DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL
ARTÍCULO 920 DEL CÓDIGO CIVIL - DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL
El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si
fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los (15) días siguientes a que tome
conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de
hecho no justificadas por las circunstancias.
El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho
proceso, puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de
que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún caso procede la
defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por
lo menos diez (10) años.
La Policía Nacional del Perú, así como las Municipalidades respectivas, en el marco
de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el
apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo,
bajo responsabilidad.
En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble,
salvo que haya operado la prescripción, regulada en el artículo 950 de este Código.
ENRIQUE VARSI ROSPIGLIOSI
Es la autodefensa o legítima defensa de la posesión.
La relación del sujeto con un bien amerita una protección justa a través de la
conservación del patrimonio. Las cosas deben ser defendidas de aquellos actos que
violen o atenten contra el derecho de posesión, ius possessionis (tener una cosa
independiente del título), o el derecho de poseer, ius possidendi (dominio y titularidad).
Tan propias son las cosas, tan así le pertenecen a la persona que el Derecho reconoce
medidas de defensa, evitando que quien las tenga pueda perderlas (desposesión) o no
teniéndolas pueda recobrarlas (reposición) de aquel quien se las despojó. Es válida la
legítima defensa de la posesión (mobiliaria o inmobiliaria), tal como lo contempla el
artículo 920 del Código Civil inspirado en el principio “Puede utilizarse la fuerza para
evitar actos perturbatorios sobre la posesión”. La finalidad de este mecanismo es evitar
que se restrinja o limite el ejercicio como poseedor, además de que se consume el delito
de usurpación o se configure una posesión precaria.
A propósito de las medidas para la promoción y dinamización de la inversión en el país
(L. 30230), el tratamiento legal de la defensa de la posesión por mano propia ha sido
modificado. Según la nueva normativa, contamos con un plazo de 15 días –desde que
tomamos conocimiento de la desposesión– para repeler la fuerza que se emplee para
despojarnos del bien o para recobrarlo. Se trata de un plazo mediato que nos permite
razonar y planificar (subjetivo) la forma más efectiva para defender adecuadamente la
posesión. Antes era sin intervalo de tiempo, de forma simultánea a la agresión debía
defenderse o recuperarse el bien, se trataba de un plazo inmediato –dentro de las 24
horas de la afectación– (objetivo) lo que generaba serios inconvenientes desde el punto
de vista operativo.
Pero la autotutela del patrimonio debe ser justificada por las circunstancias, es decir rige
el principio de proporcionalidad en la acción y en el medio utilizado para resguardar el
bien. El defensor no puede utilizar vías de hecho desmedidas (ello implicaría un abuso
del derecho), por algo se trata de una legítima defensa del patrimonio.
La medida de defensa posesoria incluye a los predios en general (baldíos
o con edificación, sea está terminada o en curso) y para ejercerla legitima el auxilio de
la fuerza pública confiriendo el deber de función a la policía y a la autoridad municipal
correspondiente, a fin de que presten el apoyo necesario para garantizar el estricto
cumplimiento de esta prerrogativa real. Es titular de este derecho a la legítima defensa
de sus bienes:
– El propietario
– El poseedor
– El servidor de la posesión (aquel que por acto jurídico o tolerancia
del titular ocupa un bien)
Por el contrario, no procede ejercer este derecho:
– Contra el propietario de un inmueble, salvo que haya operado la
prescripción adquisitiva de un tercero.
– Contra el poseedor precario, si usufructuó el bien como propietario
por lo menos diez (10) años.
Como se aprecia, las medidas de autodefensa o autoprotección de la posesión se han
facilitado, ello en pro de garantizar la justa relación del sujeto con sus bienes. En caso
no se cumplan los supuestos indicados en el artículo 920 o el acto contra la posesión
quede consumado, está expedita la vía de la tutela judicial: acciones posesorias y los
interdictos (art. 921 del Código Civil).
LEGÍTIMA DEFENSA POSESORIA EN EL CÓDIGO CIVIL
Texto reformado Texto original
Artículo 920.- Defensa posesoria extrajudicial Artículo 920.-
El poseedor puede repeler la
fuerza que se emplee contra él y
recobrar el bien, sin
intervalo de tiempo, si fuere
desposeído, pero en ambos
casos debe abstenerse de las
vías de hecho no justificadas
por las circunstancias.
SUPUESTOS
1. El poseedor, titular mediato o inmediato. 1. El poseedor, titular mediato o
2. Repeler la fuerza que se emplee: inmediato.
- Contra él, personal o, 2. Repeler la fuerza que se
- Contra el bien, material emplee:
3. Recobrar el bien. - Contra él, personal.
4. Dentro de los quince días siguientes a que tome 3. Recobrar el bien.
conocimiento de la desposesión, mediato. 4. Sin intervalo de tiempo,
5. Si fuere desposeído. inmediato.
6. Abstenerse de las vías de hecho no justificadas 5. Si fuere desposeído.
por las circunstancias, casos 2 y 3. 6. Abstenerse de las vías de
7. Para inmuebles con o sin edificación o este se hecho no justificadas por las
encuentre en dicho proceso. circunstancias, casos 2 y 3.
8. La policía y municipalidades prestarán el
apoyo para garantizar la defensa posesoria,
bajo responsabilidad.
9. No procede la defensa posesoria:
- Contra el propietario de un inmueble, salvo que
haya operado la prescripción (art. 950) de este.
- Si el poseedor precario ha usufructuado el bien
como propietario por lo menos 10 años.
IDEAS GENERALES DE JURISTAS
FORT NINAMANCCO CÓRDOVA (UPN)
El estado es un pésimo administrador de sus bienes, no los cuida debidamente, tiene
terrenos sin cercar sin vigilante pudiendo ser pasibles de invasiones.
El plazo en el 920 señala 15 días pero no se pronuncia respecto a los bienes estatales
(recupero un bien estatal aplicando la Ley N° 30230 después de tres años de ocupación,
no había construcción, porque la UGEL no informo oportunamente, presenta solicitud
ante la Comisaría del Sector que lo elevó a una comandancia especializada para seguir
el protocolo de recuperación de bienes de propiedad estatal y lo derivo a su abogado de
la Oficina de Asesoría Jurídica , en la práctica,
JOSÉ SÉNCHEZ ROMERO (UTP)
JOSÉ BERAÚN BARRANTES (JUEZ CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE
JUSTICIA DE AYACUCHO)
JULIO POZO SÁNCHEZ (UNMSM)
DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL
Clásicamente esta acción se ha diferenciado de todas las anteriores pues para su
ejercicio no se requiere la intervención judicial, sino que - de manera muy restringida
por ser realmente excepcional se facultaba al actor a usar las vías de hecho para repeler
la fuerza que usa un tercero para desposeerlo del bien. Al igual que el interdicto, para
que una persona pudiera emplear esta acción solo necesitaba estar en posesión fáctica
del bien (con o sin derecho a poseerlo) al momento de la perturbación por parte del
tercero, toda vez que el actor sólo estaba permitido a “repeler” la fuerza empleada sobre
él. Sin embargo, el problema del antiguo artículo 920 del Código Civil radicaba en que
se obligaba al actor a actuar sin intervalo de tiempos desde que empezó el “ataque” por
parte del tercero
Uno de los grandes problemas radicaba en interpretar qué debla entenderse por la
acotación “sin intervalo de tiempo”.
Si tornábamos una extrema literalidad de la norma se presentaban algunos problemas,
como por ejemplo que el actor despojado de la posesión no podía ni siquiera buscar el
auxilio de la Policía pues, al momento de acudir a la comisaria más cercana, ya había
transcurrido un "intervalo de tiempo" y ya no podía repeler la fuerza empleada ante él.
Esa literalidad obligarla al actor a "morir en el intento” o, de lo contrario, debla iniciar
un proceso judicial (sea un proceso de Interdicto o cualquiera al que tuviera derecho a
iniciar) para recuperar su posesión. Eso mismo llevó a que la frase "sin intervalo de
tiempo” se relativizara.
Es por ello que autores como Gonzales Barrón se pronunciaron al respecto, señalando
que: “este requisito (sin intervalo de tiempo) no puede entenderse como sinónimo de 'en
forma instantánea; ya que en realidad este dispositivo debe interpretase racionalmente,
pues apunta a que el poseedor obre con toda la rapidez posible según un criterio
objetivo"1.
Inclusive, hubo quienes llegaron a equiparar la expresión "sin intervalo de tiempo” a la
figura de la “flagrancia” del ámbito penal, con lo que dicha expresión poda extenderse,
en principio, hasta veinte y cuatro horas luego de iniciada la fuerza contra el actor.
Es en dicho contexto, y tomando en cuenta que tres de las cuatro acciones antes
mencionadas requerían la intervención judicial (y dado que la mayor desventaja de
acudir al Poder Judicial es la demora en el desalojo del invasor) que la Ley 30230
decidió cambiar la regulación de la única figura que permitía la auto tutela: la defensa
posesoria extrajudicial.
SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 920 DEL CÓDIGO CIVIL
Como ya adelantamos, el paquete de medidas modificó el artículo 920 del Código Civil
que regula la defensa posesoria extrajudicial. En efecto, el artículo 67 de la Ley 30230
reguló que modificase el artículo 920 del Código Civil.
Las Ventajas de la norma
En nuestra opinión la nueva regulación es, en términos generales, positiva pues la idea
que persigue es deseable en un marco de fomento a la inversión. Como punto de partida,
debemos remontarnos a la que -bajo nuestro punto de vista- era la principal falencia del
contenido anterior de la norma: la determinación de lo que se debla entender por "sin
intervalo de tiempo" y, aún si se entendiera de manera literal, qué tan positivo era
equiparar dicha expresión con el sentido de "inmediatez”. En cuanto a ello, ahora se
1
GONZALES BARRÓN, Gunther, Tratado de derecho reales. Tomo I. Tercera Edición. Lima: Juristas
Editores, 2013, p.609.
establece un plazo de quince días calendario 2 contados desde que el afectado tomo
conocimiento de la desposesión para ejercer dicha defensa.
Otro cambio que resulta positivo es la aclaración concerniente a que no es necesario que
la fuerza de despojo o perturbación perpetrada por el invasor se dirija necesaria y
estrictamente contra el poseedor, sino que dicha fuerza puede estar dirigida solo
respecto del bien que se encuentra poseyendo. Así, el antiguo texto del artículo 920 del
Código Civil era más estricto (al menos, des de una aproximación literal) en el sentido
que, para que el poseedor pudiese ejercer la defensa posesoria extrajudicial, la fuerza
del tercero debía dirigirse contra él (y su situación posesoria) 3. Con la nueva redacción,
queda más claro que el poseedor puede actuar contra el Invasor aún si este último no
llega a tener contacto directo contra el poseedor. Ello toda vez que la nueva norma
autoriza a repeler la fuerza no solo cuando esta sea ejercida contra el poseedor sino
también cuando sea ejercida contra el bien
Asimismo, otra modificación al mencionado artículo está referido a quién puede ejercer
esta defensa posesoria extrajudicial, algo que preveo a la modificación era una facultad
única e inherente (como su nombre lo deja entrever) del poseedor. Es decir, en el caso
de los bienes inmuebles, si un terreno era invadido, y el propietario no se encontraba
poseyendo en ese momento el bien de su propiedad, él no podía ejercer este mecanismo
de defensa extrajudicial (pese a que el terreno estuviese a su nombre. el pagara los
tributos, hubiese invertido en el predio. Etc). Así, el propietario no poseedor se veía
condenado a tener que acudir al Poder Judicial para recuperar la posesión sobre su bien.
Con la modificación, se permite al propietario ejercer esta acción aun cuando al
momento de la invasión no haya estado poseyendo el inmueble de su propiedad.
Ahora bien, con relación a este último extremo. el nuevo texto de la norma establece
que esta excepción (defensa posesoria extrajudicial del propietario no poseedor) solo
resulta aplicable para terrenos no edificados o que, en todo caso, estén aún en proceso
de edificación. Por sentido común, entendemos que la lógica seguida por la norma es
que en los terrenos sin construcción. es poco probable que el propietario se encuentre
ocupando el inmueble al momento de una invasión del terreno de su propiedad4.
Finalmente. otra modificación positiva y que saludamos es que ahora se establece la
obligación de la Policía Nacional y de las respectivas Municipalidades de prestar apoyo
al propietario o poseedor afectada Antes no se establecía dicha acotación, por lo que las
referidas entidades muchas veces se consideraban ajenas a la petición de ayuda o
2
Ello se desprende las reglas para el cómputo de los plazos que recoge el artículo 183 del Código Civil.
3
SANCHEZ VERA, Wilbert. “Comentario al artículo 920 del Código Civil” En: Código Civil Comentado.
Tomo V. Segundo Edición. Lima: Gaceta Jurídica. 2007, p.128. De allí. que en la literatura jurídica
nacional se venía interpretando (correctamente, a nuestro parecer) el antiguo texto del artículo 920 del
Código Civil, de la siguiente manera: “¿Que sucede si se aplica la fuerza sobre el bien y no contra el
poseedor? (...) A nuestro criterio, si sería aplicable la norma en comento, pues consideramos que la
finalidad del articulado es proteger de cualquier tipo de acto dirigido a lograr un hecho contrario a su
voluntad, que restringa o anule su ejercicio como poseedor, sin importar si la fuerza o acto violento se
aplica contra él mismo o sobre el inmueble, lo cual no impide que estas conductas sean sancionadas
penalmente (…)”.
4
Para poder diferenciar rápidamente la defensa posesoria ejercida por el propietario no poseedor
(segundo párrafo del artículo bajo análisis) de la defensa posesoria clásica (primer párrafo del artículo),
es que hemos optado por denominar (casi lúdicamente) a la primera figura “Defensa Propietaria”. Quien
sabe si, con ayuda del lector, se lograra acuñar este imaginativo término en la sociedad jurídica peruana.
colaboración del afectado para desalojar a sus invasores Consideramos. además, que a
partir de ahora, contar con la intervención de la Policía o personal del municipio (por
ejemplo. cuerpo del serenazgo local) en teoría asegurará que las medidas empleadas
sean razonables: es decir, velarán por que estas no se escapen o excedan a lo justificado
por las circunstancias.
Las desventajas que brinda la redacción de la norma
No obstante que la finalidad de esta modifica-clon al Código Civil es deseable,
encontramos en su texto una serie de dificultades interpretativas, las cuales
expondremos a continuación:
2.1. Improcedencia de la acción contra quien... ¿Viene usufructuando el bien por
diez años como propietario?
Como se desprende de la norma, el propietario no poseedor no puede ejercer la defensa
posesoria extrajudicial contra el poseedor que “ha usufructuado el bien como
propietario por lo menos diez años”.
Como punto de partida, consideramos que la frase “usufructuado el bien” es
desafortunada desde un punto de vista técnico pues de acuerdo al Código Civil el
usufructo es un derecho real que nace de la ley, del contrato o de un acto jurídico
unilateral (sea inter vivos o mortis causa)5, y por tanto no podría ejercerse tal derecho
sin que medie una autorización legal o una manifestación de voluntad de quien otorgase
ese derecho. No obstante, creemos que la referida falta de técnica legislativa se suple
interpretando la palabra "usufructuando' en un sentido más flexible de la palabra; esto
es, en el sentido de que el poseedor debe estar usando y/o disfrutando del bien6.
De otro lado. algo que nos parece más delicado aun es que esta limitación al derecho del
propietario no poseedor puede poner en peligro la finalidad misma de la norma pues no
regula corno es que el poseedor precario7 puede acreditar que ha "usufructuado” por
dicho periodo de tiempo.
Imaginemos que el propietario toma conocimiento de la invasión de su predio y que
convoca la ayuda policial8. Al llegar al inmueble, con el propósito de no ser despojado
5
Véase el artículo 1000 del Código Civil.
6
Si bien el término “usufructuar”, jurídicamente evoca el USO y el DISFRUTE del bien, creemos que fue
intención del legislador referirse únicamente al uso del bien, pues no habría razón aparente para no
cubrir dentro del ámbito de protección de la norma a quien nunca obtuvo algún fruto natural, industrial
o civil del inmueble. Además, la prueba del disfrute puede ser difícil para los poseedores tomando en
cuente que quien alegara el usufructo será por sobre todo el poseedor precario y, por tanto, será este el
llamado a acreditar dicha situación.
7
Punto aparte merece evaluar lo positivo o negativo de que el segundo párrafo del nuevo artículo 920
del Código Civil recoja ceno requisito para la aplicación de esta nueva figura de defensa, que el poseedor
(invasor) sea necesariamente un precario. Así, nos preguntamos: ¿Qué ocurría si un precario, en el
mismo instante en que el propietario pretende ejercer esta nueva modalidad de defensa, falsifica un
contrato de arrendamiento y alega ser un poseedor legitimo?
8
A este punto, vale también la pena mencionar que la nueva redacción del artículo pudo contener un
texto con mayor técnica legislativa en lo concerniente a no remitir (sin más) esta nueva figura o la clásica
“Defensa Posesoria” regulada en el primer párrafo. Esto debido a que algunas palabras como “repeler”,
no resultan del todo aplicables en el caso del párrafo segundo, puesto que allí más que repeler, el
propietario acudirá a despojar al tercero invasor
de su posesión. el poseedor a viva voz exclama: “Oh, no, ¡no pueden ejercer esta acción
contra mí porque llevo usufructuando el bien por 10 años!”. Ante ello, ¿qué puede hacer
el propietario y la Policía? ¿Creer en su palabra y cancelar el operativo? ¿Verificar la
veracidad de la información a través de medios probatorios que acrediten el usufructo o
posesión por ese plazo? Considerarnos que esta restricción puede ser una fácil
escapatoria para el poseedor precario con el fin de evitar así el despojo de su posesión,
lo cual nos lleva a la conclusión de que la norma pecó de omisión en la regulación de
este supuesto pues incluso podríamos cuestionarnos la idoneidad de que un efectivo
policial supla las labores del juzgador en la valoración de los medios probatorios
presentados por el poseedor precario.
Sin perjuicio de lo anterior, consideramos que tampoco queda del todo claro cuál es la
finalidad que buscó el legislador con esta restricción o, dicho de otro modo, cuál es el
interés que intentó tutelar. Luego de analizar algunas posibles opciones, una sana
explicación a la que hemos podido llegar a partir de un primer análisis del novedoso
artículo es la que explicaremos con el siguiente ejemplo:
Imaginemos que "A” es el propietario registral de un inmueble. “B” es un poseedor
precario de mala fe que estuvo en posesión continua, pacifica, pública y como
propietario del inmueble de propiedad de “A” por un periodo de 10 años.
A pesar de que “B" cumple con los requisitos del artículo 950 del Código Civil para la
prescripción larga, "B" no cuenta con título emitido por la autoridad competente que lo
declare corno nuevo propietario, por lo que su titularidad no es oponible ante "A" (o
ante cualquier tercero), corriendo el riesgo de que "A" le aplique la nueva defensa
posesoria extrajudicial y lo despoje del inmueble del que ahora es jurídicamente
propietario.
Ante tal situación, existe la posibilidad de que el legislador haya regulado una suerte de
presunción relativa de propiedad a favor de "B" siempre que "B" pueda acreditar
fehacientemente y por medios que no requieran de mayor actuación, en el momento en
que le están ejerciendo la defensa posesoria extrajudicial, el uso y disfrute del bien por
diez años.
De esta forma, repetimos, bastará que “B” pruebe el usufructo del bien como propietario
por dicho plazo para que se le dé el “beneficio de la duda" y que “A” no pueda ya
desposeerlo por las vías de hecho. De esta forma, el legislador alivia la carga de “B” de
obtener el título formal de propiedad para evitar que sea desposeído del bien por esta
vía, así como también alivia su carga probatoria al no tener que acreditar, in situ y
probablemente en cuestión de minutos u horas, que ha ejercido su posesión de manera
continua, publica y pacífica.
No obstante, consideramos que esta restricción es poco deseada pues se está
"premiando” de igual forma al poseedor precario que no ha saneado su derecho de
propiedad adquirido por prescripción (en su modalidad larga). Consideramos que
hubiera sido mejor que el legislador no hubiera incluido esta restricción y que sólo se
prohíba al propietario no poseedor ejercer la nueva defensa posesoria extrajudicial
contra aquel que ya obtuvo una declaración de prescripción adquisitiva 9, pues ello: (i)
desincentivaría aún más la posesión precaria de inmuebles (que entendemos es una de
las finalidades de la norma); (ii) fomentarla el saneamiento oportuno de la propiedad; y,
(iii) evitarla los problemas probatorios ya comentados que se suscitan con la actual
regulación.
2.2. Sobre la segunda restricción: la improcedencia de la defensa posesoria
extrajudicial contra el propietario.
En el último párrafo del nuevo artículo 920 del Código Civil encontramos una nueva
improcedencia de la defensa posesoria extrajudicial la cual, como explicaremos, nos
trae nuevos dolores de cabeza. El texto bajo análisis es el siguiente: "En ningún caso
procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble (…)”.
Respecto de ello, existen dos grandes interpretaciones: (i) que esta restricción es
absoluta y que la defensa posesoria extrajudicial no procederá contra ningún propietario
bajo ninguna circunstancia; y, (ii) que esta restricción es relativa y que la Defensa
Posesoria no procede únicamente contra el propietario que ha ejercido previamente el
derecho contenido en el segundo párrafo del nuevo artículo 920 del Código Civil. A
continuación, un breve desarrollo:
a) La primera postura está sustentada en dos criterios interpretativos: (i) que el párrafo
empieza con un postulado absoluto (“EN NINGÚN CASO"); y, (ii) que esta norma
fomenta la inversión y busca empoderar al propietario.
Bajo esta teoría, cualquier propietario podría, en cualquier momento, despojar al
poseedor de turno por las vías de hecho, en cuyo caso el poseedor no podría ejercer
la defensa posesoria extrajudicial contra éste salvo que el poseedor haya adquirido
el inmueble por prescripción adquisitiva (lo que resulta tautológico pues si el
poseedor ya adquirió el inmueble mediante dicha figura entonces el llamado
propietario" ya no es tal y el llamado poseedor" ya es propietario).
Si adoptamos este punto de vista, entonces el propietario de un inmueble podría
despojar por las vías de hecho al poseedor incluso fuera del plazo de quince días
que ordena el primer párrafo de la norma o incluso usando vías de hecho no
justificadas y aun así el poseedor no podrá repeler la fuerza ni solicitar el auxilio
judicial pues “en ningún caso" procede la defensa posesoria extrajudicial contra el
titular del inmueble
Con ello, este párrafo sería totalmente novedoso, pues rompe con el esquema que
advertimos antes. de permitir la autotutela únicamente como medio de defensa a
convertirte en una carta libre para que el propietario haga justicia con sus propias
manos en cualquier momento y sin filtro de razonabilidad alguno.
La pregunta entonces es: ¿Y entonces para qué se pactaron las restricciones
establecidas en el primer párrafo (plazo de 15 días y únicamente unas de hecho
9
Escenario en el cual, en realidad, el accionante ya no sería jurídicamente el verdadero propietario del
predio, al haber obtenido dicho derecho el tercero a través de la usucapión.
justificadas por las circunstancias)? La respuesta que podrían brindar los defensores
de esta teoría seria que: (i) estas restricciones no se aplican al propietario que ejerce
la defensa posesoria extrajudicial en virtud del segundo párrafo de la norma pues el
articulo no lo dice expresamente; o, (ii) que la Inobservancia de esas restricciones
darán lugar a una indemnización por daños y perjuicios (u otras acciones legales
como las penales) a favor del poseedor, pero no le dan derecho a recuperar la
posesión mediante la defensa posesoria extrajudicial.
b) La segunda postura se basa más en criterios de razonabilidad y proporcionalidad de
la norma, así como en una coherencia mayor con el principio de la
heterocomposición en la resolución de conflictos.
Bajo esta interpretación, el último párrafo del nuevo artículo 920 del Código Civil
no es más que un apartado lógico: Si "A", propietario no poseedor del Inmueble,
utiliza primero la nueva defensa posesoria extrajudicial contra "B" (poseedor del
bien) dentro de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo, luego
"B" no podrá valerse de la clásica defensa posesoria extrajudicial regulada en el
primer párrafo para a su vez despojar a "A" (quien acababa de recuperar la posesión
del bien). En este sentido el último párrafo de la norma evita entrar en un círculo
vicioso de defensas y desposesiones.
Nótese que bajo esta premisa. B si podrá valerse de la clásica defensa posesoria
extrajudicial si es que "A' no ejerció su derecho regularmente. Nos explicamos.
Supongamos que "B" sabe qué hace un año “A” tomó conocimiento de que el
primero de ellos ocupaba el inmueble. Sin embargo, “A” haciendo caso omiso al
requisito de los 15 días establecido por ley, decide tomar las vías de hecho para
desposeer del bien a “B. En ese caso, “B” si podrá ejercer la defensa posesoria
extrajudicial contra “A”, pues este último no tiene derecho alguno de actuar por las
vías de hecho y, además, “B” estaría repeliendo una fuerza ilegítimamente utilizada
contra él.
Como se puede desprender de lo anterior, esta interpretación puede resultar más
razonable, aunque parte de una premisa antagónica con la explicada en el literal (a)
anterior: que los requisitos del primer párrafo del nuevo artículo 920 del Código
Civil si son aplicables para la procedibilidad del derecho contenido en el segundo
párrafo de la norma, aunque no se diga expresamente.
Además, los defensores de esta línea interpretativa podrán alegar que su
interpretación también cumple con una de las finalidades de la norma: que el
ejercicio de las vías de hecho sea algo excepcional (pues la regla general nunca es
la autotutela o la “toma de justicia por las propias manos”) y que procederá siempre
que se observen estrictamente los requisitos establecidos por ley.
Si bien será la práctica y por sobre todo la jurisprudencia) la que se encargue de
decantar la teoría correcta, somos de la opinión de que se debe preferir la interpretación
más restrictiva del ejercicio de derechos excepcionales. siendo que nosotros somos
partidarios de la interpretación contenida en el apartado (b) anterior. En este sentido,
considerarnos que el último párrafo de la norma bajo análisis sea leído de la siguiente
manera: "En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un
inmueble que ejerció dicha acción en el marco de lo establecido en el primer párrafo de
esta norma (…)”.
2.3. Lo excepción de lo restricción; lo prescripción adquisitiva.
Retomando la última frase de la nueva norma, en ella se establece que: "En ningún caso
procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya
operado la prescripción, regulada en el artículo 950 de este Código"
Como puede verse, la parte subrayada corresponde una excepción a la restricción
establecida en ese párrafo de manera tal que "si procede la defensa posesoria ejercida
por un poseedor que adquirió el bien por prescripción adquisitiva contra el anterior
propietario”.
Esta excepción es lógica pues, como mencionamos anteriormente, si es que el poseedor
ya es propietario, entonces el anterior titular no tiene derecho alguno sobre el inmueble
y si toma las vías de hecho estas pueden ser repelidas mediante la defensa posesoria.
Sin embargo, consideramos que esta excepción trae consigo el mismo problema que el
descrito para el "usufructo" regulado en el segundo párrafo de la norma: y es que no
queda claro cómo ni quien verifica que el poseedor es realmente el actual propietario La
norma no exige que el poseedor haya sido ya declarado como propietario por la
autoridad competente. Es por eso mismo que la parte del articulo bajo análisis nos lleva
a las mismas preguntas que las planteadas anteriormente: ¿es la Policía, La
Municipalidad o el propietario el encargado de evaluar si es que se cumplieron los
requisitos del artículo 950 del Código Civil? ¿Nuevamente el poseedor tiene la excusa
perfecta para retener la posesión con solo alegar: “soy propietario, he poseído el
inmueble de manera continua, pacifica, corno propietario por 10 años”?
En nuestra opinión, para que el "poseedor" pueda ejercer la defensa posesoria
extrajudicial contra el propietario del inmueble, debe -necesariamente- contar con una
declaración de propiedad otorgada por la autoridad competente. Y. para ser lógicos con
la argumentación vertida en el numeral 12.1 anterior, en caso de efectivamente cumplir
con los requisitos del artículo 950 del Código Civil, pero sin contar con la referida
declaración de propiedad, no podrá ejercer la defensa posesoria extrajudicial contra el
propietario, pero si podrá alegar la improcedencia del derecho de este último aduciendo
y probando que lleva 10 años usufructuando el inmueble10.
IV. COMENTARIO FINAL
A partir de lo expuesto en las líneas precedentes, puede postularse que la defensa
posesoria extrajudicial ha dejado de ser (aunque suene contradictorio) estrictamente
10
Ahora bien, en caso de cm el poseedor alegue (y pruebe) que lleva 10 años usufructuando el inmueble
y aun ni el “propietario" utiliza las vías de hecho, entonces el propietario estarle actuando fuera de los
alcances de la norma, con lo que el poseedor si podría repeler la fuerza utilizando la clásica defensa
posesoria extrajudicial contra el propietario. Lo anterior, claro está, únicamente si es que se adopta la
interpretación establecida en el literal (b) del numeral 2.3 anterior.
posesoria Lo afirmado, debido a que el nuevo artículo 920 del Código Civil no solo
contempla mejoras sustanciales en lo referido a la regulación y aplicación de la clásica
figura de la defensa posesoria extrajudicial, sino que el nuevo artículo ha creado un
nuevo instrumento de defensa en el ámbito inmobiliario, el cual inclusive podría ser
catalogado -como soslayamos en los párrafos precedentes- como una "Defensa
Propietaria Extrajudicial”.
Sin embargo, más allá de ello (es decir, de la incoherencia técnica que contendía la
regulación de ambas figuras en un solo artículo) y de las desventajas que opinamos
presenta el nuevo texto normativo, consideramos que este aporte a iniciativa del Poder
Ejecutivo debe ser saludado, ya que responde a un justificado reclamo del sector
inmobiliario, y estamos seguros que con el neme la modificación objeto de comentario
coadyuvará a dinamitar la inversión en proyectos inmobiliarios en nuestro país. Una vez
más solo el tiempo lo dirá.
