Tablas y fórmulas

Corresponde en esta lectura del módulo 2, tomar conocimiento de los distintos casos y situaciones en donde deberemos utilizar las
herramientas necesarias para arribar al valor. Es por ello, que, en la presente lectura, se desarrollan las tablas y fórmulas, y los
conceptos que corresponden a cada caso en particular.

Caso práctico

Tablas y fórmulas

Coe cientes de forma de pago

Coe ciente de actualización

Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar

Coe ciente de topografía

Referencias
LECCIÓN 1 de 7

Caso práctico

 José Luis Pratma es Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario. Ha llegado a verlo un cliente de muchos años, quien manifiesta la
decisión de vender un lote de terreno ubicado en la calle Luis Agote N°1423, de la localidad de Córdoba capital. José Luis le manifiesta que
esa misma tarde irá hasta el lugar de ubicación del mismo para tomar fotos, averiguar valores en la zona, consultar a colegas que hayan
efectuado ventas de terrenos en la última semana y todo otro dato que pueda ser de utilidad, a los fines de determinar el valor. Su comitente,
el señor Juan Carlos Siró, acepta esta propuesta muy complacido por cuanto advierte que su profesional de confianza es una persona
idónea, responsable y llevará a cabo la determinación del valor de su propiedad, con total seriedad y responsabilidad. 

Tal cual lo manifestara José Luis, se dirige al lugar a recabar toda información de valor en la zona y a efectuar la correspondiente
homogeneización de los antecedentes (lotes visitados) a los fines de aplicarlo al terreno a tasar. 

En dicha tarea, recaba información correcta de venta de cinco (5) lotes con lo que considera es suficiente para determinar el valor.

 Desarrollo y justificación

El MCP y CI José Luis Pratma, explica el procedimiento a seguir en este caso, y que ha utilizado la tabla de Fitte y
Servini para llegar al valor. Describe a continuación el terreno y el procedimiento. 

El terreno a tasar mide 11 m de frente, por 30 m de fondo, y los antecedentes encontrados cumplen en ser ventas al
contado en una fecha próxima. Por lo que procede a homogeneizar cada lote por la tabla de Fitte y Cervini, y a
obtener el valor de cada lote homogeneizado. A continuación, efectúa la suma de valores unitarios de cada lote para
obtener el valor unitario cuadra o zona (VUC o VUZ) y lo divide por los cinco lotes consultados. El valor obtenido
como resultado es el precio normalizado. En este caso U$S 299,418 (valor del m2), el cual debe ser homogeneizado
por el coeficiente del lote a tasar (95.6), arrojando como resultado un valor de U$S 286,24 el metro cuadrado. Este
resultado es multiplicado por los 330 m2 del lote a tasar, arrojando un valor de U$S 94 460,39.

Justificación

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini) = 95.6 

VUZ ó VUC = U$S 1 497,09/5 

VUZ ó VUC = U$S 299 418 m2

Precio normalizado = U$S 299,418 x 95.6 

Valor unitario lote = U$S 286,24 m2 

Valor lote = U$S 286,24 m2 x 330 m2

Respuesta: valor del terreno U$S 94 460,39

C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 7

Tablas y fórmulas

Coeficientes de homogeneización

Corresponde a continuación, analizar los diferentes coeficientes de homogeneización que se pueden utilizar para la
correcta aplicación del método en análisis, conforme lo dicho por el Ing. Dante Guerrero:

Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lotes tipo

tomados como patrón: baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos y referidos a
la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como una anterior. 

Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos a cuyos fines
se han confeccionado tablas que si se aplican de manera correcta se transforman en la base de una
correcta tasación. En definitiva, saber homogeneizar es saber tasar (Guerrero, 1984).

Tablas de uso frecuente 

 “Recuerde que las tablas requeridas para realizar los cálculos de esta asignatura se encuentran
disponibles en el anexo del presente módulo, al final de la lectura.

Seguidamente, se dan una serie de coeficientes que serán los principales que utilizará el tasador para el proceso de
homogeneización de antecedentes. Para profundizar estos conceptos, te sugerimos recurrir a la bibliografía
ampliatoria señalada oportunamente en el programa de la presente asignatura.

Figura 1. Coeficientes de homogeneización

 Fuente: elaboración propia

 Importante: para la aplicación de los citados coeficientes en los ejercicios, deberás: 

consultar las tablas que se hallan de manera anexa en el material virtual de la materia; 

realizar los ejercicios propuestos, a los efectos de fijar los contenidos desarrollados; 

contar con algunos elementos como calculadora, lápiz, goma y regla, para la realización de la actividad.

C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7

Coeficientes de forma de pago

Muchas veces los antecedentes con los que puede contar un tasador, se pueden referir a distintas modalidades de
operaciones inmobiliarias. El objetivo del presente tipo de coeficiente es convertir todas las operaciones que se
desee comparar a una misma forma de pago, esta será por lo general de contado.

Para el caso de que con posterioridad se desee tasar el inmueble objeto para una operación en determinado
financiamiento, se invertirá el proceso para llegar al valor deseado.

De esta manera, se parte de que el valor actual de un ingreso que se devengará en el futuro (a una cierta cantidad
de años o meses) y de un solo pago, tiene por expresión la siguiente fórmula:

De la fórmula expresada: 

Vp = valor presente de un ingreso futuro 

 C = capital a ingresar 

 I = interés normal en el mercado de capitales 

n = número de años o períodos para que se produzca el ingreso 

En la fórmula se usa mayúscula para diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operación
determinada de venta, de los intereses que existen en plaza. Por contraposición, se utiliza i (minúscula) para
referirse a los intereses aceptados por el sistema bancario. 

Para el caso de que el ingreso futuro del capital denominado C se vaya a producir en una cantidad determinada de
cuotas (n) sin interés, el valor presente de ese ingreso futuro se transforma en: 
La tasa deberá tomarse respectivamente anual, mensual, semanal, etc., conforme el número de períodos n sea en
años, meses, semanas, etc. De la aplicación de las fórmulas dadas, surgen los diversos coeficientes de forma de
pago, estos serán utilizados según el tipo de operación. 

Coeficiente de forma de pago para reducir al contado una operación a pagarse en una cuota al cabo de n
años o períodos libre de interés:

Coeficiente de forma de pago para reducir al contado un cobro de n cuotas, sin interés:

Coeficiente de forma de pago para el cobro de una operación de un determinado número de cuotas,
sometidas a un interés de tipo bancario. Recordando lo dicho anteriormente, para graficar este interés se
utiliza i (minúscula). Para analizar el presente coeficiente, es necesario distinguir dos situaciones que
pueden presentarse, a saber: 

en caso de cuotas poco numerosas, se efectúa el denominado cálculo “de ida y vuelta”, consistente en
que a cada cuota se la incrementa con el interés bancario (i) de acuerdo a los saldos, para luego
reducirla al valor presente por medio de la tasa de interés del mercado (I), con lo que se obtiene el
valor porcentual de la cuota reducida al contado. Posteriormente se suman los valores porcentuales
parciales para obtener el coeficiente de forma de pago para toda la operación; 

en caso de que las cuotas a pagar sean numerosas, la suma que exige el procedimiento anterior se
vuelve tediosa cuando el caso a tratar comprende una larga seguidilla de cuotas a abonar.

Para estas situaciones, el Ing. Gigante determinó una fórmula a seguir mediante la cual se puede efectuar el cálculo
para arribar al coeficiente buscado. Tanto para el proceso de formulación como para el resultado del mismo, por
razones de espacio y celeridad nos remitimos al Manual de Tasaciones de Dante Guerrero (1984), quien lo expone
acabadamente.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7

Coeficiente de actualización

Ya habiendo analizado en el subtítulo anterior la forma de reducir las ventas con las que se cuenta a la modalidad de
contado, corresponde analizar en el presente acápite, el caso de que las distintas ofertas que se hayan recabado
cuenten con diferencias en el aspecto temporal. 

En efecto, en la mayoría de los casos no se cuenta con ventas actuales, sino que pueden diferir en períodos de
tiempo más o menos amplios, con respecto a la actualidad en la que se quiere llevar a cabo la tasación. 

Se ve como necesario, en consecuencia, a través de un coeficiente de actualización seleccionado, llevar las ventas
con que se cuente, al valor que tendrían en la actualidad, en el caso de que se quiera llevar a cabo la tasación en el
presente, o a una fecha determinada en el tiempo, si lo que se busca es realizar una tasación retrospectiva de un
bien.

Este coeficiente se extrae de curvas de actualización. Las mismas, al decir de Dante Guerrero:
“representan la evolución del mercado inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los
inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).

Hay que distinguir el denominado “coeficiente de actualización inmobiliaria”, con el denominado “coeficiente de
inflación monetaria”. En economías inflacionarias, muchas veces sucede que proporcionalmente con la
desvalorización de la moneda, se produce una suba acelerada de precios y concurrentemente, se acrecienta el valor
de los inmuebles. 

Esto no debe mezclarse. Una cosa es la posible desvalorización de la moneda, otra distinta es la valorización de los
inmuebles, la cual puede ser consecuencia de varias situaciones en particular que influencian en esto, como el
crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, etc.

Coeficiente de actualización
–
Este coeficiente se extrae de curvas de actualización, las mismas, al decir de Dante Guerrero: “representan la evolución del mercado
inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).
 Los mecanismos para actualizar el valor de un inmueble, son de dos tipos y se describen a continuación.

Curva por densidad de puntos

–
Para la confección de esta curva es necesario contar con los antecedentes previamente homogeneizados en todos los aspectos
posibles, menos en el temporal. Estos valores se ordenan en un gráfico de tipo cartesiano donde el eje de las “X” representará las fechas
a las que corresponden las distintas ventas a homogeneizar, mientras que, por su parte, en el eje de las “Y” se encontrarán los diferentes
precios ya homogeneizados en todos los aspectos pertinentes. 

Ya desarrollado el gráfico, se trazan vértices entre los distintos grupos de valores, resultando en consecuencia una variedad de figuras
geométricas, de las que se pretende encontrar el punto baricéntrico de cada una. Estos puntos determinarán la tendencia dominante en
la curva de valorización. 

Por último, de la relación de los puntos mencionados en el eje de las “Y”, podremos establecer el coeficiente de valorización para la
fecha que respectivamente corresponda según el eje de las “X” en que se encuentre.

Curva de actualización mediante “ventas y reventas”

–
Al igual que en el mecanismo anterior, se parte de ordenar en un gráfico en el cual, el eje de las abscisas representa las fechas, y las
ordenadas los distintos precios de las ventas que se vayan a utilizar como antecedentes a comparar. Ahora bien, se diferencia en que los
distintos valores a ubicar en el eje cartesiano, serán los de venta y reventa de un mismo lote de terreno en diferentes fechas, o de lotes
vecinos homogeneizados en lo referente a medidas y formas de pago. De la unión de los puntos mencionados se obtiene una pendiente
de valor, la cual nos indicará la tendencia de cambio para una misma ubicación, en dos fechas diferentes. 
 Ahora bien:

Trasladando sucesivamente las pendientes obtenidas, en forma de hallar pendientes promedio para cada período, la
envolvente de estas nos determinará la traza de la curva de valorización o actualización de valores, la que nos permitirá
medir, en ordenadas, los números índices correspondientes a cada fecha. 

(…) La relación entre el número índice correspondiente a la fecha de tasación y el de la fecha del antecedente que se
incorpora a la planilla de estudio de la tierra, nos determina el coeficiente de actualización (Guerrero, 1984).

Corresponde analizar en este apartado, la aplicación de los denominados “coeficientes de medidas”, estos responden a la particular
dificultad con que se encuentra, en la mayoría de las veces, el tasador a la hora de recopilar antecedentes de diferentes medidas entre sí
y con respecto al inmueble al cual se desea tasar. 

Para incluir el presente coeficiente dentro de una tasación, es necesario, en primer lugar, contar con antecedentes heterogéneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo de comparación, el cual, conforme a lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría de las
tasaciones, tendrá de medidas 11 m x 30 m, o 10 m x 30 m. 

Dentro de los coeficientes a analizar en el presente subtítulo, se tratarán los que surgen de la “Tabla de Fitte y Cervini”, la tabla
proporcionada por el “Tribunal de Tasaciones de la Nación”, la denominada “Ley de Hoffman”, la “Regla Norteamericana” y por último, la
tabla propuesta por el Ing. Dante Guerrero. 
Tabla de Fitte y Cervini. Esta tabla establece como lote tipo a comparar, uno que tenga la medida de 11
metros de frente por 30 metros de fondo. En base a esto, se realiza una tabla de doble entrada en la que a
medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente, que a medida
que este aumenta lo hace también su coeficiente. Este aumento se produce hasta un límite donde el autor
considera que el frente pasa a ser demasiado oneroso, debido que para su aprovechamiento requerirá una
mayor inversión al momento de construir y también le significará una mayor carga en los impuestos y
servicios públicos. Es necesario recordar que las mejoras en servicios públicos, por ejemplo, normalmente
se cobran teniendo en cuenta el frente del lote, tal es el caso del tendido de cloacas, asfaltado de calles,
colocación del cordón cuneta, etc. Esta tabla, por lo general, es aplicable en lugares destinados a viviendas
de tipo individuales. 

El proceso de aplicación de este coeficiente, es el siguiente. 

Homogeneización de los antecedentes: para la correcta realización de esta fundamental tarea a la

hora de aplicar el método comparativo, es necesario calcular el valor del metro cuadrado del lote
antecedente, el cual deberá ser dividido por el coeficiente de frente y fondo obtenido de la tabla que
proporcionan “Fitte y Cervini”. Este resultado será multiplicado por un cien y de esta manera, la
fórmula sería: 

Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados. Esto nos dará el denominado “valor unitario
de la cuadra” (VUC) o “valor unitario de la zona” (VUZ), estos valores surgen de la suma de los
antecedentes ya homogeneizados y la división del resultado por la cantidad de los mismos. 

El paso siguiente consiste en determinar el valor del metro cuadrado ya normalizado, lo que surgirá de la
multiplicación del valor VUC o VUZ por el coeficiente que corresponda según la tabla, al lote que se quiere
tasar. Este resultado se debe dividir por 100 y, de esta manera, la fórmula queda:

Por último, el valor del lote ya normalizado surgirá de la multiplicación del valor del metro cuadrado ya
normalizado, por la superficie total del lote que se quiere tasar.
  Te propongo que realices el siguiente ejercicio a modo de aplicación de lo aprendido. 

Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33
m de fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla de Fitte y Cervini.

El proceso de aplicación de este coeficiente es el siguiente:

Tabla 1. Aplicación del coeficiente

Valor U$S U$S /m2

Antecedentes Medidas Superficie Precio CFf. TTN
m2 H°

1 12 m x 30 m 360 m2 U$S 95 000 263,88 99.8 $264,40

2 8 m x 27 m 216 m2 U$S 78 000 366,11 98.8 $365,49

3 12 m x 32 m 384 m2 U$S 91 000 236,97 97.1 $ 244,04

U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 91.9 $ 210,59
000

5 8 m x 20 m 160 m2 U$S 74 000 462,50 112.1 $ 412,57

$1.497,0
6
9

Fuente: elaboración propia

 Veamos cómo se resuelve este ejercicio. Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini)= 95.6 

 VUZ ó VUC= U$S 1 497,09/5 

 VUZ ó VUC= U$S 299.418 

 Precio normalizado= U$S 299,418 x 95.6 

 Valor unitario lote = U$S 286,24 m2

Valor lote = U$S 286,24 m2 x 330 m2

 Respuesta: valor del terreno U$S 94 460,39

Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina. La razón de la tabla proporcionada por este organismo
para la obtención del presente coeficiente, fue la necesidad de modernizar el concepto dado por “Fitte y
Cervini”, tomando como lote tipo a comparar uno cuyas medidas sean 10 metros de frente por 30 metros
de fondo, asignando el valor del coeficiente para este tipo de terreno el de uno (1). Este coeficiente se
verá acrecentado a medida que aumenta el frente del lote hasta llegar a un límite de 15, desde el cual
comenzará a disminuir proporcionalmente por la misma explicación técnica dada por “Fitte y Cervini”.

La razón de la necesidad de modernización de la tabla expuesta en el punto anterior, es el cambio de

criterio edilicio que se fue observando en la materia de inmobiliaria y de la construcción. En efecto, fueron
variando sucesivamente los diversos tipos de construcciones, alzándose en la actualidad, grandes
edificios de propiedad horizontal, muchos de ellos con cocheras en el subsuelo y viviendas en altura, o
exclusivamente destinados a la guarda de autos, lo cual lógicamente valorizó los terrenos con grandes
frentes, necesarios para poder levantar tales construcciones.

 Ahora, te invito a resolver el ejercicio anterior, utilizando la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Veamos entonces, la diferencia en
el resultado del mismo.

Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de
fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Tabla 2. Método comparativo directo

Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s

U$S 95
1 12 m x 30 m 360 m2 263,88 1 035 254,95
000

U$S 78
2 8 m x 27 m 216 m2 361,11 0,971 371,89
000

U$S 91
3 12 m x 32 m 384 m2 236,97 1 007 235,32
000

U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 1 030 187,90
000
 Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s

U$S 74
5 8m x 20 m 160 m2 462,50 1.090 424,31
000

6 1474,37

 Veamos cómo se resuelve…

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Tribunal de Tasaciones)= 0.961 

 VUZ ó VUC= U$S 1 474,37 /5 

 VUZ o VUC= U$S 294,87 

 Precio normalizado= U$S 294,87 x 0.961

Valor unitario lote = U$S 283,37 m2 

 Valor lote = U$S 283,37 m2 x 330 m2

 Respuesta: Valor terreno U$S 93512,12

 Términos importantes

CFf = Coeficiente de frente y fondo

VUC ó VUC = Valor unitario cuadra o zona 

PN = Precio normalizado

VUL = Valor unitario lote

 VL = Valor lote

Estas abreviaturas de términos deberás recordarlas, ya que se aplican siempre y se utilizan de la forma descripta.

Para llegar al resultado, se deberá operar de la misma forma que en el ejemplo anterior salvo en el
punto d, donde solo dividimos el valor de cada m2 por el coeficiente TTN (V c/m2 % CFf = Vc/m2 H°) y
obtenemos el valor de cada metro cuadrado homogeneizado.
En el caso de conseguir algún antecedente esquina cuando estamos tasando un lote medial, debemos corregirlo
quitando la plusvalía esquina para obtener finalmente un valor ajustado. Se procede de manera idéntica a lo
trabajado anteriormente, solo que se agregan dos columnas.

 Tabla 3. Tabla con antecedentes

$ / m2 Hº
Superfici $ / m2 COEF.
Medidas Precio $ / m2 COEF. H° Ajustado
Anteced e H° ESQ.
Esquina
entes
(1) (2) (4) (5)
(3) (6) (7)
(8)

Fuente: elaboración propia

 Recuerda que: 

 • el coeficiente esquina = 1 + incidencia esquina; 

 • el valor $ / m2 Hº ajustado por esquina = ($/m2 Hº) / (Coef. esquina); 

• el resultado obtenido se coloca en la última columna, luego se realiza la sumatoria de la misma y continua normalmente con el proceso
antes explicado. 

Ejercicio 

Tasar el siguiente lote teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se encuentran señalados son lotes esquina,
correspondiendo el mayor valor a los que se indican como frente. Utiliza la tabla del TTN.

Tabla 4. Tabla del TTN

 $/m2 H°
Superfici COEF.
Medidas Precio $/m2 COEF. H° $/m2 H° Ajustado
Anteced e ESQ.
esq.
entes
(1) (2) (4) (5) (6)
(3) (7)
(8)

1 8 X 28 150 000 224 669,64 0,952 703,40 703,40

2 11 X 32 235 000 352 667,61 0.988 675,71 675,71

3 18 X 26 240 000 468 512,82 1,155 444,00 1,16 382,75

4 12 X 40 280 000 480 583,33 0,918 635,43 635,43

5 14 X 42 298 000 588 506,80 0,945 536,29 1,22 439,58

6 20 X 32 358 000 640 559,37 1,017 550,01 550,01

7 24 X 64  585 000 1 536 380,85 0,696 547,19 1,21 452,22

8 10 X 30 220 000 300 733,33 1,000 733,33 733,33

9 11 X 30 224 000 330 678,78 1,015 668,74 668,74

10 16 X 40 275 000 640 429,68 0,985 436,22 1,20 363,51

Fuente: elaboración propia

 Sumatoria = $5 604,68 / 10 antecedentes obtenidos = $560,46 m2 

 Precio unit. zona o cuadra= $ 560,46 m2 

Precio normalizado = $ 560,46 x 1,00 (Coef. TTN) 

Precio normalizado = $ 560,46 m2 

Valor lote= $ 560,46 x 300 m2 (lote 10x30) = $ 168 138 

Ley de Hoffman: esta teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos partes iguales, afirmando a continuación, que las dos terceras
partes (66%) del valor del inmueble se encuentran en la primera mitad, o sea, el frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente
al fondo, el tercio (33%) restante del valor total del inmueble. Lo expuesto puede graficarse de la siguiente manera:
  Lote de terreno tipo

 Frente: 11 m

 Fondo: 30 m

2/3 del valor del inmueble 1/3 del valor del inmueble

Para ejemplificar la aplicación de la ley de Hoffman, se presenta la siguiente fórmula.

 Valor de la primera mitad

Valor de la segunda mitad 

Donde x = Valor total del lote

De la aplicación de fórmula dada, todavía falta reducir el valor total de la primera y de la segunda mitad al valor por
metro cuadrado. La suma de las dos mitades nos dará el valor por metro cuadrado del lote y la multiplicación de
este valor por la superficie del lote a tasar, nos dará el valor ya homogeneizado.

 Ejercitemos los conceptos expuestos realizando el siguiente ejercicio.

- Aplica la ley de Hoffman y calcula el valor de la porción interna “E” que tiene 7 m de frente y 10 m de fondo y se encuentra 5 m en la primera
mitad y 5 m en la segunda mitad del terreno. El lote tiene 10 m de frente por 30 m de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral
derecho. El precio total que se pagó por el lote es de U$S 92 000.
  Procedimiento:       

a) calcule primero el valor de cada mitad del terreno;

b) luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada mitad del terreno; 

c) obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma); 

d) por último, sume los resultados obtenidos.

RESPUESTA
–
U$S 92 000 / 3 X 2 = U$S 61 333,333 / 150 m2 =U$S 408,8888 m2 
 U$S 92 000 / 3 X 1 = U$S 30 666,6667 / 150 m2 = U$S 204,4444 m2 
 Superficie del terreno: 300 m2 
 Superficie parcela E: 70 m2 / 2= 35 m2 c/u 
 35 m2 * 408.8888 = u$s 14 311 108 
 35 m2 * 204.4444 = u$s 7 155 554 
 VPInterna= u$s 14 311 108 + u$s 7 155 554 
 Respuesta: valor de la parcela E u$s 21.466.66

Regla Norteamericana: la Regla Norteamericana es conocida también como la de 4/3 /2/1 y

consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes iguales a lo largo, desde el frente y
hacia el fondo. La parte de mayor valor es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40%
del total del valor del lote; la segunda parte en un 30%; la tercera en un 20%; y la última parte contra
el fondo del lote, en un 10% siempre sobre el valor total del lote.
Ejemplo:

40% del precio  30% del precio 20% del precio 10% del precio 
(sobre el 

(sobre el 
frente 

fondo 
del lote)

del lote)

Valor de la primera parte:

Valor de la segunda parte:

 Valor de la tercera parte:

Valor de la cuarta parte:

 Donde x = valor total del lote

Regla Norteamericana
–
La Regla Norteamericana es conocida también como la de 4 /3 /2 /1 y consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes
iguales a lo largo, desde el frente y hacia el fondo. La parte de mayor valor es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40% del
total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la última parte, contra el fondo del lote, en un 10% siempre
sobre el valor total del lote.

 Ejercitemos los conceptos expuestos realizando el siguiente ejercicio.

Aplica la Regla Norteamericana (la presente técnica se emplea para la tasación de porciones de tierra en
un lote de mucho fondo, en su aplicación inicial reduce el valor unitario del metro cuadrado en el contra-
frente a un 10% del valor total del terreno, siendo su frente el que concentra el 40% del valor total) y calcula
el valor de la porción interna “E” que tiene 4 m de frente y 6 m de fondo y se encuentra 3m en la tercera
parte y 3 m en la cuarta parte del terreno. El lote tiene 14 m de frente por 24 m de fondo. La parcela interna
se encuentra sobre el lateral derecho. ¿Cuál habrá sido el valor total que se pagó por el lote si el metro
cuadrado en la zona es de U$S 400?

1ra parte sobre el frente 2da parte 3ra parte 4ta parte sobre el fondo

 4 m 4m

 3 m   3 m

Parcela E

 Procedimiento: 
  a) calcular primero la superficie del terreno y el valor total que se pagó por el mismo; 

 b) luego calcular cuál es valor de cada parte del terreno (4-3-2-1); 

 c) calcular el valor de un metro cuadrado en cada porción del terreno; 

 d) obtener el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma); 

 e) por último, sumar los resultados obtenidos.

Respuesta:
–
Parcela interna “E” U$S 5 760

Tabla de Dante Guerrero: el “pasaje de lote a bloque”. Este autor remarca que la utilización de las tablas que proponen los métodos tratados
anteriormente, no satisface plenamente las necesidades que pueden surgir de una tasación. Propone entonces un sistema en el cual se
consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en relación a otro. De esta manera, el autor propone una tabla basada en el
método denominado “pasaje de lote a bloque”. Este método es de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran terreno
y no se cuenta con antecedentes de iguales dimensiones.

Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, mientras que, para otro tipo de formas, nos aclara el autor
que: 

Conviene hallar entonces, para el coeficiente de frente y fondo, el fondo relativo, dividiendo la superficie
del lote por el frente. Pero esto tiene sus reservas, porque no es tan fácil ni tan directo, pues si se tiene
un lote rectangular, que se compara con uno trapezoidal (y admitamos que sea de la misma superficie)
dividiendo la superficie por el frente, tendríamos el frente y el fondo relativo, que serían equivalentes a
un lote rectangular con mayor frente y un fondo relativo menor. Aquí es donde hay que andar con
cuidado en la cuestión del fondo relativo, porque una cosa es un lote rectangular y algo distinto es un
lote trapezoidal, por más que tenga un buen frente (Guerrero, 1984,). 

A continuación, se transcribe la tabla que resulta.

Tabla 5. Tabla de Dante Guerrero

Superficie Coeficiente correspondiente

250 m2 0,50

300 m2 0,53

350 m2 0,56

400 m2 0,60

500 m2 0,65

1 000 m2 0,75

2 000 m2 0,85,

3 500 m2 0,95

5 000 m2 1,00

7 000 m2 1,10

10 000 m2 1,20

15.000m2 1,30

25 000 m2 1,40

60 000 m2 1,60

90 000 m2 1,70

130 000 m2 1,80

180 000 m2 1,90

240 000 m2 2,00

320 000 m2 2,10

500 000 m2 2,20

Fuente: elaboración propia

Forma de aplicación 

Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la superficie del inmueble a reducir con el coeficiente
correspondiente al inmueble que se quiere tasar, de esta manera el resultado dará el coeficiente de medida que se
aplicará para el caso en concreto. Ejemplo: el lote a reducir tiene una superficie de 130 000 m2 total y dentro tiene
un lote de 1 000 m2… Coef 1,80 X 0,75 Coef del lote a tasar = 1,35 coeficiente de medida.

Coeficientes de forma 

Si bien no existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, esto
es de gran importancia puesto que basta en considerar que muchas veces afecta las posibles construcciones que
se puedan alzar (por ejemplo, en el caso de que se encuentre en forma de falsa escuadra) o usos que puedan
dársele al inmueble en cuestión. 

Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma irregular, un
coeficiente de disminución para así equipararlo a uno regular. 

Dante Guerrero da una posible solución al problema de que no se encuentre fórmula alguna para el presente
coeficiente, en las siguientes palabras: 

A mi criterio, habría que hacer una especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes
normales, supongamos 4 m y entonces tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies
correspondería aplicarle un coeficiente de castigo para homogeneizar la superficie total del lote en
cuestión (1984).

El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación de coeficientes parciales de castigo los
apéndices irregulares del lote en cuestión. Cabe aclarar que el coeficiente de forma se complementa en su
aplicación con el de medidas, este deberá ser calculado teniendo como base el núcleo regular del inmueble en
cuestión. La fórmula correspondiente sería:
Donde: 

Cf: coeficiente de forma (puede ser de TTN o de Fitte y Cervini)

Sh: superficie homogeneizada (correspondiente al núcleo regular) 

 S: superficie total del lote 

Ahora bien, como dijimos, corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente, el de medida (el cual
surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja), ante lo cual, para descifrar el valor unitario irregular
para el terreno en cuestión, será aplicable la siguiente fórmula: 

Donde: 

 Vui: valor unitario (por m2) irregular 

 Vu: valor unitario del lote tipo 

 Cf: coeficiente de forma 

 Cm: coeficiente de medida 

Un ejemplo de lo antedicho: 
Supongamos que tuviéramos que tasar un lote como el de la figura, el inconveniente surgiría al momento de
ingresarlo a las tablas. Para ello se calcula la superficie del núcleo regular y de los triángulos de ambos costados.
Se trabaja homogeneizando con las dimensiones y superficie del núcleo regular, en este caso buscamos en las
tablas un coeficiente indicado a un lote de 15 m de frente por 25 m de fondo. Los metros de superficie resultantes
de los dos triángulos los sumamos al final cuando calculamos el valor total del terreno, es decir, después de que
hayamos obtenido el P.N. o precio normalizado (aplicación del coeficiente al P.U.Z. o precio unitario zona). 

A continuación, veamos el siguiente ejemplo que aparece en el blog del Martillero Púbico Miguel A. Antoñana:

Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio),
cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote
tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un
fondo (b) de 30 metros (s.f., https://bit.ly/363CCZY).

Figura 2: Lote de terreno irregular

 Fuente: Antoñana, s.f., https://bit.ly/363CCZY

El coeficiente de forma resulta:

coeficiente de forma= superficie homogeneizada/ superficie total

C f = 300 m2 / 325 m2 

 C f = 0,92 

De la tabla de frente y fondo se obtiene el coeficiente de medidas. En este caso trabajamos con la de Fitte y Cervini
(podríamos utilizar también la de TTN) obteniendo, para un lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo, un
coeficiente de 99,5 (este coeficiente se divide por 100 para que quede expresado en la misma manera que el que
figura en la fórmula). 

Vui =Vuz (Val. Unit. Zona) $/ m2 x Cf (Coef. Forma) x CFf (Coef. Fte y fdo o de Medidas)

El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:

Vui = $140 x 0,92 x 0,995 

Vui = $128,15/m2 
 De lo expuesto hasta aquí, los coeficientes que expusimos anteriormente nos daban soluciones para corregir las
medidas del lote a tasar con respecto al lote ideal, pero cuando entre los antecedentes tenemos un lote que no es
un polígono regular de cuatro lados, que sucede muy frecuentemente, se presentan dificultades al momento de
utilizar las tablas correctivas por forma como se necesita en el proceso de cálculo en la tasación de un inmueble. 

En la mayoría de los casos, los lotes irregulares se producen por ensanchamiento de calles, trazado de nuevas
calles, invasiones de lotes vecinos, etc., dando origen a las irregularidades en los lotes. 

Estas diferentes formas, que pueden presentar irregularidades caprichosas, nos exigen realizar un análisis
minucioso de las ventajas o condicionamientos que generan, en relación con las áreas aprovechables y sus
desperdicios.

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la
superficie del lote por el frente.

Se establece, de esta manera “un fondo relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual
a la del lote real. 

Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno. 

(…) La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no
debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces,
limitador. 

El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que
las irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes que presentan una irregularidad
importante, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados
(Antoñana, s.f., https://bit.ly/363CCZY).

  Para estos últimos casos, debe preferirse el método de dividir el lote en formas parciales que se estudian por
separado, y luego se suman para obtener el valor total, como vimos en el apartado anterior, cuando tratamos el
coeficiente correctivo por forma.

“Fondo relativo”
 Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.

La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir
al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.

SUBMIT

Fondo relativo en lotes con martillo a favor o en contra y/o porciones invadidas

En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente), el fondo relativo ideal es mayor. A través de este concepto. 

Fórmula:

Fr = Sup. o Área (m²) + Superficie martillo a favor / Frente (m)

En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del
terreno. 

Fórmula:
 Fr = Sup o Area (m²) - Superficie martillo en contra / Frente (m)

Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el fondo relativo ideal es menor que el
fondo efectivo del terreno, en este caso descontamos de la superficie total, la superficie invadida.

Fórmula: 

Fr = Sup o Área (m²) - Superficie triángulo (b x h / 2) / Frente 

  Los invito a calcular el fondo relativo de los tres casos expuestos anteriormente y a realizar el siguiente ejercicio de aplicación.

o Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se ha incorporado una porción de terreno de 4 m x 8 m. Calcule cuál es
su superficie real sumando el terreno incorporado y luego halle su fondo relativo. 

Respuesta:
–
Respuesta: superficie real: 592 m2 y fondo relativo: 42,28 m 
(La superficie real es aquella con la que realmente se cuenta y la medida de fondo se obtiene de promediar los dos lados del terreno).

Lotes triangulares 

Por último, cabe citar en este apartado a los lotes triangulares, cuyos criterios de tasación se exponen
seguidamente. 

Distintos criterios para la tasación de terrenos triangulares.

1er criterio: se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la regularidad en
forma estimativa.

2do criterio: se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica al coeficiente de la tabla
correspondiente a esta longitud.

3er criterio: se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la irregularidad de acuerdo con
la escala adoptada de Mc Michael (ver Chandías).

Las tablas de homogeneización correspondientes a lotes triangulares, son la tabla N° 6 con un lado al frente y la
tabla N° 7 con vértice al frente, a las que remitimos para su utilización al “Manual de Tasaciones Inmobiliarias” de
Artemio Aguiar, Editorial Juris, Sexta Edición, pág. 160. 

Veamos ahora el siguiente ejemplo.

 Si en una zona determinada el valor unitario de terreno es de $ 150/m2, debemos practicar una corrección por lote triangular, aplicando el
coeficiente correspondiente al lote triangular que estemos tasando (ya sea este, con base o vértice a la calle) en este caso los lotes
triangulares son: 
  A) lote triangular: 7 m con base a la calle y 25 m de fondo (Sup. 87,50 m2); 

 B) lote triangular: con vértice a la calle y 25 m de fondo y 7 m de ctra. Fte (Sup. 87,50 m2). 

 • Valor unitario en la zona (Vuz) = $ 150 m2 

• Coeficiente triángulo (Ct) = A) 0,57 y B) 0,33 

• Valor unitario triángulo (Vut) = ¿? 

• Superficie (A) = (B) = 87.50 m2

Tabla 6. Lotes triangulares

Lote triangular “A”  Lote triangular “B”

Vut = Vuz x Ct Vut = Vuz x Ct

Vut (A) = $150 m2 x 0,57 Vut (B) = $150 m2 x 0,33

Vut (A) = $85,50 m2 Vut (B) $49,50 m2

Vt (A) = $85,50 m2 x 87,50 m2 Vt(B) $49,50 m2 x 87,50 m2

Valor triángulo (A) = $7 481,25 Valor triángulo (B) = $4 331,25

Fuente: elaboración propia

El valor de triángulo A, es notablemente superior al del triángulo B, ya que el primero cuenta con frente a la calle.
Como vemos, es importante tener presente la ubicación del lote triangular, llegado el momento de practicar una
tasación. 

A continuación, se incluyen de forma anexa nociones de simetría, medidas de longitud, de superficie y agrarias que
son útiles en relación a los conceptos trabajados hasta aquí.

C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7

Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar

Simetría: su importancia

Consideramos de vital importancia dar algunas nociones básicas acerca de lo que es la simetría, ya que la misma
caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se efectuará la tasación, afectando de manera directa
sobre su precio. 

Estos conceptos serán de gran utilidad al momento de profundizar acerca de las diversas metodologías aplicables al
momento de realizar una tasación, puesto que el éxito de la tarea en gran medida dependerá de la manera en que
se aprecian las características fundamentales del lote a tasar, siendo la forma y la simetría del mismo una de las
principales. 

Se puede definir a la simetría como “La propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas
por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un punto o una recta, constituyen un conjunto
armónico” (Larousse, 2016). 

Esta definición extraída del Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, hace hincapié en la característica de ciertas
figuras de reflejar el orden o proporcionalidad de todas las partes que la componen con respecto a su centro. 

Para analizar correctamente esta característica dentro de una figura determinada, tendremos que tomar en cuenta
algunos conceptos básicos relacionados con la simetría.

Centro de simetría: es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva. 

 Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto a ese punto, cada uno de los otros puntos tiene su
simétrico dentro de la misma figura. 

Para el caso de los paralelogramos, el centro de simetría se encuentra entrecruzando diagonales y

buscando su punto de intersección.
Por su parte, si la figura que toca analizar es un círculo, se encuentra el centro de simetría en la mitad de su
circunferencia, desde donde todos los puntos de la figura tendrán su simétrico dentro de la misma circunferencia.

Eje de simetría: es la línea recta que pasa por dentro de una figura, dividiéndola en dos partes iguales y
sobre la cual giran ambas partes. 

Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una recta llamada eje, cuando se
encuentran sobre una misma perpendicular a dicha recta, y equidistantes de ella. La simetría respecto de
una recta se llama “axial”, y la recta “eje de simetría”. 

De los ejemplos que siguen a continuación, se puede observar cómo depende de la estructura del cuerpo a
analizar. Hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría, mientras que hay otras que no tienen
ninguno.
 Medidas de longitud:  Las mismas sirven esencialmente para medir distancias. Se presentan a
continuación con fines didácticos, las diferentes equivalencias a usar conforme las distintas medidas con
que se trabaje.

Tabla 7. Medidas de longitud

Medida Símbolo Equivalencia

Decámetro dam 10 metros

Hectómetro hm 100 m

Kilómetro km 1 000 m

Miriámetro mam 10 000 m

Metro m 1m

Decímetro dm 0.1 m

Centímetro cm o.01 m
 Medida Símbolo Equivalencia

Milímetro mm 0.001 m

Fuente: elaboración propia.

Medidas de superficie

Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones: largo y ancho (longitud y latitud). Las distintas medidas que
se pueden utilizar para la determinación de la superficie de un lote, son las siguientes.

Tabla 8. Medidas de superficie 

Medida Símbolo Equivalencia

Decámetro cuadrado dam2 100 m2

Hectómetro cuadrado hm2 10 000 m2

Kilómetro cuadrado km2 1 000 000 m

Miriámetro cuadrado mam2 100 000 m

Metro cuadrado m2 1 m2

Decímetro cuadrado dm2 0.01 m2

Centímetro cuadrado cm2 0.0001 m2

Milímetro cuadrado mm2 0.000001 m2

Fuente: elaboración propia

Medidas agrarias

Si bien la tratativa en particular de la tasación de las fincas rústicas será desarrollada en su plenitud en el módulo 4
del presente manual, se presentan en este apartado, las diversas medidas con que se puede encontrar determinada
la superficie de un lote rural.

Tabla 9. Medidas agrarias

Medida Símbolo Equivalencia

Hectárea ha 10 000 m2

Área A 100 m2

Centiárea Ca 1 m2

Fuente: elaboración propia

Coeficiente esquina

Puede ocurrir que el lote de terreno a tasar o los antecedentes con que se cuente, sean terrenos ubicados en una
esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes es de mayor valor que los otros mediales próximos. 

Esta consideración se debe a una serie de fundamentos ya sean de tipo económico, como ser la mayor posibilidad
de instalación de locales comerciales, o la mayor extensión de sus vidrieras en comparación con locales mediales;
ya sean de tipo edilicio como la mayor posibilidad de edificación para viviendas en altura debido a la mayor
luminosidad y ventilación con que contarán estas. 

Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en cuenta una serie de variables
como pueden ser la medida del lote sobre las calles en que se encuentre apostado, el progreso comercial de la zona
en que se encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles en particular. 

De esta manera, se crearon varias tablas correspondientes a diversos métodos. Pero el método más utilizado es el
creado por el Ing. Valvano.

Método del Ing. Valvano

Este autor propone un sistema en el cual es necesario partir de la relación entre la superficie del lote y la
suma de los dos frentes. Conforme a este método, el coeficiente de esquina es un índice de las ventajas
que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones ubicado en la mitad de la
cuadra. Conforme este procedimiento, para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los
siguientes pasos.
Donde: 

 n = índice de utilización;

 Fte= frente de mayor valor económico expresado en metros;

 fte = frente de menor valor económico expresado en metros. 

Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; este representará las ventajas con que se encuentra
un lote de terreno ubicado en una esquina.

Para arribar al denominado “coeficiente de valorización por esquina”, es necesario utilizar la tabla provista por
Valvano, la misma se divide en cuatro zonas diferenciadas, en las cuales deberá ubicarse el lote en análisis.

Tabla 1: zonas céntricas comerciales o zonas de gran valor comercial 25 a 35%.

Tabla 2: zonas comerciales y residenciales intermedias 20 a 25%.

Tabla 3: zonas residenciales de elevado valor unitario de la tierra 15 a 20 %.

Tabla 4: zonas familiares de barrios en formación 10%.

 ¡Importante! 

Recuerda que, una vez obtenido el coeficiente, siempre y en todos los casos, se le debe sumar 1. 

Ejemplo: si el coeficiente esquina es 0,25 (plusvalía esquina) debe sumarse 1. Así quedaría 1,25.

Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina, es necesario utilizar el coeficiente descifrado
precedentemente con el coeficiente de medida (frente y fondo) correspondiente a la Tabla del Tribunal de
Tasaciones. Así, la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:
 En donde: 

 Vue = valor unitario del lote de terreno en esquina de acuerdo a la zona 

 Vu= valor unitario del frente sobre la calle de más valor expresado en Pesos. 

 Ce= coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing. Valvano). 

 Cm= coeficiente de medidas (frente y fondo del TTN).

 Ejercicio

- Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial intermedia de 15 metros por 25 metros. Considerando que el frente de
mayor valor es el de 15 m y se solicita en la zona U$S 290 m2 y el de menor valor U$S 246,50 m2.  

Respuesta:
–
 Valor del lote esquina: U$S 153 318,75

 Ejercicio

- Calcula el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de 18 por 30 m sabiendo que el frente de mayor valor es el de 18 m a
razón de U$S 370/ m2 y el de menor valor, es un 15% menor que el anterior.

Respuesta:
–
Valor del lote esquina: U$S 276 582,6
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 7

Coeficiente de topografía

Es de aplicación para aquellos casos en que existan diferencias de topografía entre los antecedentes seleccionados
y el inmueble a tasar. Esto puede darse, por ejemplo, en casos en que con respecto a un lote que está a la altura de
la calzada, otro cercano a este se encuentre en terreno de desmonte, quedando a una altura considerable con
respecto al nivel del anterior. 

Es aquí donde se tendrá que utilizar este coeficiente para nivelar los distintos valores, puesto que estas diferencias
entre los distintos lotes pueden influir en un factor que, al decir de Dante Guerrero (1984), puede ser de ponderación
positiva o negativa. 

Positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho
arquitectónicamente y darle un carácter residencia, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero
esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén
aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco
aconsejables (Guerrero, 1984). 

Por otra parte, en zonas comerciales es de vital importancia que el inmueble se encuentre nivelado con respecto a
la calzada, puesto que casualmente lo que se busca en la construcción de un local comercial es la facilidad de
ingreso al mismo por parte de los clientes. 

Para poder encontrar acertadamente un coeficiente que pueda servir para homogeneizar diferentes inmuebles que
se encuentren en suelos de topografías disímiles, es necesario en primer lugar calcular el costo necesario que
pueden traer aparejadas las tareas de desmonte o relleno que puedan ser requeridas; en segundo lugar, será
menester fijar el valor de un lote de características normales en la misma zona. Con estos datos calculados se debe
confeccionar la siguiente fórmula, a saber: 
En la que:

 Ct = coeficiente de topografía 

 Vo = valor de un lote normal 

 K = coeficiente inferior a la unidad 

La razón por la cual se utiliza un coeficiente inferior a la unidad, es para los casos en que sea necesario un relleno
debido a las tareas posteriores que requiere. Si lo que se pretende es construir en el inmueble en cuestión, las
mismas traerán aparejada una suma de dinero y una considerable cantidad de tiempo. 

Coeficiente de ubicación

El último coeficiente motivo de análisis del presente capítulo, responde a las diferentes variables en lo referente a la
ubicación en particular con que puedan contar los distintos inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con
respecto al lote que se pretende tasar. 

Es esencial para este coeficiente, puesto que no existen fórmulas rígidas para llegar a él, el cauteloso análisis por
parte del tasador de los distintos componentes que puedan influir en las distintas ubicaciones en que se encuentren
los inmuebles, esto es si los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con todas las
repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.

Metodología

Conforme lo explicitado en el subtítulo anterior, la operatoria de este método en particular podría resumirse de la
siguiente manera.

Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se encuentren en venta dentro de la zona en que
se encuentre el inmueble encomendado para tasar, con características similares a este.

Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los distintos casos para que puedan ser
aplicados a la situación en particular. A grandes rasgos, esto se realiza conforme la siguiente fórmula:
 Los ajustes consistirán en la aplicación de los denominados “coeficientes de homogeneización”, que requiera el
caso en particular. 

De lo expuesto, podemos concluir que:

Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al
contado o porcentajes. Los ajustes se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad
comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la propiedad sujeto, su precio de
venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción
(Guerrero, 1984).

Coeficiente de ubicación
–
Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al contado o porcentajes. Los ajustes
se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la
propiedad sujeto, su precio de venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción.

M2L3_ANEXO.pdf
439.8 KB
C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 7

Referencias

Aguiar, A. (2009). Manual de Tasaciones Inmobiliarias (6ta Edición). Rosario, Argentina: Editorial Juris. 

Antoñana, M. A. (s.f.). Coeficiente – ítem 4 – Forma [entrada de blog]. Recuperado de

https://eltasadorpampeano.webnode.com/products/coeficiente-item-4-forma/

Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Ed. Alsina. 

Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos aires, Argentina: Editorial
Alsina. 

Larousse. (2016.). El Pequeño Larousse Ilustrado (Diccionario enciclopédico). Editorial Larousse.