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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 551-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 14 de febrero del 2022
APELANTE : BORIS RUFO AUCCACUSI QUISPE
TÍTULO : 2892239-2021 del 19.10.2021
RECURSO : 852-2021 – H.T. 0015350
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° X – SEDE CUSCO
REGISTRO : DE PREDIOS DEL CUSCO
ACTOS : REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA, CARGAS TÉCNICAS
E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :
Pared o muro medianero
La existencia de una pared medianera no constituye impedimento para que
los predios separados por ese elemento puedan independizarse por
subdivisión mediante el procedimiento de regularización previsto en la Ley
n.° 27157.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción de la regularización –al
amparo de la Ley n.° 27157 y de su reglamento- de la fábrica e
independización por subdivisión de dos predios que conforman la totalidad
del lote 17 de la manzana R del Pueblo Joven Independencia del distrito,
provincia y departamento del Cusco, que consta inscrito en la partida n.°
02033937 del Registro de Predios del Cusco. Para ese efecto, se han
adjuntado los siguientes documentos:
– FOR suscrito por Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva Huamán, Víctor
Silva Huamán y Apolonia Aydee Sosa Arriola, además, se incluye la
intervención del verificador Ing. Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma
ha sido certificada por la notaria del Cusco Rodxana Negrón Peralta
18.10.2021.
– Anexos n.° 4 y n.° 1 firmados por Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva
Huamán, Víctor Silva Huamán, Apolonia Aydee Sosa Arriola y por el
verificador Ing. Rubén D. Mamani Puma.
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– Copia certificada por la Municipalidad Distrital de Santiago – Cusco del
acta de matrimonio celebrado entre Víctor Silva Huamán y Apolonia
Aydee Sosa Arriola el 27.1.1992.
– Copia certificada por la Municipalidad Distrital de Santiago – Cusco del
acta de matrimonio celebrado entre Efraín Olarte Torres y Rosalina Silva
Huamán el 4.7.1988.
– Informe técnico de verificación y planos de ubicación – localización y de
distribución suscritos por el verificador responsable Ing. Rubén Darío
Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por el notario de Cusco
Néstor Avendaño García el 22.2.2021.
– Declaraciones juradas suscritas por el verificador responsable Ing.
Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por el notario
de Cusco Néstor Avendaño García el 4.12.2021.
– Memoria descriptiva y planos de subdivisión y perimétrico – ubicación –
localización suscritos por el verificador responsable Ing. Rubén Darío
Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por la notaria de Cusco
Rodxana Negrón Peralta el 18.10.2021.
– Contrato privado de independización suscrito por Efraín Olarte Torres,
Rosalina Silva Huamán, Víctor Silva Huamán y Apolonia Aydee Sosa
Arriola, cuyas firmas han sido certificadas por el notario de Cusco Néstor
Avendaño García el 22.2.2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
La registradora pública de la Oficina Registral del Cusco Yelvin Dueñas
Castañeda dispuso la tacha sustantiva del título mediante esquela del
3.12.2021, cuyos términos se transcriben a continuación:
De conformidad a los alcances del Art. 42 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos, se procede a efectuar la TACHA
SUSTANTIVA del presente título a mérito de las siguientes:
ANTECEDENTES:
Solicita inscripción de declaratoria de fábrica con subdivisión y cargas
técnicas vía regularización Leyes N° 27157 y 30830.
Partida vinculada: 02033937 del Registro de Predios.
ANÁLISIS:
1. Conforme a lo previsto en el primer párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos. El segundo
párrafo del artículo V del Título Preliminar del RGRP establece que la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
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formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Concordante con ello, el artículo
32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral
comprende, entre otros, los siguientes aspectos: "(…) c) Verificar la
validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás
documentos presentados; d) Comprobar que el acto o derecho
inscribible, así como los documentos que conforman el título, se
ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los
requisitos establecidos en dichas normas;
2. En el presente caso, se advierte la solicitud de inscripción de
declaratoria de fábrica con subdivisión en vía de regularización al
amparo de la Ley N° 27157, del predio inscrito en la Partida N°
02033937 del Registro de Predios.
3. Ahora bien, de la revisión del plano de distribución o fábrica (lámina
A-01) con firma certificada del verificador responsable, Ing. Rubén
Darío Mamani Puma; se advierte que, las construcciones de las
edificaciones correspondientes a las denominadas "Sección 1" y
"Sección 2", no han generado "de hecho" la subdivisión del predio,
pues existe entre ellas una pared, muro o edificación y un "cerco" con
estructura de metal que comparten y tienen en común ambas
fracciones resultantes.
Al respecto corresponde citar el artículo 994 del Código Civil que
define la pared medianera como: "... Las paredes, cercos o zanjas
situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se
pruebe lo contrario...".
Por su parte, el Tribunal Registral en numerosas resoluciones se ha
pronunciado respecto a la Subdivisión por regularización de
edificaciones señalado que "La subdivisión de predio urbano por
regularización de edificaciones, prevista en la Ley N° 27157,
procederá solo cuando la construcción de edificaciones
independientes declaradas en vía de regularización conllevó al
fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz, lo cual podrá
determinarse de la existencia de unidades inmobiliarias
independientes debidamente delimitadas estructuralmente por muros,
paredes o cercos." (Sumilla de la Resolución N° 2067-2021-
SUNARP-TR, Trujillo 12/10/2021).
Se puede advertir entonces, que los sub lotes y/o secciones (1 y 2) no
cuentan con una división física o delimitación estructural apropiada
que permita la independencia de cada una de ellas, en tanto
comparten una pared medianera y un "cerco", el mismo que está
constituido por un "cerramiento con estructura de metal y planchas de
malla gallinero" (primer nivel) y "cerramiento con estructura de madera
y plancha de triplay" (segundo nivel) los cuales no son elementos
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estructurales de delimiten las unidades inmobiliarias, tanto más si
dicho "cerco" resulta ser un elemento común para ambas secciones.
4. Por otro lado, se tiene que, el artículo 78 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, ha previsto que cuando se
solicite la inscripción de regularización de edificaciones a que se
refiere la Ley N° 27157 se utilice el FORMULARIO REGISTRAL
aprobado por la SUNARP (Resolución N° 023-2001-SUNARP/SN.
publicado en el Diario El Peruano, en fecha 28/01/2001, D.S.N°035-
2006-VIVIENDA, artículo 4o). Asimismo, el artículo 24 del TUO del
Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el documento que da
mérito a la inscripción de la regularización es el FOR (o Formulario
Registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye título registral,
cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la
documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea
registrar. Es así que, el artículo 29 de dicha norma, con relación a la
actuación del notario en el trámite de regularización de edificaciones
establece lo siguiente: "Artículo 29.- Presentación del FOR: El FOR,
acompañado de la documentación correspondiente, es presentado
por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien
procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el
proceso de regularización y a la legalización de sus firmas en los
documentos señalados. Asimismo, constatará la habilitación del
Verificador Responsable." Como se tiene del párrafo anterior las
firmas que contengan el FOR, así como los demás documentos que
lo acompañan, deberán ser certificadas por notario competente del
distrito notarial donde se ubica la edificación, conforme a lo
establecido por el Art. 6 del TUO de la Ley N° 27157.
De los documentos adjuntados, se advierte que, el Formulario
Registral N° 1 - Ley N° 27157 ha sido adjuntado sin la debida
certificación de firmas por Notario Público de los propietarios en el
rubro que corresponde (rubro 10).
5. Por los motivos antes expuestos, que constituyen defecto
insubsanable del título, se procede a la tacha sustantiva conforme
establece el artículo 42 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos: "El Registrador tachará el título presentado
cuando: a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del
contenido del título...".
6. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, del título presentado se
advierte:
- En el rubro "8. Datos y certificación del verificador" no se ha cumplido
con señalar la fecha de certificación, respecto a la concordancia entre
la realidad y la información técnica contenida en el Formulario.
CONCLUSIÓN: Se procede a TACHAR SUSTANTIVAMENTE el
presente título.
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Auccacusi interpuso recurso de apelación autorizado por el
abogado Oswal Benigno Morón Masías, cuyos fundamentos se resumen a
continuación:
– Procede la subdivisión de predio ya que de acuerdo al proyecto las
secciones 1 (200.00 m2) y 2 (100.00 m2) son independientes entre sí y
no tienen ninguna área común. El cerco que delimita ambas secciones
es una institución regulada por el Código Civil, y no por la Ley n.° 27157.
En ese sentido, se invoca los criterios contenidos en las Resoluciones
n.° 2970-2017-SUNARP-TR-L y n.° 1285-2021-SUNARP-TR.
– Respecto a la certificación de firmas por notario, dicha legalización se
ajusta a las leyes n.° 27157 y n.° 27333; no obstante, se ruega que se
permita el reingreso del FOR con el rubro 10 debidamente corregido.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
Partida n.° 02033937 del Registro de Predios de Cusco
En esta partida corre inscrito el lote 17 de la manzana R del Pueblo Joven
Independencia del distrito, provincia y departamento del Cusco, de un área
de 300.00 m2, cuyo dominio es de Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva
Huamán y Víctor Silva Huamán.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera.
Es preciso indicar que el apelante dirige expresamente su contradicción
contra el ámbito de la denegatoria comprendido en los numerales 1, 2, 3 y
5 de la esquela, sin formular reparos en relación a los puntos 4 y 6, siendo
así, dicho proceder transmite el allanamiento tácito del recurrente respecto
a estos últimos aspectos, por lo que al estar desprovistos de objeción serán
excluidos del presente análisis 1.
Estando a lo expuesto, corresponde determinar lo siguiente:
1 Casación n.° 504-2017-Cusco del 17.12.2018: El principio de limitación, también
conocido con el aforismo “Quantum devolutum tantum apellatum”, reposa en el principio
de congruencia, según el cual el órgano revisor al resolver la apelación deberá
pronunciarse solamente sobre aquellas pretensiones o agravios invocados por el
impugnante en su recurso, esto es, el Tribunal solo puede conocer y decidir aquellas
cuestiones a las que ha limitado la apelación el recurrente; en consecuencia, no tiene más
facultades de revisión que aquellas que han sido objeto del recurso; es más, el Superior
no puede entrar a discutir las cuestiones que han sido consentidas por las partes o que no
han sido objeto del recurso, pues, lo contrario implicaría una afectación al principio de
congruencia procesal.
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- ¿La pared medianera que separa a las unidades resultantes de la
edificación materia de regularización constituye impedimento para
extender su independización?
VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende inscribir la regularización –al amparo de la
Ley n.° 27157 y de su reglamento- de la fábrica e independización por
subdivisión de la sección 1, de 200.00 m2, y la sección 2, de 100.00 m2, que
conforman la totalidad (300.00 m2) del inmueble inscrito en la partida n.°
02033937 del Registro de Predios del Cusco.
La primera instancia ha rechazado la inscripción al advertir que las referidas
secciones se encuentran vinculadas por una pared o cerco medianero que
constituye un elemento común entre ambas, siendo así, no se ha generado
de hecho la subdivisión del predio inscrito para dar mérito a la
independización solicitada.
Según los términos expuestos, procede determinar si la circunstancia
advertida impide o no la inscripción solicitada.
2. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el título I
de la Ley n.° 27157 y en la sección primera de su Reglamento, aprobado
por el Decreto Supremo n.° 008-2000-MTC, posteriormente recogido en el
TUO aprobado por el Decreto Supremo n.° 035-2006-VIVIENDA.
De conformidad con el artículo 3 de dicha ley, los propietarios de
edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo con el procedimiento establecido en la presente ley.
Ese procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
simplificado que prescinde de aprobación municipal o de otra autoridad.
Para tal efecto, se requiere la participación de un verificador responsable
[arquitecto o ingeniero], así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas [entre otros requisitos].
3. En cuanto al ámbito de aplicación de dicha normativa, el artículo 3 de la
Ley n.° 27157 fue modificado por la Ley n.° 30830, publicada en el diario
oficial “El Peruano” el 27.7.2018, precisándose que los propietarios de
edificaciones ejecutadas hasta el 31.12.2016, que hayan sido construidas
sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con
declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el
caso, pueden sanear su situación de acuerdo con el procedimiento
establecido en la ley.
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En el mismo sentido, con el Decreto Supremo n.° 008-2019- VIVIENDA se
modificó el artículo 3 del Reglamento de la Ley n.° 27157, extendiéndose
la fecha hasta el 31.12.2016.
4. El Reglamento de la Ley n.° 27157 definió el universo de los inmuebles a
los que sería de aplicación la Ley n.° 27157, los cuales son los predios
urbanos con edificaciones. A su vez, el artículo 7 de la Ley n.° 27333, Ley
complementaria a la Ley n.° 26662, Ley de asuntos no contenciosos de
competencia notarial para la regularización de edificaciones, establece que:
Artículo 7.- De la inscripción en los Registros Públicos
7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de
la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la
previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o
independización del terreno.
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a
la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de
la regularización.
Asimismo, el artículo 4 de la Ley n.° 27333 establece que:
Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión
La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá
presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario
registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o
subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo,
municipal o de cualquier otra clase. [Énfasis agregado]
En consecuencia, dentro de los supuestos previstos por la normativa
invocada, se comprende a las subdivisiones producidas con motivo de la
regularización de las edificaciones.
5. Las citadas normas han sido desarrolladas registralmente por el artículo 61
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), el cual
establece que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del
procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley n.°
27157 y la Ley n.° 27333, para efectuar las respectivas independizaciones
no será aplicable lo dispuesto en el artículo 60 del referido reglamento. En
estos casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pública
acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización
en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción
a independizar como del área remanente; b) declaración jurada del
verificador responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25 del
TUO del Reglamento de la Ley n.° 27157.
De conformidad con las normas invocadas, en el caso de regularización de
edificaciones, como excepción procederá la subdivisión de un predio
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urbano sin requerirse autorización municipal de subdivisión, ello en
atención a que «de hecho» ya se ha efectuado el fraccionamiento del predio
urbano mediante la construcción de edificaciones independientes y en
algunos casos, por la existencia de propietarios distintos [en caso de
saneamiento de titulación], situación que el legislador reconoce e incorpora
a la legalidad mediante los procedimientos de regularización a que se
refiere la Ley n.° 27157 y su reglamento.
6. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera
extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad respectiva del
fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado previamente, «de
facto» mediante la construcción de edificaciones independientes en un
mismo predio matriz, edificaciones susceptibles de incorporarse al Registro
con la declaratoria de fábrica en vía de regularización. También, ante la
existencia de edificaciones independientes con declaratoria de fábrica
autorizada por los órganos competentes, o cuando no existiendo esta, se
procede conforme a alguno de los procedimientos de saneamiento de
titulación a que se refiere la Ley n.° 27157 y su reglamento.
7. De otro lado, la Ley n.° 27157 y su reglamento regulan también el régimen
legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad común.
El referido reglamento otorga la posibilidad de elección del régimen por el
cual se regirá la edificación. Así, su artículo 127 dispone que al momento
de solicitar la inscripción del reglamento interno por el cual se constituye
los regímenes regulados en la citada ley, el o los propietarios de las
secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
b) Independización y Copropiedad.
Agrega dicha norma que ambos regímenes podrán coexistir en una misma
unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.
8. Con relación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, el
artículo 129 del Reglamento de la Ley n.° 27157 establece que es el
régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Asimismo, mediante Resolución n.° 340-2008-SUNARP-SN se
aprobó la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios
para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, habiéndose señalado en sus antecedentes y
considerandos que las notas distintivas del régimen bajo comentario son:
a) Edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de
dominio exclusivo.
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b) Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones
de bienes de dominio común y servicios comunes.
c) Pertenencia o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.
9. De ello es posible colegir que dicho régimen viene a ser una modalidad de
la propiedad consistente en la coexistencia de una edificación, de
secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común. Es decir,
conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada
del edificio va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de
la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros,
escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensables el
uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad
exclusiva. Por tanto, la particularidad del régimen de propiedad exclusiva y
de propiedad común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo
con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como
sucede con los edificios, entre otros.
Ahora, la cuestión controvertida a abordar es si la pared medianera por la
cual se encuentran asociadas las secciones que se solicitan independizar
impide determinar que estas se han subdividido de hecho mediante el
procedimiento de regularización de edificaciones.
10. Sobre la medianería, el artículo 994 del Código Civil establece que las
paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen
comunes, mientras no se pruebe lo contrario. «La medianería establece un
régimen de copropiedad especial con indivisión forzada permanente sobre
paredes, cercos o zanjas situadas entre dos predios. Asimismo, dicho
derecho de copropiedad es susceptible de ser adquirido a través de las
distintas formas previstas para adquirir la propiedad, sean estas originarias
o derivativas» 2.
Sin embargo, aunque la pared divisoria fuera medianera, dicho elemento
no permite sostener que se trate de un bien o zona común como si
estuviéramos en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o
de copropiedad e independización. La medianería está regulada en el
Código Civil mientras que dichos regímenes están desarrollados por la Ley
n.° 27157.
11. En ese contexto, es que el Tribunal Registral en la Resolución n.° 1285-
2021-SUNARP-TR del 9.8.2021 ha expresado que un cerco perimétrico
que divide a dos unidades carece de fundamento suficiente para descartar
la posibilidad de que estas sean consideradas como predios
independientes. Sobre ello, en el fundamento 10 de aquella se señala:
2 BARBOZA DE LAS CASAS, Gerson, Artículo 995. Obtención de la medianería, en
Código Civil Comentado, 4° edición, t. V, MURO ROJO, Manuel (coordinador), Gaceta
Jurídica, Lima, 2020, p. 639.
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10. (…) del contraste entre los planos de independización y el plano
de distribución presentados del primer piso y segundo piso (lámina
A-01, lámina I-01, lámina PU-1) que obran en el título apelado N°
484805 del 24.02.2021, se aprecia la independización de dos
unidades inmobiliarias completamente independientes. Y
cuando se ha previsto en el reglamento interno los «muros
[cerco perimétrico]» en calidad de área común, del análisis del
título apelado se concluye que no hay razón para constituir un
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Por
consiguiente, al no evidenciarse ni probarse la existencia de áreas
o zonas comunes, no procede la constitución del régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común para la edificación
inscrita en la partida N° 02033937 del Registro de Predios de
Cusco, en los términos que ha solicitado el usuario. [Énfasis
agregado]
Para una mejor comprensión del punto en discusión, es necesario compartir
el gráfico pertinente contenido en el plano de distribución que acompaña al
título alzado:
Primer nivel Segundo nivel
La línea resaltada es la pared medianera materia de comentario.
Entonces, la pared o muro medianero que separan a las secciones 1 y 2 no
representa razón que excluya la subdivisión de facto que se ha generado
entre ellas con ocasión de la fábrica materia de regularización. En este
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ámbito, la regulación de la medianería prevista en el Código Civil será la
que resulta aplicable en relación a ese elemento compartido.
En ese orden de ideas, los numerales 1, 2, 3 y 5 de la tacha sustantiva
deben ser revocados.
12. En relación a los puntos 4 y 6 de la denegatoria, que se refieren a omisiones
advertidas en el FOR, cabe mencionar que en el escrito de apelación el
recurrente solicita la oportunidad de presentar un nuevo ejemplar de ese
documento, por lo que se asume que se está allanando a ese
cuestionamiento, siendo así, al tratarse de defectos subsanables,
corresponde dejar subsistentes dichos extremos para que sean corregidos
o completados en los términos propuestos por el administrado 3.
13. Sin perjuicio de lo expuesto, en atención al artículo 33 literal c.2) del
Reglamento General de los Registros Públicos 4, esta Sala se encuentra
autorizada a realizar una calificación integral del título, en ese sentido, se
advierte que el plano de ubicación – localización presentado no
contempla el cuadro de áreas [techada y libre] que le corresponderá a
cada predio subdividido [secciones 1 y 2], siendo esto lo que inobserva
el artículo 64 numeral 2 literal d) del Reglamento de la Ley n.° 27157 5,
3 Vale indicar que en el título alzado obra el contrato privado de independización suscrito,
entre otros, por los titulares registrales Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva Huamán y
Víctor Silva Huamán, cuyas firmas han sido certificadas por el notario de Cusco Néstor
Avendaño García el 22.2.2021, sin embargo, el instrumento previsto normativamente para
acreditar su intervención es el FOR según se indicó en el segundo fundamento de esta
resolución.
4 Artículo 33.- Reglas para la calificación registral.
El registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar
los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes
reglas y límites:
[…]
c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se
aplican en los siguientes supuestos:
c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este
Reglamento; en tal caso, el registrador o el Tribunal Registral, según corresponda,
procederán a tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente.
c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por
normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.
c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al
calificarse el título primigenio.
5 Artículo 64.- Requisitos y contenido del expediente
[…]
64.2 El expediente contendrá:
[…]
d) Plano de Localización y Ubicación según el modelo optativo aprobado por este
Reglamento, u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:
[…]
- Cuadro de áreas (techada por pisos y techada total, área libre referida al primer
piso y área total del terreno). De tratarse de una ampliación o remodelación, el cuadro
de áreas deberá contener tres columnas: la primera con las áreas de la edificación
existente, la segunda con las de la ampliación y la tercera con las totales, a las que estarán
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concordante con su artículo 25. En función a ello, es que procede ampliar
la denegatoria al defecto aquí detectado.
14. Finalmente, la Sala advierte conforme a la documentación presentada y al
seguimiento del título en el sistema de consulta registral [SIR], que el título
no ha sido derivado a la oficina de Catastro a pesar de que el acto de
subdivisión tiene como consecuencia la modificación física del predio tal
como lo dispone el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, en tal sentido, una vez subsanada las observaciones
subsistentes y las advertidas por esta instancia, deberá enviarse el
presente título a la oficina de Catastro para la emisión de informe técnico
correspondiente.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR los puntos 1, 2, 3 y 5 de la tacha sustantiva, de acuerdo a los
fundamentos desarrollados en la presente resolución.
DEJAR SUBSISTENTES los puntos 4 y 6, al no haber sido impugnados, y
SEÑALAR que se tratan de defectos subsanables.
AMPLIAR la denegatoria al defecto subsanable descrito en el último
fundamento de esta resolución, teniendo en cuenta lo indicado en el
considerando 14 de esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Vocal (s) del Tribunal Registral
referidos el porcentaje mínimo de área libre y el coeficiente de edificación. Si el proyecto
incluyera demoliciones parciales, se agregará una cuarta columna con las áreas
respectivas.
[…].
