100% encontró este documento útil (1 voto)

738 vistas89 páginas

Valuation UNACEM - TESIS

Q: ¿Cómo se comparan las valoraciones de Unacem entre diferentes metodologías de análisis?

Las valoraciones de Unacem varían según las metodologías aplicadas. La valorización por flujo de caja descontado sugiere un valor patrimonial de 4.854.578 miles de soles y un precio por acción de S/ 2,95 . En contraste, las valoraciones por múltiplos de empresas comparables están en el rango más alto, indicando un valor por acción de entre S/ 4,33 y S/ 5,41 . Los analistas del mercado ofrecen estimaciones entre S/ 2,98 y S/ 3,55 sugiriendo una visión optimista de la acción .

Q: Examina el posicionamiento de las marcas de Unacem en el mercado y su impacto en su liderazgo.

Las marcas de Unacem como Cemento Sol y Cemento Andino están sólidamente posicionadas en el mercado, contribuyendo al liderazgo de la empresa. Cemento Sol es notable por su alta recordación entre autoconstructores, con un 98% de reconocimiento, destacando por calidad y durabilidad, más que por precio . Este fuerte posicionamiento refuerza la preferencia del consumidor por los productos de Unacem, apoyando su dominio en el sector cementero peruano .

Q: ¿Cuál es la estructura de costos principales para Unacem y cómo afectan sus operaciones?

Los principales costos de Unacem son el gas natural para la planta de Atocongo, la electricidad utilizada en Celepsa, y la piedra caliza para la explotación de canteras. Estos insumos son cruciales para la operación continua y eficiente de la empresa, ya que representan una gran parte de los costos de producción. La gestión efectiva de estos recursos es fundamental para mantener la competitividad en precios .

Q: ¿Qué riesgos financieros enfrenta Unacem y cuáles son las medidas tomadas para mitigarlos?

Unacem enfrenta riesgos significativos de tipo de cambio debido a obligaciones en dólares y de tasa de interés por préstamos con tasas variables. Para mitigar estos riesgos, la empresa ha adquirido derivados financieros y tiene contratos a largo plazo para asegurar tasa fijas donde es posible. Además, mantiene una posición activa en la gestión de sus pasivos financieros para reducir su exposición a cambios desfavorables .

Q: Discute cómo el contexto económico de Perú influye en las decisiones de capital y riesgo de Unacem.

El entorno económico de Perú, que en calidad de economía emergente supone mayores riesgos de cambio y tasas de interés, influye significativamente en las decisiones de capital de Unacem. El riesgo país, reflejado en el EMBIG Perú, impacta el costo de capital, mientras que los factores como el spread EMIBG y la inflación esperada determinan el riesgo percibido. Unacem debe gestionar cuidadosa y estratégicamente estos factores para optimizar sus decisiones financieras y de inversión .

Q: Describe cómo la metodología de Montecarlo se utiliza en la valoración financiera de Unacem.

La simulación de Montecarlo en la valoración de Unacem considera variables críticas como el WACC, la tasa de crecimiento a perpetuidad y el valor de las subsidiarias, creando distribuciones PERT para modelar escenarios estocásticos. Con 10,000 iteraciones simuladas, se determina la probabilidad asociada a diferentes valoraciones de la acción para evaluar su atractivo. La simulación mostró que en más del 89% de los escenarios, el valor de acción superó el precio de cierre de 2018, reforzando la recomendación de compra .

Q: Analiza cómo la matriz Canvas ayuda a ilustrar el modelo de negocio de Unacem.

La matriz Canvas permite visualizar la estructura del modelo de negocio de Unacem, mostrando las relaciones entre sus diferentes componentes como oferta de productos, segmentos de clientes, canales de distribución, e ingresos. Esta herramienta ayuda a identificar cómo Unacem logra satisfacer las necesidades de sus clientes con diversos tipos de cemento y su enfoque en relaciones comerciales sólidas a lo largo de la cadena de valor. Facilita comprender su propuesta de valor, la cual se centra en exceder los estándares de calidad y fortalecer el posicionamiento de marca .

Q: ¿Cómo se articula la propuesta de valor de Unacem para satisfacer a sus clientes?

La propuesta de valor de Unacem se basa en satisfacer las necesidades de calidad, marca y precio de sus clientes. Esto incluye ofrecer diversos tipos de cemento que cumplen con los estándares de la Norma Técnica Peruana y Americana. Unacem también se enfoca en fortalecer relaciones comerciales desde la producción hasta los puntos de venta, asegurando que su oferta esté alineada con las preferencias y expectativas del mercado .

Q: ¿Cómo ha cambiado el consumo de cemento importado en Perú entre 2014 y 2018?

El consumo de cemento importado en Perú aumentó significativamente entre 2014 y 2018. En 2014, las importaciones sumaron 501 mil toneladas, representando el 4.5% del despacho total de cemento del país. Para 2018, las importaciones se elevaron a 981 mil toneladas, aumentando su participación al 8.6% del despacho total .

Q: ¿Qué estrategia competitiva ha adoptado Unacem según el modelo de Porter y por qué?

Unacem ha adoptado principalmente una estrategia de diferenciación. Comercializa más tipos de cemento en comparación con sus competidores locales y realiza estrategias de marketing para resaltar sus productos. Además, aprovecha su integración vertical con la red de ferreterías Progresol para diferenciarse en la comercialización de sus productos .

Este documento presenta un resumen del trabajo de investigación realizado por tres estudiantes para optar al grado de Magíster en Finanzas. El objetivo del trabajo fue valorizar a Unacem S.A.A., la principal empresa cementera del Perú, y hallar el valor fundamental de su acción al cierre del 2018 utilizando diferentes metodologías. Tras analizar los aspectos financieros, operativos y de riesgo de Unacem, los estudiantes determinaron que el valor de la acción se encontraba entre S/ 2.95 y S/ 5.41, por lo

Cargado por

Arnold Montesinos

Derechos de autor

Nos tomamos en serio los derechos de los contenidos. Si sospechas que se trata de tu contenido, reclámalo aquí.

Formatos disponibles

Descarga como PDF, TXT o lee en línea desde Scribd

100% encontró este documento útil (1 voto)

738 vistas89 páginas

Valuation UNACEM - TESIS

Cargado por

Arnold Montesinos

Derechos de autor

Nos tomamos en serio los derechos de los contenidos. Si sospechas que se trata de tu contenido, reclámalo aquí.

Formatos disponibles

Descarga como PDF, TXT o lee en línea desde Scribd

“VALORACIÓN UNACEM”

Trabajo de Investigación presentado

para optar al Grado Académico de

Magíster en Finanzas

Presentado por:

Srta. Cinthia Rita Tolentino Huaroto

Sr. Victor Manuel Martinez Huamani
Sr. Andres Braulio Sipiran Valencia

Asesor: Profesor Alfredo Aguilar Córdova

0000-0002-4222-602X

Lima, setiembre 2020

A Dios, quien como guía estuvo presente en el
caminar de nuestras vidas; y, a nuestros padres, por
su apoyo incondicional.
Agradecemos a nuestro asesor, el profesor Alfredo
Aguilar, por habernos guiado en la elaboración del
presente trabajo de investigación.
Resumen ejecutivo

El presente trabajo de investigación tiene por objetivo valorizar a la empresa Unión Andina de
Cementos S.A.A. (en adelante, Unacem) y hallar el valor fundamental de la acción al cierre del
2018. La elección de esta empresa se debe al impacto positivo que tiene en el desarrollo del país,
su historial en el buen manejo corporativo en épocas de auge e incertidumbre, y la capacidad
financiera de la empresa para seguir invirtiendo dentro y fuera del país.

Unacem es una empresa que remonta sus inicios en el año 1916, cuando se constituyó la empresa
Compañía Peruana de Cementos Portland, la primera empresa del rubro cementero en el Perú. Al
cierre del 2018, Unacem obtuvo el 44% de la participación del mercado local, lo que la hace la
empresa cementera líder del sector. En Perú, cuenta con dos plantas de producción que abastece
a la región centro del país. Tiene una capacidad utilizada del 61% respecto a su capacidad
instalada. Asimismo, cuenta con empresas subsidiarias las cuales le permiten integrarse
verticalmente y extender sus operaciones a otros países como Ecuador y Estados Unidos.

Para el cálculo del valor fundamental de Unacem como empresa consolidada, se utilizaron dos
metodologías: (i) se valorizó Unacem como empresa individual con operaciones en Perú, por la
metodología de flujo de caja descontado; a dicho valor, se le añadió el valor patrimonial de sus
subsidiarias; y (ii) se valorizó Unacem como empresa consolidada por el método de múltiplos de
empresas comparables. Para las proyecciones financieras, se utilizó un horizonte temporal de diez
años.

Como resultado, el valor de la acción por la primera metodología, utilizando una tasa WACC del
11,02% y una tasa de crecimiento a perpetuidad del 3,32%, es de S/ 2,95. El valor de la acción
por el método de comparables usando el ratio EV/EBITDA se encuentra entre S/ 4,33 y S/ 5,41.
Considerando que el precio de mercado, al cierre del 2018, fue de S/ 2,60, se recomienda comprar
la acción.

Finalmente, se realizó un análisis de los principales riesgos de la empresa. Se identificó su

impacto y probabilidad de ocurrencia. El riesgo más significativo es el riesgo de mercado por tipo
de cambio, debido a que la empresa tiene una posición de cambio global negativa. Cabe señalar
que no se ha considerado el riesgo político en la valorización.

iii
Índice

Índice de tablas .......................................................................................................................... vii

Índice de gráficos ..................................................................................................................... viii

Índice de anexos ......................................................................................................................... ix

Capítulo I. Introducción ............................................................................................................. 1

Capítulo II. Descripción del negocio.......................................................................................... 2

1. Líneas de negocio ................................................................................................................... 2

2. Canales de distribución y tipos de cliente ............................................................................... 2

3. Áreas geográficas de operación .............................................................................................. 3

4. Hechos de importancia ............................................................................................................ 3

5. Acciones Unacem y directorio ................................................................................................ 3

6. Organigrama y puestos clave .................................................................................................. 5

7. Ciclo de vida de Unacem ........................................................................................................ 5

8. Análisis de la cadena de valor ................................................................................................. 5

Capítulo III. Análisis del macroambiente ................................................................................. 6

1. Análisis PEST ......................................................................................................................... 6

2. Análisis FODA ....................................................................................................................... 6

Capítulo IV. Descripción y análisis de la industria .................................................................. 8

1. Análisis de las cinco fuerzas de Porter.................................................................................... 8

2. Matriz de Boston Consulting Group (BCG) ........................................................................... 8

3. Identificación de los principales productores de cemento del Perú ........................................ 9

4. Comparación con principales productores de cemento del Perú .......................................... 10

5. Participación de mercado de las empresas cementeras a nivel nacional ............................... 10

iv
Capítulo V. Posicionamiento competitivo y factores organizativos y sociales ..................... 12

1. Visión, misión y valores ....................................................................................................... 12

2. Identificación de la propuesta de valor ................................................................................. 12

3. Matriz Canvas – modelo de negocio ..................................................................................... 12

4. Ventajas competitivas ........................................................................................................... 13

5. Posicionamiento competitivo ................................................................................................ 13

6. Revelamiento de la estrategia aplicada ................................................................................. 13

7. Factores organizativos y sociales .......................................................................................... 14

Capítulo VI. Análisis financiero y características de la inversión ........................................ 15

1. Finanzas operativas ............................................................................................................... 15

1.1 Análisis financiero de la empresa ......................................................................................... 15

1.1.1 Análisis de ingresos y costos ............................................................................................. 15

1.1.2 Análisis de ratios desde el enfoque de las finanzas operativas .......................................... 16

1.2 Análisis histórico de las NOF versus Fondo de Maniobra.................................................... 17

1.3 Descripción de las políticas comerciales de la empresa ....................................................... 17

2. Finanzas estructurales ........................................................................................................... 18

2.1 Descripción de las políticas estructurales de la empresa ...................................................... 18

2.1.1 Política de dividendos ........................................................................................................ 18

2.1.2 Política de inversión .......................................................................................................... 18

2.1.3 Política financiera .............................................................................................................. 18

2.2 Características de la inversión de la empresa........................................................................ 18

2.3 Análisis del financiamiento................................................................................................... 19

2.4 Análisis de ratios desde el enfoque de las finanzas estructurales ......................................... 20

3. Diagnóstico ........................................................................................................................... 21

v
Capítulo VII. Valorización ....................................................................................................... 23

1. Supuestos de proyección ....................................................................................................... 23

2. Determinación del flujo de caja libre .................................................................................... 24

3. Determinación del costo promedio ponderado del capital (WACC) .................................... 24

4. Métodos de valorización ....................................................................................................... 25

5. Justificación del uso del método ........................................................................................... 25

5.1 Valorización por flujo de caja descontado ............................................................................ 25

5.2 Valorización de múltiplos de empresas comparables ........................................................... 26

5.3 Valorización por analistas de mercado ................................................................................. 27

6. Simulación de Montecarlo .................................................................................................... 27

Capítulo VIII. Análisis de riesgos ............................................................................................ 29

1. Matriz de riesgos ponderados por impacto y probabilidad ................................................... 29

2. Riesgos no considerados en la valoración............................................................................. 30

Recomendación.......................................................................................................................... 31

Bibliografía ............................................................................................................................. 32

Anexos ............................................................................................................................. 36

Notas biográficas ....................................................................................................................... 79

vi
Índice de tablas

Tabla 1. Canales de distribución y tipos de clientes Unacem .............................................. 2

Tabla 2. Área geográfica de operación de Unacem ............................................................. 3
Tabla 3. Accionistas Unacem............................................................................................... 4
Tabla 4. Matriz PEST........................................................................................................... 6
Tabla 5. Matriz FODA de Unacem ...................................................................................... 7
Tabla 6. Posición estratégica de los productos de Unacem - matriz BCG ........................... 9
Tabla 7. Matriz Canvas – modelo de negocio .................................................................... 13
Tabla 8. Análisis por tipo de costo de ventas ..................................................................... 15
Tabla 9. Composición de obligaciones financieras Unacem 2011-2018 en miles de soles 19
Tabla 10. Flujo de caja libre de Unacem a nivel individual ................................................. 24
Tabla 11. Flujo de caja libre 2028........................................................................................ 25
Tabla 12. Valorización por flujo de caja descontado ........................................................... 25
Tabla 13. Empresas comparables de Unacem a nivel consolidado ...................................... 26
Tabla 14. Valoración por comparables ................................................................................ 26
Tabla 15. Valoración por analistas del mercado .................................................................. 27
Tabla 16. Identificación de riesgos por impacto y probabilidad de ocurrencia ................... 29
Tabla 17. Matriz de riesgos según impacto y probabilidad ................................................. 30
Tabla 18. Riesgo no considerado en la valorización ............................................................ 30

vii
Índice de gráficos

Gráfico 1. Precio de la acción Unacem y volumen negociado ................................................ 4

Gráfico 2. Rentabilidad acción Unacem versus rentabilidad del índice S&P/BVL ................ 4
Gráfico 3. Matriz de las cinco fuerzas de Porter aplicado a Unacem ..................................... 8
Gráfico 4. Participación de mercado del despacho total de cemento en toneladas al ...............
2018 (%) ............................................................................................................. 11
Gráfico 5. Comparativo NOF versus Fondo de Maniobra (2011 – 2018) ............................ 17
Gráfico 6. Simulación de Montecarlo ................................................................................... 28
Gráfico 7. Comparativo de los métodos de valorización de Unacem ................................... 31

viii
Índice de anexos

Anexo 1. Hechos de importancia de Unacem ........................................................................ 37

Anexo 2. Composición del directorio de la compañía ........................................................... 37
Anexo 3. Organigrama Unacem ............................................................................................. 38
Anexo 4. Puestos claves Unacem........................................................................................... 38
Anexo 5. Proceso de producción del clínker y cemento - Unacem ........................................ 39
Anexo 6. Cadena de valor Unacem ........................................................................................ 40
Anexo 7. Análisis PEST de Unacem...................................................................................... 41
Anexo 8. Análisis de las cinco fuerzas de Porter ................................................................... 43
Anexo 9. Tipos de cementos comercializados a nivel nacional y lista de precios ................. 45
Anexo 10. Cuadro comparativo Unacem – Pacasmayo – Yura ............................................... 47
Anexo 11. Mapa de empresas cementeras que lideran el despacho de cemento por
departamento1/ ........................................................................................................ 48
Anexo 12. Preguntas para diseñar la propuesta de valor Unacem ........................................... 49
Anexo 13. Matriz de estrategias Unacem................................................................................. 49
Anexo 14. Ratios financieros de Unacem ................................................................................ 52
Anexo 15. Análisis de inversiones en Capex ........................................................................... 53
Anexo 16. Obligaciones financieras Unacem .......................................................................... 55
Anexo 17. Modelo econométrico utilizado para la proyección de ingresos............................. 56
Anexo 18. Estimación del costo de ventas ............................................................................... 59
Anexo 19. Estimación de las NOF ........................................................................................... 59
Anexo 20. Proyección Capex ................................................................................................... 60
Anexo 21. Estimación de la capacidad instalada ..................................................................... 62
Anexo 22. Estimación de deuda ............................................................................................... 63
Anexo 23. Estimación de ganancias y pérdidas por diferencial cambiario .............................. 65
Anexo 24. Supuestos utilizados para la proyección de los estados financieros ....................... 66
Anexo 25. Principales estados financieros proyectados ........................................................... 67
Anexo 26. Análisis de consistencia .......................................................................................... 69
Anexo 27. Determinación del WACC...................................................................................... 70
Anexo 28. Valorización de subsidiarias de Unacem ................................................................ 73
Anexo 29. Discusión teórica del costo del capital.................................................................... 75
Anexo 30. Discusión teórica de la tasa de crecimiento a perpetuidad ..................................... 77

ix
Capítulo I. Introducción

El presente trabajo de investigación tiene como objetivo determinar el valor fundamental de la

empresa Unión Andina de Cementos S.A.A (en adelante, Unacem) y recomendar una acción de
inversión.

La estructura de la presente investigación se compone de nueve capítulos. En el capítulo II, se

describe el modelo de negocio de la empresa y su cadena valor; en los capítulos III y IV, se detalla
el análisis de macroambiente y la industria utilizando diversas herramientas, entre ellas, las
matrices PEST, FODA y BCG; en el capítulo V, se analizan los factores organizativos y sociales
de la empresa, y las estrategias que ha aplicado o está aplicando; en el capítulo VI, se analiza el
desempeño financiero histórico de la empresa a través del análisis de los principales ratios
financieros y comparación con sus pares locales (Pacasmayo y Yura) y empresas comparables de
América Latina; asimismo, se analiza la evolución de las necesidades operativas de fondos (NOF)
y del fondo de maniobra (FM), las políticas estructurales y las características de sus inversiones.

En el capítulo VII, se realiza la valorización de la empresa a través de la metodología de flujo de

caja descontado y valorización por empresas comparables. En dicho capítulo, se describen los
supuestos utilizados para la proyección de los estados financieros de la empresa para un horizonte
temporal de diez años. En el capítulo VIII, se describen los principales riesgos que afectan la
valorización de la empresa, analizando su probabilidad e impacto. Finalmente, en el capítulo IX
se expone la recomendación con base al análisis y la valorización efectuada en los capítulos
anteriores.

La presente investigación se realizó tomando como base los estados financieros auditados
individuales, memoria anual y reporte de sostenibilidad de Unacem para los años 2011 al 2018.
Adicionalmente, se entrevistó al señor Jeffery Lewis Arriarán, gerente de Ejecución de Proyectos
de Unacem.
Capítulo II. Descripción del negocio

1. Líneas de negocio

Unión Andina de Cementos S.A.A (en adelante, Unacem) es una empresa que realiza actividades
de producción y comercialización de (i) cemento, (ii) clínker (para exportación) y (iii) otros
materiales de construcción como bloques, adoquines y pavimento de concreto. La
comercialización del cemento, su principal línea de negocio, representó el 91% de sus ingresos
en el año 2018, seguido por las líneas de exportación de clínker, y de bloques, adoquines y
pavimentos de concreto, los cuales representaron el 5% y 4% respectivamente para el mismo año.

2. Canales de distribución y tipos de cliente

Unacem se caracteriza por tener distintos tipos de clientes según sus líneas de negocio. En la tabla
1, se muestran los canales de distribución y principales clientes de Unacem.

Tabla 1. Canales de distribución y tipos de clientes Unacem

Línea de negocio Producto Canal de distribución Tipos de clientes

Canal ferretero tradicional:
Red de Ferreterías Progresol (853 a
El 73,7% está dirigido a la
Cemento nivel nacional) y ferreterías
actividad de la autoconstrucción;
Andino, independientes (distintas a la red
Embolsado es decir, ejecución de
Cemento Progresol, donde se vende cemento
(71,8% del construcciones por maestros de
Sol y de Unacem).
despacho) obras y albañiles, mientras que el
Cemento Canal ferretero moderno:
Cemento 26,3% restante a las empresas
Apu GU Grandes almacenes ferreteros de
constructoras.
autoservicios como Sodimac,
Promart, Maestro, entre otros
El cemento a granel es despachado en
A granel Big bags de El 57,0% se vende a empresas
big bags de 1,5 toneladas o
(28,2% del 1,5 concreteras y el 43%, a empresas
directamente a los camiones de los
despacho) toneladas mineras e industriales.
clientes.
Empresas ubicadas en Sudamérica
Vía marítima a través del terminal
y Centroamérica. Sus principales
portuario de Conchan, el cual es
destinos en el 2018 fueron
Clínker (exportación) Clínker propio de la empresa y tiene una faja
Argentina (51,4%) y Chile
transportadora que conecta la planta
(29,8%), respecto del volumen
de Atocongo con el puerto.
total exportado.
Bloques,
Concreto y otros Unacem vende directamente a sus Empresas relacionadas,
adoquines y
materiales de empresas relacionadas bloques, principalmente, con Unicon y
pavimentos
construcción adoquines y pavimento de concreto. Concremax.
de concreto
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2018.

2
3. Áreas geográficas de operación

Respecto a la comercialización de cemento, el área geográfica de operación de Unacem es la

región centro del país, debido que sus dos plantas de producción se encuentran ubicadas en los
departamentos de Lima y Junín. En la tabla 2, se muestra las principales áreas de operación de
cada una las plantas de la empresa.

Tabla 2. Área geográfica de operación de Unacem

Plantas de
Ubicación Área atendida
producción
Distrito de Villa María del Triunfo, Lima1/, Ancash, Ica, Ayacucho, Apurímac y Loreto
Atocongo
provincia y departamento de Lima
Distrito de La Unión Leticia, provincia de Lima1/, Junín, Ayacucho, Huancavelica, Apurímac,
Condorcocha
Tarma, departamento de Junín Pasco, Huánuco, San Martín, Ucayali y Loreto
1/ Lima es el principal mercado de la empresa (58,30% del volumen despachado en el año 2017), seguido de Junín

(11,83%), Ica (8,28%) y Ayacucho (5,87%).

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2017 y 2018.

4. Hechos de importancia

Unacem opera desde hace más de 102 años, con sucesos importantes que la han llevado a ser la
empresa cementera más grande del país. En los últimos años, resalta la fusión de Cementos Lima
S.A. y Cemento Andino S.A. en 2012, la colocación de US$ 625 millones en bonos para la compra
de Lafarge Cementos de Ecuador en 2015; y en 2018, la compra del 100% de acciones de la
empresa Cementos Portland S.A. Estos y otros hechos de importancia se detallan en el anexo 1.

5. Acciones Unacem y directorio

El capital emitido por Unacem está conformado por [Link] acciones comunes con un
valor nominal de S/ 1,00. En el gráfico 1, se observa el comportamiento del precio de la acción
cotizada en la Bolsa de Valores de Lima (BVL), que al 31 de diciembre de 2018 fue de S/ 2,60.

3
Gráfico 1. Precio de la acción Unacem y volumen negociado

20,000 Octubre 2014 Abril 2016 Octubre 2018 4.00

Deuda de US$ 625 MM por Primera vuelta de elecciones Redención parcial de
15,000 emisión de bonos presidenciales 2016 - 2021 US$ 400 millones 2.6 3.20
2.40
10,000
Ago 2014 - Feb 2016 1.60
5,000 Continua subida de tipo de cambio PEN / US$ 0.80
0 0.00

25/12/2018
24/02/2015
15/04/2015

24/07/2015
12/09/2015

21/12/2015

30/03/2016
19/05/2016

27/08/2016
16/10/2016

24/01/2017
15/03/2017

23/06/2017
12/08/2017

20/11/2017

28/02/2018
19/04/2018

28/07/2018
16/09/2018
5/01/2015

4/06/2015

1/11/2015

9/02/2016

8/07/2016

5/12/2016

4/05/2017

1/10/2017

9/01/2018

8/06/2018

5/11/2018
Volumen negociado (miles acciones) Precio Cierre

Fuente: Elaboración propia, 2019.

En el gráfico 2, se observa que la rentabilidad de la acción de Unacem ha ido variando de manera

similar a los movimientos del mercado de acciones peruano (índice S&P/BVL).

Gráfico 2. Rentabilidad acción Unacem versus rentabilidad del índice S&P/BVL

100%
59%
50% 28%
Rentabilidad
54%
UNACEM
0% -3%
19% Var S&P/BVL
-34% 2015 2016 2017 2018
-12%
-50%
-40%

Fuente: Elaboración propia, 2019.

Por otro lado, en la tabla 3 se presenta la estructura accionaría de los accionistas con más del 5%
del capital social de la empresa al 31 de diciembre de 2018.

Tabla 3. Accionistas Unacem

Nombre Capital social (%) Nacionalidad Grupo económico

Sindicato de inversiones y
43,38% Peruana NISA
administración SA - SIA
Inversiones Andino SA 24,29% Peruana IASA
AFP 20,46% Peruana SURA
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2018.

El directorio de la empresa, este está conformado por trece miembros. Esto se detalla en el anexo
2.

4
6. Organigrama y puestos clave

La empresa cuenta con 839 colaboradores a diciembre del año 2018. El único cambio de gerencia
realizado posterior al 2014 fue el de la Gerencia de Operaciones de Condorcoch, a que se dio a
mitad del 2018, lo que demuestra continuidad y estabilidad en la gestión de la empresa. En el
anexo 3, se detalla la estructura del organigrama con los principales puestos gerenciales, y, en el
anexo 4, se presenta a la plana gerencial clave.

7. Ciclo de vida de Unacem

De acuerdo con Miller y Friesen (1984), Unacem se encuentra en la etapa de madurez, debido a
que presenta un ritmo de crecimiento estable (tasa de crecimiento compuesto anual de 3,83% en
el período 2011-2018); además de haber logrado la estandarización de sus procesos productivos
mediante la implementación de un sistema integrado de gestión (SIG), el cual le permite controlar
los procesos extractivos, productivos, logísticos, comerciales y legales; adicionalmente, se
observa que Unacem centra su actividad comercial en un nicho geográfico determinado (parte
central del Perú). Actualmente, la empresa busca mantener el liderazgo en sus áreas geográficas
de operación.

8. Análisis de la cadena de valor

Porter (2015) señala que para determinar la cadena de valor que genera la ventaja competitiva de
una empresa, se debe de identificar las actividades primarias y de apoyo que generan valor. En el
caso de Unacem, de acuerdo con el proceso de producción descrito en el anexo 5, se han
identificado cinco principales actividades: (i) extracción de piedra caliza, (ii) proceso para la
obtención de clínker y cemento, (iii) envase y despacho, (iv) venta del producto y (v) servicio
postventa. El proceso de generación de valor y su interacción con las actividades de apoyo se
encuentran descritos en el anexo 6.

5
Capítulo III. Análisis del macroambiente

1. Análisis PEST

Según Peréz (2015), el análisis PEST (sigla de político, económico, social y tecnológico), es una
herramienta de planificación estratégica que permite analizar el macroambiente que impacta o
podría impactar a una empresa. En la tabla 4, se muestra los factores PEST que impactan a
Unacem y su vinculación con el FODA. En el anexo 7 se describe a detalle lo expuesto en la
matriz PEST.

Tabla 4. Matriz PEST

Herramienta estratégica
Factor PEST Impacto Probabilidad
(relacionado con el FODA)
Político
O.3 Existencia de alta brecha de
P.1. Política fiscal expansiva (gobierno de
infraestructura a nivel nacional,
turno aprobó para el año 2019 un presupuesto Medio -
Alta estimada en US$ 164,5 mil millones
de S/ 168.074 millones, mayor en 7% alto
para el período 2016-2025 (oportunidad
aproximadamente respecto al año 2018)
de proyectos del estado).
P.2. Situación de inestabilidad política, debido Medio -
Media A.1 Expuesta a inestabilidad política
a los casos de corrupción bajo
Económico
E.1. Crecimiento de la inversión privada,
O.1 Potencial crecimiento de la
como consecuencia de la mayor inversión en
demanda de cemento local por mayores
minería (Quellaveco, Mina Justa y ampliación
Medio - proyectos inmobiliarios y de
de Toromocho), infraestructura (Línea 2 del Media
alto infraestructura dado el crecimiento
Metro de Lima, ampliación del aeropuerto
demográfico en las áreas de operación
Jorge Chávez, entre otros), retail, inmobiliario
de la empresa
y turismo.
E.2 Sector construcción, crecerá en el 2019 a
O.2 Reactivación del sector
7% y en el período 2020-2022 a 7,5% anual,
Alto Media construcción (programas mi vivienda e
según proyecciones del Ministerio de
infraestructura de transporte).
Economía y Finanzas (MEF).
Sociocultural
O.1 Potencial crecimiento de la
demanda de cemento local por mayores
S.1. Crecimiento de la población en Lima, proyectos inmobiliarios y de
Alto Alta
Callao, Ica y Ucayali infraestructura dado el crecimiento
demográfico en las áreas de operación
de la empresa
Tecnológico
T.1. Avances tecnológicos en sistemas de O.5 Mejoras tecnológicas relacionadas
Bajo Media
control y gestión con sistemas de control y gestión
Fuente: Elaboración propia, 2019.

2. Análisis FODA

Según Ponce (2006), mediante el análisis FODA (sigla de fortalezas, oportunidades, debilidades
y amenazas), se evalúan los factores internos (fortalezas y debilidades) y externos (oportunidades

6
y amenazas) en forma conjunta, lo que permite diagnosticar la situación interna de la empresa.
En la tabla 5, se muestra el análisis FODA realizado para Unacem ponderado según su peso y
calificación estimada. Asimismo, en el anexo 13, se muestran la matriz estrategias derivadas de
los factores FODA y la matriz peyea de Unacem.

Tabla 5. Matriz FODA de Unacem

FODA PONDERADO Peso Calificación Valor ponderado

Fortalezas
F.1 Empresa líder en el sector cementero peruano con 44,4% de
0,12 4 0,48
participación al cierre del 2018.
F.2 Ubicación estratégica de su planta en Lima, la cual se
encuentra muy cerca de los principales proyectos de 0,07 4 0,28
infraestructura del país y muelle para exportaciones.
F.3 Exclusividad geográfica en las regiones del centro del país. 0,05 3 0,15
F.4 Capacidad instalada disponible (31% para la producción de 1,46
0,05 3 0,15
Clínker y 40% para cemento).
F.5 Empresa integrada verticalmente (cuenta con una red de
distribución exclusiva para la comercialización de su línea
principal - Red de Ferreterías Progresol y reservas de piedra caliza 0,10 4 0,40
estimadas en 50 años de producción para su planta de Atocongo y
115 años para su planta de Condorcocha).
Oportunidades
O.1 Potencial crecimiento de la demanda de cemento local por
mayores proyectos inmobiliarios y de infraestructura dado el 0,10 4 0,48
crecimiento demográfico en las áreas de operación de la empresa.
O.2 Reactivación del sector construcción (programas Mi Vivienda
0,08 2 0,16 0,80
e infraestructura de transporte).
O.3 Alta brecha de infraestructura a nivel nacional, estimada en
0,06 3 0,18
US$ 164.5 mil millones para el período 2016-2025.
O.4 Expansión en el extranjero. 0,02 2 0,04
O.5 Mejoras tecnológicas relacionas a sistemas de control y
0,02 1 0,02
gestión.
Debilidades
D.1 Dependencia en las condiciones de la situación económica
0,08 3 0,24
nacional y en la situación del sector construcción.
D.2 Alta dependencia con la inversión privada, específicamente
0,08 4 0,32 0,66
con la autoconstrucción.
D.3 Necesidad de altos niveles de financiamiento para nuevos
0,05 2 0,10
proyectos, maquinarias e inversiones
Amenazas
A.1 Expuesta a inestabilidad política 0,05 2 0,10
A.2 Crecimiento de la participación de los competidores en el
0,05 4 0,20 0,36
ámbito de operaciones de Unacem.
A.3 Aumento de importaciones de cemento en el mercado nacional 0,02 3 0,06
Fuente: Elaboración propia, 2019.

7
Capítulo IV. Descripción y análisis de la industria

1. Análisis de las cinco fuerzas de Porter

Utilizando la teoría de las cinco fuerzas de Porter (2008), se ha realizado el análisis de la

intensidad competitiva de la industria. En el gráfico 3, se muestran los resultados, y se observa
que en la industria cementera el poder de negociación de los clientes, proveedores, la amenaza de
nuevos competidores y productos sustitutos es baja; mientras que la rivalidad competitiva es
medio-bajo. El detalle del análisis se describe en el anexo 8.

Gráfico 3. Matriz de las cinco fuerzas de Porter aplicado a Unacem

Clientes
4.00 5 fuerzas de Impacto de
Peso
3.00 Porter amenaza
2.00 Clientes 1,40 Bajo
Competidor
1.00 Proveedores Proveedores 1,00 Bajo
es
0.00 Nuevos
1,20 Bajo
competidores
Productos
Nuevos
1,45 Bajo
Productos sustitutos
competidore Medio -
sustitutos Competidores 2,00
s Bajo

Fuente: Elaboración propia, 2019.

2. Matriz de Boston Consulting Group (BCG)

Según Boston Consulting Group (1973), la matriz BCG se utiliza para evaluar la posición
estratégica y ciclo de vida de la cartera de negocios de una empresa, en función de la participación
relativa que tiene una línea de negocio o producto en el mercado y el nivel de crecimiento del
mercado de dicha línea de negocio o producto. En la tabla 6, se muestra la matriz BCG para la
línea de negocio de cemento, conformada por siete productos embolsados y a granel.

8
Tabla 6. Posición estratégica de los productos de Unacem - matriz BCG

6% Estrella Interrogación ?

Cemento Sol – Portland tipo I Cemento APU - Portland tipo GU

Tasa de crecimiento del mercado

Alto crecimiento

Es el producto líder del mercado, con más de 40 años Producto lanzado en 2014 al segmento de
en el sector. Asimismo, es el producto más vendido cementos económicos para hacer frente a la
por Unacem. entrada de Cemex, en un contexto de
competencia de precios bajos.

Vaca Perro

Productos embolsados (marca Andino) y a

Bajo crecimiento

Cemento Atlas
granel:
Cemento Andino tipo I (Pórtland tipo I)
Tiene una coloración rojiza debido al
Cemento Andino tipo IP (Pórtland tipo IP)
contenido de fierro en la composición
0% Cemento Andino tipo IPM (Pórtland tipo IPM)
química de la puzolana. Solo se vende a
Cemento Andino tipo V (Pórtland tipo V)
granel.
Cemento Andino Ultra (Pórtland HS/MH/R)

Alta participación de mercado Baja participación de mercado

40% Participación relativa en el mercado 0%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2019 y la entrevista al gerente de Proyectos de Unacem.

3. Identificación de los principales productores de cemento del Perú

El mercado de cemento se encuentra segmentado por regiones (norte, centro y sur), lo cual es una
característica representativa de sectores intensivos en capital fijo y de altos costos logísticos
(incluido transporte), debido a que abastecen mercados geográficos relativamente cercanos a sus
plantas de producción. A continuación, se lista a las empresas cementeras líderes en el despacho
de cemento (en toneladas) de cada región del país, al cierre de 2018:
 En el norte: Cementos Pacasmayo S.A., perteneciente al Grupo Hochschild
 En el centro: Unacem S.A., perteneciente al Grupo Rizo Patrón
 En el sur: Cementos Yura S.A., perteneciente al Grupo Rodríguez Banda

A nivel de la región centro del país, las empresas cementeras que compiten con Unacem son las
siguientes:
 Caliza Cemento Inca S.A., perteneciente al Grupo Choy, con su marca Cemento Inka.
 Cementera del Perú S.A.C., perteneciente al Grupo Roky´s, con su marca Cemento Nacional
 Cemex Perú S.A., perteneciente al Grupo Cemex, con sus marcas Quisqueya y Cemex

9
En el anexo 9 se detalla los tipos y clases de cemento que comercializan cada una de las empresas
cementeras señaladas, así como los precios de sus principales productos al cierre de 2018.

4. Comparación con principales productores de cemento del Perú

De la comparación de Unacem con los principales productores de cemento en el país, Cementos

Pacasmayo y Cementos Yura, se puede observar que si bien Unacem ha mantenido en los últimos
años el liderazgo en el despacho total de cemento en el mercado local, 47,5% de participación en
promedio en el quinquenio 2014-2018; esta participación y la de los demás productores de
cemento locales han disminuido principalmente por el incremento del consumo de cemento
importado, el cual ha pasado de 501 mil toneladas en el 2014 a 981 mil toneladas en el 2018, lo
que representa el 4,5% y 8,6% del despacho total de cemento a nivel nacional, respectivamente.

Respecto a la capacidad de producción, Unacem tiene capital invertido en activo fijo superior a
sus competidores, aunque con una planilla menor a sus competidores. Para mayor detalle de la
comparación entre las tres empresas, ver el anexo 10.

5. Participación de mercado de las empresas cementeras a nivel nacional

Al cierre del 2018, el mercado cementero a nivel nacional está concentrado principalmente en las
siguientes empresas: Unacem, con 44,4%; Cementos Yura, con 22,8%; y Cementos Pacasmayo,
con 18,3% del total de despachos a nivel nacional (T.M.), tal como se representa en el gráfico 4.
Para mayor detalle de la participación de las empresas cementeras a nivel departamental, ver el
anexo 11.

10
Gráfico 4. Participación de mercado del despacho total de cemento en toneladas al 2018 (%)

2.4%
4.0% 8.1%
Unión Andina de Cementos
Yura

44.4% Cementos Pacasmayo

18.3%
Caliza Cemento Inca
Cementos Selva
Otros 1/
22.8%

1/ Incluye a las empresas Cementera del Perú S.A.C. y CEMEX Perú S.A.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), 2018.

11
Capítulo V. Posicionamiento competitivo y factores organizativos y sociales

1. Visión, misión y valores

De acuerdo con el reporte de sostenibilidad de Unacem del año 2017, se describe la visión, misión
y valores de la empresa:
 Visión: ser siempre una organización líder en el mercado nacional y alcanzar una posición
competitiva a nivel mundial
 Misión: contribuir al desarrollo de la infraestructura de nuestro país, liderando la fabricación
y comercialización sostenible de cemento de alta calidad, creando oportunidades y bienestar
para todos los peruanos
 Valores: excelencia, responsabilidad, ética, compromiso, innovación y legalidad

2. Identificación de la propuesta de valor

Osterwalder (2011) señala que la propuesta de valor es el factor que hace que un cliente prefiera
una u otra empresa; y tiene la finalidad de solucionar un problema o satisfacer una necesidad del
cliente. En ese sentido, para identificar la propuesta de valor de Unacem, se han respondido las
preguntas planteadas por el autor, las cuales se detallan en el anexo 12, determinándose como
propuesta de valor la siguiente: «Satisfacer las necesidades y requerimientos de calidad, marca y
precio de sus clientes a través de la oferta de diversos tipos de cemento, los cuales son elaborados
por encima de los estándares de la Norma Técnica Peruana (NTP) y Americana (ASTM) y a través
del fortalecimiento de las relaciones comerciales en toda la cadena de valor, desde las plantas de
producción hasta los puntos de venta ferreteros».

3. Matriz Canvas – modelo de negocio

Según Osterwalder (2011), la matriz Canvas presenta la visión general del modelo de negocio y
las interconexiones entre los diferentes elementos que involucra a la empresa. En la tabla 7, se
describe el modelo de negocio de Unacem utilizando dicha herramienta.

12
Tabla 7. Matriz Canvas – modelo de negocio

8) ASOCIACIONES CLAVE 7) ACTIVIDADES CLAVE 1) PROPUESTA DE VALOR 4) RELACION CON CLIENTES 2) SEGMENTO DE
MERCADO
 Por el lado de la producción,  Consta de cinco etapas:  Satisfacer las necesidades  Se construyó una relación de largo  Personas que realizan
Unacem cuenta con empresas Logística de entrada: la extracción de piedra y requerimientos de plazo con autoconstructores, actividades de
relacionadas que abastecen de caliza. calidad, marca y precio de maestros de obra y albañiles a través autoconstrucción en los
energía a las plantas de Operaciones: chancado primario y sus clientes a través de la del desarrollo de programas de departamentos donde se
Atocongo y Condorcocha a secundario, prehomogenización, molienda oferta de diversos tipos de capacitación permanente y contacto comercializan sus
través de contratos de y homogenización, obtención del clínker, cemento, los cuales son directo mediante la red de productos; es decir, en la
suministro: Compañía enfriamiento y obtención de cemento. elaborados por encima de Ferreterías Progresol. zona centro del Perú.
Eléctrica El Platanal SA Logística de salida: envase y despacho. los estándares de la
(fuente hidroeléctrica) y Mercadotecnia y ventas: venta de cemento Norma Técnica Peruana  Empresas constructoras,
Generación Eléctrica embolsado y a granel, y exportación del (NTP) y Americana concreteras, mineras e
Atocongo SA (fuente clínker. (ASTM), y a través del industriales que realizan
térmica). Servicio: programas de capacitación fortalecimiento de las sus operaciones en los
 Con respecto a la distribución permanente con autoconstructores, relaciones comerciales en departamentos de la zona
de cemento, la empresa tiene maestros de obra y albañiles; y servicio de toda la cadena de valor, centro del Perú.
como contactos clave a la red post venta. desde las plantas de
de ferreterías Progresol; 6) RECURSOS CLAVE producción hasta los
asimismo, tiene como socios  Cuenta con un staff de 839 colaboradores puntos de venta ferreteros. 3) CANALES DE DISTRIBUCIÓN
estratégicos a la red de capacitados constantemente por el  Los cementos embolsados de
maestros constructores, programa PACE (Plan Anual de Unacem se distribuyen en la costa
quienes permiten impulsar la Capacitación y Entrenamiento). y sierra central del país
demanda por el lado de  Posee dos plantas de producción, principalmente por de dos canales:
autoconstrucción. Atocongo y Condorcocha, las cuales o Canal ferretero tradicional:
cuentan con tecnología moderna y de conformada por la Red de
punta. Ferreterías Progresol y otras
 Cuenta con concesiones de canteras de ferreterías independientes.
piedra caliza para las plantas de o Canal ferretero moderno:
Atocongo y Condorcocha. conformada por los grandes
almacenes ferreteros.
 Las exportaciones de clínker se
realizan principalmente por
contratos de abastecimiento a largo
plazo a través de su muelle en
Conchán inaugurado en 1989.
9) ESTRUCTUTRA DE COSTOS 5) FUENTES DE INGRESOS
 Los principales y más costosos insumos son el gas natural, usado para la planta de  En el año 2018, el 91,1% de ingresos de la empresa provino de la venta de cemento (88,3%
Atocongo; la electricidad, utilizada en el caso de Celepsa (Central Hidroeléctrica El en el 2017), mientras que la exportación de clínker representó el 5,3% (3,3% en el 2017) y
Platanal); y la piedra caliza, utilizada en el caso de la explotación de las canteras. la venta de bloques, adoquines y pavimentos de concreto el 3,6% (3,0% en el 2017).
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en las memorias anuales de Unacem.

4. Ventajas competitivas

De acuerdo con Porter (2008), las empresas pueden basar su ventaja competitiva en tres estrategias genéricas: liderazgo por costos, diferenciación y
enfoque o concentración. De la revisión del modelo de negocio de Unacem, se observa que la empresa ha basado su estrategia principalmente en la
diferenciación de la oferta de sus productos dado que comercializa más tipos de cemento (seis), en comparación con las demás empresas productoras
localizadas en su área de operación, las cuales comercializan entre tres a cuatro tipos de cemento; asimismo, desarrolla estrategias de publicidad y
marketing para resaltar sus productos de la competencia y con ello mantener la posición de liderazgo de sus marcas en el mercado local (entre ellos
Cemento Sol, Cemento Andino y Cemento Apu). Adicionalmente, la empresa se diferencia de sus competidores en la comercialización de sus productos,
por aprovechar la integración vertical que posee con la red de ferreterías Progresol.

5. Posicionamiento competitivo

Según Millward (2018), la marca Cemento Sol por cuarta vez fue considerada en el top 10 de las marcas más valiosas de Perú, mientras que Cemento
Andino se ubicó en el puesto 18. Asimismo, según el diario La República (2014), Cemento Sol tiene el 98% de recordación de los autoconstructores; la
calidad y duración son los atributos que más destacan, dejando de lado al precio. Por lo expuesto, Unacem cuenta con una sólida posición competitiva,
reconocida en el mercado por el posicionamiento de sus marcas en los distintos segmentos, lo que contribuye a que la empresa mantenga su liderazgo en
el sector.

6. Revelamiento de la estrategia aplicada

Rowe, Mason y Dickel (1982) plantean la aplicación de la matriz peyea (posición estratégica y evaluación de la acción) para determinar las estrategias
más adecuadas de una empresa. De la aplicación de esta herramienta a Unacem, se obtuvo como resultado que, según las posiciones internas y externas
de la empresa, las estrategias más adecuadas para la empresa son las de tipo conservadora.

Por otro lado, Unacem ha revelado, en su memoria anual 2018, las estrategias que está implementando e implementará hacia el 2021 como parte de su
plan estratégico, las cuales se basan en seis pilares fundamentales: generar productos y servicios de calidad, promover el incremento de consumo de
cemento, mejorar la eficiencia en la gestión de costos en la producción, centrar las inversiones según rentabilidad, fortalecer el liderazgo dentro de la
organización y reinventar la sostenibilidad de la empresa.

13
En el anexo 13, se detallan las estrategias reveladas por Unacem, su concordancia con las
herramientas utilizadas para la evaluación de la situación de la empresa y del mercado de cemento,
y su estado de implementación.

7. Factores organizativos y sociales

Unacem desarrolla su gestión cumpliendo los Principios de Código de Buen Gobierno

Corporativo para las sociedades peruanas, los cuales se basan en los pilares de (i) derechos de los
accionistas, (ii) junta general de accionistas, (iii) directorio y alta gerencia, (iv) riesgo y
cumplimiento y (v) transparencia de la información. En esa línea, entre las actividades más
relevantes en el período 2018 destacan la creación del Comité de Ética y Conducta, encargado de
supervisar los delitos de soborno y lavado de activos; y la creación del Comité Comercial,
encargado de velar por el cumplimiento de las políticas comerciales de la empresa.

Respecto a los factores sociales, Unacem tiene como política contribuir en el desarrollo de las
comunidades localizadas en su área de influencia. Para ello, creó en el 2003 la Asociación
Unacem (antes Asociación Atocongo), que desarrolla proyectos y/o programas orientados a lo
siguiente:
 Infraestructura social: donación de bolsas de cemento para la construcción de obras
comunales, viviendas de techo propio, instituciones educativas, entre otros
 Salud: atenciones preventivas en las comunidades en alianza con los centros de salud del
Ministerio de Salud
 Educación: capacitación en cursos técnicos a pobladores de las zonas de influencia
 Medioambiente: capacitación en gestión de residuos sólidos a organizaciones sociales,
campañas de arborización y donación de abono para el mantenimiento de áreas verdes

14
Capítulo VI. Análisis financiero y características de la inversión

1. Finanzas operativas

1.1 Análisis financiero de la empresa

1.1.1 Análisis de ingresos y costos

El nivel de ventas total de Unacem ha estado creciendo en el período 2011 – 2018 a un CAGR
(tasa de crecimiento anual compuesto) de 3,83% explicado principalmente por el crecimiento de
la venta de cemento (2,65% para el mismo período), el cual representa históricamente más del
90% de las ventas totales. Asimismo, es importante resaltar que las ventas por exportación de
clínker y por concreto a sus empresas vinculadas han ganado mayor participación en los ingresos
totales, pasando de 0,3% y 1,1% en el 2011 a 5,3% y 3,6% en el 2018, respectivamente.

Por el lado de los costos de producción, no se han presentado cambios significativos en su

estructura interna durante el período 2011-2018, excepto por la depreciación, que se duplicó,
representando en el 2011 el 8,7% y en el 2018 el 17,4% del costo total de producción. Al 2018,
los componentes más representativos de los costos de producción son el combustible (21,5%), la
depreciación (17,4%) y el gasto de personal (10,5%), que en conjunto representan el 49,4% del
costo total de producción. Asimismo, en la tabla 8, se presenta la composición del costo de ventas
de los últimos años y el análisis por cada componente del costo de ventas, diferenciándose los
costos fijos, variables y semivariables.

Tabla 8. Análisis por tipo de costo de ventas

Costo de venta 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tipo de costo
Combustible 22,6% 23,9% 20,6% 22,3% 20,3% 19,3% 20,3% 21,5% Variable
Consumo de MP 16,6% 13,7% 18,4% 11,8% 9,5% 8,1% 7,3% 9,0% Variable
Gastos de personal 10,0% 9,6% 8,1% 9,4% 8,2% 10,5% 11,8% 10,5% Variable
Energía eléctrica 10,2% 9,4% 8,9% 10,0% 10,3% 8,7% 7,9% 7,4% Variable
Depreciación 8,7% 8,9% 12,1% 15,8% 15,0% 17,4% 20,1% 17,4% Semivariable
Envases 6,3% 6,1% 5,6% 6,4% 6,8% 6,7% 6,2% 5,4% Variable
Preparación de canteras 1,5% 2,3% 2,1% 1,1% 0,6% 0,5% 0,5% 0,0% Semivariable
Otros gastos de
24,2% 25,7% 23,7% 22,4% 28,9% 28,4% 25,5% 28,3% Variable
fabricación
Depreciación por desbroce 0,0% 0,5% 0,4% 0,6% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% Semivariable
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en los estados financieros auditados de Unacem.

15
1.1.2 Análisis de ratios desde el enfoque de las finanzas operativas

En la presente sección se analizan los principales ratios financieros de Unacem en el período 2011
– 2018, contrastándolos con los de sus comparables a nivel nacional y latinoamericano1:
 Liquidez: Unacem mejoró su ratio de liquidez corriente, debido a menores deudas financieras
de corto plazo, pasando de 0,68 en el 2011 a 1,74 en el 2018, siendo este último ligeramente
superior al promedio de sus comparables nacionales (1,69 en el año 2018) y latinoamericano
(1,67, en el año 2018).
 Gestión: A pesar de que el período medio de cobro se ha visto deteriorado en los últimos años
(de 52,1 días en el 2014 a 70,1 días en el 2018), la empresa ha estado mejorando su ratio de
ciclo de conversión del efectivo, alcanzando en el 2018 su menor valor (150,2 días) en los
últimos cinco años, debido a mayores días de pago y menores días de inventarios.
Para fines de comparación, se estimó el ciclo de conversión de efectivo sin considerar la
depreciación en el costo de venta, lo que dió como resultado 167,9 días en el 2018. Aunque
este ratio está convergiendo a los niveles de sus comparables a nivel nacional (promedio de
127,8 días en el 2018), se encuentra lejos de los niveles registrados por las empresas
latinoamericanas (31,2 días en el 2018).
 Rentabilidad: En el período de análisis, el margen neto de la empresa se vio deteriorado
significativamente en el año 2015 (6,7%) y 2018 (12,3%), debido a pérdidas por diferencial
cambiario de S/ 379,3 millones y S/ 60,4 millones, respectivamente. Otro aspecto que generó
la reducción del margen neto en el 2018 fueron las disminuciones en los ingresos por
dividendo de sus empresas relacionadas (Concreto y Afines S.A., Inversiones Imbabura S.A.
y Compañía Eléctrica el Platanal S.A.) en S/ 148,9 millones respecto al 2017. A pesar de los
eventos indicados en los años señalados, el margen neto promedio de la empresa (16,1%) en
el período 2011 – 2018 se encuentra en niveles similares de sus comparables nacionales
(17,3%); y es superior respecto a los niveles de sus comparables latinoamericanos (9,5%) para
el mismo período de análisis.

En el anexo 14 se grafican los principales ratios financieros de Unacem contrastándolos con los
ratios de las empresas comparables que operan en el mercado nacional y latinoamericano; en los
que se observa, en términos generales, una mejora de la empresa a nivel de sus ratios financieros.

1 Para efectos de los comparables nacionales se seleccionaron a las empresas Pacasmayo y Yura, las cuales son líderes
en el despacho de cemento en las regiones norte y sur del país, respectivamente. Mientras que para los comparables
de América Latina se seleccionaron a las empresas Corporación Moctezuma (México), HOLCIM Argentina
(Argentina) y Caribbean Cement Company (Matriz en Jamaica) a partir del cumplimiento de criterios de selección
para empresas comparables, desarrollado dentro del literal a) del anexo 27.

16
1.2 Análisis histórico de las NOF versus Fondo de Maniobra

En el período 2011 – 2018, ante el escenario de recursos insuficiente para financiar sus
operaciones de corto plazo, reflejado en unas NOF superiores al Fondo de Maniobra, la empresa
recurrió a créditos financieros de corto plazo, principalmente a pagarés bancarios a corto plazo,
los cuales han ido disminuyendo en el tiempo, pasando de S/ 525 millones en el 2011 a S/ 208
millones en el 2018 (2,5 veces menor), debido a mayores niveles de fondo de maniobra. En el
2018, la empresa alcanzó su menor nivel de necesidad de recursos para financiar sus operaciones
(S/ 178 millones), lo que muestra una mejora en la gestión financiera y operativa de la empresa.
Situación distinta presenta Pacasmayo, que presentó un fondo de maniobra suficiente para hacer
frente a sus NOF durante el mismo período de análisis.

Gráfico 5. Comparativo NOF versus Fondo de Maniobra (2011 – 2018)

800 693 657

620 615
509 526
600
En millones de S/

437
322 302
400
195
200 62 43
-11 -34
0
2011 -137
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-200 -137
FM NOF

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

1.3 Descripción de las políticas comerciales de la empresa

Unacem comercializa los productos de la línea de negocio de cemento en dos formatos: (i)
cemento embolsado que se comercializa a través de la red de ferreterías Progresol2, y de ferreterías
independientes, con las cuales realiza planes de fidelización y visibilidad; y (ii) cemento a granel,
el cual se vende directamente a empresas concreteras, mineras e industriales.

Unacem no ha revelado su política comercial; no obstante, de la revisión de los estados financieros

de la empresa se ha determinado que en el 2018 el período medio de cobro de Unacem fue de
70,1 días, menor a los 90,4 días del año 2017, lo cual se debe principalmente a la disminución de
sus cuentas por cobrar.

2Al cierre de 2018, la red de ferreterías Progresol está conformada por 853 puntos de venta, de los cuales 353 son
mayoristas y 500 son minoristas.

17
2. Finanzas estructurales

2.1 Descripción de las políticas estructurales de la empresa

2.1.1 Política de dividendos

Unacem tiene una política de reparto de dividendos trimestrales, los cuales son pagados en
febrero, mayo, agosto y noviembre de cada año, con cargo a utilidades acumuladas. En los últimos
años, ha pagado S/ 0,052 por acción común. En el año 2018, la empresa pagó un total de S/ 85,7
millones y en el año 2017, S/ 85,6 millones.

2.1.2 Política de inversión

No se encuentra revelada por Unacem. En los últimos años, las inversiones se realizaron para
mejoras operativas, de infraestructura y mantenimiento, a fin de mejorar e incrementar eficiencia
de sus procesos, las cuales se encuentran contempladas en su Plan Estratégico hacia el 2021.

2.1.3 Política financiera

Unacem financia sus inversiones mediante bonos corporativos y préstamos bancarios, y su capital
de trabajo mediante pagarés bancarios, dichas obligaciones financieras son renovadas de acuerdo
con sus requerimientos de capital. El detalle de la composición de sus obligaciones financieras se
detalla en el numeral 2.3 del presente capítulo.

Asimismo, Unacem realiza seguimiento trimestral de sus obligaciones financieras, teniendo como
principales principios (i) mantener un índice de apalancamiento menor o igual a 1,5 veces, (ii)
mantener un ratio de cobertura de servicio de deuda mayor o igual entre 1,2 a 1,25 veces, (iii)
mantener un ratio de cobertura de intereses mayor o igual entre 3,0 a 4,0 veces y (iv) mantener
índice de cobertura de deuda o deuda financiera/EBITDA menor o igual a 3,75.

2.2 Características de la inversión de la empresa

En el 2015, la empresa finalizó la construcción de un nuevo molino y línea de ensacado en la

planta Condorcocha, obra que constituyó una de las más fuertes inversiones que ha realizado la
empresa en los últimos años. Dicha inversión permitió que la empresa incremente su capacidad

18
productiva a 8,3 millones de toneladas de cemento anual (5,5 millones de toneladas en la planta
Atocongo y 2,8 millones de toneladas en la planta Condorcocha). Por otro lado, según lo indicado
en la entrevista realizada con la gerencia de ejecución de proyectos no se espera que Unacem
realice fuertes inversiones en el incremento de su capacidad productiva en el corto ni mediano
plazo puesto que actualmente opera al 61% de su capacidad instalada total.

En los últimos años, las inversiones de la empresa se han centrado en el desarrollo de la ingeniería
de proyectos estratégicos en el mediano plazo y en proyectos de pequeña envergadura orientados
en la actualización de las operaciones frente a los cambios tecnológicos. El detalle de las
inversiones, capacidad instalada y análisis de ratios concernientes a las principales inversiones de
la empresa se presentan en el anexo 15.

2.3 Análisis del financiamiento

El 31 de octubre de 2014, Unacem efectuó la emisión internacional de bonos por US$

625.000.000 obteniéndose una recaudación neta de US$ 615.073.000 (S/ [Link]) para la
compra de Lafarge Cementos S.A. de Ecuador, motivo por el cual en el año 2014 se observa un
incremento de 67% en las obligaciones financieras de Unacem. En el año 2018, la empresa realizó
la redención parcial de dichos bonos por US$ 400.000.000 (S/ [Link]), los cuales fueron
financiados con nuevos contratos bancarios a largo plazo. El detalle de la evolución de las
obligaciones financieras se muestra en la tabla 9

Tabla 9. Composición de obligaciones financieras Unacem 2011-2018 en miles de soles

Concepto 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Cesión de pagos 0 0 0 0 0 0 30.828 0
Pagarés
396.016 532.476 716.920 525.076 786.816 704.203 421.950 207.974
bancarios
Arrendamiento
342.694 423.926 419.810 368.911 271.863 160.399 44.249 0
financiero
Bonos y deuda
con entidades 1.026.673 986.578 1.184.630 2.992.679 3.060.859 2.998.129 2.895.891 3.041.087
bancarias
Bonos
534.395 474.285 520.459 2.178.490 2.335.289 2.226.387 2.139.387 873.833
corporativos
Préstamos
492.278 512.293 664.171 814.189 725.570 771.742 756.504 2.167.254
bancarios
Obligaciones
1.765.383 1.942.980 2.321.360 3.886.666 4.119.538 3.862.731 3.392.918 3.249.061
financieras
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

19
En relación con los bonos corporativos (27% de la deuda de Unacem al 2018), estos se encuentran
compuestos por bonos corporativos internacionales emitidos el año 2014 a una tasa de 5,875%
que vencen el 2021 (S/ 760 millones) y dos bonos corporativos locales emitidos el año 2013 a
una tasa entre 4,93% y 5,16% que vencen el 2020 y 2023 (S/ 120 millones); asimismo, respecto
a los préstamos bancarios (67% de la deuda de Unacem al 2018), Unacem tiene once préstamos
bancarios con vencimientos desde el 2019 al 2025, de los cuales tres tienen tasas de interés
variable.

Es importante señalar que los pagarés bancarios (6% de la deuda de Unacem al 2018) fueron
adquiridos para financiamiento del capital de trabajo y son renovados de acuerdo con las
necesidades de este. El detalle de las obligaciones financieras de Unacem se muestra en el anexo
16.

2.4 Análisis de ratios desde el enfoque de las finanzas estructurales

A nivel de apalancamiento financiero y endeudamiento total, Unacem no ha presentado cambios

significativos, pasando de 46% en el 2011 a 48% en el 2018 respecto al nivel de apalancamiento,
y de 86% en el 2011 al 94% en el 2018 respecto al nivel de endeudamiento (pasivo/patrimonio),
registrando sus máximos niveles en el 2015 (58% de apalancamiento y 135% de endeudamiento),
resultado de la emisión de bonos internacionales. No obstante, estos se pagaron anticipadamente
de manera parcial en el año 2018. Cabe resaltar que su nivel de apalancamiento es similar a las
otras empresas cementeras del Perú (Pacasmayo y Yura), las cuales tienen un nivel promedio de
48% al 2018, similares también al nivel de apalancamiento de las empresas comparables de
América Latina (Corporación Moctezuma, Holcim Argentina y Caribbean Cement), las cuales
tienen un nivel de apalancamiento promedio de 47% al cierre del 2018. Respecto al nivel de
endeudamiento, Pacasmayo y Yura tiene un nivel promedio de 92% y las empresas comparables
de América Latina de 141%. Ver anexo 14.

Respecto al ratio de cobertura de intereses este disminuyó para el año 2018 respecto al año 2011
(2,5x versus 7,04x); esto debido al incremento de gastos financieros por el pago anticipado de los
bonos en el año 2018.

Adicionalmente, se ha realizado el análisis Dupont del ROE de Unacem para identificar los
actores claves del desempeño de la empresa, en el que se observa que en los últimos cinco años
Unacem ha mantenido su política de gestión de los activos para la generación de ingresos; siendo

20
este el principal factor para su eficiencia. Por otro lado, el nivel de apalancamiento financiero ha
disminuido por los pagos anticipados de los bonos; asimismo en el 2018 se ha deteriorado el
margen neto de utilidad, debido principalmente a perdidas por diferencia de cambio elevadas, lo
cual afectó la rentabilidad de la empresa. El detalle de cada factor se encuentra detallado en el
anexo 14.

3. Diagnóstico

Con respecto al desempeño financiero de Unacem se comenta lo siguiente:

 En el año 2018, Unacem registró un nivel de ingresos de S/ 1.969 millones, lo que significó
un aumento del 5,7% respecto al año anterior; no obstante, la utilidad neta disminuyo en 48%,
principalmente por las pérdidas de tipo de cambio y a la disminución de otros ingresos
operativos, lo cual ocasiono deterioro en sus ratios de rentabilidad.
 Respecto a los costos de ventas incurridos por Unacem, se observa que los principales
desembolsos se ejecutan en combustible, transporte de materias primas, mantenimiento de
maquinarias, gastos de planilla y depreciación de activos, lo cual solo para el 2018 constituyó
el 77,7% del costo de ventas total (igual porcentaje para el año 2017).
 En cuanto a los de ratios financieros, la empresa ha mejorado sus ratios de liquidez corriente
y ciclo de conversión del efectivo, debido a menores deudas financieras de corto plazo y
mayores días de pago, respectivamente. Por otra parte, a pesar de que en los años 2015 y
2018, el margen neto se vio afectado principalmente por perdidas de diferencial cambiario,
el margen neto promedio del período en análisis, 2011 – 2018 (16,1%), ha sido similar a sus
comparables nacionales (17,3%) y superior a sus comparables de América Latina (9,5%).
 Respecto al análisis de las NOF versus el Fondo de Maniobra, Unacem ha mejorado su Fondo
de Maniobra sobre las NOF en los últimos años; sin embargo, al cierre de 2018 la empresa
aún requirió de préstamos y pagarés bancarios para cubrir la diferencia entre su NOF sobre
su Fondo de Maniobra.
 Respecto al apalancamiento de Unacem, después de la emisión de bonos internacionales en
el año 2015, los cuales han sido pagados parcialmente el año 2018, el ratio de apalancamiento
financiero y endeudamiento ha estado disminuyendo y llegó a ser el pasivo con terceros el
48% del total de activos. Unacem no ha tenido problemas para hacer frente a sus obligaciones
financieras y todos los años de evaluación ha mostrado un ratio de cobertura de intereses
superior a 2,5x, colocando a la empresa en un nivel óptimo para cumplir con sus
compromisos.
 Respecto a la política de dividendos, esta se ha mando estable en los años de evaluación.

21
 Respecto a las inversiones, Unacem al cierre del 2018 está trabajando al 61% de su capacidad
instalada y no se espera que se realice nuevas inversiones en el corto ni mediano plazo.

22
Capítulo VII. Valorización

1. Supuestos de proyección

Tomando en cuenta el análisis de la empresa y de la industria presentada en los capítulos

anteriores, así como las estrategias de negocio de Unacem descritas en el anexo 13, se realizaron
supuestos para proyectar los estados financieros de Unacem a nivel individual para el período
2019-2028.

Para la proyección de los ingresos, se proyectó el precio de la bolsa de cemento de 42,5 kg. con
la tasa de crecimiento del período 2000-2018. Asimismo, se proyectó el despacho de cemento con
un modelo econométrico con variables como el precio del cemento, el PBI del sector construcción
y el despacho de cemento del período anterior inmediato. El detalle de los ingresos proyectados
2019-2028, se describen en el anexo 17.

Los costos se proyectaron a partir de la multiplicación de las ventas totales proyectadas por el
ratio costo de ventas/ventas totales del año 2018 (aproximadamente 62%), cuyo detalle de
composición se muestra en el anexo 18.

Para la proyección de las necesidades operativas de fondo (NOF), se utilizaron los días promedio
de pago, los de cobro y de inventarios en los últimos cuatro años. Cabe señalar que estos valores
se proyectaron sin tomar en cuenta la depreciación dentro de los costos de venta, debido a que
esta será proyectada por separado. Los resultados se describen en el anexo 19.

Para la proyección del Capex y la depreciación, se analizaron individualmente cada partida de los
activos fijos; y para la proyección de la capacidad utilizada e instalada, las estimaciones en ventas.
Se tomó como supuesto que la inversión más significativa en Capex se dará en el año 2026, a fin
de incrementar la capacidad instalada en 770 miles de toneladas. En dicho período la capacidad
utilizada llegará a 75%, similar a lo ocurrido en el año 2014, cuando Unacem hizo su último
incremento de capacidad instalada. Los resultados se muestran en los anexos 20 y 21.

La estimación de la deuda se realizó tomando en cuenta el vencimiento de los bonos corporativos

y la necesidad de fondos tanto para inversiones como para capital de trabajo de Unacem. Los
resultados se muestran en el anexo 22. Por otro lado, se han estimado las ganancias y pérdidas
por diferencial cambiario para el período 2019-2021, las cuales se detallan en el anexo 23. Los

23
supuestos para la proyección de los dividendos, tasa de crecimiento de perpetuidad y la tasa
impositiva efectiva se detallan en el anexo 24.

Con la consolidación de todas las estimaciones y supuestos realizados, se elaboraron los estados
financieros de Unacem a nivel individual, presentados en los anexos 25 y 26. En el anexo 27 se
muestran las principales ratios financieros del período proyectado y su consistencia con los
períodos anteriores.

2. Determinación del flujo de caja libre

Con los supuestos detallados en el numeral anterior, se realizó la proyección del flujo de caja libre
de Unacem a nivel individual del 2019 al 2028. Esto se muestra en la tabla 10. Cabe señalar que
para el cálculo del EBIT de Unacem a nivel individual no se consideraron los ingresos por
dividendos de sus subsidiarias.

Tabla 10. Flujo de caja libre de Unacem a nivel individual

Cuenta
(en miles de 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
S/)
EBIT x (1-t) 389.875 414.967 433.220 455.242 472.287 497.900 523.358 551.049 580.773 611.435
+
depreciación
238.392 240.454 243.753 242.848 244.781 246.714 248.574 249.786 250.996 252.206
y
amortización
- - - - - - - - - -
- Capex
211.224 211.224 211.224 211.224 211.224 211.224 211.224 431.224 431.224 431.224
- ΔNOF -61.816 -54.647 -44.200 -47.800 -51.353 -54.407 -58.187 -62.375 -66.921 -71.782
FCFF 355.227 389.550 421.549 439.067 454.491 478.983 502.521 307.235 333.623 360.634
Fuente: Elaboración propia, 2019.

3. Determinación del costo promedio ponderado del capital (WACC)

De acuerdo con Fernández (2019), la tasa de descuento a utilizar para obtener el valor presente
de los flujos de caja de la empresa es el WACC (por sus siglas en inglés, weighted average cost
of capital). Para ello, se estimaron tanto el costo del capital (Ke) bajo el modelo CAPM, como el
costo de la deuda después de impuestos (kd). Estos fueron ponderados por los valores calculados
de capital/(deuda + capital) y deuda/(deuda + capital), respectivamente. El WACC obtenido es de
11,02%. Los detalles de la estimación y sustento de los componentes del WACC se muestran en
el anexo 27.

24
4. Métodos de valorización

Los métodos de valorización utilizados son (i) valorización de Unacem como empresa individual
por la metodología de flujo de caja descontado, sumada al valor patrimonial de sus subsidiarias;
y (ii) valorización de Unacem como empresa consolidada por el método de múltiplos de empresas
comparables. Asimismo, se muestran las estimaciones del valor por acción de Unacem realizadas
por los analistas del mercado con fecha similar de corte de la presente valorización.

5. Justificación del uso del método

5.1 Valorización por flujo de caja descontado

Con este método se calcula el valor presente de Unacem a nivel individual, descontando tanto el
flujo de caja libre proyectado (2019-2028) de la tabla 11, como el valor terminal al 2028 con el
WACC de 11,02%. Para el valor terminal, se calculó una tasa de crecimiento a perpetuidad de
3,32% y se normalizó el flujo de caja para el período 2028. Es decir, a partir del año 2029 hacia
adelante, el EBITx(1-t) y ΔNOF serán similares a los del año 2028; mientras que el Capex, la
depreciación y la amortización serán similares al promedio de los valores registrados en el período
de proyección (2019-2028). Los detalles del cálculo se muestran en las tablas 11 y 12.

Tabla 11. Flujo de caja libre 2028

Cuenta (en miles de soles) 2028E 2028E - Norm

EBIT x (1-t) 611.435 611.435
+ Depreciación y amortización 252.206 245.850
- Capex -431.224 -277.224
- ΔNOF -71.782 -71.782
FCFF 360.634 508.279
Fuente: Elaboración propia, 2019.

Tabla 12. Valorización por flujo de caja descontado

g 3,32%
Valor terminal 2028 (en miles de soles) 6.820.868

WACC 11,02%
Valor patrimonial Miles de soles
VP FCFF 2019 -2028 2.389.976
Valor terminal actualizado 2.397.305
Caja 29.956
Deuda a valor de mercado -3.285.268
Valor de las subsidiarias 3.322.609

25
Valor patrimonial Miles de soles
Valor patrimonial 4.854.578

Número de acciones [Link]

Valor por acción 2,95
Fuente: Elaboración propia, 2019.

El detalle del cálculo del valor de las subsidiarias se muestra en el anexo 28.

5.2 Valorización de múltiplos de empresas comparables

A partir de las empresas comparables con Unacem, detalladas en la tabla 13, que fueron
seleccionadas de acuerdo con lo desarrollado en la sección de empresas comparables del anexo
27, se calculó el EV/EBITDA al 31 de diciembre de 2018 y con estos múltiplos se obtuvieron los
resultados de la tabla 14. Estos múltiplos son mayores al precio de la acción al cierre de diciembre
del año 2018.

Tabla 13. Empresas comparables de Unacem a nivel consolidado

Cap. % cemento
Empresa comparable País mercado EV / EBITDA como línea de
(dólares) negocio
Corp. Moctezuma-SER México 52.73B 8.49 85%
Caribbean Cement CO LTD Jamaica 59.58B 8.80 99%
Holcim Argentina SA Argentina 29.96B 9.95 89%
Cementos Pacasmayo SAA-INV Perú 2.54B 8.54 90%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2018.

Tabla 14. Valoración por comparables

Unacem - consolidado Datos al 31/12/2018

Deuda (miles de soles)1 3.285.268
Mkt. cap. (miles de soles) 4.280.909
EBITDA 1.214.124
Caja 111.466
Precio 2,60
Número de acciones [Link]
1 Valor razonable de las obligaciones financieras a largo plazo.

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en los estados financieros auditados de Unacem y subsidiarias.

26
EV/EBITDA
Min Mediana Max
Unacem consolidado 7,19 7,19 7,19
Empresas comparables 8,49 8,67 9,95
Valor de la empresa (miles soles) 10.310.454 10.530.662 12.078.699
Valor del patrimonio (miles soles) 7.136.652 7.356.860 8.904.897
Valor de la acción 4,33 4,47 5,41
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2018.

5.3 Valorización por analistas de mercado

Los analistas del mercado estiman un valor por acción de Unacem entre S/ 2,98 y S/ 3,55 a fechas
de corte próximas al de la presente valorización. La recomendación del 80% de ellos es la compra
de la acción. El detalle de dichas estimaciones se muestra en la tabla 15.

Tabla 15. Valoración por analistas del mercado

Empresa Analista Recomendación Target Fecha

Larrain Vial Lucia Calvo Buy 2,98 21/12/2018
Itau BBA Securities Daniel Sasson Market perform 3,1 06/12/2018
Inteligo SAB Flor Felices Buy 3,38 26/11/2018
Seminario SAB Carlos Carazas Buy 3,15 21/11/2018
Kallpa Securities SAB Marco Aleman Buy 3,55 16/11/2018
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2018.

6. Simulación de Montecarlo

A partir del análisis de tornado, se identificaron que las variables que mayor impacto tienen en la
valorización de Unacem son el WACC, la tasa de crecimiento a perpetuidad (g) y el valor de las
subsidiarias. Estas variables se utilizarán en la simulación. Mediante una simulación de
Montecarlo, con 10.000 iteraciones, se realizaron escenarios estocásticos de las variables
indicadas, considerando distribuciones PERT para cada una de ellas. Esto con la finalidad de
determinar la probabilidad asociada a la valorización realizada en el presente trabajo de
investigación (S/ 2,95), así como la probabilidad ubicada por encima del precio de la acción al
cierre del 2018 (S/ 2,60). En el siguiente gráfico se muestra la simulación para el valor por acción
de Unacem realizada a través del programa Risk Simulator.

27
Gráfico 6. Simulación de Montecarlo

Valores considerados en la distribución PERT de cada variable simulada

WACC Tasa “g” Val. subsidiarias
Mínimo: 9,00% (-2%) Mínimo: 2,00% (en miles S/)
Probable: 11,02% (Base) Probable: 3,32% Mínimo: 2.990.348 (-10%B)
Máximo: 13,00% (+2%) Máximo: 5,19% Probable: 3.322.608 (Base-B)
Máximo: 3.654.869 (+10%B)
Fuente: Elaboración propia, 2019.

En la simulación efectuada se obtuvo que en más del 89% de los escenarios, el valor de la acción
de Unacem se ubicó por encima de los S/ 2,60. Dada su alta probabilidad, se recomienda su
compra. Respecto al valor calculado en la valorización (S/ 2,95), el 53,28% de los casos es
superior a este.

28
Capítulo VIII. Análisis de riesgos

1. Matriz de riesgos ponderados por impacto y probabilidad

En la tabla 16 se presentan los riesgos de la empresa identificados al cierre del año 2018, además
de los niveles de probabilidad de ocurrencia y su impacto en la empresa.

Tabla 16. Identificación de riesgos por impacto y probabilidad de ocurrencia

N° Riesgo Descripción de riesgo Impacto Probabilidad

La empresa mantiene una posición de cambio global negativa
Riesgo de de aproximadamente US$ 336 millones al cierre del 2018
1 mercado por (US$ 718 millones al cierre del 2017). Está compuesta Medio Media
tipo de cambio principalmente por obligaciones financieras en dólares,
incluyendo bonos internacionales y préstamos bancarios.
La empresa cuenta con tres préstamos a tasa de interés variable
Riesgo de (libor). Dichos préstamos exponen a Unacem al riesgo de tasa
2 mercado por de interés. Asimismo, al cierre del 2018, la compañía mantiene Bajo Bajo
tasa de interés tres contratos de derivados financieros adquiridos para
disminuir la exposición a mencionado riesgo.
La empresa cuenta con un ratio de liquidez superior a uno.
Asimismo, de darse la necesidad de requerir fondos, la
Riesgo de
3 compañía tiene la disponibilidad de incurrir en préstamos Bajo Bajo
liquidez
bancarios adicionales, debido al buen nivel de apalancamiento
que presenta.
Unacem se encuentra expuesta a riesgos operativos, entre los
cuales se encuentran la ejecución de procesos inadecuados del
personal, errores en los presupuestos de las obras o eventos
Riesgo
4 externos. Ante ello, la compañía mantiene políticas claras de Bajo Media
operacional
mejora continua en el marco de su plan estratégico con vistas
al año 2021. En este plan se incluye la mejora de los procesos
operativos de sus proyectos en ejecución.
La empresa gestiona el riesgo de refinanciamiento mediante la
firma de contratos de préstamos con un calendario de
Riesgo de vencimiento de obligaciones en concordancia a su capacidad
5 refinanciamient de generación de efectivo. Asimismo, como se mencionó Medio Bajo
o previamente, cuenta con un buen nivel de apalancamiento
financiero, lo cual le permite disponer de líneas de crédito en
los diversos bancos locales.
Unacem se encuentra expuesto al riesgo de que sus clientes no
cumplan con sus obligaciones comerciales. Las cuentas por
cobrar de la compañía, al cierre del 2018, fueron de
Riesgo de
6 aproximadamente S/ 571 millones y presentaron una Bajo Bajo
crédito
estimación de cobranza de aproximadamente S/ 7 millones
(1,26%). Ante ello se concluye que la compañía no presenta un
riesgo alto por crédito.
Fuente: Elaboración propia, 2019.

Considerando los niveles de impacto y probabilidades de ocurrencia de los riesgos indicados en

la tabla anterior, en la tabla 17 se muestra la matriz de riesgos de la empresa.

29
Tabla 17. Matriz de riesgos según impacto y probabilidad

Alto
Medio
Impacto

Riesgo de Riesgo de mercado por

refinanciamiento tipo de cambio

 Riesgo de mercado por

tasa de interés
Bajo

Riesgo operacional
 Riesgo de liquidez
 Riesgo de crédito
Bajo Medio Alto
Probabilidad
Fuente: Elaboración propia, 2019.

2. Riesgos no considerados en la valoración

En la tabla 18 se presenta un riesgo que no se ha considerado en la valorización, debido a la alta

incertidumbre que presenta en sí mismo.

Tabla 18. Riesgo no considerado en la valorización

N° Riesgo Descripción de riesgo

El sector construcción se ha visto impactado negativamente por los asuntos de corrupción en el
ámbito político y empresarial. Estos continúan siendo investigados a la fecha del presente trabajo
Riesgo
1 de investigación. Dichos eventos podrían traer como consecuencia, en el corto plazo, una
político
disminución en la cantidad de las obras proyectadas a ejecutarse en la región donde opera Unacem
o una paralización de obras que ya se encontraban en ejecución.
Fuente: Elaboración propia, 2019.

30
Recomendación

Unacem, como empresa consolidada, cotiza en la Bolsa de Valores de Lima (nemónico

UNACEMC1). Al 31 de diciembre de 2018, el precio de la acción fue de S/ 2,60. A partir de los
resultados de la valorización por el método de flujo de caja descontado (valor fundamental de S/
2,95) y el método de empresas comparables por el ratio EV/EBITDA (valor fundamental entre S/
4,33 y S/ 5,41), se recomienda comprar la acción.

Gráfico 7. Comparativo de los métodos de valorización de Unacem

5.41
5.60
5.00
4.40
3.80 4.33 3.55
3.20 2.95
2.60
2.60 2.98
2.00 FCD Multiplos Analistas del Cotización del
(EV/EBITDA) mercado Mercado

Fuente: Elaboración propia, 2019.

31
Bibliografía

Apoyo & Asociados (2018). Informe semestral sobre Unión Andina de Cementos S.A.A.
(Unacem) [En línea]. Lima: Apoyo & Asociadas. Fecha de consulta: 12/12/2019.
<[Link]

Bradley, Michael y Jarrel, Gregg (2008). “Expected Inflation and the Constant-Growth Valuation
Model”. Journal of Applied Corporate Finance, vol. 20, p. 66 – 78.

Damodaran, A. (2019). “Historical returns: Stocks, [Link] & [Link] with premiums”. En:
[Link]. [Base de datos en Excel]. Fecha de consulta: 14/05/2019. Disponible en:
<[Link]

Damodaran, A. (2009). “Volatility Rules: Valuing Emerging Market Companies”. Disponible en:
<[Link]

Diario La República (2014). “Cemento Sol” en el top 10 de las marcas valiosas”. Sección
marketing. En: Diario La República. 2 de octubre de 2014. Fecha de consulta: 23/08/2019.
Disponible en: <[Link]
marcas-valiosas/>.

Ernst & Young (2017). ¿Su empresa está al tanto de las últimas prácticas de valorización? Lima:
EY Perú.

Fernández, Pablo (2019). “WACC: Definition, Misconceptions and Errors”. Universidad de

Navarra – IESE Business School. Disponible en:<
[Link]

Goedhart, M., Koller, T. y Wessels, D (2010). Measuring and Managing the Value of Companies.
5a ed. New York: John Wiley & Sons.

Gordon, Myron y Shapiro, Eli (1956). “Capital Equipment Analysis: The Required rate of Profit”.
School of Industrial Management Massachusetts Institute of Technology, p. 102-110.

32
KPMG (2017). For all it’s worth – KPMG Valuation Practices Survey 2017. Camberra: KPMG
Australia.

Lester D., Parnell J. y Carraher S. (2003). “Ciclo de vida organizacional: una escala empírica de
cinco etapas”. Research Gate, vol. 11, núm 5. Fecha de consulta: 23/03/2019
<[Link]
stage_empirical_scale>.

Lintner, John (1965). “The Valuation of Risk Assets and the Selection of Risky Investments in
Stock Portfolios and Capital Budgets”. The Review of Economics and Statistics, vol. 47, núm 1,
p. 13-37.

Miller D. y Friensen P. (1984). “A Longitudinal Study of the Corporate Life Cicle”. Ecole des
Hautes Etudes Commerciales and Faculty of Management, Montreal.

Millward, Kantar (2018). Brandz Top 50 most valuable Latin American Brands 2018. Fecha de
consulta: 15/10/2019 <[Link]

Mossin, Jan (1966). “Equilibrium in a Capital Asset Market”. Journal of the Econometric Society,
vol. 34, núm. 4, pp. 768-783.

Mullins, David W. (1982). “Does the Capital Asset Pricing Model Work?” Harvard Business
Review, p. 105-113.

Osterwalder, Alexander y Pigner, Yves (2011). Generación de modelos de negocio. Barcelona:

Deusto Ediciones.

Pérez, Marcela (2015). El análisis de entorno en ambientes de negocio vulnerables. Fecha

consulta: 10/05/2019.
<[Link]
entes%20de%20negocio%[Link]>.

Ponce, Humberto (2006). “La matriz FODA: una alternativa para realizar diagnósticos y
determinar estrategias de intervención en las organizaciones productivas y sociales”. Revista
Contribuciones a la Economía. México D.F.

33
Porter, Michael (2008). Estrategia Competitiva: Técnicas para el análisis de los sectores
industriales y de la competencia. México: Editorial Continental.

Porter, Michael (2008). “The Five Competitive Forces That Shape Strategy”. Harvard Business
Review. Fecha de consulta: 07/06/2019
<[Link]
alysis_and_strategy.pdf>.

Porter, Michael (2015). Ventaja competitiva: creación y sostenimiento de un desempeño superior.

2a ed. México. Grupo Editorial Patria.

Rolkowski, Aaron y Clough, Evan (2013). “How to Estimate the Long-Term Growth Rate in the
Discounted Cash Flow Method”. Forensic Analysis Insights, p. 9 – 20.

Rowe H., Mason R. y Dickel K. (1982). Strategic Management and Business Policy. A
methodological Aproach. Massachusetts: Addison – Wesley Publishing Co. Inc.

Sharpe, William (1964). “Capital Asset Prices: A Theory of Market Equilibrium under Conditions
of Risk”. The Journal of Finance, vol. 19, núm. 3, p, 425 – 442.

Superintendencia del Mercado de Valores (2019). “Estados Financieros Unacem”. En: Portal de
la Superintendencia del Mercado de Valores. Fecha de consulta: 23/03/2019.
<[Link]

Superintendencia del Mercado de Valores (2019). “Presentación de Unacem Emerging Markets

Debt and Equity Conference”. En: Portal de la Superintendencia del Mercado de Valores. Fecha
de consulta: 07/06/2019.
<[Link]
%20Miami%20Mayo%[Link]>.

The Boston Consulting Group, Inc. (1973). “The Experience Curve-Reviewed”. . Fecha de
consulta: 07/06/2019 . <[Link]/documents/[Link].>.

34
Unión Andina de Cementos [Unacem] (2018). “Memoria anual 2011 al 2018”. En: Portal
institucional Unacem. Fecha de consulta: 23/03/2019
<[Link] >.

Unión Andina de Cementos [Unacem] (2018). “Nosotros”. En: Portal institucional Unacem.
Fecha de consulta: 23/03/2019. < [Link] >.

Unión Andina de Cementos [Unacem] (2018). “Reporte de sostenibilidad 2011 al 2018”. En:
Portal institucional Unacem. Fecha de consulta: 23/03/2019
<[Link]

35
Anexos

36
Anexo 1. Hechos de importancia de Unacem

Año Hecho de importancia

Se constituyó la Compañía Peruana de Cemento Pórtland S.A., primera cementera del Perú y predecesora de
1916
Cementos Lima S.A.
1952 Se constituyó Cemento Andino S.A. en Junín, cuatro años después la construcción de la planta Condorcocha.
1967 La Compañía Peruana de Cemento Pórtland S.A. cambió de razón social a Cementos Lima S.A.
El gobierno militar de Juan Velasco Alvarado expropia Cementos Lima S.A. y Cemento Andino S.A. Seis
1974
años después fueron devueltas el 51% de las acciones y el control de ambas empresas.
Se iniciaron operaciones en el Muelle de Conchán (Lurín) con la finalidad de exportar los productos de la
1989
empresa.
1994 El Grupo Rizo Patrón recupera el 100% del control de Cementos Lima S.A.
Se inició la II Etapa de la ampliación de la planta de Atocongo, que permitió triplicar la capacidad de
1998
producción de cemento de 1,5 millones de T.M. a 4.5 millones de T.M.
Se inició el proyecto de construcción de la faja transportadora de 8,2 km que permite el transporte de insumos
2002
y cemento a granel desde la planta de Atocongo (Villa María del Triunfo) hasta el Muelle de Conchán (Lurín).
Se inició la construcción del ramal ferroviario que conecta la planta Condorcocha (Junín) con el puerto del
2005
Callao.
Se inició el uso de gas natural en la planta de Atocongo en reemplazo parcial del carbón como fuente de
2007
energía.
2007 El grupo Rizo Patrón recupera el 100% del control de Cemento Andino S.A.
Se implementó la red de ferreterías Progresol, conformada inicialmente por 120 puntos de ventas o
2008
subdistribuidores. Actualmente la red está conformada por más de 853 puntos de venta.
2012 Se fusionó Cementos Lima S.A. y Cemento Andino S.A. para crear Unión Andina de Cementos (Unacem).
Unacem colocó 625 millones de dólares en la emisión internacional de bonos corporativos para la compra
2014
del 98,57% de las acciones de Lafarge Cementos de Ecuador.
Se incorpora en la planta Condorcocha un nuevo molino y línea de ensacado, ampliando la capacidad
2015
instalada total de Unacem a 8,3 millones de toneladas de cemento al año.
Se concreta la compra del 100% de acciones de la empresa Cementos Portland S.A. (antes conformada por
2018 las empresas Cementos Bio Bio S.A de Chile y Votarantim Cimentos S.A. de Brasil S.A.) a favor de Unacem
por un monto total de USS 28.095.802.
Se aprueba la fusión por absorción de Unacem (absorbente) con las empresas Sindicato de Inversiones y
2018 Administración S.A. (SIA), Inversiones Andino S.A. (IASA) e Inmobiliaria Pronto S.A. (Pronto), en calidad
de empresas absorbidas, la cual entrará en vigor a partir del 01 de enero de 2019.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2019.

Anexo 2. Composición del directorio de la compañía

El directorio de la organización está conformado por:

Presidente: Sr. Ricardo Rizo Patrón de la Piedra (1985-presidente desde 2012)

Vicepresidente: Sr. Alfredo Gastañeta Alayza (1981-vicepresidente desde 2012)

Directores: Sr. Marcelo Rizo Patrón de la Piedra (1994)

Sr. Jaime Sotomayor Bernós (1994)
Sr. Carlos Ugás Delgado (1996)
Sr. Roque Benavides Ganoza (2010)
Sr. Diego de la Piedra Minetti (2011)
Sr. Oswaldo Avilez D’Acunha (2012)
Sr. Reynaldo Hernán Torres Marchal (2012)
Sr. Roberto Abusada Salah (2014)
Sr. José Antonio Payet Puccio (2018)
Sr. Jorge Ramírez del Villar López de Romaña (2018)
Sr. Martín Ramos Rizo Patrón (2018)

37
Anexo 3. Organigrama Unacem

Fuente: Unacem, 2017.

Anexo 4. Puestos claves Unacem

Director-gerente general Gerente de Ejecución de Proyectos

Sr. Carlos Ugás Delgado Sr. Jeffery Lewis Arriarán
(Gerente general desde el 1996 y miembro del
(Gerente de Ejecución de Proyectos desde 2009)
directorio desde 2002)
Gerente legal Gerente comercial
Sr. Julio Ramírez Bardález Sr. Kurt Uzátegui Dellepiane
(Gerente legal desde 1989) (Gerente comercial desde 2012)
Gerente de Finanzas y Desarrollo Corporativo Gerente de Operaciones Atocongo
Sr. Álvaro Morales Puppo Sr. Juan Asmat Siqueiro
(Gerente de Finanzas desde 1992) (Gerente de Operaciones Atocongo desde 2011)
Gerente de Inversiones Gerente de Operaciones Condorcocha
Sr. Francisco Barúa Costa Sr. Ricardo Ramírez Zurita
(Gerente de Inversiones desde 2014) (Gerente de Operaciones Condorcocha hasta 06.2018)
Sr. Héctor Leyva Cruz
(Gerente de Operaciones Condorcocha desde 07.2018)
Gerente central Gerente de Recursos Humanos
Sr. Víctor Cisneros Mori Sr. Pablo Castro Horna
(Gerente central desde 2002) (Gerente de Recursos Humanos desde 2012)
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2019.

38
Anexo 5. Proceso de producción del clínker y cemento - Unacem

1 2 3 4

Extracción de piedra caliza Chancado primario Chancado Prehomogenización

De las canteras de Atocongo y Reducción del material secundario Se disminuye la variación
Pucará para la Planta de extraído de las canteras Reducción del de la composición química
Atocongo y en las canteras de hasta un tamaño material a un tamaño entre las calizas
Cerro Palo, Caripa 4 y aproximado de 20 cm. menor a 8 cm. chancadas.
Venturosa para la planta de
Condorcocha

5 6 7 8

Molienda y homogenización Obtención del Enfriamiento Obtención del cemento

Se reducen las partículas y se clínker (insumo Del clínker a una Se realiza la molienda dosificada
homogenizan los materiales intermedio en la temperatura de clínker con yeso y puzolana,
(caliza, sílice y mineral de fabricación de menor a 120 °C. para la obtención de los distintos
fierro) con cemento) por efectos tipos de cemento.
prensas de rodillos. del calor.

9 10

Envase y despacho Exportación

De acuerdo con el tipo de producto A través de una faja subterránea
(bolsas de 42,5 kg o a granel en de 8 km, se traslada el material en
bombonas de cemento). camiones para su exportación.
.

39
Anexo 6. Cadena de valor Unacem

INFRAESTRUC-

Plantas de Atocongo y
Red de ferreterías Progresol (empresa vinculadas)
Condorcocha. Faja transportadora
Canteras de Atocongo,
TURA

(2018: ratio combinado de subterránea de 8

Pucará, Cerro Palo, Caripa Grandes almacenes ferreteros
utilización en la producción de km y muelle
4 y Venturosa
clínker fue de 78,9% y de 61,1% Conchan
Ferreterías
en cemento)
TECNOLÓ HUMANA
GESTIÓN

Reclutamiento y selección, evaluación de desempeño, desarrollo y capacitación del personal (modelo de gestión por capacitación y entrenamiento
—plan anual e Instituto Unacem—competencias).
Cultura de “cero accidentes”.
DESARRO

-GICO
-LLO

Sistema Integrado de Gestión para la optimización de los procesos extractivos, productivos, logísticos, Plataformas digitales de
comerciales y de gestión legal en todas las operaciones postventa
ADQUISICIONES

Energía eléctrica, gas natural y diésel

Equipos de
Adquisición de terrenos y Molinos y otros equipos de última transporte
concesiones de caliza tecnología Envases (bolsas de
Compra de yeso y puzolana Servicios de mantenimiento 42,5 kg y big bags
1,5 toneladas)

Chancado primario y secundario, Programas de capacitación

prehomogenización, molienda y Venta de cemento permanente con
Extracción de piedra caliza homogenización, obtención del Envase y despacho embolsado y a granel, y autoconstructores, maestros
clínker, enfriamiento y obtención exportación del clínker. de obra y albañiles; y
de cemento servicio de post venta.

Logística de
Logística de entrada Operaciones Mercadotecnia y ventas Servicio
salida
Fuente: Elaboración propia, 2019.

40
Anexo 7. Análisis PEST de Unacem

Político
El gobierno de turno en el Perú aprobó para el año 2019 un presupuesto de S/ 168.074 millones,
mayor en 7% aproximadamente respecto al año 2018 (política fiscal expansiva), priorizando los
sectores de salud y educación. Sin embargo, al cierre del 2018, el país se encuentra afrontando
una situación de inestabilidad política, debido a los casos de corrupción de Odebrecht y del Club
de la Construcción, los cuales impactan negativamente en el crecimiento de la economía, reflejado
en las paralizaciones de obras en ejecución, retrasos de nuevos proyectos y desaceleración del
empleo.

Económico
Las empresas cementeras se encuentran estrechamente vinculadas al sector construcción, cuyo
comportamiento depende principalmente de los niveles de inversión privada y pública, que
históricamente han representado el 80% y 20% del total, respectivamente. De acuerdo con el
Marco Macroeconómico Multianual 2019 – 2022 del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF),
se estima que la inversión privada y pública crezca a una tasa de 7,6% y 4,5% en el 2019,
respectivamente, lo que conlleva a que el sector construcción crezca a una tasa de 7%,
fundamentado en la ejecución de nuevos proyectos, los cuales representarían la demanda
potencial a satisfacer de Unacem. Por ejemplo:
 En minería: Quellaveco, Mina Justa y ampliación de Toromocho
 En infraestructura: Línea 2 del Metro de Lima y Ampliación del aeropuerto Jorge Chávez
 En obra pública: Juegos Panamericanos, Modernización de la Refinería de Talara, Obras de
Reconstrucción, Terminal Portuario San Juan de Marcona, entre otros3
 Vivienda informal: según el Ministerio de Vivienda la demanda y oferta anual de viviendas
es de 450 mil y 90 mil respectivamente, y tiene una brecha de 360 mil viviendas. De dicha
oferta anual, 3 de cada 4 viviendas son construidas de manera informal (autoconstructores).
 Proyectos diversos en los sectores retail, inmobiliario (en asociación con bancos) y turismo

En esa línea, según el Informe Económico de la Construcción N° 23 de la Cámara Peruana de la

Construcción (Capeco), el 37% de las empresas del sector construcción (contratistas de
infraestructura, promotores inmobiliarios y proveedores de materiales de construcción) señalan
que el sector construcción tendrá mayor dinamismo en el 2019, debido a la inversión pública,
mientras que el 28% y 26% lo atribuye a la vivienda informal (autoconstructores) y a la
infraestructura privada, respectivamente. Asimismo, el 40% de las referidas empresas considera
que la inversión en nuevos proyectos en el 2019 crecerá entre 2,5% a 10% respecto al 2018. Sin
embargo, es importante indicar que, debido a eventos externos en materia política o económica,
el sector construcción se ha visto impactado en varias oportunidades, que es reflejado en la
volatilidad de la tasa de crecimiento del PBI Construcción de los últimos 20 años (1999 – 2018),
que en promedio creció en 5,19%.

3Según el reporte de Unacem “Emerging Markets Debt and Equity Conference”, el 28,6% del presupuesto de la
Reconstrucción con cambios (S/ 25.655 millones) estaría asignado a proyectos de inversión ubicados en los
departamentos que forman parte de su área de despacho de cemento, principalmente Ancash, Lima e Ica. Al cierre de
2018, solo se ha ejecutado aproximadamente el 20% de dicho presupuesto.

41
PBI Construcción y PBI del período 1999 – 2018 (variación porcentual)
20.0%
15.0% 16.6% 16.8% 17.8% 15.8%
15.0%
8.6% 8.7% 9.0%
10.0% 6.8%
5.45%
3.8% 4.9% 3.6%
5.0% 1.9% 2.1%

0.0% -3.2%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-5.0%
-10.1% -5.8%
-10.0% -7.0% -6.9%
Var % PBIC Var % PBI
-15.0%

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), 2018.

Sociocultural
De la información obtenida de los Censos de Población y Vivienda 2007 y 2017 del INEI, se
observó que, de los departamentos que conforman el área de despacho de Unacem solo
evidenciaron crecimiento demográfico Lima (1,2% anual), Callao (1,3% anual), Ica (1,8% anual)
y Ucayali (1,4% anual), debido a una mayor inmigración desde ciudades del interior del país, lo
que ha generado el crecimiento horizontal (nuevos asentamientos humanos) y vertical (edificios
para vivienda y oficinas en general) en dichas ciudades. Esto implica oportunidades de nuevos
proyectos inmobiliarios y de infraestructura, y, en consecuencia, de mayor demanda de cemento.

Migración y tasa de crecimiento poblacional en el área de despacho de cemento de

Unacem

Tasa de
Área de crecimiento
Población Población
despacho de Inmigrantes Emigrantes Diferencia promedio anual
estimada censada
cemento de (I) 2/ (E) 2/ (I-E) de población
(2018) (2017)
Unacem censada
(2007 - 2017)
Lima y Callao 10.603.616 10.479.899 605.458 396.643 208.815 1,2
Lima 1/ 9.596.194 [Link] 1,2
605.458 396.643 208.815
Callao 1.007.422 994.494.00 1,3
Resto de área 7.737.662 7.718.358 365.201 497.006 -131.805 0,0
Ancash 1.085.545 [Link] 37.313 58.231 -20.918 0,2
Ica 866.053 850.765.00 48.554 38.398 10.156 1,8
Ayacucho 616.546 616.176.00 27.660 37.629 -9.969 0,1
Apurímac 405.916 405.759.00 21.479 28.161 -6.682 0,0
Junín 1.248.113 [Link] 64.619 79.989 -15.370 0,2
Huancavelica 338.425 347.639.00 12.214 36.258 -24.044 -2,7
Pasco 251.568 254.065.00 13.782 23.108 -9.326 -1,0
Huánuco 717.055 721.047.00 34.864 49.711 -14.847 -0,6
San Martín 822.358 813.381.00 48.736 52.571 -3.835 1,1
Ucayali 503.391 496.459.00 33.247 27.844 5.403 1,4
Loreto 882.692 883.510.00 22.733 65.106 -42.373 -0,1
Tasa de crecimiento poblacional total - Perú 0.7
1/ A nivel Lima provincia (incluye 43 distritos de Lima Metropolitana) corresponde una tasa de 1,2% y para el resto

de 9 provincias una tasa de 0,8%.

2/ Migración reciente relacionada con el lugar de residencia de hace cinco años antes con la residencia actual (2012 -

2017)
Fuente: Censos Nacionales de Población y Vivienda de 2007 y 2017 del INEI.

42
Tecnológico
En la actualidad, las empresas cementeras nacionales se encuentran atentas a los avances
tecnológicos relacionados con sistemas de control y gestión, que les permitan mejoras operativas
en sus procesos de producción. Toda vez que ello posibilita que las empresas sean más eficientes
en costos, que a su vez lo reflejan en la mayor calidad de sus productos a precios más competitivos
en el mercado.

Anexo 8. Análisis de las cinco fuerzas de Porter

Peso Impacto de amenaza

1 Bajo
2 Medio - bajo
3 Medio - alto
4 Alto

Poder negociador de los clientes

Impacto de Peso por

Factor Peso Observaciones
amenaza valor
Los autoconstructores son los principales
Número de clientes importantes 40% 1 0,40
clientes.
Importancia del costo de tu
El cemento es uno de los principales materiales
producto o servicio en los 20% 1 0,20
en la construcción.
costos totales de los clientes.
Grado de estandarización del
20% 3 0,60 Poca diferenciación entre tipos de cemento.
producto
Red de ferreterías de cada empresa ubicadas en
Costos de cambio 20% 1 0,20 espacios estratégicos. No es fácil cambiar de
proveedor.
Valor final 1,40

Poder negociador de los proveedores

Peso por
Factor Peso Valor Observaciones
valor
Número de proveedores
50% 1 0,50 Las empresas de cemento tienen reserva de
importantes
piedra caliza, principal materia prima del
Importancia del proveedor para
cemento. Asimismo, en el caso de Unacem,
asegurar la calidad de tus productos 25% 1 0,25
esta cuenta con suministros de energía por
o servicios
parte de una empresa relacionada.
Amenaza de proveedores sustitutos 25% 1 0,25
Valor final 1,00

43
Amenaza de nuevos competidores en el sector

Factor Peso Valor Peso por valor Observaciones

El tamaño de las empresas cementeras y su
Economías de escala 10% 1 0,10 integración vertical les permiten manejar mejores
costos.
Diferenciación del El cemento es un producto donde no existe gran
10% 2 0,20
producto o servicio diferenciación.
Cemento Andino, Sol y APU son marcas
Identificación de marcas 15% 1 0,15
ampliamente conocidas en el mercado.
Red de ferreterías ubicadas en espacios
Costo de cambio 15% 1 0,15
estratégicos. No es fácil cambiar de proveedor.
Alta inversión para iniciar una empresa
Requerimiento de capital 20% 1 0,20
cementera.
Acceso a canales de
10% 1 0,10 Es costoso construir una red de distribución.
distribución
Acceso a insumos 10% 1 0,10
Perspectivas de crecimiento del sector
Tasa de crecimiento del
10% 2 0,20 construcción, lo cual puede ocasionar que otras
sector
empresas quieran entrar al mercado.
Valor final 1,20

Amenaza de productos sustitutos

Peso por
Factor Peso Valor Observaciones
valor
Precio relativo de los sustitutos 15% 2 0,30 El cemento puede ser sustituido por
Precio / calidad 25% 1 0,25 drywall, adobe, arcilla, etc., los cuales, si
Disponibilidad de sustitutos bien no son sustitutos perfectos, son una
15% 2 opción para realizar divisiones o
cercanos 0,30
Costo de cambio para el cliente 15% 2 0,30 estructuras menores. Sin embargo, el
cemento es superior en relación con la
Preferencia del cliente hacia el 30% 1 calidad, por lo que es el material preferido
sustituto 0,30 para la construcción.
Valor final 1,45

Rivalidad entre competidores existentes

Peso por
Factor Peso Valor Observaciones
valor
El mercado de cemento se encuentra
Concentración 45% 2 0,90 concentrado por tres empresas (Unacem,
Pacasmayo y Yura). No obstante, Cemex,
con una participación de mercado inferior
al 5%, puede convertirse en un
Diversidad de competidores 25% 2 0,50 competidor principal importante a largo
plazo.
Diferenciación del producto o El cemento es un producto donde no
10% 2 0,20
servicio existe gran diferenciación.
Barreras de salida 10% 2 0,20 Alto costo de salida.
Perspectivas de crecimiento del sector
Tasa de crecimiento del sector 10% 2 0,20 construcción, lo cual puede ocasionar
mayor rivalidad entre competidores
Valor final 2,00
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Porter, 2008.

44
Anexo 9. Tipos de cementos comercializados a nivel nacional y lista de precios

En la tabla siguiente, se muestran los ocho tipos de cemento embolsado (de 42,5 kg) ofertados en el Perú y su correspondiente lista de precios (promedio
de las fuentes consultadas) al cierre del 2018. Se observa que los importes no presentan diferencias significativas a nivel de tipos de cemento de las
distintas empresas productoras.

Comparativo de tipos y clases de cementos que se comercializan a nivel nacional

Hidráulico para Portland Antisa- Extra- Albañi- Alta resistencia

Portland Compuesto
Región de Inicio de uso general Puzolánico litre durable lería inicial
Empresa
Perú operaciones Tipo Tipo
Tipo I Tipo V Tipo GU Tipo MS Tipo HS Tipo ICo Tipo HE
IP IPM
Cementos
Norte Pacasmayo S.A. 1957      
1/

Unacem S.A. 1916      

Caliza Cemento
2007    
Inca S.A.
Centro
Cementera del
2013   
Perú S.A.C.
Cemex Perú
2007   
S.A. 3/
Sur YURA S.A. 2/ 1952    
1/ Incluye subsidiaria Cementos Selva S.A.
2/
Incluye subsidiaria Cal & Cemento Sur S.A.
3/Importadora de cemento.

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en portales web de las empresas cementeras indicadas y de ASOCEM.

45
Lista de precios promedio de bolsas de cemento de 42,5 kg que se comercializan en el Perú

Tipo de cemento Empresa Presentación Precio

Cemento Anti salitre MS PACASMAYO 42,5 kg S/ 25,00
Cemento APU Portland Tipo GU UNACEM 42,5 kg S/ 20,50
Cemento Frontera Ultra Fuerte. YURA 42,5 kg S/ 18,50
Cemento Mochica Antisalitre Ms PACASMAYO 42,5 kg S/ 24,50
Cemento Mochica GU PACASMAYO 42,5 kg S/ 23,00
Cemento Portland Tipo I CEMEX 42,5 kg S/ 21,50
Cemento Portland tipo I PACASMAYO 42,5 kg S/ 24,50
Cemento Portland Tipo ICo UNACEM 42,5 kg S/ 19,70
Cemento portland tipo v PACASMAYO 42,5 kg S/ 32,10
Cemento Sol TI UE UNACEM 42,5 kg S/ 20,50
Cemento Tipo HE YURA 42,5 kg S/ 23,00
Cemento tipo I PM CEMEX 42,5 kg S/ 20,00
Cemento Tipo ICo Extra fuerte PACASMAYO 42,5 kg S/ 23,50
Cemento Tipo IP YURA 42,5 kg S/ 20,50
Cemento Ultra Tipo HS UNACEM 42,5 kg S/ 24,20
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Sodimac, 2019; Maestro, 2019; y Promart, 2019.

46
Anexo 10. Cuadro comparativo Unacem – Pacasmayo – Yura

UNACEM PACASMAYO YURA

Fundación - Años de
1916 102 años 1957 61 años 1952 66 años
operación
Ámbito de operación Centro Norte Sur
Participación mercado local
2015(1) 50% 18% 19%
2016(1) 47% 19% 21%
2017(1) 46% 19% 21%
2018(2) 44% 18% 23%
Volumen de ventas (miles de Tm)
2015 5.546 2.310 2,122(2)
2016 5.109 -7,9% 2.285 -1,1% 2,250(2) 6,0%
2017 4.993 -2,3% 2.267 -0,8% 2,293(2) 1,9%
2018 5.058 1,3% 2.364 4,3% 2,693 17,5%
Ventas (millones de soles)
2015 1.949,4 818,9 942.2
2016 1.865,1 -4,3% 821,4 0,3% 1,001.4 6,3%
2017 1.862,7 -0,1% 815,7 -0,7% 995.4 -0,6%
2018 1.968,9 5,7% 820,4 0,6% 990.5 -0,5%
Ingresos por línea de productos
Cemento 91% Cemento 93% Cemento y Cal (3) 80%
Clínker 5% Cal 7% Concreto(3) 18%
Otros 4% Otros(3) 2%
Total activos fijos (valor en
3.838.524 1.809.436 1.212.970
libros)
Capacidad de producción
8,3 7,0 3,3(3)
cemento (millones TN) (4)
Atocongo 5,5 Pacasmayo 4,9 Yura
Condorcocha 2,8 Rioja 0,4 Cesur
Piura 1,6
Capacidad utilizada 61% 34% 82%
Red de distribución
Progresol Dino A Construir
principal
Personal 779 1030 599
Ejecutivos 293 37 79
Empleados 155 712 306
Obreros 331 281 214
(1) Datos de, INEI – Despacho local de cemento
(2) Datos del Informe de Clasificación de Unacem elaborado por Apoyo & Asociados.
(3) Datos del Informe de clasificación 2015 Yura S.A. y subsidiarias – Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
(4) Respecto a las empresas Caliza Cemento Inca S.A. y Cementera del Perú S.A.C., empresas que compiten con
Unacem en la región centro del país, sus plantas tienen al 2018 una capacidad de producción total anual de 500
mil Tm y 400 mil Tm, respectivamente, según información de los portales web de dichas empresas.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en los estados financieros y la memoria anual Unacem, Pacasmayo y Yura.

47
Anexo 11. Mapa de empresas cementeras que lideran el despacho de cemento por
departamento1/

1/ Se determinaron a la(s) empresa(s) líder(es) por cada departamento, según los siguientes criterios:
i) Participación de mercado mayor o igual al 30%
ii) Diferencia de participación de mercado mayor al 5% respecto con sus seguidores (otras empresas)
2/ Los departamentos donde se registran los mayores volúmenes de despacho nacional son Lima (33,5%), seguido de

Arequipa (7,1%), La Libertad (5,9%), Junín (5,8%), Lambayeque (5,4%), Puno (5,4%) e Ica (5,1%). La importancia
del departamento de Lima, específicamente de Lima Metropolitana, se debe a que concentra más del 40% del PBI,
30% de la población nacional y la cartera de proyectos más importantes a nivel nacional en cuanto a montos de
inversión.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en INEI, 2017.

48
Anexo 12. Preguntas para diseñar la propuesta de valor Unacem
Preguntas para diseñar una propuesta
Respuesta - Unacem
de valor
Proporciona distintos tipos de cemento, de calidad y con resistencias
¿Qué valor proporciona a sus clientes? por encima de los estándares de la Norma Técnica Peruana (NTP) y
Americana (ASTM).
¿Qué problema de sus clientes ayuda a Encontrar un cemento que se adecue a su presupuesto, que sea de
solucionar? calidad para garantizar su duración y sea de una marca reconocida.
Necesidad de cemento para diversos proyectos de construcción, de
¿Qué necesidades de sus clientes satisface?
fácil acceso.
Según el segmento de mercado ofrece diversos tipos de cemento, los
cuales son comercializados en distintas marcas.

Segmento para autoconstructores y empresas constructoras:

• Cemento Andino (I, Ultra HS, IP, IPM, V): cemento de calidad
superior y precio por encima del promedio del mercado.
• Cemento Sol I: cemento de calidad y precio promedio.
¿Qué paquetes de productos o servicios
• Cemento Apu GU: cemento de calidad estándar y precio bajo.
ofrece a cada segmento de mercado?
Estos productos son ofertados por Unacem a través de su amplia red
de ferreterías Progresol, ferreterías independientes y canales ferreteros
modernos (Sodimac, Promart, Maestro, entre otros).

Segmento para empresas concreteras, mineras e industriales:

• Cemento a granel en big bags de 1,5 toneladas.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Osterwalder, 2011.

Anexo 13. Matriz de estrategias Unacem

FORTALEZAS DEBILIDADES
Estrategia ofensiva Estrategia oportunista
OPORTUNIDADES

Seguir y aumentar la generación de productos y Aprovechar la necesidad de mayor infraestructura del

servicios de calidad e innovar en nuevos productos y país, priorizando las inversiones de la compañía
servicios aprovechando la amplia capacidad según su rentabilidad para mejorar su posición frente
instalada pendiente de uso. a los competidos.
Fortalecer el liderazgo dentro de la organización, Promover el incremento del consumo de cemento per
promoviendo una organización de alto desempeño. cápita de la zona central del Perú.
Estrategia defensiva Estrategia diversificación
AMENAZAS

Mejorar la eficiencia en la gestión de costos en la

producción y evitar depender de la volatilidad del Reinventar la sostenibilidad de la compañía mediante
precio de la materia prima, logrando bajos precios estudio constante de los cambios en las necesidades
frente a los competidores. del mercado y la generación de alianzas estratégicas.

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2018.

49
Matriz peyea. Posición estratégica y evaluación de acción

Posición estratégica interna Posición estratégica externa

Ventaja competitiva (VC) Fortaleza de la industria (FI)
Calidad del producto -4 Potencial de crecimiento 5
Participación de mercado -5 Potencial de utilidades 4
Ciclo de vida del producto -3 Estabilidad financiera 3
Lealtad de clientes -5 Intensidad de capital 3
Control sobre proveedores y distribuidores -6 Facilidad para entrar en el mercado 4
Utilización de la capacidad de los
-4 Utilización de recursos 4
competidores
Promedio -4,50 Promedio 3,83
Total de la coordenada X: -0,67 (VC + FI) 0
Fortaleza financiera (FF) Estabilidad del entorno (EE)
Rendimiento sobre la inversión 5 Barreras de entrada al mercado -5
Apalancamiento 6 Elasticidad de la demanda -3
Liquidez 5 Presión de productos sustitutos -6
Capital de trabajo disponible versus el
5 Rango de precios de precios competidores -2
necesario
Flujos de efectivo 5 Tasa de inflación -5
Economía de escala 6 Cambios tecnológicos -2
Promedio 5,33 Promedio -3,83
Total de la coordenada Y: 1,5 (FF + EE) 0
Fuente: Elaboración propia, 2019.

50
Concordancia con Plan estratégico Para supuestos de
Estrategia Concordancia con PEST Implem. En Implem. Por Impl.
FODA Unacem proyección
Continuar con el incremento Crecimiento del
E.2. O.2.
del despacho de productos de SI X X X despacho promedio
T.1. O.5.
calidad de 3,2%
Se mantienen los
Promover una organización gastos
T.1. O.5. SI X X
de alto desempeño administrativos y de
ventas.
Aprovechar la necesidad de E.1. En la proyección del
O.1. SI X X
mayor infraestructura del país S.1. despacho de
Promover el incremento del cemento, se
consumo de cemento per consideró el
S.1. O.1. SI X
cápita de la zona central del crecimiento del
Perú sector (5,19%).
Mejorar la eficiencia en la Se mantiene la
F.4.
gestión de costos en la SI X X X proporción de costos
F.5.
producción de ventas / ingresos.
Evitar depender de la
No se proyectan
volatilidad del precio de la F.5. SI X X X
cambios.
materia prima
Estudio constante de los
D.1. No considerada para
cambios en las necesidades SI X X X
D.2. la valorización.
del mercado
No se proyectan
Generación de alianzas cambios en las
F.5. SI X X X
estratégicas alianzas con socios
estratégicos.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2018.

51
Anexo 14. Ratios financieros de Unacem

Liquidez corriente Ciclo de conversión del efectivo Cobertura de intereses

Activo corriente / Pasivo corriente (PMC + PMI - PMP)
20.00
6.00 250.00 219.7 222.2 220.4 18.00
185.7 16.00
5.00 200.00 167.9
14.00
4.00
150.00 12.00
3.00 10.00 7.22
1.74 100.00 7.04
2.00 1.01 1.02 1.32 1.32 8.00 5.76
1.00
0.68 0.58 3.86
1.00 50.00 6.00 3.26 3.13 3.14 2.50
4.00
- - 2.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
0.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Unacem Comparables Latinoam. Unacem Comparables Latinoam.
Pacasmayo - Yura Pacasmayo - Yura unacem Pacasmayo - Yura

Apalancamiento Financiero Endeudamiento Total Margen Neto o ROS

Pasivo Total / Activo Total Pasivo Total / Patrimonio Total Utilidad Neta / Ventas
80% 150% 131% 135% 30.0%
120%
57% 58% 55% 100% 25.0% 25.0%
60% 48% 50% 48% 91% 94%
46% 46% 86% 84% 20.0% 20.4% 20.8%
100% 16.7%
15.0% 15.4%
40% 11.5% 12.3%
10.0%
50% 5.0% 6.7%
20%
0.0%
0% 0% -5.0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -10.0%

unacem Comparables Latinoam. unacem Comparables Latinoam. Unacem Comparables Latinoam.

Pacasmayo - Yura Pacasmayo - Yura Pacasmayo - Yura

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros de Unacem y Bloomberg, 2018.

52
Análisis gráfico de las principales variables de Unacem (2012 – 2018)

Ventas (en miles de S/)

2,000,000

1,900,000

1,800,000

1,700,000

1,600,000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Capex (en miles de S/)

500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Capacidad instalada y utilizada de producción de cemento (en miles de T.M.)

10,000
8,500
7,000
5,500
4,000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Capacidad instalada (en miles de toneladas) Capacidad utilizada (en miles de toneladas)

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

Análisis Dupont ROE

Análisis Dupont 2014 2015 2016 2017 2018
Margen neto de utilidad 0,15 0,07 0,17 0,25 0,12
Rotación de activos 0,23 0,23 0,22 0,22 0,23
Activos / patrimonio 2,31 2,35 2,20 2,00 1,94
Índice Dupont 8,01% 3,56% 8,01% 10,90% 5,48%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

Anexo 15. Análisis de inversiones en Capex

Las principales inversiones realizadas por la compañía durante el 2018 corresponden al sistema
de despolvamiento de los enfriadores de los hornos 2 y 3 de la planta Condorcocha, al proyecto
en la planta térmica de la planta Atocongo y obras en la Central Hidroeléctrica Carpapata III por
un aproximado de S/ 69.719.000; asimismo, durante el 2018, se terminaron los trabajos de la red
contra incendios de la faja Atocongo – Conchán, las obras complementarias en la central
hidroeléctrica de Carpapata III y las interconexiones entre centrales hidroeléctricas Carpapata I y

53
Huasahuasi por un aproximado de S/ 61.440.000, los cuales fueron transferidos de obras en curso
a su respectiva clasificación. Por otro lado, las concesiones mineras incluyen principalmente las
concesiones de canteras de Atocongo, Atocongo Norte, Pucará y Oyón.
Inversiones en Capex
2014 2015 2016 2017 2018
(en miles de soles)
Obras en curso 343.531 285.064 154.703 117.421 151.479
Cierre de canteras 0 3.642 575 3.572 20.135
Maquinaria y equipo 23.162 264 0 249 1.855
Unidades de transporte 1.228 304 1.012 690 790
Concesiones mineras 58 7.072 1.836 90 714
Instalaciones diversas 884 0 1.852 0 651
Edificios y construcciones 946 0 0 0 485
Equipos diversos 2.875 1.242 584 2 84
Muebles y enseres 165 50 81 36 21
Terrenos 4.703 5.383 0 0 20
TOTAL 377.552 303.021 160.643 122.060 176.234
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros de Unacem.

Con respecto al incremento de las provisiones de cierre de cantera, en el 2018, se realizaron

cambios en las proyecciones del costo futuro del cierre de canteras ante el Ministerio de Energía
y Minas; algunos de estos cambios aún se encuentran en proceso de aprobación por parte del
Ministerio.

Política de inversiones. Capacidad de producción

Capacidad de Producción - cemento 2014 2015 2016 2017 2018

Capacidad instalada total (en miles de Tm) 7.600 7.800 8.300 8.300 8.300
Capacidad utilizada (en miles de Tm) 5.718 5.565 5.138 5.009 5.073
Capacidad disponible (en miles de Tm) 1.882 2.235 3.162 3.291 3.227
Capacidad utilizada (en %) 75% 72% 62% 60% 61%
Capacidad ociosa (en %) 25% 28% 38% 40% 39%
Despachos en miles de Tm (ventas) 5.701 5.546 5.109 4.993 5.058
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en memorias anuales de Unacem.

ROIC : EBIT(1-Tx)/Activos Fijos Netos Ratio Capex / Ventas

18% 0.50
16%
14% 0.40
12%
0.30 0.22
10% 0.20
6% 6% 6% 7% 6% 6%
8% 5% 0.15 0.16
0.20
6% 0.09 0.09
4% 0.07
0.10
2%
0% -
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Unacem Pacasmayo Yura Unacem Pacasmayo Yura

54
Anexo 16. Obligaciones financieras Unacem

Tipo de Deuda al 31/12/2018 Tasa de

Acreedor
obligación (miles de soles) interés
Pagarés bancarios Citibank NA New York 189.224 4,26%
para capital de
trabajo - corto Scotiabank Perú S.A. 18.750 4,26%
plazo

Deuda al Monto de
Tipo de Nombre del Tasa de Fecha de Fecha de Plazo Pago de Precio sucio
31/12/2018 Clasificación colocación
obligación Bono interés emisión vencimiento años intereses (%)
(miles de soles) (millones)
UNACEM 2021 S&P: BB+
760.275 5,88% 28/12/2014 30/10/2021 7 $ 225 Semestral 102,08%
5 7/8 Moody’s: Ba2
Bonos
Apoyo: AA
corporativos - UNAC2DBC1A 60.000 4,94% 8/03/2013 8/03/2020 7 S/ 60 Semestral 101,99%
Class: AAA
largo plazo
Apoyo: AA
UNAC2DBC2A 60.000 5,16% 8/03/2013 8/03/2023 10 S/ 60 Semestral 96,15%
Class: AAA

Deuda al
Deuda inicial Fecha del Fecha de
Tipo de obligación Acreedor 31/12/2018 Tasa de interés Plazo años
(miles de soles) préstamo vencimiento
(miles de soles)
Banco Internacional del Perú -1 268.727 4,80% 302.541 30/03/2017 30/03/2020 3
Banco Internacional del Perú - 2 260.000 4,60% 260.000 30/10/2018 30/09/2022 4
Libor a 3 meses
Bank of Nova Scotia - 1 - dólares 101.370 101.370 31/10/2018 31/10/2025 7
+ 2,60
Banco de Crédito del Perú - 1 83.818 6,25% 191.331 28/02/2015 28/02/2020 5
Banco de Crédito del Perú - 2 331.000 5,80% 331.000 31/10/2018 30/11/2025 7
Préstamos
BBVA Banco Continental - 1 102.857 5,20% 120.000 30/11/2016 30/11/2021 5
bancarios -
Scotiabank Perú - 1 102.857 5,80% 120.000 30/11/2016 31/12/2021 5
largo plazo
BBVA Banco Continental - 3 280.500 5,68% 280.500 31/10/2018 30/11/2024 6
Scotiabank Perú - 2 330.200 5,30% 330.200 31/10/2018 31/10/2025 7
Libor a 3 meses
Citibank N,A, - dólares 168.950 168.950 2/10/2018 2/10/2025 7
+ 1,75
Libor a 3 meses
Banco Santander - dólares 152.055 152.055 27/11/2018 27/11/2023 5
+ 1,85
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem y SBS, 2018.

55
Anexo 17. Modelo econométrico utilizado para la proyección de ingresos

La proyección de ingresos de Unacem se realizó mediante la estimación del producto en cuanto

al precio y la producción (PxQ). Ambas variables se desarrollan a continuación.

 Precios (P)
Se analizó el comportamiento del precio de la bolsa de cemento de 42,5 kg y el índice de precios
del Cemento Portland Tipo I para las regiones del centro del país, que incluye Lima, Callao, Ica,
entre otras. Se concluye que la tasa de crecimiento compuesto anual (CAGR) del precio del
cemento en el período de 2000-2018 fue de 1,67%.

Análisis del precio de bolsa de 42,5 kg (S/) versus índice de precios de Cemento Portland
tipo I
Índice de precios cemento

430 24

Precio de bolsa de 42,5 kg (S/)

420
410 23
Portland tipo I

400 22
390
380 21
370
360 20
350 19
340
330 18
Nov-15

Nov-16

Nov-17
Ene-15

Ene-16

Ene-17

Jul-17

Ene-18
May-15
Jul-15
Set-15

May-16
Jul-16
Set-16

May-17

Set-17

May-18
Jul-18
Mar-15

Mar-16

Mar-17

Mar-18
21-2 Cemento Portland Tipo I (Índice Base Jul.1992=100,0) * Precio de bolsa de cemento de 42.5 Kg (S/) **

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, INEI y Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento,
2018.

 Producción (Q)
Se estimó la variable de despacho de cemento que representa la demanda de cemento para
Unacem. De la revisión de literatura económica y evaluación de las pruebas estadísticas y
econométricas (significancia individual y conjunta de los coeficientes del modelo,
autocorrelación, heteroscedasticidad, correlación serial y normalidad del residuo) se determinó,
como modelo de estimación del despacho, el siguiente:

Modelo econométrico para la proyección del despacho de cemento de Unacem

Dependent Variable: DC 6,000
Method: Least Squares
Date: 05/20/19 Time: 04:21 5,000
Sample (adjusted): 1995 2018
Included observations: 24 after adjustments 4,000

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. 300 3,000

200
PREC 33.31368 10.49859 3.173158 0.0048 2,000
PBIC 0.044270 0.016422 2.695768 0.0139 100
DC(-1) 0.686838 0.122849 5.590917 0.0000 0
DUM -463.8887 73.64553 -6.298940 0.0000
-100
R-squared 0.987106 Mean dependent var 3801.642 -200
Adjusted R-squared 0.985172 S.D. dependent var 1250.399
-300
S.E. of regression 152.2618 Akaike info criterion 13.04009 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
Sum squared resid 463673.1 Schwarz criterion 13.23643
Log likelihood -152.4811 Hannan-Quinn criter. 13.09218 Residual Actual Fitted
Durbin-Watson stat 1.956109

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Eviews, 2019

56
𝐷𝐶𝑡 = 𝑏1 ∗ 𝑃𝑅𝐸𝐶𝑡 + 𝑏2 ∗ 𝑃𝐵𝐼𝐶𝑡 + 𝑏3 ∗ 𝐷𝐶𝑡−1 + 𝑏4 ∗ 𝐷𝑈𝑀𝑀𝑌

Donde:
𝐷𝐶𝑡 : despacho de cemento en el período t
𝑃𝑅𝐸𝐶𝑡 : precio de la bolsa de cemento de 42,5 kg (S/)
𝑃𝐵𝐼𝐶𝑡 : Producto bruto interno del sector construcción
𝐷𝐶𝑡−1 : despacho de cemento del período anterior inmediato (t-1)
𝐷𝑈𝑀𝑀𝑌: variable artificial
𝑏𝑖=1 𝑎𝑙 4 : coeficiente de significancia de las variables explicativas

Como se puede observar, el despacho de cemento de un período determinado (t) depende

principalmente del comportamiento del precio del cemento (𝑃𝑅𝐸𝐶𝑡 ), PBI del sector construcción
(𝑃𝐵𝐼𝐶𝑡 ) y del despacho de cemento del período anterior inmediato (𝐷𝐶𝑡−1 ). En ese sentido, para
la proyección del despacho de cemento, se consideró una tasa de crecimiento del precio de
cemento de 1,67% anual y una tasa de crecimiento del PBI construcción del 5,19% anual,
consecuentes con el comportamiento de dichas variables en el período 2000-2018 y período 1999-
2018, respectivamente. En el siguiente gráfico se muestra la proyección del despacho de cemento
en el período 2019-2028.

57
Despacho de cemento de Unacem (en miles de T.M.)

8,000.00
7,000.00
6,000.00 6,721 6,937
6,108 6,306 6,510
5,000.00 5,916
5,611 5,701 5,546 5,550 5,730
5,315 5,109 4,993 5,058 5,214 5,378
4,000.00 4,711 4,709
4,188 4,210
3,000.00 3,687 3,785
3,359
2,000.00 3,052
2,578 2,712
2,293 2,317
1,000.00
-
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019(e)

2020(e)

2021(e)

2022(e)

2023(e)

2024(e)

2025(e)

2026(e)

2027(e)

2028(e)
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados y proyecciones financieras de Unacem.

 Ingresos (PxQ)
A partir de la estimación de la tasa de crecimiento del precio del cemento y las proyecciones de despacho de cemento (expresado en miles de unidades de
bolsa de cemento de 42,5 kg) para el período 2019-2028, se obtiene la proyección de ingresos para la línea de negocio de cementos de Unacem.

Proyección de los ingresos de Unacem a nivel individual (2019-2028)

Cifras en miles de
FY 2019 FY 2020 FY 2021 FY 2022 FY 2023 FY 2024 FY 2025 FY 2026 FY 2027 FY 2028
soles
Ventas de cemento
1.879.048 1.970.682 2.067.760 2.170.190 2.277.981 2.391.216 2.510.030 2.634.600 2.765.137 2.901.877
(P x Q)
Precio promedio de
15,3 15,6 15,8 16,1 16,4 16,6 16,9 17,2 17,5 17,8
bolsa de cemento
Cantidad de bolsas
de 42,5 kg en miles 122.674 126.545 130.599 134.819 139.193 143.714 148.379 153.187 158.138 163.234
de unidades
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

58
Anexo 18. Estimación del costo de ventas

Los costos de ventas proyectados se obtuvieron de la multiplicación de las ventas totales proyectadas por el ratio costo de ventas/ventas totales del año
2018 (aproximadamente 62%). También se incluye la depreciación, puesto que se asume que a mayor incremento de ventas e inversiones en Capex
también se incrementarán, en forma proporcional, los montos de depreciación.

Costo % ventas cemento

Combustible 13%
Consumo de materias primas 6%
Gastos de personal 7%
Energía eléctrica 5%
Depreciación 11%
Envases 3%
Otros gastos de fabricación 18%
Ratio costo de ventas/ventas 62%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basado en Unacem, 2018.

Anexo 19. Estimación de las NOF

Los días promedio de pago, cobro e inventarios se calcularon tomando el promedio histórico de los cuatro últimos años, desde el año 2015 al 2018. En el
siguiente cuadro, se presenta la estimación realizada del ciclo de conversión de efectivo y las NOF:

Período promedio en días 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Período de cobranza 69 69 69 69 69 69 69 69 69 69
Período de conversión de inventario 233 233 233 233 233 233 233 233 233 233
Período de cuentas por pagar 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104
Ciclo de conversión de efectivo 198 198 198 198 198 198 198 198 198 198
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

Cuentas 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
NOF 676.877 731.524 775.724 823.524 874.877 929.284 987.471 1.049.846 1.116.767 1.188.549
FM 632.129 694.706 764.657 828.246 828.595 1.007.412 950.455 1.081.076 1.006.930 985.344
NOF - FM 44.748 36.818 11.068 -4.722 46.282 -78.128 37.015 -31.230 109.837 203.205
Deuda CP - Efectivo 44.748 36.818 11.068 -4.722 46.282 -78.128 37.015 -31.230 109.837 203.205
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

59
Anexo 20. Proyección Capex

La proyección en Capex se realizó analizando cada partida de los activos fijos. Si bien las inversiones en obras en curso son las más representativas y se
considera que, según las estimaciones en ventas, no se requerirán mayores inversiones con propósito de incremento de la capacidad instalada hasta el año
2025, para la proyección de las adiciones de las partidas más representativas, se tomó el promedio de los últimos cuatro años. Sin embargo, considerando
que, en el año 2026, Unacem llegará a un ratio de capacidad utilizada del 76%, se tomará como supuesto que desde ese año se requerirá invertir (S/
220.000.000 por un período de tres años, hasta el 2028), para incrementar la capacidad instalada en 770 miles de Tm. Para esto, se tomaron como referencia
las inversiones hechas para el nuevo molino y línea de ensacado en la planta Condorcocha del año 2015. Esto logró un incremento en la capacidad
instalada en 700 miles de Tm.

Para la proyección de la depreciación de los activos, se tomó el porcentaje promedio de depreciación de los últimos cinco años sobre el importe neto del
año precedente. Este cálculo también será utilizado para la depreciación de las nuevas inversiones en Capex.

DEPRECIACIONES Promedio
Concesiones mineras 4,28%
Cierre de canteras 6,43%
Edificios y construcciones 3,98%
Instalaciones diversas 4,30%
Maquinaria y equipo 5,48%
Unidades de transporte 9,32%
Muebles y enseres 3,00%
Equipos diversos 5,53%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

INVERSIONES CAPEX 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Concesiones mineras 491 666 58 7.072 1.836 90 714
Terrenos 244 6.599 4.703 5.383 - - 20
Cierre de canteras 411 - - 3.642 575 3.572 20.135
Edificios y construcciones 190 315 946 - - - 485
Instalaciones diversas 504 1.441 884 - 1.852 - 651
Maquinaria y equipo 20.683 12.997 23.162 264 - 249 1.855
Unidades de transporte 2.256 847 1.228 304 1.012 690 790
Muebles y enseres 151 202 165 50 81 36 21
Equipos diversos 1.522 1.604 2.875 1.242 584 2 84
Unidades por recibir 12.914 7.487 - - - - -
Obras en curso 333.860 234.812 343.531 285.064 154.703 117.421 151.479

60
INVERSIONES CAPEX 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
TOTAL 373.226 266.970 377.552 303.021 160.643 122.060 176.234
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

INVERSIONES CAPEX 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Concesiones mineras 880 880 880 880 880 880 880 880 880 880
Terrenos - 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cierre de canteras 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889 11.889
Edificios y construcción 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162
Instalaciones diversas 834 834 834 834 834 834 834 834 834 834
Maquinaria y equipo 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426 7.426
Unid. de transporte 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523 1.523
Muebles y enseres 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86
Equipos diversos 663 663 663 663 663 663 663 663 663 663
Unidades por recibir 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Obras en curso 177.167 177.167 177.167 177.167 177.167 177.167 177.167 397.167 397.167 397.167
TOTAL 200.629 200.629 200.629 200.629 200.629 200.629 200.629 420.629 420.629 420.629
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

Con las proyecciones en inversión en Capex y depreciaciones realizadas, la partida de activos fijos netos estará compuesta de la siguiente forma:

ACTIVOS FIJOS NETO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Concesiones mineras 24.649 24.849 24.640 31.445 33.014 24.947 25.349
Terrenos 551.481 563.623 568.326 586.223 586.223 611.366 611.611
Cierre de canteras 4.290 3.343 2.975 6.249 5.587 7.758 27.467
Edificios y construcciones 349.934 637.060 610.178 601.716 732.370 850.505 864.671
Instalaciones diversas 10.159 13.861 14.962 15.248 41.541 44.162 43.302
Maquinaria y equipo 1.273.491 2.242.606 2.142.743 2.033.193 2.041.524 2.105.505 2.044.866
Unidades de transporte 9.579 11.569 9.665 6.929 5.167 3.856 3.929
Muebles y enseres 3.431 3.122 2.766 2.230 1.796 1.470 1.320
Equipos diversos 12.536 20.613 19.754 19.031 16.275 15.810 16.572
Unidades por recibir 69.428 7.234 7.234 - - - -
Obras en curso 1.296.761 178.670 501.938 723.141 526.051 229.243 199.437
TOTAL 3.605.739 3.706.550 3.905.181 4.025.405 3.989.548 3.894.622 3.838.524
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

61
ACTIVOS
2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
FIJOS NETO
Concesiones
24.291 23.196 22.063 20.892 19.683 18.437 17.153 15.831 14.472 13.075
mineras
Terrenos 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611 611.611
Cierre de canteras 36.423 44.614 52.040 58.701 64.597 69.729 74.095 77.696 80.532 82.604
Edificios y
859.378 865.535 880.329 895.123 909.918 924.712 939.506 954.300 969.094 1.057.856
construcciones
Instalaciones
43.365 44.489 46.404 48.282 50.125 51.932 53.739 55.546 57.353 66.243
diversas
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

ACTIVOS
2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
FIJOS NETO
Maquinaria y
1.955.091 1.885.584 1.831.263 1.776.536 1.721.401 1.665.859 1.609.911 1.553.555 1.496.793 1.573.170
equipo
Unidades de
2.908 1.745 440 -1.007 -2.596 -4.327 -6.199 -8.072 -9.944 -11.817
transporte
Muebles y enseres 876 428 -21 -473 -928 -1.386 -1.846 -2.308 -2.771 -3.233
Equipos diversos 16.289 16.806 17.917 18.991 20.029 21.030 22.031 23.032 24.033 30.437
Unidades por
- - - - - - - - - -
recibir
Obras en curso 259.183 284.871 284.871 284.871 284.871 284.871 284.871 504.871 724.871 724.871
TOTAL 3.809.415 3.778.879 3.746.916 3.713.527 3.678.711 3.642.468 3.604.871 3.786.063 3.966.044 4.144.816
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en proyecciones financieras de Unacem.

Anexo 21. Estimación de la capacidad instalada

Según el análisis realizado y los cálculos en la proyección de ventas e inversión en Capex en los próximos diez años, la capacidad utilizada llegaría a un
76% en el año 2025, por lo que la empresa requerirá incrementarlas para elevar su capacidad instalada en 770 miles de toneladas métricas (cantidad de
producción semejante al incremento de capacidad instalada obtenida con las inversiones realizadas en el nuevo molino y línea de ensacado en la planta
Condorcocha en el año 2015).

62
Proyección de capacidad instalada de producción total de la compañía

Capacidad
producción
2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
(en miles de
Tm)
Capacidad
7.600 7.800 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.300 8.549 8.805 9.070
instalada total
Capacidad
utilizada
5.718 5.565 5.138 5.009 5.073 5.217 5.382 5.554 5.733 5.919 6.111 6.310 6.514 6.724 6.941
(producción
total)
Capacidad
1.882 2.235 3.162 3.291 3.227 3.083 2.918 2.746 2.567 2.381 2.189 1.990 2.035 2.081 2.129
disponible
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros históricos y proyecciones financieras de Unacem.

Capacidad de
2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
producción
Capacidad
75% 72% 62% 60% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 74% 76% 76% 76% 77%
utilizada (en %)
Capacidad
25% 28% 38% 40% 39% 37% 35% 33% 31% 29% 26% 24% 24% 24% 23%
ociosa (en %)
Despachos en
miles de Tm 5.701 5.546 5.109 4.993 5.082 5.214 5.378 5.550 5.730 5.916 6.108 6.306 6.510 6.721 6.937
(ventas)
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros históricos y proyecciones financieras de Unacem.

Anexo 22. Estimación de deuda

Deuda a largo plazo

En la proyección de la deuda a largo plazo, se incluyen tanto la emisión de un bono corporativo internacional, como nuevos préstamos bancarios con
entidades financieras nacionales.

El vencimiento del bono corporativo que actualmente posee Unacem, por aproximadamente US$ 225.000.000, será en el 2021. Por eso, se estima que la
compañía requerirá obtener un préstamo bancario con un plazo de ocho años por S/ 760.000.000 para cubrir dicha obligación. Por otro lado, dadas las
obligaciones financieras de Unacem, y la necesidad de fondos para Capex, la empresa deberá obtener cuatro nuevos préstamos bancarios: uno en el año

63
2019 con un plazo de seis años, por S/ 280.000.000; el segundo en el año 2021 con un plazo de cinco años, por S/ 150.000.000; el tercero en el año 2023
con un plazo de siete años, por S/ 100.000; y el cuarto en el año 2027 con un plazo de siete años, por S/ 100.000.

Tipo de financiamiento 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Bonos corporativos 873.833 873.833 873.833 117.853 117.853 117.853 117.853 117.853 117.853 117.853
Préstamos de banco 1.984.164 1.677.418 2.066.945 1.708.134 1.296.232 1.060.455 611.429 602.143 462.857 469.286
Total 2.857.997 2.551.251 2.180.503 1.825.987 1.414.085 1.178.308 729.281 719.996 580.710 587.138
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en las proyecciones financieras de Unacem.

Con las proyecciones de las obligaciones financieras de la compañía realizadas, los gastos financieros por intereses sobre estos préstamos a largo plazo
estarán compuestos de la siguiente forma:

Gastos de intereses 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Bonos corporativos 50.720 50.720 6.054 6.054 6.054 6.054 6.054 6.054 6.054 6.054
Préstamos de bancos 112.192 103.613 86.830 110.719 96.535 69.160 55.529 32.073 36.141 23.067
Total 162.912 154.333 92.884 116.773 102.589 75.214 61.583 38.127 42.195 29.121
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en las proyecciones financieras de Unacem.

Pagarés bancarios
Debido a que los pagarés son renovados dependiendo de la necesidad de financiamiento de la empresa para capital de trabajo, se proyecta que en el
período 2019-2028 se mantendrá, anualmente, el mismo nivel de deuda del 2018 de este instrumento, a una tasa de 5,53% (promedio del costo de los
pagarés vigentes al 2018). En ese sentido, la deuda por pagarés para los años de proyección será de S/ 207.974 miles. De los cuales S/ 89.709 miles
corresponderán a la porción corriente de la deuda y S/ 118.265 a la porción no corriente.

64
Anexo 23. Estimación de ganancias y pérdidas por diferencial cambiario

Unacem ha mantenido, en el período de análisis (2011-2018), una posición de cambio global

(PCG) negativa; es decir, los pasivos en moneda extranjera (PME) mayores que los activos en
moneda extranjera (AME). En conjunto con la evolución (principalmente) alcista del tipo de
cambio en dicho horizonte, se generaron pérdidas significativas en la mayoría de los períodos de
análisis. El mayor impacto desfavorable fue en el 2015, período en el que la pérdida por tipo de
cambio representó 51% de la utilidad operativa de dicho período.

Evolución del tipo de cambio y ganancia por diferencial cambiario (%)

20% 16% 4
12%
8% 3.8
10%
3.6
0%
3.4
-10% 3.413 3.2
-2% 3.379
-20% 3.360 3.245 -10% 3
-30% -21% 2.8
-26% 2.989 2.6
-40% 2.697 2.796 2.4
-50% 2.551
2.2
-60% -51% 2
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Ganancia (Pérdida) de Cambio Neto / [Link]. Tipo de cambio Venta (USDPEN)

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados de Unacem.

Se realizó la proyección del impacto del tipo de cambio hasta el 2021, debido a que corresponde
al año en que la empresa terminará de pagar su deuda por la emisión de los bonos internacionales.
Esto representa su principal pasivo en moneda extranjera. Para el período 2022-2028, dado el
nivel reducido de sus pasivos en moneda extranjera y la incertidumbre del tipo de cambio, se ha
considerado que Unacem compense significativamente su PCG con los ingresos por dividendos
en moneda extranjera de sus subsidiarias como Inversiones Imbabura - Unacem Ecuador
(cobertura natural).

Proyección de ganancias/pérdidas por diferencial cambiario (2019 - 2028)

Cuentas en miles de S/ 2018 2019e 2020e 2021e Período 2022 – 2028 (e)
Ganancia (pérdida) de cambio neto -60.449 15.664 -5.801 -1.276 -
Activo en moneda extranjera 91.738 91.738 91.738 91.738
Pasivo en moneda extranjera 420.907 420.907 420.907 194.635
Posición de cambio contable -329.169 -329.169 -329.169 -102.897 -
Posición neta en derivados -6.724 -2.951 -2.951 -2.951
Posición de cambio global -335.893 -332.120 -332.120 -105.848
Fuente: Elaboración propia, 2019.

65
Anexo 24. Supuestos utilizados para la proyección de los estados financieros

Elemento Supuestos Justificación

Se asume un valor constante
El margen fijo se sustenta, debido a que la compañía va a
Margen de utilidad similar al año 2018 para los
mantener su gestión de costos en la producción; y es el margen
bruta próximos diez años
más conservador de los últimos años.
proyectados.
Se asume S/ 85.603 (histórico)
hasta el período 2021. A partir
Se justifica, debido a las restricciones que se tienen por la
del 2021, se asume un
emisión de bono con vencimiento en octubre 2021. A partir de
Dividendos crecimiento de pago de
dicha fecha, la empresa puede aumentar los dividendos que
dividendos del 31% anual por
pague.
tener alta disposición de
efectivo.
De la revisión de las teoría y modelos de los autores discutidos
en el anexo 30, se concluyó que la tasa g oscila entre la tasa de
inflación esperada y el crecimiento del sector al que pertenece
la empresa. Para el caso de Unacem, la tasa g debe fluctuar
entre 2% (inflación meta de LP según BCRP) a 5,19%
(promedio de crecimiento de los últimos 20 años del sector
construcción).

A fin de determinar el valor de la tasa g, se consideró el marco

Se realizó la estimación de la teórico desarrollado por Bradley y Gregg (2008). Ellos
tasa de crecimiento de sostienen que, a efectos de mantener constante el valor del
Tasa de
perpetuidad de acuerdo con el Capex durante el período a perpetuidad, el cual genera los
crecimiento de
marco teórico de Bradley y flujos de caja, la empresa deberá realizar inversiones
perpetuidad
Gregg (2008), desarrollado en constantes en reposición al valor de mercado y recoger los
el anexo 30. efectos de la inflación (ver anexo 30). En esa línea, dichos
autores proponen que la tasa g debe calcularse con la fórmula
siguiente:

𝑔 = 𝑏𝑟 + (1 − 𝑏)𝛱3.32% = 21%𝑥8% + (1 − 21%)𝑥2%

Donde
b: tasa de retención.
r: retorno esperado de inversión en términos nominales.
Π: tasa de inflación esperada.
Para la estimación del año
2019, se asumió el promedio
Las diferencias permanentes están constituidas por
de las diferencias permanentes
liberalidades y otros gastos no aceptados por la administración
de los últimos cinco años.
tributaria. Estas son independientes en cada uno de los años.
Asimismo, se consideró esta
Tasa impositiva Por otro lado, las diferencias temporarias se constituyen
estimación estable hasta el año
efectiva principalmente por utilización de tasas de depreciación
2028. Para estimar las
financieras inferior a las aceptadas tributariamente, lo cual
diferencias temporarias, se
para el año 2019 aún no se va a revertir dadas las últimas
estimó cada uno de los
adiciones en activos fijos.
componentes de los activos y
pasivos diferidos.
Fuente: Elaboración propia, 2019.

66
Anexo 25. Principales estados financieros proyectados

Estado de resultados de Unacem a nivel individual

CUENTA (en miles de S/) 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Ingresos de actividades ordinarias 1.999.027 2.103.827 2.216.183 2.336.345 2.464.714 2.601.830 2.748.358 2.905.091 3.072.953 3.253.010
Costo de ventas -1.240.819 -1.305.869 -1.375.610 -1.450.196 -1.529.876 -1.614.986 -1.705.937 -1.803.223 -1.907.417 -2.019.181
Ganancia (pérdida) bruta 758.208 797.957 840.573 886.149 934.838 986.845 1.042.421 1.101.868 1.165.536 1.233.830
Gastos de ventas y distribución -67.872 -71.430 -75.245 -79.324 -83.683 -88.338 -93.313 -98.635 -104.334 -110.447
Gastos de administración -192.382 -202.468 -213.281 -224.845 -237.199 -250.395 -264.496 -279.580 -295.735 -313.063
Otros ingresos operativos 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390 226.390
Otros gastos operativos -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495 -35.495
Ganancia (pérdida) operativa 688.849 714.955 742.943 772.875 804.851 839.007 875.507 914.548 956.363 1.001.215
Ingresos financieros 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125 10.125
Gastos financieros -174.403 -165.824 -104.375 -128.264 -114.079 -86.704 -73.073 -49.618 -53.685 -40.612
Diferencias de cambio neto 15.664 -5.801 -1.276 0 0 0 0 0 0 0
Ganancia (pérdida) antes de
540.235 553.454 647.416 654.736 700.897 762.427 812.558 875.056 912.802 970.728
impuestos
Ingreso (gasto) por impuesto -134.452 -132.176 -158.061 -160.502 -179.647 -195.176 -209.965 -227.598 -238.824 -256.846
Ganancia (pérdida) neta del
405.782 421.278 489.355 494.234 521.250 567.251 602.593 647.458 673.978 713.882
ejercicio
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en las proyecciones financieras de Unacem.

67
Estado de situación financiera de Unacem a nivel individual

CUENTA (en miles de S/) 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Efectivo y equivalentes al efectivo 163.226 171.156 196.906 212.696 161.692 286.102 170.959 239.204 98.137 4.769
Cuentas por cobrar comerciales y otras
377.898 397.710 418.950 441.665 465.932 491.853 519.553 549.182 580.914 614.953
cuentas por cobrar
Inventarios 657.036 697.394 740.045 788.169 837.939 891.174 948.180 1.009.596 1.075.424 1.146.084
Otros activos no financieros 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534 8.534
Total activos corrientes 1.206.694 1.274.793 1.364.435 1.451.064 1.474.097 1.677.663 1.647.225 1.806.515 1.763.009 1.774.338
Inversiones en subsidiarias, negocios
3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222 3.390.222
conjuntos y asociadas
Cuentas por cobrar comerciales y otras
112.480 112.480 112.480 112.480 112.480 112.480 112.480 112.480 112.480 112.480
cuentas por cobrar
Propiedades, planta y equipo (neto) 3.809.415 3.778.879 3.746.916 3.713.527 3.678.711 3.642.468 3.604.871 3.786.063 3.966.044 4.144.816
Activos intangibles distintos de la plusvalía 33.456 34.763 34.197 35.962 37.221 37.974 38.221 38.468 38.714 38.961
Activos diferidos por desbroce, neto 113.584 109.068 104.552 100.036 95.520 91.004 86.488 81.972 77.456 72.940
Plusvalía 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745 9.745
Total activos no corrientes 7.468.902 7.435.156 7.398.112 7.361.972 7.323.899 7.283.893 7.242.027 7.418.949 7.594.662 7.769.164
TOTAL DE ACTIVOS 8.675.596 8.709.950 8.762.547 8.813.036 8.797.996 8.961.556 8.889.252 9.225.465 9.357.671 9.543.503
Obligaciones financieras 339.963 313.103 280.639 249.597 213.530 192.885 153.567 152.754 140.557 141.120
Cuentas por pagar comerciales y otras
317.260 322.782 342.473 365.513 388.197 412.946 439.465 468.135 498.774 531.690
cuentas por pagar
Ingresos diferidos 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147 33.147
Otras provisiones 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184 16.184
Total pasivos corrientes 706.554 685.216 672.444 664.441 651.057 655.161 642.362 670.219 688.662 722.141
Otros pasivos financieros 2.726.008 2.446.122 2.107.837 1.784.363 1.408.529 1.193.397 783.688 775.216 648.126 653.992
Otras provisiones 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242 19.242
Pasivos por impuestos diferidos 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980 474.980
Otros pasivos no financieros / Instrum,
12.427 12.427 12.427 12.427 12.427 12.427 12.427 12.427 12.427 12.427
financ. Derivados
Total pasivos no corrientes 3.232.657 2.952.771 2.614.486 2.291.012 1.915.177 1.700.046 1.290.337 1.281.865 1.154.775 1.160.641
TOTAL PASIVOS 3.939.211 3.637.987 3.286.930 2.955.453 2.566.235 2.355.207 1.932.700 1.952.084 1.843.437 1.882.782
Capital emitido 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503 1.646.503
Otras reservas de capital 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301 329.301
Resultados acumulados 2.777.288 3.112.866 3.516.520 3.898.486 4.272.664 4.647.252 4.997.456 5.314.284 5.555.136 5.701.624
Otras reservas de patrimonio -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707 -16.707
TOTAL PATRIMONIO 4.736.385 5.071.963 5.475.617 5.857.583 6.231.761 6.606.349 6.956.553 7.273.381 7.514.233 7.660.721
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 8.675.596 8.709.950 8.762.547 8.813.036 8.797.996 8.961.556 8.889.252 9.225.465 9.357.671 9.543.503
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en las proyecciones financieras de Unacem.

68
Anexo 26. Análisis de consistencia

2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E
Despacho (miles Tm) 5.701 5.546 5.109 4.993 5.058 5.214 5.378 5.550 5.730 5.916 6.108 6.306 6.510 6.721 6.937
Ingresos (S/ millones) 1.883 1.949 1.865 1.863 1.969 1.999 2.104 2.216 2.336 2.465 2.602 2.748 2.905 3.073 3.253
EBITDA (S/ millones) 774 937 916 966 854 927 955 987 1.016 1.050 1.086 1.124 1.164 1.207 1.253
NOF (S/ millones) 526 620 693 657 615 677 732 776 824 875 929 987 1.050 1.117 1.189
Capex (S/ millones) 382 309 165 125 179 211 211 211 211 211 211 211 431 431 431
Depreciación (S/
183 186 202 256 237 238 240 244 243 245 247 249 250 251 252
millones)

RATIOS DE APALANCAMIENTO
Apalancamiento
0,57 0,58 0,55 0,50 0,48 0,45 0,42 0,38 0,34 0,29 0,26 0,22 0,21 0,20 0,20
financiero
Endeudamiento total 1,31 1,35 1,20 1,00 0,94 0,83 0,72 0,60 0,50 0,41 0,36 0,28 0,27 0,25 0,25

RATIOS DE RENTABILIDAD
Margen bruto 45,3% 43,1% 41,9% 38,8% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9% 37,9%
Margen operativo 31,4% 38,5% 38,3% 38,1% 31,3% 34,5% 34,0% 33,5% 33,1% 32,7% 32,2% 31,9% 31,5% 31,1% 30,8%
ROE 8,0% 3,6% 8,0% 10,9% 5,5% 8,6% 8,3% 8,9% 8,4% 8,4% 8,6% 8,7% 8,9% 9,0% 9,3%
ROA 3,5% 1,5% 3,6% 5,4% 2,8% 4,7% 4,8% 5,6% 5,6% 5,9% 6,3% 6,8% 7,0% 7,2% 7,5%
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros auditados y proyecciones financieras de Unacem.

69
Anexo 27. Determinación del WACC

De acuerdo con Fernández (2019), la tasa de descuento que se debe utilizar para obtener el valor
presente de los flujos de caja de la empresa es el WACC (por sus siglas en inglés weighted average
cost of capital). Este es el promedio ponderado de la rentabilidad exigida al capital de los
accionistas (costo de oportunidad) y del costo de la deuda después de impuestos, ambos obtenidos
de su valorización (no contable). La expresión matemática es la siguiente:
𝐸 𝐷
WACC = ( ) ∗ ke + ( ) ∗ k d (1 − t)
𝐷+𝐸 𝐷+𝐸

A continuación se detalla la estimación de los componentes del WACC.

a) Estimación del Ke
Para la estimación del costo del capital (Ke), se utilizó el método de capital asset pricing model
(CAPM) por ser la metodología más aceptada y simple de aplicar (ver anexo 29):

𝐾𝑒= 𝑅𝑓+ 𝛽× (prima por riesgo de mercado) + 𝑅𝑝 ajustado

i) Estimación de tasa libre de riesgo (𝑅𝑓): se utilizó la tasa de rendimiento del Bono del Tesoro
Americano a diez años. Este es un instrumento de largo plazo y una buena aproximación a
una tasa libre de riesgo (sin riesgo de default). A la fecha de la valorización, diciembre de
2018, la tasa es de 2,68%.

ii) Estimación de la prima por riesgo de mercado: se obtuvo de la diferencia de los promedios
aritméticos de los rendimientos del mercado (S&P 500) y del retorno del activo libre de riesgo
(T-Bond diez años) de los últimos noventa años. Esto debido a que el índice S&P 500
representa al mercado norteamericano, el cual es profundo e insesgado. El valor de la prima
por riesgo de mercado 6,26%.

iii) Estimación del beta (𝛽): se analizaron tres métodos.

 Regresión Bloomberg S&P 500 y Unacem

Valuation date 31/12/2018 Start 31/12/2013

Regression range (type: "- months") -60 Returns m

Total debt to total

Ticker Effective tax rate Levered beta Unlevered beta
capital
UNACEMC1 PE Equity 35,57 50,16 1,18 0,89
Fuente: Bloomberg, 2018.

 Sector de materiales de construcción de mercados emergentes

Unlevered
Industry name Number of firms Beta D/E Ratio Effective tax rate
Beta
Construction Supplies 518 1,14 56,57% 15,27% 0,81
Fuente: Aswath Damodaran, 2018.

D/E 75,90%
Tax rate 25,17%
Beta apalancado para Unacem 1,27

70
 Empresas comparables
Tomando como referencia la propuesta de Aswath Damodaran en el documento Reglas
de volatilidad: valoración de empresas de mercados emergentes (2009), para la elección
de empresas comparables con Unacem se han seleccionado cuatro empresas de acuerdo
con las siguientes características: (i) compañías que operan en el mismo negocio y en el
mismo mercado; no obstante, para ampliar la muestra se han incluido empresas del mismo
negocio pero en otros mercados emergentes; y (ii) ratios referidos al valor de la firma y
cotización: P/E y EV/EBITDA parecidos. Para Unacem, las empresas comparables son:

% cemento
Cap. mercado Ingresos 2018 EV /
Empresa P/E como línea de
(dólares) (miles dólares) EBITDA
negocio
UNION ANDINA DE
1,27B 584.271,22 8,82 17,69 91%
CEMENTOS SAA
CORP MOCTEZUMA-SER 52,73B 738.336,33 8,49 13,52 85%
CEMENTOS PACASMAYO SAA-
2,54B 374.555,19 8,54 27,78 90%
INV
CARIBBEAN CEMENT CO LTD 59,58B 136.510,00 8,80 14,48 99%
HOLCIM ARGENTINA SA 29,96B 490.174,40 9,95 13,39 89%

Unlevered
Empresa D/E Levered beta Effective tax rate
beta
CORP MOCTEZUMA-SER 0,25 0,64 28,84 0,63
CEMENTOS PACASMAYO SAA- 42,74 0,86 35,30 0,68
INV
CARIBBEAN CEMENT CO LTD 64,00 2,08 25,15 1,41
HOLCIM ARGENTINA SA 8,72 0,91 34,31 0,86

Beta promedio 0,90

D/E 71,88%
Tax rate 25,17%
Beta apalancado para Unacem 1,38
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2018.

Se decidió utilizar el beta obtenido de empresas comparables, debido a que fueron elegidas
con base a los ratios de Unacem a nivel a individual. La regresión de Bloomberg se ha hecho
considerando a Unacem como empresa consolidada. Asimismo, en el beta calculado por
Damodaran para el sector de materiales de construcción en mercados emergentes, se
consideran 518 firmas de distintos tamaños y características.

iv) Estimación de la tasa riesgo país ajustado (𝑅𝑝 ajustado):

Debido a que el Perú es una economía emergente, se debe adicionar el riesgo país. Para tal fin,
se consideró el indicador EMBIG Perú actual (diferencia entre los rendimientos de una canasta
de bonos soberanos locales y una canasta de bonos soberanos estadounidenses), el cual es
ajustado por la volatilidad relativa de las acciones locales denominada Lambda (cociente de
las desviaciones estándar de los rendimientos de la acciones de la BVL y el Bono Perú). De
acuerdo con el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el spread EMBIG Perú al 31 de
diciembre de 2018 es de 1,68%. Asimismo, según la volatilidad de los rendimientos diarios
del índice S&P/BVL y Bono Global Perú 2027 para el período 2017-2018, el Lamba es 2,87.
Por ende, el riesgo país de Perú al cierre de 2018 es 4,82%.

Con los datos antes detallados, y teniendo en cuenta la tasa de inflación esperada en dólares y
soles, se calculó el 𝐾𝑒:

71
Tasa libre de riesgo 2,68%
Beta apalancada 1,38
Prima por riesgo de mercado 6,26%
𝐾𝑒 US$ nominales 11,3%
Inflación esperada US$ 2,00%
Costo de capital US$ reales 9,12%
Riesgo país 4,82%
Inflación esperada S/ 2,00%
𝐾𝑒 S/ nominales 16,22%

b) Estimación del Kd y deuda a valor de mercado

Bonos corporativos

Deuda al 31/12/2018 YTM Valor de mercado

Nombre del bono Precio sucio (%)
(miles de soles) (miles de soles)
UNACEM 2021 5 7/8 760.275 102,08% 4,85% 776.075
UNAC2DBC1A 60.000 101,99% 4,53% 61.195
UNAC2DBC2A 60.000 96,15% 6,69% 57.690
894.960
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros de Unacem y SBS, 2018.

Préstamos bancarios

Tasa de
Tasa de interés Valor de
Tasa SBS1 interés
Tasa de SBS mercado2
Acreedor Spread (SBS
interés (fecha (miles de
(31/12/2018) +spread)
préstamo) S/)
(31/12/2018)
Banco Internacional del Perú -
4,80% 7,42% -2,62% 5,53% 2,91% 268.727
1
Banco Internacional del Perú -
4,60% 4,84% -0,24% 5,53% 5,29% 260.000
2
Bank of Nova Scotia - 1 -
5,40% 4,26% 1,14% 4,98% 6,12% 101.370
dólares
Banco de Crédito del Perú - 1 6,25% 6,64% -0,39% 5,53% 5,14% 83.818
Banco de Crédito del Perú - 2 5,80% 5,12% 0,68% 5,53% 6,21% 331.000
BBVA Banco Continental - 1 5,20% 6,72% -1,52% 5,53% 4,01% 102.857
Scotiabank Perú - 1 5,80% 6,72% -0,92% 5,53% 4,61% 102.857
BBVA Banco Continental - 3 5,68% 5,12% 0,56% 5,53% 6,09% 280.500
Scotiabank Perú - 2 5,30% 5,12% 0,18% 5,53% 5,71% 330.200
Citibank N.A. - dólares 4,55% 4,10% 0,45% 4,98% 5,43% 168.950
Banco Santander - dólares 4,65% 6,31% -1,66% 4,98% 3,32% 152.055
2,182,334
1 Se tomó el promedio de tasas bancarias de la SBS mayores a 360 días para corporativos. 2 Igual al valor contable

Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en estados financieros de Unacem y SBS, 2018.

Resumen
Deuda a largo plazo 31/12/2018-valor mercado 3.077.294
Costo de la deuda largo plazo-mercado 5,07%

72
c) Estimación del WACC

Deuda/deuda+capital 41,82%
Capital/deuda+capital 58,18%
Tasa imponible 25,17%
Costo de la deuda 5,07%
Costo de capital 16,22%
WACC 11,02%

Anexo 28. Valorización de subsidiarias de Unacem

De acuerdo con los estados financieros auditados de Unacem, la empresa tiene cuenta con las
siguientes subsidiarias al cierre de 2018:

Empresas subsidiarias de Unacem al 2018

Valor en
Participación libros Part.
Empresas Actividad País de Participación
N° accionaria al 2018 rel.
subsidiarias económica ubicación relativa
2018 (%) (en miles acum.
de S/)
Inversiones Perú
1 Imbabura S.A. Holding (subsidiaria 99,99% 1.516.724 44% 44%
(Unacem Ecuador) en Ecuador)
Compañía
Eléctrica El
2 Energía Perú 90,00% 567.829 17% 61%
Platanal S.A.
(Celepsa)
Skanon
Cemento y Estados
3 Investments Inc. 85,06% 1.026.345 30% 91%
Concreto Unidos
(Drake Cement)
Cementos Portland
4 Cemento Perú 100,00% 99.496 3% 94%
S.A.C.
Inversiones en
5 Concreto y Afines Holding Perú 93,38% 67.036 2% 96%
S.A.
Transportes Lurín
6 Servicios Perú 99,99% 64.250 2% 98%
S.A.
Staten Island Co. Estados
7 Holding 100,00% 25.992 1% 99%
LLC Unidos
Prefabricados
8 Prefabricados Chile 51,00% 20.021 1% 99%
Andinos S.A.
Perú
Prefabricados
(subsidiaria
9 Andinos Perú Prefabricados 50,02% 17.537 1% 100%
en
S.A.C.
Colombia)
Minera Adelaida
10 Holding Perú 99,99% 3.010 0% 100%
S.A.
Depósito Aduanero
11 Servicios Perú 99,99% 2.783 0% 100%
Conchán S.A.
Generación
12 Eléctrica de Servicios Perú 99,85% 125 0% 100%
Atocongo S.A.
Perú
Ferrocarril Central
13 Servicios (subsidiaria 16,49% 7.567 0% 100%
Andino S.A.
en Ecuador)
Otros 232 0% 100%
Valor total 3.418.947 100% -
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en los estados financieros de Unacem.

73
Las subsidiarias Inversiones Imbabura S.A. y Compañía Eléctrica El Platanal han sido valorizadas
por el método de múltiplos, dada la relevancia que tienen para la empresa. El resto de las
subsidiarias fueron valorizadas a su valor en libros. Cabe precisar que dado los resultados
negativos (EBITDA y EPS) de la subsidiaria Skanon Investments no resultó aplicable su
valorización por múltiplos. Para el caso de las dos empresas indicadas, se utilizaron los múltiplos
promedio de las empresas comparables de cada una de ellas, las cuales se muestran a
continuación:

Empresas comparables para Inversiones Imbabura S.A. - Unacem Ecuador

Cap mercado Ingresos 2018 EV /
Name País P/E
(US$ en MM) (US$ en MM) EBITDA *
CEMEX LATAM HOLDINGS SA Colombia 633,60 1.108,30 2,47 8,76
CEMENTOS BIO BIO S.A. Chile 240.309,00 262.569,50 8,33 12,15
MELON SA Chile 167.672,30 191.347,40 6,64 18,52
CORP MOCTEZUMA-SER * México 58.499,20 14.184,30 8,49 13,52
GRUPO CEMENTOS
México 1.670,80 883,20 8,36 16,24
CHIHUAHUA
CARIBBEAN CEMENT CO LTD Jamaica 35.783,50 17.573,90 8,80 14,48
HOLCIM ARGENTINA SA Argentina 20.595,30 12.907,60 9,95 13,39
Promedio 71.510,60 7,58 13,87
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2019.

Empresas comparables para Compañía Eléctrica El Platanal S.A. (Celepsa)

Name País EV/EBITDA * EV/EBITDA FY1 EV/EBITDA FY2 P/E
ENGIE ENERGIA PERU SA Perú 6,19 7,49 7,63 9,63
LUZ DEL SUR SAA Perú 7,86 13,20 12,75 9,89
Promedio 7,03 10,35 10,19 9,76
*Se refiere al ratio Enterprise Value to EBITDA (EV/EBITDA).
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Bloomberg, 2019.

Utilizando los múltiplos promedio de las empresas comparables con los datos de cada una de las
empresas subsidiarias evaluadas, se determinará el valor de mercado del equity de cada una de
ellas. A dicho valor se le añadirá el valor en libros del resto de las subsidiarias, a fin de obtener el
valor de mercado aproximado del patrimonio total de Unacem. Este asciende, al cierre de 2018,
a S/ 3.322,60 millones.

Valor de mercado total del equity de las empresas subsidiarias de Unacem al 2018
EV de la
Deuda Caja Equity value
EBITDA subsidiaria
Subsidiarias de Unacem (en MM de (en MM de (en miles de S/)
(US$ en MM) (en MM de
US$) US$) *
US$)
Inversiones Imbabura S.A.
63,00 477,32 14,00 2,60 1.532.738,80
(Unacem Ecuador)
Compañía Eléctrica El
33,00 231,83 78,00 - 455.475,83
Platanal S.A. (Celepsa)
Skanon Investments Inc.
- - - - 1.026.345
(Drake Cement)
Cementos Portland S.A.C. - - - - 99.496
Inversiones en Concreto y
- - - - 67.036
Afines S.A.
Transportes Lurín S.A. - - - - 64.250
Staten Island Co. LLC - - - - 25.992
Prefabricados Andinos S.A. - - - - 20.021
Prefabricados Andinos Perú
- - - - 17.537
S.A.C.
Minera Adelaida S.A. - - - - 3.010

74
EV de la
Deuda Caja Equity value
EBITDA subsidiaria
Subsidiarias de Unacem (en MM de (en MM de (en miles de S/)
(US$ en MM) (en MM de
US$) US$) *
US$)
Depósito Aduanero Conchán
- - - - 2.783
S.A.
Generación Eléctrica de
- - - - 125
Atocongo S.A.
Ferrocarril Central Andino
- - - - 7.567
S.A.
Otros - - - - 232
Total 3.322.608,63
*Tipo de cambio usado para la conversión es 3,29 PEN/US$, según presentación de Unacem “Emerging Markets Debt
and Equity Conference” (2019).
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Unacem, 2018.

Anexo 29. Discusión teórica del costo del capital

En el presente anexo, se discuten las teorías revisadas sobre costo de capital, además de las prácticas
en valuación de los practtioners locales (Perú) e internacionales (Australia):

1. Teorías sobre costo de capital

El modelo inicial de Sharpe (1964) parte de sostener como principales supuestos que (i) la tasa
de interés de los préstamos que podría obtener un inversionista es igual a la tasa de interés libre
de riesgo; (ii) existe homogeneidad de expectativas de rentabilidad y volatilidad por parte de los
inversionistas; (iii) los inversores son adversos al riesgo; y que (iv) no existen restricciones legales
ni costos de transacción. A partir de ello, el modelo concluye que:
 Los inversionistas pueden invertir parte de su riqueza en el activo libre de riesgo y el restante
en el portafolio de mercado.
 Existe una relación entre el riesgo de un activo y el riesgo de un portafolio de mercado (que
incluye al activo), el cual es medido por el beta, que es la pendiente de la regresión lineal.
 Los activos que no se ven afectados por el mercado, rendirán a la tasa de interés libre de
riesgo.

Al igual que Sharpe, Lintner (1965) asume costos de transacción cero y un mercado perfectamente
competitivo. Si bien coinciden en que el inversionista individual puede invertir parte de su capital
en un activo libre de riesgo, el cual le dará por retorno una tasa igual a la de préstamo, señala que
la parte restante puede ser invertida en alguno de todos los activos riesgosos y no únicamente en
el portafolio de mercado que señala Sharpe. Respecto al supuesto de que la tasa de interés de un
préstamo es igual a la tasa libre de riesgo, Lintner cuestiona y demuestra que la tasa de interés es
mayor cuando la empresa quiere tomar un préstamo que cuando presta, condición que es válida
en la actualidad.

Mossin (1966) sostiene que el modelo de Sharpe proporciona una descripción general de las
características del mercado, al no precisar las especificaciones de las condiciones de equilibrio;
sin embargo, señala que coincide con las principales conclusiones del modelo de Sharpe. Otro
cuestionamiento a Sharpe es el relacionado con la existencia de una tasa de sustitución entre
retorno esperado y riesgo (en equilibrio). Según Mossin implica una «curva de mercado de
capitales» y no una «línea de mercado de capitales», tal como lo sostiene Sharpe en su modelo de
equilibrio general. Asimismo, cuestiona que el comportamiento racional o irracional del
inversionista no es un criterio para determinar si está sobre la línea de mercado de capitales.

75
Mullins (1982), al igual que Sharpe, señala que existe una relación positiva entre riesgo y retorno,
y que los activos presentan riesgo sistémico y no sistémico; no obstante, critica el supuesto
referido a que el riesgo no sistémico puede anularse con la diversificación, debido a que para el
cumplimiento de este supuesto sería necesario la existencia de activos con una correlación
negativa perfecta, lo cual es poco probable. Por eso, la eliminación del riesgo no sistémico a través
de la diversificación es imposible.

Respecto a la ecuación CAPM, Mullins (1982) cuestiona que el beta se encuentre relacionado con
datos pasados, por lo que está sujeto a errores. Esto es debido a que se necesita predecir el riesgo
sistémico futuro; y que la línea SML (security market line) empírica es menos empinada que la
teórica, lo cual lleva a errores en la estimación del beta. Para betas mayores a uno se sobreestima
el costo de capital y para betas menores a uno se subestima. También señala que asumir una única
beta para calcular la tasa de descuento de todos los flujos futuros no es correcto, debido a que el
beta es inestable en el tiempo y varia si los fundamentos y/o la estructura de la empresa cambian.

2. Estimación del costo de capital por practitioners: enfoque privado y público

Según resultados de la encuesta de Ernst & Young (2017) sobre prácticas de valuación en Perú,
el 74% de practitioners utiliza el modelo del CAPM para estimar el costo de capital, mientras que
el 24% restante usa la tasa definida por la misma empresa en análisis, denominada Hurdle Rate.
En esa línea, en la tabla siguiente, se muestra la información que utilizan los valuation
practitioners de Perú y Australia en los componentes del CAPM.

Información utilizada en los componentes del CAPM según KPMG y Ernst & Young

Componentes
Según KPMG (Australia) Según Ernst & Young (Perú)
del CAPM
Más del 50% de los encuestados utiliza como El 61% utiliza la tasa libre de riesgo a 10
benchmark de la tasa libre de riesgo a la tasa de los años, 18% la de 20 años y el 18% la de
Tasa libre de bonos soberanos de diez años. El rango de la tasa 30 años. Por otra parte, el 39% utiliza la
riesgo libre de riesgo aplicada se encuentra entre 1,8% a tasa libre de riesgo promedio, mayor a un
4,5%, debido a que algunos aplican la tasa spot año, y el 36% utiliza la tasa spot del
mientras que otros prefieren ajustarla. último día disponible.
Prima por La tasa comúnmente utilizada, por más del 25% de No se indica en la publicación.
riesgo de los encuestados, como prima de riesgo de mercado
mercado es 6%.
Alrededor del 60% de los encuestados utiliza la Para su cálculo, el 61% requiere
Beta fórmula de Hamada para desapalancar y información de mercados más
(ajustado) reapalancar el beta. El 40% restante utiliza la desarrollados (Estados Unidos o Europa)
fórmula de Harris Pringle. y 21% de mercados emergentes.
El 45% de los encuestados utiliza como prima por El 75% utiliza el emerging markets bond
Prima por riesgo los diferenciales de los rendimientos de los index plus (EMBI+) y el 14% utiliza
riesgo país bonos. El 20% y el 15% utilizan el credit rating y CDS (credit default swap).
el CDS, respectivamente.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Ernst & Young, 2017.

Por otra parte, Proinversión, entidad del Estado adscrita al MEF, que tiene entre sus funciones
estructurar modelos financieros para la promoción y licitación de megaproyectos, utiliza como
referencia el modelo CAPM para la estimación del costo de capital. Este forma parte de la tasa de
descuento de los proyectos (WACC). A continuación, se indica la información que utiliza dicha
entidad para la estimación del costo de capital.

76
Información utilizada en los componentes del CAPM según Proinversión

Componentes
Data utilizada que recomienda
del CAPM
Tasa libre de Promedio aritmético de los retornos de los T-Bonds a diez años del Tesoro de los Estados
riesgo Unidos correspondientes al período 1928 hasta el año en que se realiza la evaluación.
Prima por Diferencial entre (i) el promedio aritmético de los rendimientos anuales del índice S&P500 y (ii)
riesgo de el promedio aritmético de los retornos de los T-Bonds a diez años del Tesoro de los Estados
mercado Unidos, ambos desde 1928 hasta el año en que se realiza la evaluación.
Beta Beta ajustada por la relación deuda capital y la tasa impositiva de la empresa o proyecto en
(ajustado) particular, correspondiente a dos años de antigüedad con frecuencia semanal.
Prima por Promedio aritmético de los índices mensuales emerging markets bond index plus (EMBI+) para
riesgo país los últimos cinco años.
Fuente: Elaboración propia, 2019, basada en Proinversión, 2018.

Por lo expuesto, se desprende que no existe consenso sobre una única metodología para
estimación del costo de capital. Tampoco existe consenso en la información que se debe utilizar
en los componentes del CAPM. A pesar de que se han desarrollado modelos más sofisticados, no
se ha comprobado que estos sean mejores que el modelo CAPM, el cual es mayoritariamente
aceptado, debido a su simplicidad para aplicar la fórmula y obtener resultados razonables, aunque
algunos de sus supuestos no se cumplen en el contexto actual.

Anexo 30. Discusión teórica de la tasa de crecimiento a perpetuidad

A fin de determinar la tasa de crecimiento a perpetuidad que se utilizará para valorizar Unacem, se
realizó una revisión de las principales teorías y opiniones de diversos autores.

Gordon y Shapiro (1956) señalaron que para la determinación del precio de una acción se debe
considerar el crecimiento potencial del flujo de ingresos del accionista (dividendos) “𝑔”, la tasa de
𝐷
rentabilidad y el dividendo actual, planteando la siguiente ecuación: 𝑃0 = 0 . Si bien los autores
𝑘−𝑔
reconocen que la tasa de crecimiento de los dividendos futuros es incierta, estimarla con datos
actuales es mejor que ignorarla en el modelo, por lo que plantean una propuesta de estimación. Esta
será igual a la tasa de retención de utilidades (b) por la tasa de rendimiento del patrimonio neto
(r): 𝑔 = 𝑏 ∗ 𝑟.

Bradley y Gregg (2008) señalaron que es incorrecta la aplicación del modelo de crecimiento
constante de Gordon y Shapiro en los flujos de caja libre para la estimación del valor terminal de
empresas, toda vez que en la tasa de crecimiento 𝑔 no se consideran los efectos de la inflación en el
capital total invertido y tampoco se recogen los resultados de una nueva inversión neta en el período
de perpetuidad. Esto conlleva a subestimar el valor de la empresa.

Bradley y Gregg (2008), en su investigación sobre la inflación esperada y el crecimiento constante,

señalan que el capital que generan los flujos de la empresa, al inicio de cada período, dependen del
capital inicial y la depreciación en el período anterior; además de la inflación y el gasto en capital
del período. Por esto, para mantener constante el valor del capital durante el período de perpetuidad,
se deben realizar inversiones contantes de reposición de los activos al valor de mercado. Con esto
se recogerían los efectos de la inflación. En esa línea, proponen una ecuación para la tasa de
crecimiento 𝑔 = 𝑏𝑟 + (1 − 𝑏)𝛱; que dependerá del porcentaje de reinversión de los flujos de caja o
tasa de retención (b), del retorno esperado de inversión en términos nominales (r) y de la tasa de
inflación esperada (Π); por lo tanto, el crecimiento de los flujos de caja en el período de perpetuidad,
expresado en el parámetro 𝑔, se explicaría por el retorno nominal de nuevas inversiones en capital
(primer término de la ecuación) y por el incremento en el valor nominal del capital por efectos de
la inflación (segundo término de la ecuación).

77
Goedhart, Koller y Wessels (2010) plantean que, debido a que los parámetros de perpetuidad nunca
cambian, se debe utilizar la fórmula de valor terminal únicamente cuando la compañía haya
alcanzado un estado estable. La fórmula planteada por estos autores es la siguiente:
𝑔
𝑁𝑂𝑃𝑙𝐴𝑇𝑡+1 ∗(1−𝑅𝑂𝑁𝐼𝐶)
𝑇𝑒𝑟𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑣𝑎𝑙𝑢𝑒 = ; donde Noplat es la utilidad neta operativa menos impuestos
𝑊𝐴𝐶𝐶−𝑔
ajustados; RONIC es la tasa de retorno esperada del nuevo capital que debe ser consistente con las
condiciones de mercado esperadas, eliminando rendimientos anormales que en la práctica puede ser
igual al WACC; y, la variable 𝑔, que representa la tasa de crecimiento a perpetuidad del Noplat.
Respecto a la determinación del valor de la variable 𝑔, Goedhart, Koller y Wessels (2010) señalan
que se deben tener en cuenta los ciclos de vida de los productos que ofrece la empresa dado que en
la madurez, dependiendo del tipo de producto, el crecimiento de las ventas cae y se iguala a la tasa
de crecimiento de la población o la economía. Pronosticar una alta tasa de crecimiento futuro
significaría encontrar constantemente nuevos mercados y entrar en ellos exitosamente, de tal manera
que siempre se mantenga la empresa en una fase de alto crecimiento. Por eso, plantean que la mejor
estimación de “𝑔” es la tasa de crecimiento del consumo a largo plazo de los productos de la
industria más la inflación, debido a que pocas empresas crecen más que la economía durante largos
períodos.

Asimismo, empíricamente, Koller, Goedhart y Wessels (2010), demuestran con un estudio de 500
empresas americanas en los últimos 45 años, que cuando las empresas tienen ingresos elevados y
logran estar entre las 50 más grandes (Fortune 50 2009), su crecimiento disminuye drásticamente,
mostrando diez años después un crecimiento inferior al 5%.

Finalmente, Aaron Rolkowski y Evan Clough (2013), en su análisis de la tasa de crecimiento de

largo plazo (𝑔), señalan que la tasa 𝑔 implica la conclusión de que la empresa va a crecer a términos
positivos o negativos para siempre; sin embargo, solo se debe pensar en los primeros veinte años de
proyección, debido a que valores posteriores tienen poca representación porcentual en el valor
presente.

Aaron Rolkowski y Evan Clough (2013) hacen hincapié en la importancia de que el analista debe
considerar factores cualitativos y cuantitativos al momento de seleccionar la tasa de crecimiento,
tales como el conocimiento general del sector empresarial y de la empresa en particular. Por
ejemplo, las estrategias en gestión de activos, gestión de marketing, visión estratégica, poder de
negociación, etc. Por otro lado, los autores citan a Damodaran, quien incluye a la reinversión como
uno de los factores que impactan en la tasa de crecimiento a largo plazo. Señalan que esta
reinversión puede ser el producto de tres fuentes: (i) el crecimiento de los activos existentes que
involucra la venta de mayor cantidad o a mayor precio, (ii) rediseño de los productos existentes o
desarrollo de nuevas líneas de negocio, y (iii) el crecimiento mediante adquisiciones. Entre las
consideraciones cualitativas, los autores creen que el analista debe tomar en cuenta la información
financiera de la compañía, las proyecciones de la economía global y del país. Dicha información
debe evaluarse tomando en cuenta su fiabilidad, el propósito de valoración y el conocimiento del
negocio por parte del analista.

78
Notas biográficas

Cinthia Rita Tolentino Huaroto

Nació en Huancayo, el 16 de junio de 1990. Bachiller en Ingeniería Económica, egresada de la

Universidad Nacional de Ingeniería (UNI). Aprobó el examen nivel I del CFA y cuenta con un
Diplomado en Finanzas en la UNI y con estudios de especialización en gestión de riesgos
financieros y de seguros.

Tiene más de cinco años de experiencia en supervisión financiera. Actualmente, desempeña el

cargo de supervisora de seguros en la Superintendencia de Banca. Seguros y AFP.

Victor Manuel Martinez Huamani

Nació en Lima, el 5 de marzo de 1989. Economista por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Cuenta con especializaciones en estructuración económica y financiera de asociaciones
público-privadas (APP) por la Universidad ESAN y en regulación económica de infraestructura
de transporte por el Organismo Supervisor de la Inversión en Infraestructura de Transporte de
Uso Público (Ositran).

Tiene más de cinco años de experiencia profesional en supervisión de contratos de concesión de

APP en el sector público y en consultorías de iniciativas privadas. Actualmente, desempeña el
cargo de supervisor económico financiero en Ositran.

Andres Braulio Sipiran Valencia

Nació en Lima, el 28 de junio de 1988. Contador público colegiado, egresado de la Universidad

Nacional Mayor de San Marcos. Cuenta con una especialización en normas internacionales de
información financiera en el Colegio de Contadores Públicos de Lima.

Tiene más de siete años de experiencia en gestión contable, tributaria y financiera en empresas de
sectores industrial, servicios y retail. Actualmente, desempeña el cargo de contador general en
Compañía Mecánica y Conminución SAC.

Common questions

Con tecnología de IA