INFORME DE AVALÚO DE BIEN INMUEBLE PARA CRÉDITO HIPOTECARIO

NIP 7466877
TIPO DE BIEN: CASA TIPO PROPIEDAD: PRIVADA

Objeto del Avalúo: Estimar la valoración comercial real, justa y prudente de un bien inmueble en el mercado inmobiliario actual. Propósito del Avalúo: Garantía para crédito hipotecario

SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO

Fecha de Solicitud: 2021/11/30 Fecha de Inspección Física o Avalúo: 2021/12/01
Yo, Ing. JUAN ANTONIO ARÉVALO ZAMBRANO, perito designado por Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) para el presente caso, declaro bajo mi palabra de honor que los datos y apreciaciones que contiene el
presente informe son reales, fidedignos y que expresan el valor justo del mercado. Consecuentemente, asumo las responsabilidades que por acción u omisión me fueren imputables civil o penalmente.

DOCUMENTOS PROPORCIONADOS
Escrituras x PROPIETARIO: Cónyuges Sres. Victor Gustavo Guerrero Quevedo y Paquita del Rocío Pereira Galarza
Declaratoria De Propiedad Horizontal Tipo de Escritura Fecha Escritura (s) Notaría Fecha Insc. Reg. Prop.
Modificatoria de la Declaratoria Propiedad Horizontal Cancelación de Hipoteca 2018/03/22 6ta. Machala 2018/04/09
Compra Venta o Convenio De Reserva Compraventa e Hipoteca 1991/09/17 3era. Machala 1991/10/11
Certificado Registro de La Propiedad 2021/10/12 x
Otros Cert. Avalúo 2021/11/04 x

DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Lote # 4
Manzana: ALPB-4
DIRECCIÓN: Ciudadela "Alcides Pesantez"; Calle peatonal - 1° Cj. 14 SE; Mz. ALPB-4, solar Nº 4; Clave Catastral: 10219069004 Sector / Barrio: Cdla. Alcides Pesantez
PARROQUIA: 9 de Mayo
CANTÓN: Machala
Clave Catastral: 10219069004 No. Predio: 4 PROVINCIA: El Oro
Datos de Localización del Inmueble: Coordenadas Geográficas: (Latitud -3.269270°, Longitud -79.967612°) PAÍS: Ecuador

CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL SECTOR

ANÁLISIS DEL ENTORNO FÍSICO - SOCIAL Y ECONÓMICO:
INFRAESTRUCTURA: CLASIFICACIÓN DE USO DE SUELO (ZONIFICACIÓN MUNICIPAL)
Vías de Acceso Principal x 9 de Mayo BIEN INMUEBLE EN Residencial: x Industrial:
Vías de Acceso Secundaria x Callejón peatonal ANÁLISIS Comercial: Gestión:
Transporte Público x Urbano local Agrícola: Protección Ecológica:
Alumbrado Público x Red pública aérea Histórica:
Energía Eléctrica x A 10m En bien inmueble SI NIVEL o GRADO DE CONSOLIDACIÓN URBANA
Alcantarillado x A 10m En bien inmueble SI Alta x Media Baja
Agua Potable x A 10m En bien inmueble SI NIVEL o ESTRATO SOCIO-ECONÓMICO:
Redes Telefónicas x Red pública aérea Pozo Séptico NO Alto 2Media x Popular
Internet x Red pública Cisterna SI 2
DENSIDAD POBLACIONAL:
Aceras x HºSº Alto 2Media x Baja
Bordillos x HºSº CONDICIÓN DE VÍA: 2 FACHADA FRONTAL DEL INMUEBLE

Asfaltada x Lastrada Empedrada Adoquín Tierra

2
ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD:
Peatonal Vehicular - Peatonal x

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: SEGURIDAD, RIESGOS Y CONFLICTOS DE CONVIVENCIA:

A 50m del bien se ubica la cancha, juegos infantiles, casa comunal, iglesia Según Mapa de Zonas de amenazas de Inundaciones del Cantón Machala, el sector tiene riesgo de inundación nivel medio
del sector. A 80m la Escuela... moderado, (pendientes de 0-5%; 5-12%) en caso de precipitaciones fuertes. El riesgo o conflictos de convivencia y
seguridad es bajo dado su grado de ocupación.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE / SERVICIOS DEL SECTOR, ACCESIBILIDAD Y ENTORNO:

El inmueble motivo del presente informe de avalúo, se encuentra ubicado al suroeste de la ciudad de Machala, forma parte de la Ciudadela Alcides Pesantez, sector residencial que cuenta con todas las obras de
infraestructura básicas, calles internas adoquinadas y equipamiento comunal propio. Al conjunto residencial se accede por la Calle 9 de Mayo y la Avda. Circunvalación situadas a dos y una cuadra
respectivamente y ambas son importantes ejes viales que comunican el sur con el centro de la ciudad.
A lo largo de esta vía encontramos edificaciones con locales con distintos usos y tipos de comercio. En el entorno se hallan las Ciudadelas Nuevo Pilo, Aeropuerto Sur, Empleados Municipales, Gaviotas, etc.

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO - CONFIGURACIÓN / TOPOGRAFÍA DEL TERRENO: 2

TIPO DE PREDIO ESTADO DEL TERRENO UBICACIÓN DEL LOTE FORMA TOPOGRAFÍA
RURAL: VACÍO: ESQUINERO: REGULAR X PLANO X
URBANO: X CONSTRUIDO: X MEDIANERO X IRREGULAR PENDIENTE
DELIMITACIÓN (CERRAMIENTO): TOTAL: X PARCIAL NINGUNO PROVISIONAL
SERVIDUMBRES o RESTRICCIONES
DESCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRES:
DE PASO NO Según la documentación recibida e inspección realizada, el bien no tiene restricciones de ningún tipo.
REDES PÚBLICAS NO

INMUEBLE EN DERECHOS Y ACCIONES NO

INMUEBLE PATRIMONIAL NO

LINDEROS Y DIMENSIONES
Solar: 4 Frente (m): 6.00 m Escritura Sitio
Regulación Urbana y Ordenanzas Vigentes. (G.A.D.
NORTE: 1° Cj. 14 SE 6.00 m 6.00 m Municipal)
SUR: Solar Nº 22 6.00 m 6.00 m Sector: Residencial.
ESTE: Solar Nº 5 14.50 m 14.50 m Lote Tipo: 72 m2.
Solar Nº 3 14.50 m 14.50 m Retiro frontal: 0m
OESTE: Retiro posterior: 2,50 m
Para Viviendas Individuales Retiro lateral: Adosado
AREA TOTAL LOTE EN SITIO (m²): 87.00 m² Altura máxima: 4 pisos.
COS: 85% COS Total: 3,5
AREA TOTAL DEL LOTE SEGÚN DOCUMENTACIÓN (m²): 87.00 m²
DIFERENCIA DE ÁREA DE LOTE (m²): 0.00 m²
PORCENTAJE DE DIFERENCIA DE ÁREA LOTE (%): 0.00%
Para Viviendas Bajo Régimen de Propiedad Horizontal
AREA TOTAL DEL LOTE DEL CONJUNTO según DPH: No aplica
ALICUOTA PROPORCIONAL (%): No aplica
ÁREA PROPORCIONAL DEL LOTE (m²): No aplica

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: El inmueble está situado al sur de la ciudad, cuenta con equipamiento recreativo propio y está cerca a la Av. Circunvalación Sur que es un importante eje comercial y vial junto
a la cual se hallan varios locales con distintos tipos de uso.

COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES ADICIONALES:

DEL CONJUNTO: Sector que cuenta con edificaciones de una y dos plantas de nivel medio, equipamiento propio: canchas deportivas, áreas verdes, juegos infantiles, casa comunal e iglesia.
DE LA EDIFICACIÓN EN ANÁLISIS: La Edificación es de una planta con cubierta metálica, de ambientes cómodos y una adecuada iluminación y ventilación naturales; ha sido readecuada completamente hace
poco tiempo con materiales de buena calidad y acabados sencillos.
Las medidas del solar verificadas en sitio coinciden con las señaladas en los documentos legales proporcionados, es decir no existe diferencia.
En cuanto al área de construcción, el informe de obra proporcionada indica el área de 73,30m2, en tanto que el comprobado en sitio es 72,00m2, existiendo una mínima diferencia de 1,77%.
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Características de Edad del Bien Inmueble
Fecha de Construcción: (Inicio Construcción
1991/08/17 Años de Construcción: (Aproximada) 30 Vida Útil Remanente (Años): 30
Aproximada Referencial)

Características Conservación y Mantenimiento:

ACEPTABLE DEFICIENTE SATISFACTORIA X
MANTENIMIENTO SI / NO
NUEVO / SATISFACTORIO x DEFICIENTE / RUINOSO x
HUMEDADES / SALITRES SI / NO
FISURAS SI / NO
REMODELADO x MALO / REGULAR x
GRIETAS SI / NO
FALLAS CONSTRUCTIVAS SI / NO
RECONSTRUIDO x BUENO / ACEPTABLE x
ASENTAMIENTOS SI / NO

Características de Implantación de la Construcción

AISLADA ADOSADA CONTINUA X PAREADA

Condición Legal de la Construcción

LEGAL APROBADA X INFORMAL REGULARIZADA NO REGULARIZADA / INFORMAL

Calidad Funcional del Bien Inmueble (Proyecto)

Adecuado / Adecuado a su Época x Bueno / Funcional x Excelente x
Inadecuado / Obsoleto x Malo / No Funcional x Deficiente x

Distribución Funcional y Detalles Generales del Bien Inmueble

Distribución Funcional Inmueble Original:
Exteriores Hall de ingreso frontal; patio, cisterna, bomba y lavandería en la parte posterior.

Planta Baja Sala-comedor formando un solo ambiente, cocina, un baño completo y dos dormitorios.

Planta Alta No aplica

Distribución Funcional Actual (Modificada):

Exteriores No aplica
Planta Baja No aplica
Planta Alta No aplica
Detalles Generales del Bien Inmueble:
Número de Ambientes: 5 Número de Dormitorios: 2 Número de Baños/Medio Baños: 1

Número de Niveles del Edificio / Nivel de La

1 Número de Estacionamientos: 0 Número De Líneas Telefónicas del Inmueble: 0
Unidad Vendida:

Ascensor No Vivienda Multifamiliar: No Número de Piso: 0

Altura del Inmueble: 3.00 m COS: 82.76% Uso Actual: Residencial

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN / ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

DESCRIPCIÓN PLANTA ÚNICA
ESTRUCTURA / Tipología Constructiva Hormigón armado
ENTREPISOS / PISOS: Contrapiso de Hormigón Simple
SOBREPISOS - REVESTIMIENTO: Cerámica
GRADAS: -
CUBIERTA: Duratecho/ perfiles de hierro
TUMBADO: -
PAREDES EXTERIORES: Mampostería enlucida
PAREDES INTERIORES: Mampostería enlucida
PUERTAS EXTERIORES: Madera con reja de hierro para protección
PUERTAS INTERIORES: Madera panelada
CERRADURAS / CERRAJERÍA: Principal: cilíndrica Salford, Interiores de pomo Salford
VENTANERÍA / VIDRIERIA: Aluminio con vidrio claro
MESÓN / MUEBLES DE COCINA: Loseta revestida con mármol sin muebles
MESÓN / MUEBLES DE BAÑOS: -
CLOSETS: Madera
PIEZAS SANITARIAS: Edesa oscuras
GRIFERÍA: Edesa
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS: Empotradas. Tubería PVC agua fría y PVC en AA SS.
INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Empotradas
PIEZAS ELÉCTRICAS: Placas y accesorios Bticino
REVESTIMIENTO INTERIOR: Cerámica en pared de la cocina y de baño
PINTURA EXTERIOR / REVEST.: Caucho
PINTURA INTERIOR: Caucho
CERRAMIENTO Frontal: pasamanos de hierro. Posterior: HºAº, mampostería enlucida
OTROS: área de lavandería: lavarropas, instalación para lavadora, bomba y cisterna.

CALIFICACIÓN DE ACABADOS DE LA CONSTRUCCIÓN: 0.60

INSTALACIONES ESPECIALES / ELEMENTOS ACCESORIOS / OBRAS COMPLEMENTARIOS / SERVICIOS COMUNALES:
ELEVADOR: CALDERA: SIST. DE INTERCOMUNICACIÓN:
MONTACARGAS: DEPOSITO DE COMBUSTIBLE: EQUIPO DE SEGURIDAD:
ESCALERA ELECTROMECANICAS: PANTALLA DE PROYECCIÓN: CIRCUITO CERRADO DE TV (CCTV):
ESCALERAS DE EMERGENCIA: BUTACAS: INTERNET:
AIRE ACONDICIONADO: SIST. CENTRALIZADO DE ASPIRACIÓN: TV POR CABLE:
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO: BÓVEDA DE SEGURIDAD: SAUNA / TURCO / HIDROMASAJE:
CALEFACCIÓN: CALEFÓN ELÉCTRICO - 220V: BARDAS, CELOSIOS Y/O REJAS:
SUBESTACIÓN ELECTRICA: CALEFÓN A GAS: PÉRGOLAS:
PLANTA ELÉCTRICA DE EMERGENCIA: GAS CENTRALIZADO: PATIOS Y/O JARDINES:
PARRARAYO: MEDIDOR DE AGUA POTABLE: FUENTES Y/O ESPEJO DE AGUA:
SISTEMA CONTRA INCENDIOS: MEDIDOR DE LUZ ELECTRICA: SALON COMUNAL:
CISTERNA 0,00 m³ / material DUCHA ELÉCTRICA: GIMNASIO:
TANQUE ELEVADO: 0,00 m³ / material PISCINAS / ALBERCAS: ÁREA FOGATA:
POZO SÉPTICO: 0,00 m³ / material SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL: BBQ:
POZO DE ABSORCIÓN: 0,00 m³ / material RIEGO POR ASPERCIÓN: JUEGOS INFANTILES:
PLANTA DE TRATAMIENTO: EQUIPOS DE BOMBEO: CANCHAS DEPORTIVAS:
Otras Instalaciones Especiales: Elementos decorativos o especiales que se visualicen en el bien inmueble.

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MEMORIA DE CÁLCULO
METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DE TERRENO:

UNO: RACIONALIZAR EL PRECIO UNITARIO POR FACTOR FUENTE: los precios unitarios de cada oferta comparable serán multiplicados o "filtrados" por el factor fuente (según la fortaleza del dato
de oferta pública): x 1,00 si se trata de adquisición efectuada y se tienen los documentos de respaldo para su comprobación; x 0,95 oferta sin posibilidad de negociación; x 0,90 a 0,80 si es oferta con
posibilidad de negociación (factor establecido luego de la simulación de negociación correspondiente); x 0,75 o menos si es oferta con notoria especulación (esperanza sin fundamento de obtener
precios altos).

DOS: REAJUSTAR EL PRECIO UNITARIO DE LOS COMPARABLES POR LA RELACIÓN DE SUS SUPERFICIES CON LA SUPERFICIE DEL SUJETO VALORADO.- Con aplicación del cuadro y
fórmula de Dante Guerrero, el cual contiene coeficientes correspondientes (en escala ascendente) a las diversas superficies de los comparables. El precio se reajusta en proporción directa con el
coeficiente correspondientes a la superficie del avaluado. En el presente caso no han sufrido variacion notoria dados que las referencias tienen la misma area que el lote valorado.

TRES: ESTABLECER LOS PESOS DE LOS FACTORES DE COMPARACIÓN (de conformidad a la importancia en el valor al suelo del sector: a) ENTORNO URBANO INMEDIATO (0,25); b)
ACCESIBILIDAD A VÍAS COLINDANTES (0,25). c) UBICACION (0,25) y d) CARACTERISTICAS FORMALES/FORMA/PROPORCION (0,25). Estos resultados han sido obtenidos mediante el
procedimiento AHP, el cual consiste en formular la matriz de comparación de los factores de acuerdo a su importancia (determinada por especialistas inmobiliarios). La sumatoria de los valores es igual
a 1,0000.

CUATRO: Cada una de las ofertas se califica en COMPARACIÓN con el objeto avaluado: primero a cada factor se asigna una calificación entre 0,75 y 1,25 con relación al parámetro 1,00 (calificación
del terreno avaluado); y, segundo la calificación dada se expresará en proporciones ponderadas de acuerdo al peso o importancia de cada factor, cuya sumatoria constituirá la CALIFICACIÓN DE
COMPARACIÓN; por razón obvia la CALIFICACIÓN del objeto de avalúo será igual a 1,00.

CINCO: OBTENCIÓN DEL PRECIO DE COMPARACIÓN, nuevo PRECIO RAZONADO, previamente calculado con las intervenciones de los factores FUENTE y SUPERFICIE, el mismo que será
dividido para el puntaje obtenido en la CALIFICACIÓN DE COMPARACIÓN.

SEIS: OBTENCIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL OBJETO DE AVALÚO (PONDERACIÓN), previa la ponderación de los comparables (cada comparable recibirá una proporción de 1,00 de acuerdo al
peso, importancia o INFLUENCIA DE VALOR que ejercerá en el valor del avaluado (similitudes de características como: localización, superficie, forma, uso y edificabilidad). Cada ejemplo comparable
aportará con su proporción de valor (producto del PRECIO DE COMPARACIÓN por la proporción asignada en la ponderación) al VALOR UNITARIO DEL OBJETO DE AVALÚO.

TABLA DE DANTE GUERRERO.

EJEMPLOS COMPARABLES DEL
FACTOR POR TAMAÑO:
MERCADO INMOBILIARIO DEL objeto de
PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN SECTOR avalúo superficie coeficiente superficie coeficiente
1 2 3 250 m² 0,50 10.000 m² 1,20
300 m² 0,53 15.000 m² 1,30
DATOS DE LAS OFERTAS
350 m² 0,56 25.000 m² 1,40
SUPERFICIES 72.00 72.00 72.00 87.00 400 m² 0,60 40.000 m² 1,50
PRECIO DE OFERTA (anuncio) US$ 20,000.00 US$ 27,680.00 US$ 23,200.00 500 m² 0,65 60.000 m² 1,60
1.000 m² 0,75 9,000 has. 1,70
PRECIO UNITARIO DE OFERTA ($ USD) 277.78 384.44 322.22 2.000 m² 0,85 13,000 has. 1,80
275.45

CORRECCIÓN POR FACTOR FUENTE 3.500 m² 0,95 18,000 has. 1,90

5.000 m² 1,00 24,000 has. 2,00
CALIFICACIÓN DE FACTOR FUENTE 0.95 0.90 0.90
7.000 m² 1,10 32,000 has. 2,10
PRECIO RAZONADO (FUENTE) 263.89 346.00 290.00 50,000 has. 2,20

CORRECCIÓN DE SUPERFICIE (APLICACIÓN D. Guerrero) C. avalúo MATRIZ DE COMPARACIONES PAREADAS Y VECTOR PROPIO DE CONCEPTOS
DE INCIDENCIA EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO (MATRIZ AHP)
COEFICIENTE CORRECCIÓN = C. conocido 0.424 0.424 0.424 0.454 ACCESIBILIDAD Y CARACTERISTICAS
ENTORNO VECTOR
VÍAS UBICACIÓN FORMALES / FORMA
INMEDIATO PROPIO
CORRECCIÓN POR SUPERFICIE 246.45 323.14 270.84 COLINDANTES / PROPORCION

ENTORNO INMEDIATO 1 1 1 1 0.2500

CALIFICACIÓN CON RELACIÓN A TERRENO DE
FACTORES DE COMPARACIÓN
AVALÚO ACCESIBILIDAD Y VÍAS
COLINDANTES 1 1 1 1 0.2500
ENTORNO INMEDIATO 1.00 1.00 1.00 1.00
UBICACIÓN 1 1/2 1 1 0.2500
ACCESIBILIDAD Y VÍAS COLINDANTES 1.00 1.00 1.00 1.00
CARACTERISTICAS
UBICACIÓN 1.00 1.10 1.00 1.00 FORMALES / FORMA / 1 1 1 1 0.2500
PROPORCION

CARACTERISTICAS FORMALES / FORMA / PROPORCION 1.05 1.05 1.00 1.00 CR : 0 .0 0 % < 9.00 % 1.0000

CON RELACIÓN A LAS PROPORCIONES DEL

CALIFICACIÓN PONDERADA
OBJETO DE AVALÚO QUE SUMAN 1,00 TABLA DE EQUIVALENCIAS EN LA COMPARACIÓN DE CONCEPTOS

ENTORNO INMEDIATO 0.25 0.25 0.25 0.2500

Es c ala nu mérica Escala verbal Expl icaci ón
ACCESIBILIDAD Y VÍAS COLINDANTES 0.25 0.25 0.25 0.2500
Los dos conceptos son tomados con
1 Ig ua l importanc ia
UBICACIÓN 0.25 0.28 0.25 0.2500 igual importancia e intensidad

Le ve importa ncia d e u n co nc ep to Uno de los conceptos presenta

CARACTERISTICAS FORMALES / FORMA / PROPORCION 0.26 0.26 0.25 0.2500 3 so bre otro discutible supremacía sobre el otro

PUNTAJE DE CALIFICACIÓN DE COMPARACIÓN 1.01 1.04 1.00 1.00000 Ma yor import ancia d e u n co ncepto Uno de los conceptos presenta
5 so bre otro indiscutible supremacía sobre el otro
PRECIO DE COMPARACIÓN 243.41 311.46 270.84 275.23
Enorme importa nc ia d e u n La supremacía de un concepto
PONDERACIÓN DE COMPARABLES 0.350 0.350 0.300 1.000 7 co nc ep to so b re o tro evidencia la debilidad del otro

Extre ma importa nc ia de un La presencia de un concepto determina

APORTACIÓN PROPORCIÓN DE VALOR 85.19 109.01 81.25 275.45 9 c onc epto so bre o tro. la nulidad del otro
Valores intermedios entre los anteriores, cuando es necesario
2, 4, 6 y 8 matizar

METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:

Se utiliza un valor de reposición a nuevo, que es el valor de su sustitución mediante el cálculo del costo de construcción de una similar en su condición a nuevo. Se ha considerado como fuentes las publicaciones de la Cámara de
Construcción y la Determinación de Costos de Construcción por estrato socio-económico obtenidos en Talleres con la AEPA (Asociación Ecuatoriana de Peritos Avaluadores).

Los costos de construcción han sido considerados en base del CUADRO DE PRECIOS DE LA CONSTRUCCIÓN DEL TALLER DE AVALUADORES DE QUITO, en el cual consta un costo unitario para unidades de vivienda
unifamiliar o multifamiliar según el nivel o prototipo: bajo, medio, alto o de lujo. En este caso se utilizo el rango de nivel medio considerando los costos indirectos dado que el bien fue consevida para la venta.

Para el cálculo de la depreciación en edificaciones usadas se aplican factores de depreciación tanto por edad, desgaste material como para la obsolescencia funcional y mantenimiento, mismos que están simplificadas en la tabla
simplificada del Ing. Diego Cevallos en base a la Tabla de Fitto y Corvini. NO se ha considerado la edad ponderada del bien, dado que al inmueble no se han realizado cambios significativos; si los propios considerados como
preventivos.

EQUIVALENCIAS
COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN ( TALLER AEPA ) PESO DE LOS RUBROS SEGÚN TIPO DE CONSTRUCCIÓN TIPO 1 OPTIMO NUEVO, SIN REPARACIONES SIN RASTROS DE USO

VARIACIÓN COSTOS TIPO 1,5 MUY BUENO NUEVO, SIN REPARACIONES CON RASTROS DE USO
COSTO C O S T OS TIPO DE CONSTRUCCIÓN MEDIO MEDIO
INDIRECTOS TOTAL $ TIPO 2 BUENO USADO CON ELEMENTOS CON SIGNOS DE DETERIORO
PROTOTIPO DIRECTO $ IN D IR EC T OS Preliminares 2,90% 100,00% 2,90% 50,00% USADO CON ELEMENTOS DETERIORADOS
$ US D . USD. TIPO 2,5 MEDIO
USD. Estructura 37,30% 100,00% REGULAR USADO O NUEVO REQUIERE REPARACIONES ELEMENTALES - DEL 10%
Rango Porce ntaje 37,30% 50,00% TIPO 3
Mampostería 14,30% 100,00% 14,30% 30,00% TIPO 3,5 DEFICIENTE USADO CON REQUERIMIENTO DE REPARACIONES ENTRE EL 10% Y EL 50%
UNIFAMILIAR TIPO 4 MALO USADO O NUEVO REQUIERE REPARACIONES DE + DEL 50%
Instalaciones sanitarias empotradas 1,70% 100,00% 1,70% 50,00%
230.14 6.00% 13.81 243.95 TIPO 4,5 MUY MALO USADO REQUIERE INTERVENCIÓN TOTAL
Instalaciones eléctricas empotradas 1,20% 100,00% 1,20% 50,00%
Bajo Del 6% al 8% TIPO 5 SIN VALOR INMINENTE DERROCAMIENTO
260.69 8.00% 20.86 281.55 Instalaciones de agua potable 1,30% 100,00% 1,30% 50,00%
porcentaje ponderado
298.53 10.00% 29.85 328.38 Contrapisos 2,10% 100,00% 2,10% 50,00% mantiene 50,31% 30 años 15,1 años
Medio bajo Del 10% al 12% Masillado de pisos e impermeabilizados 0,60% 100,00% 0,60% 50,00% cambia 49,69% 0 años 0,0 años
343.65 12.00% 41.24 384.89
Enlucidos, estucados, pintura 6,30% 100,00% 6,30% 50,00% 15,1 años
396.05 15.00% 59.41 455.46 Recubrimiento de paredes 6,00% 100,00% 6,00% 50,00%
Medio Del 15% al 18% cuadro síntesis de aplicación
455.74 20.00% 91.15 546.89 Cielo Raso 0,90% 0,00% 0,90% EDAD: 15
Ventanas y vidrios 4,30% 100,00% 4,30% 100,00% DATOS VIDA UTIL: 60
522.72 20.00% 104.54 627.26 ESTADO: 1,5
Medio alto Del 20% al 25% Recubrimiento de pisos 8,20% 100,00% 8,20% 50,00% EDAD / VIDA UTIL: 25,00
596.98 25.00% 149.25 746.23 Puertas con cerraduras 3,40% 100,00% 3,40% 100,00%
RESULTADOS
FACTOR (%) 15,65

678.53 25.00% 169.63 848.16 Sanitarios y grifería 4,30% 100,00% 4,30% 50,00%
Porcentaje de conservación y mantenimiento 84,35%
Alto Del 25% al 30% E la b o ra d o p o r: In g . D ie g o C e v a llo s p a ra A E P A

767.36 30.00% 230.21 997.57 Clóset 2,30% 100,00% 2,30% 50,00%

Muebles empotrados 2,30% 0,00% 2,30% 0,00%
863.48 30.00% 259.04 1,122.52
Lujo - inteligente Del 30% al 35% Placas eléctricas y luminarias 0,60% 100,00% 0,60% 100,00%
966.88 35.00% 338.41 1,305.29 TOTAL 100,00% 96,80% 100,00% 49,69%
CUADROS ELABORADOS EN TALLER DE AVALUADORES.

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 NIP 7466877

SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO

AVALÚO DE LAS EDIFICACIONES

VALOR UNITARIO % DEPRECIACIÓN EDAD Y

DESCRIPCIÓN ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
COMERCIAL A NUEVO
% AVANCE DE OBRA
MANTENIMIENTO
VALOR UNITARIO REAL VALOR TOTAL

Vivienda - Planta Baja 72.00 m² $ 420.00 96.80% 84.35% $ 342.933 $ 24,691.20

$ 0.00
$ 0.00
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 72.00 m² US$ 24,691.20
Avance de Obra Ponderado: 96.80% VALOR COMERCIAL DE EDIFICACIONES o DE MERCADO $ 24,691.20
Avance de Obra Promedio: 96.80% VALOR DE REPOSICIÓN DE EDIFICACIONES $ 30,240.00
Porcentaje Local Comercial 0.00% VALOR REALIZACIÓN DE EDIFICACIONES $ 22,962.82

AVALÚO DE LAS OBRAS ADICIONALES

VALOR UNITARIO % DEPRECIACIÓN EDAD Y
DESCRIPCIÓN ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
COMERCIAL A NUEVO
% AVANCE DE OBRA
MANTENIMIENTO
VALOR UNITARIO REAL VALOR TOTAL

Cisterna 4.00 m² $ 300.00 100.00% 78.50% $ 235.50 $ 942.00

área de Lavandería 5.00 m² $ 180.00 100.00% 78.50% $ 141.30 $ 706.50
Cerramiento posterior 27.50 m² $ 80.00 90.00% 78.50% $ 56.52 $ 1,554.30
$ 0.00

VALOR COMERCIAL DE OBRAS ADICIONALES o DE MERCADO $ 3,202.80

VALOR DE REPOSICIÓN DE OBRAS ADICIONALES $ 4,300.00
VALOR REALIZACIÓN DE OBRAS ADICIONALES $ 2,978.60

AVALÚO DEL TERRENO

ÁREA DE TERRENO 87.00 m²
VALOR UNITARIO US$ 275.45/m²
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO o DE MERCADO $ 23,964.50
VALOR DE REALIZACIÓN DEL TERRENO $ 22,286.99

SUMA DE AVALÚOS
VALOR COMERCIAL DE EDIFICACIONES $ 24,691.20
VALOR COMERCIAL DE OBRAS ADICIONALES $ 3,202.80
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO $ 23,964.50
1. VALOR COMERCIAL TOTAL o DE MERCADO $ 51,858.51
2. VALOR DE REPOSICIÓN o FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN NOTAS: El Método de Capitalización o Rentas ha sido calculado, sin
(Valor de Reposición de Edificaciones y Áreas Adicionales Total) $ 34,540.00 embargo en actuales condiciones no debería ser tomado en
consideración, puesto que al momento existe mucha especulación en
VALOR COMERCIAL AJUSTADO o de REALIZACIÓN TOTAL 7% $ 48,228.41 precios de renta de inmuebles frente a la situación actual generada por la
emergencia sanitaria ocasionada por el COVID 19.
3. VALOR DE CAPITALIZACIÓN o RENTA: No aplica
Aceptable
Media
CALIFICACIÓN DE LA PLUSVALÍA DEL SECTOR Alta X Media X Baja

CALIFICACIÓN ESTADO DE LA GARANTÍA Satisfactoria Aceptable X Deficiente

EXPECTATIVA ECONÓMICA DEL INMUEBLE Creciente Estable X Decreciente

a) 0 a 3 b) 3 a 6 d) 9 meses en
FACTIBILIDAD COMERCIAL c) 6 a 9 meses/ adelante/
meses / meses / LARGO PLAZO X INCIERTO
INMEDIATA MEDIATA

Referencias Inmobiliarias:
# TIPO DE BIEN UBICACIÓN ÁREA Valor Total Valor Unitario FUENTE FOTOGRAFÍA

1 Solar con Casa Cdla. Alcides Pesantez 72.00m² $45,000.00 277.78 usd/m² 075001775

2 Solar con Casa Cdla. Alcides Pesantez 72.00m² $68,000.00 384.44 usd/m² 0984889362

3 Solar con Casa Cdla. Alcides Pesantez 72.00m² $70,000.00 322.22 usd/m² 0995509644

NOTAS: Vivienda unifamiliar situada al sur de la ciudad de Machala, forma parte de la Ciudadela Alcides Pesantez, la cual inicialmente fue construida para nivel
socioeconómico medio, cuenta con servicios de infraestructura, equipamiento recreativo y comunal propio. La vivienda ha sido readecuada completamente, posee
ambientes cómodos con una adecuada iluminación y ventilación, por lo tanto, posee una buena expectativa económica, así como una factibilidad comercial por el
momento es a largo plazo, debido a las actuales condiciones de mercado, producidas en gran medida por la crisis sanitaria y económica, debido a la pandemia del Covid-
19; factores que hacen que el bien represente una buena garantía bancaria. El presente informe de avalúo reporta hallazgos conseguidos en la inspección visual, por lo
tanto, no se puede determinar fallas internas o daños simples que en lo posterior se presenten.

Ing. Juan Arévalo Zambrano

Perito Avaluador
Reg. Prof. PA-2002-0224

pág. 4
 NIP 7466877
SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO
Inspección Física - Registro Fotográfico 12/1/2021

Vistas del entorno al inmueble

Vista frontal de la vivienda Vista de sala - comedor

Vista de la cocina Vista del baño compartido

Vista del dormitorio principal y su closet

pág. 5
 NIP 7466877
SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO
Inspección Física - Registro Fotográfico 12/1/2021

Vista del dormitorio 2 Vista del patio posterior y cisterna

Vistas del área de lavandería y bomba Evidencia de inspección

pág. 6
 NIP 7466877
SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO

ESQUEMA DE UBICACIÓN

ESQUEMA DE IMPLANTACIÓN

C all
ej ón
1° C Pea ton
j. 14 a
SE l
6 ,0 0
N° 3

V IV I
0

E ND
1 4,5
r

A
Sola

0
1 2,0

5
r N°
Sola

Cuadro de áreas
lava
nd .
p atio Terreno 87.00 m²
Vivienda: p. única 72.00 m²
2 ,5 0

So la
r N° 2
2

Atención en sitio Sra. Paquita Pereira

pág. 7
 NIP 7466877
SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO

CONSIDERACIONES DE RIESGO AMBIENTAL PARA PROPIEDADES RESIDENCIALES

1. Actividades realizadas en la propiedad

Si No Desconozco
X Se realizan actividades industriales en la propiedad?

X Se han llevado a cabo actividades industriales en la propiedad en el pasado?

X Se realizan actividades industriales cerca de la propiedad ahora o en el pasado?

X Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad que puedan causar
contaminación?*

(*) Aspectos relevantes: Además de las actividades industriales, estos pueden incluir actividades tales como estaciones de servicio de combustible;
mecánicas, lavandería limpieza en seco; imprentas y estudios fotográficos, depósitos de chatarra o relleno sanitario, etc?

2. Generación, Almacenamiento y depósito de sustancias potencialmente contaminantes

Si No Desconozco
X Hay flujos residuales generados por la propiedad (con excepción de sanitarios de las
viviendas)?

X Flujos residuales generados son vertidos directamente al suelo?

X Son vertidos flujos residuales en aguas pluviales o en otras aguas de superficie?

X Hay (o ha habido) tanques de almacenamiento subterráneo de productos petrolíferos?

3. Otros posibles problemas ambientales

Si No Desconozco
X Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en las paredes,
pisos o suelos exteriores?

X Hay alguna indicación de asbesto o pintura con plomo en el edificio?

X El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo ? En caso afirmativo, existe alguna

indicación de que el agua puede estar contaminada?

X La propiedad es construida con los códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas
susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamiento u otro desastre natural
que pueda poner a la propiedad o a los ocupantes en situación de riesgo?

4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad

Si No Desconozco
X En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente relacionada con cuestiones
ambientales?

X Ha habido estudios que indican la presencia de contaminación en la propiedad o cerca de

ella?

X Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio ambientalmente protegidas, zonas

reservadas para el uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o
cultural o de otra condición de protección?

X La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún registro de tierras

contaminadas del gobierno?

Pag. 8
 SOLICITADO POR: SABANDO SANTOS NARCISO ANTONIO NIP 7466877
ANEXO DE DEFINICIONES y GLOSARIO
DEFINICIONES:
Valor Comercial de Edificaciones.- Corresponde al valor resultante del valor de reposición afectado por el porcentaje de avance de obra y por el porcentaje de depreciación de edad - mantenimiento multiplicado por el área del
inmueble.
Valor Comercial de Obras adicionales.- Corresponde al valor resultante del valor de reposición afectado por el porcentaje de avance de obra y por el porcentaje de depreciación de edad y mantenimiento multiplicado por el área de
las obras adicionales que pueden ser: cerramientos, garajes, patios, balcones, espacios de uso exclusivo.
Valor Comercial del Terreno.- Corresponde al valor resultante del valor por metro cuadrado obtenido según el método empleado por el perito externo y multiplicado por el área de terreno.
Avalúo Total (Valor Comercial Total o De Mercado).- Es la sumatoria del valor comercial de la edificación, el valor comercial de obras adicionales y el valor comercial del terreno.
Valor de Realización.- Se obtiene aplicando un porcentaje de descuento al Avalúo Total (Valor Comercial Total o De Mercado) en función de las características del inmueble (Rango de Valor Valor Comercial, Rango de Edad, Rango de
Factibilidad Comercial y Rango de Área Útil).
Valor de Reposición.- Es el producto del costo directo y factores comerciales y de construcción a nuevo.
Valor de Capitalización o Renta.- Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios económicos que produciría el bien inmueble en un periodo de tiempo determinado y es generalmente medido a través de
la capitalización de un nivel específico de ingresos.
 
GLOSARIO DE TÉRMINOS:
Alícuota.- Es un porcentaje que representa la cantidad proporcional de terreno que le corresponde el área de uso exclusivo.
Análisis comparativo.- Resultado de la comparación de precios reales de venta de bienes de similares características.
Avalúo (Bien inmueble).- Análisis técnico realizado por un perito avaluador externo calificado, que después de investigación y análisis determina una valoración de un bien inmueble que será garantía para el BIESS y se otorgará un
crédito hipotecario.
Área de Uso Común (Áreas Comunales).- Es la superficie construida de un edificio o conjunto de casas que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería,
baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, áreas verdes, juegos infantiles, salón comunal, piscina, canchas deportivas, terraza comunal, área de B.B.Q. y similares.
Área Privativa.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
Área Rentable.- Es la superficie utilizable de un edificio que es ocupada por un arrendatario para su uso privativo como departamentos, circulaciones interiores y áreas complementarias.
Bien Inmueble.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Principales características de
un inmueble: Inmovilidad y su tangibilidad.
Bien Comparable.- Es un bien con características semejantes al bien inmueble que se está avaluando, cuyos datos se obtienen de una recopilación de información obtenida del mercado inmobiliario actual, tanto de ofertas como de
operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien avaluado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de ajustarlo y establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está avaluando.
Bien Patrimonio Cultural (Patrimonial).- Conjunto de bienes inmuebles, materiales , de propiedad de particulares o de instituciones u organismos públicos o semipúblicos que tengan valor excepcional desde el punto de vista de la
historia, del arte, de la ciencia y de la cultura y por lo tanto sean considerados y conservados para el estado.
Calidad de Acceso.- Conjunto de características del medio o camino, a través del cual se puede acceder a un lugar o a un bien inmueble.
Catastro.- Es el inventario, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.
Comercialización.- Es el acto de comercializar o vender un bien inmueble, utilizando estrategias de venta basado en un estudio de mercado inmobiliario que implica el análisis del producto, precio, mercado y publicidad.
Compra.- Es la acción que realiza una persona de adquirir un bien o servicio mediante dinero.
Compraventa.- Es el acto entre dos partes, en la cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y la otra a su vez se obliga a pagar por ellos un cierto precio y en dinero.
Comparación Homogénea.- Proceso por el cual se comparan los ejemplos de la oferta del mercado con el objeto del avalúo; su finalidad es llegar a establecer el costo por comparación.
Conservación.- Estado de mantenimiento o cuidado de un bien.
Construcción Legalmente Aprobada.- Es la condición legal que cuenta con los permisos legales de construcción otorgados por la autoridad competente.
Construcción Informal Regularizada.- Es aquella construcción que al momento de su ejecución no contaba con los permisos legales de construcción otorgados por la autoridad competente pero con el pasar del tiempo los mismos
fueron otorgados.
Construcción No regularizada / Informal.- Es la condición legal que no cuenta con los permisos legales de construcción otorgados por la autoridad competente.
COS.- Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS PB: Coeficiente de Ocupación de Suelo Planta Baja).
Costo.- El término costo en el contexto de avalúos se refiere también a todos los gastos en que se incurre para la construcción de un bien a la fecha actual. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos
que inciden en la construcción de un bien inmueble.
Costos Directos.- Costos de materiales, mano de obra y herramientas.
Costos Indirectos.- Gastos administrativos, transporte, honorarios y permisos.
Cuadro de Áreas y Alícuotas.- Exposición cuantitativa, especificada con su correspondiente unidad, de todos los elementos considerados homogéneos en su valoración: terreno. Espacios cubiertos, espacios descubiertos, equipos
complementarios, y elementos singulares.
Depreciación.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien inmueble ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).
Depresiones.- Zona del relieve terrestre situado a una altura inferior que las regiones circundantes. Las depresiones pueden ser de tamaño y origen muy variado, desde cubetas de algunos metros de diámetro hasta grandes
estructuras de escala continental.
Desvalorización.- Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a uso constante y continuado, desgaste y las condiciones del mercado actual.
Deterioro Físico.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, es atribuible a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste natural de los materiales o exposición a los elementos constructivos.
Documentación Soporte.- Son los documentos que deben presentar los afiliados para la realización de los informes de avalúos como: escrituras, certificado registro de la propiedad, planos, permiso de construcción, presupuesto,
cronograma de construcción, flujo de caja, hoja de vida del constructor, contrato, pago impuesto predial, croquis de ubicación, entre otros.
Equipamiento Urbano.- Edificaciones y predios de tipo privado o público que son destinados a servicios de una zona o sector.
Escritura de Propiedad.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes inmuebles.
Especificaciones Técnicas.- Clasificación de elementos constructivos y de acabados según la naturaleza de los conceptos, proporción, unidad, características generales y formas.
Expectativa Económica del Inmueble.- Se define como la creencia que tienen los individuos sobre el valor futuro de las variables económicas de un bien inmueble.
Factor de Comercialización.- Está dado por la relación entre valor de mercado promedio de transacciones (oferta y demanda) y el costo de reposición.
Factor de Homologación.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre
sí.
Hipoteca.- Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario.
Infraestructura Urbana.- Obras que dan el soporte funcional para otorgar bienes y servicios óptimos para el funcionamiento y satisfacción de la comunidad, redes básicas de conducción y distribución, como agua potable,
alcantarillado sanitario, energía eléctrica, etc.
Instalaciones Especiales.- Corresponden a instalaciones electromecánicas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de éste. Ejemplos: Elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas,
equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, calefacción, subestación eléctrica, pararrayos, equipos contra incendio, cisternas, fosas sépticas, plantas de tratamiento, entre otras.
Garantía Hipotecaria.- Los Créditos Hipotecarios que otorgue el BIESS se encontrarán garantizados con una hipoteca abierta y prohibición de enajenar constituidos a su favor sobre el bien inmueble objeto del financiamiento. Los
bienes inmuebles a ser entregados en garantía deberán encontrarse libre de cualquier tipo de servidumbre (salvo las conocidas y autorizadas por el Comité de Crédito del BIESS), limitación de dominio o gravamen, salvo aquel que
se hubiere constituido a favor del BIESS, por el mismo propietario y beneficiario del crédito a otorgar. No se permitirán gravámenes adicionales sobre estos bienes, a excepción de los que debieren constituirse a favor de los
municipios para la ejecución de obras, los mismos que se constituirán como segunda hipoteca.
Inmueble.- Elemento construido que incluye al lote (y que no puede ser desplazado) identificado por la delimitación expuesta en la escritura y de manera física. Se refiere a los bienes raíces o propiedades objeto del crédito.
Lindero.- Línea común que define legalmente el límite entre dos o más inmuebles, o entre un lote y una zona de uso público comunal.
Perito Avaluador Externo.- Profesional calificado por la Superintendencia de Bancos que cuenta con experiencia, práctica y conocimiento en determinar una valoración de un bien inmueble a través de procesos técnicos.
Plusvalía.- Aumento del valor de un inmueble generado por características y situaciones externas al inmueble. Si es negativa, se refiere a la disminución del valor del bien inmueble.
Predio.- Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y colindancias con otros predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado.
Préstamo Hipotecario.- Crédito garantizado con la hipoteca de un bien inmueble.
Primer Uso.- Vivienda nueva o que no ha sido habitada por más de un propietario.
Propietario.- Persona o institución que posee un bien inmueble y cuyo nombre consta como beneficiario en la escritura.
Propiedad Horizontal.- Régimen legal mediante el cual una edificación ha sido dividida en elementos espaciales horizontales cada uno considerado como objeto inmobiliario singular y que comparte con los copropietarios del
conjunto (Edificio o Conjunto Habitacional) otros elementos: espacios, servicios y equipamiento definido como comunal.
Retiro.- Distancia establecida de acuerdo a la zonificación; puede ser frontal, lateral o posterior.
Riesgo.- Contingencia o proximidad de un daño.
Rural.- Área en la cual se desarrollan usos agrícolas principalmente, comprendida dentro de los límites establecidos por la reglamentación de la región.
Servidumbres de Paso.- Es el derecho que cede el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
Servicios Públicos.- Servicios financiados y administrados por entidades oficiales: de gobierno, municipios, consejos provinciales y entidades autónomas.
Socioeconómico.- Capacidad económica y social del sector en el que se encuentra emplazado el bien.
Topografía.- La existencia o no de pendientes y su porcentaje de inclinación en caso de existir.
Urbano.- Área comprendida dentro de los límites establecidos en los reglamentos de la ciudad.
Uso Predominante.- Uso característico de una zona, de tal forma que sea mayoritario respecto al aprovechamiento.
Zonificación.- Se entiende por Zonificación al grupo de normas técnicas arquitectónicas y urbanísticas que se deberán aplicar obligatoriamente en un terreno al momento de edificar sobre él.
Zonas Homogéneas.- Son aquellas áreas urbanas cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes entre sí.

Pag. 9
 EJEMPLOS COMPAR
PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN MERCADO INMOBILIAR

1
DATOS DE LAS OFERTAS

SUPERFICIES 72.00

PRECIO DE OFERTA (anuncio) US$ 20,000.00

PRECIO UNITARIO DE OFERTA ($ USD) 277.78

CORRECCIÓN POR FACTOR FUENTE

CALIFICACIÓN DE FACTOR FUENTE 0.95

PRECIO RAZONADO (FUENTE) 263.89
CORRECCIÓN DE SUPERFICIE (APLICACIÓN D. Guerrero)

COEFICIENTE CORRECCIÓN = C. conocido 0.424

CORRECCIÓN POR SUPERFICIE 246.45

CALIFICACIÓN CON RELACI
FACTORES DE COMPARACIÓN
AVALÚO
ENTORNO INMEDIATO 1.00

ACCESIBILIDAD Y VÍAS COLINDANTES 1.00

UBICACIÓN 1.00

CARACTERISTICAS FORMALES / FORMA / PROPORCION 1.05

CALIFICACIÓN PONDERADA
CON RELACIÓN A LAS PR
OBJETO DE AVALÚO QU
ENTORNO INMEDIATO 0.25

ACCESIBILIDAD Y VÍAS COLINDANTES 0.25

UBICACIÓN 0.25

CARACTERISTICAS FORMALES / FORMA / PROPORCION 0.26

PUNTAJE DE CALIFICACIÓN DE COMPARACIÓN 1.01

PRECIO DE COMPARACIÓN 243.41

PONDERACIÓN DE COMPARABLES 0.350

APORTACIÓN PROPORCIÓN DE VALOR 85.19

NOTA: los PRECIOS corregidos por los factores de homogeneizacion, d
participan en el cálculo, en razón de presentar DISPERSION, pues (se
intervalo comprendido entre el primero y noveno DECILES d

#REF! ≥ X ≥

El resultado de este proceso $ USD 209,54 se plantea para ter

determinada por la Reglamentación Municipal; sin embargo, en el ca
tratadista Dante Guerrero para la subutilización del terreno
edificables - # pisos reales) / # pisos edificables } * { (V
2.3 LINDEROS GENERALES DEL IMUEBLE (según mediciones en sitio)
2.3.1 LINDEROS GENERALES DEL LOTE 1
Dimensiones
Norte : 54,89
Sur : 52,55
Este: 14,30
Oeste: 14,75
Total Superficie : 777.37
2.3.2 LINDEROS GENERALES DEL LOTE 2
Dimensiones
Norte : 57,31

Sur :
54,89
Este: 13.60
Oeste:
14.40
Total Superficie : 800.87

1)
EJEMPLOS COMPARABLES DEL area de lote
RCADO INMOBILIARIO DEL SECTOR objeto de
avalúo
2 3 lote 1
Lote 2
72.00 72.00 87.00 Lote 3
US$ 27,680.00 US$ 23,200.00 Lote 4
384.44 322.22
275.45

0.90 0.90

346.00 290.00
C. avalúo

0.424 0.424 0.454

TABLA DE DANTE GUER
323.14 270.84
FACTOR POR TAMAÑO:
FICACIÓN CON RELACIÓN A TERRENO DE
AVALÚO superficie coeficiente superficie
250 m² 0,50 10.000 m²
1.00 1.00 1.00
300 m² 0,53 15.000 m²
1.00 1.00 1.00 350 m² 0,56 25.000 m²
400 m² 0,60 40.000 m²
1.10 1.00 1.00 500 m² 0,65 60.000 m²
1.000 m² 0,75 9,000 ha
1.05 1.00 1.00
2.000 m² 0,85 13,000 ha
3.500 m² 0,95 18,000 ha
N RELACIÓN A LAS PROPORCIONES DEL
5.000 m² 1,00 24,000 ha
OBJETO DE AVALÚO QUE SUMAN 1,00
7.000 m² 1,10 32,000 ha
0.25 0.25 0.2500 50,000 ha

0.25 0.25 0.2500

0.28 0.25 0.2500

0.26 0.25 0.2500

1.04 1.00 1.00000

311.46 270.84 275.23

0.350 0.300 1.000 174.55

109.01 81.25 275.45
 el costo mas
bajo + ((el costo
mas alto-el costo
omogeneizacion, de los ejemplos 1 y 5 no mas
ERSION, pues (se encuentran fuera del bajo)/numero de
oveno DECILES de la muestra: muestras)

#REF!

plantea para terrenos baldíos aptos para la potencial ocupación

mbargo, en el caso de la casa residencia se aplica la ecuación del
n del terreno = valor del suelo baldío * [ 1 - { (# pisos
cables } * { (VIDA ÚTIL - EDAD REAL ) / VIDA ÚTIL } ]
 con Paula
Dimensiones Limites, Descripción
Sotalín, rumbo
m. con Tomás
setenta y
Sotalín,
con rumbo
Manuel
cuatro cero Iza,
m.
N setenta
rumbo E,S y
cerolicenciado
con
m. cinco cero W,
catorce
Gallardo,treinta
m. W,
rumbo N seis
m² treinta E.
con camino
Dimensiones Limites, Descripción
público, R.
con lote del
m. siguiendo el
Colegio Ernest
trazado del
Hemingway, R.
m. mismo;
con Oswaldo
N dos seis o
Garcés
cuatro R,
delS
con lotecinco
m.
tres
´W; ocho o uno
Colegio Ernest
m. dos ´W;
Hemingway, R
N tres ocho o
m² uno dos ´E.
400
 87
area valor costo/m2 Construccion
72 45000 277.777777778 100
72 68000 384.444444444 72
72 70000 322.222222222 156
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509

ABLA DE DANTE GUERRERO.

FACTOR POR TAMAÑO:

coeficiente superficie coeficiente

0,50 10.000 m² 1,20
0,53 15.000 m² 1,30
0,56 25.000 m² 1,40
0,60 40.000 m² 1,50
0,65 60.000 m² 1,60
0,75 9,000 has. 1,70
0,85 13,000 has. 1,80
0,95 18,000 has. 1,90
1,00 24,000 has. 2,00
1,10 32,000 has. 2,10
50,000 has. 2,20
0.25

0.25

0.25

0.25
 el costo mas alto
+ ((el costo mas
alto-el costo mas
≥ X ≥ bajo)/numero de
muestras)
valor m2 svalor
250 25000 20000
560 40320 27680
300 46800 23200
Err:509 Err:509 Err:509
 COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN ( TALLER AEPA )

COSTO VARIACIÓN COSTOS

COSTOS
INDIRECTOS TOTAL $
PROTOTIPO DIRECTO $ INDIRECTOS $
USD. USD.
USD.
Rango Porcentaje

UNIFAMILIAR
230.14 6.00% 13.81 243.95
Bajo Del 6% al 8%
260.69 8.00% 20.86 281.55
298.53 10.00% 29.85 328.38
Medio bajo Del 10% al 12%
343.65 12.00% 41.24 384.89
396.05 15.00% 59.41 455.46
Medio Del 15% al 18%
455.74 20.00% 91.15 546.89
522.72 20.00% 104.54 627.26
Medio alto Del 20% al 25%
596.98 25.00% 149.25 746.23
678.53 25.00% 169.63 848.16
Alto Del 25% al 30%
767.36 30.00% 230.21 997.57
863.48 30.00% 259.04 1,122.52
Lujo - inteligente Del 30% al 35%
966.88 35.00% 338.41 1,305.29
CUADROS ELABORADOS EN TALLER DE AVALUADORES.

COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN QUITO ( TALLER AEPA )

COSTO VARIACIÓN COSTOS COSTOS
INDIRECTOS TOTAL $
PROTOTIPO DIRECTO $ INDIRECTOS $
USD. USD.
USD. Rango Porcentaje
MULTIFAMILIAR
289.11 7.00% 20.24 309.35
Económico Del 7% al 10%
318.42 10.00% 31.84 350.26
355.98 10.00% 35.60 391.58
Medio bajo Del 10% al 15%
401.79 15.00% 60.27 462.06
455.85 15.00% 68.38 524.23
Medio Del 15% al 25%
518.15 25.00% 129.54 647.69
588.70 25.00% 147.18 735.88
Medio alto Del 25% al 32%
667.50 32.00% 213.60 881.10
754.54 32.00% 241.45 995.99
Alto Del 32% al 35 %
849.84 35.00% 297.44 1,147.28
953.38 35.00% 333.68 1,287.06
Lujo (inteligentes) Del 35% al 40%
1,065.17 40.00% 426.07 1,491.24

EDIFICIO DE OFICINAS
424.32 20.00% 84.86 509.18
Medio Del 20% al 25%
484.32 25.00% 121.08 605.40
551.95 25.00% 137.99 689.94
Medio Alto Del 25% al 30%
627.21 30.00% 188.16 815.37
710.09 30.00% 213.03 923.12
Alto Del 30% al 35%
800.61 35.00% 280.21 1,080.82
898.75 35.00% 314.56 1,213.31
Lujo (Inteligentes) Del 35% al 40%
1,004.53 40.00% 401.81 1,406.34
BODEGAS - GALPONES
 H=3m., Luz=8m. 132.44 5.00% 6.62 139.06
H=6m., Luz=20m. Del 5% al 10% 154.61
143.16 8.00% 11.45
8
Kilos/m2. 178.94 10.00% 17.89 196.83

222.05
Industrial 201.86 10.00% 20.19
Del 12 al 15%
10 Kilos/m2.
315.68
274.50 15.00% 41.18

h=14,00m. 420.65
365.78 15.00% 54.87
Luces=35m. a 40 Del 15 al 20%
m. 459.96
383.30 20.00% 76.66

INVERNADEROS (Vida útil plástico 2 años)

Madera 5.88
Mixtos 6.94
Metálicos 8.25
URBANISMO (por m² del total del terreno)
Redes aéreas 27.46
Redes Subterráneas 36.60
El área neta (vendible) urbanizada constituye una proporción del orden del 65% al 70% con relación al área bruta (total del terreno)
CERRAMIENTOS DE BLOQUE (USD/ml.)
REVOCADO cimentación de piedra, columnas 20cm x 20 cm, c/4,00m., 83.92
ENLUCIDO cadena de amarre 20cm x 20cm, h=2,00m. 102.51

OS ELABORADOS PRIMER TALLER DE AVALUADORES ACTUALIZADO

QUITO - MARZO
FEBRERO2004
2020

ACTUALIZACIÓN:
LIDAD TÉCNICA: ARQ. ROQUE CONTRERAS ARQ. TERNEUS
P. - ING. RAMIRO GONZALO V. ESTUPIÑÁN N.
 PESO DE LOS RUBROS SEGÚN TIPO DE CONSTRUCCIÓN

TIPO DE CONSTRUCCIÓN MEDIO MEDIO

Preliminares 2.90% 100.00% 2.90%
Estructura 37.30% 100.00% 37.30%
Mampostería 14.30% 100.00% 14.30%
Instalaciones sanitarias empotradas 1.70% 100.00% 1.70%
Instalaciones eléctricas empotradas 1.20% 100.00% 1.20%
Instalaciones de agua potable 1.30% 100.00% 1.30%
Contrapisos 2.10% 100.00% 2.10%
Masillado de pisos e impermeabilizados 0.60% 100.00% 0.60%
Enlucidos, estucados, pintura 6.30% 100.00% 6.30%
Recubrimiento de paredes 6.00% 100.00% 6.00%
Cielo Raso 0.90% 0.00% 0.90%
Ventanas y vidrios 4.30% 100.00% 4.30%
Recubrimiento de pisos 8.20% 100.00% 8.20%
Puertas con cerraduras 3.40% 100.00% 3.40%
Sanitarios y grifería 4.30% 100.00% 4.30%
Clóset 2.30% 100.00% 2.30%
Muebles empotrados 2.30% 0.00% 2.30%
Placas eléctricas y luminarias 0.60% 100.00% 0.60%
TOTAL 100.00% 96.80% 100.00%

porcentaje ponderado
mantiene 50.31%
cambia 49.69%
7 20
3 120
17.5 13.5
153.5 21.93

7 20
3 120
17.5 13.5
35 8
35 7
1 350
518.5 74.07
 FACTOR FUENTE
Factor Fortaleza del dato
Si se trata de adquisición efectuada y se tienen los documentos de
1
respaldo para su comprobación
0.95 Oferta sin posibilidad de negociación

Si es oferta con posibilidad de negociación (factor establecido luego

0.9
de la simulación de negociación correspondiente).

0.85 Si es oferta excedida sobre el valor normal (hasta en un 10%)

Si es oferta con notoria especulación (esperanza sin fundamento de

0.75
obtener precios altos > 10%)
 MEDIO ECONÓMICO MEDIO MEDIO - ALTO
50.00% 2.90% 100.00% 2.30% 100.00% 2.00% 0.00%
50.00% 37.30% 100.00% 29.50% 100.00% 26.00% 0.00%
30.00% 14.30% 100.00% 11.35% 100.00% 10.00% 0.00%
50.00% 1.70% 100.00% 1.40% 100.00% 1.20% 0.00%
50.00% 1.20% 100.00% 0.90% 100.00% 0.80% 0.00%
50.00% 1.30% 100.00% 1.60% 100.00% 1.80% 0.00%
50.00% 2.10% 100.00% 2.70% 100.00% 3.00% 0.00%
50.00% 0.60% 100.00% 0.80% 100.00% 0.90% 0.00%
50.00% 6.30% 0.00% 5.50% 100.00% 6.00% 0.00%
50.00% 6.00% 0.00% 7.60% 100.00% 8.40% 0.00%
0.90% 0.00% 1.10% 100.00% 1.20% 0.00%
100.00% 4.30% 100.00% 5.50% 100.00% 6.00% 0.00%
50.00% 8.20% 0.00% 10.55% 100.00% 11.70% 0.00%
100.00% 3.40% 100.00% 4.40% 100.00% 4.80% 0.00%
50.00% 4.30% 100.00% 5.50% 100.00% 6.00% 0.00%
50.00% 2.30% 100.00% 5.50% 100.00% 6.00% 0.00%
0.00% 2.30% 100.00% 3.00% 100.00% 3.30% 0.00%
100.00% 0.60% 100.00% 0.80% 100.00% 0.90% 0.00%
49.69% 100.00% 78.60% 100.00% 100.00% 100.00% 0.00%

porcentaje ponderado porcentaje poderada

30 años 15.1 años
0 años 0.0 años
15.1 años

0.2960
 DE LUJO
1.80% 0.00%
22.70% 0.00%
8.70% 0.00%
1.10% 0.00%
0.70% 0.00%
2.00% 0.00%
3.30% 0.00%
1.00% 0.00%
6.50% 0.00%
9.00% 0.00%
1.30% 0.00%
6.50% 0.00%
12.60% 0.00%
5.20% 0.00%
6.50% 0.00%
6.50% 0.00%
3.60% 0.00%
1.00% 0.00%
100.00% 0.00%
 EQUIVALENCIAS
TIPO 1 OPTIMO NUEVO, SIN REPARACIONES SIN RASTROS DE USO
TIPO 1,5 MUY BUENO NUEVO, SIN REPARACIONES CON RASTROS DE USO
TIPO 2 BUENO USADO CON ELEMENTOS CON SIGNOS DE DETERIORO
TIPO 2,5 MEDIO USADO CON ELEMENTOS DETERIORADOS
TIPO 3 REGULAR USADO O NUEVO REQUIERE REPARACIONES ELEMENTALES - DEL 10%
TIPO 3,5 DEFICIENTE USADO CON REQUERIMIENTO DE REPARACIONES ENTRE EL 10% Y EL 50%
TIPO 4 MALO USADO O NUEVO REQUIERE REPARACIONES DE + DEL 50%
TIPO 4,5 MUY MALO USADO REQUIERE INTERVENCIÓN TOTAL
TIPO 5 SIN VALOR INMINENTE DERROCAMIENTO

TABLAS DE FITTO Y CORVINI

0.00% 0.032% 2.52% 8.09% 18.10% 32.20% 52.60% 72.20%
1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50
VIDA ÚTIL % EDAD OPTIMOMUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO

100 0 0.00 0.05 2.50 8.05 18.10 33.20 51.60 75.10

60 1 0.50 0.55 3.01 8.55 18.51 33.54 52.84 75.32
50 2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.94 33.89 53.09 75.45
40 3 1.54 1.57 4.03 9.51 19.37 34.23 53.34 75.58
30 4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.59 53.59 75.71
5 2.62 2.65 5.08 10.50 20.25 34.95 53.94 75.85
6 3.10 3.21 5.62 11.01 20.70 35.32 54.11 75.99
7 3.74 3.77 6.17 11.53 21.17 35.70 54.38 76.13
8 4.32 4.35 6.73 12.06 21.64 36.09 54.65 76.27
9 4.90 4.93 7.30 12.60 22.12 36.43 54.93 76.41
10 5.50 5.53 7.88 13.15 22.60 36.87 55.21 76.56
11 6.10 6.13 8.47 13.70 23.10 37.27 55.49 76.71
12 6.72 6.75 9.07 14.27 23.61 37.68 55.78 76.86
13 7.34 7.37 9.88 14.84 24.12 38.10 56.08 77.02
14 7.99 8.00 10.30 15.42 24.53 38.52 56.38 77.18
15 8.62 8.65 10.93 16.02 25.16 38.95 56.69 77.34
16 9.29 9.30 11.57 16.62 25.70 39.39 57.00 77.50
17 9.94 9.97 12.22 17.23 26.25 39.84 57.31 77.66
18 10.62 ### 12.87 17.85 26.80 40.29 57.63 77.83
19 11.30 ### 13.54 18.48 27.36 40.75 57.96 78.00
20 12.00 ### 14.22 19.12 27.93 41.22 58.29 78.17
21 12.01 ### 14.91 19.77 28.51 41.69 58.62 78.35
22 13.42 ### 15.60 20.42 21.09 42.16 58.96 78.53
23 14.14 ### 16.31 21.09 29.68 42.85 59.30 78.71
24 14.92 ### 17.03 21.77 30.28 43.14 59.85 78.89
25 15.62 ### 17.75 22.45 30.89 43.64 60.00 79.07
26 16.33 ### 18.49 23.14 31.51 44.14 60.36 79.26
27 17.14 ### 19.23 23.85 32.14 44.65 60.72 79.45
28 17.92 ### 19.99 24.56 32.78 45.17 61.09 79.64
29 18.70 ### 20.75 25.28 33.42 45.69 61.46 79.84
30 19.50 ### 21.53 26.01 34.07 46.22 61.84 80.04
31 20.30 ### 22.31 26.75 34.73 46.76 62.22 80.24
32 21.12 ### 23.11 27.50 35.40 47.31 62.61 80.44
33 21.94 ### 23.90 28.26 36.07 47.86 63.00 80.64
34 22.78 ### 24.73 29.03 36.76 48.42 63.40 80.85
35 23.62 ### 25.55 29.80 37.45 48.98 63.80 81.06
36 24.48 ### 26.38 30.59 38.15 49.55 64.20 81.27
37 25.34 ### 27.23 31.38 38.86 50.13 64.61 81.48
38 26.22 ### 28.08 32.19 39.57 50.71 65.03 81.70
39 27.10 ### 28.94 33.00 40.30 51.30 65.45 81.92
40 28.00 ### 29.81 33.82 41.03 51.90 65.87 82.14
41 28.90 ### 30.70 34.66 41.77 52.51 66.30 82.37
42 29.87 ### 31.59 35.50 42.52 53.12 66.73 82.60
43 30.74 ### 32.49 36.35 43.28 53.74 67.17 82.83
44 31.68 ### 33.40 37.21 44.05 54.36 67.61 83.06
45 32.62 ### 34.32 38.08 44.82 54.99 68.06 83.29
46 33.58 ### 35.25 38.95 45.60 55.63 68.51 83.53
47 34.54 ### 36.19 39.84 46.39 56.23 68.97 83.77
48 35.52 ### 37.14 40.74 47.19 56.93 69.43 84.01
49 36.50 ### 38.10 41.64 48.00 57.59 69.90 84.25
50 37.50 ### 39.07 42.56 48.81 58.25 70.37 84.50
51 38.50 ### 40.05 43.48 49.63 58.92 70.85 84.75
52 39.52 ### 41.04 44.41 50.46 59.60 71.33 85.00
53 40.54 ### 42.04 45.35 51.30 60.28 71.82 85.25
54 41.58 ### 43.05 46.30 52.15 60.97 72.31 85.51
55 42.62 ### 44.07 47.26 53.01 61.67 72.80 85.77
56 43.68 ### 45.10 48.24 53.87 62.39 73.30 86.03
57 44.74 ### 46.14 49.22 54.74 63.09 73.81 86.29
58 45.82 ### 47.19 50.20 55.62 63.81 74.32 86.56
59 46.90 ### 48.25 51.20 56.51 64.53 74.83 86.83
60 48.00 ### 49.32 52.20 57.41 65.26 75.35 87.10
61 49.10 ### 50.39 53.22 58.32 66.00 75.87 87.38
62 50.22 ### 51.47 54.25 59.23 66.75 76.40 87.69
63 51.34 ### 52.57 55.28 60.15 67.50 76.94 87.93
64 52.48 ### 53.68 56.32 61.08 68.26 77.48 82.22
65 53.62 ### 54.80 57.38 62.02 69.02 78.02 88.50
66 54.78 ### 55.93 58.44 62.96 69.79 78.57 88.79
67 55.94 ### 57.06 59.51 63.92 70.57 79.12 89.08
68 57.12 ### 58.20 60.59 64.88 71.36 79.63 89.37
69 58.30 ### 59.36 61.68 65.05 72.15 80.24 89.66
70 59.50 ### 60.52 62.78 66.83 72.95 80.80 89.96
71 60.70 ### 61.70 63.88 67.82 73.75 81.37 90.26
72 62.92 ### 62.88 65.00 68.81 74.56 81.95 90.56
73 63.14 ### 64.08 66.13 69.81 75.38 82.53 90.85
74 64.38 ### 65.28 67.24 70.83 76.21 83.12 91.17
75 65.62 ### 66.49 68.40 71.85 77.04 83.71 91.47
76 66.88 ### 67.71 69.56 72.87 77.88 84.30 91.78
77 68.14 ### 68.95 70.72 73.91 78.72 84.90 92.10
78 69.42 ### 70.19 71.89 74.95 79.57 85.50 92.42
79 70.70 ### 71.44 73.07 76.01 80.43 86.11 92.74
80 72.00 ### 72.71 74.27 77.07 81.30 86.73 93.00
81 73.30 ### 73.98 75.47 78.14 82.17 87.35 93.38
82 74.62 ### 75.26 76.07 79.21 83.05 87.97 93.70
83 75.94 ### 76.56 77.89 80.30 83.93 88.60 94.03
84 77.48 ### 77.85 79.12 81.39 84.83 89.23 94.36
85 78.62 ### 79.16 80.35 82.49 85.72 89.87 94.70
 86 79.98 ### 80.48 81.60 83.60 86.63 90.51 95.04
87 81.34 ### 81.82 82.85 84.72 87.54 91.16 95.38
88 82.72 ### 83.16 84.12 85.85 83.46 91.81 95.72
89 84.10 ### 84.51 85.39 86.93 89.38 92.47 96.05
90 85.50 ### 85.87 86.67 88.12 90.31 93.13 96.40
91 86.90 ### 87.23 87.96 89.27 91.25 93.79 96.75
92 88.32 ### 88.61 89.26 90.43 92.20 94.46 97.10
93 89.74 ### 90.00 90.57 91.57 93.15 95.14 97.45
94 91.18 ### 91.40 91.89 92.77 94.11 95.82 97.01
95 92.62 ### 92.81 93.22 93.96 95.07 96.50 98.17
96 94.08 ### 94.93 94.56 95.15 96.04 97.19 98.53
97 95.54 ### 95.66 95.61 96.35 97.02 97.89 98.89
98 97.02 ### 97.10 97.26 97.56 98.01 98.59 98.26
99 98.50 ### 98.54 99.63 98.87 99.00 99.29 99.63
100 ### ### 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50
 cuadro síntesis de aplicación
EDAD: 15
DATOS VIDA UTIL: 60
ESTADO: 1.5
EDAD / VIDA UTIL: 25.00
RESULTADOS
FACTOR (%) 15.65 8.65
Porcentaje de conservación y mantenimiento 84.35% 91.35
Elaborado por: Ing. Diego Cevallos para AEPA

cuadro síntesis de aplicación

EDAD: 15
DATOS VIDA UTIL: 50
ESTADO: 2
EDAD / VIDA UTIL: 30.00
RESULTADOS
FACTOR (%) 21.53
Porcentaje de conservación y mantenimiento 78.47%
Elaborado por: Ing. Diego Cevallos para AEPA

100.00%
5.00 TABLAS DE ROSS & HEIDECKE
SIN VALOR 0.00% 0.032% ### 8.09% ### 32.20% 52.60% 72.20% 100.00%
100.00 1.00 1.50 2.00 2.50 ### 3.50 4.00 4.50 5.00
100.00 % EDAD ALFA OPTIMO MUY BUENO
BUENO
INTERMEDIO
REGULAR
DEFICIENTE MALO MUY MALO SIN VALOR

100.00 0 - - ### ### ### ### 0.3220 0.5260 0.7220 ###

100.00 1 ### 0.0051 ### ### ### ### 0.3254 0.5284 0.7234 ###
100.00 2 ### 0.0102 ### ### ### ### 0.3289 0.5308 0.7248 ###
100.00 3 ### 0.0155 ### ### ### ### 0.3325 0.5333 0.7263 ###
100.00 4 ### 0.0208 ### ### ### ### 0.3361 0.5359 0.7278 ###
100.00 5 ### 0.0263 ### ### ### ### 0.3398 0.5384 0.7293 ###
100.00 6 ### 0.0318 ### ### ### ### 0.3436 0.5411 0.7308 ###
100.00 7 ### 0.0375 ### ### ### ### 0.3474 0.5438 0.7324 ###
100.00 8 ### 0.0432 ### ### ### ### 0.3513 0.5465 0.7340 ###
100.00 9 ### 0.0491 ### ### ### ### 0.3553 0.5492 0.7356 ###
100.00 10 ### 0.0550 ### ### ### ### 0.3593 0.5521 0.7373 ###
100.00 11 ### 0.0611 ### ### ### ### 0.3634 0.5549 0.7390 ###
100.00 12 ### 0.0672 ### ### ### ### 0.3676 0.5579 0.7407 ###
100.00 13 ### 0.0735 ### ### ### ### 0.3718 0.5608 0.7424 ###
100.00 14 ### 0.0798 ### ### ### ### 0.3761 0.5638 0.7442 ###
100.00 15 ### 0.0863 ### ### ### ### 0.3805 0.5669 0.7460 ###
100.00 16 ### 0.0928 ### ### ### ### 0.3849 0.5700 0.7478 ###
100.00 17 ### 0.0995 ### ### ### ### 0.3894 0.5731 0.7496 ###
100.00 18 ### 0.1062 ### ### ### ### 0.3940 0.5763 0.7515 ###
100.00 19 ### 0.1131 ### ### ### ### 0.3986 0.5796 0.7534 ###
100.00 20 ### 0.1200 ### ### ### ### 0.4034 0.5829 0.7554 ###
100.00 21 ### 0.1271 ### ### ### ### 0.4081 0.5862 0.7573 ###
100.00 22 ### 0.1342 ### ### ### ### 0.4130 0.5896 0.7593 ###
100.00 23 ### 0.1415 ### ### ### ### 0.4179 0.5930 0.7613 ###
100.00 24 ### 0.1488 ### ### ### ### 0.4229 0.5965 0.7634 ###
100.00 25 ### 0.1563 ### ### ### ### 0.4279 0.6001 0.7654 ###
100.00 26 ### 0.1638 ### ### ### ### 0.4331 0.6036 0.7675 ###
100.00 27 ### 0.1715 ### ### ### ### 0.4382 0.6073 0.7697 ###
100.00 28 ### 0.1792 ### ### ### ### 0.4435 0.6109 0.7718 ###
100.00 29 ### 0.1871 ### ### ### ### 0.4488 0.6147 0.7740 ###
100.00 30 ### 0.1950 ### ### ### ### 0.4542 0.6184 0.7762 ###
100.00 31 ### 0.2031 ### ### ### ### 0.4597 0.6222 0.7784 ###
100.00 32 ### 0.2112 ### ### ### ### 0.4652 0.6261 0.7807 ###
100.00 33 ### 0.2195 ### ### ### ### 0.4708 0.6300 0.7830 ###
100.00 34 ### 0.2278 ### ### ### ### 0.4764 0.6340 0.7853 ###
100.00 35 ### 0.2363 ### ### ### ### 0.4822 0.6380 0.7877 ###
100.00 36 ### 0.2448 ### ### ### ### 0.4880 0.6420 0.7901 ###
100.00 37 ### 0.2535 ### ### ### ### 0.4938 0.6461 0.7925 ###
100.00 38 ### 0.2622 ### ### ### ### 0.4998 0.6503 0.7949 ###
100.00 39 ### 0.2711 ### ### ### ### 0.5058 0.6545 0.7974 ###
100.00 40 ### 0.2800 ### ### ### ### 0.5118 0.6587 0.7998 ###
100.00 41 ### 0.2891 ### ### ### ### 0.5180 0.6630 0.8024 ###
100.00 42 ### 0.2982 ### ### ### ### 0.5242 0.6673 0.8049 ###
100.00 43 ### 0.3075 ### ### ### ### 0.5305 0.6717 0.8075 ###
100.00 44 ### 0.3168 ### ### ### ### 0.5368 0.6762 0.8101 ###
100.00 45 ### 0.3263 ### ### ### ### 0.5432 0.6806 0.8127 ###
100.00 46 ### 0.3358 ### ### ### ### 0.5497 0.6852 0.8154 ###
100.00 47 ### 0.3455 ### ### ### ### 0.5562 0.6897 0.8180 ###
100.00 48 ### 0.3552 ### ### ### ### 0.5628 0.6944 0.8207 ###
100.00 49 ### 0.3651 ### ### ### ### 0.5695 0.6990 0.8235 ###
100.00 50 ### 0.3750 ### ### ### ### 0.5763 0.7038 0.8263 ###
100.00 51 ### 0.3851 ### ### ### ### 0.5831 0.7085 0.8290 ###
100.00 52 ### 0.3952 ### ### ### ### 0.5899 0.7133 0.8319 ###
100.00 53 ### 0.4055 ### ### ### ### 0.5969 0.7182 0.8347 ###
100.00 54 ### 0.4158 ### ### ### ### 0.6039 0.7231 0.8376 ###
100.00 55 ### 0.4263 ### ### ### ### 0.6110 0.7280 0.8405 ###
100.00 56 ### 0.4368 ### ### ### ### 0.6182 0.7330 0.8434 ###
100.00 57 ### 0.4475 ### ### ### ### 0.6254 0.7381 0.8464 ###
100.00 58 ### 0.4582 ### ### ### ### 0.6327 0.7432 0.8494 ###
100.00 59 ### 0.4691 ### ### ### ### 0.6400 0.7483 0.8524 ###
100.00 60 ### 0.4800 ### ### ### ### 0.6474 0.7535 0.8554 ###
100.00 61 ### 0.4911 ### ### ### ### 0.6549 0.7588 0.8585 ###
100.00 62 ### 0.5022 ### ### ### ### 0.6625 0.7640 0.8616 ###
100.00 63 ### 0.5135 ### ### ### ### 0.6701 0.7694 0.8647 ###
100.00 64 ### 0.5248 ### ### ### ### 0.6778 0.7748 0.8679 ###
100.00 65 ### 0.5363 ### ### ### ### 0.6856 0.7802 0.8711 ###
100.00 66 ### 0.5478 ### ### ### ### 0.6934 0.7857 0.8743 ###
100.00 67 ### 0.5595 ### ### ### ### 0.7013 0.7912 0.8775 ###
100.00 68 ### 0.5712 ### ### ### ### 0.7093 0.7967 0.8808 ###
100.00 69 ### 0.5831 ### ### ### ### 0.7173 0.8024 0.8841 ###
100.00 70 ### 0.5950 ### ### ### ### 0.7254 0.8080 0.8874 ###
100.00 71 ### 0.6071 ### ### ### ### 0.7336 0.8137 0.8908 ###
100.00 72 ### 0.6192 ### ### ### ### 0.7418 0.8195 0.8941 ###
100.00 73 ### 0.6315 ### ### ### ### 0.7501 0.8253 0.8975 ###
100.00 74 ### 0.6438 ### ### ### ### 0.7585 0.8312 0.9010 ###
100.00 75 ### 0.6563 ### ### ### ### 0.7669 0.8371 0.9044 ###
100.00 76 ### 0.6688 ### ### ### ### 0.7754 0.8430 0.9079 ###
100.00 77 ### 0.6815 ### ### ### ### 0.7840 0.8490 0.9114 ###
100.00 78 ### 0.6942 ### ### ### ### 0.7927 0.8551 0.9150 ###
100.00 79 ### 0.7071 ### ### ### ### 0.8014 0.8611 0.9186 ###
100.00 80 ### 0.7200 ### ### ### ### 0.8102 0.8673 0.9222 ###
100.00 81 ### 0.7331 ### ### ### ### 0.8190 0.8735 0.9258 ###
100.00 82 ### 0.7462 ### ### ### ### 0.8279 0.8797 0.9294 ###
100.00 83 ### 0.7595 ### ### ### ### 0.8369 0.8860 0.9331 ###
100.00 84 ### 0.7728 ### ### ### ### 0.8460 0.8923 0.9368 ###
100.00 85 ### 0.7863 ### ### ### ### 0.8551 0.8987 0.9406 ###
100.00 86 ### 0.7998 ### ### ### ### 0.8643 0.9051 0.9443 ###
100.00 87 ### 0.8135 ### ### ### ### 0.8735 0.9116 0.9481 ###
100.00 88 ### 0.8272 ### ### ### ### 0.8828 0.9181 0.9520 ###
100.00 89 ### 0.8411 ### ### ### ### 0.8922 0.9247 0.9558 ###
100.00 90 ### 0.8550 ### ### ### ### 0.9017 0.9313 0.9597 ###
100.00 91 ### 0.8691 ### ### ### ### 0.9112 0.9379 0.9636 ###
100.00 92 ### 0.8832 ### ### ### ### 0.9208 0.9446 0.9675 ###
100.00 93 ### 0.8975 ### ### ### ### 0.9305 0.9514 0.9715 ###
100.00 94 ### 0.9118 ### ### ### ### 0.9402 0.9582 0.9755 ###
100.00 95 ### 0.9263 ### ### ### ### 0.9500 0.9650 0.9795 ###
100.00 96 ### 0.9408 ### ### ### ### 0.9599 0.9719 0.9835 ###
100.00 97 ### 0.9555 ### ### ### ### 0.9698 0.9789 0.9876 ###
100.00 98
99 ###
### 0.9702
0.9851 ###
### ###
### ###
### ###
### 0.9798
0.9899 0.9859
0.9929 0.9917
0.9958 ###
###
5.00 100 ### 1.0000 ### ### ### ### 1.0000 1.0000 1.0000 ###

1.00 1.50 2.00 2.50 ### 3.50 4.00 4.50 5.00

SIN VALOR
BIENES INMUEBLES CONSTRUIDOS TERRENOS VACÍOS o CON PROCESOS CONSTR
a RANGO VALOR COMERCIAL CALIFICACION a
a) $0 a $100000 1.00
b) $100000,01 a $200000 0.95
c) $200000,01 a $300000 0.90
d) $300000,01 a $400000 0.85
e) $400000,01 a $500000 0.80
f) $500000,01 a $1000000 0.75
Calificación Rango Comercial 1.00
b RANGO EDAD CALIFICACION b

a) 0 a 10 años 1.00
b) 10 a 20 años 0.98
c) 20 a 30 años 0.96
d) 30 a 40 años 0.94
e) 40 a 50 años 0.92
f) 50 a 60 años 0.90 c
g) 70 a 80 años 0.88
Calificación Rango Edad 1.00
c RANGO FACTIBILIDAD COMERCIAL CALIFICACION

a) 0 meses a 3 meses / Inmediata 1.00

b) 3 meses a 6 meses / Mediata 0.90
c) 6 meses a 9 meses / Largo Plazo 0.80
d) 9 meses a 12 meses / Incierto 0.70
Calificación Factibilidad Comercial 0.80
d RANGO ÁREA ÚTIL CALIFICACION

a) 30 m² a 60 m² 1.00 PORCENTAJE DE REALIZACIÓN

b) 60,01 m² a 120 m² 0.98
c) 120,01 m² a 150 m² 0.96
d) 150,01 m² a 200 m² 0.94
e) 200,01 m² a 300 m² 0.92
f) 300,01 m² a 500 m² 0.90
Calificación Rango Área Útil 0.98

Factor para Porcentaje de Realización 0.94

PORCENTAJE DE REALIZACIÓN 7%

NOTA: Este cálculo se realiza para los productos de

Vivienda Terminada, Compra de Otros Bienes (Locales
Comerciales / Consultorios), Vivienda Hipotecada,
Sustitución Hipoteca y Ampliación - Remodelación.
RRENOS VACÍOS o CON PROCESOS CONSTRUCTIVOS
RANGO VALOR COMERCIAL CALIFICACION
a) $0 a $100000 1.00
b) $100000,01 a $200000 0.95
c) $200000,01 a $300000 0.90
d) $300000,01 a $400000 0.85
e) $400000,01 a $500000 0.80
f) $500000,01 a $1000000 0.75
Calificación Rango Comercial 1.00
RANGO FACTIBILIDAD COMERCIAL CALIFICACION

a) 0 meses a 3 meses / Inmediata 1.00

b) 3 meses a 6 meses / Mediata 0.90
c) 6 meses a 9 meses / Largo Plazo 0.80
d) 9 meses a 12 meses / Incierto 0.70
Calificación Factibilidad Comercial 1.00
RANGO ÁREA LOTE CALIFICACION
a) 50 m² a 300 m² 1.00
c) 300,01 m² a 500m² 0.98

d) 500,01 m² a 1000 m² 0.96

e) 1000,01 m² a 3000 m² 0.94

f) 3000,01 m² a 5000 m² 0.92
f) 5000,01 m² a 10000 m² 0.90
Calificación Rango Área de Lote 1.00

Factor para Porcentaje de Realización 1.00

PORCENTAJE DE REALIZACIÓN 3%
NOTA: Este cálculo se realiza para los productos de Compra
de Terreno, Terreno - Construcción, Construir y Avance de
Obra.
 ESTA HOJA NO SE IMPRIME EN EL INFORME PDF
Para Viviendas Individuales
Ejemplo 1 Superficie Porcentaje
ÁREA ESCRITURAS: 87.00m² 100.00%
ÁREA VERIFICADA EN SITIO: 87.00m² 100.00%
ÁREA ADICIONAL DEL LOTE: 0.00m² 0.00%

Texto: La diferencia de área de terreno entre lo indicado en escrituras y lo

verificado en sitio es del +20,00%, siendo una superficie adicional equivalente
a 50,00m²

Para Viviendas Individuales

Ejemplo 2 Superficie Porcentaje
ÁREA ESCRITURAS: 87.00m² 100.00%
ÁREA VERIFICADA EN SITIO: 87.00m² 100.00%
ÁREA ADICIONAL DEL LOTE: 0.00m² 0.00%

Texto: La diferencia de área de terreno entre lo indicado en escrituras y lo

verificado en sitio es del -12,50%, siendo una superficie inferior equivalente a -
40,00m²
 PROPUESTA PARA CÁLCULO DEL VALOR PUNTUAL DEL SUELO
MATRIZ DE COMPARACIONES PAREADAS Y VECTOR PROPIO DE CONCEPTOS
DE INCIDENCIA EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO (MATRIZ AHP)
CARACTERISTICA
ACCESIBILIDAD
ENTORNO S FORMALES / VECTOR
Y VÍAS UBICACIÓN
INMEDIATO FORMA / PROPIO
COLINDANTES
PROPORCION

ENTORNO INMEDIATO 1 1 1 1 0.2500

ACCESIBILIDAD Y
VÍAS COLINDANTES 1 1 1 1 0.2500

UBICACIÓN 1 1/2 1 1 0.2500

CARACTERISTICAS
FORMALES / FORMA / 1 1 1 1 0.2500
PROPORCION

CR : 0.00% < 9.00% 1.0000

ENTORNO INMEDIATO ( eyu )

máxima aplicable / usos comerciales 1.25
máxima aplicable / usos múltiples 1.15
máxima aplicable / usos residenciales 1.00 1.00
aplicable / usos deteriorados 0.90
no aplicable / usos deteriorados 0.80
ACCESIBILIDAD Y VÍAS COLINDANTES ( ayvi )
colindancia directa a vías arteriales 1.20
conexión indirecta a vías arteriales 1.15
conexión directa a vías colectoras o expresas 1.10
conexión in directa a vías locales 1.00
1.00
conexión indirecta a vías arteriales o locales 0.90
conexión indirecta a vías expresas o semiexpresas 0.80
UBICACIÓN ( vfp )
consolidado afín, focos de plusvalía / equipado 1.15
consolidado, focos de plusvalía / equipado 1.10
consolidado, focos de plusvalía / equipado 1.00 1.00
consolidado, no focos de plusvalía / equipado 0.90
consolidado, no focos de plusvalía / no equipado 0.80

CARACTERISTICAS FORMALES / FORMA / PROPORCION (cter)

forma regular (edificación máxima), esquinero 1.10
forma regular (edifición máxima), medianero 1.00
forma irregular (edifición máxima), esquinero 0.95 1.00
forma irregular (edifición máxima), medianero 0.90
forma regular o irregular (edifición no aplicable) 0.85

COEFICIENTE DE VALOR DEL SUELO : 1.000

 Valor unitario plano AEPA : 510.00
Valor unitario terreno PUNTUAL : 510.00
ABLA DE EQUIVALENCIAS EN LA COMPARACIÓN DE CONCEPTOS

Escala numérica Escala verbal Explicación

Los dos conceptos son tomados con

1 Igual importancia
igual importancia e intensidad

Leve importancia de un concepto sobre Uno de los conceptos presenta discutible

3 otro supremacía sobre el otro

Mayor importancia de un concepto sobre Uno de los conceptos presenta

5 otro indiscutible supremacía sobre el otro

Enorme importancia de un concepto sobre La supremacía de un concepto

7 otro evidencia la debilidad del otro

Extrema importancia de un concepto La presencia de un concepto determina

9 sobre otro. la nulidad del otro

2, 4, 6 y 8 Valores intermedios entre los anteriores, cuando es necesario matizar

Si el CONCEPTO A es de MAYOR IMPORTANCIA frente al CONCEPTO B las

Forma de notaciones serían las siguientes:
aplicación Concepto A frente a Concepto B : 5 / 1
Concepto B frente a Concepto A : 1 / 5
Numerador

Denominador
DATOS

CANON MENSUAL DE ARRIENDO por m² : (VU) $ 4.17

SUPERFICIE DE LA UNIDAD A ARRENDARSE : (S) $ 72.00

CANON MENSUAL DE ARRIENDO : (m) $ 300.00

INGRESOS TOTAL ANUAL (ARRIENDO) : (I) $ 3,600.00

GASTOS (mp) + (ip) + (da) : (G) $ 1,110.00

UTILIDAD (INGRESOS - GASTOS) : (B) $ 2,490.00

INFLACIÓN PARA CRECIMIENTO FLUJO : (i) 0.70%

TASA DE ACTUALIZACIÓN INGRESOS : (R) 6.29%

VALOR
VALOR PRESENTE
N° años INGRESOS NETOS PRESENTE
INGRESOS
INGRESOS
1 $ 2,490.00 $ 2,342.67 $ 2,342.67
2 $ 2,507.43 $ 2,219.48 $ 4,562.15
3 $ 2,524.98 $ 2,102.77 $ 6,664.92
4 $ 2,542.66 $ 1,992.20 $ 8,657.12
5 $ 2,560.46 $ 1,887.44 $ 10,544.56
6 $ 2,578.38 $ 1,788.19 $ 12,332.76
7 $ 2,596.43 $ 1,694.16 $ 14,026.92
8 $ 2,614.60 $ 1,605.08 $ 15,632.00
9 $ 2,632.90 $ 1,520.68 $ 17,152.68
10 $ 2,651.33 $ 1,440.71 $ 18,593.39
11 $ 2,669.89 $ 1,364.96 $ 19,958.35
12 $ 2,688.58 $ 1,293.18 $ 21,251.53
13 $ 2,707.40 $ 1,225.18 $ 22,476.71
14 $ 2,726.36 $ 1,160.76 $ 23,637.47
15 $ 2,745.44 $ 1,099.72 $ 24,737.18
16 $ 2,764.66 $ 1,041.89 $ 25,779.08
17 $ 2,784.01 $ 987.10 $ 26,766.18
18 $ 2,803.50 $ 935.20 $ 27,701.38
19 $ 2,823.12 $ 886.02 $ 28,587.40
20 $ 2,842.88 $ 839.43 $ 29,426.84
21 $ 2,862.79 $ 795.29 $ 30,222.13
22 $ 2,882.82 $ 753.47 $ 30,975.60
23 $ 2,903.00 $ 713.85 $ 31,689.45
24 $ 2,923.33 $ 676.31 $ 32,365.77
25 $ 2,943.79 $ 640.75 $ 33,006.52
26 $ 2,964.40 $ 607.06 $ 33,613.58
27 $ 2,985.15 $ 575.14 $ 34,188.71
28 $ 3,006.04 $ 544.89 $ 34,733.61
29 $ 3,027.08 $ 516.24 $ 35,249.85
30 $ 3,048.27 $ 489.10 $ 35,738.94

CUADRO RESUMEN DEL CÁ

VALOR DEL INMUEBLE de los flujos de fondos de su vida residual (traido a

VALOR RESIDUAL (valor del terreno después de 60 años traido a

VALOR DEL INMUEBLE POR CAPITALIZACIÓN D

 COLOCAR DATOS DEL BIEN
area valor
TERRENO 87 275.454067
$ 4.17 COSTO EDIFICACION 72 342.93336

$ 72.00

$ 300.00

$ 3,600.00 Mantenimiento (mp) : $ 400.00

$ 1,110.00 30.83% (Entre el 15 al 20%) Impuesto predial anual (ip) : $ 50.00

$ 2,490.00 Costo de desarriendo (da) : $ 660.00

0.70% $ 1,110.00
Jul-19
6.29% EDAD RESIDUAL DEL INMUEBLE : 30

INGRESOS VALOR PRESENTE

N° años VALOR PRESENTE INGRESOS
NETOS INGRESOS

31 $ 3,069.61 $ 463.38 $ 36,202.32

32 $ 3,091.10 $ 439.01 $ 36,641.33
33 $ 3,112.74 $ 415.93 $ 37,057.26
34 $ 3,134.53 $ 394.05 $ 37,451.31
35 $ 3,156.47 $ 373.33 $ 37,824.65
36 $ 3,178.56 $ 353.70 $ 38,178.35
37 $ 3,200.81 $ 335.10 $ 38,513.45
38 $ 3,223.22 $ 317.48 $ 38,830.94
39 $ 3,245.78 $ 300.79 $ 39,131.72
40 $ 3,268.50 $ 284.97 $ 39,416.69
41 $ 3,291.38 $ 269.99 $ 39,686.68
42 $ 3,314.42 $ 255.79 $ 39,942.47
43 $ 3,337.62 $ 242.34 $ 40,184.81
44 $ 3,360.99 $ 229.60 $ 40,414.41
45 $ 3,384.51 $ 217.52 $ 40,631.93
46 $ 3,408.20 $ 206.08 $ 40,838.01
47 $ 3,432.06 $ 195.25 $ 41,033.26
48 $ 3,456.09 $ 184.98 $ 41,218.24
49 $ 3,480.28 $ 175.25 $ 41,393.50
50 $ 3,504.64 $ 166.04 $ 41,559.54
51 $ 3,529.17 $ 157.31 $ 41,716.85
52 $ 3,553.88 $ 149.04 $ 41,865.88
53 $ 3,578.75 $ 141.20 $ 42,007.08
54 $ 3,603.81 $ 133.77 $ 42,140.85
55 $ 3,629.03 $ 126.74 $ 42,267.59
 56 $ 3,654.43 $ 120.08 $ 42,387.67
57 $ 3,680.02 $ 113.76 $ 42,501.43
58 $ 3,705.78 $ 107.78 $ 42,609.21
59 $ 3,731.72 $ 102.11 $ 42,711.32
60 $ 3,757.84 $ 96.74 $ 42,808.07

SUMEN DEL CÁLCULO

da residual (traido a valor presente) = US$42,007.08

de 60 años traido a valor presente) = US$4,740.15

CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS = US$46,747.23

OS DEL BIEN
23964.50387
23964.504 TASA DE ACTUALIZACIÓN INGRESOS :
24691.202 (0,85*12XARRIENDO MENSUAL)/COSTO DEL BIEN

48655.706 6.29%

$ 400.00

$ 50.00 OJO
$ 660.00

$ 1,110.00

30

VALOR PRESENTE
INGRESOS

$ 36,202.32
$ 36,641.33
$ 37,057.26
$ 37,451.31
$ 37,824.65
$ 38,178.35
$ 38,513.45
$ 38,830.94
$ 39,131.72
$ 39,416.69
$ 39,686.68 106
$ 39,942.47 112.36
$ 40,184.81 112.36
$ 40,414.41
$ 40,631.93
$ 40,838.01
$ 41,033.26
$ 41,218.24
$ 41,393.50
$ 41,559.54
$ 41,716.85
$ 41,865.88
$ 42,007.08
$ 42,140.85
$ 42,267.59
$ 42,387.67
$ 42,501.43
$ 42,609.21
$ 42,711.32
$ 42,808.07

US$42,007.08
US$4,740.15