ANALISIS DE LA CASACIÓN. Nº 1537-2013 JUNÍN.
El presente caso trata del recurso de casación interpuesto por Elia Marina Leyva
Chávez y Emperatriz Leyva Chávez (DEMANDADAS, mediante escrito de fojas
quinientos treinta y dos, contra la sentencia de vista de fojas quinientos veintiséis, de
fecha siete de diciembre de dos mil doce, emitida por la Primera Sala Mixta de
Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que confirmó la sentencia apelada
de fojas cuatrocientos cuarenta y cinco, que declaró fundada en parte la demanda
interpuesta por la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada
(DEMANDANTE) y en consecuencia, ordena que las demandadas desocupen y
entreguen la posesión del inmueble signado como Lotes 02 y 03 de la Manzana B, con
frente a la Calle Acuario del Barrio Palián, Distrito y Provincia de Huancayo,
Departamento de Junín, dentro del término de seis días, bajo apercibimiento de
lanzamiento en caso de incumplimiento, con lo demás que contiene.
La sala suprema se pronuncia en casación, en la cual fija requisitos para el desalojo
del precario, donde el demandante y el demandado no deben tener de ninguna
manera relación contractual.
La Corte Suprema de Justicia establece los requisitos indispensables para que
prospere una demanda de desalojo por ocupación precaria.
Fue mediante la sentencia recaída en la Casación N° 1537-2015Junin, emitida por la
Sala Civil Transitoria de la máxima instancia judicial del país, por la cual se declaró
infundado ese recurso interpuesto en el marco de un proceso de desalojo por
ocupación precaria.
El artículo 911 del Código Civil establece que la posesión precaria es la que se ejerce
sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.
Por ende, el supremo tribunal considera que para que prospere una demanda de
desalojo por ocupación precaria se requiere la existencia indispensable de tres
presupuestos.
En primer lugar, que la persona que solicite el desalojo ante el Poder Judicial (PJ)
acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación
demanda.
En segundo lugar, que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el
demandante o solicitante de la desocupación y el emplazado u ocupante del inmueble
materia del proceso de desalojo.
Además, se deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá que
corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y
disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte de su ocupante o emplazado
en el proceso.
En el caso materia de la casación se acreditó que si bien las demandadas acompañan
el Certificado de Posesión de los Lotes números 19 y 20 de la Manzana B, el primero
de fecha veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cinco y el segundo de fecha
catorce de setiembre de mil novecientos ochenta y nueve, sin embargo dichos
certificados de posesión no corresponden en estricto a los lotes materia de desalojo,
por lo tanto carecen de título para poseer, máxime si ni siquiera han acreditado tener
la condición de socias de la Cooperativa demandante al no estar consideradas en
padrón de socios alguno, tampoco acreditan aportes o la forma en que ingresaron a la
Cooperativa para efectos de la adjudicación de lotes cumpliendo los requisitos
conforme a los Estatutos, tanto más si tampoco se acredita que Orlando Bocanegra
Flores tuviera la condición de Presidente del Consejo de Administración durante los
años mil novecientos ochenta y nueve y mil novecientos noventa y cinco. Por el
contrario, se advierte de la Partida número 11005487 que entre los años mil
novecientos noventa y dos a mil novecientos noventa y seis la Cooperativa
demandante fue presidida por Víctor Cárdenas Arenas, conforme es de verse a fojas
ciento treinta y ocho, y en su manifestación policial obrante a fojas veinticuatro del
Proceso Penal signado con el número 2005-00088, Orlando Bocanegra Flores afirmó
que era Vicepresidente desde el día trece de marzo de dos mil tres a la fecha; de lo
que se concluye que las demandadas no ostentan titulo otorgado por la Cooperativa
actora que justifique legalmente la posesión, y los certificados de posesión que
adjuntan corresponden a otros lotes según concluye el informe pericial, acreditándose
de esta manera la posesión precaria que ejercen las demandadas respecto del predio
sub litis; v) En autos solo se ha acreditado que las demandadas vienen posesionando
en forma precaria los Lotes números 02 y 03 con una extensión superficial de
doscientos ochenta y ocho metros cuadrados (288 m2) cada uno, cuyos linderos se
encuentran precisados en el Informe Pericial de fojas doscientos ochenta y nueve,
siendo que el resto de lotes se encuentran en posesión de terceras personas, según
aparece de la diligencia de inspección judicial de fojas ciento dos, en la que se
constata que éstos vienen siendo ocupados por Raúl Leyva Chávez y Víctor Leyva
Chávez, lo que no ha sido cuestionado por la Cooperativa demandante, y tratándose
de un proceso sumarísimo el juzgador se pronuncia sobre las pretensiones
demandadas con relación a las emplazadas, dejando a salvo el derecho de la citada
Cooperativa respecto de los Lotes números 04 y 05 a fi n de hacer valer su derecho
conforme a ley.
En cuanto a la Normatividad conforme establece el artículo 911º.- La posesión
precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha
fenecido”. (Código Civil Peruano).
Pues bien, la Real Academia de la Lengua Española define la palabra “fenecer”
como algo que acaba, termina o tiene fin. Es decir que previamente existió algo
y luego dejó de existir. Llevando esto al mundo jurídico, el ejemplo predilecto es
el del fin del plazo de arrendamiento, pues existió un título justificante, pero al
cumplirse el plazo, el título (contrato de arrendamiento) feneció.
Un punto a aclarar es que, en los procesos de desalojo, no se resuelve sobre la
propiedad de la cosa, sino sobre si existe derecho a poseer o no.
La primera causal, de inexistencia de título, es el caso, por ejemplo, del invasor: nunca
tuvo ningún título que lo habilite para poseer.
El IV Pleno Casatorio Civil define al poseedor precario: una persona tendrá la
condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno sin pago de renta y sin título
para ello, o cuando dicho título, según las pruebas presentadas en el desalojo, no
genere ningún efecto de protección para quien ostente la posesión inmediata, frente al
reclamante.” (Fundamento 61). El mismo pleno plantea situaciones que significan
precariedad de la posesión. Menciona 6 casos:
-Por resolución extrajudicial de un contrato, esto significa un fenecimiento del título.
-Por conclusión del arrendamiento para el caso del artículo 1704° del Código Civil,
también significa un fenecimiento del título.
-Por nulidad manifiesta en base al artículo 220 del Código Civil, esto significa
inexistencia del título que otorga la posesión.
-La enajenación de bien arrendado cuyo contrato no esté inscrito, el poseedor se
convierte en precario con relación al nuevo propietario, esto significa un fenecimiento
del título.
-Por construcciones o modificaciones realizadas por el poseedor, el juez no podrá
declarar improcedente la demanda, ya que los derechos sobre las construcciones y
modificaciones serán vistos en otro proceso.
-La alegación de usucapión de parte del demandado no basta para impedir el desalojo,
pero tampoco impide que posteriormente el desalojado recupere la posesión.
En el caso del arrendador que tiene un inquilino cuyo contrato ha expirado y lo quiere
desalojar pese a su negativa de restituir el predio consensualmente; ¿debe
demandarlo por poseedor precario o iniciar un proceso de desalojo por vencimiento de
contrato de arrendamiento? La respuesta es que debo demandarlo por vencimiento de
contrato de arrendamiento e iniciar un proceso judicial sumarísimo.
Ya la Corte Suprema de Justicia estableció los requisitos indispensables para que
prospere una demanda de desalojo por ocupación precaria.
Fue mediante la sentencia recaída en la Casación N° 3702-2016 Tacna, emitida por la
Sala Civil Transitoria de la máxima instancia judicial del país, por la cual se declaró
infundado el recurso interpuesto en el marco de un proceso de desalojo por ocupación
precaria.
El supremo tribunal considera que para que prospere una demanda de desalojo por
ocupación precaria se requiere la existencia indispensable de tres presupuestos:
1.Que la persona que solicite el desalojo ante el Poder Judicial acredite plenamente
ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación demanda.
2.Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante o
solicitante de la desocupación y el emplazado u ocupante del inmueble materia del
proceso de desalojo.
3.Además, se deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá que
corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y
disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte de su ocupante o emplazado
en el proceso.
En el caso materia de la casación se acreditó que el demandante y el demandado en
el proceso de desalojo habían suscrito un contrato de compraventa a plazos con
reserva de propiedad y cláusula resolutoria expresa que tenía como consecuencia
inmediata que, en caso de incumplimiento de alguna de las condiciones allí fijadas, el
vínculo contractual se extinguía.
Al incumplir el demandado el pago de más de dos cuotas mensuales se extinguió
aquel vínculo, por lo que el derecho de propiedad del predio materia de desalojo
estaba acreditado a favor del demandante y la condición de ocupante precario del
demandado recurrente estaba dada, más aún si no demostró su título que justificara
su posesión.
INFUNDADO
El recurso de casación interpuesto por Elia Marina Leyva Chávez y Emperatriz Leyva
Chávez a fojas quinientos treinta y dos; en consecuencia, NO CASARON la sentencia
de demanda interpuesta por la Cooperativa de Vivienda Sol en los Andes Limitada
número 201, y en consecuencia, ordena que las demandadas desocupen y entreguen
la posesión del bajo responsabilidad; en los seguidos por la Cooperativa de Vivienda
Sol en los Andes Limitada número 201 contra Elia Marina Leyva Chávez y otra, sobre
Desalojo por Ocupación Precaria.
