PLAN ESPECIFICO

EX CUARTEL SAN MARTIN – ZRE

DISTRITO DE MIRAFLORES – PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
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EQUIPO PROFESIONAL

Rodrigo Sarria A.
Director de Proyectos

Fernando Medina Z.
Arquitecto Responsable
CAP 6421

Renata Rojas
Arquitecta

Manuel Chamorro
Ingeniero Especialista vial

Estudio Sasaki Architects

Planificadores Urbanos Especializados

PROPIETARIO
Patrimonio en Fideicomiso D.S. 093-2002-EF
Interproperties Perú, representada por
Internacional de Títulos Sociedad Titulizadora S.A

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ÍNDICE
1. CONSIDERACIONES GENERALES 6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
1.1 Introducción 6.1 Densidad
1.2 Jus1ficación 6.2 Principios
1.3 Obje1vo del Estudio 6.3 Conec1vidad Y accesos
1.3.1 Obje1vo General 6.4 Vias
1.3.2 Obje1vo Específco 6.5 Transporte publico
1.4 Marco Legal 6.6 Via publica peatonal
1.4.1 Panorama Norma1vo 6.7 Via peatonal interna
1.4.2 Evolución de los Usos de Suelo 6.8 Micromovilidad
1.4.3 Marco de planificación urbana 6.9 Plazas Y parques
1.5 Marco Contextual 6.10 Techos verdes
1.5.1 Otros casos en la metrópoli 6.11 Arborizacion
1.5.2 Grandes proyectos urbanos en cercanía 6.12 Volumetria
1.5.3 Contexto general
1.5.4 Contexto inmediato 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
QUE CORRESPONDA
2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO 7.1 Zonificación del uso del suelo
2.1 Area de estudio - delimitación y carácterís1cas del sector urbano 7.2 Area libre
2.2 Límites de propiedad 7.3 Coeficiente de edificacion
2.3 Cer1ficado Registral Inmobiliario 7.4 Sistema vial
2.4 Zonificación y Usos permi1dos 7.5 Re1ro
7.6 Altura
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN 7.7 Estacionamientos
ESPECÍFICO 7.8 Propuesta de reglamentación
3.1 Metodología de análisis Sub Lote 1
3.2 Análisis por subsistemas urbanos Sub Lote 2
3.2.1 subsistema Rsico-territorial Sub Lote 3
3.2.2 subsistema de movilidad Sub Lote 4
3.2.3 subsistema socio-económico Sub Lote 5
3.2.4 subsistema de medioamiente y paisaje Sub Lote 6
Sub Lote 7
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN Sub Lote 8
AL ENTORNO INMEDIATO Sub Lote 9
4.1 Evaluación de la problemá1ca específica según ejes temá1cos Sub Lote 10
4.1.1 Uso Residencial
4.1.2 Uso Comercial 8. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PLAN ESPECÍFICO, PROYECTOS DE EJECUCIÓN Y SU
4.1.3 Uso Educa1vo IMPLEMENTACIÓN Y FINANCIAMIENTO
4.1.4 Uso de Salud 8.1 Etapas de Desarrollo
4.1.5 Uso Hotel
4.1.6 Uso Recreacional ANEXOS
4.1.7 Otros Usos CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO
4.2 Oportunidades y limitaciones PLANO DE UBICACIÓN U-01
PLANO PERMIETRICO P.01
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y PLANO DE TOPOGRAFIA T.01
SU INTEGRACIÓN VIAL CON EL ENTORNO INMEDIATO PLANO PERFILES T.02
5.1 Propuesta integral Listado de Siglas
Fuentes Consultadas

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1. CONSIDERACIONES GENERALES

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. INTRODUCCION

El presente estudio Sene como objeSvo la elaboración de un Plan Específico en el Distrito de Miraflores sobre el predio
conocido como Cuartel San MarSn, ubicado entre las avenidas El Ejercito, Paul Harris, la calle Polar y adyacente al distrito de
San Isidro, en la Provincia y Departamento de Lima. Para ello, se ha preparado este documento en base a la Ord. N° 1862-
MML, Ordenanza que regula el proceso de planificación del desarrollo territorial-urbano del Área Metropolitana de Lima, en
el cual se señalan los componentes requeridos para un plan de esta naturaleza.
En ese senSdo, detallamos brevemente los contenidos de cada capítulo:
En el Capítulo I - Consideraciones generales, se presentan la jusSficación del Plan Específico, el objeSvo general y objeSvos
específicos que persigue el plan, el marco legal vigente sobre el cual se plantea, así como también un marco contextual que
da cuenta sobre los disSntos considerandos para su formulación.
En el Capítulo II - Estado de la propiedad predial del área de estudio, se presenta el área de estudio, su situación legal y
condiciones normaSvas vigentes.
En el Capítulo III - Análisis e invesKgaciones del área de estudio según eje temáKco del plan específico, se hace una
exhausSva de las diferentes variables exógenas y endógenas que dan valor y afectan el desarrollo del área de estudio.
En el Capítulo IV - Evaluación de la problemáKca específica del área de estudio con relación al entorno inmediato, se
presenta y se hace un juicio críSco sobre la problemáSca específica, desde las potencialidades y limitaciones idenSficadas en
el análisis realizado.
En el Capítulo V - Orientaciones y criterios de base que fundamentan las propuestas del plan, se presentan las condiciones
contextuales preponderantes que definirán la propuesta del Plan Específico.
En el Capítulo VI - Propuesta de ordenamiento y estructuración urbana del área de estudio y su integración vial con el
entorno inmediato, se presenta la propuesta integral en el área de estudio.
En el Capítulo VII - Propuesta de zonificación del uso del suelo y la reglamentación especial ad hoc que corresponda, se
presenta las propuestas de zonificación, reglamentación especial derivado de lo anterior, así como la propuesta vial.
Finalmente, en el Capítulo VIII - Etapas de desarrollo del Plan Específico, proyectos de ejecución y su implementación y
financiamiento, se presenta las etapas de desarrollo previstas.
El presente documento proporciona los lineamientos técnicos y normaSvos para un proyecto urbanísSco conformado por
usos de vivienda, oficinas, cultura, hotelería, comercio, recreación y ocio definidos por una nueva zonificación y una
propuesta vial (interna y externa) que asegure la plena integración con el Sistema Vial Metropolitano y Distrital, con el
objeSvo de orientar los procesos de desarrollo urbano en el marco de una visión de desarrollo moderno y sostenible.

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.2. JUSTIFICACION

El distrito de Miraflores busca ser un distrito “orientado hacia las personas con políticas que ponen al ser humano
como el centro del enfoque de planeamiento del uso de suelo y movilidad” e “involucrando a los vecinos
directamente en la toma de decisiones sobre el desarrollo del distrito”. (Fuente Plan Urbano Miraflores).
Adicionalmente en el PUD de Miraflores se argumenta que: “Según el urbanista principal del Banco Mundial, Alain
Bertaud, el trabajo del planeamiento tiene dos objetivos principales. El primero es mejorar la movilidad y
accesibilidad dentro de la ciudad. El segundo es hacer que la ciudad sea más asequible para sus residentes. Ambos
objetivos están directamente relacionados a la movilidad sostenible. Según las Naciones Unidas, el propósito de la
movilidad es “facilitar el acceso a los destinos, actividades, servicios y bienes.” Para lograr esto, “La planificación
urbana debería enfocarse en la persona, de modo que los parámetros funcionales finales (las razones del recorrido)
se encuentren lo más cerca posible el uno del otro, reduciendo distancias y necesidades de transporte.” En este
sentido, la movilidad sostenible no se logra solamente a través de promover modos de transporte sostenible, sino
también a través de la gestión de usos de suelo, la densidad y la zonificación. De hecho, las Naciones Unidas define el
desafío principal de la movilidad en la formación de “ciudades compactas con uso mixto del suelo para mejorar la
accesibilidad y reducir en general la necesidad de transporte.” En el contexto de Miraflores, y en Lima en general, la
planificación de la ciudad ha estado completamente en contra del concepto de movilidad sostenible.
En Miraflores, tanto como otros distritos de la ciudad, la planificación ha buscado generar un modelo de ciudad que
segrega usos entre centros y subcentros comerciales y de servicios, y áreas exclusivamente residenciales. El resultado
de este paradigma de planificación es un uso de suelo sumamente ineficiente y una ciudad orientada hacia el
automóvil “. Idealmente lo que se busca es una ciudad “donde cada cuadra, y muchos edificios, poseen una mezcla de
Figura 6. Diagrama de movilidad sostenible -
usos incluyendo servicios, oficinas y tiendas, que complementan a una alta densidad habitacional, y que el diseño de usos de suelo.
calles y manzanas que puedan servir para la formación de la ciudad bajo las necesidades del mercado y de sus Fuente: Plan Urbano Distrital Miraflores
ciudadanos. El resultado – no por su diseño sino por las fuerzas del mercado – es una ciudad mucho más eficiente que
permite realizar diferentes actividades como hacer compras, trabajar o estudiar a una distancia caminable desde la
casa (Bertaud, 2018). En línea al párrafo anterior, se tiene al denominado Microcentro de Miraflores, que funciona
como un subcentro compacto. Sin embargo, el resto del distrito está caracterizado por grandes áreas de uso
residencial, y sub centros de usos mixtos. Antiguamente, cuando Miraflores era un suburbio caracterizado por barrios
de casas unifamiliares, había una baja densidad, permitiendo que las personas manejen en auto hasta sus lugares de
trabajo, de educación o de compras (ver L02). Con la densificación del distrito y el resto de la ciudad que lo rodea,
este modelo de ciudad está en su límite. Ahora, las centralidades han sido tomadas por los automóviles y el flujo
vehicular se ha visto desbordado hacia las calles residenciales. El impacto ha sido una reducción en la calidad de vida
para los residentes bajo criterios medibles, incluyendo la contaminación sonora y la contaminación del aire. Según un
estudio realizado por la Universidad George Washington, Lima es la ciudad con la mayor tasa de casos de asma
infantil, de entre 125 ciudades a nivel mundial, debido, en gran medida, a la contaminación generada por los
vehículos. Según la Organización Mundial de Salud, Global Urban Ambient Air Pollution Database, en 2017 Lima fue la
ciudad más contaminada en las Américas. (Fuente Plan Urbano Miraflores).

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.2. JUSTIFICACION

En el contexto del Plan Urbano Distrital, el reto es buscar un balance entre las políScas y buenas prácScas de movilidad
establecida por las Naciones Unidas y firmada por el Perú en Hábitat III, y los intereses de servicios básicos, gesSón de riesgos de
desastres y/o la recuperación o mantenimiento de la infraestructura ecológica, lo cual elevará la calidad de vida y bienestar de
los habitantes de este sector de la ciudad.”
Para cumplir con este propósito de gesSón urbana, nuestra reglamentación urbanísSca ha reconocido a través de la Ordenanza
2288-MML que modifica la Ordenanza 1862-MML (Ordenanza que regula el proceso de planificación del desarrollo territorial-
urbano del área Metropolitana de Lima) la facultad administraSva de los propietarios de inmuebles ubicados en la provincia de
solicitar a la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) la aprobación de planes específicos compaKbles con la visión de
futuro contenida en el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano, correspondiendo al InsStuto Metropolitano de Planificación
(IMP) la evaluación de las propuestas y la presentación de éstos ante el Concejo Metropolitano, para finalmente ser aprobados
mediante Ordenanza.
Dicho de otra forma, los Planes Específicos consStuyen instrumentos técnico normaSvos arSculadores entre los Planes Urbanos
de alcance metropolitano y aquella reglamentación especial que merecen determinados sectores urbanos que por sus
condiciones parSculares deben ser atendidos de forma individual de acuerdo a las necesidades de sus propietarios y a la visión
urbana de desarrollo local de las autoridades.
En vista que nuestra peSción propone el desarrollo urbanísSco de un determinado sector del distrito de Miraflores, cuya
dimensión supera las 6 hectáreas y que, por sus caracterísScas parSculares de ubicación, potencialidad económica y social lo
convierten en una oportunidad inmejorable para mejorar la calidad de desarrollo de la ciudad de Lima, y el distrito de
Miraflores, nos encontramos convencidos que el mejor instrumento urbanísSco para alcanzar el planeamiento urbano que este
sector requiere, es a través del desarrollo, análisis y aprobación de un Plan Específico cuya definición y reglamentación se
encuentran claramente recogidos en la mencionada Ordenanza 2288-MML que modifica la Ordenanza 1862-MML (Ar[culos
22° al 25°) así como en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible aprobado mediante
Decreto Supremo 022-2016-VIVIENDA (Ar[culos 50° al 57°).
Debido a que el predio que conforma el Ex Cuartel San MarSn fue zonificado en un esfuerzo por vender un predio del Estado a
desarrolladores privados hace más de 10 años, pero que hoy genera limitaciones para poder desarrollar en el la mejor posible
calidad de ciudad y aprovechar al máximo la oportunidad de ser un emblema y estándar de planificación urbana, se debe
modificar los parámetros y normaSvas actuales que exigirían un desarrollo que no sería acorde con la visión moderna de
Lima. Este Plan específico permiSría una intervención integral que permita superar las condiciones de uso de suelos,
compaSbilidad de usos, mejorar los espacios públicos y la integración con la ciudad entre otros.

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO
1.3.1 OBJETIVOS GENERALES
El objetivo general que busca este Plan Específico es:
Planificar de manera más adecuada y sostenible, el desarrollo urbanístico a implementarse en un terreno que hoy es una isla urbana emblemática de
nuestra capital. Actualmente la zonificación es ZRE-CECC (Zona de Reglamentación Especial – Centro Empresarial y Centro de Convenciones) y su
reglamento especial incentiva la construcción de un gran centro de convenciones, centros de oficinas masivos y comercios de carácter regional, pero
minimiza la posibilidad de desarrollar vivienda y espacios públicos de calidad, lo cual contradice lo que hoy se busca para Lima que es evitar la segregación
de servicios que genera ineficiencia urbana. Por ello se busca un cambio en la reglamentación manteniendo el ZRE pero cambiando el enfoque de su
reglamentación para fomentar más vivienda inclusiva y de calidad, comercio de carácter vecinal y de conveniencia, oficinas de tamaño y en cantidad
moderada, eliminar la exigencia de un gran centro de convenciones en una zona de la ciudad incompatible con tales usos tanto por ubicación como
necesidad, y fomentando la creación de espacios públicos, parques, alamedas y un centro cultural polivalente moderno y efectivo. Se busca planificar el
área para un desarrollo inmobiliario sostenible y por etapas, flexible y adaptable a los cambios que requiere la ciudad a través del tiempo.
Los Objetivos Generales están alineados con los Objetivos Estratégicos del PUD Miraflores que busca potenciar los siguientes enfoques:

Enfoque de Movilidad Sostenible Enfoque de Especialidades

Enfoque de Inversiones:
en Miraflores Urbanas:
• Lo que se logra permiHendo una • Desarrollo del borde costero • Promoción de las alianzas
pluralidad de usos y desHnos que superior e inferior como gran público-privadas en actividades
reduzcan la necesidad de espacio público con zonas con compatibles con el modelo
hacer viajes como primera ofertas de vivienda, recreación, urbano, fijando nuevos
opción, mejorando la turismo y cultura de uso parámetros para la inversión
conecHvidad dentro de la ciudad, permanente y consolidando el inmobiliaria que promuevan un
promoviendo viajes a pie y en distrito como desHno turísHco sentido de responsabilidad social
otras formas de transporte nacional e internacional, y aporten a la sostenibilidad del
sostenible. PermiHendo que gastronómico, marino, cultural y distrito.
existan diversos de negocios. Ícono de la marca
desHnos accesibles a pie desde Lima.
las estaciones de transporte
masivo, y desde las viviendas
como condición necesaria,
y priorizando la accesibilidad a
pie, la movilidad no motorizada y
el transporte público.

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO
1.3.1 OBJETIVOS GENERALES

También los ObjeSvos Generales de este Plan Específico están alineados con los ObjeKvos Específicos del PUD
Miraflores que busca:
• Generar las condiciones necesarias para que el sector privado consolide el distrito de Miraflores como centro de
servicios metropolitanos incluyendo turismo, oficinas y cultura
• Mejorar La movilidad dentro de Miraflores.
• Mejorar la calidad de vida de la población actual y proyectada generando nuevos espacios públicos y facilitando el
desarrollo de equipamientos urbanos.
• Promoviendo una ciudad saludable.
• Mejorando un el nivel de seguridad ciudadana del distrito.
• Transformando el modelo de ciudad desde un modelo de accesibilidad en auto definido por sistema de ejes
principales y subcentros hacia un modelo de ciudad sostenible con usos combinados. que fomenta menores
desplazamientos y fomenta la peatonalidad, micoromovilidad y el transporte masivo.
• Alcanzar un crecimiento sostenible de la economía y el empleo de la mano con el incremento de la calidad de vida
de los vecinos.
• Promover alianzas con el Gobierno Metropolitano y Gobierno Central para mejorar la gesSón políSca en
Miraflores.
• A través de actuaciones de la Municipalidad de Miraflores promover proyectos de diseño urbano y establecer
parámetros urbanísScos que hagan embellecer el distrito haciéndolo más atracSvo priorizando la perspecSva del
mismo desde el punto de vista de los peatones.
Y también los ObjeSvos Generales del plan están alineados con los objeSvos estratégicos del PLAN DE LIMA CIUDAD
2016-2021 y PLAN MET 20240 de Lima Metropolitana que buscan:
• Mejorar la compeSSvidad de la producción, turismo, comercio y servicios.
• Consolidar la arSculación de los sistemas de transporte público masivo rápido.
• Reducir los niveles de contaminación ambiental.
• Reducir los niveles de inseguridad ciudadana.
• Consolidar los sistemas de centros y subcentros metropolitanos.
• Generar las condiciones de empleo adecuado y sostenible.

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO
1.3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
Por los motivos expuestos se plantea los siguientes Objetivos Específicos para el presente Plan Específico:
1. Modificar los condicionantes viales de la zona eliminando la exigencia de un túnel por debajo del predio ya que este
carece de sustento técnico y divide un barrio residencial sin resolver los problemas de conectividad de la ciudad con
la Costa Verde. A su vez se busca promover una mejor solución de conexión mediante un eje metropolitano Arterial
por las Avs. Angamos, Cmdte. Espinar, Pardo y Ejercito, implementando un by-pass a desnivel de conexión entre las
Avs. Ejercito y Costa Verde que facilita la fluidez de vehículos en todos los sentidos con la vía expresa Costa Verde.
Además se busca potenciar vías Colectoras Metropolitanas de carácter más local en las Avs. Prolongación Córdova
(nueva via que se conectaría con la Av. El ejercito a través de la superficie del predio), y por la Calle Polar (que se
incrementaría a una gran calle de 4 carriles con espacios de volteo, bermas y jardines).
2. Integrar el área de intervención con la trama urbana existente, mediante una adecuada estructura vial vinculada al
sistema vial del sector, que permita una conexión permanente desde las Avs. Córdova, La Mar, Mendiburu y Ejercito
dándole permeabilidad a la zona y mejorando la conexión con el circuito de playas
3. Proponer una distribución de los usos de suelo según las condiciones de intensidad de uso propicias para su
desarrollo considerando su emplazamiento estratégico entre barrios residenciales de comercio moderado, y
buscando incrementar la residencialidad y uso mixto, peatonalidad y accesibilidad multimodal a la zona para el
beneficio de residentes y visitantes. Incrementar la posibilidad de hacer viviendas variadas en tamaño, ubicación y
características de un máximo actual permisible de 300 unidades de mínimo 200 m2, a aproximadamente 1300
unidades de tamaños entre 70 a más de 400 m2 en distribución aproximada de 30% vivienda chica, 40% mediana y
30% grande, y aproximadamente 250 unidades de vivienda multifamiliar entre 45 - 70 m2 de alquiler profesional,
según las diversas tipologías permisibles en el distrito, y según las tendencias de ciudades modernas.
4. Permitir un edificio de Tipología “Multifamiliar de Alquiler” para 250 viviendas administradas por un operador
profesional. Esta Tipología aún se encuentra en desarrollo normativo en el distrito.
5. Reducir el Coeficiente de Construcción de 8.0 (448,000 m2 ) a 7.7 (430,000 m2), redistribuyendo las categorías del
programa para amplificar el desarrollo de vivienda, manteniendo oficinas, hotel y centro cultural, reduciendo la
intensidad y tipología de comercio, y eliminando la exigencia de un gran centro de convenciones.
6. Reducir la exigencia de área libre de 60% a 50%, pero incorporando 10% de área de libre en terrazas verdes
visitables, y logrando un distribución de estas áreas por todo el predio en vez del incentivo a dejarlas todas en los
bordes externos del mismo, creando espacios públicos de mucho mayor calidad e interés.

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO
1.3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
7. Generar un tratamiento de calles, espacios públicos y el entorno inmediato en base a una filosona de ciudad
caminable y accesible resolviendo los problemas de transporte público de toda índole y potenciando
infraestructura pública aledaña como es el Complejo Bonilla, El Parque Panamá, el Museo de La Memoria, Los
malecones de Miraflores, y el barrio La Mar entre otros.
8. Modificar las secciones viales normaSvas para adecuar las avenidas adyacentes manteniendo la sección existente
de la Av. El Ejercito (reducción de exigencia), incrementando la de la Av. Polar, y creando nuevas calles interiores
públicas y privadas para poder ordenar las edificaciones propuestas de una manera idónea y resolver de la mejor
manera los impactos de tránsito y transporte, y los accesos a las edificaciones.
9. PermiSr las siguientes obras de carácter público:
• Un nuevo tramo denominado “Av. Prolongación Córdova” que pasaría a ser una vía pública que divide el
predio y conecta la Av. Córdova con la Av. El Ejercito.
• hacer un nuevo Intercambio Vial subterráneo en la Bajada San Marpn que permita los libres giros de
ingreso y egreso desde la Av. El Ejercito a el Circuito de Playas, que se entregaría a la ciudad como parte de
los aportes y miSgaciones viales de la Habilitación Urbana y el cambio de normaSvidad.

• Eliminar la exigencia de un túnel subterráneo bajo el cuartel, proponiendo una ruta alternaSva de
conexión Este-Oeste y modificando la actual clasificación de vías metropolitanas de las Av. Cordova, Cmdt.
Espinar, y Pardo.

10. Adecuar los requerimientos de parqueo a las normaSvas actualizadas del distrito que sean acordes a la nueva
visión de una ciudad enfocada en el peatón y menos intensiva en automóviles.
11. Modificar la posición de los límites de altura para permiSr un desarrollo armónico de varias edificaciones
permiSéndose más altura cerca a los bordes del predio, en vez de un proyecto excesivamente reSrado y alto al
medio del predio, y para permiSr la creación de espacios públicos múlSples e interconectados al interior del
predio.
12. Modificar la exigencia de etapas para poder desarrollar el proyecto por partes empezando lo antes posible con
usos acordes a las necesidades actuales de la ciudad y eliminando la exigencia de un uso de Centro de
Convenciones, incompaSble con la visión de la zona.

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.4. MARCO LEGAL
1.4.1. PANORAMA NORMATIVO

La base legal del expediente para el Plan Específico es la siguiente:

• La ConsStución PolíSca de la República del Perú.

• Ley N° 27972 - Ley Orgánica de Municipalidades.
• Arpculo 50 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado por Decreto Supremo N° 022-
2016-VIVIENDA
• Ordenanza Nº 1862-MML, que regula el proceso de planificación del desarrollo territorial – urbano del área metropolitana de Lima.
• Ordenanza Nº 2288-MML , Modifican la Ordenanza N° 1862-MML que regula el proceso de planificación del desarrollo territorial-
urbano del área metropolitana de Lima
• Ordenanza N°1305-MML
• Ordenanza N°1385-MML Actualiza y modifica la ORD. N°1305
• Ordenanza N°1840-MML Actualiza y modifica la ORD. N°1385
• Acuerdo de concejo N°76 de la Municipalidad de Miraflores
• Ordenanza N° 342-MM
• Reajuste al Plan Urbano Distrital de Miraflores 2019 - 2029
• Otras normaSvas técnicas-legales señalada en el presente estudio.

Aspecto PolíKco-NormaKvo

El procedimiento d e P l a n E s p e c í fi c o e n e l p r e d i o d e será presentado al IMP para aprobación.

El Estudio de Impacto Vial se encuentra en desarrollo de acuerdo a la normaSva vigente.
Con el Plan Específico Aprobado se procederá a iniciar el trámite de Reurbanización en el distrito de Miraflores. Para el inicio de obras de
pistas, veredas y espacio públicos. A desarrollar por etapas.
Los Edificios serán desarrollados en cada lote, para lo que se procederá con los trámites de licencia de edificación correspondientes.

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.4. MARCO LEGAL
1.4.2. EVOLUCION DEL SUELO Se trata de un Predio Urbano constituido por las Manzanas
114, 115, 116, 118, 119, 120, 122 y 123 de la Urbanización
Santa Cruz, distrito de Miraflores, provincia y departamento
de Lima, al cual en adelante denominaremos el Inmueble. El
Inmueble tiene un área total de 68,400.00 m2, encerrados
dentro de los linderos y medidas perimétricas siguientes: por
el norte: la Hacienda Conde de San Isidro; por el este y
sureste: las calles que separan los terrenos que se
independizan de los lotes 110, 111 y 112; por el sur y
suroeste: con la Av. El Ejército; y por el oeste: la Hacienda
Conde de San Isidro.

El área y linderos antes descritos son las que constan en el

asiento 1, fojas 213 del Tomo 23 - Balnearios, que continúa en
la Partida 07001527 del Registro de Predios de Lima (textos
de Habilitación Urbana de 1916, documentada
mecánicamente en 1960).

Mediante Ordenanza N° 1305 de fecha 27 de octubre de

2009, modificada por la Ordenanza N° 1385 de fecha 26 de
mayo de 2010 y la Ordenanza N° 1840 del 11 de diciembre de
2014 (en adelante solo la Ordenanza 1305), se modifica la
zonificación del Inmueble de Zona de Otros Usos (OU) por la
de Zona de Reglamentación Especial (ZRE-Centro Empresarial,
Cultural y de Convenciones), en adelante ZRE-CECC.

De acuerdo con la nueva zonificación ZRE-CECC

introducida por la Ordenanza N° 1305, los usos permitidos
obligatorios son los siguientes: Hotel 5 estrellas, Centro de
Convenciones, Centro Cultural y Centro Empresarial.
Adicionalmente, se permiten otros usos de manera opcional,
tales como restaurantes, locales comerciales, tiendas por
departamentos y 300 unidades de vivienda con un área mayor
a 200 m2.

En el artículo Tercero de la citada Ordenanza 1305

se determinaron los lineamientos básicos de usos del suelo de
la ZRE-CECC, que deberán ser considerados por el promotor
o propietario en la etapa del desarrollo de proyecto. El
texto original del referido artículo establecía que los
procedimientos adecuados para la ejecución del proyecto eran
(i) el planeamiento integral y (ii) la habilitación urbana del
predio y edificación. Mediante la Ordenanza 1840 se
LIMITE AREA DE ESTUDIO modificaron los artículos 2, 3, 4 y 5 de la Ordenanza 1305.

PLANO DE ZONIFICACION DE MIRAFLORES

ORD.920 – 30 de marzo de 2006 / ORD.620-MML

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.4. MARCO LEGAL
1.4.3.MARCO DE LA PLANIFICACION URBANA
Las polí1cas nacionales actuales de desarrollo urbano establecen los mecanismos que permiten la elaboración del presente plan que, en orden de
prelación, establecen:

REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE - RATDUS

DS 022-2016-VIVIENDA
Arjculo 1.- Objeto
El presente Reglamento 1ene por objeto regular los procedimientos técnicos que siguen los Gobiernos Locales a nivel nacional, en el
ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento y ges1ón del suelo, de acondicionamiento territorial y de desarrollo urbano
de sus circunscripciones, a fin de garan1zar:
1. La ocupación racional y sostenible de los centros poblados urbanos y rurales, así como de sus ámbitos de influencia.
2. La armonía entre el ejercicio del derecho de propiedad predial y el interés público.
3. La reducción de la vulnerabilidad ante desastres, a fin de prevenir y atender de manera oportuna las condiciones de riesgos y
con1ngencias Rsico-ambientales.
4. La coordinación de los diferentes niveles de gobierno: Nacional, Regional y Local, para facilitar la par1cipación del sector
privado en la ges1ón pública local.
5. La distribución equita1va de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo.
6. La seguridad y estabilidad jurídica para la inversión inmobiliaria.
7. La eficiente dotación de servicios a la población
REGLAMENTO NACIONAL DEL CONSTRUCCIONES - RNE
NORMA TH.060
Arjculo 1.- La Reurbanización cons1tuye el proceso de recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o
redimensionamiento de las vías, y que pueden incluir la acumulación y nueva subdivisión de lotes, la demolición de
edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios.

ORDENANZA Nº 1862 – MML / ORD. Nº 2288 - MML

REGULA EL PROCESO DE PLANIFICACION DEL DESARROLLO DEL TERRITORIO URBANO DEL AREA DE LIMA METROPOLITANA
Arjculo 1.- Objeto
La presente Ordenanza regula el proceso de planificación del desarrollo territorial-urbano del Área Metropolitana de Lima -
sede de la Capital de la República del Perú - , regulando la formulación, aprobación, actualización y la ges1ón del Plan
Metropolitano de Desarrollo Urbano, los planes urbanos distritales, así como el conjunto de instrumentos de ges1ón.
Arjculo 5.- Aprobación de Planes
Corresponde al Concejo Metropolitano de Lima, como órgano de gobierno local, de acuerdo con las atribuciones en materia
de planificación territorial del desarrollo, la aprobación de los Planes siguientes:
a. Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana, denominado también Plan Integral de Desarrollo
Metropolitano.
b. Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano, que incluye el Ordenamiento y Acondicionamiento Territorial de Lima
Metropolitana.
c. La ra1ficación de los Planes de Desarrollo Urbano Distritales; y
d. Planes Específicos.
Una vez aprobados los Planes mencionados en el numeral precedente, éstos se cons1tuyen en instrumentos técnicos-norma1vos para
la ges1ón del desarrollo urbano metropolitano, en sus respec1vos ámbitos con los alcances pre-establecidos.

PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2016-2026

a. Obje1vos Generales
• Redefinir Miraflores orientando las presiones de crecimiento y de inversión hacia un nuevo modelo de desarrollo urbano, sostenible,
amigable con el vecino y usuario reconciliando el distrito con su condición de ciudad costera.
• Contribuir a mejorar la calidad de vida de los residentes y de los que habitualmente o temporalmente llegan a Miraflores. 15
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.5. MARCO CONTEXTUAL
1.5.1. OTROS CASOS DE CAMBIO DE ZONIFICACIÓN A ZRE EN LA METRÓPOLI

1. CONJUNTO RESIDENCIAL |"LOS

En la ciudad de la ciudad de Lima existen casos donde se
1 PARQUES DEL AGUSTINO" han presentado propuestas y proyectos de cambio a
EX CUARTEL LA PÓLVORA predios con Zonificación de Reglamentación Especial -
EL AGUSTINO ZRE. En entornos social, ambiental y económicamente
Área total: 21.4 Has. sensibles, en áreas de mayor superficie al predio materia
del presente Plan Especifico, sentando un precedente sobre
la transformación usos.

Los casos presentados son:

1. Los Parques del Agustino – el agustino

2. Ciudad Sol El Retablo – comas
2. CONJUNTO RESIDENCIAL | 3. Proyecto Cuenca Baja Rio Lurín - Lurín
2 "CIUDAD SOL EL RETABLO"
EX AERÓDROMO DE COLLIQUE
COMAS
Área total: 99.2 Has.

3. PROYECTO CUENCA BAJA RIO LURÍN

3 SEDE CAMPO MAR – LURIN
Área total: 50.0 Has.
4

1
4

EX CUARTEL SAN MARTIN – MIRAFLORES

6.8 Has.

16
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.5. MARCO CONTEXTUAL
1.5.2. PROYECTOS URBANOS EN LA CERCANIA

1. LINEA 6 METRO DE LIMA Y

CALLAO

Los proyectos urbanos mas importantes a desollarse en las

cercanías al predio en materia del estudio es la
implementación de la Línea 6 del Metro de Lima y Callao
que contara con una estación en la Av. Del Ejecito con Av.
PorOllo, así como el recorrido de los alimentadores.

Remodelación del Estadio Manuel Bonilla, que consistente

en la mejora de las instalaciones deporOvas y la generación
de mayor espacio publico.

Nuevo Mercado de Productores de San Isidro, centro de

ventas y gastronómico

2. REMODELACION ESTADIO 3. MERCADO DE PRODUCTORES

MANUEL BONILLA SAN ISIDRO

17
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.5. MARCO CONTEXTUAL
1.5.1. CONTEXTO GENERAL

El área de estudio se encuentra ubicado en

6 el sector C del distrito de Miraflores,
comprende el predio del Ex Cuartel San
MarSn. Con frente hacia la Av. Del
9 Ejercito, vía arterial metropolitana, hacia la
12 Av. Jorge Polar y la Ca. Gral. Córdova.
8

AV. SANTA CRUZ

Cercano al predio existen diferentes
referentes urbanos de la ciudad como la
7 Huaca Pucllana, Museo del Lugar de la

DO
Memoria, Parque María Reiche, Estadio

AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA Manuel Bonilla y el circuito de playas.

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
Av. Del Ejercito 4
11 2
10 1 3
5
13

LIMITE DISTRITAL
VIA ARTERIAL
SECTOR C
LIMITE AREA DE ESTUDIO

1. Museo Lugar de la Memoria

2. Estadio Manuel Bonilla
3. Parque María Reiche
4. Plaza Centro América
5. Circuito de Playas
6. Huaca Pucllana
7. Colegio San Silvestre
8. Colegio Belén
9. Lima Golf Club
10. Parque la Pera
11. Complejo DeporRvo Municipalidad de San Isidro
HUACA PUCLLANA PARQUE MARIA REICHE CIRCUITO DE PLAYAS ESTADIO MANUEL BONILLA MUSEO LUGAR DE LA MEMORIA
12. Clínica El Golf
13. Puericultorio Pérez Aranibar

18
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.5. MARCO CONTEXTUAL
1.5.1. CONTEXTO GENERAL

ZRE
El tejido urbano en Sector C Oene una trama
en forma de cuadrícula homogénea, con dos
diagonales viales integradas en la cuadrícula
existente (1956). Carece de espacios públicos
al interior de la malla. El Malecón de la
Marina, es un elemento de borde

Los lotes con calificación de zonificación

Residencial de Densidad Media - RDM ocupa
un 28.10%, los lotes con calificación de
zonificación Residencial de Densidad Muy
Alta- RDMA ocupa un 5.46% y la zona de
Recreación Pública – ZRP, el 0.37%. (*)

PLANO DE SECTORES

TRAMA URBANA
PORCENTAJE DE AREA SEGÚN ZONIFICACION VIGENTE

LIMITE DISTRITAL

SECTOR C

LIMITE PROPIEDAD -ZRE

Fuente (*) : PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2016 - 2026

19
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
 1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.5. MARCO CONTEXTUAL
1.5.2. CONTEXTO INMEDIATO

RDB RDM OU
20 19 En el contexto inmediato al predio se
ZRP RDM ZRP RDM identifican diferentes tipos de usos:
RDB
RDB Av. Gral. CORDOVA 18 Residencial (RDB-RDM-RDA)
RDB RDB Comercio Zonal y Vecinal (CZ-CV)
21 RDM
RDM RDM RDM RDM Otros Usos (OU)
ZRP OU
CV Zonas de Recreación (ZRP)
RDB CV 15 CV CV
RDB 17 Zonas de Reglamentación Especial
RDB

AV, JORGE POLAR

10 CV (ZRE).
CV CV CV

RDB ZRP RDM RDM RDM RDM RDM

CV Permitiendo el desarrollo de diferentes
RDB CV CV CV CV
RDB actividades comerciales, deportivas, de culto
ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL 14
9 RDB ZRE CV CV CV CV 16 administrativas, salud y recreación.
AV. PORTILLO

Consolidando asi, la variedad de usos y

RDB
1 2 13 RDM actividades que actualmente existen en la
RDB RDM RDM RDM
CZ RDM
CZ CZ CZ CZ zona.
CZ
12
3 6 8 AV. DEL EJERCITO
Entre la principales actividades están:
RDM
H2 11 RDM RDM COMERCIO
RDB RDB 7 RDA - Mercado Municipal Santa Cruz
RDA
4 ZRE RDA
- Estaciones de Servicios
ZRE-CV - Zona Gastronómica
RDB 5 ADMINISTRATIVAS
- Sede del Poder Judicial
- Embajada de Tailandia
SALUD
- Centro de Salud San Isidro
HITOS LEYENDA - Clínica Dental
1. InsRtuto de organización neurológica y CEBE - Centro Neurológico
RDB - RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA
2. Clínica de estéRca dental RECREACION
3. Centro de Salud de San Isidro RDM - RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA
- Parque Rep. de Panamá
4. Municipalidad de San Isidro
5. Compañía de bomberos N°100
RDA - RESIDENCIAL DENSIDAD ALTA - Complejo deportivo San Isidro
6. InsRtución educaRva María Reiche H2 - CENTRO DE SALUD - Estadio Manuel Bonilla
7. Complejo deporRvo Municipalidad San Isidro
CZ -COMECIO ZONAL
8. Centro de salud atención primaria
9. Embajada de Tailandia CV - COMERCIO VECINAL
10. Parque República de Panamá OU -OTROS USOS
11. Complejo deporRvo “Manuel Bonilla”
12. Estación de servicio Repsol ZRP - ZONA DE RECREACIÓN
13. Concesionario Hyundai
ZRE – ZONA DE REGLAMNETACION ESPECIAL
14. Mercado Municipal Santa Cruz
15. Zona Gastronómica LIMITE DISTRITAL
16. Mitsui Automotriz
LIMITE AREA DE ESTUCIO
17. Poder Judicial Sede Miraflores
18. Estación de servicio Petroperú
19. Estación de servicio Primax
20. Parroquia Nuestra Señora de Belén 20
21. Clínica Veterinaria Municipal Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO

21
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO
2.1. AREA DE ESTUDIO

Para el el desarrollo de le Plan Específico se ha

delimitado como área complementaria de estudio la
zona comprendía los las vías: Av. Hipólito Unánue, Av.
General Córdova, Av. Jorge Polar, Av. Mariscal La Mar,
Av. José Choquehuanca y la Ca. Gral. Mendiburu de la
urbanización Santa Cruz en el distrito de Miraflores.
Av. Gral. CORDOVA Hacia el distrito de San Isidro la Ca. Paul Harris y la Av.

AV
Portillo. La Av. Del Ejercito y la Bajada al circuito de

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IP
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RRIS Playa.

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AV. JOSE D. CHOQUEHUANCA
AV. LA MAR

PQUE. PANAMA

AV, JORGE POLAR

AV. PORTILLO

ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL CA. GRAL MENDIBURU

ZRE

AV. DEL EJERCITO

COMPLEJO DEPORTIVO
BAJADA M. BONILLA

SAN ISIDRO MIRAFLORES

CIRCUITO DE PLAYAS
LIMITE DISTRITAL
LIMITE PROPIEDAD

22
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
 2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO
2.2. LIMITE DE PROPIEDAD

Ca. Gral. CORDOVA

El predio se encuentra inscrito en los asientos
C0007, C0009 y C0010 de la Partida Nº 07001527
del Registro de Predios de Lima, el titular del
dominio fiduciario es Patrimonio en Fideicomiso
D.S. 093-2002-EF Interproperties Perú,
RRIS
UL HA
CA. PA representada por Internacional de Títulos
Av. Gral. CORDOVA Sociedad Titulizadora S.A., inscrita en la partida
11135305 del Registro de Personas Jurídicas de
Lima. A la fecha, el inmueble se encuentra libre
de cargas o gravámenes.
AV. LA MAR

El área del lote es 68,400.00 m2; sus limites y

SAN ISIDRO
PQUE. PANAMA
linderos son:
PQUE. PANAMA • Por el frente (Av. Del Ejercito): Una línea

AV, JORGE POLAR

quebrada de cuatro (4) tramos de 2.97, 4.59,
190.10 y 93.30 metro.

AV, JORGE POLAR

• Por la derecha (Av. Jorge Polar) : Una línea de
AV. PORTILLO

tres (3) tramos de 81.34, 102.48 y 105.40

metros.
ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL • Por el fondo (Ca. Gral. Córdova–Limite distrital):
ZRE CA. GRAL MENDIBURU Una línea quebrada de seis (6) tramos de 66.23,
125.18, 184.63, 0.46, 4,46 y 5.94 metros.
• Por la izquierda (Limite distrital): Una línea
AV. DEL EJERCITO
AREA DE LOTE : 68,400.00 m2 quebrada de cinco (5) tramos de 3.99, 13.63,
PERIMETRO : 1,083.02 ml. 12.56, 11.50 y 74.24 metros
AV. PORTILLO

COMPLEJO DEPORTIVO
M. BONILLA
Con un perímetro total de 1,083.02 metros
lineales.

MIRAFLORES

AV. DEL EJERCITO

LIMITE DISTRITAL
LIMITE AREA DE ESTUDIO

23
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO
2.3. CERTIFICADO REGISTRAL

24
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
 2. ESTADO DE LA PROPIEDAD PREDIAL DEL ÁREA DE ESTUDIO
2.4. ZONIFICACION Y USOS PERMITIDOS

RDM RDM Mediante Ordenanza N° 1305 de fecha 27 de octubre de 2009,

RDB RDB RDB modificada por la Ordenanza N° 1385 de fecha 26 de mayo de
Av. Gral. CORDOVA 2010 y la Ordenanza N° 1840 del 11 de diciembre de 2014 (en
adelante solo la Ordenanza N° 1305), se modifica la
RDM zonificación del Inmueble de Zona de Otros Usos (OU) por la de
RDM RDM Zona de Reglamentación Especial (ZRE-Centro Empresarial,
OU Cultural y de Convenciones), en adelante ZRE-CECC.
RDB CV CV
De acuerdo con la nueva zonificación ZRE-CECC introducida por
AV. LA MAR la Ordenanza N° 1305, los usos permiOdos obligatorios son los
RDB CV CV siguientes: Hotel 5 estrellas, Centro de Convenciones, Centro
Cultural y Centro Empresarial. Adicionalmente, se permiten
PQUE. PANAMA
RDM RDM otros usos de manera opcional, tales como restaurantes,
locales comerciales, Oendas por departamentos y 300 unidades

AV, JORGE POLAR

CV CV de vivienda con un área mayor a 200 m2. En el arSculo Tercero
de la citada Ordenanza 1305 se determinaron los lineamientos
ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL Av.. Gral. MENDIBURU
RDB básicos de usos del suelo de la ZRE-CECC, que deberán ser
ZRE
CV CV
considerados por el promotor o propietario en la etapa del
desarrollo de proyecto. El texto original del referido arSculo
AV. PORTILLO

establecía que los procedimientos adecuados para la ejecución

del proyecto eran (i) el planeamiento integral y (ii) la
RDB RDM RDM habilitación urbana del predio y edificación. Mediante la
CZ CZ
Ordenanza N° 1840 se modificaron los arSculos 2, 3, 4 y 5 de
la Ordenanza N° 1305.
AV. DEL EJERCITO

RDM RDM
ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL

RESIDENCIAL BAJA DENSIDAD

COMPLEJO DEPORTIVO COMPLEJO DEPORTIVO RDA
MUNIC. SAN ISIDRO M. BONILLA RDA RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA

RESIDENCIAL DENSIDAD ALTA

COMERCIO VECINAL

COMERCIO ZONAL

OTROS USOS

COMPLEJO DEPORTIVO

LIMITE DISTRITAL
LIMITE PROPIEDAD

25
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO
SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN

26
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.1. METODOLOGIA DEL ANALISIS

Si bien el estudio está focalizado en el predio de aproximadamente 6.8 hectáreas propiedad de Intercorp, el hecho de estar inserto en un
contexto metropolitano nos ha llevado a ampliar la escala de análisis hasta llegar a un ámbito distrital e interdistrital, para de esta manera
poder medir a cabalidad el rol que cumple en el contexto urbano, sus fortalezas y debilidades a parOr del análisis del mismo en su entorno
inmediato, y las oportunidades y amenazas que vienen de su contexto mediato. En este punto presentamos la síntesis de las conclusiones
obtenidas de este análisis.

Para el análisis exógeno hemos analizado las "Potencialidades" y "Limitaciones" que consideramos pueden afectar de forma posiOva o
negaOva el desarrollo urbanísOco del área de estudio. Entendemos por "Potencialidades" a las fortalezas y oportunidades que se generan
parOr de valores propios o generados por agentes externos (Gobierno Local, Metropolitano, desarrollos inmobiliarios), y por "Limitaciones
“a las debilidades internas del distrito y metrópoli, así como las amenazas que generan agentes externos al proyecto. Las variables
analizadas por cada subsistema son las siguientes:

Subsistema Físico-Territorial
Subsistema de Movilidad
Subsistema Socio-Económico
Subsistema de Medioamiente y Paisaje

27
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
DISTRITO DE MIRAFLORES

Miraflores es uno de los cuarenta y tres (43) distritos

que conforman la provincia de Lima.
Con una superficie de 9.62 Km2. Con una elevación
promedio de 69 msnm.
ZRE
Limitando por el Sur con los distritos de Barranco y
Santiago de Surco. Por el Este con el distrito de Surquillo,
Por el Norte con distrito de San Isidro y por el Oeste con
el Océano Pacifico.

El distrito de Miraflores es de 99,337 hab. Cuenta con

tres urbanizaciones : San Antonio, La Aurora y Santa
Cruz. Distribuidos entre sus 685 manzanas.

Miraflores ocupa el sexto lugar en el índice de desarrollo

humano (PNUD) de los distritos del Perú en el año 2019,
sin embargo, se sigue manteniendo dentro de los tres
primeros puestos en distritos limeños donde es más caro
poder adquirir una vivienda, terreno o departamento.

El predio está ubicado la urbanización Santa Cruz.

(*) FUENTE PAG. WEB MUN. MIRAFLORES

INEI: CENSO PLACION Y VIVIENDA 2019

LIMITE DISTRITAL
LIMITE AREA DE ESTUDIO

28
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
 3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
ZONIFICACION VIGENTE

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La Zonificación del distrito de Miraflores esta vigente

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distribución de la superficie el distrito de Miraflores

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E3
LD

RIC

MP

DO
Av. MANU
EZ

ZRP AR Av. ROCA Y BOLOÑA

DO
RDM CZ PA CZ

L
ZRP LM N
RA
Av.

A ZRP LA
ES
AV

ZRP

I
VIL

P
IA

VID

EL
CIO

RDB

IM
NU

M
NA
N

ZRP MA ZRP
BE

E1 OU
O Av.

IM
NSEC ZRP
RDM E1
R.

Z CA ZRP
CM CV
R

Av. DIE

-M
[MI-7]
ZRP
RDB ZRP
CA

ZRP
OU
OS

Av.
N
RA
Av.

ATO
El predio en estudio esta categorizado como ZONA DE
LA
ZRP

v.
VIL

L
Av

M
TO
ZRE ZRE .RIC EL

AM
E1 ZONA MONUMENTAL NU

SA
AR ZRP
MA

MSA
DO

MP
RDM
Av. BATALLA DE SANGRAR

CV ZONA MONUMENTAL ZRP PALM

Av.

MRZA
A Av. RICARDO PALMA

MM ML L

AR
HISTORICA RDM

NZA
CM

ON
ZRP
RDB CZ E1

ML
Av. LA PAZ

O
Reglamentación Especial OU

E
I

Av. GRALAv.
MM
CZ

UC
RDM RDMA

SA
REGLAMENTACION ESPECIAL- ZRE, colindante con zona
Plan Maestro de la Costa Verde [MI-2]

A
LO
Av. MANUEL VILLARAN

EL
ZRP

- UL
Acuerdo Nº 79-APCV, publicado el 20-11-95 E1

Av.
Av. REPUBLICA DE PANAMA
O

ERNESTO
IR
IM
Av. A. BENA

GRAL ERNESTO

ION
ZRP ZRP

AS
VIDES
E1

P M P- P-
.C

AVIAC
Avv.

E1 E1

P-
ZRP

MONTAGNE

Av.
ZRP

IM RMD, CZ y CV del distrito.

CZ

L
H2 CZ RDB
Av. ALCANFORES

PL CZ

MONTAGNE
AY Av. ALFR ZRP
EDO BENA

IM IM
A VIDES

MM
PARQUE ZRP
LA
PA OU REDUCTO
ZRP

IM
MP
CZ ZONA MONUMENTAL
E1

IGANCIO DE LA FUENTE
ILL LEY Nº 9948
A Av. 15 DE ENERO Y
Av. JOSE LARCO

2 LE
CK G.U.E. JUANA ALARCO

P-
ZRP ZRP
BU
DE DAMMERT
Av. OU E CZ
28 DE
E1
RG OU ZRP
JULIO JO
E1
Av.
Av. RE

ZRP

L L
ZRP
RDM H3
PASE
DUCT

O
RDB

IM ML
CZ
O DE

Miraflores es un distrito consolidado, con un plan de

ZRP

MM MM
O

E2 CZ
ZRP
LA RE

RDB E1
PL

C
ZRP ZRP
OU
AY

PUBL

RDB
A

ZONAS RESIDENCIALES E1
LA

ZRE CV

-M P- P-
ZRP

EA
ICA
PA

ZRP

AvEN
RDM
M

[MI-3]

ordenamiento, por lo que los usos predominantes son

A
PIL

[MI-9]
LB

IDA
CV CZ CV
LA

BA

RDB Residencial de Densidad Baja

L
1

A
Av. 28 DE JULIO
EA

Av. LA MERCED
RDMA
O
D

ZRP
ELZB

ZRP Av.

NP
SIM
RDM
BNA

ON

IM IM
NEU

SALG

MM
OD

RDM Residencial de Densidad Media RDM UERO

ECZ

RDM

IM
ANS

IMO

AvENIDA A
Z
NVU

DE

RDM
AN
AOv.

los indicados en su zonificación.

T1 RDB
RN
SC

HE

A
RDA Residencial de Densidad Alta
EL

INC
VA

NI
JA A

ZRP

A
DA

. DA
Av. LA

TE JAD

[SS-18]

US
P-

RY
ET
OU
Av.

TO
Ca

UR

ER

VIC
CZ
Av.v. TE

ZRP

PUER

LAV

NA
RA
RDB

Av.
. JA
[MI-10]

SA
[SS-20]
CZ
PAZ

LA
ZRP
A

Ca
RDMA Residencial Densidad Muy Alta

EL
ZRP

PA
CV RDM

ST
ZRE

L L
RDB

CA
L
ZRP
OU OU RDB

O LA
IM
Av. REDUCT

Av

L
Av. .P

M M
ZONAS COMERCIALES

SE
AAR AS

PA
v. EO

A
M
Av. MARISCAL RAMON CASTILLA
OU EANR

IDA
C
D

MM
DMAE E
E4

-M -M
RNIZ LA

AvEN
Av. MAR
O

DA R
E1

-M
CV Comercio Vecinal RIZ
[MI-6]
EP
U
BL
ISCAL
RAMON
CASTILL
ZRP ZRP

IF
RDMA RDA IC
A
CZ
A
RDM ZRP
ZRP
OU RDM

P-
ZRP ZRP
CZ Comercio Zonal (6)

ED
RDA

IC P P
MERC
OU

US
Av

VIC
. LO

OIM IM
S TA
CM Comercio Metropolitano

Av.
Av. LA
OC

RDB OU LLAN OU

IM
Av.

ES

IM
OU
RO
SE
E

E COO
ND

SEC
C
AN

AN
CCA
N
CZ RDA
O

CV

UCHO
BARRANCO

OU
VIDA

TENNIS
ZONAS DE EQUIPAMIENTO CLUB
RDM RDA OU
Z

RDMA RDM
DIEZ
DIE

E1

Av. AYAC
O P

UR

NOTAS
CENTRO CIVICO

ZRE RDA
RE

CZ
E
JOSE

ZRP
JOS

E1 Educación Básica OU

L L L
L

S
SO
Av. SA

AREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO II

CU
CV
ON

EL
N

E2 Educación Superior Tecnológica

AC

RDA
CO

. VI
Av. Av.

L
(1) El presente Plano de Zonificación de Lima
N
EC

RDA RDM RDB

IO
ALLE

M M M

Av
N MA

Av
AC
REPUBLICA

. LO
MMA

E3 Educación Superior Universitaria Metropolitana no define jurisdicciones distritales RDM S TA

G

ZRP
N
REPUBLICA

ESTADIO MUNICIPAL
IFIC

LL
RTIN

LO

AN

MM
GALVEZ CHIPOCCO ES
ni provinciales.
O

-M -M -M
E4 Educación Superior Post Grado
PR

Av
ACTUALIZACIONES . EL
VT
Av

SO
LO
VT ZRE
de PANAMA

ES
E1

O
O

TE

CH
(2) El Sistema Vial que aparece en el presente Plano
de PANAMA

[MI-1] ORDENANZA Nº1305 DEL 27/10/09 PUBLICADA EL 30/10/09.

Av. ALMTE.

Av. EL SOL ESTE

US
PARQUE ZONAL Nº 22A

CU
H2 Centro de Salud RDM

P-
RDM

VIC
es referencial. El Sistema Vial Metropolitano vigente CV

A
AY
MP MP MP
[MI-2] ORDENANZA Nº1348 DEL 08/02/10 PUBLICADA EL 11/02/10.

Av.
RDM OU

Av.
H3 Hospital General es el aprobado por la Ordenanza Nº 341-MML. RDA CZ
MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA
MIGUEL GRAU

ZRP
[MI-3] ORDENANZA Nº1443 DEL 07/10/10 PUBLICADA EL 16/10/10.
Av.

H4 Hospital Especializado E3 E1 CEMENTERIO

CAIR

I I I
(3) Para la habilitación y ocupación de áreas ubicadas E1
v.

[MI-4] ORDENANZA Nº1457 DEL 16/11/10 PUBLICADA EL 19/11/10. E1

CCUIR

RDM

IM
E1
HOC SIC
CZ
ITCU

NV M VE

en laderas de pendiente pronunciada las RDA

V MESI

INSTITUTO METROPOLITANO DE PLANIFICACION

O IT

[MI-5] ORDENANZA Nº1402 DEL 02/07/10 PUBLICADA EL 04/07/10. RDA RDM

PLA

DEDE
O

Av. PED
Municipalidades Distritales deberán exigir RO ROS
YA

CZ
PLA

ELLO (EX
Av. SAN MARTIN

ZRP Zona de Recreación Pública [MI-6] ORDENANZA Nº1600 DEL 03/05/12 PUBLICADA EL 09/05/12.
PPLA

PIEROLA)
LA

Estudios de Seguridad Física.

C

LIMITE ZONA MONUMENTAL CV CZ

LA
YA CA

R
RDA
S

OVALO BALTA
YYAAS

ERE
(Ex. Progreso)

[MI-7] ORDENANZA Nº1602 DEL 03/05/12 PUBLICADA EL 09/05/12. RDA

LASCA

RDM
S

DE BARRANCO
RDM CZ [SS-8]
S D

Av.
CZ
CA AS

(4) La delimitación precisa de Zonas Arqueológicas (5) BA

E1

L L L
[MI-8] ORDENANZA Nº1603 DEL 03/05/12 PUBLICADA EL 09/05/12.
SC

LT
A

A
REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO DECZ
LIMA METROPOLITANA
LIM
AD

OU Usos Especiales deberá coordinarse con el INC quien deberá definir [MI-9] ORDENANZA Nº1677 DEL 14/03/13 PUBLICADA EL 17/03/13. RDA
AS

Av.

MM MM MM
su tratamiento y protección. ORDENANZA Nº 620-MML
GRAU

[MI-10] ORDENANZA Nº1839 DEL 11/12/14 PUBLICADA EL 19/12/14.

ZRE Zona de Reglamentación Especial Av. SAENZ
PENA
PEÑA CZ E1 PLAZA RDM LIMITE ZONA MONUMENTAL
RDA
MIGUEL

BUTTERS
[MI-11] ORDENANZA Nº1909 DEL 05/11/15 PUBLICADA EL 12/11/15. DE SANTIAGO DE SURCO
(5) Las Normas de Zonificación y las Consideraciones RDM PLANO Nº : COLEGIO MARISTAS
H2
ESI

(6)

P- P- P-
Normativas Complementarias se detallan en el ZRE-B
PLANO DE ZONIFICACION DEL DISTRITO DE MIRAFLORESRDM
Av. ALMTE.

CZ
LOGN

[SS-19]
PL

01
ZONA MONUMENTAL
Límite de Area de Tratamiento E1
AY

Anexo correspondiente. RDM

EZ
BO

AV
E1 E2
A BA

CZ
CH RDM DE SURCO
Normativo Diferenciado
Gral

AREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO ZRE-A

III
Av.
E
RR

RDM RG MUNICIPALIDAD

(6) Estudio de Geotecnia en los predios con frente al OU

JO
RDA DE SANTIAGO DE SURCO
AN

Av.

HO

JO
E1 RG

IM IM IM
Av.
QUI

Actualización : ZRP
UC

E
Límite de Zona Monumental malecón de la Costa Verde. RDM CH
RDM E1 OU
E1
AC
TO

APROBACION OU AV
EZ OU FECHA : ESTADIO
. AY

BASE CARTOGRAFICA : ESCALA :

- Ordenanza Nº 1012-MML publicada el 29-04-07 FAP
OU
SANTIAGO
VT DEL 2006
MA

ZRE-A
Av

ORDENANZA Nº 920 APROBADA EL 16 DE MARZO DEL 2006 Y PUBLICADA EL 30 DE MARZO ICIL 1998 - COFOPRI
E1
1/15,000
APOSTOL MAYO 2006
PANA

VT
ZRE-B OU
o. L CZ OU
DE

McdNICI
PA
Av. SURCO

RMD : RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD

MU
BLICA

CZ
PL

ZRP
A
TIN

LIM
AY

AR

REPU
A LO

Av.
NM
S PA

Av.

CM. : COMERCIO METROLLITANO

SA
Av.
VO
S

CZ. : COMERCIO ZONAL

LIMITE DE PROPIEDAD- ZRE

29
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
SECTORIZACION INDICE DE USOS

El distrito de Miraflores esta sectorizado en tres

zonas, lo que determina las acOvidad permiOdas de
realizar determinadas en el Índice de Usos.
Establecido en la Ordenanza Nº 1012-MML,
publicad el 29 de abril de 2007. Ordenanza que
ZRE
Aprueba el índice de usos para la ubicación de
acOvidades urbanas del distrito de Miraflores

El predio del presente Plan Específico esta dentro

del Sector C.
En el Plan Urbano Distrital de Miraflores 2016-
2026 determina que uno de los sectores menos
atendidos urbanísOcamente es parte del Sector C,
“careciendo de áreas verdes y la ubicación de
equipamientos básicos. Sin embargo, es en este
sector que se desarrollará en el área del Ex Cuartel
San Mar=n una Zona de Reglamentación Especial
Centro Empresarial Cultural y de Convenciones –
ZRE-CECC, considerado como un proyecto
estratégico, que modificará en el eje Av. Del Ejército,
a un uso de comercio de nivel metropolitano y en
todo el Sector C, se generaría cambios de uso del
suelo a comercio zonal y a uso residencial de alta
densidad, en este senIdo se requiere una normaIva
especial que oriente y ordene el desarrollo urbano
de parte del Sector. “

LIMITE PROPIEDAD -ZRE

Fuente : PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2016-2026

PLANO WEB MUNICIPALIDAD DE MIRAFLORES
30
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
USOS DE SUELO

SAN ISIDRO
En el Reajuste al Plan Urbano Distrital de Miraflores
• Uso de vivienda, conformado por vivienda
ZRE
unifamiliar y mulOfamiliar, equivale al 66% del uso
de suelo del distrito de Miraflores.
• Uso de comercio, donde se incluyen los usos de
SURQUILLO servicio administraOvo y empresarial, representan
25% del uso de suelo del distrito de Miraflores. La
ubicación de este uso está en lotes ubicados frente a
las vías del Sistema Vial Metropolitano, que cruzan el
distrito, sin embargo, es el Centro de Miraflores el
que concentra las mayores áreas.
• Uso complementario como educación, salud,
SURCO recreación, siOos arqueológicos y otros usos
representan el 7% del total. Este grupo y el anterior
se ubican en lotes ubicados frente a las vías del
Sistema Vial Metropolitano.
• Uso especial y área protegida, equivale al 2% del uso
total.
Por el predomino del uso de vivienda, el distrito sería
de uso residencial.

LEYENDA
BARRANCO
AREA AMBIENTAL
AREADE PROTECCION
AREA URBANA
ZONA DE REGLAMNETACION ESPECIAL
LIMITE PROPIEDAD -ZRE

Fuente : PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2016-20296

31
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
PLAN URBANO DISTRITAL - PUD

En el Reajuste al Plan Urbano Distrital de Miraflores

2019-2029 (PUD) establece que ”La representación
físico–espacial del modelo de desarrollo urbano que
propone el PUD se ve reflejado en este diagrama, que
ZRE SAN ISIDRO
incluye centros y sub-centros y ejes articuladores(que
son las vías vehiculares más importantes del distrito).
Un modelo de desarrollo que se basa en el movimiento
y viajes realizados automóvil (donde se concentra la
SURQUILLO mayor densidad e intensidad de usos) ....”

El predio en estudio esta definido como un Sub –

Centro (Cuartel San Martín) conectado con dos ejes
articuladores. Por su ubicación y características físicas
permite concentrar mayor densidad e intensidad de
usos.
SURCO

BARRANCO

LIMITE PROPIEDAD -ZRE

Fuente : REAJUSTE AL PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2019-2029

32
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.1 SUBSISTEMA FÍSICO-TERRITORIAL
TOPOGRAFIA Y RELIEVE

El terreno en el vér1ce R se encuentra en la cota 64.77,

en el vér1ce O la cota 65.57 y en el vér1ce L la cota
70.33. Lo que representa un desnivel de 5.56 metros
desde la esquina de la Av. Jorge Polar con Ca. Gral.
Córdova , hacia la av. Del Ejército.

El perfil del suelo está formado por tres estratos

definidos, el primer estrato ubicado desde la superficie
hasta una profundidad de 4 a 5 metros, denominada
como material de cobertura conformado por grava
suelta, finos limosos y rellenos antrópicos. A
con1nuación, a par1r de los 5 metros hasta
aproximadamente 15 a 20 metros de profundidad se
1ene el material aluvial compacto, caracterizado por
gravas en matriz arena y limo, con ocasionales lentes de
finos. A par1r de esa profundidad se 1ene el tercer
estrato definido, material aluvial muy compacto, similar
al estrato anterior, compuesto por gravas en matriz
arena y limo, con ocasionales lentes de finos, hasta una
profundidad aproximada de 30 metros.

Las intensidades sísmicas históricas indican que en el

área de estudio se han detectado intensidades de hasta
IX grados en la escala de Mercalli Modificada.

LIMITE DE PROPIEDAD - ZRE

33
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
SISTEMA PEATONAL Y CONECTIVIDAD

El modo Transporte Peatonal es el principal modo que

se debe atender en todo proyecto, debido a que esta
relacionada con la persona misma.

En el área de estudio, existe una red de veredas y

senderos instalados sobre las vías metropolitanas y
locales de forma paralela al mar, por encima del
Acantilado.

La principal infraestructura de caminata es por el

Puente de la Amistad, que posibilita el disfrute de la
naturaleza.

La relación con el Distrito de San Isidro se da a través

de las diferentes veredas existentes, con diferentes
anchos) que forman parte de las vías con predios ya
consolidados..

La relación peatonal con las Playas se desarrolla

fundamentalmente a través de vehículos motorizados,
debido a las largas distancias y la diferencia de
pendientes que existen.

34
PLAN ESPECIFICO EX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
SISTEMA DE BICICLETAS

SAN ISIDRO
MIRAFLORES

El transporte en bicicletas es un modo que permite la sostenibilidad del

desarrollo de las acOvidades urbanas en las mejores condiciones
posibles.

La ciudad de Lima cuenta con una red aproximada de 300 Km de

Ciclovías, parte de cual es la que se muestra.

La Red de Ciclovías en el Distrito de Miraflores y de San Isidro se unen en

las áreas adyacentes al proyecto, forman la red de ciclovías del área.

CICLOVIA

35
PLAN ESPECIFICO EX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
SISTEMA DE BICICLETAS

ZRE SAN ISIDRO

El distrito de Miraflores en el Reajuste al Plan Urbano

del distrito 2019-2029. establece las rutas paraderos,
SURQUILLO estaciones para trasporte de micro movilidad y las
conexiones interdistritales.

Para el caso del estudio, la vías responden a incenOvar

el desarrollo del Sub Sector C – Ex Cuartel San MarSn.

SURCO

LEYENDA

BARRANCO

LIMITE PROPIEDAD -ZRE

36
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
SISTEMA VIAL NORMATIVO Y SECCIONES DE VIA

La estructura vial colindante al predio está

conformado por vías de carácter metropolitano.
3 Destacando como vial arterial la Av. Del Ejercito y
como vías colectoras la Av. Polar y la Ca. Gral.
CA

Córdova.
,G

ZRE
RA
L .C

1
OR

En cuanto a las Secciones Viales existentes son de:

AR

DO
OL

SECCION 1 AV. DEL EJERCITO : 32.12 ml.

VA
.P
.J

2 SECCION 2 AV.POLAR : 9.89 ml.

AV

SECCION 3 CA. GRAL. CORDOVA : 19.23 ml.

AV
.D
EL
EJ
ER

AV. ANGAMOS
CI
TO

AV. CMTE. ESPINAR

VIA EXPRESA
AV. PARDO
VIA ARTERIAL

VIA COLECTORA

INTERSECCION A DIFERENTE NIVEL Y/O SUJETAS A

ESTUDIOS ESPECIALES

LIMITE DE PROPIEDAD - ZRE

37
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
VOLUMENES VEHICULARES

Los volúmenes vehiculares, promedio

por senHdo, en las vías adyacentes al
proyecto son:

• AV. DEL EJERCITO : 1908 v/h/s

• CA. GRAL. CORDOVA : 1472 v/h/s
• COSTA VERDE : 1300 v/h/s
• AV. POLAR : 362 v/h/s
• AV. PORTILLO : 410 v/h/s

La vía con mayor volumen vehicular es la

Av. Del Ejercito, vía por donde transita
vehículos de transporte privado y
público. El tránsito de bicicletas es
esporádico.

38
PLAN ESPECIFICO EX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
RUTAS DE TRANSPORTE PUBLICO

Existen 21 rutas de transporte público que

transitan en la Av. del ejercito cerca al predio en
estudio.

No existen rutas en las demás vías adyacentes.

En la siguiente tabla se muestran las

características de las rutas de transporte publico
tales como: código, tipo de vehículo, origen,
destino y empresa de transporte.

CÓDIGO
Nº TIPO DE VEHÍCULO ORIGEN - DESTINO EMPRESA DE TRANSPORTE
DE RUTA
1 1701 ÓMNIBUS ANCÓN - SURCO METALBUS
2 1702 ÓMNIBUS CARABAYLLO - S.J.M TRANSNASA
3 1705 ÓMNIBUS CARABAYLLO - SURCO ETSIRSA
4 1706 ÓMNIBUS CARABAYLLO - SURCO E.T. URANO TOURS S.A
5 4405 ÓMNIBUS ATE - ATE E.T. NUEVO HORIZONTE S.A
6 4703 ÓMNIBUS ATE - CHORRILLOS E.C.T SANTO CRISTO S.A.C
7 4911 ÓMNIBUS ATE - CALLAO E.T SAMIESA
8 7501 ÓMNIBUS CHORRILLOS - JESUS MARÍA ETUSA
9 8306 ÓMNIBUS S.J.L - V. EL SALVADOR ETRACPSA
10 CR02 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO E.T. MIMSA
11 CR14 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO HOGAR TOURS S.A.C
12 CR31 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO ETFOCAM S.A
13 CR38 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO E.T. CRUPLAN S.A
14 CR39 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO CONSORCIO ANGAMOS
15 CR71 ÓMNIBUS S.M.P - SURCO E.T. GRUPO DIEZ S.A.C
16 CR75 CAMIONETA RURAL CALLAO - SURCO STAR TOURS
17 IM18 ÓMNIBUS S.M.P - SURCO P. LAS FLORES
18 IO03 ÓMNIBUS VENTANILLA - CHORRILLOS HRE EXPRESS
19 IO07 CAMIONETA RURAL CHORRILLOS - CALLAO HOLDING EXPRESS
20 IO89 MICROBUS LOS OLIVOS - CHORRILLOS AQUARIUS S.A.C
MICROBUS
21 OM18 CALLAO - SURCO HOLDING EXPRESS
CAMIONETA RURAL

TOTAL: 21 RUTAS DE TRANSPORTE PÚBLICO

39
PLAN ESPECIFICO EX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.2. SUBSISTEMA DE MOVILIDAD
RUTAS DE TRANSPORTE PUBLICO

SAN ISIDRO

ZRE

SURQUILLO
El Plan de Desarrollo de Metropolitano de Lima 2021-
2040 (PlanMet 2040) así como la RED BASICA DEL
MERTO DE LIMA (DS. 059-2010-MTC / DS. 009-2013-
MTC) indican el trazo que seguirá la Línea 6 del Metro
(Subterránea) y el recorrido de los alimentadores
(Superficie).
SURCO
El trazo del sistema de transporte masivo de Lima
recorre por al Av. Angamos, Av. Cmdt. Espinar , Av.
Pardo y Av. Del Ejercito.

BARRANCO

LEYENDA

TRAZO LINEA 6 Y ALIMENTADOR

LIMITE PROPIEDAD -ZRE

40
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.3. SUBSISTEMA SOCIO - ECONOMICO

La población del distrito de Miraflores es de 99,337 habitantes

(CENSO 2017) distribuidos según sexo en 55% mujeres y 45%
hombres. Con un crecimiento estimado poblacional al 2022 de
107,347 hab. Actualmente el 69% de la población esta en el grupo
de edad Adulto y Adulto Mayor, y el 15% en el grupo Joven (18-29
años). Además tienes una población flotante de 150,000 personas

El ingreso promedio per - cápita (INEI-2020) es S/. 2,412.45,

considerándose un distrito homogéneo económicamente.

En el distrito existen 50,229 viviendas de las cuales el 55% es

propia y el 35% alquiladas. 38,628 son departamentos y 9,336
casas independientes.

La densidad poblacional del distrito es de 103 hab. / Ha. Siendo

Miraflores es un centro urbano consolidado tiene una densidad
baja, generando la oportunidad de densificar e intensificar el uso
del suelo.

PLANO ESTRATIFICADO A NIVEL DE MAZANA – INEI 2020

Fuente : MM – Gerencia de Planificación y Presupuesto – Subgerencia de Racionalización y Estadística

Planos de Estratificación de Lima Metropolitana a Nivel de Manzana 2020 - INEI
41
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
3. ANÁLISIS E INVESTIGACIONES DEL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN EJE TEMÁTICO DEL PLAN ESPECÍFICO
3.2. ANALISIS POR SUB SISTEMAS URBANOS
3.2.3. SUBSISTEMA MEDIOAMBIENTE Y PAISAJISTICO

El predio se encuentra en la zona Nor oeste del distrito sobre los acanOlados de
la ciudad, los rasgos geomorfológicos del entorno del predio, comprenden a las
grandes unidades geomorfológicas: Planicies, Colinas y Valles. La flora y fana del
distrito es la representaOva del valle costero de Lima.

La temperatura media anual es de 18 grados cenSgrados . La temperatura

máxima en los meses de verano (enero-marzo) puede llegar a los 30°C y la
mínima a los 12°C en época de invierno.

Las estaciones correspondientes, están en función de la alta humedad

atmosférica que domina el ambiente de la capital. Por su cercanía al litoral, en
los meses de invierno el distrito es cubierto por una manta de neblina,
repercuOendo en la visibilidad del litoral y en la baja temperatura.

El distrito de Miraflores 1’116.720,14 m2 de áreas verdes y con un importante

número de playas en el sistema que integra el circuito de playa de la Costa
Verde.

42
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA
DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO

43
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.1. USO DE RESIDENCIAL

AV. SANTA CRUZ

DO
AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

Al rededor del predio predomina la residencia de baja , media y alta densidad, de acuerdo a lo establecido en los planos de LEYENDA
zonificación del distrito. Es una zonas consolidada con lotes de dimensiones que no permiten intensificar el uso del suelo y
LIMITE DISTRITAL
tener mayor altura de edificación.
VIA ARTERIAL

La ciudad busca mejorar la intensidad y pluralidad del uso del suelo en lugares estratégicos con alta conecOvidad, para alejarse RESIDENCIA DENSIDAD BAJA
del modelo disgregado de zonas residenciales y zonas comerciales. Esto se ve claramente en la propuesta de modificación del
PUD 2019-2029 de Miraflores. RESIDENCIA DENSIDAD MEDIA

RESIDENCIA DENSIDAD ALTA

La ubicación del predio es estratégica rodeado de zonas residenciales y con una alta conecOvidad al transporte masivo, y gran
LIMITE AREA DE ESTUDIO
potencial de micoromovilidad y peatonalidad. Por su tamaño y emplazamiento geográfico es una oportunidad para crear un
“barrio dentro de la ciudad” permiOendo vivir , trabajar y entretenerse, en un rango de acción cercano . Un espacio de alta
residencialidad, con edificaciones de mayor altura, de usos mixtos y espacios públicos.
44
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.2. USO COMERCIAL

AV. SANTA CRUZ

1

DO
AR
.P
AV
SAN ISIDRO CA.. GRAL. CORDOVA
3

AV. POLAR
MIRAFLORES
ZRE 4
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
2 Av. Del Ejercito
7

10

13

De la revisión realizada se observa la concentración de actividades comerciales y empresariales

en los ejes articuladores Av. Pardo, Av. La Mar y Ca. Gral. Mendiburu.
Dentro del radio de 500 mt. Se ubican los mercados municipales de San Isidro y Miraflores. Las
actividades comerciales se desarrollan de acuerdo a lo establecido en el PUD del distrito. LEYENDA HITOS
LEYENDA
Las características del predio en cuanto a su ubicación posibilitan desarrollar un lugar 1. Eje ArOculador Av. Pardo LIMITE DISTRITAL
emblemático de usos mixtos. Se advierte la necesidad de generar usos comerciales que 2. Eje ArOculador Av. Del Ejercito VIA ARTERIAL
acompañen a los residentes y visitantes directos de la zona, evitando fomentar el 3. Zona Gastronmica Av. La Mar HITO
desplazamiento y uso de vehículos 4. Mercado Santa Cruz – Miraflores
LIMITE AREA DE ESTUDIO
5. Mercado de Productores San Isidro
La normativa vigente limita algunos usos comerciales necesarios como supermercado vecinal,
ciertos tipos de gastronomía, y algunos otros usos necesarios para la generación ideal de una
ciudad moderna. 45
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.3. USO EDUCATIVO

AV. SANTA CRUZ

1

DO
AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA

SAN ISIDRO MIRAFLORES

ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

13

LEYENDA
LEYENDA HITOS
En la cercanía al Predio en estudio se LIMITE DISTRITAL
ubican tres centros educativos escolares 1. Colegio San Silvestres VIA ARTERIAL
privados, dos de ellos en San isidro y el 2. Colegio de los Sagrados Corazones de Belen HITO
colegio San Silvestre en Miraflores. 3. Colegio Maria Reina LIMITE AREA DE ESTUDIO

46
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4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.4. USO DE SALUD

1
2

AV. SANTA CRUZ

DO
AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

4 3

Dentro del radio de 1200 mt. (aprox.) LEYENDA HITOS LEYENDA

existen cuatro centros de salud de dos
categorías: Hospital General (H3) clínicas El 1. Clinica Anglo Americana LIMITE DISTRITAL

Golf y Angloamericana; y Centro de Salud VIA ARTERIAL

2. Clinica El Golf
(H2). En todos los casos ubicados en el HITO
3. Centro de salud atención primaria
distrito de San Isidro. 4. Centro de salud San Isidro LIMITE AREA DE ESTUDIO

47
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4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.5. USO HOTEL

9
2
1

AV. SANTA CRUZ

3

DO
AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

En el evaluación realizada se observa que alrededor del predio existen

tres hoteles ubicados fuera del distrito de Miraflores.
LEYENDA
El predio es un lugar emblemático interconectado con el recorrido LEYENDA HITOS
LIMITE DISTRITAL
turístico y de espacios públicos de la costa de Lima. Además Miraflores es VIA ARTERIAL
uno de los distritos mas visitado por turistas . Es por esto que el plan 1. Country Club Hotel
HITO
establece el uso de hoteles de alta calidad. 2. Hotel Los Delfines
LIMITE AREA DE ESTUDIO
3. Hotel Costa del Sol

48
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4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.6. USO RECREACIONAL

10

AV. SANTA CRUZ

6 7 8

DO
AR
.P
5

AV
CA.. GRAL. CORDOVA

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

4
9 1
2

Respecto a las Zonas de Habilitación Recreacional se observa que

LEYENDA HITOS
extensa de recreación ubicado al borde del malecón (Parque María
Reiche), parte del Malecón de la Marina que se exOende hasta los 1. Parque María Reiche
límites con el distrito de Barranco.
2. Circuito de Playas
Siendo una zona producto de la Planificación Urbana se observa 3. Parque Republica de Panamá LEYENDA
diferentes área de recreación distribuidas en las zonas
4. Parque Bicentenario
residenciales. 5. Parque Mora
LIMITE DISTRITAL

Cabe recalcar que la Urb. Santa Cruz Caree de áreas verde (PUD 6. Parque Naciones Unidas
VIA ARTERIAL

2016-2026). HITO
7. Parque Blume
La propuesta del presente plan establece la consideración de dejar 8. Parque Villena
LIMITE AREA DE ESTUDIO
mínimo el 40% del área libre desOnada a parques y plaza
9. Parque la Pera
10. Parque E. Alayza
49
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.1. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA SEGÚN EJES TEMÁTICOS
4.1.7. OTROS USOS

AV. SANTA CRUZ

DO
AR
.P
AV
CA.. GRAL. CORDOVA

AV. POLAR
SAN ISIDRO MIRAFLORES
ZRE
500 MT 1,000 MT 1,500 MT
Av. Del Ejercito

5 1
2
7

LEYENDA HITOS
Se observa que alrededor del predio de presente
estudio se aprecia lugares destinados otros usos, 1. Estadio Manuel Bonilla
deporte, cultura y albergues infantiles. 2. Museo Lugar de la Memoria
3. Huaca Pucllana LEYENDA
El plan considera la ubicación de un Centro 4. Huaca Santa Cruz
LIMITE DISTRITAL
Cultural destinado a eventos, talleres y 5. Complejo DeporOvo Municipal San Isidro VIA ARTERIAL
exposiciones. 6. Club Lima Golf
HITO
7. Pericultorio Pérez Aranibar
LIMITE AREA DE ESTUDIO

50
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4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.2. OPORTUNIDADES Y LIMITACIONES
OPORTUNIDADES

• Terreno con excelente ubicación, cercana al malecón de Miraflores y con acceso a la playa.
• Oportunidad de conexión con el Malecón de Miraflores y el Centro DeporHvo Bonilla.
• Oportunidad de aprovechar las vistas hacia el océano y hacia la ciudad y los cerros de Lima.
• Oportunidad de potenciar el barrio gastronómico de La Mar.

Las caracterísHcas del predio en cuanto a su enfoque comercial posibilitan un lugar emblemáHco interconectado
con el recorrido turísHco y de espacios públicos de la costa de Lima moderna. Sin embargo su ubicación
primordialmente residencial advierte la necesidad de generar usos comerciales que acompañen a los residentes
y visitantes directos de la zona, sin promover viajes interdistritales específicos por razones comerciales.

51
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
4. EVALUACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA ESPECÍFICA DEL ÁREA DE ESTUDIO CON RELACIÓN AL ENTORNO INMEDIATO
4.2. OPORTUNIDADES Y LIMITACIONES
LIMITACIONES

• La avenida el Ejército, presenta ruido y contaminación por ser una vía del alto tránsito.
• La intersección de la Av. El Ejército y La Costa Verde es una intersección compleja que se debe resolver.
• La normativa vigente, plantea una conexión desde la avenida Angamos, Córdova y la Av. El Ejército atravesando el terreno
con un túnel. Esta conexión fragmentaría la dinámica actual del barrio de La Mar. Generando una barrera y cambiando la
sección vial de la Av. Córdova, que es una avenida residencial consolidada.
• La normativa vigente dificulta el emplazamiento del proyecto permitiendo grandes alturas solo hacia el centro del predio,
limitando usos residenciales, y exigiendo usos obsoletos como Centro de Convenciones.
• La normativa vigente limita la cantidad de viviendas en el predio a 300 unidades de mínimo 200 m2 pero ilimitado
máximo.

52
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN
URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO

53
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

La propuesta de Plan Específico para el predio de propiedad de INTERPROPERTIES PERÚ es modificar la regulación exigible bajo la
actual zonificación de Zona de Reglamentación Especial – Centro Empresarial, Cultural y de Convenciones (ZRE-CECC) y
adecuarla para permiHr el desarrollo de edificaciones acordes con la realidad actual y futura del distrito y ciudad. Se busca una
visión mucho más residencial, cultural, y empresarial con un comercio complementario, eliminando el enfoque de gran centro
de convenciones y comercial. El nuevo Proyecto en el Ex Cuartel San Marnn propone una visión de ciudad moderna, sostenible y
que beneficie al máximo a los ciudadanos que habitarán en el predio así como a sus visitantes, privilegiando a peatones y
fomentando interacciones humanas en espacios de usos mixtos que buscan acercar a los residentes y visitantes a lugares de
cultura, trabajo, consumo y ocio, y creando una zona emblemáHca para la ciudad de Lima que sea moHvo de orgullo y un ejemplo
de desarrollo para el país y la región. Modificando su denominación a ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL RESIDENCIAL
COMERCIAL CULTURAL Y EMPRESARIAL – (ZRE-RCCE)
El cambio de reglamentación implica modificar varios parámetros que actualmente restringen la visión deseada.

54
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

Principalmente se requiere:

• Incrementar la posibilidad de hacer viviendas variadas en tamaño, ubicación y caracterísHcas de un máximo actual
permisible de 300 unidades de mínimo 200 m2, a aproximadamente 1300 unidades de tamaños entre 70 a más de 400
m2 en distribución aproximada de 30% vivienda chica, 40% mediana y 30% grande, y aproximadamente 250 unidades
de vivienda mulHfamiliar entre 45 - 70 m2 de alquiler profesional, según las diversas Hpologías permisibles en el distrito
• PermiHr un edificio de Tipología “MulHfamiliar de Alquiler” para 250 viviendas administradas por un operador
profesional. Esta Tipología aún se encuentra en desarrollo normaHvo en el distrito.
• Reducir el Coeficiente de Construcción de 8.0 (448,000 m2 ) a 7.7 (430,000 m2), redistribuyendo las categorías del
programa para amplificar el desarrollo de vivienda, mantener las oficinas, hotel y centro cultural, reducir el comercio, y
eliminar la exigencia de un gran centro de convenciones.

55
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

56
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
PROPUESTA INTEGRAL

• Reducir la exigencia de área libre de 60% a 50%, pero incorporando 10% de área de libre en terrazas verdes visitables.

57
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

58
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

40 %

59
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

Modificar la posición de los límites de altura para permiHr un desarrollo armónico de varias edificaciones permiHéndose más
altura cerca a los bordes del predio, en vez de un proyecto excesivamente reHrado y alto al medio del predio, y para permiHr la
creación de espacios públicos múlHples e interconectados al interior del predio.

60
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

61
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

62
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

63
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
RETIRO

3m

64
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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
ACCESOS

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CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

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5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL

Espacios Públicos referentes y de alta calidad, accesibles, interconectados y tematizados. El proyecto propone 7 parques con diferentes
temas, 3 pasajes únicamente peatonales, y calles densamente arborizadas diseñadas con el peatón en mente. Incorpora plazas, ciclovías,
veredas adoquinadas, vegetación, ornamentación y equipamiento urbano. Los espacios se interconectan con una lógica de uso
acompañados con naturaleza, cultura, gastronomía y comercio. En el centro del complejo esta el “epicentro” o parque central de más de
3,000 m2 donde se encontrará el “icono” que dará identidad al barrio, distrito y ciudad, y que se encuentra adjunto a un Complejo
Cultural multiusos para eventos, actuaciones, exposiciones, activaciones y uso cívico en general, y estratégicamente rodeado de
actividades y un comercio de acompañamiento activo.

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Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
SECCIONES VIALES
Modificar las secciones viales normativas para adecuar las avenidas adyacentes manteniendo la sección existente de la Av. El Ejercito
(reducción de exigencia), incrementando la de la Av. Polar, y creando nuevas calles interiores públicas y privadas para poder ordenar
las edificaciones propuestas de una manera idónea y resolver de la mejor manera los impactos de tránsito y transporte, y los accesos
a las edificaciones.

Proyecto Espacio Lima

AV. DEL EJERCITO AV. POLAR CA. PROL. GRAL. CORDOVA

69
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
 5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
SECCIONES VIALES

El Plan Específico plantea la zonificación y uso de suelo

de la Zona de Reglamentación Especial - ZRE en el predio
del Ex Cuartel San Martín, ubicado en la Urbanización
Santa Cruz en el distrito de Miraflores.
Considera la integración con los usos colindantes y la
3 articulación con el sistema vial existente y normativo.
CA
,G

ZRE Las Secciones Viales propuestas son de:

RA
L.C

SECCION 1 AV. DEL EJERCITO : 32.00 ml.

1
OR
AR

DO

SECCION 2 AV.POLAR : 26.60 ml.

OL

VA
.P

SECCION 3 CA. GRAL. CORDOVA : 20.00 ml.

.J

2
AV
AV
.D
EL
EJ
ER

AV. ANGAMOS
CI
TO

LEYENDA

AV. CMTE. ESPINAR

ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL - ZRE

VIA EXPRESA
AV. PARDO
VIA ARTERIAL

VIA COLECTORA

INTERSECCION A DIFERENTE NIVEL Y/O

SUJETAS A ESTUDIOS ESPECIALES
LIMITE SECCION
EJE DE VIA

EJE DE VIA
LIMTE ZRE

EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LIMTE ZRE
LP

LIMTE ZRE
VIAL

SECCION 1 – AV. DEL EJERCITO SECCION 2 – AV. POLAR SECCION VIAL 3 – CA. PROL. GRAL. CORDOVA
70
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
PASO A DESNIVEL

Se busca solucionar un riesgo para el distrito, amenazado por una

normaSva que exige una vía arterial metropolitana desde la Av. Angamos
por el parque Mora y la Av. Córdova e interconectada a la Costa Verde
debajo del Cuartel por un túnel directo, que pretende “dividir” el barrio de
La Mar del resto de la ciudad. El proyecto propone modificaciones al
sistema de clasificación vial de Lima presentando una alternaSva ideal de
interconexión metropolitana desde la Av. Angamos por las Avs. Cmdt.
Espinar, Pardo y Ejercito hasta un intercambio vial idóneo entre las Avs. El
Ejercito y Costa Verde. El Intercambio subterráneo que permiSrá giros
libres hacia la izquierda de entrada y salida a la Costa Verde desde la Av. El
Ejercito soluciona la congesSón presente y futura en la bajada San Marpn,
arSculando las generosas vías metropolitanas y colectoras de la zona con
la Costa Verde, con repercusiones de alto impacto posiSvo para la fluidez
de las vías de toda la zona y áreas aledañas, influenciando posiSvamente
sobre las Avs. Salaverry, Pezet, PorSllo, Paul Harris, Córdova, Belén,
Hipólito Unánue, Ejército, Santa Cruz, Pardo, Cmdt. Espinar y Angamos. La
intervención ha sido analizada como ideal para enlazar el eje vial Angamos
Costa Verde, sin deteriorar la calidad existente del distrito de Miraflores en
toda la Zona del Cuartel San MarSn, Barrio de La Mar, Barrio de Angamos
Oeste, y potencializando el desarrollo idóneo de la ciudad en ese sector y
resolviendo la conecSvidad de Lima buscada entre el este y el oeste a
través de la zona. La normaSva actual exige una obra innecesaria de túnel
subterráneo bajo el Cuartel San MarSn planteada sin sustento técnico,
que falla al no resolver el problema principal de congesSón en la bajada
San MarSn con Av. Del Ejercito, y busca solo interconectar el este con el
oeste sin evaluar la jusSficación de rutas alternaSvas ni el evidente
problema prioritario vial de la zona que son los giros libres hacia la
izquierda desde la Av. De El Ejército con el circuito de playas.

PROPUESTA DE PASO A DESNIVEL

71
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
5. PROPUESTA DE ORDENAMIENTO Y ESTRUCTURACIÓN URBANA DEL ÁREA DE ESTUDIO Y SU INTEGRACIÓN VIAL
CON EL ENTORNO INMEDIATO
5.1. PROPUESTA INTEGRAL
PASO A DESNIVEL – ESTUDIO DE TRAFICO

72
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LA
PROPUESTAS DEL PLAN

73
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.1 DENSIDAD

En la actualidad el reto a nivel de diseño y planificación

urbana consiste en la trasformación de los actuales
centros poblados en modelos de ciudades que
contemplen el cuidado del medio ambiente y la mejora de
la calidad de vida de los habitantes. Los estudios
realizados denotan que los conglomerados de baja
densidad poblacional son los más contaminantes (Cepeda
y Mardaras, 2004; Norman, Maclean, Asce & Kennedy,
2006) en consecuencia una de las mejoras urbanas a
fomentar es la densificación de las ciudades.

El Plan define áreas de uso mixto (incluyendo diferentes

tipos de desarrollos residenciales) lo que es favorable para
el desarrollo de densidades más altas. Considerando que
“la densificación es el proceso de incremento de la
densidad poblacional, producto del aumento del número
de habitantes dentro del mismo suelo ocupado”
(RNE,NORMA G040). La densidad máxima proyectada en
el plan es de 1,014 hab./Ha. (densidad máxima
proyectada Sector C 1,158 hab./Ha. – PUD 2016-2026).

El desarrollo de diferentes actividades urbana establecidas

en el Plan y el aumento de la densidad logran reducir los
costos de infraestructura y permitiendo la provisión de
DATOS REFERENCIALES DE DENSIDAD servicios básicos; minimizando la necesidad de transporte,
mejorando la calidad de vida, evitando el estrés y la
PLAN ESPECIFICO (RDA) : 1,014 hab./Ha. contaminación; proveyendo de espacios públicos para
DS 002-202-VIV (RDA) : 5,600 hab./Ha.
ORD. 620-MML (RDA) : 2,500 hab./Ha.
permitir la interacción de las personas, alentando el
PUD 2016-2026 SEC. C : 1,158 hab./Ha. intercambio y la prosperidad del entorno local.

74
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.2. PRINCIPIOS
RESIDENCIA
El proyecto propone una oferta de vivienda de aproximadamente 1300 nuevos departamentos distribuidos en hasta 8 edificios incluyendo 250
departamentos de alquiler centralizado profesional. Los departamentos serían de tamaños desde 70 a más de 400 m2 para departamentos en venta,
distribuidos estratégicamente como 30% de los metros de vivienda “chica” de 70-100 m2, 40% “media” de 100-200 m2, y 30% “grande” de 200 a más
m2. Adicionalmente se propone una torre especial con 250 unidades de vivienda tipo “multifamily” de alquiler con administración profesional con
unidades de entre 45 - 70 m2. Esta tipología se centraría en una edificación específicamente desarrollada para ese propósito en un formato de “uso
mixto” con un basamento comercial debajo.

Las cantidades de dormitorios por tipo de vivienda se conformarían de acuerdo a las normativas vigentes, limitándose la cantidad de departamentos
de 1 dormitorio, y buscándose la combinación idónea de tipologías.

Se busca generar un barrio con múltiples rangos de precio y productos enfocados a diferentes tipos de residentes, múltiples generaciones, tamaños de
familia y situaciones personales y profesionales, para crear una comunidad única y diversa. Sin embargo, la calidad de toda la vivienda seria elevada,
buscándose promover diseños innovadores y modernos con acabados de primera calidad y equipamiento con tecnología de punta. Los diseños serian
hechos por arquitectos reconocidos y expertos tanto internacionales como nacionales. La vivienda tendría amplios espacios comunes y de soporte, así
como áreas de esparcimiento, de usos múltiples, áreas verdes, entre otras.
Los edificios de Vivienda estarían dispuestos de manera estratégica ubicando las unidades más chicas y de uso más activo hacia los bordes de las Avs.
Polar y Ejercito en la mayoría de los casos sobre basamentos con usos comerciales, mientras que las viviendas medianas y grandes se dispondrían más
hacia el interior del predio alrededor de espacios públicos interiores y hacia los límites con San Isidro rodeadas de áreas verdes y protegidas de la
actividad de otros usos más comerciales, sin ubicar comercio debajo de las unidades de mayor calidad y precio de venta.

75
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.2. PRINCIPIOS
COMERCIO
En los primeros 2 pisos de las diversas edificaciones se proponen locales comerciales acordes a las normativas vigentes y apuntando a servicios y
productos de primera necesidad o buena experiencia y calidad para el consumidor, desarrollados en un formato armónico, estético, moderno y
funcional que vinculados al resto de los usos darán una experiencia única y suplirán las necesidades diarias de residentes y visitantes. El proyecto
considera el desarrollo de un supermercado gourmet de carácter vecinal con venta de productos alimentarios frescos, envasados y preparados con
espacios de distribución y venta así como consumo en el local; un componente gastronómico de primera calidad conformado por un espacio tipo “Food
Hall” con múltiples locales de gastronomía variada y servicio limitado con áreas comunes compartidas, así como múltiples locales para restaurantes
de mantel, cafés, pastelerías , delicatessen, entre otros. El diseño de estos espacios se ha pensado para que atiendan a los nuevos departamentos y a
las viviendas del entorno cercano, sin ser grandes atractores comerciales regionales.

76
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.2. PRINCIPIOS

OFICINAS
Las oficinas planteados permiten la generación de una mayor densidad empresarial en
la zona. Con oficinas corporaSvas de alto nivel, de prestación de servicios profesionales
y administraSvas. Además resolviendo de manera autónoma ambientes especializados
comunes y de usos múlSples.

HOTEL
El hotel será de categoría 5 estrellas con mínimo 180 habitaciones y cada habitación de
20.00m2. como mínino. Adicionalmente se permiSrá un Hotel de categoría 3 estrellas y
deberá tener como mínimo 80 habitaciones y cada habitación no podrá ser menor de
15.00m2.

CENTRO CULTURAL
El centro cultural estará destinado a la exposiciones, talleres, salas de eventos y salas
de uso múltiple y ambientes complementarios.

77
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.2. PRINCIPIOS
ZONA RECREATIVA

El proyecto del Centro Urbano considera la creación de

múlSples áreas públicas visitables que se consStuyan en un
lugar de entretenimiento y encuentro para los residentes y
visitantes. En un entorno densamente arborizado y
apropiadamente equipado de mobiliario, ornamentación y
acSvaciones que acompañen al visitante en su ruta de
“descubrimiento” del nuevo barrio. Las oportunidades de
recreación buscan aprovechar el entorno del predio cerca a los
malecones, la playa el complejo deporSvo Bonilla, el museo de
la memoria e, entre otros. En el parque central denominado
“epicentro” se instalarán piezas o acSvaciones permanentes
que buscarán dar una idenSdad y valor al barrio así como ser
punto de encuentro clave con diversas posibilidades de
acSvaciones y eventos.

EPICENTRO

78
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.2. PRINCIPIOS

Ca. GRAL. CORDOVA

CREACION DE VALOR A TRAVÉS DE CALLES

DE ALTA CALIDAD Y ESPACIOS PÚBLICOS
VIBRANTES

• Los espacios públicos (parque, plazas,

calles, aceras) deben crear valor para el
distrito y el vecindario.
• El espacio público debe de estar

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

claramente arOculado y diseñado para
un uso mulO-generacional, con el fin de

AV. JORGE POLAR

converOrse en “el mejor espacio públicos
de Lima”.
• Los espacios abiertos como plazas y
parques deben crear una experiencia
emocionante para los usuarios,
conectados con los aspectos únicos
culturales y naturales de Lima.

CREACION DE UN MARCO DE DESARROLLO

FLEXIBLE

AV. DEL EJERCITO

• La creación de calles define una serie de
parcelas de desarrollo lo cual permiOrá
mayor flexibilidad en las diferentes fases
del proyecto en el Oempo.
• El marco de desarrollo debe ser flexible
para permiOr cambios en el programa y
la evolución del proyecto a lo largo del
Oempo.

79
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.3. CONECTIVIDAD Y ACCESOS

CREACION DE UN DE UN BARRIO CONECTADO A LA

CIUDAD

• El siOo debe considerarse un barrio en lugar de un

“megaproyecto”.
• El nuevo barrio debe estar estructurado por una
red de calles y espacios públicos conectados al
sistema de calles existentes para converOrse en
una espacio abierto y accesible de la ciudad.
• El distrito colindante al este debe estar bien
conectado con el proyecto, atrayendo gente por
medio de la Avenida Mariscal La Mar y Ca. Gral.
Mendiburu.
• El barrio debe presentar una imagen y un borde
fuerte frente a Avenida del Ejercito, (como
contrapunto a Larcomar)
• El distrito debe crear posibles conexiones
peatonales desde el norte hacia el distrito, así
como posibles conexiones al Parque Panamá.
• El nuevo distrito debe conectarse con el Complejo
DeporOvo Bonilla tanto wsica como visualmente,
con el fin de conectar a los peatones del proyecto
hacia el malecón y la playa.
• El distrito debe tener su programa más público y
diverso frente a la Calle Polar y la Avenida del
Ejército, volviéndose más privado hacia el lado de
San Isidro.
CREACION DE UN BARRIO SOSTENIBLE

• El barrio debe diseñarse con los más altos

estándares de sostenibilidad, tanto para edificios
como para espacios públicos.
• El acceso desde el Circuito de Playas y la
intersección con la Avenida Del Ejercito debe
converOrse en un ambiente amigable para los
peatones.
• La orientación solar y los vientos dominantes
deben guiar la orientación de los edificios, a fin de
maximizar la luz solar.

80
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.4. VIAS

Ca. GRAL. CORDOVA

NA
ER
INT VIA INTERNA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

VIA

La solución vial considera el ensanche de la

Av. Jorge Polar, la prolongación del Ca. Gral.

AV. JORGE POLAR

Córdova.

En la Av. Del Ejército se plantea un pase a

VIA INTERNA
desnivel con la bajada ala Circuito de Playas,
VIA INTERNA

también se realiza la mejora de la geometría

vial para permiOr el desarrollo de paraderos
VIA INTERNA de buses en ambos lados de la vía.

Además el sistema se con elementa de

señalización vial.
AV. DEL EJERCITO
En el interior del Lote se proyecta vías
internas de circulación

81
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.5. TRANSPORTE PUBLICO

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

En la Av. Del Ejercito, según lo establecido en
el PLAMET 2040. Se Oene proyectado el trazo
de la Línea 6 (subterráneo) del Metro de Lima
y a la vez la ubicación de una estación de
pasajeros. Y el trazo de la Línea de
Alimentadores (en superficie).

AV. JORGE POLAR

ZONA DE REGLAMENTACION
En el Plan Específico se establecen la
ESPECIAL ubicación de estación y paraderos
ZRE

LINEA 6 – METRO DE LIMA

ESTACION LINEA 6
AV. DEL EJERCITO

LINEA ALIMENTADOR METROPLITANO

ESTACION ALIMENTADOR

82
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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.6. VIA PUBLICA PEATONAL

Ca. GRAL. CORDOVA

Integración de la vía publica peatonal. Las

veredas proyectadas en el proceso de
reurbanización se integran al sistema
existente. Conectando los diferentes espacios

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

y edificios del conjunto con la ciudad.

AV. JORGE POLAR

Las veredas publicas Oenen como minino 3.00
mt de sección.

AV. DEL EJERCITO

83
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.7. VIA PEATONAL INTERNA– ZRE RCCE

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

AV. JORGE POLAR

El plan establece vías internas peatonales
complementarias a las vías publicas con el fin
de incenOvar y facilitar la circulación de
personas.

Esta vías permiten aumentar el ancho, en

caso de colindancia, las vías públicas.

AV. DEL EJERCITO

84
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.8. VIA DE MICROMOVILIDAD - CICLOVIA

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

Actualmente la Ciclovía Urbana recorre a

AV. JORGE POLAR

través del Malecón de la Marina conectado
los distritos de Miraflores y San Isidro a través
el puente de la amistad.
Se Oene proyectado extender la Ciclovía
Urbana por la Av. Jorge Polar y la Ca. Gral.
Córdova.

En la ZRE la Ciclovías internas se integran a las

veredas permiOendo el doble uso.

AV. DEL EJERCITO

PUENTE DE LA
AMISTAD

CICLOVIA URBANA

CICLOVIA INTERNA

85
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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.9 AREA DE PLAZAS Y PARQUES – ZRE RCCE (NIVEL DE CALLE)

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

AV. JORGE POLAR

La disposición de ocupabilidad de los Sub
lotes exige como mínimo que haya 50% de
área libre y de el resultante del resultante se
destinará como mínimo el 40% a plazas y
parques.

AV. DEL EJERCITO

AREA VERDE Y PLAZAS

86
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.10. TECHOS VERDES: TERRAZAS Y PLAZAS – ZRE RCCE

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

AV. JORGE POLAR

Con el fin de brindar mas espacios verdes y
plazas de uso publico se desarrollarán en
“techos verdes” diferentes niveles , con
plazas y áreas verdes. Contribuyendo con el
bienestar de las personas.

AV. DEL EJERCITO

TERRAZAS

87
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.11 ARBORIZACION

Ca. GRAL. CORDOVA

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

AV. JORGE POLAR

Se proyecta arborizar tanto las vías publicas
colindantes al predio (Av. Del Ejercito, Ca.
Prol. Gral. Córdova y la Av., Jorge Polar.
Así como las vías internas y parques de la
Zona de Reglamentación Especial – ZRE.
Se busca evitar estacionamientos
subterráneos debajo de grandes espacios
verdes permiOendo sembrar especies
arbóreas de gran tamaño y altura.
AV. DEL EJERCITO

88
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LA PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

89
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

Debe haber suficiente espacio

entre las torres para permitir las
vistas desde el distrito de San
Isidro sin generar una gran
barrera sólida.

90
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

91
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

92
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

29 mt. 29 mt.

93
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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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6. CRITERIOS DE BASE QUE FUNDAMENTAN LAS PROPUESTAS DEL PLAN
6.12 VOLUMETRIA

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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO
Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC

100
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.1. PROPUESTA DE ZONIFICACION DEL USO DE SUELO

La propuesta considera el replanteamiento del uso de

suelo y reglamentación edificatoria del predio urbano de
68,400.0 m2. Con área y linderos que constan en el
asiento 1, fojas 213 del Tomo 23 - Balnearios, que
conOnúa en la ParOda Nº 07001527 del Registro de
A
DOV Predios de Lima. Zonificado como Zona de
R
. CO Reglamentación Especial - (ZRE) . Ubicado en la
R AL
.G Urbanización Santa Cruz del distrito de Miraflores (Ex
L
RO Cuartel San MarSn).
.P
Ca
La Zona de Reglamentación Especial - (ZRE) es lo

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

resultante de la Habilitación Urbana mediante el proceso
de Reurbanización. Definiéndola ahora como ZONA DE
REGLAMENTACION ESPECIAL RESIDENCIAL COMERCIAL
CULTURAL Y EMPRESARIAL – (ZRE-RCCE)

La Zona de Reglamentación Especial es una ZONA UNICA

de 56,588.55 m2. conformado por dos lotes de: LOTE A

AV. JORGE POLAR

20,072.91 m2 y LOTE B 36,515.64 m2. Además de un
área de servidumbre de conexión subterránea de paso
peatonal y/o vehicular de 8.00 mt de profundidad en la
Ca. Prol. Gral. Córdova.
Los usos deberán estar de acuerdo al índice de usos
vigentes correspondiente al Opo Sector B - CM.

La ZRE podrá desarrollarse por etapas tomando en

cuenta las siguientes consideraciones:
ZONA DE REGLAMENTACION USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA
ESPECIAL DENSIDAD)
ZRE El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
Como máximo serán 1,300 unidades.
El área de las viviendas no podrá ser menor de 45.0 m2.
Del total de unidades, máximo el 30% podrán ser de un
dormitorio y en ningún caso excederá las 390 unidades.
Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
para la vivienda.
AV. DEL EJERCITO
Solamente el 30% del total de las viviendas pueden estar
desOnadas a residencia rotaOva , alquiler vacacional o
alojamiento, o servicio de explotación de apartamentos
con servicios de hotel, bajo la propiedad y/o
administración de empresas dedicadas a este rubro.
101
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.1. PROPUESTA DE ZONIFICACION DEL USO DE SUELO

A
DOV
R
. CO
R AL
L .G
RO
.P
Ca

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)
Los usos permiOdos son: Gimnasio, Estudios de artes
corporales (Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Supermercado, Restaurantes, bares y licorerías
premium, Food Hall (área de múlOples locales dedicados
a la venta de productos gastronómicos para consumo
y/o para llevar), Mercado Gourmet, Centro Comercial

AV. JORGE POLAR

Vecinal y locales comerciales de acuerdo al índice de
usos vigentes correspondiente al Opo Sector B - CM.

El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.

USO OFICINAS
Oficinas de prestación de servicios profesionales y
administraOvas, incorporándose compaObilidad con
oficinas corporaOvas de alto nivel, que consideren
ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL RESIDENCIAL resolver de manera autónoma ambientes especializados
COMERCIAL CULTURAL Y EMPRESARIAL comunes y de usos múlOples.
ZRE - RCCE

AV. DEL EJERCITO

102
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.1. PROPUESTA DE ZONIFICACION DEL USO DE SUELO

A
DOV
R
. CO
R AL
L .G
RO
.P
Ca

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

USO CULTURAL
La ZRE deberá contar con un (1) Centro Cultural no
menor de 1,500 m2 de área total, desOnado a salas de
exposición y eventos, y salas de uso múlOple.

AV. JORGE POLAR

USO HOTEL
El hotel será de categoría 5 estrellas y deberá tener
como mínimo 180 habitaciones y cada habitación no
podrá ser menor de 20.00m2.
Adicionalmente se permiOrá un Hotel de categoría 3
estrellas y deberá tener como mínimo 80 habitaciones y
cada habitación no podrá ser menor de 15.00m2.

ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL RESIDENCIAL

COMERCIAL CULTURAL Y EMPRESARIAL
ZRE - RCCE

AV. DEL EJERCITO

103
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.1. PROPUESTA DE ZONIFICACION DEL USO DE SUELO

La Zona de Reglamentación Especial es una ZONA UNICA

de 56,588.55 m2. conformado por dos lotes de: LOTE A
20,072.91 m2 y LOTE B 36,515.64 m2.

La ZRE se ha distribuido en SUB LOTES de Intervención

VA con el fin de poder determinar específicamente la
R DO
L. CO reglamentación que cada una de ellas debe cumplir para
RA completar la intervención de la ZONA UNICA.
.G
R OL
.P
Ca De los 56,660.35 m2 del área de la Zona de
Reglamentación Especial – ZRE , el 33.54% estará
destinado a áreas comunes del conjunto.

CUADRO DE AREAS

AV. JORGE POLAR

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
LOTE B LOTE A

AV. DEL EJERCITO

104
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.2. PROPUESTA DE AREA LIBRE

A
DOV
OR
L. C
RA
OL. G
. PR
Ca
AREA LIBRE
El área libre deberá ser como mínimo el 50% del área
total de la Zona de Reglamentación Especial - ZRE y no
ser menor de 28,294.28 m2.
Del área libre resultante el 40% estará desOnado a zonas
de jardines y plazas de uso común y no podrá ser menos
de 11,317,71 m2
En el área libre debe predominar el usos de especies
arbóreas, jardines y plazas.

AV. JORGE POLAR

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
AREA DE OCUPACION MAX : 28,294.28 m2.

AREA LIBRE MINIMA : 28,294.28 m2.

AREA MINIMA DESTINADA A PARQUE

PLAZA Y PASEOS:
40% del área libre: 11,317.71 M2

AV. DEL EJERCITO

105
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.3. COEFICIENTE DE EDIFICACION

A
DOV
OR
L. C
RA
OL. G
. PR
Ca

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de

AV. JORGE POLAR

vereda.

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

Será como máximo 7.7 del área total de la Zona de
Reglamentación Especial – (ZRE – RCCE) y no podrá
exceder de 435,731.84 m2 de área total construida.

AV. DEL EJERCITO

106
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

VA
DO
3G L. C
OR
RA
.G
ROL
.P
Ca

SECCION VIAL 1 - AV. DEL EJERCITO:

Vía Metropolitana de 32.00 mt de sección
normativa.

AV. JORGE POLAR

SECCION VIAL 2 - AV. JORGE POLAR:

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

Vía Local de 26.60 mt. Sección resultante de la
Habilitación Urbana
2 SECCION VIAL 3 - Ca. PROL. GRAL. CORDOVA:
Vía Local de 20.00 y 16.30 mt. De sección
resultante de la conexión de la vía local
(Ca. Gral. Córdova) con la vía metropolitana
(Av. Del Ejército).
3

1C 1B 1A

AV. DEL EJERCITO

107
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

SECCIONES VIALES – AV. DEL EJERCITO

EJE DE VIA

LIMITE SECCION VIAL

LIMTE ZRE

SECCION VIAL 1A : AV. DEL EJERCITO

De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.
Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt
Pista (tres carriles) : 9.40 mt
Paradero Bus : 3.00 mt

SECCION 1A
EJE DE VIA

LIMITE SECCION VIAL

SECCION VIAL 1B : AV. DEL EJERCITO
LIMTE ZRE

De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.

Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt / Rampa : 4.50mt
Pista (tres carriles) : 9.40 mt
Vereda : 3.00mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
PB: PARADERO BUS
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
SECCION 1B E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
108
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

SECCIONES VIALES – AV. DEL EJERCITO

EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LIMTE SECCION VIAL

SECCION VIAL 1C: AV. DEL EJERCITO
De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.
Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt / Rampa : 4.50mt
Pista (dos carriles) : 6.60 mt
Jardín : 5.80 mt

LEYENDA
SECCION 1C V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA

109
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

SECCIONES VIALES – AV. JORGE POLAR

EJE DE VIA

LP
LIMTE ZRE

SECCION VIAL 2 : AV. JORGE POLAR

De 26.60 ml. Medidos entre limites de propiedad.
Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 3.00 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Berma : 3.30 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Ciclovía : 3.40 mt (2.80 vía / 0.60 área de protección)
Vereda : 2.40 mt

SECCION 2 – AV. POLAR LEYENDA

V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA

110
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

SECCIONES VIALES – CA. PROLONGACIÓN GRAL. CORDOVA

SECCION VIAL: 3 – Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
La Ca. Prolongación General Córdova Oene dos secciones

LIMTE ZRE
EJE DE VIA
LIMTE ZRE

viales: De 20.00 ml y de 16.30 ml (SECCION 3F).

Medidos entre limites de propiedad

SECCION VIAL 3:
De 20.00 ml. Medidos entre LIMITE ZRE la sección
estará compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

SECCION VIAL 3

SECCION VIAL 3G:

LIMTE ZRE
EJE DE VIA
LIMITE DISTRITAL

De 16.30 ml. Medidos entre LIMITE ZRE y el Limite

distrital la sección estará compuesta por:
Vereda : 3.10 mt
Pista (tres carriles) : 9.20 mt
Jardín : 4.00 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
SECCION VIAL 3G PS: PISTA SECUNDARIA
111
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.4. SISTEMA VIAL

PROPUESTA DE PASO A DESNIVEL AV. DEL EJERCITO / BAJADA CIRCUITO DE PLAYAS

La propuesta consiste en permitir el giro libre de acceso y salida al circuito de playa, con dos rampas. Una de ella permite el acceso desde Miraflores y
otra de salida hacia San Isidro.

MIRAFLORES
SAN ISIDRO

MERCADO PRODUCTORES
ESTADIO BONILLA

LIMITE ZRE-RCCE

112
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.5. RETIRO

RETIRO – AV. DEL EJERCITO

RETIRO
Mínimo 8.00 mt. Medido desde el Limite de Propiedad de la ZRE hasta
los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de vereda. Luego se
generará un reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la Altura
Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se deberá considerar un reOro adicional de 3.00 mt.
Sobre el cual podrá haber un voladizo de máximo 3.00 mt y no deberá
estar a menos de 6.00 mt de altura libre.

RETIRO

SECCION 1 – AV. DEL EJERCITO

113
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.5. RETIRO

RETIRO – AV. JORGE POLAR

RETIRO
Mínimo 3.00 mt. Medido desde el Limite de Propiedad de la ZRE hasta
los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de vereda. Luego se
generará un reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la Altura
Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de 2.00 mt. Sobre
el cual podrá haber un voladizo de máximo 2.00 mt y no deberá estar
a menos de 6.00 mt de altura libre.

RETIRO

SECCION 2 – AV. JORGE POLAR

114
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.5. RETIRO

RETIRO – CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

RETIRO
Mínimo 3.00 mt. Medido desde el Limite de Propiedad de la ZRE hasta
los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de vereda. Luego se
generará un retiro adicional de 5.00 mt. para luego completar la Altura
Máxima Normativa.
A nivel de vereda se considerará un retiro adicional de 2.00 mt. Sobre
el cual podrá haber un voladizo de máximo 2.00 mt y no deberá estar
a menos de 6.00 mt de altura libre.

RETIRO

SECCION 3 – AV. CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

115
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA
REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.6. ALTURA

ALTURA *
La altura máxima esta indicada en niveles o pisos más
azotea y también en metros. Y en ningún caso, tanto los
niveles como los metros podrán ser superados.

La atura mínima de piso a piso será para:

VIVIENDA : 2.80 mt
COMERCIO : 4.00 mt

ALTURA EN METROS
OFICINAS : 3.00 mt
HOTEL : 3.00 mt

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas.
El área techada de la azotea no podrá ser mayor al 35%
del área del piso que ocupa.

La edificación deberá cumplir con los reOros indicados

*VER DETALLE DE ALTURAS EN NORMA ESPECIFICA DE

SUB LOTES

116
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.6. ALTURA

VOLUMETRIA ENVOLVENTE

CA.P
AV. R OL.G
DEL RAL.
EJER CORD
CITO OVA

La presente norma establece los lineamientos

máximos de la envolvente sobre el se podrá
desarrollar la edificación. Sin embargo es
importante tener en cuenta la indicación de
coeficiente de edificación y área libre de cada
Sub Lote.
Esta combinación de estas normas asegura la
correcta integración de los componentes.

TO
CI
ER
EJ
AV
. JO
RG EL
.D
E
AV

PO
LA
R

117
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.7. ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA: OFICINAS:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de: Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 40
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4 m2 de área neta sin contar circulaciones comunes, escaleras, sshh, depósitos,
unidades de vivienda. áreas de servicios.
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2 Del total resultante se considerará 60% para automóviles, 10% para motocicletas
unidades de vivienda. y 30% para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1
unidades de vivienda.
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1 CULTURAL:
unidad de vivienda. Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 60
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 % m2 de área neta sin contar, escaleras, sshh, depósitos, áreas de servicios.
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de Del resultante se adicionará: 10 % de número de espacios para
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). estacionamientos de motocicletas y 30% de estacionamientos para Vehículos de
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
estacionamientos para automóviles. Deberá preverse como mínimo 2 espacios adicionales para vehículos de carga

HOTEL:
COMERCIO: Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 5
Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones. habitaciones.
(RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de Deberá preverse como mínimo 2 espacios adicionales para vehículos de carga
2021).
Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:

Hasta 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
Hasta 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
Hasta 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento más.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

118
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1

119
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES
La SUB LOTE 1 es de 3,692.59 m2, con frente a la Av.
SUB LOTE 1: ZONIFICACION Y USO DE SUELO Jorge Polar, Ca. Prolongación Gral. Córdova y la Vía
Interna 1 (área común).

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones:

USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

DENSIDAD)
El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
3G El área de las viviendas no podrá ser menor de 45.0 m2.
Y como máximo 300 unidades de un dormitorio.
16.87
OVA Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
D rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
COR explotación de apartamentos con servicios de hotel,
.
R AL bajo la propiedad y/o administración de empresas
16

L. G
3F

.30

O dedicadas a este rubro.

PR

AV. JORGE POLAR

. Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
Ca 71
.03
aislamiento acúsOco y visual.
3G

El acceso a las torres de viviendas deberá estar

diferenciado del comercio y podrá estar ubicado hacia la

62.18
vía publica (vereda) o hacia el área común.
Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
ZRE complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
2D 2D
3F

SUB LOTE 1 26.60

para la vivienda.
25.09

20.00 USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Los usos permiOdos son: Gimnasio de máximo 2,000 m2
9C

3E totales, Supermercado de 2,500 m2 máximo de área

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

3E
77.45
total. Otros usos permiOdos son: Estudios de artes
corporales (Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Restaurantes, bares y licorerías premium, locales
VIA INTERNA 1 dedicados a la venta de productos gastronómicos para
23.00

(AREA COMUN) consumo y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales

comerciales de acuerdo al índice de usos vigentes
correspondiente al Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.
77.45
Los letreros de los locales comerciales serán con letras
82.35

9C

block.

120
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: SECCIONES VIALES Y RETIRO La SUB LOTE 1 deberá cumplir con las siguientes secciones:

SECCION VIAL 2A : AV. JORGE POLAR

De 26.60 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

EJE DE VIA
Desde el LIMITE ZRE la sección está compuesta por:
Vereda : 3.00 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Berma : 3.30 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 1

Pista (dos carriles) : 6.00 mt

Ciclovía : 3.40 mt (2.80 vía / 0.60 área de protección)
Vereda : 2.40 mt

SECCION 2D - AV. JORGE POLAR

SECCION VIAL 3E : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

EJE DE VIA

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

La sección está compuesta por:
Vereda : 6.90 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Vereda : 6.90 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 1
LIMTE ZRE – SUB LOTE 7

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 3E – Ca. Prol. GRAL. CORDOVA
121
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: SECCIONES VIALES Y RETIRO La SUB LOTE 1 deberá cumplir con las siguientes secciones:
LIMTE DISTRITAL

EJE DE VIA

SECCION VIAL 3F: Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

De 16.30 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE y el
Limite Distrital.
La sección está compuesta por:
Vereda : 6.10 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt

LIMTE ZRE – SUB LOTE 1

Jardín : 4.00 mt

SECCION 3F - Ca. Prol. GRAL. CORDOVA

SECCION VIAL 3G: Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

De 16.30 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE y el
LIMTE DISTRITAL

EJE DE VIA

Limite Distrital.
La sección está compuesta por:
Vereda : 3.10 mt
Pista (tres carriles) : 9.20 mt
Jardín : 4.00 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 1

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 3G - Ca. Prol. GRAL. CORDOVA
122
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: SECCIONES VIALES Y RETIRO La SUB LOTE 1 deberá cumplir con las siguientes secciones:

SECCION VIAL 9C: VIA INTERNA 1

EJE DE VIA

De 23.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

LIMTE ZRE – SUB LOTE 1

LIMTE ZRE – SUB LOTE 2

La sección estará compuesta por:
Vereda : 5.90 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.90 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 9C – VIA INTERNA 1

123
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: RETIRO

AV. JORGE POLAR VIA INTERNA 1 (AREA COMUN)

AV. CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de Sin reOro hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un 5.00 mt. para luego completar la altura NormaOva.
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
Altura Máxima NormaOva. 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de de altura libre.
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

RETIRO

124
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: ALTURA, COEFICIENTE DE EDIFICACION Y AREA LIBRE

ALTURA
La altura máxima será de 27 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 94.50 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 2.80 mt.
COMERCIO : 4.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 9.1 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 33,500.0 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.

AREA LIBRE
Para uso comercial el área libre será como mínimo
13.8% del área de la SUB LOTE y para vivienda será como
mínimo 30%, considerados a parOr del nivel en el que se DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ubiquen las unidades de vivienda.
ES REFERENCIAL

125
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 1: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA: COMERCIO:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de: Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
unidades de vivienda. 2021).
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2 Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
unidades de vivienda. De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1 60 % a Automóviles.
unidades de vivienda. 10% a Motocicletas
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1 30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 % Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
estacionamientos para automóviles. Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

126
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2

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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 2 de 3,369.08 m2, con frente a la Av. Jorge
Polar, Ca. Prolongación Gral. Córdova y la Vía Interna 1.

Para esta SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones

USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

DENSIDAD)
El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
El área de las viviendas no podrá ser menor de 45.0 m2.
VIA INTERNA 1 Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
(AREA COMUN) rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
explotación de apartamentos con servicios de hotel,
bajo la propiedad y/o administración de empresas
dedicadas a este rubro.
Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
aislamiento acúsOco y visual.
El acceso a las torres de viviendas deberá estar
diferenciado del comercio y estar ubicado hacia la vía
publica (vereda) o hacia el área común.
Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

ZRE

AV. JORGE POLAR

En ningún caso se podrá comparOr las instalaciones
SUB LOTE 2 desOnadas a las viviendas con otros usos.
Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
para la vivienda.

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Los usos permiOdos son: Estudios de artes corporales
(Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Restaurantes, bares y licorerías premium, locales
dedicados a la venta de productos gastronómicos para
consumo y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales
comerciales de acuerdo al índice de usos vigentes
correspondiente al Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.
Los letreros de los locales comerciales serán con letras
block.

128
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: SECCIONES VIALES La SUB LOTE 2 deberá cumplir con las siguientes secciones:

EJE DE VIA
SECCION VIAL 2C : AV. JORGE POLAR
De 26.60 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
Desde el LIMITE ZRE la sección está compuesta por:
Vereda : 3.00 mt
Estacionamiento : 2.50 mt

LIMITE DE PROPIEDAD
LIMTE ZRE – SUB LOTE 2

Pista (dos carriles) : 6.00 mt

Sardinel : 3.30 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Ciclovía : 3.40 mt (2.80 vía / 0.60 área de protección)
Vereda : 2.40 mt

SECCION 2C - AV. JORGE POLAR

EJE DE VIA

SECCION VIAL 3D : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 2
LIMTE ZRE – SUB LOTE 7

Pista (dos carriles) : 6.20 mt

Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
SECCION 3D – Ca. Prol. GRAL. CORDOVA PS: PISTA SECUNDARIA
129
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 2 deberá cumplir con la siguiente sección:

EJE DE VIA

SECCION VIAL 9C : VIA INTERNA 1

De 23.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
LIMTE ZRE – SUB LOTE 1

LIMTE ZRE – SUB LOTE 2

La sección estará compuesta por:
Vereda : 5.90 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.90 mt

SECCION 9C – VIA INTERNA 1

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
130
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: RETIRO

AV. JORGE POLAR AV. CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

ReOro mínimo de 12.90 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 9.00 mt. Medido desde el Limite de
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva. Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre. de altura libre.

LIMTE ZRE SUB LOTE 2

LIMTE ZRE SUB LOTE 2

RETIRO RETIRO

131
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: RETIRO

SUB LOTE 2
LIMTE ZRE
VIA INTERNA 1 (AREA COMUN)

Sin reOro hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el

nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de
5.00 mt. para luego completar la altura NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

132
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: ALTURA, COEFICIENTE DE EDIFICACION Y AREA LIBRE

ALTURA
La altura máxima será de 21 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 73.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 2.80 mt.
COMERCIO : 4.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 6.6 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 22,345.0 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.

AREA LIBRE
Para uso comercial el área libre será como mínimo
37.7% del área de la SUB LOTE y para vivienda será como DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
mínimo 30%, considerados a parOr del nivel en el que se ES REFERENCIAL
ubiquen las unidades de vivienda.

133
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 2: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA: COMERCIO:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de: Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
unidades de vivienda. 2021).
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2 Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
unidades de vivienda. De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1 60 % a Automóviles.
unidades de vivienda. 10% a Motocicletas
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1 30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 % Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
estacionamientos para automóviles. Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

134
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3

135
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 3 de 2,284.78 m2, con frente a la Av. Jorge

Polar, Ca. Prolongación Gral. Córdova y la Vía Interna 2.

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones

USO COMERCIAL
ZRE Los usos permiOdos son: Estudios de artes corporales
(Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
SUB LOTE 3 Restaurantes, bares y licorerías premium, locales
dedicados a la venta de productos gastronómicos para
consumo y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales
Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

comerciales de acuerdo al índice de usos vigentes

correspondiente al Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.

AV. JORGE POLAR

Los letreros de los locales comerciales serán con letras
block.
VIA INTERNA 2
(AREA COMUN)
USO OFICINAS
Oficinas de prestación de servicios profesionales y
administraOvas, incorporándose compaObilidad con
oficinas corporaOvas de alto nivel, que consideren
resolver de manera autónoma ambientes especializados
comunes y de usos múlOples.

136
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: SECCIONES VIALES La SUB LOTE 3 deberá cumplir con las siguientes secciones:

LIMITE DE PROPIEDAD
SECCION VIAL 2B : AV. JORGE POLAR

EJE DE VIA
De 26.60 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
Desde el LIMITE ZRE la sección está compuesta por:
Vereda : 3.00 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 3

Pista (Tres carriles) : 9.00 mt

Sardinel : 0.30 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Ciclovía : 3.40 mt (2.80 vía / 0.60 área de protección)
Vereda : 2.40 mt

SECCION 2B - AV. JORGE POLAR

SECCION VIAL 3D : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

LIMTE ZRE SUB

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

EJE DE VIA

La sección está compuesta por:

LOTE 3
LIMTE ZRE

Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

Además, debajo de la sección vial de la Ca. Prol. Gral.

Cordova. un área de servidumbre de conexión
subterránea de paso peatonal y/o vehicular de 8.00 mt
de profundidad.

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 3C – Ca. Prol. GRAL. CORDOVA
137
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 3 deberá cumplir con la siguiente sección:

EJE DE VIA

SECCION VIAL 9D: VIA INTERNA 2

LIMTE ZRE – SUB LOTE 3

LIMTE ZRE – SUB LOTE 4

De 23.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección estará compuesta por:
Vereda : 5.90 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.90 mt

SECCION 9D – VIA INTERNA 2

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
138
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: RETIRO

AV. JORGE POLAR AV. CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

ReOro mínimo de 12.90 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva. Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre. de altura libre.

SUB LOTE 3
LIMTE ZRE
LIMTE ZRE SUB LOTE 2

RETIRO RETIRO

SERVIDUMBRE
139
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: RETIRO

SUB LOTE 3
LIMTE ZRE
VIA INTERNA 2 (AREA COMUN)

Sin reOro hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el

nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de
5.00 mt. para luego completar la altura NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

140
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 25 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 110.60 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.

110.60
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 10.0 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 22,745.0 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.

AREA LIBRE
EL área libre será como mínimo 20.5% del área de la SUB
LOTE. DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL

141
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 3: ESTACIONAMIENTOS

COMERCIO:
Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
(RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
2021).
Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:

De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

OFICINAS:
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 40 m2 de
área neta sin contar circulaciones comunes, escaleras, sshh, depósitos, áreas de
servicios.
Del total resultante se considerará 60% para automóviles, 10% para motocicletas y
30% para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

142
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4

143
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

VIA INTERNA 2
(AREA COMUN)
La SUB LOTE 4 de 6,544.17 m2, con frente a la Av. Jorge
Polar, Ca. Prolongación Gral. Córdova, Av. De Ejército y
la Vía Interna 2.

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

Los usos permiOdos son: Estudios de artes corporales

(Danza, yoga, wsico culturismo o similares),

AV. JORGE POLAR

Restaurantes, bares y licorerías premium, locales
ZRE dedicados a la venta de productos gastronómicos para
SUB LOTE 4 consumo y/o para llevar), Centro comercial, Mercado
Gourmet y locales comerciales de acuerdo al índice de
usos vigentes correspondiente al Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.
Los letreros de los locales comerciales serán con letras
block.

USO OFICINAS
Oficinas de prestación de servicios profesionales y
administraOvas, incorporándose compaObilidad con
oficinas corporaOvas de alto nivel, que consideren
resolver de manera autónoma ambientes especializados
comunes y de usos múlOples.

AV. DEL EJERCITO

144
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 4 deberá cumplir con las siguientes secciones:

ZRE-PRCELA 4

LIMITE SECCION VIAL

EJE DE VIA
SECCION VIAL 1A : AV. DEL EJERCITO
De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.
LIMTE

Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:

Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt
Pista (tres carriles) : 9.40 mt
Paradero bus : 3.00 mt

SECCION 1A - AV. DEL EJERCITO SECCION VIAL 2 : AV. JORGE POLAR

De 26.60 ml. Medidos entre limites de propiedad.
LIMTE ZRE-PRCELA 4

Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:

EJE DE VIA

Vereda : 3.00 mt
LP

Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Berma : 3.30 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt
Ciclovía : 3.40 mt
Vereda : 2.40 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
PB: PARADERO BUS
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
SECCION 2 – AV. POLAR E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
145
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 4 deberá cumplir con las siguientes secciones:

LIMTE ZRE SUB

SECCION VIAL 3A : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

EJE DE VIA
LIMTE ZRE
De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

LOTE 4
La sección está compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

SECCION 3A – CA. PROL. GRAL. CORDOVA SECCION VIAL 3B : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

LIMTE ZRE SUB

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LOTE 4
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

Además, debajo de la sección vial de la Ca. Prol. Gral.

Cordova. un área de servidumbre de conexión
subterránea de paso peatonal y/o vehicular de 8.00 mt
de profundidad.

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 3B – CA. PROL. GRAL. CORDOVA
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7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 4 deberá cumplir con la siguiente sección:

EJE DE VIA

SECCION VIAL 9D : VIA INTERNA 2

LIMTE ZRE – SUB LOTE 3

LIMTE ZRE – SUB LOTE 4

De 23.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección estará compuesta por:
Vereda : 5.90 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.90 mt

SECCION 9D – VIA INTERNA 2

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
147
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: RETIRO

AV. DEL EJERCITO AV. JORGE POLAR

ReOro mínimo de 8.00 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de
del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, medidos SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
desde el nivel de vereda. Luego se generará un reOro medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
adicional de 5.00 mt. para luego completar la Altura reOro adicional de 10.00 mt. para luego completar la
Máxima NormaOva. Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
3.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 3.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre. de altura libre.

LIMTE ZRE

SUB LOTE 4
LIMTE ZRE
RETIRO

RETIRO

148
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: RETIRO

CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA VIA INTERNA 2 (AREA COMUN)

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de Sin reOro hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un 5.00 mt. para luego completar la altura NormaOva.
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
Altura Máxima NormaOva. 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de de altura libre.
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

SUB LOTE 4
LIMTE ZRE
SUB LOTE 4
LIMTE ZRE

RETIRO

SERVIDUMBRE
149
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 42 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 187.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

187.00
COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 18.3 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 120,000.00 m2 de área total
construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.
5.00

AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 7.7% del área de la SUB
LOTE.
29.00

DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL
150
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 4: ESTACIONAMIENTOS

COMERCIO:
Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
(RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
2021).
Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:

De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

OFICINAS:
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 40 m2 de
área neta sin contar circulaciones comunes, escaleras, sshh, depósitos, áreas de
servicios.
Del total resultante se considerará 60% para automóviles, 10% para motocicletas y
30% para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

151
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5

152
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 5 de 2,914.00 m2, con frente a la Ca.

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

Prolongación Gral. Córdova, Av. De Ejército, la Vía
AREA COMUN Interna 3 y al área común.
(AREA COMUN)
VIA INTERNA 3

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Los usos permiOdos son: Estudios de artes corporales
(Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
ZRE Restaurantes, bares y licorerías Premium, locales
SUB LOTE 5 dedicados a la venta de productos gastronómicos para
consumo y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales
comerciales de acuerdo al índice de usos vigentes
correspondiente al Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.
Los letreros de los locales comerciales serán con letras
block.

USO OFICINAS
Oficinas de prestación de servicios profesionales y
administraOvas, incorporándose compaObilidad con
oficinas corporaOvas de alto nivel, que consideren
resolver de manera autónoma ambientes especializados
AV. DEL EJERCITO comunes y de usos múlOples.

153
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 5 deberá cumplir con las siguientes secciones:

LIMTE ZRE SUB

LIMITE SECCION VIAL

EJE DE VIA
LOTE 5
SECCION VIAL 1B : AV. DEL EJERCITO
De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.
Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt / Rampa : 4.50mt
Pista (tres carriles) : 9.40 mt
Vereda : 3.00 mt

SECCION 1B – AV DEL EJERCITO

LIMTE ZRE SUB

SECCION VIA 3A : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LOTE 4
SUB LOTE 5

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

La sección está compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
PB: PARADERO BUS
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
SECCION 3A – CA. PROL. GRAL. CORDOVA E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
154
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 5 deberá cumplir con la siguiente sección:

SUB LOTE 8

SUB LOTE 5
EJE DE VIA
SECCION VIAL 4A : VIA INTERNA 3
De 22.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección estará compuesta por:
Vereda : 5.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.40 mt

SECCION 4A – VIA INTERNA 3

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
155
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: RETIRO

AV. DEL EJERCITO CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

ReOro mínimo de 8.00 mt. Medido desde el Limite de la ReOro mínimo de 15.00 mt. Medido desde el Limite de la
ZRE hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de ZRE hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de
vereda. Luego se generará un reOro adicional de 5.00 mt. vereda. Luego se generará un reOro adicional de 5.00 mt.
para luego completar la Altura Máxima NormaOva. para luego completar la Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
3.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de máximo 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de máximo
3.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt de altura 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt de altura
libre. libre.

SUB LOTE 5
LIMTE ZRE – SUB LOTE

LIMTE ZRE
5

RETIRO

RETIRO

156
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: RETIRO

SUB LOTE 5
VIA INTERNA 3 (AREA COMUN)

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de

SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre. RETIRO

157
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: AREA LIBRE, COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 34 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 149.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.

149.00
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 18.9 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 55,000.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84 5.00
m2 de área total construida.

AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 4.8% del área de la SUB
29.00

LOTE.

DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL

158
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 5: ESTACIONAMIENTOS

COMERCIO:
Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
(RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
2021).
Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:

De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

OFICINAS:
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 40 m2 de
área neta sin contar circulaciones comunes, escaleras, sshh, depósitos, áreas de
servicios.
Del total resultante se considerará 60% para automóviles, 10% para motocicletas y
30% para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

159
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6

160
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 6 de 1,798.00 m2, con frente a la Av. Jorge

Polar, Ca. Prolongación Gral. Córdova, la Vía Interna 3 y a
el área común.

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones

USO CULTURAL

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

La ZRE deberá contar con un (1) Centro Cultural no
menor de 1,500 m2 de área total, desOnado a salas de
exposición y eventos, y salas de uso múlOple
AREA COMUN
USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)
Los usos permiOdos son: Gimnasio, Estudios de artes
corporales (Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Supermercado, Restaurantes, bares y licorerías
premium, Food Hall (área de múlOples locales dedicados
ZRE a la venta de productos gastronómicos para consumo
y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales comerciales
SUB LOTE 6
de acuerdo al índice de usos vigentes correspondiente al
(AREA COMUN)
VIA INTERNA 3

Opo Sector B - CM.

El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.

USO OFICINAS
AREA COMUN Oficinas de prestación de servicios profesionales y
administraOvas, incorporándose compaObilidad con
oficinas corporaOvas de alto nivel, que consideren
resolver de manera autónoma ambientes especializados
comunes y de usos múlOples.

USO HOTEL
Se permiOrá un Hotel de categoría 3 estrellas y deberá
tener como mínimo 80 habitaciones y cada habitación
no podrá ser menor de 15.00m2.

161
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 6 deberá cumplir con las siguientes secciones:

LIMTE ZRE SUB

SECCION VIAL 3B: Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
SUB LOTE 6

EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LOTE 4
De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

Además, debajo de la sección vial de la Ca. Prol. Gral.

Cordova. un área de servidumbre de conexión
subterránea de paso peatonal y/o vehicular de 8.00 mt
de profundidad.

SECCION 3B – CA. PROL. GRAL. CORDOVA

SECCION VIAL 4B: VIA INTERNA 3
SUB LOTE 6

De 22.00 ml. Medidos desde el limite de SUB LOTE.

La sección estará compuesta por:
EJE DE VIA

Vereda : 5.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.40 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 4B – VIA INTERNA 3
162
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: RETIRO

VIA INTERNA 3 (AREA COMUN) CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 15.00 mt. Medido desde el Limite de la
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, ZRE hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un vereda. Luego se generará un reOro adicional de 5.00 mt.
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la para luego completar la Altura Máxima NormaOva.
Altura Máxima NormaOva. A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de máximo
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt de altura
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt libre.
de altura libre.

SUB LOTE 6

LIMTE ZRE
SUB LOTE 6

RETIRO
RETIRO

163
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: RETIRO

SUB LOTE 6
AREA COMUN

Sin reOro hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el

nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de
5.00 mt. para luego completar la altura NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

164
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 8 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 37.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.
HOTEL : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 4.6 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 8,200.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.
DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL
AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 4.8% del área de la SUB
LOTE.

165
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 6: ESTACIONAMIENTOS

CULTURAL: COMERCIO:
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 60 Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
m2 de área neta sin contar, escaleras, sshh, depósitos, áreas de servicios. (RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
Del resultante se adicionará: 10 % de número de espacios para 2021).
estacionamientos de motocicletas y 30% de estacionamientos para Vehículos de Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
Deberá preverse como mínimo 2 espacios adicionales para vehículos de carga 60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
OFICINAS: 30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 40
m2 de área neta sin contar circulaciones comunes, escaleras, sshh, depósitos, Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:
áreas de servicios. Hasta 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
Del total resultante se considerará 60% para automóviles, 10% para motocicletas Hasta 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
y 30% para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). Hasta 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento más.
HOTEL: En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 5 largo.
habitaciones.
Deberá preverse como mínimo 2 espacios adicionales para vehículos de carga

166
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7

167
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: ZONIFICACION Y USO DE SUELO La SUB LOTE 7 de 4,526.10 m2, con frente a la Ca.
Prolongación Gral. Córdova, área común y las Vía
Internas 3 y 4 (área común).

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones:

USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

DENSIDAD)
El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
El área de las viviendas no podrá ser menor de 100.0
m2.
Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
NA3 ) explotación de apartamentos con servicios de hotel,
ER N bajo la propiedad y/o administración de empresas
INT OMU dedicadas a este rubro.
VIA EA C Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
(A R aislamiento acúsOco y visual.
El acceso a las torres de viviendas deberá estar
diferenciado del comercio y estar ubicado hacia la vía
publica (vereda) o hacia el área común.
En ningún caso se podrá comparOr las instalaciones
desOnadas a las viviendas con otros usos.
ZRE Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

SUB LOTE 7 para la vivienda.

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Los usos permiOdos son: Gimnasio, Estudios de artes
corporales (Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Supermercado, Restaurantes, bares y licorerías
(AREA COMUN)
VIA INTERNA 3

premium, Food Hall (área de múlOples locales dedicados

a la venta de productos gastronómicos para consumo
y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales comerciales
de acuerdo al índice de usos vigentes correspondiente al
AREA COMUN Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.

168
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: SECCIONES VIALES La SUB LOTE 7 deberá cumplir con las siguientes secciones:

EJE DE VIA
SECCION VIAL 3D : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA
De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
Vereda : 4.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt

LIMTE ZRE – SUB LOTE 2

LIMTE ZRE – SUB LOTE 7

Pista (dos carriles) : 6.20 mt

Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 4.40 mt

SECCION 3D – Ca. Prol. GRAL. CORDOVA

SECCION VIAL 3E : Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

EJE DE VIA

De 20.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.

La sección está compuesta por:
Vereda : 6.90 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Vereda : 6.90 mt
LIMTE ZRE – SUB LOTE 1
LIMTE ZRE – SUB LOTE 7

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 3E – Ca. Prol. GRAL. CORDOVA
169
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: SECCIONES VIALES La SUB LOTE 7 deberá cumplir con las siguientes secciones:

EJE DE VIA
SECCION VIAL 4C : VIA INTERNA 3
De 22.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
Vereda : 5.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
LIMTE SUB LOTE 10

LIMTE SUB LOTE 7

Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.40 mt

SECCION 4C – VIA INTERNA 3

EJE DE VIA

SECCION VIAL 4D : VIA INTERNA 3

LIMITE DSITRITAL

De 16.30 ml. Medidos desde el limite de SUB LOTE hacia

el limite distrital a sección está compuesta por:
Vereda : 3.60 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Jardín : 4.00 mt
LIMTE SUB LOTE 7

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
SECCION 4D – VIA INTERNA 3
170
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: RETIRO

SUB LOTE 7
CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA
VIA INTERNA 3 (AREA COMUN)

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de

SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

RETIRO

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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 40 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 130.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 2.80 mt.
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso

130.00
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 13.6 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 61,600.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

5.00
Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.

29.00
AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 24.5% del área de la SUB
LOTE.
DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL

172
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 7: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA: COMERCIO:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de: Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
unidades de vivienda. 2021).
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2 Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
unidades de vivienda. De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1 60 % a Automóviles.
unidades de vivienda. 10% a Motocicletas
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1 30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 % Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de De 1 m2 a 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar). De 501 m2 a 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de De 1,501 m2 a 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
estacionamientos para automóviles. Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento mas.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

173
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8

174
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL La SUB LOTE 8 de 4,266.45 m2, con frente a la Av. Del
AD HOC Ejercito, área común y las Vías Internas 3 y 4 (área
común).
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES
SUB LOTE 8: ZONIFICACION Y USO DE SUELO Para este SUB LOTE se establece las siguientes
consideraciones:

USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

DENSIDAD)
El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
El área de las viviendas no podrá ser menor de 100.0
m2.
Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
VIA INTERNA 4
explotación de apartamentos con servicios de hotel,
(AREA COMUN) bajo la propiedad y/o administración de empresas

(AREA COMUN)
dedicadas a este rubro.

VIA INTERNA 3
Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
aislamiento acúsOco y visual.
El acceso a las torres de viviendas deberá estar
diferenciado del comercio y estar ubicado hacia la vía
ZRE publica (vereda) o hacia el área común.
En ningún caso se podrá comparOr las instalaciones
SUB LOTE 8 desOnadas a las viviendas con otros usos.
Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
para la vivienda.

USO COMERCIAL (CM – COMERCIO METROPOLITANO)

Los usos permiOdos son: Gimnasio, Estudios de artes
corporales (Danza, yoga, wsico culturismo o similares),
Supermercado, Restaurantes, bares y licorerías
premium, Food Hall (área de múlOples locales dedicados
a la venta de productos gastronómicos para consumo
AV. DEL EJERCITO
y/o para llevar), Mercado Gourmet y locales comerciales
de acuerdo al índice de usos vigentes correspondiente al
Opo Sector B - CM.
El área mínima del local comercial será de 30.00 m2.

USO HOTEL
El hotel será de categoría 5 estrellas y deberá tener
como mínimo 180 habitaciones y cada habitación no
podrá ser menor de 20.00m2.
Adicionalmente se permiOrá un Hotel de categoría 3
estrellas y deberá tener como mínimo 80 habitaciones y
cada habitación no podrá ser menor de 15.00m2.

175
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 8 deberá cumplir con las siguientes secciones:

SUB LOTE 8

EJE DE VIA
LIMTE ZRE

LIMITE SECCION VIAL

SECCION VIAL 1C: AV. DEL EJERCITO
De 32.00 ml. Medidos entre limites de propiedad.
Desde el LIMITE ZRE la sección estará compuesta por:
Vereda : 4.60 mt
Pista (tres carriles) : 9.00 mt
Berma : 6.00 mt / Rampa : 4.50mt
Pista (dos carriles) : 6.60 mt
Jardín : 5.80 mt

SECCION 1C – AV. DEL EJERCITO

SUB LOTE 8

SUB LOTE 5 SECCION VIAL 4A : VIA INTERNA 3

De 22.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
EJE DE VIA

La sección estará compuesta por:

Vereda : 5.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.40 mt

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
SECCION 4A – VIA INTERNA 3 PS: PISTA SECUNDARIA
176
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: SECCIONES VIALES Y RETIROS La SUB LOTE 8 deberá cumplir con las siguientes secciones:

SUB LOTE 9

SUB LOTE 8
SECCION VIAL 4E : VIA INTERNA 4
EJE DE VIA De 14.5ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección estará compuesta por:
Area común (Vereda) : 8.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt

SECCION 4E – VIA INTERNA 4

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
177
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: RETIRO

AV. DEL EJERCITO VIA INTERNA 3 (AREA COMUN)

ReOro mínimo de 8.00 mt. Medido desde el Limite de la ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de
ZRE hasta los 29.00mt de alto, medidos desde el nivel de SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
vereda. Luego se generará un reOro adicional de 5.00 mt. medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
para luego completar la Altura Máxima NormaOva. reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de Altura Máxima NormaOva.
3.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de máximo A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
3.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt de altura 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
libre. máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

SUB LOTE 8
LIMTE ZRE – SUB LOTE 8

RETIRO

RETIRO

178
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: RETIRO

VIA INTERNA 4 (AREA COMUN) SECCION 5R – RETIRO LATERAL

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 5.00 mt. Medido desde el Limite de
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto, SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 29.00mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva. Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de 2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre. de altura libre.
LIMITE ZRE SUB LOTE 8

LIMITE ZRE SUB LOTE 8

LIMITE DISTRITAL

179
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 36 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 118.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 2.80 mt.
COMERCIO : 4.00 mt
OFICINAS : 3.00 mt.
HOTEL : 3.00 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada

118.00
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 13.5 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 57,500.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de todas
las SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84 m2 de
área total construida.

AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 22.7% del área de la SUB
LOTE. DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL

180
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 8: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA: HOTEL:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de: Se deberá considerar como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada 5
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4 habitaciones.
unidades de vivienda. Deberá preverse como mínimo 2 espacios adicionales para vehículos de carga.
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2
unidades de vivienda.
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1
unidades de vivienda.
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 %
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de
estacionamientos para automóviles.

COMERCIO:
Se cumplirá lo indicado en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
(RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 061-2021-VIVIENDA publicada el 11 de febrero de
2021).
Se considerará 1.0 como Factor de rango de atención.
De la canOdad resultante de requerimiento total de estacionamientos se desOnará:
60 % a Automóviles.
10% a Motocicletas
30% a Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).

Para el calculo de vehículo de carga se debe considerar:

Hasta 500 m2 de área de Venta : 1 estacionamiento.
Hasta 1,500 m2 de área de Venta : 2 estacionamientos.
Hasta 3,000 m2 de área de Venta : 3 estacionamientos.
Cada 4,500 m2 adicionales : 1 estacionamiento más.
En ningún caso más del 50% de vehículos de carga podrán ser de más de 10 mt de
largo.

181
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7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9

182
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7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 9 es de 3,791.05 m2, con frente hacia el

área común, por la derecha con la SUB LOTE 10, por la
izquierda con área común y por el fondo con el limite
distrital.

L Para este SUB LOTE se establece las siguientes

RITA
IST consideraciones:
ED

SU
IT
LIM

B
USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

LOT
DENSIDAD)

E
El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.

10
El área de las viviendas no podrá ser menor de 100.0
m2.
Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
explotación de apartamentos con servicios de hotel,
bajo la propiedad y/o administración de empresas
dedicadas a este rubro.
ZRE Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
aislamiento acúsOco y visual.
SUB LOTE 9 El acceso a las torres de viviendas deberá estar
diferenciado del comercio y estar ubicado hacia la vía

AREA COMUN
publica (vereda) o hacia el área común.
En ningún caso se podrá comparOr las instalaciones
desOnadas a las viviendas con otros usos.
Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
para la vivienda.
LIM
ITE
DIS
TRI
TAL

VIA INTERNA 4
(AREA COMUN)

183
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: SECCIONES VIALES La SUB LOTE 8 deberá cumplir con las siguientes secciones:

SUB LOTE 9

SUB LOTE 8
SECCION VIAL 4E : VIA INTERNA 4
EJE DE VIA De 14.5ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección estará compuesta por:
Area común (Vereda) : 8.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.00 mt

SECCION 4E – VIA INTERNA 4

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
184
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7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: RETIRO

VIA INTERNA 4 (AREA COMUN) SECCION 6R/7R – LIMITE DISTRITAL

Sin reOro hasta los 25.50 mt de alto, medidos desde el ReOro mínimo de 10.00 mt. Medido desde el Limite de
nivel de vereda, luego se generará un reOro adicional de SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 25.50mt de alto,
5.00 mt. para luego completar la Altura Máxima medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
NormaOva. reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva.

SUB LOTE 9

LIMITE ZRE - SUB LOTE 9

LIMITE DISTRITAL
RETIRO

AREA COMUN

185
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: RETIRO

LIMITE ZRE - SUB LOTE 10

LIMITE ZRE - SUB LOTE 9

LINDERO SUB LOTE 10

ReOro mínimo de 8.00 mt. Medido desde el Limite de

SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 25.50mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva.

186
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 36 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 131.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 3.20 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

131.00
COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 8.6 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 32,500.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.
5.00

AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 44.3% del área de la SUB
LOTE.
25.50

DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL

187
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 9: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de:
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4
unidades de vivienda.
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2
unidades de vivienda.
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1
unidades de vivienda.
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 %
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de
estacionamientos para automóviles.

188
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7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10

189
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: ZONIFICACION Y USO DE SUELO

La SUB LOTE 10 es de 3,848.32 m2, con frente a la Vía

Interna 3 y al rea común, por la izquierda con la SUB
LOTE 9 y por el fondo con el limite distrital.

Para este SUB LOTE se establece las siguientes

consideraciones:

USO RESIDENCIAL (RDA-RESIDENCIAL DE ALTA

DENSIDAD)
L
RITA El uso corresponderá al Opo de vivienda MulOfamiliar.
IST El área de las viviendas no podrá ser menor de 100.0
IT ED
m2.
LIM
Las viviendas pueden estar desOnadas a residencia
rotaOva , alquiler vacacional o alojamiento, o servicio de
explotación de apartamentos con servicios de hotel,
bajo la propiedad y/o administración de empresas
dedicadas a este rubro.
Entre la vivienda y comercio se debe tener en cuenta el
aislamiento acúsOco y visual.
El acceso a las torres de viviendas deberá estar
diferenciado del comercio y estar ubicado hacia la vía

(AREA COMUN)
VIA INTERNA 3
publica (vereda) o hacia el área común.
En ningún caso se podrá comparOr las instalaciones
desOnadas a las viviendas con otros usos.
ZRE Podrá contar con gimnasio, salas de trabajo, ambientes
LOTE A complementarios y de entretenimiento de uso exclusivo
SUB LOTE 10 para la vivienda.
SU
B
LO
TE
9

AREA COMUN

190
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 7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: SECCIONES VIALES

LIMTE SUB LOTE 10
La SUB LOTE 10 deberá cumplir con la siguiente sección:

LIMTE SUB LOTE 7

EJE DE VIA

SECCION VIAL 4C : VIA INTERNA 3

De 22.00 ml. Medidos entre limites de SUB LOTE.
La sección está compuesta por:
Vereda : 5.40 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Pista (dos carriles) : 6.20 mt
Estacionamiento : 2.50 mt
Vereda : 5.40 mt

SECCION 4C – VIA INTERNA 3

LEYENDA
V : VEREDA
C : CICLOVIA
P : PISTA
R : RETIRO
J : JARDIN
B : BERMA
E : ESTACIONAMIENTO
PS: PISTA SECUNDARIA
191
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: RETIRO

CA. PROLONGACION GRAL. CORDOVA SECCION 8R– LIMITE DISTRITAL

ReOro mínimo de 3.00 mt. Medido desde el Limite de ReOro mínimo de 10.00 mt. Medido desde el Limite de
SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 25.50 mt de alto, SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 25.50 mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva. Altura Máxima NormaOva.
A nivel de vereda se considerará un reOro adicional de
2.00 mt. Sobre el cual podrá haber un voladizo de
máximo 2.00 mt y no deberá estar a menos de 6.00 mt
de altura libre.

LIMITE DISTRITAL
SUB LOTE 10

LIMITE ZRE - SUB LOTE 10

RETIRO

RETIRO

192
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: RETIRO

LIMITE ZRE - SUB LOTE 9

LIMITE ZRE - SUB LOTE 10

LINDERO SUB LOTE 9

ReOro mínimo de 8.00 mt. Medido desde el Limite de

SUB LOTE o del limite la ZRE hasta los 25.50mt de alto,
medidos desde el nivel de vereda. Luego se generará un
reOro adicional de 5.00 mt. para luego completar la
Altura Máxima NormaOva.

RETIRO

193
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: AREA LIBRE , COEFICIENTE DE EDIFICACION Y ALTURA

ALTURA
La altura máxima será de 41 niveles o pisos más azotea.
No podrá exceder los 148.00 mt medidos desde el nivel
de vereda. En ningún caso, tanto los niveles como los
metros podrán ser superados.
La atura mínima de piso a piso será para:
VIVIENDA : 3.20 mt.

El uso de la Azotea solo esta permiOdo para la ubicación

de cuartos técnicos , zona de equipos, áreas comunes,
áreas de entretenimiento y/o terrazas. El área techada
de la azotea no podrá ser mayor al 35% del área del piso
que ocupa.
La edificación deberá cumplir con los reOros indicados.

148.00
COEFICIENTE DE EDIFICACION
El Coeficiente de Edificación se tomará en cuenta para la
construcción de la edificación a parOr del nivel de
vereda.
Será como máximo 13.0 del área de la SUB LOTE y no
podrá exceder de 50,000.00 m2 de área total construida.

El coeficiente de edificación de la Zona de

Reglamentación Especial – (ZRE-RCCE) es 7.7 , por lo
que la sumatoria total de áreas techadas finales de
todos los SUB LOTES no podrá exceder de 435,731.84
m2 de área total construida.
5.00

AREA LIBRE
El área libre será como mínimo 68.6% del área de la SUB
LOTE.

25.50
DISTRUBUCION DE
PISOS EN GRAFICO
ES REFERENCIAL
194
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7. PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Y LA REGLAMENTACIÓN ESPECIAL AD HOC
7.8 REGLAMENTACION ESPECIFICA POR SUB LOTES

SUB LOTE 10: ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA:
Como mínimo se considerará . Para Viviendas de:
45 m2 a 70 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 4
unidades de vivienda.
71 m2 a 100 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 2
unidades de vivienda.
101 m2 a 200 m2 se considerará 1 estacionamiento para automóviles por cada 1
unidades de vivienda.
201 m2 a más se considerará 2 estacionamientos para automóviles por cada 1
unidad de vivienda.
El resultante es el estacionamientos para automóviles al cual se le adicionará: 10 %
de número de espacios para estacionamientos de motocicletas y 30% de
estacionamientos para Vehículos de Micro movilidad (bicicletas, scooter o similar).
Para las visitas se deberá considerar adicionalmente 5% del total resultante de
estacionamientos para automóviles.

195
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
8. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PLAN ESPECÍFICO,
PROYECTOS DE EJECUCIÓN Y SU IMPLEMENTACIÓN
Y FINANCIAMIENTO

196
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8. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PLAN ESPECÍFICO, PROYECTOS DE EJECUCIÓN Y SU IMPLEMENTACIÓN Y FINANCIAMIENTO
8.1. ETAPAS DE DESARROLLO

La Zona de Reglamentación Especial se desarrollará por

etapas :

A
DOV
R ETAPA 1. SUB LOTE 1, Pracela 2 , SUB LOTE
. CO
R AL 7 y áreas comúnes
.G
ROL
.P
Ca ETAPA 2. SUB LOTE 6 y áreas comúnes

ETAPA 3. SUB LOTE 3 y áreas comúnes

ETAPA 4. SUB LOTE 9 SUB LOTE 10 y áreas

comúnes

ETAPA 5. SUB LOTE 8 (parcial) y áreas comúnes

AV. JORGE POLAR

ETAPA 1

Ca. PROL. GRAL. CORDOVA

ETAPA 8. SUB LOTE 8 (se completa
intervención) y áreas comúnes
ETAPA 7. SUB LOTE 5 y áreas comúnes
LOTE B LOTE A
ETAPA 1 ETAPA 3 ETAPA 8. SUB LOTE 4 y áreas comúnes

Una vez completada la totalidad de las Etapas. El total de

ETAPA 4 ETAPA 2 área construida de la Zona de Reglamentación Especial –
ZRE- RCCE no podrá exceder de 435,731.84 m2. (COEF.
EDIF. 7.7).

La secuencia de intervención de las etapas se podrán

desarrollar de acuerdo a los requerimientos urbanos y
ETAPA 5 ETAPA 6 ETAPA 7 ETAPA 8 del mercado. Siempre y cuando se cumpla la normaOva
específica de cada SUB LOTE.
AV. DEL EJERCITO

197
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ANEXOS

198
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ANEXOS
PLANO DE UBICACIÓN

VIVIENDA

VIVIENDA

L CA. GRAL. CORDOVA

70 M -A
1
.33
B
VIVIENDA
K
66.23

RIS
L HAR

VIVIENDA
U
IDA PA
VIVIENDA AVEN

105.40
8
5.1
12
VIVIENDA
2
.6
68

1
2

.8
.4

68
68

1
.8
68

2
.8
68

7
.8
7

68
.3
68

0
.7

3
7

.8
.4

68

68
68
AV. LA MAR

1
.4
68
2

5
.4

.5
68

68
4

9
.2

.1
68

68

1
.8
1

68
.4
68
4
.3
68

VIVIENDA
4
.1

8
68

.6
68
M
5
.2
68
4
.9
67

9
.1

AV. JORGE POLAR

68

4
.3
68
8
.8
67

PARQUE
7
.9
67

REP. DE PANAMA
0
7

.3
.7

68
67

8
0

.8
.9

67

8
67

.0
68

VIVIENDA
5
.7

2
67

.9
67

7
.1

3
68

4.6
18
1
.7
67
8
.6
67

9
.8

3
67

.1
68
3
.7
67
8
.6
67

AREA SUBTERRANEA
4
.5
67

102.48
DE SERVIDUMBRE
.5

0
.7
67

67
5
.5
67

PLANO DE LOCALIZACION
6
.6

1,551.60 M2
67
9

H I
.3
67

ESCALA : 1 : 7,500
G
8
.3
67
8
.3
67

0.4
4

6 ZONIFICACION: ZRE ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL

5.9

F 4.4
6

CA. MENDIBURO
3.9

13.

E
9

63

AREA DE TRATAMIENTO : III - C

D
12.

VIVIENDA
N
56

C
AV. CORONEL PORTILLO

11

AREA LOTE : 68,400.00 m2

.50

DEPARTAMENTO : LIMA

B
70
63

65.
68
70

65.

C
66

82
65.

73

PERIMETRO : 1,083.02 ml.

65.

78
65.

65.

65.
65.
B

92
63
69

65.
65.
65.

70
68
56

68
65.
65.

7 ²
.
65.

ML
6.0 m

65.

PROVINCIA : LIMA
57

12 0
61
65.

= 61
52

65.

82
71
65.

O 0.

65.
65.
TR 59
60
61
53

65.

ME =
65.
65.

RI EA

VIVIENDA
58

85
78
65.

PE AR

65.
65.
57

81
65.

65.
63

79

62

58

67
65.

80
65.

65.

65.

65.

65.
A

94

TERRENO HABILITADO : 56,588.55m2

65.

DISTRITO : MIRAFLORES

81.34
URBANIZACION :
74.

SANTA CRUZ
24

NOMBRE DE LA VIA : AV. DEL EJERCITO / AV. POLAR / CA. GRAL. CORDOVA
VIVIENDA LOTE B : 36,515.64 M2 LOTE A : 20,072.91 M2
N° DEL INMUEBLE : -

9 190.10 93.30
EP: 0+419.17

4.5 MANZANA : -
A 2.97 Q

65 M-B
1
.57
B
R AV. DEL EJERCITO P O LOTE : -
64 M-C
2
.77
B

SUBLOTE : -
GRIFO
3
P6

INGRESO PRINCIPAL
FIRMA PROPIETARIO: FIRMA Y SELLO PROYECTISTA:
L
AL
YW
R

ESTADIO DE MIRAFLORES
D

IN

M
U

PLANO DE UBICACION LEYENDA

Q

AL
O
AD
E

EC
D
O
PIS

O
ESCALA : 1 : 1000

N
LOTE MATRIZ

D
E
PROYECTISTA:

LA
PROPIETARIO:

M
AR
LOTE HABILITADO PATRIMONIO EN FIDEICOMISO

IN
ARQ. FERNANDO MEDINA ZAMBRANO
D.S. N° 093-2002-EF INTERPROPERTIES PERU

A
SECCIONES VIALES EXISTENTES
CAP. 6421
(Internacional de Titulos Sociedad Titulizadora S.A.)

ESCALA : 1 : 250 AREA DE SERVIDUMBRE SUBTERRANEA

LIMITE ZRE
LIMITE ZRE

LP

LP

PROYECTO: FMZ-27721

ESPACIO LIMA
CUADRO DE AREAS TOTAL (M2)
V E P B P J V V P V

2.01 5.11 7.53 4.20 9.49 1.85 1.93 1.53 6.91 1.45
9.89 PLANO: LAMINA: AR.EL
32.12
SECCION 1 SECCION 2
AV. DEL EJERCITO AV. POLAR
TOTAL LOCALIZACION Y UBICACION

U-1
AREAS
LIMITE ZRE
LP

M2 %
ESCALA: FECHA:

LOTES 56,588.55 82.8 %

V J P J V J
PISTAS Y VEREDAS 11,811.55 17.2 % INDICADA 15.NOV.2021
2.08 2.87 7.19 3.71 1.53 1.86
19.23 AREA TERRENO 68,400.00 100.0 %
SECCION 3
CA. PROG. GRAL. CORDOVA

199
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
ANEXOS
PLANO PERIMETRICO

K
66.23

105.40
5.18
12

3
4.6
18

102.48
H I
G
0.4
4

6
5.9

F 4. 4
6
3.9

13.

E
9

63

D FMZ Arquitectos
12.

N
56

C
11
.5

ARQUITECTO RESPONSABLE :
0

B
ARQ. FERNANDO MEDINA ZAMBRANO
CAP. 6421

JEFE DE PROYECTO :

81.34
PROPIETARIO :
74.

PATRIMONIO EN FIDEICOMISO
D.S. N° 093-2002-EF INTERPROPERTIES PERU
24

(Internacional de Titulos Sociedad Titulizadora S.A.)

PROYECTO : FMZ-27721

4.59 190.10 93.30

A
PLAN ESPECIFICO

2.97 Q O
R P PERIMETRICO
ESPACIO LIMA

FECHA : ESCALA :

15.NOV.2021 1 : 750

LAMINA No : AR.EL

P.01
200
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
ANEXOS
PLANO TOPOGRAFICO

VIVIENDA

VIVIENDA

L CA. GRAL. CORDOVA

70 M-A
1
.33
B
VIVIENDA
K
66.23

RIS
L HAR

VIVIENDA
AU
IDA P
VIVIENDA AVEN

105.40
PERFIL C-C
8
5.1
12
VIVIENDA
2
.6
68

1
2

.8
.4

68
68

1
.8
68

2
.8
68

7
.8
7

68
.3
68

0
.7

3
7

.8
.4

68

68
68
AV. LA MAR

1
.4
68
2

5
.4

.5
68

68
4

9
.2

.1
68

68

1
.8
1

68
.4
68
4
.3
68

VIVIENDA
4
.1

8
68

.6
68
M
5
.2
68
4
.9
67

9
.1

AV. JORGE POLAR

68

4
.3
68
8
.8
67

PARQUE
7
.9
67

REP. DE PANAMA
0
7

.3
.7

68
67

8
0

.8
.9

67

8
67

.0
68

VIVIENDA
5
.7

2
67

.9
67

7
.1

3
68

4.6
18
1
.7
67
8
.6
67

9
.8

3
67

.1
68
3
.7
67
8
.6
67
4
.5
67

102.48
.5

0
.7
67

67
5
.5
67

PERFIL B-B
6
.6
67
9

H I
.3
67

G
8
.3
67
8
.3
67

0.4
4

6
5.9

F 4.4
6

CA. MENDIBURO
3.9

13.

E
9

63

D FMZ Arquitectos
12.

VIVIENDA
N
56

C
AV. CORONEL PORTILLO

11
.50

ARQUITECTO RESPONSABLE :

B
ARQ. FERNANDO MEDINA ZAMBRANO
0
.7
3
.6
8

65
0

C
.6

65
6

.7

3
65
.6

.8
8

.7
65

.7
65

65

65
65
B

2
3

.9
9

.6

CAP. 6421
.6

65
65

0
65

.7
6

.6

8
.5

65

.6
07 ²
L.
65

6. m
65

65
M
7
.5

12 0
1
.6

= 61
65

2
.5

65

.8
.7
65

O 0.

65
65
R 59
0
1

.6
.6
3

ET =
65
65
.5

R EA
65

VIVIENDA
8
.5

5
8

.8
65

PE AR

.7
IM

65
65

JEFE DE PROYECTO :
7

1
.5

.8
65

65
3

9
.6

8
.7

7
.6

.5

0
65

.6
65

.8
65

65

65

65
A

4
.9
65

81.34
PROPIETARIO :
74.

PATRIMONIO EN FIDEICOMISO
D.S. N° 093-2002-EF INTERPROPERTIES PERU
24

(Internacional de Titulos Sociedad Titulizadora S.A.)

PERFIL A-A
VIVIENDA
PROYECTO : FMZ-27721

9 190.10 93.30
EP: 0+419.17

4.5
A
PLAN ESPECIFICO

2.97 Q

65 M-B
1
.57
B
R AV. DEL EJERCITO P O TOPOGRAFIA
64 M-C
2
.77
B

ESPACIO LIMA

GRIFO FECHA : ESCALA :

3
P6

INGRESO PRINCIPAL 15.NOV.2021 1 : 750

L
AL

AR.EL
YW

LAMINA No :
R
D

T.01
201
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
ANEXOS
PLANO DE PERFILES

LIMITE DE PROPIEDAD
LIMITE DE PROPIEDAD

67.00

65.00

0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 220.00 240.00 260.00 280.00 300.00 320.00

SECCION D-D
LIMITE DE PROPIEDAD

LIMITE DE PROPIEDAD
69.00

67.00

0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 220.00 240.00 260.00 280.00 300.00 320.00

SECCION E-E
LIMITE DE PROPIEDAD

LIMITE DE PROPIEDAD
FMZ Arquitectos
70.00

68.00

0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00

SECCION F-F

ARQUITECTO RESPONSABLE :

ARQ. FERNANDO MEDINA ZAMBRANO

CAP. 6421

JEFE DE PROYECTO :

PROPIETARIO :

PATRIMONIO EN FIDEICOMISO
D.S. N° 093-2002-EF INTERPROPERTIES PERU
(Internacional de Titulos Sociedad Titulizadora S.A.)

PROYECTO : FMZ-27721

PLAN ESPECIFICO

PERFILES
ESPACIO LIMA

FECHA : ESCALA :

15.NOV.2021 1 : 500

LAMINA No : AR.EL

T.02
202
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
ANEXOS
LISTADO DE SIGLAS USADAS

ZRE RCCE ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL RESIDENCIAL COMERCIAL CULTURAL Y EMPRESARIAL

Av. AVENIDA
B BERMA
C CICLOVIA
Ca. CALLE
CM COMERCIO METROPOLITANA
CV COMERCIO VECINAL
CZ COMECIO ZONAL
DS DECRETO SUPREMO
E ESTACIONAMIENTO
Gral. GENERAL
H2 CENTRO DE SALUD
Ha. HECTAREA
Has. HECTAREAS
INEI INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA
J JARDIN
ml METROS LINEALES
MM MUNICIPALIDAD DE MIRAFLORES
MML MUNICIPALIDAD METROLPOLITANA DE LIMA
mt METROS
MTC MINISTERIO DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
ONU ORGANISACION DE LAS NACIONES UNIDAS
ORD ORDENANZA
OU OTROS USOS
P PISTA
PB PARADERO BUS
PNUD PROGTRAMA DE LAS NACIONES UNIDAS
PS PISTA SECUNDARIA
PUD PLAN URBANO DISTRITAL
R RETIRO
RATDUS REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITOTORIAL Y DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
RBD RDB - RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA
RDA RDA - RESIDENCIAL DENSIDAD ALTA
RDM RDM - RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA
RNE REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
V VEREDA
ZRP ZONA DE RECREACIÓN PUBLICA

203
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES
ANEXOS
FUENTES USADAS

INFORMACION
MASTER ESPACIO LIMA - SASAKI ARCHITECTS
PLANOS ESTRATIFICADOS DE LIMA METROPOLITANA A NIVEL DE MANZANA 2020
PLAN URBANO DISTRITAL DE MIRAFLORES 2016-2026
REAJUSTE AL PUD DE MIRAFLORES 2019-2029
MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES
REGALMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
RATDUS
PROGRAMA DE LAS NACIONES UNIDAS PARA LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS 2020
REVISTA URBANISMO 2017 UNIVERSIDAD DE CHILE
MARCO KAMILLA – ONU HABITAT DIVISION DE CONOCIMIENTO E INNOVACION
PAGINA WEB MUNICPLAIDAD DE MIRAFLORES
PAGINA WEB MUNIPALIDAD DE SAN ISIDRO
PLAN ESPECIFICO CUENCA BAJA RIO LURIN

GRAFICOS
MASTER ESPACIO LIMA - SASAKI ARCHITECTS
WEB MUNICIPALIDAD DE MIRAFLORES
PLAN ESPECIFICO CUENCA BAJA RIO LURIN
ESTUDIO VIAL – BURO HAPOLD
GOOGLE EARTH
EDICION PROPIA

204
Plan EspecíficoEX CUARTEL SAN MARTIN - MIRAFLORES