1
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
Lima,25 de abril de 2022
APELANTE : RAUL FERNANDO CAMPANA VARGAS.
TÍTULO : Nº 3100860 del 8/11/2021 (SID).
RECURSO : Escrito del 4/2/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Modificación de reglamento interno y elección de
junta directiva.
SUMILLA
MAYORÍA REQUERIDA PARA MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO
La mayoría que se requiere para la aprobación de la modificación de reglamento interno
- que no importe variación de porcentajes de participación - establecida en la Directiva
sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, es más del 50% de
participaciones sobre los bienes comunes.
Sin embargo, si el reglamento interno contempla una mayoría inferior y el mismo
ha sido adoptado conforme al texto del modelo aprobado por el Estado mediante
Resolución Viceministerial N° 04-2000-MTC-15.04 y ha sido inscrito, por
principio de legitimación, resulta de aplicación la mayoría establecida en el
referido documento.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó, mediante el sistema
de intermediación digital – SID Sunarp, la modificación del primer párrafo del
Capítulo V y primer párrafo del artículo 19 del reglamento interno y elección de
junta directiva de la junta de propietarios de la edificación cuyas zonas comunes
se encuentran inscritas en el tomo 85 a foja 185 que continúa en la partida
electrónica N° 07005802 del Registro de Predios de Lima.
A tal efecto se acompañó la siguiente documentación:
- Acta de sesión de la junta de propietarios del 16/5/2018 en copia
certificada por notario de Lima Manuel Román Olivas el 26/10/2021.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
- Texto de los artículos modificados del Reglamento Interno en documento
privado suscrito por Carlos Martín Gálvez Peña, con firma certificada por notario
de Lima, Manuel Román Olivas con fecha 25/10/2021.
- Constancia de convocatoria a sesión de la junta de propietarios del
16/5/2018 suscrita por Carlos Martín Gálvez Peña, con firma certificada por
notario de Lima, Manuel Román Olivas con fecha 10/8/2021.
Con el reingreso del 11/1/2022, se presentó escrito firmado por Raúl Campana
Vargas.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública (e) del Registro de Predios de Lima, Emelina Nelly
Alarcón Cama, denegó la inscripción formulando la siguiente observación:
« REINGRESO.-
La Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
(Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN), establece que el porcentaje de
participación mínimo que se requiere para la aprobación de la modificación
de reglamento interno es más del 50% de participaciones sobre los bienes
comunes, sin embargo, en el acta materia de estudio participan los propietarios
que representan el 45.873 %, por lo que no se alcanza la mayoría requerida.
En ese sentido, lo indicado en el escrito presentado vía reingreso, no subsana la
esquela de observación anterior, por tanto, se reitera, transcribiéndose como
sigue:
"1.- En el desarrollo del punto uno del acta materia de estudio se aprueba
modificar reglamento interno; sin embargo, a la sesión asisten los propietarios
que representan el 45.873 % de los porcentajes de participación, no alcanzando
la mayoría requerida para la adopción de dicho acuerdo.
Al respecto, se debe tener en cuenta que la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN),
establece que el porcentaje de participación mínimo que se requiere para la
aprobación de la modificación de reglamento interno es más del 50% de
participaciones sobre los bienes comunes; y si el Reglamento interno
contemplase un porcentaje menor resulta de aplicación el porcentaje establecido
en la Directiva.
Por tanto, el acuerdo adoptado de modificar el reglamento resulta improcedente
por no alcanzar la mayoría requerida para su aprobación; en ese sentido, a fin
de inscribir a la junta directiva electa deberá formular desistimiento parcial de la
rogatoria, con las formalidades indicadas en el artículo 13° del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos. Asimismo deberá modificar el
periodo de la junta electa, puesto en el acta se indica: “Comprometiéndose a
seguir ejerciendo dicha función luego de este periodo en tanto no se elija a una
nueva directiva tal como indica la modificación reglamentaria aprobada en el
punto 1 de la agenda. Sírvase subsanar”.
- Téngase en cuenta que de conformidad con el Art. 148° del D.S.N° 035-2006-
VIVIENDA establece:
"Articulo 148.- Acuerdos por mayoría calificada
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría
calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones
de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de
quienes renunciaron a la Junta"
Subsanar teniendo en cuenta que los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que
se hayan cometido errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar
la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente que
suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. (Art. 12
R.1.R.P.J de aplicación supletoria).
Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma formalidad con
la que fue otorgado el documento que se modifica y/o subsana (Art. 1413" del Código
Civil).
Los datos que obren en los documentos que se adjunten deberán ser concordantes entre
sí, y deberán adecuarse at antecedente registral de acuerdo con la Resolución N0 92-
2008-SUNARPTR-L de fecha 12/09/2008.
El reingreso debe contener la naturaleza de los documentos que se adjuntan precisando
el acto contenido en ellos (Artículo 12° del TUO el Reglamento General de los Registros
Públicos).
Base legal: Art. 2011 del Código Civil; Num. III, V, VI, VII del Título Preliminar.
Art. 31°, 32° del Reglamento General de Los Registros Públicos, Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios ».
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso en mérito de los siguientes argumentos:
- La Junta de Propietarios aprueba dicha modificación reglamentaria cumpliendo
las disposiciones establecidas en el Reglamento Interno modelo oficial inscrito
en el asiento B00001 de la Partida Electrónica Nº 07005802 el 26 de setiembre
del 2012. Consideramos válida y legal esta modificación dado que cumple con lo
establecido en los artículos 13 inciso e) y 17 de dicho Reglamento Interno, el
mismo que requiere la mayoría calificada: entendiéndose como tal, a las 2/3 de
los porcentajes de participación de los propietarios presentes en la sesión. En el
presente caso, la modificación se aprobó por unanimidad.
- La aplicación del reglamento interno modelo es el ejercicio legítimo de una
opción otorgada por ley a los propietarios, mediante el artículo 155 del TUO del
Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por D.S. 35-2006-VIVIENDA y la
Décimo Segunda Disposición Transitoria del mismo Reglamento.
- Nuestro reglamento interno se aprobó en base al modelo establecido por la
Resolución Vice Ministerial N° 4-2000-MTC-15-04 publicada el 8/10/2000, y fue
inscrito en el asiento B00001 de la partida N° 07005802 el 26/9/2012, cuando ya
se encontraba vigente la Directiva 9-2008-SUNARP-SN, Directiva sobre el
égimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, por tanto la calificación fue
en base a dicha normativa y el asiento registral goza de legitimación consagrada
en el artículo VII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
- El reglamento interno modelo inscrito está dotado de la fuerza legal y
oponibilidad otorgada por el Sistema Registral, por lo cual los titulares, los
terceros y los registradores se encuentran obligados a aplicar dichas
disposiciones reglamentarias, ya que no se ha registrado ningún acto que lo
invalide o anule. En consecuencia, las disposiciones del reglamento interno
sobre mayorías requeridas para las modificaciones reglamentarias deben
prevalecer.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida N° 07005802 del Registro de Pedios de Lima (matriz).
Corresponde a las zonas comunes de la edificación ubicada en la calle
Alcanfores N° 1079-1085, distrito de Miraflores, provincia y departamento de
Lima.
En la citada partida constan entre otras, las siguientes inscripciones:
Asiento B00001: Adecuación y modificación del Reglamento Interno aprobado
en la sesión de junta de propietarios del 19/10/2011, presentada en copia
certificada con fecha 26/1/2012 y sesión del 13/9/2012 presentada en copia
certificada el 14/9/2012, ambas certificaciones efectuadas por el notario de Lima,
Roy Párraga Cordero. (Título archivado N° 379133 del 26/4/2012).
Asiento B00003: Elección de Germán Walther Ambrosini, como presidente y Luis
Rómulo Lu, como vicepresidente de la junta de propietarios para el periodo de
dos años.
Asiento B00004: Elección de Joaquín de Orbegoso Seone, como presidente y
Gonzalo Javier Galarza Cerf, como vicepresidente de la junta de propietarios
para el periodo de dos años contados del 21/11/2013 al 20/11/2015.
Asiento B00004: Elección de Carlos Martín Gálvez Peña, como presidente e Inés
Vascones Sánchez León, como vicepresidenta de la junta de propietarios para
el periodo de dos años contados del 21/11/2015 al 20/11/2017.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:
- ¿Cuál es la mayoría que se requiere para la modificación de reglamento
interno referida a aspectos que no importen variación de porcentajes de
participación?
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
- Si el reglamento interno inscrito contempla una mayoría inferior a la
establecida en la “Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común”: ¿cuál es la mayoría que deben exigir las instancias registrales?
VI. ANÁLISIS
1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad
de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones
de dominio exclusivo con secciones de propiedad común. Conjuntamente con la
propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir
una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno
en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás
elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus
respectivas unidades de propiedad exclusiva.
Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en
las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes se encuentra establecido en la Ley Nº 27157, publicada el 20 de julio
de 1999 y sus modificatorias, y su reglamento, el D.S. 008-2000-MTC, publicado
el 17 de febrero de 2000, cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA.
2. A efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la edificación, estos
se reúnen en la junta de propietarios. El artículo 47 de la Ley Nº 27157 establece
que la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendrá la representación conjunta de estos.
Como se señaló en la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-
SUNARP-SN del 23/12/2008, la junta de propietarios es el ente no personificado
que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a
un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es
conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un
adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.
Adopta acuerdos sobre la marcha y administración de la edificación, los mismos
que pueden consistir en la modificación del reglamento interno, elección de la
directiva, desafectación de bienes comunes, etc. En los acuerdos susceptibles
de inscripción el registrador deberá evaluar y verificar la validez del acto, así
como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos
presentados, de conformidad con el inciso c) del artículo 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP).
Siendo ello así, y cuando la junta de propietarios esté constituida por una
pluralidad de propietarios, el registrador deberá verificar que la convocatoria, el
quórum y la mayoría en las sesiones de las juntas de propietarios, se adecuen a
las disposiciones legales y a las del reglamento interno, a fin de verificar la
validez de los acuerdos adoptados.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
3. Con el título venido en grado de apelación se solicitó, mediante el Sistema de
Intermediación Digital – SID Sunarp, la modificación del primer párrafo del
Capítulo V y primer párrafo del artículo 19 del reglamento interno y elección de
junta directiva de la junta de propietarios de la edificación cuyas zonas comunes
se encuentran inscritas en la partida electrónica N° 07005802 del Registro de
Predios de Lima.
La registradora ha denegado la inscripción formulando observación
argumentando que no se ha alcanzado la mayoría requerida para la adopción
del acuerdo de modificación de reglamento interno, pues la Directiva sobre el
Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Directiva N° 009-2008-
SUNARP/SN), establece que el porcentaje de participación mínimo que se
requiere para aprobar la modificación es más del 50% de participaciones sobre
los bienes comunes.
El apelante señala que la registradora no ha tomado en cuenta el literal e) del
artículo 13 y el artículo 17 de su reglamento Interno inscrito, disposiciones según
las cuales sólo se requiere los 2/3 de los porcentajes de participación de los
propietarios presentes para la adopción del acuerdo de modificación de
reglamento.
4. La sesión de junta de propietarios del 16/5/2018 se instala en segunda
convocatoria, asistiendo los propietarios que representan, según indican en el
acta, el 45.873% de participaciones sobre las zonas comunes.
Los artículos modificados están referidos a la continuidad de funciones de la
junta directiva (primer párrafo del Capítulo V y primer párrafo del artículo 19 del
reglamento interno).
5. La Ley 27157 y su Reglamento cuyo TUO ha sido aprobado por D.S 035-2006-
VIVIENDA no establecen el quórum y mayoría requerido para modificar el
reglamento interno.
Para suplir el vacío, la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN “Directiva sobre el
régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común” del 23/12/2008, en el
numeral 3 del inciso I “Antecedentes y consideraciones”, señala lo siguiente:
“La Ley 27157 no contempla ningún dispositivo que precise la mayoría
necesaria para modificar el reglamento interno. Será necesario acudir a los
principios generales a fin de suplir las deficiencias normativas. En este momento
debemos recordar que el voto favorable de los propietarios representativo de
más del 50% de participación, resulta suficiente para aprobar el reglamento
interno. Pues bien, no parece difícil sostener que la misma mayoría absoluta será
también suficiente para modificarlo. Esta interpretación ha sido ratificada por el
reglamento interno modelo aprobado por Resolución Viceministerial Nº 004-
2000-MTC/15.04, cuyo artículo 13-e señala que un reglamento interno puede
modificarse por mayoría calificada, salvo los casos de variación de cuota.
Por su parte, en la práctica negocial se ha impuesto el criterio referido a que
basta una mayoría calificada de 2/3 de los votos para aprobar una modificación
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
de las cuotas de participación establecidas en el reglamento interno. Si bien el
vigente Reglamento no contiene norma expresa, el art. 148 resulta aplicable por
analogía, en tanto establece que la mayoría de 2/3 computados en forma
general, resulta suficiente para vender, gravar, ceder en uso o afectar bienes o
zonas comunes de la edificación. En tal sentido, si para actos de tanta
importancia se requiere el porcentaje de 2/3, este mismo coeficiente parece
exigible -por analogía- para los casos de modificación en la cuota de
participación. Esta interpretación se ratifica en el reglamento interno modelo
establecido por la Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC/15.04, en el cual
se como (sic) válida que la modificación de los porcentajes de participación
pueda realizarse previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios (art. 8).
Pues bien, si concordamos esta cláusula sugerida con el título del art. 148 del
Reglamento (“acuerdos por mayoría calificada”), se deducirá que los acuerdos
calificados son aquellos aprobados con el voto de 2/3 del porcentaje de
participación del edificio.”
De la misma forma, establece en su articulado lo siguiente:
5.3. MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO.-
El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con más
del 50% de la participación de los propietarios.
De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-
VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación,
desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría
calificada de 2/3 partes de las participaciones.
En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron a la
Junta, así como el transcurso del plazo de veinte días útiles contados a partir de
dicha notificación, a que se refiere el artículo 43 de la Ley 27157, podrá ser
acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.
Como se aprecia, para cualquier modificación de reglamento interno se exige
que el acuerdo se adopte con el voto a favor de más del 50% de la participación
de los propietarios, salvo que se trate de la modificación de porcentajes, pues
esta última requiere una mayoría superior: dos tercios de las participaciones.
La mayoría requerida por la Directiva para la modificación del Reglamento
Interno ha sido establecido en similitud del porcentaje requerido para la adopción
del Reglamento Interno.
Asimismo, para la modificación de porcentajes se exige un porcentaje aún
mayor: 2/3 partes de las participaciones.
Debe, por tanto, distinguirse el acuerdo de modificación de reglamento interno
del acuerdo de modificación de cuotas o porcentajes, pues este requiere mayoría
calificada de 2/3 de las participaciones.
En el presente caso no se están modificando los porcentajes, por lo que en
principio, para la adopción del acuerdo se necesita del voto favorable de más del
50% de los porcentajes de participación.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
6. Ahora bien, mediante Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04 del
29/9/2000, se aprobó el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de
Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de
Propiedad Común, siendo el contenido de los artículos 13 y 17 los siguientes:
“Artículo 13.- Atribuciones de la junta.
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y bienes de
dominio común, los servicios de uso común, y disponer Ia administración de la
UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a éstos o al aspecto exterior
de las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa
aprobación.
b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus
integrantes.
c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva elegirlos. (Este
inciso sólo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una
Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un Artículo adicional a
continuación de éste, el número de sus miembros, su composición y la duración
de su mandato).
d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de
parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el
Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor
conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo
los casos de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento.
(…)
Artículo 17.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los
propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de
participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en
los incisos e), y f) del Artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos
dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por las dos
terceras partes (2/3) de los porcentajes de participación de los propietarios
presentes”.
(El resaltado es nuestro).
7. En la sesión del 16/5/2018, se reunieron los propietarios que representan el
45.873% de participaciones sobre las zonas comunes según indican en el acta,
y cuya verificación ha sido realizada por esta instancia en las partidas indepe
ndizadas, siendo que los acuerdos de modificación de reglamento interno y
elección de junta directiva fueron aprobados por unanimidad de votos de los
propietarios presentes.
El interesado refiere que de acuerdo al literal e) del artículo 13 y artículo 17 de
su reglamento interno inscrito (Título 379133-2012) se requiere mayoría
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
calificada para la aprobación de la modificación de reglamento interno, esto es
los 2/3 de los porcentajes de participación de los propietarios presentes en
la sesión.
Al respecto el literal e) del artículo 13 del referido reglamento señala:
“Atribuciones de Junta.
(…)
e) Aprobar y modificar el reglamento interno por mayoría calificada, salvo los
casos de excepción previstos en el artículo 8 de este Reglamento.
(…)”. (El resaltado es nuestro).
El artículo 17 señala:
“Los acuerdos de la junta de propietarios se tomarán con el voto conforme de los
propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de
participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en
los artículos e) y f) del artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos
dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por las dos
terceras partes (2/3) de los porcentajes de participación de los propietarios
presentes”.1
(El resaltado es nuestro).
Conforme el tenor de lo expuesto, encontramos que el artículo 17 del
Reglamento Interno inscrito -que cita el apelante- en concordancia con el artículo
13 inciso e) del mismo cuerpo normativo está referido a los acuerdos para
modificar el estatuto conforme a una “mayoría calificada” establecida en función
de los propietarios presentes.
8. Al respecto, las citadas disposiciones fueron objeto de observación por la
primera instancia registral en la calificación del reglamento interno que corre
inscrito en el asiento B00001 de la partida N° 07005802 del Registro de Predios
de Lima, motivo por el cual se elevó al Tribunal Registral, que mediante
Resolución N° 1187-2012-SUNARP-TR-L del 16/8/2012 señaló lo siguiente:
“(…)
12. Concerniente a los numerales 7 y 8 de la observación, el apelante ha
manifestado en su recurso impugnatorio que el Registrador ha cuestionado el
texto del modelo de reglamento interno aprobado por la Resolución
Viceministerial N° 04-2000-MTC-15.04.
El artículo 13 del referido modelo señala: "Atribuciones de la junta. Corresponde
a la Junta de Propietarios: (...) j) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios
deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia
de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de
vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa
para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
1
Título archivado N° 379133-2012.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
De la misma forma, el artículo 17 del mismo modelo de reglamento manifiesta:
"Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos. Los acuerdos de la Junta
de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los propietarios hábiles que
representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los
propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos e), y f) del
Artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La
mayoría calificada está constituida por las dos terceras partes (2/3) de los
porcentajes de participación de los propietarios presentes."
Apreciamos que la junta de propietarios de la edificación submateria ha optado
por estipular un reglamento interno conforme a las cláusulas contenidas en el
modelo aprobado por Resolución Viceministerial Nº 004- 2000-MTC-15.04, no
correspondiendo a las instancias registrales observar esta clase de
disposiciones.
Por lo tanto, corresponde revocar los numerales 7 y 8 de la observación
formulada por el Registrador.
(…)”.
De lo expuesto, podemos advertir que la junta de propietarios adoptó el
reglamento modelo aprobado por Resolución Viceministerial Nº 004- 2000-MTC-
15.04, y así accedió al Registro; por tanto, las estipulaciones que integran el
reglamento interno inscrito se tienen por válidas y rigen a la junta de propietarios.
En tal sentido, si el reglamento inscrito contiene una disposición sobre mayorías,
debe aplicarse en sus propios términos. En el presente caso, el acuerdo se
aprobó por unanimidad, cumpliendo así con la mayoría calificada establecida por
el reglamento interno inscrito.
Por la razón expuesta, se revoca la observación formulada por la primera
instancia.
9. Continuando con el análisis, de la revisión de la constancia de convocatoria
adjunta respecto de la junta del 16/5/2018, se advierte, en el extremo de la
reproducción de los términos de la convocatoria a dicha sesión, que la citación
fue realizada por el presidente de la junta de propietarios Carlos Martín Gálvez
Peña, quien según consta del asiento B00005 de la partida N° 07005802 del
Registro de Predios de Lima, fue elegido para el periodo de dos años contados
desde el 21/11/2015 hasta el 20/11/2017; por tanto, a la fecha de la convocatoria
tenía el mandato con periodo vencido.
Al respecto, en el CXXXIX Pleno realizado en modalidad presencial el día
28/12/2015 y publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2016, se adoptó
el siguiente precedente:
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con período de funciones
vencido también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.”
Criterio adoptado en la Resolución Nº 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31/12/2014.
RESOLUCIÓN No. - 1553 -2022-SUNARP-TR
El mencionado criterio establece que el presidente, una vez vencido su mandato,
únicamente gozará de legitimidad para convocar a sesión eleccionaria,
disposición que ha tenido como base el artículo 47 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas de aplicación supletoria:
Artículo 47.- Período de los órganos de la persona jurídica
El período de ejercicio del consejo directivo u órgano análogo se regirá de
acuerdo con lo establecido en la ley o el estatuto. No será materia de observación
si se realiza la designación por un periodo inferior al estatutario.
Vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo directivo u órgano
análogo se entenderá legitimado únicamente para convocar a asamblea
general eleccionaria. La misma regla se aplica tratándose de asociaciones
provivienda u otras en las que legalmente se prohíba la continuidad de funciones.
(El resaltado es nuestro).
10. En el presente caso, la sesión ha sido convocada para tratar adicionalmente
la modificación del reglamento interno; en consecuencia, la convocatoria ha sido
efectuada por persona que no contaba con las facultades para realizarla.
De acuerdo con lo expuesto, se tiene que el título presentado adolece del
defecto antedicho, de conformidad con regulado por el art. 33 c.2 del lTUO
Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, se sugiere
al presentante desistirse de la inscripción de la modificación de reglamento para
lograr la inscripción de la junta directiva.
Interviene la vocal (s) Karina Figueroa Almengor autorizada mediante Resolución
N° 079-2022-SUNARP/PT del 8/4/2022.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de
Predios de Lima, y SEÑALAR que el título adolece del defecto consignado
en el numeral 10, conforme a los fundamentos expuestos en el presente
análisis.
Regístrese y comuníquese.
FDO
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal de la Tercera Sala del Tribunal Registral
KARINA SOLEDAD FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) de la Tercera Sala del Tribunal Registral
