades monetarias la perdida de atributos físicos, Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603 b)
estéticos, funcionales, materiales y del adecuado
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero
comportamiento de los elementos constructivos de
necesita reparaciones de poca importancia en sus
un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores
acabados especialmente en lo que se refiere al
que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de
enlucimiento.
Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como
resultado de la solución de una fórmula matemática, Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
se aplican al valor de reposición a nuevo,
minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que Clase 3: El inmueble necesita reparaciones
plasma el valor real atribuible a la edificación, según sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968 permitidas, aislamientos, cerramientos y demás
parámetros que garanticen un normal desarrollo del
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones
sector donde se pretendan desarrollar proyectos de
importantes especialmente en su estructura
construcción.
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
La norma la encontramos en cada uno de los
HEIDECKE- ROSS planes de ordenamiento territorial elaborados por
los municipios y ciudades.
Como se puede apreciar, este método permite la
selección de distintos factores para un mismo ORDENAMIENTO TERRITORIAL
estado, en dependencia del criterio del tasador. El
La Ley 388 de 1997 desarrolla estos mandatos
término que expresa la combinación de los criterios
constitucionales y legales, dando al OT municipal el
de Ross y de Heidecke es el siguiente: Donde:
fundamento legal para su aplicación. Dicha ley parte
FD: Factor de depreciación. de la definición del ordenamiento territorial
municipal y distrital en los términos de que éste
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida "comprende un conjunto de acciones político-
consumida). administrativas y de planificación física concertados,
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante. en ejercicio de la función pública que les
compete...en orden a disponer de instrumentos
C: Calificación del estado de conservación según el eficientes para orientar el desarrollo del territorio
criterio de mantenimiento y/o Conservación bajo su jurisdicción y regular la utilización,
planteado por Heidecke. transformación y ocupación del espacio, de acuerdo
con las estrategias de desarrollo socio- económico y
El planteamiento de ross y Heidecke es de uso
en armonía con el medio ambiente y las tradiciones
popular entre los tasadores del mundo, debido a
históricas y culturales & quot; (Ley 388/97, art. 5).El
que, tiene en cuenta la edad expresada de manera
Ordenamiento Territorial municipal y distrital tiene el
porcentual (edad / contra vida útil de manera
fin de organizar el país a nivel económico, social y
porcentual) versus el estado de conservación.
territorial, siendo de su principal incumbencia
Siendo funcional para cualquier edad
disponer el territorio de tal modo que ayude al
desarrollo económico y social, racionalizando las
acciones sobre el territorio y orientando su
NORMA URBANÍSTICA Y LOS AVALÚOS desarrollo y aprovechamiento, mediante la toma de
Algo que también debemos conocer es sobre las estrategias de uso, ocupación y manejo del suelo,
normas urbanísticas las cuales se presentan con actuaciones urbanas integrales. Todo ello, tomando
base en el diagnostico que cada municipio realiza y en cuenta los objetivos económicos, sociales y
que deja plasmado en su plan de ordenamiento ambientales, las relaciones intermunicipales,
territorial según sea el caso. Estas normas metropolitanas y regionales, las condiciones de
urbanísticas reglamentan y condicionan el uso del diversidad étnica y preservación del patrimonio
suelo urbano y de expansión urbana de manera que cultural y la toma de instrumentos que permitan
se produzca un desarrollo ordenado del crecimiento regular los movimientos de transformación territorial
de las ciudades y municipios. Los usos más de manera que se mejore la utilización de los
frecuentes que se pueden dar son: recursos naturales y humanos para el logro de
condiciones de vida dignas para la población actual
Residencial y futura (Ley 388/97, art.6).
Comercial
Institucional EL PLAN DE ORDENAMIENTO MUNICIPAL Y
Mixtos (combinaciones de varios de los anteriores). DISTRITAL
Se define como “el instrumento básico para
La norma propone entre otros el índice de desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio
construcción, el índice de ocupación, las alturas
municipal, constituido por un conjunto de objetivos, que cuenten con infraestructura vial y redes
directrices, políticas, estrategias, metas, programas, primarias de energía, acueducto y alcantarillado,
actuaciones y normas adoptadas para orientar el posibilitándose su urbanización y edificación según
desarrollo físico del territorio y la utilización del sea el caso.
suelo" (Ley 388/97, art. 9). Se distinguen tres
Predios De Expansión Urbana Están constituidos
tipos de planes:
por la porción de terreno municipal destinada a la
Los planes de ordenamiento territorial, elaborados y expansión urbana que se habilitará para el uso
adoptados por las autoridades de los distritos y urbano durante la vigencia del plan de
municipios con población superior a los 100.000 ordenamiento territorial.
habitantes.
Predios Suburbanos Constituyen esta categoría
Los planes básicos de ordenamiento territorial, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en la que
elaborados y adoptados por las autoridades de los mezclan los usos del suelo y las formas de vida del
municipios con población entre 30.000 y 100.000 campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas
habitantes. como áreas de expansión urbana que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones, de intensidad
Esquemas de ordenamiento, elaborados y
y densidad garantizando el autoabastecimiento en
adoptados por las autoridades de los municipios
servicios públicos domiciliarios.
con población inferior a los 30.000 habitantes. Cada
uno de estos planes tiene tres componentes Predios Rurales Constituidos por todos aquellos no
básicos: un componente general, un componente aptos para el uso urbano por razones de
urbano y uno rural. Lo que deben tener oportunidad o por destinación a usos agrícolas,
generalmente los POT Los planes fijan el modelo de ganaderos, forestales o actividades análogas.
ocupación del territorio en términos del lugar y
Avalúos Urbanos En este punto del curso estamos
distribución espacial de las actividades y las
preparados para realizar nuestro avalúo
características de los sistemas de comunicación vial
que garantizarán la interacción entre los territorios
CONSTRUCCIÓN.
espacialmente separados. Incluye los objetivos y
estrategias territoriales de largo y mediano plazo y Cuando hablamos de construcción, nos referimos a
el contenido estructural.Los objetivos y estrategias diversas formas y combinaciones de cómo hacer o
territoriales de largo y mediano plazo se refieren a crear varios tipos de estructura.
la identificación y localización de las acciones sobre
Construcciones De Obra Civil
el territorio que permitan organizarlo y adecuarlo
para el aprovechamiento de sus ventajas respecto a La noción de obra civil está vinculada al desarrollo
otros territorios y su mayor competitividad, así como de infraestructuras para la población. Vías,
a la toma de las actividades territoriales para carreteras, puentes, acueductos, alcantarillados
garantizar el logro de los objetivos de desarrollo túneles, embalses e hidroeléctricas.
económico y social del municipio o distrito y la toma
de las políticas de largo plazo para la ocupación, Construcciones De Obra Convencional
aprovechamiento y manejo del suelo y de los La noción de obra convencional está vinculada al
recursos naturales (Ley 388/97, art. 12).Para desarrollo de las ciudades para mejorar la calidad
empezar es bueno que sepamos como se ha de vida de la población. Casas, apartamentos,
clasificado el suelo en virtud de la ley 388 de julio edificios, centro comerciales grandes superficies
de 1997 en su capítulo IV, articulo 30. para esparcimiento.
CLASIFICACIÓN DEL SUELO Edificación
Predios Urbanos Son predios urbanos, las áreas Nombre genérico con que se designa cualquier
del territorio distrital o municipal destinadas a usos construcción de grandes dimensiones fabricada con
urbanos determinados por el plan de ordenamiento piedra o materiales resistentes y que está destinada
 a servir de espacio para el desarrollo de una barras de acero y rellenas con grauting o concreto,
actividad humana. también tienen refuerzo vertical en cada cierto
número de hiladas.
Las edificaciones tienen dos tipos de cargas, que se
sirven para aguantar la edificación. Mampostería De Muros De Carga.
- Las cargas vivas: Estas son las fuerzas temporales Se denomina muro de carga o muro portante a las
que le ejercen a la edificación. Estas fuerzas son: paredes de una edificación que poseen función
Las causadas por movimientos sísmicos, el viento, estructural; es decir, aquellas que soportan otros
movimientos causados por maquinaria, equipo, elementos estructurales del edificio, como arcos,
mercancías y materiales acumulados y por los bóvedas, vigas o viguetas de forjados o de la
ocupantes. cubierta. Dependiendo del tipo de edificio y el
- Las cargas muertas: Estas son fuerzas que es número de pisos, los muros de carga se calibran
causada por el equipamiento permanente y el peso con el espesor adecuado para soportar el peso por
del mismo edificio. Viene desde la parte más alta de encima de ellos.
la edificación hasta su base.
Sin ello, es posible que una pared exterior pudiera
Principales Elementos De Un Edificio. llegar a ser inestable si la carga supera la
resistencia del material utilizado, puede conducir al
Los elementos más importantes de una edificación
colapso de la estructura.
son:
♦ Cemento
-Los cimientos o zapatas (que aguantan y fijan la
edificación) El cemento debe estar en su empaque original,
fresco y al utilizarse se debe asegurar que conserva
-La estructura (que resiste las cargas y las
sus características de polvo fino sin grumos. El
traspasan a los cimientos)
cemento se debe almacenar en un lugar techado,
–Los muros que asimismo logran o no ser parte de sin contacto con paredes o muros que puedan
la estructura primordial de soporte. humedecerlo. Debe colocarse sobre madera o
plástico para evitar la humedad proveniente del
Mampostería. suelo. Las pilas deben ser de 12 sacos de cemento
Se llama mampostería al sistema constructivo como máximo y no debe almacenarse por un
conformado por bloques que pueden ser de arcilla tiempo mayor de dos meses.
cocinada, piedra o concreto entre otros, con anchos ♦ Agregados
de 10, 15 o 20 cm, longitudes de 20, 30 o 40 cm y
alturas de 10, 15 o 20 cm. La grava y la arena no deben estar sucias o
mezcladas con materia orgánica (tierra), pantano o
Mampostería De Muros Confinados: arcilla. Esto produce que la resistencia del concreto
Es la construcción con base en piezas de disminuya notablemente o se produzca gran
mampostería unidas con mortero, cuyo refuerzo cantidad de fisuras en los morteros. La piedra o
principal está dado por elementos de concreto cascajo no debe ser frágil ni tener tamaños mayores
reforzado (vigas y columnas) construidas en los a 7 cm. Dosificación del Concreto Debe realizarse
bordes del muro. Estos elementos de concreto en forma muy cuidosa. Se recomienda tener en
reforzado atienden todas las fuerzas de tracción cuenta la siguiente dosificación (de acuerdo a la
(flexiones) y la parte de los esfuerzos cortantes que tabla anexa) según sea el elemento estructural que
no resiste el muro de mampostería. se va a construir.

Mampostería De Muros Reforzados: En lo posible, la cantidad de agua (en peso) debe

ser la mitad de la cantidad (en peso) de cemento.
Es la construcción con base en piezas de Las partes se deben medir en el mismo recipiente
mampostería de perforación vertical, unidas por como balde, tarro o cajón. Para obtener un concreto
medio de mortero, reforzada internamente con de buena calidad hay que controlar la cantidad de
agua que se le agrega. Mezclado Se recomienda ♦ Unidades de Mampostería
medir las partes de arena y vaciarlas sobre un piso
Si se utilizan ladrillos para construir los muros ésos
limpio y plano. Añadir las partes correspondientes
deben colocarse totalmente húmedos o saturados
de cemento y mezclar hasta obtener un color
de agua, y por el contrario, si se utilizan bloques de
uniforme. Luego añadir las partes de grava y el
concreto, éstos deben colocarse totalmente secos.
agua debidamente medidas. Cuando realice una
mezcla de concreto realice la prueba de la bola. Utilice preferiblemente ladrillo macizo o tolete.
Forme una bola con la mezcla. Si no la puede Cuando utilice ladrillo perforado, compruebe que los
formar le falta agua o arena. Si se le escurre en las
huecos no constituyen un porcentaje mayor del 25%
manos, se pasó de agua. del área de la sección La distancia mínima que
debe existir entre los huecos y el borde de la pieza
Elementos Cemento Arena lavada Grava Bases 1
debe ser de 2 cm.
parte 2 partes 2 1⁄2 partes Columnas y Vigas 1
parte 2 partes 2 partes Pisos 1 parte 2 partes 3 Numero pulgadas Observaciones
partes Dinteles 1 parte 2 partes 3 partes
Dosificación del Concreto 2 1⁄4” Usado para los estribos o flejes
3 3/8” Usado para el refuerzo longitudinal
Vibrado 4 1⁄2” Usado para el refuerzo longitudinal
Una vez colocado el concreto en el sitio, se debe
chuzar con una varilla lisa y recta que tenga una Identificación del Acero
punta redondeada. El vibrado se debe hacer para
eliminar las burbujas de aire en el concreto y evitar ♦ Morteros de Pega
futuros hormigueros o huecos en los elementos La dosificación por volumen no debe ser menor a 1
estructurales que debilitan su resistencia, rigidez y unidad de cemento por 4 de arena, es decir nunca
continuidad. inferior de 1:4 (cemento:arena). La cal no
Curado reemplaza el cemento pero mejora la mezcla. La cal
se debe mezclar con agua (40 kg de cal por 55
El concreto necesita tiempo de curado, porque no galones de agua). Unas 48 horas después de
todas sus partículas reaccionan y se endurecen al utilizado, el mortero de buena calidad se deja rayar
mismo tiempo. El tiempo de curado, generalmente, con un clavo mientras que el de mala calidad se
es de una semana. Durante este tiempo se debe desmorona.
proteger el concreto del viento y del sol y debe
mantenerse tan húmedo como sea posible LOS PRINCIPIOS DE LA SISMO RESISTENCIA
especialmente los tres primeros días.
♦ Acero
♦ Forma regular
El acero se identifica por números, los más usados
La geometría de la edificación debe ser sencilla en
en la construcción de viviendas de uno y dos pisos
planta y en elevación. Las formas complejas,
se presentan el siguiente tabla.
irregulares o asimétricas causan un mal
El refuerzo debe usarse preferiblemente corrugado. comportamiento cuando la edificación es sacudida
Esto mejora la adherencia entre el concreto y el por un sismo. Una geometría irregular favorece que
acero. Antes de vaciar el concreto se debe revisar la estructura sufra torsión o que intente girar en
que el refuerzo este limpio de óxido y grasa. forma desordenada. La falta de uniformidad facilita
que en algunas esquinas se presenten intensas
Como se muestra en los diferentes detalles de este concentraciones de fuerza, que son en general
manual, los extremos de las varillas longitudinales difíciles de resistir.
tienen un gancho que sirve para que el refuerzo
quede debidamente anclado en el concreto. ♦ Bajo peso Entre más liviana sea la edificación
menor será la fuerza que tendrá que soportar
cuando ocurre un terremoto. Grandes masas o la estructura para absorber y disipar la energía que
pesos se mueven con mayor severidad al ser el sismo le otorga a la edificación cuando se
sacudidas por un sismo y, por lo tanto, la exigencia sacude. Materiales frágiles, poco resistentes, con
de la fuerza actuante será mayor sobre los discontinuidades se rompen fácilmente ante la
componentes de la edificación. Cuando la cubierta acción de un terremoto. Muros o paredes de tapia
de una edificación es muy pesada, por ejemplo, de tierra o adobe, de ladrillo o bloque sin refuerzo,
ésta se moverá como un péndulo invertido sin vigas y columnas, son muy peligrosos.
causando esfuerzos y tensiones muy severas en los
♦ Calidad en la construcción
elementos sobre los cuales está soportada.
Se deben cumplir los requisitos de calidad y
♦ Mayor rigidez Es deseable que la estructura se
resistencia de los materiales y acatar las
deforme poco cuando se mueve ante la acción de
especificaciones de diseño y construcción. La falta
un sismo. Una estructura flexible o poco sólida al
de control de calidad en la construcción y la
deformarse exageradamente favorece que se
ausencia de supervisión técnica ha sido la causa de
presenten daños en paredes o divisiones no
daños y colapsos de edificaciones que
estructurales, acabados arquitectónicos e
aparentemente cumplen con otras características o
instalaciones que usualmente son elementos
principios de la sismo resistencia. Los sismos
frágiles que no soportan mayores distorsiones.
descubren los descuidos y errores que se hayan
♦ Buena estabilidad Las edificaciones deben ser cometido al construir.
firmes y conservar el equilibrio cuando son
♦ Capacidad de disipar energía
sometidas a las vibraciones de un terremoto.
Estructuras poco sólidas e inestables se pueden Una estructura debe ser capaz de soportar
volcar o deslizar en caso de una cimentación deformaciones en sus componentes sin que se
deficiente. La falta de estabilidad y rigidez favorece dañen gravemente o se degrade su resistencia.
que edificaciones vecinas se golpeen en forma Cuando una estructura no es dúctil y tenaz se
perjudicial si no existe una suficiente separación rompe fácilmente al iniciarse su deformación por la
entre ellas. acción sísmica. Al degradarse su rigidez y
resistencia pierde su estabilidad y puede colapsar
♦ Suelo firme y buena cimentación La
súbitamente. Los flejes o estribos en las vigas y
cimentación debe ser competente para trasmitir con
columnas de concreto deben colocarse muy juntos
seguridad el peso de la edificación al suelo.
para darle confinamiento y mayor resistencia al
También, es deseable que el material del suelo sea
concreto y la armadura longitudinal.
duro y resistente. Los suelos blandos amplifican las
ondas sísmicas y facilitan asentamientos nocivos en ♦ Fijación de acabados e instalaciones
la cimentación que pueden afectar la estructura y
facilitar el daño en caso de sismo. Los componentes no estructurales como tabiques
divisorios, acabados arquitectónicos, fachadas,
♦ Estructura apropiada Para que una edificación ventanas, e instalaciones deben estar bien
soporte un terremoto su estructura debe ser sólida, adheridos o conectados y no deben interactuar con
simétrica, uniforme, continua o bien conectada. la estructura. Si no están bien conectados se
Cambios bruscos de sus dimensiones, de su desprenderán fácilmente en caso de un sismo.
rigidez, falta de continuidad, una configuración También pueden sufrir daños si no están
estructural desordenada o voladizos excesivos suficientemente separados, es decir si interactúan
facilitan la concentración de fuerzas nocivas, con la estructura que se deforma lateralmente ante
torsiones y deformaciones que pueden causar la acción del sismo.
graves daños o el colapso de la edificación.
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALÚO
♦ Materiales competentes
COMERCIAL
Los materiales deben ser de buena calidad para
garantizar una adecuada resistencia y capacidad de 1. Actividades Preliminares
 Lo primero que debe hacer el perito es títulos, se deben analizar todas las circunstancias
documentarse al máximo con respecto al predio. jurídicas que tiene y rodean al inmueble y a su
Los datos y documentos más importantes son los propietario.
siguientes
En primer lugar, el certificado de libertad y tradición
• Plano de loteo del predio: este debe contener como del bien inmueble que contemple o abarque la
mínimo los linderos, el área, escala del plano, situación jurídica del mismo dentro de los diez (10)
linderos y fecha del levantamiento entre otros. últimos años. Este certificado es un documento de
• Localización aproximada: esta se encuentra en la carácter público, es decir, cualquier persona puede
solicitud de avalúo, es aconsejable conseguir solicitar el certificado de libertad y tradición de
cartografía 1:25000 o puede usarse la internet, gps cualquier inmueble en el territorio colombiano.
con ayudas de mapas o a través de google earth,
El certificado de libertad y tradición lo expiden las
pagina de catastro, mapa callejero, entre otros.
oficinas de registro de instrumentos públicos
Propósito del avalúo: este generalmente está en la
ubicadas en el territorio nacional, para lo cual éstas
solicitud y ayuda un poco a entender que variable(s)
se han dividido por zonas que a veces cobijan
es la que tiene mayor importancia en el avalúo,
varios municipios o ciudades como Bogotá o
además nos permite saber dentro de que
Medellín, responden a una división de la ciudad,
normatividad se enmarca el avalúo a realizar.
acompañada de municipios aledaños. En segundo
• Escritura pública: Se obtiene en la notaria
lugar, partiendo del certificado de libertad y tradición
presentando el numero de folio de matrícula, este
mencionado, debe estudiarse todo documento que
numero se encuentra en el certificado de tradición y
aparece en él registrado en los últimos diez años,
libertad del inmueble
no solamente las escrituras públicas de
• Certificado catastral vigente o recibo de impuesto compraventa, sino todos los actos que allí
predial: (el más vigente). aparezcan en dicho lapso de tiempo, tales como
• Certificado de tradición y libertad: se le solicita al sentencias, oficios y otras escrituras diferentes a la
cliente, se aconseja que no tenga una vigencia de compraventa.
superior a 60 días, pues allí se pueden está
consignada la historia del predio y tiene mucha
información valiosa al momento de realizar la
La razón de ser del estudio de los últimos diez años
investigación predial.
radica en el hecho de que los vicios que tenga un
• Norma urbanística: se solicita en la UPZ a que
inmueble prescriben, es decir, quedan saneados en
corresponda el predio o en las oficinas de
dicho lapso de tiempo.
planeación municipal, se puede solicitarle al cliente
que la presente junto con los demás documentos, o Por esto se estudia si los vicios que pueda tener un
se puede obtener por internet en inmueble ya tienen más de diez años para
www.sinupot.spd.gov.co considerar su prescripción o si por el contrario
dichos vicios aún no han prescrito y deben ser
Muchas veces ayuda mucho valerse también de la
solucionados de otra forma, distinta al simple
Ficha catastral.
transcurso del tiempo.
En el certificado de libertad y tradición del inmueble
a estudiar encontramos toda la historia que rodea al
¿QUÉ ES UN ESTUDIO DE TITULOS?
mismo, como por ejemplo tradiciones, limitaciones
al dominio, gravámenes, contratos que sobre él
recaiga, etc., por ello, debemos analizar cada una
Es el análisis que realiza un abogado sobre la
de estas figuras de forma detallada para establecer
situación jurídica de un inmueble para determinar si
si existen situaciones que afecten la negociabilidad
es viable algún tipo de negociación con el mismo o
del bien inmueble.
si es posible recibirlo o darlo en garantía de alguna
obligación, por tal razón al realizar un estudio de
Los estudios que se realizan tanto del certificado de NORMATIVIDAD APLICABLE EN MATERIA DE
libertad y tradición como de todos los documentos AVALUOS
que aparecen registrados en el folio de matrícula
inmobiliaria del inmueble objeto de análisis, deben Otro y importante grupo de normas sobre avalúos
determinar la existencia de condiciones resolutorias, tienen origen en las leyes de desarrollo territorial y
ausencia de capacidad, falsas tradiciones, ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997,
situaciones que pongan al bien por fuera del con base en ellas se expide el Decreto 1420 de
comercio tales como embargos, gravámenes, 1998 y la Resolución del Instituto Geográfico
extinción de dominio etc., situaciones que mermen Agustín Codazzi No. 0762 de 1998 donde se
su comerciabilidad como servidumbres, establecen las normas metodológicas para la
afectaciones a vivienda familiar, patrimonios de realización de los avalúos allí establecidos. Algunas
familia inembargables, etc. de las normas están contenidas en:

El artículo 4 de la ley 1579 del 2012 establece que LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energía
actos están sujetos a registro. LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto
Al respecto establece: general de contratación de la administración
pública”.
“Artículo 4°. Actos, títulos y documentos sujetos al
registro. Están sujetos a registro: LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan
disposiciones básicas sobre el transporte, se
a) Todo acto, contrato, decisión contenido en redistribuyen competencias y recursos entre la
escritura pública, providencia judicial, administrativa Nación y las Entidades Territoriales, se reglamenta
o arbitral que implique constitución, declaración, la planeación en el sector transporte y se dictan
aclaración, adjudicación, modificación, limitación, otras disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones
gravamen, medida cautelar, traslación o extinción de Predios.
del dominio u otro derecho real principal o accesorio
sobre bienes inmuebles; LEY 160 DE 1994. "Por la cual se crea el
sistema nacional de reforma agraria y desarrollo
b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, rural campesino, se establece un subsidio para la
arbitrales o administrativas que dispongan la adquisición de tierras, se reforma el Instituto
cancelación de las anteriores inscripciones y la Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
caducidad administrativa en los casos de ley; disposiciones".
c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre
revocatoria o reforma de conformidad con la ley”. planes de desarrollo municipal, compraventa y
A pesar de que la norma es clara sobre qué actos expropiación de bienes y se dictan otras
son objeto de registro, se debe tener en cuenta que disposiciones
al momento del estudio no podemos limitarnos al LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a.
contenido de dicho certificado de libertad y de 1989, y la ley 3a. de 1991 y se dictan otras
tradición, ya que hay ocasiones en que por omisión disposiciones”.
de la entidad competente se dejan de registrar
actos importantes que definen la situación jurídica LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan
actual del inmueble, de allí que se deban analizar disposiciones en relación con el sistema financiero y
también los oficios, escrituras y demás documentos asegurador, el mercado público de valores, las
que se estime necesario para poder establecer si Superintendencias Bancaria y de Valores y se
hay omisiones o errores en las anotaciones y por conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se
ende se necesite solicitar a las oficinas de registro entreguen bienes en dación en pago de créditos
de instrumentos públicos la corrección de los folios hipotecarios a los establecimientos de crédito
para que así quede el inmueble completamente acreedores,
saneado.
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de
materia de vivienda, se señalan los objetivos y 1995, los artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82,
criterios generales a los cuales debe sujetarse el 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del
Gobierno Nacional para regular un sistema Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al
especializado para su financiación, se crean tema de avalúos.
instrumentos de ahorro destinado a dicha
DECRETO 1504 DE 1998. Por el cual se
financiación, se dictan medidas relacionadas con
reglamenta el manejo del espacio público en los
los impuestos y otros costos vinculados a la
planes de ordenamiento territorial.
construcción y negociación de vivienda y se expiden
otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y DECRETO 1507 DE 1998. Por el cual se
avaluadores. reglamentan las disposiciones referentes a planes
parciales y a unidades de actuación urbanística
LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un
contenidas en la Ley 388 de 1997.
régimen que promueva y facilite la reactivación
empresarial y la reestructuración de los entes DECRETO 151 DE 1998. Por el cual se dictan
territoriales para asegurar la función social de las reglas relativas a los mecanismos que hacen viable
empresas y lograr el desarrollo armónico de las la compensación en tratamiento de conservación
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el mediante la transferencia de derechos de
régimen legal vigente con las normas de esta ley. construcción y desarrollo.
Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61.
Reglas especiales para avalúos de bienes DECRETO 1599 DE 1998. Por el cual se
diferentes a terrenos o construcciones en los reglamentan las disposiciones referentes a la
acuerdos de reestructuración. Artículo 62. participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de
Procedimiento para la selección de avaluadores. 1997.
Artículo 72. Causales de recusación e impedimento DECRETO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen
de los promotores, peritos y avaluadores. Artículo y reforman regulaciones, procedimientos o trámites
79. Vigencia. innecesarios, existentes en la administración
LEY 675 DE 2001. “Por medio de la cual se expide pública.
el régimen de propiedad horizontal” DECRETO 254 DE 2000. Por el cual se expide el
DECRETO 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta régimen para la liquidación de las entidades
parcialmente la Ley 56 de 1981 públicas del orden nacional.

DECRETO 1122 DE 1982. Por el cual se DECRETO 2649 DE 1993. Por el cual se
reglamenta el artículo 132 del Código de Comercio. reglamenta la contabilidad en general y se expiden
los principios o normas de contabilidad
DECRETO 2024 DE 1982. Por el cual se generalmente aceptados en Colombia. El
reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981 Presidente de la República de Colombia, en
ejercicio de las facultades que le otorga el numeral
DECRETO 2580 DE 1985. Por el cual se
11, artículo 189, de la Constitución Política de
reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
Colombia.
DECRETO 1139 DE 1995. Del avalúo comercial.
DECRETO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el
Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160
Decreto 1052 de 1998, en lo relacionado con la
de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo
prórroga de licencias de construcción y urbanismo.
comercial de predios y mejoras que se adquieran
para fines de reforma agraria y la intervención de DECRETO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta
peritos en los procedimientos administrativos parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y
agrarios de competencia del INCORA. los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
DECRETO 1420 DE 1998. Por el cual se
reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª
DECRETO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta ADMINISTRACION EN PROPIEDAD
parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999. HORIZONTAL.
DECRETO 540 DE 1998. Por el cual se La propiedad horizontal es una institución jurídica
reglamentan los artículos 58 de la Ley 9ª de 1989 y que hace alusión al conjunto de normas que regulan
95 de la Ley 388 de 1997 en materia de la división y organización de diverso inmuebles,
transferencia gratuita de bienes fiscales. como resultado de la segregación de un edificio o
DECRETO 1052 DE 1998. Por el cual se de un terreno común.
reglamentan las disposiciones referentes a licencias Se trata por tanto de aquella especial y seccional
de construcción y urbanismo, al ejercicio de la forma de división de la propiedad que se ejerce
curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas. sobre viviendas, oficinas, locales comerciales,
RESOLUCIÓN 13314 del 27 de abril de 2001 - bodegas, estacionamientos, recintos industriales,
Superintendencia de Industria y Comercio. Por la sitios y otros en que se divida un condominio y que
cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 atribuye al titular de dichas unidades un derecho de
de 1999, 60, 61 y 62 de la ley 550 de 1999. propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y
un derecho de copropiedad forzada respecto a los
RESOLUCIÓN 0762 DE 1998. Instituto Geográfico bienes de dominio común. (PORCENTAJE) A la
Agustín Codazzi. Por la cual se establece la propiedad horizontal también se le llama
metodología para la realización de los avalúos condominio y ley de residencia permanente.
ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las
facultades legales y en especial de las que le Horizontal vs Vertical
confieren los estatutos aprobados por el Decreto El concepto nace de la unión de dos derechos,
2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto donde uno marcha al lado del otro y ninguno puede
1420 de 1998, existir sin su par. Son paralelos. Es decir, son
RESOLUCIÓN 2965 DE 1995. Instituto Colombiano horizontales.
de la Reforma Agraria. Procedimiento para la ¿Vivienda Unica O En Propiedad Horizontal?
práctica, elaboración y rendición de los avalúos
comerciales. Por la cual se establece el Cada día la vivienda unitaria y separada cede paso
procedimiento para la práctica, elaboración y a las agrupaciones en edificios o conjuntos,
rendición de los avalúos comerciales de predios y llegando a formar enormes conglomerados, en
mejoras rurales que se adquieran para fines de donde inclusive se combinan las copropiedades
reforma agraria y se dictan otras disposiciones. dando lugar a la integración con actividades
comerciales, industriales y recreativas, con
RESOLUCIÓN 2964 DE 1995. Instituto Colombiano características de ciudadelas
de la Reforma Agraria. Tarifas para el pago de
servicios de avalúos. Por la cual se establecen las Unidades Inmobiliarias Cerradas
tarifas para el pago de los servicios por la Esta ley cobija tanto a las propiedades horizontales
realización de avalúos comerciales de predios y como a las unidades inmobiliarias cerradas. antes
mejoras rurales en los programas de reforma de la expedición de la Ley 675 del 2001 se
agraria, y el reconocimiento de los gastos de las constituyeron en propiedad horizontal este y otro
diligencias de inspección ocular y el valor total de multifamiliar de la misma agrupación de vivienda,
los dictámenes que se practiquen y rindan en otros mediante reglamentos separados. Recursos
procedimientos agrarios. separados y recursos en unidad cerrada.
 CONCEPTOS BÁSICOS EN EL OFICIO del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque
INMOBILIARIO forman parte del terreno o están anclados a él.

ALQUILER: Contrato que se firma entre la parte BIEN MUEBLE: Que son susceptibles de moverse
locadora y la parte locataria, por el cual se arrienda de un sitio a otro sin mayores complicaciones.
o renta un inmueble por determinado tiempo. BIEN RAÍZ: Terreno inamovibles y construcciones
ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Medida adheridas
vertical del edificio establecida según la zona CARTA DE INTENCIÓN: Propuesta escrita que
correspondiente, sin contar las instalaciones eleva un individuo o corporación, en la cual indica
complementarias tanques y chimeneas, cajas de su interés por adquirir, rentar o llevar a cabo una
ascensores y escaleras, lavaderos colectivos, operación inmobiliaria y fija las condiciones para su
bauleras, departamento del portero y S.U.M. (salón realización.
de usos múltiples).
CÉDULA CATASTRAL: Documento expedido por
APODERADO: Persona a la que se delega poderes cada Catastro, el cual revela características físicas
para actuar en representación de otra. y condición de vivienda de la propiedad.
ÁREA DE CESIÓN: Corresponden a las áreas CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN:
destinadas a la conformación de los sistemas de donde se efectúa la inscripción o anotación de los
espacio público locales y zonales tales como: actos y contratos relativos al dominio y demás
- Cesión tipo A para zonas verde y comunal. derechos reales sobre bienes inmuebles, así como
- Sistema vial local. de las resoluciones judiciales relativas a la
capacidad de las personas y de los contratos de
ÁREA LIBRE: Es el porcentaje de terreno que locación.
queda libre de edificaciones y no puede ser
ocupado COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe
prestado un inmueble, para habitar en él, con la
ÁREA NETA URBANIZABLE: Corresponde al área obligación de restituirlo.
objeto de desarrollo resultante de descontar del
área bruta las áreas no urbanizables. COMPRADOR: En un contrato de compraventa, es
que adquiere el bien y en contraprestación paga un
ÁREA NO URBANIZABLE: Corresponde a la precio. En el mercado inmobiliario es quien
Ronda y a la Zona de Manejo y Preservación adquiere el inmueble y está obligado a pagar el
Ambiental, así como las zonas de reserva para precio.
futuras afectaciones.
COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona
ÁREA ÚTIL: Corresponde al área de propiedad se obliga a entregar una propiedad determinada y
privada resultante de descontar del área neta otra a pagar un precio cierto por ella, en dinero o
urbanizable las áreas de cesión. pago equivalente.
ARRENDADOR: Locador. Persona que cede el COPROPIETARIO: Persona que comparte una
derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un propiedad con otra/s persona/s.
tercero a cambio de una renta.
COPROPIEDAD: Propiedad de una cosa
BIEN INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos compartida con otro u otros.
aquellos bienes considerados bienes raíces, por
tener de común la circunstancia de estar CRÉDITO HIPOTECARIO: Contrato por el que una
íntimamente ligados al suelo, unidos de modo entidad financiera otorga una línea de financiación
inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales en la que el titular puede disponer del dinero según
como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves sus necesidades siendo avalado por su propiedad.
industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, El titular del crédito se obliga a devolver la cantidad
que son bienes imposibles de trasladar o separar que haya recibido, según las condiciones pactadas
por las partes y en caso de incumplimiento, la ESCRITURA DE HIPOTECA: Documento oficial,
entidad financiera pasará a ser la propietaria del expedido por un notario público, donde constan las
bien. El crédito hipotecario se formaliza en escrituracláusulas y condiciones que se han pactado entre
pública de forma que conste en el Registro de la acreedor y deudor de un préstamo o crédito
Propiedad. hipotecario. Para que tenga efectos frente a
terceros y entre las partes debe estar inscripta en el
DEPRECIACIÓN: Desvalorización de un inmueble
Registro de la Propiedad.
a través del tiempo, por su estado o por su
obsolescencia EXPROPIACIÓN: Venta o cesión obligatoria de
todo o parte de una propiedad para obras de
DEPRECIACIÓN ECONÓMICA: Se produce por
utilidad pública.
causas ajenas al edifico, por el deterioro que sufre
el entorno en que se sitúa, debido generalmente a FACHADA: Parte anterior y generalmente principal
USO, a actividades incompatibles, asentamiento de de un edificio u otra construcción.
población marginal, etc. Algunos especialistas en la
FACTOR DE DEPRECIACIÓN: Es aquel que
materia la identifican como depreciación ambiental
resulta al aplicar una función matemática que
o de ubicación.
calcula la desvalorización de un inmueble en
DEPRECIACIÓN FÍSICA: Por envejecimiento del función del %vida transcurrida del mismo a través
edificio. Supone un desgaste natural de sus del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en En términos de Tasación inmobiliaria, son
cuanto menor es la calidad constructiva de los atribuibles a las edificaciones o construcciones en
inmuebles. Se asocia al mal estado de general, tres tipos de depreciación:
conservación, lo que agrava su deterioro.
HALL: (Voz inglesa). Vestíbulo. Recibidor. Lugar de
DEPRECIACIÓN FUNCIONAL: Debido al cambio recepción.
que ha experimentado el diseño de las
HIERRO GALVANIZADO: Hierro recubierto de una
edificaciones, motivado por modernos criterios de
capa de zinc para evitar la oxidación.
funcionalidad, mejor distribución espacial, los
avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales HIPOTECA: Derecho real que se constituye en
de construcción y otros requerimientos que garantía del cumplimiento de obligaciones
dificultan la adaptación de la edificación para la contraídas con un tercero. Además de asegurarse
función a la cual se destina. el cobro del crédito, el acreedor se garantiza el
cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas
DERECHO DE DOMINIO: Derecho de propiedad de
y gastos derivados de la eventual reclamación
un inmueble.
judicial en caso de incumplimiento en el pago.
DOCUMENTO PRIVADO: En un alquiler o una Aunque no exclusivamente, las hipotecas más
compraventa, generalmente se establece un habituales recaen sobre bienes inmuebles. Se
contrato privado que obliga a ambas partes a una formalizan en documento público y sus derechos se
serie de condiciones, términos, acciones, etc. constituyen con la inscripción en el Registro de la
Propiedad.
DOCUMENTO PÚBLICO: Documento en cuya
firma interviene un funcionario público, HORMIGÓN: Mezcla de aglomerante, arena y
generalmente un escribano. En los contratos de grava. ARMADO. Hormigón reforzado con
compraventa de bienes inmuebles se acude a un armadura interior de hierro.
escribano para elevar éste a escritura pública y así
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN: Es el cociente
poder inscribir dicha compraventa en el Registro de
resultante de dividir el área total de pisos
la Propiedad
construidos o construibles en una edificación por el
ENAJENAR: Transmitir a otro una propiedad. área bruta o neta del suelo delimitado por el Plan
Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.=
área total de pisos construidos/ área bruta o neta.
ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima RENTA: Lo que abona el locatario en concepto de
de área útil que se puede ocupar con edificaciones alquiler
y estacionamientos en el primer piso.
RENTABILIDAD: Es la relación, normalmente un
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AGREGADO porcentaje, que se establece entre la inversión
(IVA): En el caso de compraventa de inmuebles realizada y el rendimiento económico que ha
sólo recaerá sobre viviendas nuevas (primeras producido esa inversión.
transmisiones). El importe a satisfacer se calcula
SUITE: Dormitorio con baño individual. En general
aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.
es el dormitorio principal de la vivienda.
El porcentaje es del 6% en las viviendas libres o de
protección oficial. En las viviendas de protección TERRENO: Es el área adquirida, incluyendo todo lo
oficial en régimen especial es del 3%. que se encuentre en ella ya sea natural o por mano
del hombre, el cual está limitado por algunas leyes
INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad
(subsuelo, cielo abierto, normas urbanísticas y
es la intermediación en la compraventa, alquiler u
restricciones privadas)
otra operación de todo tipo de bienes inmuebles.
TÍTULO DE PROPIEDAD: Escritura que acredita la
LOCAL: Establecimiento abierto al público cuyo
propiedad de un inmueble. Allí se describen fecha y
destino primordial no sea la vivienda, sino el
forma en que se adquirió y las principales
ejercicio de una actividad industrial, comercial o de
características de la misma.
enseñanza con un fin lucrativo.
UNIDAD COMPLEMENTARIA: Otro tipo de
LICENCIA DE URBANISMO: Es la autorización
unidades que componen el inmueble en propiedad
previa para que en uno o varios predios localizados
horizontal. Normalmente son los parqueaderos y
en suelo urbano se lleve a cabo la creación de
depósitos.
espacios públicos y privados y la construcción de
infraestructura de servicios públicos y de vías que UNIDAD FUNCIONAL: Cada una de las unidades
permitan la dotación de estos terrenos para la futura de propiedad que componen un inmueble en
de edificaciones con destino a usos urbanos de propiedad horizontal, a la cual le corresponde un
conformidad con el plan de ordenamiento territorial porcentual de los espacios/artefactos comunes del
y normatividad vigente. edificio.
MEDIANERO: Muro común de dos casas URBANISMO: Proyectos económicos, sociológicos
contiguas. y arquitectónicos que se realizan para el diseño del
espacio urbano, los cuales estudian las condiciones
PROPIEDAD HORIZONTAL: Definición por la cual
adecuadas de vivienda, medio ambiente y
los copropietarios son condóminos del terreno y de
esparcimiento y las áreas necesarias para la
las cosas comunes en el porcentual que indica el
instalación industrial, comercial, etc. Deben
reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos
diagramarse cuidadosamente las redes arteriales y
del piso, paredes y techo de su departamento,
de transporte público para facilitar la movilidad de la
oficina, o casa (en el caso de PH o countries).
población.
PROPIETARIO: Dueño de un bien y quien en
USO: Uso que se le da al inmueble. Una propiedad
definitiva posee todos los derechos sobre ella. En el
puede tener diferentes usos: vivienda, tareas
campo inmobiliario es el dueño de la vivienda.
agrícolas, actividades empresariales, comerciales,
RED DE VÍAS LOCALES O SECUNDARIAS: Es el etc.
conjunto de vías vehiculares y peatonales que
USUFRUCTO: Es el derecho real de goce, uso,
tienen como función principal permitir la penetración
disfrute o aprovechamiento que obtiene una
y los flujos causados por tráfico local. La red de vías
persona -llamada usufructuario- sobre un bien cuya
locales incluye vías locales, vehiculares y
propiedad reside en otra persona denominada nudo
peatonales.
propietario.
VALOR CATASTRAL: Concepto que afecta al
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo componen el
valor del suelo y el de la construcción, multiplicados
ambos por el índice de aprovechamiento.
VIDA REMANENTE: la diferencia entre la vida útil
del bien y la edad que efectivamente posea el bien.
Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea
muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para
los que tengan estructura en concreto, metálica o
mampostería estructural, la vida útil será de 100
años.
ZONAS COMUNES: Espacios de un edificio
constituido en propiedad horizontal, utilizadas por
todos los habitantes del mismo y cuyos gastos de
mantenimiento, reparación y mejora corren por
cuenta de todos los propietarios. Ej.: portal, pasillos
comunes, piscina, etc.
ZONA COMERCIAL: La destinada a la localización
de comercios minoristas como uso predominante,
con el uso complementario de administración y
servicios. El uso de vivienda pasa a ser
complementario
ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIÓN
AMBIENTAL: Corresponde a una franja de x
metros de ancho, a cada lado de la ronda
hidráulica, la cual se encuentra delimitada. La zona
de Manejo y Preservación Ambiental no se
contabilizará como área neta urbanizable.
ZONA INDUSTRIAL: La destinada a la localización
de actividades industriales como uso predominante
y, en algunos casos, exclusivo.
ZONA RESIDENCIAL: La destinada a la
localización de viviendas como uso predominante y
a veces exclusivo, con el fin de garantizar y
preservar las buenas condiciones de habitabilidad.