Learning Group

2017

TASACIONES
Bienes Raíces Urbanos
Propuesta de valoración simplificada aplicada a Remates Judiciales
Felipe Arellano Plana
Arquitecto
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Conceptos
Definiciones

Valor Físico

Reproducción del bien -al momento de la tasación- mediante la

valoración del terreno y el análisis del costo de las construcciones,
debidamente depreciadas.
Costo de construcción Depreciación Mejoras
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Conceptos
Definiciones

COSTO < PRECIO < VALOR

OFERTA DEMANDA

Suma de esfuerzos valorados, que son necesarios Cantidad de dinero transada efectivamente en la Se relaciona con la capacidad de los bienes de
para generar u obtener un bien, suma de precios acción de adquirir un bien determinado. satisfacer necesidades, mientras más y mejor
pagados para construir o fabricar algo. satisfaga las necesidades, generará mayor
disposición a pagar el PRECIO o el COSTO del bien.

Costo Alternativo

Costo de Oportunidad

Costo de No Disponibilidad

Costo de Construcción
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Conceptos
Generalidades

• Utilidad del Enfoque por Costo de Reposición

• Definición

• Aplicaciones o usos
 Compañías de Seguros - Siniestros

 Valoración de Plantas Industriales

 Edificaciones únicas o especiales (instituciones educacionales, monumentos nacionales, teatros, centros deporticos, etc.)

 Estados de Pago o Avances de Obra

 Tasaciones Judiciales

 Presupuestos de edificación
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Materialidad
Adobe Identificación
Piedra
Albañilería armada

Albañilería
Albañilería de masa Prefabricados de Hormigón
Hormigón Armado Acero
Adobe Prefabricados de acero galvanizado
Madera Placas aglomeradas (terciados, fibra madera)
Poliestireno expandido con malla

Madera
Albañilería armada
Albañilería reforzada
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Valor Físico
Generalidades

Valor Físico Terreno + Construcciones

Mercado Costo de Reposición

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Construcciones
Aspecto Legal y Normativo

Documentación

• Certificado de Informaciones Previas (C.I.P.)

• Plan Regulador Comunal
• Certificado de Número o Deslindes
• Certificado de Recepción Final de las construcciones
• Certificado de Expropiación MINVU (vigente)
• Certificado de Expropiación DOM correspondiente (vigente)
• Certificado de Expropiación MOP
• Escritura de la Propiedad
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Construcciones
Fuentes de información

• Cotizaciones y presupuestos vigentes

• ChileProveedores (Mercado Público) Ley de Transparencia

• Revista ONDAC
• MINVU – Tabla de Valores de Costo de Construcción
• Boletín ICE - CChC
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Construcciones
Clasificación

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (O.G.U.C.: TÍTULO 5: DE LA CONSTRUCCIÓN. CAP. 3)

A Construcciones con estructura soportante de acero. Entrepiso de perfiles de acero o losas de hormigón armado. ACERO

B Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con estructura mixta de acero con hormigón armado. HORMIGÓN ARMADO
Entrepisos de losas de hormigón armado.

C Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. ALBAÑILERÍA CONFINADA
Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera.

D Construcciones de albañilería armada y construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados ALBAÑILERÍA ARMADA
entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados metálicos o de madera.

E Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocemento, de yeso cartón o similares, incluidas MADERA
las tabiquerías de adobe. Entrepisos de entramados de madera.

F Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de entramados de ADOBE
madera.

G Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera, prefabricados de hormigón, yeso cartón o similares. PREFABRICADOS CON ESTRUCTURA METÁLICA

H Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso cartón, fibrocemento o similares. PREFABRICADOS DE MADERA

I Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento o paneles de poliestireno entre PLACAS – PANELES PREFABRICADOS
malla de acero para recibir mortero proyectado.
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Construcciones
Categorías

CLASIFICACIÓN DE LA CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES (RES. EXENTA N° 0062. 08.01.2015)

A ACERO

B HORMIGÓN ARMADO

C ALBAÑILERÍA CONFINADA 1. SUPERIOR

D ALBAÑILERÍA ARMADA 2. MEDIA SUPERIOR

E MADERA 3. MEDIA

F ADOBE 4. MEDIA INFERIOR

G PREFABRICADOS CON ESTRUCTURA METÁLICA 5. INFERIOR

H PREFABRICADOS DE MADERA

I PLACAS – PANELES PREFABRICADOS

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Valor Físico
Construcciones

Construcciones

Costo de Reposición

Costo Directo Costo Indirecto Gastos del Proyecto

Obra Gruesa Gastos Generales de la Constructora Permisos y Derechos
Terminaciones Utilidad de la Constructora Honorarios Arquitectura
Instalaciones Impuestos Honorarios Cálculo
Honorarios Especialidades
Asesoría Legal
Inspección Técnica
Costo Financiero
Gestión y Venta

Total Costo de Construcción

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Construcciones
Generalidades

Costo Directo

OBRA GRUESA TERMINACIONES INSTALACIONES

Fundaciones Revestimientos Electricidad
Muros Pinturas Agua Potable
Radieres
Losas
40% 10% Mobiliario fijo
40%
Puertas y ventanas
20% Alcantarillado
Calefacción
20% 15%
Tabiquerías Espejos Gas
Techumbre Quincallería Corrientes Débiles

Obra de mano
Materiales
Subcontratos
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Depreciación
Generalidades

VALOR VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

FÍSICO DEPRECIADO
(AL MOMENTO DE LA TASACIÓN)

VALOR A NUEVO
100%

75%

50% FRANJA DE DEPRECIACIÓN

25%
VALOR RESIDUAL
0% TIEMPO
VIDA CONSUMIDA
0 25 50 75 100 …+

Gráfico de referencia:
Depreciación de una construcción según vida consumida en porcentajes.
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Criterios

Tipos de depreciación Factores de depreciación

Física Normativa del Plan Regulador
Desgaste o deterioro. Cambios en las condiciones de edificación y uso.

Funcional Clima
Migración u obsolescencia del uso. Viento, agua, humedad: Corrosión, erosión, desgaste.

Económica Siniestros naturales o artificiales

Descenso en el Valor de Mercado Terremotos, aluviones, incendios, inundaciones.

Expropiación
Ordinarias o Extraordinarias.

Servidumbres
De paso, de canales de regadío, de tránsito, eléctricas.
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Tablas

Tablas de depreciación

Fitto y Corvini

Tabla de Ross-Heidecke

SII

Estimación del TASADOR

 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Materialidad – Patologías y amenazas

Hierro (acero)

Fuego Humedad Clima

 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Materialidad – Patologías y amenazas

Hormigón / H.A.

Nidos Fisuras / Grietas Corrosión Fuego Falso fraguado

Vibrado Llenado de moldajes Gases Daño en las enfierraduras Aditivos

Altura de vaciado Esfuerzos Aguas puras o ácidas Fraguado muy rápido
Enfierraduras Elementos orgánicos en la arena Humectación / clima
Áridos
Homogeneidad de la mezcla
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Materialidad – Patologías y amenazas

Albañilerías
(Armada – Confinada)

Cortes / Fisuras Morteros Filtraciones Humedad

Sobrecarga Mezcla Cañerías Capilaridad

Esfuerzos laterales Humedad Junta estructural Mal fraguado
Falla en fundaciones Cohesión Pegas
Homogeneidad
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Materialidad – Patologías y amenazas

Maderas

Fuego Humedad Xilófagos Agua

Producen la degradación o pudrición mediante:

- Insectos (termitas, gusanos)
- Bacterias
- Hongos
Pudrición
- Mohos
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Materialidad – Patologías y amenazas

Adobe

Agua Deformaciones Desmoronamiento Rupturas o grietas

Capilaridad Desprendimiento de revoques Amarras superiores Asentamientos diferenciados

Lavado Ausencia de refuerzos Desprendimiento Solicitaciones laterales
Filtraciones Falta de arriostramiento
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Depreciación
Casos Particulares

EDIFICIO RESIDENCIAL
El proyecto corresponde a un edificio de 23 pisos más 2 subterráneos, con
áreas comunes y una Superficie Total Construida de 15.077 m2.

Presupuesto Original $ 2.760.000.000

Reparaciones por sismo $ 140.000.000 5,2%
Presupuesto Final $ 2.900.000.000
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Valoración
Ejercicios

Ejemplo 1 - Vivienda
Obtener del Valor Físico de una vivienda nueva aislada de un piso.

Desarrollo
Elevación

Superficie Valor
Frente Fondo Total
Total Unitario
[m] [m] [m 2] $/m 2 [$]
5m 2
1.Terreno 12 x 23 = 276 m 85.000 24.000.000
23.460.000
2.Vivienda 5 x 8 = 40 m2 420.000 16.800.000
3.Obras Complementarias 1 Gl 1.300.000 1.300.000
8m

Estimación Valor Físico 41.560.000

42.100.000

Planta
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Ejercicios

Ejemplo 2 - Vivienda
Obtener del Valor Físico de una vivienda nueva aislada de un piso.

Desarrollo
Elevación

12 m Superficie Valor
Frente Fondo Total
Total Unitario
[m] [m] [m 2] $/m 2 [$]
5m 2
1.Terreno 12 x 23 = 276 m 85.000 23.460.000
2.Vivienda 5 x 8 = 40 m2 420.000 16.800.000
3.Obras Complementarias 1 Gl 1.300.000 1.300.000
8m
23 m

Estimación Valor Físico 41.560.000

Planta
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Ejercicios

Ejemplo 3 - Vivienda
Obtener el Valor Físico de una vivienda aislada usada de un piso, construida
y recepcionada en el año 2005.

Desarrollo
Elevación

12 m Superficie Valor
Frente Fondo Total Dep. Valor Final
Total Unitario
[m] [m] [m 2] [$/m 2] [$] [%] [$]
5m 2
1.Terreno 12 x 23 = 276 m 85.000 23.460.000 23.460.000
2.Vivienda 5 x 8 = 40 m2 420.000 16.800.000 10% 15.120.000
3.Obras Complementarias 1 Gl 1.300.000 1.300.000 10% 1.170.000
8m
23 m

Estimación Valor Físico 39.750.000

Planta
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Ejercicios

Ejemplo 4 - Vivienda
Obtener el Valor Físico de una vivienda aislada ampliada de un piso. La construcción es
original del 2005 y la ampliación tiene 5 años.

Desarrollo
Elevación

12 m Superficie Valor
Frente Fondo Total Dep. Valor Final
Total Unitario
[m] [m] [m 2] [$/m 2] [$] [%] [$]
5m 2
1.Terreno 12 x 23 = 276 m 85.000 23.460.000 23.460.000
2.Vivienda 5 x 8 = 40 m2 420.000 16.800.000 10% 15.120.000
3. Ampliación 3 x 8 = 24 m2 420.000 10.080.000 5% 9.576.000
8m

4.Obras Complementarias 1 Gl 1.300.000 1.300.000 10% 1.170.000

23 m

Estimación Valor Físico 49.326.000

3m

8m

Planta
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Ejercicios

Ejemplo 5 – Planta Industrial

Obtener el Valor Físico de una propiedad industrial. Cuenta con un galpón y oficinas. Toda la construcción posee 15 años de
antigüedad. Se emplaza al interior de loteo industrial. Buena accesibilidad y conexión a otras comunas. El promedio del suelo en
el sector es de 4,7 uf/m2. El galpón corresponde a una estructura metálica reticulada, con revestimientos de placas de
hormigón, pavimento de hormigón, techumbre en planchas de acero galvanizado sin aislación. Las oficinas son de buena
calidad.

50 m

Desarrollo

12 m Superficie Valor
Frente Fondo Total Dep. Valor Final
Total Unitario
[m] [m] [m 2] [$/m 2] [$] [%] [$]
2
1.Terreno 50 x 100 = 5000 m 105.000 525.000.000 525.000.000
6,5 m 2. Galpón 12 x 40 = 480 m2 130.000 62.400.000 15% 53.040.000
100 m

4,5 m
3. Oficinas 7 x 12 = 84 m2 310.000 26.040.000 15% 22.134.000
40 m

4. Obras Complementarias 1 Gl 3.500.000 3.500.000 15% 2.975.000

12 m
Estimación Valor Físico 603.149.000

7m
12 m
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Generalidades Tasaciones Urbanas

Tasación Nº xxx-10
BANCO SECURITY
TASACION

DEPARTAMENTO

OFICINA Providencia VALOR TASACIÓN HIPOTECA $ 74.963.500

EJECUTIVO Paulina Cañas Covarrubias VALOR TASACIÓN PRENDA $ 0
VALOR TASACIÓN TOTAL $ 74.963.500
CLIENTE Eduardo Olivera Valdivia VALOR TASACION HIPOTECA UF 3.404
RUT 12.694.217-6 VALOR TASACIÓN PRENDA UF 0
VALOR TASACIÓN TOTAL UF 3.404
DIRECCION Marchant Pereira 1171 SUPERFICIE TERRENO M2 0,0
DESTINO ACTUAL Habitacional VALOR TERRENO UF/M2 #¡DIV/0!
COMUNA Providencia SUPERFICIE CONSTRUIDA M2 75,7
COORDENADA 09: 24 5D VALOR SUP. CONSTRUIDA UF/M2 40,88
REGION METROPOLITANA SUP. NO REGULARIZADA M2
ROL S.I.I. 2320-726 VALOR SUP. NO REGULARIZ. UF
AVALUO FISCAL VIG. $ 47.220.669 REGULARIZABLE (SI / NO)
EXPROPIACION (1) SI/NO NO
TASADOR TASABANK S.A. VALOR LIQUIDACIÓN TOTAL UF 2.723,29
FECHA TASACIÓN 7 de octubre de 2011 ASEGURABLE SI / NO SI
VALOR SEGURO UF 3.404
ARRIENDO MENSUAL UF
UF AL $ 22.021,48 ARRIENDO MENSUAL UF/M2
7 de octubre de 2011 DFL-2 SI
 5.5 Jardines
5.5.1 Jardines VPF MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
5.5.2 Preparacion de terreno m2 134,79 0,00 0,00

Valoración
Constructora FGS S.A.
5.5.3
Rut : 96675100-2 Arboles un 48,09 0,00 0,00
Avda Del Valle 937 of.257
Generalidades
5.9
5.9.1
Accesorios y elementos exteriores
Balizas exteriores 1º piso y cubierta
Estado de Pagos Ordinarios
un Edificio Cervantes
24,38 0,00 0,00
Estados de Pago
5.9.2 Señaletica vpf 49,93
Estado de Pago Nº 2 - Fecha 31-12-2011 0,00 0,00
5.9.3 Escaño mod Cisne un 4,82 0,00 0,00
5.9.4Item Luminarias
Descripciónexteriores un
Unidad 143,69
Total Avance Avance0,00 0,00
5.9.5 Proteccion arboles existentes un
Medida 18,49
U.F. % Total0,00
TASADOR 0,00
TASABANK
5.9.6 Barbacoa gl 64,50 0,00 0,00
1 Obras preliminares Sub-Total 2.077,00 102,47
6 Aseo final y entrega
1.1 Gastos Generales Previos
1.1.1
6.1 Gastos Generales
Mantención, aseoPrevios
final y entrega gl 90,74 100,0% 90,74 100,0% 90,74
6.1.1 Aseo y mantención de la obra gl 154,94 0,00 0,00
1.2
6.1.2 Instalación de Faena
Entrega Departamentos un 1.116,42 0,00 0,00
1.2.1
6.1.3 Retiroproceso
Aseo medidores existentes
entrega departamentos nsc
ms 394,28 0,00 0,00
1.2.2 Pañoles y Bodegas m2 46,28 96,0% 44,43 96,0% 44,43
Sub-Total 1.665,63 0,00
1.2.3 Oficina Profesionales m2 38,38 95,0% 36,47 95,0% 36,47
1.2.4
7 Oficinasgenerales
Gastos Administrativos
y Utilidad m2 22,87
116.084,03 95,0% 21,72 95,0%
45,5% 21,72
52.875,50
1.2.5 Comedores m2 31,99 90,0% 28,79 90,0% 28,79
1.2.6
7.1 Servicios higiénicos
Gastos Generales m2 65,52 75,0% 49,14 75,0% 49,14
1.2.7
7.1.1 Camarines
Herramientas y lockers
Menores gl
gl 60,34
314,46 95,0%
46,9% 57,33
147,51 95,0%
46,9% 57,33
147,48
1.2.8
7.1.2 Alarma contra robos instalación de faenas
Elementos de Seguridad gl
gl 56,71
477,63 50,0%
46,9% 28,36
224,06 50,0%
46,9% 28,36
224,01
1.2.9
7.1.3 Mobiliario
Equipos instalación de faena gl
gl 7,49
1.637,03 90,0%
46,9% 6,74
767,93 90,0%
46,9% 6,74
767,77
1.2.10
7.1.4 Instalación
Otros eléctrica de faenas y tableros de obra gl
gl 128,48
593,73 95,0%
46,9% 122,05
278,52 95,0%
46,9% 122,05
278,46
1.2.11
7.1.5 Instalación Sanitaria
Personal de Obra de faenas gl
gl 54,45
14.824,67 90,0%
46,9% 49,00
6.954,22 90,0%
46,9% 49,00
6.952,77
1.2.12
7.1.6 Calefont,
Equipos de conservadoras
Elevación y otros Inst. Faenas gl
gl 35,62
2.030,76 95,0%
46,9% 33,84
952,62 95,0%
46,9% 33,84
952,43
1.2.13
7.1.7 Excavacion
Comunicaciones fundaciones grua
y Transporte m3
gl 5,74
121,14 100,0%
46,9% 5,74
56,83 100,0%
46,9% 5,74
56,82
1.2.14
7.1.8 Enfierradura
Seguros fundaciones grua kg
gl 22,28
595,00 100,0%
46,9% 22,28
279,11 100,0%
46,9% 22,28
279,05
1.2.15
7.1.9 Hormigon
Laboratoriosfundaciones grua m3
gl 28,79
259,98 100,0%
46,9% 28,79
121,96 100,0%
46,9% 28,79
121,93
1.2.16
7.1.10 Cinta peligroe (actual)
Consumos para laprovisorias
instalaciones obra ml
gl 32,66
1.524,95 90,0%
46,9% 29,40
715,35 90,0%
46,9% 29,40
715,20
1.2.17
7.1.11 Baños
Permisosquímicos y duchas portátiles
y Trámites gl
gl 81,22
46,96 95,0%
46,9% 77,15
22,03 95,0%
46,9% 77,15
22,02
1.2.18 Sanitización de baños y duchas mes 15,88 65,0% 10,32 65,0% 10,32
1.2.19
7.2 Dren para instalación baños
Utilidad gl
gl 23,81
13.227,74 100,0%
46,9% 23,81
6.205,11 100,0%
46,9% 23,81
6.203,81

1.3
7.3 Oficina de Ventas
Departamento y Piloto
Post-Venta gl 3.034,76 28% 0,00
1.3.1 OBRA GRUESA
Sub-Total 38.688,80 16.725,24 16.721,74
1.3.1.1 Materiales Obra Gruesa gl 181,49 100,0% 181,49 100,0% 181,49
1.3.1.2 Mano de Obra gl 195,24 100,0% 195,24 100,0% 195,24
TOTALES : 154.772,82 46,91% 71.747,33 44,97% 69.597,24
1.3.1.3 Estructura PG Construcciones gl 698,73 100,0% 698,73 100,0% 698,73
MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Valoración
Utilización de herramientas
 MÓDULO|VALOR FÍSICO - Costo de Reposición
Fuentes & Bibliografía
TÍTULO AUTOR AÑO

LA VALORACION INMOBILIARIA: TEORIA Y PRACTICA PERE GONZALEZ NEBREDA 2006

JULIO TURMO DE PADURA
EULALIA VILLALONGA SANCHEZ

MANUAL DE TASACIONES ADOLFO PIZARRO PAREDERO

RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS EN AMÉRICA LATINA MARTIM SMOLKA Y FERNANDA FURTADO (EDITORES) 2001

EL VALOR DEL SUELO URBANO EDWIN S. MILLS

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES ING. RONNY GONZÁLEZ MORA 2005

Tesis Profesional / Maestría en Evaluación

TASACIÓN POR ENFOQUE RENTÍSTICO ARQUITECTO ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 2013

Diploma Tasación Inmobiliaria
Facultad de Arquitectura y Urbanismo / Universidad De Chile

MATEMÁTICAS FINANCIERAS APLICADAS A LA TASACIÓN ARQUITECTO ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 2012

Curso ASATCH 2012

TASACIÓN, PROBLEMÁTICA ARQUITECTÓNICA, ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 1981

FORMULACIÓN DE UNA METODOLOGÍA