CONTRATOS TÍPICOS

WALTER VÁSQUEZ
2018-2

CLASE 1: 20 DE AGOSTO
Reglas del curso

CLASE 2: 27 DE AGOSTO

¿Qué es el tipo contractual?

● Derechos que están tipificados, negocios jurídicos que haya un reconocimiento previsto por la
norma. Canalizan siempre una actividad que se repite, sea usual
● Modelo ha sido reconocido y consagrado por el legislador. Por ello forma parte del Derecho
Objetivo
● Forma parte del Derecho objetivo, se basa en lo que se reconoce como socialmente relevante.
● Ej:
● Compraventa
● Donación
● Arrendamiento
● Suministro

¿Qué es el tipo contractual?

● Massimo BIANCA → modelo de una operación económica recurrente en la vida de relación
● Vincenzo ROPPO → Modelo de operación económica llevada a cabo mediante contrato,
conocida y difundida en la vida en relación (se refiere al término social)
● Francesco GAZZONI → El tipo legal es un esquema reglamentario abstracto (conjunto de
normas jurídicas, regulación) que contiene dentro sí la representación de una operación
económica recurrente en la práctica comercial

TIPO CONTRACTUAL

Esquema:

Operación económica contractual (primer

elemento es que sea esta operación
económica en un contrato)

➔ Repetida: Tiene que ser recurrente y

frecuente, darse a través del tiempo,
que se mantiene.
➔ Extendida: Un sector geográfico, es
decir que se lleve en una zona
geográfica relevante y que el
mercado también lo sea
➔ Consolidada: Que esté incrustado en
la conciencia social. Que para ello
existen usos y costumbres. Es decir,
que los agentes económicos tengan conciencia de obligatoriedad jurídica (por ejm:si no dejas
propina no será sancionado por el derecho)
➔ Coyuntural: Que la valoración de un contrato como típico depende de un momento dado de la
sociedad, es de que los tipos contractuales de hace 100 años no son iguales a los de ahora, es
decir, depende y contextualizado a la sociedad que busca afectar. Los tiempos cambian, por
eso es constante
PERO ESTO NO ES SUFICIENTE, SE REQUIERE QUE ESTO SEA CONSAGRADO POR EL
LEGISLADOR, ACOGIDA POR EL DERECHO POSITIVO, debe tener un corpus, un tratamiento y
se refiera a los principales aspectos de la actividad económica. Para que pase a ser un TIPO
CONTRACTUAL debe pasar por el derecho positivo, TIENE QUE SER ORGÁNICO, es decir que
el legislador defina y regula la obliga de las partes, asignación de riesgos, la noción misma de la
actividad. Es decir:

Modelo legal
➔ Regulador, ha sido reconocido por el legislador
➔ Abstracto: Que se aplica a todo aquel que encaja en el supuesto de hecho y sea socialmente
útil
➔ Orgánico: Para que haya un tipo contractual tiene que tratar los aspectos principales de la vida
de un contrato, que abarque las necesidades económicas

Diferencia entre contrato típico y nominado

Un contrato nominado es aquel que tiene un nombre conocido y difundido en la praxis. La doctrina
dice que si un contrato no tiene un nombramiento no estará al mismo nivel que uno tipificado

Subtipo contractual:
1. Nunca puede ser atípico, porque sigue estando dentro del tipo contractual.
2. Se caracteriza por ser un contrato típico que tiene un tratamiento especial orgánico específico
3. Se le aplican las normas supletorias e imperativas del tipo, salvo un criterio de especialidad.

¿Para qué sirve el tipo contractual? - Funciones

En principio, fueron creados como respuesta a la legislación romana, donde los contratos atípicos no
tenían efectos jurídicos; sin embargo hoy en día ello no implica que exista una sanción del sistema.

1. Función de integración: Pero el tipo si cumple un valor esencial, pues si sabemos que es
típico o atípico es necesario para saber qué reglas se le aplica. La principal función del tipo es
la integración. Es la principal. Se refiere a la integración del contenido del contrato, lo que se
pretende es construir del contenido del contrato a partir de la aplicación de fuentes
heterónomas (es decir fuentes externas, si las partes no se dan las reglas, sino que son
externas al acuerdo de las partes → la principal es la LEY, a través de normas supletorias [se
puede dejar de lado, puede servir para evitar que las partes tengan que estar pactándolas, pero
esto se da si las partes hubiera escogido de buena fe, sólo si llega a ser práctica, eficiente] y
normas imperativas [se tiene que cumplir con esto, esta norma busca preservar derechos
fundamentales del sistema, no busca ser eficiente, sino proteger el sistema]). Ayuda a reducir
costos de transacción, cubre lo que las partes no regulan.
La fuentes de integración del contrato en el Perú:
➔ Ley (Art. 1353 y 1356)
➔ Común intención de las partes (Art. 1362)
➔ Buena fe objetiva (Art. 1362)
➔ Usos normativos (Art. 1353 y 2 - [Link] - )
➔ Equidad (Art. 1346, 1767, 1407, 1942)
¿Cómo se integra la ley al contenido del contrato?
● Art. 1356.- Las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la voluntad
de las partes, salvo que sean imperativas.
● Claudio Scognamiglio.- [L]a finalidad de la integración es agregar lo que resulta
necesario para desarrollar el contrato [lo que no quedó expresado en lo querido por
las partes] en una circunstancia concreta no prevista, ni regulada, respetando también
en dicho aspecto el mismo equilibrio alcanzado por las partes en relación con los
aspectos que han podido regular expresamente.
 2. Función de criterio de asignación de riesgos: Cuando califico a un contrato dentro de un
tipo o de otro, en el fondo lo que hago es indicar cuál de las partes asume un riesgo u otro.
(ejm: contrato a suma alzada, la parte deudora asume el riesgo de la cantidad; en cambio si no
lo haces por un contrato de precios unitarios, que si trabajas más, te pagarán más)
3. Función de equilibrio de intereses: La lógica de favorabilidad de uno u otro no existe, pues
las reglas en el tipo contractual. Son reglas neutrales, equilibradas, que haya una situación
idónea del riesgo. Solo se presenta en las cláusulas generales de contratación o los contratos
de adhesión, pueden ser supletorias para otros contratos, en este tipo de contratos se
convierten en imperativas.
4. Función de determinación genérica de licitud: No significa que todos los contrato típicos
son lícitos, sino que llega a significar que con la consagración típica de un contrato, lo que el
legislador hacer es despejar duda de si una figura es admitida en abstracto por el sistema
legal. (Ejm: los pactos de accionistas, la tipificación de esta figura genera que no sea nulo)

¿Cómo surge el tipo contractual?

1. Utilización difundida y repetida de un contrato: Adquiriendo protagonismo el ingenio de
los agentes económicos. Pues las cláusulas bien estructuradas empiezan a ser utilizadas por
otros agentes. Que empiezan a ser usadas en la praxis cotidiana
2. Tipicidad social: Que adquieran tal uso que se vuelvan usos y costumbres. Se vuelve repetida
en un mercado relevante, en sector geográfico. Conciencia de obligatoriedad.
3. Tipicidad jurisprudencial: Significa que los conflictos derivados de contratos socialmente
típicos entran a tallar en el plano de los procesos judiciales y arbitrales. Es decir, los jueces y
árbitros empiezan a resolver casos a través de la utilización de ciertos tipos contractuales, a
través de una depuración. Se da cuando el contrato socialmente típico ingresa en el sistema,
los jueces comienzan a conocer estos tipos, cuando los conocen, empiezan a depurar a través
de la jurisprudencia, entre otros.
4. Connotación legislativa: Menciones aisladas. Los contratos jurisprudencialmente típicos
empiezan a ser utilizados en reglamentos. Se da una consolidación orgánica que se encargue
de los aspectos esenciales del contrato. Se difunde tanto que comienza a tener menciones
aisladas en el derecho positivo, pero esto no tiene definición ni regulación de las obligaciones,
no hay tratamiento del riesgo. Lo que no se da es en:
5. Tipicidad Legal: Es un reconocimiento de un proceso, de reglas ex – ante. La tipificación es
una labor que aún continua, que depende los agentes económicos y las necesidades del
mercado. Es donde se regula el contrato, consagra, recoge algo preexistente. La licitud
siempre se analiza en concreto, según las circunstancias existentes. Ej. Celebrar convenios de
accionistas, el respaldo que han recibido ha estado por ley, nadie debe dudar que se puede
celebrar convenio de accionistas

Relación entre contratos típicos y contratos nominados:

● Cuando se habla de contratos nominado, usa esto para nombrar a los contratos que tienen un
nombre conocido y difundido en la praxis nominal, pero esto hace que se encuentre al mismo
nivel que los que están regulados en el código Civil? No es jurídicamente relevante, no
importa, lo que importa es que tenga una REGULACIÓN ORGÁNICA y el legislador se
refiera a los principales aspectos de su vida
● Lo que regula el código Civil son Contratos Típicos (nominados)
● El contrato nominado es el contrato que tiene un nombre común en la praxis. Pero
distinguir los contratos entre los que tienen un denominacion o no, no termina siendo
relevante para el derecho.
● Que un contrato nominado tengo o no nombre no es relevante.
● Los contratos típicos se necesita que exista una regulación orgánica
● Lo que regula el libro VII es lo que se denomina como contratos típicos.
● Doctrinariamente nominado es que tiene una denominación, mientras que contrato típico tiene
que tener una regulación orgánica.
¿Qué es el subtipo contractual?
● Es un tipo que se encuentra dentro de otro tipo. Eje: La compraventa es un tipo, pero dentro
de ella se puede dar otros tipos como la compraventa inmobiliaria ad corpus.
● El subtipo es un contrato típico pero con componentes adicionales o características
particulares. Que no hace que el contrato se salga fuera de las barreras del tipo.
● Tiene connotaciones ulteriores respecto de la hipótesis típica, sin introducir elementos
incompatibles con esta. Marcan un ámbito más restringido.
● El contrato subtípico no deja de ser típico, se le aplica las normas supletorias e imperativas de
la compraventa
● Características:
1. Nunca será atípico
2. Tiene una regulación orgánica y específica
3. Se rige por las normas del contrato típico

CONTRATOS ATÍPICOS

● Es un contrato que no puede ser calificado, no entra dentro algún tipo contractual. Es porque
los tipos contractuales por el legislador no siempre satisfacen todas las necesidades, esto es
darle libertad para apartarse de los “clásico” y que encuentren medios adecuados para
satisfacer su necesidad.
● Es un contrato que rompe la flexibilidad de los tipos contractuales acuñados por el legislador.
Es decir, que no encaja dentro de un tipo contractual establecido por el legislador.
● Ganzzoni: En virtud de la autonomía privada, los privados crean esquemas contractuales del
todo originales, prescindiendo totalmente de referencia alguna a esquemas típicos
● Es aquel contrato que sobrepasa la elasticidad de un tipo contractual
● La necesidad del tráfico jurídico genera que no sea suficiente los tipos contractuales
existentes. Es decir, puede que las necesidades no sean totalmente satisfechas por los tipos
legales.
● Se le debe permitir a los agentes crear sus tipos contractuales, organizando sus intereses que
no sean subsumibles dentro de los tipos contractuales.
● Es aquel contrato que sobrepasa la flexibilidad de un tipo contractual. La flexibilidad del tipo
tiene que ver con la relevancia económica.
● Los contratos atípicos tienen mucha relevancia económica (Ejm: Contrato DPC)
● Ordenamientos jurídicos:
○ El Código Italiano Art 1322 → Las partes también pueden celebrar contratos que no
pertenezcan a tipos que tengan una regulación particular, a condición de que estos
últimos se encuentren encaminados a satisfacer intereses merecedores de tutela según
el ordenamiento jurídico. (El contrato atípico debe ser aceptado)
○ El Código Argentino → también lo hace
○ El Código Peruano →
■ Art 1364 : Las partes pueden determinar libremente el contenido del
contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo
■ Art 1353: Incluye a los innominados (atípicos) que también se rija por la
regla del libro de contratos. Todos los contratos de derecho privado, Inclusive
los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en esta
sección, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de
cada contrato.
¿Cuál es el problema jurídico de los contratos atípicos en el Perú? ¿Por qué hacer la diferencia
entre contrato típico y atípico?
● Es porque la integración de las normas en contratos atípicos serán con normas mucho más
generales, no hay distinción entre las normas supletorias o imperativas
● El contrato por el hecho de ser atípico no es invalido
● El sistema jurídico tiene que crear una forma de integrar los contratos atípicos

Clases de contratos atípicos

¿Qué son los contratos atípicos con tipicidad

social?
● Que el legislador no los ha establecido
como contratos típicos, por lo que no
existen reglas orgánicas que los
establezcan como típicos.
● Pero existen dentro de la consciencia
social. Se manifiestan a través de usos y
costumbres.
● Betti: Son reglas no escritas por el
legislador, pero son usos y costumbres.
“Remisión a las reglas que son
concepciones dominantes en la conciencia social de la época”. Los usos y costumbres que
provenían de la conciencia social de la ética, de los protocolos profesionales que no son
normas jurídicas
● Son los atípicos para los cuales hay usos y costumbres, todavía no tiene la consagración del
legislador. Pero esto tiene que tienes que probarlo (jurisprudencia, doctrina)
● Los usos y costumbres, integran, conforman, complementan su contenido
● Ej:
○ Factoring
○ Sindicato de mando
○ Franchising
○ BOOT
● ¿Qué jerarquía tienen los usos y costumbres de cara la integración?
○ En primer lugar → autonomía privada
○ En segundo lugar → Usos normativos o costumbres
○ Tercer lugar → Normas supletorias.
○ No se menciona la norma imperativa, pero esta está en el top top
● ¿Cómo se prueban los usos y costumbres?
○ Quien alegue la existencia del uso o costumbre, tiene carga de la prueba, convencer
(jurisprudencia, protocolos internacionales, libros de buenas prácticas internacionales,
etc.), demostrar, la norma jurídica no necesita esto, pero los usos y costumbres sí.

CLASE 3: 3 DE SEPTIEMBRE

¿Qué son los contratos atípicos mixtos?

● No existen los usos y costumbres. Son
contratos unitarios cuyo contenido se
configura a partir de dos fragmentos
extraídos de dos contratos típicos distintos.
Ejm:Fragmento del tipo “A” + Fragmento
 del tipo “B” = Contrato atípico mixto(A+B) (ejemplo de compraventa con obligación de no
hacer)
● También puede darse que sea de más de dos fragmentos del tipo atípico
● La integración del contrato mixto se efectúa de la integración de aquellas reglas de cada
componente relevante. (doble regulación, la teoría de la integración dice que se debe
solucionar a través del criterio de la congruencia que ayuda a solucionar antinomias. PASO
1: Se abstrae la finalidad del contrato, la causa concreta, función económica del contrato.
PASO 2: se le aplica única y exclusivamente aquellas reglas que son compatibles que no
dañan la causa concreta)
● Contratos unitarios cuyo contenido se compone, se configura a partir de fragmentos extraídos
de 2 fragmentos de contratos típicos distintos. Ej. Si yo me comprometo a transferir la
propiedad de un inmueble, a cambio yo me obligo a realizar una obligación de no hacer
● Técnicamente el contrato mixto podría darse con 3 tipos de contratos típicos Ej. Contrato de
APP
● Aquí se tiene las reglas típicas
● ¿Cómo se regulan los contratos mixtos en el Common Frame of Reference?
○ las reglas aplicables al contrato atípico mixto se construyen a partir de las reglas
utilizadas por cada contrato típico del cual se extrae el elemento que lo compone.
○ Aquel contrato que tiene partes, fragmentos que pueden ser clasificados en 2 o más
categorías
○ La integración del contrato mixto e efectúa a través de la aplicación de aquellas reglas
componentes de cada regla relevante
○ Armo mi menú, las reglas de la CV por un lado y las reglas de la prestación de no
hacer
○ Extraigo reglas
○ Armo una regulación ad hoc, específica, única, singular
○ En caso de contradicción por ejemplo por doble regulación. Antinomias deben ser
solucionadas por el criterio de la congruencia

¿Qué son los contratos atípicos puros?

● Son contratos que no se califican dentro de los tipos contractuales establecidos por el
legislador, pero representan estructuras contractuales genuinas realizadas por los agentes
económicos.
● Expresión máxima de la autonomía privada. Regulación contractual absolutamente genuina.
● Se regulan aplicando el clausulas de la parte general de los contratos, pero el problema
parte en que este estatuto no regula elementos fuera de este.
● No se tiene un tipo contractual de referencia, ni siquiera reglas típicas. Aquí son genuinos, los
agentes económicos dan rienda suelta a su libertad. Aquí es cuando al desarrollarse la
sociedad recién surge algo nuevo.
● Rodolfo Sacco: Estos contratos nunca han hecho aparición en un despacho judicial
● No tenemos prestaciones típicas. Los C.A. puros son aquellas regulaciones contractuales
genuinas. ¿qué aplico? – se aplica integración derivada de los estatutos generales
(obligaciones, etc)
● Todo será armado? se aplica la INTEGRACIÓN DERIVADA DE LOS ESTATUTOS
GENERALES (obligaciones, negocio jurídico) dentro de estos se encuentran normas
generales que se pueden aplicar (buena fe del código civil)

¿QUÉ SON LOS CONTRATOS COLIGADOS?

● Son dos o más contratos, la pluralidad estructural es el antecedente lógico.
● Tiene que estar causalizado y que todas las partes hayan asumido esto, en el caso de que no se
haya causalizado entra la teoría del riesgo
 ● Dos o más contratos que si bien en abstracto resultan independientes, se encuentran
vinculados en concreto (a partir del contexto) por estar dirigidos hacia la actuación de una
operación económica global
● Estos contratos suponen:
○ Pluralidad de contratos
○ Nexo funcional
■ Operación económica global
● Macrofinalidad, que sólo se consigue con la ejecución de todos los
contratos coligados (ejm: donaciones recíprocas, son contratos
coligados en función de una operación, intercambio)
● Macroequilibrio, todo puede generar de ambos, son
interdependientes (ejm: contrato de franquicia y de cesión de
espacios) los contratos sólo tienen sentido si se celebran en conjunto,
no pueden estar disociados porque se frustrara la finalidad. Todos los
contratos confuiguran una única distribución de bienes y servicios.
■ Asunción Causal
● Estos contratos que son distintos, estructuralmente autónomos, se encuentran
VINCULADOS, ya que bajo la intensión de las partes todos los contratos están
concertados/programados hacia la obtención de UNA OPERACIÓN ECONÓMICA
GLOBAL.
● Estos contratos nacen del Código argentino → indica que hay una finalidad económica
común previamente establecida. Esto quiere decir que tenga relevancia jurídica, sino estaría
en el MOTIVO que es lo que lleva a las partes a contratar, y son irrelevantes, al menos que las
partes lo pongan o expresen y regularlo, es decir objetivización de la causa.
● Los contratos conexos se interpretan entre si, es decir en conjunto
● Código de protección y Defensa del Consumidor art 49.2 → puede que en un contrato, tengas
una cláusula abusiva, lo determinas a través de la interpretación no solo interpreta en base a
un contrato sino toma en cuenta el contrato coligado. Se interpretan uno por medio del otro,
sistemáticamente
● Las donaciones recíprocas son contratos coligados
● Tipos de contratos coligados:
○ Coligación abstracta: por su propia naturaleza con coligados (ej. garantía)
○ Coligación concreta: se regulan los intereses de las partes para que así se cumpla la
finalidad global
● Regulación de los contratos coligados en modelos comparado
○ Código civil y comercial de la nación
■ Art. 1073.- Contratos conexos. Definición
■ Para que hayan contratos coligados debe TRASCENDER EL PLANO DE
LA RELEVANCIA JURÍDICA
■ Los motivos son jurídicamente irrelevantes
■ Art. 1074
■ Dos contratos distintos se interpretan entre sí
○ Código de Protección y Defensa del Consumidor
■ Art. 49.2
■ Para interpretar una cláusula sospechosa de ser abusiva, no solo se debe tener
en cuenta la cláusula del contrato donde está esta cláusula sospechosa, sino
las cláusulas del contrato B que es un contrato coligado

¿Qué es una prestación contractual (en sentido amplio)?

● Sentido genérico o amplio: cualquier atribución/ actividad que puede derivar de un contrato,
EL CURSO
● Sentido técnico: obligación consistente en un dar, hacer o no hacer.
● Hay que tener en cuenta : cuando se habla de prestación es en sentido técnico → Pero para
esta parte del curso lo veremos como cualquier atribución o actividad que se puede derivar
 del contrato, no nos veremos como en lo técnico sino a las utilidades contractuales, objeto de
los contratos.

CLASIFICACIONES RELEVANTES DE CONTRATOS

Cada clasificación se compone de binomios:

Primer binomio: Contratos sinalagmático y los Contratos de prestaciones autónomas:

● Sinalagma contractual: La programación de una prestación contractual se contrapone a la

contraprestación contractual (una relación de enfrentamiento)
● Contratos sinalagmático:
○ Una de la partes programa la prestación contractual con el propósito de que la otra
parte de una contraprestación contractual en reciprocidad (ejm: la compra venta)
no queremos referirnos a que esto es un juego de suma
○ En doctrina son llamados contratos con prestaciones recíprocas.
○ La prestación y la contraprestación son interdependientes, es decir que se justifican
entre ellas. Se da a partir del nacimiento (sinalagma genético) del contrato el
desenvolvimiento del contrato (sinalagma funcional).
○ Así, para cada una de las partes surgen obligaciones y derechos a prestaciones
recíprocas, ligadas entre sí por una relación de interdependencia.
○ No hace falta una equivalencia.
○ Hay algunos que los mencionan como bilaterales o correspectivos. Ello no es correcto
pues no todos lo bilaterales son sinalagmáticos. Caso del comodato.
○ CAUTELLA: para que se configure un nexo de interdependencia no hace falta que
haya una equivalencia objetiva ni subjetiva (consciencia de equilibrio) entre las
prestaciones. Por lo que lo que importa es que hayan tenido la común intención de
hacer un intercambio. Es importante porque se le aplica una serie de remedios → que
es RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO, LA EXCEPCIÓN DE CADUCIDAD
DE PLAZO
● Contrato de prestaciones autónomas:
○ Todas las prestaciones apuntan a un mismo fin o un fin común (en caso de un
consorcio), NO HAY INTERCAMBIO, HAY COLABORACIÓN
○ Las prestaciones están alineadas a un fin común, de la ejecución de ese proyecto
obtienen ganancias, no de la contraparte del contrato.
○ En estos contratos no hay parte ni contraparte
○ Un subconjunto de contratos de prestaciones autónomas: Contratos asociativos
○ El fin común en un contrato sociedad es el objeto, la realización de una actividad.
Consorcio (todas las partes participan) y asociación en participación
Contrato de consorcio: Todos los consorciados colaboran para el objeto del consorcio. No hay un
intercambio. Buscan la consecución del fin común. Están alineados hacia un fin común, el beneficio
no deriva de la contraparte porque no hay contraparte sino el resultado, no hay un intercambio, se
llama contratos de fin común
● ¿Cuál es la relevancia práctica de los contratos sinalagmáticos? Solo a este tipo de
contratos se le aplican una serie de remedios jurídicos. Ej.
○ Resolución por incumplimiento
○ Excepción de incumplimiento
○ Excepción de caducidad de plazo
○ Reglas especiales de la teoría del riesgo

Segundo binomio: Contratos onerosos y Contratos gratuitos

● Contrato oneroso:
 ○ Lo que importa es que cada una de las partes programa a su cargo de prestación
contractual, con la expectativa de obtener una ventaja económica y puede derivar de
su contraparte o de un tercero, esta ventaja puede darse o no darse.
○ Cada una de las partes se obliga, programa a ejecutar su prestación contractual con la
expectativa de obtener una ventaja económica y esa ventaja puede derivar de la
contraparte o de un tercero.
○ Lo que importa es la expectativa que tuviste al momento de celebrar el contrato, de
obtener un beneficio superior de aquello de lo que te estas desprendiendo
● Contratos gratuitos:
○ Una de las partes (la que se sacrifica) lo hace sin la expectativa de lucrar es decir
obtener una ventaja jurídica del beneficiario.
○ La parte que se sacrifica, lo hace sin la exceptiva de lucrar, de obtener una ventaja
jurídica del beneficiario. Ej. El donante lo hace sin tener la expectativa de tener un
beneficio.
○ La onerosidad de los contratos consolida los derechos de las partes
● La relevancia de la distinción es que por ej.: acción pauliana (declarar ineficaz) la parte que es
un tercero en un contrato y que adquiere un derecho a título oneroso es más difícil que pierdas
tu derecho que uno que adquiere a título gratuito

Tercer binomio: Contratos de duración y Contratos de ejecución instantánea:

● Contratos de ejecución instantánea:
○ Se ejecutan en un solo acto, se agotan en este mismo acto y satisfacen un interés
unitario de la parte
○ Ej. La compraventa, la permuta, la cesión de derechos, etc.
○ Se satisface el interés de las partes de golpe, se agotan en un solo acto.
○ El comprador paga el precio, la cual se efectúa en un solo acto.
○ En estos contratos la resolución se retrotrae en el tiempo hasta el momento de
celebración del contrato para permitir que las partes se devuelvan las prestaciones
ejecutadas cuando el contrato era eficaz. Se retrotrae en el tiempo la resolución hasta
el momento de la causal que la motiva según el 1372, y las partes deben restituirse las
prestaciones que recibieron. Pero en este tipo de contratos la resolución debe
retrotraerse a momento de celebración del contrato, sino al pagar solo 5 cuotas de 10,
me podría quedar con el bien a pesar que no pagué todo y la resolución por mi culpa.
La retroactividad debe ser plena, total, hasta el momento de celebración del contrato.

● Contratos de duración:
○ La prestación del deudor o de las partes, se encuentran fragmentadas o por periodos.
Estos son autónomos y cada fragmento es apto e idóneo para satisfacer cada interés.
A medida que se va cumpliendo se van satisfaciendo intereses autónomos de las
partes.
○ Ej. El arrendamiento. Cada fragmento es autosuficiente, para satisfacer un interés, si
incumple (deber de uso y pago) con un fragmento no se satisface (por el mes de
marzo) la retroactividad del perjuicio, solo incluye desde que se incumple,no se toca
o anterior que sí ha satisfacido sus intereses.
○ Dos componentes:
■ La prestación contractual se prolonga en el tiempo
■ La prestación se encuentra fragmentado
○ Cada fragmento satisface un interés autónomo, correspondiente a ese fragmento. Por
lo que están relacionados a cada interés particular.
○ Es decir el incumplimiento no afecta al tramo que fue acto, sino que solo afecta al
interés relacionado a ese fragmento, pues la prestación se encuentra partida pero
individualizada y autónoma. No hay retroactividad plena, es parcial, porque la
 retroactividad es al momento de la causal y no de la formación del contrato, no se
afectan tampoco con la invalidez o ineficacia a todo el contrato sino solo el
fragmento. Si la resolución se produce en un fragmento posterior, su resolución no
llega a los otros fragmentos donde su cumplió con el pago sin problema. Hay
distintos intereses dentro del mismo contrato.
○ Se dividen en 2
■ Contratos de ejecución continuada: hay fragmentos, pero los mismos no
existe un intervalo de tiempo (ejm: contrato de arrendamiento, los periodos
de arrendamiento esta pegados o sin intervalos de tiempo, suministro,
contrato de seguro, contrato de fianza)
■ Contratos de ejecución periódica: (ejm: el suministro de hidrocarburos en un
grifo. Hay espacios de tiempo entre una prestación y otra.
○ La prestación del deudor o de las partes, se encuentra fragmentada y cada uno de esos
periodos responde a un interés autónomo del acreedor. Pero que pasa por ej:
suministro de electricidad que son de ejecución continuada, es decir todo es de
corrido, también es posible que se pueda dar la satisfacción de un interés
independiente.
○ En el caso de los Seguros es que la prestación es que te da GARANTÍA, cobertura
que te da, responde a un interés unitario para toda la vida? no es por periodos,
fragmentos. Lo mismo pasa con los contratos de trabajo.
● Es relevante esta diferenciación porque los contratos de duración: es la terminación. la
RETROACTIVIDAD DE LA RESOLUCIÓN es a partir del incumplimiento de la prestación,
no abarca la parte que sí cumplió.
● ¿Cómo debe proyectarse la retroactividad de la resolución en los contratos de duración?
En este tipo de contratos la retroactividad de la resolución se proyecta hasta la fecha de la
verificación de la patología. Desde el momento en que se verifica el incumplimiento/
patología. (Regla literal del Art. 1372)
● ¿Cómo debe proyectarse la retroactividad de la resolución en los contratos de ejecución
instantánea? Se proyecta desde la fecha de celebración del contrato. (Regla no literal del Art.
1372)

Cuarto binomio: Contratos con efectos obligacionales y Contrato con efectos reales
● Contratos con efectos obligacionales:
○ Únicamente generan cambios sobre relaciones obligatorias en sentido técnico (dar,
hacer y no hacer)
○ Crédito y Débito vinculados por relación obligatoria
○ Los efectos obligacionales implican una relación obligatoria. Es decir, una relación
débito – crédito.
○ Únicamente generan cambios sobre relaciones obligatorias en el sentido técnico (dar,
hacer y no hacer).
○ Recordar: IX pleno casatorio estableció que los contratos no sólo producen efectos
obligacionales.
■ Los efectos que puede generar un contrato no se circunscriben a la relación
obligatoria ciertamente éste es el efecto más común que emerge de la
celebración de un contrato pero no es el único que éste puede generar.
■ Piénsese, por ejemplo, en el contrato de opción, en la promesa del hecho
ajeno, en la cesión de posición contractual, en la cesión de derechos, en el
contrato de compraventa inmobiliaria, etc., en donde para la satisfacción del
interés de una de las partes no se precisa de una conducta (prestación) que
deba realizar la otra.
 ●Contratos con efectos reales:
○ Efectos derivados automáticamente del contrato y que consisten en la constitución de
derechos reales nuevos (ej. Servidumbre, usufructo), pero también podría consistir
en la existencia de efectos de transferencia de efectos reales ya existentes
○ Los efectos reales según Roppo implican la constitución de un nuevo derecho real
antes inexistente, la transferencia de un derecho real existente o la transferencia de
cualquier otro derecho existente.
○ ¿Qué normas reconocen los efectos reales del contrato?
■ Usufructo
■ Uso y habitación superficie
■ Servidumbre
■ Propiedad
● Bienes Muebles: T + M
● Bienes Inmuebles: T
CLASE 4: 10 DE SEPTIEMBRE

Quinto binomio: Contratos conmutativos y contratos aleatorios

Contrato conmutativo:
● Son aquellos que al momento de su celebración, las partes pueden medir las ventajas y
pérdidas que el contrato va a generar.
● Noción del alea normal (riesgo al que cada una de las partes se somete, oscilaciones de valor
de las prestaciones originadas por las normales fluctuaciones del mercado).
● Riesgo contractual → evento de ocurrencia incierta / contingente (pero objetivamente
cuantificable) pero cuya incerteza, pueden ser medidas no importa si lo hacen o no, se puede
medir el riesgo, si ocurre determina que las partes de un contrato genere costos, a veces lo que
asumen es un beneficio. (riesgo cambiario)
● Al momento de su celebración, las partes son capaces de evaluar, dimensionar las ventajas o
pérdidas, valor que generan y del cual se desprenden del contrato. Es viable cuantificar la
relación de reciprocidad del intercambio (equilibrio contractual subjetivo) Noción del alea
normal
● Puede pasar que estas ventajas y pérdidas tengan fluctuaciones. → esto lo asumen todos por
la actividad que realizan, el impacto lo tiene que asumir la parte que asume el riesgo esto se
llama ALEA NORMAL y no por esto significa que se deba variar la prestación. Esto no
significa que se vuelvan ALEATORIOS.
○ Guardasigil: Es «aquel riesgo que el contrato comporta a causa de su peculiaridad:
riesgo al que cada una de las partes se somete implícitamente al celebrar el contrato».
○ Cass. 7 de marzo de 2002: «El alea normal del contrato está constituida por
oscilaciones de valor de las prestaciones, originadas por las normales fluctuaciones
del mercado, no pudiendo jamás descartarse rrrrque costos y beneficios realizados
sean distintos de las originarias previsiones de los contratantes (…)»
○ En los contratos conmutativos existe un ÁLEA NORMAL (nivel de riesgo asumido
por las partes al momento de contratar)
○ Los contratos no se vuelven aleatorios solo porque una de las partes asume el riesgo
○ ESTE NIVEL DE RIESGO (incito), NO HACE AL CONTRATO ALEATORIO, NO
DEJA DE SER CONMUTATIVO
○ Pacta ss: por este principio se podría resolver
● Riesgo:
 ○ Evento de ocurrencia incierta (pero objetivamente cuantificable) que, en caso de
verificarse, genera un impacto (positivo o negativo) para una o ambas partes
○ Evento de ocurrencia incierta (pero objetivamente cuantificable) que, en caso de
verificarse, genera un impacto (positivo o negativo) para una o ambas partes
○ Está en un punto entre la imposibilidad absoluta y certeza total
○ Sus probabilidades de ocurrir pueden ser medidas, cuantificadas, calculadas. No
importa si las partes lo hacen, el punto es que podrían hacerlo
○ La verificación del riesgo genera para las partes del contrato, la asunción de costos. A
veces puede generar también un beneficio. Ej. El riesgo cambiario, si me pagan en
dólares yo asumo el riesgo cambiario si es que el dólar sube o baja (puede generar
costos o puede beneficiarme)
● Contrato aleatorio:
○ Las partes al momento de celebración se encuentran en una situación que para ellas es
inviable cuantificar las ventajas o pérdidas la ejecución del contrato. De esperanza
incierta. Porque la prestación de al menos una de las partes está sometida a un factor
de riesgo externo y esto va a determinar lo que va a ganar o perder la parte, esto
pueda ser de cualidades altas o bajas o incluso de los supuestos más extremos. Ejm:
juego de apuesta, el contrato de seguro (el pago de la póliza depende de la
verificación del siniestro que son factores de riesgo externo).
○ Aquellos que al momento de su celebración, para las partes es imposible valorar la
relación de reciprocidad entre las ventajas y pérdidas.
○ La existencia, calidad y cantidad de la prestación dependen de un evento incierto
(Factor de riesgo).
○ Imposible, evaluar, medir, la relación económica o ganancias y pérdidas que les
generará la ejecución del contrato
○ La prestación de por lo menos una de las partes está sometida a un factor de riesgo
externo.
○ Este riesgo externo puede hacer que la prestación sea de cualidades altas o
bajas,cantidades o la misma existencia. Ej. El contrato de juego y apuesta
○ Ej. Contrato de seguro. La ejecución de la póliza depende de la comprobación del
siniestro y los siniestros casi siempre dependen de la suerte, enfermedad, accidente.
La prestación de la aseguradora se hace exigible cuando el factor de riesgo se produce
por factores externos

LA COMPRAVENTA
El vendedor programa la transferencia de un bien para recibir como contraprestación. Es un contrato
TÍPICO, CONMUTATIVO, puede ser ALEATORIO (ejm: te compro tu cosecha por x precio y se
lo que voy a recibir, pero esto puede ser buena o mala) EJECUCIÓN INSTANTÁNEA ( la
retroactividad se proyecta hasta la celebración del contrato), CONTRATO ONEROSO,
PRESTACIONES RECÍPROCAS, PUEDE GENERAR EFECTOS REALES (con la celebración
es autosuficiente para generar transferencia de derechos reales, basta el contrato) U
OBLIGACIONAL

Caracterísiticas de la CV
a. Contrato típico
b. Con efectos reales/ obligacionales: Puede generar ambos efectos. Efectos Reales = con su
celebración genera trasferencia de derechos reales (basta el contrato)
c. Contrato conmutativo/ aleatorio
d. De ejecución instantánea
e. Con prestaciones recíprocas
f. Contrato oneroso: Ambas partes quieren generar valor.
¿Cuál es la definición de compraventa contenida en el CC peruano? Artículo 1529
● IX Pleno Casatorio .- Consideración 67
● El contrato de CV es aquel por medio del cual un sujeto (denominado vendedor), se obliga a
transferir la propiedad de un bien a otro (denominado comprador) y éste se obliga a pagar su
precio en dinero

Art 1529 → “se obliga”- por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar su precio en dinero. La compraventa crea obligación, no transfiere por sí
misma, hace alusión a obligación pero esto excluye a la CV de los efectos reales? ha redefinido la CV
→ un sujeto transfiere o se obliga a transferir la propiedad de un bien a otro (denominado,
comprador) y este se obliga a pagar el precio acordado

FUNCIÓN ECONÓMICA DE LA CV
● Programación de transferencia de propiedad (vendedor) y Programación del pago del precio
en dinero (comprador)
● En el caso del contrato de cv con donación → es un contrato mixto y puede significar un
fraude a la ley
● Conlleva la obligación de entrega un bien en propiedad. Programa la entrega de un bien con la
intención de transferir su propiedad. Propiedad definida en el art. 923. La propiedad es un
derecho subjetivo que conlleva el poder de uso, disposición, el poder del disfrute, la
reivindicación.
● Función de intercambio
○ Vendedor: Programación de transferencia de propiedad
○ Comprador: Programación del pago de precio en dinero
● No quiere decir que lo dado y lo recibido puesto en una balanza tenga que pesar igual
● Hay que distinguir un contrato de intercambio de equilibrio económico objetivo
● El equilibrio objetivo no es la regla, el equilibrio lo dibujan las partes
● Contrato con donación = es necesario diferenciar esta figura porque puede aparentar un fraude
a la ley

¿LA FUNCIÓN ECONÓMICA ES IGUAL A LA CAUSA CONCRETA DE LA CV?

● NO
● La causa siempre es CONCRETA, se reconstruye a partir del texto y del contexto. Se
reconstruye en base a los parámetros de la interpretación. La teoría de la causa concreta te
deja algo más que el intercambio, sino que por ejm: la entidad financiera facilite el capital. la
causa es más la función (para que y cual es el presupuesto de)
● La causa puede tener propósitos, fines y presupuestos adicionales que emanan de las
circunstancias específicas
● WALTER VASQUEZ:
○ Causa = función
■ ¿Para qué? - FIN
■ ¿Cuál es el presupuesto de? – eventos que llevan a su realización

LAS OBLIGACIONES ESENCIALES DE LAS PARTES

Obligación de entregar un bien en propiedad

● En la CV el vendedor entrega la cosa a título de propiedad
● La propiedad es Art 923 es un derecho subjetivo que le da al individuo, que le atribuye el
mayor número de poderes y facultades. Se puede transferir derechos distintos de la propiedad
a través de la compraventa? el ceder la titularidad es propiedad?
● La propiedad es un derecho subjetivo que le da al individuo un conjunto de atribuciones y
facultades sobre la cosa.
● Caso: “Compraventa de posesión”

¿Se puede transferir derechos distintos a la propiedad a través de la CV?

TENDENCIA POSITIVA:
● Hace un interpretación sistemática. EL vendedor se basa a transferir un bien, esto es art 885 y
886 (usufructo y superficie) al ser onerosos de acuerdo al código civil son bienes inmuebles,
yo te puedo vender un usufructo y superficie.
● En el caso de los créditos, derecho de opción → junto con los demás no incluidos, son bienes
muebles
● El vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
● Bien: (Art. 885 y 886)
● Si es que yo te transfiero el usufructo, superficie para el CC son bienes (Art. 885.10)

TENDENCIA NEGATIVA (AMERITA SER SEGUIDA EN EL PERÚ)

Aquí indican que no son CV, tienes tres argumentos
● Históricos: Manuel de la puente señala que el anteproyecto del 81 define a la cv como que el
comprador debe transferir un bien y otro derecho → se elimina en el CODIGO Y SE
QUEDA COMO SOLO LA PROPIEDAD DEL BIEN.
● Interpretación dogmática: Hay que tener claro el concepto de titularidad, que es la
pertenencia que une a un sujeto de derechos con una situación jurídica de ventaja o
desventaja, hay una pertenencia de un status. Entre el individuo y la propiedad hay una
titularidad. El sujeto no tiene propiedad sobre los otros derechos, sino solo sobre los bienes,
solo hay compraventa cuando se programe la transferencia de un verdadero derecho de
propiedad sobre una cosa.
dice que hay que distinguir :
● Titularidad: Es la relación de pertenencia de un individuo, de un sujeto de derechos a
una situación jurídica tiene como destinatario al individuo
● Situación jurídica: la posición en la que se encuentra el sujeto de derechos, el
individuo como destinatario de la aplicación de una norma jurídica
● La propiedad: derecho subjetivo que le atribuye a su titular un conjunto de deberes y
derechos
No existen derechos sobre derechos, solo existe CV si es transferencia de
PROPIEDAD, NO DE TITULARIDADES (relación de pertenencia)
Elasticidad del tipo: Las reglas del CC están pensadas en operaciones de transmisión de propiedad de
un bien susceptible de entrega física

Cuando cedo mi derecho de cobro a un miembro de mi familia, le estoy cediendo propiedad?

NO ES PROPIETARIO DEL CRÉDITO SINO QUE ES TITULAR, y eso es lo que cedo, la
titularidad. Es importante porque según la cv si no cedo propiedad → no es cv

● Interpretación sistemática: el tipo contractual no está definido solo por la norma que define
el contrato, sino en base a todas las normas que la regulan. En ese sentido se establece que
deben transferirse bienes corporales susceptibles de entrega.

Las reglas de CC están hechas en su mayoría de la cv, pensadas para operaciones en las cuales el
vendedor debe entregar bien susceptible de entrega, al comprador Art 1530, 1532, 1533, 1534, 1549,
1550, 1557, 1565, 1567, 1574, 1577.

Es por ello que en peru no regimos bajo la negativa

BIEN MATERIA DE VENTA:

● Bien existente
● Futuro
● Bien ajeno
● Bien genérico
● Bien litigioso
● Bien con cargas y/o gravámenes
¿LOS STOCK PURCHASE AGREEMENTS (“SPA” SON CV)? – NO, porque lo que transfieres es
un conjunto de derechos. A pesar de tener un certificado, título ya que estos no son constitutivos
del derecho de SPA. SON CESIONES DE DERECHOS.

CLASE 5: 17 DE SEPTIEMBRE

OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO EN DINERO

EL comprador debe nacer una obligacion dineraria. El modo en que se transfiera? una cosa es que se
genere obligacion de pagar una suma de dinero y otra es la modalidad de pago (contado, cheque, titulo
valor) lo pagues como tu lo pagues, lo que importa ES LA OBLIGACIÓN DE DAR DINERO.
Si el comprador hace un deposito en una base scrow (como un fideicomiso) de igual forma se dara
una CV, porque es autorizado por el acreedor. En el caso que sea una copropiedad, debe autorizar
para recibir el bien a nombre de todos o que decidan que les va a pagar.

REGLAS SOBRE EL PRECIO

● No puede ser determinado solo por una de las partes, pero si por un tercero:
● Art 1543 → no puede una solo parte. De acuerdo al profe dice que SI SE DEBERÍA PODER
PORQUE SI SE PACTA QUE UNA DE LAS PARTES QUE TOMARA LA DECISIÓN
DEBERÁ GUIARSE POR REGLAS DE EQUIDAD, sujeta posteriormente por el juez.
● Art 1544 → que lo pacte un tercero, además de esto debes pactar que pasa si es que el tercero
no acepta el encargo el objeto o la cantidad del objeto
● Precio determinable Art 1545 → Es un precio que no deviene de las partes sino que ellos no
han puesto numéricamente sino que se ha puesto por un precio externo, a un índice externo,
esto es que no lo sabes al cierre pero despues si lo sabras, esto es válido
● Precio indeterminado Art 1547 → aplica para contratos de compraventa que tiene un precio
estandarizado. Si no se cuantifica precio se aplica el precio de la localidad donde se da el
contrato, se presupone que hay causa de intercambio, excluyendo que podría ser una
donación. Es por ello que se debe ver la común intención de las partes. Ejm: En los casos en
los que se compra acero corrugado.
● Art 1359 → no hay contrato cuando las partes no estén conformes en todas sus estipulaciones,
aunque sea secundario un elemento que no lo has pactado, el contrato no vale
● art 1360 → se complementa con el anterior
● Es por ello que el 1547 te salva pero solo en CV
● Ejm: un arrendamiento en el cual no se pacte un precio → lo que pasa aquí es que bajo
legislación peruana el estatus: no hay contrato por el Art 1359, y no se puede aplicar el 1547
por es para CV
● El Art. 1547 salva el contrato de la inexistencia, porque es una condición comercial
indispensable para que el contrato camine
● No existe una norma igual que la del Art. 1547 (solo para compraventa, NO funciona para
renta)

COMPRAVENTA CON PRECIO MIXTO

Parte 1: transferencia
Parte 2: precio + bien
Art 1531 → la calificación depende de la intención manifiesta de los contratantes, del texto y
del contexto. Si no sabes cuál fue la intención el CC te da un criterio. El que valga más es
decir o la plata o el bien, se tomará si es CV O PERMUTA. Aunque al final ambas tienen las
misma reglas.
Si fuese un tipo distinto cabría la posibilidad de que sea un contrato mixto.

FORMALIDAD DE LA COMPRAVENTA
● No tiene formalidad solemne, no es aprobatione, es uno pero no es el único
● Si no tienes una EEPP, puede probarlo por otras vías.
 ● Entonces para qué sirve la formalidad provatione → el profe dice que esto se mete en la
relación jurídica sustancial, solo se mete con el medio probatorio, no los excluye lo que hace
es facilitar la carga de la prueba, aunque esto es a un alto costo.
● Hay una tercera vía es la formalidad ulterior, la formalización integrativa → suscripcion y
cumplimiento del coontrato para consolidar el derecho del comprador. se da en ejecución del
contrato, oye el contrato ya se formó, con la finalidad de consolidar el contrato, se da con la
oponibilidad de registros, le da contenido económico. Art 1549

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
La CV no es la única forma de transferencia de propiedad. Un contrato de construcción genera
propiedad? SI SOBRE MATERIALES Y EQUIPAMIENTOS.
En el perú hay dos formas
→ CONSENSUALISTA:Para la transferencia de bienes inmuebles se aplica éste, pero
es necesario ciertas características, ser bienes existentes, de propiedad del vendedor e
individualizados. La celebración de la cv es autosuficiente y tiene efectos reales y
obligaciones en el mismo contrato

→ TÍTULO Y MODO: El negocio jurídico no es autosuficiente, no se da abasto es un título,

causa remota, solo crea la relación jurídica que justifica la transferencia pero no desencadena
el efecto traslativo. Esto Depende de un SEGUNDO HECHO JURÍDICO que produce la
transferencia esto es el MODO (entrega/ traditio)
● Título (causa remota) - Negocio jurídico que crea situaciones jurídicas y
justifica la transferencia pero no desencadena el efecto traslativo
● Modo (causa próxima) - Hecho jurídico que se efectúa en cumplimiento del
título que gatilla la transferencia

● Art 947: tipos de bienes que se pueden transferir, cuando indica acreedor hace referencia a la
relación obligacional, SE APLICA PARA LA CV DE BIENES INMUEBLES

● CELEBRACIÓN DE COMPRAVENTA (acto dispositivo)--> CUMPLIMIENTO

● Art 1529→ se obliga a transferir la propiedad y este se lee junto con:
● Art 949 → Sola obligación de enajenar hace al acreedor propietario de el.
○ ESTO DA: CUAL ES EL HECHO JURÍDICO ADICIONAL? CUAL ES EL
MODO? Manuel La puente y lavalle : dice que es la ley}

·
Principio consensualista
● Bien Determinado
● Bien Presente
● Bien Existente
● Bien del vendedor
● Los bienes inmuebles se transfieren por este principio, pero ECONÓMICAMENTE es una
propiedad económicamente imperfecta (cuando no tenga el atributo de la exclusión de los no
titulares, te permite prevalecer tu derecho ante cualquier titular)
o Concurrencia de acreedores
o No tiene contenido económico completo
● Poseedor por prescripción = siempre podrá ganarle al propietario registral

Límites del principio consensualista

●

¿Qué problemas tiene el sistema peruano de transferencia de propiedad de inmuebles?

1. BULLARD: “El sistema ideal de propiedad es aquel que permite el máximo grado de
exclusión al menor costo posible”
 2. que se transfiere por el régimen civil es una propiedad imperfecta inter partes
3. Debe ser complementada para otorgarle mayor oponibilidad: formalización notarial y registral
Los segundos o terceros compradores puede que tengan mejor recognocibilidad, la propiedad no tiene
oponibilidad porque el bien registrado es un derecho perfecta.
La mayor perfección económica en perú se da con la inscripción en registros públicos.

La regla para que el principio consensualista debe haber un bien determinado, presente, que ya existe
y además el vendedor debe tener poder de propiedad
En el caso del poseedor puede ganarle al propietario.

¿Cómo soluciona el CC la falta de oponibilidad de la transferencia de propiedad?

Reglas de la CV establecen que el VENDEDOR ESTÁ OBLIGADO A PERFECCIONAR LA
TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DEL BIEN

● Art 1549 → es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad

del bien
● Que significa perfeccionar? se entiende ya esta válido, lo que quiere aquí es que el vendedor
está obligado a realizar toda aquella conducta instrumental que el comprador necesita para
que su derecho de propiedad puede ejercerse plenamente sobre sus poderes y facultades → es
decir ENTREGAR LA ESCRITURA PÚBLICA. Entrega de posesión, independización,
subsanación de observaciones a títulos inscribible
● Si no se lo dan al comprador, éste puede demandar en un proceso sumarísimo:
OTORGAMIENTO DE EEPP.
● Formalidad ad probatiomen → esto es previo, de acuerdo al profe dice que no es necesario
para que se pueda formar el contrato
○ ES DIFERENTE: Obligación de otorgar eepp es una obligación que encarna la
formalización del contrato, perfeccionamiento económico (Obligación de
formalización ulterior)
○

¿Cómo se manifiesta la obligación de perfeccionamiento?

● Perfeccionamiento = El contrato de CV se ha celebrado
● El vendedor está obligado a realizar TODA conducta instrumental que el comprador necesite
para ejercer plenamente sus facultades como propietario/ consolide su derecho adquirido
● Ejemplos:
○ Suscripción de escritura pública (Art. 1412 y Art. 709)
○ Entrega de posesión
○ Independización de (unidades transferidas)
○ Subsanación de observaciones a títulos inscribibles
○ Entrega de documentos y títulos
● En la Escritura Pública se repite el contrato (formalización ulterior) – para la consolidación de
los efectos
● Económicamente perfecto = cuando se inscribe en RRPP

¿Qué efectos produce la CV en el sistema peruano?

● Celebración de CV --- efecto real o efectos obligacionales

CLASE 6: 24 DE SEPTIEMBRE

COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS

● Hay una relación lógica entre contrato (fuente) y los efectos jurídicos (consecuencia).
● La compraventa es lo que viene antes de la transferencia de propiedad, un efecto de la
compraventa es la transferencia de la propiedad, sabemos de qué es o no una
independientemente de la transferencia.
 ● Un bien es futuro cuando al momento que se realiza la calificación del contrato de
compraventa, el bien no existe, pero no existe como objeto de derechos autó[Link] bien a
pesar que no existe como objeto de derechos autónomo, es susceptible de tener existencia, es
físicamente posible.
● La compraventa programa como efecto la entrega de propiedad, si no se da, igual llega a ser
una compraventa. NO EL 100% DE CV TERMINA EN LA TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD, SERÁ UNA INCUMPLIDA
● Una vez que existen el bien, recién se puede transferir. DESDE LA CELEBRACIÓN DEL
CONTRATO, NO TRANSFIERE LA PROPIEDAD, LA PROPIEDAD SE TRANSFIERE
DESDE QUE EXISTE. AL CIERRE DEL CONTRATO EL VENDEDOR ESTÁ
OBLIGADO, TIENE QUE CAUSAR LA EXISTENCIA DEL BIEN. SI NO REALIZA
NADA PARA CUMPLIRLO, ESTA EN INCUMPLIMIENTO·
● EN UNA CV DE BIEN FUTURO, EL VENDEDOR DEBE CUMPLIR LA OBLIGACIÓN
DE ASEGURAR Y PROCURAR LA EXISTENCIA DEL BIEN, NO ES QUE NUNCA
HUBO CV, SINO QUE ESTARÍAMOS FRENTE A INCUMPLIMIENTO
● Automáticamente el efecto traslativo se gatilla a favor del comprador, solo debe tener
existencia el bien
● Es una obligación esencial
● En otros países : Anticipatory breach = ya hay incumplimiento cuando a pesar que no ha
llegado a la fecha del incumplimiento es obvio que no se va a cumplir con la obligación
● La transferencia de propiedad es uno de los EFECTOS de la CV
● Es una CV independientemente que este efecto ocurra
● La CV está encaminada, destinada a transferir la propiedad pero no siempre genera este efecto
● Si nunca el vendedor entrega la obra de arte (bien mueble)
● La CV programa como efecto la transferencia de propiedad, pero este efecto es coyuntural,
contingente.
● Si no se da ese efecto (transferencia) igual es una CV

CELEBRACIÓN DE COMPRAVENTA → Aquí debe procurar existencia sigue lo de abajo

EXISTENCIA DEL BIEN → se da de inmediato lo que sigue abajo
PRODUCCIÓN AUTOMÁTICA DEL EFECTO TRASLATIVO

¿Qué cosa está amarrada a la existencia del bien, todos los efectos de la CV o solo el efecto
traslativo?

● Ejm: Si te deben entregar un depa el 31/ 12 y es 20/8 y ves que aun no estan construyendo
nada, YA HAY UN INCUMPLIMIENTO PORQUE ESTÁ OBLIGADO A PROCURAR LA
EXISTENCIA DEL BIEN
● Las partes pueden pactar en qué momento se va a decir que existe el bien. Pero con un
mínimo de razonabilidad porque no van a pactar que al poner un ladrillo, ya existe.
● Si todos los efectos de la CV estuvieran supeditados a la existencia del bien, no estaria bien
porque el vendedor no tendría la exigibilidad de la cuota inicial ni la obligación de que se
procure la existencia del bien; PERO LO QUE DICE EL CÓDIGO ART 1534 es que el
contrato está sujeto a la condición suspensiva de la existencia. COMO SE DEBE
INTERPRETAR ES DE ACUERDO A LA PARTE GENERAL ART 1410 dice que el
compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior, es decir solo una
partecita que es la transferencia de propiedad.
● Art. 1534
○ Literalidad: Menciona que el contrato está sujeto, eso significa que no solo la
transferencia
○ Si esto fuera así, no podríamos tener la cuota inicial, ni la obligación del vendedor de
procurar la existencia del bien
● Una cosa es provocar la transferencia y otra cosa es que se de la transferencia es
perfeccionarla (esto es cuando el comprador ya es propietario, y al vendedor le toca hacerlo
oponible), hacerla oponible, sostenible.
 ● Art. 1409. La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre
bienes futuros, antes de que existan en especie y la esperanza incierta de que existan. Contrato
de hipoteca se le aplica esta regla, contrato de hipoteca sobre un bien futuro, recién podrás
exigir inscribiéndolo en el registro cuando el bien exista.
● Art. 1532. Compraventa. Pueden venderse bienes existentes o que pueden existir, siempre que
sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no prohibida por ley
● Finalidad práctica para admitir venta de bienes futuros: Necesidad de financiar el proyecto,
por ejemplo tener los recursos para financiar la construcción. El adquirente también
beneficiado porque son precios más bajos porque asume un riesgo.
● En la compraventa de bien futuro no se aplica el principio consensualista porque no son
bienes existentes. El mero consenso transfiere la propiedad del bien, pero en este caso no, por
falta de existencia.
● ¿Habrá una obligación de la inmobiliaria de construir el bien? ¿El comprador puede exigir
la construcción a la inmobiliaria hasta que se produzca su existencia? Está obligada a
construir y si no cumple con las fechas del cronograma es un incumplimiento contractual. El
vendedor está obligado a procurar la existencia del bien que es instrumental a la obligación de
entregar el bien.
● Art. 1549: Es obligación esencial del vendedor a perfeccionar la transferencia de propiedad.
Debe realizar todo lo necesario para que se produzca. Dentro de ello está la construcción del
bien o lo que deba hacer. Realizar todo lo necesario para que la existencia del bien futuro se
produzca. SOLO se puede perfeccionar una transferencia que ya existe (hacerla oponible)
● Vendedor asume la obligación de procurar la existencia del bien. Si se incumple con esa
obligación se da un incumplimiento obligacional.
● Si compro un bien inmueble inexistente que yo creí que existía puede ser anulabilidad por
error.

COMPRAVENTA DE COSA ESPERADA

● Es el tipo depa en planos, celebrar un contrato conmutativo, no aleatorio, existen amplias
posibilidades de que exista, las partes tienen la convicción de que el bien exista.
● La inmobiliaria como el comprador, tienen la certeza y existen altas probabilidades que el
bien cobrará existencia
● Como las partes tienen la convicción de que existirá, los riesgos sobre la calidad, cantidad,
metraje, están en cabeza de la parte VENDEDORA
● La misma existencia del bien
● Partiendo de esto, el:
● En el riesgo de la calidad del bien, lo asume el vendedor. Si te dan un bien con materiales
distintos o con acabados distintos a los prometidos lo asume el vendedor.
● En el riesgo de la cantidad del bien, no cuenta con la extensión del bien, lo asume el
vendedor, puede haber responsabilidad o reducción de la contraprestación.
● El riesgo de la existencia del bien, si llega la fecha y no hay bien el riesgo lo asume el
vendedor.

COMPRAVENTA DE ALEATORIA O ESPERANZA INCIERTA

● El caso típico es la venta de una cosecha, es un contrato aleatorio porque depende de factores
externos, el comprador se compromete a pagar un precio por la cosecha asumiendo el riesgo:
○ Riesgo de la calidad del bien, lo asume el comprador
○ Riesgo de la cantidad del bien (volumen de la cosecha), lo asume el comprador
○ Riesgo de la existencia del bien, en el caso más extremo es esto, independientemente
de cómo se manifieste esto, es un riesgo/ beneficio porque puede ser que la cosecha
sea nada o que se produzca más
● Asume estos riesgos comprometiéndose a pagar el 100% del precio
 ● Estas compraventas se celebran muy pocas veces, por ello esto no es la regla, se debe pactar
de manera expresa. Porque se pacta contra la regla general en la cual el comprador asume
todos los riesgos.
● Lo normal es que este tipo de contrato se de cuando el precio es muy bajo.
● Art 1535 → comprador asume el riego y cuantía y calidad del bien futuro.
● Si el bien no existe por incumplimiento del vendedor, el comprador no asume esto porque es
dolo.
● La transferencia ES UN EFECTO DE LA CV, NO ESTÁ ASOCIADO A LA
CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, LA TRANSFERENCIA PROGRAMA LA CV.
● La emptio spei rompe la flexibilidad del tipo de compraventa? NO
● ¿Es realmente compraventa si es que nunca se da la existencia del bien, pues no hay
trasferencia de propiedad?
El efecto traslativo no es un elemento sine qua non de este tipo, debe solo haber un
intercambio programado, pero esa transferencia es contingente, el contrato programado, pero
podría por una razón sobreviniente no darse. Podría haber incumplimiento o causa no
imputable y ello no hace que no se dé el tipo. Porque la calificación se da con la formación
del contrato y hay un intercambio programado entre las partes desde el primer momento. Sí es
una compraventa, no se rompe la flexibilidad del tipo
● Por más de que sea un contrato aleatorio, el vendedor tiene una obligación. Si el vendedor
nunca hecha semillas, está incumpliendo (probablemente con dolo)
● Hay dos modalidades de esperanza incierta:
○ Absoluta, donde el comprador incluso asume el riesgo de la inexistencia del bien.
○ Relativa, el comprador no asume el riesgo de la inexistencia, si sale por lo menos un
pescado, sí asume el comprador el riesgo.
● Art. 1535: el comprador debe pagar el precio sin importar la calidad y la cuantía, pero si el
bien no existe no se paga el precio, es la esperanza incierta relativa.
● Art. 1536: esperanza absoluta, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el
vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.
● Posturas: Si el bien no existe, ¿como habrá transferencia de propiedad?
○ La transferencia es un efecto de la CV
○ No siempre se da la transferencia
○ La CV programa la transferencia
○ El hecho de que no haya transferencia de propiedad, no es indicio de que no haya
transferencia

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

- Cabe pacto en contrario de dichas obligaciones, solo si las partes no lo regulan se aplican
las reglas que veremos.
- Obligaciones del vendedor:
a) Perfeccionar la transferencia de propiedad
b) Entregar el bien materia de compraventa
c) Entregar documentos y títulos relativos al bien
d) Garantías de saneamiento
- La compraventa no se limita a la obligación de transferencia del bien, al margen que sea
obligacional o con efectos reales la compraventa.
a) Obligación de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, art. 1549. Es una
obligación esencial del vendedor, lo cual genera que se absuelve al comprador de la carga de la
prueba para demostrar que es un incumplimiento de una obligación esencial, por lo que puede
darse la resolución sin problema.
Asume dos contenidos distintos según si se ha transferido o no el efecto traslativo:
a) Cuando el efecto traslativo aún no se ha producido: El vendedor asume la
obligación de procurar la adquisición de la propiedad, quiere decir que el vendedor
debe poner en marcha toda actividad instrumental que sea necesaria para que se
provoque la traslación de propiedad del bien objeto de venta a favor del comprador.
 Poner en marcha toda la actividad instrumental dependerá su contenido en base ante qué
tipo de compraventa nos encontramos.
En los bienes futuros con la creación o producción del bien. En los ajenos haciendo toda
para su legitimación. En los genéricos con su individualización.
b) Si el efecto traslativo ya se produjo, la obligación de perfeccionamiento es una
obligación que persigue al vendedor, porque el vendedor en cumplimiento debe
realizar todos aquellos actos que le permitan al comprador ya propietario desplegar
plenamente los poderes y facultades que le corresponden como titular de la propiedad
del bien objeto de la compraventa. Por ejemplo si quiero dar en hipoteca y no puedo
porque el bien no está independizado, obliga al vendedor a independizar porque
recién ahí el comprador podrá utilizar plenamente sus facultades.
Manifestaciones de esta obligación: independización, suscripción de la escritura pública,
a través de la entrega de posesión, subsanación de observaciones registrales si es que hay
un error al registrar.
b) Obligación de entrega del bien: La entrega no es un negocio jurídico es un acto en sentido estricto
como cualquier pago de una obligación. La entrega se cumple con el hecho de que el vendedor
procura la posesión de la cosa al comprador.
Incumplimiento de esta obligación de entrega cuando existe cumplimiento parcial, tardío o defectuoso
(incumplimientos del pago), que son relativos o absolutos cuando no se hace nada para realizar la
entrega del bien.
Sobre el riesgo de la pérdida de la cosa en el sistema italiano: la cosa se pierde para su dueño, el
riesgo de la pérdida de la cosa pasa del vendedor al comprador cuando hay transferencia de la
propiedad así la posesión en el vendedor todavía.
En el Perú no es así, el riesgo se traslada cuando se da la transferencia de la posesión de la cosa.
Hablamos de causas no imputables, porque si la pérdida se da por culpa de una de las partes, cae sobre
ésta la responsabilidad. Si el vendedor la poseía y ya transferencia de la propiedad no importa, no
tendrá derecho a la contraprestación si pierde el bien.
Art. 1567: El riesgo de pérdida por causas no imputables a las partes, pasa al comprador en el
momento de su entrega.
Misma regla se aplica para el deterioro por causa no imputables a las partes, solo se trasladan al
comprador si se verifica la entrega.
Si hoy día celebro el contrato y la próxima semana lo entrego y hay deterioro, el vendedor obligación
de cumplir con que se mantenga el estado de celebración.
Reglas supletorias para la entrega:
1) La entrega debe ser inmediata, a penas celebro el contrato de compraventa. (art. 1552)
2) En el estado en que se encuentre el bien al momento de celebración del contrato (art. 1550). Si
compraste una casa en ruinas el vendedor no tiene que restaurarla, es tal como está en el momento
que la compraste. Importante esta norma en que el vendedor no debe asumir los costos de
restauración.
3) En el lugar en que se encuentre el bien al momento de celebración del contrato (art. 1553). Si
quiere el comprador que se lo lleven debe pagar un adicional.
4) Vendedor debe entregar frutos del bien desde que se verifica efecto traslativo. Con la
transferencia de propiedad derecho de percibir frutos de un bien. (Art. 892 y 1554).
Cuando hablamos de frutos se descuenta lo que recibe el comprador con los gastos que invierte para
obtener los frutos. Hay un descuento de los gastos.
Incluye bienes accesorios, son bienes de aprovechamientos autónomos, se pueden separar pero están
adscritos a la misma finalidad del bien que se vende.

c) Obligación de entrega de documentos y títulos

Art. 1551: El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del
bien vendido, salvo pacto distinto.
Dos vertientes respecto al alcance de la obligación del vendedor:
a) Solo debe entregar aquellos títulos que tiene en su poder. De la mano de la obligación de
entregar el bien tal como estaba en el momento de celebrar el contrato y ello conlleva que se
aplique la misma regla respecto de documentos, solo entregar aquellos que se tenían al entregar el
 bien. No otorgar mayores títulos habilitantes de los que ya tenía, en base a la función para la que
se venía realizando.
b) El vendedor debe entregar todo lo que ya tiene, pero además tiene una obligación de
gestionar, obtener, procurar aquellos títulos y documentos que permitan que el bien funcione
según la finalidad del contrato.
- Sobre la posición b el profesor considera que el hecho que falte un título habilitante está
dentro de la esfera de control del comprador y que se frustre la causa por no poder acceder al
título no es una causa no imputable, solo se frustra la causa por causa no imputable, y en este caso
el comprador puede pactar cláusulas que le permitan luchar contra el riesgo de la frustración de la
causa. El profesor considera que prima la posición a porque la obligación de gestionar todos los
permisos dentro del ámbito de control del vendedor. Esta obligación solo llega hasta entregar todo
lo que el vendedor tiene al momento de celebrar el contrato.

d) Garantía de saneamiento
1) Saneamiento por evicción (Art. 1491): El vendedor garantiza al comprador que en la ejecución del
contrato de compraventa el comprador no se vea privado de la propiedad ni en el uso del bien.
Supuesto de mejor derecho de un tercero frente a la propiedad, asegura que no venga un tercero a
quitarte la propiedad por tener mejor derecho.
2) Saneamiento por vicios ocultos (art. 1503): Son defectos materiales que disminuyen el valor del
bien o que lo hacen inútil para su finalidad. Vicio es oculto cuando no es detectable por parte de la
diligencia ordinaria.
3) Saneamiento por hecho propio del transferente (art. 1524): Cajón de sastre, en caso no se trate de
uno de los casos mencionados anteriormente, si hubiese alguno distinto.

COMPRAVENTA DE BIENES AJENOS

Un bien NO puede ser ajeno y futuro a la vez, porque la compraventa de bienes ajenos versa sobre
bienes que ya existen, lo que se transfiere

es la titularidad

MODALIDADES DE CV DE BIENES AJENOS:

Se distingue por la posición subjetiva de la parte compradora.
a. El comprador desconoce que el bien es ajeno:
● Estamos ante la buena fe subjetiva, toda vez que se piensa que el comprador a
comprado al verdadero propietario
● Supongamos que A compra y B es propietario y B no ha logrado adquirir la
propiedad. En el código Italiano el comprador puede resolver por un cumplimiento
del contrato si no puede obtener el bien.
● EL cc peruano en el caso de que se entera que no es propietario tiene derecho de
rescisión del contrato
● La rescisión es un derecho contractual por el cual un de las partes deja sin efecto el
contrato por un vicio presente coetáneo a momento del nacimiento del contrato. pero
si el vendedor se vuelve propietario ya no aplica la rescisión
● La rescisión se retrotrae al momento de celebración del contrato 1372. es un derecho
potestativo que se inicia judicial o arbitralmente si fue pactado este último. el efecto
del resarcimiento es liberatorio. Aquí el comprador pudo haber recibido la posición
del bien pero no la propiedad, esto en los casos de bienes no inscritos.
● Vasquez dice que se podría aplicar el 1429 por incumplimiento razonable.
● Esto es una genuina compraventa
b. El comprador conoce que el bien es ajeno
 ● Si en RP está inscrito por ejemplo.
● Cuando sabe que el bien es ajeno se aplica el reglamento de la promesa de hecho de
un tercero.
● Para el CC, el vendedor asume el riesgo de que el 3ro realice o no cierta actividad,
tiene la función de garantía.
● El vendedor asume una situación de garantía, no de propiedad, es como un seguro.
● Si el vendedor se vuelve propietario existe novación legal, el contrato cambia su
tipología y pasa a ser una compraventa.
● La clasificación no puede ser hiperactiva porque está ligada a la común intervención
de las partes. La clasificación de promesa es presunta

● El Vendedor PROGRAMA un efecto de transferencia de propiedad a cargo del vendedor,

pero resulta que no tiene la propiedad. Aquí no hay regulación
● Bienes ajenos: es un bien que ya existe, es objeto de apropiación, tiene existencia corpórea, la
titularidad de la propiedad no la tiene quien celebra el acto, no es titular al momento del
cierre.
● Un bien no puede ser ajeno y futuro a la vez, porque el bien ajeno ya existe, la cosa tiene
existencia corpórea sin embargo la titularidad (realidad material), no la tiene quien celebra el
contrato en calidad de vendedor
● Para que haya una verdadera CV de bienes ajenos, el vendedor no tiene que estar actuando
por cuenta y en interés de alguien (propietario)
● El vendedor no tiene que estar actuando por cuenta y en interés del propietario. Porque si se
habla de representación se se trata de los defectos de la representación y de los efectos de este
caso.
● Hecho jurídico que hace el comprador sea propietario:
○ Legitimación sobrevenida del vendedor (propietario ratifica). Hace que esa venta
tenga efectos plenos
○ El verdadero propietario le transfiere la propiedad al vendedor y este debe transferirse
al nuevo propietario

¿CV inválida o ineficaz?

● La Corte Suprema ha indicado que (8vo pleno casatorio aun no sale)
● Bienes sociales art 315, solo participa en la CV uno solo:

Postura 1: Nulidad tripartita - El único remedio es el resarcimiento por responsabilidad pre

contractual
● El contrato es NULO, Esto ha sido acogido por el tercer pleno jurisdiccional, esto lleva a que
haya nulidad porque:
● Falta de manifestación de voluntad → PODEMOS DECIR QUE NO, porque no estamos ante
falta de manifestación de voluntad (falsificación de firmas y violencia) En cambio aquí, las
partes libremente han expresado su consentimiento.
● Imposibilidad jurídica del objeto → El sistema permite que haya venta sobre bienes ajenos.
● Fin ilícito → Recogida por un pleno jurisdiccional del año 2015, no es lo mismo que el pleno
casatorio, este último es vinculante, los jurisdiccionales son referenciales. (I) sí hay acuerdo
contractual entre el comprador y vendedor, ambos están llegando a un consenso, no hay falta
de manifestación de voluntad. No es imposible jurídicamente ni ilícito vender bienes ajenos.

Postura 2: Válido pero eficaz solo entre las partes

Tesis Pro Eficacia:

● El contrato entre las partes es VÁLIDO Y EFICAZ; SIN EMBARGO NO PROYECTA SUS
EFECTOS, NO BENEFICIA NI PERJUDICA Y BENEFICIA A LA SOCIEDAD
CONYUGAL, PORQUE LE SON INOPONIBLES. TENDRÁ EFECTO INTER PARTES,
 EL SOCIEDAD CONYUGAL QUE ES EL TERCERO QUE NO SE VE AFECTADO POR
ESTO PORQUE SIGUE SIENDO PROPIETARIA LA SOCIEDAD CONYUGAL
● Lo que reduce no es su validez, sino su EFICACIA
● La falta de legitimidad para contratar se basa en los conceptos de parte, titularidad y situación
jurídica. La parte de un contrato es el centro de imputación de intereses que recibe los efectos
jurídicos que emanan del contrato. La titularidad es una situación de inherencia entre un
sujeto y una situación jurídica. Para que una parte disponga de una situación jurídica debe
tener la titularidad.
● Entonces la legitimidad para contratar es definida de dos formas: a) sencilla: es el poder de
disposición que tienen las partes para transferir una situación jurídica en virtud de un contrato.
b) compleja: la aptitud que tiene una parte de un contrato titular de una situación jurídica para
transferirla de manera válida o eficaz a la esfera jurídica de otro tercero.
● Remedios frente a la falta de legitimidad para contratar: a) Ratificación que permite sanear la
operación porque al otro cónyuge le conviene. Sí puede ser subsanada. Si fuera nula no podría
ser saneada.
● Si soy comprador (derecho potestativo), tengo la sartén por el mando.
● Si el comprador tiene esa flexibilidad, de decidir si se mantiene o no el contrato, es
compatible decir que, ¿el contrato es nulo? Como se puede decir que es nulo si después de eso
tendríamos la posibilidad de mantenerlo (si es nulo nace muerto)
● Si el contrato de venta de bienes ajenos es rescindible, ese remedio jurídico de la rescisión
excluye a la NULIDAD. Porque la nulidad ni siquiera le da a posibilidad de aplicar algún otro
remedio

Tesis Personal del profe:

Ineficacia: Responsabilidad contractual, pedir resarcimiento por incumplimiento. Está asociada a la
falta de legitimidad
Nulidad: Devolución del dinero (enriquecimiento sin causa). Desventaja: Los remedios que tendría el
comprador, las cláusulas penales, garantías, todos esos remedios contractuales que suponen la
validez del contrato, no las tiene el comprador de buena fe porque es NULO. A lo más tendría
resarcimiento por responsabilidad pre contractual
● A favor de la teoría de la ineficacia, por:
● Argumentos sistémicos: las normas del cc exclaman que la cv no es nula, porque el
comprador de buena fe (comprador) cuando hay derecho potestativo, si quiere reside o
mantenerlo, no sería compatible que sea nulo porque no podrías decir que nació muerto. Esto
saca del juego la nulidad, le quita la capacidad de obra a las partes.
● Argumentos funcionales: bajo la teoría de la nulidad el comprador no tiene derecho de
cumplimiento, los remedios contractuales no funcionan, solo te lleva al resarcimiento
precontractual: del costo de la tratativa. EN cambio la respo contractual te da lo que hubieras
ganado.
● La teoría de la ineficacia, te indica que inter partes es exigible, y el vendedor está
incumpliendo, el comprador tendrá todas las opciones para poder efectuar los remedio
contractuales; aquí protege a la sociedad conyugal y a los compradores de buena fe.

CLASE 7: 1 DE OCTUBRE

MODALIDADES DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES AJENOS

Lo distintivo es la posición subjetiva del comprador: es decir del conocimiento o desconocimiento de
la ajenidad del bien.

El comprador desconoce que el bien es ajeno:

Aquí el comprador tenía buena fe subjetiva (es decir que se presume. Si el RRPP dice que es dueño),
confía razonablemente en que le está comprando al dueño del bien
● De acuerdo al Cod italiano: el comprador puede resolver por un incumplimiento obligacional
● EN PERÚ → EL COMPRADOR TIENE A SU FAVOR EL DERECHO DE RESCISIÓN
DEL CONTRATO A MENOS QUE HUBIESE SABIDO QUE EL BIEN ES AJENO. Si
 antes de que se haga la demanda de rescision el vendedor se vuelve propietario y el
comprador si adquiere el bien, si le transfiere; aquí la rescisión no se puede ejercer.
● Esto está pensado en el caso en que el bien no está inscrito en RRPP porque te guías de la
posesión.
● LA RESCISIÓN: es un derecho contractual por el cual una de las parte puede dejar sin efecto
un contrato, por causal coetánea. Es un derecho potestativo, aquí se le dejan un marco de
discrecionalidad, uno decide si ejerce o no el contrato. Si amenazas a la contraparte en aplicar
la rescisión cambiando el precio 4 veces mas, seria un abuso de derecho
○ Esta debe ser judicial, canalizada a través de un proceso
○ Se ejerce judicialmente/ arbitrariamente (canalizada a través de un proceso, por ley)
○ No se hace a través de una comunicación
○ Efectos:
■ Liberatorio: Las partes se liberan del contrato, ya no hay más vendedor ni
comprador, pues la relación contractual se fractura.
■ El vendedor debe devolver lo que recibió por el bien

¿Podría ser que se aplique la resolución por incumplimiento? Si no tienes una cláusula
expresa: el incumplimiento del vendedor de la entrega del bien, de procurar la transferencia,
si puedes hacerlo mediante mecanismos judiciales, debes darle un chance razonable a cumplir
al vendedor.

El comprador conoce que el bien es ajeno

● Aquí el que compra sabe o debe conocer que el bien es ajeno. Art 1537 → se aplica el
tratamiento de la promesa del hecho de un tercero es decir ejm: un arrendamiento de terreno
agrícola, pero que está ocupado por el inquilino y pongo fecha en que van a salir. Generando
UNA GARANTÍA, PROMETES ALGO QUE NO DEPENDE DE ÉL SINO QUE RECAE
SOBRE LA ESFERA JURÍDICA DE UN TERCERO.
● EL PROMITENTE asume el riesgo de que el tercero realice o no la actividad, y si se verifica
el siniestro, el evento incierto, el promitente TIENE QUE COMPENSAR
ECONÓMICAMENTE AL BENEFICIARIO (Indemnización).
● En el caso de la compra venta →NO HAY COMPRAVENTA PORQUE EL VENDEDOR
NO ASEGURA LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD SINO DE LA GARANTÍA,
COMO UN PEQUEÑO SEGURO
● Ya no es una compraventa, sino una promesa, pero al que se le aplica el 1538, donde si el
promitente adquiere la propiedad del bien no podrá elegir entre entregar el bien o pagar la
indemnización, sino que tiene la obligación de transferir la propiedad del bien. Obligado a
retransferir.
● Si todos saben que es ajeno: PROMESA DEL HECHO DE UN TERCERO: queda
obligado a transferir? aquí no porque el promitente ya logró legitimarse, sino sería una
compraventa, porque ya no es una promesa cuando se da la entrega sino es una compraventa.
● La calificación que hace el código de la PROMESA, es imperativa? Puede ser que igual los
comprador vendedor pueden aplicar una compraventa. Lo que hace el código civil es una
calificación por lo que no puede ser imperativa, lo hace después de la calificación de la
común intención de las partes. SI PODRÍA SER UNA COMPRAVENTA EN EL CASO EN
CONCRETO.

CLASE 8: 13 DE OCTUBRE (RECUPERACIÓN)

COMPRAVENTA DE BIEN PARCIALMENTE AJENO

● El vendedor carece de legitimidad respecto de una porción física del bien, materializada. Por
ejm: si en una sociedad conyugal se vende solo uno, no es cv parcialmente ajeno porque no es
algo físico
 ● La regulación de cc se basa en que el comprador desconoce que el propietario del bien es
dueño de todo, parte de que el comprador tiene buena [Link] legislador está presumiendo que el
comprador tiene buena fe, de allí parte en la compraventa de bien parcialmente ajeno
● Las reglas que se aplican según el código civil (Art. 1540)
● Parte de la premisa que el comprador tiene buena fe y el efecto jurídico es:
○ Se transfiere la propiedad de los lotes de los que el propietario si era vendedor, y los
lotes que son ajenos, no se transfieren, pero el propietario queda obligado a procurar,
haciendo todo lo que necesite para que el comprador sea propietario
○ Pero si tiene mala fe, el CC no te dice qué pasa, pero se aplicará respecto de las
parcelas que no le pertenecen las reglas de la promesa del hecho de tercero.
● La salida que da el código al comprador: art 1540
● Rescinde: es un remedio extintivo contractual, se cae en su totalidad la actividad
contractual. No se puede usar esta opción por la aplicación del Principio del contrato
que es VINCULANTE (pacta sun servanda) que es que si se celebra un contrato
válido, no puedes desistir luego de que pase un tiempo, porque no hay materialidad
suficiente. Esta opción debe ser de ultima ratio (remedio que invalida el contrato,
todo el contrato se cae, es extintivo de la relación contractual).
● Solo se rescindirá cuando se rompa el equilibrio económico de las partes, no cuando
un interés subjetivo, interno se rompa
● Ej. Si hay un cachito de 10metros que le corresponde a otro propietario, puede
rescindir el contrato?
● Estás yendo contra el pacta sunt servanda
● Se debe justificar que se frustra el interés del contrato, así si se podría rescindir

Por ello te debes preguntar: Cuál es la importancia de la parte ajena que te vendió el
vendedor:
1. Alta
➔ Rescindes: La retractación no existe, solo se utiliza acá, pero se refiere al
desistimiento, es un derecho potestativo que tiene una de las partes del
contrato para dejar sin efecto un contrato válido y eficaz. No es un supuesto
de invalidez, no es intrínseco al contrato la causal que genera el
desistimiento, tiene efecto extintivo, mata el contrato.
➔ Reduces el precio
2. Baja
➔ Solo reducción del precio.
➔ Esto es que sin perjuicio de que el comprador mantenga interés en esperar
legitimación ex post del vendedor (daño moratorio). Puede suceder que
cuando ya pediste que se resuelva ante el juez, el vendedor se vuelve
propietario, ya no seria fundada tu demanda porque si te lo puede transferir a
menos que hayas pedido una medida cautelar

Nuestro código regula ello pero parte de la premisa de que el comprador tiene la creencia razonable de
quien le vende es propietario de todo, no solo de una parte; es decir buena fe del comprador (art.
1540). La consecuencia jurídica es que a. se transfiere al comprador la propiedad de los lotes que
vendía pero no de los lotes que no son míos, pero quedo obligado a procurar la transferencia del
comprador para que este se vuelva propietario como comprar el bien o convencer al tercero para que
lo transfiera. El comprador de acuerdo al código tiene 2 remedios, es decir que el comprador puede
rescindir el contrato o reducción del precio. La rescisión invalida el contrato, se trae abajo la
operación, y la reducción del precio. Sin embargo existe el principio de pacta sun serbanda, en el que
las partes no se pueden arrepentir unilateralmente por un interés subjetivo, por ejemplo si me ofrecí a
vender 50 lotes, pero 1 lote no era mío, no sería motivo para rescindir del contrato si no era
indispensable porque no hay materialidad suficiente, pero si acredita que era indispensable, puede. La
rescisión debe ser la última ratio, cuando se frustre el sentido económico.
La pregunta para saber si rescindir es ¿cuál es la importancia económica de esa parte ajena del caso
concreto de bien ajeno? Si es alta, el comprador decide si rescinde o reduce el precio, pero si la
importancia es insignificante/no material, debe reducir el precio pero no extinguir el contrato. En
ambos casos el comprador puede decidir esperar con la espera de que el vendedor pueda adquirir el
100% del bien. También aquí habría un daño moratorio. Si el comprador rescinde si no hay
materialidad significante, el juez si resuelve a derecho, el juez declarará infundada la demanda. Si el
comprador resuelve por algo insignificante, estaríamos ante un incumplimiento doloso, pero la
decisión aquí es del juez. Si el vendedor logra legitimarse, la demanda pediría interés para obrar.

● Reducción del precio: Vamos reducirlo solo al precio y se queda a los que realmente se le
van a entregar. Si no hay un acuerdo sobre el monto de reducción, lo establece el juez.
Pregunta: ¿El comprador elige discrecionalmente? No, debe seguirse el criterio de la
materialidad o esencialidad, no extinguir el contrato por una pérdida insignificante. El
desistimiento solo va a operar sobre la base del principio de materialidad, si era importante en
la economía del contrato, si en el caso concreto frustra la función del contrato.

CUANDO EL COMPRADOR SABE QUE EL BIEN ES PARCIALMENTE AJENO

● Se aplican parcialmente (para la parte ajena) las reglas de la promesa del hecho de un tercero
● Es una genuina compraventa? No, es un contrato atipico, hay transferencia de propiedad pero
solo de la parte que es propietario
● Se aplican parcialmente las reglas de la promesa del hecho de un tercero

RESERVA DE PROPIEDAD:
● No se aplica automáticamente
● Las partes tienen que pactarla para que opere
● ¿Afecta las reglas sobre el riesgo de pérdida y deterioro del bien vendido?
○ Se transfiere los riesgos al comprador cuando la casa ya se haya transferido
○ Pérdida o deterioro POR CAUSA NO IMPUTABLE se transfiere con la entrega o
con la puesta a disposición
● Es un pacto que se tiene que estipular, por el cual se amarra el efecto de transferencia de
propiedad al hecho de que el comprador culmine de pagar el precio. Este último se fragmenta
el armadas, cuotas y recién cuando el cronograma haya sido culminado todas el comprador
será propietario, antes de eso el comprador sólo tendrá el uso, eres poseedor.
● Art 1583: se debe incorporar en el contrato de reserva de propiedad la cláusula donde indica
que al pago de la última armada se transferirá la propiedad, automáticamente te vuelves
propietario.
● Efecto traslativo no se produce con la compraventa, sino que se condiciona al pago del precio
o una parte de éste. El pago del precio está fraccionado, no es una sola armada, el cual está
amarrado al efecto traslativo de la propiedad.
● Es una cláusula optativa, es voluntaria, no se aplica automáticamente no se aplica
supletoriamente.
● Excepción a reglas sobre la transferencia de propiedad: porque ya no se aplica consenso
traslativo sino que recién cuando se paga todas las cuotas, se adquiere.
● Afecta las reglas sobre el riesgo de pérdida y deterioro del bien vendido? En el caso de
pérdida por causa nO IMPUTABLE, en el caso que haya contrato y aun no se da la entrega o
puesta en disposición lo asume el vendedor; cuando pone a disposición lo asume el
comprador y debe seguir pagando .
● Con la reserva de propiedad solo está subordinado el efecto traslativo
● El comprador jurídicamente es: cuando aun no es propietario, es comprador para ello: éste
puede dar en arrendamiento porque genera flujo económico, pero jurídicamente es un
poseedor inmediato porque mediato es el propietario; el poseedor tiene una expectativa por el
pago del precio, el tener una expectativa es suficiente para dar en arrendamiento? pues
jurídicamente no porque su situación no le alcanza ya que solo tiene el uso y la expectativa
más no le alcanza porque no tiene un título y no ha pactado antes con el vendedor que podrá
hacerlo
 ● El fin de la reserva de propiedad, solo tiene sentido cuando se pacta sobre bienes inmuebles
que estén registrado.
● La reserva de propiedad en bienes perecibles no funciona, se vencen y ya no sirven cuando
tienes la propiedad. Caso de los bienes consumibles.
● En el caso en el que no exista la reserva de propiedad, y se da que un comprador se hace
propietario pero haya un hipoteca legal en la que se compromete a pagar y no lo hace, se
resuelve la cv por el vendedor, inscribe en registros pero no se cambia la titularidad en
registros y el comprador sigue apareciendo, el registrador dice que ambos deben haberse
puesto de acuerdo en la firma de una eepp es decir una resolución bilateral y por tanto no
querrá firmar el comprador . Y es por esto es que la reserva de propiedad es muy importante,
porque en el caso anterior tendrías que poner una demanda judicial
● Si el comprador incumple con pagar las cuotas pactadas, el vendedor no le queda más que
resolver el contrato. Pero si el comprador tiene registrado sus derechos en Registros como
propietario, es muy difícil que se pueda revertir lo señalado en Registros.
● Si se pacta la resolución extrajudicialmente, la propiedad del bien debería poder regresar
automáticamente por la resolución, pero en el Perú al estar registrado es altamente
contingente. No solo el vendedor debe presentar carta de resolución, sino que también carta
donde comprador y vendedor señalen ambos que se dio la resolución.
●

El poder irrevocable te sirve para que no gestiones con el comprador porque tienes poder para hacer
por tanto puedes actuar por el. es una opción

OPONIBILIDAD DE LA RESERVA DE PROPIEDAD:

● La oponibilidad como sinónimo de prevalencia, al vendedor le interesa evitar que el embargo
de los bienes del comprador puedan ser embargables, pero lo que tiene que demostrar el
vendedor es que por regla general tenga:
○ Reserva de propiedad con fecha cierta antes que el embargO haya sido firmado
● Para el caso en el que el bien esté inscrito el registros públicos: lo que se debe hacer es que se
haya inscrito la reserva de propiedad antes que el embargo inscrito sino el que quiere
embargar si podrá hacerlo considerando que aún no tiene la titularidad Art 1584, pero esto va
contra la garantía de propiedad, no es muy razonable pero se da esto, y la solución para el
vendedor es que pida una resolución del contrato por incumplimiento y pida daños y
perjuicios.
● Si acreedor embarga el bien al comprador y el vendedor todavía propiedad porque no se ha
levantado la reserva. El vendedor puede oponer el pacto de reserva de propiedad para
desafectar los bienes embargados por el acreedor si es que el pacto de reserva inscrito en
registros es anteriormente inscrito en Registros a la inscripción del embargo. El problema si el
pacto de reserva no inscrito porque el acreedor no puede embargar porque no aparecería como
del vendedor. Para que acreedor gané solo sucedería si una parte la compraventa y una parte
adenda con reserva de propiedad, la reserva no sería oponible porque no ha llegado a registros
públicos y la compraventa sí. Al estar la compraventa en registros comprador como
propietario y el acreedor podría embargar. Según el Séptimo pleno casatorio gana la
propiedad no inscrita si documentada en documento de fecha cierta gana el pacto de reserva
de propiedad así el pacto no esté en registros, podrá desafectar el bien.
● Regla general: Bienes que no están en registros públicos el vendedor puede desafectar los
bienes embargados solo con documento de fecha cierta.
● Regla para bienes inscritos: Regla es solo que la reserva haya sido inscrita antes del embargo,
solo ahí desafectar los bienes Art. 2019 inciso 3.
● Reserva de propiedad en bienes futuros, ajenos o genéricos si es posible. Doble
condicionante, además de la existencia o legitimación, necesario el pago para transferir la
propiedad. Si puede ser que las partes quieran.
● La reserva de propiedad no da lugar a bloqueo registral, no da lugar al congelamiento de la
partida.
CLASE 9: 15 DE OCTUBRE

PACTO DE RETROVENTA
● Derecho de desistimiento por parte del vendedor es ad nutum, es decir es incausado, sin
evento gatillador. Es una excepción y tiene requisitos!!! Protege el derecho del vendedor de
arrepentirse luego de haber contratado.
● Tiene que ser acordado. El comprador asume riesgo, que el vendedor se desista y acabe con la
rentabilidad de la operación y no puede evitarlo el comprador porque es discrecional el
ejercicio de la resolución del contrato.
● También se puede llamar en otras legislaciones: Pacto de rescate, cláusula optativa, retracto
(pero aqui en peru no tiene nada que ver)
● La ley no lo da supletoriamente
● Consiste en darle al vendedor el derecho de desistimiento del contrato
● No tiene evento gatillador
● Protege al vendedor a desistirse después de la cv
● Para introducir las partes una retroventa, tienen que pactarla expresamente
● La ley habilita que las partes la pacten, pero no lo establece de manera supletoria
● Si vendedor y comprador pactan una cláusula de retroventa, el legislador ha querido que el
ejercicio del derecho de descimiento por parte del vendedor, sea incondicional (que el
vendedor se vea en una situación de pura discreción al momento de ejercer su derecho)
● Art. 1586
○ Hacerlo mediante una carta notarial
● Esta cláusula busca proteger al vendedor
● Para introducir una retroventa tienen que pactar con las partes, expresamente por las partes,
no se aplica supletoriamente. Aquí el legislador ha querido que el ejercicio que ejerce el
vendedor, sea INCONDICIONAL, es decir que el vendedor no tenga que perjudicar
económicamente. Art 1587: no puede estar asociado al pago de una compensación, con esto
se distingue a un derecho de arrendamiento cuando se sale del contrato.

¿Qué conceptos se le debe devolver al comprador tras ejercicio de la retroventa?

● El pacto de retroventa le permite recuperar el bien, despues de estar bajo el pacta sunt
servanda, para pasar a ir en contra. El legislador pretende con esto proteger a los vendedores
inexpertos (que no tienen la información suficiente al momento de contratar)
● Reflejar el verdadero costo del bien
● Derechos económicos
● Parte del precio del que pagó
● Gastos incurridos por la operación
● Tributos (por la CV del bien, no a los arbitrios)
● La lógica es que el comprador no se perjudique por el ejercicio del vendedor

Art 1586: resolver unilateralmente, se ejerce sin necesidad de decisión judicial. El profe: lo mas
seguro en el tráfico jurídico es hacerlo mediante una carta notarial, porque con esto se da fe pública de
la entrega y con esto es prueba que da efecto de la comunicación.

¿Qué es lo que se le tiene que devolver al comprador tras el ejercicio de la retroventa?

Le permites a la contraparte vendedor que decida el futuro de la prestación. La utilidad cierta que
hubiera recibido se va al caño. Se tiene que dimensionar los riesgos porque te puede hacer perder la
utilidad, el consejo es pagar menos por la retroventa. Que se le devuelva:
1. El precio que se el comprador pagó
2. El vendedor debe devolver los gastos incurrido por la operación (tributos por la cv del bien,
eepp, el valor de lo que pagó)
3. Que le paguen las mejoras necesarias y útiles, porque aumenta el valor del bien. (ejm: piscina)
¿Que pasa si el vendedor se niega a devolver lo que le corresponde al comprador y aun así le
exige que el comprador le devuelva el bien?
● Se podría decir que hay excepción de incumplimiento? no porque el vendedor ya hizo
ineficaz el contrato y esa figura supone un contrato inválido pero eficaz.
● Lo que podría valerse es del derecho de Retención.
● El comprador que tiene que devolver la cosa lo devuelve
● ¿Excepción de incumplimiento? – NO :O Porque esto supone un contrato eficaz y para este
tiempo el contrato ya no es válido ni eficaz
● LO QUE SI SE PUEDE HACER – EJERCER DERECHO DE RETENCIÓN – Derecho a
NO ejecutar la restitución
● El comprador tampoco tiene derecho a que se le resarza por la plusvalía del bien (costo que
asume el comprador)
● Los gastos de administración ordinaria tampoco pueden ser devueltos al comprador
(guardiana, seguridad, mantenimiento de áreas comunes) – gastos relacionados a la posesión

Conceptos que no se le debe devolver al comprador tras ejercicio de la retroventa :

● Rentabilidad obtenida con la operación
● valorización adquirida por el bien
● Gastos de administración ordinaria, esto está relacionado con la posesión del bien (arbitrios
pagados mientras estuvo en uso del bien)

El plazo para el ejercicio del pacto de retroventa: plazo de caducidad

Fuera de este plazo el derecho se elimina automáticamente/ no se puede pactar en contra de los plazos
de caducidad porque son imperativos (los da la ley). Las partes podrían pactar plazos que no estén
establecidos por ley en base a su autonomía privada, siempre y cuando sea menor al establecido por
ley, sino se reducirá a la ley.
● Muebles: 1 año
● Inmuebles: 2 años
Esto corre desde la celebración de la compraventa.

Quienes pueden realizar la oponibilidad de la retroventa: (Ar. 1372 y 1591)

● (1) Acreedor del comprador: obtiene embargo sobre el bien e inscribe en rrpp y esto lo puede
oponer a la cláusula de retroventa? Pero para esto el vendedor debe asegurarse que se inscriba
su retroventa. El vendedor puede oponer su derecho al acreedor? Si el contrato de cv
incluyendo la retroventa se inscribe en rrpp y luego el acreedor embarga, se privilegia al
primero inscrito por ser de fecha anterior. Solo hay desafectación si el vendedor ejerce su
derecho de retroventa
● (2) Adquirente, es decir un nuevo comprador. Si ya se inscribió la cv con retroventa, se puede
inscribir la nueva venta? sí porque es primer comprador es propietario y puede vender. Pero
durante el tiempo de vigencia de retroventa y el vendedor ejerce su derecho, va a tener
prevalencia, oponibilidad.

¿El vendedor puede oponer la RV a los acreedores del comprador?

● La RV inscrita tiene prevalencia, le da prevalencia al vendedor
● Solo va a poder desafectar si el vendedor ejerce su derecho de retroventa
● El comprador puede disponer del bien con cláusula de retroventa aun 3ero? SIP, porque es
propietario
○ Se va a generar en RRPP un derecho a favor de nuevo adquiriente

Y qué pasa con un bien que no es registrables?

El pacto de retroventa se puede ejercer si ya pasó por 2 o 3 personas, este tercero tiene el deber de
devolver el bien al vendedor. Art 1372. Para muebles que nos son registrables no tiene mucho efecto
porque siempre hay terceros de buena fe.

DERECHO DE RETRACTO
● Art. 1592 CC: El retracto es un derecho dado por ley de manera imperativa, no es pactado
por las partes. Es un derecho que la ley le da a ciertos terceros llamados retrayentes para que
con su ejercicio reemplace, subroguen, ocupen la posición contractual del comprador de una
cv válida y eficaz
● Este derecho potestativo es de ejercicio judicial que la ley otorga a ciertos terceros (no puedes
ejercer tu retracto a través de una comunicación notarial, sino a través de una pretensión que
inicia un proceso judicial) – ej. Excesiva onerosidad de la prestación, resolución judicial
(derecho potestativo de ejercicio judicial
● Diferencia de la RV – provoca la ineficacia del contrato
● En el retracto la CV pervive, pero con otro comprador (se remplaza/ subroga)
● Es una cesión de posición contractual legal, otorgada por el legislador, no por un pacto
● Contratos consumados = se cumple con todo su contenido
○ Ej. Venta de un terreno agrícola
○ Si el retracto no procediera ante contratos consumados se estaría haciendo ilusorio
esta figura
○ SI PROCEDE ANTE CONTRATOS CONSUMADO
● No puede operar respecto de obras de artes, solo es aplicable para bienes inscritos que pueden
ser muebles o bien inmueble.
● Es irrenunciable y personalísimo
● Es un derecho dado por ley de forma imperativa, que consiste en que la ley le da a ciertos
terceros (retrayentes) para que con su ejercicio de este derecho subroguen ocupen la posición
contractual del comprador en una compraventa válida y eficaz y se aplica para bienes
inscritos. El plazo para este derecho es de 30 días contando a partir de fecha cierta al titular
(1596).

● 1. El plazo que tiene el retrayente al que no se le avisó es de un año más 30 días desde
que se inscribió el bien, el asiento sin observaciones que no general el asiento, este año no
computa para el plazo de retracto.
2. SI el contrato se resolvió o es nulo es un imposible jurídico, no se puede. El
contenido del retracto le otorgue un derecho potestativo otorgado por ley y es de ejercicio
judicial, es decir que debo ejercerlo por una pretensión procesal . NO GENERA UN
IMPACTO DE EXTINCIÓN DE LA COMPRAVENTA.
3. En el retracto aplica en contratos consumados y parcialmente consumados porque
sino el tercero no se enteraría de que tiene un derecho de retracto.
4. El derecho de retracto es personalísimo e intransferible e irrenunciable (1595)
5. Para Vasquez no es ni personal ni real, simplemente es potestativo
6. El efecto de subrogatorio produce (art. 495 y ss. CPC)
Los derechos del comprador:
a. Restitución de gastos notariales
b. Gastos propios de la operación
c. Compensación de intereses pagados
d. Precio pagado es asumido por el retrayente (1598) Interés compensatorio

Los terceros que pueden ejercer retracto está regulado en el artículo 1600, es una lista
taxativa, esto está asociado a la compraventa, también está asociado a la permuta y la dación
en pago
a. El primero es el copropietario en la venta de alícuotas
b. El litigante el la venta de bienes litigiosos, tendrá el derecho de retracto respecto del
comprador.
c. Compraventa y usufructo y superficie: el usufructuario puede consolidar la propiedad
si fue transferido a un tercero, si el usufructuario cede su usufructuación, el propietario puede
retrotraer el bien.
d. El retracto afecta a los terceros subaquirientes del comprador,
El plazo establecido por ley para hacer ejercicio de este derecho:
1. El plazo es 30 días contados a partir de que se le comunica con fecha cierta que se ha
celebrado una cv y este es el evento gatillador. Que pasa si nunca se le comunica? si no hay
comunicación pero la cv se inscribe en rrpp, no es igual que la notificación, por ello el plazo
es mayor: 1 año y 30 días desde que se inscribió la cv en rrpp (sin observaciones, es decir que
se genere el asiento, no desde que se presenta el título)

Definición: Art 1592: subrogación:

● Exista cv válida y eficaz, sólo así el tercero va a poder reemplazar al comprador.
● El contenido es que la ley le otorgue a cierto retrayentes a reemplazar, pero este derecho
potestativo (sustantivos: relaciones jurídicos materiales) es por una pretensión que inicia un
proceso judicial. Otro derecho potestativo que va por el ejercicio judicial: rescisión,
resolución por excesiva onerosidad de la prestación
● El retrayente no mata el cv, el efecto que causa es que encausa a favor de otro sujeto.
● Es un tipo de cesión de posición contractual, legal, dada por el legislador,
● Procede en contratos consumados? esto es que muere por causas naturales, cumple lo que
querían, lo que pasaría es que NO HAY CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL EN
CONTRATO CONSUMADO, y el retracto? SÍ SE PUEDE EJERCER DERECHO DE
RETRACTO PORQUE EL FIN ES PROTEGER AL RETRAYENTE DE REEMPLAZAR
AL COMPRADOR.
● El retracto es irrenunciable y personalísimo, por ello se tiene que revisar bien. Es
personalísimo es decir que no puede ser transferido.
● El acto que produce el efecto traslativo respecto del traslayente, la ST constitutiva que declara
fundada la demanda de retracto, es que este se hace propietario.

¿Cual es la posición del comprador desplazado? ¿Qué derechos tiene el comprador?

● Que el retrayente que ahora es comprador, debe pagarle el precio que el primer comprador
haya pagado al vendedor.
● Gastos propios de la operación, en que haya incurrido
● Intereses pagados, normalmente está incluido en el precio, son intereses por las cuotas

Terceros que tienen derecho de retracto:

● Si el cliente es comprador:
● Copropietario: el evento gatillador es una venta de un copropietario a uno que no lo es
● El litigante: En la venta al contrario del bien sobre el que está litigando
● El propietario y el usufructo: en las cv y en las transferencias de usufructo, siendo que el
usufructuario que tiene la opción de retracto frente a la compra del bien usufructuado, igual
puede pasar al contrario.
● El propietario del suelo y el superficiario:
● Los propietarios de predios urbanos fragmentados
● Que pasa si es que antes de ejercer derecho de retracto el comprador ya lo vendió?
● Art 1601: quedan sin efecto las otras enajenaciones.

CLASE 10: 22 DE OCTUBRE

Práctica calificada

CLASE 11: 29 DE OCTUBRE

CLAUSULA AD CORPUS Y CLÁUSULA POR UNIDAD DE EXTENSIÓN

CUESTIONES GENERALES DE AMBAS MODALIDADES

● La cláusula ad corpus no tienen como razón de ser individualizar cuál va a ser el bien materia
de CV
 ● Teóricamente podría haber una cv ad corpus y por unidades de extensión de bienes muebles
● Frecuencia en la praxis
● No tienen como propósito individualizar el bien, al objeto materia de la compraventa.
(Cláusula ad corpus y unidades de extensión) - ¿Cómo se individualizo un bien? (CV con
objeto determinado)
● FIN: Toda cláusula tiene como fin en el mercado una asignación de riesgos
● El riesgo que asigna tiene que ver con la situación del área estipulada en el contrato (área que
el contrato dice que el bien tiene)
● El área real = dimensión exacta del bien producto de una dimensión topográfica sin errores
● El área de actuación y los riesgos que asignan estas dos cláusulas tienen que ver a situaciones
de divergencia.
○ Área contractual: lo que el contrato dice
○ Área real: dimensión exacta del bien producto de un dimensionamiento sin fallas
○ Estas cláusulas entran al campo de la divergencia entre estas áreas contractual y la
real, es así que dan:
○ Posibilidad de reajustar el precio
● Lo que tienen que pactar es el precio unitario por extensión del bien
● PC= precio global de la compraventa
● PU= Precio por extensión del bien

¿COMO SE INDIVIDUALIZAN LOS BIENES?

● Ficha o partida registral - Si bien está inscrito basta que en tu contrato te remitas a la partida
registral (asiento de inscripción, primer asiento que se genera)
● Linderos
● Nombre del inmueble
● Dirección
● Numeración

¿Qué es la compraventa por unidad de extensión?

● Si las partes han establecido que el precio del fundo es X y luego se determina que el precio
es menor
● El precio global está en función o en una dirección directamente proporcional del bien
● A mas extensión, mas precio
● El precio global es sensible, es susceptible de ser afectado por la
● Siempre el precio refleja la cantidad o las dimensiones del bien
● ¿Qué pasa si es que me venden un bien que el vendedor me dijo que tenía 1000 m2? Precios o
unitarios o unidades de extensión
○ El precio no estará en función del área del contrato, sino del precio real
○ Art. 1575.- Si el bien tenía 100m2, mayor al 10% podría ir hasta 110 como exceso y
hasta 90 como reducción. El comprador puede optar por la recisión (proceso judicial),
protege al comprador que tiene que pagar un precio mayor
● El precio por unidad de extensión: relación estrictamente proporcional
● Si el precio que pactaron es mayor a lo que es realmente, se da un reajuste.
● Si el bien tenía una extensión mucho mayor es que el comprador tendría a su cargo un
suplemento, es decir pagar más, si el comprador no tiene el financiamiento para pagar el
100% demas → para esto el Código civil indica que es rescisión esto se da cuando se supera
el 10% por encima o por debajo del metraje que se había pactado, el problema es que la
rescisión se lleva por el poder judicial.
● Art 1579: ambas partes tienen derecho de pedir reajuste a los 6 meses de entrega del bien, a
que el comprador tiene la opción de hacer levantamiento topográfico , es mas pensada en el
comprador que en el vendedor
● CV por unidad de extensión → Art 1574

COMPRAVENTA AD CORPUS
Justificación de la cláusula ad corpus: No se tiene/poder saber el área totalmente exacta del bien,
porque la divergencias menores no impactan en el precio. Este derecho del vendedor es dado porque
en el Perú es muy costoso que en cada transacción de mercado se sepa exactamente las medidas del
bien:

a. Deficiencias catastrales y registrables: Hay alto rango de error porque no es fidedigna, ya que
en la mayoría de casos ha sido dada por métodos inexactos.
b. Geometría irregular de los predios: Pueden incluir servidumbres, entre otras cosas que hace
que sea muy complejo la medida exacta del bien. Por la prescripción adquisitiva los bienes
ganan/pierden medidas y a veces no son inscritas
c. Métodos inexactos de medición.

Hay dos posiciones: La resolución de Indecopi y la clausula ad corpus. Vásquez señala que Indecopi
tiene razón porque en este caso, se había pactado un técnico respecto a los metrajes, sin embargo
habían pactado una cláusula ad corpus. Pero en bienes futuros no se debe aplicar cláusula ad corpus
porque es crear un bien, en cambio en los casos anteriores es un bien existente. En bienes futuros el
metraje es objeto del contrato. En estos contratos de consumidor, las cláusulas de modificación
unilateral son abusivas. Hubiera sido distinto si hubiera sido por ejemplo por recomendación por
defensa civil.

● No hay precios unitarios

● Interés primario: Que el precio remunere el bien en su entidad física existente
● Interés secundario: Dirigido a que la extensión declarada en el contrato por el bien, la
dimensión establecida, pactado por las partes no sea materialmente divergente (no sea tan
dispar) a la realidad. Que la extensión del bien declarada en el contrato no sea materialmente
divergente a la extensión real
● Art. 1577 (Acoge el modelo relativo, si hay diferencia material, el precio varia)
○ Modelo absoluto de la cláusula: la común intención de las partes es que le
comprador pague el precio de la totalidad del bien, la divergencia entre el precio y la
extensión real, no importa nada. Si es que declaraste 100 y el área real es 95, se
soporta la divergencia
○ Modelo relativo: No habrán ajustes si la divergencia es pequeña, pero si esta es
grosera, el modelo relativo permite un reajuste de precio
● Art 1579: si somos compradores y nos dijeron que tenia 100 y tenía 50, bajo la regla ad
corpus
○ En la CV ad corpus hay un rango de divergencia toleradas +/ - 10% del área
estipulada sin que el precio se reajuste, si eres comprador debes tener cuidado,
○ Si eres comprador no tienes derecho de desistimiento si debe pagar suplemento de
precio alto, es decir +10%, para el profesor no tiene sentido porque limita y ata al
comprador

¿Qué pasa si recibo un bien más extenso?

● }Se reliquida porque la divergencia se sale de la zona de tolerancia

¿Por qué el legislador quiere que exista una zona de divergencia de al menos 10%?
● Deficiencias catastrales y registrales
● Geometría irregular de predios
● Métodos inexactos de medición
○ Elevados costos de medición inexacta

¿Qué remedios existen ante divergencias en la CV ad corpus?

● BAJA = -10% → Ninguno
● ALTA = +10% → El comprador tiene un derecho de reajuste del precio o el vendedor tiene
un derecho a suplemento del precio
¿Por qué existe la cláusula ad corpus?
Esta les dice que al cerrar un contrato, no tienes que saber milimétricamente cuanto mide tu predio,
porque las divergencias de +/- 10% no impactan en el precio, porque tener bienes en el perú es una
información inexacta, no coincide con la realidad (entendiendo que esta es una medición fidedigna)
ES POR ELLO QUE LA CLÁUSULA AD CORPUS TIENE EL FIN DE:

Dificultad de cálculo de extensión de inmuebles

● Deficiencias catastrales y registrales (no es precisa, es recontra inexacta)
○ Cambios de predios en el tiempo
● Geometría irregular de predios
● Métodos inexactos de medición
○ Elevados costos de medición exacta

La cláusula ad corpus en cv de bienes futuros

● Se dijo el Tribunal de Indecopi, que la cláusula ad corpus ya no se da porque pertenece a una
realidad distinta, pero que pasaría si tienen cláusula ad corpus? iría en contra del pacta sunt
servanda
● Indecopi le da la razón a los consumidores, ya que si te prometen 64 mt2 y te dan 62 mt2
están en incumplimiento contractual porque en sus obligaciones debía construir bajo ciertas
especificaciones técnicas
● Se puede pactar una cláusula ad corpus y le permite al vendedor ligeramente divergente entre
la realidad y lo declarado en el contrato, esa lógica se aplica los bienes futuros? NO, porque el
bien aún no existe, tu lo vas a crear, es el riesgo del cumplimiento del contrato y lo debe
asumir el vendedor.
● Estás modificando el metraje es decir el objeto, juegas con la determinación de uno de los
objetos del contrato.
● Pero, ¿qué pasa con la cláusula ad corpues? – Puede plantearse una cláusula ad corpus en
● una CV de bienes furturos? Metraje real ligeramente divergente entre la realidad y lo
● establecido en el contrato – NO SE APLICA EN BIENES FUTUROS PORQUE CUANDO
SE
● VENDE BIENES FUTUROS NO EXISTE UNA BASE CATASTRAL, EL BIEN SE VA A
CREAR, ES
● PARTE DE TUS OBLIGACIONES CREAR UN BIEN DE 94 m2
● Eso no es CLÁUSULA AD CORPUS, eso es un derecho de modificación de uno de los
● aspectos del objeto del contrato (metraje del bien debido). No juegas con la información que
● diste sobre el bien
● Es una cláusula abusiva
● Para el profesor esta es una cláusula de inmunidad del vendedor contra variaciones de
metraje, porque o puedes usar para lucrar.
● Posición del profesor:
○ Cuando las inmobiliarias se reservan el derecho de modificar el metraje, no es una
cláusula ad corpus
○ Es la obligación de la inmobiliaria de crear el bien
●
CUANDO LAS INMOBILIARIAS SE RESERVAN EL DERECHO DE MODIFICAR, NO ES
CLÁUSULA AD CORPUS PORQUE AQUÍ RECIÉN SE VA A CREAR EL BIEN, SI TE
RESERVAS EL DERECHO ES IUS VARIANDI, ES ABUSIVA SI LO HACE PORQUE QUIERE,
SOLO ES JUSTIFICABLE SI HAY RIESGOS (Y QUE SEA SE 1 o 2%)

ARRENDAMIENTO
Es un contrato típico, de intercambio: en ceder el uso temporal y la prestación del arrendatario que
dará a cambio el pago de una renta en dinero. La temporalidad es su característica principal, solo
genera obligaciones . Recae sobre bienes corporales (Art. 1666) Contrato de intercambio entre la
prestación de ceder temporalmente el uso de un bien corpóreo a cambio de una renta remunerativa
durante ese periodo. Tiene tipicidad social, aunque atípico. Es conmutativo con prestaciones
recíprocas, oneroso y de ejecución duradera.

En la práctica se celebran varios arrendamientos sobre inmuebles de casa habitación, para centros
comerciales, industriales (almacenes), fundos agrícolas, vehículos (marítimo o terrestre). Podemos
arrendar bienes muebles e inmuebles pero no derechos. No es lo mismo que transferencia de
aprovechamiento de marcas o similares u otros.

El contrato de arrendamiento tiene un contenido personal, obligacional. Cuando el arrendador pone a

disposición del inquilino el bien, ahí lo convierte en poseedor, de acuerdo a Vásquez hay un derecho
real pero producido por la puesta a disposición del bien, convirtiéndolo en poseedor inmediato,
concepto importante para que no pueda computar plazos de usucapión.

Características
● Lising: atípico con tipicidad legal
● Tiene efectos puramente obligacionales
● Es conmutativo
● Tiene prestaciones recíprocas
● Es un contrato oneroso
● Es de ejecución duradera

Los tipos de arrendamiento

● Sobre inmuebles:
○ Para vivienda
○ Comercio
○ Agrícolas
● Muebles:
○ Carros
○ Equipos de hardware

CLASE 12: 5 DE NOVIEMBRE

ARRENDAMIENTO

EN EL PERÚ HAY DOS REGÍMENES:

● Regulación del arrendamiento en el Código Civil (GENERO)
● Regula del arrendamiento en el D° 1177(ESPECIE, ES UN SUBTIPO CONTRACTUAL,
esto es para que si no hay algo regulado, supletoriamente en código)

TEORÍAS DE LA NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO:

● Teorías del derecho real se confunde con el usufructo pero no es un derecho real porque no
es oponible a terceros,
● Teorías del derecho personal, DEL MAR critica que no se debería confundir es una prestación
de hacer el único efecto real es la posesión pero no tiene efectos reales en sí mismos

ARRENDAMIENTO VS USUFRUCTO:

USUFRUCTO:
● Derecho real o el acto constitutivo (es este el que se asemeja con el arrendamiento) puede
transferir el
● Sit jurídica: genera un derecho real que emana del acto constitutivo = usufructo como derecho
real (el derecho real: esto es autosuficiente porque no necesita de la conducta)
● Plazo: si es de persona natural: es vitalicio y si es de persona jurídica: 40 años
 ● Oneroso o gratuito

ARRENDAMIENTO:
● Sit jurídica: El inquilino tiene derecho a que el arrendador lo mantenga en el uso
● Plazo fijo: 10 años contados a partir del cierre del contrato
● Solo es oneroso

FUNCIÓN ECONÓMICA DEL ARRENDAMIENTO:

● EL INQUILINO PAGA POR EL USO PERIÓDICO DEL BIEN, NO POR LA
PROPIEDAD, es la remuneración
● Esto sirve de una diferencia entre un contrato de leasing, aquí la función económica de es
financiamiento.
● Se diferencia del lising porque periódicamente están pagando el valor del bien. El
arrendamiento paga por el uso periódico del activo, no por la propiedad, el lising es más como
un financiamiento que se ha dado para efectuar una adquisición.
● El arrendador tiene como obligación no solo poner a disposición del inquilino la cosa, pero no
solo eso, el arrendador debe mantener en el uso. Obligación de ceder el uso del bien, que
tengan sustancia corpórea y tangible, por ejemplo no puedo arrendar una alícuota, incluso
puede ceder derecho pero no es un arrendamiento.

Obligación de ceder el uso del bien - del arrendador

● PRINCIPAL: Arrendador pone a disposición
● PRINCIPAL: mantener en el uso (esto se despliega durante toda la duración del
arrendamiento)
● Tienen que ser cosas corpóreas, bienes tangibles.
● La obligación del inquilino es restituir lo mismo que recibe
● Si se incumple la PRINCIPAL, el inquilino puede resolver el contrato

Obligación del inquilino

● Pagar la renta, merced conductiva o arrendaticia; todos son sinónimos, esto es una suma de
dinero
● EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ES UN CONTRATO SINALAGMÁTICO Y
ONEROSO, ES DECIR QUE TANTO EL PROPIETARIO COMO EL ARRENDATARIO
ES DE LUCRAR, DE GANAR, UN PLUS, SI NO TE PAGA EN DINERO Y POR EJM: LO
HACE PAGANDO LOS SERVICIOS DE LUZ Y AGUA, NO ESTÁ REALMENTE
PAGANDO POR EL USO DEL BIEN

Formalidad
● Es libre, sin perjuicio de esto, para la celebración del arrendamiento, el arrendador tiene a su
cargo la obligación de suscribir una eepp de arrendamiento
● El arrendador tiene la obligación de perfeccionar el arrendamiento, el art 1549 emana un
derecho susceptible de tener oponibilidad registral, pero esto es si es que el inquilino lo pide,
sino el arrendador no tiene la obligación.
● Art 2019. 6: los contratos de arrendamiento son inscribibles.
● Si uno es propietario y quieren valerse de los beneficios de la cláusula de allanamiento
anticipado, se debe tener un documento con firmas legalizadas

Plazo
● Es de ejecución continuada, aquí el contrato es por el periodo que se pacte, lo estándar es que
sea por periodos mensuales. Aquí si resuelves, no tiene efectos retroactivos, si tu resuelves
una arrendamiento al sexto periodo, esto no va a tocar el primer tramo de la relación jurídica.
● La diferencia con la CV porque ahi hay restitución de

OBLIGACIONES QUE ASUME EL ARRENDADOR:

 ● Entregar el bien, esto comprender la conservación del bien. El riesgo de puesta en activo del
servicio, esto es que el activo esté operativo y solo lo gasta una de las partes, EN LA CV SI
NO SE PACTA NADA ES EL COMPRADOR QUIEN ASUME EL COSTO.

● EN EL ARRENDAMIENTO LA ASIGNACIÓN DEL RIESGO DE LA PUESTA EN

SERVICIO ELEMENTAL DEL BIEN, ya lo asume el arrendador porque debe dartelo en esta
operativo, que sirva para la finalidad esencial, si no lo hace, esta incumpliendo el contrato.
Art 1679, pero que pasa si en realidad no te lo dan en estado de servir, según el profe el
recibir el bien, no significa que extingue el derecho a que el arrendador lo repare; aquí la
carga de la prueba recae hacia el arrendatario.
● Mantener en el uso al arrendatario
● Conservación del bien para el fin del contrato

CLASE 13: 12 DE NOVIEMBRE

OBLIGACIÓN DE MANTENER EN EL USO

● La obligación de mantener en el uso es una obligación de duración que se prolonga en la
obligación del contrato, vigencia de este. Esta obligación define al arrendamiento, diferencia
al arrendamiento con el contrato de leasing
● Es una obligación que diferencia en el régimen civil a lo que puede parecer el leasing
● En el arrendamiento civil remunera el uso que percibe de la cosa por los periodos de
arrendamiento
● El arrendador debe cumplir con dos componentes:
○ Obligación de no hacer: abstención de perturbar el uso.
■ Incumplimiento: Hacer un uso abusivo de su derecho de inspección. Está
perturbando (derecho abusivo de inspeccionar)
○ Obligación de hacer: debe mitigar molestias de terceros.
■ Obligación de mantener en el uso: el arrendador debe mitigar molestias de
3eros respecto al uso pacífico del bien
■ Ej. Invasiones , hacer fiestas vulnerando los decibeles permitidos
■ Si el arrendador NO logra mitigarlas, estará en una situación de
incumplimiento contractual
● Ej. en una casa habitación hay chiches y contratan a alguien para exterminarlo pero no lo
logran, se puede terminar el contrato? existe la posibilidad de que el arrendador intente hacer
algo. Pero aquí se aplica la resolución por intimación, porque es una situación insalubre. Es
una obligación de resultado

Conservación del bien en buen estado para el fin del arrendamiento

Es una obligación que se cumple durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento
● El arrendador está prohibido realizar innovaciones que disminuya el uso:
○ Art 1672.
○ Principio de identidad (El deudor al momento de realizar un cumplimiento no puede
realizar algo distinto a las obligaciones comprometidas. El deudor no puede liberarse
de la obligación bajo las características comprometidas, aunque lo que ofrezca tenga
mayor valor que lo originalmente comprometido)
■ Si tú me diste un dpto. con aire acondicionado, no le puedes quitar el aire
acondicionado
● El arrendador está obligado a realizar las reparaciones:
○ Art 1680
○ La regla es que la reparación la debe hacer el arrendador, estas pueden ser:
reforzamiento de columna deteriorada, el cambio de batería, reparación del
mecanismo del vehículo.
○ El inquilino tiene el deber de aviso al arrendador
○ La reparación será exigible desde que el arrendador se entere o el inquilino le avise al
arrendador.
 ○ La excepciones es cuando el arrendatario debe cubrir el gasto, reparaciones debidas:
■ Debidas a la culpa del inquilino: si haces una fiesta y destruyen todo, o el
gato araña todo
■ Al uso ordinario y diligente del bien: en el arrendamiento va a haber el factor
tiempo, el inquilino va a usarlo por tanto no va a devolver el bien
exactamente como lo entregó, pero debe asumir el arrendador, puede
devolverlo así pero si quiere arreglarlo, debe hacerlo el.
■ Reparaciones urgentes: deben realizarse de manera inmediata porque sino
generan un daño estructural o peligro para las personas que habitan en el
bien. Legislador le asigna al inquilino, es el deudor tiene esta obligación para
solucionar rápido. Aquí la obligación de reparar es del inquilino PERO HAY
UNA SEPARACIÓN con el costo económico que lo asumirá el arrendador.
Art 1682:para que arrendador asuma el costo, el código le asigna al inquilino
una carga ya que si quieres que te reembolsen, tienes la carga de comunicar
inmediatamente.
● Cuando hablamos de una RECONSTRUCCIÓN, ya estamos fuera del ámbito de
arrendamiento, porque el arrendamiento se extingue, se cae. Se tiene que ver si es que ya no
es útil o solo le faltan algunas piezas.

¿Quién asume el riesgo de la privación del uso del bien por reparaciones?
● Asume riesgo de la privación el arrendador
● Ejm: cuando el segundo piso de la cevichería no funciona, no inncumple el contrato, está
privando el arrendador al uso del bien y eso influye en el flujo de caja. Art , pero por un dia
puede resolver un contrato? NO porque existe el pacta sunt servanda, y no puede usar lo más
mínimo.

Importancia en la economía del contrato por la privación del uso:

● BAJA: El inquilino no puede resolver el contrato, solo hay una reducción proporcional de
renta. Ejm: que sea solo un día
● ALTA: Si te quitan mucho, ej. si es toda una campaña o todo un mes
○ Reducción proporcional de renta
○ Desistimiento impugnatorio: esto es dejar sin efecto el contrato porque lesiona, rompe
la economía del contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Es una obligación que se cumple durante toda la vigencia del arrendamiento y tiene dos componentes:

a. El arrendador está prohibido de realizar cambios en el bien arrendado que disminuya su uso.
(1672), tiene que ver con el principio de identidad, que implica que el deudor al momento de efectuar
la obligación, no puede cumplir con algo diferente a lo prometido aunque la cosa distinta sea de
mayor valor
b. El arrendador debe realizar reparaciones en el bien materia del arrendamiento. (1680), como
la restauración de una tubería, cambio de baterías de un automóvil, etc. No se debe demostrar culpa, si
hay reparación el arrendador lo hace y punto. El inquilino tiene un deber de aviso

La regla es que el arrendador haga la reparación, pero hay excepciones en las que las debe hacer el
arrendatario.

1. Reparaciones debidas a la culpa del inquilino

2. Reparaciones debidas al desgaste derivado del uso ordinario y diligente del bien. Estas
reparaciones tienen que ver con el uso razonable. El propietario no puede esperar que el activo no
tenga deterioro por el uso razonable del bien. Está asociado a la posesión del bien. El arrendador no
puede esperar 10 años. No hay peligro estructural
3. Reparaciones urgentes, son reparaciones que deben hacerse de inmediato porque de no
hacerse ponen en peligro la estructura y la seguridad del bien, como una tubería que genera una
inundación, es así que el legislador le asigna al inquilino la obligación de reparar urgente. El que debe
asumir el costo de la reparación deben ser asumidos por el arrendador aunque el inquilino lo haga.
(1682) el código civil le ha asignado al inquilino una carga de comunicación.
4. Si el bien perece o pierde funcionalidad, el arrendamiento se extingue
5. Que remedios tendría si por ejemplo arriendo un bien y luego se ve imposibilitado de uso
porque el arrendador está haciendo reparaciones necesarias? Puedo resolver el contrato o reducción de
la renta por el tiempo que ha quedado impedido del uso del bien(1674)

¿Que importancia tiene la privación del uso del bien para la repación? Si es una importancia baja, o
sea de un día no pueden resolver el contrato. Si es importante puedo dejar sin efecto el contrato,
porque el evento rompe la economía del contrato

• Obligaciones a cargo del arrendatario:

Recibir el bien, cuidado diligente del bien es decir no sobreexplotarlo, otorgar al arrendador la
garantía . El momento en que el arrendador aplica la garantía será cuando desocupe el bien. Que pasa
si la garantía es mayor al monto que necesite para remediar el bien. Lo que debe hacer es restituir el
bien. No debe devenir en intereses.

● Recibir el bien
● Cuidar diligentemente el bien, este igual va a generar un desgaste
● Otorgar garantía al arrendador:
○ SE TIENE QUE PACTAR, LA CUANTIFICACIÓN ES UN TEMA COMERCIAL,
POR USOS Y COSTUMBRE ES QUE SEA DOS RENTAS.
○ Se aplica la garantía cuando ya se tiene que entregar el bien. Es un dinero que tiene
que acumular en función de las reparaciones.
○ Si la garantía no alcanza para cubrir los daños, este ya tendrá que irse por una vía
judicial.
○ Si tu eres un arrendador y quieres que el inquilino te de una suma líquida de garantía,
tienes que pactarlo (el modo de la garantía y el monto)
○ Normalmente es 2 meses de renta
○ No pueden pactar que sea no reembolsable
○ Cubre las reparaciones que el arrendador tenga que hacer después de realizar las
reparaciones
○ Si la garantía es mayor de lo que necesita para realizar la reparación, el arrendador
debe devolver lo que sobra
○ La garantía solo refuerza el año insubsanable del inquilino
● Usar el bien para el destino que se concedió:
○ Lo que quiere decir es que no sea incompatible con el uso al que se le debe dar
○ ¿Qué pasa si alquilamos una oficina para un estudio de abogados pero la usan para un
estudio de contadores?Tiene que haber un impacto negativo en el arrendador si es que
se cambia de uso para poder pedir la resolución o algún remedio
● Pagar la renta:
○ Puede ser por períodos vencidos o por periodos que aun no ha vivido
○ Bajo el CC la renta no necesariamente tiene que ser bancarizada
○ Bancarizada significa que solo por el voucher bancario el inquilino puede sustentar
que pagó la renta
○ Si somos arrendadores deberíamos pactar que el pago sea bancarizado para que sea
más difícil falsificar ese medio probatorio del banco
● Pagar servicios públicos que consume:
 ○ Como por ej. agua, luz, wifi. Es fácil de identificar si es que tienes medidor, si no lo
tienen es muy importante pactar cuanto es lo que van a pagar.
○ Es importante que los inquilinos se comprometan a fijar un momento de consumo de
servicios públicos, debemos pactarlo porque no hay forma de determinar si no hay un
medidor
○ Si quieres haces un valor ficticio, medio discrecional, pero va a ser un parámetro
○ Impuesto predial, lo paga el arrendador
○ El inquilino solo paga los tributos respecto a la posesión
● Dar aviso inmediato sobre actos perturbatorios
● Permitir inspecciones del bien
● Efectuar las reparaciones a su cargo
● Tolerar las reparaciones a cargo del arrendador
● No hacer uso imprudente del bien ni contrario al orden público o a las buenas costumbres
● No introducir ni ceder la posición contractual sin autorización del arrendador (pedir
autorización o pactarlo en el contrato)
● Devolver el bien al arrendador al terminar el contrato
● Responder por la pérdida o deterioro del bien
● Recabar autorización escrita del arrendador para desocupar el bien

CLASE 14: 17 DE NOVIEMBRE (RECUPERACIÓN 2)

ATRASO DEL PAGO DEL ARRENDAMIENTO

● Si los períodos son mensuales, el atraso que genera el derecho del arrendador para resolver el
contrato es de 2 meses con 15 días
● No se puede desocupar el bien antes del vencimiento, se debe pedir permiso al arrendador Art
1711, debe responder por los pagos y perjuicios

PLAZO DE ARRENDAMIENTO:
● Plazos: marco del tiempo total, puede ser relacionado como la vigencia del contrato
● Periodos: fragmentaciones de la prestación del arrendador (normalmente son meses), los
periodos marcan la paua de la contraprestación.
● Contrato de arrendamiento es temporal
● La renta que paga el inquilino está asociado, remunera, a la ocupación del bien por un periodo
específico.
● Hay dos tipos de periodos:
○ Forzosos: todos los periodos obligan a las partes bajo el principio pacta sunt
servanda, no pueden arrepentirse. Esto es lo normal
○ Voluntario: Hasta antes de que inicia el cómputo del periodo, cualquiera de las partes
puede evitar quedar voluntario al otro, manifestando una comunicación, si mantiene
una actitud de inercia, se puede decir que lo ha aceptado y se convierte n forzoso.
Ejm: pactan dos forzosos y un voluntario.

PLAZO DETERMINADO
● 10 años es la regla
● 6 años para bienes del Estado o incapaces relativo
● La titularidad y explotación se disocia, en el caso sería 6 años máximo, igual lo va a revisar
● ¿A quien quiere proteger el ordenamiento?
○ Protege al arrendador, hasta de sí mismo
○ Si hay un contrato por el máximo de tiempo, y luego se pacta una renovación, es
válido
● Cláusula de renovación automática
○ Tienen como contenido atribuir un valor a la inercia de las partes, es decir, no
manifiestan nada. Esta inercia se manifiesta como el valor de manifestación de
 voluntad ficta respecto de la continuidad del contrato. Porque se infiere de que el
arrendador pudo hacer algo para protegerse.
○ Es por ello que sí se puede pactar esta cláusula salvo: contratos de adhesión y; que se
establecen como abusivas

PLAZO INDETERMINADO
● Arrendamiento que no tiene plazo, y tampoco se infiere las circunstancias.
● Art 1359 cuando las partes no pactan, el código dice que no hay contrato. Pero en estos casos
la ley cierra el círculo
● No es que dura para siempre
● Art 1703, no tiene que ser carta noti
● Art 1365: 30 días x 1
● La norma imperativa - Art. 1688
● El desistimiento debe ser libre, al no hacerlo, estás validando tu arrendamiento
● Plazo de gracia:
○ No está en el código civil, pero es el periodo de tiempo que se da al iniciar el
contrato, ya es poseedor, usa el bien pero no paga renta porque está preparando el
bien para la operación comercial. Este tiene que estar pactado.
○ Si somo inquilinos interesa que dure hasta que la licencia o acondicionamiento y
debes ver que se pacte.

CONCLUSIÓN DE ARRENDAMIENTO A PLAZO DETERMINADO:

● Art 1699: concluye al vencimiento del plazo pactado por las partes sin que haya viso previo
● Art 1700: hay continuación del arrendamiento si se que en el bien, de acuerdo a los mismo
términos del arrendamiento pactado hasta que arrendador solicite la devolución. Pero el
anterior artículo dice otra cosa, hay una paradoja; Porque es extraño que termine y continúa.
● La interpretación que es más convincente, el Art 1699: el contrato termina cuando lo indican,
muere el contratos. Lo que continua, es heterónomo, porque su naturaleza deviene de una ley
y sirve para que el poseedor no pueda ser poseedor precario.

CONCLUSIÓN DE ARRENDAMIENTO INDETERMINADO:

● Si el poseedor se queda en el activo, ya no hay un artículo 1700, no hay norma que de
salvaguarda, de frente concluyes (termina el preaviso de 30 días). Entra a tallar el artículo
1704 que el propietario se vuelve precario. Exigir la devolución del bien pidiendo
compensación de daños y perjuicios.
● Si hubiese penalidad (límite de responsabilidad) debió pactarse el tipo de daño.

CLASE 15: 19 DE NOVIEMBRE

CONCLUSIÓN POR TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

● Es cuando el arrendador vende a un tercero cuando aún mantiene un arrendamiento con el
arrendatario. Tiene que respetar el adquirente el contrato de arrendamiento? Dado que el
arrendamiento aun tiene vigencia. Se da:
○ Primer hecho jurídico: hay una cesión de posición contractual. EL nuevo propietario
es el nuevo arrendador, es la cesión de posición contractual en virtud de la ley.
○ Segundo hecho jurídico: Siendo que el nuevo arrendador (propietario) no tiene que
necesariamente respetar el tiempo que falta para culminar el arrendamiento, puede
desistirse.
■ Hay dos excepciones:
1. Desde el punto de vista del inquilino, las alternativas que para no
perder su activo, es que inscriba en registros públicos. El 9no pleno
casatorio, se aplica a todos los actos jurídicos de los cuales deriva
títulos inscribibles en registros públicos
 2. Es un supuesto contractual, el adquirente se ha obligado a través de
un pacto de respetar el contrato de arrendamiento, por lo que sería un
contrato a favor de tercero.
● Art 1709: el nuevo arrendador desiste, entonces a que tiene derecho el inquilino?...
● Otros supuestos: Art 1705: el arrendatario no tiene derecho, si el bien se pierde, se fenece
● Hay una sentencia en CHile que la prohibición de no tener mascotas en un propiedad
exclusiva porque es una cláusula nula porque vacía de contenido el derecho de propiedad.
Pero en el Perú no se ha discutido esto.
● Hay un caso en el que venden departamentos a un menor precio ya que no te aseguran que
darán agua, el que compra sabe esto pero igual esta cláusula sería nula porque está
restringiendo un derecho fundamental.
● Cuando se resuelve el inquilino pasa de ser poseedor mediato a precario.

Cláusula de terminación anciticpada al inquilino

● Se tiene que pactar, es común en los arrendamientos, no está en el código civil.
● Funciona: 1 año de arrendamiento, pero todavía le quedan más, el inquilino puede terminar
antes del vencimiento, es un derecho no requiere de un incumplimiento, desiste sin evento
gatillador.
● Si el inquilino ejerce este derecho, debe pagar una compensación por el ejercicio de este
derecho, lo estándar es que sea una cuantificación por dos meses de renta. Tambien podria ser
sin compensación
● Esta compensación es una penalidad? NO porque la penalidad es por un incumplimiento, sino
que está ejerciendo un derecho contractual potestativo unilateral de dejar sin efecto el
contrato. Una excepción es poner una cláusula penal pero si es excesiva el juez puede regular

Cláusula de allanamiento
● Está pensada en el titular del bien, en el arrendador que quiera recuperar el bien, quiere sacar
al inquilino enquistado
● Está regulada en el código procesal civil, fue emitida como parte de un paquete de normas
que busca dejar de ser tan proteccionista con el inquilino.
● Ley 30201 que crea a los inquilinos morosos, busca reaccionar frente a esto, porque este
inquilino generaba distorsiones en el mercado. Con esto se busca agilizar los desalojos .
● Es una cláusula que las partes tienen que pactar
● Solo opera para inmuebles
● Para que el arrendador pueda valerse, el contrato de arrendamiento debe estar con firmas
legalizadas, estas no son formalidad solemne para la validez de contrato, pero para el
allanamiento, están asociadas a un beneficio procesal, sí es necesario
Norma jurídica 1:
● Hipótesis configurada por:
○ Se celebra arrendamiento con firmas legalizadas por notario
○ Se introduce cláusula de allanamiento
○ Alguna de las partes ejerce su derecho de conclusión del contrato
● Si ocurre los tres, el arrendador puede demandar la restitución del inmueble, es una
vía procesal
Norma jurídica 2:
● Arrendamiento con firmas legalizadas
● Cláusula de allanamiento
● Inquilino deja de pagar las rentas, recae en incumplimiento esencial
● Arrendador tenía que haber ejercido su derecho de arrendamiento por
incumplimiento, ya esta extinto)
● Se puede demandar restitución con una consecuencia procesal

La ley sí tiene aspectos positivos

 ● Poseedor demandado por desalojo express, por imperio de la ley solo tiene dos respuestas
para contestar fondo de la demanda:
○ Que el contrato aún está vigente o
○ La cancelación de alquiler adeudado
● Al restringir la ley la defensa, es un proceso sumario
● La vía procesal permite la mitigar
● Con esto se hace más difícil que el inquilino pueda falsear medios probatorios,

Aspectos negativos de la Ley

● Allanamiento: el demandado acepta la pretensión y los hechos, es por ello que el proceso
concluye. ESTA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO NO SIGNIFICA ESTO, NO TIENE
EFECTO PROCESAL DE ALLANAMIENTO PORQUE EL PROCESADO SE PUEDE
DEFENDER TANTO DE FORMA COMO DE FONDO.
● Paradoja es que no son 15 días, dura mucho más.
●
● La apelación del poseedor demandado que perdió en primera instancia, TENDRÁ EFECTOS
SUSPENSIVOS hasta que haya una sentencia firme.
● El allanamiento es mejor por el dec leg 1177, el problema es que su celebración es extraña
● SE CONCLUYE ARRENDAMIENTO

PRESTACIÓN DE SERVICIOS
● Es un tipo contractual que tiene mucha flexibilidad, que dentro del conjunto se encuentran
englobados: depósitos, mandato.
● Características:
○ Típico
○ Efectos obligacionales
○ Conmutativo
○ Oneroso o gratuito
● Art 1755: lo deja muy abierto.
● Subtipos son como subconjuntos (locación de servicios, contrato de obra, mandato, depósito,
secuestro)
● El corredor cobra una COMISIÓN que depende de un factor de riesgo (exito o o no de la
venta)
● Función económica de la prestación de servicios: son aquellos que tiene como objeto, tu
puedes saber cual es la causa, se haya en [Link]én puede haber función de
liberalidad
● El prestador de servicios puede asumir obligación de medio (la distinción con obligación de
resultado sólo tiene relevancia porque va a determinar cuál es el compromiso del deudor) de
la actividad solo la actividad es el objeto por ende si el inculpado es condenado, el abogado
debe recibir su sueldo, con entrega del expediente técnico → LOCACIÓN DE SERVICIOS.
● El prestador de servicios obligación de resultado (aquí el resultado es parte del compromiso
del) → CONTRATO DE OBRA

CLASE 16: 26 DE NOVIEMBRE

LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS, ¿ES UN CONTRATO FIDUCIARIO?

● Por su naturaleza supone que ponen confianza en el prestador, pero no todos son
personalísimos, se tiene que ver en el caso en concreto por las características de los agentes.
● Art 1763
● Es importante saber si se deposita confianza pues si se rompe, permite que se ejecute

OBLIGACIONES DEL PRESTADOR DE SERVICIO

● Si te has comprometido a algo debes entregar este pues si hay uno mejor o no, no importa, lo
que importa es que debes entregar lo que te comprometes
 ● Si se desvía, el cliente debe de aprobarlo, no puede discrecional, para aprobar o desaprobar,
debe haber un criterio técnico, pues si hace esto, estaría incumpliendo.
● Art 1760.
● La norma establece que si el cliente recibe la versión 2.0 y no manifiesta su voluntad, la
omisión va a ser tomada como una aceptación ficta.
● Las normas de optimizaciones aplica a todos las prestaciones de servicios, excepto a los
contratos de obra (aquí vuelve el principio de identidad)
● No siempre el cliente debe pagar la remuneración, aunque hay veces en que LA
PRESTACIÓN DE SERVICIOS PUEDE SER GRATUITO

Optimización de los servicios El cliente tiene que aprobar

● Art. 1761
● No es una aprobación absolutamente discrecional la del cliente
● Para aprobar o desaprobar tiene que haber un criterio técnico
● No es como la aceptación de una oferta, aquí tenemos una aprobación con un criterio técnico
● No puede negar su aprobación sin una razón técnica
● Si el cliente recibe la versión 2.0 del software y el cliente guarda una actitud de inercia,
inacción, omisión, se considerará que es una aceptación ficta
● El contratista no se puede desviar sin la autorización del comitente
● En el contrato de obra, el principio de identidad tiene primacía

DEBER DE COOPERACIÓN
● SU BASE ES LA BUENA FE.
● El cliente incumple? SÍ, debe cumplir con ciertas colaboraciones para que el contratista pueda
ejecutar ciertas prestaciones.
● El prestador debe detectar los defectos en la especificaciones técnicas. En el contrato de obra
por ejm: se debe ver si el proyecto es viable.
● Esta en todos los contratos porque emana de la buena fe
● En la prestación de servicios tiene una presencia MUY importante
● Si yo te contrato para que hagas una APP para mí, aunque el contrato no lo diga yo tengo la
potestad de pedir ajustes, de modificar los prototipos que me envíes
● Manifestaciones:
○ Tiene que entregar el sitio libre de interferencias
○ Son indispensables para que el contratista ejecute sus prestaciones

RESPONSABILIDAD DEL PRESTADOR

● Art 1762: tiene dos partes, dos hipótesis y una consecuencia
○ Si el prestador se ocupa de asuntos profesionales, el incumplimiento del prestador por
culpa eve, está exonerado de responsabilidad. Distinto es que existe dolo o culpa o
inexcusable
○ SI el contrato implica la solución de problemas técnicos de especial dificultad, se
dice que no responde cuando es culpa leve
● LA CULPA LEVE (No observar un estándar de diligencia ordinaria) SE PRESUME POR
TANTO EL ACREEDOR ASUME LA CARGA PROBATORIA EN CUALQUIER
ESCENARIO
● En el Perú, si el acreedor prueba un daño, un incumplimiento, se presume
● Si incumple por culpa leve, está exonerado de responsabilidad
● Si habrá responsabilidad cuando:
○ Por culpa grave o inexcusable; sería no haber tomado la diligencia necesaria
○ Dolo; con conocimiento que estoy incumpliendo
● Cuando el prestador tiene que solucionar problemas técnicos de especial dificultad, se dice
que solo responde a un incumplimiento por dolo o culpa inexcusable que deben ser probados
● El profesor no esta de acuerdo de que por culpa leve se te exonera porque se supone que
debes ponerte metas y que el profesional debe ser mejor, esto lo dice porque quien se supone
 que asume los riesgos? se supone que es el profesional porque el profesional debe ser mucho
más diligente
● Art 1328 → Es nulo si un prestador pacta excluirse de responsabilidad por dolo o culpa
inexcusable

¿QUE ES LA ACTIVIDAD PROFESIONAL?

● Componente técnico
● Prevalencia intelectual
● Asociaciones profesionales (normalmente están en colegios que determinan pautas para el
desarrollo de la actividad)
● Distribución de riesgos particulares (tienen una diligencia más elevado, debido a su expertis)

CONTRATO DE OBRA
● Es ejecución progresiva, es oneroso
● Hacen que el contratista se comprometa a realizar actividades, trabajo, brinda servicios, etc.
● En el contrato de obra, la diferencia es que esos servicios siempre desencadenan en un
entregable
● El contrato de obra es un subtipo de prestación de servicios
● El deber de cooperación en la prestación de servicios es muy importante, en donde el cliente
puede pedir ajustes aunque el contrato no lo diga, el cliente debe pronunciarse sobre los
adelantos y prototipos, el contratista debe detectar si es un proyecto viable.
● El artículo 1762 regula 2 supuestos: i) si el contrato de prestación de servicios se ocupa de
prestaciones profesionales, el incumplimiento del prestador hace que este no responda; solo
recae en casos de culpa grave o inexcusable o dolo; ii) si la prestación de servicios implica la
resolución de problemas técnicos de especial dificultad, solo responde por dolo o culpa
inexcusable que debe ser acreditado.
● En el Perú, si el acreedor prueba un nexo de causalidad, la culpa leve se presume, lo que debe
probarse la culpa grave.
● La actividad profesional implica:
a. Componente técnico (lex artis), donde hay pautas, procedimientos que determinan
cómo realizar una determinada actividad.
b. Prevalencia intelectual: tienen esta antes que de ejecución material
c. Asociaciones profesionales: colegios como colegios de abogado que pueden
sancionar a sus agremiados.
d. Distribución de riesgos particular: quién debe correr con el riesgo

● Art. 1771
● El contratista se compromete a hacer una obra. Como todos los contratos de prestación de
servicios se compromete a que se brinde servicios, pero la diferencia es que estos servicios
siempre confluyen en un entregable, en un resultado del trabajo, un producto.
● LOCACIÓN DE SERVICIOS: la actividad es un resultado en si misma, EN CAMBIO
CONTRATO DE TRABAJO: lo que se busca es el resultado
● Entrega de la materia principal por el comitente. Puede ser la entrega de un terno.
● El comitente siempre le dice al contratista que es lo que quiere.
● Cuando compras un bien en planos es diferente.
● Lo principal que le tienen que dar para que sea un contrato de obra, el comitente debe darle
acceso al sitio (emplazamiento)
● Es un subtipo de la prestación de servicio, el cual es conmutativo, de prestaciones recíprocas,
oneroso. El contrato de obra hace que el contratista realice actividades, trabajos, servicios; el
contenido de la prestación es el resultado de su trabajo, es un “entregable”, hay un producto.
● La actividad de locación de servicio ya es un resultado, la actividad en sí misma; en cambio
en el de obra siempre hay un resultado comprometido.
● Es un contrato sinalagmático, donde hay contraprestación y prestación. El resultado de la
misma es genérico, ya que podría ser desde un puente, un terno, una canción, etc.
 ● Otros elementos tipificadores de contrato de obra puede ser un bien inmobiliario (contratos de
construcción). Entre obra y construcción hay una relación entre género y especie.
● Otros elementos tipificadores de contrato de obra es que siempre se le pide lo que se quiere,
como la construcción de un puente.

CONTRATO DE OBRA CONSTRUCTIVA:

El contratista se compromete a transformar estructura

● DIFERENCIA DE LA OBRA INMOBILIARIA: especie de género DE LA OBRA EN
GENERAL. EN LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN subconjunto de la obra :
○ Compromete a transformar estructuras inmobiliarias (cuando demuele o construye; al
haber transformación ya es construir)
○ Producto inmobiliario que es susceptible de ser entregado por eso se aplica las
normas del código civil.

● Otros elementos tipificadores de contrato de obra es que siempre se le pide lo que se

quiere, como la construcción de un puente.
La obra inmobiliaria es una especie de la obra en general, cuyas particularidades son
3:

a. En construcción, el contratista se compromete a transformar estructuras

inmobiliarias.
b. No hay subordinación como si fuera trabajador, no hay subordinación
jurídica, no es un operario del comitente.
c. Organización de factores productivos, lo cual implica que el contratista
coordina una serie de factores productivos, como recursos humanos, proveedores y
como el contratista lo hace con fin de lucro, el contratista es un empresario, es una
empresa desarrollando su actividad comercial, los contratos de construcción son
contratos de empresa. El empresario asume un nivel de riesgo mucho mayor de
cualquier otro agente económico en el mercado, tiene carácter profesional

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN:

AUTONOMÍA: no está subordinado a lo que le diga el comitente, el contratista no es un operario del

comitente. El supervisor sólo está limitado a lo que dice el contrato que revisará y que se cumpla este.
La gestión de factores productivos, de dirección del proyecto es siempre del contratista, el comitente
no le puede dar órdenes. El contratista es un profesional autónomo.
ORGANIZACIÓN DE FACTORES PRODUCTIVOS: EL contratista de construcción al momento
de llevar a cabo sus deberes, realiza una labor de coordinación de factores productivos como los
financiamientos, subcontratistas, entre otros de cara a realizar acción para el comitente. SI tenemos
que recibe ingresos, son CONTRATOS DE EMPRESA, la importancia de esto es que los riesgos que
asume son mucho más altos
CARÁCTER PROFESIONAL: lo realizan profesionales y esto hace que asuman mayores riesgos,
es una valla más alta
NO REPRESENTACIÓN: actúa por cuenta propia, normalmente no lo hace a nombre del
comitente, el contratista actúa a nombre propio