Reglamento nacional de tasaciones: Aprobado por: Resolución Ministerial N° 172-2016
– Vivienda.
El reglamento nacional de tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos,
definiciones, y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes
inmueble y muebles.
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador
estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para
establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento.
Arancelaría o reglamentaria. autovaluo
El trabajo es un servicio, no es un bien, el trabajo es un medio por el cual conseguimos dinero
para poder adquirir bienes, mueble e inmuebles.
3 partes de una tasación, memoria descriptiva, valuación y anexos
2 clases de tasación, tasación arancelaria o reglamentaría, para efectos de pago de
impuestos, o sea es un valor nominal (referencial), tasación comercial, valor comercial que
está regido por los valores de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario.
Tasación te da el justiprecio, probable valor real, regido por los valores de la oferta y la
demanda. Es castigado por la antigüedad, por el estado de conservación o el tipo de predio que
sea.
Valor directo, cuando coges valor del mercado, tienes información, cuando tasas un
departamento construido en el edificio, no se tiene el área matriz del edificio para que en base
de las áreas comunes puedan sacar el área proporcional del terreno
Valor indirecto, no se tiene información, cuando se hace por el valor del alquiler (renta o valor
actual).
TUPA: TEXTO ÚNICO DE PROCESOS ADMINISTRATIVOS; para hacer prevalecer los derechos.
Calidades personales de una persona: Nombre y Apellidos completos, estado civil,
nacionalidad, religión, profesión, ocupación, DNI, RUC, dirección
Propietario: persona que tiene derecho inscrito en registros públicos, cuando tiene titulo de
propiedad registrado y saneado; propietario único: es cuando hay un solo propietario puede
ser una persona natural o jurídica.
Sociedad conyugal, todos los bienes adquiridos bajo el régimen conyugal. Es una condición de
propiedad cuando el bien inmueble pertenece a ambos conyugues, 50% cada uno. Todo lo que
se adquiera estando casado, se reparte.
Régimen de bienes separados, ya no sería sociedad conyugal, sería propietario único. Se puede
comprar una propiedad y comprar ambos, y sería una sociedad condominal.
1) Determinar como sería la repartición de los gananciales de un matrimonio que durante su
duración adquirieron los siguientes bienes, una casa valorizada en $ 280,000 un carro
valorizado en $45,000, una casa de playa valorizado en $180,000. Y ambos tienen una cuenta
mancomunada de un conocido banco con un valor de $300,000 ¿Cuánto le tocaría a cada
cónyuge?
Bienes matrimoniales:
$280,000 + $45,000 + $180,000 + $300,000 = $805,000/2 = $402,500
Le tocaría a cada cónyuge la suma de $402,500
Bienes propios: Son aquellos bienes que adquiere el cónyuge o la cónyuge antes del
matrimonio, puede ser un bien que hayan comprado o heredado.
Durante el matrimonio si compran, lo comparten con el cónyuge, pero si lo heredan no,
porque las herencias son bienes propios toda la vida. Si algún pariente fallece y te hereda algo,
durante el matrimonio, es para ti solo, es bien propio, si es un anticipo de herencia o sea un
anticipo de legitima también es para ti solo, o si es una donación de algún familiar es un bien
propio, si es el tercio disponible de un familiar de un bien o una amiga, también el bien es
propio, los bienes propios son aquellos que son solamente de propiedad de uno de los
cónyuges y no entran a las sociedades gananciales.
2) Determinar cuanto le corresponde en una liquidación de gananciales a los cónyuges que se
divorcian sabiendo que: la cónyuge compró una casa de playa valorizada en $190,000 y un
auto de $30,000 antes de su matrimonio y el cónyuge durante su matrimonio heredó una casa
valorizada en $350,000 y una oficina valorizada en $120,000, durante el matrimonio los
cónyuges compraron un departamento valorizado en $230,000, un carro para el cónyuge de
$40,000 y tenían una cuenta bancaria con $110,000, determinar como sería la liquidación de la
sociedades gananciales de estos cónyuges.
Para realizar la división y partición de bienes gananciales del matrimonio, solamente entran a
ese proceso los bienes adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio tradicional. No son
parte de la liquidación de sociedades gananciales los bienes propios que son los que adquieren
cualquiera de los cónyuges antes del matrimonio o durante el matrimonio, que son las
herencias las donaciones, anticipo de legitima que es una forma de herencia que se dan de
padres a hijos, o bienes de libre disposición de cualquier persona, como el tercio disponible y
el medio disponible.
Notación, se deja clara y expresa constancia que los bienes adquiridos por los cónyuges
durante la vigencia de un matrimonio celebrado por bienes separados no tienen la condición
de bienes gananciales matrimoniales, sino de bienes condominiales, porque los cónyuges bajo
este régimen pueden comprar solos en forma indistinta, sin dejar de mencionar que son
casados con el otro cónyuge, así como también lo pueden hacer de manera conjunta, pero en
calidad de bienes condominiales. Obviamente a razón de 50% para cada uno
El poseedor o tenedor es una persona que ejerce la posesión de una casa o bien inmueble o de
una cosa, en este acto nosotros hablamos de la posesión de que está ocupando un bien
inmueble, obviamente que no es de él, porque el que posee un bien generalmente, posee un
bien que es del estado, que no bien propietario fijo a a la vista, propietario conocido, y el que
ejerce la posesión debe ejercerla de buena fe, de forma pública, pacifica, continua e
ininterrumpida.
El poseedor o tenedor, el que tiene la tenencia de un bien, de repente que no es suyo también,
de alguna u otra forma ejerce la posesión, y cualquier otra que sea su calidad, legitimo
propietario de un bien, tiene la obligación de hacer la declaración jurada de autoevaluó ante la
municipalidad y pagar impuesto predial, las municipalidades no pueden negarse a recibir la
declaración jurada de autovaluo de un poseedor o tenedor o propietario o cualquiera sea su
titularidad y que piensen que tienen el derecho de tributar. El impuesto predial no genera
derecho de propiedad. El autovaluo no genera derecho de propiedad.
Como probamos que tenemos posesión, el autovaluo sirve para probar la posesión que
poseemos de un bien, como además se prueba la posesión de un bien, con el DNI que tenga la
dirección que ocupas, con los recibos de luz, o contrato con luz del sur o del norte, o con
recibo de agua, recibo de cable, línea telefónica, de gas, con el RUC con fecha cierta que diga
que eres posesionario de línea de tal época, o con la partida de nacimiento de alguno de tus
hijos o algún familiar que haya nacido en tu casa y tenga esa dirección y todo eso sirve para
probar la posesión sobre el inmueble
Cuando una persona ejerce la posesión de forma pública, pacifica, continua e ininterrumpida y
ya han pasado 10 años puede presentar por la vía administrativa o con un notario o ante la
municipalidad o ante el poder judicial, la prescripción adquisitiva de dominio, es la que da
derecho o lo hace propietario del bien que posee después de 10 años de posesión de forma
pública, pacifica, continua e ininterrumpida o después de 5 años cuando hay un justo titulo
Justo título, cuando hay un contrato de compra venta de la posesión o de esa propiedad que
no está registrada, o cuando tienes una constancia de posesión de la junta directiva del
asentamiento humano de la agrupación de vivienda de la comunidad donde estas, o tienes un
certificado de posesión otorgado por la municipalidad entonces, ahí tienes justo título, ahí solo
son 5 años, ahí se realiza la prescripción adquisitiva de dominio.
Entonces el posesionario tiene que estar en forma pública, pacifica, continua e ininterrumpida
y de buena fe no puede arrebatarle la propiedad a nadie, porque la propiedad es inviolable,
porque si tu posesionas de una propiedad de una propiedad que no es tuya de mala fe puedes
ser denunciado penalmente y purgar condena por usurpación o usurpación agravada según
sea el delito, que se considera cuando tu agarras una propiedad que no es tuya.
La constitución defiende el derecho de propiedad, defiende el derecho de los propietarios,
para que su bien no sea vulnerado.
Como nace el derecho de propiedad, cuando tu le compras una casa a una persona y te vas al
notario y esa compra-venta se va a derechos públicos ahí empieza el derecho de propiedad.
El derecho de propiedad nace de la posesión, por ejemplo, villa el salvador, fue un pueblo
joven inmenso, un arenal donde estaba todo con esteras, y empezaron con la posesión y
después se hicieron propietarios y ahora es una gran ciudad.
Una persona que fallece sin dejar herencia, es una persona intestada, por ende, sería una
sucesión intestada.
¿Cuándo nace una sucesión?, cuando muere el causante.
¿Cómo se pone fin a una sucesión?, con la división y partición de bienes, cuando se le asigna su
patrimonio a sus sucesores, que son sus herederos legales, los miembros de la sucesión.
Sucesión indivisa; la sucesión indivisa es una situación de transito del patrimonio de una
persona fallecida a favor de sus herederos, inicia con el fallecimiento de una persona y finaliza
con la asignación de su patrimonio a sus sucesores.
Los herederos legales de la sucesión, son los familiares, por ejemplo, muere el papa de una
familia, los herederos legales son los familiares directos, padres e hijos, sus familiares,
herederos directos, cónyuges y sus hijos. Familiares de segundo orden ya no son herederos
legales, solo familiares directos.
Muerte de alguno de la cabeza de la familia, de un matrimonio.
Si muere el causante y el causante tiene hijos mayores, los hijos mayores también heredan, y
heredan lo mismo que los hijos del matrimonio, por ejemplo, si se muere mi papá y está
casado con una señora, y tiene 3 hijos con esa señora, y yo soy el hijo mayor y tengo una
hermana que es la hija mayor, su cónyuge de mi papá, mis hermana y yo, que somos los hijos
mayores, y mis 3 hermanos que tuvo con la señora, solo los reconocidos no los otros hijos que
pueda tener la señora, y también otros hijos que pueda haber tenido mi papá durante el
matrimonio, por ejemplo hijos con la empleada doméstica, todos heredan igual. Lo dijo Víctor
Raúl Haya de la Torre, en la constitución que promulgo el 12 de julio de 1979, cuando firmó la
carta magna, que le ponía fin a la carta magna del 33, dijo que todos los hijos tenían iguales
derechos, ya no se puede marginar a un hijo.
Ante de la constitución promulgada el 12 de julio de 1979, los hijos que no eran del
matrimonio eran llamados hijos extramatrimoniales, los hijos que eran adoptados, eran hijos
adoptivos, los hijos que no estaban nacidos en un matrimonio, eran hijos naturales, porque los
tuviste con cualquier persona, los hijos que eran declarados por sentencia, porque antes una
mamá decía que eras el papá, y el juez inmediatamente de ponía como papá del hijo, todos
esos hijos eran marginados, y la división y partición de bienes era la mitad de lo que le tocaba a
los hijos del matrimonio.
Si antes de la constitución del 79, moría un causante, los hijos del matrimonio y su cónyuge
heredaban iguales, y los hijos mayores que no eran del matrimonio o durante el matrimonio
menores, los hijos que hayan tenido en otro compromiso, solamente heredaban la mitad de lo
que heredaban los hijos del matrimonio.
Plazo para reclamar una herencia: 10 años
Los herederos de una sucesión, son la cónyuge con el 50% de la propiedad del causante, ahí
entran todos los bienes que tiene el causante, los bienes adquiridos en el matrimonio el 50%
para la cónyuge, y de los bienes propios solo hereda la cónyuge como si fuera un hijo más.
Bien propio, es cuando tu lo has comprado antes de casarte con la cónyuge, o que antes de
casarte o durante el matrimonio has heredado, las herencias son bienes propios no son
conyugales, o una donación que te pueden hacer o un anticipo de legitima, adelanto de
herencia.
La cónyuge cuando muere el causante reciba el 50% de los bienes que compraron en el
matrimonio, pero también recibe de los bienes propio del causante, pero no recibe la mitad,
recibe como si fuera un hijo.
Cuando una persona muere o fallece y no tiene descendencia, los bienes pasan a poder del
estado. Si no tienen familiares, nada.
Si la empleada doméstica, le pide al juez que la declare como heredera legal, porque ha
cuidado de ellos hasta sus últimos días, entonces pueden darle la facilidad si es que lo prueba.
Entonces todos los bienes de una persona que no tenga ascendencia o descendencia pasan a
poder del estado.
Cuando una persona es soltera, sus herederos legales son sus ascendientes, o sea sus padres,
sus abuelos, en ese orden.
Tercio disponible y tercio de libre disposición, de conformidad con el artículo 725 del código
civil, es el que tiene hijos u otros descendientes o cónyuge y puede disponer libremente hasta
el tercio de sus bienes. Por ejemplo, la causante haya decidido dejarle su tercio disponible a su
madre.
Ingeniería de valuaciones y tasaciones.
Condominio: Régimen de propiedad que se origina cuando hay más de un propietario (2 o más
propietarios).
¿Cómo se mide el porcentaje de participación de cada condómino?
Cada propietario de llama: “CONDÓMINO”
Porcentaje de derechos y acciones, si hay 2 condóminos, se asume que cada condómino es
propietario del 50% de derechos y acciones, si hay 4 condóminos, se asume que cada
condómino es propietario del 25% de derechos y acciones
Alícuota
¿Cómo se pone fin a una sucesión?
Con la división y partición de bienes.
Persona que muere, dejando herederos: “CAUSANTE”, cuando el causante muere sin dejar
testamento, automáticamente nace la sucesión. Miembros de la sucesión son los herederos
legales, es una especie de condominio.
Parámetros urbanísticos edificatorios.
Para hacer la división y partición, debemos de tener en cuenta el frente mínimo normativo del
lote, el fondo máximo normativo y el área mínima normativa del terreno.
Los planos perimétricos no se acotan, para un plano de ubicación si se pone cota, los planos de
subdivisión de lote, no se acotan. El plano matriz es el plano perimétrico.
Como se colocan los vértices de un plano perimétrico, en el sentido de las agujas del reloj
Los lados de un terreno, porque un plano perimétrico se presenta para sacar titulo de
prescripción adquisitiva de dominio.
Declaratoria de fabrica: titulo de propiedad de construcción, una casa, una construcción
inscrita en nuestro terreno.
La inafectación es permanente, la exoneración es parcial o total del pago del impuesto, pero
ese régimen es temporal no es definitivo.
Escala impuesto predial.
UIT : 4600
HASTA 15 UIT (69,000.00) vamos a pagar 0.2% 69,000 * 0.002 = S/. 138
MÁS DE 15 UIT A 60 UIT: hay 45 UIT: 207,000.00 + 69,000.00 = 276,000.00
Entonces: autovalúo: S/. 234,207.10
15 UIT (69,000.00) 234,207.10 – 69,000.00 = 165,207.1 * 0.006 = S/. 991.24
TOTAL IMPUESTO ANUAL: S/. 1,129.24 = 138.00 + 991.24
TRIMESTRAL: S/. 1,129.24/4 = S/. 282.31
USUFRUCTO: persona que se beneficia con algo que no es suyo, beneficio de algo que no es
tuyo. Goce de una cosa ajena, derecho mal o bien habido de disfrutar los bienes ajenos con la
obligación de conservar su forma, si no te dan autorización no es legal
Terreno de un vecino, y tú lo alquilas, estás usufructuando, relación directa que tienes, pero no
como la tenencia del propietario que tiene derecho para ponerle fin a ese usufructo.
Tienes un edificio de 5 pisos, son 2 hermanos, uno está en japon, muere el papa y la mama,
son 2 departamentos y medio para cada uno, en el primer piso
Derecho que el titular ejerce directamente sobre una cosa, terreno o algo sin permiso alguno
del propietario, el que ejerce alguna actividad directa sobre algo que no es suyo.
Derecho limitativo de dominio en tanto no atribuye a sus titulares las mismas facultades que
sus propietarios.
Daño emergente y lucro cesante, se refiere al daño o perdida sufrida por un acreedor,
accidente emergente con problemas de salud. Cuando te destruyen tu carro.
Entiéndase por daño emergente al perjuicio o la perdida que proviene de no haberse cumplido
una obligación o de haberse cumplido imperfectamente o de haberse retardado su
cumplimiento
El lucro cesante es la ganancia o aprovecho que dejas de percibir a consecuencia de no
haberse cumplido la obligación o haberse cumplido imperfectamente o haberse retardado en
su cumplimento.
El daño emergente se refiere al daño o perdida sufrida por un acreedor que ocurre cuando se
incumple un contrato, cuando se destruye o deteriora un bien, o cuando se lesiona una
persona entre otros casos (rompen una pierna en un accidente, producto del accidente
emerge ese problema de salud, cuando te destruyen tu casa con un choque, cuando te
destruyen tu carro)
el lucro cesante en cambio es el daño patrimonial, que consiste en la ganancia que se ha
dejado de obtener, como consecuencia de un acto ilegal, es lo que tu dejas de ganar por
alguna ilegalidad, o el incumpliendo de un contrato o un daño ocasionado por terceros.
Una persona se ha chocado su vehículo con tu negocio no solamente hay lucro cesante, hay
daño emergente también.
Servidumbre: la servidumbre es un derecho real que limita el dominio de un predio,
denominado predio sirviente, en favor de otro predio llamado predio dominante. En la
servidumbre hay 2 predios, uno es el predio sirviente y el otro predio dominante.
El predio sirviente (en este caso el propietario) no puede impedirle el paso, porque lo meten
preso, porque cometería un delito.
Servidumbre de paso, porque tu te vas a servir, tu como predio dominante te vas a servir de la
servidumbre de paso del predio sirviente, a pesar de que no eres dueño de ningún metro2, a
pesar de que el predio sirviente es el dueño del 100%, pero no puede impedir el paso de esa
servidumbre de paso, la servidumbre se extingue por común acuerdo.
[Link]
Contrato de arras, es conocido como anticipo, como un ADELA, contrato privado entre las
partes que pactan la reserva de la compra venta de bienes muebles o inmuebles, entregándole
como prueba una cantidad de dinero conocida como una señal o una seña.
EXPROPIACIÓN: cuando nosotros tenemos una propiedad, donde podemos vivir, pernotar,
tener alguna actividad economía, nosotros podemos ser despojados de esa propiedad, en eso
consiste la expropiación.
