SISTEMA CONSTRUCTIVO

Un sistema constructivo es el conjunto de elementos y unidades de un edificio que

forman una organización funcional con una misión constructiva común, sea ésta
de sostén (estructura), de definición y protección de espacios habitables
(cerramientos), de obtención de acondicionamiento (confort), o de expresión de
imagen y aspecto (decoración). Es decir, el sistema como conjunto articulado, más
que el sistema como método. Cabe mencionar que éstos suelen estar constituidos
por unidades, éstas por elementos, y, éstos a su vez  se construyen a partir de
determinados materiales. Un sistema requiere de un diseño, para lo cual se debe
atender en primer lugar a las exigencias funcionales de cada uno (función) y a las
acciones exteriores de la construcción en la que se aplicara (forma y espacios),
además de tener en cuenta las posibilidades de los materiales que se van a
utilizar, en función de su calidad y esfuerzos que los mismos soportaran
(estructuras).
Las edificaciones son característicos según el grado de industrialización, los
cuales se pueden en clasificar en: Tradicionales e Industrializados. Para la
Vivienda Familiar se realizara un sistema constructivo tradicional ya que tienen un
grado de industrialización bajo.

 SISTEMA COSNTRUCTIVO
TRADICIONAL
Se entiende por sistema tradicional al que
está compuesto por estructura de paredes
portantes (ladrillos, piedra, o bloques etc.);
u hormigón armado. Paredes de
mampostería: ladrillos, bloques, piedra, o
ladrillo portante, etc. revoques interiores,
instalaciones de tuberías metálicas o
plásticas y techo de tejas cerámicas,
placas, o losa plana. Es un sistema de
obra húmeda. Es el sistema de mezcla,
badilejo y palas.

Estos sistemas constructivos son estructuralmente estables y cumplen con la

norma sismorresistente NSR.
Este tipo de sistema es el más utilizado en el área Izabal ya que como su nombre
lo indica es lo tradicional ya sea de mampostería u otro método.

SISTEMA UTILIZADO PARA EL PROYECTO

VIVIENDA FAMILIAR.

El sistema que fue utilizado en el Proyecto de Vivienda Familiar es el de Sistema

constructivo tradicional de mampostería lo cual consiste en elementos destinados
a soportar cargas o cerrar y dividir espacios, y cuyo espesor es siempre menor
que su altura y longitud.
En este caso el sistema de mampostería estará conformado por bloques de
concreto, mortero y otros componentes para conformar un sistema monolítico,
que pueden resistir acciones producidas por las cargas de gravedad o las
acciones de sismo o viento.
 Se considerara un Sistema Monolítico siempre y cuando las uniones de las juntas
puedan garantizar la transmisión de esfuerzos entre las piezas individuales, sin
fallas o deformaciones considerables. Se puede utilizar para construir Máximo seis
pisos.

LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES QUE CONFORMAN LA VIVIENDA:

 Losa: Su función es transmitir las cargas que soporta, es decir, pesos de
muebles, personas y su propio peso, así como los efectos del sismo hacia
las vigas. Asimismo, mantiene unidas a las vigas, columnas y muros.

 Viga: Es un elemento horizontal que transmite cargas al muro.

 Columna: Su función es transmitir cargas a los pisos inferiores y a la

cimentación.

 Muros: Transmiten las cargas de la losa y de las vigas a pisos inferiores y a

la cimentación.

 Cimentación: Transmite las cargas al terreno.

SECUENCIA CONSTRUCTIVA

Los elementos estructurales que conforman la

vivienda, además de sostenerse a sí mismos,
constituyen el soporte y apoyo de otros
sistemas como:

 Los elementos primarios son todos los

que están relacionados con la estructura
básica de la construcción; la
cimentación, paredes, pisos, techo y
cubierta de techo, estos son usualmente
los elementos en ser construidos de
primero.

 Los elementos secundarios se relacionan con los aspectos como

electricidad, plomería, detalles o acabados (como puertas, arquitrabes,
ventanas) frisar y pintura.

1. TIPO DE CIMENTACION DE LA VIVIENDA:

Cimentaciones directas:
Son aquellas que se apoyan en las capas superficiales o poco profundas del
suelo, por tener éste suficiente capacidad portante o por tratarse de
construcciones de importancia secundaria y relativamente livianas. En este tipo de
cimentación, la carga se reparte en un plano de apoyo horizontal.
Siempre que es posible se emplean cimentaciones superficiales, ya que son el tipo
de cimentación menos costoso y más simple de ejecutar, en la vivienda familiar se
empleara la siguiente:
 Zapatas aisladas
Las zapatas aisladas son un tipo de cimentación
superficial que sirve de base de elementos
estructurales puntuales como son los pilares
(columnas); de modo que esta zapata amplía la
superficie de apoyo hasta lograr que el suelo
soporte sin problemas la carga que le transmite.
El término zapata aislada se debe a que se usa
para asentar un único pilar, de ahí el nombre de
aislada. Es el tipo de zapata más simple, aunque
cuando el momento flector en la base del pilar es
excesivo no son adecuadas y en su lugar deben
emplearse zapatas combinadas o zapatas
corridas en las que se asienten más de un pilar.

TIPO DE MURO DE LA VIVIENDA:

Los muros de mampostería son la parte más duradera de cualquier edificio o
estructura. Ellos proporcionan una resistencia, durabilidad a la estructura y
también ayudan a controlar la temperatura interior y exterior. Hay varios tipos de
muros de mampostería por lo cual se empleara la siguiente en el proyecto:

 MAMPOSTERÍA CONFINADA
Es la mampostería con elementos de concreto reforzado (vigas y columnas de
amarre), en su perímetro, vaciados después de construir el muro de mampostería
simple. En nuestro medio, la mampostería confinada es la más común y con ella
se construyen la mayor parte de las viviendas de 1 y dos pisos.
NORMAS PARA MUROS DE MAMPOSTERIA:

1. La superficie de desplante deberá ser horizontal, rugosa y uniforme, libre de

mortero, grasa y en general cualquier materia que impida una buena adherencia
con la superficie de desplante.
2. Cuando se ordene, se harán los trabajos de impermeabilización
3. El trazo y desplante de los muros se hará de acuerdo con los ejes y cotas
fijados por los planos arquitectónicos.
4. Se deberá hacer el despiece de la primera hilada para lograr una repartición
uniforme de juntas verticales, cuatrapeo y remate adecuados.
5. Se deberán prever las instalaciones que vayan alojadas en ellos.
6. Los muros de carga con espesor de 14 cm. o menor, no serán ranurados
horizontalmente.
7. Las piezas de ajuste que resulten de la repartición del tabique, no deberán ser
menores de 5 cm.
 MATERIALES CONSTRUCCIÓN

Un material de construcción se define a todos los elementos o cuerpos que

integran las obras de construcción, cualquiera que sea su naturaleza, composición
y forma, de tal manera que cumplan con todos los requisitos mínimos para tal fin.
Los materiales naturales sin procesar (arcilla, arena, mármol) se suelen denominar
materias primas, mientras que los productos elaborados a partir de ellas (ladrillo,
vidrio, baldosa) se denominan materiales de construcción.

 MATERIALES NATURALES.

Son aquellos que se emplean en las construcciones prácticamente tal como

proceden de la Naturaleza, o sea sin experimentar cambios en su
composición química ni en constitución física, aunque se haya alterado su
forma física natural.

Por ejemplo la piedra triturada que es un material natural, cuya forma se ha

alterado al ser desmenuzado.

 MATERIALES ARTIFICIALES.

Son aquellos que han sufrido un proceso de transformación antes de

emplearse en las construcciones, experimentando cambios físicos y
químicos por ejemplo el cemento, el acero etc.

Tanto los materiales de construcción naturales como los artificiales se

deben emplear en las obras de acuerdo con sus propiedades físicas y
químicas, siguiendo una serie de normas, características o necesidades
que limitan su elección.

ROPIEDADES DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCION

 A continuación iremos descubriendo las diferentes aplicaciones de los

materiales de construcción. Desde los más duros a los más frágiles, de los
más a los menos consistentes. Empezamos por los materiales
denominados pétreos.

• Algunas de las propiedades más importantes de los materiales para la

construcción son la densidad, la resistencia a la compresión y la resistencia
a la tracción.

• Densidad: Se puede decir que, en general, los materiales de construcción

son de densidad media. Son menos pesados que metales como el acero o
el cobre.
 • Resistencia a la compresión: Los materiales pétreos y cerámicos son muy
resistentes a la compresión, en algunos casos, más que el acero, como por
ejemplo el vidrio.

• Los pilares de una vivienda deben ser resistentes a esfuerzos de

compresión. El acero es un material resistente a este esfuerzo, pero es caro
y pesado. El hormigón resulta ser un material más débil, pero también
resulta más ligero y económico.

• Resistencia a la tracción: El comportamiento de un material cuando actúan

sobre él fuerzas que tienden a estirarlo es importantísimo en muchas
aplicaciones. Los materiales pétreos, en general, son poco resistentes a la
tracción. Soportan mucho mejor los esfuerzos de compresión que los de
tracción. Sin embargo, los perfiles laminados de acero, empleados en la
construcción de edificios, son muy resistentes a la tracción.

Los materiales pétreos se rompen cuando sobrepasan el límite de

resistencia a la tracción; en cambio, los metales, debido a su ductilidad,
solo sufren un estrechamiento de la sección central.

Las viviendas se construyen con materiales acordes al clima, según su flexibilidad

y resistencia a la temperatura y a la humedad, ya que éstas son variables.

Es muy importante conocer los materiales que abundan en la región donde

vivimos, ya que con ellos podemos sacar provecho para construir, ampliar,
reformar o reparar; así podemos lograr viviendas confortables y seguras que se
acomoden a las condiciones del clima y del terreno.

TIPOS DE MATERIALES UTILIZADOS EN EL

PROYECTO

 Cemento. Material
conglomerante que consiste en
una mezcla de caliza y arcilla,
calcinadas, molidas y luego
mezcladas con yeso, cuya
principal propiedad es la de
endurecerse al entrar en
contacto con el agua. En
construcción se lo utiliza como
material esencial, en una mezcla
con agua, arena y grava, para obtener una sustancia uniforme, maleable y
plástica que al secar endurece y se le conoce como hormigón.
 Arena de río es un material pétreo
compuesto de arena natural. Es
sometida a un proceso de lavado
y es libre de limos y arcillas. Las
partículas de la arena de río están
dentro de  una granulometría de 0
a 3/16" (4.75 mm). Disminuye el
uso de cemento y mejora el acabado del concreto fraguado. Brinda un
desempeño óptimo en la resistencia.  Contiene menos finos que el polvo de
piedra.

 Piedrín triturado o grava de

3/8",1/2" Y 1" es un material que se
origina por la explotación, trituración y
clasificación por tamaño. Es una
grava limpia, resistente y durable.  El
uso de este material es para la
fabricación de concretos hidráulicos
(zapatas, soleras, vigas, columnas,
losas, etc.), elementos prefabricados,
concretos asfálticos, concreto proyectado, filtros de agua y con fines
ornamentales.

 El acero corrugado o varilla

corrugada es una clase de
acero laminado diseñado
especialmente para construir
elementos estructurales de
hormigón armado. Se trata
de barras de acero que
presentan resaltos o
corrugas que mejoran la
adherencia con el hormigón,
y poseen una gran ductilidad,
la cual permite que las barras se puedan cortar y doblar con mayor
facilidad. Se llama armadura a un conjunto de barras de acero corrugado
que forman un conjunto funcionalmente homogéneo, es decir, que trabajan
conjuntamente para resistir cierto tipo de esfuerzo en combinación con el
hormigón. Las armaduras también pueden cumplir una función de montaje
o constructiva, y también se utilizan para evitar la figuración del hormigón.
 Block es un mampuesto prefabricado, elaborado con hormigones finos o
morteros de cemento, utilizado en
la construcción de muros y
paredes.

Los bloques se fabrican vertiendo

una mezcla de cemento, arena y
agregados pétreos (normalmente
calizos)1 en moldes metálicos,
donde sufren un proceso de
vibrado para compactar el material.
Es habitual el uso de aditivos en la mezcla para modificar sus propiedades
de resistencia, textura o color. La resistencia de cada tipo de bloque está
sujeta a las normas de construcción de cada país; por ello es importante el
proceso de dosificación óptimo.

 Madera Tratada Es aquella

madera cuya durabilidad natural
frente a la acción de los
agentes bióticos degradarores
(hongos e insectos xilófagos) se
ha mejorado. El aumento de
durabilidad se puede lograr
mediante la introducción de
productos protectores o
mediante la aplicación de
tratamientos externos, como la
aplicación de calor, frío, gas y
otros.

 Vidrio es un material de gran

dureza pero que, a la vez, resulta
muy frágil. Es inorgánico, carece
de estructura cristalina y suele
permitir el paso de la luz. Para
obtener vidrio, es necesario
fusionar caliza, arena silícea y
carbonato de sodio. Las láminas
de vidrio se utilizan para la
fabricación de ventanas,
puertas, botellas y otros
productos. Es importante
diferenciar entre el vidrio y el
cristal, ya que el vidrio puede
definirse como un sólido amorfo.
Moldear la mezcla a elevada
temperatura.
 Cal es un elemento que proviene
de la calcinación de la piedra
caliza. La cal (CaO), también
conocido como cal viva. Es un
material muy utilizado en
construcción y en otras actividades
humanas el uso más "recuente de
la cal es como aglomerante en la
construcción. Al mezclar cal con
agua y arena, s e p r o d u c e u n a
especie de mortero que se
utiliza para pegar ladrillos,
piedras y también para aplanar paredes y techos.
E s t e u s o s e d e b e principalmente a que la cal puede adquirir mucha
dureza al secarse y puede ser un material muy resistente.

 Piedra Laja Es una roca plana, lisa y

poco gruesa, cuyos colores van
desde el ocre hasta el marrón, y se
separa en tablas fácilmente, debido a
la estratificación en los yacimientos.

Bajo la denominación de piedra laja

se designa a aquel material cuyas
características físico-mecánicas
permiten cortarlo, recuadrarlo y
utilizarlo en revestimientos.
 CARTA SOLAR APLICADA AL DISEÑO
21 DE ENERO 2018

VISTAS EN DIFERENTES
ANGULOS
HORA: 9:00 AM
 CARTA SOLAR APLICADA AL DISEÑO
21 DE MARZO 2018

VISTAS EN DIFERENTES
ANGULOS
HORA: 10:00 AM
 CARTA SOLAR APLICADA AL DISEÑO
21 DE JUNIO 2018

VISTAS EN DIFERENTES
ANGULOS
HORA: 11:00 AM
 CARTA SOLAR APLICADA AL DISEÑO
21 DE SEPTIEMBRE 2018

VISTAS EN DIFERENTES
ANGULOS
HORA: 12:00 PM
 CARTA SOLAR APLICADA AL DISEÑO
21 DE NOVIEMBRE 2018

VISTAS EN DIFERENTES
ANGULO 2:00 PM
 NORMAS Y LEYES APLICABLES

PLAN REGULADOR REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓNDE LA CIUDAD DE

GUATEMALA
 Artículo 2º. “El Reglamento”, establece las normas municipales mínimas
que en adelante deberán observarse en:

A) Edificaciones de uso privado:

Toda construcción, ampliación, modificación, reparación y demolición de

edificaciones de uso privado, queda sujeta a las disposiciones de “El
Reglamento”, con el objeto de salvaguardar las vidas y la salud de las personas;
asegurar el buen uso y ocupación racional del terreno y las edificaciones; y
satisfacer las demandas urbanísticas modernas, mediante la regulación y control
de los diseños y construcción de las edificaciones.

 Artículo 3º. En razón del uso al que se destine, se consideran edificaciones

de uso privado y público, las siguientes:

A) De uso privado:

Aquellas que no albergarán permanentemente, ni servirán de lugar de reunión,

con regularidad, a un número considerable de personas.

 Artículo 57º. Para los efectos del Reglamento, se considera la siguiente

clasificación de edificaciones:

c) Edificaciones tipo C: Obras de una y hasta dos plantas, con o sin sótano, cuya
construcción incluya losas, voladizos, vigas, marcos, columnas aisladas, de
concreto armado, acero o cualquier material de construcción;

CAPITULO I:

ALINEACIONES Y RASANTES

 Artículo 91º. Se comprende por alineación municipal sobre el plano

horizontal, el límite entre la propiedad privada y la propiedad o posesión
municipal destinada a calles, avenidas, parques, plazas y en general área
de uso público. La alineación se considera un plano vertical que se extiende
indefinidamente hacia arriba y hacia abajo, a partir de su intersección con la
superficie del terreno.
 Artículo 92º. Se comprende por línea de fachada, el límite hasta el cual
puede llegar exteriormente una edificación hacia calles, avenidas, parques,
plazas y en general áreas de uso público. Se exceptúan las siguientes
partes de una edificación: Verjas, paredes divisorias, fosas sépticas, pozos
de absorción y lugar descubierto para automóvil, cuando los autorice La
Oficina. Se considera como línea de fachada, la intersección con la
superficie del terreno de un plano vertical que se extiende, del terreno,
indefinidamente hacia arriba y hacia abajo a partir de dicha intersección.

 Artículo 96º. Toda actividad de construcción, ampliación, modificación y

reparación de una edificación, deberá sujetarse en todo a la alineación
municipal, la línea de fachada, el gabarito permisible y el ochavo
correspondiente; por ningún motivo se permitirán construcciones fuera de la
alineación y de la línea de fachada, salvo las previstas como excepción en
el Artículo 103 de El Reglamento, las cuales podrán verificarse fuera de la
línea de fachada, pero siempre dentro de la propiedad a partir de la
alineación municipal.

 Artículo 99º. En las zonas o sectores en que la alineación coincida con la

línea de fachada no se permitirá salientes de la alineación municipal
mayores del 5 % del ancho de la acera y en ningún caso mayores de 10
centímetros; se exceptúan las marquesinas, permitiéndose una por
edificación, con un ancho máximo de 0.50 metros menor de la acera y
construida a una altura no menor de 3.00 metros sobre el nivel de la acera;
en edificios de esquina las marquesinas, en ningún caso, podrán sobresalir
del límite de su alcance (ya establecido por el presente artículo) y no se
permitirá que las marquesinas, o cualquier tipo de alero, viertan sus aguas
sobre la acera o vía pública.

 Artículo 100º. En ningún caso se permitirá la construcción de balcones o

cualquier tipo de salientes que permitan el acceso de personas, fuera de la
alineación municipal, aunque sí puedan salir fuera del garabito cuando no
afecten la alineación y lo autorice La Oficina.

TITULO IV

NORMAS MINIMAS DE DISEÑO

CAPITULO I

AREAS SOLARES Y PORCENTAJE DEL AREA PERMISIBLE PARA

CONSTRUCCIÓN

 Artículo 126º. El área mínima de solares o lotes será determinada, a falta

de disposición en la Ley y Reglamento de Parcelamientos Urbanos, según
la zona, sector o tipo de lotificación, por medio de las descripciones de
áreas de zonificación y uso de la tierra, anexa a este Reglamento.
 CAPITULO II

DISTANCIAS MINIMAS (AL FRENTE, AL FONDO, LATERALES Y

DIMENSIONES MINIMAS DE PATIO, ALTURA DE VERJAS)

 Artículo 128º. En el caso de dejarse patios o espacios libres al frente,

fondo y lados de una edificación, las distancias libres mínimas desde la
línea de construcción a la alineación municipal y propiedad de terceros en
general, deberán ser reguladas por las normas limitativas en altura y las
siguientes:

a) Al Frente: La que fije la Municipalidad de acuerdo con la zona, sector o tipo de

lotificación; b) Al Fondo: Y a los lados: 1.- Casas de un piso (con ventanas bajas)
2 metros (mínimo); 2.- Casas de un piso (con ventana alta para ventilación de
baños o cocinas) 1 metro (mínimo); 3.- Casas de dos pisos (con ventanas)
3 metros (mínimo); 4.- Casas de dos pisos: 2 metros (mínimo); 5.- Edificaciones
mayores de dos pisos de acuerdo con el Código Civil.

Estas disposiciones se refieren a las ventanas que den a las vecindades.

 Artículo 129º.) Para los efectos de El Reglamento se consideran:

a) Piezas Habitables: Salas, en general, despachos o escritorios; b) Piezas no

Habitables: Cocinas, cuartos de baño, lavanderías y planchadores, pasillos, etc.

 Artículo 130º.) En conformidad con el Código Civil, no puede abrirse

ventanas o balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del
predio vecino a menos que medie una distancia de tres metros; la distancia
se medirá entre el plano vertical de la línea más saliente de la ventana o
balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, en el punto
en que dichas líneas se estrechan más, si son paralelas (Arto.527), salvo el
caso de la servidumbre de luz o de vista constituida legalmente (Arto. 517).

Tampoco puede tenerse vista de costado y oblicuas, sobre la propiedad del

vecino, si no hay seis decímetros de distancia; la distancia se mide desde la línea
de separación de las dos propiedades.

No se puede tener ventanas para asomarse o balcones ni otros semejantes

voladizos sobre la propiedad del vecino, prolongándolas más allá del límite que
separa las heredades (Arto. 526). El dueño de una pared medianera contigua o
finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir las luces a una
altura tal, que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda a que da
luz, tres metros a lo menos, en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y
con red de alambre cuyas mallas tengan tres centímetros a lo más (Arto. 524)
salvo el derecho del vecino a construir su pared aunque cubra los huecos o
ventanas (Arto. 525).
  Artículo 131º.) Cuando la dimensión del predio lo permita, los patios que
sirvan para iluminar y ventilar piezas habitables tendrán las siguientes
dimensiones mínimas, en relación con las alturas de los muros que las
limiten:
ALTURA DIRECCIONES AREAS
Hasta 4 metros 2.00 x 3.00 Mts. 6 M2. Hasta 7 metros 2.50 x 3.60 Mts. 9 M2.
Hasta 10 metros 3.00 x 4.00 Mts. 12 M2.
Para alturas mayores, la menor dimensión del patio en cualquier sentido deberá
ser un tercio de la altura de los muros. En general: El lado de patio mínimo será de
2 metros.
Los patios que sirvan para iluminar y ventilar piezas no habitables tendrán las
siguientes dimensiones mínimas, en relación con la altura de los muros que los
limiten:
ALTURA DIMENSIONES AREAS
Hasta 4 metros 1.50 x 2.00 Mts. 3.00 M2. Hasta 7 metros 1.50 x 2.25 Mts. 4.50
M2. Hasta 10 metros 2.40 x 2.50 Mts. 6.00 M2.
Hasta 13 metros 2.75 x 2.75 Mts. 7.50 M2.

Para alturas mayores, la menor dimensión del patio en cualquier sentido deberá
ser por lo menos un quinto de la altura de los muros.

 Artículo 132º.) Las dimensiones mínimas de un patio interior ( pozo de luz)

serán las siguientes:

a) Casas de un piso: 2 x 3 metros; b) Casas de dos pisos: 3 x 3 metros; c)

Edificaciones mayores: 1/3 de la altura para luces con vista y 1/6 de la altura
cuando sólo haya ventilaciones altas sin vista o patios de servicio.

 Artículo 133º.) Cuando la ventana de alguna habitación principal dé a un

patio, el mínimo de éste será de 2 metros cuando se trate de una
construcción nueva y cuando la extensión del predio lo permita.

 Artículo 134º.) En lo que se refiere a las dimensiones mínimas de patios,

se cumplirán siempre, aun cuando ello dé como resultado espacios
mayores a los mínimos permisibles.

 Artículo 135º.) Los patios cubiertos con materiales traslúcidos deberán

tener una superficie de ventilación de por lo menos 1/5 del área del patio.

CAPITULO III
DIMENSIONES MINIMAS DE HABITACIONES Y VENTANAS

 Artículo 137º.) Todos los ambientes de una edificación deberán estar

dotados de luz y ventilación natural, por medio de puertas y ventanas; las
rejillas, puertas con persianas, claraboyas, tragaluces u otras formas
equivalentes, podrán utilizarse en determinados casos, juicio de La Oficina.
  Artículo 138º.) Cuando la extensión del predio lo permita, el área de las
piezas habitables en edificaciones del tipo A, B y C, según el Artículo 60 de
El Reglamento, no deberá ser menor de 9 metros cuadrados (cuando se
trate de una vivienda que tenga más de dos dormitorios de 9 metros
cuadrados cada uno, se permitirá una o dos más como máximo, con un
área de 6 metros cuadrados cada uno, como mínimo); la altura no podrá ser
menor de 2.40 metros, que también será la altura libre mínima permitida
para el resto de los ambientes ( Piezas habitables y no habitables );
únicamente en garage o “carport” podrá tener una altura menor, que será
de 2.10 metros como mínimo.
 Artículo 139º.) Sin perjuicio del artículo anterior, se permitirá la
construcción de viviendas, a criterio de La Oficina, constituidas por una
pieza habitable con un área mínima de 12 metros cuadrados, la que deberá
tener anexos locales para baño (2.00 metros cuadrados de área como
mínimo); estos anexos tendrán respectivamente, como mínimo, los
siguientes muebles de servicio; Estufa o poyo, fregadero, inodoro o
escusado, lavador y ducha.

 Artículo 140º.) En general, se recomiendan las siguientes superficies

mínimas para edificaciones de los tipos A, B y C (Artículo 60 del
Reglamento):
A.
a) Lado menor de sala o comedor y sus combinaciones: 3 metros.
b) Lado menor de dormitorio: 2.50 metros.
c) Lado menor de dormitorio de servicio: 2.10 metros.
d) Superficie mínima dormitorio de servicio: 5.50 M2.
e) Lado menor de baño: 0.90 metros.
f) Superficie mínima de baño principal: 3.30 M2.
g) Superficie mínima de baño de servicio: 1.60 M2.
h) Lado mínimo de cocina: 1.50 metros, libre.
i) Ancho mínimo de pasillos: 0.90 metros, libre.
 Artículo 142º) Las piezas habitables tendrán las siguientes áreas mínimas
de iluminación y ventilación:
a) Área de iluminación: 15 % de la superficie del piso;
b) Área de Ventilación: 33 % del área de iluminación.

 Artículo 143º.) Las piezas no habitables tendrán las siguientes áreas

mínimas de iluminación y ventilación:

a) Área de Iluminación: 10 % de la superficie del piso;

b) Área de Ventilación: 50 % del área de iluminación.

CAPITULO IV

CORREDORES, BARANDALES, ESCALERAS Y ASCENSORES

 Artículo 144º.) El ancho de los pasillos o corredores de una edificación

nunca será menor de un metro.
 NORMAS DE PLANIFICACION Y
CONSTRUCCION DEL FHA
CAPITULO 3
REQUISITOS PARA SOLARES
 300. GENERALIDADES
a) Para el cumplimiento de los reglamentos y regulaciones locales, la planificación
deberá ceñirse a lo siguiente: El desarrollo y uso de los terrenos cumplirá con
todas las leyes, reglamentos y regulaciones municipales vigentes (incluyendo las
restricciones que aparezcan en las escrituras de compraventa y otros instrumentos
legales correspondientes, así como las condiciones y otras obligaciones que
conlleva la propiedad), así como de otras leyes o reglamentos que le sean
aplicables. En los casos en que los terrenos estén sujetos a un cambio de
zonificación, se requiere la aprobación de las autoridades municipales antes de
que la solicitud pueda ser aceptada para su tramitación. Lo anterior se refiere al
uso residencial de la propiedad. Además de los requisitos mínimos que establece
el FHA, se requerirá el cumplimiento de todos los reglamentos y normas
Municipales vigentes según el caso, las normas y reglamentos de otras
Instituciones estatales, así como lo aplicable del Código Civil. En todo caso si los
requisitos Municipales u otros establecidos contienen disposiciones diferentes a
las del FHA regirán las más estrictas. b) Cuando se desee efectuar algún cambio
en la planificación, estando emitido el Resguardo de Asegurabilidad respectivo,
debe someterse a la consideración del FHA, por escrito y a través de la Entidad
Aprobada correspondiente, a fin de que éste lo autorice y efectúe el análisis de la
variación que pueda sufrir el Resguardo.
 301. ÁREA MÍNIMA DEL SOLAR
El objetivo de establecer áreas mínimas para los solares en los que se construirán
los diferentes tipos de viviendas, es el de garantizar áreas libres dentro de la
propiedad, obtener luz y ventilación natural adecuada, así como el de lograr cierta
privacidad en los jardines. Las áreas mínimas para los lotes se establecerán de
acuerdo con los diferentes tipos de vivienda a construir, en la forma siguiente:
a) Para viviendas de hasta 50m2 de área construida, un área mínima de lote de 64
m2, con un frente mínimo de 4 metros.
b) Para viviendas de más de 50m2 y hasta 100m2 de área construida, un área
mínima de lote de 72m2, con un frente mínimo de 5.10 metros.
c) Para viviendas de más de 100m2 de área construida, un área mínima de lote de
84m2, con un frente mínimo de 6 metros.
 302. ÁREA DESCUBIERTA DEL SOLAR
Se entiende por tal, las partes del solar que deben dejarse totalmente libres, sin
construcción. El área de carport abierto se considera como área libre. En los
planos deberá señalarse claramente las áreas libres y las áreas construidas. Para
determinas qué cantidad del área total puede emplearse para construir se usará la
siguiente tabla:
  303. ESPACIOS LIBRES
El objeto de los requisitos son respecto a los espacios libres, es el de lograr
distancias adecuadas entre la vivienda y las construcciones de propiedades
colindantes, que garanticen la privacidad, la luz y la ventilación natural adecuada,
el fácil acceso a la vivienda y la circulación en los alrededores de la misma.
 303.1. ESPACIO AL FRENTE
La distancia mínima desde la línea de propiedad a la línea de construcción se
regirá por lo que norme la Municipalidad respectiva, conforme a la zona, sector o
tipo de lotificación en que se encuentre ubicado el terreno.
 303.2 ESPACIO AL FONDO
Se recomienda que la distancia desde la línea de construcción a la línea de
propiedad sea por lo menos de 3 metros. No obstante, si el proyecto
arquitectónico exige una menor dimensión, dicha reducción puede considerarse
aplicando la Tabla 3-II siempre que el porcentaje de área libre requerida sea
aceptable, de acuerdo a los índices de ocupación indicados en estas Normas.
En edificaciones de más de 2 niveles o plantas de alto se dejará el espacio
mínimo requerido por el Código Civil.
Las distancias requeridas se contarán del rostro de la construcción a la verja o
rostro de la construcción vecina, si es que dicha edificación está sobre el lindero.

 303.3 ESPACIOS LATERALES

Las distancias requeridas se contarán del rostro de la construcción, al límite de la
propiedad.
De acuerdo a la existencia y ubicación de ventanas, en la Tabla 3-II se
especifican los espacios laterales mínimos.
  303.4 PATIOS INTERIORES O POZOS DE LUZ
Cuando la ventana de algún ambiente de a un patio, las dimensiones mínimas de
éste serán como sigue

 303.5 Los Linderos deben cerrarse con Muros, Malla o como se estime
conveniente o lo dispongan las Leyes y Reglamentos Municipales.

CAPITULO 4
REQUISITOS ARQUITECTÓNICOS
 400. GENERALIDADES
a) Todas las obras de construcción de vivienda, deberá ajustarse a las leyes,
reglamentos y regulaciones municipales vigentes aplicables al caso, y que tengan
por objeto el logro de la seguridad e higiene en las edificaciones. Las restricciones
que aparezcan en las escrituras de compra-venta y otros instrumentos deberán
cumplirse exactamente, así como otras leyes o reglamentos que le sean
aplicables. Cuando exista diferencia con las especificaciones del FHA, regirán las
más estrictas.
b) Los requisitos de estas normas son una guía sobre los mínimos recomendados
para la presentación y calificación de los proyectos propuestos. Sin embargo
podrán considerarse pequeñas variaciones cuando a juicio de la Subgerencia de
Proyectos y Viviendas sean aceptables las justificaciones presentadas, y no se
perjudique la funcionalidad del proyecto.
c) Cuando se desee efectuar algún cambio en la planificación; estando emitido el
Resguardo de Asegurabilidad respectivo, debe someterse a la consideración del
FHA por escrito y a través de la Entidad Aprobada correspondiente, a fin que éste
lo autorice y efectúe el análisis de la variación que pueda sufrir el Resguardo.
  401. DIMENSIONES Y SUPERFICIES MÍNIMAS DE AMBIENTES
INTERIORES
El objeto de establecer mínimos para las dimensiones y áreas de diferentes partes
de una vivienda, es el siguiente:
a) Garantizar que cada vivienda esté provista de todas aquellas facilidades que se
consideren indispensables para un hogar permanente.
b) Garantizar que la dimensión de las habitaciones permita la colocación correcta
de los muebles, sin menoscabo de una fácil circulación de los espacios de
acomodamiento adecuados. Las áreas ocupadas por escaleras no se
considerarán parte de ningún ambiente. Los entrepisos y mezanines a menos de
1.80 metros de altura no serán incluidos al determinar el área de la construcción.
401.1 DIMENSIONES Y SUPERFICIES MÍNIMAS PARA VIVIENDAS DE MAS
DE 100 m² DE ÁREA CONSTRUIDA.
 401.1.1 DIMENSIONES MÍNIMAS
Las dimensiones que se expresan a continuación son libres sin incluir gruesos de
muros, enlucidos, ni espacios para closet.

 401.1.2 SUPERFICIES MÍNIMAS

En las tablas siguientes, se señalan las superficies mínimas (m²) que se aceptan
para los diferentes ambientes. Los valores de las tablas no incluyen el área para
closet, la cual debe agregarse a éstos.
  402. REQUISITOS GENERALES PARA OTROS ELEMENTOS O
AMBIENTES 402.1. ALTURA DE TECHOS
El clima de la localidad, donde se construirá la vivienda, será la base fundamental
para la determinación de la altura mínima de piso a cielo.

Los mínimos expresados anteriormente son para todos los ambientes de la

vivienda. En el caso de una vivienda con techo inclinado se podrá dejar en la parte
baja 2.20 metros, siempre que la altura promedio del ambiente cumpla con las
alturas mínimas indicadas. Únicamente el garage o carport podrá tener una altura
de 2.10 metros.

 402.2. CLOSETS
a) El número de closet deberá preverse
de acuerdo con el número de dormitorios
con que cuenta la vivienda.

b) Dimensiones mínimas de closet para

dormitorios.

c) El closet para ropa blanca es requisito

indispensable, con las dimensiones
mínimas siguientes:

d) Se podrá permitir que no se construyan los closet, pero en todo caso será
obligatorio dejar previsto el espacio para que puedan instalarse posteriormente. En
viviendas de 50m2 y hasta 1OOm2 de área construida, podrá omitirse el closet
para ropa blanca.
 402.3. BAÑOS
a) Cada unidad de vivienda deberá poseer por lo menos 1 baño, contando como
mínimo con lavamanos, inodoro y ducha.
b) En viviendas de dos plantas, deberá haber baño de visitas en el primer nivel,
contando como mínimo con lavamanos e inodoro. En vivienda de 50m2 y hasta
100m2 de área construida, podrá omitirse este requisito.
c) En viviendas de 4 dormitorios debe haber por lo menos 1 baño y medio.
d) El cuarto de baño de servicio tendrá como mínimo inodoro y ducha.
e) El piso de las duchas estará por lo menos 10 cms más bajo que el resto del
piso del cuarto de baño, o se construirá un bordillo sobre el nivel del piso de 10
cms de altura mínima.
f) La separación mínima entre artefactos sanitarios, deberá ser de 0.10 metros y
el ancho útil de ducha de 0.76 metros.
g) Ningún baño debe tener acceso a través de la cocina. h) Si sólo se cuenta con
un baño, no puede tener acceso único a través de otra pieza.
  402.4. LAVANDERÍA
a) El ambiente de lavandería tendrá como mínimo: Pila cubierta y espacio, e
instalaciones para lavadora y mesa de planchar (fija o plegable).
b) En viviendas de 50m2 y hasta 100m2 de área construida, se aceptará instalar
solamente pila sin cubierta, debiendo ser de 2 lavaderos si la cocina no cuenta con
instalación para lavatrastos, siempre que no esté a una distancia de 3 metros de la
cocina; si se encuentra a una distancia mayor, se deberá dejar previsto las
instalaciones de agua y drenaje para un lavatrastos en cocina.
En caso que la pila se ubique en el área de cocina, se deberá dejar previsto su
instalación de agua y drenaje. En departamentos en propiedad horizontal, el
cuarto de lavandería es obligatorio para cada unidad de vivienda, debiendo contar
como mínimo con: Pila y espacio e instalaciones para lavadora, secadora y mesa
de planchar (fija o plegable).
c) En cada vivienda unifamiliar, deberá delimitarse un espacio mínimo de 6.00m2
con lado mínimo de 2.00 metros para patio de servicio. En viviendas de 50m2 y
hasta 100m2 de área construida, se permite un espacio mínimo de 5.00m2.
 402.5. COCINA
a) El ambiente de cocina para viviendas unifamiliares o departamentos en
propiedad horizontal, tendrá como mínimo espacio e instalaciones para:
lavatrastos, estufa, refrigeradora, calentador y mesa de trabajo.
b) En viviendas de 50m2 y hasta 100m2 de área construida, se aceptará como
mínimo espacio e instalaciones para estufa, refrigeradores y mesa de trabajo.
 402.6. CARPORTS, GARAGES Y ESTACIONAMIENTOS COLECTIVOS
a) Los carport o garajes de viviendas unifamiliares, deberán tener como mínimo
dimensiones libres de 2.50 metros de ancho y 5.00 metros de longitud, además
del espacio requerido para circulación peatonal. (Según Resolución No. 3249-84
del 7 de agosto de 1984).
d) La pendiente de las rampas no será mayor del 15% y la superficie de rodadura
debe ser suficientemente rugosa para evitar el deslizamiento de los vehículos.
e) Ningún punto dentro de un estacionamiento o en las rampas, tendrá una altura
libre menor de 2.10 metros.
j) Todos los estacionamientos deben estar techados hasta el acceso a un área
construida de la edificación principal. Puede obviarse este requisito únicamente
en el caso de viviendas unifamiliares en las que solamente se deje previsto el
lugar para el carport en otros casos especialmente aceptados y aprobados por el
FHA.
 402.8 ESCALERAS
Toda edificación de más de un nivel debe tener escaleras que comuniquen todos
los niveles aunque tengan elevadores, diseñadas para proveer una circulación
fluida y cómoda, de acuerdo a los requisitos mínimos siguientes:
a) Las escaleras tendrán un ancho libre mínimo de 90 cms en viviendas
unifamiliares, y en edificios multifamiliares se calculará de acuerdo con las normas
de la Municipalidad local, pero en ningún caso se aceptará un ancho menor de
1.20 m. En Viviendas de 50 m² y hasta 100 m² de área construida, se permite un
ancho libre de 81 cms.
c) Las huellas, contrahuellas y descansos deben proporcionar un elevado factor
de seguridad:
  402.10 VOLADIZOS, BALCONES Y SALIENTES
a) En las zonas o sectores donde la alineación municipal coincida con la línea de
fachada, no se permiten salientes mayores de 10 cms en los primeros 3 metros de
altura de las edificaciones.
b) Las marquesinas a más de 3 metros de altura pueden sobresalir el ancho de la
acera disminuido en 50 cms.
c) Los balcones abiertos a más de 3 m de altura podrán sobresalir hasta 1 m
siempre y cuando tengan por lo menos 50 cms menos de ancho que la acera y
ninguno de sus elementos quede a menos de 2 m de una línea de transmisión
eléctrica. Deberán proveerse de barandal de por lo menos 90 cms de alto en todo
su perímetro y la separación máxima entre barrotes o elementos verticales que los
formen es de 15 cms.
d) Las hojas de ventanas a más de 3 m de altura podrán abrirse hacia el exterior
siempre que ninguno de sus elementos quede a menos de 2 m de una línea de
transmisión eléctrica.
 402.11 PROTECCION DE PAREDES CONTRA AGUA DE TECHOS
Todas las losas de techo deberán tener un voladizo mínimo de 10 cms provisto de
gota que evite el deslizamiento del agua hacia las paredes y produzca humedad
en el interior de la vivienda, pudiendo omitirse este requisito cuando se trate de
paredes que coincidan con el lindero o en otros casos que el FHA apruebe, en
cuyo caso debe proponerse un tipo adecuado de impermeabilizante para esa
pared. En casos de techo de una o varias aguas, de las cuales escurra el agua
libremente, deberán tomarse las medidas precautorias necesarias para evitar el
humedecimiento de paredes, puertas exteriores o entradas de agua por ventanas
y puertas.
 403. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN NATURAL
El objeto de estos requisitos es el de lograr condiciones satisfactorias e higiénicas
en los ambientes de las viviendas.
 403.2 VENTANAS
Para las diferentes partes de una vivienda se requerirán diferentes áreas mínimas
de iluminación y ventilación, según su importancia. Las dimensiones de dichas
áreas se obtendrán de acuerdo con porcentajes del área de piso de los ambientes,
según los valores mostrados en el cuadro siguiente, el cual debe incluirse en el
plano de ventanería que se presente al FHA, no siendo aceptable en ningún caso
ventanas menores de 0.50 m², salvo en baños que deberán cumplir con el 10%
indicado.
  405. NIVEL DE PISOS
a) El nivel del piso interior de las viviendas deberá quedar por lo menos 10 cms
más alto que el del área exterior.
b) Los pisos de garages o carports deberán contar con pendiente adecuada (1%
mínimo) para evacuar el agua de lluvia hacia jardines o hacia el exterior de la
propiedad (banqueta).
c) Los patios de servicio deben contar con pendientes adecuadas (1% mínimo)
para facilitar el escurrimiento del agua de lluvia. 406. DESNIVELES EN EL
TERRENO Cuando existan diferencias de niveles en el terreno, podrá resolverse
mediante taludes cuya inclinación y recubrimiento (grama, laja, etc) deberán ser
aprobados por el FHA. Si los cambios de nivel son bruscos, y mayor de 1 metro
deberá resolverse por medio de muros de contención. En ambos casos deberá
proveerse drenaje apropiado para la evacuación del agua de escorrentía o
infiltración.
 407. ACABADOS
El objetivo de establecer mínimos para estos trabajos es el de garantizar una
calidad estética y funcional adecuada, así como una prolongada duración y bajo
costo de mantenimiento.
 407.1 PUERTAS
a) La altura mínima aceptable es de 2.10 mts.
b) El ancho mínimo aceptable en viviendas unifamiliares es de :
• 0.90 metros para puertas de ingreso
• 0.80 metros para puertas principales
• 0.70 metros para puertas secundarias
Para aquellos casos en que el material de construcción, no se adapte por
modulación a estos mínimos se aceptará una reducción del 6% máximo.
c) En edificios, las puertas a la vía pública deben tener un ancho mínimo igual a
la suma de los anchos de las escaleras que lleguen al primer nivel.
d) Debe considerarse adecuadamente el sentido en que se abran las puertas, de
modo que no presenten molestias u obstruyan la circulación.
e) Las puertas de tamaño normal deben llevar por lo menos 3 bisagras de 3
pulgadas, o más si las dimensiones de las puertas lo requieren.
f) Los detalles y materiales constructivos serán aprobados por el FHA.
g) Todas las puertas deben contar con chapas adecuadas, de acuerdo al uso que
se destinen.

 407.2 VENTANAS
a) Deberán tener dimensiones adecuadas para proporcionar suficiente
iluminación y ventilación natural (Tabla 4-XII). b) Los materiales y detalles
constructivos serán aprobados por el FHA, considerando los siguientes factores:
1) Que eviten el ingreso de agua o aire al estar cerradas.
2) Que las partes móviles tengan facilidad de operación, aún en el caso de
colocarse balcones.
3) Que las partes móviles tengan dispositivo de seguridad para evitar que sean
abiertas por el exterior.
4) Que el tipo y espesor de vidrio a utilizar esté de acuerdo a las dimensiones y
fines que tengan las ventanas.
5) Las ventanas se fijarán sin perjudicar las estructuras, en forma que se eviten
desprendimientos parciales o totales de la misma.
6) Las ventanas se proyectarán y colocarán en forma que los posibles
movimientos de la construcción no las dañen.
7) Los vidrios o cristales deberán colocarse tomando en cuenta las dilataciones y
contracciones ocasionadas por cambios de temperatura. Los asientos y selladores
empleados en la colocación de piezas mayores de 1.50 m² deberán neutralizar
tales deformaciones o las ocasionadas por viento o sismo y deberán conservar su
elasticidad a través del tiempo.
 407.3 CLOSETS Y GABINETES
a) Deberán tener dimensiones de acuerdo a lo estipulado en 402.2.
b) Los materiales y detalles constructivos serán aprobados por el FHA.
c) Deberán estar provistos de sistemas de ventilación.
d) Cuando tengan puertas corredizas con rieles colgadores, deberán tener topes
para evitar que los rodos salgan de su posición, así como guías en la parte
inferior.
e) El tubo colgador para ropa deberá estar como mínimo a 5 cms del tablero
superior y ser de un diámetro mínimo de ¾”, no siendo aceptable que sea de
madera.
 407.4 PISOS
a) Deben estar de acuerdo al uso que tengan y al tipo y características de
vivienda, reservándose el FHA el derecho de su aceptación.
b) Los pisos de losas de concreto deben tener un espesor mínimo de 7 cms y
cuando existan condiciones no usuales, deberán diseñarse y reforzarse de forma
tal que sean aceptados por el FHA.
c) Las losas para garage o carrileras de carports, tendrán un espesor mínimo de 7
cms y deberán prolongarse hasta el pavimento.