TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 1163-2022-SUNARP-TR
Arequipa, 28 de marzo de 2022
APELANTE : MAX & MACAR CONSTRUCTORA INMOBILIARIA
S.A.C. representada por Máximo Alvarado Campos.
TITULO : N° 03291364 del 23.11.2021.
RECURSO : N° A0395125 del 07.02.2022.
REGISTRO : PREDIOS - LIMA
ACTO : INMATRICULACIÓN
SUMILLA :
TÍTULO INMATRICULANTE
“Es título inmatriculante de un predio, para efectos de la primera parte del artículo 2018 del
Código Civil, aquel título traslativo de dominio que acredita de modo fidedigno el derecho de
propiedad sobre aquél. Este título debe constar en instrumento público y tener una antigüedad
mínima de 5 años”.
ESCRITURA IMPERFECTA
"No procede admitir escrituras imperfectas de transferencia de propiedad de inmuebles
ubicados fuera de la jurisdicción del juez de paz otorgadas antes de la vigencia de la Ley de
Justicia de Paz".
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido a grado de apelación se solicita la inscripción
de la inmatriculación del predio rústico ubicado en la Av. Paul Paulet
Altura Km 13.5 carretera a Cieneguilla - Curva de Zapata de la zona 3,
distrito de Pachacamac, provincia y departamento de Lima con un área
de 208,044.43 m2 a favor de MAX & MACAR CONSTRUCTORA
INMOBILIARIA S.A.C.
Para ello se presenta la siguiente documentación:
• Formato electrónico de Solicitud de Inscripción que contiene la
rogatoria.
• Parte notarial de la escritura pública de fecha 04.03.2021 otorgada
ante notario público de Lima, Ricardo José Barba Castro.
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• Parte notarial de la escritura pública aclaratoria de fecha 15.11.2021
otorgada ante notario público de Lima Ricardo José Barba Castro.
• Subsanación de fecha 23.11.2021.
• Recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha sustantiva
formulada por el Registrador Público Ronald Leonardo Gutiérrez, cuyo
tenor en la parte pertinente es el siguiente:
Se reenumera para mejor resolver:
“ (…)
1. De conformidad con el artículo 42° del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, se procede a la TACHA SUSTANTIVA del presente título, por
cuanto se solicita la inscripción del acto de inmatriculación del predio de
208,044.43 m2 ubicado en el distrito de Pachacamac, presentando para ello la
escritura imperfecta de fecha 10.02.2004, otorgada ante Juez de Paz del distrito de
San Antonio de Chaclla, sin embargo, en aplicación de los artículos 58 y 68 de la
Ley Orgánica del Poder Judicial (aplicable al presente caso) los Jueces de Paz
(antes llamados jueces de Paz no letrado) podían ejercer funciones notariales, pero
dentro del ámbito de su competencia, dentro de la cual se encuentra su competencia
territorial, siendo que dicho juez no podía intervenir en un acto de transferencia de
un predio ubicado en otro distrito (Pachacamac, en el presente caso); conforme a
lo señalado, en evidente que si no tiene competencia para resolver sobre conflictos
patrimoniales, tampoco la tiene para asuntos notariales y sobre ello la Resolución
Administrativa N° 340-2014-CE-PJ, en los artículos 2 y 6, es clara la forma tal que
el artículo 68° de la Ley Orgánica del Poder Judicial impuso una limitación a la
interpretación del artículo 58° de dicha Ley; los límites de la competencia del Juez
de Paz, dentro de ellas la territorial, dicho criterio es adoptado por las resoluciones
N° 732-2016-SUNARP-TR-A, 344-2017-SUNARP-TR-A y 559-2017-SUNARP-TR-
A. Por todo lo señalado, se procede a la tacha sustantiva del presente título.
2. Asimismo, de acuerdo a la Quinta Disposición Complementaria y Final del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en aplicación del artículo 7°
de la Ley N° 27755 para la inscripción de actos de disposición emanados de la
voluntad de las partes solo se admitirán escritura pública o formulario registral
legalizado por Notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes
posteriores a la Ley 27755. Ante lo señalado no tiene acogida registral el contrato
privado de compra venta de fecha 05.05.2016 celebrado entre los señores Raúl
Arias Romero y David Alvarado Campos, por ende, se tacha el presente título.
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3. Conforme al artículo 2018 del C.C. “para la primera inscripción de dominio, se
debe exhibir título por un periodo ininterrumpido de cinco años o en su defecto,
títulos supletorios; y de conformidad con el inciso b) del artículo 17° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, los cinco años se cuentan a
partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición, por ende, la
escritura pública de fecha 04.03.2021 y 15.11.2021 no cumple con la antigüedad
requerida por la norma y siendo este un defecto insubsanable se procede a la tacha
del presente título.
4. Sin perjuicio de lo señalado, se indica a usted que los planos presentados no se
encuentran legibles, lo cual no permite su calificación.
(…)”
III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación básicamente en los
siguientes fundamentos:
- En el presente caso, lo que se solicita es la inmatriculación del predio
con la escritura pública de compraventa y con escritura aclaratoria a
favor de MAX & MACAR CONSTRUCTORA INMOBILIARIA S.A.C.
y no como erradamente sostiene el registrador con escritura
imperfecta.
- La Resolución Administrativa N° 340-2014-CE-PJ no es aplicable al
presente caso, pues no se puede aplicar retroactivamente la norma.
- Hasta el año 2013 los jueces de Paz tenían competencia para
celebrar escrituras imperfectas hasta 87 kilómetros en donde
existiera notario público.
- El registrador no tuvo la oportunidad de verificar que el documento
que sustenta la inscripción es la escritura pública, que fue cursada
por Notario ante los registros públicos y esta se correlaciona con la
escritura pública imperfecta de data más antigua y que es el título
primigenio de la presente calificación registral.
- Se cumple con presentar los originales de los planos para su
calificación.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Por ser el acto solicitado una inmatriculación, no hay antecedente
registral.
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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo
expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde
determinar:
▪ Si el título presentado es idóneo para la inmatriculación del predio
solicitado.
▪ Si antes de la vigencia de la Ley de Justicia de Paz ¿el juez de paz
era competente para extender una escritura imperfecta de
compraventa respecto de un predio ubicado fuera de su
jurisdicción?
VI. ANÁLISIS
1. La inmatriculación puede ser definida como el ingreso de un predio al
Registro1, entendida como aquel asiento que carece de soporte causal
en otro anterior, razón por la que significa un límite inicial a la exigencia
del tracto sucesivo.
Así, la inmatriculación determina la apertura de una partida registral
para un determinado predio en virtud del principio de especialidad
consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del RGRP, principio
que sustenta el orden en la incorporación de los actos o derechos al
Registro de Predios, permitiendo que en la partida correspondiente se
organicen los derechos y actos que sobre dicha unidad inmobiliaria
recaigan, determinando de ese modo su situación jurídica.
El artículo 2018º del Código Civil dispone: “Para la primera inscripción de
dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en
su defecto, títulos supletorios”.
(Resaltado es nuestro).
La antigüedad de cinco años requerida al título para que dée mérito a
la inmatriculación, está relacionada con la figura de la prescripción
adquisitiva de dominio, pues la ley presume que la posesión por ese
1 El artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que “La
inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera
inscripción de dominio, salvo disposición distinta”.
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lapso de tiempo lo convierte en propietario del predio, por ello, no es
necesario, cuando el título tiene la antigüedad requerida, que se
acompañen otros que acrediten la adquisición inicial. Sin embargo, el
citado artículo 2018 debe de interpretarse en concordancia con el
artículo 2010 del mismo cuerpo normativo, que establece que la
inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición en contrario.
Al respecto del artículo 2010 del Código Civil, concordante con el
artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, consagra el Principio de Titulación Auténtica, por
medio del cual el Registro consigue que los documentos tengan una
primera garantía de legalidad, por haber sido autorizados o expedidos
por un funcionario público. En ese sentido cuando el artículo 2018 del
Código Civil exige exhibir títulos, debemos entender a
instrumentos públicos que contengan un acto generador de la
situación jurídica objeto de la inscripción.
Por lo tanto, para efectos de inmatricular un predio, los títulos aludidos
por el artículo 2018 del Código Civil serán aquellos que, de manera
directa e inmediata, contienen la declaración de voluntad de uno o más
sujetos en virtud de la cual se produce un desplazamiento del derecho
de propiedad hacia la esfera patrimonial de otro sujeto o sujetos, sea
porque éste lo acepta (como un contrato) o porque la Ley lo impone
cuando ocurren determinados hechos (como el testamento).
2. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de
la inmatriculación del predio rústico ubicado en la Av. Paul Paulet, altura
Km 13.5 carretera a Cieneguilla - Curva de Zapata de la zona 3, distrito
de Pachacamac, provincia y departamento de Lima con un área de
208,044.43 m2 a favor de MAX & MACAR CONSTRUCTORA
INMOBILIARIA S.A.C.
Para dicho efecto, se presentó escritura pública de fecha 04.03.2021 y
escritura pública aclaratoria de fecha 15.11.2021 otorgadas ante
notario público de Lima Ricardo José Barba Castro.
El registrador tacha el título señalando en el punto 3) lo siguiente:
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“Conforme al artículo 2018 del C.C. “para la primera inscripción de dominio,
se debe exhibir título por un periodo ininterrumpido de cinco años o en su
defecto, títulos supletorios, y de conformidad con el inciso b) del artículo 17° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, los cinco años se cuentan
a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición, por ende, la
escritura pública de fecha 04.03.2021 y 15.11.2021 no cumple con la antigüedad
requerida por la norma y siendo este un efecto insubsanable se procede a la tacha
del presente título”.
El apelante señala que se está solicitando la inmatriculación con la
escritura pública de fecha 04.03.2021 y la escritura pública aclaratoria
de fecha 15.11.2021.
En ese sentido, dicho título es inidóneo para fundamentar inmediata y
directamente el acto inscribible de la rogatoria presentada conforme a
lo desarrollado en el considerando primero, es decir no sirve para
convertir en titular registral del predio materia de inmatriculación a la
referida empresa MAX & MACAR CONSTRUCTORA INMOBILIARIA
S.A.C, por lo que, se confirma el numeral 3) de la tacha sustantiva.
3. Sin perjuicio de lo anterior en la escritura pública aclaratoria de fecha
15.11.2021 constan insertos el contrato privado del 05.06.2016 y la
escritura imperfecta otorgada por juez de paz del 10.02.2004.
Con respecto al contrato privado del 5.6.2016, tal como se señaló
anteriormente, el artículo 2010 del Código Civil regula que la inscripción
se hace en virtud de título que conste en instrumento público, en ese
sentido se confirma el numeral 2) de la tacha sustantiva.
4. Con respecto a la escritura imperfecta otorgada por juez de paz del
10.02.2004, se debe señalar que las escrituras imperfectas deben
presentarse al Registro bajo los correspondientes traslados expedidos
por las instituciones que conforme a ley conservan en su poder la
matriz2, acorde a la antigüedad del documento (escritura imperfecta)
que yace en el protocolo transferido del juzgado; de admitirse lo
2 Ello conforme al acuerdo aprobado en el CIX Pleno del Tribunal Registral realizado los días 28 y 29
de agosto de 2013 que sanciona el siguiente criterio:
TRASLADOS DE ESCRITURAS IMPERFECTAS EXTENDIDAS ANTE JUEZ DE PAZ
“Son admisibles los traslados de escrituras imperfectas extendidas ante juez de paz emitidos por el
organismo que debía conservar conforme a ley en su poder la matriz a la fecha de su expedición, es
decir, por los Jueces de Paz, Oficina Distrital de Apoyo de Justicia de Paz o por el Archivo
General de la Nación, según corresponda”.
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contrario, supondría una desobediencia a los preceptos de la normativa
sobre justicia de paz y a los criterios asumidos por el Tribunal Registral.
Asimismo, históricamente la justicia de paz ha tenido un carácter de
justicia local, ello por la forma de su designación (elección popular) y la
motivación de sus decisiones.
Este carácter local, recogido ahora legislativamente por la Resolución
Administrativa No. 340-2014-CE-PJ, que en el artículo 2º señala que
no es permisible que los usuarios del servicio lo distorsionen o afecten.
Asimismo, en el artículo 6º de la referida Resolución se señala que su
competencia territorial para conflictos patrimoniales está delimitada por
supuestos territoriales vinculados a su ámbito de competencia territorial
la que está enmarcada por el distrito para el cual fue nombrado.
En ese sentido, en el artículo 2 de la Resolución Administrativa No. 341-
2014-CE-PJ se ha precisado que la Justicia de Paz tiene carácter
netamente local tanto para la solución de conflictos como para el
ejercicio de funciones notariales.
Si bien este carácter local siempre formó parte de la naturaleza jurídica
de la justicia de paz, ahora ha sido plasmado legislativamente.
5. El artículo 58º de la Ley Orgánica del Poder Judicial señala que:
“Funciones Notariales.
Artículo 58.- Los Juzgados de Paz Letrados, cuya sede se encuentra a más de
diez kilómetros de distancia del lugar de residencia de un Notario Público, o
donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por más de quince
días continuos, tienen además respecto de las personas, bienes y asuntos de su
competencia, las siguientes funciones notariales:
1.- Escrituras Imperfectas.-
Llevar un registro en el que anota, mediante acta la fecha de presentación de la
minuta, el nombre, apellidos, estado civil, nacionalidad, ocupación, domicilio y
documentos de identidad de los otorgantes y de sus cónyuges, la naturaleza del
acto o contrato, el derecho o cosa a que se refiere, su valor si se lo anuncia, el
monto de los impuestos pagados y derechos cobrados, anotándose fecha y
número de los recibos correspondientes.
Anota asimismo su apreciación sobre la capacidad de los otorgantes.
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El acta es firmada por el Juez, los otorgantes y dos testigos mayores de edad y
vecinos del lugar.
Las actas se extienden en estricto orden cronológico, una a continuación de otra
sin dejar espacios libres.
Asentada y firmada el acta, el Juez devuelve la escritura imperfecta a los
interesados, dejando constancia del folio y libro así como de la fecha de
inscripción en su registro”.
Asimismo, el artículo 68º señalaba: “Los Jueces de Paz tienen las mismas
3
funciones notariales que los Jueces de Paz Letrados, dentro del ámbito de su
competencia”. (Resaltado y subrayado es nuestro).
Ello quiere decir que, en interpretación que hacemos4, en esa fecha los
jueces de paz podían ejercer funciones notariales pero dentro del
ámbito de su competencia, dentro de la cual se encuentra la
competencia territorial.
Como se aprecia, la competencia de un juez de paz está limitada por
su carácter eminentemente local de justicia comunal (comunidad que
lo eligió), de forma tal que si las partes no domiciliaban en la
comunidad, ámbito geográfico de su competencia territorial, ni el predio
estaba ubicado en la comunidad, ¿cómo podría dar fe ejerciendo
funciones notariales cuando ni competencia para resolver conflictos
patrimoniales la tenía?
La respuesta es evidente: si no tiene competencia ni para conflictos
patrimoniales, tampoco la tiene para asuntos notariales, y sobre ello la
Resolución Administrativa No. 340-2014-CE-PJ en sus artículos 2º y 6º
y la Resolución Administrativa No. 341-2014-CE-PJ en su artículo 4°
son claras, de forma tal que el artículo 68º de la Ley Orgánica del Poder
Judicial impuso una limitación a la interpretación del artículo 58º de
dicha Ley5: los límites de la competencia del juez de paz, dentro de
ellas la territorial.
3 Ahora derogado por Ley 29824, Ley de Justicia de Paz.
4 Antes de la dación de la Ley 30313 (Segunda Disposición Complementaria Modificatoria del artículo
4º del D. Leg. 1049; luego modificado por el D. Leg. 1232.
5 Recalcando que luego el artículo 68º ha sido derogado por Ley 29824.
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6. Con relación al caso submateria es necesario, en primer lugar,
contextualizar los hechos a la fecha de otorgamiento de la escritura
imperfecta: 10.02.2004
a) En dicha fecha estaba vigente el artículo 58º (que sigue vigente) y
el artículo 68º (ahora derogado).
b) El carácter local de la justicia de paz siempre formó parte de su
naturaleza jurídica.
c) La competencia de ejercicio de la justicia de paz siempre fue
comunal (para la comuna que lo eligió).
d) Su competencia territorial, por tanto, siempre fue restringida.
e) El predio objeto de venta no estaba ubicado en el distrito de San
Antonio de Chaclla, sede del Juez de Paz, sino ubicado en el distrito
de Pachacamac.
Entonces, ¿Tenía competencia el juez de paz para ejercer función
notarial fuera del ámbito de su competencia territorial, cuando incluso
para asuntos de conflictos patrimoniales no la tenía?
En mérito a lo expuesto, este Colegiado estima que no, ya que ello
transgrede el artículo 68º de la LOPJ6 que señalaba: Los Jueces de Paz
tienen las mismas funciones notariales que los Jueces de Paz Letrados,
dentro del ámbito de su competencia. Siendo que su carácter histórico
siempre fue local para la comunidad que lo eligió.
Interpretar lo contrario implicaría ser responsables de posibles fraudes
dando fe el juez de paz de venta de predios cuya existencia no le consta
por no estar en su competencia territorial.
Es por ello que esta instancia, en el Pleno CXCVII realizado en
modalidad no presencial el día 23 de octubre de 2018 aprobó como
acuerdo plenario el siguiente criterio:
IMPROCEDENCIA DE ESCRITURAS IMPERFECTAS
"No procede admitir escrituras imperfectas de transferencia de inmueble
ubicado fuera de la jurisdicción del juez de paz otorgadas antes de la vigencia
de la Ley de Justicia de Paz."
Criterio sustentado en la Resolución Nº 509-2018-SUNARP-TR.L.
6 Ahora derogado por Ley 29824
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Por lo que, por la falta de competencia del juez de paz del distrito de
San Antonio de Chaclla en la celebración de la escritura imperfecta del
predio ubicado en el distrito de Pachacamac, corresponde confirmar
el numeral 1) de la esquela de tacha sustantiva.
7. El numeral 4), no ha sido objeto de apelación, más aún cuando se ha
presentado subsanación (nuevos planos) al respecto.
Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)
Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N° 200-2021-
SUNARP/SN de fecha 22.12.2021.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el registrador público
conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Vocal (s) del Tribunal Registral
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