LOS BIENES

Sabemos que el Derecho ha sido definido como un conjunto de normas justas y coactivas que regulan
las relaciones entre los hombres. Tal concepción nos pone de manifiesto que es el hombre el creador
y destinatario de las normas jurídicas, siendo por esta circunstancia el sujeto del Derecho. Los seres
inanimados e irracionales, de los que el hombre se sirve para la atención de sus necesidades, no
pueden, en razón de lo dicho, recibir tal calificación, lo que no implica que se encuentren al margen
del hacer jurídico. El autor De Diego refiere que, si el derecho concede poder de obrar y facultad de
exigir, ambas potestades para existir concretamente “deben recaer en algo” y ese algo será el objeto
de la relación jurídica.
Los objetos del derecho son las cosas materiales o inmateriales cuya estimación conceptual ha sido
apreciada de manera diversa en razón de quien opine, y desde un punto de vista jurídico, son objetos
de derecho. Dentro del nivel corriente o vulgar, cosa es todo lo que existe en el mundo exterior y fuera
del hombre; filosóficamente el término es comprensivo de todo lo que existe o puede existir,
concepción que incluye a toda entidad pensable real o irreal. Para el derecho, sin embargo, cosa es
todo ente corpóreo o incorpóreo sobre el que puede constituirse una relación jurídica.
Para que sea dable constituir relaciones jurídicas sobre las cosas, éstas deben observar dos
condiciones: Ser útiles, es decir que mediante su uso el hombre pueda satisfacer una necesidad; y ser
apropiables, cuestión que alude a la posibilidad de aprehensión que deben ofrecer. Ej. Los bosques
son cosas jurídicas ya que la madera no sólo es una sustancia útil sino también apropiable.
Toda cosa que se ajuste a tales presupuestos recibe la calificación jurídica de bien, estableciéndose
con la aplicación de tal denominación una diferencia entre los términos cosas naturales y cosas
jurídicas o bienes. El primero se refiere a todas las cosas existentes, es de naturaleza genérica, el
segundo –por particularizar a un sector de las anteriores- viene a ser de índole específica. Proviene del
latín bene, que significa ‘bien’.
DEFINICIÓN DE BIEN
En razón de lo expuesto, observemos unas definiciones de bien:
El término bien tiene diversas acepciones tanto en el lenguaje común como
en el jurídico.
1) Significado económico: Desde el punto de vista económico: “por bien se entiende todo
aquello que le sea útil al hombre y que satisface una necesidad directa o indirectamente.
Este tipo de bien puede provenir espontáneamente de la naturaleza, como sería una
manzana (natural); puede ser producto del trabajo del hombre, como una señoría legal
(humano); o puede implicar el trabajo del hombre que transforme directamente un bien de
la naturaleza como podría ser un jugo de uva (mixto)”.
2) Significado jurídico: La palabra bien puede estudiarse desde una perspectiva amplia donde
por bien se entiende todo lo que es merecedor de protección legal en cuyo contenido están
los valores, bienes y derechos con independencia de su carácter patrimonial o
extrapatrimonial. Esto implica que un bien “es todo aquello que le corresponde a una
persona y que requiere una protección legal para no ser lesionado por un tercero, por lo que
se pueden denominar como bienes jurídicamente protegidos”. La aludida protección legal se
encuentra en los ámbitos de derecho público y derecho privado, ya que esta acepción de
bien es muy amplia y comprende los derechos tanto fundamentales del hombre,
consignados en las garantías individuales como los subjetivos.
En el ordenamiento civil al término bien se le vincula más con su aspecto patrimonial, por lo
que puede definirse como toda cosa susceptible de apropiación y de valoración económica
que forma parte del activo del patrimonio de una persona. Desde este punto de vista, el
significado de bien es más restringido, comprendiendo, única y exclusivamente, a todo
aquello que tenga una estimación pecuniaria y, por lo tanto, puede circular y serle útil a una
persona por su aprovechamiento o por la posibilidad que tiene de liberarlo de obligaciones.
Otras definiciones “son bienes las cosas que pueden ser objeto de un derecho”. Colín y
Capitant.
“Son bienes todos los objetos que por útiles y apropiables sirvan para satisfacer las
necesidades humanas”. Cabanellas.
3) Diferencia entre bien y cosa: Es importante distinguir ambas figuras, ya que el Código Civil
en algunos preceptos se refiere indistintamente a cosa o bien, atribuyéndoles un mismo
significado, lo que no es lo más adecuado, ya que puede generar alguna confusión.
En primer término, por cosa entendemos aquel ente que existe en la realidad exterior, que
es o no susceptible de apropiación y, en este último caso, tiene la posibilidad de devenir un
objeto indirecto de un acto jurídico. Las cosas se pueden clasificar en dos tipos: aquellas no
son susceptibles de apropiación, que se denominan cosas en sentido estricto y las que sí
pueden ser apropiadas, llamadas bienes. En tal sentido lea el art. 442 CC, acorde a lo
doctrina. Y en el artículo 443 reconoce tácitamente la característica de utilidad al determinar
que las cosas apropiables son las que por su naturaleza o por disposición de la ley no están
fuera del comercio, infiriéndose del contenido de la
norma. Según lo expuesto, se concluye señalando que el bien es una especie de la cosa, y
adquiere ese carácter cuando es susceptible de apropiación.
4) Requisitos de los bienes:
4.1) Posibilidad de apropiación: Para que una cosa pueda tener el carácter de bien se
requiere que pueda ser objeto de apropiación. Art. 443 CC.
4.2) Comerciabilidad: Este requisito consiste en la susceptibilidad de un bien de ser objeto de
actos jurídicos.

CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES

Clasificar las cosas no es cuestión reciente. Los griegos imbuidos de su
espiritual concepción de la vida, las dividían en visibles e invisibles; los romanos,
imperio de tradición comercial en cosas in comercium y extra-comercium, y en el
Derecho germano se arribó a la significativa distinción entre muebles e inmuebles.
En la actualidad existen diversos puntos de vista al respecto, hay tantas
clasificaciones como autores se ocupan del tema, una de las más notables la del
autor José Castán Tobeñas, considerada dentro de las contemporáneas como una
de las más completas y que es la que consideraremos:
A. POR SUS CUALIDADES FÍSICAS O JURÍDICAS:
1. Por su naturaleza: Corporales: Son las que tienen existencia física apreciable por nuestros
sentidos. Ej. Una mesa.
Incorporales: Los que no teniendo manifestación concreta y tangible producen
efectos jurídicos determinables. Ej. Los derechos de autor.
2. Por su determinación:
Genéricos: Aquellos a los que alude identificándolos por su naturaleza común. Ej.
Un automóvil, un libro.
Específicos: Los que se particularizan por elementos de exclusiva pertenencia a
su naturaleza. Ej. Un automóvil marca Ford, El Quijote de la Mancha.
3. Por su susceptibilidad de substitución:
Fungibles: Los que por no tener una individualidad propia y determinada pueden
ser sustituidos por otros de su mismo genero. Dos quintales de trigo, una libra de
azúcar.
No fungibles: Los que teniendo una individualidad precisa y concreta no pueden
ser representados o sustituidos por otros. Ej. La Piedad de Miguel Ángel; La
Última Cena de Leonardo.
4. Por las posibilidades de uso repetido:
Bienes consumibles: En los que el uso altera su substancia de tal manera que
impide un ulterior aprovechamiento de sus funciones. Ej. La tinta.
Bienes no consumibles: La no consumibilidad hace referencia a la factibilidad
que ofrecen ciertos bienes de mantener su naturaleza intacta pese al uso que de
ellos se hagan. Ej. Un automóvil.
5. Por las posibilidades de fraccionamiento:
Bienes divisibles: Son los que pueden fraccionarse en partes, sin detrimento de su
naturaleza. Ej. Los inmuebles.
Bienes indivisibles: Son aquellos que no admiten la división sin menoscabo de
su naturaleza y de su uso. Ej. Un reloj.
6. Por su existencia en el tiempo:
Bienes presentes: Son aquéllos que gozan de existencia actual; viven la realidad
del orden físico o legal en el momento de ser tenidos en cuenta como tales, al
constituirse una relación jurídica. Ej. Una finca.
Bienes futuros: Son aquéllos que si su existencia no es real deben
racionalmente esperarse que pueda tenerla, como susceptibles de venir a la vida.
Ej. La cosecha de una finca.
7. Por su existencia en el espacio y posibilidades de desplazamiento:
Inmuebles o raíces: Son aquéllos que no pueden trasladarse de un punto a otro
sin deterioro.
Sánchez Román y De Diego, admiten que los bienes inmuebles pueden ser
considerados en atención a los siguientes criterios:
Inmuebles por su naturaleza: Lo son únicamente el suelo y el subsuelo.
Inmuebles por incorporación: Son aquellos bienes que merecen la calificación
de inmuebles por hallarse unidos al suelo de una manera permanente. Ej. Los
edificios, los árboles, etc.
Inmuebles por destino: Son los que siendo muebles por naturaleza están al
servicio permanente de un fundo o son ajenas a él, como pertenencias. Ej. Los
semovientes al servicio de una explotación agrícola.
Inmuebles por analogía: Son bienes incorpóreos que por constituir derechos
sobre inmuebles se asimilan a éstos. Ej. La hipoteca.
Bienes muebles: Son aquellos susceptibles de trasladarse de un lugar a otro sin
menoscabo de su naturaleza. La dinámica del traslado –apunta Puig
Peña- podrá ser propia como en el caso de los semovientes o bien externa, en el
caso de los demás bienes muebles. Cabe también hablar de bienes muebles por
analogía, como derechos que recaen sobre este tipo de bienes y otros que por
disposición de la ley merecen esta calificación especial como las acciones de una
sociedad.
B. POR LA CONEXIÓN DE UNOS CON OTROS
1. Por su constitución y contenido
Bienes singulares: Son comprensivos de los simples y los compuestos. Los
primeros son aquellos constituidos por un todo orgánico, como una estatua o un
semoviente; los segundos integrados por la fusión de varios simples, el caso de un
autómovil.
Universalidades: Son los bienes que están constituidos por varios elementos
entre los que no existe una vinculación material, cuestión que no obsta para que
sean considerados como un todo. Ej. Una biblioteca, un rebaño.
2. Por la jerarquía que entran en relación
En atención a este punto de vista los bienes pueden ser principales y accesorios,
existiendo para determinar estas condiciones los siguientes criterios:
El de la existencia independiente o dependiente de los bienes: Según este
criterio, será accesorio el bien cuya existencia esté condicionada por el otro. Ej.
Los botones en relación a un vestido.
El de la importancia y finalidad: De acuerdo al cual será principal el que tenga
mayores atributos de trascendencia en relación a otro. Ej. Una casa en relación a
las lámparas de que esté dotada.
El de valor: Que preconiza que son principales los de mayor valor.
3. Por la susceptibilidad del tráfico:
Cosas dentro del comercio: Las susceptibles de tráfico mercantil.
Cosas fuera del comercio: Las que no pueden ser objeto de mercado. Esta imposibilidad
puede ser absoluta como el caso de ciertos productos que por ningún motivo pueden ser
objetos de compraventa. Ej. La venta del sol o de la luna. Y relativa cuando para que sean
objeto de tráfico han de sujetarse a ciertas autorizaciones y formalidades, tal las cosas divini
iuris y de ciertas drogas.
4. Por el titular de su propiedad:
Bienes del estado y de Corporaciones
Bienes de particulares.
5. Por el carácter de su pertenencia:
Bienes de dominio público: Cuyo dominio se atribuye al Estado o al Municipio.
Pueden ser:
a) De uso público común: Las calles, las plazas, los parques, etc.
b) De uso público no común: El subsuelo, los yacimientos de hidrocarburos,
etc.
Bienes de propiedad privada: Los que pertenecen a los particulares.
Los bienes del dominio público se caracterizan por ser:

a) Inalienables: Para ser enajenados se requieren previamente que el Ejecutivo

los desincorpore del dominio público (arts. 89 a 94 de la Ley de Contrataciones del
Estado). Leer arts. 461 al 463 CC.
b) Inembargables: Significa que un bien de dominio público nunca puede
responder de una deuda de la Administración. Art. 458 CC.
c) Imprescriptibles: Supone la prohibición de adquirir un bien de dominio público
por prescripción positiva. Esta protección del dominio, tiende a proteger la
afectación del bien. Art. 461 CC.
d) Concesionables: Se entiende por concesión la facultad que el Estado otorga a los
particulares, para que por su cuenta y riesgo, construyan, produzcan, monten, instalen,
mejoren, administren una obra, bien o servicio público bajo el control de la entidad
concedente con o sin ocupación de bienes públicos, a cambio de una remuneración que el
particular cobre a los usuarios de la obra, bien o servicio. Arts. 95, 97 de la Ley de
Contrataciones.
Bienes mostrencos:
Desde Roma el abandono es un acto jurídico unilateral del dueño por el que renunciaba a su
propiedad, convirtiendo a la cosa abandonada en res nulius. En ese sentido, para actualizar
el abandono supuestamente requerido se tendrían que realizar dos supuestos: a) la
existencia previa del dueño de la cosa;
y b) el hecho de que ese dueño volitivamente la abandonó.
Leer Art. 596 CC. También está regulada esa figura en el art. 680 CC. Del análisis del artículo
596 CC, advertimos que se considerada bien mostrenco al perdido, entendiendo
“abandonado” como sinónimo de perdido, cuyo dueño se ignore, ya que solo así se
entendería la regulación de los mismos.
Bienes vacantes:
Es una clasificación de bienes discutible, toda vez, que todos los bienes inmuebles son
propiedad originaria o de origen de la nación, por lo que si un terreno no ha tenido un
propietario particular, lo es el Estado, por lo tanto, este tipo de bienes tiene dueño cierto y
conocido.
Otro tipo de bienes inmuebles que sean propiedad de alguien distinto al
Estado, tienen un dueño y mientras no lo haya prescrito alguien en su contra,
seguirá siéndolo. Si esos terrenos tienen un dueño, por regla general, su
propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, de tal
manera que podríamos saber quién es y, por lo tanto, será cierto.
Distinto es el supuesto de la herencia vacante, que se da cuando no existen
parientes dentro de los grados de ley para suceder el causante, entonces hereda
el Estado o las Universidades de Guatemala. Art. 1074 CC.
Registrables y No registrables:
Según requieran o no la inscripción en un registro especial.
Por ejemplo son bienes registrables los inmuebles y los automotores.
CLASIFICACIÓN DE NUESTRO CÓDIGO CIVIL
En nuestro Código Civil son recogidos varios de los criterios de clasificación
expuestos por el Profesor Castán, encontrándose esparcidos en diversos capítulos
de su contexto. La trascendencia de la aceptación de los mismos reside en que
cada uno de ellos encuentra una proyección concreta en nuestra legislación.
En el capítulo I, título I del libro segundo son adaptados los siguientes criterios:
Por sus posibilidades de tráfico: Arts. 443 y 444, nuestro Código acepta en
forma taxativa la imposibilidad de comercializar cierto tipo de bienes.
Por su ubicación en el espacio y sus posibilidades de desplazamiento: Arts.
445, 446, 451. La incorporación que nuestra legislación hace de este criterio es
muy importante, ya que la misma produce consecuencias absolutamente
concretas, como las siguientes:
a) La existencia de una institución específica de control de la propiedad,
denominada Registro de la Propiedad.
b) La regulación de los derechos reales de garantía, hipoteca y la prenda,
cuya existencia gravita en función de los conceptos de bienes muebles e
inmuebles.
c) La tributación específica que surge de la calidad de bienes inmuebles, el caso del impuesto
al valor agregado (IVA), o impuesto del timbre, que se pagan en la primera transferencia de
dominio o en ulteriores transmisiones. Por sus posibilidades de substitución: Art. 454. La
existencia de este criterio en nuestro orden legislativo se refleja subjetivamente en dos
figuras contractuales cuya esencia oscila en torno a las concepciones de fungibilidad o no
fungibilidad y que son el mutuo y el comodato. En el capítulo II del mismo título y libro:
a) Por su relación con las personas a quienes pertenecen (Arts. 456, 457, 458,
459, 460).
En el capítulo IX, del título II del libro II:
b) Por la relación de jerarquía que existe entre los bienes (Arts. 687, 688, 689,
691, 692).
El Patrimonio
1) TEORÍA GENERAL DEL PATRIMONIO
SIGNIFICACIÓN DEL DERECHO PATRIMONIAL:
La relación entre atribución de bienes y poder en sentido político ha sido largamente
establecido a través de la historia, y no es difícil, desde esta perspectiva, distinguir diversos
tipos de sociedades o sistemas sociales según resulten entre colectividad y ciudadanos los
respectivos ámbitos de decisión. Cabrá hablar así de sistemas en que predomina el goce
privado, frente a sistemas en que el principio básico venga constituido por la atribución a la
colectividad organizada, es decir al estado, de los recursos importantes. Y también
organizaciones sociales inspiradas en la iniciativa económica privada, que a este efecto deberá
disponer de bienes y recursos, planificación y dirección de la economía.
En general, como afirma Montés Penadés en los tiempos que corren, los modelos
económico-sociales descansan en una combinación de ambos principios: hay una serie de
bienes o recursos, de carácter básico o trascendental, por su importancia para la vida social,
atribuidos a la colectividad organizada que es el Estado; y otros cuyo goce o explotación, es
decir la posibilidad de obtener de ellos rendimientos o utilidades para la satisfacción de los
intereses de los ciudadanos, se confían a los mismos particulares.
En Guatemala, el Derecho patrimonial se organiza sobre la base de un modelo como el
que estamos perfilando: determinados recursos se detraen del poder de los particulares,
confiando al Estado su gestión y explotación; y otros bienes se defieren o atribuyen a los
particulares, que en el ámbito de la autonomía privada, y por tanto dentro de los límites, ya
conocidos, de ésta, gestionan, explotan, o en general obtienen las utilidades o rendimientos,
que a través del mercado cambian o se realizan, etc .
Los principios de ordenación del Derecho patrimonial se contienen fundamentalmente
en la Constitución, en el Código Civil y en una serie de leyes especiales. (Ej. Ley de
Expropiación, Ley de Inmovilización de bienes inmuebles, Ley del Fondo de Tierras, Ley del
Registro de Información Catastral, Ley de titulación supletoria, Ley de propiedad industrial,
Ley de Derecho de Autor y Derechos Conexos, Ley de Áreas Protegidas). En la constitución, la
iniciativa económico privada constituye el principio cardinal. El artículo 43 reconoce la libertad
de industria, comercio y trabajo. Pero no de manera absoluta, tiene limitaciones. La protección
a la libertad de mercado se encuentra regulada en el artículo 130. Art. 122 Constitución.
2) DEFINICIÓN DE PATRIMONIO: Es el conjunto de derechos subjetivos (derechos reales y de
obligaciones) de contenido económico, inherentes a las personas y que constituyen una
universalidad jurídica.
En este sentido, el contenido del patrimonio se integra por dos elementos: el
activo, compuesto de derechos reales y de crédito, y el pasivo, que comprende las
obligaciones.
Cuando se afirma que el patrimonio es una universalidad, se comprende que es una
universalidad jurídica, o sea, es un conjunto abstracto integrado por varios entes pero que es
diferente de las partes que lo componen. La universalidad jurídica se refiere a todos los
derechos avaluables en dinero que se encuentran en el patrimonio formado por un todo.
Leer Art. 556 primer párrafo CPCyM
3) NATURALEZA JURÍDICA DEL PATRIMONIO: La doctrina ha pretendido explicar la naturaleza
jurídica del patrimonio de acuerdo a las siguientes corrientes:
a) Teoría clásica del patrimonio: Sus postulados principales son:
Solamente las personas tienen patrimonio.
Toda persona, necesariamente, tiene patrimonio.
Nadie puede tener más de un patrimonio.
El patrimonio es inseparable de la persona.
En este contexto se afirma que el patrimonio es único e indivisible y debe estar unido
indefectiblemente a una persona. (*tiene que ocurrir o no puede faltar o dejar de suceder).
Esta teoría ha sido criticada por la doctrina contemporánea pues se dice que confunde al
patrimonio con la capacidad de goce, especialmente cuando se indica que si no se tiene bienes
o derechos actuales se tiene patrimonio por vía de la sola incorporación de las facultades
derivadas de la posibilidad futura de hacerse de tales cuestiones.
b) Teoría del patrimonio de la afectación:
Los partidarios de esta corriente sostienen que el patrimonio es aquel conjunto de
bienes, derechos y obligaciones destinados a un fin jurídico determinado.
Se infiere que se pierde la idea de que el patrimonio es un atributo de la personalidad
jurídica de las personas, para circunscribirlo exclusivamente a un conjunto de derechos
subjetivos privados destinados a un fin, dándole preponderancia de los objetos como bienes
útiles frente a los sujetos. Por ello, una persona puede ser titular de varios patrimonios e,
inclusive, dichas utilidades jurídicas pueden existir sin titular.
De acuerdo a lo expuesto se puede señalar como postulados básicos de esta teoría los
siguientes:
Una persona tendrá tantos patrimonios como destinos les dé a sus diferentes bienes.
No necesariamente una persona tiene patrimonio.
El patrimonio es autónomo.
Los casos más comúnmente mencionados son el patrimonio del ausente, el patrimonio
de la familia, la sociedad conyugal, derechos hereditarios y el del concursado; sin embargo,
consideramos que si bien en dichos casos existe una afectación de bienes a un fin
determinado, éstos no se separan autónomamente de su dueño de forma tal que inclusive
pudieran existir sin él.
4) ELEMENTOS DEL PATRIMONIO.
• El patrimonio se encuentra unido a cualquier sujeto de derecho: no hay patrimonio
sin sujeto.
• El patrimonio se integra por dos elementos: el activo y el pasivo. Esta característica
del patrimonio hace referencia a su estructura unitaria, eminentemente lógica, de ahí
que el patrimonio es una síntesis lógico-dialéctica de elementos opuestos. Esta
bilapolaridad se expresa mediante la distribución del patrimonio en “debe” y “haber”,
en activo y en pasivo.
• La noción abstracta de patrimonio se circunscribe a los derechos subjetivos.
• Es una universalidad jurídica, tal como ya se explicó.
• 5) CLASIFICACIÓN DEL PATRIMONIO.
• El patrimonio se divide en dos tipos: Tangible e Intangible.
• Patrimonio tangible
• Como patrimonio tangible se denomina el conjunto de bienes muebles e inmuebles, así

como naturales de gran valor histórico y cultural para una comunidad, pueblo o nación.
Forman parte del patrimonio tangible inmueble monumentos, edificios, yacimientos
arqueológicos, lugares, escenarios naturales, como montañas, lagos, grutas, etc.; del
patrimonio tangible mueble objetos como obras de arte o piezas de interés
arqueológico, como utensilios, adminículos, armas y ropas, entre otras cosas.
•
• Patrimonio intangible
• Como patrimonio intangible o inmaterial se denomina el conjunto de creaciones

intelectuales y artísticas del ser humano, como la literatura, la filosofía, la ciencia, la

religión, la música, la danza, así como el conjunto de manifestaciones propias de su
cultura, como sus costumbres y tradiciones.
LOS DERECHOS REALES

LOS DERECHOS REALES

I. LA CONFIGURACIÓN DOGMÁTICA DEL DERECHO REAL.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS: En el Derecho Civil se utilizan como sinónimas

las expresiones “derechos de cosas” o “derechos reales” queriendo indicar con

ellas aquella parte del derecho privado que regula los derechos subjetivos que

atribuyen a su titular un poder directo sobre un bien.

En este sentido, Derecho real (de res, cosa) es el protegido por una acción

real, esto es, el que permite imponer el poder jurídico que corresponde a su titular,

y que se refiere a una cosa concreta y determinada, a cualquiera que tenga ésta o

de algún modo perturbe su ejercicio.

La categoría procede del sistema de acciones del Derecho Romano, en el

cual, para el caso de que alguien reclamara una cosa, se distinguía entre las

acciones reales (actiones in rem) y acciones personales (actiones in personam).

Estas últimas eran las dirigidas contra un concreto y determinado deudor, obligado

a entregar la cosa. Las acciones reales, en cambio, competen contra cualquier

persona que perturbara el derecho del demandante.

II. NATURALEZA JURÍDICA: Para llegar a una definición de derecho real y de

crédito, se exponen brevemente cada una de las doctrinas que abordan la

naturaleza jurídica:

A) DOCTRINA CLÁSICA: Castán Tobeñas la sintetiza al afirmar: “El derecho real

supone la relación inmediata entre la persona y la cosa (o, lo que es igual, una

potestad directa sobre la cosa, que no necesita de intermediación alguno). El

derecho de obligación, una relación entre dos personas determinadas, el deudor y

el acreedor (que sólo indirectamente puede referirse a una cosa, a través de los

actos de la persona obligada).

La doctrina clásica formada desde los tiempos de los exegetas romanistas,

parte de la radical y profunda diferencia entre los derechos reales y personales. En

consecuencia, ambos conceptos se encuentran para su explicación íntimamente

unidos, pues el uno se explica por la vía de una comparación negativa del otro.

Para esta doctrina, el derecho real se caracteriza por su carácter absoluto,

por su oponibilidad erga omnes. Se puede hacer valer, incluso coactivamente

contra todos. En claro contraste, el derecho de crédito se puede hacer valer frente

al sujeto obligado a cumplir la prestación, es decir, erga debitorem.

Esta teoría también señala que el derecho real hace referencia al poder

inmediato y directo del hombre sobre la cosa.

B) TEORÍAS MONISTAS PERSONALISTAS: El origen de estas revolucionarias

tesis se encuentran en la obra de los alemanes Thon y Schlossmann.

Thon, al analizar el pretendido contenido característico de los derechos

reales consistente en el aprovechamiento “directo e inmediato” de un bien,

concluye que es una facultad estrictamente material, con relevancia económica

más no jurídica. Este autor concibe el derecho real, desde el punto de vista

procesal pues se concede a su titular una “acción general negativa”, general

porque se dirige a cualquier sujeto que intente tener ingerencia en la cosa, y

negativa ya que exige el respeto de todos los individuos sobre el bien.

Schlossmann, sostiene que el derecho real no puede ser considerado

como subjetivo, sino que más bien se confunde con la norma, puesto que el titular

del derecho real ocupa un rango privilegiado dentro del circulo de normas

prohibitivas, a manera de un estatuto especial que rige al titular del derecho y a

cada uno de los demás seres humanos en relación con el bien objeto del derecho

real.

Con el surgimiento de estas dos propuestas, la absolutividad del derecho

real tendrá un doble sustrato: normativo y procesal.

C) TESIS MONISTA OBJETIVISTA: Esta teoría igualmente trata de disolver la

tajante división entre derechos reales y derechos de crédito, aunque lo hace en un

sentido opuesto a la manera como lo propone la tesis personalista, pues sostiene

que las relaciones de este tipo pueden sintetizarse en los derechos reales.
Según este criterio todos los derechos patrimoniales serían reales, pues

mientras los así llamados, son derechos que recaen sobre una cosa, los

denominados personales, no recaerían sobre la persona del deudor, sino sobre su

patrimonio. El derecho personal, más que una relación entre personas, sería una

relación entre patrimonios. La sustentación de esa idea, se vería abonada por el

principio general, universalmente aceptado, conforme al cual el patrimonio del

deudor es la prenda común de sus acreedores.

Dicha doctrina simplifica los derechos de orden civil, puesto que asimila al

derecho personal con el real, en tanto que el personal no implica un derecho sobre

la persona, sino sobre sus bienes. En consecuencia se concluye: es un derecho

sobre bienes, no sobre personas.

D) TEORÍA ECLÉCTICA: Intenta tomar lo mejor de las posturas difundidas hasta

entonces, es la comúnmente aceptada por los estudiosos de la ciencia jurídica.

Según esta teoría, en el derecho real se deben distinguir dos aspectos o

lados, el “interno” y el “externo”: el primero lo constituye la facultad de realización

del interés que tiene el titular del derecho sobre la cosa, objeto del derecho;

mientras que el aspecto externo del derecho real es la relación del titular de ese

derecho con los terceros obligados a respetarlo.

III. DEFINICIÓN DE DERECHO REAL: La doctrina contemporánea ha explicado

que los derechos reales consisten en una situación de poder jurídico, pero

caracterizada porque éste recae directamente sobre una cosa y, por consiguiente

puede ser impuesto por su titular a cualquiera que lo posea o, en general,

interfiera de algún modo en el poder que a él le corresponde sobre ella.

De una forma sencilla se puede definir el derecho real como el derecho

subjetivo privado que atribuye a su titular un poder directo e inmediato de

contenido variable sobre una cosa o un derecho, que puede hacerse valer frente a

todos a los que impone el deber jurídico de abstención y respeto.

IV. ELMENTOS.

Sujetos.

Sujeto activo y titular: Es la persona en quien por provocarse la conjunción del

derecho en ella, ha adquirido el derecho real.

Sujeto pasivo: Está constituido por la sociedad total. La cual debe respetar el

ejercicio del derecho.

Objeto.

Corresponde al bien sobre el cual se establece la relación inmediata de allí que la

sociedad o comunidad queda obligada a respetar su ejercicio.

V. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES.

1. Los derechos reales son inherentes a la cosa sobre la que recaen. Esta

característica se explica porque su titular puede ejercer su poder que le confieren

los derechos reales sin necesidad de que intervenga la conducta de otra persona.

2. Consecuencia de esa inherencia a la cosa es la absolutividad del derecho

real, que puede hacerse valer frente a todos. El titular de este derecho puede

ser una o varias personas; el poder en que consiste su contenido se ejerce frente

a la colectividad indeterminada, frente a todos; no hay sujeto pasivo concreto o

determinado como sucede con el derecho de crédito.

Su titular puede impedir cualquier clase de influencia sobre la cosa que

perjudique el ámbito de poder que corresponde a su derecho. De ahí la

reipersecutoriedad y la eficacia erga omnes de los derechos reales: el derecho

sigue al bien allá en donde esté y esté en manos de quien esté.

3. Las facultades que integran su contenido varían en relación a cada tipo

de derecho real. Esta nota característica se explica atendiendo a la definición y

naturaleza de cada derecho real. Para determinar las facultades que le asisten a

su titular, en principio debemos ubicarnos en que categoría y normativa de

derechos reales nos encontramos. En un intento de sistematizarlas las podemos

agrupar así: a) facultad de realización directa del interés; b) facultad de exclusión;

c) facultad de oponer la titularidad real; d) facultad de persecución; e) facultad de

preferencia.

4. El ejercicio del derecho no es ilimitado ni arbitrario. Esta característica

obedece que al ejercicio del derecho real está condicionado por las restricciones

predeterminadas por la ley y por la colisión de otros derechos semejantes

pertenecientes a otros titulares.

Si bien todo se desenvuelve en un marco de amplia libertad, derivada de la

misma oponibilidad que otorga esta clase de derechos, esa libertad de uno expira

cuando comienza la del otro.

Todo esto concurre con la aplicación de la doctrina del abuso del derecho,

plasmada en nuestro Código Civil en el artículo 465.

5. Regulación de normas de orden público. Esto atañe al numerus clausus;

solo son admitidos los derechos reales que permite la ley.

6. Publicidad. Es un término genérico, que abarca dos o más especies; ej.

Publicidad traditiva (por medio de la posesión), publicidad registral (por medio de

registros), publicidad edictal (cuando se cita a los acreedores y herederos del

causante en una sucesión).

VI. DIFERENCIA DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DERECHOS DE

CRÉDITO O PERSONALES.

Origen de la distinción: La distinción procede de la obra de los glosadores,

quienes la construyeron probablemente a partir de la idea romana de una actio in

rem y separada de la actio in personam, ya que el concepto de derecho real y

contraposición al derecho de crédito no fue conocido en el Derecho romano, ni

utilizado por sus fuentes.

Se pensó que la diversidad de acciones traslucía al plano procesal o de

ejercicio de los derechos una diferencia sustancial en la calidad de los derechos

mismos, de modo que si había “acción real” era porque había un derecho que la

engendraba, al que se podría llamar “derecho real”.

Desde entonces se ha venido diciendo que el derecho real se

caracteriza por dos notas concurrentes: por una parte, tiene por objeto una

determinada cosa; por otra parte, no tiene correlativo respecto de una

determinada persona, sino que sujeta a todos a través de un deber general de

respetar la posición y la actuación del titular del derecho. Por contraste, el

derecho de crédito tendría por objeto no una cosa o una realidad del mundo

exterior, sino la conducta o comportamiento de una o varias personas, y la relación

con las posiciones subjetivas se produciría siempre entre dos o más personas

determinadas.

VII. DERECHOS DE DUDOSA NATURALEZA REAL O PERSONAL.

A) Figuras intermedias: La distinción entre un derecho real con uno de crédito, a

pesar de los criterios señalados, no siempre es fácil porque hay situaciones que

dan lugar al nacimiento de derechos que participan al mismo tiempo de las notas

de los derechos reales y de los de crédito; se trata de derechos que la doctrina

denomina derechos intermedios o de dudosa naturaleza real o personal que

surgen en la Edad Media y en cuya configuración tuvo gran influencia el Derecho

Canónico. Derechos que por otra parte no es seguro que sigan existiendo en la

actualidad y si se admiten lo es con características distintas a las tradicionales.

Dentro de esta categoría de figuras intermedias de derechos suele

admitirse por la doctrina dos grupos según el elemento que en ellos predomina y

así se distingue entre: Derechos de crédito con trascendencia real y Derechos

reales con contenido obligacional.

Entre los derechos de crédito con trascendencia real el más conocido es el

llamado ius ad rem. Surge en la Edad Media cuando el señor feudal concede a

un vasallo el disfrute de determinados bienes, no se hace efectivo el derecho en

tanto no se realizaban determinados formalismos; mientras tanto el vasallo sólo

tiene un derecho futuro sobre el bien, derecho que todos deben respetar. También

se incluye a esta denominación la situación que surgía cuando los clérigos

recibían determinados beneficios cuyo disfrute estaba supeditado a que el obispo

hiciese efectiva la atribución de ese beneficio. En ambos casos se decía que había

un “derecho a una cosa”.

En la actualidad no existen situaciones semejantes a las mencionadas y

quienes admiten el ius ad rem lo califican como derecho personal que responde a

una idea semejante a las llamadas expectativas de derecho que implican una

protección al titular de un derecho futuro cuando aún no se han cumplido todas las

exigencias legales para que el derecho pueda ser adquirido.

B) Las vocaciones al derecho real: Se engloban e esta denominación aquellos

supuestos en los que la constitución de un derecho real sobre un bien inmueble

exija la inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad, en tanto la

inscripción no se produce el derecho real no existe, pero en el plazo de tiempo que

media entre la solicitud y la efectiva inscripción el futuro derecho real tiene

protección provisional que se manifiesta mediante los asientos registrales

llamados anotación preventiva. El derecho que el titular tiene mientras no se

produce la inscripción es discutible si es un verdadero derecho real o si por el

contrario es un derecho de crédito que puede llegar a convertirse en derecho real.

C) Los derechos reales in faciendo: La caracterización de los derechos reales

frente a los derechos de crédito conduce a la conclusión de que los primeros se

desenvuelven mediante la pura actividad de su titular, frente a la cual los sujetos

pasivos se encuentran en una situación de mera sujeción, pues simplemente

deben abstenerse de hacer nada que lo contradiga o perturbe. Por otra parte, se

dice, el titular de un derecho real puede actuar en la cosa el contenido de su

derecho, pero no está obligado con nadie.

Por lo tanto se habla de derechos reales in faciendo, en aquellos casos

excepcionales en los que el titular del derecho real puede exigir de un sujeto

pasivo concreto y determinado que realice una determinada actividad, que haga

algo (facere, faciendo). Normalmente la persona obligada a realizar ese hacer o

esa actividad es también el titular de un derecho real que está subordinado al otro

(servidumbre predial).

D) Obligaciones propter rem o ambulatorias: Se define como aquellas

obligaciones personales que se tienen en razón y medida de la titularidad de un

derecho real. La obligación y su correspondiente derecho de crédito a favor de una

tercera persona se encuentra unido, indefectiblemente, a un derecho real sobre un

bien determinado, de forma tal que el titular de éste debe cumplir con la obligación
correspondiente.

Según esta definición, se observa que la titularidad de los derechos reales

va acompañada en ocasiones, cuando hay un elemento comunitario, que obliga a

una cierta cooperación entre los sujetos particularmente afectados, de verdaderas

obligaciones, de deberes de realizar una conducta de prestación a favor de un

determinado sujeto: Por ejemplo: a) la asumida por el dueño del predio sirviente,

al constituirse la servidumbre, de costear las obras necesarias para el uso y

conservación de la misma (Art. 813 CC); b) la del usufructuario de hacer en la

cosa las reparaciones ordinarias; la de los colindantes de contribuir a costear la

construcción o reparación de la pared medianera; c) la del copropietario de

contribuir a los gastos de conservación de la cosa común; o, d) en el caso de la

propiedad horizontal, el amplio elenco de obligaciones a cargo de los dueños de

los pisos o locales que la ley contempla.

Las obligaciones descritas son conocidas como obligaciones propter rem,

porque la condición de deudor no nace de un acto autónomo de constitución de la

relación obligatoria, sino que va unida a la titularidad del derecho real considerado,

de modo que, si esta cambia por pasar a otro sujeto, será este ahora el obligado:

son, como señala la doctrina, obligaciones ambulatorias (puesto que la

determinación del sujeto pasivo se realiza a través de la titularidad de un derecho

real). Su accesoriedad respecto al derecho real les hace participar, sin dejar de ser

por ello simples obligaciones, de la oponibilidad erga omnes de éstos.

Las características de estas obligaciones son:

a) La obligación, al ser accesoria del derecho real que afecta, se transmite con

éste, se pierde con la destrucción del bien objeto del mismo y no puede tener un
valor superior al del objeto que afecta.

b) El contenido de la obligación ambulatoria, por regla general, se constriñe a

obligaciones de dar y sólo excepcionalmente de hacer.

c) Las obligaciones propter rem no prescriben en sí mismas, en virtud de que

derivan de la titularidad de un derecho real, aunque sí puede prescribir el derecho

a cobro de sumas vencidas.

d) Estas obligaciones no se rigen por la autonomía de la voluntad, sino todo lo

contrario, prevalece en ellas el criterio de que los derechos reales están

caracterizados por el orden público y su numerus clausus; es decir, que para el

nacimiento de una obligación propter rem se requiere de una disposición legal que

directamente la establezca.

VIII. SISTEMAS DE ENUMERACIÓN.

LA FUNCIÓN DE LA LEY Y DE LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN

Y CONFIGURACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Organización y disciplina de los derechos reales. La proliferación, en los

siglos medievales, de derechos reales y gravámenes sobre las cosas, muchos de

ellos de origen voluntario, que dificultaban gravemente cuando no impedían su

razonable explotación, motivó una reacción de signo diverso que culmina, en

algunos ordenamientos, como el alemán o el suizo en el establecimiento por el legislador de

una lista cerrada de posibles derechos de esta naturaleza (un

numerus clausus de derechos reales). En estos sistemas la ley fija los derechos

reales que los particulares pueden constituir y fija los elementos esenciales de su

regulación, de modo que aquéllos sólo pueden elegir entre esos tipos y muy

limitadamente, dentro del tipo elegido, fijar su contenido.

La doctrina se encuentra dividida entre quienes, convencidos de la bondad

de ese enfoque restrictivo, defienden la vigencia de un sistema numerus clausus

de tipos de derechos reales, y quienes por el contrario, seguros de las ventajas de

la solución contraria, sostienen que la autonomía de la voluntad que preside el

derecho contractual se extiende también a la creación de derechos reales y a la

modificación de los tipos previstos por el legislador, esta caracterización identifica

al sistema de numerus apertus.

A) Tesis numerus apertus o abierto. Esta postura defiende la posibilidad de

crear nuevos derechos reales distintos e independientes de los legalmente

reconocidos, es decir, puede haber tantos derechos reales como se pueden crear

por la voluntad de las partes y ello con base a varios argumentos: el hecho de que

la regulación positiva de los derechos reales que se contiene en el Código Civil no

exista una norma semejante al artículo 1517 no significa que el principio de

autonomía de la voluntad no pueda operar en la creación de nuevos derechos

reales. Por consiguiente, no existe la prohibición de creación potestativa de

derechos reales.

Por otra parte, se afirma que el artículo 1125 del CC numeral 2o al

mencionar “... y cualesquiera otros derechos reales...”, algunos autores lo

interpretan en el sentido de que además de los derechos reales que expresamente

se citan, pueden también inscribirse otros derechos siempre que cumplan con los

requisitos que caracterizan los derechos reales.

B) Tesis numerus clausus o cerrado. Otro sector de la doctrina plantea la

necesidad de que un derecho que va a gozar de una eficacia especial frente a

terceros haya de ser creado o consagrado por la ley, de modo que de derecho real

sólo puede hablarse, en sentido propio, cuando la ley ha reconocido la figura y la

ha dotado de la eficacia que le es propia.

El argumento principal en favor del sistema numerus clausus, es, la esencia

congruencia sistemática, que excluiría en este ámbito el juego de la autonomía

privada, fijando unos tipos cerrados de derechos reales que tiene acceso al

Registro. Solo así puede ser eficaz el sistema inmobiliario registral.

Este sistema tiene la ventaja de uniformar toda la gama de los derechos

reales, estableciendo una serie de categorías jurídicas bien definidas y con

caracteres perfectamente determinados, lo que facilita la función calificadora del

Registro de la Propiedad.

Esta tesis considera que solo son posibles los derechos reales que la ley

regula de forma expresa, fuera de los que expresamente se regulan no caben

otros derechos reales. Esto se traduce en que los particulares no tienen la

posibilidad de crear nuevos derechos reales diferentes a los contenidos en las

leyes.

C) Postura que adopta el Código Civil guatemalteco. El artículo 1125 numeral

2o del CC contiene la siguiente frase: “... y cualesquiera otros derechos reales...”.

Esta expresión hace alusión a los otros derechos reales típicos no citados

expresamente en el precepto (o los que el legislador pudiera crear en el futuro).

Dicho de otra forma, nuestra normativa solo reconoce a los Derechos Reales

contemplados en el Libro II del CC y los enumerados en las leyes especiales.

Además esta interpretación se ve reforzada en el sentido, de que el Registro de la

Propiedad en atención al principio de legalidad y calificación, hasta el día de hoy

no ha inscrito ningún derecho real atípico (ej. La multipropiedad).

En la configuración de los derechos de obligación predomina el principio de

la autonomía de la voluntad (art. 1517 CC), en los derechos reales predominan,

los criterios de orden público, sin negar totalmente el juego de la autonomía de la

voluntad. Por ello, la postura de nuestro CC es la numerus clausus, puesto que de

acuerdo a los principios de legalidades y seguridad jurídica no hay motivos para

sostener hasta este momento que en Guatemala haya un sistema apertus.

IX. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

La variedad de los derechos reales que existen en el tráfico jurídico es

susceptible de ordenarse utilizando criterios de muy diversa naturaleza, todas las

clasificaciones que se realizan tienen un valor relativo y secundario, con más

eficacia expositiva que practica, por ello seguramente el mejor criterio puede que

sea el adoptado por nuestro Código Civil.

a) Derecho real de mero goce y disposición (la propiedad).

Consideraciones generales: Para satisfacer sus necesidades, el ser humano

necesita de las cosas, de su posesión, goce y explotación, de una cierta

dominación sobre ellas. Por ello, todos los ordenamientos jurídicos se ocupan de

disciplinar esa relación, de decidir quién, cómo y con qué límites podrá poseer las

cosas y extraer de ellas utilidades que están llamadas a proporcionar.

Para hacerlo, hay que atribuir a alguien, una persona privada o pública, o la

colectividad, la plenitud de las facultades de dominación sobre la cosa, a partir de

la cual será posible la atribución a otros de facultades de dominación parciales o

limitadas sobre la misma cosa. Esa idea de dominación plena, de posibilidad de

obtener de las cosas todas sus posibles ventajas o utilidades, es la que expresa el

término propiedad.

La propiedad como paradigma y base del sistema: Es el derecho real

fundamental; el que mayor contenido y facultades atribuye, sobre él se construye

la mayor parte de la economía de un país y a su vez es causa, directa e indirecta,

de la existencia del resto de los derechos reales.

La propiedad, sobre la cual se ha construido básicamente, no sólo la

categoría de los derechos reales, sino incluso la más general de derecho

subjetivo, es el derecho real por antonomasia (figura retorica de pensamiento que

consiste bien en sustituir un nombre apelativo por el de la cualidad que le

caracteriza o que se le atribuye, bien en sentido inverso) y la base de todo el

Derecho patrimonial. Los demás derechos reales son limitados, en el sentido, no

tanto de que atribuyen a su titular la posibilidad de obtener de la cosa tan sólo

alguna o algunas de sus ventajas o utilidades aunque así sea en la casi

generalidad de los casos, sino en el de que todos descansan sobre la propiedad,

que puede decirse es la percha de la que cuelgan todos los otros derechos reales.

B) Los derechos reales limitados de goce (usufructo, uso, habitación,

servidumbre). Son los Derechos Reales que conceden a su titular el poder

jurídico de disfrutar, total o parcialmente, de un bien ajeno.

Atendiendo a los derechos reales de goce típicos, ese disfrute del bien

puede consistir en usarlo (derechos de uso y habitación), usarlo y obtener sus

frutos (usufructo), obtener la ventaja de un uso o influencia limitados sobre un

fundo en beneficio de otro (servidumbres prediales) o de una persona (las

llamadas servidumbres personales), poder construir en la finca de otro adquiriendo

la propiedad de lo edificado (derecho de superficie) o, incluso, incorporar todas las

modalidades de aprovechamiento, incluida de disponer de la cosa misma, a salvo

el dominio directo que corresponden al propietario (enfiteusis).

C) Los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca). Pertenecen a esta

categoría los derechos reales que confieren a su titular un cierto poder jurídico
sobre un bien (el de exigir la realización de su valor en venta), quienquiera que la

posea, específicamente encaminado a satisfacer su interés en el cumplimiento de

la obligación para cuya garantía se hubieren constituido.

NORMATIVA CONSTITUCIONAL Y CIVIL SOBRE LOS DERECHOS REALES

Regulación general: Las normas jurídicas reguladoras de los derechos reales no

forman un conjunto estructurado de forma ordenada y sistemática sino que se

encuentran diseminadas por un conjunto de normas de carácter tanto privada

como público. El Derecho real esencial y básico que es el derecho de la

propiedad se encuentra reconocido en el artículo 39 de la Constitución Política de

la República de Guatemala.

La regulación general de los Derechos reales se encuentra en el Libro II del

Código Civil titulada “De los bienes de la propiedad y demás derechos reales”,

comprendido de los artículos 442 al 916. Este libro guarda una estrecha relación

con el libro IV del Código Civil, que contiene la normativa relativa al Registro de la

Propiedad Inmueble.

En materia de Derecho Internacional Privado en el Libro I, Título II en los

artículos del 105 al 135 se recogen las normas sobre los bienes, la propiedad, de

la comunidad de bienes, de la posesión, del usufructo, del uso y de la habitación y

de las servidumbres.

Leyes especiales: Otra parte importante del contenido de los derechos reales

está fuera del Código Civil, en leyes especiales en raz

a) Ley de Titulación Supletoria, Decreto 49-79

b) Ley de Minería, Decreto 48-97.

c) Ley del Registro de Información Catastral, Decreto 41-2005.

d) Ley de Fondo de Tierras, Decreto 24-99-

e) Ley de Derecho de Autor y Derechos Conexos, Decreto 33-98.

f) Ley de Propiedad Industrial, Decreto 57-2000.

g) Ley de Contrataciones del Estado, Decreto 57-92.

h) Ley de rectificación de Mediciones de Áreas Físicas de Propiedad

Inmuebles. Decreto 125-83.

i) Ley reguladora del procedimiento de localización y desmembración de

derechos sobre inmuebles proindivisos, Decreto 82-84.

j) Ley reguladora de las áreas de reservas territoriales del Estado de

Guatemala, Decreto 126-97.

k) Ley de pesca y acuicultura, Decreto 80-2002.

l) Ley de áreas protegidas, Decreto 4-89.

m) Ley general de electricidad, Decreto 93-96.

DERECHO DE PROPIEDAD
Puede afirmarse que el derecho de propiedad es uno de los pilares
fundamentales del ordenamiento jurídico, su importancia y trascendencia excede
del marco propio del derecho para incidir en campos esenciales de la vida social
como son la Economía o la configuración política de un país. Esta amplitud de
esferas en las que se manifiesta el derecho de propiedad hace que no sea fácil
encontrar un concepto válido en todas las situaciones en que está presente; para
facilitar la búsqueda de un significado aceptable deben realizarse algunas
precisiones previas de carácter terminológico.
DERECHO DE PROPIEDAD

I. DEFINICIÓN
Puede afirmarse que el derecho de propiedad es uno de los pilares
fundamentales del ordenamiento jurídico, su importancia y trascendencia excede
del marco propio del derecho para incidir en campos esenciales de la vida social
como son la Economía o la configuración política de un país. Esta amplitud de
esferas en las que se manifiesta el derecho de propiedad hace que no sea fácil
encontrar un concepto válido en todas las situaciones en que está presente; para
facilitar la búsqueda de un significado aceptable deben realizarse algunas
precisiones previas de carácter terminológico.
En el mundo jurídico se usan dos términos propiedad y dominio con un
significado semejante aunque no toda la doctrina comparte esa identidad al
defender un alcance diverso y así propiedad deriva del término latino propietas
que a su vez arranca de propius que equivale a lo que es propio de una persona;
mientras que dominio tiene su origen en dominus lo que atañe al dueño o titular de
una cosa o bien. La distinción carece de utilidad y por eso no debe existir
inconveniente en el empleo indistinto de los dos términos.
Concretando más puede afirmarse que la palabra propiedad puede tener
diversas acepciones según el contexto en el que se la utilice: en su sentido amplio
o general indica toda relación de pertenencia o titularidad sobre un objeto
cualquiera que sea su naturaleza; con un matiz más restrictivo se identifica con la
titularidad sobre bienes corporales y en su sentido todavía más restringido, que es
la que interesa aquí, se identifica con la titularidad o pertenencia referida sólo a
cosas corporales. Y limitando aún más el sentido de propiedad puede emplearse
como equivalente al señorío pleno sobre cosas corporales, acepción que excluye
la titularidad sobre otros derechos reales limitados que puedan recaer sobre la
misma cosa.
Con estas ideas, López y López define la propiedad como “aquel derecho
subjetivo que permite a su titular extraer la más amplia utilidad económica de su
objeto que el Ordenamiento permita; la propiedad marca la situación de más
intensas posibilidades de satisfacción del interés de un titular sobre un
determinado bien, aunque debemos apresurarnos a decir que en todo tiempo y
lugar esas posibilidad han sido siempre limitadas por las normas, si bien la
extensión y profundidad de las limitaciones han sido muy variables. De todos
modos, y pese a que no sea absolutamente ilimitado, vemos en el derecho de
propiedad el más pleno posible: frases provenientes del Derecho Romano, como
la que al referirse a la propiedad la llama plena in re protestas.”
A esta idea de plenitud responde la definición de nuestro Código Civil. Leer
art. 404. Junto a esta idea de plenitud, acompaña a la propiedad la de que la
utilidad del bien que sea su objeto puede ser extraída por su titular, como regla
general, sin necesidad de cooperación de otros sujetos (la llamada
inmediatividad); los demás sólo deben abstenerse en el ejercicio de sus
facultades. También es típico la facultad del propietario de excluir a los terceros: la
exclusividad, característica no puesta de relieve de forma expresa por la definición
legislativa, sin embargo, es esencial al concepto de propiedad.
En síntesis, se puede definir el derecho de propiedad “como el derecho
subjetivo de naturaleza real que atribuye a su titular el más completo y variado
conjunto de facultades sobre un bien o derecho, oponible a terceros, de duración
perpetua o indefinida y cuyo ejercicio está subordinado al interés general.”
II. EVOLUCIÓN HISTÓRICA
A) La propiedad en el Derecho Romano.
Hasta el llamado derecho justinianeo se reconocieron en Roma dos tipos de
propiedad: la propiedad regulada por el derecho civil que dio lugar a la propiedad o
dominio quiritario que sólo se reconocía a quien tenía la condición de ciudadano
romano y que recaía sobre cosas calificadas como romanas; sólo podía ser
adquirida o transmitida por un modo civil (que eran la “mancipatio, la traditio o la
iure cesio”) y estaba protegida por la acción reivindicatoria.
Junto a esta modalidad de propiedad se admitió otra, debido a la influencia
del ius Gentium que era una especie de propiedad formal o de hecho tutelada o
amparada por el Pretor que se reconocía a los extranjeros o peregrinos y que sólo
podía recaer sobre determinadas cosas o bienes.
Ambas formas de propiedad se unifican en el derecho justinianeo dando
lugar a una propiedad individualista y absoluta en términos bastante parecidos a la
que se mantuvieron hasta épocas relativamente recientes.
B) La propiedad en la Edad Media.
El significado romano de la propiedad habría de resultar cambiada por obra
del régimen feudal, como forma de organización político-jurídica que sustituyó con
determinadas excepciones, y con variantes importantes, a la existencia en la
época romana de Occidente. En el sistema feudal, el dominio de la tierra,
propiedad más o menos efectiva del monarca, era concedido a los señores

feudales, trayendo aparejada tal concesión no sólo las utilidades económicas de la

tierra, sino también la jurisdicción sobre los que en ella vivían. La extracción de las
utilidades económicas no era, por lo general, tarea que realizase el señor feudal,
sino los enfeudados, que debían, a cambio de un normal derecho perpetuo de
cultivar la tierra y recoger sus frutos, efectuar a aquél toda una serie de
prestaciones, que se venían a configurar como cargas de aquel derecho perpetuo,
que acabó concibiéndose como una suerte de propiedad (el llamado dominio útil o
inferior), al lado o conjuntamente de otra propiedad sobre la misma cosa (atribuida
al señor, dominio eminente). La propiedad de los enfeudados era una propiedad
llena de fuertes limitaciones, vínculos y cargas.
Otra de las características de la propiedad medieval, cuando recae sobre
inmuebles, es su vinculación a personas ligadas por vínculos familiares de
parentesco situación que restringe su transmisión fuera de las personas con lazos
familiares y comunes y que dio lugar al nacimiento de varias instituciones, hoy
superadas, como los mayorazgos, las capellanías o los patronatos.
C) La propiedad en la Revolución Francesa y en la Codificación.
El triunfo de las ideas revolucionarias de finales del siglo XVIII,
paradójicamente, no determina una configuración socializadora del derecho de
propiedad sino la consagración de un tipo de propiedad esencialmente
individualista y absoluta que se recoge en el Código civil francés y de éste pasa a
la casi totalidad de los Códigos Civiles del siglo XIX.
La llegada de la revolución liberal burguesa supuso una total subversión de
tal régimen propietario, al abatir los fundamentos jurídico-políticos que lo
sustentaban, que no eran otros que los del régimen feudal o señorial. En ese
abatimiento no sólo había un rechazo ideológico del régimen de privilegios de la
época feudal o señorial, sino también necesidades de orden económico para el
incipiente capitalismo y, fundamentalmente la necesidad de acumular capital en
dinero para financiar obras públicas, intervenir en el comercio exterior, y poner en
marcha la naciente actividad industrial.
En esta concepción liberal burguesa la que inspirará la Codificación, y fruto
de la misma, a través de la influencia del Código civil francés, será definitiva la
propiedad en los términos de plenitud que refleja el art. 464 del Código Civil
guatemalteco.
Desde otra perspectiva se produce la ruptura entre la propiedad y los
señoríos feudales y se suprimen las restricciones a su tráfico jurídico con la
consiguiente desaparición de los mayorazgos, fideicomisos y patronatos.

D) La propiedad desde el siglo XX.

Diversos acontecimientos económicos, sociales y políticos como fueron la
revolución industrial, la nueva orientación social de la Iglesia Católica manifestada
en diversas Encíclicas y el triunfo de la revolución comunista de Rusia, van a tener
una repercusión notable en el significado actual del derecho de propiedad que,
como se examinará, se va a caracterizar por un lado por la restricción del carácter
absoluto de las facultades del propietario de modo que su libertad de ejercicio
estará supeditado a los intereses sociales generales o colectivos de cada
momento y de otro lado por la diversificación de la propiedad en diversos tipos o
clases cada una de ellas con su normativa propia que da lugar a las llamadas
propiedades especiales cuyo instrumento hace difícil elaborar una normativa
básica común unificadora.
En el concepto de propiedad ya no puede seguir prevaleciendo el reino de
la voluntad del propietario en forma absoluta, sino que ha de sustentar, en una
primera y decisiva transformación, un interés del propietario merecedor de
tutela por la sociedad (y a esta formulación va ligada la obra de uno de los
juristas más grandes de todos los tiempos, el alemán IHERING); en una segunda
transformación lleva a formular la teoría del abuso del derecho, según la cual se
produce tal abuso cuando la propiedad no es ejercitada de acuerdo con su
finalidad normal, impidiendo el arbitrario capricho de su titular; y finalmente,
desemboca en el concepto de función social, según el cual la propiedad no sólo
comporta facultades como derecho subjetivo, sino que a éste se añaden, aun sin
desvirtuar el núcleo de la utilidad individual, deberes sociales: se tiene un poder
propio del interés del titular, pero al mismo tiempo, el ejercicio del derecho ha de
ser encaminado a la satisfacción de intereses de la colectividad.
III. NATURALEZA JURÍDICA
TEORÍAS TRADICIONALES:
Teoría de la ocupación: Encuentra el fundamento de la propiedad en la
apropiación que el hombre primitivo hizo de la res nullius, convirtiéndose esta
relación de provisoria en permanente con el advenimiento del sedentarismo. Esta
teoría explica el aparecimiento dela propiedad, pero no justifica su existencia.
Teoría del trabajo: Los expositores de ese criterio, consideran la propiedad como
producto del trabajo estableciendo una “pretensión moral y hasta jurídica al
señorío de lo producido”.

Teoría de la convención: Esta teoría encuentra la razón de ser del derecho de

propiedad en el mismo fundamento de la sociedad esbozado por Rousseau, autor
que lo contenía en un contrato social tácitamente otorgado por el hombre.
Teoría de la ley: Expuesta por Mirabeau, quien señalaba que sin la ley no existe
ningún derecho y que por tanto es ésta el verdadero fundamento del derecho de
propiedad.
Se debe tener presente que la ley es uno de los derivados del contrato social ya
que “Los hombres para salir del caos de su egoísmo, fundaron el ente colectivo, el
estado ordenador, garantía de su seguridad” y por lo tanto la ley, de lo que resulta
en este criterio no tiene nada de novedoso.
TEORÍAS MODERNAS:
Tres son las opiniones que se incluyen dentro de este rubro:
a) La que encuentra el fundamento de la propiedad en la personalidad humana,
refiriendo que este derecho es una proyección del hombre; encaminada a la
conservación de su existencia.
b) Leroy, Beauliau, Cimbali y Dagnano atribuyen a la propiedad la misión de
reforzar al individuo en su lucha por la existencia y la justifican exclusivamente en
atención a la utilidad o servicio que reportan a la sociedad.
c) Una última posición sobre la que Puig Peña advierte que es “la mantenida por
la generalidad de los civilistas modernos” fundamenta la propiedad en la triple
manifestación humana –individual, familiar y social- que precisa “La apropiación de
las cosas del mundo exterior, útiles a la subsistencia y progreso de unos y otros”.
IV. FACULTADES QUE INTEGRAN EL DOMINIO
El análisis de la propiedad en razón de las facultades que la integran era la
nota distintiva de la teoría clásica, no obstante tal cuestión y con el objeto de
precisar y clarificar su contenido, la doctrina las estudia como simples
manifestaciones de la plenitud general que constituye la propiedad, dividiéndolas
en los siguientes tipos:
Facultades de disposición.
a) Facultades de disposición strictu sensu. Referidas a la potestad del
propietario sin obstáculos de ninguna naturaleza los bienes sobre los que ejerce
su derecho. Enajenar es transmitir, y se puede transmitir por negocios entre vivos,
mortis causa, en forma onerosa o bien gratuita, aunque en la actualidad se ha

restringido el sentido de ese término hasta limitarlo a las transmisiones entre vivos
y mortis causa.
El poder de disposición strictu sensu, hace referencia a la posibilidad del
propietario de transmitir el bien de acuerdo a su voluntad.
b) Facultad de gravar.
Gravar es imponer una limitación sobre un bien a efecto de garantizar con
ello el cumplimiento de una obligación. Todo propietario en un acto volitivo puede
imponer gravámenes sobre sus bienes, en muebles –prenda- en inmuebles
–hipoteca-.
c) Facultades de uso y aprovechamiento.
Estas facultades comprenden, el uso, que es la utilización de los bienes de
acuerdo a su naturaleza para la satisfacción de las necesidades humanas, y el
aprovechamiento, que es el disfrute de los beneficios o frutos que produzca un
bien.
V. LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
El ejercicio de propiedad está supeditado a que se haga un uso conforme a
las reglas de la buena fe y que nunca puede implicar un uso abusivo o antisocial
del mismo, que son tres los límites objetivos que la ley impone.
El artículo 464 del Código Civil señala que el ejercicio del derecho de la
propiedad está sujeto a límites y al cumplimiento de las obligaciones que las leyes
regulen. Esto es, optar por una formulación negativa, indicando precisamente
aquello que el propietario no puede hacer. En pocas palabras, la determinación del
contenido del derecho de propiedad pasa por la fijación de sus límites y de sus
limitaciones, conceptos que no son absolutamente idénticos, adoptando una
distinción que proviene de la doctrina alemana.
La distinción parte de que se puede decir de la existencia de un contenido
normal del derecho de propiedad, que es el que parte de un régimen ordinario de
restricciones, que afectan de modo general a todas las titularidades dominicales
que versan sobre una misma categoría de objetos; a estas “restricciones
normales” y que han solido ser fijadas en su mayoría por razones de interés
general, se conocen con el nombre técnico de límites; a la par están las
limitaciones, que se reducen al poder del propietario en casos singulares,
reducciones que afectan precisamente al llamado contenido normal, es decir el
fijado por los límites. Estas se encuentran contempladas del art. 473 a 483 del
Código Civil. Como señala LÓPEZ y LÓPEZ los límites son el régimen normal de

toda propiedad sobre una determinada categoría de objetos, mientras que las
limitaciones son de carácter excepcional.
La palabra límites aluda a las restricciones comunes a todo derecho de
propiedad considerado en abstracto y en relación con el objeto sobre el que recae,
así todo propietario de una finca urbana deberá adecuar su actuación a las
mismas reglas que se imponen al resto de los propietarios de fincas urbanas, es
decir a todos ellos se aplica el mismo régimen jurídico que viene a ser el contenido
típico de esa forma de propiedad.
Por el contrario las limitaciones son restricciones a ese contenido ordinario
de la propiedad que surgen en razón de circunstancias concretas de derecho de
propiedad, por ejemplo el propietario de una finca próxima a una instalación militar
que afecta a la seguridad nacional está sometido a unas restricciones por el uso
de su derecho que no tiene el propietario que se encuentra en esa situación; por lo
que se dice que las limitaciones son una restricción del régimen ordinario de la
propiedad. Calificar una restricción del ejercicio de la propiedad como límite o
limitación supone que la segunda, al ser una alteración del régimen común u
ordinario de la propiedad, requiera una norma expresa que la establezca, mientras
que siendo el primero integrante de su contenido habitual no es preciso su
mención concreta pues es suficiente con la normativa general que regula el
derecho de propiedad.
Se puede clasificar los límites de la forma siguiente: a) Por razones de
interés público, determinados por la variadísima gama del intervencionismo estatal
en materia de propiedad; y b) Por razón de interés privado, lo más significativos
son las relaciones de vecindad, y los derechos de adquisición (tanteo y retracto).
Sobre las limitaciones, son los derechos reales limitados de origen legal: a)
Servidumbres administrativas; y b) Prohibiciones de disponer.
Nuestro Código Civil en su Capítulo II denomina DE LAS LIMITACIONES
DE LA PROPIEDAD, y las regula del artículo 473 al 484.
VI. NUEVAS MODALIDADES AL DERECHO DE PROPIEDAD
Las modalidades a la propiedad privada conllevan la supresión o restricción de
alguno de los derechos reales inherentes y consubstanciales a ella (uso, disfrute y
disposición); en tal sentido algunas de las modalidades que encontramos son:
Las servidumbres,
El usufructo,

La Copropiedad,
El Condominio,
El Patrimonio familiar,
Propiedad horizontal, Etc.