Expediente
Especialista
Cuaderno Principal
Escrito
Sumilla: Cumplimiento de Contrato
definitivo y otorgamiento de escritura
publica
SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE ICA
ADA SILVANA MENDIOLA FRANCO, identificada con DNI 42327012; con domicilio real en
la Residencial Jardín B-8 Urbanización San José, provincia y departamento de Ica,
señalando como domicilio procesal en la Residencial San Martin H-101, en la esquina de la
Av. San Martin con Calle Andahuaylas (Estudio Jurídico), cercado de Ica; atentamente
digo:
I. PETITORIO:
1.- Pido que se dé cumplimiento al Contrato Preparatorio de Compra Venta de fecha 03
DE Agosto del año 2011, debido a que este contrato se encuentra PERFECCIONADO
COMO UN CONTRATO DEFINITIVO, y consecuentemente, La Empresa demandada:
PROHABI S.A.C, proceda a otorgarme formalmente y suscribir la Escritura Pública de
compra venta definitiva, del lote urbano perfectamente individualizado en el mal llamado
contrato preparatorio de compra – venta respecto al lote 18 de la manzana E de la Urb. El
Carmelo del distrito, provincia y departamento de Ica, inscrito en la partida registral N°
11062181 del registro de Predios de Ica.
2.- En forma acumulativa, Solicito la Indemnización por daños y perjuicios, derivados de la
relación contractual por el incumplimiento; que asciende a la cantidad de S/. 10.000 (diez
mil nuevos soles)
3.- Asimismo solicito se condene a los demandados para el pago de costas y costos del
proceso.
Mi demanda la dirijo contra PROYECTOS HABITACIONALES SAC, identificada con RUC N°
20452469732, debidamente representada por su Presidente Ejecutivo Efraín Marcelo
Chiang Rodríguez y el Gerente General Ivan Ricardo Chiang Rodríguez, con domicilio en
la Calle Juan Pablo Fernandini N° 325 de la Urb. Sol de Ica, del distrito, provincia y
departamento de Ica.
II FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. Que con fecha 03 de agosto del año 2011, la demandante procedió en suscribir con
la Empresa PROYECTOS HABITACIONALES SAC, denominada también PROHABI
SAC, un contrato preparatorio de compra – venta de bien inmueble, ubicado en el
lote 18 de la manzana E de la Urbanización El Carmelo del distrito, provincia y
departamento de Ica, inscrito en la partida registral N° 11062181 del registro de
Predios de Ica.
2. Que, mucho antes de suscribir el contrato, la demandante había acudido en varias
oportunidades a las oficinas de PROHABI SAC, ubicado en Calle Juan Pablo
Fernandini N° 325 de la Urb. Sol de Ica, del distrito, provincia y departamento de
Ica, con la finalidad de informarse respecto a toda la información para la venta de
los lotes urbanos, por lo que siempre fui atendida por l Srta. Secretaria Vanessa
Acá, quien en un primer momento nos brindada toda la información pero después
con el pasar del tiempo se mostraba indiferente frente a nuestra situación, ella nos
señaló en informo que para poder comprar un lote de vivienda en esta
urbanización El Carmelo, se tenía que depositar el 10% del valor del inmuebles,
esto es S/. 8,600.00 (ocho mil seiscientos nuevos soles), porque el valor total era
de S/86,000.00 (ochenta y seis mil nuevos soles), deposito inicial que se realizaría
en las cuentas de PROHABI SAC en el Banco Continental, y que la diferencia de
pago se realizaría antes de la firma o suscripción de la escritura pública, previa
calificación de la entidad financiara para la aprobación del crédito hipotecario.
3. Que, la demandante, cumplió con efectuar el pago inicial antes de la suscripción
del mal llamado contrato preparatorio de compra – venta, porque en este contrato
se reconoce y se conviene el pago y la cosa es decir las contraprestaciones y la
demandante cumplió con efectuar parte del pago, por lo cual ante mi
desconocimiento jurídico de las leyes y de los contratos, PROHABI SAC debió
extenderme un contrato de compra – venta definitivo, sin embargo esta empresa
obro de mala fe y coloco al encabezado del contrato el cual ahora exijo su
cumplimiento como contrato preparatorio pero de las cláusulas que dé él se
desprenden y por las reiteradas CASACIONES este contrato mal llamando
preparatorio constituye un contrato de compra – venta definitivo, por las razones
que más adelante sustentare.
4. Que, en la cláusula segunda del señalado contrato, ambas partes tanto la
demandante como el demandado nos obligamos a suscribir un contrato definitivo
antes del 01 de julio del año 2012, en tal sentido de interpretación de esta cláusula
segunda solo era una mera formalidad la suscripción de este contrato definitivo,
cuando en realidad ya no era necesaria su suscripción porque el contrato
preparatorio que la recurrente firmo, cumplía y cumple todas las características de
un contrato definitivo, y recién como se establece en la cláusula tercera del
contrato del 03 de agosto del 2011 se señalaba que el pago de la diferencia de los
S/. 77,400.00 nuevo soles serán cancelado mediante un crédito solicitado al Banco
Continental y con el pago se realizaría la suscripción de la escritura pública.
5. Que, una vez que se firmó el contrato de fecha 03 de agosto del 2011, que cumple
con todas las formalidades de un contrato definitivo, la demandante obtuvo la
aprobación del crédito financiero – hipotecario ante el Banco Continental, pero a la
vez nos informaron que no estaban desembolsando créditos hipotecarios a la
empresa PROHABI SAC, porque era visible y advertible conocer las razones, de las
cuales la recurrente también desconocía pero que al indagar y averiguar ante el
registro nos pudimos enterar que sobre la matriz de la Urbanización pesaba una
carga procesal ANOTACION DE DEMANDA, DE FECHA POSTERIOR A LA
SUSCRIPCION DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA ( MAL LLAMADO
PREPARATORIO) razones por la cual el Banco no me desembolsaba el crédito
hipotecario, razón también por la cual nunca se cumplió esta cláusula segunda del
cual ahora los demandados se pretenden sustentar para dejar sin efecto nuestra
relación contractual.
6. Que, la demandante, al acercarse el plazo para cumplir lo mal estipulado en la
cláusula segunda del contrato CONTRATO DE COMPRA VENTA ( MAL LLAMADO
PREPARATORIO) respecto a que se debía de firmar un contrato definitivo antes del
01 de julio del 2012, pedía conversar con los representantes de PROHABI, porque
la Entidad Financiara la cual habíamos pactado, nos explicaba que la recurrente
aprobaba en su crédito pero no se podía hacer el desembolso por el momentos sin
darme más explicaciones, la cual la Secretaria de PROHABI, me decía que había
que esperar, que no había de que preocuparnos, por lo cual al no tener una
respuesta del caso, procedí a informarme ante la oficina de los Registros Públicos
de Ica, debido a que la demandante tenía la identificación del lote materia de
venta, por la cual asesorándome puede verificar que sobre mi lote urbano que
compre, y sobre toda la matriz recaía un proceso judicial conforme consta en el
asiento D00002 de la partida registral N° 11062181 del Registro de predios de Ica,
presentado los partes judiciales el 18.10.2012, entendiendo recién porque la
empresa PROHABI SAC, no me daba ninguna respuesta formal para suscribir ese
contrato de compra – venta definitivo, cuando no era necesario la suscripción,
porque el contrato que firmamos mal llamado preparatorio ya era un contrato de
compra – venta definitivo.
7. Que, frente a la situación expuesta en el punto anterior y publica además, la
empresa PROHABI SAC nunca nos dio una explicación, pese a que en el contrato
que suscribimos, ellos señalaban que sobre los predios no había problemas de
ninguna naturaleza legal, sin embargo frente a estos hechos expuestos la
demandante siguió confiando en la empresa PROHABI, esperando pacíficamente
que ellos nos informe que hacer, razón por la cual la demandante acudió también
a otra entidad financiera que también otorgaba créditos hipotecarios para la Urb.
El Carmelo, la Caja Rural Señor de Luren, por la cual también obtuve la aprobación
y me dijeron que ellos podían hacer el desembolso del crédito, ante ello acudí
donde la Srta. Vanessa Acha, la cual me informo como siempre que sus jefes no
estaban y que los lotes de vivienda habían subido su valor incrementándose a S/.
125,000.00 (ciento veinticinco mil nuevos soles) , situación que me sorprendió
porque, la recurrente basada en la buena fe, ya contaba con un contrato firmado,
el cual no se pretenden reconocer.
8. Que, al tener el visto bueno y la aprobación del crédito hipotecario ante la Caja
Rural Señor de Luren, y al haberme informado nuevamente ante el Registro
Público que se había levantado la carga procesal MEDIDA CAUTELAR, publicitada
en el asiento E00001 de la partida registral N° 11062181, porque como reitero
nunca la empresa PROHABI SAC me informaba nada, la recurrente decidió enviar
una carta notarial, pidiendo la suscripción de la minuta de compra – venta,
informando lo ya sabido por esta empresa, que se realizó el pago del adelanto, y
las razones porque no se hacia el desembolso de la diferencia, razones que ellos
siempre supieron pero que nunca nos informaron pero que pese a este
inconveniente la recurrente siguió confiando.
9. Que, frente a esta situación, inesperada y con el transcurrir de los meses sin
ninguna solución, recibí el 02 de diciembre del 2013, una carta de la Empresa
PROHABI SAC, en la cual me informaban que en relación al MAL LLAMADO
CONTRATO PREPARATORIO DE COMPRA VENTA de fecha 03 de agosto del 2011, en
la cual dicen ellos, solo la recurrente se comprometió a celebrar un contrato
definitivo de compra – venta lote 18 de la manzana E de la Urbanización El
Carmelo del distrito, provincia y departamento de Ica, y al no haberse cumplido
dentro del plazo que se señaló esto es antes del 01 de Julio del 2012, sin que la
recurrente haya cumplido con cancelar el saldo, razón por la cual dejan sin efecto
legal l contrato citado, y sin embargo no es su intención el cobro del ARRAS
quieren llegar a un acuerdo amigable con la hoy demandante.
10. Que, frente a esta Carta Notarial que la demandante recibió, siendo una carta de
mala fe, en este proceso se va a demostrar quien debió cumplir, quien se negó,
evadió la suscripción de este innecesario contrato, debiendo expresar las
siguientes interrogantes:
a. Si, todas las inmobiliarias son las que redactan los contratos, nunca el
comprador presenta su contrato o él es el responsable de elaborar el
contrato, no existe prueba que la empresa PROHABI SAC, me haya cursado
documento alguno en la cual me diga que este contrato definitivo está listo
para su suscripción, no existe prueba alguna que ellos se hayan
comunicado con la demandante vía correo, celular, teléfono para decirme
está listo su contrato para su suscripción, porque del análisis de la cláusula
dos de este contrato era la obligación de las partes y no solo la obligación
de la demandante el suscribir este contrato definitivo?.
b. Quien es el que tenía problemas judiciales y publicitados ante el Registro,
razón por la cual entiendo recién porque la entidad financiera no procedía
al desembolso ni aprobación del crédito hipotecario, pese a que la
demandante si cumplía con todos los requisitos financieras, no será porque
al tener PROHABI SAC una carga procesal, la entidad financiera no se corría
el riesgo en constituir hipoteca y prefería esperar el levantamiento de la
misma como cualquier persona hubiese pensando que es lo normal?
c. Porque PROHABI SAC nunca comunico a ninguno de los compradores que
exista un proceso judicial que pesaba sobre la matriz del predio y solo
recién cuando esto se solución y se levando la carga procesal, esta empresa
decidió unilateralmente incrementar sus precios y desconocer la
suscripción del contrato de compra – venta?
d. Porque, mientras el proceso judicial o la medida cautelar se publicitaba,
PROHABI SAC nunca me comunico nada, nunca me exigió por escrito la
celebración del innecesario contrato definitivo, pese a que la recurrente
acudía a sus oficina, y nunca recibía una respuesta clara y expresa, solo me
decía la Srta. Vanessa Acha que hay que esperar?
e. Porque PROHABI SAC con otros compradores bajo las mismas cláusulas de
compra – venta, ha utilizado la denominación de contrato de compra –
venta, sin embargo en el caso de la recurrente utiliza la denominación mal
llamado contrato – preparatorio, induciendo a doble interpretación, duda,
confusión, mala fe?
11. Que, frente a todas las interrogantes antes expuestas, solo puedo presumir que
esta empresa, solo buscar lucrar a su favor y que, para la demandante la situación
legal del predio urbano respecto a la existencia de la medida cautelar que se
publicitaba si genero una preocupación pero nunca un desistimiento en la
pretensión, la recurrente siempre espero que la inmobiliaria le informe sobre la
situación del predio, entendiendo recién porque los Bancos no aprobaban el
crédito hipotecario y cuando la Caja Rural Señor de Luren se dispone en otorgarme
el crédito hipotecario, la empresa PROHABI SAC pretende desconocer mi contrato
de compra – venta, razón por la cual increpe y conteste la carta notarial en la cual
PROHABI SAC pretenden dejar sin efecto el contrato de compra – venta de fecha
03 de agosto del 2011.
12. Que, frente a todo esto, la recurrente ante la falta de una asesoría especializada y
ante la revisión del contrato mal llamado preparatorio, seguía en el
desconocimiento jurídico que debía de elaborarse un contrato definitivo, y por ello
se envió otra carta a la Empresa PROHABI SAC, porque la recurrente se sentía
cansada y maltratada por la respuesta por parte de esta empresa de pretender
desconocer sus obligaciones, razón por la cual se envió la carta notarial de fecha
16.12.2013 en la cual se da por agotada la vía extra – judicial, estando dispuesta a
que se cumpla el contrato de compra – venta, se entregue el lote que adquirí en
compra y se proceda en otorgar la escritura pública de venta.
13. Que, está probado y demostrado que PROHABI SAC nunca mostro transparencia y
pre disponibilidad de informar acerca de los problemas judiciales y que la
demandante como tantas, tuvo que hacer las veces de investigador, y que pese a
ellos, la recurrente hizo todo lo posible para que toda la relación contractual sea
armoniosa, exigiendo el cumplimiento del contrato de compra – venta de fecha 3
de agosto del 2011.
14. Que, el bien inmueble materia de contrato es físicamente y jurídicamente posible a
la fecha de la presente demanda conforme lo acredito con la copia literal de citado
predio, este se encuentra a nombre de PROHABI SAC, debiendo la demanda
otorgarme la escritura pública de compra – venta del señalado inmueble para
proceder con la inscripción en el Registro Público, debido a que cuento en la
actualidad con la aprobación de la Caja Rural Señor de Luren para el desembolso
del Crédito Hipotecario y cuando usted Señor Juez se sirva ordenar el
Otorgamiento de la escritura publica, la entidad financiera procederá con el
desembolso en las cuentas de la empresa PROHABI, adjuntando el Boucher por la
diferencia de los S/. 77,400.00 nuevos soles ante la Notaria que se designe para
proceder a suscribir la escritura pública, situación que no hay negativa por parte de
la Caja Rural siendo esta entidad la que constituiría hipoteca sobre el predio,
situación común que se da en las operación de transferencias de inmuebles.
III. FUNDAMENTACION JURIDICA DEL PETITORIO.
Fundamentamos nuestro petitorio en lo dispuesto en las siguientes normas legales:
1. Artículo 1353 del Código Civil.- Régimen legal de los contratos: Todos los contratos
de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas
generales contenidas en esta sección, salvo en cuanto resulten incompatibles con
las reglas particulares de cada contrato.
2. Artículo 1362 del Código Civil.- Buena Fe: Los contratos deben negociarse,
celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las
partes.
3. Artículo 1412.- del Código Civil.- Exigencia de partes del cumplimiento de la
formalidad. Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura
pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita
legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas
pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida.
“La pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título de cuya
formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite
del proceso correspondiente.”
Que, en el contrato de compra – venta de fecha 3 de agosto del 2011, las partes se
obligaron en suscribir el otorgamiento de escritura pública, el cual no existe un
plazo prescriptorio para el reconocimiento de las mismas, razón por la cual la
demandante acude al Órgano jurisdiccional a solicitar el otorgamiento de escritura
pública por ser un derecho imprescriptible.
4. El Artículo 1549.- del Código Civil establece que “Es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
5. Jurisprudencia: CASACION N° 2013-99-LIMA, El Peruano, 01.09.2000, P.6199.
Existe reiterada jurisprudencia en el sentido de que el contrato de compra – venta
queda perfeccionado desde el momento en que las partes convienen en la cosa y
en el precio, pudiendo exigirse de acuerdo al artículo 1412° del código civil el
otorgamiento de la escritura pública.
6. Jurisprudencia CAS. Nº 768-02-LIMA el peruano 03-02-2003, en donde se señala
que: El compromiso de contratar es un contrato preparatorio, que confirma al
definitivo de compraventa crear la obligación de celebrar este contrato, el cual a su
vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien y la obligación de
pagar su precio en dinero. En consecuencia el pago de una parte del precio
importa la ejecución del contrato definitivo, por cuanto en el contrato de
promesa de venta se han determinado los elementos esenciales del contrato
definitivo.
7. Jurisprudencia CAS. N° 1751-97-Junin 03-11-1998, que señala “…Por lo cual, a
partir de que alguna de las obligaciones propias del contrato de compraventa
empiece a ejecutarse, ya no estaremos ante un contrato preparatorio, sino ante un
definitivo de compraventa”. Como sucedió en este caso, se dio un adelanto de S/
8,600.00 nuevos soles.
8. Jurisprudencia Expediente N°53977-1997- Lima, 17-09-1998, que señala. “Un
contrato en el cual se encuentren determinados el precio y la cosa no será uno de
promesa de venta, sino un contrato definitivo de compraventa, al amparo del
artículo 1529 del Código Civil, siendo indiferente que una de las partes hubiera
entendido que se trataba de un contrato preparatorio…”
IV.- MONTO DEL PETITORIO
Por no implicar la pretensión el pago de monto dinerario alguno, no es cuantificable en
dinero.
VI.- VÍA PROCEDIMENTAL
A la presente demanda le corresponde la vía del proceso SUMARÍSIMO, conforme a lo
previsto en el Artículo 1412 del Código Civil que establece “(…) La pretensión se tramita
como proceso sumarísimo, salvo que el título de cuya formalidad se trata tenga la calidad
de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso correspondiente.”
VII.- MEDIOS PROBATORIOS
1.- copia legalizada del contrato de compra – venta de fecha 03 de agosto del años 2011,
el cual según la jurisprudencia tiene la calidad de un contrato definitivo, razón por la cual
exigimos el otorgamiento de la escritura pública correspondiente.
2.- la copia del recibo de pago del depósito inicial de S/ 8,600.00 nuevos soles, donde se
acredita el pago como parte de la cuota pactada en el contrato de fecha 03 de agosto del
2001.
3.- copia del documento de aprobación del crédito bancario ante el Banco Continental, el
cual prueba que la recurrente siempre estuvo apta ante las entidades financieras para los
créditos hipotecarios.
4.-Copia literal del predio urbano Partida 11062181, lote 18 manzana, de la Urb. El
Carmelo, del distrito, provincia y departamento de Ica, en la cual se advierte en las
páginas 2 y 3 las anotaciones de demanda y su cancelación, verificando el tiempo que
duro la publicidad de la carga y después que se levantó la medida cautelar, PROHABI SAC
de mala fe nos comunica que el contrato de fecha 03 de agosto del 2011.
5.-Carta Notarial enviada por la demandante de fecha 26.11.2013, en la cual en base a la
buena fe, solicito la elaboración de la minuta del predio urbano materia de compra –
venta.
6.-Carta Notarial enviada por PROHABI SAC de fecha 02.12.2013, en la cual la empresa
demandada nos comunica dejar sin efecto un contrato de compra – venta el cual tiene la
calidad de definitivo.
7.-Carta Notarial enviada por la demandante de fecha 05.12.2013 en la cual la
demandante, da respuesta formal a la carta que la empresa demandada envió,
especificada en el punto anterior, y en la cual informo que todos estos problemas se
dilataron a consecuencia de sus problemas legal con el predio matriz, el cual esta
publicitado en el registro, y por ello las Entidades Financieras no aprobaban el crédito
hipotecario.
8.-Carta Notarial enviada por la demandante de fecha 16.12.2013 en la cual, la recurrente
da por agotada la vía armoniosa, porque se advierte la mala fe del demandado.
9.- copia del contrato de compra – venta del Sr. Rebaza en la cual bajo las mismas
clausulas y contenido se advierte que para unos casos utilizaban la denominación de
contrato preparatorio y para otro contrato definitivo.
10.- Copia certificada del Acta de Conciliación de inasistencia a dos sesiones de
conciliación, con lo que acredito haber cumplido con este requisito de solución
alternativa del conflicto.[1]
VIII.- ANEXOS
1. A Copia del DNI del recurrente.
1. B Pago de Tasas Judiciales y cedulas de notificación
1. C copia legalizada del contrato de compra – venta de fecha 03 de agosto del año 2011,
1. D Copia del recibo de pago del depósito inicial de S/ 8,600.00 nuevos soles.
1. E Copia del documento de aprobación del crédito bancario ante el Banco Continental,
1. F Copia literal del predio urbano Partida 11062181, lote 18 manzana, de la Urb. El
Carmelo, del distrito, provincia y departamento de Ica.
1. G. Copia Legalizada de la Carta Notarial de fecha 26.11.2013.
1. H. Copia Legalizada de la Carta Notarial de fecha 02.12.2013,
1. I. Copia Legalizada de la Carta Notarial de fecha 05.12.2013
1. J Copia Legalizada de la Carta Notarial de fecha 16.12.2013
1. K Copia del contrato de compra – venta del Sr. Rebaza
1. L Copia certificada del Acta de Conciliación de inasistencia a dos sesiones de
conciliación, con lo que acredito haber cumplido con este requisito de solución alternativa
del conflicto.[1]
POR TANTO:
A Ud. pido resolver conforme a ley.
OTROSI DIGO : Que de acuerdo a lo señalado en el Art. 80 del Código Procesal Civil,
otorgo poder o delego facultades al Letrado que está autorizando este escrito de
demanda, el mismo que declara estar instruido de la representación conferida con las
atribuciones y potestades generales que corresponden al representado. Que en cuanto a
mi domicilio es el que se señala en la introducción del presente escrito.
Ica, 17 de noviembre de 2014
