FACULTAD DE INGENIERA ARQUITECTURA Y

URBANISMO

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA

CIVIL

LA TASACION REGLAMENTARIA

AUTORES:

NIZAMA ARENAS SANDRA MARILIN

ASESOR:

Gallo Gallo Teodora Margarita

CURSO:

TOPICOS AVANZADOS

PIMENTEL – 2018
INDICE
1. INTRODUCCION:......................................................................................................5
2. PROPIETARIO:.........................................................................................................6
3. SOLICITANTE:..........................................................................................................6
4. UBICACIÓN:..............................................................................................................6
5. FECHA DE VALUACION:........................................................................................6
6. VALOR ARANCELARIO:.........................................................................................6
s/ 8 330.00.............................................................................................................................6
7. PERITO:.....................................................................................................................6
1. MEMORIA DESCRICTIVA........................................................................................6
1.1. SOLICITANTE: BALVIN GARCIA JOEL...............................................................6
1.2. PROPIETARIO: MARIA JESUS SUÁREZ GUTIÉRREZ......................................6
1.3. SITUACION DE REGISTRO:...................................................................................6
1.4. OBJETIVO DE LA VALUACION:............................................................................6
1.5. REGLAMENTACION EMPLEADA:.........................................................................6
1.6. FECHA DE LA INSPECCION:.................................................................................7
1.7. UBICACIÓN DEL PEDRIO:......................................................................................7
1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO....................................................7
1.9. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION................................................................7
1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS.............................................................7
1.11. PERÍMETRO..............................................................................................................7
1.12. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:............................................................................7
1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS
DEL ENTORNO DEL PREDIO:...........................................................................................2
1.14. SERVIDUMBRES:.....................................................................................................2
1.15. GRAVAMENES Y CARGAS:...................................................................................2
1.16. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:........................................2
1.17. OBSERVACIONES:..................................................................................................2
PLUSVALIA...........................................................................................................................2
CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES:................................................................................2
PROPUESTA DE PLUSVALIA:..........................................................................................2
2. CASO 2:.....................................................................................................................6
VALUACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE...............................................................8
2.1. MEMORIA DESCRICTIVA.......................................................................................8
2.2. SOLICITANTE: COMSORCIO NORTE................................................................8
2.3. PROPIETARIO: JUAN CARLOS MENDOZA LARA...........................................8
 2.4. SITUACION DE REGISTRO: No se proporcionó esta información...................8
2.5. OBJETIVO DE LA VALUACION: Determinar el valor arancelario de bien
inmueble, para efectos de venta por parte del solicitante................................................8
2.6. REGLAMENTACION EMPLEADA:.......................................................................8
2.7. FECHA DE LA INSPECCION:................................................................................8
2.8. UBICACIÓN DEL PEDRIO:.....................................................................................8
2.9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO.................................................8
2.10. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION...........................................................8
2.11. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS........................................................8
2.12. PERÍMETRO..........................................................................................................8
2.13. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:......................................................................8
2.14. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:..................................................................1
2.15. SERVIDUMBRES:.................................................................................................1
2.16. GRAVAMENES Y CARGAS:..............................................................................1
2.17. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:..................................2
2.18. OBSERVACIONES:..............................................................................................2
2.19. PROPUESTA DE PLUSVALIA:..........................................................................2
B. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES..........................................................7
8. REFERENCIAS:........................................................................................................8
 1. INTRODUCCION:

la metodología científica en la Ingeniería de Tasaciones tiene como objetivo orientar al

tasador sobre la selección de las informaciones de interés, como recabarlas,
analizarlas y tratarlas, en la búsqueda de modelos que expliquen en forma satisfactoria
la variabilidad de los precios observados en el mercado en estudio.
 2. PROPIETARIO:

MARIA JESUS SUÁREZ GUTIÉRREZ

3. SOLICITANTE:

CONSORCIO NORTE

4. UBICACIÓN:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, segunda

etapa, Mz C25 lote N°05, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo,
departamento de La Libertad.

5. FECHA DE VALUACION:

5 de noviembre del 2021

6. VALOR ARANCELARIO:
s/ 8 330.00

7. PERITO:
- Balvin García Joel
- Jurado Cerna Cathering
- Ordoñez López Américo

VALUACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE

1. MEMORIA DESCRICTIVA
1.1. SOLICITANTE: BALVIN GARCIA JOEL
1.2. PROPIETARIO: MARIA JESUS SUÁREZ GUTIÉRREZ

1.3. SITUACION DE REGISTRO:

No se proporcionó esta información.

1.4. OBJETIVO DE LA VALUACION:

Determinar el valor arancelario de bien inmueble, para efectos de

venta por parte del solicitante.

1.5. REGLAMENTACION EMPLEADA:

- Para la presente valuación se ha empleado el vigente
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU;
APROBADO POR R. M. N°172-2016-VIVIENDA DE FECHA
23-07-2016, efectuándose por el método de Tasación Directa,
la misma que corresponde a la determinación del valor de los
componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo
y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.
1.6. FECHA DE LA INSPECCION:

05 de julio de 2021

1.7. UBICACIÓN DEL PEDRIO:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, segunda

etapa, Mz C25 lote N°05, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo,
departamento de La Libertad.

1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una RDM (R4) RESIDENCIAL DE

DENSIDAD MEDIA.

1.9. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION

Área del terreno = 119.00 m2

Área de la edificación = 417.04m 2

1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 Por el frente : Con la calle 8, con 7 ml
 Por la derecha : Con propiedad de terceros, 17 ml
 Por la Izquierda : Con propiedad de terceros, 17 ml
 Por el fondo : Con propiedad de terceros, 7 ml

1.11. PERÍMETRO

48.00 ml

1.12. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

A. ESCRIPCION GENERAL
Se trata de un terreno medianero de forma rectangular, dicha
edificación cuenta actualmente con 5 niveles, ubicado en una zona
de tipo R4 cuenta con un área de 118.99 m2

B. DESCRIPCION DE PLANTA
En la primera planta la edificación cuenta con:

- Entrada con 5.69 m2 - ss.hh 3 con 2.64 m2

- Pasillo con 3.62 m2 - Jardín con 4.95 m2
- Estacionamiento con 12.35 m2 - Sala - Comedor 16.41 m2
- Bar con 5.38m2 - Cocina con 5.80 m2
- ss. hh 1 con 2.58 m2 - Lavandería con 4.26 m2
- ss.hh 2 con 2.64 m2 - Dormitorio 1 con 11.48m2
- Dormitorio 2 con 7.65 m2

En el segundo nivel encontramos

- Entrada con 2.88 m2 - Pasillo 1 con 3.35 m2

- Pasillo 2 con 2.55 m2 - Cocina con 5.80 m2
- ss. hh 1 con 3.00 m2 - Lavandería con 4.26 m2
- ss.hh 2 con 2.58 m2 - Dormitorio 1 con 11.48m2
- ss.hh 3 con 2.64 m2 - Dormitorio 2 con 7.65 m2
- Sala con 8.51 m2 - Dormitorio 3 con 7.05 m2
- Comedor con 9.89 m2

En el tercer y cuarto nivel encontramos

- Entrada con 2.88 m2

- Pasillo 1 con 3.35 m2
- Pasillo 2 con 2.55 m2
- ss. hh 1 con 3.00 m2
- ss.hh 2 con 2.58 m2
- ss.hh 3 con 2.64 m2
- Sala con 8.51 m2
- Comedor con 9.89 m2
- Cocina con 5.80 m2
- Dormitorio 1 con 11.48m2
- Dormitorio 2 con 7.65 m2
- Dormitorio 3 con 7.05 m2

En el 5 nivel encontramos

- Entrada con 2.27 m2

- Terraza con 13.80 m2
- Tendedero con 30.19 m2
- ss.hh con 2.64 m2
- Sala con 8.51 m2
- Lavandería con 13.03 m2
- Dormitorio 2 con 7.65 m2

C. CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

- La vivienda está construida de material noble, tarrajeo y materiales
de interiores como porcelanato y cerámico.

D. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES
 - Como obras complementarias tenemos la nueva propuesta hecha
por el grupo lo cual corresponde a una cisterna y tanque elevado.

E. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION

- La edificación cuanta con 3 años de existencia y se encuentra en
un buen estado de conservación.

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS

DEL ENTORNO DEL PREDIO:
La zona donde se ubica el terreno cuenta con la señalización
correcta, además de ello cuenta con los componentes urbanos en
buen estado, todos los servicios básicos, como agua, desagüe energía
eléctrica, telefonía y cable.

1.14. SERVIDUMBRES:
No tiene

1.15. GRAVAMENES Y CARGAS:

No tiene

1.16. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

No se proporcionó esta información.

1.17. OBSERVACIONES:
El terreno tiene un valor arancelario de s/ 70 de acuerdo a su
ubicación.

PLUSVALIA
Definición:
Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de
naturaleza urbana.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES:
 El estado debe percibir un ingreso a través de las
municipalidades, estas deben invertir en obras públicas para
poder recuperar la inversión al aumentar el valor arancelario de
los predios
 Solo se beneficia el estado a través de la municipalidad.
 Al momento de la compra de un terreno a la municipalidad, se
establece un precio del bien de acuerdo a la ubicación,
equipamientos existentes en la zona entre otros servicios,
también influye la calidad en la que se brinden estos.
 Para garantizar la plusvalía, después de cada obra pública o
mejoramiento de servicios se debe actualizar el valor
arancelario.

PROPUESTA DE PLUSVALIA:
 Cámara de video vigilancia conectado a un centro de
monitoreo enlazadas con la Policía Nacional del Perú y
serenazgo local.
  Ciclo vía ubicadas en la berma central de la Av. Cahuide.
 Semáforos inteligentes tanto para vehiculares y peatonales.
 Implementación de luminarias Led.

a) TASACION
a) PASO 1
Teniendo como referencia el Reglamento Nacional de Tasaciones en
el capítulo III/ valuación del terreno Artículo 19.- Tasación
reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se
compara con el área del terreno. 2. Si el área de terreno es igual o
menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área
de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

17

Área del Terreno: (S)

S= 119.00 m2.
Valores Arancelarios
Urbanos: s/70 m2

Hallar la tasación arancelaria del terreno urbano indicado

 VA = S≤ 3(f)2
 VA = 119 ≤ 147.00
 VA = 119 x 70 = 8 330 7m
 VA = s/ 8 330 119 M2

El valor arancelario del terreno es de s/ 8 330.00

b) TASACION ARANCELARIA DE LA EDIFICACION

PISO CATEGORI AREA COSTO C.DEPARTAMENT

A O
1er PISO CCDDFCC 100.45m2 S/ S/ 69 294.428
689.84
2doPISO CCDDFCC 100.71m2 S/ S/ 69 473.786
689.84
3er PISO CCDDFCC 100.71m2 S/ S/ 69 473.786
689.84
4to PISO CCDDFCC 100.71m2 S/ S/ 69 473.786
 689.84
5to PISO CCHDFCC 21.91m2 S/ S/ 13 618.379
621.56
TOTAL = 291 334.16
soles

c) OBRAS COMPLEMENTARIAS

ITE DESCRIPCION UN COST M2 TOTAL

M O

Techo metálico: tubo M2 140.30 7.55 1 059.26

1 circular 2” ángulo de 1”
malla 2”x 2”

Parapeto ladrillo kk de soga

2 Acabado tarrejeo M2 112.23 34.41 3 861.83
H= 0.80 – 1.00

TOTAL = 4
921.09

d) INSTALACIONES FIJAS

ITE DESCRIPCION UN COST M2 COSTO

M D O

1 Cisterna de concreto M3 928.25 5.2 4826.9

armado con capacidad
hasta 5.00m3

Tanque elevado plástico

2 Fibra de vidrio polietileno o M3 826.07 826.07
similar mayor de m3

3 Portón de madera con M2 3000 3000

2.60ml

TOTAL = 8
652.97

e) APLICACIÓN DE FORMULA
REEMPLAZAMOS

VSN = 291 334.16 + 4 921.09 + 8 652.97

VSN = 304 908.22 nuevos soles

D = (P/100) VSN
D = (5/100) 304 908.22
D = 15 245.411 nuevos soles

VE = 304 908.22 – 15 245.411

VE = 289662.809 nuevos soles

ANEXO FOTOGRÁFICO
Fachada principal_ mutifamiliar

Imagen 2: se aprecia la facha de la vivienda sin cerco perimétrico

2. CASO 2:

- PROPIETARIO: JUAN CALOS MENDOZA LARA

- SOLICITANTE: CONSORCIO NORTE
- UBICACIÓN: EL terreno se encuentra en la urbanización
Manuel Arévalo, tercera etapa, Mz A35 lote N°02, distrito la
Esperanza, Provincia de Trujillo, departamento de La Libertad.
- FECHA DE VALUACION: 5 de ENERO del 2021
- VALOR ARANCELARIO: s/ 7 776.00
- PERITOS:
- Balvin García Joel
- Jurado Cerna Cathering
- Ordoñez López Américo
VALUACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE

2.1. MEMORIA DESCRICTIVA

2.2. SOLICITANTE: COMSORCIO NORTE
2.3. PROPIETARIO: JUAN CARLOS MENDOZA LARA
2.4. SITUACION DE REGISTRO: No se proporcionó esta información.
2.5. OBJETIVO DE LA VALUACION: Determinar el valor arancelario de
bien inmueble, para efectos de venta por parte del solicitante.
2.6. REGLAMENTACION EMPLEADA:

Para la presente valuación se ha empleado el vigente REGLAMENTO

NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU; APROBADO POR R. M. N°172-
2016-VIVIENDA DE FECHA 23-07-2016, efectuándose por el método de
Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los
componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo y de su
entorno, y toma de muestras fotográficas.

2.7. FECHA DE LA INSPECCION:

05 de mayo de 2021

2.8. UBICACIÓN DEL PEDRIO:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, tercera

etapa, Mz A35 lote N°02, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo,
departamento de La Libertad.

2.9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una RDM (R4) RESIDENCIAL DE

DENSIDAD MEDIA.

2.10. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION

Área del terreno = 108.00 m2

Área de la edificación = 583.25 m2

2.11. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 Por el frente : Con la Av. La cultura , con 6 ml
 Por la derecha : Con propiedad de terceros, 18 ml
 Por la Izquierda : Con propiedad de terceros, 18 ml
 Por el fondo : Con propiedad de terceros, 6 ml
2.12. PERÍMETRO

49.80 ml

2.13. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

A. ESCRIPCION GENERAL
Se trata de un terreno medianero de forma rectangular, dicha
edificación cuenta actualmente con 6 niveles, ubicado en una zona
de tipo R4 cuenta con un área de 108.00 m2

B. DESCRIPCION DE PLANTA
En la primera planta la edificación cuenta con:
 - Entrada con 7.46 m2 - Cocina con 6.58 m2
- Estacionamiento con 12.65 m2 - Lavandería con 4.26 m2
- ss. hh con 2.58 m2 - Dormitorio 1 con 20.23.m2
- Patio con 3.10 m2 - Dormitorio 2 con 7.31 m2
- Sala - Comedor 15.89 m2

En el segundo hasta el quinto nivel encontramos

- Entrada con 7.46 m2 - Cocina con 8.05 m2

- ss. hh con 2.46 m2 - Lavandería con 3.08 m2
- Sala con 16.86 m2 - Dormitorio 1 con 20.23.m2
- Comedor con 11.99 m2 - Dormitorio 2 con 7.3

En el Sexto nivel encontramos

- Entrada con 7.46 m2

- ss. hh con 2.46 m2
- Dormitorio con 7.31 m2
- Almacén con 20.23 m2
- Tendedero con 38.87 m2
- Lavandería con 13.52 m2

C. CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

- La vivienda está construida de material noble, tarrajeo y materiales
de interiores como porcelanato y cerámico.

D. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES
- Como obras complementarias tenemos la nueva propuesta hecha
por el grupo lo cual corresponde a una cisterna y tanque elevado.

E. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION

- La edificación cuanta con 5 años de existencia y se encuentra en
un buen estado de conservación.

2.14. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:
La zona donde se ubica el terreno cuenta con la señalización correcta,
además de ello cuenta con los componentes urbanos en buen estado,
todos los servicios básicos, como agua, desagüe energía eléctrica,
telefonía y cable.

2.15. SERVIDUMBRES:
No tiene

2.16. GRAVAMENES Y CARGAS:

 No tiene

2.17. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

No se proporcionó esta información.

2.18. OBSERVACIONES:
El terreno tiene un valor arancelario de s/ 72 de acuerdo a su
ubicación.

2.19. PROPUESTA DE PLUSVALIA:

 Cámara de video vigilancia conectado a un centro de
monitoreo enlazadas con la Policía Nacional del Perú y
serenazgo local.
 Ciclo vía ubicadas en la berma central de la Av. 14 agosto .
 Semáforos inteligentes tanto para vehiculares y peatonales.
 Implementación de luminarias Led.

f) TASACION

b) PASO 1
Teniendo como referencia el Reglamento Nacional de Tasaciones en
el capítulo III/ valuación del terreno Artículo 19.- Tasación
reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se
compara con el área del terreno. 2. Si el área de terreno es igual o
menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área
de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

18m

6m
A.1.1. Área del Terreno: (S)
S= 108.00 m2.
A.1.2. Valores Arancelarios
Urbanos: s/72 m2

Hallar la tasación arancelaria del terreno urbano indicado

 VA = S≤ 3(f)2
 VA = 108 ≤ 108.00
 VA = 108 x 72 = 7 776 6m
 VA = s/ 7 776 108 M2

El valor arancelario del terreno es de s/ 7 776.00

g) TASACION ARANCELARIA DE LA EDIFICACION

PISO CATEGORI AREA COSTO C.DEPARTAMENT

A O
1er PISO CCDDFCC 101.24m2 S/ S/ 69 839.400
689.84
2doPISO CCDDFCC 106.03m2 S/ S/ 65 904.006
689.84
3er PISO CCDDFCC 106.03m2 S/ S/ 65 904.006
689.84
4to PISO CCDDFCC 106.03m2 S/ S/ 65 904.006
689.84
5to PISO CCHDFCC 106.03m2 S/ S/ 65 904.006
621.56
6to PISO CCEDFCC 50.32m2 S/ S/ 33 195.600
659.69
TOTAL = 349 488.61
soles

h) OBRAS COMPLEMENTARIAS

ITE DESCRIPCION UN COST M2 TOTAL

M O

Techo metálico: tubo M2 140.30 7.55 1 059.26

1 circular 2” ángulo de 1”
malla 2”x 2”

Parapeto ladrillo kk de soga

3 Acabado tarrejeo M2 112.23 34.41 3 861.83
H= 0.80 – 1.00

TOTAL = 4
921.09
i) INSTALACIONES FIJAS

ITE DESCRIPCION UN COST M2 COSTO

M D O

1 Cisterna de concreto M3 928.25 5.2 4826.9

armado con capacidad
hasta 5.00m3

Tanque elevado plástico

2 Fibra de vidrio polietileno o M3 826.07 826.07
similar mayor de m3

3 Portón de madera ,caoba M2 1 800.17

fierro con plancha metálica
con 3.00m

TOTAL = 7
453.14

j) APLICACIÓN DE FORMULA
REEMPLAZAMOS

VSN = 349 488.61 + 4 921.09+ 7 453.14

VSN = 361 862.84nuevos soles

D = (P/100) VSN
D = (5/100) 361 862.84
D =38 043.87 nuevos soles

VE = 361 862.84– 180 93.14

VE = 343 769.70 nuevos soles
VE = 343 769.70 nuevos soles
ANEXO FOTOGRÁFICO

FACHADA PRINCIPAL_ MUTIFAMILIAR LA CULTURA

 B. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

El informe debe ser fácil de leer, revisar y entender.

Deberá precisar el propósito de la tasación, la fecha determinada y representar las
características del bien a valuar (ubicación, dimensiones, zonificación,
especificaciones de construcción, niveles, cargas y titulares registrales), al que se
asigna un valor sustentado en la información recopilada y analizada mencionada
anteriormente, con argumentos claros y entendibles para toda persona que lea el
informe.
Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podrían emanar incorrectas
interpretaciones de la información que se comunica.
Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del terreno, si
existiesen cambios de nivel y si este ha sido corroborado con algún instrumento de
medición.
Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la municipalidad, se
encuentran inscritas en los registros públicos si están en trámite de regularizar.
Deberá estar suscrita por un profesional competente para hacerlo.
 8. REFERENCIAS:

1. RM N° 172-2016-VIVIENDA- Reglamento Nacional de Tasaciones .

2. Modificatoria RM N° 424- 2017- VIVIENDA-
3. Modificatoria RM N° 124- 2020- VIVIENDA
4. Modificatoria RM N° 186 -2021-ViVIENDA
5. Material de estudio, dados en clase