SUBDIVISIÓN EN ZONAS RURALES

Interpretaciones normativas recientes y regulación existente

27 de octubre de 2020
 SUBDIVISIÓN EN ÁREA RURAL

1. • Cuerpos normativos principales (LGUC, OGUC, DL 3.516)

2. • Normativa ambiental
CUERPOS NORMATIVOS PRINCIPALES

El D.L. 3.516, de 1980, que establece normas sobre división de

predios rústicos.

El artículo 55, inciso 3°, de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, relativo a subdivisiones y urbanizaciones de
terrenos rurales.

Artículo 2.1.19. de la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones, sobre ambos casos y que distingue 4 situaciones.
CUERPOS NORMATIVOS PRINCIPALES

El D.L. 3.516, de 1980, que establece normas sobre división de

predios rústicos.

o Norma de carácter excepcional

o Permite subdividir predios rústicos de aptitud agrícola, ganadera

y forestal de hasta 0,5 hectáreas.

o Su aplicación es fuera de los límites urbanos y fuera de territorios

de planes intercomunales de Valparaíso, Concepción y Santiago.

o Instrumentos de planificación territorial intercomunales y

metropolitanos: permiten regular urbanísticamente fuera de los
límites urbanos, estableciendo, p. ej.: normas especiales de
subdivisión mínima predial.
CUERPOS NORMATIVOS PRINCIPALES

El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, relativo a subdivisiones y urbanizaciones de
terrenos rurales.

o Norma de carácter excepcional.

o Permite construir la vivienda del propietario, conjuntos de

viviendas sociales o viviendas complementarias a actividades
agrícolas, industriales, turísticas, etc.

o Para estos últimos casos se requiere de la autorización de la

SEREMI de Agricultura, previo informe de la SEREMI de Vivienda
y Urbanismo.

o Dicho informe debe definir el grado de urbanización y precaver

que no se conformen núcleos urbanos al margen de la
planificación.
CUERPOS NORMATIVOS PRINCIPALES

El artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones establece 4 casos:

1) Situación del D.L. N°3.516. Requiere certificación del SAG y

copia del plano de subdivisión.

2) Situación del artículo 55, inciso 3°. Requiere autorización de la

SEREMI de Agricultura, con informe previo de la SEREMI de
Vivienda y Urbanismo.

3) Situación de construcciones necesarias para la explotación

agrícola, vivienda del propietario y sus trabajadores y
construcción de conjuntos habitacionales (último caso: con
informes SEREMI), deben además solicitar el permiso de
edificación respectivo.
CUERPOS NORMATIVOS PRINCIPALES

El artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones establece 4 casos:

4) Situación de construcciones industriales, de equipamiento,

turismo y poblaciones, fuera de los límites urbanos, que no
contemplen procesos de subdivisión. Aprobación de DOM previo
informe de SEREMI de Vivienda y Urbanismo y SAG. Informe
favorable debe pronunciarse acerca de la dotación de servicios
de agua potable, alcantarillado y electricidad que proponga el
interesado. Para ello debe presentarse una memoria explicativa
junto con el anteproyecto de edificación.
JURISPRUDENCIA ADMINISTRATIVA

Dictamen N°29.289 de 2016 de Contraloría General de la

República

Conforme al tenor del inciso séptimo del artículo 1° del D.L. 3.516,
los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la
prohibición de cambiar su destino en los términos que establece el
citado artículo 55. A tales predios les resulta plenamente aplicable lo
dispuesto en el artículo 55 de la LGUC, en tanto prohíbe abrir calles,
subdividir para formar poblaciones y levantar construcciones, con
las excepciones que indica, y permite, bajo los supuestos y
autorizaciones que expresa, la subdivisión y urbanización de
terrenos para los fines que detalla en su inciso tercero y las
construcciones mencionadas en su inciso cuarto.
JURISPRUDENCIA ADMINISTRATIVA

Dictamen N°203 de 2020 de Contraloría Regional de Los Ríos

La aplicación del artículo 55 de la LGUC consta de una ponderación

de diversas autoridades administrativas que intervienen en el
proceso y cuyo objetivo es autorizar un cambio de uso de suelo de
manera en un régimen especial, diverso del señalado en el D.L.
N°3.516.

Se observa que la Municipalidad de Panguipulli ha otorgado

permisos de edificación con destino vivienda, prescindiendo del
procedimiento establecido en el artículo 55 de la LGUC.
CIRCULAR MINVU - DDU 417 DE 2019

Circular Ord. 0220 de 12 de abril de 2019

o Trabajo coordinado con el Ministerio de Agricultura.

o Facultades SEREMI MINVU de cautelar que las construcciones

en terrenos rurales no originen nuevos núcleos urbanos al
margen de la planificación urbana intercomunal.

o Autorización SEREMI MINAGRI con informe previo SEREMI

MINVU:
 Complemento con vivienda la actividad industrial
 Dotar de equipamiento a zona rural. Salud, educación,
seguridad y culto solo informe SEREMI MINVU (siempre
admitidas).
 Habilitar un balneario o campamento turístico
 Construir conjuntos de viviendas soc. o subsidiable de hasta
1.000 U.F.
CIRCULAR MINVU - DDU 417 DE 2019

o Informes favorables SEREMI MINVU y SAG:

 Edificaciones industriales
 Infraestructura (transporte, sanitario y energético no requiere
permiso de edificación)
 Equipamiento
 Turismo
 Poblaciones

o No requieren informes (basta el permiso y son también

excepcionales):
 Construcciones necesarias para la explotación agrícola del
inmueble
 Viviendas del propietario y sus trabajadores
 SUBDIVISIÓN EN ÁREA RURAL

1. • Cuerpos normativos principales (LGUC, OGUC, DL 3.516)

2. • Normativa ambiental
NORMATIVA AMBIENTAL: ASPECTOS GENERALES

La Ley 19.300 de Bases del Medio Ambiente establece los

proyectos o actividades susceptibles de causar impacto ambiental,
en cualquiera de sus fases, que deberán someterse a Sistema de
Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), en forma previa a su
ejecución o administración.

Los proyectos que deben someterse a SEIA se encuentran

establecidos en el Art. 10 de la Ley 19.300 y en el Art. 3° del DS N°
40/2013 del Ministerio del Medio Ambiente (RSEIA).

Estos proyectos requieren de una Resolución de Calificación

Ambiental (RCA) favorable, en el marco del SEIA, en forma previa a
su ejecución.
NORMATIVA AMBIENTAL: ASPECTOS GENERALES

Por regla general, la tramitación en el SEIA se realizará por medio

de una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), sin embargo, en los
casos señalados en el Art. 11 de la Ley 19.300 y 5° y ss. del RSEIA,
la evaluación debe realizarse mediante un Estudio de Impacto
Ambiental (EIA).

El SEIA es administrado por el Servicio de Evaluación Ambiental

(SEA).

El SEA puede dar respuesta a las consultas que le hagan los

particulares, respecto de la necesidad de someter un proyecto a
SEIA (consulta de pertinencia ambiental).

Adicionalmente, al SEA le corresponde uniformar los criterios,

requisitos, condiciones, antecedentes, certificados, trámites,
exigencias técnicas y procedimientos de carácter ambiental que
establezcan los organismos del Estado competentes, mediante
guías trámite e instructivos.
NORMATIVA AMBIENTAL: ASPECTOS GENERALES

A la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA), le corresponde el

seguimiento y fiscalización de los instrumentos de carácter
ambiental, incluidas las RCA otorgadas en el marco del SEIA.

En lo que nos interesa, a la SMA le corresponde:

 Requerir el ingreso a SEIA de proyectos que debieron
someterse a RSEIA;
 Requerir el ingreso a SEIA de modificaciones o ampliaciones de
proyectos que requieran una nueva RCA;
 Obligar el ingreso el ingreso a SEIA de proyectos, cuando se
detecte fraccionamiento;
 Aplicar sanciones
o Infracciones gravísimas revocación RCA, clausura o multa de
hasta 10.000 UTA (6.045 MM$)
o Infracciones graves revocación RCA, clausura o multa hasta 5.000
UTA (3.022 MM$)
o Infracción leve amonestación por escrito o multa hasta 1.000 UTA.
(604 MM$)
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

Existen ciertas causales de ingreso a SEIA que pueden

relacionarse con la subdivisión de terrenos rurales,
dependiendo de las características de los proyectos. Estas son,
principalmente (Art. 10 L.19.300):

o Proyectos de desarrollo urbano o turístico, en zonas no

comprendidas en alguno de los planes evaluados según lo
dispuesto en el Párrafo 1 Bis (letra g);

o Proyectos industriales o inmobiliarios que se ejecuten en

zonas declaradas latentes o saturadas (letra h);

o Proyectos de saneamiento ambiental, tales como sistemas de

alcantarillado y agua potable, plantas de tratamiento de
aguas o de residuos sólidos de origen domiciliario, rellenos
sanitarios, emisarios submarinos, sistemas de tratamiento y
disposición de residuos industriales líquidos o sólidos (letra o);
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O TURÍSTICO EN ZONAS NO

COMPRENDIDAS EN UN PLAN SOMETIDO A EAE (LETRA G)

Corresponde a proyectos de desarrollo urbano o turístico,

emplazados en zonas que no estén comprendidas en
instrumentos de planificación territorial que hayan sido objeto de
Evaluación Ambiental Estratégica o calificados mediante SEIA (bajo
ley anterior).

¿Qué se entiende por proyecto de desarrollo urbano? aquellos

que contemplen obras de edificación y/o urbanización con
destino habitacional, industrial y/o equipamiento y cumplan con
alguna de las siguientes características:
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O TURÍSTICO EN ZONAS NO

COMPRENDIDAS EN UN PLAN SOMETIDO A EAE (LETRA G)

a) Conjuntos habitacionales de 80 o más viviendas o 160 viviendas

en caso de vivienda social, progresiva o infraestructura sanitaria.

b) Proyectos de equipamiento que correspondan a predios y/o

edificios destinados en forma permanente a salud, educación,
seguridad, culto, deporte, esparcimiento, cultura, comercio,
fines científicos o sociales, que cumplan con al menos una de
estas características:
 Superficie construida ≥ 5.000 m2;
 Superficie predial ≥ 20.000 m2;
 Capacidad de atención, de afluencia o permanencia
simultánea ≥ 800 personas;
 Sitios de estacionamiento ≥ 200

c) Urbanizaciones y/o loteos con destino industrial de una superficie

igual o mayor a 30.000 m2
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O TURÍSTICO EN ZONAS NO

COMPRENDIDAS EN UN PLAN SOMETIDO A EAE (LETRA G)

¿Qué se entiende por proyecto de desarrollo turístico? aquellos

que contemplen obras de edificación y urbanización y estén
destinados en forma permanente al hospedaje y/o equipamiento con
fines turísticos
→ Tales como: centros de alojamiento turístico, campamentos de
turismo, campings, sitios habilitados en forma permanente para
atraque o guarda de naves para recreación, centros y canchas de
esquí, playas, centros de aguas termales u otros.

Siempre que cumplan con al menos una de las siguientes

características:
Sup. Sup. predial Capacidad atención/ Sitios Cap. Sitios para Capacidad
construida afluencia/permanencia estacionami camas acampar naves
simultánea ento
≥ 5.000 m2 ≥ 15.000 m2 ≥ 300 personas ≥ 100 ≥ 100 ≥ 200 ≥ 50
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O TURÍSTICO EN ZONAS NO

COMPRENDIDAS EN UN PLAN SOMETIDO A EAE (LETRA G)

Mediante Ord. N° 20209910245 de fecha 13 de marzo de 2020, el

SEA impartió instrucciones respecto de la aplicación de esta causal,
otorgando algunos criterios:

o ¿Qué se entiende por urbanización, para estos efectos? deben

considerarse la definición de “urbanizar” del Art. 1.1.2 de la
OGUC y el Art. 134 de la LGUC, entendiéndose, por tanto, como
urbanización:

“Obras de pavimentación de las calles y pasajes, las plantaciones y

obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas con sus
obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas
lluvias, y las obras de defensa y servicio del terreno”.

o El proyecto debe contemplar la realización de todas estas obras.

NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O TURÍSTICO EN ZONAS NO

COMPRENDIDAS EN UN PLAN SOMETIDO A EAE (LETRA G)

o ¿Qué pasa si un proyecto no contempla la construcción de

viviendas? no corresponde aplicar el criterio de conjunto
habitacional de ≥ 80/160 viviendas.

o ¿Qué se entiende por superficie predial? la superficie que el

proyecto construirá y/o intervendrá, pudiendo ser sólo una parte
del predio.
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS INMOBILIARIOS O INDUSTRIALES EMPLAZADOS EN

ZONAS DECLARADAS LATENTES O SATURADAS (LETRA H)

¿Qué se entiende por proyecto inmobiliario loteos o conjuntos de

viviendas que contemplen obras de edificación y/o urbanización, y
proyectos destinados a equipamiento, que contemplen al menos una
de estas características:

a) Emplazados en área rural o de extensión urbana y requieran

sistemas propios de producción y/o distribución de agua
potable y/o de recolección, tratamiento y disposición de aguas
servidas;
b) Que den lugar a incorporación de vías expresas o troncales,
como BNUP;
c) Que se emplacen en una superficie superior a 7 ha o consulten
300 o más viviendas;
d) Que contemplen la construcción de edificios de uso público con
capacidad para ≥ 5.000 personas o ≥ 1.000 estacionamientos.
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS INMOBILIARIOS O INDUSTRIALES EMPLAZADOS EN

ZONAS DECLARADAS LATENTES O SATURADAS (LETRA H)

¿Qué se entiende por proyecto industrial?

a) Urbanizaciones y/o loteos con destino industrial y superficie ≥ 20

has;
b) Instalaciones industriales que generen una emisión diaria de
algún contaminante causante de la saturación o latencia de la
zona, generado por alguna fuente del proyecto o actividad ≥ 5%
de la emisión diaria total estimada del contaminante.
.
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS INMOBILIARIOS O INDUSTRIALES EMPLAZADOS EN

ZONAS DECLARADAS LATENTES O SATURADAS (LETRA H)

¿Qué ha dicho el SEA?

o El concepto de loteo se debe interpretar en conformidad al Art.

1.1.2. de la OGUC, correspondiendo por tanto, al:

“Proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios

resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vías
públicas, y su correspondiente urbanización”.

o ¿Cómo se determinan las 7 has de superficie de

emplazamiento? se debe considerar la superficie de
intervención real (obras y acciones) del proyecto o actividad.
NORMATIVA AMBIENTAL: CAUSALES DE INGRESO A SEIA

PROYECTOS DE SANEAMIENTO AMBIENTAL (LETRA O)

¿Qué se entiende por proyecto de saneamiento ambiental? El

conjunto de obras, servicios técnicas, dispositivos o piezas que
correspondan a:

a) Sistemas de alcantarillado de aguas servidas que atiendan a ≥

10.000 habitantes;
b) Sistemas de alcantarillado o evacuación de aguas lluvias que se
interconecten con redes de alcantarillado de aguas servidas que
atiendan a ≥ 10.000 habitantes;
c) Sistemas de agua potable con obras que capten y conduzcan
agua hasta entrega en inmueble de usuario ≥ 10.000 habitantes;
d) Plantas de tratamiento de aguas de origen domiciliario que
atiendan a ≥ 2.500 habitantes.
e) Otros (revisar detalle en Art. 3 letra o RSEIA)
NORMATIVA AMBIENTAL: CASOS DE ESTUDIO

PROYECTO BAHÍA PANGUIPULLI

Características del proyecto:

o Subdivisión en área rural, dando lugar a 228 sitios de 5.000 m2

cada uno.
o Edificación de 13 viviendas por parte del titular del proyecto.
o Sistema colectivo de agua potable para la totalidad del proyecto
o Solución particular para alcantarillado de cada lote.
o Acceso principal con sala de ventas.
o Ejecución de caminos interiores y asfaltado de 1.500 metros
lineales de camino.
o Venta de “modelos” de casas, para construcción.
NORMATIVA AMBIENTAL: CASOS DE ESTUDIO

PROYECTO BAHÍA PANGUIPULLI

NORMATIVA AMBIENTAL: CASOS DE ESTUDIO

PROYECTO BAHÍA PANGUIPULLI

Fiscalización de SMA:

o Concluye que “el proyecto corresponde a uno de desarrollo

urbano, dado que contará con obras de infraestructura con
destino habitacional como son redes de conducción de agua
potable, redes de electricidad, caminos privados interiores,
luminarias, obras de manejo de aguas lluvias, pirca,
embarcadero. Se indica en el informe que el proyecto considera
más de 80 viviendas y contará con obras de equipamiento como
marinas, club house, jacuzzi, lagunas, senderos, restaurante y
helipuerto”.
NORMATIVA AMBIENTAL: CASOS DE ESTUDIO

PROYECTO BAHÍA PANGUIPULLI

Formulación de cargos:

o Ejecución, sin RCA, de un proyecto de desarrollo urbano, que

contempla obras de edificación con destino habitacional, con una
cantidad superior a 80 viviendas;

o De desarrollo urbano, que contempla obras de urbanización con

destino permanente de esparcimiento, deporte, comercio y
servicios;

o En un área colocada bajo protección oficial (ZOIT).

NORMATIVA AMBIENTAL: CASOS DE ESTUDIO

PROYECTO BAHÍA PANGUIPULLI

Resolución sancionatoria
o “Las condiciones y antecedentes listados por sí solos dan cuenta
que Inversiones Panguipulli SPA apunta a un segmento de
clientes que buscan comprar una casa, ya sea como primera
o segunda vivienda, para fines de descanso, habitacionales y/o
recreativos, la que además tendrá determinadas características
arquitectónicas”.

o “Esta supuesta explotación agrícola futura no se condice con

los modelos de casas ofrecidos y publicitados, ni con el
público objetivo al que está dirigida la oferta de venta de estos
lotes y casas”.

o Sanción: Multa de 351 UTA (215 MM$ + requerimiento de

ingreso a SEIA